Zijn in het voorstel een of meer van de volgende aspecten van toepassing? Nee [XI [XI

Onderwerp Nummer voorstel Datum voorstel Contactpersoon Contactpersoon Email Contactpersoon Telefoon Programmanummer en naam

: Ontwikkelscenariodoorstart Bergse Haven : RVBll-0021 Afdeling : Vastgoed & Projecten, : 5 april2011 Grondzaken : Cees Kaijser : [email protected] : 0164-277522 : 16. Gronden

Voorstel: 1. In te stemmen met het voorstel over de namen voor het totale plangebied "Schelde Veste" en de namen van de deelplannen: "Kijk in de Pot", "Oude Havenkanaal", "Geertruidapoldef, "Nieuwe Vestingn, "Spaensche Scharen" en "De Waterschans" 2. In te stemmen met het scenario Scheldeveste zoals gepresenteerd in de .rapportage plandiscussie: "Schelde Veste; een nieuw scenario voor de verbinding van stad en water" 3. Het maximale tekort op de grondexploitatie Bergse Haven vast te stellen op € 50 miljoen (NCW 1-1-2010).

Type voorstel:

[XI

Kaderstellend Controlerend Rest

Zijn in het voorstel een of meer van de volgende aspecten van toepassing? Ja

Zijn doelen enlof effecten beschreven

El

Financiele consequenties

[XI [XI

lnspraakverordeningvan toepassing

Nee

Communicatieparagraaf: Extem is gecommuniceerd met belanghebbendenvia klankbordgroepen.

Samenvatting: In het kader van de stapsgewijze besluitvorming over de doorstart van het plan Bergse Haven ligt nu als afronding van de plandiscl~ssiefase,de rapportage plandiscussie, voor. De rapportage planverkenning is met u en met klankbordgroepen met belanghebbenden besproken. De meningen en ideeen die door de klankbordgroepen naar voren zijn gebracht, hebben geleid tot de constatering dat niet een van de tien altematieven it de planverkenning moet worden voorgedragen om uit te werken, maar dat een verbeterd

scenario aan u moet worden voorgelegd, dat recht doet aan de ervaringen uit de plandiscussie: het scenario Schelde Veste. Wij stellen u voor dit ontwikkelscenario vast te stellen. Het ontwikkelscenario leidt op basis van de huidige inzichten tot een tekort op de grondexploitatie van E 49.7 miljoen (NCW 1-1-2010). Daarbij wordt er van uitgegaan dat in Kijk in de Pot-Zuid er sprake zal zijn van woningbouw in plaats van leisure. Het leisureprogramma (0.a bioscoop en entertainmenthal) maakt echter we1 deel uit van het staande beleid. Dit beleid zou moeten worden aangepast om het tekort binnen de E 50 miljoen (NCW 1-1-2010) te houden. Wij zijn van mening dat E 50 miljoen het maximaal aanvaardbare tekort op de grondexploitatie zou mogen zijn. Het kiezen voor woningbouw in Kijk in de Pot-Zuid betekent echter dat een recent gepresenteerd idee voor de komst van een leisurecentrum van de baan zou zijn. Daarom stellen wij voor nu nog geen besluit omtrent de in invulling van Kijk in de Pot-Zuid te nemen, maar deze beslissing uit te stellen tot eind juni, als de definitieve grondexploitatie met planning en risicoanalyse beschikbaar is. In die grondexploitatie zijn de effecten van diverse onderzoeken (bijvoorbeeld marktonderzoek, bodemsanering, review grondexploitatie, etc.) verwerkt. Daarbij kan dan nagegaan worden of het realiseren van leisure binnen Kijk in de Pot-Zuid haalbaar is.

Bijlagen: (geef aan Of een billage is bijgevcegd of ter image is gelegd; benoem en nummer dele bijlagen)

1 IIIIIIIII 1111IIIIIII1lI1 l1 I1 l1 Il1 l1111111111 RVB11-002 1

Datum raadsvergadering

28 april 2011

Nummer

: RVBI 1-0021

Onderwerp

: Ontwikkelscenario doorstart Bergse Haven

Aan de gemeenteraad,

Voorstel 1. In te stemmen met het voorstel over de namen voor het totale plangebied "Schelde Vestenen de namen van de deelplannen: "Kijk in de Pot", "Oude Havenkanaal", "Geertruidapolder", "Nieuwe Vesting", "Spaensche Scharennen "De Waterschans"; 2. In te stemmen met het scenario Schelde Veste zoals gepresenteerd in de rapportage plandiscussie: "Schelde Veste; een nieuw scenario voor de verbinding van stad en water"; 3. Het maximale tekort op de grondexploitatie Schelde Veste vast te stellen op E 50 miljoen (NCW 1-1-2010).

Inleiding In het kader van de stapsgewijze besluitvorming over de doorstart van het plan Bergse Haven ligt nu, als afronding van de plandiscussiefase, de rapportage plandiscussie voor. De rapportage planverkenning is met u en met klankbordgroepen besproken. De meningen en ideeen die door de klankbordgroepen naar voren zijn gebracht, hebben geleid tot de constatering dat niet een van de tien alternatieven uit de planverkenning moet worden voorgedragen om uit te werken, maar dat een verbeterd scenario aan u moet worden voorgelegd, dat recht doet aan de ervaringen uit de plandiscussie: het scenario Schelde Veste. Wij stellen u voor dit ontwikkelscenario vast te stellen. Het ontwikkelscenario leidt op basis van de huidige inzichten tot een tekort op de grondexploitatie van € 49.7 miljoen (NCW 1-1-2010). Daarbij wordt ervan uitgegaan dat in Kijk in de Pot-Zuid sprake zal zijn van woningbouw in plaats van leisure. Het leisureprogramma (o.a, bioscoop en entertainmenthal) maakt echter we1 deel uit van het staande beleid. Dit beleid zou moeten worden aangepast om het tekort binnen de E 50 miljoen (NCW 1-1-2010) te houden. Wij zijn van mening dat € 50 miljoen het maximaal aanvaardbare tekort op de grondexploitatie zou mogen zijn. Het kiezen voor woningbouw in Kijk in de Pot-Zuid betekent echter dat een recent gepresenteerd idee voor de komst van een leisurecentrum van de baan zou zijn. Daarom stellen wij voor nu nog geen besluit omtrent de invulling van Kijk in de Pot-Zuid te nemen, maar deze beslissing uit te stellen tot eind juni, als de definitieve grondexploitatie met planning en nsicoanalyse beschikbaar is. In die grondexploitatie zijn de effecten van diverse ondetzoeken (bijvoorbeeld marktondetzoek, bodemsanering, review grondexploitatie, etc.) verwerkt. Daarbij kan dan nagegaan worden of het realiseren van leisure binnen Kijk in de Pot-Zuid haalbaar is.

Beoogd maatschappelijk effect/doelstelling Helderheid verschaffen over de toekomst van het plangebied is dringend noodzakelijk. Voor ondernemers in de Geertruidapolder is er reeds lange tijd sprake van onzekerheid. Daar komt bij dat reeds veel gronden eigendom zijn van de gemeente, inclusief het voormalig Nedalco-terrein. Vaststelling van een scenario betekent dat duidelijkheid ontstaat over de omvang van het tekort dat gedekt dient te worden.

Uitwerking voorstel Naamswiiziaing Wij stellen u als eerste voor om het plangebied een nieuwe naam te geven: Schelde Veste. Deze naam verwijst naar Bergen op Zoom als vestingstad aan het water van de Schelde. Daarnaast verwijst deze naam ook naar de vest: een stadsgracht net buiten de vesting grenzend aan de haven, ofwel de plaats waar de stad en het water elkaar ontmoeten. Bergen op Zoom kende een dergelijke veste. Bekend was bijvoorbeeld de Zouteveste tussen de bolwerken Beckaf en Oranje gelegen naast de historische watermolen. Ook de voorgestelde namen van de deelplannen verwijzen naar de historische context van Bergen op Zoom. Op het voormalig Nedalco-terreinverschijnt de Nieuwe Vesting, grenzend aan het Oude Havenkanaal, de plaats waar de nieuwe jachthaven komt te liggen. Aan het eind ligt de oude fortificatie, die het havenkanaal verdedigde; de Waterschans. Ook Kijk in de Pot had in vroegere tijden een militaire bestemming. De Geertruidapolderverwijst naar de inpoldering van de slikken die in vroeger tijden voor de stad lagen. Voor de slikken liggen de Spaensche Scharen, verwijzend naar de Spaanse legermacht die ook toen al buiten de vesting gehouden moest worden. Plandiscussie De meningen en ideeen van alle belanghebbenden waren zeer relevant. Ook uw inbreng leidde tot nieuwe inzichten. Naar aanleiding van commentaar vanuit de watersporters en de ondememers uit Noordland is een alternatief bedacht voor de jachthaven. In de Geertruidapolder is ruimte voor een kermisexploitantencentrumen daarmee komt snel duidelijkheid voor de bestaande kermisexploitanten. Vanuit de overige belanghebbenden kwam de wens om vooral ook historiserend bezig te zijn. Met de Waterschans, het gebruik van het oude Havenkanaal en de inrichting van de Nieuwe Vesting (het voormalig Nedalco-terrein) wordt hier aan voldaan. De bewoners en kopers van de vrije kavels op Kijk in de Pot hebben wensen geuit over de invulling van Kijk in de Pot-Zuid. Tot slot hebben wij geanticipeerd op de door u aangedragen wensen en ideeen. Er worden verschillende ondersteunende onderzoeken uitgevoerd. Met name voor de Waterschans en de Geertruidapolder is nagedacht over niet-woningbouwconcepten. Dat is van groot belang omdat het voomalig RMI-terrein een grote boekwaarde kent met stevige rentelasten als gevolg, zodat snelle ontwikkeling gewenst is. Ook wordt erop gelet dat ontwikkeld wordt in kleine clusters, waarmee het plan minder risicovol wordt. Er is een apart beslismoment van u opgenomen voordat gestart kan worden met het deelgebied de Spaensche Scharen (voorheen aangeduid

y

'

,med2n

op zoom

7

als deelplan Dijk), Daarmee wordt tegemoet gekomen aan de wens om eerst te beginnen met woningbouw op het voormalige Nedalcoterrein en in Kijk in de Pot. Het aparte uitvoeringsbesluit voor Spaensche Scharen maakt het mogelijk om ontwikkeling op deze locatie af te laten hangen van de actuele marktontwikkeling. Voor Kijk in de Pot-Zuid bieden wij u twee varianten aan. De ene variant sluit aan bij de wensen van de huidige bewoners van Kijk in de Pot, past binnen de € 50 miljoen maximaal tekort en levert voor de woningbouw een beter stedenbouwkundig plan op. De andere variant leidt weliswaar tot een hoger tekort, maar sluit aan op het bestaande beleid dat er ten zuiden van "De Zeeland" leisure zou worden ontwikkeld. Deze variant is gericht op een bovenregionaal centrum met een bioscoop en entertainmenthal en de daaraan gerelateerde werkgelegenheid. Het ontwikkelscenano zal de komende maanden verder worden uitgewerkt in een ontwikkelplan, een grondexploitatie met planning en risicoanalyse en een communicatieplan en organisatieplan. Schelde Veste; een nieuw voorstel voor de verbindinq van stad en water 'Eyecatcher' van Schelde Veste is de nieuwe jachthaven gelegen op de plaats van het oude Havenkanaal. Deze jachthaven komt in de plaats van het gebruik van het eind van de Theodorushaven als jachthaven; een idee waar veel kritiek op was vanuit de watersporters en het bedrijfsleven op Noordland. De jachthaven is via een open vaarverbinding verbonden met het Zoommeer. Aan het eind van het havenkanaal ligt, net als vroeger, de historische Waterschans. Voor de Waterschans wordt gevraagd een ruime bestemming toe te staan; bij voorkeur recreatie, toerisme, congres, maar wellicht ook enige mate van woningbouw. De contouren van de Waterschans zouden zo veel mogelijk teruggebracht moeten worden. Langs de jachthaven ligt nog een beeldbepalend pand, namelijk gebouw 'de Holland'. Op dit moment is dit gebouw in gebruik bij een jachtbouwer, een functie die wij hier graag gehandhaafd zien. In het aan de jachthaven grenzende deel van de Geertruidapolder (voorheen Geertruidapolder 3) is langs de Havendijk een strook van bedrijven voorrien met een bedrijfswoning op of in de Havendijk. Daarachter (rug aan rug met de bestaande bedrijfslocaties van kermisexploitanten langs de Calandweg) is een kermisexploitantencentrum voorrien naar Amsterdams model. De rest van de Geertruidapolder wordt beperkt gerevitaliseerd, waarbij wordt voorgesteld om in de stroken langs de Van Konijnenburgweg en de Markiezaatsweg particulier initiatief te stimuleren ten behoeve van transformatie van het gebied. Het voormalige deelplan Dijk (nu omgedoopt tot Spaensche Scharen) is qua vormgeving zodanig aangepast dat het beter zorgt voor de verbinding tussen de bestaande boulevard bij het zwembad en de Waterschans, het nieuwe watersportcentrum van Bergen op Zoom. De bebouwing op het voormalig Nedalcoterrein (nu IVieuwe Vesting genaamd) en Kijk in de Pot-Noord volgt de plannen uit de rapportage planverkenning. Proqramma Schelde Veste omvat ca. 1.235 woningen (afhankelijk van de uitwerking van de Waterschans), bedrijfsterreinen, 250 ligplaatsen in een jachthaven en recreatieve voorrieningen.

