en op Zoom IXI [XI IXI Voorstel: Type voorstel: Zijn in het voorstel een of meer van de volgende aspecten van toepassing? : Mevr. ~iir. C.G

en op Zoom

Onderwerp Nummer voorstel Datum voorstel Contactpersoon Contactpersoon Email Contactpersoon Telefoon Programmanummer en naam

: Beleidsplan Wonen 201 112015 : RVBll-0054 Afdeling : Ruimtelijke Ontwikkeling, : 13 september 201 1 Beleidsatelier : Mevr. ~iir.C.G. Jacobs : [email protected] : (0164) 277402 : 11. Ruimtelijke ontwikkeling

Voorstel: Kennis te nemen van het Beleidsplan Wonen 201 112015 en vast te stellen: 1. dat de doelstelling en richting van beleid is om te streven naar meer flexibiliteit en beweging in de woningmarkt. Daarvoor wordt voor de periode van dit beleidsplan bij invulling van het bouwprogramma van ~aaaggerichteplanontwikkeling uitgegaan; 2. tlat een Taakgroep Bouwen Bergen op Zoom wordt ingesteld waarin lokaal relevante partijen tegen de achtergrond van dit beleidsplan overleggen over de meest kansrijke vorm voor invulling van actiepunten en bouwprogramma uit dit beleidsplan; 3. tlat om participatiemogelijkhedenvoor woonconsumenten te stimuleren, de gemeente samen met ontwikkelaars, maatschappelijkeondememingen en corporaties hulp zal gaan bieden door het faciliteren van bijvoorbeeld ruimte, kennisoverdracht en begeleiding; 4. tlat ten aanzien van de voorraadtoename wordt ingezet op een eindvoorraad van 32.800 woningen in 2030; 5. dat een integrale studie wordt gedaan naar de gevolgen van een mogelijk a,fnernende bevolkingsomvang oia 2030; 6. dat ten aanzien van een kwalitatieve voorraadontwikkeling wordt uitgegaan van een gedifferentieerde woningvoorraad die aansluit op inkomenssituaties, preferenties en beperkingen, alsrnede woonarrangernenten.

Type voorstel: Kaderstellend Controlerend Rest

Zijn in het voorstel een of meer van de volgende aspecten van toepassing? Ja

Zijn doelen enlof effecten beschreven

[XI

Finamciele consequenties Inspraakverordeningvan toepassing

Nee

IXI IXI

Communicatieparagraaf: De interactie over actualisatie van het volkshuisvestingsbeleid is gestart met een symposium over wonen, welzijn en zorg. Vervolgens zijn, tegelijkertijd en parallel aan de opstelling van de nieuwe Structuurvisie, waarin wonen een belangrijke plaats inneemt, gesprekken gevoerd met relevante partijen. Voor een bestl~urlijke beeldvorming is op 18 mei 2011 met de raadscommissie Stad en Ruinite over de hoofdlijnen van het conceptplan gecommuniceerd. Een eerste conceptplan is aan betrokken partijen voorgelegd met verzoek om reactie. Reacties zijn ingekomen van de woningstichting Stadlander, de Ouderenadviesraad, de Gelii~ndicaptenadviesraaden de Jeugdraad. De ingekomen reacties alsmede de opmerkingen vanuit de raadscommissiezijn beoordeeld en daar waar nodig is het conceptbeleidsplan aangepast (zie bijlage venverking inspraakreacties). Zo is aandacht voor een aan veranderende marktomstandighedengerelateerde aanpak meer naar voren gebracht, zijn faseringsstappen in het operationeel bouwprogramma opgenomen en de maatregelen tegen uitbreiding van planologische capaciteit aangescherpt. Daarnaast zijn diverse tekstuele aanpassingen gedaan waardoor de bedoelingen van het beleidsplan beter tot uitdrukking komen.

Samenvatting: Het Beleidsplan Wonen 201 112015 voorziet op hoofdlijnen in voortzetting van het huidig volkshuisvestingbeleid. In verband met de actualiteit in de woningmarkt wordt door de Gemeenteraad een kaderstelling vastgesteld dat zich ~richtop: .J een nieuwe werkwijze waarmee op eel1 ~iieuwe actualiteit van een vragersmarkt kan worden ingespeeld .J kwantitatieve eindvoorraad van ca 32.800 woningen in 2030 en beheersing planologische toename, .J meer maatwerk naar de woonconsument

Bijlalgen:(geef aan of een bijlage is bijgevoegd of ler inzage is gelegd; benoern en nurnrner deze bijlagen)

RVB11-0054

Datum raadsvergadering

20 oktober 2011

Nummer

: RVBl1-0054

Onderwerp

: Beleidsplan Wonen 201112015

Aan tle gemeenteraad,

Voorstel Kennis te nemen van het Beleidsplan Wonen 201112015 en vast te stellen: 1. dat de doelstelling en richting van beleid is om te streven naar meer flexibiliteit en bewegirlg in de woningmarkt. Daarvoor wordt voor de periode van dit beleidsplan bij invulling van het bouwprogramma van vraaggerichte planontwikkeling uitgegaan; 2. tlat een Taakgroep Bouwen Bergen op Zoom wordt ingesteld waarin lokaal relevante partijen tegen de achtergrond van dit beleidsplan overleggen over de meest kansrijke vorm voor invulling van actiepunten en Il~ouwprogrammauit dit beleidsplan; 3, dat om participatiemogelijkheden voor woonconsumenten te stimuleren, de gemeente samen met ontwikkelaars, maatschappelijke ondernemingen en corporaties hulp zal gaan bieden door het faciliteren van bijvoorbeeld ruimte, kennisoverdracht en begeleiding; 4. dat ten aanzien van de voorraadtoename wordt ingezet op een eindvoorraad van 32.800 woningen in 2030; 5. ejat een integrale studie wordt gedaan naar de gevolgen van een mogelijk afnemende bevolkingsomvang 1ia 2030; 6. dat ten aanzien van een kwalitatieve voorraadontwikkeling wordt uitgegaan van een gedifferentieerde woningvoorraad die aansluit op inkomenssituaties, preferenties en beperkingen, alsmede woonarrangementen.

Inleiding Zorgdragen voor een toereikende en passende woningvoorraad is een verantwoordelijkheid van de lokale overlheid. Om in verschillende omstandigheden op een consequente wijze ricMing te kunnen geven is het nooclzakelijk om over een vastgestelde woonvisie te beschikken. Zo'n visie vootziet, in aansluiting op de gewenste stedelijke ontwikkeling, primair in lange termijn doelstellingen maar vanwege de aanwezige dynamiek in de markt ook in korte termijndoelstelliugen waardoor de belangen van woonconsumenten en andere betrokken partijen het best worden gefaciliteerd. Bij dle opstelling van het voorliggend plan is 1.1itgegaanvan een interactief traject waarbij zowel wooo~consumenten,ontwikkelaars, woningcorporatie(s) en uw raad betrokken zijn geweest. Het moge duidelijk zijn tlat de daarbij gegeven uiteenlopende adviezen, vooral vanuit de verschillende verantwoordelijkheden en belamgen moeten worden bezien. Zo bestaan er bij voorbeeld fundarrrentele verschillen tussen gemeente, woniugcorporaties, projectontwikkelaarsetc.. De verschillende partijen hebben ook verschillende rollen op de woningmarkt. De gemeente heeft een regisserende rol (sturen op woningaantallen) en een faciliterende rol

en op Zoom

(planologisch mogelijk maken van initiatieven). Daarnaast voert onze gemeente een actief grondbeleid, waarbij via het gemeentelijk grondbedrijf, woningbouwprojecten worden gefinancierd. Binnen het grondbedrijf is sprake van een behoorlijke voorraad grond voor woningbouw. Het is van belang dat de totale woningbouwproductie goed aansluit bij de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte. In verband met de stagnatie van de woningmarkt, die wordt verootzaakt door de economische crisis, functioneert de woningmarkt in toenemende mate vraaggericht in plaats van aanbod gestuurd. Wij willen daarom alleen medewerking verlenen aan woningbouwinitiatievendie aansluiten op de gewenste woningvoorraad. Een evenwichtige verdeling van de (beperkte) woningproductie is daarbij van belang, ook om de verliezen in het grondbedrijf te beperken. In deze beeldvormende fase, zijn voldoende ter zake doende feiten en meningen naar voren gekomen, die gerelateerd aan de voorgestane stedelijke ontwikkeling en het nieuwe rijksbeleid resulteerden in een eerste conc~eptplan.Dat conceptplan is alle partijen met verzoek om reactie toegezonden waarna het n.a.v. ingekomen reacties op onderdelen is aangepast. De reacties hadden vooral betrekkiug op de gesparlnen situatie in de huidilge markt, de noodzakelijk r~ieuweaanpak en regulering van de voorraadtoename (zie bijlage 2). Even~alshet voorgaand beleidsplan (2004) gaat het Beleidsplan Wonen 201 112015 uit van "goed wonen voor iedereen" hetgeen tot uitdrukkiug wordt gebracht door een gedifferentieerde voorraadontwikkelingop basis van prijssegmenten, bewonersvoorkeuren en in voorkomende gevallen maatwerk naar mogelijkheden of beperkingen van mensen. Vrijwel elke periode waarvoor een beleidplan wordt geactualiseerd, wordt gedolmineerd door een maatschappelijkeontwikkeling van dat moment. Voor dit beleidsplan zijn vooral de gevolgen van de huidige economische crisis een belangrijk thema. Door deze crisis wordt momenteel ernstige stagnatie in de woningmarkt en de wor~ingbouwprojectenondervonden. Verwacht wordt dat de effecten daarvan nog een aantal jaren zullen doorwerken. Een tweede thema betreft een bewustwording over demografische omslag (bevolkingsafname) op langere term~jnwaardoor mogelijk een afnemende woningbehoefte kan ontstaan. Dat onderwerp geeft aanleiding voor gericht beleid ter voorkoming van overproductie, leegstand en waardeterugval.

Beoogd maatschappelijk effectldoelstelling Met het Beleidsplan Wonen 201 112015 wordt beoogd om voor de korte termijn (ca 5 jr.), met behulp van alle betrokkenen (zoals bijvoorbeeld woningcorporatie en projectontwikkelaars),meer beweging in de huidige woningmarkt te brengen. Effect daarvan moet zijn dat woniugzoekenden zo optimaal mogelijk worden gefaciliteerd.

Uitwerking voorstel Het B3eleidsplan Wonen 201 112015 vootziet in een kaderstelling die uit een drietal elementen bestaat: 1. Sturen middels partnership Kenrnerkend voor de periode sinds de wederopbouw is dat op de woningmarkt vooral van aanbodgerichte werk.wijze werd uitgegaan. Op basis daarvan konden vele mensen binnen overzienbare termijn en prijs een wooncarriere doormaken en kon een steeds groter wordende worlingvoorraad kwalitatief worden verbeterd. Voor de producenten was dat een periode waarin een verscheidenheid aan woningen in relatief grote aantallen

RVB11-0054

kon vvorden gerealiseerd. Sinds 200812009 heeft de markt zich, mede onder invloed van de economische crisis, verariderd naar een vragersmarkt, d.w.z. dat de klant het voor het zeggen krijgt. Daardoor is de positie van vrijwel alle pal-tijenveranderd. Deze ontwikkeling vergt van alle partijen een omslag in denken en werken. Voor partijlen als gemeente, ontwikkelaars en woningcorporatie(s) die bij de ontwikkeling van de woningvoorraad betrokken zijn, betekent dit vooral dater meer klantgericht moet worden gewerkt. Dit klantgericht werken dient vorm te krijgen door meer betrokkenheid van de woonconsument bij projectontwikkeling, ruimere mogelijkheden in volorschriften en bepalingen etc.. Ook moet de planontwikkeling kleinschaliger en meer worden gericht op concepten als particl~lieropdrachtgeverschap, specifieke thema's als bijvoorbeeld energiezuinige woningen en servicearrangementen. Met het Beleidsplan Wonen worden partijen opgeroepen om middels gezamenlijke denkkracht initiatieven te ontwikkelen om deze omslag en noodzakelijke groei van de woningvoorraad tot stand te brengen. Een door de gemeente in te stellen Taakgroep Bouwen zal hierbij het initiatief nemen. 2. St~urenop kwantitatieve voorraadontwikkeling -

Uit p~rovincialebevolkingsprognosesblijkt dat er in Bergen op Zoom tot ca 2030 een toenemende woni~ngbehoeftebestaat waardoor de woningvoorraad naar ca 32.800 eenheden zal oplopen. Deze prognoses in- en emigratie v.v.). zijn gebaseerd op demografische ontwikkelingen (geboorfe, ~terffe~gezinsverdunning, Hoebvel in deze prognose geen econon~~isclie ontwikkelingen verrekend zijn, moge het duidelijk zijn dat als gevolg daarvan zowel positieve als negatieve effecten hierop van invloed kunnen zijn. Van de huidige economische crisis is inmiddels bekend dat die tot stagnatie heeft geleid. Net bekend is hoelang deze effecten merklbaar zullen zijn enlof in welke mate zij op de geprognosticeerde eindvoorraad van invloed kunnen zijn. Om de risico's daarvan beheersbaar te houden wordt in het beleidsplan van een zgn. "behoudend scenario1' uitgegaan. Dat betekent, l~itgaanvan een voorraadomvang van max. 32.800 woningen, gefaseerde invulling van than!; bekende woningbouwlocaties en een terughoudend beleid ten aanzien van het accorderen van nieuwe planologische capaciteit voor woningbouw. Verder zal periodiek studie worden gedaan naar feitelijke ontwikkelingen en uitfaseren van projecten om te voorkomen dat in de komende jaren de planvorming de opn~~mecapaciteit teveel overstijgt. Een laatste onderdeel in het plan van aanpak tot risicobeheersing in dit kader wordt gevormd door het overleg op regionaal om te komen tot productieafsprakenvoor de eerstkomende jaren. Daardoor ontstaat meer in evenwicht tussen vraag en aar~bodop regionale niveau. In het beleidsplan wordt ook een basis gelegd voor nieuw beleid op langere termijn dat zich richt op een mogelijk afnemende bevolkingsomvang na 2025. De directe aanleiding daarvoor is dat er in de samenleving zich een bewustwordingsproces ontwikkelt dat zich richt op de effecten van een afnemende bevolkingsomvang op termijn. Zowel vanuit de invalshoek maatschappelijk welzijn, investerirrgen in vastgoed en flankerend beleid ontsitaat de behoefte dat de overheid op dit terrein tijdig met gericht beleid komt. Dit om te voorkomen dat leegstand ontstaat en belangen van vastgoedeigenaren niet door overcapaciteit worden bedreigd. 3. St.urenop financible- en kwalitatieve passendheid -

De vioningvoorraad dient in kwalitatieve zin te voldoen aan de mogelijkheden en wensen van woningzoekenden. Financiele passendheid van de woningvoorraad is noodzakelijk omdat woonlasten een substantieel deel van het inkomen vergen. Naarmate het inkomen hoger wordt is dat minder van invloed en is doorstroming naar hogere segmenten een optie. Om die reden voorziet het Beleidplan Wonen 201 112015 niet alleen in het borgen van huisvestir~gsmogelijkheden voor lagere inkomensgroepen, maar speelt het ook in op de

RVB11-0054

woonwensen van hogere inkomensgroepen waardoor goedkopere woningen voor lagere inkomensgroepen vrijkomen. Daardoor wordt tevens bereikt dat hogere inkomensgroepen meer aan de deze gemeente worden gebonden. Verder wordt in het Beleidsplan richting gegeven aan eigendomsverhoudingen,te bouwen woningtypologie en een open dialoog naar de woonconsument. Via deze instrumenten kan richting worden gegeven op basis van gesignaleerde bewonerspreferenties, wooncomfort en wonen met zorglservicearrangementen. Risicoloos is dit beleidsthema overigens niet. Zo wordt bijvoorbeeld voor de eindvoorraad uitgegaan van een overeenkomstige verdeling tussen grondgebonden en gestapelde woningen als bestaand (30% t.0.v. 70%). lndien de marktvraag zich anders ontwikkelt dan waarvan nu wordt uitgegaan kan bijsturing nodig zijn hetgeen in gebiedsexploitaties kan doorwerken.

Consequenties van het voorstel Door vaststelling van het Beleidsplan Wonen 201112015 wordt een logisch vervolg gegeven aan het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid van voorgaande jaren. Dat wil zeggen: doelstellingen blijven op hoofdlijnengelijk, maar worden op basis van actualiteit bijgesteld. Een afwijking met eerdere volkshuisvestingsplannen wordt gevorrnd doordat een ijkpunt wordt gemaakt voor een maximale plancapaciteit ten behoeve van een eindvoorraad van 32.800 woningen. Dit besluit, dat aansluit bij de nieuwe Structuurvisie 2030, leidt ertoe dat bij herontwikkeling van mogelijk vrijkomende locaties in bestaand stedelijk gebied niet zonder meer van een woonbestemming mag worden uitgegaan. Dat houdt in dater altematief programma nodig is om te voorkomen dat er situaties ontstaan waarin gebouwenllocaties voor langere tijd buiten gebruik komen en daardoor een negatief beeld naar de omgeving kunnen doen uitstralen. Met dit beleidsplan wordt invulling gegeven aan het Rijksbeleid dat als gevolg van veranderende inzichten en omstandigheden een grotere verantwoordelijkheid bij locale partijen legt. Dientengevolge wordt voor de komende jaren een beroep gedaan op alle partijen om hierop in te spelen en meer klantgerichtte gaan werken; dwangmiddelen daartoe zijn echter niet aanwezig. Een ontwerpbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Het college van burgemeester en wethouders van Bergen op Zoom,

RVB11-0054

De raad van de gemeente Bergen op Zoom; gezien het voorstel van het college van 13 september 201 1, nr. RVBl1-0054; gelet op de huidige situatie in de woningmarkt en de gemeentelijke verantwoordelijkheiddaarin; BESLUIT: Kennis te nemen van het Beleidsplan Wonen 201 112015 en vast te stellen: 1, clat de doelstelling en richting van beleid is om te streven naar meer 'flexibiliteit en beweging in de woningniarkt. Daarvoor wordt voor de periode van dit beleidsplan bij invulling van het bouwprogramma van irraaggerichte planontwikkeling uitgegaan; 2. dat een Taakgroep Bouwen Bergen op Zoom wordt ingesteld waarir~lokaal relevante partijen tegen de achtergrond van dit beleidsplan overleggen over de meest kansrijke vorm voor invulling van actiepunten en bouwprogramma uit dit beleidsplan; 3. dat om participatiemogelijkheden voor woonconsumenten te stimuleren, de gemeente samen met ontwikkelaars, maatschappelijkeondernemingen en corporaties hulp zal gaan bieden door het faciliteren van bijvoorbeeld ruimte, kennisoverdracht en begeleiding; 4. dat ten aanzien van de voorraadtoenanie wordt ingezet op een eindvoorraad van 32.800 woningen in 2030; 5. dat een integrale studie wordt gedaan naar de gevolgen van een rnogelijk afnemende bevolkingsomvang na 2030; 6. dat ten aanzien van een kwalitatieve voorraadontwikkeling wordt uitgegaan van een gedifferentieerde woningvoorraad die aansluit op inkomenssituaties, preferenties en beperkingen, alsmede woonarrangementen. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van De voorzitter,

.......................................................... .................................................................................,,,,,,,,,...,..,... .... .....

F.P. de Vos

Goed Wonen voor Iedereen Beleidsplan Wonen 2011-2015 Gemeente Bergen op Zoom -Definitief-

Oktober 2011

Ruimtelijke Ontwikkeling | Beleidsatelier

+ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2011-2015

-2-


INHOUDSOPGAVE LEESWIJZER...................................................................................................................................................- 7 1

TERUGBLIK VORIG BELEIDSPLAN EN NIEUWE KOERS ...........................................................- 9 1.1 1.2 1.3

2

TERUGBLIK BELEIDSPLAN WONEN 2004............................................................................................... - 9 DE KOERS VOOR HET BELEIDSPLAN WONEN 2011-2015 ..................................................................... - 11 DOELSTELLING BELEIDSPLAN EN KADERSTELLENDE ONDERWERPEN .................................................. - 13 ANDERE TIJDEN, ANDERE AANPAK............................................................................................- 15 -

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 3

FLEXIBILITEIT IN RUIMTELIJKE INRICHTING ......................................................................................... - 15 FLEXIBILITEIT IN BOUWPROCES EN RUIMTELIJK ORDENINGSBELEID .................................................... - 16 VERANDERENDE ROL VAN DE OVERHEID ............................................................................................. - 17 MEER ZEGGENSCHAP VOOR DE WOONCONSUMENT .............................................................................. - 17 AFSPRAKEN OP LOKAAL NIVEAU: TAAKGROEP BOUWEN BERGEN OP ZOOM ....................................... - 18 AFSPRAKEN OP REGIONAAL NIVEAU: RRO EN WEST BRABANTHUIS ................................................... - 19 KADERSTELLENDE VOORWAARDE OP WEG NAAR EEN ANDERE AANPAK .............................................. - 20 OVERIGE ACTIEPUNTEN OP WEG NAAR EEN ANDERE AANPAK .............................................................. - 20 OMVANG VAN DE WONINGVOORRAAD ....................................................................................- 21 -

3.1 3.2 3.3 3.4 4

WONINGBEHOEFTE TOT 2030 .............................................................................................................. - 21 WONINGBEHOEFTE NA 2030................................................................................................................ - 25 KADERSTELLING KWANTITATIEVE VOORRAADONTWIKKELING ........................................................... - 28 OVERIGE ACTIEPUNTEN INZAKE KWANTITATIEVE VOORRAADONTWIKKELING .................................... - 28 KWALITEIT VAN DE WONINGVOORRAAD ...............................................................................- 29 -

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 5

INLEIDING ............................................................................................................................................ - 29 INKOMEN EN PRIJSSEGMENTEN ............................................................................................................ - 30 LEEFTIJDSONTWIKKELING EN HUISHOUDENSAMENSTELLING .............................................................. - 32 LEEFSTIJLEN ........................................................................................................................................ - 38 DUURZAAMHEID.................................................................................................................................. - 41 SAMENVATTING WONINGBOUWPROJECTEN NAAR SEGMENT, TYPOLOGIE EN EIGENDOM ..................... - 43 A) KADERSTELLENDE VOORWAARDE KWALITATIEVE VOORRAADONTWIKKELING .............................. - 45 B) OVERIGE ACTIEPUNTEN KWALITATIEVE VOORRAADONTWIKKELING .............................................. - 45 SAMENVATTING HOOFDLIJNEN VAN BELEID ........................................................................- 46 -

5.1 5.2 5.3

LANGE TERMIJN ................................................................................................................................... - 46 KORTE TERMIJN (LOOPTIJD BP-WONEN):............................................................................................ - 46 MONITORING ....................................................................................................................................... - 47 -

-3-


-4-


Voorwoord Volkshuisvestingsplannen zijn qua aard en opzet gaandeweg veranderd. Waar bij de eerste plannen de aandacht vooral op de huisvesting van bijzondere doelgroepen was gericht, ligt bij het laatste Beleidsplan Wonen 2004 de focus tevens op integrale stedelijke ontwikkeling. Hierdoor zijn veel aan huisvesting gerelateerde zaken met elkaar in verband gebracht. Dit nieuwe Beleidsplan ‘Goed Wonen voor Iedereen’ zal vanuit de Toekomstvisie Bergen op Zoom 2025 een verdergaande verbreding kennen en zich richten op ‘wonen in brede zin’. Behoud van identiteit is een belangrijk thema. Een diversiteit aan woonmilieus en de relatie tot het sociaal-maatschappelijk welzijn van mensen staan in dit beleidsplan centraal. Daarmee bedoel ik dat in dit plan de fysieke componenten van wonen zoals aantallen, woningtypen, prijsklassen, woonmilieu etc. worden gekoppeld aan maatschappelijke trends en ontwikkelingen, waaronder welzijn, gezondheid en cultuur. Het beleidsplan gaat daarnaast in op twee actuele onderwerpen, te weten: • Kredietcrisis: Hierbij gaat het om de effecten van de huidige economische situatie op de regionale en lokale woningmarkt. • Krimp: Het gaat hierbij om de effecten van een mogelijk teruglopende bevolkingsomvang vanaf circa 2030. Krimp van bevolkingsomvang heeft gevolgen voor stedelijke ontwikkeling, huisvesting, onderwijs, economie, etc. en vormt daarmee een relevant onderwerp voor planologie en volkshuisvestingsbeleid op langere termijn. Het grootste risico dat ik voor de komende periode zie, is dat de huidige financiële crisis de woningmarkt voor langere tijd zal ontwrichten waardoor het voor de primaire aandachtsgroep (laagste inkomens) vrijwel onmogelijk wordt om passende huisvesting te krijgen. Met het nieuwe Beleidsplan Wonen 2011-2015 wil ik juist daarop een passend antwoord geven. In de voorgaande periode is de gemeente diverse samenwerkingsverbanden aangegaan om de stedelijke ontwikkeling, waartoe ook de volkshuisvesting behoort, verder vorm en inhoud te geven. Ik reken erop dat binnen het kader van gemaakte afspraken de actuele volkhuisvestingopgaaf zoals die in dit beleidsplan is aangegeven invulling krijgt. Ik denk daarbij in eerste instantie aan projectontwikkelaars, institutionele beleggers en woningcorporaties,maar ook aan zorgen onderwijsinstellingen, particuliere bouwers die zelf een woning ontwikkelen of zich verenigen om collectieve woonvormen te realiseren. Hen allen nodig ik uit om met initiatieven te komen die bijdragen aan het realiseren van aantrekkelijke woonmilieus in Bergen op Zoom. ‘Goed Wonen voor Iedereen’ omschrijft precies mijn ambities op dit terrein. ‘Goed wonen’ zegt iets over de kwaliteit van woningen, die moet aansluiten bij de behoeften van bewoners. ‘Goed wonen’ heeft ook betrekking op de kwaliteit van de openbare ruimte in buurt en wijk. Tenslotte zegt ‘goed wonen’ ook iets over de sociale samenhang in de buurt. ‘Voor iedereen’ betekent in mijn ogen voor alle huidige en toekomstige inwoners van onze gemeente. Wethouder A.J. van der Wegen Volkshuisvesting

-5-


-6-


LEESWIJZER In hoofdstuk 1 van dit beleidsplan wordt een terugblik gegeven op de thema’s en resultaten gedurende de looptijd van het Beleidsplan wonen 2004 (§ 1.1). Tevens wordt tegen de achtergrond van de visie op lange termijn, de koers bepaald voor de komende vier jaar (§ 1.2). In de daarop volgende hoofdstukken wordt thematisch ingegaan op scenario’s, afwegingen en mogelijkheden waarmee op de problematiek kan worden ingespeeld. Per hoofdstuk worden maatregelen opgesomd waarbij een onderscheid is gemaakt naar kaderstellende- en uitvoerende maatregelen. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de veranderende kijk op de woningmarkt (van aanbodgericht naar meer consumentgericht) en de veranderingen die dit met zich meebrengt. Denk aan de wijze waarop invulling wordt gegeven aan de voorraadontwikkeling in de huidige economische tijd en de rol die de gemeente hierin moet spelen: met welke instrumenten kunnen wij dit en met welke partijen moeten we samenwerken/afstemmen? Doelstelling daarbij is om meer doorstroming in de bestaande woningvoorraad te verkrijgen. De hierop volgende hoofdstukken dienen in het licht van deze veranderingen te worden gelezen. In hoofdstuk 3 wordt de focus gericht op de omvang van de woningvoorraad, bouwprogramma en beheersing van planologische capaciteit. Met dit hoofdstuk wordt een direct verband gelegd met de nieuwe Structuurvisie Bergen op Zoom 2030. Tevens wordt hierin de noodzaak voor regionale afstemming naar voren gebracht. In hoofdstuk 4 staat de kwaliteit van de woningvoorraad centraal. Vanuit verschillende invalshoeken worden instrumenten en mogelijkheden aangereikt om in de centrale doelstelling van dit plan, i.c. “beweging in de woningmarkt” te kunnen bevorderen. Doel daarvan is om een selectie van beleidsdoelen voor handen te hebben bij jaarlijks overleg met stakeholders ( zie voorstel hoofdstuk 4). Hoofdstuk 5 voorziet in een samenvatting op hoofdlijnen. Het Beleidsplan Wonen 2011-2015 staat niet op zichzelf, maar is een integraal onderdeel van een groter scala aan beleidsnotities op het gebied van stedelijke ontwikkeling, welzijn en participatie van bewoners. Per saldo staan deze notities, en daarmee ook dit beleidsplan, in z’n geheel in het teken van de Toekomstvisie Bergen op Zoom 2025. Daarnaast is dit Beleidsplan Wonen een uitwerking van de “Structuurvisie 2030 - Bergen op Zoom” (2011). De structuurvisie geeft nadrukkelijker het verband weer tussen disciplines als wonen, economie (bedrijvigheid), onderwijs en zorg. Dit Beleidsplan Wonen richt zich in het bijzonder op het beleidsveld wonen/volkshuisvesting. Voor dit beleidsplan is geen specifiek aanvullend woningmarktonderzoek gedaan, maar is gebruik gemaakt van bestaand beleid en informatie, bestanden van Bureau Onderzoek en Statistiek, onderzoeksmateriaal van stakeholders zoals projectontwikkelaars en woningcorporaties etc. Daarnaast is gebruik gemaakt van Rijksbeleid, Provinciaal beleid en adviezen van de VROM-raad. Voor de ordening en sturing is gebruik gemaakt van de aanbevelingen zoals die door Rekenkamer West-Brabant in haar rapportage prestatieafspraken juli 2010 zijn aangegeven.

-7-


-8-


1 TERUGBLIK VORIG BELEIDSPLAN EN NIEUWE KOERS De woningmarkt mag zich de laatste tijd verheugen in een toenemende belangstelling. Dat is goed, want iedereen heeft belang bij een goed functionerende woningmarkt. Wonen doen we immers allemaal. Ruim een eeuw woonbeleid heeft geleid tot een woningsector die tot de koplopers in Europa behoort. Er is veel bereikt. Tegelijkertijd moet worden geconstateerd dat in het begin van de nieuwe eeuw stagnatie op de woningmarkt is ontstaan.

1.1 Terugblik Beleidsplan Wonen 2004 Met het Beleidsplan Wonen geeft de gemeente invulling aan haar verantwoordelijkheden op het gebied van volkshuisvesting. Mede daardoor wordt de koers voor de gewenste stedelijke ontwikkelingen op kortere en lange termijn in deze gemeente bepaald. Actualisering van het Beleidsplan Wonen geeft kansen om nieuwe accenten te leggen. Met als uitgangspunt het verbeteren van Bergen op Zoom als woonstad, was in het Beleidsplan 2004 het accent vooral gericht op de "eindvoorraad”, de zogenaamde ‘stip op de horizon’: waar wil Bergen op Zoom staan met haar woningvoorraad op de lange termijn? Die koers, met bijbehorende thema’s wordt in dit hoofdstuk nogmaals kort toegelicht en geëvalueerd. Vervolgens wordt ingegaan op de koers voor de beleidsperiode 20112015.

