Rapportage Huurteam Utrecht januari 2012‐ december 2012
1 Urbannerdam, januari 2013
Voorwoord Het doet ons genoegen de jaarrapportage 2012 te presenteren van het Huurteam Utrecht. Het Huurteam Utrecht is gestart in september 2010. In januari 2012 heeft Urbannerdam de werkzaamheden overgenomen van Stade advies. Urbannerdam voert sinds 2001 ook het Huurteam Rotterdam in opdracht van de gemeente Rotterdam. Er is een flinke vooruitgang geboekt met het aantal gestarte procedures. In 2011 ging slechts 22% over tot vervolgactie na woningopname; in 2012 heeft 61% het Huurteam gemachtigd voor een vervolgprocedure. Dat is ruim een verdubbeling van het aantal vervolgacties. Door goede informatie aan huurders te geven is het percentage omhoog gebracht. Het afgelopen jaar lijken minder gevallen van ernstige intimidatie voor te komen. Door huurders telefonisch gerust te stellen over wat de verhuurder wel en niet kan doen voelen huurders zich gesterkt in hun weerwoord. Het aantal opnames blijft nog wat achter op de vooraf gestelde doelstelling. In totaal zijn 403 woningen bezocht. In de eerste helft van 2012 is een flink aantal woningen bezocht. In de zomervakantie liep dit aantal terug en is het aantal maanden relatief rustig gebleven ondanks diverse pr‐acties. Er wordt zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij bestaande communicatieplatforms en ingezet op acties die de doelgroep direct bereiken. In totaal zijn 325 procedures gestart. Ruim twee keer zoveel als in 2011. Het aantal procedures per kamer is gestegen naar bijna 1,7. De meest voorkomende procedures zijn de huurverlagingsprocedure en voorschot servicekosten. In totaal is er op jaarbasis inmiddels € 204.813 aan huurverlaging gerealiseerd op basis van de afgeronde procedures. In totaal is de verwachtte huurverlaging geprognosticeerd op €450.000. Vanaf januari tot en met mei is een stageplek ingevuld. Daarna is de stagevacature niet meer vervuld. Twee studenten die zouden starten hebben afgehaakt en er hebben zich geen nieuwe kandidaten gemeld. Alle werkzaamheden worden nu door de vaste huurteammedewerkers uitgevoerd. Ten behoeve van de continuïteit van procedures is het belangrijk dat de persoon die de opname heeft uitgevoerd ook aanwezig is bij de hoorzitting om een toelichting te kunnen geven op de puntentelling. Vaak zitten tussen opname en hoorzitting negen maanden. Dit gaat ruim over de stageperiode van 5 maanden heen. Toch zien wij de stageplek graag ingevuld om studenten een kans te geven praktijkervaring op te doen. Het spreekuur is mede door de afwezigheid van de stagiaires en de beperkte aanloop niet meer vast bemand. Op aanvraag en bij speciale acties is er een spreekuur.
2 Urbannerdam, januari 2013
Inleiding Doelstelling Huurteam Utrecht De doelstelling van het Huurteam Utrecht is de kwaliteit van kamers t.b.v. verhuur op de particuliere markt te laten voldoen aan wettelijke normen. Het huurteam checkt de kamers op huurprijs, op onderhoud, gebreken en controleert het huurcontract. Voor alle huurwoningen (onder de liberalisatiegrens) geldt een Maximaal Redelijke Huurprijs. De woningopnames richten zich niet alleen op de kale huurprijs van de huurwoning. De servicekosten zijn vaak te hoog maar ook onderhoudsgebreken kunnen een reden zijn voor een tijdelijke huurverlaging totdat de gebreken zijn verholpen. Bij een all‐in huur is geen uitsplitsing gegeven van de kale huurprijs en de servicekosten. Dit wordt bestraft met een huurverlaging van 55% van maximaal redelijke huurprijs. Tot slot controleert het Huurteam de huurcontracten op ongeregeldheden. Hier