Duna House Barométer 02. szám
2011 július + kitekintés: Debrecen
DUNA HOUSE BAROMÉTER
Tartalomjegyzék: Vezetői összefoglaló
3. oldal
Tranzakciószám és Keresletindex
4. oldal
Lakásár adatok - Július
5. oldal
Érdeklődés a kerületek iránt
6. oldal
Kitekintés: Debreceni ingatlanpiac
7. oldal
Tranzakció paraméterek Budapesten
8 oldal
Tranzakció paraméterek vidéken
9. oldal
Adatvédelem, várható megjelenések
10. oldal
2
DUNA HOUSE BAROMÉTER
VEZETŐI ÖSSZEFOGLALÓ Idén júliusban az országban kevesebb ingatlan cserélt gazdát, mint a megelőző két hónapban, számszerűen 6 250. A csökkenés oka feltehetően a szezonalitásban kereshető, de a magas svájci frank árfolyam is kedvezőtlenül hatott a piacra.Összesített eredményként az látszik, hogy az előző év arányosított időszakához képest 10%-kal kevesebb a tranzakció, mint tavaly. A júliusi Keresleti Index alakulása lehet a legérdekesebb adat a Duna House Barométer aktuális számában, ugyanis az „uborkaszezon” kellős közepén, a globális gazdasági bizonytalanság és a csúcsokat döngető svájci Frank által terhelt időszakban markáns növekedés látható. Egy hónapról van mindössze szó, így trendfordulatról nem lehet beszélni, de érdemes a következő hónapokat is figyelemmel kísérni. (2010 júniusában is volt egy visszaesés, amelyet júliusban emelkedés követett, majd folytatódott a csökkenés, lehet, hogy idén is így alakul majd.) A növekedés tényét alátámasztja a dh.hu weboldal látogatottsági adatai mellett négy nagy országos ingatlanportál látogatószám növekedése is (ingatlanbazar.hu, express.hu, ingatlan.com és ingatlanok.hu). Fontos azonban hangsúlyozni, hogy a Keresleti Index egy mennyiségi mutató, amely nem mutatja ki a vásárlói kör minőségét. Könnyen előfordulhat, hogy a moratórium feloldása körüli médiafigyelem sokakat arra a gondolatra sarkall, hogy most lehet olcsón ingatlant vásárolni, ám az érdeklődést végül nem követi valódi tranzakció. A tranzakciószám esésére és a kereslet növekedésére ez egy lehetséges magyarázat. Tégla építésű lakások esetében csak a belváros (V, VI, VII. kerületek) tudták mintegy 4%-kal növelni az átlag négyzetméter árakat, a többi, vizsgált területen szintén csökkenés volt tapasztalható, még ha csekélyebb mértékű is, mint a panelek esetében. A legnagyobb esés Buda esetében figyelhető meg, itt az átlag négyzetméter árak 13%-kal estek, viszont a fajlagos vételi ár nem változott. Ennek oka nem egy általános lakásár esés, hanem az, hogy júliusban Budán nagyobb arányban vásároltak felújítandó, vagyis olcsóbb ingatlant, mint az azt megelőző hónapban. A budai kerületek iránt összességében csökkent az érdeklődés júniushoz képest. Ugyancsak ez figyelhető meg a belváros tekintetében. A belső kerületek kivételével azonban a pesti oldalt nagyobb érdeklődés övezte, még a kevésbé keresett külső kerületek is csekély növekedést mutattak egy hónap alatt. Mindezek mellett továbbra is a XI. és XIII. kerületek vannak az érdeklődők fókuszában. Júliusban a budapesti házak eladóinak kellett átlagban a legnagyobb irányár változást elszenvedniük, amelyet a vevők további nagymértékű alkuval sújtottak. De nemcsak Budapesten, hanem az agglomerációban és országszerte is a házak tulajdonosai számíthatnak a legerősebb alkukra. További információk: Rutai Gábor PR és elemzési vezető
[email protected] Mob.: +36 30 811 0690
3
DUNA HOUSE BAROMÉTER
TRANZAKCIÓSZÁM ÉS KERESLETINDEX DH -TB (Duna House Tranzakciószám Becslés) Idén júliusban az országban kevesebb ingatlan cserélt gazdát, mint a megelőző két hónapban, számszerűen 6 250. A csökkenés oka feltehetően a szezonalitásban kereshető, de a magas svájci frank árfolyam is kedvezőtlenül hatott a piacra. Összesített eredményként az látszik, hogy az előző év arányosított időszakához képest 10%-kal kevesebb a tranzakció, mint tavaly. (Bár a KSH emelte a tavalyi évre kialakított tranzakciószámokat (amely a DH-TB-nek is alapjául szolgál) de mi egyenlőre nem kívánjuk módosítani az idei becsléseinket, ameddig nem jön ki a KSH az első negyedéves számaival.)
