Duna House Barométer 07. szám
2011. év 2011. december hónap
DUNA HOUSE BAROMÉTER
Tartalomjegyzék: Éves összefoglaló: ingatlanpiac 2011
3. oldal
Vezetői összefoglaló
4. oldal
Tranzakciószám és keresletindex
5. oldal
Lakásindexek
6. oldal
Lakásindexek - Regionális
7. oldal
Tégla lakás adatok - 2011. II. félév
8. oldal
Panel lakás adatok - 2011. II. félév
9. oldal
Lakásáradatok december, Minőségi preferencia 2011. II. félév
10. oldal
Érdeklődés a kerületek iránt, alku (december)
11. oldal
Alku mértéke megyei / kerületi bontásban (féléves)
12. oldal
Ügyfélprofil: vevők
13. oldal
Ügyfélprofil: eladók
14. oldal
Tranzakció paraméterek Budapesten
15. oldal
Tranzakció paraméterek vidéken
16. oldal
Adatvédelem, várható megjelenések
17. oldal
2
DUNA HOUSE BAROMÉTER
ÉVES ÖSSZEFOGLALÓ: INGATLANPIAC 2011 A 2011-es évet ingatlanpiaci szempontból két ellentétes hatású időszak uralta: az év eleji moratóriumi feloldás, mely erősen csökkentette-, és az év végi végtörlesztési időszak, amely felpörgette a tranzakciók számát. A kilakoltatási moratórium körüli bizonytalanság miatt a vevők kivártak a piacon a lehetséges feloldást követő előnyös helyzetben bízva. Miután kiderültek a kormányzati intézkedések és a feloldás szabályozásával kapcsolatos részletek, úgy márciustól beállt a piac a havi 6000-7000 körüli adás-vételi mennyiségre országosan. Az év végét a végtörlesztés körüli események uralták, így az utolsó két hónapban az ingatlaneladással végtörlesztők rugalmas árképzése előcsalogatta a befektetőket és a lakhatási vásárlást tervezőket, így a november-december már 8,5 ezres tranzakciós átlaggal zárt. A két hatás nagyságrendileg kioltja egymást, így a havi átlagos tranzakciószám országosan 6 700 lett. A tavalyi év összes eladását a Duna House tehát 80 500-ra becsüli, amely kb. 10%-os visszaesést jelent az előző két évhez képest.
Fontosabb mutatók 2011-ben: Tranzakciószámok Becsült havi adás-vételi tranzakciók átlag darabszáma:
~ 6 700
Becsült 2011. éves adás-vételi tranzakció országosan:
~ 80 500
DH- Országos lakásindex
Esész 2011 évben *
Reál
-3
Nominál
-5
DH- Országos Panel Index Reál
-4
Nominál
-5
DH- Országos Tégla Index Reál
-3
Nominál
-5
Átlagárak Átlag ingatlanár 2011-ben országosan
11 058 000 Ft
Átlag négyzetméterár 2011-ben országosan
206 000 Ft
Az Országos Lakásindex 2011 első felében a megelőző szinten stagnált 85 százalékponton, majd fokozatosan tovább esett, így év végére 82 pontra állt be. Az Országos Panel Index 2011 első felében még 83 ponton stagnált, majd év végéig 4 pontot esett, az Országos Tégla lakás Index, a saját esését követően mostanra érte el a 83 százalékpontot. A területileg bontott Lakásindex szerint a nyugat-magyarországi és a budapesti panelek szenvedték el a legnagyobb áresést (23%, 24%), míg legjobban a fővárosi tégla lakások tartják magukat (91%).
(* Az esés százalékpontokban értendő, a 100%-os értéket 2008 első negyedévében indexáltuk.)
Vásárolni szándékozó ügyfeleink az értékesítővel történő személyes konzultáció alkalmával megjelölik azokat a kerületeket (egyszerre többet is), amely számukra érdekes célpont lehet. Ezek alapján a főváros legnépszerűbb célpontjai egész évben a 11. és 13. kerületek voltak, majd a belváros és azt határoló többi kerület. Vizsgáltuk a vevői és eladói oldalt is szeptembertől. Korcsoport szerint a vevők harmadát mindkét oldalon a harmincasok adják. Vásárlási ok harmadrészben minden hónapban a fiatalok első lakásvásárlása volt. Eladói oldalon az utolsó negyedévben természetesen a végtörlesztők adták a csoport magját, egyre erősödő arányban, ami decemberre az eladók harmadát jelentette.