wordt echter geen procedure voor gestart bij de huurcommissie. Het Huurteam wijst de huurders op de onvolkomenheden en welke rechten wel van toepassing zijn. Hiervoor hoeft dan geen contractaanpassing plaats te vinden. Het wetboek is binden. Werkwijze Woningopnames Na het eerste, meestal telefonische contact volgt een woningopname. Een medewerker van het Huurteam bezoekt de betreffende woning en maakt een puntentelling conform het woningwaarderingsstelsel. Op basis hiervan kan de maximaal redelijke huurprijs worden berekend. Als een huurder meer betaalt kan het Huurteam op verzoek de huurprijs terug brengen tot de maximaal redelijke huurprijs. Tijdens de woningopname worden eventuele onderhoudsproblemen en te hoge servicekosten in kaart gebracht. Om een procedure te kunnen voeren namens de huurder dient deze het Huurteam te machtigen. Pas als de huurder de machtiging heeft ingevuld kan het Huurteam ook daadwerkelijk actie ondernemen. Reactietermijn verhuurder. Na de woningopname wordt de verhuurder op de hoogte gebracht van de geconstateerde misstanden. De verhuurder heeft een wettelijke termijn (deze verschilt per procedure) om te reageren op het voorstel van het Huurteam. Dit kan betekenen dat verhuurder instemt met de nieuwe huurprijs, een lager voorschotbedrag servicekosten of de onderhoudsklachten repareert. In de meeste gevallen reageert de verhuurder niet op het voorstel van het Huurteam en wordt na het verstrijken van de termijn de procedure gestart bij de huurcommissie. Procedures De procedures zijn de feitelijke instrumenten om de prijs van de woning in overeenstemming te brengen met de kwaliteit. Na de woningopname worden de benodigde procedures zo snel mogelijk gestart bij de Huurcommissie. Het begeleiden en in goede banen leiden van de procedures is het grootste gedeelte van de werkzaamheden van het Huurteam. Er zijn meerdere procedures mogelijk, maar samengevat hebben zij allen betrekking op de huurprijs, de servicekosten en of de onderhoudstoestand van de woning. 3 Urbannerdam, januari 2013
Het is niet altijd even duidelijk welke procedure gestart moet worden in welke situatie. De hulp van het Huurteam is daarom belangrijk. De kans op procedurefouten wordt geminimaliseerd. Het Huurteam betaald de legeskosten voor de huurder (en krijgt deze indien de zaak is gewonnen) na afloop terug. Wanneer de zaak is ingediend bij de huurcommissie voert de huurcommissie een onderzoek uit. Hiervoor maakt zij ook een puntentelling. Over het algemeen is er geen of weinig verschil met tussen de puntentelling van het Huurteam en de huurcommissie. De huurcommissie moet dit onderzoek doen omdat zij een onafhankelijk oordeel moet kunnen vellen Na dit onderzoek stelt d de huurcommissie een rapport op. Daarna komt de zaak voor op de hoorzitting en doet de voorzitter binnen enkele weken schriftelijk uitspraak. De partij die in het ongelijk wordt gesteld wordt veroordeeld tot het betalen van legeskosten. Voor verhuurders zijnde een rechtspersoon betaalt €450,‐, een natuurlijk persoon €25,‐. Binnen 8 weken na uitspraak kan een beslissing van de rechter worden gevraagd, daarna wordt de uitspraak bindend verklaard. Tijdens de procedure treedt het Huurteam op als gemachtigde van de huurder en is in die hoedanigheid aanwezig bij de hoorzitting. Het Huurteam onderhoudt de contacten met de Huurcommissie en de verhuurder De huurder wordt van alle ontwikkelingen op de hoogte gehouden. Gemiddelde looptijd procedures De looptijd per procedure varieert. Dat heeft vooral te maken met de verschillende termijnen die verhuurder heeft om te reageren