DH-TB 250 000
Éves tranzakciószám (KSH)
225 734 191 170
200 000
6 250
7 000
6 000
4 746
150 000
5 000 4 000
91 137
100 000
8 000
6 671
5 849
5 583 154 097
6 811
6 714
DH Tranzakciószám becslés
90 000*
50 000
3 000
eddig: 42 625
2 000 1 000
0
0 2006
2007
2008
2009
2010
2011
2011. január
2011. február
2011. március
2011. április
2011. május
2011. június
2011. július
(* előzetes adat)
DH - Keresleti Index A júliusi Keresleti Index alakulása lehet a legérdekesebb adat a Duna House Barométer aktuális számában, ugyanis az „uborkaszezon” kellős közepén, a globális gazdasági bizonytalanság és a csúcsokat döngető svájci Frank által terhelt időszakban markáns növekedés látható. Egy hónapról van mindössze szó, így trendfordulatról nem lehet beszélni, de érdemes a következő hónapokat is figyelemmel kísérni. (2010 júniusában is volt egy visszaesés, amelyet júliusban emelkedés követett, majd folytatódott a csökkenés, lehet, hogy idén is így alakul majd.) A növekedés tényét alátámasztja a dh.hu weboldal látogatottsági adatai mellett négy nagy országos ingatlanportál látogatószám növekedése is (ingatlanbazar.hu, express.hu, ingatlan.com és ingatlanok.hu). Fontos azonban hangsúlyozni, hogy a Keresleti Index egy mennyiségi mutató, amely nem mutatja ki a vásárlói kör minőségét. Könnyen előfordulhat, hogy a moratórium feloldása körüli médiafigyelem sokakat arra a gondolatra sarkall, hogy most lehet olcsón ingatlant vásárolni, ám az érdeklődést végül nem követi valódi tranzakció. A tranzakciószám esésére és a kereslet növekedésére ez egy lehetséges magyarázat. 100
95
88
84
83
84 78
83
82
79
72
70
75
77 70
75
72 64
41
4
DUNA HOUSE BAROMÉTER
Lakásár adatok - Július A Duna House Barométer előző számában negyedéves adatokkal, nagyobb területi bontásban készítettünk elemzést. Most az egy havi adatokat mutatjuk, június hónappal összehasonlítva.
Panel lakás
Panel országos június m2 ár
július
fajlagos ár
m2 ár
fajlagos ár
Kelet
129 000
6 839 000
116 000
6 313 000
Nyugat
131 000
6 650 000
133 000
7 762 000
Tégla országos június
július
Kelet
166 000
9 584 000
160 000
9 260 000
Nyugat
181 000
8 870 000
173 000
9 046 000
Tégla lakás
Panel Bp június
július
Buda
199 000
9 671 000
185 000
8 777 000
Pest
180 000
8 447 000
165 000
8 094 000
Tégla Bp június
július
Buda
334 000
17 896 000
290 000
17 910 000
Pest
246 000
11 430 000
232 000
9 569 000
Belváros
260 000
16 133 000
270 000
15 727 000
Vásárolt lakások minőség szerinti megoszlása Budán: Lakás minősége
Nyugat-Magyarország kivételével minden területi egység esetében áresés látható 2011 júniusához képest. Az esés Kelet-Magyarországon eléri, a fővárosban pedig megközelíti a 10 %-ot. Az ország nyugati régiójában nemcsak a négyzetméter ár növekedett, hanem a panelek fajlagos ára is, méghozzá azt jelentősen meghaladó, 17%-os mértékben.