-

Gemed*n

op Zoom

Kiik in de Pot-Zuid Kijk in de Pot-Zuid omvat het gebied dat ingesloten is tussen het park, 'De Zeeland', Kijk in de Pot-Noord en de Markiezaatsweg. Ten tijde van het oude Masterplan is het gebied voor meerdere functies bestemd. In het gebied is de nieuwe brandweerkazerne gepositioneerd, naast een drietal urban villa's met 65 dure appartementen. Daarnaast is 16.000 m2apart gehouden voor leisure, waarbij gedacht werd aan onder andere een bioscoop en een entertainmenthal. Deze ontwikkeling is niet gelegen in het plangebied Bergse Haven. Realisatie van luxe appartementen vraagt om een bijpassende omgeving. Een brandweerkazerne en leisure leiden tot een kwalitatief minder hoogwaardig woonmilieu dan dat noodzakelijk is voor een goed ontwikkelbaar plan van dure urban villa's. Daarom zullen in dit gebied keuzen gemaakt moeten worden: dure appartementen, waarbij het gebied wordt getransformeerd in een kwalitatief hoogwaardig woonmilieu, vergelijkbaar met Kijk in de Pot-Noord of eenvoudiger woningbouw, waarbij het woonmilieu te combineren valt met een locatie voor leisure en een brandweerkazerne. Optie 1 Leisure en brandweerkazerne en oedkope appartementen Als gekozen wordt voor een invulling met leisure, een brandweerkazerne en goedkopere appartementen wordt aangesloten bij het eerder geformuleerde beleid uit de structuurvisie, waarbij een doorgaande boulevard wordt gerealiseerd vanaf het zwembad tot aan 'De Zeeland'. Er heefl zich recent een nieuwe gei'nteresseerde partij gemeld voor deze optie. De altijd voorgestane duidelijke koppeling tussen de binnenstad en de Binnenschelde via de woonboulevard komt niet tot stand door woningbouw op de leisurelocatie te plaatsen. Het we1 realiseren van de optie zorgt voor verbinding tussen de binnenstad en de leisure ontwikkeling aan De Boulevard. Het leisurecentrum heefl een extra attractieve waarde voor de stad. Bergen op Zoom krijgt de kans om een extra parel aan de kroon te rijgen als Stad van Stoet en Spel. De gei'nteresseerde marktpartij heefl aangegeven dat zo'n 250 nieuwe banen kunnen ontstaan met baangaranties voor onbemiddelbare werklozen in de stad, hetgeen de gemeente een direct financieel voordeel kan opleveren. Het combineren van een bioscoop en een entertainmenthal heefl met name voor de entertainment ha1 exploitatievoordelen. De locatie voor de leisure kent een Iqge boekwaarde en is zeer gunstig gelegen en is waarschijnlijk de enige mogelijkheid voor Bergen op Zoom om een dergelijk compleet concept te laten landen. Het vervangen van de urban villa's door goedkope appartementen betekent dat ten opzichte van de getallen uit de planverkenning het saldo van de grondexploitatie met een bedrag van E 2 miljoen verslechtert. De saldo grondexploitatie sluit voor het scenario Schelde Veste dan niet meer binnen de E 50 miljoen. Optie 2 Leisure en brandweehazeme verplaatsen Deze optie levert voor de woningbouw stedenbouwkundig een beter plan op. Het gebied wordt een eenheid met Kijk in de Pot-Noord en met de Spaanse Schaeren. De kwaliteit als exclusief woongebied neemt toe en er kunnen aansluitend op het park en Kijk in de Pot-Noord dure woningen (grondgebonden en appartementen) worden gerealiseerd. Het villapark wordt zichtbaar vanaf de Markiezaatsweg. Daarnaast krijgen we een sterkere samenhang tussen het villapark en het stadspark, waardoor ook de route tussen binnenstad en boulevard door het park een attractievere beleving krijgt. De huidige bewoners van Kijk in de Pot hebben een sterke voorkeur voor deze variant. De grond onder het leisurecomplex kan als deze ingebracht wordt in het plangebied leiden tot een verbetering van het saldo.

Gemed2. 0,

1IIIIIIIII IIII11Hl 1l111IIIIIIIIIII111/Illl RVBI 1-0021

zoom

7

In plaats van E 0,5 miljoen levert de locatie dan netto (na verrekening van alle kosten waaronder levering van vervangende grond voor de brandweerkazerne) E 2.3 miljoen op. De bij dit voorstel behorende grondexploitatie gaat uit van dit scenario en sluit op E 49.7 miljoen negatief. Voor de brandweerkazernezou een locatie elders langs de Van Konijnenburgweg ook passend zijn. De realisatie van de brandweerkazerne zou gewoon volgens plan in 2013 een feit kunnen zijn. Dit is inmiddels nader onderzocht. Voor het leisurecomplex ligt dit ingewikkelder. Voor de bioscoop is elders in het plangebied een goed alternatief te vinden (bijvoorbeeld op de oude brandweerlocatie bij het Geertruidaplein), maar de combinatie van bioscoop en entertainmenthal valt dan niet te maken. Uitstel van de keuze tussen beide opties tot iuni 2011 Het maken van een keuze is een lastige. Stedenbouwkundig is er voor beide opties iets te zeggen. De woningbouwoptie is financieel voordeliger, maar het kiezen voor de woningbouwoptie betekent dat grootschalige leisure niet in de stad gerealiseerd kan worden. Momenteel lopen er diverse onderzoeken en wordt er gestreefd naar verdere planoptimalisatie. Daarom valt pas bij het beschikbaar komen van de definitieve grondexploitatie daadwerkelijk vast te stellen of de leisure-variant leidt tot een tekort op de grondexploitatie van meer dan E 50 miljoen. Bovendien ligt er een eerste voorstel van een marktpartij voor de invulling van de leisure-locatie, maar dat voorstel is nog niet volledig uitgewerkt en schriftelijk gegarandeerd. De periode tot juni kan gebruikt worden om de toezegging scherper te formuleren. Daarom stellen wij u voor de keuze voor de invulling van Kijk in de Pot-Zuid uit te stellen tot juni 201 1. Financieel effect In de planverkenning werd per scenario de netto contante waarde per 1 januari 2010 weergegeven. Teneinde de hier beschreven variant goed vergelijkbaar te maken is ook hiervan de netto contante waarde per 1 januari 2010 berekend. Het scenario Schelde Veste (uitgaande van woningbouw in Kijk in de Pot-Zuid) leidt tot een netto exploitatieresultaat van E -1- 49.7 miljoen, lndien bij Kijk in de Pot wordt gekozen voor leisure loopt dit tekort op. lndien voor het leisure-scenario gekozen wordt zal nagegaan worden of dit tekort kan worden opgevangen door planoptimalisatie elders in het gebied. Gelet op de kaderstelling door uw raad en de juridische procedures waann wij verwikkeld zijn met de marktpartijen AM en Amvest over hun bijdrage aan de tekorten op Bergse Haven, achten wij een tekort op de grondexploitatie van Schelde Veste van maximaal E 50 miljoen verantwoord. Uiteraard blijft het streven om waar mogelijk dit tekort terug te dringen, maar een kwalitatief verantwoorde invulling zal leiden tot een tekort. Wij zijn daarbij van mening dat het voorliggende scenario ook veel oplevert de stad. De nieuwe jachthaven in het historische Havenkanaal en de herontwikkeling van de Waterschans vormen een recreatieve aanwinst voor de stad. Bovendien voorziet het in mogelijkheden om diverse verenigingen opnieuw te huisvesten. De historische Waterschans wordt hersteld. De nieuwe woonwijken Nieuwe Vesting, Kijk in de Pot en Spaensche Scharen zijn sterk onderscheidend in de wijde omgeving, hetgeen de aantrekkelijkheid van Bergen op Zoom als vestigingsplaats versterkt. Tot slot biedt deze ontwikkeling ook de mogelijkheid voor het realiseren van een voorziening voor kermisexploitanten. Een voorziening waar reeds tang om is gevraagd.

In de komende periode worden de resultaten van diverse onderzoeken bekend (marktonderzoek, onderzoek bodemsanering, review grondexploitatie, etc.). Hierbij moet rekening gehouden worden dat op basis van de resultaten en de verwerking daarvan aanpassingen in het saldo van de grondexploitatie kunnen plaatsvinden. Ook moeten nog nadere afspraken worden gemaakt over de aannamen voor de rentevoet, de afdracht bovenwijkse voorzieningen, etc.. Hierover zal duidelijkheid zijn bij het vaststellen van de grondexploitatie in juni. Voor de dekking van het tekort zullen voorstellen gedaan worden in het Beleidskader 2012. Plannirlq Voor de zomervakantie is besluitvorrning over de toekomst van het plangebied voorzien. Het project ligt nog steeds op schema conform het plan van aanpak. Voor de realisatiefase wordt voorgesteld om voor de woningbouw (conform uw wensen) te starten met de locaties Kijk in de Pot en Nedalco. Gezien het feit dat op beide locaties een heel ander product wordt geleverd denken wij dat deze locaties gelijktijdig, maar we1 in kleine beheersbare clusters ontwikkeld kunnen worden. De hoge boekwaarde van het voormalig RMI-terrein maakt een snelle ontwikkeling ook noodzakelijk. Voor de locaties Geertruidapolder, Waterschans en Havenkanaal wordt een concept voorgesteld met voornamelijk bedrijfsterrein en recreatie en een beperkt aantal (bedrijfs)woningen. Voor de totale beeldvorming en voor het totale beoogde exploitatieresultaat is het noodzakelijk om Spaensche Schaeren nadrukkelijk mee te nemen in de plannen. Gehoord hebbende uw wensen aangaande fasering stellen wij voor om een apart realisatiebesluit te laten nemen door u voordat gestart kan worden met de realisatie. Risicoparaqraaf In het bijgeleverde rapport is een risicoparagraaf opgenomen.

Consequenties van het voorstel Dit voorstel past in de procesgang om te komen tot besluitvorming over de doorstart van het plan Bergse Haven. Voor het nu vast te stellen scenario zal in de komende maanden een ontwikkelplan, een grondexploitatie met planning en risicoanalyse en een communicatieplan en organisatieplan worden uitgewerkt. Met de vaststelling van deze stukken door u (voorzien voor eind juni 201 1) zal de definitiefase worden afgesloten en kan de realisatie van de plannen weer ter hand worden genomen. Voor de dekking van het voorziene tekort wordt momenteel een voorstel uitgewerkt. Dit voorstel zal onderdeel uitmaken van de beraadslagingen over het Beleidskader 2012 en de Jaarrekening 2010. Een derde consequentie is dat ook langs de Calandweg bij een groot aantal percelen besloten kan worden de Wet voorkeursrecht gemeente (Wvg) niet meer van toepassing te verklaren. Slechts voor een perceel (autosloperij ten zuiden van de Calandweg) blijft de WVG van kracht, omdat daar in dit ontwikkelscenario woningen gepland zijn.

Alternatieven Zoals aangegeven is besluitvorming dringend noodzakelijk. Het alternatief is niets doen of een zeer beperkt plan uitwerken (alleen Nedalco en Kijk in de Pot). Dit laatste laat veel zaken voor de toekomst open, terwijl bewoners van de Geertruidapolder duidelijkheid wensen en verdienen. Daar komt bij dat er op die manier een veel groter tekort moet worden gedekt. Dit achten wij onaanvaardbaar. Een ontwerpbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Yet college van burgemeester en wethouders van Bergen op Zoom, De burgemeester,

Drs. J.M.M. Polman

bn4

1111111l1l1 ll11IIIYI I11111111111111I HIIIII

De raad van de gemeente Bergen op Zoom; gezien het voorstel van het college van 5 april2011, nr. RVBl1-0021; gelet op de bepalingen van de gemeentewet; BESLUIT: 1. In te stemmen met het voorstel over de namen voor het totale plangebied "Schelde Veste" en de namen van de deelplannen: "Kijk in de Pot", "Oude Havenkanaal", "Geertruidapoldef, "Nieuwe Vestingn,'Spaensche Scharen" en "De Waterschansn 2. In te stemmen met het scenario Schelde Veste zoals gepresenteerd in de rapportage plandiscussie: "Schelde Veste; een nieuw scenario voor de verbinding van stad en water" 3. Het maximale tekort op de grondexploitatie Schelde Veste vast te stellen op E 50 miljoen (NCW 1-1-2010).

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van De griffier,

....-. -................................................

F.P. de Vos

RAPPORTAGE PLANDISCUSSIE

‘Schelde Veste’ een nieuw scenario voor de verbinding van stad en water

Maart, versie 5.1

INHOUDSOPGAVE 1.

VOORWOORD.................................................................................................................................................... 3

2.

INLEIDING........................................................................................................................................................... 4

3.

EEN KORTE TERUGBLIK OP DE SCENARIO’S................................................................................................ 5 3.1 Scenario 0....................................................................................................................................................... 5 3.2 Scenario 1....................................................................................................................................................... 6 3.3 Scenario 2....................................................................................................................................................... 6 3.4 Scenario 3a..................................................................................................................................................... 6 3.5 Scenario 3b..................................................................................................................................................... 6 3.6 Scenario 3c..................................................................................................................................................... 7 3.9 Scenario 4a..................................................................................................................................................... 7 3.10 Scenario 4b..................................................................................................................................................... 7 3.11 Scenario 4c..................................................................................................................................................... 7 3.12 Scenario 5....................................................................................................................................................... 7

4. 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5

OPINIES, MENINGEN EN SUGGESTIES........................................................................................................... 8 Opinies commissie Bergse Haven .................................................................................................................. 8 Reactie klankbordgroep Kermisexploitanten................................................................................................... 9 Reactie klankbordgroep Watersporters .......................................................................................................... 9 Reactie klankbordgroep overige belanghebbenden en overige ondernemers Geertruidapolder.................... 9 Reactie klankbordgroep bewoners Kijk in de Pot............................................................................................ 9

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7

ANALYSE OPINIES, MENINGEN EN SUGGESTIES ....................................................................................... 10 Kijk in de Pot................................................................................................................................................. 10 vml. Nedalco-terrein..................................................................................................................................... 13 Theodorushaven en Havenkanaal ............................................................................................................... 14 Geertruidapolder 1 & 2................................................................................................................................. 15 Geertruidapolder 3....................................................................................................................................... 15 Waterschans................................................................................................................................................ 17 Dijk............................................................................................................................................................... 18

6.1 6.2 6.3 6.4 6.5

SCHELDE VESTE BERGEN OP ZOOM IN EEN NOTENDOP......................................................................... 19 Samenvatting van de kwaliteiten van het plan.............................................................................................. 19 Tijdsplanning................................................................................................................................................. 20 Financiën ...................................................................................................................................................... 21 Informatie, communicatie en marketing ........................................................................................................ 21 Risicoparagraaf............................................................................................................................................. 23

7.1 7.2

HET VERDERE PROCES ................................................................................................................................. 24 Welke besluitvorming wordt van de gemeenteraad gevraagd? .................................................................... 24 Hoe zit het verdere proces in elkaar? ........................................................................................................... 24

8.1 8.2

BIJLAGEN ......................................................................................................................................................... 25 Reactienota klankbordgroepen ..................................................................................................................... 26 Rekensheet scenario’s Schelde Veste ......................................................................................................... 39

5.

6.

7.

8.

Rapportage Plandiscussie

2 van 39

1.