voordat de procedure wordt ingediend bij de huurcommissie. De eerste brief van het Huurteam wordt verstuurd zodra de huurder de machtiging heeft ondertekend. Gemiddeld blijkt dat de looptijd van de procedures 5 tot 6 maanden is van het opstarten van de procedure tot aan de uitspraak van de huurcommissie. Procedure Start vervolg – contact Opstarten procedure bij Woningonderzoek – HC ‐ woningonderzoek uitspraak huurcommissie met verhuurder e Huurverlaging 1 brief voorstel (2 2/3 maanden 2/3 maanden maanden) Toetsing Direct naar HC 2/3 maanden 2/3 maanden Onderhoud
Servicekosten Jaarafrekening All‐inn
6 weken de tijd om onderhoud op te knappen 3 weken (tijd om te specificeren 3 weken (tijd om te specificeren)
2/3 maanden 2/3 maanden 2/3 maanden
2/3 maanden 2/3 maanden 2/3 maanden
3 weken (tijd om te specificeren)
2/3 maanden
2/3 maanden
4 Urbannerdam, januari 2013
Resultaten huurteam Utrecht In het afgelopen jaar zijn is het Huurteam Utrecht langs geweest bij 403 kamerbewoners. In 80 gevallen zijn geen misstanden geconstateerd, maar in 323 gevallen was dit wel het geval. Dit betekent dat in 80% van de gevallen misstanden zijn geconstateerd. Hierbij is de huurprijs te hoog, of is deze niet in overeenstemming met de kwaliteit van de woning. In totaal zijn er 497 procedures geadviseerd, gemiddeld blijkt dat er 1,5 procedures mogelijk zijn per opname. Van de 403 woningopnames hebben 197 huurders het huurteam gemachtigd voor het opstarten van één of meerdere procedures. Dit is ruim 61% van de huurders. In totaal zijn 325 procedures daadwerkelijk opgestart, dit is haast 1,7 procedure per opname. Overzicht aantallen jan feb mrt apr mei jun jul aug sep okt nov dec Totaal Aantal 29 49 57 14 47 29 12 9 16 35 52 54 403 opnames Aantal 7 1 1 1 0 2 0 0 0 7 33 28 80 opnames zonder misstanden Aantal 22 48 56 13 47 27 12 9 16 28 19 26 323 opnames met misstanden Aantal 33 65 89 20 73 46 27 15 17 58 21 33 497 geadviseerde procedures Aantal 6 40 41 8 23 22 10 3 6 21 10 7 197 machtigingen Aantal 9 55 70 15 43 41 24 4 7 35 11 11 325 geadviseerde procedures met machtiging Resultaten blokbenadering november & december 2012 In de maanden november en december is het huurteam gestart met een blokbenadering om huurders persoonlijk te benaderen en te informeren over wat het huurteam voor hen kan betekenen. In totaal is bij 60 adressen aangebeld. Hierbij waren 26 huurders niet thuis en de overige 34 huurders waren tevreden over hun huurprijs of toonden juist wel interesse in het Huurteam. Mogelijk dat de geïnteresseerde huurders nog contact gaan opnemen met het huurteam voor een vervolgprocedure. 5 Urbannerdam, januari 2013
Redenen om niet te machtigen Onder de huurders die geen machtiging hebben getekend voor een vervolgprocedure is een kore enquête uitgezet om te achterhalen welke redenen huurders hebben bij het niet verder gaan na de opname. De meeste respondenten waren tevreden over het Huurteam en de uitleg van het starten van een procedure. Maar liefst 90% zou het Huurteam aanbevelen bij vrienden. Meer dan 55% bleef erbij geen procedure te willen starten. De anderen twijfelden om door te gaan. Redenen om niet te machtigen Er zijn uiteenlopende redenen waarom huurders het Huurteam niet machtigen de vervolgprocedure te starten. De meest voorkomende redenen zijn: ‐ Geen zin in gedoe met de verhuurder ‐ Angst voor de verhuurder (bedreigingen, pesterijen, intimidatie) ‐ Huurverschil te klein (< €30,‐) ‐ Geen gedoe met huisgenoten (intern huursystemen) ‐ Zelf met de verhuurder in gesprek ‐ Gaat verhuizen Bedreigingen verhuurder Als huurders problemen