június
július
Nagyon jó
33%
21%
Jó
33%
25%
Lakható
31%
32%
Felújítandó
4%
23%
Tégla építésű lakások esetében csak a belváros (V, VI, VII. kerületek) tudták mintegy 4%-kal növelni az átlag négyzetméter árakat, a többi, vizsgált területen szintén csökkenés volt tapasztalható, még ha csekélyebb mértékű is, mint a panelek esetében. A legnagyobb esés Buda esetében figyelhető meg, itt az átlag négyzetméter árak 13%-kal estek, viszont a fajlagos vételi ár nem változott. Ennek oka nem egy általános lakásár esés, hanem az, hogy júliusban Budán nagyobb arányban vásároltak felújítandó, vagyis olcsóbb ingatlant, mint az azt megelőző hónapban. (A lakásárak valós elmozdulását a negyedévente kiadott Duna House Lakás Indexek mutatják, amely nem átlagolást, hanem un. hedonikus módszert használ. A módszer lényege, hogy azonos lakástípusokat használ az időszaki összehasonlításra. Az Index előző számunkban megtalálható, a következő októberben jelenik meg.)
5
DUNA HOUSE BAROMÉTER
ÉRDEKLŐDÉS A KERÜLETEK IRÁNT Kerület
2011 június 2011 Július
Budapest 01. ker.
10%
8%
Budapest 02. ker
18%
15%
Budapest 03. ker.
11%
11%
Budapest 04. ker.
6%
6%
Budapest 05. ker.
15%
12%
Budapest 06. ker.
18%
15%
Budapest 07. ker.
16%
14%
Budapest 08. ker.
10%
9%
Budapest 09. ker.
16%
14%
Budapest 10. ker.
4%
6%
Budapest 11. ker.
20%
19%
Budapest 12. ker.
16%
13%
Budapest 13. ker.
21%
17%
Budapest 14. ker.
16%
15%
Budapest 15. ker.
5%
6%
Budapest 16. ker.
3%
5%
Budapest 17. ker.
3%
6%
Budapest 18. ker.
2%
5%
Budapest 19. ker.
4%
7%
Budapest 20. ker.
2%
4%
Budapest 21. ker.
2%
3%
Budapest 22. ker.
2%
2%
Budapest 23. ker.
0%
1%
IV.
III.
XV.
II.
XIII. XIV.
XII.
I.
XVI.
VI. V VII. VIII. X.
XVII.
IX.
XI.
XIX.
XX. XVIII.
XXI. XXII.
XXIII.
Módszertan: Vásárolni szándékozó ügyfeleink az értékesítővel történő személyes konzultáció alkalmával megjelölik azokat a kerületeket (egyszerre többet is!), amely számukra érdekes célpont lehet. Ezekből az adatokból állítjuk össze a fenti „népszerűségi” térképet.
A budai kerületek iránt összességében csökkent az érdeklődés júniushoz képest. Ugyancsak ez figyelhető meg a belváros tekintetében. A belső kerületek kivételével azonban pesti oldalt nagyobb érdeklődés övezte, még a kevésbé keresett külső kerületek is csekély növekedést mutattak egy hónap alatt. Mindezek mellett továbbra is a XI. és XIII. kerületek vannak az érdeklődők fókuszában.
ALKU - 2011 JÚLIUS Irányár változás
Alku
Budapest
16%
9%
Pest megye
13%
8%
Vidék
15%
9%
Budapest
8%
5%
Vidék
9%
6%
Budapest
12%
5%
Vidék
11%
7%
Budapest
11%
5%
Vidék
12%
7%
HÁZ
PANEL
TÉGLA
ÖSSZES
Az alku és az irányárak változása volt az előző kiadvány egyik slágertémája. Kérésre tovább bontottuk ingatlan típusonként. (Az irányár változás nem más, mint az a különbség, amely a megbízásban szereplő első irányár és a vevő megjelenésekor éppen rögzített utolsó irányár közt mutatkozott. Az alku azt a további árcsökkentést mutatja, amelyről a vevő és az eladó állapodott meg a tárgyalások során. A két szám együtt tehát jól mutatja azt a különbséget az árban, amelyet eredetileg az eladó elgondolt és ami végül köttetett.) Júliusban a budapesti házak eladóinak kellett átlagban a legnagyobb irányár változást elszenvedniük, amelyet a vevők további nagymértékű alkuval sújtottak. De nemcsak Budapesten, hanem az agglomerációban és országszerte is a házak tulajdonosai számíthatnak a legerősebb alkukra.