VOORWOORD

Voor u ligt de presentatie van het nieuwe scenario voor het voormalige plangebied Bergse Haven. Het scenario is ontwikkeld naar aanleiding van de plandiscussie die de afgelopen maanden heeft plaatsgevonden met de gemeenteraad en belanghebbenden. Schelde Veste verwijst naar Bergen op Zoom als vestingstad aan de Schelde. Een veste is ook een stadsgracht buiten de poorten waar schepen aanlegden. Waar de stad grenst aan het water. Ook alle deelplannen verwijzen naar deze historische context. Op het vml. Nedalco-terrein verschijnt de Nieuwe Vesting, grenzend aan het Oude Havenkanaal, de plaats waar de nieuwe jachthaven komt te liggen. Aan het eind ligt de oude fortificatie, die het havenkanaal verdedigde: de Waterschans. Ook Kijk in de Pot had in vroeger tijden een militaire bestemming. De Geertruidapolder verwijst naar de slikken die in vroeger tijden voor de stad lagen. Voor de slikken liggen de Spaensche Scharen, verwijzend naar de Spaanse legermacht die ook toen al buiten de vesting gehouden moest worden. In deze rapportage wordt het nieuwe scenario toegelicht. In dit scenario is de inbreng van zowel de gemeenteraad als (externe) belanghebbenden heel belangrijk geweest. Zo is er geanticipeerd op de meningen van watersporters en ondernemers over de (on)mogelijkheden in de Theodorushaven en wordt rekening gehouden met de opmerkingen van de gemeenteraad over faseerbaarheid, differentiatie en regionale woningbehoeften. In dit rapport wordt teruggekeken op de eerder gepresenteerde scenario’s, wordt gerapporteerd over de meningen, opinies en ideeën van zowel de gemeenteraad als belanghebbenden. Ook wordt een toelichting gegeven op de keuzes en overwegingen. Wij stellen u voor het ontwikkelscenario vast te stellen. Het ontwikkelscenario leidt op basis van de huidige inzichten tot een tekort op de grondexploitatie van € 49.7 miljoen (NCW 1-1-2010). Daarbij wordt ervan uitgegaan dat in Kijk in de Pot-Zuid sprake zal zijn van woningbouw in plaats van leisure. Het leisureprogramma (o.a. bioscoop en entertainmenthal) maakt echter wel deel uit van het staande beleid. Dit beleid zou moeten worden aangepast om het tekort binnen de € 50 miljoen (NCW 1-1-2010) te houden. Wij zijn van mening dat € 50 miljoen het maximaal aanvaardbare tekort op de grondexploitatie zou mogen zijn. Het kiezen voor woningbouw in Kijk in de Pot-Zuid betekent echter dat een recent gepresenteerd idee voor de komst van een leisurecentrum van de baan zou zijn. Daarom stellen wij voor nu nog geen besluit omtrent de invulling van Kijk in de Pot-Zuid te nemen, maar deze beslissing uit te stellen tot eind juni, als de definitieve grondexploitatie met planning en risicoanalyse beschikbaar is. In die grondexploitatie zijn de effecten van diverse onderzoeken (bijvoorbeeld marktonderzoek, bodemsanering, review grondexploitatie, etc.) verwerkt. Daarbij kan dan nagegaan worden of het realiseren van leisure binnen Kijk in de Pot-Zuid haalbaar is. Het college van Burgemeester en Wethouders


3 van 39

2.

INLEIDING

Conform het plan van aanpak wordt stapsgewijs gewerkt aan het opstellen van een nieuw ontwikkelplan. De besluitvorming is opgedeeld in volgende vier fasen: • • • •

Fase 0: Plan van Aanpak Fase 1: Rapportage planverkenning Fase 2: Plandiscussie Fase 3: Uitwerken ontwikkelplan

Deze rapportage vormt de afronding van Fase 2: Plandiscussie. De input voor de plandiscussie was de rapportage planverkenning. Aan de gemeenteraad/commissie Bergse Haven is op 14 februari 2011 een opinie gevraagd over de voorgestelde scenario’s. Tevens is aan de gemeenteraad gevraagd de kaderstelling vast te stellen, welke op 24 februari 2011 is vastgesteld. Vervolgens is aan belanghebbenden (in de vorm van klankbordgroepen) om meningen en suggesties gevraagd over de in de rapportage planverkenning voorgestelde scenario’s. In bijlage 1 treft u de reactienota aan, waarin alle meningen en ideeën zijn weergegeven inclusief de beantwoording c.q. standpunt van het college van Burgemeester en Wethouders. Nu is het moment aangebroken dat een keuze moet worden gemaakt over een te volgen ontwikkelscenario. In deze rapportage doet het college van Burgemeester en Wethouders een voorstel voor het te volgen ontwikkelscenario. De gemeenteraad wordt gevraagd dit voorstel over te nemen. Het voorstel zal op 18 april 2011 worden behandeld in de commissie Bergse Haven en op 28 april 2011 aan de gemeenteraad ter besluitvorming worden voorgelegd. Bij het doorrekenen van de diverse scenario’s zijn dezelfde parameters en uitgangspunten gebruikt als bij de rapportage planverkenning. Daarbij is aangegeven dat er voor een aantal aspecten nadere onderzoeken zullen plaatsvinden. De uitkomsten van deze onderzoeken zullen worden verwerkt in het ontwikkelplan (met bijbehorende grondexploitatie, planning en risicoanalyse) en het organisatie- en communicatieplan. Dit kan dus leiden tot een gewijzigd saldo van de grondexploitatie bij de uiteindelijke besluitvorming in juni 2011. Op dit moment worden de volgende onderzoeken uitgevoerd: • Een marktonderzoek • Een onderzoek naar de onderbouwing van de saneringskosten • Een externe review van de grondexploitatie • Een externe review van enkele significante civieltechnische kosten • Een verkeerskundige toets • Een onderzoek naar geluid en veiligheid


4 van 39

3.

EEN KORTE TERUGBLIK OP DE SCENARIO’S

In de rapportage planverkenning is een tiental alternatieven bekeken voor de ontwikkeling van het plangebied. Dit gebeurde aan de hand van de volgende opdeling in deelplannen:

Figuur 1: plangebied Bergse Haven

De tien alternatieven verschillen in een keuze voor het type ontwikkeling per deelgebied. In principe zijn er per deelgebied vier alternatieven: 1. Direct stoppen en aan het deelgebied niets meer doen. 2. Het deelgebied herontwikkelen tot woningbouw 3. Het deelgebied herontwikkelen tot bedrijventerrein en dit terrein verhuren of verkopen. Voor alle scenario’s is een netto contante waarde uitgerekend per 1 januari 2010, uitgaande van een ontwikkelperiode tot 1 januari 2024. Hierdoor zijn de scenario’s onderling vergelijkbaar.

3.1

Scenario 0

Bij dit scenario wordt de ontwikkeling van het plangebied direct stopgezet, waardoor de niet bebouwde gebieden onbebouwd c.q. braak blijven. Het totale verlies ad € -/- 74.5 miljoen wordt in één keer genomen. In totaal zijn 16 woningen gebouwd (de nu reeds gerealiseerde woningen in Kijk in de Pot). Rapportage Plandiscussie

5 van 39

3.2

Scenario 1

Gekozen wordt om alleen Kijk in de Pot, welke reeds in ontwikkeling is, af te bouwen (180 woningen). Alle overige gebieden in het plangebied worden omgezet in bedrijfsterrein. Het saldo bedraagt € -/- 41.5 miljoen. Bij de ontwikkeling van Kijk in de Pot wordt wel een verandering voorgesteld. De wijk wordt volledig als villawijk ingericht met een klein appartementencomplex nabij het Geertruidaplein als afsluiting van deze woonwijk. Het appartementencomplex aan de Noordzijde van dit deelgebied wordt omgezet in grondgebonden woningen.

Figuur 2: Referentiebeeld vml. Nedalco-terrein (Doesburg, Mulleners & Mulleners)

3.3

Scenario 2

Het betreft hier scenario 1 en de ontwikkeling van het vml. Nedalco-terrein. De resterende gebieden (de Geertruidapolder, Havendijk en Waterschans) worden omgezet tot bedrijventerrein. Voor dit scenario bedraagt het saldo bedraagt € -/- 46.5 miljoen en daarbij zullen 750 huizen gerealiseerd worden. Bij dit scenario wordt ook de Theodorushaven geïntroduceerd als plaats waar de stad en het water elkaar kunnen ontmoeten. Op deze locatie zou dan de bestaande jachthaven uitgebreid moeten worden. De Theodorushaven biedt een open verbinding met het Schelde-Rijn-kanaal en levert via het vml. Nedalco-terrein een mooie historische wandelroute naar de binnenstad. Visueel is er een verbinding tussen het water in de binnenstad en het (lager liggende) water van de Theodorushaven. Een echte vaarverbinding bij deze variant niet mogelijk.

3.4

Scenario 3a

Naast de ontwikkeling Kijk in de Pot en het vml. Nedalco-terrein wordt de Waterschans als woningbouwlocatie ontwikkeld. Bij dit scenario worden 940 woningen gebouwd, met een exploitatiesaldo van € -/- 48 miljoen.

3.5

Scenario 3b

In dit scenario wordt naast de ontwikkeling van Kijk in de Pot en het vml. Nedalco-terrein niet de Waterschans ontwikkeld maar het vml. RMI-terrein. In dat geval worden er 1066 woningen ontwikkeld en bedraagt het saldo € -/- 55.1 miljoen.

Figuur 3: Links alternatief 3a en rechts alternatier 3b. Rapportage Plandiscussie

6 van 39

3.6

Scenario 3c

Bij deze variant worden Waterschans en het vml. RMI-terrein omgezet in bedrijfsterrein. Het deelplan Dijk wordt woningbouw. Het saldo bedraagt € -/- 44.5 miljoen en er worden 1087 woningen ontwikkeld.

3.9

Scenario 4a

Met deze variant worden zowel het RMI-terrein als de Waterschans ontwikkeld tot woningbouw. Er ontstaat een verbinding tussen het vml. Nedalco-terrein en de Waterschans langs het oude havenkanaal. In deze variant worden totaal 1.246 woningen gebouwd en bedraagt het saldo € -/- 56.7 miljoen. Het accent ligt bij dit scenario op het benadrukken van de traditionele verbinding van de stad met de Oosterschelde via het Havenkanaal, alhoewel de echte vaarverbinding via de Theodorushaven loopt.

3.10 Scenario 4b Variant 4b gaat uit van het gebruik van de Waterschans en het deelplan Dijk voor woningbouw. De Geertruidapolder blijft bedrijventerrein, aangezien deze locatie niet rendabel te ontwikkelen is door de hoge saneringskosten en verwervingskosten. Het saldo bedraagt € -/- 46 en er kunnen 1.267 woningen worden ontwikkeld.

Figuur 4: Links alternatief 4a en rechts alternatier 4b.

3.11 Scenario 4c Bij dit scenario worden zowel de Waterschans, als het RMI-terrein als d Dijk voor woningbouw bestemd. De rest van de Geertruidapolder krijgt een bedrijfsbestemming. Het saldo bedraagt € -/- 54.7 miljoen en hierbij worden 1.583 woningen gerealiseerd.

3.12 Scenario 5 Dit is het meest vergaande scenario. Er worden woningen gebouwd in Kijk in de Pot, in Geertruidapolder 2 en 3 en op de Waterschans en in het deelplan Dijk. Dit leidt tot 1.695 woningen en een saldo van € -/- 59.2 miljoen.

Figuur 5: Links alternatief 4c en rechts alternatier 5.


7 van 39

4.

OPINIES, MENINGEN EN SUGGESTIES

Als start van de plandiscussiefase heeft het college van B&W de rapportage planverkenning vastgesteld. De gepresenteerde scenario’s zijn besproken in de commissie Bergse Haven van 22 november 2010. De commissie heeft tijdens de raadsvergadering van 24 februari 2011 een eerste opinie afgegeven. Daarnaast heeft de gemeenteraad tijdens deze vergadering de kaderstelling aangescherpt en vastgesteld. Vervolgens is met de externe belanghebbenden gesproken en gediscussieerd over de plannen. In dit hoofdstuk worden de aangedragen meningen, opinies en ideeën samengevat. De reacties zijn opgenomen in de reactienota in bijlage 1.

4.1

Opinies commissie Bergse Haven

De commissie heeft drie bijeenkomsten gehouden; 22 november 2010 is de planverkenning gepresenteerd aan de gemeenteraad, 24 januari 2011 en 14 februari 2011 is de planpresentatie besproken in de commissie Bergse Haven. Tijdens de laatstgenoemde bijeenkomst is tevens de nieuwe en aangescherpte kaderstelling vastgesteld. Hieronder volgt een samenvatting van wat tijdens deze vergaderingen is besproken (de totale verslagen zijn beschikbaar via het reguliere kanaal). • Twee fracties (SP en BSD) spraken zich expliciet uit tegen verdere ontwikkeling van het plangebied. Zij zijn van mening dat de verliezen nu genomen moeten worden en verdere ontwikkelingen voorlopig moeten worden gestaakt. • D66 pleit ervoor om vooralsnog alleen Kijk in de Pot af te bouwen. Dat komt neer op een voorkeur voor scenario 1. • De fracties van CDA en Groen Links hebben de voorkeur aangegeven voor scenario 2, waarbij Kijk in de Pot en het vml. Nedalco-terrein worden afgebouwd en de Geertruidapolder voorlopig niet verder wordt opgepakt. Dit terrein blijft dan bedrijfsterrein. • De coalitiepartijen (Lijst Linssen, VVD, GBWP en PvdA) spreken hun voorkeur uit voor een integrale benadering van het gehele plangebied. Dit blijkt onder andere uit het door deze partijen ingediende amendement over de uitgangspunten van de kaderstelling waarin het volgende wordt gesteld: Uitgangspunt 2: Het plan Bergse Haven wordt, gezien de omvang, complexiteit en duur van het geheel, gefaseerd ontwikkeld teneinde het totale plan beheersbaar te maken.

Daarbij wordt aangegeven dat de eerste jaren qua woningbouw de focus moet liggen op het vml. Nedalco-terrein en Kijk in de Pot. De definitieve invulling van de woningbouw langs de Binnenschelde zou dan in een tweede fase moeten liggen waarbij voor de start van die tweede fase een expliciet raadsbesluit wordt genomen. De voorlopige invulling wordt dus wel meegenomen in de plannen, maar wordt als extra beslismoment in de toekomst toegevoegd. Ten aanzien van de Waterschans wordt een voorkeur uitgesproken voor een meer recreatieve benadering. • Binnen de gemeenteraad is begrip voor het bezwaar van watersport-belangenbehartigers dat de Theodorushaven bij voorkeur niet gebruikt zou moeten worden als jachthaven. De gemeenteraad heeft echter nog geen standpunt ingenomen ten aanzien van dit issue. • Tevens is in de gemeenteraad veel sympathie voor de door de gedachte van de Stichting Vrienden van de Brabantse Waterlinie om de Waterschans op termijn de contouren te herstellen ten behoeve van de belevingswaarde, waarbij overigens op beperkte schaal passende andere functies (woningbouw, recreatie) niet wordt afgewezen. • Diverse fracties maken zich zorgen over de onderbouwing van de vraag naar woningen en een aantal aannames in de grondexploitatie (bijvoorbeeld de indexering van vrij op naam prijzen en kosten). Het college van Burgemeester en Wethouders heeft daarbij benadrukt dat er in het kader van de definitieve besluitvorming in juni 2011 een aantal verdiepingsstudies zullen worden uitgevoerd (waaronder een marktonderzoek en review op de grondexploitatie). Rapportage Plandiscussie

8 van 39

4.2

Reactie klankbordgroep Kermisexploitanten

De kermisexploitanten willen vooral duidelijkheid; Wat zijn de toekomstmogelijkheden voor deze groep? In hoeverre is de gemeente bereid om de gevolgen van de jarenlange onzekerheid op de een of andere manier te compenseren? Zijn er uitbreidingsmogelijkheden (met name voor jongeren)? Bij voorkeur blijven de kermisexploitanten in de Geertruidapolder. Daar moet dan wel weer snel de mogelijkheid komen om te kunnen investeren (nieuwe loodsen, etc.) en te kunnen verkopen (aan hun kinderen). Uitbreiding van wonen-werken kavels of de komst van een kermisexploitantencentrum naar Amsterdams voorbeeld kan op animo rekenen. Daarbij moet onderzocht worden of de aanwezige uitbreidingsmogelijkheden kan voorzien in de totale behoefte van de kermisexploitanten met betrekking tot wonen-werken kavels. Verder wordt nadrukkelijk gevraagd om aanpak van de openbare ruimte en handhaving van de regels. De voorkeur van de kermisexploitanten gaat uit naar een scenario waarbij Geertruidapolder 2 en 3 niet bebouwd gaan worden (scenario 0, 1, 2,3a, 3c, 4b).