3
DUNA HOUSE BAROMÉTER
VEZETŐI ÖSSZEFOGLALÓ Az év utolsó havának 8 740 darabos ingatlan adás-vételi száma 2011 csúcshónapja lett és ez egyértelműen a végtörlesztésnek tudható be. A 2011-es teljes évre vonatkozó országos adás-vételi tranzakciók darabszámát a Duna House becslése alapján 80 500-ra lehet tenni. A Keresleti Index alapján a decemberi, szezonális visszaesés nem volt olyan mértékű, mint egy évvel korábban. A viszonylag hosszas stagnálást követően 2011 második felében elindult árcsökkenés tovább folytatódott az utolsó negyedévben is. Az aktuális, egy százalékpontos csökkenés nem tűnik drámainak, de a teljes utolsó negyedévet tartalmazza, amin belül folyamatos csökkenés volt tapasztalható, vagyis a december hónap ennél mélyebben állt. A területi bontás alapján súlyozva kialakított típusindexek közül országosan a panellakások ára mutatja a nagyobb esést, míg a téglalakások ára csak egyetlen százalékpontot vesztett. A vidéki indexek a végtörlesztés hatására prognosztizált 4-5 százalékpontos esést mutatnak. A budapesti panelek ára újabb mélységi rekordot döntött, nominál értéken 77, reálértéken 64 ponton áll. A téglalakások indexe felfelé görbül (91/76 pont), de 2011 első félévét megnézve ez nem trendforduló, csak az átmeneti mélyvölgyből való visszapattanás. Ezzel mindenesetre továbbra is a legértékállóbb ingatlantípus. Rendkívül változatos képet mutat a 2011 második felében értékesített lakások minőségi preferenciát bemutató ábrája. Nagy eltérések voltak megyénként abban, hogy a vevők milyen állapotú lakást vásároltak. Felújítandó lakást leginkább Fejér megyében vettek. Közepes állagú ingatlan Borsodban fogyott legjobban, meghaladva a 40%-ot az összes adás-vétel közül. A „jó” minőség Somogyban fogyott, míg a „nagyon jó” Bács és Hajdú-Bihar megyékben, ahol ezek közel a felét tették ki a teljes volumennek. Az A végtörlesztéssel várható volt, hogy növekedni kezd mind az irányár, mind pedig az alku értéke. Ez többnyire be is következett, főleg az irányárváltozás esetében. Az eladók rugalmasabbak az árak kezelésében és a túlkínálati piacon, illetve az ingatlaneladással végtörlesztők versenyében, így jobban hajlanak az árcsökkentésre. Ez az átlagokban 1-2%-ot jelent csupán, de mivel az összeladás harmada végtörlesztő, így ez is jelentős. A leglátványosabb értékek a budapesti házeladóknál mutatkoztak, itt 10%-os árlevitel után további 9%-os alkuval tudtak csak értékesíteni. Országosan Nógrád megyében mutatkozott a legnagyobb teljes árváltozás 2011 második felében, ahol 13%-os irányár csökkentés követően a vevők további 5%-ot alkudtak. Budapesten az öszszes árváltozás átlaga 11% volt. A fővárosi vásárlók kb. 60%-a még nem érte el 40. életévét. Közülük a legjelentősebb réteg, a harmincas korosztály, akik átlagban 14 milliót költöttek decemberben, 60 m2 körüli lakásukra. A végtörlesztéssel 10%-ot erősödött a befektetők aránya szeptemberhez képest, most 28%-ban közülük kerülnek ki a vevők. Vidéken hasonlóan alakult a korosztálybeli megoszlás, mint Budapesten, de itt majd’ 1 millióval kevesebbet költenek a harmincasok, ráadásul ezért nagyobb, 80 m2-es lakást tudnak venni. Nagyobb lakásra (átlag 107 m2) a vásárlók 22%-a vágyott decemberben, ők 19 milliónál többet költöttek átlagosan. Budapesten 32%-ra nőtt az elő/végtörlesztők aránya a novemberi 22-ről, így ők teszik ki a legnagyobb eladói csoportot. Átlagban 13,2 milliós, 59 négyzetméteres lakásuktól váltak meg decemberben. Az eladók harmada vállalkozó, közel 17 milliós, átlag 65 m2-es ingatlanjaiktól válnak meg. Vidéken szintén az elő– ill. végtörlesztők teszik ki az eladók legnagyobb, mintegy 34%-os hányadát. Ők drágább, nagyobb lakásoktól válnak meg, mint a budapestiek, ugyanis átlagban 14,5 milliós, 88 négyzetméteres ingatlanok találtak új gazdára. Megnőtt az 50-esek eladási kedve, most 27%-ot tesznek ki, míg egy hónappal korábban 18%-ban voltak jelen. Összehasonlítottuk 2011 első, illetve második félévének adás-vételi tranzakció paramétereit. Budán csökkent a 40-60 m2 közötti lakások eladási aránya, míg nőtt a 60-100 közöttieké. Négyzetméterárakat tekintve Pesten csökkent a 150-250 ezer Ft közötti négyzetméteráron kínált lakások aránya, de az olcsóbbaké és drágábbaké nőtt. Budán épp a 150-200 ezer közötti kategória iránti kereslet nőtt meg, viszont itt viszonylag homogén maradt az arányeloszlás a kategóriák közt, míg Pesten az árral együtt csökken az arány is. Lakásárakat tekintve Budán az 5-10 milliós lakásokat szinte ugyanannyian veszik, mint a 10-15 millióst. Pesten az utóbbit már csak feleannyian. A Közép-Magyarországi régión kívüli megyékben sok változás nem történt a két félév összehasonlításában, legfeljebb az 5-10 milliós kategória iránti csökkenés mellet a drágábbak növekedése figyelhető meg. Pest megyében nőtt a 40-100 négyzetméter közötti lakáseladások aránya (80-100 között 5%-kal) az összes többi kategória terhére. Ugyanitt látványosan, mintegy 12%-kal nőtt a 10-15 milliós lakások eladási aránya, míg az összes többié csak csökkent az első féléves adatokkal összevetve.
További információk: Rutai Gábor PR és elemzési vezető
[email protected] Mob.: +36 30 811 0690
4
DUNA HOUSE BAROMÉTER
TRANZAKCIÓSZÁM ÉS KERESLETINDEX DH -TB (Duna House Tranzakciószám Becslés) Az év utolsó havának 8 740 darabos ingatlan adás-vételi száma 2011 csúcshónapja lett és ez egyértelműen a végtörlesztésnek tudható be. Decemberben szinte minden harmadik lezárt ügylet esetén az eladó nyilatkozata alapján a végtörlesztés volt a motiváció. (Lásd 13. oldal). A 2011-es teljes évre vonatkozó országos adás-vételi tranzakciók darabszámát a Duna House becslése alapján 80 500-ra lehet tenni, mely alapján elmondható, hogy a 2009 és 2010-es évek 90 ezer körüli tranzakciószámához képest 2011-ben több mint 10%-os darabszám csökkenéssel zárt az ingatlanpiac.