Keuzevrijheid en zeggenschap Een voortvarend bouwprogramma ten behoeve van voldoende keuzevrijheid in het woningaanbod is in het vorige Beleidsplan als centraal thema genoemd. De Schans, Cort Heyligerskazerne en de Markiezaten zijn opgenomen als de locaties waar flink bouwtempo gaat plaatsvinden. Verder is ingezet op een accentverschuiving in segmentering en typologie van de woningvoorraad. De bovengenoemde grote bouwlocaties zijn inmiddels allen in uitvoer, maar het bouwtempo blijft achter op het gewenste tempo zoals opgenomen in het Beleidsplan Wonen 2004 (en zoals afgesproken met de Provincie in het Uitwerkingsplan) (zie figuur 1). Grotendeels wordt het vertraagde tempo verklaard door de economische crisis die in korte tijd een behoorlijke vlucht heeft genomen en de invloed die het heeft op de afzet en het tempo van de geplande bouwcapaciteit. Voorraadontwikkeling woningbouw Bergen op Zoom 45.000 40.000

aantal (abs.)

35.000 30.000 25.000 20.000 Feitelijke voorraadontwikkeling 15.000 Ontwikkeling volgens BP Wonen 2004

20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 20 11 20 12 20 13 20 14 20 15

10.000

jaar

Figuur 1: Voorraadontwikkeling woningbouw Bergen op Zoom

-9-

+ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2011-2015 Passend aanbod woonmilieus In het Beleidsplan 2004 staat naast keuzevrijheid en zeggenschap de vraag naar gekwalificeerde woningen en woonmilieus centraal. Inzet is het creëren en behouden van aantrekkelijke eigentijdse woonmilieus in nieuwbouwwijken en verbetering van de openbare ruimte en vervanging van oudere woningen (Stedelijke Vernieuwing). Dit proces is anno nu nog volop gaande. Binnen de stedelijke vernieuwingsopgave zijn de wijken Fort/Zeekant en Warande-west nagenoeg afgerond. Voor Nieuw-Borgvliet is de vernieuwingsopgave op openbaar gebied vergevorderd; de straten zijn op enkele na voorzien van een nieuw profiel en groen en komend jaar zal ook het centrale park in Borgvliet worden gerealiseerd. Het geplande voorzieningenniveau in Borgvliet krijgt nu vorm met de bouw van de Brede School Borgvliet en de ontwikkeling van het zorgcoördinatiepunt. De economische situatie heeft hier op onderdelen voor vertraging gezorgd. In Gageldonk-West is met het vaststellen van de Wijkontwikkelingsvisie, het Projectenboek en Stedenbouwkundig masterplan de wijkvernieuwing gestart. In het Meerjarenontwikkelingsprogramma (MOP3) dat parallel aan dit beleidsplan als actieprogramma is opgesteld wordt deze lijn voortgezet.

Kansen voor mensen in kwetsbare posities Extra aandacht gaat in het Beleidsplan 2004 uit naar huisvesting voor jongeren en starters. Gedacht wordt aan afspraken met de woningcorporaties en bijzondere koopconstructies. Zowel corporaties als gemeente hebben vanuit hun maatschappelijke verantwoordelijkheid beleid en instrumenten ontwikkeld ter bevordering van het creëren van kansrijke en gedifferentieerde wijken. Om de efficiëntie te verbeteren hebben de partijen gezamenlijk afspraken gemaakt met betrekking tot de woningbehoefte, bereikbaarheid en betaalbaarheid, woon- en leefmilieu en het investeren in maatschappelijk vastgoed. Met succes kan gerefereerd worden aan het gemeentelijke Startersfonds, een revolving fund dat startende mensen een financieel duwtje in de rug geeft bij de aankoop van een eerste woning. Vanaf de start in 2007 zijn er inmiddels ruim 92 leningen verstrekt. De lening is nog steeds zo populair, dat er inmiddels zelfs een wachtlijst is ontstaan. Daarnaast zijn met de corporaties zogenaamde Prestatieafspraken gemaakt. Enkele van deze afspraken betreffen het door de corporaties gezamenlijk opgezette woonruimteverdeelsysteem, hetgeen tot een betere afstemming van vraag en aanbod leidt en de verkoop van huurwoningen. Om de prestatieafspraken verder te verbeteren, zullen ze vanaf nu gekoppeld worden aan het Beleidsplan Wonen.

Wonen in relatie met welzijn en zorg op maat Voortbordurend op kansen voor mensen in kwetsbare posities, is de opgave voor het woonbeleid erop gericht om te zorgen dat ouderen, maar ook mensen met beperkingen, kunnen kiezen uit een aanbod aan woningen, al dan niet in combinatie met dienstverleningsarrangementen, dat op de individuele behoefte is afgestemd. Het toen te ontwikkelen woonbeleid gericht op ouderen en voorzieningen heeft geresulteerd in de Nota “Vooruitzien in Voorzieningen”. In deze nota wordt naar een heroriëntatie voor wijken gestreefd, waarbij middels zogenaamde woonservicegebieden tot een adequate sociale infrastructuur wordt gekomen. Een uitwerking van een van de doelstellingen uit dit beleidplan heeft vorm gekregen door de nota “Wonen in relatie met welzijn en zorg”. Daarin wordt gestreefd naar het realiseren van een voorzieningennetwerk op gebiedsniveau met daaraan gerelateerde woonvormen. Daartoe behoren in ieder geval voldoende geschikte woningen, accommodaties, welzijnsvoorzieningen en steunpunten voor zorginstellingen. Inmiddels wordt in een aantal wijken uitvoering gegeven aan deze nota’s. Voor Gageldonk-West vormt het Wonen- en Wijkenfonds een belangrijke pilot en ook in Nieuw-Borgvliet wordt met de realisatie van een Brede School en zorgcoördinatiepunt bijgedragen aan het realiseren van wijkgerichte voorzieningen. Voor realisatie van doelstellingen uit deze beleidsnota’s is met alle relevante partijen een samenwerkingsconvenant afgesloten.

- 10 -

+ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2011-2015 1.2 De koers voor het Beleidsplan Wonen 2011-2015 Bepalen van de agenda Hoewel de meeste mensen over het algemeen tevreden zijn over hun woning, blijkt uit woningbehoeftenonderzoek dat veel mensen willen verhuizen. Maar weinigen doen dat daadwerkelijk. Daardoor blijft de doorstroming achter bij de verwachting. Omdat de wachttijden voor een (goedkope) huurwoning vrij lang zijn is het nog altijd dringen op de woningmarkt. Ofschoon het kabinet een “vrije woningmarkt” als uitgangspunt heeft, zal die woningmarkt, gezien zijn specifieke kenmerken, nooit een geheel vrije markt kunnen zijn; betrokkenheid van de overheid blijft noodzakelijk omdat wonen nu eenmaal een primaire levensbehoefte is en er grote groepen bestaan die steun nodig hebben. Ingevolge de Grondwet is bevordering van woongelegenheid een zorg van de overheid. Feitelijke woningnood is momenteel niet aan de orde, maar bekend is dat het aantal huishoudens in de komende periode tot ca 2020/2025 verder zal groeien terwijl daarnaast een noodzaak voor vervanging bestaat. Probleem van dit moment is dat de bouw van nieuwe woningen als gevolg van de financiële crisis scherp terugloopt waardoor de paradoxale situatie ontstaat van behoefte voor de korte/middellange termijn en een afnemende behoefte op langere termijn. Daarnaast staat het feit dat zowel gemeenten als woningcorporaties in de komende periode moeten bezuinigen om de overheidsfinanciën onder controle kunnen krijgen. Uitgangspunt is dat na de crisis de “oude tijden” van voor de crisis niet zullen herleven. Zo zullen woningprijzen minder snel stijgen, zal gerekend worden met een mogelijke demografische omslag rondom 2025 en zal financiering minder makkelijk beschikbaar zijn. Het zal dus gaan om prioriteiten stellen.

Naar kwalitatieve criteria: Beschikbaarheid, leefbaarheid en bestaande woonomgeving Ging het in de volkshuisvesting in de voorgaande planperiodes vooral om betaalbaarheid, hygiëne/gezondheid en later om de bouwtechnische kwaliteit en hogere kwaliteitsniveau van de woningen; tegenwoordig domineren door de ontstane situatie begrippen als beschikbaarheid, leefbaarheid en de sociale kwaliteit van de bestaande woonomgeving in belangrijke mate de agenda. Concreet omschreven als: 1) Beschikbaarheid van (passende)woningen: problemen voor starters, jongeren en doorstromers zijn ontstaan omdat de voor hen geschikte woningen niet of veel te langzaam beschikbaar komen. Op dit moment vormt, naast financiële perikelen, het vrijkomen van (passende) woningen een belangrijke bottleneck op de woningmarkt. Hierbij gaat het niet alleen om de hoeveelheid woningen die worden gebouwd, maar vooral ook om de hoeveelheid woningen die met name in de bestaande goedkope huursector vrijkomen. Hoe meer er verhuisd wordt, hoe meer woningen er beschikbaar komen voor mensen die een woning zoeken. Het nieuwbouwprogramma blijft van belang naast een effectieve verdeling van de bestaande woningvoorraad. 2) Bewonersparticipatie bij wijkleefbaarheid; de situatie in de woningmarkt in combinatie met afnemende financiële mogelijkheden van partijen (gemeente/corporatie v.v.) maken dat minder investeringen in wijken mogelijk zijn. Om de nodige verbeteringen in woon- en leefmilieu en maatschappelijk welzijn in wijken te kunnen bereiken is een toenemende aandacht voor participatie van wijkbewoners nodig. De uitgangspunten van de nota Sociale Infrastructuur -en de daarop gebaseerde uitwerkingsnota’s- zijn daarbij leidend. Voor de kwaliteit van de samenleving is het van belang dat mensen zoveel mogelijk kunnen wonen waar en hoe ze dat willen. Wonen is per definitie een persoonlijke aangelegenheid. Hoe men wil wonen, hangt af van uiteenlopende zaken als de gezinssituatie, de levensfase waarin men zich bevindt, de afstand tot het werk, het budget dat aan wonen kan worden besteed, maar zeker ook de persoonlijke voorkeuren. Een goed functionerende woningmarkt heeft als kenmerk dat mensen hun woonwensen, binnen redelijk termijn, zo goed mogelijk kunnen realiseren. Een goed functionerende woningmarkt veronderstelt het bestaan van een gezonde dynamiek die mensen in staat stelt te verhuizen naar een ander type woning of van een huur- naar een koopwoning of omgekeerd als de

- 11 -

+ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2011-2015 persoonlijke situatie daartoe aanleiding geeft. De economische crisis van dit moment, die zich vooral kenmerkt door een gebrek aan vertrouwen, remt echter deze dynamiek en doet daarmee de situatie op de woningmarkt alles behalve goed. Veel mensen kijken de kat uit de boom en blijven zitten waar ze zitten. Volgens belangenorganisaties zoals de Vereniging Eigen Huis is hierin alleen verbetering te bereiken door een vertrouwenwekkend perspectief, bevordering van doorstroming en reductie van risico. Cruciaal daarbij is de rol van de Minister van Infrastructuur en Milieu omdat daar de verantwoordelijkheid ligt te waken over het functioneren van de woningmarkt.

Werken aan meer flexibiliteit op de woningmarkt De conjuncturele neergang van de achterliggende periode heeft geleid tot een onmiskenbare vraagverschuiving van de koop naar de huur. Dit heeft geleid tot een verstopping van de huurmarkt. Maar stagnatie is slechts deels te verklaren door de economische conjunctuur. Want waarom heeft de woningmarkt niet adequaat kunnen reageren op de veranderende vraag? Voor een deel heeft dat te maken met de specifieke kenmerken van de woningmarkt en het realiseren van nieuw aanbod. Essentieel is dat we op de woningmarkt te maken hebben met een inflexibel aanbod ten opzichte van een veranderlijke vraag. Het aandeel toevoegingen ten opzichte van de bestaande voorraad is zeer beperkt (circa 1% per jaar). Dat betekent dat het aanbod voor nu en de toekomst in principe reeds vastligt. Omdat het nu eenmaal tijd kost om woningen te ontwikkelen/ te bouwen, maar ook om het bestaand complexen te transformeren, zal het nog te realiseren aanbod altijd met vertraging reageren op de vraag(verandering).

Consequenties door veranderende rol woningcorporaties Daarnaast speelt in de komende periode de veranderende rol van woningcorporaties parten. Woningcorporaties beheren een zeer groot deel van de woningvoorraad maar zijn instellingen met bepaalde privileges. Woningcorporaties zijn geen taakorganisaties van de overheid en evenmin zijn zij pure marktpartijen. Deze hybriditeit stelt hen in staat de taken die niet vanzelf door marktpartijen worden opgepakt, te vervullen. Daarover is in de afgelopen periode op nationaal/Europees niveau veel gediscussieerd en zijn nadere besluiten genomen, omdat ook de corporatiesector zich moet conformeren aan de Europese richtlijnen voor een level playing field (rechtvaardigheidsprincipe) tussen de partijen op de woningmarkt. In de nieuwe verhoudingen is er een scheiding tussen het gereguleerde en ongereguleerde bezit van woningcorporaties, waarbij corporaties over hun concurrerende activiteiten vennootschapsbelasting moeten betalen. Zo wordt het corporaties bijvoorbeeld niet meer toegestaan om sociale woningen aan inkomens hoger dan €33.000,- toe te wijzen. Het Rijk kiest voor een level playing field voor corporaties, maar ook voor een brede taakopvatting van de corporaties. Verondersteld wordt dat juist deze brede taak een waarborg is dat de corporaties kunnen bijdragen aan het oplossen van urgente maatschappelijke problemen, zoals de leefbaarheid in steden en wijken. Verder zullen alle verhuurders – dus ook de corporaties- vanaf 2014 aan de Rijksoverheid een heffing moeten gaan betalen hetgeen nationaal 0,76 miljard moet opleveren. De woningmarkt is geen perfecte markt en zal dat in die zin ook nooit worden; de betrokkenheid van de overheid zal dan ook altijd aan de orde blijven. Daar waar de belangrijkste ordening en sturing bij de centrale overheid ligt wordt aan de lokale overheid een meer regisserende rol toebedacht. Dat neemt niet weg dat er wel mogelijkheden zijn om de werking van de woningmarkt op lokaal niveau te verbeteren mits alle betrokkenen daartoe bereid zijn. Door de minister wordt daarover gesteld dat het niet een kwestie van geld is, maar het hervinden van vertrouwen en perspectief. Het kabinet richt zich daarbij op woningcorporaties en investeerders om de bouw op gang te krijgen, op verhuurders en verkopers om de woningmarkt in beweging te krijgen en financiers om financieringsvoorwaarden te verruimen.

- 12 -

+ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2011-2015 1.3 Doelstelling beleidsplan en kaderstellende onderwerpen Meer beweging in de lokale woningmarkt De doelstelling van dit beleidsplan is gericht op: “meer beweging in de lokale (en regionale) woningmarkt”. Als er meer beweging in de woningmarkt ontstaat zullen de kansen van woningzoekenden toenemen en zullen langere verhuisketens daarvan een gevolg zijn. Met het Beleidsplan Wonen 2011-2015 wordt, uitgaande van de Toekomstvisie Bergen op Zoom 2025, primair ingezet op maatregelen die kunnen bijdragen aan Een verhuisketen ontstaat wanneer iemand uit een bestaande beweging/dynamiek in de woningmarkt. Denk aan woning naar een nieuwe woning verhuist. De oude woning komt gerichte keuzes op het gebied van planologie, scherpe vrij en wordt, als deze niet gesloopt wordt, weer betrokken door programmering, versnellen van planontwikkeling, een ander. Het aantal keren dat dit proces plaatsvindt is de lengte van de verhuisketen. Een verhuisketen breekt doordat particulier opdrachtgeverschap. Om een en ander vorm en inhoud te geven dienen iemand van buiten de gemeente zich in een vrijgekomen woning gemeente, woningcorporatie(s) en ontwikkelaars vestigt of doordat een starter een vrijgekomen woning betrekt. In gezamenlijk denkkracht en creativiteit in te zetten en beide gevallen wordt er dan geen lege woning meer concreet jaarlijkse afspraken te maken. Gedacht wordt achtergelaten in de gemeente. aan een Taakgroep Bouwen waarin alle betrokkenen participeren. In hfd. 2 wordt deze maatregelen verder uiteen gezet. Bij het symposium “Goed Wonen voor Iedereen” van 22 februari 2010, dat ten behoeve van stakeholders is gehouden kwam naar voren dat voor het bereiken van doelstellingen de uitgangspunten van het woonbeleid helder moeten zijn en dat daarover de discussie moet worden gevoerd. De daar genoemde uitgangspunten vormen mede de basis voor het Beleidsplan Wonen 2011-2015: 1. de betaalbaarheid van het wonen moet zowel op de korte als lange termijn gegarandeerd blijven, 2. het vrije aanbod (op korte en langere termijn) is een belangrijk aandachtspunt; naast een vraaggestuurde bouwproductie moet er nadrukkelijk aandacht zijn voor de woonomgeving en sociale kwaliteit in buurten. 3. het vertrouwen in de woningmarkt moet behouden blijven; dit wordt mede bepaald door de omvang en kwaliteit van de woningvoorraad gerelateerd aan een vergrijzende en mogelijk afnemende bevolkingsomvang, 4. de positie van de partijen op de markt moet in evenwicht zijn. Dit betekent dat de positie van de woonconsument en betrokkenheid van burgers onderwerpen van toetsing moeten zijn.

Kaderstellende onderwerpen Het spreekt voor zich dat het ondoenlijk is om de exacte kwantitatieve/kwalitatieve woningbehoefte voor 2030 te beschrijven. In dit beleidsplan wordt daarom geen feitelijk eindbeeld beschreven, maar worden kernstrategieën gegeven die richtinggevend zijn voor de ontwikkeling van de woningvoorraad gericht op een passende eindvoorraad op termijn. Concreet gaat het om de volgende kaderstellende onderwerpen: • Beheersing van planologische capaciteit • Vraaggestuurde programmering • Betrokkenheid van producenten en consumenten bij het opstellen van jaarafspraken De resultaten van deze richtinggevende kaders zullen regelmatig moeten worden getoetst aan zowel de doelstellingen voor de korte termijn als de langere termijn. Daar waar nodig moeten deze kaders (evt. op onderdelen) worden bijgesteld.

- 13 -

+ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2011-2015 Relatie volkshuisvesting - grondbeleid Hoewel het niet los van elkaar kan worden gezien, wordt dit beleidsplan niet afhankelijk gemaakt van bestaand grondbeleid. De primaire reden daarvoor is dat de gemeente Bergen op Zoom tot nog toe geen voorstander is van een vanuit het grondbeleid aangestuurd volkshuisvestingsbeleid, omdat vhv-beleid zich primair op behoefte en maatschappelijke welzijn richt. Vanuit die optiek wordt indien nodig, bij het bepalen van de grondwaarde, gerefereerd aan het grondbeleid.

- 14 -


2

ANDERE TIJDEN, ANDERE AANPAK

Afgelopen decennia is de bouwwereld verder geïndustrialiseerd waardoor het mogelijk werd om in urgente volkshuisvesting te kunnen voorzien. Deze ontwikkeling heeft geresulteerd in een aanbodgestuurde woningproductie waarin de woonconsument zijn keuze kon maken. Tot voor kort heeft deze systematiek zodanig goed gefunctioneerd dat het merendeel van de bevolking een woning vond die aan redelijke eisen van bewoonbaarheid voldoet. Op dit moment doet zich een aantal (structurele en conjuncturele) veranderingen voor, die invloed hebben op de woningmarkt. Het betreft: • Nieuwe sociaal-culturele trends (de postmoderne samenleving, individualisme, internationalisering, toenemende mobiliteit en bewustwording van de eigen leefomgeving: zie ook Hoofdstuk 4). • Demografische ontwikkelingen zoals vergrijzing en ontgroening en een afnemend bevolkingsaantal (krimp), zowel mondiaal als nationaal en lokaal: zie ook hoofdstuk 3). • Een (conjuncturele) kredietcrisis die structureel doorwerkt in de financierbaarheid en waarde van woningen, met als resultaat stagnerende bouwstromen en verhuisketens. Door de individualisering en de trend van een terugtredende overheid, wordt een andere rol van de gemeente gevraagd. De gemeente bepaalt niet langer, maar is een van de vele spelers in het complexe veld van actoren. De gemeente stelt zich in toenemende mate op als regisseur en coördinator. Door het individualisme en met de bewustwording van de eigen leefomgeving vraagt de consument meer eigen inbreng en verschuift het accent van aanbodgericht naar vraaggericht (consumentgericht) bouwen, met meer vraag naar specifieke kwaliteiten. Daardoor zal de periode met grote bouwstromen die achter ons ligt, niet meer terugkomen. Om die specifieke kwaliteiten te kunnen leveren en de woningmarkt op gang te krijgen, is op verschillende schaalniveaus een andere manier van werken nodig. Dit hoofdstuk toont de manier waarop de gemeente hier invulling aan wil geven. De daaropvolgende hoofdstukken over de kwantitatieve en kwalitatieve voorraadontwikkeling moeten worden gelezen in het licht van deze nieuwe ontwikkelingen.

2.1 Flexibiliteit in ruimtelijke inrichting Ander- en meervoudig ruimtegebruik Wonen wordt steeds mee een tijdelijk, fluïde en meervoudig verschijnsel (VROM-raad;2009). Om een duurzame woonomgeving te ontwikkelen op zowel woning-, wijken stadsniveau, zijn daarom goede verkenningen nodig waarbij met een integrale blik naar een ontwikkelingsgebied wordt gekeken. Met de krimp op komst en de relatief stringente woningbouwcontouren voor o.a. Bergen op Zoom, kunnen nieuwe verstedelijkingsconcepten worden onderzocht. Denk aan meervoudig ruimtegebruik ten

- 15 -

Thematisch bouwen: Le Medi, Rotterdam

+ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2011-2015 behoeve van de (woon)voorkeuren van mensen tegelijk (combinaties wonen-werken, wonen-natuur, werkenleren of eventueel thematisch bouwen, zoals mediterraan of specifiek gericht op senioren), maar ook mogelijkheden van bijvoorbeeld ‘ontbouwen’ om meer kwaliteit in sterk verstedelijkte wijken te brengen.

Differentiatie en kleinschaligheid Voor de groeiende differentiatie in woonwensen van mensen is volgens diverse studies nog onvoldoende oog; er wordt nog te vaak gedacht in standaardoplossingen en afzetbaarheid. De gesignaleerde trends vragen daarom om politieke keuzes en goede belangenafweging, om breder denken bij ontwikkelende partijen met aandacht voor dilemma’s, investeringen en financiële draagklasse. Maar gedifferentieerd bouwen voor (en met) de nieuwe vraag eist ook een differentiatie van de schaal. Gepleit wordt voor kleinschaligheid in de zin van het stap voor stap ontwikkelen op kleinere locaties met aandacht voor kwaliteit. Juist in tijden waarin het economisch minder gaat is waardevastheid van belang. Zoals reeds vermeld gaat het er vooral om dat er meer wordt nagedacht over alternatieve thematische combinaties van wonen, werken, vermaak en mobiliteit. Met dit beleidsplan wil de gemeente een ieder uitnodigen hieraan deel te nemen.

2.2 Flexibiliteit in bouwproces en ruimtelijk ordeningsbeleid Soepeler procedures De veranderingen vragen er ook om bestaande regels tegen het licht te houden om na te gaan of ze nog voldoen aan de behoeften van de huidige tijd. Waar werken, wonen en recreëren in de praktijk steeds meer in elkaar overlopen, wordt in de (door de overheid bepaalde) regelgeving nog steeds uitgegaan van vaste bestemmingen of sectoren. Vast is de regel, tijdelijk de afwijking. Voor nieuwe woonconcepten kan dit soms verlammend werken. De VROM-raad adviseert om in de wetgeving versoepeling aan te brengen, bijvoorbeeld: • Strengere toetsing van gebouwen in het voortraject teneinde ze bestemmingsvrij te maken. Dit maakt de exploitatie flexibeler; • Opnemen van een nieuwe toverformule in het bestemmingsplan, waardoor B&W op alle bestemmingen makkelijker vrijstelling kan verlenen; • Tegemoetkomen aan meerhuizigheid, door opnemen van een bestemming ‘eerste woning’ en ‘tweede woning’ of het laten vervallen van onderscheid tussen recreatiewoning en permanente bewoning. Het huidige kader van de Wet ruimtelijke ordening en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht biedt een beperkte flexibiliteit. Als gemeente proberen we voor nieuwe ontwikkelingen deze flexibiliteit al zoveel mogelijk al te gebruiken door bestaande wettelijke instrumenten zo goed mogelijk in te zetten. Voorbeeld hiervan is het ontheffingenbeleid. Verder is een raadsvoorstel in voorbereiding waarbij de gemeenteraad een zogenoemde 'verklaring van geen bedenkingen' afgeeft bij een afwijking van het bestemmingsplan. Hieronder valt ook het toevoegen van woningen. Dit betekent een aanmerkelijke tijdwinst voor de aanvrager en vermindering van administratieve lasten. De bovengenoemde adviezen van de VROM-raad vragen een omslag in de bestaande manier van denken en werken én zal leiden tot het zoeken naar goede oplossingen om nadelige situaties te voorkomen. Hoewel de

- 16 -

+ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2011-2015 gemeentelijke overheid hiertoe slechts beperkte mogelijkheden heeft zullen de mogelijkheden hiervan in de komende beleidsperiode nader worden verkend.

2.3 Veranderende rol van de overheid Ook in politiek en beleid is er sprake van een proces van schaalvergroting en internationalisering. Zo wordt de nationale weten regelgeving steeds meer vervangen en/of aangevuld door regelgeving op Europees niveau. De verwachting is dat deze trend zich doorzet en dat de invloed van Europa in de toekomst alleen nog maar groter wordt. Waarschijnlijk zal dit gepaard gaan met een intensievere regulering en een strikter toezicht op bovennationaal niveau. Tegelijkertijd verliest de nationale overheid steeds meer bevoegdheden en verantwoordelijkheden aan lokale overheden en private partijen. Er ontstaat steeds meer een ‘multi-level governance setting’ waarbij de overheid slechts één van de spelers in het complexe veld van vele actoren is. De doelstellingen van dit beleidsplan zijn helder. Iedereen, waar hij of zij ook woont of wil wonen, moet woonruimte kunnen vinden (of creëren) die past bij de eigen woonwensen en, uiteraard, de eigen portemonnee. Dat moet kunnen zonder er jaren voor in de rij te hoeven staan. Daarom zet dit beleidsplan in op een woningmarkt die werkt; een woningmarkt en woonbeleid dat flexibel genoeg zijn om maatwerk te leveren. Dat doen we door enerzijds ruimte te geven aan partijen en anderzijds bescherming te bieden aan doelgroepen. Op de woningmarkt zijn veel partijen actief. Projectontwikkelaars, bouwers, aannemers, makelaars, huurders en kopers, corporaties, particuliere verhuurders, hypotheekverstrekkers, verzekeraars, etcetera. Al deze partijen vervullen een bepaalde rol op de woningmarkt en beïnvloeden de werking ervan. Het rijksbeleid is erop gericht om deze partijen te laten “nadenken” over hun eigen rol in het bereiken van een beter werkende woningmarkt. Daarbij geldt een bijzondere rol voor de corporatiesector. De Regering staat een model voor waarin corporaties een dynamisch voorraadbeleid toepassen. Dat betekent investeren in nieuwbouw, deze woningen voor een bepaalde termijn verhuren en ze op een bepaald moment verkopen als daar vraag naar is. Dat levert dan weer de middelen op voor nieuwe investeringen. Daarmee draagt de corporatiesector niet alleen bij aan de vernieuwing van de woningvoorraad in Nederland, maar kan de corporatiesector ook een bufferfunctie vervullen om conjuncturele schommelingen op te vangen. In aansluiting op deze ontwikkelingen zal op lokaal niveau initiatief worden genomen door het inrichten van een platform waarin lokaal relevante partijen tegen de achtergrond van dit beleidsplan kunnen overleggen over de meest gewenste vorm voor het invullen een jaarlijks actiepunten/bouwprogramma voor het opvolgend jaar. De gemeente vervult daarin een regierol; dat wil zeggen, zij neemt initiatief en draagt zorg voor een transparant en eenduidig gespreksresultaat dat moet resulteren in meetbare uitvoeringsafspraken. De slaagkansen voor zo’n platform zijn zeker aanwezig omdat middels de aangegane samenwerkingscontracten er voor alle partijen een belang besloten ligt.

2.4 Meer zeggenschap voor de woonconsument De burger als woonconsument kijkt niet alleen steeds kritischer naar het geboden woonproduct (woning + omgeving), maar hij wil ook in toenemende mate participeren en (mede)ontwikkelen. De competentie marktoverheid wordt daarmee doorbroken. Het moge duidelijk zijn dat zelf ontwikkelen een complexe opgave kan zijn voor de minder ervaren woonconsument. Er ontstaan niches in het overheidsaanbod die in snel tempo een breder marktaanbod veroveren. Denk daarbij aan zorginstellingen, uitzendbureaus en particulieren die zelf ontwikkelen of zich aansluiten bij een collectieve groep, zoals SIR 55+, Thomashuizen of begeleiding van bijvoorbeeld Bureau BIEB). Om participatiemogelijkheden zoals het (collectief) particulier opdrachtgeverschap te stimuleren, zal de gemeente -zonodig tezamen met ontwikkelaars, maatschappelijke ondernemingen en corporaties- hulp bieden door het faciliteren van bijvoorbeeld ruimte, kennisoverdracht en begeleiding.