4.3

Reactie klankbordgroep Watersporters

Deze klankbordgroep is met name geïnteresseerd in de inpassing van watersport in het plan. Het gaat daarbij niet alleen om de jachthaven, maar ook om andere watergerelateerde activiteiten (zeeverkenners, windsurfen, kano, etc.) Binnen deze scenario’s wordt naar hun mening dezelfde verkeerde keuze gemaakt; watersport in de Theodorushaven. De combinatie van watersport en beroepssport wordt als ongewenst ervaren. Met de groep is gediscussieerd over mogelijke alternatieven. Meerdere alternatieven zijn besproken, maar rekening houdend met de wens dat het water meer gecombineerd moet worden met de binnenstad ontstond veel enthousiasme voor een variant waarbij het oude Havenkanaal wordt gebruikt als jachthaven. Zeker in combinatie met herontwikkeling van de Waterschans ontstonden allerlei ideeën. Twee deelnemers vroegen aandacht voor door hen ingebrachte varianten. Eén deelnemer wilde in de buurt van de huidige Waterschans een “kop van het hoofd” ontwikkelen ten behoeve van de watersport. De heer Jongejans vroeg opnieuw aandacht voor zijn variant. In deze variant wordt een groot gedeelte van de Binnenschelde gebruikt voor landaanwinning. Bovendien wil hij de Noordlandse dam verleggen en half in de Binnenschelde een nieuwe jachthaven ontwikkelen.

4.4

Reactie klankbordgroep overige belanghebbenden en overige ondernemers Geertruidapolder

Het betreft hier een zeer gevarieerde klankbordgroep. In deze groep hadden zowel algemene belangenbehartigers zitting (IVN, Stichting behoud Brabantse Waterlinie Aandacht voor behoud cultuurhistorie op Waterschans en het vml. Nedalco-terrein waren belangrijke issues. De Waterschans mag wel bebouwing krijgen, maar veel minder dan in de voorgestelde plannen. Recreatieve ideeën (eventueel in combinatie met een jachthaven) kunnen op veel sympathie rekenen.

4.5

Reactie klankbordgroep bewoners Kijk in de Pot

De bewoners van Kijk in de Pot waren zeer positief over de aanpassing van de wijk tot villawijk. Wel maken de bewoners zich zorgen over de komst van de leisure-boulevard en de brandweerkazerne. De bewoners zijn van mening dat deze functies veel verkeer en lawaai zullen aantrekken en dat de lege parkeerplaatsen in de nacht criminaliteit zullen aantrekken.


9 van 39

5. ANALYSE OPINIES, MENINGEN EN SUGGESTIES In dit hoofdstuk worden de reacties samengevat, welke in de klankbordgroepen naar voren zijn gekomen. Tevens wordt daarbij aangegeven wat met die opmerkingen gedaan kan worden.

5.1

Kijk in de Pot

5.1.1 Kijk in de Pot – Noord KIDP- Noord omvat het gebied van Kijk in de Pot waarin nu al woningen zijn opgeleverd. Voor dit gedeelte wordt (net als in de planverkenning) voorgesteld de stadsrand te vervangen door vrije kavels, uitbreiding woonboulevard/ de Zeeland en enkele kleinere appartementengebouwen.

Figuur 6: Kijk in de Pot – Noord inclusief Geertruidaplein

Onder de stadrand zat een behoorlijke grondwaarde. Deze grondwaarde wordt gecompenseerd door er vrije kavels voor in de plaats te brengen, die een hogere prijs kennen en dan de kavels die tot nu toe verkocht zijn. De rechtvaardiging daarvoor is gelegen in de goede verkoopresultaten tot nu toe en het feit dat Kijk in de Pot, nog meer dan in het verleden, een echt villadorp wordt. Het saldo van dit deelplan verandert door deze planaanpassingen niet, terwijl het plan wel veel beter ontwikkelbaar wordt. 5.1.2 Kijk in de Pot – Zuid Kijk in de Pot-Zuid omvat het gebied dat ingesloten is tussen het park, ‘De Zeeland’, Kijk in de Pot-Noord en de Markiezaatsweg. Ten tijde van het oude Masterplan is het gebied voor meerdere functies bestemd. In het gebied is de nieuwe brandweerkazerne gepositioneerd, naast een drietal urban villa’s met 65 dure appartementen. Daarnaast is 16.000 m² apart gehouden voor leisure, waarbij gedacht werd aan onder andere een bioscoop en een entertainmenthal. Deze ontwikkeling is niet gelegen in het plangebied Bergse Haven. Realisatie van luxe appartementen vraagt om een bijpassende omgeving. Een brandweerkazerne en leisure leiden tot een kwalitatief minder hoogwaardig woonmilieu dan dat noodzakelijk is voor een goed ontwikkelbaar plan van dure urban villa’s. Daarom zullen in dit gebied keuzen gemaakt moeten worden: dure appartementen, waarbij het gebied wordt getransformeerd in een kwalitatief hoogwaardig woonmilieu, vergelijkbaar met Kijk in de Pot-Noord of eenvoudiger woningbouw, waarbij het woonmilieu te combineren valt met een locatie voor leisure en een brandweerkazerne.


10 van 39

Figuur 7: Leisure, brandweerkazerne en goedkope appartementen in Kijk in de Pot Zuid

Optie 1 Leisure en brandweerkazerne en goedkope appartementen Als gekozen wordt voor een invulling met leisure, een brandweerkazerne en goedkopere appartementen wordt aangesloten bij het eerder geformuleerde beleid uit de structuurvisie, waarbij een doorgaande boulevard wordt gerealiseerd vanaf het zwembad tot aan ‘De Zeeland’. Er heeft zich recent een nieuwe geïnteresseerde partij gemeld voor deze optie. De altijd voorgestane duidelijke koppeling tussen de binnenstad en de Binnenschelde via de woonboulevard komt niet tot stand door woningbouw op de leisurelocatie te plaatsen. Het wel realiseren van de optie zorgt voor verbinding tussen de binnenstad en de leisure ontwikkeling aan De Boulevard. Het leisurecentrum heeft een extra attractieve waarde voor de stad. Bergen op Zoom krijgt de kans om een extra parel aan de kroon te rijgen als Stad van Stoet en Spel. De geïnteresseerde marktpartij heeft aangegeven dat zo’n 250 nieuwe banen kunnen ontstaan met baangaranties voor onbemiddelbare werklozen in de stad, hetgeen de gemeente een direct financieel voordeel kan opleveren. Het combineren van een bioscoop en een entertainmenthal heeft met name voor de entertainment hal exploitatievoordelen. De locatie voor de leisure kent een lage boekwaarde en is zeer gunstig gelegen en is waarschijnlijk de enige mogelijkheid voor Bergen op Zoom om een dergelijk compleet concept te laten landen. Het vervangen van de urban villa’s door goedkope appartementen betekent dat ten opzichte van de getallen uit de planverkenning het saldo van de grondexploitatie met een bedrag van € 2 miljoen verslechtert. De saldo grondexploitatie sluit voor het scenario Schelde Veste dan niet meer binnen de € 50 miljoen.


11 van 39

Figuur 8: Kijk in de Pot – Zuid als woningbouwlocatie

Optie 2 Leisure en brandweerkazerne verplaatsen Deze optie levert voor de woningbouw stedenbouwkundig een beter plan op. Het gebied wordt een eenheid met Kijk in de Pot-Noord en met de Spaanse Schaeren. De kwaliteit als exclusief woongebied neemt toe en er kunnen aansluitend op het park en Kijk in de Pot-Noord dure woningen (grondgebonden en appartementen) worden gerealiseerd. Het villapark wordt zichtbaar vanaf de Markiezaatsweg. Daarnaast krijgen we een sterkere samenhang tussen het villapark en het stadspark, waardoor ook de route tussen binnenstad en boulevard door het park een attractievere beleving krijgt. De huidige bewoners van Kijk in de Pot hebben een sterke voorkeur voor deze variant. De grond onder het leisurecomplex kan als deze ingebracht wordt in het plangebied leiden tot een verbetering van het saldo. In plaats van € 0,5 miljoen levert de locatie dan netto (na verrekening van alle kosten waaronder levering van vervangende grond voor de brandweerkazerne) € 2.3 miljoen op. De bij dit voorstel behorende grondexploitatie gaat uit van dit scenario en sluit op € 49.7 miljoen negatief. Voor de brandweerkazerne zou een locatie elders langs de Van Konijnenburgweg ook passend zijn. De realisatie van de brandweerkazerne zou gewoon volgens plan in 2013 een feit kunnen zijn. Dit is inmiddels nader onderzocht. Voor het leisurecomplex ligt dit ingewikkelder. Voor de bioscoop is elders in het plangebied een goed alternatief te vinden (bijvoorbeeld op de oude brandweerlocatie bij het Geertruidaplein), maar de combinatie van bioscoop en entertainmenthal valt dan niet te maken. Uitstel van de keuze tussen beide opties tot juni 2011 Het maken van een keuze is een lastige. Stedenbouwkundig is er voor beide opties iets te zeggen. De woningbouwoptie is financieel voordeliger, maar het kiezen voor de woningbouwoptie betekent dat grootschalige leisure niet in de stad gerealiseerd kan worden. Momenteel lopen er diverse onderzoeken en wordt er gestreefd naar verdere planoptimalisatie. Daarom valt pas bij het beschikbaar komen van de definitieve grondexploitatie daadwerkelijk vast te stellen of de leisure-variant leidt tot een tekort op de grondexploitatie van meer dan € 50 miljoen. Bovendien ligt er een eerste voorstel van een marktpartij voor de invulling van de leisure-locatie, maar dat voorstel is nog niet volledig uitgewerkt en schriftelijk gegarandeerd. De periode tot juni kan gebruikt worden om de toezegging scherper te formuleren. Daarom stellen wij u voor de keuze voor de invulling van Kijk in de Pot-Zuid uit te stellen tot juni 2011.


12 van 39

5.2

vml. Nedalco-terrein

De planvorming voor het vml. Nedalco-terrein leverde overwegend positieve reacties op. De aankoop van het vml. Nedalco-terrein is een feit. De plannen zoals gepresenteerd in de planverkenning worden dan ook niet aangepast. Effect op de grondexploitatie 0 miljoen ( NCW 1-1-2010).

Figuur 9: vml. Nedalco-terrein


13 van 39

5.3

Theodorushaven en Oude Havenkanaal

Vanuit de zijde van de watersporters was veel commentaar over de keuze om de verbinding tussen stad en water te laten verlopen via de Theodorushaven. Deze keuze was gemaakt omdat een verbinding via de Geertruidapolder te kostbaar is. Het graven van water in de Geertruidapolder betekent dat er veel gesaneerd moet worden. Het doortrekken van het water naar de binnenstad betekent dat de Van Konijnenbergweg doorsneden moet worden. Dit vraagt een grote investering in een brug en in het omleggen van kabels en leidingen. Daarom is gezocht naar een alternatief. Zoals aangegeven in de rapportage planverkenning vindt momenteel aanvullend onderzoek plaats naar de bodemvervuiling in de Geertruidapolder. Uit het bestuderen van historisch materiaal is gebleken dat het oorspronkelijke Havenkanaal waarschijnlijk grotendeels gedempt is met relatief schoon materiaal. Het ontgraven van het Oude Havenkanaal kent derhalve naar verwachting niet de bodemvervuilings nadelen van het graven in de Geertruidapolder, waardoor het kanaal uitgegraven zou kunnen worden als jachthaven. Bovendien zou de jachtbouwer die nu langs de Havendijk zit heel goed passen in het concept van de jachthaven langs het Oude Havenkanaal. Het gebruik van het Havenkanaal zou bovendien de Waterschans, als historisch vestingwerk aan het havenhoofd, zijn functie weer kunnen terug geven. Rondom het havenkanaal en de Waterschans zouden allerlei interessante plekken kunnen ontstaan voor verenigingen als de zeeverkenners, de watersportvereniging, de kanovereniging, etc. Aan het uiteinde van het havenkanaal moet wel een vloedkering worden aangebracht in de Noordlandse dijk. Ook moeten een aantal pijpleidingen verdiept worden. Het Oude Havenkanaal zou komen te liggen op het peil van het Zoommeer. De investering is daarmee niet afhankelijk van de uitkomst van de zoet/zoutdiscussie. De oplossing is onafhankelijk van het peil van de Binnenschelde. Langs het kanaal zou vanwege de bodemvervuiling niet op een rendabele manier woningbouw kunnen plaatsvinden. Bedrijfswoningen zouden wel een mogelijkheid zijn. Figuur 9: Theodorushaven en Oude Havenkanaal

De aanleg van de jachthaven in het Oude Havenkanaal is vanwege de investeringskosten (o.a. de benodigde faciliteiten) wel duurder dan het oorspronkelijke plan voor de jachthaven in de Theodorushaven. Effect op de grondexploitatie -/- 6.1 miljoen (NCW 1-1-2010).


14 van 39

5.4

Geertruidapolder 1 & 2

Figuur 10: Geertruidapolder 1 en 2 en het Zeelandcomplex

Door het omzetten van Kijk in de Pot-Zuid in woningbouw krijgt het Zeelandcomplex een steeds intiemere sfeer. Dit betekent dat de rand van Geertruidapolder 1 langs zowel de Van Konijnenburgweg als de Markiezaatsweg steeds meer moet gaan passen bij het Zeelandcomplex. In deze strook is het niet de bedoeling dat de gemeente zelf gaat ontwikkelen, maar vooral gaat faciliteren en verleiden. De transformatie moet ontstaan vanuit de markt. Bedrijven moeten via een kostenbijdrageverhaalregeling wel mee gaan betalen. Deze bijdrage zal samen met beschikbare beheergelden en opbrengsten van verkoop van restgronden worden gebruikt om het gebied te upgraden. Voor Geertruidapolder 2 wordt definitief voorgesteld om ook hier de huidige bedrijfsfunctie te handhaven. Dat wil zeggen dat er een bedrijfscategorie 2 met wonen wordt nagestreefd. Ook hiervoor geldt dat er een beperkte upgrade wordt nagestreefd, waarbij het budget bestaat uit de beschikbare beheergelden plus opbrengsten van restgronden. Zowel in Geertruidapolder 1 als Geertruidapolder 2 zal waarschijnlijk op beperkte schaal herverkaveld worden, ten einde een beter ruimtegebruik te bewerkstelligen. Effect op de grondexploitatie 0 miljoen (NCW 1-1-2010).