DH-TB 250 000
Éves tranzakciószám (KSH)
225 734
Duna House Becslés
191 170
200 000
10 000 8 194 6 811
6 714
154 097
6 671
5 849
5 583
150 000
7 333
7 038
6 250
8 740
8 000 6 595
7 000 6 000
4 746 91 137 90 000*
100 000
9 000
5 000 4 000
80 525
3 000
50 000
2 000 1 000
0
0
*KSH előzetes
A DH-TB módszertana Az ingatlanpiac alakulásának mindenkori legfontosabb mutatószáma az évenkénti adás-vételi tranzakciószám. A hivatalos adatot a KSH adja ki. (Ezt kékkel jelöltük.) A DH-TB egy becslés, amely évközi megközelítő adatot mutat. Alapja a KSH által kiadott hivatalos adat és a Duna House által bonyolított tranzakciók aránya. A becslés ebből az arányból indul ki és a Duna House havi tranzakciószámát veszi alapul, illetve olyan szakmai korrekciókat tartalmaz, amely hatással lehet az aktuális piaci részesedésre. Ilyenek: Svájci frank árfolyam hatása az ingatlan piacra, kizárólagos megbízások aránya, MNB hitelfolyósítási adatok és Duna House Hitel Centrum teljesítmény, hitel/kp vásárlások aránya, Földhivatali minta ellenőrzések , stb.
DH - Keresleti Index A Keresleti Index alapján látható, hogy a decemberi, szezonális visszaesés nem volt olyan mértékű, mint egy évvel korábban. 2010 decemberében az azt megelőző hónaphoz képest 40%, a múlt hónapban azonban csupán ennek fele, mintegy 20% volt a visszaesés a novemberi hónaphoz viszonyítva. 100
95
88
84
83
78
84
83
82
79
72
70
75
77
70
72
75 64
75
74
79
79 65
41
5
DUNA HOUSE BAROMÉTER
LAKÁSINDEXEK A negyedévente, területi és típusbontásban közzétett, aktuális Lakásindexek változatos képet mutattak 2011 utolsó negyedévében. DH - Országos Lakásindex A viszonylag hosszas stagnálást követően 2011 második felében elindult árcsökkenés tovább folytatódott az utolsó negyedévben is. Ez az esemény a végtörlesztés miatt prognosztizálható volt, csak annak mértéke volt nehezen jósolható. Az aktuális, egy százalékpontos csökkenés nem tűnik drámainak, de a teljes utolsó negyedévet tartalmazza, amin belül folyamatos csökkenés volt tapasztalható, vagyis a december hónap ennél mélyebben állt. 105
101
100
100
98
100
96
95
97
95
90
96
92
96
89
88
93
86
90
85
88
85
85
85
83
82
85
80
81
80
75
76
Lakásindex
70
77
75
74
73
70
Fogyasztói árindexszel korrigált
65
69
60
2008 I.
2008 II. 2008 III. 2008 IV. 2009 I.
2009 II. 2009 III. 2009 IV. 2010 I.
2010 II. 2010 III. 2010 IV. 2011 I.
2011 II. 2011 III. 2011 IV.
Lakás Indexeinkről: Lakás Indexeinkre egy olyan módszert alkalmazunk, amely igyekszik minden típusbeli különbséget maradéktalanul kiküszöbölni. A hasonló árindexek alapvetően normál átlagolást használnak, amely nem veszi figyelembe a tranzakciók változó elemeit. A Duna House Lakás Indexek kialakításához az un. „hedonikus módszert” vettük alapul, melynél figyelembe vesszük az ingatlan szerkezetét, állapotát (1-5 skálán), méretét, építési évét, emeleti és elhelyezkedési paramétereit. Az így kialakított fogyasztói kosarak súlyozása változatlan marad az időskálán. Az országos indexek súlyozásához a KSH által közzétett tranzakciószámok regionális arányát használjuk.
Országos lakás indexek A területi bontás alapján súlyozva kialakított típusindexek közül országosan a panellakások ára mutatja a nagyobb esést, míg a téglalakások ára csak egyetlen százalékpontot vesztett. Ez utóbbi elsősorban a fővárosi lakások hatásának köszönhető, amelyek a III. negyedéves mélyvölgy után visszaálltak a trendvonalra. (Részletek a következő oldalon.) DH - ORSZÁGOS PANEL INDEX 105 100
110
100
96
98
105
95
95
90 85 80 75
70 65
DH - ORSZÁGOS TÉGLA
93
91
94
100
92
95
88
91
85 87
104 105 100 101
85
85
86
82
87
83
83
90
81
79
81
85 80
77
78
75
75
76
72
72
71
70
69
67
65
98
103
99 100 101
96 99
91
92
94
86
88
88
86
87 84
88 83
83
84 77
77
77
75
74 71
70
60
60 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2011 I. II. III. IV. I. II. III. IV. I. II. III. IV. I. II. III. IV.
2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2011 I. II. III. IV. I. II. III. IV. I. II. III. IV. I. II. III. IV.
6
DUNA HOUSE BAROMÉTER
LAKÁSINDEXEK - REGIONÁLIS A vidéki indexek a végtörlesztés hatására prognosztizált 4-5 százalékpontos esést mutatnak. A teljes képhez hozzátartozik, hogy október hónapban még nem volt különösebb változás és az áresés az érintett időszakban mélyül, vagyis 2011 decembere és 2012 januárja a leginkább érintett hónap. Egyedül a kelet-magyarországi Panel Index produkált némi emelkedést. KELET - MAGYARORSZÁGI PANEL INDEX
KELET - MAGYARORSZÁGI TÉGLA INDEX 108
110 105 100
103
100 99
95
97
105
99 99 95
90
102
97 99
95
92
91
102 102
104
88 92
85
100
103
99
98
90 87
86 83
88
83
84
83
84
96
81
75
79
77
92
82 85
83
84
86
83
83
80
78
78
75
79 73
70
91
85
85
80
92
72
72
65
70
70
70
65
72
73
73 69
71 66
55
60
2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2011 I. II. III. IV. I. II. III. IV. I. II. III. IV. I. II. III. IV.