- 17 -

+ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2011-2015 2.5 Afspraken op lokaal niveau: Taakgroep Bouwen Bergen op Zoom “Goed wonen voor Iedereen” impliceert dat het gemeentebestuur iedereen de mogelijkheid wil bieden om passende woonruimte te vinden. Voor de feitelijke invulling daarvan wordt binnen de groep van woningzoekenden een onderscheid gemaakt tussen doelgroepen en aandachtsgroepen van beleid. Met name de laatste groep vormt een kerntaak van het gemeentelijk volkshuisvestingbeleid. Het gaat daarbij om mensen die zonder overheidsteun niet in staat zijn om zelfstandig in huisvesting te voorzien. Voor het realiseren van goede huisvesting voor iedereen wordt uitgegaan van optimale benutting van de bestaande woningvoorraad, aanpassen van de bestaande woningvoorraad en toevoegen van nieuwbouw aan de bestaande woningvoorraad. Door het maken van zgn. Prestatieafspraken met de woningcorporatie(s) over gebruik/toewijzing en aanpassing van de bestaande woningvoorraad wordt in eerstgenoemde taken voorzien. Een ander onderdeel van de volkshuisvestingtaak i.c. toevoegen van nieuwbouw aan de woningvoorraad die tot op heden middels “reguliere projectontwikkeling” tot stand kwam, is door actuele ontwikkelingen op de woningmarkt in een geheel nieuw daglicht komen te staan en vergt daardoor een andere aanpak dan voorheen. Geconstateerd is dat door verschillende maatschappelijke ontwikkelingen de traditionele aanbodmarkt in een vragersmarkt is overgegaan. Gevolg daarvan is dat traditionele op projectontwikkeling gerichte samenwerkingsverbanden en werkprocessen zodanig moeten worden veranderd dat er meer ruimte voor inbreng vanuit de woonconsument ontstaat. Hoewel er diverse voorbeelden van elders voorhanden zijn, is op voorhand niet op een eenduidig wijze aan te geven hoe hieraan het best in deze gemeente vorm kan worden gegeven. Daarvoor zijn visies, denkkracht, creativiteit en afspraken van betrokken partijen noodzakelijk. Gekozen is voor het tot stand brengen van een Taakgroep Bouwen Bergen op Zoom waarbinnen initiatieven ontwikkeld kunnen worden om aan de uitwerking van het nieuwbouwprogramma vorm en inhoud te geven. Het is nadrukkelijk de bedoeling om de Taakgroep Bouwen Bergen op Zoom in te vullen met partijen die daadwerkelijk bouwen. Met hen zijn concrete realisatieafspraken te maken. Als input voor overleg blijft het echter wel belangrijk om informatie in te winnen bij de overige stakeholders, die samenhang vertonen of over expertise beschikken van de actuele woningmarkt.

Beleidsplan Wonen GEMEENTE

Opzet Taakgroep Bouwen

- 18 -

+ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2011-2015 Voor een goed functioneren van de taakgroep streeft de gemeenten ernaar te beschikken over een systeem waarmee zij structureel inzicht krijgt in de (regionale) woningmarkt en de invloed die lokale en regionale plannen op elkaar kunnen hebben.

2.6 Afspraken op regionaal niveau: RRO en West Brabanthuis Regionale samenwerking tussen gemeenten wordt van steeds groter belang op beleidsterreinen, als zorg&welzijn, economie, ruimtelijke ordening, maar ook op potentiële aandachtsvelden als een afnemende bevolkingsomvang op termijn etc.

2.6.1

Afstemming nieuwbouw

Ingezoomd op Ruimtelijke Ordening/Volkshuisvesting wordt op regionaal niveau vanuit dat belang gestreefd naar partnership onder andere met betrekking tot de afstemming van bouwproductie. Regionale afstemming op het gebied van nieuwbouw is gelet op de actuele woningmarkt een must. De regio west-Brabant-west scoort “potentieel ongunstig” op de regioscorelijst van het Ministerie BiZa (vhv). Dat wil zeggen: • Licht positief op migratie • Negatief op natuurlijke groei en welvaart Om aan deze samenwerking vorm te geven zijn binnen de regio West-Brabant zijn een aantal regionale overleggroepen ingericht: 1. Ruimtelijk Regionaal Overleg (wettelijke verplichting uit Provinciale Verordening), die haar uitwerking vindt in het West Brabant Huis (initiatief gemeenten in de regio West-Brabant). 2. Daarnaast vind op ad hoc basis een bestuurlijk woningmarktoverleg op subregionaal niveau plaats. (Bergen op Zoom, Steenbergen, Tholen, Woensdrecht). Bovengenoemde overlegorganen richten zich naast andere thema’s ook in het bijzonder op het thema wonen en regionale afstemming over de bouwproductie. Vertegenwoordigd zijn: de gemeenten Bergen op Zoom, Roosendaal, Steenbergen, Woensdrecht, Moerdijk, Halderberge, Rucphen en Tholen.

2.6.2

Afstemming beleidsvoorbereiding afnemende bevolkingomvang

Een aspect dat op initiatief van het West Brabanthuis onderwerp van overleg is geworden, is het aandachtpunt “afnemende bevolkingsomvang”op termijn. Vanuit een integraal perspectief wordt gestreefd naar een basis voor regionaal en lokaal beleid. Daarbij wordt vanuit een groot aantal beleidsterreinen -waaronder volkshuisvesting- de bestaande en mogelijk komende situaties in beeld gebracht. Vanuit dat scenario wordt gezocht naar kansen en perspectieven voor de jaren na 2025. Voor het opstellen van de agenda daartoe zijn inmiddels een groot aantal partijen uitgenodigd.

- 19 -

+ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2011-2015 2.7 kaderstellende voorwaarde op weg naar een andere aanpak Actiepunt 2.1 Op lokaal niveau zal een complementair initiatief worden opgezet door het inrichten van een Taakgroep Bouwen Bergen op Zoom waarin lokaal relevante partijen tegen de achtergrond van dit beleidsplan kunnen overleggen over de meest gewenste vorm voor het invullen van actiepunten/bouwprogramma. Actiepunt 2.2 Om participatiemogelijkheden zoals het (collectief) particulier opdrachtgeverschap te stimuleren, zal de gemeente samen met ontwikkelaars, maatschappelijke ondernemingen en corporaties hulp gaan bieden door het faciliteren van bijvoorbeeld ruimte, kennisoverdracht en begeleiding.

2.8 Overige actiepunten op weg naar een andere aanpak Actiepunt 2.3 Onderzoek naar mogelijkheden op procedures soepeler te maken ten behoeve van de flexibiliteit in het ruimtelijk (woningbouw)programma.

- 20 -


3 OMVANG VAN DE WONINGVOORRAAD 3.1 Woningbehoefte tot 2030 Algemeen In de Toekomstvisie Bergen op Zoom 2025 en de daarop gebaseerde Structuurvisie 2010 is vastgelegd dat met realisatie van de ontwikkelingsgebieden Markiezaten, Schans en Schelde Veste de bebouwingscontouren voor deze gemeente zijn bepaald. Daarmee is voor het beleidsveld wonen zoveel planologische ruimte aanwezig dat het in beginsel mogelijk is om een eindvoorraad van ca 34.000 woningen te kunnen realiseren. Gesteld kan worden dat de gemeente, planologische gezien, ruimschoots in haar taakstelling als (gedeelde) centrumfunctie kan voorzien en indien gewenst, aanvullend programma op regionaal niveau aan te bieden, om hogere inkomensgroepen aan deze regio te binden.

Taakstellende woningvoorraad Een belangrijk instrument voor regionale- en lokale woningplanning wordt gevormd door de provinciale bevolkingen woningbehoefteprognose die periodiek wordt geactualiseerd. De laatste prognose dateert van 2008. In die prognose wordt voor Bergen op Zoom tot 2020/2025 van een beperkte groei in bevolkingsomvang uitgegaan en daarmee van een toenemende woningbehoefte tot 2030. In de prognose wordt rekening gehouden met demografische factoren als geboorte/sterfte, binnen- en buitenlandse migratie, ontwikkeling welvaart, veranderend gedrag van mensen en het provinciaal ruimtelijk beleid waarbij aan de Brabantse Buitensteden een centrumfunctie is toebedacht. Tegen die achtergrond wordt voor Bergen op Zoom een bevolkingstoename van ca 600 inwoners voorzien in de periode 2010-2030. Dit in combinatie met een verdergaande gezinsverdunning resulteert in een taakstellende woningvoorraad van ca 32.800 woningen tussen 2025/ 2030. Uit premature informatie voor een nieuwe prognose, die naar verwachting 1e kwartaal 2012 verschijnt, is gebleken dat in de nieuwe prognose tot overeenkomstige conclusies wordt gekomen.

Werken aan regionale afstemming Op basis van taakstelling, woningmarktontwikkelingen en voorgestane stedelijke ontwikkelingen heeft de gemeente Bergen op Zoom in de afgelopen periode een relatief groot bouwprogramma op gang gebracht. Recente ontwikkelingen geven echter aan dat de woningmarkt veranderlijk is en dat uitkomsten ondanks bevolkingstoename lastig te voorspellen zijn. Om die reden is het gewenst het gemeentelijke beleid periodiek tegen het licht te houden. Daarnaast hebben meerdere gemeenten in deze regio om moverende redenen in een hogere planologische reservering voorzien dan taakstellend noodzakelijk is. Dit impliceert dat elk bouwprogramma binnen een regionale context moet kunnen worden geplaatst. Daarom is medio 2007 in opdracht van de gemeenten Roosendaal, Woensdrecht en Bergen op Zoom door ABF Research een rapport opgesteld waarin de geplande woningproductie in relatie met het consumentengedrag centraal is gesteld. In dat rapport wordt onder andere geconcludeerd dat er in de regio Westelijk Noord-Brabant “een zodanige omvang aan planologische capaciteit voor woningbouw bestaat, dat voor feitelijke realisatie nadere afstemming tussen gemeenten nodig is om ongewenste concurrentie te voorkomen”. In recent Rigo-onderzoek dat in opdracht van de gezamenlijke woningcorporaties is opgesteld wordt tot een overeenkomstige conclusie gekomen. Momenteel vindt op het niveau van de regio West-Brabant-west (Roosendaal, Bergen op Zoom, Woensdrecht, Halderberge, Rucphen, Steenbergen en Moerdijk) overleg plaats hoe om te gaan met de paradoxale spanning tussen de gesignaleerde (over)capaciteit, de door de huidige economische omstandigheden stagnerende woningbouwproductie en de latent aanwezige woningbehoefte ( zie figuur 2). Daarnaast vindt ook in een subregionale setting (Bergen op Zoom, Steenbergen, Tholen en Woensdrecht) brede afstemming plaats over het woonbeleid en specifieker over de lokale woningmarkt (zie ook par 2.6).

- 21 -

+ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2011-2015 Beheersing planologische capaciteit Veranderingen in de woningmarkt hebben niet altijd een aanwijsbare oorzaak en kunnen onverwachte effecten tot gevolg hebben. Denk aan de huidige paradoxale situatie, waarin enerzijds sprake is van een toenemende woningbehoefte, terwijl anderzijds sprake is van een woningbouwstagnatie. De situatie van dit moment heeft vooral een economische reden waarmee zowel gemeenten, ontwikkelende partijen en consumenten worden geconfronteerd (renteverliezen, krediet- en hypotheekverstrekking, baanzekerheid, fiscale onzekerheid). Dit heeft gevolgen voor de woningmarkt als geheel en de samenleving die daarvan afhankelijk is. Behalve een oplopende druk bij kwetsbare doelgroepen ontstaat ook stagnatie in bouwprojecten met het risico’s dat deze niet succesvol kunnen worden afgesloten. Ontwikkelende partijen vragen de gemeente(n) dan ook om gerichte maatregelen. Hoewel duidelijk is dat de feitelijke oorzaak niet door de gemeente(n) kan worden opgelost, bestaat er wel de overtuiging dat door lokale/regionale maatregelen de voorgenomen regionale/lokale woningproductie beïnvloed kan worden waardoor risico’s beter beheersbaar worden. Voor beheersing van bouwproductie en planologische capaciteit in deze gemeente wordt van de volgende overwegingen en maatregelen uitgegaan. 1) Plancapaciteit : Ter discussie staat de vraag of handhaving van bestaande regionale planologische capaciteit voor woningbouw een reële optie voor de langere termijn” is. In een studie van het CPB (centraal planbureau)/VROM-raad worden vanuit een viertal economische scenario’s de gevolgen voor ruimte en wonen in beeld gebracht. Tussen de uitkomsten van de verschillende scenario’s blijken verschillen te bestaan tot een percentage van meer dan 25%. Hoewel dit percentage zodanig ruim is dat er nauwelijks beleid op mogelijk is, kan daaruit wel worden geconcludeerd dat voor een goede ruimtelijke planning van een brandbreedte moet worden uitgegaan waarin de consequenties van verschillende scenario’s kunnen worden opgevangen. Uit analyse van de in deze regio beschikbare planologische capaciteit wordt geconcludeerd dat ca 4% meer capaciteit aanwezig is dan taakstellend geraamd. Dit percentage valt ruimschoots binnen de marges van de CPBscenario’s. Voor Bergen op Zoom betekent een en ander dat als centrumgemeente kan worden ingezet op een eindvoorraad van 32.800 in 2030. Mogelijkheden voor eventuele verdere uitbreiding, in verband met mogelijk flankerend beleid, blijven vooralsnog gehandhaafd, maar vallen vooralsnog buiten het bestek van dit beleidsplan. 2) Productietempo/planfasering: Ter discussie staat de vraag of handhaving van het (regionaal) gepland productietempo door de huidige economische crisis haalbaar is. Uit analyse blijkt dat voor de komende periode een grotere woningproductie is ingepland dan door de markt kan worden opgenomen. Daardoor ontstaat een reëel risico dat deze plannen elkaar in de weg gaan zitten hetgeen erin resulteert dat te weinig projecten tot feitelijke uitvoering kunnen komen hetgeen de totale woningmarkt verder frustreert. Om daarin te voorzien wordt gestreefd naar productiefasering en afstemming tussen gemeenten binnen de regio. Doel is om de verhouding tussen vraag en aanbod beter te reguleren waardoor afzonderlijke projecten meer kans van slagen hebben om de vereiste afzetdrempels te halen. In feite gaat het daarbij om meer evenwicht tussen productie en marktcapaciteit. Eind 2010 is een eerste stap gezet door de bestuurlijke afspraak dat woningbouwplannen in de subregio worden afgestemd op een “realistischer programma” waarbij de nieuwe provinciale prognose, die eind 2011 gereed is, hierbij als uitgangspunt zal gelden. Hoewel een intentie voor verdergaande afspraken aanwezig is, laat de praktijk zien dat sommige gemeenten (bestuurlijk of inhoudelijk) meer tijd nodig hebben om tot een bijgesteld woningbouwprogramma te kunnen komen. Voor het bouwprogramma van Bergen op Zoom betekent een en ander dat vooralsnog van het gepland productietempo wordt uitgegaan, maar zo nodig op basis van monitoring tot nadere bijsturing/fasering wordt gekomen.

- 22 -

+ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2011-2015 Ontwikkelingsprognose woningbouw tot 2020 regio West-Brabant-west 140000 Totale plancapaciteit opgenomen in gemeentelijke plannen

capaciteit (abs.)

135000 130000

Waarvan harde plancapaciteit opgenomen in gemeentelijke plannen

125000 Provinciale woningbehoefteprognose (2008)

120000 115000

Schatting daadwerkelijke bouw o.b.v. huidige bouwontwikkeling

110000 2010

2020 periode (in jaren)

Figuur 2: Overzicht van discrepantie tussen regionale ambitie enerzijds, en provinciale prognose en daadwerkelijke bouw anderszijds.

3) Andere maatregelen: Als principe wordt aan verdere uitbreiding van plancapaciteit voor woningbouw geen medewerking verleend. Het ijkpunt is 32800 woningen in 2030. Uitzondering hierop is mogelijk; a) indien daartoe dringende (maatschappelijke) reden bestaan. Met deze maatregel wordt het huidige principe op verzoeken om bestemmingswijziging naar wonen omgekeerd van “wel mogelijk tenzij” naar “niet mogelijk tenzij”. Om de dynamiek in de lopende vernieuwingsopgaaf te behouden, c.q. te bevorderen worden eerder ingenomen bestuursbesluiten ter beheersing van planologische reserveringen in bestaande wijken gecontinueerd, te weten: b) bij wijkaanpak wordt ingeval van vervangende nieuwbouw uitgegaan van maximaal “1 op 1”. Dat wil zeggen dat in voorkomende situaties evenveel nieuwbouwwoningen worden toegestaan als er worden gesloopt. Op zichzelf is dit een hoge ambitie omdat nieuwbouwcomplexen in een gemiddeld grotere woninggrootte voorzien dan bestaande woningcomplexen; daarom geldt hierbij tevens de voorwaarde: “mits ruimtelijk acceptabel (footprint/bvo’s/parkeren v.v.)”. c) bij verplaatsing van bestaande bestemmingen naar een andere locatie wordt uitgegaan van een “saldo-nul” resultaat. Dat wil zeggen dat in voorkomende gevallen woon- en andere bestemmingen tegen elkaar uitwisselbaar kunnen zijn zonder dat de stedelijke planologische capaciteit voor woningbouw toeneemt. Deze maatregel is bijvoorbeeld bij deconcentratie van zorginstellingen aan de orde, maar kan ook in andere situaties worden toegepast. Van deze maatregel kan worden afgeweken indien daartoe dringende maatschappelijke redenen voor bestaan.

- 23 -

+ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2011-2015 Woningbouwprogramma tot 2030 In haar functie als centrumgemeente binnen de regio, bestaat er voor de gemeente Bergen op Zoom een aanzienlijke bouwopgaaf waarin na toepassing van bovenstaande maatregelen tot 2030 meer dan 5.000 nieuwbouwwoningen zijn betrokken (ca 3.000 op de grotere bouwlocaties en ca 2200 in bestaand stedelijk gebied). Het gaat hierbij om een uitbreiding van 3700 woningen ten opzichte van de bestaande situatie en vervangende nieuwbouw van ca 1500 woningen. Met dit bouwprogramma wordt een eindvoorraad van ca 32.800 woningen in 2030 gerealiseerd: Nieuwbouwwoningen Groen Gordijn Schans 5 Markiezaten Schelde Veste Binnenstedelijk Totaal per periode Totale voorraad (peil 1-1-2011=29.100 won) Gemiddelde productie/jaar Vervangende nieuwbouw (sloop/nieuwb.) Gageldonk Warande Meilust Totaal per periode

Totaal 230 150 1.440 1.300* 720 3.700

2010/2015 200 50 410 140 100 900 30.000 225

950 300 250 1500

n.t.b. n.t.b. n.t.b. n.t.b.

2015/2020 30 100 600 400 200 1.330 31.330 266

2020/2025 280 440 250 970 32.330 194

2025/2030 150 180 170 500 32.800 100

* Dit aantal verminderd indien wordt gekozen voor de leisure variant en een onbebouwde waterschans. In het raadsvoorstel Schelde Veste is dit al als zodanig aangegeven.

Invulling van geven aan deze taakstelling is mogelijk door een gefaseerde invulling van de thans bekende woningbouwlocaties. Aanvullingen daarop zijn niet nodig, maar ook niet gewenst (zie ook voorgaande paragraaf). De in de tabel opgenomen fasering is gebaseerd op de demografische ontwikkelingen zoals die voor middellange en lange termijn worden geprognosticeerd. Ten opzichte van voorgaand plan is van een “behoudend scenario” uitgegaan. Het moge duidelijk zijn dat het feitelijk functioneren van de woningmarkt, zeker in de huidige omstandigheden, van aanzienlijk meer zaken afhankelijk is. Om die reden is frequente monitoring van de feitelijke ontwikkelingen noodzakelijk. Door een gerichte monitoring ontstaat de mogelijkheid om in voorkomend situatie het handelsperspectief voor het totale bouwprogramma dan wel voor de opgenomen bouwlocaties bij te stellen. Voorwaarde daarbij is wel dat binnen de gebiedsplannen een mogelijkheid voor eventueel aangepaste planfasering is opgenomen.

- 24 -

+ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2011-2015 3.2 Woningbehoefte na 2030 Krimp op komst Een geheel nieuw fenomeen is het verschijnsel van een afnemende bevolkingsomvang (krimp) die zich volgens onderzoeken vanaf ca 2025/2030 ook in deze regio zal gaan manifesteren. Dit verschijnsel ontstaat door demografische ontwikkelingen als geboorte, immigratie en sterfte waarbij laatstgenoemde een grotere omvang kent dan de voorgaande twee tezamen. Daarnaast kan door daling van de beroepsbevolking en daarmee samenhangende verschuivingen in de arbeidsmigratie gevolgen hebben voor de ontwikkeling en spreiding van de nationale en regionale arbeidsmarkt. Diverse onderzoeken, waaronder het recente onderzoek van ABF Research t.b.v. Schelde Veste, geven aan dat ervan moet worden uitgegaan dat de gemeente Bergen op Zoom zich niet in een gebied bevindt dat als vestigingsgebied voor Randstedelijke werknemers zal gaan functioneren. Volgens die onderzoeken zitten de economische centra in de Noordvleugel van de Randstad, langs de A2, Eindhoven en de omgeving van Arnhem en Nijmegen. Daarmee wordt geconcludeerd dat de markt voor Bergen op Zoom voornamelijk die is van het eigen woningmarktgebied Roosendaal en Breda is (bron: ABF Research; mei 2011). Daarvan uitgaande mag worden aangenomen dat ook de gemeente Bergen op Zoom tussen rondom 2030 met een afnemende bevolkingomvang (krimp) te maken krijgt. Rondom “krimp” heersen hypes en misverstanden; dat is logisch bij een voor Nederland zo nieuw verschijnsel. De discussie over krimp is pas gestart en daarmee een nieuw aandachtspunt. Krimp staat synoniem voor verschillende demografische veranderingen. Het rijtje is bekend: stagnerende bevolking, minder jongeren, meer ouderen, meer eenpersoonshuishoudens. Deze effecten doen zich niet overal tegelijk en in dezelfde mate voor. Daarbij komt dat uit analyse is gebleken dat krimp op zichzelf beschouwd geen probleem hoeft te zijn; groei is dat per slot van rekening ook niet. De gevolgen van krimp kunnen echter wel negatief zijn wanneer demografische krimp samenvalt met economische krimp. Daarom is behalve een landelijke aanpak ook een regionaal/lokaal gedifferentieerd beleid nodig. De verschillende overheden staan op termijn voor een complexe opgave, met een verschuiving van kwantitatieve naar een kwalitatieve benadering. Oplossingen betreffen een breed terrein (zie ook “Focus: Creatief met krimp”). Maatregelen dicht bij huis hebben vooral betrekking op de ruimtelijke planning van woningbouw en bedrijventerreinen, aanpassingen van de woningvoorraad, het overeind houden van voorzieningen in zorg, onderwijs, cultuur, detailhandel, werkgelegenheid etc. Gemeenten zijn als eerste verantwoordelijk voor deze maatregelen, waarbij (pijnlijke) keuzen met betrekking tot het snijden in plannen soms onvermijdelijk is. Daarbij komt de zo mogelijk nog moeilijker herstructureringsopgave, met weinig verdieneffecten en ook daar een pijnlijke financiële situatie. Maatregelen verder weg hebben betrekking op het opvangen van de sociaal-economische effecten van krimp. Maar, krimp biedt niet alleen problemen. Het vergt creativiteit en nieuwe ideeën. Krimp is ook een kans; krimp is een kunst. De kunst van kwaliteit in plaats van kwantiteit. En de kunst van het weghalen. Weghalen geeft ruimte en rust waardoor plekken worden gecreëerd om aantrekkelijkere woonmilieus in compacte wijken als bijvoorbeeld Gageldonk-west mogelijk te maken. Krimp vraagt om maatwerk. Er is geen blauwdruk voor hoe met krimp om te gaan, maar negeren lijkt een foute keuze. Door kennisontwikkeling en het verkrijgen van scherpere inzichten ontstaan betere kansen voor een sturend en samenhangend beleid op termijn. Uit de provinciale prognose blijkt dat een krimpende woningvraag voor Bergen op Zoom na 2030 kan worden verwacht en in 2040 naar verwachting een omvang kent van ca 1% t.o.v. 2030 (i.c. 380 woningen). Hoewel het vooralsnog om een relatief bescheiden omvang gaat en de termijn vanaf heden in mensjaren ver weg lijkt, is het afgemeten naar exploitatietermijnen van vastgoed zodanig dichtbij dat bij voorgenomen investeringen daarmee

- 25 -

+ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2011-2015 Focus: Creatief met krimp – enige bespiegelingen Wat is bevolkingskrimp? Bevolkingskrimp is de situatie waarbij het bevolkingsaantal in een gebied afneemt. Het moment waarop en de mate waarin bevolkingskrimp zich zal gaan voordoen is afhankelijk van de ontwikkelingen van de natuurlijke aanwas (of afname) en de binnen- en buitenlandse migratiesaldi. Wanneer gaat de Brabantse bevolking krimpen? Volgens de meest recente provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose (2008) zal de Brabantse bevolking rond 2030 gaan krimpen. Noord-Brabant wijkt hiermee niet veel af van het beeld van Nederland als geheel. Welke gebieden in Noord-Brabant krijgen het eerst met bevolkingskrimp te maken? Overal in Brabant zal de komende decennia de bevolkingsgroei afnemen en steeds meer gemeenten zullen te maken krijgen met een afname van hun bevolking. Opvallend is dat in en rond de grote gemeenten de bevolking ook in de tweede helft van de jaren ’30 nog groeit, hoewel deze groei dan ook hier sterk zal zijn afgenomen. Dit beeld waarbij in en rond de steden de bevolking in de toekomst nog langere tijd (licht) blijft groeien, terwijl voor de kleinere ‘plattelandsgemeenten’ al eerder bevolkingskrimp in het verschiet ligt, blijkt ook uit de laatste regionale bevolkings- en huishoudensprognose van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en het CBS. Wat zijn de (ruimtelijke) gevolgen van bevolkingskrimp, en in het bijzonder voor de woningmarkt? In tegenstelling tot wat soms wel gedacht wordt heeft de verwachte (bescheiden) afname van de bevolking maar beperkte invloed op de ruimtelijke ontwikkelingen. Zoals het PBL (voorheen Ruimtelijk Planbureau) in haar studie ‘Krimp en ruimte’ laat zien, is bevolkingskrimp niet de oorzaak van tal van problemen, zoals bijvoorbeeld een teruglopend voorzieningenniveau, en biedt het ook niet de oplossing voor tal van ruimtelijke vraagstukken. Zo leidt bevolkingskrimp bijvoorbeeld niet tot een afname van de mobiliteit en tot het verdwijnen van de files en evenmin tot een geringere ruimtedruk of milieubelasting. Het zijn andere factoren, zoals de ontwikkeling van de welvaart en veranderingen in het gedrag van burgers en bedrijven, die een veel grotere invloed hebben op de ruimtelijke ontwikkelingen. Overigens betekent een (op termijn) mindere kwantitatieve behoefte niet dat er in gelijke mate (meteen ook) minder gebouwd hoeft te worden. Integendeel. De kans is namelijk groot dat delen van de huidige woonmilieus steeds meer als kwalitatief onvoldoende zullen worden beschouwd. Vooral de vroeg-naoorlogse woongebieden (19451970) zijn in dit verband kwetsbaar. Een afnemende woningbehoefte biedt juist ook voor dit soort gebieden kansen. Kansen om te groeien in kwaliteit, door gerichte ingrepen als verdunning en vergroening.

Bron: Suus van den Akker voor adviesbureau Berenschot

- 26 -

+ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2011-2015 nu al wel rekening moet worden gehouden. Niet alleen de gemeente zelf, maar ook woningcorporaties, institutionele beleggers en individuele woningeigenaren, mogen van de overheid maatregelen verwachten waardoor een negatieve waardeontwikkeling van vastgoed door overcapaciteit op termijn zoveel mogelijk wordt voorkomen. Een aan een waarde-indicator gerelateerde bouwstrategie kan daarbij een optie zijn. Vooruitlopend daarop is een voorlopige strategie nu reeds aan de orde.

Strategie m.b.t. krimp Van belang is dat bij krimp nog steeds nieuwe woningen worden gebouwd. Dit vanwege het feit dat de vraag naar woningen met hogere kwaliteiten in aantrekkelijke woonmilieus zal blijven bestaan. Daarnaast bestaat een toenemende vraag naar wonen met specifieke kwaliteiten (bijvoorbeeld nultredenwoningen). Het vinden van locaties voor die woningen moet zorgvuldig gebeuren; traditioneel viel de keuze op uitbreidingslocaties, maar dat automatisme geldt niet meer. In plaats daarvan moet eerst de stofkam door de bestaande kern worden gehaald, op zoek naar locaties die zich lenen voor (vervangende)nieuwbouw en betere ruimtelijke oplossingen. Daarbij is het ook interessant om te kijken naar de mogelijkheid om wonen te bundelen met andere programma’s, zoals primaire- en ondersteunende voorzieningen, onderwijs etc. zoals in de nota “Vooruitzien in voorzieningen” is aangegeven. Als aanzet voor een integraal beleid dat zich op toekomstige krimp richt wordt voor de woningbouwplanning van de volgende voorlopige strategie uitgegaan: • Voor Bergen op Zoom geldt voor de komende jaren een aanzienlijke bouwopgaaf. Daarvoor zal tot 2020 worden uitgegaan van bestaande bouwlocaties en planningsgetallen zoals die, na regionale afstemming, zijn vastgelegd (zie bouwprogramma §3.1). • Bij invulling van de bouwopgaaf zal in overleg met relevante partijen worden ingezet op woonmilieus die ook op termijn hun aantrekkelijkheid kunnen behouden; zie hoofdstuk 3 van dit beleidsplan. • Bij herstructurering van bestaande wijken waarbij van een hoge bebouwingsdichtheid sprake is, zal bij herontwikkeling van zodanige keuzes worden uitgegaan dat “ontbouwen” (sloop zonder nieuwbouw) op termijn mogelijk is; • In overleg met relevante partijen op diverse terreinen, zal vanuit een integraal perspectief studie worden gedaan naar maatregelen op de verschillende beleidsvelden waardoor op langere termijn negatieve gevolgen als gevolg van krimp worden voorkomen. Daarbij zal onder andere een aan waarde-indicator gerelateerde bouwstrategie onderwerp van studie zijn. Indien mogelijk zal deze studie in overleg of in samenwerking met omliggende gemeenten worden uitgevoerd. Hierin worden tevens de effecten van leegstand verdisconteerd. Deze studie zal eind 2015 resulteren in conceptvoorstellen voor de verschillende beleidsvelden. Achtergrond van deze strategie is dat voor een goede volkshuisvesting de komende periode blijvend geïnvesteerd moet worden in uitbreiding en verbetering, maar op langere termijn middels meer sloop dan nieuwbouw, tot sanering van kwalitatief minder goede delen van de woningvoorraad wordt gekomen. Per saldo ontstaat zodoende een kwalitatieve opwaardering van de woningvoorraad met kansen voor herstel van ruimtelijke waarden.