5.5

Geertruidapolder 3

Geertruidapolder 3 omvat globaal de bedrijfslocaties van kermisexploitanten langs de Calandweg en het vml. RMI-terrein. In de rapportage planverkenning is aangegeven dat dit deelgebied met woningbouw niet rendabel te ontwikkelen viel. Dit heeft enerzijds te maken met de hoge verwervingskosten, anderzijds met de hoge saneringskosten. Een groot aantal fracties liet dan ook bij de opinievorming weten dat woningbouw hier niet voor de hand ligt. Aansluitend aan het concept van het havenkanaal is dan ook het voorstel om de Geertruidapolder 1 als bedrijvenlocatie te ontwikkelen. Hierbij wordt wel gedacht aan een bijzonder concept. Aansluitend op de bestaande kavels van de kermisexploitanten worden nieuwe wonen-werken kavels voor kermisexploitanten gerealiseerd. Deze staan rug aan rug met de bestaande kavels. Voor deze kavels wordt een plan uitgewerkt waarbij een gezamenlijk loodsenconcept wordt ontwikkeld (het zogenaamde Amsterdamse model). Aan de bestaande eigenaren langs de Calandweg wordt gevraagd bij dit concept aan te sluiten, maar dat is niet verplicht. De nog van kracht zijnde Wet voorkeursrecht gemeente (Wvg) kan dan voor deze kavels worden opgeheven.


15 van 39

De weg langs het havenkanaal wordt aangesloten op de Calandweg via een nieuwe verbindingsweg. Langs deze weg ontstaan een aantal nieuwe bedrijfskavels. Op één van deze bedrijfskavels wordt hoogstwaarschijnlijk het nieuwe Ketelhuis van Essent gevestigd, welke moet verdwijnen van het vml. Nedalco-terrein. Verder wordt voorgesteld om de brandweerkazerne te positioneren op het vml. Darvi-terrein. Deze locatie kan relatief snel beschikbaar komen, zeker als nieuwe wonen-werken kavels voor kermisexploitanten beschikbaar komen en/of worden gerealiseerd. De brandweerkazerne ligt dan minder dicht bij woonbebouwing op goedkopere grond. Langs het havenkanaal is een dijk voorzien met daarop en daarin dijkwoningen die als bedrijfswoningen horen bij loodsen die achter de dijk liggen. Hierbij zou vooral sprake moeten zijn van watersportgerelateerde bedrijvigheid, zoals de reeds gevestigde jachtbouwer in het oude industriegebouw “De Holland”. Andere bedrijvigheid met een goed profiel naar de haven is ook welkom. Aan de rand van de gracht van de Waterschans worden ook nog enkele mooie bedrijfskavels gerealiseerd. Horeca op deze locatie is ook welkom. Ten opzichte van de scenario’s in de planverkenning is er hier sprake van een hoogwaardigere invulling. Ondanks de hogere opbrengstwaarde van de kavels is toch sprake van een verslechtering van het saldo op de grondexploitatie. Dit komt met name door de aanwezige bodemvervuiling. Effect op de grondexploitatie -/- 1.8 miljoen nominaal (NCW 1-1-2010).

Figuur 11: Geertruidapolder 3


16 van 39

5.6

Waterschans

In de planverkenning is aangegeven dat er voor de Waterschans een vrije opgave wordt bepleit. Dat wil zeggen dat woningbouw, recreatie, horeca, congresfaciliteiten, leisure of combinaties van functies worden toegestaan, mits de Waterschans en de daarbij behorende grachten worden gerestaureerd. In de plandiscussie is zowel in de politiek als door belanghebbenden op gewezen dat een gebruik van de Waterschans voor woningbouw helemaal niet verkeerd is, maar dat het wel moet blijven passen. Grootschalige woningbouw wordt van de hand gewezen. Dit standpunt wordt overgenomen. Vooralsnog wordt er van uitgegaan dat het beperkte positieve saldo haalbaar blijft. Effect op de grondexploitatie 0 miljoen ( NCW 1-1-2010).

Figuur 12: Waterschans


17 van 39

5.7

Spaensche Scharen

Het deelplan Spaensche Scharen was in de planverkenning een vrij geïsoleerd liggend deelplan. Door het gebruik van het Havenkanaal en het vergroten van Kijk in de Pot-Zuid gaat Spaensche Scharen meer en meer de sluitende schakel in de ketting vormen. De verbinding van de stad via Kijk in de Pot met de Waterschans, terwijl het vml. Nedalco-terrein via het Havenkanaal ook is verbonden met de stad. De Spaensche Scharen vormt de overgang naar het water van de Binnenschelde en is daarmee ook een onderdeel geworden van het ‘rondje Binnenschelde’. Het deelplan is qua ontwerp nog wat aangepast om de rol als verbindingsas zowel langs de Binnenschelde als tussen Kijk in de Pot en Waterschans te accentueren. In de gemeenteraad is door meerdere fracties aangegeven dat de aandacht binnen het plangebied primair zou moeten liggen bij woningbouw op het voormalig Nedalco-terrein en Kijk in de Pot. Er werd getwijfeld aan de behoefte aan de hoeveelheid woningbouw en wordt gevreesd voor concurrentie met andere locaties binnen Bergen op Zoom en de directe omgeving.

Figuur 13: Deelplan Spaensche Scharen

De deelplanexploitatie laat een positief resultaat zien. Het deelplan kent geen boekwaarde en kan daarom zonder veel problemen in de tijd naar achteren worden geplaatst. Voorgesteld wordt het deelplan Dijk wel integraal onderdeel te laten blijven van het plangebied, maar af te spreken dat een apart uitvoeringsbesluit van de gemeenteraad noodzakelijk is alvorens gestart kan worden met de ontwikkeling. Dit uitvoeringsbesluit kan genomen worden zodra de woningbouwgronden in Kijk in de Pot en op het vml.Nedalco-terrein zijn uitgegeven. Op dat moment kan gekozen worden om het deelplan in productie te nemen, maar het is ook mogelijk dat de gemeenteraad besluit het terrein niet te ontwikkelen en een vergroting van het tekort op de grondexploitatie te accepteren. Dit kan samenhangen met de ontwikkeling van de actuele woningbouwbehoefte. Het doortrekken van deelplan Dijk tot aan de dijk om de Waterschans leidt zowel tot extra inkomsten als tot extra uitgaven (het maken van een vaarverbinding tussen gracht van de Waterschans en de Binnenschelde). Effect op de grondexploitatie + 1.8 miljoen (NCW 1-1-2010). Rapportage Plandiscussie

18 van 39

6.

SCHELDE VESTE BERGEN OP ZOOM IN EEN NOTENDOP

In dit hoofdstuk wordt het totale plan nader belicht en wordt stilgestaan bij de verschillende GROTIK-aspecten.

6.1

Samenvatting van de kwaliteiten van het plan

Naar aanleiding van de plandiscussie zijn de contouren ontstaan van een nieuw ontwikkelplan voor het plangebied. De ‘eyecatcher’ van het plan vormt de ontwikkeling van een nieuwe jachthaven op de plaats van het oude Havenkanaal. De historische context wordt benadrukt door de dominante aanwezigheid van de Waterschans, de trotse fortificatie die ook in vroeger tijden de Kop van ’t Hoofd verdedigde. Het gebied van de Waterschans en het Oude Havenkanaal wordt een levendige omgeving waar wonen, recreëren en werken naadloos in elkaar over gaan. Wonen op het oude fort of in een markante bedrijfswoning langs het Oude Havenkanaal. Werken in de horeca of in de watersport of jachtbouw. Recreëren in de haven of op de Waterschans. Zowel als toerist (bijvoorbeeld als passant in de jachthaven vanaf het Schelde-Rijn-kanaal), als recreërende Bergenaar (bij één van de vele watersportverenigingen die zich in het gebied kunnen vestigen of als bezoeker per sloep vanaf de Binnenschelde. De Waterschans wordt de verbindingsschakel tussen het water van de Binnenschelde en het water van het Zoommeer.

Figuur 14: Schets van het nieuwe plan in vogelvlucht

In noordelijke richting vormt het de Nieuwe Vesting op het vml. Nedalco-terrein de logische verbindingsschakel tussen het historische en gezellige havenkanaal (het water) en de bruisende binnenstad. De historiserende bouwstijl past bij deze functie. Enerzijds toch in het rustige gedeelte van de binnenstad gelegen, anderzijds vlak bij het stadse leven.


19 van 39

De Waterschans vormt het scharnier tussen Binnenschelde en Zoommeer. Een uniek trefpunt van verschillende vormen van waterrecreatie maar ook de schakel tussen de boulevard rond de Binnenschelde en de historiserende wereld van Waterschans en Oude Havenkanaal. Het gebouw ‘de Zeeland’ is niet alleen het centrum voor grootschalige detailhandel (meubelboulevard, bouwmarkten, etc.), maar biedt met zijn toekomstige grote supermarkt ook een plaats voor dagelijkse boodschappen. Bij Kijk in de Pot Zuid moet een keuze worden gemaakt tussen doorzetten van de luxe woningbouw van Kijk in de Pot Noord of voor leisure en brandweer gecombineerd met goedkopere woningbouw. De Geertruidapolder blijft bedrijventerrein, maar gaat zich te zijner tijd vormen naar de nieuwe omgeving. Het vormt niet langer de verwaarloosde rand van de stad, maar een binnenstedelijk bedrijventerrein. De omgeving laat het gebied langzaam transformeren. Langs de Van Konijnenbergweg en Markiezaatsweg zal het gestimuleerd worden dat particulier initiatief er toe leidt dat er meer wordt aangesloten op de ontwikkelingen bij ‘de Zeeland’. Hierbij kan gedacht worden aan het upgraden van de reeds aanwezige winkelvoorzieningen, maar ook aan de komst van groothandelsbedrijven. Langs het Oude Havenkanaal wordt juist de komst van watersportgerelateerde bedrijvigheid gestimuleerd. Meer naar binnen op het terrein zal door middel van herverkaveling en gronduitgifte nieuwe ruimte worden geboden voor de vestiging van Kermisexploitanten. De rol van Spaensche Scharen als verbindingszone tussen de Boulevard, Kijk in de Pot en de Waterschans is verstrekt. Op de Waterschans wordt met minder woningen gerekend en in Kijk in de Pot Zuid en de Dijk met meer woningen. Ook zullen er in de Geertruidapolder wat bedrijfswoningen worden bijgebouwd. Per saldo zullen er ca. 1.335 woningen worden gerealiseerd.

6.2

Tijdsplanning

Bij de presentatie van de rapportage planverkenning is aangegeven dat een belangrijk middel om de risico’s voor de gemeente te beperken is differentiatie in het programma. Als uitsluitend woningen zouden worden ontwikkeld dan bepaalt de afzet in de markt het tempo van ontwikkelen. Dat leidt al snel tot vertragingen. Gezien de grote voorinvesteringen heeft dit snel een negatief effect op de grondexploitatie. Daarom is ervoor gekozen om in vier gebieden parallel te ontwikkelen. In Kijk in de Pot worden vrije kavels verkocht met een beperkt aantal luxe appartementen in een rustig tempo en op het vml. Nedalco-terrein stadswoningen (rijwoningen, appartementen). Op Geertruidapolder 3 wordt bedrijventerrein uitgegeven en op de Waterschans is er een voorkeur voor recreatie, congresfaciliteit of leisure met slechts een beperkt aantal hele bijzondere woningen. De parallelle ontwikkeling leidt onderling niet tot concurrentie, maar kent ook een productenrange die niet voorkomt in de regio. Het bijzondere karakter moet ook verleidelijk zijn voor mensen uit de zuidelijke Randstad. Dit laatste blijkt nu al bij de belangstelling voor de vrije kavels in Kijk in de Pot. Ook de revitalisering van Geertruidapolder 1 en 2 kan parallel verlopen. Het parallel trekken van de diverse deelplannen betekent dat per deelgebied meer tijd is om het te realiseren (ze liggen iets achter maar naast elkaar in de tijd). De planning staat niet constant onder druk. Bovendien betekend niet ontwikkelen van het voormalig RMI-terrein op korte termijn dat de rentelasten oplopen, vanwege de hoge boekwaarde. De gronduitgifte in Kijk in de Pot is reeds gestart en wordt in 2011 voortgezet tot ca. 2016. De gronduitgifte in het gebied Geertruidapolder 3 (RMI-terrein) moet starten in 2012 en moet doorlopen tot 2015. De jachthaven zou operationeel moeten zijn in 2016-2017, evenals de Waterschans. De gronduitgifte op het vml. Nedalco-terrein kan eind 2013 starten en duren tot 2019. Omstreeks 2017 zal nadere besluitvorming worden gevraagd voor deelplan Dijk. Revitalisering voor Geertruidapolder 1 en 2 is voorzien in 2014, waarbij het nog steeds de bedoeling is om het gehele project in 2023 af te ronden Het deelplan Spaensche Scharen (deelplan Dijk) wordt nadrukkelijk wel naar achteren geschoven. De gemeenteraad zal een apart uitvoeringsbesluit moeten nemen. Op dat moment kan bij de besluitvorming de actuele stand van de woningmarkt worden meegenomen.


20 van 39

6.3

Financiën

Bij de bespreking van de deelplannen is reeds aandacht besteed aan de verschillen met de planverkenning. Het scenario Schelde Veste (uitgaande van woningbouw in Kijk in de Pot-Zuid) leidt tot een netto exploitatieresultaat van € -/- 49.7 miljoen. Hieronder worden de effecten nog eens op een rij gezet. KIDP Nedalco Dijk Waterschans Geertruidapolder 1&2 Haven Geertruidapolder 3 Saldo NCW

€ 14.8 miljoen € -/- 55.9 miljoen € 7.2 miljoen € 0.5 miljoen € 0 miljoen € -/- 10.0 miljoen € -/- 6.3 miljoen € -/- 49.7 miljoen

Figuur 11: Het saldo van scenario Schelde Veste Bergen op Zoom

In de planverkenning werd per scenario de netto contante waarde per 1 januari 2010 weergegeven. Teneinde de hier beschreven variant goed vergelijkbaar te maken is ook hiervan de netto contante waarde per 1 januari 2010 berekend. Gelet op de kaderstelling door van de raad en de juridische procedures waarin de gemeente verwikkeld is met de marktpartijen AM en Amvest over hun bijdrage aan de tekorten op Bergse Haven, achten wij een tekort op de grondexploitatie van Schelde Veste van maximaal € 50 miljoen verantwoord. Uiteraard blijft het streven om waar mogelijk dit tekort terug te dringen, maar een kwalitatief verantwoorde invulling zal leiden tot een tekort. Wij zijn daarbij van mening dat het voorliggende scenario ook veel oplevert de stad. De nieuwe jachthaven in het historische Havenkanaal en de herontwikkeling van de Waterschans vormen een recreatieve aanwinst voor de stad. Bovendien voorziet het in mogelijkheden om diverse verenigingen opnieuw te huisvesten. De historische Waterschans wordt hersteld. De nieuwe woonwijken Nieuwe Vesting, Kijk in de Pot en Spaensche Scharen zijn sterk onderscheidend in de wijde omgeving, hetgeen de aantrekkelijkheid van Bergen op Zoom als vestigingsplaats versterkt. Tot slot biedt deze ontwikkeling ook de mogelijkheid voor het realiseren van een voorziening voor kermisexploitanten. Een voorziening waar reeds lang om is gevraagd. In de komende periode worden de resultaten van diverse onderzoeken bekend (marktonderzoek, onderzoek bodemsanering, review grondexploitatie, etc.). Hierbij moet rekening gehouden worden dat op basis van de resultaten en de verwerking daarvan aanpassingen in het saldo van de grondexploitatie kunnen plaatsvinden. Ook moeten nog nadere afspraken worden gemaakt over de aannamen voor de rentevoet, de afdracht bovenwijkse voorzieningen, etc.. Hierover zal duidelijkheid zijn bij het vaststellen van de grondexploitatie in juni. Voor de dekking van het tekort zullen voorstellen gedaan worden in het Beleidskader 2012.