2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2012 I. II. III. IV. I. II. III. IV. I. II. III. IV. I. II. III. IV.
NYUGAT - MAGYARORSZÁGI PANEL INDEX
NYUGAT - MAGYARORSZÁGI TÉGLA INDEX
105
115
100
100
107
96
95
90
90
105 90
90
90
88
87
87
80
82 85
75
100
102
81
83
84
83
81
83
93
80 76
76
70
74
75
75 72
71
95
69
90
90
92 87
89 85
81
82
80
64
55
88
84
81 76
77
72
68
60
88
85 75
72
65
106 98
99
95 81
110 103
107
103
92
85
111
74 70
65 55
2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2012 I. II. III. IV. I. II. III. IV. I. II. III. IV. I. II. III. IV.
2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2011 I. II. III. IV. I. II. III. IV. I. II. III. IV. I. II. III. IV.
BUDAPESTI LAKÁSINDEXEK A budapesti panelek ára újabb mélységi rekordot döntött, nominál értéken 77, reálértéken 64 ponton áll. A téglalakások indexe felfelé görbül (91/76 pont), de 2011 első félévét megnézve ez nem trendforduló, csak az átmeneti mélyvölgyből való visszapattanás. Ezzel mindenesetre továbbra is a legértékállóbb ingatlantípus. DH - BUDAPESTI PANEL INDEX 105
100
105
100 97
85 80
100
93
95 90
90
94 89
65 60
100
98
99
98
94
96
95
95
88
88
90
86 82
87 83
85 82
82
84
90
84
85
80
77
81
75 70
DH - BUDAPESTI TÉGLA INDEX
78 75
73
74
72
73
80 75
72
95
95
94
95
94
97
95
95
96 92
92
89
93 89
87
86
91
88 85
83
85 80
78 76
76
70
67 64
65 60
55 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2011 I. II. III. IV. I. II. III. IV. I. II. III. IV. I. II. III. IV.
2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2011 I. II. III. IV. I. II. III. IV. I. II. III. IV. I. II. III. IV.
7
DUNA HOUSE BAROMÉTER
Tégla lakás adatok - 2011. II. félév
Megye
m2 ár
fajlagos ár
értékesítés ideje (nap)
Kerület
m2 ár
fajlagos ár
értékesítés ideje (nap)
Bács-Kiskun
191 000
9 904 000
170
Budapest 01. ker.
357 000
22 672 000
187
Baranya
197 000
9 939 000
138
Budapest 02. ker
395 000
31 003 000
154
Békés
130 000
7 974 000
192
Borsod-Abaúj-Zemplén
126 000
6 754 000
124
Budapest 03. ker.
327 000
19 825 000
214
Budapest
275 000
15 294 000
153
Budapest 04. ker.
219 000
10 683 000
98
Csongrád
179 000
10 216 000
119
Budapest 05. ker.
385 000
27 883 000
225
Fejér
184 000
11 807 000
194
Budapest 06. ker.
277 000
13 879 000
153
Győr-Moson-Sopron
190 000
9 974 000
142
Budapest 07. ker.
230 000
11 008 000
151
Hajdú-Bihar
219 000
12 910 000
185
Budapest 08. ker.
198 000
9 408 000
140
Heves
136 000
7 185 000
90
Budapest 09. ker.
264 000
16 003 000
192
Jász-Nagykun-Szolnok
150 000
7 694 000
172
Komárom-Esztergom
114 000
5 465 000
95
Budapest 10. ker.
207 000
9 355 000
116
Pest
202 000
12 247 000
213
Budapest 11. ker.
305 000
16 668 000
136
Somogy
159 000
8 261 000
132
Budapest 12. ker.
335 000
18 986 000
135
Szabolcs-Szatmár-Bereg
168 000
8 550 000
156
Budapest 13. ker.
282 000
14 374 000
127
Vas
154 000
7 922 000
140
Budapest 14. ker.
259 000
12 226 000
145
Zala
194 000
10 933 000
101
Budapest 15. ker.
231 000
11 823 000
359
Budapest 16. ker.
273 000
15 796 000
163
Budapest 17. ker.
262 000
13 634 000
77
Budapest 18. ker.
222 000
10 440 000
146
Budapest 19. ker.
211 000
8 950 000
81
Budapest 20. ker.
224 000
10 207 000
104
Budapest 21. ker.
174 000
8 345 000
149
Budapest 22. ker.
183 000
11 372 000
101
Az értékesített tégla építésű lakások átlag fajlagos és négyzetméter árai láthatók megyei és kerületi bontásban. A fővárosi 275 ezres négyzetméterárat Hajdú-Bihar követi 219-es árával, ám itt több újépítésű, debreceni lakás került értékesítésre. A folytatásban pécsi és a fővárost övező városok téglalakásai következnek 200 ezer Ft-os átlagáraival, a sort Komárom-Esztergom Megye zárja. A fővárosban a 2. kerület volt a legdrágább, amely megközelítette a 400 ezres négyzetméterenkénti átlagárat. 174 ezer Ft-tal a 21. kerület zárja a sort.