- 27 -

+ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2011-2015 3.3 Kaderstelling kwantitatieve voorraadontwikkeling Actiepunt 3.1 Ingezet wordt op een taakstellende woningvoorraad conform de Provinciale woningbehoeftenprognose 2008 i.c. 31.500 woningen in 2020 en 32.800* woningen in 2030.

bevolkings-

en

Uitbreiding van planologische capaciteit voor woningbouw is, behoudens dringende (maatschappelijke) reden vooralsnog niet meer aan de orde. * eventueel te vermeerderen met omzetting van intramurale plaatsen naar extramurale eenheden bij zorginstellingen

3.4 Overige actiepunten inzake kwantitatieve voorraadontwikkeling Actiepunt 3.2 Vooralsnog wordt de huidige lokale planologische plancapaciteit voor woningbouw (max 34.000 woningen) als reservering voor mogelijk toekomstige ontwikkelingen gehandhaafd; deze vallen buiten de kaderstelling van dit beleidsplan hetgeen impliceert dat voor aanwending nadere afstemming en besluitvorming noodzakelijk is. Actiepunt 3.3 Ingezet wordt op regionale woningproductieafspraken die uitgaan van een taakstellende woningvoorraad per gemeente conform de Provinciale bevolkings- en woningbehoeftenprognose 2008 (evt. verhoogd met eventuele locale economische ontwikkelingen) . Actiepunt 3.4 Ingezet wordt op een lokale afspraken met betrokken partijen om te komen tot een jaarlijks bouwprogramma, waarin tegen de achtergrond van afzetmogelijkheden zowel op prioriteitstelling en projectfasering, etc. wordt ingegaan. Actiepunt 3.5 Gemeente draagt zorg voor een geautomatiseerd systeem waarmee jaarlijks inzicht kan worden gegeven in de mogelijke effecten van keuzes binnen het gemeentelijke woningbouwprogramma (nieuwbouw/vernieuwbouw) op lokaal en regionaal niveau. De simulatieresultaten kunnen als input worden gebruikt bij regionaal overleg en het jaarlijks overleg met lokale partijen. Actiepunt 3.6 Ter voorkoming van uitbreiding planologische capaciteit voor woningbouw worden voor nieuwe initiatieven voor woningbouw en uitbreiding capaciteit van bestaande bouwlocaties vanuit een totaalperspectief afzonderlijke bestuursbesluiten genomen. Actiepunt 3.7 Met woningcorporaties worden afspraken gemaakt om –als onderdeel van een integraal “krimpbeleid”- de mogelijkheden voor sloop op langere termijn in dicht bebouwde wijken in beeld te brengen. Actiepunt 3.8 In samenwerking met relevante partijen op verschillende terreinen zal een traject worden ingezet om te komen tot een integraal beleid dat zich richt op een afnemende bevolkingsomvang op langere termijn.

- 28 -


4

KWALITEIT VAN DE WONINGVOORRAAD

4.1 Inleiding In het voorafgaande is al opgemerkt dat voor de kwaliteit van onze samenleving het van wezenlijk belang is dat mensen zoveel mogelijk kunnen wonen waar en hoe ze dat willen. Wonen is per definitie een heel persoonlijke aangelegenheid. Hoe men wil wonen hangt af van uiteenlopende zaken zoals gezinssituatie, de levensfase waarin men verkeert, de afstand tot het werk, het inkomen, maar zeker ook van ieders persoonlijke voorkeuren. In de Toekomstvisie Bergen op Zoom 2025 waarin onder andere de kwalitatieve koers is uitgezet, is gesteld dat daarop zal worden ingespeeld door: • Het versterken van betrokkenheid van burgers bij woon- en leefomgeving • Versterking gemeente als woongemeente • Behouden en versterken diversiteit van woonmilieus • Afstemming van woningbehoefte en -aanbod • Een verschuiving van grootschalige woningbouwprojecten naar maatwerk in de bestaande wijken in 2025. • Inzetten op stedelijke vernieuwing • Gebiedsgericht werken verder doorontwikkelen • Als gemeente actief beleid voeren op verdere inzet ICT in de zorg • Voldoende (woon)zorg mogelijkheden bieden, die aansluiten op de algemene welzijnsvoorzieningen. Concreet gaat het daarbij in de komende periode om de huidige in- en uitbreidingsplannen voor de woningbouw, waaronder De Markiezaten, Schelde Veste, Het Groene Gordijn, De Schans, Bloemendaal en de herstructureringswijken Fort-Zeekant, Nieuw-Borgvliet, Warande-west en Gageldonk-west. Voor een goed functionerende woningmarkt is het van belang dat er continu voldoende gedifferentieerd aanbod bestaat om in de vraag te kunnen voorzien. Maar wat zijn de effecten van trends voor de woningmarkt op de langere termijn? De onzekerheden op toekomstige ontwikkelingen maken het lastig om stellige uitspraken te doen over de woningbehoefte op lange termijn. Hoe speel je in op zowel de grotere vraag als op de individuele vraag naar maatwerk? Al die persoonlijke beweegredenen zorgen ervoor dat de doelgroepen niet standaard in een hokje zijn te plaatsen. Daarnaast geldt dat behalve voor de vraag van nu, tevens op de vraag van de toekomst moet worden ingespeeld (bijvoorbeeld nultredenwoningen). Met dit beleidsplan wordt getracht om voor de korte termijn zoveel mogelijk tegemoet te komen aan actuele woonwensen waarbij de doelstellingen op langere termijn niet uit het oog worden verloren. Dat betekent in de eerste plaats dat een flexibele, meer faciliterende houding nodig is, waarbij de gemeente alert moet blijven op de gevolgen voor kwetsbare groepen. Inzet van beleid is daarom om in samenwerking met partijen (Taakgroep Bouwen) een jaarlijks actieplan op te stellen dat zich primair richt op “voor wie moet worden gebouwd”. Verwacht wordt dat dit kan leiden tot een afgewogen en gevarieerde jaarprogrammering voor complexgewijze nieuwbouw en individueel opdrachtgeverschap voor maatwerk en meer “beweging” door de woonconsumenten. Vanuit die invalshoek wordt in dit hoofdstuk ingegaan op onderwerpen welke de basis van beleid gaan vormen, te weten: - inkomen & prijssegmenten (3.2), - leeftijdsontwikkeling & huishoudensamenstelling (3.3), - leefstijlen en duurzaamheid (3.4), - duurzaamheid (3.5).

- 29 -

+ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2011-2015 4.2 Inkomen en prijssegmenten Prettig, maar ook comfortabel wonen hangt vaak samen met factoren als inkomen en woonlasten. In z’n algemeenheid is het zo dat mensen wel een hogere prijs voor een woning met extra comfort willen betalen mits dit in redelijke verhouding tot het inkomen staat. Die verhouding van woonlasten en besteedbaar inkomen wordt de woonquote genoemd. Voor het hanteren van de woonquote voor verschillende inkomensgroepen bestaan geen eenduidige richtlijnen. Algemeen kan worden gesteld dat bij een besteedbaar inkomen tot ca € 27.000,-. een woonlast tot ca 30% als redelijk wordt beschouwd; het zgn. passend wonen. Naarmate het inkomen stijgt, kunnen zowel de absolute/relatieve woonlasten desgewenst stijgen. Op basis van die methodiek is in het Beleidsplan Wonen 2004 gekozen voor een differentiatie waarbij op eindvoorraad wordt gestreefd naar • ca 50-55% goedkoop segment • ca 20-30% middelduur segment • ca 25-35% duur segment Om te zorgen dat er voldoende woningen voor de primaire doelgroep worden vrijgemaakt, is het belangrijk dat we zorgen dat een woningzoekende de woning kan vinden die hem financieel past. Door op prijssegmenten en wooncarrière bevorderende maatregelen te sturen ontstaat meer dynamiek en doorstroming in de bestaande woningvoorraad. Onderzoek van Onderzoek&Statistiek maakt duidelijk dat doorstromers met ruim 30% de grootste groep verhuizers vormt. In een periode van 10 jaar blijkt dat de doorstroom van een goedkope naar een volgende goedkope woning het grootst is (ca. 1/3). Ruim een kwart van de doorstromers verhuist naar een duurdere woningcategorie, voornamelijk naar middeldure woningen. Op basis van het huidig stedelijk inkomensprofiel blijkt dat de helft van de groep huishoudens de beschikking heeft over een laag inkomen (tot een besteedbaar inkomen van ca. € 31.600). Hoewel de keuze voor een woning niet sec van het inkomen afhankelijk is (zie elders dit hoofdstuk), zal de behoefte aan voldoende woningen in het goedkope prijssegment aanwezig blijven. Op dit moment bestaat de voorraad uit voldoende goedkope koop (ruim 60%, zie figuur 3) en ook in het nieuwbouwsegment wordt hier nog in voldaan (voor een overzicht zie paragraaf 4.6). De toevoeging van woningen en doorstroom naar het middeldure en dure segment zal uiteindelijk moeten leiden tot het verder vrijkomen van woningen in het goedkope segment. Op eindvoorraad wordt daarom zoals gesteld in het vorig Beleidsplan Wonen, vastgehouden aan de 55% goedkoop. Daarnaast blijkt dat circa 25% van de huishoudens over een inkomen beschikt dat in relatie met de woonlasten in een middeldure woning kan worden gehuisvest. Zowel op basis van de meest recente conclusies uit het WoON 2009, als het feit dat door gewijzigde Europese regelgeving woningstichting geen (goedkope) woningen meer mogen toewijzen aan woningzoekenden met een hoger inkomen dan €33.000,- kan worden gesteld dat de behoefte aan woningen uit het middeldure segment in de komende periode relatief groter zal worden. Het WoON signaleert in z’n algemeenheid ook een tekort aan de top van de woningmarkt (dure+ topsegment), hetgeen aan een stagnerende doorstroming in steden bijdraagt. Om de hogere inkomens (met een besteedbaar inkomen > € 48.000,-) binnen onze gemeente te kunnen faciliteren, is ca 16% van de voorraad benodigd aan woningen in het duurdere segment waarvan een deel in het topsegment. Uitgaande van de relatie tussen stedelijk inkomensprofiel en woonlasten (woonquote), alsmede de wens om te komen tot een grotere dynamiek in de woningvoorraad wordt het eerder vastgesteld stedelijk profiel op termijn ten aanzien van de prijssegmenten gewijzigd in (zie figuur 3): • ca 60% goedkoop segment (peil juni 2011: max.€200.000,-) • ca 25-30% middelduur segment (peil juni 2011: tussen €200..000,-/€ 350.000,-) • ca 15-20% duur segment (peil juni 2011: meer dan €350.000,-) De gemeente vindt het behouden van voldoende goedkope koopwoningen noodzakelijk. Wat betreft de grenzen voor de middeldure en dure prijssegmenten wordt gekozen voor een flexibeler instelling; afhankelijk van de vraag in de markt kan dit percentage tussen middelduur en duur fluctueren.

- 30 -

+ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2011-2015 Eindvoorraad 2030

Woningvoorraad per 1-1-2011

13%

17%

Goedkoop

Goedkoop

Middelduur

27% 60%

Middelduur 55%

Duur

28%

Huidige situatie

Streefbeeld (32.800 won.), waarbij grens tussen middelduur en duur in bandbreedte mag fluctueren

Figuur 3: Huidige situatie en streefbeeld woningvoorraad naar prijssegment

Voldoende woningen in de kernvoorraad en voor starters en jongeren In het voorgaande is reeds de behoefte aan goedkope woningen omschreven. Binnen dat segment is extra aandacht gerechtvaardigd voor doelgroepen die op de goedkoopste woningen zijn aangewezen. Het gaat daarbij om huishoudens met een besteedbaar inkomen tot ca € 20.000,- . Door de ontwikkelingen die zich momenteel zowel in de nieuwbouw als bestaande voorraad voordoen, kunnen stijgende woonlasten voor de woonconsumenten worden verwacht. Om te grote negatieve effecten voor genoemde aandachtsgroepen zoveel mogelijke te voorkomen dienen er waarborgen voor toegankelijkheid c.q. beschikbaarheid van goedkope woningen te bestaan (de zgn. kernvoorraad). In feite gaat het hierbij voornamelijk om betaalbare huurwoningen onder de aftoppingsgrens van €548,18 (voor 3 en meerpersoonshuishoudens, per 1-01-2009). Uit analyse blijkt dat de omvang van genoemde doelgroep in Bergen op Zoom ca 8000/8500 huishoudens telt en dat de bij de woningcorporaties aanwezig kernvoorraad in een overeenkomstig aantal voorziet. Ruim 87% van de voorraad van Stadlander bevindt zich in de kernvoorraad. Tegenover het feit dat niet alle huurwoningen daadwerkelijk door deze aandachtsgroep worden bewoond staat het feit dat een deel van deze groep in de particuliere sector of (in beperkte mate) een goedkopere eigen woning bewoond. Ook corporatie Stadlander geeft aan dat er voldoende woningen in de sociale sector aanwezig zijn. Algemeen kan worden gesteld dat er een redelijk evenwicht tussen doelgroep en voorraad in het aller- goedkoopste segment bestaat, maar dat bij eventuele sloopplannen aandacht voor vervangende nieuwbouw in hetzelfde segment is vereist. Om de slaagkans van deze doelgroep waartoe ook starters en jongeren behoren te vergroten, blijven de maatregelen zoals die in het BP-Wonen 2004 zijn opgenomen onverkort gehandhaafd i.c. • Verkoop van huurwoningen (aan de doelgroep; tevens financieringsbron voor corporaties voor nieuwe woningen) • De gemeentelijke Startersregeling (een zogenaamd revolving fund) • In beperkte mate realiseren van goedkope nieuwbouw • Afspraken over woningtoewijzing (voor huurwoningen, via corporaties).

- 31 -

Duur

+ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2011-2015 Daarnaast beoogt recentelijke Europese Regelgeving door het alleen toewijzen van corporatiewoningen aan huishoudens met een inkomen minder dan €33.000,- een grotere toegankelijkheid van de goedkope voorraad voor deze inkomensgroepen.

Voldoende woningen voor de hogere inkomens en nieuwe inwoners In de Toekomstvisie 2025 is vastgelegd dat “het bijzondere woon- en werkklimaat een krachtige pijler is voor de ontwikkeling van de lokale economie. Het bepaalt samen met een goede bereikbaarheid de aantrekkelijkheid van het vestigingsklimaat voor bedrijven in Bergen op Zoom. De gemeente zal samen met projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties invulling geven aan het hoge ambitieniveau op het gebied van wonen en de potentie als woongemeente verder verzilveren”. Deze ambitie impliceert dat, afgemeten naar de bestaande woningvoorraad, voor woonmilieus wordt ingezet op woningen die, tezamen met de stedelijke kwaliteiten, behoud en aantrekkingskracht op met name hogere inkomensgroepen en nieuwkomers uitoefenen. In het voorgaande is reeds de behoefte voor woningen in het hogere segment (> € 350.000,-) aangegeven. Binnen dit segment is tevens aandacht vereist voor het topsegment op exclusieve locaties al dan niet in zogenaamde enclaves gebouwd. De omgeving Bolwerk-noord/Zuidzijde Zoom in Bergen op Zoom, maar ook het St.Marie in Huijbergen zijn goede referenties voor dit segment.

4.3 Leeftijdsontwikkeling en huishoudensamenstelling Vergrijzing en ontgroening In Bergen op Zoom zal -evenals het landelijk beeld laat zien- de komende decennia sprake zijn van ontgroening, vergrijzing en gezinsverdunning. De prognose is dat rond 2025 ruim 15% van de bevolking 65 jaar of ouder is. Indien ook de 55+ers tot de ouderen worden gerekend, neemt dit percentage fors toe: de groep 55+-ers groeit tot ruim 38% in 2026. Tegelijkertijd is er sprake van een sterke ontgroening: Het percentage jongeren (0-18 jarigen) daalt van 21% in 2007 naar 17% in 2026. In de kernen Bergen op Zoom en Lepelstraat is daarbij sprake van relatief de grootste afname van het aantal jongeren. De trends van ontgroening en vergrijzing leiden tot de zogenaamde bevolkingskrimp (absolute afname van de bevolkingsomvang). Uit de provinciale prognose blijkt dat een krimpende woningvraag voor Bergen op Zoom na 2030 kan worden verwacht en rond 2040 naar verwachting ca 1% zal zijn. De toename van de bevolking komt voor rekening van de kernen Bergen op Zoom en (in mindere mate) Halsteren; de bevolking van Lepelstraat zal fors afnemen. Anderzijds leidt de individualisering en het toenemend aantal echtscheidingen voorlopig vooral tot een toename van het aantal huishoudens.

Positie seniorenhuishoudens De toenemende vergrijzing en ontgroening zal impact gaan hebben op de samenstelling van de woningvoorraad en de opgave die voor ons ligt. De typische ouderenwoning met termen als ‘huur’, ‘klein’ en ‘meergezins’, passen niet meer één op één bij de wensen van de toekomstige senior (zie ook Focus: Senioren). Doordat ouderen langer zelfstandig blijven wonen, mede door mobiele zorgdiensten, neemt de vraag naar aanpasbare woningen en dienstverlening/zorg aan huis sterk toe. Dit versterkt de trend van extramuralisering (= afbouw van aantal plaatsen in verzorgingshuizen).

- 32 -

+ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2011-2015 Prognose bevolkingsopbouw Bergen op Zoom naar leeftijd 24.000 22.000 20.000

aantal

18.000 16.000

Prognose bevolking -14 jaar

14.000

Prognose bevolking 15-29 jaar

12.000

Prognose bevolking 30-44 jaar Prognose bevolking 45-64 jaar

10.000

Prognose bevolking 65-74 jaar

8.000

Prognose bevolking 75+ jaar

6.000 4.000 2.000 0 2006

2010

jaar

2015

2020

Figuur 5: prognose bevolkingsopbouw (bron: O&S)

Bij deze ontwikkeling is het belangrijk rekening te houden met de uitgangspositie van ouderen op de woningmarkt. Die zal anders zijn, door het veranderd gedrag en de woonvoorkeuren van de huidige generatie ouderen. Deze veranderingen komen voor een belangrijk deel voort uit: • Een toenemende diversiteit van de huishoudensituatie (meer mensen die een wooncarrière alleen hebben doorlopen en dus ook als oudere, geen kinderen, en een gezinshuishouden op latere leeftijd) • Toenemend opleidingsniveau van ouderen (dus mogelijk een groter inkomen, een grotere verhuiscarrière en toename van zelfredzaamheid); • Toenemend eigen woningbezit (wat leidt tot minder verhuisgeneigdheid en –activiteit). Uit onderzoek blijkt dat ouderen in (luxe) eengezinskoopwoningen langer in hun huidige woning blijven wonen. Hetzelfde geldt voor ouderen die een partner hebben1. Met de toename van de welvaart aan de ene kant en de kwaliteit van de woningvoorraad aan de andere kant is het niet onwaarschijnlijk dat de verhuisgeneigdheid van ouderen zal afnemen in de toekomst. Uitzondering daarop vormt de gezondheidssituatie van ouderen; dit is de belangrijkste reden om wél te verhuizen op korte termijn. In dat geval hebben de ‘oudere’ ouderen een sterke hang naar huur en jongere ouderen, als zij al eigenaar zijn, tot het blijven van eigenaar-bewoner. Uit onderzoek blijkt verder dat senioren vanaf ca. 60 jaar wensen hebben voor een nultredenwoning. Ca. 25% van 60-65-jarigen wenst ‘verzorgd wonen’ (zie onderstaande definitietabel). Vanaf 70 jaar geldt die wens voor zeker 50% van de doelgroep. Bovendien is de wens voor een ruime woningen (minimaal 3 kamers) in alle seniorengroepen groot. Bergen op Zoom als stedelijke regio met veel voorzieningen zal moeten inspelen op de toename van ouderen; de landelijke regio is voor senioren minder aantrekkelijk. Dit pleit ervoor om te zorgen dat er in de toekomstige woningvoorraad enerzijds voldoende nultredenwoningen -koop worden gerealiseerd in het middeldure en duurdere segment en dat huurwoningen vooral gebouwd worden voor de oudste senioren (vanaf 75 jaar).

1

RIGO (2010), Senioren op de woningmarkt. Nieuwe generaties, andere eisen en wensen. VROM/WWI, Den Haag.

- 33 -

+ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2011-2015 Focus: Ouderen op de woningmarkt De groep vanaf 55+ is divers; in omvang gegroeid en heeft andere behoeftes dan voorheen. De toenemende vergrijzing en ontgroening zal impact gaan hebben op de samenstelling van de woningvoorraad en de opgave die voor ons ligt. De typische ouderenwoning waarbij termen als ‘huur’, ‘klein’ en ‘meergezins’, passen niet meer een-op-een bij de wensen van de toekomstige senior. Afgelopen periode hebben zich onder de groep ouderen ontwikkelingen voorgedaan als toenemend aantal, grotere welstand, hoger opleidingsniveau, stabilisatie van gezonde levensverwachting etc. Wanneer wordt gekeken naar de consequenties van deze ontwikkelingen op de woningmarkt, dan kunnen we de volgende aandachtspunten onderscheiden: Afname verhuisgeneigdheid • Toename primair aanbod door sterfte op langere termijn • Toename woonduur • Meer behoefte aan zelfstandig blijven wonen • Grotere behoefte aan nultredenwoning • Grotere kans op zorgbehoefte per huishouden • Meer kansen voor zorgconcepten / -producten aan huis • Grotere behoefte aan (ouderen)woning met meerdere kamers • Meer behoefte aan luxere eengezinskoopwoningen (meer welstand) Het gevolg van de toenemende wens (en mogelijkheden) van ouderen om langer zelfstandig te blijven wonen in de woning waar men oud is geworden, is een potentiële verstopping op de woningmarkt en in het bijzonder in het eengezins-segment. Dit segment word tin toenemende mate bezet door ouderen die daar naar volle tevredenheid blijven wonen. De gunstig welstandspositie zal het voor velen mogelijk maken op de woning aan te laten passen aan de met het ouder worden veranderende wensen en behoeften (Bron: RIGO Research (2010) Senioren op de woningmarkt).

Foto: G. ’s-Gravendijk (Strictly Personal)

- 34 -

+ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2011-2015 Invulling geven aan wonen en zorg Om de groeiende groep senioren in de toekomst ruimte te bieden, moet nu al ingespeeld worden op voldoende adequate huisvesting. Een deel van de senioren is onvermijdelijk aangewezen op intramurale zorg. Daarnaast is, passend bij de tijdsgeest van individualisme en zelfredzaamheid, aandacht nodig voor woonvormen die daar op inspelen. De gemeente heeft met de notities “Voor(uit)zien in Voorzieningen” en “Wonen in relatie met welzijn en zorg” haar visie op dit thema uiteengezet. De aan zorg gerelateerde woonvormen die hierin zijn opgenomen, zijn te typeren als2: Woonvorm Beschermd

definitie wonen

(intramuraal)

Zorg: Woon en verblijfsvormen met 24-uurs nabije zorg. D.w.z. permanente en intensieve zorg, bescherming en toezicht. Woning: Beschermd wonen vindt plaats in “verpleeghuizen” en in een deel van de verzorgingstehuizen. Ook kleinschalige groepswoningen vallen hieronder. Vanuit deze complexen is het veelal mogelijk om extramuraal zorg te verlenen. Geraamd is een aanvullende behoefte van ca 100 eenheden tot 2015.

Verzorgd wonen

Zorg: Verzorgd wonen heeft betrekking op woonvormen waarbij ‘zorg op afroep’, zoals verpleging, begeleiding, hotel/welzijnsdiensten, mogelijk zijn. Woning: Het gaat hierbij om eenheden die zijn geclusterd: zorgvoorzieningen en diensten bevinden zich in de directe nabijheid, al dan niet in het complex. Geraamd is een aanvullende behoefte van ca 300 eenheden tot 2015.

Geschikt wonen

Zorg: Het betreft hier woonvormen waarbij geen 24-uurs nabije zorg of zorg op afroep nodig is, maar wel ‘zorg op afspraak’ (thuiszorg, woonbegeleiding, maaltijdservice etc). Woning: Het gaat om woningen voor personen die enige vorm van beperking hebben. De woning is door situering, mogelijkheden voor begeleiding, technische en ICT-voorzieningen of andere aanpassingen geschikt voor bewoning door hulpbehoevenden (nultredenwoningen). Geraamd is een aanvullende behoefte van ca 1000 eenheden tot 2015.

De gemeente richt zich primair op het realiseren van voldoende verzorgd en geschikt wonen: levensloopbestendig met zorg in de nabijheid. Op basis van demografische studies, berekeningen door ABF Research en onderzoek van de Provincie wordt ingezet op: Beschermd Wonen

Verzorgd Wonen

Geschikt Wonen

Geraamde behoefte 2015

520

1.700

6.000

Aanwezige capaciteit

420

1.200

5.000

Afgeleide bouwopgaaf (basisvariant *)

100

295

1.005

Afgeleide bouwopgaaf (plusvariant**)

100

535

1.005

Deconcentreren/upgraden

248

202

-

Totale bouwopgaaf

348

600/700

1.045

* Basisvariant: uitgangspunt zijn reguliere demografische ontwikkelingen, verhoogd met inhaalslag om de huidige tekorten weg te werken. **Plusvariant: Basisvariant + de effecten van (een verregaande) extramuralisering, van plaatsen in de verzorgingstehuizen en van plaatsen in de gehandicaptensector en GGZ.

Voor het realiseren van deze zorggerelateerde woningen zullen niet alleen de woningcorporatie, maar ook de particuliere projectontwikkelaar en institutionele beleggers worden aangesproken. Primaire taak voor de zorginstellingen is het realiseren van voldoende intramurale zorg bij voorkeur in kleinschalige woonprojecten. 2

Gemeente Bergen op Zoom (2007), Wonen in relatie met welzijn en zorg. Uitwerking van de Nota Sociale Infrastructuur en Beleidsplan Wonen 2004-2009.

- 35 -

+ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2011-2015 Deze ambitie wordt aanmerkelijk lastiger in te vullen, nu het financieringssysteem zorginstellingen dwingt tot een strikte scheiding van wonen en zorg in plaats van de verweving van huisvesting en zorgverlening zoals nu veelal het geval is in verzorgingstehuizen. Hoewel de zoektocht over de invulling van het aanbod en het omgaan met nieuw beleid nog niet uitgekristalliseerd is, worden wel stappen gezet die aansluiten bij deze trends. Zo bouwen de corporaties bijvoorbeeld nog slechts nultredenwoningen (Alle nieuw te bouwen woningen zijn op termijn simpel omzetbaar naar nultreden). Bovendien is met de ondertekening van het Convenant Realisatie Woonservicegebieden een inspanningsbereidheid van met name de woningcorporaties bevestigd. Verder heeft de woningstichting als ‘partner van zorgondernemers’ aanvullend onderzoek gedaan naar de behoefte aan woon- en verblijfsvoorzieningen voor ouderen op langere termijn. Daarbij wordt geconcludeerd dat er vooral behoefte is aan intramuraal verblijf. Hoewel het merendeel van de vraag met de huidige plannen van de corporatie kan worden opgelost, is de verwachting dat t.a.v. intramurale capaciteit voor psychogeriatrische als somatische plaatsen te weinig capaciteit is (43% resp. 41% te weinig). Een nultredenwoning is een voorbeeld van een levensloopbestendige woonvorm. Het betreft hier een woning die zonder trappen van buiten af bereikbaar is en waarbij de zogenaamde 'primaire ruimtes' (keuken, sanitair, woonkamer en minimaal één slaapkamer) zich op dezelfde woonlaag bevinden. Dat wil niet zeggen, dat dit per definitie benedenwoningen moeten zijn. Het kunnen ook etagewoningen zijn, maar dan wel woningen die met een lift bereikbaar zijn. Beeld rechts: invulling van corporatie Stadlander m.b.t. bouwen voor de toekomst. De starterswoningen in Hoogerheide zijn met enkele eenvoudige aanpassingen om te zetten naar nultredenwoningen met wonen, slapen en sanitaire voorziening op de begane grond.

Gezinsverdunning De demografische trend van gezinsverdunning die eerder is ingezet, zet de komende tijd verder door. Dit heeft er in de afgelopen jaren toe geleid dat de gemiddelde woningbezetting is afgenomen naar 2,2 personen per woning in 2008. Momenteel wordt 35% van de Nederlandse woningvoorraad bewoond door eenpersoonshuishoudens. Voor Bergen op Zoom ligt het aantal eenpersoonshuishoudens nu op bijna 33% en blijft er ook komende jaren sprake van een stijging. Deze trend van gezinsverdunning stelt eisen aan het soort woningen dat de komende periode nodig zal zijn, d.w.z. voldoende huur (flexibiliteit voor deze groep is belangrijk), maar wel met voldoende kwaliteit en ruimte. Zoals eerder gemeld kan voor starters op de woningmarkt in beperkte mate goedkope koop in het nieuwbouwsegment worden toegevoegd. Voorkomen moet worden dat er teveel concurrerend aanbod wordt gerealiseerd, dat ten koste gaat van de leefbaarheid van de bestaande wijken.

Huren / kopen Tot dusver is er zowel op lokaal- als nationaal niveau een bewuste sturing geweest met betrekking tot het realiseren van koop en huurwoningen. Dit beleid heeft voordelen, maar kent onder de huidige omstandigheden ook beperkingen. In principe is kopen/huren vanuit volkshuisvestingoptiek geen belangrijk item; zolang een ieder een voor hem/haar geschikte/passende woning kan vinden. Van de huidige woningmarkt zijn situaties bekend waarin delen van de goedkope voorraad voor de doelgroep niet bereikbaar zijn omdat er onvoldoende doorstroming is (het zogenaamde scheefwonen). Uit onderzoek van de rijksoverheid is naar voren gekomen dat dit onder meer in verband gebracht kan worden met de gescheiden markten van kopen en huren. Voor een goed functionerende woningmarkt moeten meer prikkels aanwezig zijn en moeten mensen makkelijker kunnen switchen tussen de segmenten huur en koop. Een nieuwe doelstelling in het rijksbeleid is dan ook om de woningmarkt beter te laten

- 36 -

+ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2011-2015 werken door het verschijnsel van gescheiden markten te verminderen. Daarvoor zal nader onderzoek worden gedaan (passend wonen, meer keuzevrijheid etc.). De eventuele maatregelen moeten er toe leiden dat de woningmarkt meer vloeiend wordt, waarbij mensen een reële afweging kunnen maken tussen huur, kopen of iets daar tussen in. Vanwege het hoge dynamische karakter van de woningmarkt is het voor de korte termijn niet raadzaam een vast profiel met betrekking tot koop/huur vast te leggen. Om die reden worden in dit beleidsplan voor het bouwprogramma voor de komende 5 jaar geen uitdrukkelijke voorwaarden voor een percentuele verdeling van kopen/huren opgenomen, maar wordt aansluiting gezocht bij de actuele afzetmogelijkheden in de markt. Het lange-termijndoel van 40% huur, 60% koop blijft wel gehandhaafd. Grondgebonden/gestapeld In eerdere beleidsplannen is tegen de achtergrond van aanwezige trendrapporten ervoor gekozen om de bestaande verhouding 70% grondgebonden en 30% gestapeld op stedelijk niveau te continueren. Vooralsnog is er geen aanleiding om hiervan af te wijken. Dit betekent dat er in de komende periode een substantieel deel van het nieuwbouwprogramma als gestapelde woningen zullen worden gebouwd omdat naast voorraaduitbreiding er sprake is van sloop. Eindvoorraad 2030


29%

30%

Grondgebonden

Grondgebonden

Gestapeld

Gestapeld

70%

71%

Leegstand Bergen op Zoom kent evenals andere gemeenten leegstand van woningen. Het CBS omschrijft een woning als leegstaand indien er bij de Gemeentelijke Basis Administratie (GBA) niemand staat ingeschreven op het bijbehorende adres. Er zijn verschillende typen leegstand te omschrijven. Enerzijds heb je als gemeente te maken met frictieleegstand, oftewel leegstand doordat een woning opnieuw wordt bewoond (denk aan verhuizing of renovatie). Daarnaast heb je ook structurele leegstand; het gaat dan om woningen die volgens de definitie van het CBS langer dan 3 maanden leegstaan, bijvoorbeeld omdat de woning is aangemerkt als tweede woning, recreatiewoning, stadsvernieuwingsleegstand of omdat de (nieuwe) bestemming nog niet is aangepast in een bestemmingsplan. Dit noemen ze ook wel administratieve leegstand. Op dit moment ligt het leegstandspercentage in Bergen op Zoom rond de 6%, waarvan ca. 3,5% frictieleegstand. Hoewel vergeleken met andere gemeenten dit geen afwijkend percentage is, is het voor lange termijn planning van zinvol meer inzicht te verkrijgen hoe dit percentage is opgebouwd. Hiervoor zal aansluiting worden gezocht op het onderzoek naar leegstaande kantoorpanden. Gestreefd wordt om ook leegstand van woningen hieraan toe te voegen.