hebben met de verhuurder nemen ze contact op met Huurteam. Vaak reageert een verhuurder een eerste instantie boos als blijkt dat het Huurteam is ingeschakeld/ een procedure bij de huurcommissie is gestart. Op zo’n moment wordt gedreigd met huisuitzetting of anderszins. Over het algemeen is het voldoende om huurder gerust te stellen over hun rechten en te ze erop te wijzen dat verhuurder niks kan maken. Tevens kunnen de huurders de verhuurder met inhoudelijke vragen over de procedure doorverwijzen naar het Huurteam. Wij handelen de inhoudelijke vragen af. Vaak is dat voldoende om het gevoel van dreiging al weg te nemen. Als een verhuurder bedreigingen heeft geuit, registreren we dat in de database. Er zijn geen meldingen gedaan bij de politie. Achteraf is een enkele zaak wel geseponeerd door een huurder zonder ons te informeren over de bedreiging. Dat is jammer want dan het Huurteam ook niks betekenen. Zaken die zijn voorgekomen zijn dreigende woorden over: stoppen procedure, uitzetting huurders iets aan doen, treiterijen met het afsluiten van gas en water. In een enkel geval hebben huurders zelf een advocaat in de arm genomen om de bedreiging aan te vechten Bij andere meldingen blijkt dat het bij een of twee bedreigingen blijkt, waarna het rustig blijft. De meldingen hebben betrekking op verschillende verhuurders. Geadviseerde procedures Gekeken naar de geadviseerde procedures in 2012 blijkt dat de huurverlagingsprocedure 145 keer (29%) is geadviseerd. Deze procedure wordt opgestart nadat een student langer dan 6 maanden in de kamer woont. De verhuurder krijgt eerst van het huurteam een voorstel voor een nieuwe
6 Urbannerdam, januari 2013
huurprijs en twee maanden de tijd om hierop te reageren. Komt hier geen positieve reactie op dan wordt de huurverlagingsprocedure opgestart bij de Huurcommissie. De voorschot servicekosten procedure is 95 keer (19%) Hier blijkt dat de verhuurder de berekening van de servicekosten niet specificeert. In 84 (17%) gevallen hebben huurders een All‐inn contract waarin geen uitsplitsing is gemaakt tussen de kale huur en de servicekosten. In de All‐inn procedure wordt de verhuurder gevraagd de huur en servicekosten uit te splitsen, gebeurt dit niet dan wordt de procedure bij de huurcommissie in werking gesteld. De huurprijs wordt dan verlaagd tot 55% van de Maximaal Redelijke Huurprijs (MRH).
7 Urbannerdam, januari 2013
Totaal overzicht soort opnames & resultaat Inmiddels zijn 168procedures afgerond. In 73 gevallen is dit via een uitspraak van de huurcommissie tot stand gekomen en in 95 gevallen is tussentijds akkoord bereikt met de verhuurder. Sinds de verhuurder risico loopt legeskosten te moeten betalen van €450,‐ zien we verhuurders vaker schikken voordat het voorkomt bij de Huurcommissie. Het Huurteam krijgt de legeskosten in dat geval niet meer terug. Dat betekent een kostenpost van €2375,‐. In 5 gevallen heeft er een negatieve uitspraak plaatsgevonden omdat de huurder de zaak heeft ingetrokken of omdat er dubbele procedures zijn opgestart die niet tegelijkertijd opgestart hadden mogen worden. Wanneer er twijfel is over welke procedure het meest geschikt is worden er meerdere procedure s opgestart om zo de slagingskans te verhogen.
Aantal procedures met machtiging
Aantal afgerond succes via verhuurder
Aantal afgerond succes via huurcommissie
Aantal afgerond geen succes
Gerealiseerde huurverlaging
Huurverlagingsprocedure 145
Geadviseerde huurverlaging
Aantal geadviseerde procedures
79
27
31
2
€69,70
35 51
4 10
6 22
1 1
€83,20 €152.60
75 1 47 27
32 1 9 12
6 1 7
1
€86,66 €291,36 €529,62