6.4

Informatie, communicatie en marketing

Dit plan is een complex plan. Het wordt gebouwd in een kwetsbare omgeving, te midden van inwoners van het gebied. Het is ook een plan met een groot financieel tekort. Er moet alles aan gedaan worden om het tekort zo veel als mogelijk terug te dringen. Alhoewel de woningproductie via de woonvisie is afgestemd op de regionale behoefte leent dit plan zich er voor om een bovenregionaal publiek aan te spreken. De komst van inwoners van buiten vergroot de potentiële afzetmarkt van de producten en verkleint daarmee het risico van tegenvallende verkopen. Om de bovenregionale markt aan te spreken zal worden ingezet op gebiedsmarketing. Hierbij wordt samengewerkt met citymarketing (afdeling ECE van de gemeente). Citymarketing is ook reeds intensief betrokken bij het verzinnen van een nieuwe naam voor het gebied. Naast marketing heeft de gemeente echter ook een objectieve communicatie taak. De bestaande inwoners van het gebied, belanghebbenden en de raad moeten adequaat en transparant worden geïnformeerd. Bij de definitieve besluitvorming zal dan ook een communicatieplan worden overlegd.


21 van 39


22 van 39

6.5

Risicoparagraaf

Conform de planning van het plan van aanpak is nog geen uitgebreide risicoanalyse uitgevoerd, omdat voor deze risicoanalyse de huidige berekening nog niet gedetailleerd genoeg is. Bij de definitieve besluitvorming in juni 2011 is wel een gedetailleerde grondexploitatie beschikbaar met een bijbehorende kwantitatieve risicoanalyse. Ten einde het risico dat de uitkomst van de grondexploitatie in negatieve zin zal afwijken van de besluitvorming in juni 2011 zijn nu reeds de volgende risicobeheersingmaatregelen opgestart: •

Het principe van rekenen en tekenen wordt gehanteerd. De ruimtebehoefte (woningen, maar ook parkeren, groen- en speelvoorzieningen) wordt nauwkeurig uitgetekend zodat berekende aantallen woningen ook daadwerkelijk kunnen worden gerealiseerd. Er wordt dus een maatvoeringscheck uitgevoerd.

•

De producten in de diverse deelplannen zijn gedifferentieerd (verschillende soorten woningen in Kijk in de Pot en het vml. Nedalco-terrein, bedrijventerrein met bedrijfswoning in Geertruidapolder 3 en recreatie/leisure op de Waterschans). Daardoor kan gelijktijdig op meerdere plaatsen worden gestart, waardoor meer doorlooptijd per deelplan wordt gecreëerd.

•

Binnen een deelplan zal in clusters van 50 tot maximaal 75 woningen grond worden uitgegeven. Daarmee is het risico voor marktpartijen te overzien en daarmee ook te aanvaarden. Uitgifte gebeurt dus in kleine clusters.

•

Er zal een uitgebreide kwantitatieve risicoanalyse worden opgezet. Gesignaleerde risicopunten worden momenteel in specifieke onderzoeken onderzocht (marktonderzoek, bodemsanering, verkeer, etc.).

•

Over het project zal periodiek worden gerapporteerd. De rapportages zullen vanaf de realisatiefase (dus na de besluitvorming in juni 2011) steeds voorzien zijn van een review-verklaring van een onafhankelijke projectcontroller.

•

De grondwaardeberekeningen worden mede opgesteld met een externe projectontwikkelingsdeskundige. Zij worden gecontroleerd met een residuele grondwaardeberekening, maar bij het afsluiten van contracten wordt afgesproken dat er slechts verrekening via een grondquote-systematiek mogelijk is en niet via residuele verrekening. Dit wordt vastgelegd in de AO-afspraken van het project.


23 van 39

7.

HET VERDERE PROCES

In dit hoofdstuk wordt het verdere proces met betrekking tot de besluitvorming geschetst.

7.1

Welke besluitvorming wordt van de gemeenteraad gevraagd?

Van de gemeenteraad wordt gevraagd de contouren vast te stellen van het uit te werken plan (de zogenaamde scenariokeuze). In dit rapport is het schetsontwerp met een voorlopig saldo van de grondexploitatie voorgelegd. De gemeenteraad kan aangeven om bepaalde plandelen wel/of niet mee te nemen in de planvorming. Ook kunnen extra eisen aan de uitwerking worden gesteld. De gemeenteraad geeft nog geen akkoord op de grondexploitatie, de planning en de risicoanalyse. De komende maanden worden deze documenten verder verfijnd onder andere met de uitkomsten van nadere onderzoeken. Ook voor de invulling van het deelgebied Kijk in de Pot-Zuid wordt pas besluitvorming gevraagd in juni 2011.

7.2

Hoe zit het verdere proces in elkaar?

Eind april 2011 wordt van de gemeenteraad een uitspraak gevraagd over de scenariokeuze. Begin juni 2011 doet het college van Burgemeester en Wethouders een definitief uitgewerkt voorstel voor de uitwerking van het plangebied bestaande uit een ontwikkelplan, een projectvoorstel (grondexploitatie, planning, risico-analyse), een communicatieplan en een organisatieplan. Besluitvorming is voorzien voor eind juni 2010.


24 van 39

8.

BIJLAGEN


25 van 39

8.1

Reactienota klankbordgroepen PRESENTATIE RAPPORTAGE PLANVERKENNING KLANKBORDGROEP 1

Datum: 28 februari 2011 Tijd: 15:00 – 18:00u Vraag 1 (mevr. Janvier-van Griensven en dhr. Janvier, Calandweg 30-32, 4612 TG, Bergen op Zoom): Op vergadering/bijeenkomst 28 februari 2011 is gesproken door dhr. B. Melles over eventueel loodsen en terreinen aan de achterzijde van de Calandweg (vml. RMI-terrein), naar Amsterdams voorbeeld. Indien wij kunnen blijven wonen waar wij nu zitten kunnen wij ons in eerste instantie wel vinden in deze. Echter pas nadat wij weten hoe en of wat in deze gaan wij hierin een beslissing nemen. Ondergetekende wil u verder nog wijzen op het feit dat wij op een hoekperceel wonen plus dat wij ook nog een zeer weids uitzicht over het water en omliggende hebben. En dat willen wij graag behouden! Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Wij nemen dit voor kennisgeving aan. Vraag 2 (mevr./dhr. Haperen, Calandweg 30, 4612 PG, Bergen op Zoom): Op bijeenkomst van 28 februari 2011 is gesproken over eventuele loodsen en terreinen aan de achterzijde van Calandweg (vml. RMI-terrein) naar Amsterdams voorbeeld. Indien wij kunnen blijven waar wij wonen kunnen wij ons in eerste aanleg wel vinden in deze, echter pas nadat weten hoe en of wat gaan wij hierin een beslissing nemen. Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Wij nemen dit voor kennisgeving aan. Vraag 3 (P. Zaal, ZaalHeerschop Advies, Zaanweg 67c, 1521 DM, Wormerveer): Waar is de verantwoordelijke wethouder Linssen? Vraag 3a (B. van Hooydonk, Burgemeester Stullemeijerln. 123, 4611 EJ, Bergen op Zoom): Waarom komt Ton Linssen niet naar de bijeenkomst? Vraag 3c (anoniem, Postbus 331, 4600 AH, Bergen op Zoom) Waarom is de verantwoordelijke wethouder niet aanwezig? Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Voor deze projectfase is ervoor gekozen om de bijeenkomsten met de klankbordgroepen ambtelijk in te steken. Dit is gedaan om te voorkomen dat collegeleden publiekelijk in debat gaan over de voorgestelde scenario’s voordat er een collegestandpunt over de scenario’s bekend is. Vraag 4 (P. Zaal, ZaalHeerschop Advies, Zaanweg 67c, 1521 DM, Wormerveer): Hoe gaat het met de bouwvergunningen? Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Als een aanvraag van een omgevingsvergunning voldoet aan het huidige bestemmingsplan dan zal de vergunning verleend worden. In het geval van de Geertruidapolder is er een globaal bestemmingsplan vastgesteld. Er zal nog een uitwerkingsplan moeten volgen. Deze procedure was opgestart, maar door de ontstane situatie met de GEM Bergse Haven zijn deze activiteiten stopgezet. Inmiddels heeft de gemeenteraad met betrekking tot een gedeelte van de Geertruidapolder besloten om een nieuw bestemmingsplan op te stellen, waarin de vroegere bestemming en functies worden teruggebracht. Deze procedure is reeds gestart, maar kan pas worden afgerond als duidelijkheid is over de te treffen geluidsmaatregelen langs het Havenkanaal. Dit laatste is afhankelijk van de keuze voor de invulling van de Geertruidapolder 3. Vraag 5 (P. Zaal, ZaalHeerschop Advies, Zaanweg 67c, 1521 DM, Wormerveer): Status huidig bestemmingsplan? Status nieuwe bestemmingsplan? Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Zie vraag 4. Vraag 6 (P. Zaal, ZaalHeerschop Advies, Zaanweg 67c, 1521 DM, Wormerveer): Tijdspad vergunningen e.d. bestaande terreinen Geertruidapolder 1 en 2? Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Zie vraag 4.


26 van 39

Vraag 7 (P. Zaal, ZaalHeerschop Advies, Zaanweg 67c, 1521 DM, Wormerveer): Hoe gaat het met de schadevergoedingen? Vraag 7a (dhr./mevr. Reemer): Wie gaat nu de adviseurs betalen? Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Tijdens de klankbordgroepen is aangegeven dat wij hieromtrent uiterlijk in juni 2011 uw nader zouden informeren. Alle eigenaren/rechthebbende zijn met het intrekken van de wet voorkeursrecht gemeente (Wvg) geïnformeerd over de reeds gemaakte advieskosten. Deze richtlijn wordt ook gehanteerd bij de eigenaren/rechthebbende waarbij de Wvg nog van toepassing is. Deze richtlijn houdt het volgende in; In bepaalde gevallen waren de onderhandelingen in het kader van de verwervingen al zover gevorderd dat wij hebben besloten dat de gemaakte advieskosten in kader van deze verwervingen voor vergoeding in aanmerking kunnen komen. Wij gaan pas over tot schadevergoeding wanneer de belanghebbende (c.q. grondeigenaar) kosten heeft gemaakt nadat wij het initiatief hebben genomen om in onderhandeling te treden over de aankoop van de gronden. Deze kosten moeten hiermee een directe relatie hebben en bij de belanghebbende dient de verwachting te zijn gewekt dat deze kosten zouden worden vergoed. Voorwaarde om in aanmerking te komen voor vergoeding is dat u een overeenkomst ondertekent waarin u aangeeft af te zien van verdere schadeclaims. Bij behandeling van de aanvragen om vergoeding zal sprake zijn maatwerk. U kunt uw kostenoverzicht schriftelijk en onderbouwd richten aan: Gemeente Bergen op Zoom, t.a.v. mevrouw T. de Vries, postbus 35,4600 AA Bergen op Zoom. Bij behandeling van de aanvragen om vergoeding zal sprake zijn maatwerk. Vraag 8 (anoniem, Postbus 331, 4600 AH, Bergen op Zoom): Wat is het nut van deze vergadering? We hebben dit traject al reeds doorlopen, dus hoe vaak en hoe lang nog? Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Wij realiseren ons dat met name de kermisexploitanten en de overige ondernemers in de Geertruidapolder al zeer lang in onzekerheid verkeren over de toekomst van hun gebied. Wij hebben inmiddels met de gemeenteraad een helder stappenplan afgesproken om te komen tot besluitvorming over het totale plangebied. Dit betekent dat 28 april 2011 besluitvorming aan de gemeenteraad wordt voorgelegd inzake het te kiezen ontwikkelscenario en eind juni 2011 definitieve besluitvorming plaats dient te vinden over het uitgewerkte ontwikkelplan. Wij realiseren ons dat wij nogmaals geduld van u vragen, maar nieuwe besluitvorming vraagt om zorgvuldigheid. Wij wilde u niet in onwetendheid houden tot juni 2011, maar juist u informeren en betrekken bij het besluitvormingsproces. Vraag 9 (anoniem, Postbus 331, 4600 AH, Bergen op Zoom): Wat heeft de GEM aan gemeenschapsgeld gekost? Waarom dan zo moeilijk doen, wat betreft de financiën t.a.v. de verplaatsing van de exploitanten? Antwoord college Burgemeester & Wethouders: De kosten van het oude plan Bergse Haven en de afwikkeling van het de GEM Bergse Haven zijn nog niet bekend. Dit staat volledig los van het in overweging nemen van schadevergoeding aan derden. Wij zullen schade aanvragen en behandelen conform het beleid, zoals geformuleerd onder vraag …. Vraag 10 (anoniem/tijdens klankbordgroep gesteld): Het masterplan “Bergse Haven” kost veel geld!! Heeft u enig idee wat uw plannen tot dusver de kermisexploitanten hebben gekost ? Zowel financieel als emotioneel. Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Wij begrijpen uw frustratie. Daarom is deze bijeenkomst georganiseerd, wordt u tussentijds geïnformeerd en hanteert de projectgroep een strakke planning. Vraag 11(anoniem/tijdens klankbordgroep gesteld): Wat gaat er gebeuren met de bewoners van het “Darvi-terrein”? Loze kreten en woorden, maar “zeer” weinig daden. Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Voor het Darvi-terrein geldt een ontheffing van het bestemmingsplan tot februari 2013. Wij zijn voornemens om oplossingen te bieden binnen het plangebied (Geertruidapolder) en eventueel buiten het gebied.