6
DUNA HOUSE BAROMÉTER
KITEKINTÉS: DEBRECENI INGATLANPIAC A válság előtti és utáni keresletben talán az egyik legészrevehetőbb különbség az építési telkek forgalmában alakult ki. Míg a válság előtt a szezonalitásnak megfelelő időszakokban volt - és nem is kis számú - tranzakció az építési telkekben, addig ez az érdeklődés az elmúlt 2 évben minimálisra esett vissza. A magánerős építési hajlandóság drasztikusan mérséklődött. A befektetői, beruházói társasház építésekhez is töredékére esett vissza a telekvásárlás. A lakóingatlanok piacán - a válság előtti időszakhoz mérten - domináns lett a kis alapterületű (40-70 m2), alacsonyabb rezsijű és 9-10 M alatti ingatlanok kereslete. A másik véglet a 40-45 M fölötti ingatlanoknál mutatkozó vételi hajlandóság. Míg 10 M alatt egyértelműen a megélhetés, a hitelek miatti eladási-vásárlási szándék áll, addig a 40 M fölötti ingatlanok esetében a vevő inkább befektetőként gondolkodik. Az alku mértéke többségében attól függ, hogy az eladandó ingatlan hitellel terheltsége milyen arányú. Ahol a piaci ár 50%-át már meghaladja a pénzügyi teher, ott kisebb a realizált alku. A terheletlen ingatlanoknál az eladók szabadabban és alkuképesebben döntenek az ajánlott ár elfogadásáról abban a reményben, hogy a majd általuk is vásárolandó ingatlan áralkujában ők is érvényesíthetik az alacsonyabb árat.
180 000 170 000
29% 31%
39% 35%
(Debreceni irodavezetőink beszámolója alapján.)
172 000 160 000
160 000
155 000
160 000 159 000 158 000
153 000 146 000
150 000
151 000 143 000 142 000
143 000
135 000
140 000
17% 13%
145 000
130 000
3% 3%
1% 1%
2% 3%
110 000
3% 4%
0% 1%
5%
10%
120 000
100 000
300 000 280 000
271 000
260 000 240 000
40% 35%
200 000
225 000
271 000 238 000
258 000 232 000
231 000 212 000
213 000
200 000
180 000 160 000 140 000
26%
23%
39%
220 000
239 000
120 000
0% 0%
1% 0%
1% 0%
1%
0% 0%
4%
9% 5%
17%
100 000
53% 60%
Bal oldali oszlopdiagramok: Fent a lakásméret (m2-ben), középen a vásárolt lakások négyzetméter ár kategóriái, alul pedig a fajlagos lakásár kategóriák láthatók.
1% 1%
1% 1%
1% 1%
2% 1%
5% 6%
0% 2%
9% 11%
19%
28%
Jobb oldali grafikonok: Fent az 55-70 m2-es, jó állapotú panelek átlag négyzetméter árainak változása, alatta pedig a 35-50 m2 közötti, szintén jó állapotú tégla építésű lakások árainak változása követhető nyomon. 2008 2011
7
DUNA HOUSE BAROMÉTER
TRANZAKCIÓ PARAMÉTEREK — BUDAPEST 2011 június (kék) és 2011 július hónapban (bordó) történt lakásvásárlásokat kategorizáltuk a főváros két oldalán. Budán leglátványosabban a drága négyzetméterárú ingatlanok csökkent vétele tűnik ki. Pesten ugyanez a kimutatás azt mutatja, hogy a vevők főleg a 100-150 ezer Ft/m2 kategóriában kerestek.