Onderhoudsprocedure Toetsing aanvangshuur
69 64
Voorschot servicekosten Huurverhoging All‐in Afrekening servicekosten
95 1 84 27
€102,6 8 €135,6 7 ‐ ‐ ‐ ‐
Toetsing met onderhoud
12
10
Totaal
497
325
95
73
5
€204.813
Geadviseerde huurverlaging Gekeken naar alle woningopnames in 2012 blijkt dat de gemiddelde gevraagde huurprijs over het jaar €294,74 is. De wettelijk toegestane maximaal redelijke huurprijs (MRH) daarentegen blijkt €185,76 te zijn. Er wordt per maand dus gemiddeld €108,98 te veel aan huur betaald. Op jaarbasis gaat het om een gemiddeld bedrag van €1.307,76 (!) per huurder. Uit de huurverlagingsprocedure blijkt dat de kamerhuurder gemiddeld €102,68 per maand te veel betaald voor zijn kamer. Bij de toetsingsprocedure blijkt dat gemiddeld €135,67 te veel huur betaald wordt. Op jaarbasis betalen huurders die korter dan 6 maanden in de kamer wonen gemiddeld rond de €1.628,04 per jaar teveel aan huur. 8 Urbannerdam, januari 2013
Van de onderhoudsprocedure en de All‐inn procedure is de MRH pas bekend na de uitspraak van de huurcommissie, deze geadviseerde huurprijs zijn daarom niet meeberekend in de gemiddelde geadviseerde huurverlaging. In totaal is er op jaarbasis inmiddels € 204.813 aan huurverlaging gerealiseerd op basis van de afgeronde procedures. In totaal is de verwachtte huurverlaging geprognosticeerd op €450.000. Woningopnames per wijk Uit het aantal opnames blijkt dat de meeste opnames hebben plaatsgevonden in de wijk West (122). Daarnaast hebben veel opnames plaats gevonden in de wijken Noordwest (63) en in Zuidwest (63). Daarnaast hebben 52 woningopnames plaatsgevonden in Oost en 50 woningopnames in de Binnenstad. In Zuid en Overvecht hebben veel minder opnames plaatsgevonden, en in de wijken Vleuten‐De Meern en Leidsche Rijn geen enkele.
9 Urbannerdam, januari 2013
Hoe gehoord van het Huurteam? De meeste studenten komen Via via met het Huurteam in contact, in 57% van de gevallen. Zij horen van medestudenten of huisgenoten welke mogelijkheden er zijn op het gebied van huurprijsberekening en huurverlaging. Ook is het huurteam een actie gestart waarbij ook wordt ingezet op het netwerk van de student zelf. Daarnaast komt 26% op een andere manier met het Huurteam in contact, en geeft 11% van de studenten aan ons via onze website te hebben gevonden. Door de extra PR activiteiten heeft 5% van de huurders zich aangemeld na het ontvangen van de Huurteam flyer en 1% van de huurders nam contact op na aanleiding van een persbericht over het Huurteam in de krant.
Controle contracten In 80 gevallen zijn misstanden in de huurcontracten geconstateerd. Belangrijkste misstanden zijn het doorberekenen van de eigenbelastingen van de gemeente (OZB eigenaarsdeel) en het onjuist hanteren van opzegtermijnen. Huurders worden gewezen op foutieve bepalingen de wel geldende regels. Over het algemeen is dat afdoende en hoeven geen juridische aanpassingen te worden gedaan. Aantal foutieve contracten 80 Toelichting Aantal foutieve looptijd contract 19% Voornamelijk een maximale periode van 1 jaar huur Foutief opzegtermijn 21% Voornamelijk 2 maanden voor huurder en 2 maanden voor verhuurder, is incorrect Nietige opzeggingsgronden 8% Bijvoorbeeld: zonder tussenkomst rechter, ontbinding na 2 jaar, wanneer hoofdhuurcontract eindigt etc. Doorberekenen eigenarenbelasting 21% OZB en Riool 10 Urbannerdam, januari 2013
gemeente Contractvorm onjuist Onterecht doorberekenen huurverhoging Overige
8% 3% 8%
Voornamelijk tussenhuur wat betwistbaar is Bijvoorbeeld 6% i.p.v. inflatiegebonden Sleutelgeld, boetes, onredelijke verplichtingen van huurder e.d.