8
DUNA HOUSE BAROMÉTER
Panel lakás adatok - 2011. II. félév
Megye
m2 ár
fajlagos ár
értékesítés ideje (nap)
Bács-Kiskun
139 000
7 388 000
115
Baranya
130 000
6 674 000
81
Békés
114 000
5 784 000
138
98 000
4 733 000
Budapest
171 000
Csongrád
120 000
Fejér
Kerület
m2 ár
fajlagos ár
értékesítés ideje (nap)
Budapest 02. ker
316 000
17 017 000
141
Budapest 03. ker.
175 000
9 120 000
118
111
Budapest 04. ker.
168 000
7 983 000
106
8 676 000
106
Budapest 05. ker.
417 000
24 600 000
159
5 940 000
171
154 000
8 660 000
140
Budapest 08. ker.
147 000
7 789 000
92
Győr-Moson-Sopron
141 000
7 754 000
60
Budapest 09. ker.
196 000
9 494 000
203
Hajdú-Bihar
152 000
8 040 000
72
Budapest 10. ker.
154 000
7 964 000
93
Heves
135 000
6 984 000
159
Jász-Nagykun-Szolnok
102 000
5 283 000
166
Budapest 11. ker.
191 000
9 879 000
88
Komárom-Esztergom
107 000
5 861 000
167
Budapest 12. ker.
348 000
24 000 000
168
Pest
160 000
8 989 000
136
Budapest 13. ker.
197 000
10 832 000
117
Somogy
107 000
4 950 000
139
Budapest 14. ker.
177 000
8 919 000
111
Szabolcs-Szatmár-Bereg
130 000
6 320 000
140
Budapest 15. ker.
171 000
7 949 000
92
Vas
124 000
6 467 000
94
Budapest 16. ker.
178 000
10 210 000
181
Zala
125 000
7 373 000
113
Budapest 17. ker.
167 000
8 320 000
88
Budapest 18. ker.
152 000
7 333 000
76
Budapest 19. ker.
162 000
7 802 000
85
Budapest 20. ker.
148 000
7 718 000
130
Budapest 21. ker.
148 000
7 560 000
131
Budapest 22. ker.
155 000
8 213 000
144
Borsod-Abaúj-Zemplén
Országosan, megyei szinten a panelárak négyzetméterenként 100-170 ezer között voltak az előző félévben. A tetejét a főváros adta, míg BAZ Megyében (főleg Miskolc és Kazincbarcika) az átlag benézett a 100 ezres szint alá. Ez utóbbi esetén a fajlagos eladási árak is a legalacsonyabbak (4,7 M). Budapesten továbbra is a 2. és 12. kerületek a legdrágábbak, ahol kevés, de jó fekvésű ilyen ingatlan található. A kedvelt 13. kerület már reálisabb képet mutat 196 ezres átlagárával. A legolcsóbb 147 ezerrel a 8. kerület.
9
DUNA HOUSE BAROMÉTER
LAKÁSÁR ADATOK - December Panel országos november
december
m2 ár
fajlagos ár
m2 ár
fajlagos ár
Kelet
122 000
6 707 000
127 000
6 196 000
Nyugat
121 000
6 510 000
124 000
6 788 000
Tégla országos november
december
Kelet
167 000
9 179 000
174 000
9 138 000
Nyugat
164 000
8 288 000
179 000
9 008 000
Panel Bp november
december
Buda
231 000
13 311 000
187 000
9 675 000
Pest
167 000
8 150 000
162 000
8 354 000
Tégla Bp november
december
Buda
337 000
23 503 000
314 000
19 422 000
Pest
213 000
10 868 000
248 000
13 785 000
Belváros
265 000
15 900 000
266 000
15 611 000
Decemberben a novemberi átlagokhoz képest a keleti országrészben a kicsit drágább négyzetméterárú, de fajlagos áron olcsóbb panelek fogytak, míg nyugaton mindkét mutatóból valamivel drágábbak. A tégla lakások esetében mindkét országrészben valamivel magasabb átlagok mutatkoztak. A fővárosban panellakások esetén a budai oldalon csökkentek az átlag négyzetméterárak, novemberben 231 ezer, decemberben pedig 187 ezer Ft-on cseréltek gazdát. A tégla lakásoknál Pesten mérhettünk átlagnövekedést, 35 ezerrel magasabb, vagyis négyzetméterenként 248 ezer Ft-os értéket mutat a táblázat. A fajlagos árakban ugyanitt szintén 3 milliós emelkedés látható.
MINŐSÉGI PREFERENCIA - 2011. II. félév Rendkívül változatos képet mutat a 2011 második felében értékesített lakások minőségi preferenciát bemutató ábrája. Nagy eltérések voltak megyénként abban, hogy a vevők milyen állapotú lakást vásároltak. Felújítandó lakást leginkább Fejér megyében vettek. Közepes állagú ingatlan Borsodban fogyott legjobban, meghaladva a 40%-ot az összes adás-vétel közül. A „jó” minőség Somogyban fogyott, míg a „nagyon jó” Bács és Hajdú-Bihar megyékben, ahol ezek közel a felét tették ki a teljes volumennek. Az új építésű lakások 20%-ban fogytak Pest megyében, majd követi Hajdú-Bihar és Jász-Nagykun-Szolnok 17, ill. 16%-kal. 100% 90% 80% 70% 60% 50%
Új ép.
40%
Nagyon jó
30% 20%
Jó Lakható Felújítandó
10% 0%
10
DUNA HOUSE BAROMÉTER
Érdeklődés a kerületek iránt 2011. december Kerület
November
December
Budapest 01. ker.
9%
10%
Budapest 02. ker
17%
16%
Budapest 03. ker.
10%
10%
Budapest 04. ker.
6%
5%
Budapest 05. ker.
14%
15%
Budapest 06. ker.
17%
17%
Budapest 07. ker.
15%
15%
Budapest 08. ker.
10%
10%
Budapest 09. ker.
13%
15%
Budapest 10. ker.