27 van 39

Vraag 12 (anoniem/tijdens klankbordgroep gesteld): Zit in elke begroting ook het uitkopen van de kermisexploitanten? Zo ja welk bedrag hebben jullie dan berekend? Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Bij de varianten waarbij percelen nog verworven dienen te worden is rekening gehouden met verwervingskosten. Deze kosten zijn gebaseerd op bestaande gegevens van bestaande taxaties en/of aanvullende schadevergoedingen conform de Wet voorkeursrecht gemeente en onteigeningswet. Vraag 13 (anoniem/tijdens klankbordgroep gesteld): Wanneer gaat daadwerkelijk de Wvg van ons bezit af, zodat we een bouwvergunning kunnen aanvragen? De heer Linssen heeft dit in maart 2010 al aan ons toegezegd. Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Hierbij verwijzen wij naar de planning, waarbij in juni 2011 de gemeenteraad gevraagd wordt om te besluiten over het ontwikkelplan en bijbehorende exploitatie. Als duidelijk wordt dat percelen niet verworven hoeven te worden zal de Wvg uiteraard ingetrokken worden. Vraag 14 (A.R.J. Leenders, Calandweg 71, 4612 PS, Bergen op Zoom) Wat gebeurd er met de huidige infrastructuur? Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Op dit moment wordt bekeken wat de (on)mogelijkheden zijn met betrekking tot revitalisatievan de Geertruidapolder. Het kan zo zijn dat de infrastructuur aangepast en verbeterd zal worden. Tevens moet gedacht worden aan verbetering van de openbare ruimte en eventueel vervanging van het riool. Vraag 15 (A.R.J. Leenders, Calandweg 71, 4612 PS, Bergen op Zoom) Bomen die in de weg staan voor de inrit! Kan die weg? Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Een medewerker van onze afdeling Projecten zal contact met u opnemen om de situatie ter plaatste te beoordelen. Vraag 16 (F. Vale, Calandweg 7, 4612 PG, Bergen op Zoom): Iedere gemeente heeft van het kabinet de opdracht gekregen om te bezuinigen! Hier worden miljoenenverliezende projecten voorgeschoteld! Is deze discussie dan wel relevant? Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Zoals aangegeven tijdens de klankbordgroep betekend dat niets doen (variant 0) het grootste verlies zal geven. Bekeken moet worden hoe dit verlies zoveel mogelijk beperkt kan worden. Bij de definitieve besluitvorming in juni 2011 zal ook de dekking van het project worden meegenomen. Vraag 17 (F. Vale, Calandweg 7, 4612 PG, Bergen op Zoom): Is er een definitieve beslissing na juli 2011?? Zodat exploitanten eindelijk duidelijkheid krijgen over hun situatie. Bedrijfsuitbreiding wordt nu al jaren op deze manier verhinderd. Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Er wordt nu reeds gewerkt aan een nieuw bestemmingsplan voor een gedeelte van de Geertruidapolder. Om dit af te kunnen maken is duidelijkheid benodigd over het te kiezen scenario, waarvan besluitvorming is voorzien voor eind april 2011. Daarna zal de bestemmingsplanprocedure zo spoedig mogelijk worden afgerond. Na verwachting is deze procedure eind 2011 afgerond, waarna omgevingsvergunningen kunnen worden verleend. Vraag 18 (anoniem/tijdens klankbordgroep gesteld): Mag er worden gebouwd in Geertruidapolder 1? Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Zie vraag 4. Vraag 19 (anoniem/tijdens klankbordgroep gesteld): Hoe wordt er met schades omgegaan? Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Zie vraag 7. Vraag 20 (gesteld door de projectgroep tijdens de klankbordgroep): Wie willen een verzamelgebouw? Dhr. Cupido van de SBBG geeft aan dat het om ongeveer 26 exploitanten gaat.


28 van 39

Vraag 21 (anoniem/tijdens klankbordgroep gesteld): In maart 2010 heeft wethouder Linssen toegezegd dat in juni duidelijkheid zou komen. Inmiddels zijn we een jaar verder, het vertrouwen is kwijt. Wanneer is het nieuwe bestemmingsplan gereed? Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Zie vraag 17. Vraag 22 (anoniem/tijdens klankbordgroep gesteld): Er is veel rotzooi in de omgeving, veroorzaakt door personen die er niet wonen, kan dit al worden aangepakt? Antwoord college Burgemeester & Wethouders: De vervuiling in het plangebied staat los van de eventuele toekomstige (her)ontwikkeling. Dhr. Melles heeft tijdens de klankbordgroep toegezegd om dit intern bij de gemeente aan de orde te stellen. De openbare ruimte kan pas aangepakt worden na besluitvorming gemeenteraad. Vraag 23 (anoniem/tijdens klankbordgroep gesteld): Door wie wordt de grond aangekocht? Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Als besloten wordt dat er nog gronden benodigd zijn, dan zal de gemeente de contractspartij zijn. Vraag 24 (anoniem/tijdens klankbordgroep gesteld): Waar gaan wij heen als we weg moeten? Dit moet ook worden meegenomen met de planvorming. Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Zowel binnen het gebied Geertruidapolder als op andere locaties worden mogelijkheden gecreëerd. Er worden een aantal locaties ontwikkeld. Vraag 25 (anoniem/tijdens klankbordgroep gesteld): Krijgen we alle antwoorden op papier? Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Alle vragen worden beantwoord via een reactienota en vervolgens door het college van Burgemeester en wethouders geaccordeerd, waarna de stukken openbaar zijn. Opmerking 1 (dhr. Cupido van SBBG): Dhr. Cupido geeft aan dat het verhaal van dhr. Melles veel te positief is en dat het voor de gemeente helemaal niet rooskleurig is. Hij geeft ook aan dat het beste optie is dat het gebied bestemd moet blijven voor bedrijvigheid. De insteek van de stichting is dat de terreinen aan de Calandweg naar de achterzijde uitgebouwd gaan worden. De Waterschans kan ontwikkeld worden in de toeristische sfeer. Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Wij nemen dit voor kennisgeving aan. Idee 2: (dhr. Otto) De Calandweg vrijhouden van geparkeerde obstakels, zoals ook het tijdelijk parkeren van voertuigen van kermisexploitanten. Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Wij nemen deze opmerking mee bij de uitwerking van de revitalisering van het gebied. Idee 3: (anoniem/tijdens klankbordgroep gesteld): Een drempel bij Calandweg 37-39, liefst zo hoog mogelijk. Wij wonen in een woonwijk en niet op een industrieterrein! Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Wij zullen dit bezien bij de uitwerking van de revitalisering van het gebied. Idee 4 (anoniem/tijdens klankbordgroep gesteld): Graag zo laten als het is. Voor de kermisexploitanten verbetering brengen, zoals de afgebrande loods weer herbouwen (toezeggingen Ton Linssen) en de Kermisexploitanten aan de Calandweg en Dr. Ir. van Veenweg laten wonen en met rust laten. Ook de bewoners/exploitanten aan de Havendijk laten wonen. Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Voor de Geetruidapolder worden momenteel diverse scenario’s onderzocht, zoals ook gepresenteerd tijdens de klankbordgroep. In een aantal scenario’s is het mogelijk om de huisvesting van de kermisexploitanten in het gebied in stand te laten of zelfs te verbeteren. Tevens worden uitbreidingsmogelijkheden bekeken. Hierover kunnen echter nog geen uitspraken over gedaan worden, voordat de gemeenteraad een keuze heeft gemaakt voor een ontwikkelscenario voor dit gebied.


29 van 39

Idee 5 (anoniem/tijdens klankbordgroep gesteld): Oud burgemeester P. v.d. Velden is naar Breda vertrokken die ook het plan Bergse Haven zat. Heel gewoon het plan van tafel vegen!! Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Wij nemen dit voor kennisgeving aan. Idee 6 (anoniem/tijdens klankbordgroep gesteld): Betreffende Geertruidapolder 3; Indien hier woningbouw komt en Geertruidapolder 1 en 2 industrieterrein blijft komt dan ook de strook waar de kermisexploitanten aan de Calandweg zitten in plan 3? Afgelopen zomer op het stadhuis met een aantal kermisexploitanten een gesprek gehad met weth. Linssen en hem ons plan kenbaar gemaakt op de percelen Calandweg 16 t/m Calandweg 24 (een gezamenlijke loods). Hij vond dit een goed plan en stelde voor alvast een bouwtekening in te dienen zodat dit zo snel mogelijk verwezenlijkt kon worden, omdat volgens zijn inzicht wij zeker konden blijven zitten. Nu blijkt dat wij net onder Geertruidapolder 3 vallen en is alles van de baan. Probeer dit gedeelte gewoon bij Geertruidapolder 2 te voegen. Is eigenlijk maar een kleine strook in het geheel, want wij willen na al die jaren eindelijk eens zekerheid. Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Of deze wens kan worden ingewilligd is afhankelijk van het te kiezen scenario. PRESENTATIE RAPPORTAGE PLANVERKENNING KLANKBORDGROEP 2 Datum: 28 februari 2011 Tijd: 19:30 – 21:30u Vraag 1 (dhr. Jongejan, Lindebaan 4a, 4611 LX, Bergen op Zoom): Plan wat ingediend is verder uitwerken. Veel voordelen, kostenraming, opbrengst bouwgrond. Antwoord college Burgemeester & Wethouders Het door dhr. Jongejan ingediende plan komt er op neer dat er in het Noordwesten van de Binnenschelde de Noordlandse Dam wordt doorgestoken en direct achter de dijk een nieuwe jachthaven wordt aangelegd. Daarnaast wordt er ca. 120.000m² land aangewonnen door een aanzienlijk deel van de noordzijde van de Binnenschelde droog te leggen. Daarbij blijft er rondom de Waterschans een kleine strook water over. Voor de Geertruidapolder wordt voorgesteld om het bedrijfsterrein te laten blijven, waarbij bedrijfswoningen zijn toegestaan. Nedalco en Kijk in de Pot worden op een vergelijkbare wijze ontwikkeld als in de scenario’s uit de planverkenning.


30 van 39

Wij zijn van mening dat de Binnenschelde als waterpartij qua belevingswaarde een grote kwaliteit heeft. De vrij liggende Waterschans ligt aan de rand van dit grote water. In de plannen van Jongejans verdwijnt juist een groot gedeelte van het water rond de Waterschans. Wij hopen juist dat in de toekomst de Noordlandse dam volledig verdwijnt en de waterpartij een nog grootser karakter krijgt. Qua positionering van de jachthaven zijn wij voorstander van dat de jachthaven dichter bij de binnenstad komt te liggen, zodat de verbinding van de binnenstad met het maritieme milieu wordt versterkt. De visie op het handhaven van de Geertruidapolder als bedrijvenlocatie waar ook bedrijfswoningen worden toegestaan ondersteunen wij. Het plan als geheel wijzen wij echter af. Wij hebben het plan is globaal doorgerekend en het opspuiten van een gedeelte van de Binnenschelde verslechterd de exploitatie met een bedrag van ca. €12 miljoen. Oorzaak is met name de kosten van het verplaatsen van de aanwezige kabels en leidingen in combinatie met de waterkerende werkzaamheden. Opmerkingen (anoniem/tijdens klankbordgroep gesteld): 1. Praat met ons; 2. De positionering van de brandweergarage is een voorbeeld van ondoordacht handelen. Een brandweerkazerne moet gepositioneerd worden op goedkopere grond, die elders in de Geertruidapolder in ruime mate voorhanden is. Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Wij nemen dit voor kennisgeving aan.


31 van 39

PRESENTATIE RAPPORTAGE PLANVERKENNING KLANKBORDGROEP 3 Datum: 1 maart 2011 Tijd: 15:00 – 18:00u Vraag 1 (Vereniging Binnenstad, dhr. P.L.A. Aertssen, Dubbelstraat 26, 4611 GR, Bergen op Zoom): Zijn er actuele bevolkingsprognoses en is er een vastgesteld meerjaren (30) woonvisie? Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Er is net een geactualiseerde woonvisie aan de gemeenteraad aangeboden. Daarin wordt rekening gehouden met ca. 1.300 woningen in dit plangebied. Deze 1.300 woningen passen binnen de regionale woningbehoefte tot 2030. Bij deze woningbehoefte hoort een bevolkingsprognose die eerst nog oploopt en in de loop van de tijd stabiliseert en daarna misschien iets krimpt. Deze woningbehoefte is onderzocht. Indien meer of minder woningen in het plangebied worden gerealiseerd dan heeft dat consequenties voor andere locaties. In het kader van het opstellen van het ontwikkelplan wordt er aanvullend marktonderzoek uitgevoerd specifiek voor dit plan. Vraag 2 (anoniem/tijdens klankbordgroep gesteld): Wat wordt/is de rol van de corporatie? Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Op dit moment heeft de gemeente Bergen op Zoom een relatief hoog percentage aan sociale woningbouw. In het aanpalende deel van het Havenkwartier bevindt zich ook de nodige sociale woningbouw. Reden waarom het percentage sociale woningbouw in het plangebied laag kan zijn (ca. 6 %). Dit is ook noodzakelijk ten einde het deficit zoveel mogelijk te beperken. Vraag 3 (anoniem/tijdens klankbordgroep gesteld): Wat doet de gemeente aan de verbetering waterkwaliteit? Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Op het vml. Nedalcoterrein wordt het regenwater afgekoppeld en opgevangen in de nieuwe waterpartijen. Deze nieuwe waterpartijen wateren af op de Theodorushaven. Ook langs de Binnenschelde zal zoveel mogelijk worden afgekoppeld. Vraag 4 (anoniem/tijdens klankbordgroep gesteld): Is de toekomstvisie nog steeds het vertrekpunt? Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Ja. Vraag 5 (anoniem/tijdens klankbordgroep gesteld): Eind jaren ’90 is een jachthavenplan van Arcadis ontwikkeld geprojecteerd rondom de Waterschans. Met veel partijen is besproken. Is dit een goed alternatief? Ontwikkelen samen met Cultuur Historie. Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Wij vinden het een interessant alternatief. Dit idee is opgenomen in het voorgestelde scenario. Vraag 6 (anoniem/tijdens klankbordgroep gesteld): Wanneer komt er een externe klankbordgroep? Voorstel: Brede samenstelling met onafhankelijke voorzitter. De brede externe klankbordgroep die in het verleden bij het vorige plan geraadpleegd werd, functioneerde goed omdat alle meningen en ideeën samenkwamen. Antwoord college Burgemeester & Wethouders: In dit stadium van het project is ervoor gekozen om te werken met een aantal aparte externe klankbordgroepen. Op deze manier kan veel aandacht worden besteed aan de specifieke problemen van een doelgroep Vraag 7 (anoniem/tijdens klankbordgroep gesteld): Overweegt de gemeente andere plannen te bevriezen ten behoeve van Bergse Haven? Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Nee. Opmerking 1 (Vereniging Binnenstad, dhr. P.L.A. Aertssen, Dubbelstraat 26,4611 GR,Bergen op Zoom): Drijvende woningen in Binnenschelde; een goed alternatief! Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Het idee van drijvende woningen zal nader worden bestudeerd bij de invulling van het deelplan Dijk.