- 37 -

+ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2011-2015 4.4 Leefstijlen Internationalisering, toenemende mobiliteit en individualisering: De postmoderne samenleving, toenemende welvaart, stijging van de (auto)mobiliteit, internationalisering en toenemende maatschappelijke bewustwording zorg om politiek & beleid; netwerksturing hebben geleid tot nieuwe trends in het wonen. amheid Maatschappelijke ontwikkelingen Door het proces van individualisering bezit de Meer aandacht Vraag voor wat burger een grotere mate van welvaart en Toenemend centraal Steeds meer bewoners willen individualisme keuzemogelijkheden; persoonlijke keuzevrijheid. In combinatie met keuzemaatschappij de veranderde bevolkingssamenstelling in Drang tot onderscheiden ieuwe Wonen als Meer Nederland uit zich dit in een steeds grotere erheden beleving differentiatie in leefstijlen differentiatie in leefstijlen en woonvoorkeuren. oeken Denk daarbij aan een ‘tweede woning’ Wonen als Niet alleen de (weekendhuisje of expatwoning) of wonen met uiting van woning, maar ook de identiteit de woonomgeving is gelijkgestemden etc. Wonen is niet meer alleen belang een functionele activiteit, maar heeft ook een emotionele betekenis en kan uitdrukking geven aan de identiteit van mensen. De woning drukt uit wie we zijn. Daarnaast stijgt de behoefte aan zogeheten kwaliteit-tijd3. Een groot deel van de Nederlanders vindt het belangrijk om hun woning zo comfortabel mogelijk te maken en is ook bereid om hierin geld te steken. Een trend die in dit verband ook genoemd kan worden is een toenemende vraag naar wonen met comfort, dienstverlening en zorg. Voor deze doelgroepen is het wenselijk om mogelijkheden zoals (collectief) particulier opdrachtgeverschap in de programmering op te nemen waarmee een bijdrage kan worden geleverd aan het realiseren van de persoonlijke woonwensen.

Wonen met gelijkgestemden Nationaal, maar ook lokaal, valt waar te nemen dat er in toenemende mate belangstelling bestaat voor het wonen met gelijkgestemden. Gelijkgestemden kunnen worden gedefinieerd als mensen met een soortgelijke leefstijl. Vaak hebben gelijkgestemden ook overeenkomstige demografische en sociaaleconomische kenmerken, maar dit hoeft niet perse het geval te zijn. Denk bijvoorbeeld aan een gemeenschappelijkheid in aspecten als etniciteit (allochtone ouderen), levensfase (gezinnen die bij elkaar wonen en bijvoorbeeld een binnentuin delen), in het delen van een bepaalde hobby (golfen of paardrijden) of in het hebben van een bepaalde levensovertuiging (zoals in duurzaam ingerichte woonwijken). De behoefte aan het wonen met gelijkgestemden uit zich in de praktijk in verschillende woonvormen, zoals een woonhof, woonzorg-complex, woongroepen, etnisch wooncomplex, energieneutrale woningen, villa-enclave etc. Vaak is deze gemeenschappelijkheid niet zozeer de primaire beweegreden om te kiezen voor een bepaalde woonvorm, maar gaat het hierbij vooral om de kwaliteit van de woonomgeving. Wonen met gelijkgestemden geeft het gevoel dat de omgeving controleerbaar en op orde is. Hierin komen het gemeenschappelijke en het individuele belang samen. Hoewel deze behoefte op gespannen voet lijkt te staan met het tot nog toe gevoerde beleid, zitten daarin ook positieve elementen. Denk aan gemeenschapsvorming die ertoe kan leiden dat mensen langer (zelfstandig) kunnen blijven wonen, hetgeen strookt met hedendaagse inzichten. Verder kan homogeniteit op projectniveau leiden tot aantrekkelijke menging op wijkniveau (bridging) en kunnen nieuwe woonvormen aan het stedelijk pallet worden toegevoegd. Bovengenoemde trends/leefstijlen en ontwikkelingen vragen om nieuwe methodes van wonen. Het biedt nieuwe mogelijkheden die wij als gemeente willen helpen faciliteren. Dat betekent dat wij binnen het bestaand nieuwbouw-/vernieuwbouwprogramma mogelijkheden willen creëren voor de huisvesting van gelijkgestemden en 3

VROM-Raad (2009), Wonen in tijd en ruimte. Advies 072. VROM-Raad, Den Haag.

- 38 -

+ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2011-2015 meer in willen spelen op deze woonvoorkeuren. Concreet kan daarbij worden gedacht aan het bieden van ondersteuning bij bijvoorbeeld collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) of uitgifte van vrije bouwkavels, het faciliteren van bijzondere woonvormen gericht op meer comfort en gemak etc. In overleg met de corporaties en/of ontwikkelaars zal ook van hen inzet worden gevraagd in het realiseren van deze woonvormen. Om te voorkomen dat initiatieven wegzakken in een stuwmeer van gelijke c.q. concurrerende projecten, zullen hierover afspraken worden gemaakt met ontwikkelaars/corporaties (zie actiepunt 3.5).

Arbeidsmigranten in Bergen op Zoom De internationalisering van de arbeidsmarkt werkt positief, maar met de snelle groei heeft het ook een keerzijde. De opkomst van onder meer Azië en Oost/Europa zorgen voor nieuwe concurrentieverhoudingen. Enerzijds worden activiteiten verplaatst naar lage lonenlanden, anderzijds ontstaat in bepaalde segmenten van onze economie als gevolg van de vergrijzing een tekort aan arbeidskrachten. Deze tekorten worden opgevuld door werknemers uit het buitenland: expats en Oost-Europese gastarbeiders. Bergen op Zoom heeft ook te maken met arbeidsmigranten die zich hier willen huisvesten. Hoewel tot nu toe veelal wordt aangenomen dat dit verblijf slechts tijdelijk is, kan dat niet met zekerheid worden gesteld. Een goede oplossing voor deze doelgroep is er momenteel niet. Ten aanzien van tijdelijke arbeiders wordt geconstateerd dat binnen bestaande woningen situaties worden gecreëerd die behalve overbevolking ook zorgen voor overlast naar bewoners van naastgelegen panden. Zij ervaren hun woonomgeving daardoor als minder prettig en het woongenot gaat achteruit. Dit is een ongewenste ontwikkeling die om een goede oplossing vraagt, zowel op korte als op lange termijn. In Rotterdam zijn echter ook positieve ervaringen met gastarbeiders die zich blijvend in Nederland willen vestigen. In zogenaamde achterstandswijken werken zij gestaag mee aan de integratie: ze schrijven zich in bij de gemeente, nemen deel aan inburgeringcursussen, brengen hun kinderen in de wijk naar school en kopen een woning. Hoe de groep arbeidsmigranten zich hier ontwikkeld, is op dit moment nog ongewis. Hoewel lastig in beeld te brengen, verblijven op dit moment ca. 1.300 arbeidsmigranten in Bergen op Zoom. Dit is berekend op basis van het aantal bij de gemeente bekende huishoudenadressen, waarbij per huishouden wordt uitgegaan van 4 arbeidsmigranten. Ca. 199 huishoudens verblijven op recreatieterreinen en ca. 147 huishoudens in eengezinswoningen in de gemeente. Dit is slechts het topje van de ijsberg: naar schatting is nog ruim 60% niet bekend, omdat zij bijvoorbeeld niet zijn ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie (GBA).

Binnen de gemeente Bergen op Zoom is de visie dat de opvang van arbeidsmigranten zorgvuldig moet gebeuren: grootschalige voorzieningen passen hier niet bij. Wel passend zijn kleinschalige voorzieningen voor ca. 20 personen in een buurt met gemengde functie. De gemeente ontwikkeld hier op dit moment beleid op en ook zal een eerste job lodge binnenkort gereed komen. Voor de realisatie van job lodges is de gemeente ook afhankelijk van de medewerking van uitzendorganisaties en ontwikkelaars. Dat betekent dat de totstandkoming van voldoende job lodges tijd vergt. Om tegemoet te komen aan de problematiek op korte termijn (ongewenste bewoning van arbeidsmigranten op bijvoorbeeld recreatieterreinen), kan gekeken worden of bijvoorbeeld (kleinschalige) kantoorpanden geschikt te maken zijn voor tijdelijke huisvesting. Mogelijkheden voor deze alternatieve huisvesting worden onderzocht en liften mee op input uit de Kantorennota die door afdeling EZ wordt opgesteld.

- 39 -

+ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2011-2015 Focus: nieuwe woonconcepten: CPO Met de individualisering, de toenemende welvaart en bijbehorende trends als persoonlijke keuzevrijheid in leefstijl en woonvoorkeuren, bieden zich ook nieuwe bouwmethodes aan. Een daarvan, het (particulier) opdrachtgeverschap, verdient in dit opzicht extra aandacht. Particulier opdrachtgeverschap houdt in dat een burger (of een groep burgers zonder winstoogmerk) de volledige juridische zeggenschap heeft over en verantwoordelijk is voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de woning. Voordeel om als individu zelf te ontwikkelen is de volledige invloed op de eigen woning en het feit dat er op ruimtelijk vlak sprake is van een grotere verscheidenheid aan ontwerpen en uitvoer. Echter, door het ontbreken van schaalvoordelen en de grote risico’s zal deze methode slechts in beperkte mate worden toegepast. Desalniettemin zal deze kleine groep particuliere opdrachtgevers ruimte moeten krijgen om hun woonwens te realiseren. Het collectief opdrachtgeverschap is door haar schaalvoordeel echter beter haalbaar. Het is een effectieve manier voor het realiseren van betaalbare woningen en draagt tevens bij aan a) keuzevrijheid en zeggenschap, b) het vergroten van (duurzame) betrokkenheid en verantwoordelijkheid, c) gedifferentieerde en gemengde wijken. Bovendien kan het een voorbeeldfunctie hebben voor het ontplooien van eigen initiatief en verantwoordelijkheid. Dit sluit aan bij de beleidskeuze uit de Toekomstvisie, waarin wordt gepleit voor versterking van de betrokkenheid van de burger bij zijn leefomgeving. Dit betekent echter wel een omslag in het omgaan met nieuwe ontwikkelingen. Niet alleen het beperkte aantal kavels, maar ook de hoge grondprijzen en hinderende regelgeving hebben eraan bijgedragen dat particulier opdrachtgeverschap nog een incidentele en versnipperde manier van bouwen is. Gemeenten zouden actief grondbeleid moeten gaan voeren. Volgens het RPB1 vormen ontwikkelaars en corporaties ook een struikelblok, omdat zij de meeste bouwgrond in handen hebben, maar het initiatief meestal niet uit handen willen geven. Willen we CPO een succesvolle mogelijkheid binnen de gemeente Bergen op Zoom maken, dan wordt van alle partijen een inspanningsverplichting gevraagd. Mogelijkheden van collectief particulier opdrachtgeverschap liggen onder andere in: • Het wonen onder gelijkgestemden. het realiseren van starterswoningen. • Het realiseren van nieuwe woonvormen voor senioren, waarbij er ruimte is voor privacy en gezamenlijke voorzieningen (denk aan SIR 55+, opdrachtgeverschap voor bouw seniorenwoningen) • Herstructurering; het opknappen van 'kluswoningen' kan een positief effect hebben op de woonomgeving • Hergebruik van monumenten, zoals kerk of fabrieksgebouw; dit kan bijdragen aan het behoud van het cultureel erfgoed

- 40 -

+ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2011-2015 Gelet op deze ontwikkeling én de waarschijnlijke komst van meer arbeidsmigranten door uitbreiding van de diverse bedrijvigheid in deze woningmarktregio, is er een noodzaak om zowel op korte als lange termijn in te spelen op deze acute problematiek. In overleg met de corporaties en regionale gemeenten zullen er oplossingen worden gezocht voor het groeiende aantal arbeidsmigranten op korte termijn, met als beoogd resultaat: Regionaal plan van aanpak voor opvang arbeidsmigranten (initiatief vanuit Steenbergen) Afspraken met corporaties over ad hoc opvang voor acute problematiek Voor de lange termijn wordt gewerkt aan alternatieve huisvestingsmogelijkheden, waarbij tijdelijke gastarbeiders in speciaal op de doelgroep toegesneden pensions hun plek kunnen vinden.

Wonen en city marketing Vorenstaande laat zien dat er veel ontwikkelingen en trends spelen die invloed kunnen hebben op de samenstelling van de woningvoorraad. Als gemeente pleiten we voor een diversiteit in woonmilieus. Die woonmilieus bestaan echter niet alleen uit woningen van een bepaalde typologie. Woonmilieus worden ook bepaald door de aard van voorzieningen die een stad of wijk biedt. En ten slotte zijn de mensen die er wonen ook van invloed op de sfeer of leefstijl die een woonmilieu biedt. Het is daarom belangrijk om als gemeente ook na te denken wat je als woonstad wil bieden; welke ontwikkelingen spelen er en wie wil je graag in je stad behouden of naar je toe trekken? Hoe staan we eigenlijk bekend als woonstad: wie zouden we graag verwelkomen in de toekomst en wat moet daar nog voor gebeuren? City marketing is een van de instrumenten die kan helpen om hier richting aan te geven. Het kan een bindende schakel zijn in ontwikkelingen op het gebied van wonen, bedrijvigheid en educatie. In de periode van dit beleidsplan wordt actief de verbinding gelegd met city marketing. Een woningmarktonderzoek kan hier deel vanuit maken.

4.5 Duurzaamheid Duurzaamheid: aandacht voor het milieu Duurzaamheid is een begrip voor "iets dat je wilt maken of behouden en wat je nooit meer kwijt wil". Dit geldt op allerhande gebieden, van ruimtelijke ontwikkelingen tot milieu, opdat we daar geen roofbouw plegen. De overtuiging bestaat dat gemeenten, woningcorporaties, projectontwikkelaars etc. veel kunnen bijdragen aan een duurzame samenleving. De activiteiten van deze partijen hebben een grote impact op de omgeving. Sommige effecten zijn gewenst, en leiden tot producten, diensten en winst. Andere effecten zijn minder gewenst omdat ze bijvoorbeeld een belasting van het milieu betekenen. De kunst van duurzaam handelen is dat je alle effecten als totaal beschouwt en vervolgens probeert de negatieve effecten zoveel mogelijk te voorkomen of tot een positief effect om te bouwen. Juist vanwege het feit dat wonen niet op zich staat, maar in sterke mate is gerelateerd aan de woon- en leefomgeving, wordt in dit Beleidsplan Wonen duurzame ontwikkeling gestimuleerd. Met het Beleidsplan Wonen 2011-2015 streeft de gemeente Bergen op Zoom ernaar verdere stappen te zetten in kernactiviteiten op het gebied van wonen door inzet op de volgende thema’s: Energie Inzet op energiebesparing, aanpak van de energiebron en zuinig en efficiënt gebruik van fossiele bronnen. Om bovenstaande zaken op wijkniveau in beeld te brengen, is er voor iedere wijk of grootschalig nieuwbouwproject een energievisie nodig De energievisie biedt enerzijds een analyse van de wijk en anderzijds concrete uitvoeringsmaatregelen die moeten worden toegepast. Energievisies vallen onder verantwoordelijkheid van afdeling Milieu.

- 41 -

+ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2011-2015 Duurzaam bouwen Duurzaam bouwen is gericht op het zo min mogelijk belasten van het milieu bij het bouwen, gebruiken, renoveren of slopen van gebouwen, nu en in de toekomst. In de regel verhoogt een duurzame aanpak onder meer de kwaliteit van een gebouw, woning of wijk. Het positieve effect is merkbaar in een hogere toekomstige marktwaarde en verkoopwaarde van duurzame gebouwen. Met het Convenant Duurzaam Bouwen verplichten gemeente Bergen op Zoom, corporaties en ontwikkelaars zich tot het minimaal investeren op de duurzaamheideisen zoals deze in het Convenant zijn opgenomen. Het convenant laat daarbij een grote verantwoordelijkheid bij de markt liggen. Per 1 maart 2010 maakt de gemeente voor zowel nieuwbouw als bestaande bouw gebruik van het instrument GPR. De GPR is een prestatie-instrument waarmee scores op de genoemde thema’s eenvoudig in beeld zijn te brengen. Met dit instrument zijn de prestatieafspraken makkelijker te controleren. Bergen op Zoom is op weg, maar kan nog veel meer ten aanzien van Duurzaam Bouwen. Mogelijkheden zoals koude-warmteopslag in wooncomplexen (zoals Aramis nu in Roosendaal toepast) en energieneutrale woningen (bijvoorbeeld in Etten-Leur) hoeven geen toekomstmuziek te zijn en moeten, indien mogelijk, in regionaal verband verder opgepakt worden. Duurzame mobiliteit Duurzame mobiliteit gaat over de uitdaging een evenwicht te bereiken tussen bereikbaarheid, economie, leefmilieu en klimaat. Het onderwerp richt zich op schone, zuinige en stille voertuigen. Maar bijvoorbeeld ook op de verplaatsingswijze en het verplaatsingsgedrag (Kennisplatform Verkeer&Vervoer: 2009) en de spanning tussen woonomgeving en gevoelige gezondheidsbelastende bestemmingen. In Bergen op Zoom wordt ingezet op minder en schoner vervoer. Dat betekent dus in de eerste plaats besparen op gebruik van vervoer en in de tweede plaats streven naar duurzaam vervoer, als er dan toch gebruikt van wordt gemaakt. Door gedragsbeïnvloeding via educatie, stimulering van fietsparkeergarages en het stroomlijnen van vrachtverkeer wordt dit nagestreefd. Groen Die kwalitatief hoogwaardige leefomgeving wordt ook bereikt door voldoende groen. Groen heeft een belangrijke invloed op de leefbaarheid. Het levert a) een bijdrage aan een gezonde leefomgeving, b) een bijdrage aan cohesie en integratie (parken en recreatiegebieden); c) een bijdrage aan de economie (verbetering kwaliteit woonomgeving en waarde huis) en d) een bijdrage aan een beter milieu. Onder andere via de beleidslijnen zoals vastgeld in de “Speelruimteplan Bergen op Zoom”, de “Nota Snippergroen”, “Lokaal Sociaal gezondheidsbeleid” wordt behoud van groen nagestreefd en gewaarborgd. Bij nieuwe ontwikkelingen is het essentieel dat initiatiefnemers, opdrachtgevers en nemers zich bewust zijn van dit beleid en groen een centrale plaats krijgt in de (her)inrichting van zowel bestaande als nieuwbouwwijken. Dat kan door een integrale ontwikkeling van gebieden.

Duurzaamheid: bouwen voor de langere termijn Woningen worden gewoonlijk gebouwd voor een exploitatietermijn van circa 40 jaar. Bij het merendeel van de woningen is binnen die termijn grootschalig onderhoud of ingrijpende renovatie aan de orde of aan de orde geweest. Vooral in de huursector wordt na die periode om exploitatietechnische reden de voorkeur gegeven aan sloop en vervangende nieuwbouw. Hoewel vanuit die invalshoek gerede argumenten aanwezig kunnen zijn, wordt hiermee wel een -mogelijk onnodig - beslag op materialen en fossiele bouwstoffen gedaan. De gemeente ziet het als haar taak om een bewustwording van deze zaak te stimuleren en te bevorderen dat woningen worden gebouwd waarmee een langere levenscyclus mogelijk is. Concrete wordt daarbij gedacht aan het toepassen van goede architectuur, toekomstwaarde en gebruiksmogelijkheden van gebouwen, toepassing van materialen die

- 42 -

+ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2011-2015 lange tijd gekoesterd worden etc. Bijkomend voordeel van een op deze uitgangspunten gericht beleid is dat de investeringskosten mogelijk een stuk hoger zijn, maar de woonlasten vanwege de langere procesgang van het gebouw lager kunnen worden.

Duurzaamheid: integrale aanpak voor gebiedsgericht werken “Mensen hier houden is gemakkelijker dan mensen van elders hierheen halen”. Oftewel: zorg voor aantrekkelijke woningen en woonomgeving. Juist in tijden van waar het economisch minder gaat is waardevastheid van belang. Het gaat om het maken van goede dingen, die de gebruiker altijd zullen blijven boeien. Dit kan door te bouwen gericht op de kwaliteit en afgestemd op de groeiende differentiatie van de woonwensen van de burger. Maar ook de bewoner meer betrekken bij zijn woonomgeving draagt hier aan bij. De gemeente Bergen op Zoom wil een plaats zijn waar haar inwoners prettig kunnen wonen en leven, nu en straks. Uitgaande van zelfredzaamheid en de eigen verantwoordelijkheid van mensen, proberen we de maatschappelijke betrokkenheid van burgers en de sociale samenhang, dus ook op wijken buurtniveau, te versterken. Het MeerjarenOntwikkelingsProgramma Stedelijke Vernieuwing 2010-20144 speelt hier vanuit een fysieke invalshoek op in. Zoals reeds opgenomen zal ook hiervoor de verbinding met city marketing worden gezocht. Naast inspelen op de groeiende differentiatie van woonwensen, moet ook de balans tussen prijs en kwaliteit in orde zijn. Maar het gedifferentieerd bouwen betekent ook realiseren op een kleinere schaal, de inbreng van flexibiliteit in plannen, zorgen voor een goede functiemenging. Met oog voor de functionele kwaliteit van panden; kan het de tand des tijds doorstaan? Ook de leegstand in herstructureringswijken biedt kansen voor nieuwe duurzame invullingen. Van belang is dat alle ontwikkelende partners, van gemeente, tot ontwikkelaar, tot corporatie integraal werken aan een gebiedsgerichte aanpak, met oog voor de samenhang van functies in de wijk.

4.6 Samenvatting woningbouwprojecten naar segment, typologie en eigendom Hoewel de gemeente zelf niet bouwt, probeert zij met haar volkshuisvestingsbeleid wel regie te voeren op datgeen er op de markt komt. In dit hoofdstuk is getracht de onderbouwing te geven voor het programma dat wij wenselijk achten en wat aansluit bij de behoefte en wensen voor Bergen op Zoom op langere termijn. Uit onderzoek van ABF Research (mei 2011) blijkt dat Bergen op Zoom de potentie heeft om ‘luxer’ te worden op basis van de regionale vraagaanbodverhoudingen. De conclusie is dat de gemeente Bergen op Zoom een aantrekkelijke woongemeente lijkt te zijn binnen de woningmarktregio. Bergen op Zoom heeft alle potenties om een woningvoorraad te krijgen die meer gericht is op de grondgebonden koop in een middeldure koopklasse. De combinatie van deze nieuwe woningvoorraad met het unieke kleinstedelijke woonmilieu kan veel beter tot zijn recht komen. Natuurlijk kunnen er op korte termijn externe factoren optreden die zorgen voor veranderingen. In de Taakgroep Bouwen zal de gemeente aan de hand van dit Beleidsplan en onderstaand woningbouwprogramma de regie voeren en met de marktpartijen proberen overeenstemming te krijgen over wat op de markt komt. Alle demografische, economische trends en ontwikkelingen uit dit hoofdstuk in ogenschouw genomen, is de kwalitatieve woningbouwopgave voor Bergen op Zoom 2010-2030 als volgt:

4

Gemeente Bergen op Zoom (2010), Meerjaren Ontwikkelings Programma 2010-2014 (fysieke pijler).

- 43 -

+ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2011-2015 Productieoverzicht naar kwaliteiten 2010-2030 Schelde Veste Groene Gordijn Schans Markiezaten Prijssegment Goedkoop Middelduur Duur

Binnenstad

Totaal

115 348 697

158 62 10

22 43 85

120 655 665

170 415 135

585 1523 1592

1160

230

150

1440

720

3700

Typologie Grondgebonden

726

94

75

1040

212

2147

Gestapeld

434

136

75

400

508

1553 3700

Totaal

Eigendom Koop

982

93

150

1260

345

2830

Huur

178

137

0

180

375

870 3700

In percentages leidt dit tot de volgende verschuivingen van de huidige voorraad per 1-1-2011 naar de gewenste eindvoorraad rond 2030. Ei nd v oor r a a d 2 0 3 0

Woni ng v oo r r a a d pe r 1- 1- 2 0 11

17%

13%

Goedkoop

Goedkoop

Mi ddelduur

Mi ddelduur

27%

55%

Duur

60%

Duur

28%

Woni ng v oo r r a a d pe r 1- 1- 2 0 11

Ei ndv oor r a a d 2 0 3 0

29%

30%

Gr ondgebonden

Gr ondgebonden

Gestapel d

Gestapel d

70%

71%

Eindvoorraad 2030


40% Koop

42%

Huur

Koop Huur

60%

58%

- 44 -

+ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2011-2015 4.7

A) kaderstellende voorwaarde kwalitatieve voorraadontwikkeling

Actiepunt 4.1 Ter bevordering van doorstroming in de bestaande woningvoorraad en afzet van nieuwbouwwoningen wordt ingezet op een nieuw-/vernieuwbouwprogramma waarbij zowel van de actuele vraag als toekomstgerichte eindvoorraad wordt uitgegaan. Gestreefd wordt naar een woningvoorraadverdeling van ca 55% goedkoop, 2530% middelduur en 15-20% duur; 30% gestapeld en 70% grondgebonden. Onderscheid koop/huur wordt verminderd, maar voor de lange termijn blijft een differentiatie van 40% huur en 60% koop (eigen woningbezit) gehandhaafd

4.8 B) Overige actiepunten kwalitatieve voorraadontwikkeling Actiepunt 4.2 Verhogen van de slaagkans voor starters door voortzetting van de verkoop van huurwoningen, gemeentelijke startersregeling, woningtoewijzing en in beperkte mate realiseren van nieuwbouw in goedkope segment. Actiepunt 4.3 Zorgen voor voldoende woningen voor de kwetsbare groep door het waarborgen van een taakstellende kernvoorraad in de bandbreedte van 8.000-8.500 woningen. Actiepunt 4.4 Grotere inzet op woonvoorkeuren, met als beoogd resultaat: realiseren van een woonconcept voor gelijkgestemden (in afspraken met ontwikkelaars en/of corporaties). realiseren van bijzondere woonvorm gericht op meer comfort en gemak (woonzorg, in afspraken met ontwikkelaars en/of corporaties) ten behoeve van veelbelovende initiatieven van collectief opdrachtgeverschap worden richtlijnen voor organisatie van het planning- en bouwproces opgesteld en daar waar mogelijk gronden in bestaande plannen ter beschikking gesteld. Actiepunt 4.5 In overleg met de corporaties en regionale gemeenten komen tot oplossingen voor het groeiend aantal arbeidsmigranten op korte termijn, met als beoogd resultaat: regionaal plan van aanpak voor opvang arbeidsmigranten (initiatief vanuit Steenbergen) afspraken met corporaties over ad hoc opvang voor acute problematiek Actiepunt 4.6 Ter bevordering van de integrale afstemming van de woningbouwplannen en -productie en meer inzicht in de bestaande woningvoorraad, wordt een lokaal platform opgericht (Taakgroep Bouwen), bestaande uit onder meer ontwikkelaars, banken, gemeente en corporaties. Daarbij worden op lokaal niveau afspraken gemaakt om te komen tot een jaarlijks bouw/verbeteringsprogramma. Tegen de achtergrond van vraag en doelstellingen op eindvoorraad worden afspraken gemaakt over te ontwikkelen projecten waarbij allen kwaliteitsaspecten aan de orde zullen komen. Actiepunt 4.7 Duurzaam bouwen wordt verder gestimuleerd, zowel ten behoeve van de levensloopbestendigheid alsmede het sparen van het milieu. Dit resulteert in het Convenant Duurzaam Bouwen en afspraken met ontwikkelaars. Daarvoor wordt tevens verwezen naar de Kadernota Milieu (2010: gemeente Bergen op Zoom).

- 45 -


5 SAMENVATTING HOOFDLIJNEN VAN BELEID 5.1 Lange termijn Tegen de achtergrond van de vastgestelde Toekomstvisie Bergen op Zoom 2025 en daaraan voorafgaande strategische keuzes zal het volkshuisvestingbeleid gericht blijven op een voorraadontwikkeling waarbij kan worden voorzien in een taakstellende woningvoorraad van 32.800 woningen en in het aanbieden van exclusieve woonmilieus om hogere inkomensgroepen aan deze regio te binden. Behoud van identiteit, dat als thema werd gekozen, zal worden uitgewerkt in onderwerpen als duurzaamheid, kwaliteit en diversiteit van woonmilieus. Een verschuiving van grootschaligheid naar kleinschaligheid is daarbij een aandachtspunt. Outputdoelstelling voor de langere termijn is het creëren van een bijzonder woonklimaat als pijler voor een aantrekkelijk woon- en leefklimaat voor iedereen. Dat wil zeggen dat bij gebiedsontwikkeling zoveel mogelijk van een vraaggestuurd principe wordt uitgegaan. Gestreefd wordt naar meer flexibiliteit bij opstelling van gebiedsvisies, waardoor meer mogelijkheden kunnen ontstaan voor veranderende marktomstandigheden. Het vasthouden aan kwaliteitseisen zal daarbij op nader te bepalen wijze worden geborgd. In verband met een mogelijk teruglopende bevolkingsomvang na 2030 zal een voorlopige strategie worden aangehouden die bestaat uit voortzetting van de geplande woningbouw, mogelijkheden voor “ontbouwen” bij wijkherstructurering met hoge dichtheid en kennisontwikkeling op het gebied ruimtelijke gevolgen als gevolg van afnemende bevolkingsomvang. Voor de langere termijn zal een integrale studie worden verricht.