4%
4%
Budapest 11. ker.
18%
19%
Budapest 12. ker.
15%
14%
Budapest 13. ker.
21%
20%
Budapest 14. ker.
17%
14%
Budapest 15. ker.
5%
5%
Budapest 16. ker.
4%
4%
Budapest 17. ker.
4%
4%
Budapest 18. ker.
4%
4%
Budapest 19. ker.
4%
4%
Budapest 20. ker.
3%
3%
Budapest 21. ker.
2%
2%
Budapest 22. ker.
3%
2%
Budapest 23. ker.
1%
1%
Módszertan: Vásárolni szándékozó ügyfeleink az értékesítővel történő személyes konzultáció alkalmával megjelölik azokat a kerületeket (egyszerre többet is!), amely számukra érdekes célpont lehet. Ezekből az adatokból állítjuk össze a fenti „népszerűségi” térképet.
Az ingatlant vásárolni vágyók fő célpontja továbbra is a 13. kerület 20%-kal, majd ezt követően a 11. ker. 19%-kal. A belváros 5., 6., 7. kerületei és a 2. kerület követi őket 15-17%-os népszerűséggel. Ezek közül novemberhez képest az 5. kerületnek nőtt, míg a 2. és a szomszédos 12. kerületek népszerűsége csökkent 1-1%-kal az előző hónaphoz viszonyítva. A leendő vevőket legkevésbé a húszas kerületek vonzzák, 1-3% között jelölik meg csupán őket, mint lehetséges célpontot a vásárlásra.
ALKU - 2011. december Irányár változás
Alku
Budapest
10%
9%
Pest megye
7%
10%
Vidék
7%
9%
Budapest
5%
5%
Vidék
6%
6%
Budapest
6%
6%
Vidék
5%
6%
Budapest
6%
6%
Vidék
6%
7%
HÁZ
PANEL
TÉGLA
ÖSSZES
A végtörlesztéssel várható volt, hogy növekedni kezd mind az irányár, mind pedig az alku értéke. Ez többnyire be is következett, főleg az irányárváltozás esetében. Az eladók rugalmasabbak az árak kezelésében és a túlkínálati piacon, illetve az ingatlaneladással végtörlesztők versenyében, így jobban hajlanak az árcsökkentésre. Ez az átlagokban 1-2%-ot jelent csupán, de mivel az összeladás harmada végtörlesztő, így ez is jelentős. A leglátványosabb értékek a budapesti házeladóknál mutatkoztak, itt 10%-os árlevitel után további 9%-os alkuval tudtak csak értékesíteni. Az irányár változás nem más, mint az a különbség, amely a megbízásban szereplő első irányár és a vevő megjelenésekor éppen rögzített utolsó irányár közt mutatkozott. Az alku azt a további árcsökkentést mutatja, amelyről a vevő és az eladó állapodott meg a tárgyalások során. A két szám együtt tehát jól mutatja azt a különbséget az árban, amelyet eredetileg az eladó elgondolt és ami végül köttetett. 11
DUNA HOUSE BAROMÉTER
ALKU - 2011. II. félévében
A térkép a teljes árváltozást mutatja: irányár változás + alku
Kerület
Irányár változás
Alku
Budapest 01. ker.
4%
6%
Budapest 02. ker
6%
6%
Budapest 03. ker.
5%
5%
Budapest 04. ker.
4%
5%
Budapest 05. ker.
8%
8%
Budapest 06. ker.
7%
6%
Budapest 07. ker.
8%
6%
Budapest 08. ker.
7%
6%
Budapest 09. ker.
6%
Budapest 10. ker.
Megye
Irányár változás
Alku
Bács-Kiskun
5%
6%
Baranya
5%
6%
Békés
6%
9%
Borsod-Abaúj-Zemplén
6%
5%
6%
Csongrád
4%
7%
6%
4%
Fejér
5%
9%
Budapest 11. ker.
4%
6%
Győr-Moson-Sopron
2%
6%
Budapest 12. ker.
6%
7%
Hajdú-Bihar
4%
5%
Budapest 13. ker.
5%
6%
Heves
5%
8%
Budapest 14. ker.
6%
5%
Jász-Nagykun-Szolnok
6%
8%
Budapest 15. ker.
7%
4%
Budapest 16. ker.
6%
6%
Komárom-Esztergom
6%
10%
Budapest 17. ker.
4%
6%
Nógrád
13%
5%
Budapest 18. ker.
4%
4%
Pest
6%
8%
Budapest 19. ker.
5%
5%
Somogy
5%
9%
Budapest 20. ker.
7%
7%
Szabolcs-Szatmár-Bereg
5%
6%
Budapest 21. ker.
6%
6%
Vas
5%
5%
Budapest 22. ker.
8%
7%
Veszprém
5%
12%
Budapest 23. ker.
0%
4%
Zala
4%
7%
Országosan Nógrád megyében mutatkozott a legnagyobb teljes árváltozás 2011 második felében, ahol 13%-os irányár csökkentés követően a vevők további 5%-ot alkudtak. Győr-Moson-Sopron ismét a másik véglet, ahol ugyanezek az értékek csak 2%, illetve 6%. Budapesten az összes árváltozás átlaga 11% volt. Az 5. kerületi eladók szenvedtél el a legnagyobb csökkentést, 8%-os irányár csökkentéssel, majd további 8% alkuval. A 18. és a 23. kerületi eladók örülhettek, itt a teljes árcsökkentés nem érte el a 10 %-ot sem.
12
DUNA HOUSE BAROMÉTER
ÜGYFÉLPROFIL: VEVŐK DECEMBERBEN A fővárosi vásárlók kb. 60%-a még nem érte el 40. életévét. Közülük a legjelentősebb réteg, a harmincas korosztály, akik átlagban 14 milliót költöttek decemberben, 60 m2 körüli lakásukra. A végtörlesztéssel 10%-ot erősödött a befektetők aránya szeptemberhez képest, most 28%-ban közülük kerülnek ki a vevők. VEVŐK KORA Bp.