Lopende procedures uit 2011 Voor de 60 lopende procedures die zijn meegenomen uit 2011 heeft inmiddels een uitspraak plaatsgevonden bij de Huurcommissie. Er zijn geen lopende zaken meer uit 2011. Procedures 2011
Aantal geadviseerde procedures
Aantal machtigingen
Aantal nog niet afgerond
Aantal ingetrokken
Aantal afgerond succes via huurteam/huurcommissie
Gemiddelde huurverlaging
Huurverlagingsprocedure
145
33
0
7
26
€105,81
Onderhoudsprocedure
168
1
1
Toetsing aanvangshuur
56
34
0
4
30
€142,55
Servicekosten
80
60
0
4
56
All‐in
106
28
1
27
€172,29
Totaal aantal geadviseerde procedures
555
156
0
16
140
Huurcontract incorrect
283
16
11 Urbannerdam, januari 2013
PR en Communicatie Communicatie is een essentieel onderdeel van het project. In de halfjaarrapportage is gerapporteerd over de ingezette communicatiemiddelen. We constateren dat het aantal opnames achterblijft op de doelstelling. Dit is deels te wijten aan het gebrek aan communicatie, wisselingen bij Vidius en het feit dat het niet mogelijk is gericht te flyeren op pand niveau. • In het laatste kwartaal is gestart met de blokaanpak. Op basis van adreslijsten kan het Huurteam gericht kamerhuurders benaderen om hen te informeren over de mogelijkheden van het Huurteam • De nieuwe website normalehuur.nl is een december gelanceerd. De bijbehorende campagne zal extra naamsbekendheid geven. • Maandelijks een nieuwsbericht (in verschillende digitale en papieren media) om aandacht te trekken. ‐ Social media ‐ Nieuwbrief Vidius, studentenverenigingen ‐ (wijk)kranten ‐ Gemeentelijke nieuwsberichten • Flyeracties in buurten, op de Uithof en in cafe´s. Flyeren heeft vaak veel effect, zeker bij gericht flyeren huis‐aan‐huis. Via GBA –bestanden en omzettingsvergunningen kan het Huurteam ook gericht huurders benaderen. • Gericht benaderen oude adressenbestanden. Ter controle op recidive worden de adressen die in 2010/2011 zijn opgenomen opnieuw benaderd. Zo kan gecontroleerd worden of de huurprijzen weer verhoogd zijn na mutaties. Tot nu is 1 adres voor een tweed ekeer opgenomen. Voorts zal zoveel mogelijk aansluiting worden gezocht bij communicatie‐uitingen van bestaande (studenten)verenigingen omdat zij directe contacten hebben met studenten.
12 Urbannerdam, januari 2013
Financieel overzicht Huurteam Utrecht In onderstaand financieel overzicht staan de kosten weergeven van de gerealiseerde opnames en vervolgprocedures alsmede de extra werkzaamheden welk niet vooraf in begroot zijn. Het aantal opnames blijft achter, het percentage vervolgtrajecten is wel hoger dan vooraf begroot. In de offerte is afgesproken dat we per vervolgtraject factureren. We merken echter dat het aantal procedures per vervolgtraject hoger ligt dan vooraf begroot. We zitten nu op bijna 1,7 procedure per vervolgtraject. Omdat het extra huurverlaging oplevert worden uiteraard wel alle mogelijke procedures gestart. Er is nu al ruim 200% van de kostprijs terugverdiend in huurverlaging terwijl nog maar 50% van de zaken zijn afgerond. We willen daarom voorstellen de vervolgtrajecten te rapporteren en af te rekenen op aantal dossiers bij de huurcommissie omdat dat meer recht doet aan de feitelijke situatie. Van de meest recente opnames is er kans dat een aantal machtigingen nog binnenstroomt. Ons voorstel is het resterende budget te reserveren in 2013 voor extra procedures. Onderdeel
Realisatie
doelstelling budget
Toelichting
61%
€ 81.885
€202,00
€ 82.248
403 197
71%
€ 58.896
€298,00
325
€ 80.838
€ 248,00
60
€ 17.880
€298,00
0
90
0
€ 15.000
0
100%
€ 229.760
0
€ 196.459
86%
0
€ 218.400
95%
0
€470.537
215%
Aantal opnames
656 € 132.512
Aantal vervolgtrajecten Aantal procedures met machtiging Vervolgtrajecten overgenomen Extra werkzaamheden ivm correctie rapportage Stade en overname website Advies en meldpunt ongewenst verhuurgedrag Extra campagne promotie Huurteam
276
Algemene kosten Totaal (berekening met vervolgtrajecten) Totaal (berekening met aantal procedures) Geadviseerde huurverlaging op jaarbasis
Kosten *
60 uur advies en € 8.568 20 uur huurteam € 10.710
90 vragen 16 uur advies en € 3.520,00 32 uur huurteam Reis en verblijf kosten, kantoorkosten, materiaal etc € 15.000
* Inc BTW
13 Urbannerdam, januari 2013