5.2 Korte termijn (looptijd BP-Wonen): Sturing op het nieuwbouw-/vernieuwbouwprogramma -zij het in beperkte mate- blijft een voorwaarde voor planontwikkeling. Dit om in zoveel mogelijk keuzemogelijkheden voor de woonconsument in deze gemeente te kunnen voorzien. De primaire volkshuisvestingdoelstelling, te weten extra aandacht voor die doelgroepen die zelfstandig niet in huisvesting kunnen voorzien, blijft een centraal thema. Tegen de achtergrond van de actuele marktsituatie zullen eerder ingezette maatregelen worden aangehaald en zonodig worden uitgebreid. Om een goede doorstroming binnen de bestaande woningvoorraad te bevorderen worden: 1. met verhuurders van woningcomplexen daarop toegespitste afspraken nagestreefd. 2. in overleg met verhuurders onderzocht in hoeverre binnen de bestaande woningvoorraad van mismatch tussen vraag en aanbod aan de orde is. 3. een eerste prioriteit verleend aan initiatieven en projecten waardoor doorstroming binnen de voorraad wordt bevorderd (b.v. seniorenwoningen, woonarrangementen etc.) Naast de ontwikkeling van aantrekkelijke woonmilieus in nieuwbouwgebieden blijft een algehele revitalisering van bestaande wijken een belangrijk thema. In de nieuwbouw wordt gestreefd naar: 1. meer kwantitatief evenwicht tussen vraag en aanbod. Daarvoor zal worden ingegaan op de vraag vanuit de markt voor nadere capaciteitsregulering, onder voorwaarde dat een en ander op regionaal niveau haalbaar is.

- 46 -

+ Beleidsplan Wonen Bergen op Zoom 2011-2015 2. Daar tegenover wordt van partijen een meer open plan/bouwproces gevraagd op grond waarvan voor gegadigden meer maatwerk mogelijk wordt.

5.3 Monitoring Voor de komende jaren staat een aanmerkelijke productie gepland. In goede tijden zijn deze doelstellingen zeker haalbaar, maar gelet op de huidige economische ontwikkelingen, is het verstandig regelmatig de woningbouwplannen te monitoren. Dit kan o.a. plaatsvinden binnen de op te richten Taakgroep Bouwen, waarin jaarlijks samen met op de woningmarkt functionerende partijen (zoals corporatie en ontwikkelaars) de lokale woningbouwopgave onder de loep wordt genomen en waar gezamenlijk afspraken worden gemaakt om de woningmarkt zover mogelijk op gang te houden/brengen (zie paragraaf 2.5). De onder 5.2. genoemde prestatieafspraken met corporaties zullen jaarlijks tezamen met het Beleidsplan Wonen worden geëvalueerd.

- 47 -


Bronnenvermelding Voor visievorming en citaten is voor dit Beleidsplan Wonen gebruik gemaakt van de volgende documentatie: • ABF Research (2011), Marktonderzoek herontwikkeling Schelde Veste. ABF Research i.o.v. gemeente Bergen op Zoom, Delft. • Blije, B., R. van Hulle, C. Poulus, P. Hooijmeier (2009), Het wonen overwogen. De resultaten van het WoONonderzoek Nederland 2009. In opdracht van VROM/WWI. ABF Research, Delft. • CBS (2010), Sociaaleconomische trends, tweede kwartaal 2010. • Centraal Planbureau (2010), Hervorming van het Nederlands Woonbeleid. No.84. CPB, den Haag. • Gemeente Bergen op Zoom (2007), Wonen in relatie met welzijn en zorg. Uitwerking van de Nota Sociale Infrastructuur en Beleidsplan Wonen 2004-2009, Ruimtelijke Ontwikkeling | Beleidsatelier. • Gemeente Bergen op Zoom (2010), Meerjaren Ontwikkelingsprogramma Stedelijke Vernieuwing 2010-2014 (fysieke pijler).Ruimtelijke Ontwikkeling | Beleidsatelier. • Gemeente Bergen op Zoom (2008), Toekomstvisie Bergen op Zoom 2010-2025. • Ministerie BZK (2011), Visie op de Woningmarkt. Toelichting. Directoraat-Generaal WWI. Den Haag, 2011. • Ministerie VROM & CBS (2009), WoON 2009. Het Wonen overwogen. De resultaten van het WoonOnderzoek 2009. • Planbureau voor de Leefomgeving (2010), Van bestrijden naar begeleiden: demografische krimp in Nederland. Beleidsstrategieën voor huidige en toekomstige krimpregio’s. Den Haag/Bilthoven. • Provincie Noord-Brabant (2008), De Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisatie 2008. Provincie Noord-Brabant, Den Bosch. • Rabo Vastgoedgroep (2009), Woning & Markt 2009. Betaalbaarheid. Rabobank Groep. • RIGO (2010), Senioren op de woningmarkt. Nieuwe generaties, andere eisen en wensen. VROM/WWI, Den Haag. • Rombouts, H. en I. Giesbers i.o.v. Stadlander (2009), Visie op Wonen en Leven in West-Brabant en Tholen 2025. Rigo, Amsterdam. • TNO (2009), Marktverkenning Bergen op Zoom, Reimerswaal, Steenbergen, Tholen en Woensdrecht t.b.v. Wonen West Brabant. • Verbaan, W. (2008) Mega Trends Bouw. Van vergrijzing tot kredietcrisis. Stichting PSIBouw, Gouda. • VROM-Raad (2009), Wonen in tijd en ruimte. Een zoektocht naar sociaal-culturele trends in het wonen. Advies 072. VROM-raad, Den Haag. En ook: • Afdeling Onderzoek & Statistiek gemeente Bergen op Zoom • www.cbs.nl • www.cwi.nl • www.cpb.nl

- 48 -

Niel op barcode schrijven!!

?eg. Datum: 3110312011 f enheid: BA 4.30

Gemeente Bergen op Zoom 1.a.v. het college van Burgemeester en Wethouders f30stbus 35 4600 AA BERGEN OP ZOOM

plaats: datum: onderwerp: ons kenmerk: behandeld door:

Stadlander Rooseveltlaan 150 Postbus 203 4600 AE Bergen op Zoom telefoon: 0164 28 33 00 fax: 0164 25 90 04 e-mail: [email protected] internet: www.wonenwestbrabant.nl BNG Bank 28.50.25.686 KvK 20038082 Btw NL 8063 81 309 601

Bergen op Zoom 29 maart 201 1 Reactie op Beleidsplan Wonen 2010-2015 ~0271094 J.B.H.M. van de Kerkhof

Geacht college, CVij ontvingen uw Beleidsplan Wonen 2010-2015 "Goed wonen voor iedereen" en willen daar bij cleze graag op reageren. In het ambtelijk vooroverleg hebben wij al eerder aangegeven voor vvelke punten wij in het beleidsplan bijzondere aandacht vragen. Het doet ons deugd dat wij in de laatste versie van het beleidsplan een aantal van onze opmerkirlgen herkennen. Niettemin blijven een aantal andere zaken niet aangepast en blijft onze kritiek op die punten overeind. i!oals u ongetwijfeld zult weten, hebben de gezamenlijke woningcorporaties in 2009 naar aanleiding van demografisch onderzoek een visie ontwikkeld op de woningmarkt in WestEirabant to 2025. Een integrale visie die zich uiteindelijk heeft vertaald in strategische hoofdlijnen van beleid van de corporaties op regionaal, gemeentelijk en dorps- of wijkniveau. Juist het besef dat woningmarkten regionale markten zijn en met elkaar in verbinding staan, heeft geleid tot de samenwerking van de corporaties en tot de gekozen richting. Een aantal c,onclusies in de visie van de corporaties staan daarbij centraal: 1. Krimpt komtl Niet alleen zal de bevolking in aantallen afnemen maar na verloop van enige tbjd ook het aantal huishoudens dat gehuisvest dient te worden. Hierop dient door alle partijen (ten zeker dus ook door gemeenten) tijdig geanticipeerd te worden door adequaat woon- of volkshuisvestelijk beleid. Waar corporaties voornamelijk invloed kunnen uitoefenen op een deel van de voorraad huurwoningen, kunnen gemeenten dit ook doen op de voorraad koopwoningen. 2. Regionale afstemrning van beleid is noodzakelijk. Zoals al eerder gesteld zijn uroonmarkten regionale markten die zich niet gebonden voelen aan gemeentegrenzen. Een visie op de woningmarkt dient dus per definitie een regionale invalshoek te hebben c.q. een regionale basis. De corporaties in West Brabant hebben daarbij de benodigde samenwerking

pagina 117

gevonden. Wij venvachten eenzelfde benadering van de in de regio werkzame gemeenten. Niet alleen vanwege de samenwerking op zich maar vooral om ongewenste effecten van krimp op de woningmarkt te voorkomen.

3. Een woonvisie dient betrekking te hebben op de gehele woningvoorraad met al zijn segmenten zoals kooplhuur, goedkooplmiddelduur/duur. Traditionele focus op het goedkoopste deel van de voorraad doet onrecht aan opgaven die er in de gehele voorraad zijn. In dit verband i:s met het oog op de toekomst ook het element zorg en wonen niet te veronachtzamen gezien de toename in de zorgbehoefte die op ons afkomt. 41. Er dient een nadrukkelijk besef te bestaan van de samenhang van beleidsterreinen die

allen te maken hebben met wonen en die op elkaar van invloed zijn. Het verschijnsel krimp dat op ons afkomt, zal niet alleen effect hebben op het terrein van wonen maar zal ook andere beleidsterreinen als onderwijs, economie, welzijn, sport, zorg, etc. be'invloeden. Dat vereist een samenhang in beleid om de krimp te begeleiden. 5. Beleid dient op tijd ingezet te worden. Hoewel voorzien wordt dat in eerste instantie het aantal huishoudens ten gevolgen van de krimp nog niet zal dalen door gezinsverdunning zal dit in de loop der jaren onvermijdelijk blijken. Dat hoeft geen problemen op te leveren mits krimp als fenomeen maar tijdig onder ogen wordt gezien en als het ware wordt begeleidt. Krimp zal naar onze mening ook kansen bieden.

6. Omdat beleid tijdig ingezet moet worden, is een woonvisie en eigenlijk ook een meer integrale visie op krimp op zich vereist die een periode beslaat tot minimaal 2020. Dit biedt n~amelijkvoldoende ruimte om in te spelen op de ontwikkelingen die op de regio afkomen. 7'. Bijzondere aandacht zal uit moeten gaan naar het thema wonen en zorg vanwege de doorzettende vergrijzing, de toenemende vraag naar zorg en de afnemende mogelijkheden van zorginstellingen om adequaat in die vraag te voorzien. Voorspelbaar is nu reeds dat het beroep alp mantelzorg enorm zal toenemen omdat de capaciteit wat betreft beschermd en verzorgd wonen niet meer aan de vraag aan te passen zal zijn.

L'anuit de bovenstaande overtuigingen hebben wij de woonvisie van de gemeente gelezen en komen wij tot de volgende conclusies: - In de woonvisie worden te weinig keuzes gemaakt en wordt te weinig specifiek richting ge kozen. - Op relatief korte terrnijn ontbreekt elke financieringsgrond ten behoeve van degene met een lage indicatie als het gaat om het zorg zwaarte pakket (ZZP gei'ndiceerden) die momenteel in de huidige "verzorgingshuizen"wonen. Concreet zullen in deze regio zo'n 700 klanten die nu nog in die Zorghuizen verblijven naar een reguliere vorm van wonen moeten uitzien. Het financieringssysteem noopt Zorginstellingen tot een strikte scheiding van wonen en zorg. De huidige verweven werkwijze van huisvesting en verlening van zorg laat dit in de huidige "verpleeghuizen" niet toe. - Cijfers zoals deze aan u eerder beschikbaar zijn gesteld ten aanzien van toename van de zorgvraag in kwantiteit en kwaliteit binnen nu en 10 jaar vragen om concrete aanpak. - Een regionaal perspectief ontbreekt.

pagina 2i7

-

-

-

Er wordt te weinig aandacht besteed aan de rol van de particuliere eigenaarlbewoner met het oog op de krimpeffecten en ook daar een toenemende zorgvraag in het particuliere bezit. Er is te weinig samenhang in beleid tussen aanpalende beleidsterreinen. Oplossingen voor de effecten van krimp worden ten onrechte alleen bij corporaties gezocht. De ontwikkelingen op het gebied van wonen en zorg, zowel qua omvang, complexiteit en financierbaarheid worden onderschat. Een integrale adequate aanpak is daarbij noodzaak.

Ke weinig keuzes [Ie gemeente onderkent te weinig de problemen die er in de hedendaagse woningmarkt bestaan en kiest daarin te weinig positie. Die problemen hebben betrekking op een totaal vastgelopen koopmarkt door het mankeren van consumentenvertrouwen en dus doorstroming, €?enteruglopende betaalbaarheid van het wonen voor de middeninkomens door Europese regelgeving en een rijksoverheid die vooralsnog een integrale vernieuwing van de woningmarkt schuwt. En hier liggen dus mogelijkhedenvoor de gemeente om op lokaal en bij voorkeur ook in regionale afstemming, aanvullend beleid te formuleren die de situatie zoals deze momenteel bestaat, minimaal benoemt en bij voorkeur ook met beleidskeuzes tegemoet treedt. In het Beleidsplan Wonen wordt de vraag we1 gesteld: hoe krijgen we beweging in de woningmarkt? tielaas wordt deze vraag in het plan niet beantwoord. Het organiseren van monitoring en siamenwerking voor de komende 5 jaar om de voorliggende problemen te bespreken met partijen is te weinig doortastend zeker tegen de achtergrond van de krimp die op ons afkomt. E:en visie tot 2015 heeft dan ook een te korte tijdsspanne en zou minimaal tot 2020 moeten ~eiken. Een gemeenschappelijk regionaal perspectief ontbreekt VVij missen het gemeenschappelijke regionale perspectief op de woningmarkt en de ambitie om dlie in samenwerking met de buurgemeenten daadwerkelijk om te zetten tot een gemeenschappelijkevisie op de woningmarkt. Wij beseffen dat er met de collega-gemeenten we1 degelijk wordt overlegd maar zien nog te weinig dat dit een weerslag krijgt in een eenduidige kijk op mogelijkheden in de woningmarkt en een heldere vertaling van een gedeelde visie in concrete opgaven per gemeente. Dat is natuurlijk niet alleen de gemeente Bergen op Zoom aan te rekenen maar een voortrekkersrol mag tot op z'n minst verwacht worden. Kies daarbij nadrukkelijk niet voor het bestrijden van krimp omdat dit een bij voorbaat verloren strijd zal blijken. In dit verband verwus ik graag naar het Kenniscentrumvoor Bevolkingsdaling en Bieleid die in een heldere analyse aangeeft dat bevolkingspolitiek (bevorderen van meer geboorten en aantrekken van nieuwe inwoners) een verkeerde reactie is op dit demografisch verschijnsel. De gemeente zou er goed aan doen krimp als verschijnsel te accepteren en hier begeleidend anticiperend beleid op af te stemrnen. Ook de commissie Deetman, die de provincie Limburg onlangs heeft geadviseerd over de wijze waarop in Limburg met krimp om te gaan, pleit voor een regionale aanpak die gebaseerd is op samenwerking tussen partijen met de ogen gericht op het aanpakken van de gevolgen van krimp en niet op pogingen om bmevolkings- en huishoudensdalingte voorkomen. Al eerder hebben wij gesteld dat een regionale afstemming van beleid op het gebied van wonen tussen de gemeente in de regio West-Brabant van essentieel belang is om de 0.a. de gevolgen vian de krimp die op de regio afkomt tegemoet te treden. Als regionale opererende corporatie,

pagina 317

niaar ook het belang van onze collega-corporaties benadrukkende, kunnen wij er niet genoeg op hameren hoezeer dit van belang is. De voorliggende woonvisie kan voor Stadlander in ieder geval geen basis voor prestatieafspraken zijn zolang de regionale afstemming (en overeenstemming) tussen gemeenten niet of onvoldoende plaats heeft gevonden. Het maken van afspraken met gemeenten door Stadlander die opgeteld in tegenspraak zouden zijn met onze eigen Woonvisie 2025 zou ongeloofwaardig zijn. Hoewel we waardering kunnen opbrengen voor het terugbrengen van het voormalige nieuwbouwvolume met 1300 woningen is de ambitie van de gemeente om te komen 32.700 woningen in 2030 ons inziens te hoog ingezet. Het slechts volgen van de provinciale woningbehoefteprognose zal leiden tot het niet benutten van ingeplande productiecapaciteit omdat de vraag en dus de verkoop van nieuwbouwwoningen tekort zal schieten. Een voorraad van 30.500 woningen in 2030 lijkt ons een reeler doel en zou nu al moeten leiden tot het bijstellen van geplande woningproductie. Nlatuurlijk ingebed in een regionaal afstemmingsverband met buurgemeenten in de regio. De focus van de gemeente op de benodigde kwantitatieve toevoeging aan de voorraad achten wij echter minder relevant t.0.v. een kwalitatieve opvatting over die voorraad zelf (gezien de demografische ontwikkelingen). Het is juist de kwalitatieve opvatting over de huidige voorraad ziowel in de koop als huur die in belangrijke mate mee zou moeten wegen in een gewenste kwalitatieve toevoeging. Gegeven de demografische ontwikkeling alsmede om reden van milieu en energie zal Stadlander uitsluitend nultredenwoningen (een enkele uitzondering daargelaten) realiseren en daarnaast onze milieu randvoonrvaarden zo inrichten dat wij in 2020 energieneutraal nieuwbouwen. Wij vragen de gemeente eisen te stellen aan ontwikkelaars en op die manier invloed op de kwalitatieve samenstelling van de voorraad uit te oefenen. Naar onze overtuiging moet tegelijkertijd worden voorkomen dat de woningmarkt te ontspannen wfordt door een te groot aanbod van woningen omdat dit in het nadeel zal werken van de zwakkere te herstructureren wijken. Het zullen juist woningen in die wijken zijn die het eerst verlaten zullen worden met verpaupering als resultaat. Het gaat ons in dit verband niet om onze e~igenwoningen omdat wij hierin de komende jaren via herstructurering zwaar zullen investeren eln deze toekomstbestendig zullen maken. Veeleer zal het gaan om het particulier bezit waar ik in het navolgende aandacht voor vraag. Te weinig aandacht voor de rol van particuliere woningeigenaar Hoewel de particulier hier nog weinig blijk van geeft, dient het geloof in steeds maar stijgende waarde van onroerend goed definitief losgelaten te worden. Daling van woningwaarde is in~middelsal jaren gaande maar komt nog te weinig tot uiting in bijstelling van verkoopprijzen. Niettemin zal die daling van waarde doorzetten mede onder invloed van krimp en is het niet op korte termijn dan zal het op langere termijn gebeuren. Dat betekent dat beleidsmakers daar nu al op zullen moeten wijzen en beleid moeten formuleren dat een antwoord geeft op de betekenis van waardedaling in vooral kwetsbare delen van de woningvoorraad. De corporaties zullen hier tijdig op inspelen door een uitgebreid programma dat gericht is versnelde vernieuwing van de eigen voorraad en volumeverkleining op termijn. Particulieren zullen meer gericht zijn op de korte termijn en dienen dus 0.a. door de gemeente ondersteund te worden in dit proces en gewezen moeten worden op de keuzemogelijkheden die er in die context zijn. Gebeurt dit niet dan zal de particuliere eigenaar zijn vermogen, dat opgesloten zit in zijn woning, zien verdampen, wordt hij gevangene in eigen huis, zullen banken financieringsmogelijkheden zien teruglopen, zal de aantrekkingskracht van sommige delen van de particuliere woningvoorraad teruglopen, zullen starters sommige delen van de stad de rug toe keren en zal de negatieve spiraal voor sommige wijken of kernen worden versneld. Kortom,

pagina 4R

ttt weinig oog voor het belang van de particuliere woningeigenaar kan grote schade aan de stad berokkenen op langere termijn. Te weinig samenhang met aanpalende beleidsterreinen P'rettig wonen wordt deels bepaald door de woning op zich rnaar ook door de omgeving in de straat, de buurt en de wijk. In die omgeving wordt het welzijn etvaren, de aanwezigheid van voorzieningen, de sociale structuren en de ontplooiingsmogelijkhedenvoor het individu. Kortom, broonmilieus bestaan uit veel meer onderdelen dan alleen het fysieke deel. Daarom zal woonbeleid verder moeten gaan dan een gerichtheid op de woning en zal aanpalend beleid nodig zijn op het gebied van onderwijs, voorzieningen, zorg, wijkeconomie en sociale s'tructuren. Krimp zal deze noodzaak nog nadrukkelijker maken omdat de verschijnselen van krirnp zich niet alleen manifesteren in de fysieke omgeving maar ook in de sociaal-maatschappelijke orngeving, de haalbaarheid van voorzieningen en de mogelijkheden tot het leveren van zorg. VJij zijn verheugd dat in de woonvisie nadrukkelijk oog is voor krimp en ook voor de gevolgen van krimp die verder gaan dan alleen implicaties op het gebied van huisvesting. Niettemin zijn wfijvan mening dat de gemeente nog te voorzichtig inzet en te weinig stelling neemt als het gaat om keuzes die nu al gemaakt moeten worden. Als voorbeeld kan daar de aandacht voor sitarterswoningen genoemd worden. Het nu bouwen in uitleggebieden van kleine eengezinswoningen zal er toe leiden dat delen van de bestaande voorraad in kwetsbare wijken verderop in de keten in waarde zullen dalen omdat in principe in de bestaande woningvoorraad rrleer dan voldoende aan de vraag van starters voldaan kan worden. Het vergt dan oog voor de la~ngetermijn om nu niet voor de korte termijnwinst te kiezen. In dat verband heeft Stadlander er all voor gekozen alleen nog maar nultredenwoningen aan de eigen voorraad te willen toevoegen. Olplossingen voor de krimp worden ten onrechte bij corporaties gezocht Het is duidelijk dat de krimp vooral zijn weerslag zal hebben op de meest kwetsbare delen van de woningvoorraad en in de zwakste wijken. Dit zijn van oorsprong ook de wijken waar de corporatie een relatief grote positie inneemt maar niettemin blijft het particuliere bezit ook op die pllaatsen aanzienlijk van omvang. Het zijn ook die wijken die voor herstructurering zijn aiangemerkt en waar Stadlander in samenwerking met de gemeente inzet op revitalisering van woonmilieus. Zoals gezegd zal Stadlander in de komende jaren inzetten op vernieuwing van de eigen voorraad door sloop, nieuwbouw en renovatie. Wij blijven vanzelfsprekend verantwoordelijk voor ons eigen deel van de woningvoorraad. Maar als het aangrenzende particuliere bezit in de wijken niet zeer nadrukkelijk wordt uitgenodigd om ook te investeren in het woningbezit dan zal de waardedaling vooral in die delen te zien en vooral te voelen zijn. Een zeer onwenselijke ontwikkeling die in niemands belang kan zijn en waatvoor met name voor de gemeente een taak is weggelegd. De ontwikkelingen op het gebied van wonen en zorg worden onderschat Zoals u bekend is, hebben Stadlander en zorginstelling tantelouise-Vivensis in 2009 een onderzoek door TNO laten doen naar de gevolgen van demografische ontwikkelingen op de zorgbehoefte in de toekomst. Reeds toen tekende zich een beeld af van een enorme toename aan zorgvragers als gevolg van de vergrijzing. In 2010 heeft TNO op ons beider verzoek een actualisatie doorgevoerd van de gegevens waardoor het toekomstbeeld nog scherper en ernstiger is geworden. Daar uit kornt naar voren dat al in 2020 een ernstig tekort zal ontstaan aan het aantal plaatsen van het zogenaamd beschermd wonen. Wij voorzien dat alleen al in

pagina 5l7

EIergen op Zoom gerekend rnoet worden op een dekkingsgraad van 90% in 2020 die daarna richting 2030 zonder rnaatregelen zal afnernen tot 63% . Er is dan dus een geprognosticeerd tekort in 2030 van 37% wat overeenkomt met ongeveer 300 plaatsen beschermd wonen. Dat betekent dus dat 37% van de pleegzorgvraag dan niet geaccommodeerd kan worden en dat dat aantal in de toekomst zal oplopen. Het is onze verwachting, ondersteund door deugdelijk onderzoeksmateriaal, dat wij ons zullen moeten voorbereiden op een situatie waar wij alle zorgvastgoed zullen moeten inzetten voor het beschermd wonen (lees verpleeghuizen). Het verzorgd wonen zal als fenomeen opgelost moeten worden in de thuissituatie door thuiszorg en de financiering hiervoor zal vanuit de AWBZ en de WMO-budgetten moeten komen. Geschikt wonen zal in onze vocabulaire regulier wonen worden voor ouderen mits wij er samen met de gemeente in zullen slagen decentraal in de verschillende wijken relatief kleine, intramurale zorgvoorzieningen te maken in combinatie met zorgkruispunten. Daarvoor zijn met de gemeente reeds afspraken gemaakt ter realisatie van de woonservicegebieden. Ons inziens zou nadrukkelijker aandacht in het Beleidsplan Wonen gegeven mogen worden aan deze problematiek, die eveneens sarnenwerking en een regionale beleidsafstemrning van gemeenten v~eronderstelt. V'oortschrijdend inzicht Graag willen wij u nog de volgende overweging aanreiken. Tegen de achtergrond van zware bezuinigingen zou de gerneente zich kunnen herorienteren op haar rol in de volkshuisvesting. VJellicht is het beter de beleidsvorming over te laten aan de partijen die functioneren op de woningmarkt en aan hen te vragen een visie op die woningmarkt te formuleren. Daarmee wordt z~ekergesteld dat zij zich gecommitteerd voelen aan die visie en zij zullen daar dan ook vol op inzetten. De gemeente zou het proces kunnen faciliteren en coordineren en daarmee een nieuwe rol voor zichzelf formuleren.

Tot slot Het bestuur van Bergen op Zoom dient te beseffen dat er een afhankelijkheidsrelatie bestaat ti~ssenstad en ommeland. Zo zal Bergen op Zoom niet kunnen functioneren zonder de o,mliggendegemeenten en de buurgemeenten niet zonder Bergen op Zoom. Dat besef zou alle glemeenten in de regio moeten motiveren om tot samenwerking en tot onderlinge afspraken te komen.

Daarnaast beschikt Bergen op Zoom over vele kwaliteiten als het gaat om historie, monumenten, winkels, voorzieningen en ligging op de Brabantse Wal aan de Binnenschelde. En daarmee beschikt de gemeente ook over voldoende mogelijkheden om de ontwikkelingen op de woonmarkt het hoofd te bieden. Dat vereist echter we1 het nog duidelijker kiezen van richting dan tot nu toe het geval is in het Beleidsplan Wonen. We doen u graag het idee aan de hand om krimp als thema nog nadrukkelijker op de agenda te zetten en met partijen tot afspraken te komen om de krimpverschijnselen te begeleiden. Onderschatting van deze effecten zou de grootste fout zijn die de gemeente kan maken. Wij nodigen de gemeente dan ook van harte uit om daarover 0.a. met Stadlander op korte termijn in gesprek te gaan met als doel het kiezen van richting en het maken van passende samenwerkingsafspraken. In deze reactie op het Beleidsplan Wonen 2010-2015 hebben wij afstemming gezocht met onze strategische partner tantelouise-Vivensis. Het doet ons deugd dat wij kunnen melden dat tantelouise-Vivensis zich kan vinden in onze reacties en bevindingen.

pagina 617

C;raag tot nadere toelichting bereid. Met vriendelijke groet,

mr. A.B. Ringersma Cjirecteur-bestuurder

bijlage(n): geen kopie aan: geen

pagina 7/7

?i',<: ; k;,:'

~ h het n College van Burgemeester en Wethouders I'ostbus 35 4600 AA Bergen op Zoom

,:, '.I

Niet op barcode schnjven!!

~emeenteBer en o Zoom

IIIII~I u r 1111IRI

~IIFI 11111IIII11

111-012608 Reg. Datum: 15/03/2011 Eenheid: MDB 3.28

I3etreft: gevraagd advies n.a.v. het beleidsplan Wonen 20 10-20 14 "Goed wonen voor iedereen".

Bergen op Zoom, 15 maart 20 11

(ieacht College, Met grote belangstelling hebben wij kennis genomen van uw Beleidsplan Wonen 2010-2014. IYij zien in uw nota uw toekomstvisie in deze helder en duidelijk venvoord en vinden tevens dlat er adequaat wordt geanticipeerd op plausibele economische, maatschappelijke en dlemografische ontwikkelingen van nu en in de voor ons liggende jaren. IIet is ook aanbevelenswaardig om aan te geven dat het rapport moet worden gezien als een dlynamisch document waaraan op flexibele wijze en naar het licht van de omstandigheden, iinvulling kan of moet worden gegeven. LYij vinden het echter opvallend dat in uw nota niet, of nauwelijks, wordt venvezen naar c.q. aansluiting wordt gezocht bij de beleidsnotities van de woningcorporaties binnen onze gemeente, die medio 2009 uitkwamen met een uitgebreid rapport "Visie op Wonen en Leven in West Brabant en Tholen". Het verbaast ons te meer, daar wij van mening zijn dat op het gebied van volkshuisvesting en woningbouw de betreffende corporaties toch uw belangrijkste partners zijn in deze markt. Dit noopt ons er dan ook toe om al bij de inleiding van uw beleidsnota een opmerking te maken.

In uw voorwoord spreekt u de wens uit dat binnen het kader van de volkshuisvestingsopgave de gemaakte afspraken met de partners een invulling zullen krijgen, zoals dit in het beleidsplan is aangegeven. U denkt daarbij in eerste instantie aan projectontwikkelaars en irlstitutionele beleggers en daarna pas aan anderen.

13ij een niet alfabetische opsomming geeft een hogere plaats in de rij meestal ook een grotere importantie aan. Wij zijn van oordeel dat binnen de opgave waarvoor u nu staat, de woningcorporaties en de zorgen onderwijsinstellingen een belangrijkere en een meer confidentiele plaats innemen &n projectontwikkelaars en institutionele beleggers.