KOR -20
ÁTLAGÁR
VEVŐK STÁTUSZA Bp.
STÁTUSZ
M2
11 963 000
52
Felső vezető
ÁTLAGÁR
VÁSÁRLÁS OKA Bp.
M2
23 403 000
81
ÉLETHELYZET
ÁTLAGÁR
M2
Generációk összeköltöznek
21 000 000
90
Válás
10 570 000
55
Generációk különválása
15 359 000
60
Kisebbe költözés
11 825 000
58
Nagyobba költözés
18 016 000
80
20-30
11 473 000
48
Nyugdíjas
11 658 000
53
30-40
14 063 000
59
Tanuló
12 710 000
51
40-50
17 371 000
67
Vállalkozó
16 765 000
62
50-60
13 016 000
55
Közép vezető
16 750 000
69
Befektetés
14 940 000
56
60-
13 906 000
63
Beosztott
10 583 000
48
Első lakás vásárlása
11 834 000
48
Vidéken hasonlóan alakult a korosztálybeli megoszlás, mint Budapesten, de itt majd’ 1 millióval kevesebbet költenek a harmincasok, ráadásul ezért nagyobb, 80 m2-es lakást tudnak venni. Nagyobb lakásra (átlag 107 m2) a vásárlók 22%-a vágyott decemberben, ők 19 milliónál többet költöttek átlagosan. VEVŐK KORA vidék
KOR
ÁTLAGÁR
VEVŐK STÁTUSZA vidék
M2
STÁTUSZ
ÁTLAGÁR
-20
12 700 000
50
Tanuló
10 100 000
20-30
10 240 000
70
Felső vezető
29 311 000
30-40
13 146 000
80
Közép vezető
11 341 000
VÁSÁRLÁS OKA vidék
57 120 80
40-50
12 463 000
76
Nyugdíjas
9 094 000
56
50-60
12 514 000
81
Vállalkozó
16 717 000
94
9 466 000
58
Beosztott
9 364 000
66
60-
ÉLETHELYZET
ÁTLAGÁR
M2
Generációk összeköltöznek 11 334 000
81
Generációk különválása
7 450 000
59
Házasság miatt
18 089 000
108
Válás
10 773 000
64
Kisebbe költözés
9 515 000
63
Befektetés
8 061 000
56
Nagyobba költözés
19 365 000
107
Első lakás vásárlása
9 556 000
63
M2
13
DUNA HOUSE BAROMÉTER
ÜGYFÉLPROFIL: ELADÓK DECEMBERBEN Budapesten 32%-ra nőtt az elő/végtörlesztők aránya a novemberi 22-ről, így ők teszik ki a legnagyobb eladói csoportot. Átlagban 13,2 milliós, 59 négyzetméteres lakásuktól váltak meg decemberben. Az eladók harmada vállalkozó, közel 17 milliós, átlag 65 m2-es ingatlanjaiktól válnak meg. A felsővezetők a novemberi 30 milliós átlag eladási ár helyett decemberben 21,7 milliós lakásoktól váltak meg, igaz arányuk 10%-ról 3%-ra zsugorodott. ELADÓK KORA Bp.
KOR
ÁTLAGÁR
ELADÓK STÁTUSZA Bp.
M2
STÁTUSZ
ÉRTÉKESÍTÉS OKA Bp.
ÁTLAGÁR
M2
21 700 000
56
ÉLETHELYZET
ÁTLAGÁR
M2
Generációk összeköltöznek
12 834 000
51
Válás
13 900 000
64
20-30
12 082 000
54
30-40
12 717 000
56
Közép vezető
12 027 000
52
Generációk különválása
9 756 000
55
40-50
16 132 000
64
Nyugdíjas
12 631 000
62
Kisebbe költözés
15 733 000
71
50-60
12 830 000
62
Beosztott
10 515 000
52
Nagyobba költözés
14 690 000
55
Örökölt ing. értékesítés
11 188 000
60
Vállalkozó
16 868 000
65
Előtörlesztés miatt adja el
13 247 000
59
60-
13 407 000
55
Felső vezető
Vidéken szintén az elő– ill. végtörlesztők teszik ki az eladók legnagyobb, mintegy 34%-os hányadát. Ők drágább, nagyobb lakásoktól válnak meg, mint a budapestiek, ugyanis átlagban 14,5 milliós, 88 négyzetméteres ingatlanok találtak új gazdára. Megnőtt az 50-esek eladási kedve, most 27%-ot tesznek ki, míg egy hónappal korábban 18%-ban voltak jelen. ELADÓK KORA vidék
KOR 20-30
ÁTLAGÁR 6 816 000
ELADÓK STÁTUSZA vidék
M2 50
30-40
13 364 000
77
40-50
13 015 000
84
50-60 60-
STÁTUSZ
ÁTLAGÁR
ÉRTÉKESÍTÉS OKA vidék
ÉLETHELYZET
ÁTLAGÁR
M2
Generációk összeköltöznek
8 434 000
51
Albérletbe költözés
8 156 000
56
Generációk különválása
12 675 000
83
Válás
11 043 000
103
Kisebbe költözés
17 304 000
102
Nagyobba költözés
10 597 000
56
Örökölt ing. értékesítés
6 566 000
67
Előtörlesztés miatt adja el
14 499 000
88
M2
Felső vezető
24 928 000
95
Közép vezető
12 530 000
71
Nyugdíjas
8 733 000
71
12 884 000
83
Vállalkozó
19 560 000
102
8 645 000
68
Beosztott
8 738 000
65
14
DUNA HOUSE BAROMÉTER
TRANZAKCIÓ PARAMÉTEREK — BUDAPEST Összehasonlítottuk 2011 első, illetve második félévének adás-vételi tranzakció paramétereit. Budán csökkent a 40-60 m2 közötti lakások eladási aránya, míg nőtt a 60-100 közöttieké. Négyzetméterárakat tekintve Pesten csökkent a 150-250 ezer Ft közötti négyzetméteráron kínált lakások aránya, de az olcsóbbaké és drágábbaké nőtt. Budán épp a 150-200 ezer közötti kategória iránti kereslet nőtt meg, viszont itt viszonylag homogén maradt az arányeloszlás a kategóriák közt, míg Pesten az árral együtt csökken az arány is. Lakásárakat tekintve Budán az 5-10 milliós lakásokat szinte ugyanannyian veszik, mint a 10-15 millióst. Pesten az utóbbit már csak feleannyian.