32 van 39

Opmerking 2 (Vereniging Binnenstad, dhr. P.L.A. Aertssen, Dubbelstraat 26,4611 GR,Bergen op Zoom): Maak gedeelte van Geertruidapolder welstandsvrij. Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Het idee van welstandsvrij bouwen in de Geertruidapolder zal nog eens worden bestudeerd. Vraag 8 (dhr. Hoeven, Imabo Logus, Zeelandhaven 7, 4612 PC, Bergen op Zoom): Hoe wordt de verpaupering van de Geertruidapolder 1 aangepakt? En hoe snel? Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Voor Geertruidapolder 1 is een beperkte revitalisering voorzien. De middelen moeten worden opgebracht door verkoop van restgronden, kosten bijdrage verhaal en het inzetten van beheergelden. Na goedkeuring van de definitieve plannen in de gemeenteraad kan de komende paar jaren de revitalisering worden opgepakt. Vraag 9 (dhr. Buuron, Krabbekluters, Massenetlaan 9, 4614 BR, Bergen op Zoom): Wat is de ontwikkeling van de stadsschuur? Blijft kennelijk wat het is? Antwoord college Burgemeester & Wethouders: De stadsschuur ligt buiten het plangebied. Vraag 10 (anoniem/tijdens klankbordgroep gesteld): Bouwloods Kontescherp lijkt bij elk scenario buiten beeld te blijven. Betekend dit inderdaad dat die locatie blijft als de bestemming? Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Waarschijnlijk wel, maar een beperkte herverkaveling kan nog worden doorgevoerd als reststroken erg oneconomisch blijken te zijn. Vraag 11 (anoniem/tijdens klankbordgroep gesteld): Kunt u een globale planning aangeven voor de diverse scenario’s? Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Het opstellen van een meer gedetailleerde planning maakt deel uit van de stukken die in juni 2011 aan de gemeenteraad zullen worden aangeboden. Het is in ieder geval de bedoeling dat in het najaar van 2011 extra gronden zullen worden uitgegeven op Kijk in de Pot. De start van de ontwikkeling van het vml. Nedalco-terrein en Geertruidapolder 3 is vooralsnog voorzien voor 2012/2013 Opmerking 2 (mevr. Van den Berg, Vlietdijk, 4671 PX, Dinteloord): Akkoord met vrije invulling Waterschans plus jachthaven in Havenkanaal, watersport rond schans en recreatief strand rechts van Waterschans in Binnenschelde. Echter wanneer dit zou leiden tot oorspronkelijk invulling met teveel woningen (184) dan gebied in de motteballen, stoppen (laten als het is) en in financieel betere tijden tot restauratie Waterschans (als waardevol onderdeel van de vestingstad van Menno van Coehoorn) komen. Hiervoor een mooi plan indienen voor Provinciale bijdrage in het kader van Brabantse Wal c.q. landschap van alure; waarbij ook gedacht wordt aan Brabant aan Zee. Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Bedankt voor de suggesties. Opmerking 3 (Comité Ham Onbebouwd, p/a Zuidzijde Haven 57, 4611 HC, Bergen op Zoom): Wij hopen dat het Nedalco-terrein ontwikkeld wordt tot woonwijk, maar wel met respect voor alle daar aanwezige historische relieken (o.a. poorten, bastionmuren, tenaille van Dur). Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Bij de ontwikkeling van het Nedalco-terrein wordt met respect omgegaan met historische relieken. Zo is onder andere een deel van een bastionmuur in de plannen opgenomen. Het zal niet mogelijk zijn om alle historische resten te behouden. De verkaveling zou dan te ondoelmatig worden.


33 van 39

Opmerking 4 (IVN Groene Zoom, W. de Haan, Lobdenpolder 7, 4617, Bergen op Zoom): IVN Groene Zoom voelt zich al jaren roepende in de woestijn dat gemeente teveel woningbouw ontwikkeld. Prima dat de gemeente inmiddels ook tot dat inzicht is gekomen. Naar onze mening zou dat moeten betekenen dat je op hoger abstractieniveau dan Bergse Haven moet kijken waar je woningbouwcapaciteit schrapt. Onder meer de wooneilanden in de Auvergnepolder zijn wat ons betreft dan een reële optie. We onderschrijven het uitgangspunt dat het verbinden van de stad met het water overeind blijft. In die visie zou je Waterschans en Geertruidapolder 2 in ieder geval tot woningbouw moeten ontwikkelen. Het gedeeltelijk inpolderen van de Binnenschelde lijkt ons een goede optie die goed onderzocht moet worden. Onze vereniging heeft ca. 2,5 jaar geleden voorstel daarvoor bij B&W ingediend en we hebben reactie gekregen waarom dat niet kan. Goed om daar nog eens naar te kijken. Ons voorstel geeft ook oplossingrichtingen voor betere ontsluiting Bergse Plaat, de jachthaven en de Zoet-Zout discussie voor de Binnenschelde. Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Het college van Burgemeester en Wethoudes is geen voorstander van het inpolderen van de Binnenschelde. Opmerking 5 (J. Weyts, Architect Vereniging Binnenstad) Bij het herontwikkelen van Nedalco zou het de voorkeur moeten genieten hier de contouren van de vestingwerken te herstellen. Dat geeft aan een ‘historiserend’ wijk zeker meerwaarde en is toeristisch aantrekkelijk (Bergen op Zoom is vestingstad). Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Indien de oude vestingwerken volledig worden hersteld kost dit veel geld. Bovendien bemoeilijkt dit een adequate verkaveling. In de plannen worden wel enkele oude onderdelen meegenomen. Opmerking 6 (J. Weyts, Architect Vereniging Binnenstad) Bij Nedalco wordt water geschetst. Graag hiervoor oude grachten, Zoom en vml. Havenkanaal benutten Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Bij het vml. Nedalco-terrein wordt gedeeltelijk gebruik gemaakt van de aangegeven waterpartijen, maar het volledig in oude staat herstellen leidt tot een zeer inefficiënte verkaveling. Vraag 11 (J. Weyts, Architect Vereniging Binnenstad) Hoe is de prognose van de onderlinge waterpeilhoogte; Theodorushaven, Oude Binnenhaven, Binnenschelde, Zoommeer? Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Theodorushaven en Zoommeer liggen op NAP, de Oude Binnenhaven en Zoommeer op + 1.5 meter NAP. Opmerking 7(J. Weyts, Architect Vereniging Binnenstad Zal de Oude Haven via een sluis vanuit de Theodorushaven bereikbaar kunnen worden? Dan zou ook hier jachthavenfunctie mogelijk kunnen zijn. Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Deze oplossing is onderzocht maar is te kostbaar. Niet allen is een sluis erg duur, maar langs de Theodorushaven loopt een belangrijke kabels en leidingen strook. Het verplaatsen van deze kabels en leidingen en het aanbrengen van een brug in de randweg is zeer duur. Opmerking 7(J. Weyts, Architect Vereniging Binnenstad Een jachthaven t.p.v. het oude Havenkanaal lijkt een goed idee! Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Deze suggestie is meegenomen. Opmerking 8(J. Weyts, Architect Vereniging Binnenstad Waterschans als fort herstellen, eventueel met beperkte bebouwing in de vorm van de daar vroeger aanwezige woningen. Dat zouden de recreatiewoningen kunnen zijn. Ook een camping zou kunnen. Geen uitgebreide woningbouw. Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Het idee van de Waterschans herstellen is meegenomen. De functie is nog vrij.


34 van 39

Vraag 1 (anoniem/tijdens klankbordgroep gesteld): Zijn er actuele woonvisies? En zijn deze plannen hierop gebaseerd? Antwoord college Burgemeester & Wethouders: De huidige plannen zijn op de meest actuele woonvisie gebaseerd. Vanuit het project zal nog wel een eigen woningmarktonderzoek worden verricht. Vraag 2 (anoniem/tijdens klankbordgroep gesteld): De opmerking wordt gemaakt dat de vorm van de Waterschans in beide plaatjes in de presentatie niet juist zijn. Er wordt aangegeven dat wij daar niet vrij in zijn omdat dit een Rijksmonument is. Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Het is de bedoeling dat de Waterschans ten behoeve van de belevingswaarde qua vorm zo veel als mogelijk de oorspronkelijke contouren worden hersteld. PRESENTATIE RAPPORTAGE PLANVERKENNING KLANKBORDGROEP 4 Datum: 1 maart 2011 Tijd: 19:30 – 19:30u Opmerking 1 (R.H.C. van der Berg, Saillant 9, 4615 NC, Bergen op Zoom): Wij zijn zeer content met de mogelijkheid grond bij te kunnen kopen. Tevens is de wijze van communicatie van het nieuwe projectteam aangenaam. Duidelijk en makkelijk bereikbaar. Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Goed dit te vernemen! Opmerking 2 (fam. Schut, Zeekraal 3, 4617 JC, Bergen op Zoom): Aangepaste plannen voor Kijk in de Pot zijn een hele verbetering. Meer woonplezier en een betere uitstraling voor de gemeente Bergen op Zoom. Graag voldoende aandacht voor de aansluitende gebieden Zeeland en ‘brandweerkazerne’. Met name parkeerplaatsen (overlast zoals nu op de Boulevard is voor niemand prettig), aanrijroute, groenvoorzieningen. Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Bedankt voor de reactie en uw opmerking nemen wij voor kennisgeving aan. Vraag 1 (fam. Schut, Zeekraal 3, 4617 JC, Bergen op Zoom): Kan de dure grond van de brandweerkazerne niet beter voor woningbouw/laagbouw/villa’s ingezet worden?! Levert dit niet minder verlies voor Bergse Haven op? Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Ook de brandweerkazerne moet ergens een plaats krijgen. Wij zullen uw opmerking nader bekijken. Opmerking 3 (H. Nieland, Zeekraal 37a, 4617 JC, Bergen op Zoom): Nieuwe plan voor Kijk in de Pot is enthousiast ontvangen. Het niet doorgaan van appartementen complexen (klein Saillant en groot Redoute) in de getoonde plannen is uitstekend. Voor het verhogen van het woongenot en uitstraling van Kijk in de Pot, willen wij vragen voor een herziening in de plannen. Namelijk woonhuizen i.p.v. de (nieuwe) geplande brandweerkazerne aan de Saillant! Tevens willen wij verzoek ook het bestemmingsplan te wijzigen aan de Saillant waar 3 appartementen staan gepland. Ook hier het verzoek dit gebied om te zetten in laag woningbouw i.p.v. hoogbouw. Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Bedankt voor uw reactie en wij zullen uw opmerkingen meenemen bij de verdere ontwikkeling van het plangebied. De brandweerkazerne zal wel ergens moeten komen. U suggereert om ook de drie appartementengebouwen te schrappen. Wij zullen in zekere mate appartementen moeten realiseren om aan de juiste grondwaarde te komen. Het volledig schrappen is dan ook niet aan de orde. Opmerking 4 (Remery, Zeekraal 8, 4617 JD, Bergen op Zoom): Op de locatie waar de brandweer kazerne is ingetekend, dit gebied herontwikkelen voor vrije sector/twee onder een kapwoningen (geen hoogbouw). Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Ook de brandweerkazerne moet ergens een plaats krijgen. Wij zullen uw opmerking nader bekijken.


35 van 39

Opmerking 5 (Remery, Zeekraal 8, 4617 JD, Bergen op Zoom): Goede parkeervoorzieningen op Kijk in de Pot. Voldoende groen in Kijk in de Pot. Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Wij nemen dit voor kennisgeving aan. Opmerking 6 (Remery, Zeekraal 8, 4617 JD, Bergen op Zoom): Wij zijn erg blij met appartementen aan Geertruidaplein i.p.v. op Kijk in de Pot. Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Wij nemen dit voor kennisgeving aan. Opmerking 7 (Remery, Zeekraal 8, 4617 JD, Bergen op Zoom): Appartementen bij Markiezaatsweg vervangen voor vrije sector of twee onder een kapwoningen om de wijk nog meer uitstraling te geven. Antwoord college Burgemeester & Wethouders: U suggereert om ook de drie appartementengebouwen te schrappen. Wij zullen in zekere mate appartementen moeten realiseren om aan de juiste grondwaarde te komen. Het volledig schrappen is dan ook niet aan de orde. Opmerking 8 (Remery, Zeekraal 8, 4617 JD, Bergen op Zoom): Wij zijn erg tevreden over de herontwikkeling van Kijk in de Pot indien het gebied dat aan de Markiezaatsweg rustig wordt ontwikkeld. Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Wij nemen dit voor kennisgeving aan. Opmerking 9 (Remery, Zeekraal 8, 4617 JD, Bergen op Zoom): Niet teveel grote parkeerplaatsen langs Markiezaatsweg. Geeft sombere uitstraling en trekt ’s avonds criminaliteit aan. Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Wij nemen dit voor kennisgeving aan. Opmerking 10 (R. Reyerse, Escarp 9, 4615 NG, Bergen op Zoom): Helder plan in positieve zin voor Kijk in de Pot. Enige twijfel is appartement op Geertruidaplein doet mi. afbreuk aan uitstraling en zeker ook uitzichten! Goed verzorgde informatieavond voor de belanghebbende en goed contact met Buurtvereniging. Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Bedankt voor uw reactie en wij nemen uw opmerking voor kennisgeving aan. Opmerking 11 (mevr. Inéz Dwidjono/Dingelstad, Tureluur 13, 4617 JP, Bergen op Zoom): Positief: Schrappen hoogbouw Escarp – Redoute, positief: Veel parkeerplaats bij winkels Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Bedankt voor uw reactie en wij nemen uw opmerking voor kennisgeving aan. Opmerking 12 (dhr. J. de Kok, Coupure 1, Bergen op Zoom): Laagbouwvilla’s i.p.v. Stadsrand m.i. als bewoner voor KidP inderdaad een betere optie dan hoogbouw. Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Bedankt voor uw reactie en wij nemen uw opmerking voor kennisgeving aan. Opmerking 13 (dhr. T. Mathijssen, Saillaint 17, 4615 NC, Bergen op Zoom): Ben zeer tevreden over de herontwikkeling van plan Kijk in de Pot. Zeer prettige en heldere uiteenzetting. Betreffende de aankoop van grond, zou ik graag in aanmerking willen komen voor een strook aan de achterzijde. Is echter afhankelijk van de buren, fam. Darteé. Antwoord college Burgemeester & Wethouders: Bedankt voor uw reactie en wij nemen uw opmerking voor kennisgeving aan.


36 van 39

INGEKOMEN SCHRIFTELIJKE REACTIE De heer/mevrouw J. Baaijen, Heinsiusstraat 19, 4615 GE, Bergen op Zoom


37 van 39

Antwoord college Burgemeester en Wethouders: Wij bedanken u voor deze suggestie, echter is dit plan financieel onhaalbaar. De aanlegkosten zijn geraamd op € 11,2 miljoen zonder dat deze ontwikkeling opbrengsten genereren. Uw ideeën over het recreatief sluiten aan bij de uitwerking van het plan.


38 van 39

8.2

Rekensheet scenario’s Schelde Veste


39 van 39

Zijn in het voorstel een of meer van de volgende aspecten van toepassing? Nee [XI [XI

Recommend Documents