PEST
Lakásméret (m2)
Lakásméret (m2)
1% 0%
2% 1%
2% 1% 28%
1% 0%
11%
1% 1%
7% 1% 1%
0% 0%
2% 4%
11% 13% 1% 1%
12% 6%
7%
48% 52%
Lakás ár (millió Ft)
1% 0%
1% 1%
7% 4%
13% 9%
2% 4%
5%
2% 1%
2% 4%
9%
9% 2%
13% 9%
25% 29%
20% 22%
17%
23%
39%
23%
23%
34% 31% 22%
18%
21% 13% 9%
16% 17%
16%
16% 19%
13% 4% 0% 0%
0% 0%
Lakás ár (millió Ft)
0% 2%
2% 1%
6% 7%
16% 18%
m2 ár (ezer Ft) 26%
m2 ár (ezer Ft)
1% 2%
1% 4%
1% 1%
7% 1%
4% 2%
7% 11%
0% 0%
16%
14% 17%
24%
30% 28%
41%
50%
40% 43%
BUDA
2011 június 2011 július
8
DUNA HOUSE BAROMÉTER
TRANZAKCIÓ PARAMÉTEREK — VIDÉK 2011 június (kék) és 2011 július hónapban (bordó) történt lakásvásárlásokat kategorizáltuk Pest-megyében és a régióban összesítve. Országos szinten összesítve nem történt különösebb változás, Pest Megyében azonban júniushoz képest kiugróan magas, mintegy a vevők fele az, aki a 10-15 millió Ft-os árkategóriában vásárolt.
PEST MEGYE
Lakásméret (m2)
Lakásméret (m2)
13% 11% 4% 6%
6% 5%
7%
9% 11%
6% 4%
m2 ár
2% 1%
0% 2%
2% 0%
2% 0%
2% 1%
4% 7%
11% 15%
4% 4%
9% 7%
7%
6% 11%
23%
52% 23%
30% 0% 4%
0% 0%
0% 0%
0% 0%
1% 1%
4% 1%
6% 6%
15%
19% 16%
8% 12%
33%
15% 9%
Lakás ár
61% 64%
Lakás ár
0% 0%
1% 0%
1% 0%
1% 0%
3% 2%
2% 1%
6%
14%
14% 13%
24% 26%
30% 26%
43%
51%
43%
m2 ár
0% 0%
2% 1%
2% 1%
2% 3%
5% 2%
0% 0%
8% 6%
14% 14%
21% 17%
17%
23%
21% 22%
48% 55%
33%
ORSZÁGOS (Közép-M. ország nélkül)
2011 június 2011 július
9
DUNA HOUSE BAROMÉTER
ADATVÉDELMI SZABÁLYZAT A Duna House Barométerben közzétett statisztikai információk és becslések a Duna House szellemi tulajdonát képezik. A Duna House Barométer statisztikai információi és becslései kizárólag tájékoztatás célját szolgálják, azok teljességéért, pontosságáért a Duna House felelősséget nem vállal. A Duna House Barométerben közzétett statisztikai információkat és becsléseket saját céljaira, saját felelősségére bárki szabadon felhasználhatja az alábbi feltételekkel: A Duna House Barométerben közzétett statisztikai információk és becslések nem változtathatóak meg, azok
csak változatlan formában közölhetőek. A Duna House Barométerben közzétett statisztikai információk és becslések csak a forrás egyértelmű megje-
lölésével közölhetőek: „Forrás: Duna House Barométer" szöveget kell közölni a szöveg elején, vagy végén. A szövegkörnyezetnek, ha van, egyértelműen utalnia kell a Duna House Barométerre, mint forrásra.
A fentiektől eltérő, jogosulatlan felhasználás büntető – és polgári jogi következményeket von maga után. A Duna House követelheti a jogsértés abbahagyását és teljes kárának megtérítését. A linkelésre vonatkozó szabályok megsértése esetén a Duna House jogosult a weboldalra mutató link azonnali eltávolítását, és a jogsértéssel felmerült kárának megtérítését követelni.
KÖVETKEZŐ MEGJELENÉSEK Megjelenés időpontja
Tárgya
2011 szeptember
2011 augusztusi adatok
2011 október
2011 III. negyedév + szeptemberi adatok
2011 november
2011 októberi adatok
2011 december
2011 novemberi adatok
2012 január
teljes 2011 + IV. negyedév + decemberi adatok
A Duna House Barométer minden hónap 8-án (ha hétvége, akkor rákövetkező munkanapon) 15:30-kor válik elérhetővé honlapunkon.
Ha szeretné a Duna House Ingatlan Barométert E-mailen rendszeresen megkapni, iratkozzon fel az alábbi címen:
[email protected]
Kiadványinkat letöltheti a www.dh.hu oldalunkról!
10