IBepalen van de agenda. lJit behoefien onderzoek blijkt &t veel mensen zouden willen verhuizen, maar dat weinigen llet daadwerkelijk doen, waardoor de doorstroming achter blijfi bij de venvachting. Dit is een probleem dat a1jaren is onderkend, maar blijft voortduren en het verschijnsel "scheefionen" is hier in grote mate debet aan. 14et zal zeker zo zijn dat aspirant verhuizers terug schrikken voor de rompslomp die dit teweeg brengt, maar wij zijn er van overtuigd dat de meeste mensen niet doorzetten vanwege de financiele consequenties als kosten van verhuizing, herinrichting en een hogere huur in de tiieuwe woning. In de particuliere sector voeren de oprichtingskosten de huren dermate op dat ze door de gemiddelde burger niet zijn op te brengen en verhuizing in de koopsector wordt a1 een paar jaar bemoeilijkt door een tanende huizenmarkt. Als u constateert dat de huizenmarkt nooit een geheel vrije markt kan zijn, omdat ook de overheid hierin een verantwoordelijkheid draagt als gevolg van de wettelijke zorg voor t~evorderingvan woongelegenheid voor de burger, laat de overheid zich dan verantwoordelijk stellen door maatregelen te treffen om belangrijke bottlenecks op de woningmarkt binnen onze gemeente, op te heffen. i5oals in andere gemeenten blijkt is er een adequate manier om het zogenaamd "scheefionen " atan te pakken en zo de noodzaak u dwingt om in het goedkopere woningsegment nieuwbouw te plegen, kunt u overwegen de uitvoerende woningcorporatie goedkopere bouwgrond aan te bieden.

IVaar kwalitatieve criteria \Nij zijn het met u eens dat de maatstaven van vroeger met betrekking tot de kwaliteit van de lmisvesting conform het woongenot van de bewoner anders zijn dan die van nu. Criteria, zoals u die noemt, als beschikbaarheid van passende woningen voor starters en jongeren naast de bevordering van de leefbaarheid in de wijk en de deelname van de tjewoners daar aan, vragen heden ten dage en in de toekomst andere uitgangspunten, bieden arndere mogelijkheden en scheppen ook andere problemen bij de kwalitatieve invulling van e:en aangename en veilige samenleving. Ekhter, wij zijn van oordeel dat de "oude" voorwaarde van de betaalbaarheid van een woning nLog steeds geldt voor het merendeel van de bevolking en zeker voor de 65plusser van nu.

(lonsequenties veranderende rol woningcorporaties Een bredere taakopvatting van de corporaties, waardoor zij een bijdrage kunnen leveren aan het bevorderen van de leefbaarheid in de wijk en het eventueel oplossen van urgente n~aatschappelijkeproblemen ter plaatse, vinden wij een positieve ontwikkeling. Daamaast sluiten wij de ontwikkeling van een veranderende zienswijze in de marktfimctie van de corporatie niet uit, mede ook omdat zij over concurrerende activiteiten toch a1 vennootschapsbelasting moeten betalen.

1J concludeert dat zij vanwege hun organisatievorm geen pure marktpartij (kunnen) zijn, maar wij hebben de indruk dat zij (sommige) we1 als zodanig willen en kunnen opereren. Wij kunnen er bepaalde voordelen in zien als de corporatie zou optreden als lxojectontwikkelaar in de (goedkopere) koopsector

De sturende taak van de centrale overheid zien wij hoofdzakelijk gelegen in de weten regelgeving met betrekking tot de volkshuisvesting in het algemeen. De lokale overheid achten wij verantwoordelijk voor het gemeentelijk woon- en bouwbeleid: zij brengt partijen 1)ij elkaar voor de uitvoering daarvan, regisseert de voortgang en controleert de resultaten. In onze opinie kan de gemeente in deze markt niet slechts een gelijkwaardige partner zijn, maar i!ij is de spelbepaler in optima forma.

Woningbehoefte tot 2030 iJ voorziet dat Bergen op Zoom met een eindvoorraad van ca 34.000 woningen tot 2025 ruimschoots aan haar taakstelling kan voldoen. Ook rekening houdend met de nu bekende demografische ontwikkelingen en de mogelijke stijging van het aantal huishoudens, berekenen de woningcorporaties een noodzakelijke eindvoorraad in 2020 van krap 30.000 woningen, wat toch een opmerkelijk procentueel verschil is.

U gaat er van uit dat de Brabantse bevolking pas na 2030 gaat krimpen, terwijl volgens de bevolkingsprognoses (2007) van het CBS en van Primos het inwoneraantal in West Brabant a1 na 2015 flink gaat terug lopen. Mede in het licht van deze overwegingen zou dan uw eindvoorraad aanmerkelijk hoog liggen. tJ vermeldt dat u, naast de aangemerkte eindvoorraad, nog ruimte ziet voor exclusieve ~voonmilieusop regionaal niveau voor hogere inkomensgroepen. Wij zouden graag vernemen of dit aanbod is ingegeven door een behoeftepeiling, dan we1 door andere ontwikkelingen die niet direct binnen dit kader vallen. .A1jaren is ons door de gemeente telkens opnieuw verzekerd dat Bergen op Zoom, vanwege cle unieke ligging tussen Rotterdam en Antwerpen, een run op dure villawijken en kantoormimten in de binnenstad mag venvachten, zodra er nog aan enkele voorwaarden zou z:ijn voldaan. Het zou a1 te nai'ef zijn om alleen maar te denken dat nog steeds die voorwaarden niet zijn nagekomen! Er is de afgelopen jaren ruimschoots gebouwd in het dure en duurdere woonsegment en we zien de leegstand in de betreffende wijken. De projectontwikkelaars proberen hun te dure projecten te slijten bij de woningcorporaties.

'INoningbouwprogrammatot 2030 I n uw eerder woningbouwprogramma tot 2015, met als peildaturn 1januari 2004, komt u tot een voorraadontwikkeling van totaal5482 woningen. Ondanks de huidige ongunstige conjuncturele ontwikkelingen en ( mede daardoor) een herziening van standpunten met betrekking tot veranderende woonbehoeften, houdt u met de nieuwe propose in uw beleidsplan van totaal5200 woningen, nagenoeg vast aan uw oorspronkelijk programma. Ook de woningcorporaties houden uiteraard bij hun behoeftepeiling, naast een afnemende bevolkingsoinvang ook rekening met individualisering en extramuralisering, waardoor het aantal huishoudens zal toenemen. De individualisering zorgt voor een toename van het aantal alleenstaanden in verschillende leefiijdsklassen en de extramuralisering maakt dat ouderen

langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Desalniettemin komen zij, voor de gehele regio, uit op een opgave van 3300 woningen tot 2025 dat een aanzienlijk verschil is met uw totaal.

Woningbehoeften na 2030 1J gaat er van uit dat de Brabantse bevolking pas na 2030 zal gaan afnemen, maar wij lezen elders dat de zogenaamde krimp, ook in onze regio, a1 na 2015 zal inzetten. Dit tijdsverschil in de prognose heeft dan consequenties voor de noodzakelijke woningvoorraad. 1Wij zijn het met u eens dat wwel krimp als groei op zichzelf beschouwd geen probleem hoeft op te leveren. Zelfs wanneer demografische en economische krimp samenvallen, kan dat voordeel, in de vorm van besparingen, genereren als de gemeenten en de woningcorporaties in cie regio zich daardoor uitgenodigd of genoodzaakt zien tot nauwere onderlinge siamenwerking. Concreet gaat het hier om de afspraak met elkaar: Wie bouwt wat en waar. Uw ideeen over " krimp en de kunst van het weghalen " spreken ons aan. Met name om in c;ompacte "stenige" buurten ruimte voor groen en spelende kinderen te scheppen, zijn belangrijke factoren ter bevordering van de leefbaarheid en het woongenot in de wijk. Meer nog dan de krimp zou de economische situatie van dit moment en de prognoses wat dat betreft voor de toekomst voor het gemeentebestuur en de corporaties aanleiding moeten zijn om zich te bezinnen op de vraag hoe woningbehoeften voor de toekomst effectief, kwalitatief r:n betaalbaar moet worden ingevuld. Hierbij past uiteraard dat "Vooruitzien in ~roorzieningen"en "adequaat bouwen voor de toekomst" in een program wordt gebundeld. TJw voorbeeld van de nultredenwoning hoort naar onze mening standard in elk bouwopgaaf. I3r is a1 langere tijd weinig of geen spanning meer op de woningmarkt en zeker de duurdere woningen, zowel in de huur- als de koopsector, staan het meest onder druk. Meer bouwen voor leegstand is een onwenselijk vooruitzicht. De woningcorporaties kiezen daarom voor een woonvoorraad voor de toekomst aan een meer veilige ondergrens. Wij vinden dit eveneens een gezonde afweging.

Kwaliteit van de woningvoorraad \Nij kunnen met u instemmen dat u bij de realisatie van de nieuwbouw voor de toekomst kiest voor twee belangrijke uitgangspunten.

k Er moet een voldoende gedifferentieerd aanbod zijn en blijven op de arbeidsmarkt. P Door in te spelen oppersoonlijke woonwensen van de burgers, kan muatwerk worden geleverd.

Uw opmerking daarbij dat er vooral aandacht moet blijven bestaan voor betaalbare woningen voor de kwetsbare groepen, vinden wij uiteraard terecht. Elen algemeen kwaliteitskenrnerk voor de woning van de toekomst, is wat ons betreft, niet alleen de nultreden eis voor elke nieuw te bouwen woning, maar ook gelijkvloers de combinatie van een slaap- en een badkamer binnen het kader van de levensloopbestendige vvoning. Wij hebben we1 de nodige vraagtekens bij uw plan om substantieel te blijven bouwen in het dure segment om kapitaalkrachtigen aan te trekken en aan onze gemeente te binden. Er moet kntisch gekeken worden, over gemeentegrenzen heen, naar gelijke plannen voor dezelfde bevolkingsgroep in de regio. Elkaar in deze markt beconcurreren wekt wrevel op,

vatroebelt de onderlinge communicatie en bemoeilijkt de afzet; ook de ervaringen van de laatste paar jaar in deze zijn niet bemoedigend. LTw voornemen om in samenwerking met desbetreffende partijen jaarlijks een actieplan op te sitellen om het hoofd te kunnen bieden aan de te verwachten onzekerheden met betrekking tot toekomstige ontwikkelingen en opdat de uitvoering van (bouw)plannen tijdig bijgesteld en geevalueerd kunnen worden, vinden wij een zeer goed voorbeeld van nieuw beleid. Floewel de verhouding van woonlasten en besteedbaar inkomen als sleutel geldt bij het bepalen van de woonvoorraad in prijssegmenten, blijken er de laatste jaren meerdere factoren op te treden die het indelingspercentage bei'nvloeden, zoals 0.a. "r Potentiele huizenkopers wachten betere tijden af, waardoor de markt krimpt.

>

Doorstroming in de huursector stagneert om dezelfde reden, dan we1 omdat men kiest voor goedkoop blijven wonen i.p.v. voor meer comfort. > De vraag doet zich voor of gepensioneerden, die kleiner willen gaan wonen, opnieuw zullen kiezen voor een koopwoning, dan we1 zullen gaan huren. P Zullen gepensioneerden in Bergen op Zoom oud willen worden, of zullen ze, meer dan voorheen, terugkeren op hun roots. \Kij delen uw zorg dat er voldoende goedkopere woningen beschikbaar moeten blijven voor de financieel zwakkeren. I)e ontwikkelingen in de markt van de laatste paar jaren hebben u doen besluiten om het indicatief woningbouwprograrnma 2004-2008 bij te stellen en het stedelijk profiel ten aanzien van de prijssegmenten te wijzigen. Toelichtingen geven eveneens aan dat u berekende percentages niet als absoluut hebt vast gelegd. In het bijzonder wilt u de grenzen voor de rniddeldure en dure prijssegrnenten flexibel houden, naargelang de vraag in de markt. Met uw zienswijze in deze kunnen wij het grotendeels eens zijn, maar met betrekking tot de reservering in dure prijsklasse hebben wij de nodige moeite. In eerste aanleg gaat u er van uit dat 10 tot 15 procent van de woningvoorraad in het dure segment voldoende is om de hogere inkomens binnen onze gemeente te kunnen faciliteren, lnaar vervolgens komt u, op het prijspeil van november 2010, toch uit op een aandeel van 15 lot 20 procent. Wellicht doet u dit "om invulling te geven aan het hoge ambitieniveau op het gebied van wonen en om depotentie als woongemeente verder te verzilveren ". 'Nij hebben echter, buiten onze eigen gemeente, nergens kunnen lezen dat Bergen op Zoom wordt aangeprezen als een toplocatie om te wonen of te werken. Integendeel, in meerdere statistieken komen we er helaas als gemeente maar bekaaid van af "We hebben gezien waartoe een hoog ambitieniveau kan leiden! LHet lijkt ons dan ook aanbevelenswaardig om maximal de oorspronkelijke berekening maar ;ian te houden.

Leeftijdsontwikkeling en huishoudensamenstelling Zoals eerder is gememoreerd, zal ondanks de krimp vooralsnog het aantal huishoudens groeien door toenemende individualisering en stijging van het aantal echtscheidingen. Ook de groep van alleenstaande ouderen wordt groter door het overlijden van de partner.

BJ wijst er op dat door vergrijzing en ontgroening de samenstelling van de woningvoorraad zal

veranderen. De oudere van de toekomst zal langer zelfstandig willen blijven wonen. 14erdoor zal de vraag naar levensloopbestendige woningen toenemen en de behoefte aan plaatsen in een verzorgingstehuis verminderen. lleze ontwikkeling zal de uitgangspositie van ouderen op de woningrnarkt veranderen door ampassingen in leefstijl en woningvoorkeuren. 1Jw motivatie kunnen we in zijn algemeenheid we1 onderschrijven, maar op een paar sirgumenten willen we graag nader ingaan. Wij zijn er niet van overtuigd dat de verhuisgeneigdheid bij ouderen zal afnemen:

>

We bespeuren dat bij hen ook de wens leeft om hun oude, vaak te grote, woning in te ruilen voor een kleinere en meer comfortabele behuizing, waarbij de keuze tussen koop of huur de laatste tijd, zoals uit diverse onderzoeken blijkt, we1 kan doorslaan naar het laatste. 'u De ovenveging om na gedane arbeid terug te keren naar de streek van herkomst, waar de familie nog woont, wint terrein. Het staat vast dat bij veel senioren de woonwens voor 2 of 3 slaapkamers leeft, omdat zij voldoende logeennogelijkheid willen hebben voor kinderen of kleinkinderen, die steeds vaker naar elders zijn vertrokken. Wd willen er dan ook voor pleiten dat bij de bouw of renovatie van seniorenwoningen met deze behoefte rekening wordt gehouden. Een andere opmerking van bouwtechnische aard geldt dat de uitvoering van "nultreden" a~lleen,een huis nog niet tot een levensloopbestendige woning maakt. Zoals eerder opgemerkt client er gelijkvloers 0.a. ook een slaapkamer annex badkamer aanwezig te zijn.

Leefstijlen - Woonstijlen TJw ovenvegingen met betrekking tot de ontwikkelingen in Nederland die hebben geleid tot e:en steeds grotere differentiatie in leefstijlen en woonvoorkeuren en de gevolgen daarvan voor de kwaliteit en de formule van de woningvoorraad, kunnen we onderschrijven. EIierbij zij opgemerkt dat we van dichtbij betrokken waren bij een werkgroep die de nnogelijkheden heefl onderzocht om in enigerlei vorm te komen tot woongemeenschap voor a~uderenin Bergen op Zoom IJiteindelijk zijn de werkzaamheden van de werkgroep tengevolge van steeds verder afnemende animo gestaakt. Momenteel is men bezig te onderzoeken om tot groepswonen voor oudere allochtonen te komen. L)e OAR spreekt de wens uit dat u dat op zijn minst wiltfaciliteren,

Pmderzijds is weer gebleken dat vooral in kleinere wooncomplexen, met 8 tot 10 appartementen, de betrokkenheid op elkaar dusdanig kan groeien dat een hechte clroongemeenschap ontstaat, waarbinnen de bewoners elkaar op allerlei gebied steun en zorg verlenen. Deze ervaring zou er voor pleiten om in de toekomst meer kleine wooncomplexen te realiseren.

Duunaamheid U gaat er van uit dat bouwen en wonen in sterke mate is gerelateerd aan de leefomgeving en daarom een zorgzame aandacht voor het milieu vanzelfsprekend is.

'Ter ondersteuning van uw standpunt vinden wij het eveneens van belang om deze in een !;amenvatting te bevestigen:

P Zuinig en effectief omgaan met energie P Duurzame bouw en venverking van materialen, gericht op de minst mogelijke belasting van het milieu P Duurzame mobiliteit, georienteerd op het gebruik van schone en zuinige voertuigen, maar ook gericht op de bewustmaking van het eigen verplaatsingsgedrag van de burger. P Gebruik van zoveel mogelijk groen in de wijk ter bevordering van de leefbaarheid en het aanzicht van de buurt. Bouwen voor de lange termijn middels toepassing van goede architectuur en gebruik van duurzame materialen, waardoor de gebruiksmogelijkheden en de toekomstwaarden beter gegarandeerd worden. P Integrale aanpak door gebiedsgericht werken, waannee wordt bedoeld hoogwaardig kwalitatieve bouw en afgestemd op de groeiende differentiatie van woonwensen van de burger, die hij ook zelf mede kan aangeven in de planvonning.

Andere tijden, andere aanpak IJ concludeert dat de bouwwereld steeds verder is ge'industrialiseerd en dat binnen dit bestek Iran vernieuwend beleid op een andere manier moet worden gewerkt om de gewenste kwaliteit te kunnen leveren op de verschillende schaalniveaus.

>

Een integrale ontwikkeling van en woonleefgebied met meervoudig ruimtegebruik ten behoeve van de diverse woonvoorkeuren van verschillende bevolkingsgroepen spreekt ons zeer aan. P Ontbouwen is een nieuw begrip en bedoeld om meer kwaliteit (met inbegrip van ruimte) in een sterk verstedelijkte ( en verstenigde) wijk is brengen. Het geeft hoop en toekomst! > Aandacht voor kleinschalig bouwen op kleinere locaties, evenals nadenken over alternatieve thematische combinaties van wonen, werken en leven, vinden wij een goede ontwikkeling. 1)e rijksoverheid nodigt de vele partijen, die actief zijn op de woningmarkt, uit na te denken atver hun eigen rol om een beter werkende markt te bewerkstelligen. Op lokaal niveau zijn (naast de gemeente) de woningcorporaties kwantitatief de grootste plartij. Zij zijn tevens de enige partij die opereert zonder winstbejag en die ook taakstellend jixarlijks een substantieel aandeel levert in het bevorderen van de leefbaarheid in de wijk. De andere, veelal particuliere partijen hebben een primair zakelijk belang om de eigen zaak zo goed mogelijk draaiende te houden en om zoveel mogelijk winst te maken. Dit hoeft een goed werkende markt niet in de weg te staan, maar het zal niet hun eerste oogmerk zijn en het tt:kent de onderlinge verhoudingen. Dat neemt niet weg dat wij het een goed voorstel vinden om een lokaal platfonn te vormen, waarin de betrokken bouwpartijen zitting hebben om samen afstemming te zoeken en ir~vuIIingte geven aan een jaarlijks bouwprogramma.

Dat hierbij de gemeente de regierol vervult, is voor ons vanzelfsprekend. Het kan naar onze mening niet zo zijn dat de gemeente binnen dit overleg "slechts een partij in de markt is", zoals ons regelmatig werd voorgehouden.

"De gemeente is in onze optiek de eindverantwoordeliike, die het initiatief neemt, maar ook de knopen doorhakt en de voortgang in het (bouw)proces controleert ". In hoeverre er in de toekomst sprake zal zijn van internationalisering en schaalvergroting naar Europese weten regelgeving, vinden wij binnen het kader van deze nota nog niet van belang. 'Tot zover onze o p en aanrnerkingen, Met vriendelijke groeten, Namens de Ouderen Advies Raad Bergen op Zoom, Dhr. L.J. van Gee1 Secretaris, ,. /

/'

,'

Mw. Drs. C.M.J. de Wolff Voorzitter, #

/

1L.a.a.: Adviesraden.

IllH W I#RII1IUIIIIRlHlllllllll1lI1Y Y ll PI11-07627

Besluitenlijst van d e vergadering van d e commissie Stad en Ruimte, gehouden o p 18 mei 2011 Aanwezig : Vooaitter: Ledlen:

Secretaris: Namens het college:

Mw, drs. A.J.A.M. Stinenbosch-Kools G.M.P.M. Nefs, E.C.M.M. Verbogt, niw. M.J.P. van Kemenade, J. Schnitker, L.A.M. van Loon, W.L.M. Buijs, P.M.M. Roosendaal, Mw. M.A. Th.P. Helmons, J.G. Huismans, M.C. Velthoen, G.A.J.P. Bras, A.Akkaya, J.A.S.H. Verbeem, S. Ergec, dr. G.J. Muskens, 0. Duman, A.F.M. Bakx, E.C.A. van den Eijnden, mw. A. Van Melle-Riemens, D.F.C.Hoprnans, P.A. van den Ouden, A.Harijgens H.F.C. Andreas-de Jong en M.C.F. Hart. K. Suijkerbuijk Wethouder A.J. van der Wegen, alsmede D.M. Van de Graaf, F. van Loon en F.Suijkerbuijk (adviseurs).

VAN D U E VERGADERING IS EEN AUDIOVERSLAG BESCHIKBAAR VIA HET RAADSINFORMATIESYSTEEM 1.

Opening door de voorzitter De vooaitter opent de vergadering. Er zijn berichten van verhindering ontvangen van de heren Van Es en Van der Kallen. Vaststelling agenda De commissie stemt in met de volgende wijzigingsvoorstellen: 1. Het agendapunt 8a brief van W D en GBWP d.d. Imei 201Iinzake burgerparticipatie op en top wordt naar voren gehaald en behandeld na agendapunt 5 Besluitenlijst. 2. Een ingekomen brief van bewoners van de Westersingel over toekomstige ontwikkelingen omgeving Westersingel wordt geagendeerd als agendapunt 8b 3. Het agendapunt Concept Beleidsplan Wonen wordt naar voren gehaald op de agenda. De agenda wordt aldus gewijzigd vastgesteld.

3.

Gelegenheld tot het gebruik maken van het spreekrecht De heer van Broekhoven, namens buurtcomite KlaverWIJ, maakt gebruik van het spreekrecht op agendapunt 8a brief van W D en GBWP d.d. Imei 201Iinzake burgerparticipatie op en top.

4,

lnventarisatie onderwerpen rondvraag De voorzitter inventariseert de onderwerpen voor de rondvraag.

5.

Besluitenlijst van de commissie Stad en Ruimte dad.20 april2011 Er is een opmerking ontvangen vanuit de.ambtelijke dienst; de naam van adviseur de heer F. de Loois moet zijn F. de Looij. De besluitenlijst wordt gewijzigd vastgesteld. De reactie van het college op de actiepuntenlijst wordt behandeld. Hierop zijn geen opmerkingen vanuit de cornmissie.

I

6.

Te behandelen voorstellen: RVB10-0131 Algemene Verordenlng Ondergrondse lnfrastructuren a. Raadvoorstel gaat als B-stuk naar de raad. Fractie PvdA en Fractii CDA kondigen moties aan op enkele onderdelen van de uitvoeringsregeling. Toezeqaing: Portefeuillehouderzegt toe de vraag van CDA ten aanzien van mogelijkheidtot oprekken van de 6 maanden periode nader te beantwoorden.

7.

Regionale Samenwerking Dit agendapunt is doorgeschoven naar de commissie Burger en Bestuur van 19 mei 2011.

8.

Ter bespreking: a. Brief GBWP en W D dad.1 md 2011 inzake burgerparticlpatieop en top De brief is behandekl. Toezerrainaen: -Portefeuillehouderzegt toe de gespreksverslagen van de overleggen met het buurtcomithtoe te zenden aan de commissieleden. -Portefeuillehouderzegt toe, met de gegeven afmetingen, spoedig nogmaals naar de situatie te zullen laten kijken. b. Bflef bewoners Westersingel dad.16 mei 2011 De brief is behandeld. Het Ontwerp Ontwikkelingsplan Havenkwartier is nog niet vastgesteld. Fracties kunnen hierop nog steeds reageren. Zodra de plannen concreter worden zullen bewoners (inter-)actief worden betrokken.

7

Raadsmededelingenter besprek~n~ a. RMD10-0155- Concept Beleidsplan Wonen De raadsmededeling is besproken. Diverse fracties benadrukken het belang van het breed houden van de visie op wonen door onder meer te kijken naar Economic, Ondemrijs, Voorzieningen en het in regionaal verband overleggen over deze problematiek. bezessinq: Portefeuillehouderzal opnieuw informeren naar het Sloopprogrammavan Stadlander. b

.....311-0025- OntwerpbestemmingsplanKijkuit 1 te Lepelstraat De raadsmededeling is besproken. De discussie gaat met name over de maximaal toegestane inhoud van plattelandswoningen. Portefeuillehoudergeeft aan dater een landelijke regeling in de maak is. Toezeasina: Portefeuillehoudergaat de vraag omtrent de (financieringvan de) kosten van de geluidswal na.

b.

c. RMDI1-0028- OntwerpbestemmingsplanVerspreide bedrijven en detailhandel De raadsmededeling is besproken. De fracties maken zich met name zorgen om leegstand en vragen zich af wat er gevestigd gaat worden als de huidige winkeliers op de genoemde locaties vertrekken. Toezerrqing Portefeuillehoudergaat de vraag van WD, of de contracten tussen AH en Gall en Gall nog een bepaalde rol spelen voor het college, na. d. RMD11-0030- Beleid schuilstallen buitengebied De raadsmededeling is besproken. Complimentenvoor het stuk. Men waagt zich af hoe handhaving van het beleid geborgd wordt.

10,

Ter kennisneming: Brief van bewoners van de Klipper nrs. 45 tot en met 63 inzake bouw van vier a. watervilla's aan de Gaffel De brief is besproken. Portefeuillehoudergeeft aan dat er geen tuin komt. Brief van de Welstandsmonumentencommissiedud.12 april2011 inzake jaarverslag 2010 Brief van Milieudefensie Amsterdam d.d. 7 april2011 insake raadsadres duurraam c. inkoopbeleid hout Brief RMD dad.24 maart 2011 inzake advies herschikking middelenfunctie d. De commissie heeft kennisgenomen van de breven.

b.

11,.

Rondvraag 1. Fractie GBWP inzake vervuiling Lindebaancomplex De vraag is beantwoord. 2. Fractie Lijst Linssen inzake verkeersgevaarlijkesituaties op de Parallelweg en de k ~ i s i n g ParallelweglAntwerpsestraatweg De vraag is beantwoord. Toezegqing Portefeuillehouder zal aandacht vragen voor deze problematiek bij de politie. 3. Fractie Groen Links inzake Digitale lnfonnatievoorziening Parkeerautomaten. De vraag is beantwoord. Portefeuillehouderneemt de syggestie om actuele storingen te melden op de gemeentelijke website mee.

4. Fractie GBWP inzake gebruiksvriendelijk(er) maken van parkeenneters, De vraag is beantwoord. 12,,

Sluiting De voorzitter sluit de vergadering om 23.30 uur

Aldlus vastgesteld in de openbare vergadering van 22 juni 2011. De voorzitter,

de secretaris,

Aatl het College van Burge~neesteren Wethouders Postbus 35 4600 AA Bergen op Zoom

Betrefk gevraagd advies n.a.v. het beleidsplan Wonm 201 0-2014 "Geed woncn voor iedereen". Bergen op Zoom, 11 april2011

Geacht College, Om te beginnen lijkt ons het plan "Goed wonen voor iedereen" overbodig, daar de helft van de tijd a1 voorbij is eer het in werking kan treden. Nu wordt er dus nog uitgegaan van het vorige plan, In het vorige beleidsplan werd nog uitgegaan van een constante groei van de bevolking met daarin meegaand het aantal beschikbare woningen. Ofschoon de "krimp" in 2015 in gaat zcttcn houdt u vast aan de oude visie, hetgeen tot 20 14 kan kloppen, maar voor de tijd daarna ( in het huidige plan tot 2025-2030) kan nu a1 geld bespaard wosden door minder grond bouwrijp te inaken voor de tijd na 2014. Uw vooruitstrevetlde visie in het belcidsplan Wonen 20 10-2014 is helder en duidelijk, inaar gccfi in onze ogen meer een plan weer dat gemaakt is voor de verdere toekomst, uraar geen rekening is gellouden met de aangekondigde "krimp". Zo houdt u bijna geheel vast aan de hoeveelheid woningen in het vorige plan (2004-2009) in tegenstelling tot de prognose van de woningcorporaties die een lager aantal inschatten. Verder kondigt u een jaarlijkse evaluatie aan, wat zeker moet gebeuren, inaar waasaan gaat dat getoetst worden, aangezien de woningcorporaties een ved lager ambitieniveau hanteren. Als u het verschil door de private scctor wilt laten inmillen, blijfr er van sociale woningbouw weinig over want dc corporaties zullen niet alleen in die sector bouwen. Dit maakt dat de ondercapaciteit van huurwoningen groter wordt en het gedifferentieerd wonen in de wijk moeilijker te iAealiserenis. Dat zou dus uw plan tegenspreken. Ons spreekt ook uw plan 0111sterk vcrstcdelijkte wijken om te bouwen en daardoor een nieuwe integale ontwikkeling van woon-, leefgebiedcn te scheppen, zeer aan.

Raad Het verheugt ons te constateren dat de verdeling van de prijsklassen op het vorige niveau blijft, wij vragen ons echter af hoe de gemeentc invloed kan uitoefenen op het psijs~~iveau voor de minderbemiddelden. Ook vragen wij ons af hoe u naast de toch a1 erg hoge inschatting van de benodigde woningen nog extra exclusieve woningel1 voor hogere inkomensgroepen wilt laten bouwen. Dit kan ten koste gaan van de eerder genoemde verdeling waardoor de minder financieel ksaclxtigen de dupe worden. Het feit dat u veel aandacl~tvraagt voor gelijkvloerse woningen vinden wij ook gemststellend, omdat behalve het aantal ouderen ook de populatie van xnensen met een beperking zal toenemen. Overigens is in deze optie "gelijkvloers" niet vofdoende, betes is in deze context te spreken over "pre-aangepast". Maar ook hier geldt dat een groot deel voor de lagere inkomens beschikbaar moet zijn. Overigens hopen wij dat u niet vergeet ruirnte te reserveren voor stalling van scootinobielen en de mogelijkl~eidom deze op te laden. Behalve het zuinig en effecticf omgaan met energie en dc duurzame bouwmaterialen zou u ook een gerichtere richting kunnen geven aan duurzame mergie (zon, wind enz.). Waarom wachten op l~ogereinstanties die er a1 heel lang over debatteren zondes dat er iets gebeurt? Hoewel wij veel a m te merken hebben, zien wij verder veel goede ideeen zoals het mixell in de wijken en het betrekken van de wijkbewoners. Tot zover onze open aann~erkingen. Met vriendelijke groeten,

Y

?