PEST
Lakásméret (m2)
Lakásméret (m2)
2% 1%
1% 0%
1% 1%
6% 6%
2% 3%
18% 17% 35% 32% 24% 23%
15% 14%
2% 4%
2% 3%
1% 1%
1% 2%
Lakás ár (millió Ft)
27% 25%
1% 2%
3% 2%
5% 5%
4% 4%
11% 12%
7% 9%
2% 1%
5%
9%
2%
0% 1%
4%
13% 10%
14% 16%
48% 49%
28% 26%
26% 28%
Lakás ár (millió Ft)
1% 1%
0% 0%
8% 9%
13% 13%
7% 7%
14% 16%
11%
13%
13%
16%
18% 18%
m2 ár (ezer Ft) 17% 17%
15%
18%
m2 ár (ezer Ft)
1% 1%
3% 3%
1% 2%
3% 1%
0% 1%
3% 3%
7% 8%
20% 20%
20% 23%
29% 30%
43% 40%
40% 42%
BUDA
2011 első félév 2011 második félév
15
DUNA HOUSE BAROMÉTER
TRANZAKCIÓ PARAMÉTEREK — VIDÉK
14% 9%
7% 7%
7%
12% 7% 4% 0% 0%
2% 3%
1% 1%
2% 3%
4% 4%
8% 8%
m2 ár
1% 2% 4% 2%
1% 1%
3% 2%
4% 4%
8% 7%
17% 17% 18%
5% 4%
8% 5%
2% 3%
0% 1%
0% 1%
0% 1%
1% 1%
3% 3%
7% 7%
9% 8%
15% 17%
11% 13%
14%
21%
30% 28%
33%
Lakás ár
63% 56%
Lakás ár
1% 0%
1% 0%
1% 0%
1% 1%
2% 1%
2% 4%
7% 7%
10% 10%
14% 14%
24% 26%
25% 28%
36% 36%
46% 43%
m2 ár
6% 7%
24% 25%
22% 20%
13% 15% 0% 0%
10%
Lakásméret (m2)
17%
Lakásméret (m2)
21%
PEST MEGYE
47% 46%
ORSZÁGOS (Közép-M. ország nélkül)
24%
A Közép-Magyarországi régión kívüli megyékben sok változás nem történt a két félév összehasonlításában, legfeljebb az 5-10 milliós kategória iránti csökkenés mellet a drágábbak növekedése figyelhető meg. Pest megyében nőtt a 40-100 négyzetméter közötti lakáseladások aránya (80-100 között 5%-kal) az összes többi kategória terhére. Ugyanitt látványosan, mintegy 12%-kal nőtt a 10-15 milliós lakások eladási aránya, míg az összes többié csak csökkent az első féléves adatokkal összevetve.
2011 első félév 2011 második félév
16
DUNA HOUSE BAROMÉTER
ADATVÉDELMI SZABÁLYZAT A Duna House Barométerben közzétett statisztikai információk és becslések a Duna House szellemi tulajdonát képezik. A Duna House Barométer statisztikai információi és becslései kizárólag tájékoztatás célját szolgálják, azok teljességéért, pontosságáért a Duna House felelősséget nem vállal. A Duna House Barométerben közzétett statisztikai információkat és becsléseket saját céljaira, saját felelősségére bárki szabadon felhasználhatja az alábbi feltételekkel: A Duna House Barométerben közzétett statisztikai információk és becslések nem változtathatóak meg, azok
csak változatlan formában közölhetőek. A Duna House Barométerben közzétett statisztikai információk és becslések csak a forrás egyértelmű megje-
lölésével közölhetőek: „Forrás: Duna House Barométer" szöveget kell közölni a szöveg elején, vagy végén. A szövegkörnyezetnek, ha van, egyértelműen utalnia kell a Duna House Barométerre, mint forrásra.
A fentiektől eltérő, jogosulatlan felhasználás büntető – és polgári jogi következményeket von maga után. A Duna House követelheti a jogsértés abbahagyását és teljes kárának megtérítését. A linkelésre vonatkozó szabályok megsértése esetén a Duna House jogosult a weboldalra mutató link azonnali eltávolítását, és a jogsértéssel felmerült kárának megtérítését követelni.
KÖVETKEZŐ MEGJELENÉSEK Megjelenés időpontja
Tárgya
2012 február
2012 januári adatok
2012 március
2012 februári adatok
2012 április
2012 I. negyedév + márciusi adatok
A Duna House Barométer minden hónap 8-án (ha hétvége, akkor rákövetkező munkanapon) válik elérhetővé honlapunkon: www.dh.hu/barometer
Ha szeretné a Duna House Ingatlan Barométert rendszeresen megkapni vagy az előző kiadványokat letölteni, keresse fel weboldalunkat: www.dh.hu
17