,

Namens de Gchandicapten Advies Raad Bergen op Zoom Paul Korzilius

Aanl het College van Burgemeester en Wethouders Posf:bus 35 4600 AA Bergen op Zoom Betreft: Woonbeleid Bergen op Zoom, 3 januari 2011 Gealcht College, Het woonbeleid in Bergen op Zoom trekt de Jeugdraad erg am. Zeker omdat er nu belangrijke keuzes gemaakt gaan worden, daarom wilde wi' graag onze visie daarop geven. Ook omdat in de voorlopige structuurvisie van 2025 alleen et woord jeugd was terug te vinclen onder jeugdactiviteiten.

h

De Jeugdraad ziet een probleem aankomen. Namelijk dat Bergen op Zoom de jeugd niet vast zal kunnen houden. Daar is een aantal redenen voor. E&nvan die redenen is dat er te weinig woningen voor jeugd beschikbaar zijn. Waarom is dat zo? Dat komt door de volgende factoren: kamerwoningen waardoor zelfstandige jongeren die Ten eerste zijn er te graag ti'dens willen wonen en onafhankelijk van hun ouders willen zijn ge wongen op Zoom te verlaten. De jeugd trekt dus niet weg omdat er geen HBO is in Bergen op Zoom, maar omdat ze hier niet hun eerste zelfstandige stappen kunnen zetten. Ten tweede zit de verkeerde doelgroep in de starterwoningen die nu a1bestaan. Scheefwonen dus. Deze doelgroe zit daarin omdat er geen voordeligere optie, dus een iets luxere, net iets duurdere woning eschikbaar is. Ten derde ziet de Jeugdraad in de voorlopige structuurvisie dat er vooral kwalitatief goede wonin en o het verlanglijstje van de emeente staat, dus vaak ook duur. Dit zou dus niet aantre kelq worden voor studenten &e op kamers willen en voor mensen die een stapje hoger dan een starterwoning willen am. Als laatste nemen wij mee dat er lan elijke vergrijzing is, dat is niet anders in Bergen op Zoom. En juist daarom zouden we in moeten zetten op de jeugd in Bergen op Zoom.

d

g

f

..R

%

Ter bewijs van deze problemen wi'zen wij het Colle e graag op de cijfers van het Centraal Burelau van de Statistieken (zie bij age). Deze cijfers aten zien dat de leeftijd van 15-35jaar verassend laag vertegenwoordigd is in Bergen op Zoom in vergelijking met de andere leeftijdgroepen.Alleen de cate orie van 74 + is lager vertegenwoordi d, maar de oorzaak hieman is omdat de gemiddel e mens op zijn 80ste sterft. Ook laten e cijfers, die over de nieuwbouw gaan, zien dat er weinig huizen gebouwd zijn die drie kamers of minder hebben. Zeer weinig eenkamerwoningen dus.

r'

7

%

%

Als oplossing zien wij de volgende punten: Ten ~eerstezou de stad Bergen op Zoom aantrekkelijker moeten worden voor jongeren om hier hun eerste stappen te zetten naar zelfstandigheid. Dit zijn dus woningen met 66n of twee kamers. Ten tweede zouden er voldoende woningen moeten komen in het segment dat net ligt boven de startenvoningen waardoor deze weer het beoogde doe1 gaan dienen. Ten lderde zouden wij graa willen zien dat Bergen op Zoom niet alleen een kwalitatief goedle stad wordt, maar oo een mooie, levendige stad door jongeren hier te houdei~met voldoende wonin aanbod. En a 1s laatste zou en wij graag willen zien dat in het kader van de citymarketing niet alleen naar de uiterlijke scl~ijn ekeken wordt, maar naar het totaalbeeld van zowel de aantirekkeli'kheid voor a e leeftijdsla en, bedrijfsvestiging, leefbaarheid en betaalbaarheid van zowel et woningaanbod als het evendige en bruisende dat Bergen op Zoom te bieden heeft nu en in de toekomst.

k

%

h

%

P

Wij hopen dat wij hierbij het College van Burgemeester en Wethouders voldoende onze visie

hebben duidelijk gemaakt.. Mocht dit niet het geval zijn, dan zouden wij graag met het College van Burgemeester en Wethouders in gesprek gaan om deze visie verder toe te lichten.

Met jeugdige groet, Nannens de Jeugdraad Emrna Faas Manuela Van gent Voorzitter secretaris

Datum

5 april2011

Toestel

Van

College B&W

Aan

Alaeling

De Raad

Cc

Ondlerwerp Opmerkingen raad thema-avond wonen 4 april2011 De voorzitter, de heer J. van Es, opent de bijeenkomst. Hij deelt mee dat in januari de raadsmededeling cc.beleidsplan wonen is verschenen. Het presidium heeft besloten hieraan een bijeenkomst te wijden in sam~enhangmet het onderwerp krimp. Het concept Beleidsplan Wonen geeft informatie over de situatie op de woniogniarkt en bepaalt de koers voor het volkshuisvestiogbeleidvoor de komende vier jaar passend binnen de visie en ontwikkelingen op de lange termijn. Na de inspraakperiode komt het college met de kaderstellende onderdelen van het Beleidsplan Wonen naar de raad. Uit de discussies, zoals over de planontwikkeling Bergse Haven, is gebleken dat er binnen de raad onduidelijkheid bestaat over de vraag hoe je nioet omgaarl met de spanning tussen stagnatie in de woningmarkt, en de opkomende discussie over een kleiner wordende bevolkingsomvang op termijn. Vanavond gaat de discussie dus over wonen en krimp. De discussie over krirrlp kan ook worden verbreed naar beleidsthema's als werkgelegenheid, econornie, onderwijs, zorg. In het presidium is afgesproken dat we aan lde hand van de bevindingen van deze bijeenkomst inventariseren of er bij de raad behoefte bestaat om te komen tot vervolgsessies. Agenda 1. lnleiding Wethouder Van der Wegen 2. Krimp (Kees Terstappen) 3. Beleidsplan Wonen (Frans van Loon) '4. De Brabantse Woniogniarkt (Frits Oevering, Rabobarlk Nederland) Pres'entatie Krimp Krinip rliet or~tkennen,maar ook geen stress Maak duidelijke strategie en wees flexibel: anticipeer op ontwikkelingen (8 Krimp aanvliegen in gezamenlijkheid, via bestuursopdrachtin regio West-Brabant Cjuni 2011); (8 Er zijn diverse onderzoeken verricht, zorg dat je met elkaar de juiste snaar daaruit weet te halen voor onze regio. 18 Breng omvang krimp per onderdeel in beeld (zorg, econornie, volkshuisvesting), maak beleidsverkenningen vertaal door in concrete projecten. Wat nu te doen? Kritisch kijken naar nieuwbouw van woningen en voorzieningen, bezie mogelijkheden multifunctioneel gebruik varl gebouwen, leer van ervaringen elders (Parkstad) en realiseer dat er verschillende snelheden in uitwerking van krimp zitten.

Vra
Presentatie concept Beleidsplan-Wonen Deelnemers in woningmarkt hebben ieder hun eigen belang en verantwoordelijkheid. Gemeenschappelijkheidzit in het goed functioneren van de woningmarkt. Rol gemeente = zorgdragen voor toereikende en passende woningvoorraad. In concept BP wonen wordt richtiqg gegeven aan 1) planologische reserveringen, 2) financiele en kwalitatieve passendheid en 3) sturing middels partnership. De bevolkingsdalingzal volgens de prognoses rond 2025 inzetten in BoZ. Krimp rondom BoZ wordt eerder en sterker ingezet (landelijk gebied) De omslag in woningbehoefte volgt dan wat later, tussen 2030-2040. Gemiddelde woningbezetting neemt af. Overproductie heeft op termijn een negatief (maatschappelijk) effect op koper en huurder. Prijs van woning wordt niet meer bepaald door schaarste, maar door kwaliteit van de woning en woonomgeving zelf. Daarom meer inzet op kwaliteiten (duutzaamheid, consumentgericht bouwen) Wees meer fexibel: Monitor (jaarlijks) met partners in het veld of we qua gezamenlijk bouwprogramma nog de goede koers varen (kwantiteitlkwaliteit) en maak afspraken daarover. Bouw kleinschaliger en gedifferentieerder en kijk in (planologische) procedures naar meer flexibiliteit. Pres'entatie De Brabantse Woningmarkt (hr. Oevering, Rabobank Nederland) 8 Werkgelegenheid is de essentie voor de woningrnarkt. Deze concentreert en floreert voornamelijk in de noordvleugel van de Randstad, rond Eindhoven, Arnhem-Nijmegen en Groningen. 8 Ben realistisch. De krimp slaat toe; de vergrijzing is al aan de gang. 8 Krimp komt in Noord-Brabant, rnaar op wat langere termijn, groeitempo ligt nu nog bovengemiddeld. 8 Noord-Brabantzit qua regionale levensloop in de fase 'oud goud'. Noord-Brabant is wat betreft werkgelegenheid over zijn top. Werkactiviteiten nemen niet meer echt toe. (8 Consequenties voor de bevolking: die zoekt woonlocaties waar vanuit werk bereikbaar is. 18 Sprake van lichte inkomensdaling (-5 tot 0 %) 18 Ontwikkelingen doen zich vooral regionaal voor: samenwerken dus! 18 Woningmarkt stagneert, maar woningtekort gaat afnemen. Echte tekorten doen zich vooral voor in studentensteden. Woningmarkt is niet echt een probleem ("niemand woont in dozen").

2 van 4

Ontwikkeling woningprijs Noord-Brabant: in 2008 nog aan de hoge kant (+ 10% boven gemiddelde), maar in 2010 zakt de prijs in BoZ weg ( - 10 % onder gemiddelde). In Bergen op Zoom en geheel Noord-Brabant weinig reuring qua verhuizingen. Het wordt getypeerd als 'rusthuis'. West-Brabantse woningmarkt heeft weinig relatie met rest van de provincie. 80% van verhuizingen vindt plaats binnen de regio. Er is een natuurlijke behoefte aan nieuwe woningen, maar hoe zien de wachtlijsten er daadwerkelijk uit? lopmerkingen uit de Raad : In presentatie BP wonen zijn diverse stakeholders genoemd. Moet het bedrijkleven daar ook geen rol krijgen? Met hen in gesprek hoe we bijv. dejeugd hier kunnen houden (goede huisvesting regelen.) Het is nog geen direct betrokken speler, maar zij zijn we1 betrokken bij Structuun/isie, waarin wonen een nadrukkelijk onderwerp is. Het is lastig om vanuit de bakstenen naar software toe te gaan. VVD : Worden duurzaamheidsstakeholdersbetrokken? Zij kunnen helpen om positie van BoZ te verbeteren (unieker maken). Gemeente heeft een convenant duurzaam bouwen waar ontwikkelaars zich aan moeten houden. Vooral gericht op nieuwbouw. Met 20-20-20 regeling wordt nu ook gewerkt aan bestaande voorraad. Overigens zal het duurzanier bouwen slechts een zodanig klein percentage van de totale woningmarkt beslaan, dat het moeilijk is om daarin echt goedkoper c.q. onderscheidend te zijn. : Het Rijk heeff onderscheid gemaakt in krimp en anticipeerregio's.Aspecten econornie, detailhandel en de arbeidsmadd kunnen helpen om de krimp te begeleiden. Worden die nu meegenomen? Ja, dit wordt meegenomen (ook in regionale bestuursopdracht). : Helder verhaal van de Rabobank, maar is de komst van de A4 meegenomen in het betoog? Nee, is niet gebeurd, maar verwacht daar ook 'niet de wereld van', aldus de Rabobank. : In studie van CPB wordt krimp besproken op de terreinen bevolking, huishoudens en arbeidsmarkt. Zijn dit de goede parameters? : Hoe zit het met arbeidspotentieel?Het IijM enigszins kip-ei discussie. Advies om de aanpak meer volgordelijk te doen, stap voorstap. Dit zal ook gebeuren in BP Wonen: daarin is de toename van het aantal nieuwe woningen al verder uitgefaseerd. Ook is er veel flexibiliteit ingebouwd, door jaarlijks gezamenlijk naar bouwprogramma te kijken. Voorzichtigheid is troef. Mensen volgen voornamelijk werk. BoZ goed in logistiek transport en er wordt nu energie gestoken in de biobased economy. We moeten ons geen illusie maken dan we andere gemeentes voor zijn qua arbeidsintensieve werkgelegenheid. W D : woningbouw is onlosmakelijk verbonden met econornie. Breng flexibiliteit in je gemeentelijke procedures en wees scherp in welke richting je detailhandel inzet. BSD : Vanavond veel gesproken over bakstenen, econornie etc. Belangrijk is vooral dat we vertrouwen bieden aan de jeugd: zij hebben de toekomst, biedt hun mogelijkheden voor baan en woonruimte. Reactie Rabobank: 'Potentiele beroepsbevolking krimpt sinds 2010. T.a.v. detailhandel: Raad moet naar bedlijven toe en vragen hoe ze het doen in BoZ. Let wel: econornie maakt zichzelf. Zorg dat ouderen en jongeren goed toerust zijn, maar huil niet als ze toch elders een werkplek vinden'. : Vanavond veel geprojecteerd op stenen en leefmilieu. Advies om meer op mensen te richten, door hun kansen te geven. T.a.v,jongeren: bindjeugd met opleidingen. En, bedrijven vinden personeel vaak

3 van 4

GrL

PvdA D66

dicht bij huis; hoe weten we die te binden? Jongeren, bedrijvigheiden zorg verdienen een verdiepingsslag. Deze onderwerpen staan ook op de strategische agenda West-Brabant. : We zijn niet in staat hoogopgeleiden hier te houden, het ontbreekt aan goede banen voorjongeren. Onlangs heeft Raadpresentatie gehad van de woningcorporaties, waarbij consequenties voor krimp op allehande voorzieningen in beeld zijn gebracht. De samenhang tussen visie gemeente en corporatie wordt gemist Dit kan kloppen. Vanuit eigen rol en verantwoordelijkheid heeft corporatie haar eigen visie. Zij stellen zich op standpunten t.a.v, vergrijzing, slooplvernieuwbouw en zorg. Gemeente heeft nog bredere kijk, ook bijvoorbeeld voor starters. Synergie zit vooral in gezamer~lijkheidvan uitgangspunten, basis van alle visies. : Advies om met biobased economy en maintenance valley in gesprek te gaan en te onderzoeken welk personeel nodig is. Pas opleidingen daarop aan. Dit gebeurt inmiddels, bijvoorbeeld met de techniekboulevard. : Plaatsjes over krimp in de verschillende presentaties komen niet helemaal overeen (groei in Zeeland?). Hoe moet dit worden opgevat? In Zeeland is alleen Zeeuws-Vlaanderen krimpregio, overige gedeelte niet. Waar het om gaat is dat je niet op dat detailniveau kijkt, maar in de gehele regio gezamenlijk krimp oppakt.

Aanwezig : Raad en duoburgerleden: de dames Kammeijer-Luycks, De Koning-van de Casteel, Stinenbosch, Damen, de heren Van Es, wijten, Ergec, Rampaart, Muskens, Verbeem, Duman, Huismans, Velthoen, Pals, Van der Velden, Roosendaal, Buijs, Hart, Van der Kallen, De Vos-griffier. Wetl~ouderVan der Wegen, de heren Terstappen, Van Loon. De heer Oevering, Rabo Bank

4 van 4

Memo

Datum

15 juni 2011

Toestel

Van

College B&W

Aan

Afdeling

De Raad

Cc

Onderwerp Verwerking inspraakreacties concept Beleidsplan "Goed Wonen voor Iedereen"

Aanleiding Op 4 februari 2010 heeft de gemeente voor reactie het concept Beleidsplan Wonen ter inzage gelegd en toegestuurd aan diverse betrokken partijen. Wij hebben kennisgenomen van de volgende binnengekomen reacties: 1. Stadlander (met instemming van Tante Louise/Vivensis) (SL) 2. Ouderen Advies Raad (OAR) 3. Gehandicapten Advies Raad (GAR) 4. Jeugdraad (JR) 5. Daarnaast zijn de opmerkingen vanuit de commissie Stad & Ruimte dd. 18 mei 2011 en vanuit de thema-avond dd. 4 april 2011 meegenomen. (CSR) De inspraakreacties en opmerkingen vanuit de Commissie S&R en thema-avond hebben we onderverdeeld in een aantal categorieën, te weten: • • • • •

Functie BP wonen en rol van de gemeente; BP wonen m.b.t. de regio; BP Wonen m.b.t. krimp; BP wonen m.b.t. doelgroepen; BP Wonen m.b.t. zorg.

Uit de reacties concluderen we dat er geen wezenlijke verschillen van inzicht bestaan. Wel leiden we eruit af dat het Beleidsplan “Goed Wonen voor Iedereen”op onderdelen onduidelijk geformuleerd is of extra toelichting behoeft. Om daarin te voorzien hebben wij waar mogelijk aanvullingen en aanpassingen in het Beleidsplan Wonen gedaan: dit betreft de opbouw van het stuk, de onderbouwing en extra toelichtingen.

Verwerking reacties In onderstaand overzicht zijn op hoofdlijnen de belangrijkste opmerkingen opgenomen. Voor een exacte weergave van de reacties verwijzen we naar de bijgevoegde officiële ingekomen brieven. Achter de reacites staat tussen haakjes van wie de reactie afkomstig is. Functie BP wonen en rol van de gemeente Reacties • Relatie met aanpalende beleidsterreinen, zoals onderwijs, voorzieningen, zorg, wijkeconomie (SL / CSR) • Overheid moet zich verantwoordelijk stellen om belangrijke bottlenecks op de woningmarkt op te heffen; geen gelijkwaardige partner, maar spelbepaler (OAR), invloed uitoefenen en positie bepalen (SL/GAR). • Er wordt geen aansluiting gezocht met de visie van de corporaties (OAR, GAR) • Woningcorporaties en zorgen onderwijs moeten een belangrijker en confidentiële plaats innemen bij afstemming, i.p.v. projectontwikkelaars en institutionele beleggers (OAR) • Zorg om realiteit aanbod woningbouwproducten: bouwen we het goede en is het realistisch? (OAR/GAR/CSR) • Goed idee om tot lokaal platform te komen. Vergeet partijen zonder winstbejag niet (OAR). • Integrale gebiedsontwikkeling spreekt aan. (GAR) Beantwoording Uit de inspraakreacties blijkt dat er nog veel onduidelijkheid bestaat over de (nieuwe) rol die de gemeente speelt op de woningmarkt en hoe zij invloed uitoefent op de kwantiteiten en kwaliteiten van de woningvoorraad. Ook zijn er vraagtekens bij de soms ‘afwijkende’ visie van corporatie t.o.v. gemeente. Op de woningmarkt functioneren verschillende partijen. Binnen deze markt zijn er gezamenlijke belangen (denk aan een goed functionerende woningmarkt), maar er bestaan ook verschillen (provincie is geen financier, ontwikkelaar is geen belegger, woningcorporatie is geen gemeente) . Hoewel de basis (onderzoeksgegevens) van alle visies veelal dezelfde bronnen zijn, zullen de beleidsplannen van betrokkenen verschillen vanwege de variëteit in belangen. Belangrijkste rol voor de gemeente is het zorgdragen voor een toereikende en passende woningvoorraad. Door middel van het gemeentelijke beleidsplan “Goed Wonen voor Iedereen” kan in verschillende scenario’s en perspectieven richting worden gegeven. Het beleidsplan is nadrukkelijk géén uitvoeringsplan. “Goed Wonen voor Iedereen” kent een beleidsperiode van 4 jaar. Binnen deze termijn worden keuzes gemaakt en acties uitgezet die passen bij de visie die de gemeente heeft voor de lange termijn, de zogenaamd ‘stip op de horizon’ (2020-2040). Anders dan voorheen maken we –passend bij de huidige tijdsgeest met een terugtredende overheid- de keuze om meer als regisseur / coördinator op te treden en minder sturend te zijn. De bottle necks in de woningmarkt zijn log en moeilijk stuurbaar en de gemeente kan dit inderdaad niet alleen. Dit moet samen met partijen die functioneren op de woningmarkt in een partnership. De gemeente neemt daarom het voortouw om tot een Taakgroep Bouwen te komen, die in een jaarlijks “platform wonen” de programmering bespreekt en daar waar nodig afspraken maakt en bijstuurt.

2 van 6

Bedoeling van dit jaarlijks platform is, dat op de woningmarkt functionerende partijen (corporaties, ontwikkelaars, banken) op lokaal niveau met elkaar om tafel gaan. Dit moet resulteren in concrete afspraken wat er voor dat jaar op het bouwprogramma staat en of dit qua kwantiteit en kwaliteit (dus ook prijssegmenten) nog aansluit bij de markt en het Beleidsplan Wonen. De gemeente bepaalt de agenda o.b.v.het beleidsplan “Goed Wonen voor Iedereen” en treedt op als regisseur (de spelbepaler). Voorafgaand aan dit overleg zullen ook aanpalende instellingen, zoals zorginstellingen geraadpleegd worden. Ook (beleids)input vanuit het werkveld Economie, Cultuur en Educatie wordt gebruikt om een afgewogen discussie te kunnen voeren op het nieuwe ‘Platform Wonen’. In het definitieve beleidsplan “Goed Wonen voor Iedereen” is dit onderwerp/actiepunt nadrukkelijker opgenomen. BP wonen m.b.t. de regio Reacties • Gemeenschappelijk regionaal perspectief op de woningmarkt ontbreekt of moet nauwer (SL/OAR/ CSR) • Van Bergen op Zoom wordt voortrekkersrol verwacht (SL) Beantwoording De regio neemt meer en meer een belangrijke rol in voor afstemming op allerlei beleidsterreinen, zoals zorg&welzijn, economie, ruimtelijke ordening, maar ook de krimp etc. Partnership op lokaal niveau willen we borgen middels het platform wonen. Op regionaal niveau vindt partnership plaats t.a.v. de afstemming van bouwproductie. Binnen de regio west-Brabant zijn twee belangrijke regionale overleggen te onderscheiden: 1. Ruimtelijk Regionaal Overleg (wettelijke verplichting uit Provinciale Verordening) 2. West Brabant Huis (initiatief gemeenten in de regio West-Brabant) Regionale afstemming is een must. De regio west-Brabant-west scoort “potentieel ongunstig” op de regioscorelijst van het Ministerie BiZa (vhv)”. Dat wil zeggen: • Licht positief op migratie • Negatief op natuurlijke groei en welvaart Bovengenoemde overlegorganen richten zich onder meer specifiek op het thema wonen en regionale afstemming over de bouwproductie. In de voorbereidende werkgroep Wonen van beide overlegorganen is de gemeente Bergen op Zoom reeds voorzitter. Eind 2010 is een belangrijk stap gezet door de regio westBrabant-west, namelijk de bestuurlijke afspraak dat de woningbouwplannen in de subregio meer worden afgestemd naar een realistisch programma. De nieuwe provinciale prognose, die eind 2011 gereed is, zal hierbij als uitgangspunt dienen.

3 van 6

Hoewel de intentie er is, laat de praktijk zien dat sommige gemeenten (bestuurlijk of inhoudelijk) meer tijd nodig hebben om tot een bijgesteld woningbouwprogramma te komen. De nauwere samenwerking komt van de grond, maar om draagvlak te creëren, is tijd gemoeid. Overigens komen er naast bovengenoemde overlegorganen méér regionale samenwerkingen tot stand. Denk bijvoorbeeld aan het initiatief van de corporatie om met gemeente in de regio te kijken naar problematiek van krimp. Het onderdeel regionale samenwerking heeft in het definitieve Beleidsplan “Goed Wonen voor Iedereen” meer aandacht gekregen. BP Wonen m.b.t. krimp Reacties • Gemeente moet krimp als verschijnsel accepteren en hier begeleidend anticiperend beleid op af stemmen: manifesteert zich verder dan fysieke omgeving (SL) • Ambitie van gemeente (32.700 won) is nog steeds hoog. Breng dit terug naar 30.500 (Zoals opgenomen in visie corporaties) (SL / OAR / GAR) • Te weinig oog voor belang particuliere woningeigenaren: ondersteunen en wijzen op proces van krimp en consequenties voor waarde van de woning. Biedt keuzemogelijkheden. (SL) • Krimp manifesteert zich verder dan de fysieke omgeving (SL) • Oplossing krimp ten onrecht bij corporaties gelegd: Corporatie heeft slechts invloed op eigen voorraad (SL) • Vrees voor doorgroei planologische capaciteit (CSR). • Faseringsmogelijkheden opnemen en koppelen aan monitoring (CSR). Beantwoording Krimp is geen lokale aangelegenheid. Diverse bronnen (CPB, CBS) laten zien dat de bevolkingsgroei afneemt; voor Europa wordt aangegeven dat er vanaf heden van een afnemende bevolkingsomvang sprake is, op nationaal en lokaal niveau start deze later. Omdat economische ontwikkelingen moeilijker te voorspellen zijn wordt gewerkt met scenario’s. Door het CPB zijn op basis van scenario’s “vier vergezichten voor Nederland opgesteld; deze zijn ook naar woningbehoefte vertaald; deze laten een bandbreedte van ca 30% zien. Voor het opstellen van beleid is het belangrijk om van correcte beeldvorming uit te gaan; scenario-denken is verstandig, want de woningmarkt is geen autonoom gegeven. Overproductie is “gevaarlijk” zowel voor kopers, verhuurders, maar ook maatschappelijk (leegstand, waardermindering). Op basis van eerdere besluitvorming is er voldoende capaciteit voor 34.000 woningen. Het Beleidsplan Wonen en de Structuurvisie opteren echter op basis van deze scenario’s en de provinciale prognose voor een eindvoorraad van 32.700 woningen. Vanwege de moeilijke voorspelbare economische ontwikkelingen en de

4 van 6

bandbreedte die we hanteren, komt dit aantal inderdaad wat hoger uit dan de visie van de corporaties. Maar voorzichtigheid is troef. Zoals eerder aangegeven zal de gemeente met het jaarlijks Taakgroep Bouwen controle uitvoeren op de kwantitatieve en kwalitatieve programmering. Ook in het regionaal woonoverleg van het RRO/west-Brabant-huis wordt dit nauwlettend in de gaten gehouden. Hoewel de op stapel staande woningbouwprojecten passen binnen de taakstellende woningvoorraad van 32.800 woningen, bestaat het risico van een ‘prop’ op de woningmarkt: teveel woningen die tegelijkertijd op de markt komen. De komende 5 jaar is dit risico aanwezig. Het is een terechte eis dat hier de komende 5 jaar extra bewaking plaatsvindt door de Taakgroep Bouwen en dat daar waar mogelijk fasering op stedelijk niveau plaatsvindt. BP wonen m.b.t. doelgroepen Reacties • Naast criteria als betaalbaarheid spelen tegenwoordig meer criteria. Betaalbaarheid geldt echter nog steeds als belangrijkste criteria voor merendeel bevolking, zeker 65plusser (OAR) • Komen te weinig woningen voor de jeugd. Jeugd blijft ook als je voldoende kamerwoningen aanbiedt voor eerste stappen op de woningmarkt. (JR) • Werk aan scheefgroei om starterswoningen vrij te krijgen. Bouw in middeldure segment. (JR) • Koppeling met leegstand kantoren (CSR). Beantwoording Zorgdragen voor een toereikende en passende woningvoorraad behoort bij de volkshuisvestingkerntaak van de gemeente. Op dit moment zijn meerdere (demografische) trends tegelijkertijd aan de orde: de vergrijzing, grotere wensen aan de woning (ook topsegment), wonen onder gelijkgestemden, de komst van arbeidsmigranten en een sterkere waarde die wordt gehecht aan de woonbuurt/woonmilieu. Belangrijk is een onderscheid te maken naar de urgentiemarkt en welvaartsmarkt. De urgentiemarkt is de woningmarkt die ondanks de crisis gewoon doorloopt, omdat mensen om uiteenlopende redenen nu eenmaal moeten verhuizen (op kamers, scheidingen, vanwege werk etc.). Doorgaans zijn dit ook woningen in het goedkope en middeldure segment, die makkelijker afzet vinden. De welvaartsmarkt daarentegen is de markt waarop iedereen zich begeeft die graag wil verhuizen om beter of mooier te kunnen wonen, maar die eventueel ook even kunnen wachten: het is niet urgent. De dure woningen en woningen in het topsegment bevinden zich vooral in deze welvaartsmarkt. Hoewel vanwege de crisis deze markt nu minder loopt, wil je ook deze groep mensen (in de toekomst) bedienen, ook als de afzet nu door de kredietcrisis minder is. Dat betekent dat de gemeente wel een aantal woningen –waarvan een heel klein deel in dit topsegment- wil toevoegen. Het is immers “goed wonen voor iedereen”. Middels de eerder toegelichte lokale Taakgroep Bouwen zullen jaarlijks afspraken gemaakt worden over de toe te voegen kwaliteiten, waarbij de gemeente blijft waken over voldoende woningen voor de doelgroep. Bovendien maakt de gemeente met de corporaties prestatieafspraken over o.a. voldoende huisvesting voor

5 van 6

senioren en starters. Mede gelet op de Europese regelgeving waarmee de corporaties te maken krijgen (niet verhuren aan inkomens boven € 33.000,-), wordt in het Beleidsplan ingespeeld op de problematiek door meer middeldure woningen toe te voegen aan de voorraad. T.a.v. de mogelijkheid tot inzet van (leegstaande kantoren). Zeker gelet op de acute problematiek voor opvang van bijvoorbeeld arbeidsmigranten is dit een optie die bekeken kan worden. Daarbij kan ‘meegelift’ worden op de input en output die komt uit de totstandkoming van de Kantorenmarktvisie van afdeling EZ. In het definitieve Beleidsplan Wonen is hier onder de paragraaf ‘arbeidsmigranten’ meer aandacht aan gegeven. BP Wonen m.b.t. zorg Reacties • Ontwikkelingen op gebied van wonen en zorg worden in BP-Wonen onderschat. In 2020 gaat ernstig tekort ontstaan aan beschermd wonen (SL) • Om toekomstige kwaliteit te waarborgen,naast nultredenwoning inzetten op gelijkvloers met minimaal 2-3 slaapkamers (OAR/GAR) • Verhuisgeneigdheid bij ouderen blijft groot! (OAR) • Ondersteun onze wens voor woongroep voor allochtone ouderen (OAR) • Vergeet niet ruimte voor stalling scootmobielen (GAR) Beantwoording Ontwikkelingen op gebied van wonen en zorg worden niet onderschat, maar de concrete uitwerking van deze problematiek is opgenomen in de gemeentelijke nota’s Voor(uit)zien in Voorzieningen en Wonen in relatie met Welzijn en Zorg. De woonservicezones binnen de gemeente zijn een voorbeeld van de integrale wijze waarmee wordt ingespeeld op de komende vergrijzing en ontgroening en de zelfredzaamheid van mensen. De gemeente staat positief tegenover het idee van de woongroep voor ouderen (past binnen het consumentgericht bouwen: wonen met gelijkgestemden) en wil hierover graag eens van gedachten wisselen met de OAR.

6 van 6

en op Zoom IXI [XI IXI Voorstel: Type voorstel: Zijn in het voorstel een of meer van de volgende aspecten van toepassing? : Mevr. ~iir. C.G

Recommend Documents