ZNALECKÝ POSUDEK A OCENĚNÍ

ZNALECKÝ POSUDEK A OCENĚNÍ nemovitostí – domu č.p. 162 postav. na pozemku parc.č. St. 58/2, budovy bez č.p./č.e. postav. na pozemku parc.č. St. 58/4, budovy bez č.p./č.e. postav. na pozemku parc.č. St. 58/5, budovy bez č.p./č.e. postav. na pozemku parc.č. St. 58/6 a pozemků zapsaných na LV č. 946 pro obec Nové Hrady a k.ú.Údolí u Nových Hradů Vlastník: PB-krovy, v.o.s., Údolí u Nových Hradů 162, Nové Hrady, 374 01 Vypracoval: Ing. Petr Pokorný soudní znalec z oboru ekonomika, ceny a odhady, zvláštní specializace odhady nemovitostí České Budějovice, Budivojova 13

České Budějovice 30.4.2012

2

Objednatel posudku: Exekutorský úřad Písek, JUDr.Stanislav Pazderka Důvod posudku: stanovení ceny obvyklé Cenový předpis :zák.č. 151/97 Sb. o oceňování majetku Podklady posudku: - výpis z LV č. 946 pro obec Nové Hrady a k.ú. Údolí u Nových Hradů - šetření na místě - fotodokumentace Celkový popis nemovitosti: Oceňované nemovitosti jsou zapsané na LV č. 946 pro obec Nové hrady a k.ú. Údolí u Nových Hradů u KÚ pro Jihočeský kraj, KP České Budějovice. Jde o neucelený soubor staveb a pozemků, který se nachází na jižním okraji Údolí u Nových Hradů. Fakticky nemovitosti sousedí s tzv. Terčiným údolím, na stejné úrovni je první záchytné parkoviště pro lesopark a přes silnici bývalý pivovar. Jde o původní statek, u něhož nelze vyloučit účel spojený s pivovarem, případně parkem. Tento dříve (patrně) ucelený komplex staveb rozestavěných kolem rozlehlého dvora je v současné době rozdělen vlastnicky i z hlediska způsobu využití. Oceňované nemovitosti tvoří západní část, která sestává z původní stodoly(západní objekt) a nové stavby kanceláří a zázemí na severu a dále na jižní straně z několika staveb charakteru skladů, resp. garáží/dílen. Kromě administrativy jsou vesměs ve špatném stavu. Kanceláře jsou přízemí stavbou, zděnou, sedlová střecha, s dřevěným krovem, krytina bet. taška, plastová okna, podlahy dlažby, podhledy OSB desky, dveře dřevěné, vytápění kotlem na tuhá paliva, TUV el.boilerem, zaveden el. proud. Dispozičně je zde sklad, kotelna, WC, jídelna, kanceláře, přístavba vstupu a další kancelář. Nebyly doloženy dokumenty stavebního řízení, existují pochybnosti o úplné legálnosti stavby, stavba není zakreslena do katastrální mapy, není vedena jako samostatná stavba. Svou velikostí, významem je však spíše doplňkovou, prakticky vedlejší stavbou, a byť zánovní, bez většího vlivu na cenu. Objekt byl údajně postaven v letech 2007-2008. Stodola je původní starou stavbou, přízemní nepodsklepenou, nyní jde zde dřevodílna, zděný objekt-smíšené zdivo, dřevěný krov, tašková krytina, zčásti bet. podlaha, zčásti jen hlína, zaveden el. proud, vytápění není, na části dřevěná okna zdvojená stáří asi 40 let, novější betonová tašková krytina, vnitřní vybavení jednoduché až prosté, členěné ocelovými prvky. Na jižní straně se nacházející objekty jsou údajně původní konírnou a dále navazující garáže. Garáže jsou zděnou přízemní stavbou s pultovou střechou, dřevěná vrata, bet. stropní panely, krytina asfalt. lepenka, celkem 7 boxů, 3 spodní s bet. podlahou, 4 horní jen hliněná podlaha, všechny bez sítí, bez údržby. Objekt směrem ke stodole je vyšší, má sedlovou střechu, je rovněž zděný, krytina tašková ve špatném stavu, slouží jako sklad. Dvůr je zpevněný, asfaltový, svažitý k východu. Nebyly doloženy vztahy k přípojkám sítí, odvádění dešťových vod Pozemky tvoří jeden celek a mají výměru 3919 m2, zaveden el. proud, vodovod. Východní část dvora je zatížena věcným břemenem jízdy, oceňované nemovitosti tak mají zajištěn přístup(věcné břemeno zapsané i na LV oceňovaných nemovitostí). Právní vady nezjištěny, k zástavním právům a exekučními zápisům se v ocenění nepřihlíží. _______________________________________________________________________________________ POKORNÝ-NEMOVITOSTI

3

Vlastní ocenění : Jako podklad pro odhad obvyklé ceny jsou stanovovány tyto ceny : reprodukční – na bázi technicko hospodářských ukazatelů vycházející z aktuálně platného cenového předpisu s úpravou podle konkrétních podmínek stavby věcná – reprodukční cena snížená o opotřebení výnosová – v případě výnosu nebo simulovaného z nájmu objektu srovnávací – porovnáním s realizovanými či nabízenými obchody na bázi podobnosti Definice obvyklé(obecné) ceny podle zák.č.151/97 Sb. v platném znění : Cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.

Orientační ocenění na bázi nákladové amin. ceny (pouze hlavní stavby) : 1.1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1.1Kanceláře a sociální zázemí Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název 1.NP

Zastavěná. Konstr. výška plocha 123,21 m2 2,50 m

Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor OP (17*5,2)*3,3+(5,9*5,9)*(2,50)

=

[m3] 378,75 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

OP Obestavěný prostor - celkem:

NP

Obestavěný prostor 378,75 m3 378,75 m3

_______________________________________________________________________________________ POKORNÝ-NEMOVITOSTI

4

Ocenění 123 378,75 3 393 100,00 1 285 082

2

Zastavěná plocha [m ] Obestavěný prostor [m3] Jednotková cena (JC) [Kč/m3] Rozestavěnost % Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků Další životnost roků Opotřebení % Věcná hodnota (VH) Kč

10,00 1 156 574

1.1.2Stodola Zatřídění pro potřeby ocenění: Hala § 3 Svislá nosná konstrukce Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

E. průmysl (bez jeřábových drah) zděná 1251

Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha 1.NP (46,2+18)*12,8

=

[m2] 821,76

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. plocha 821,76 m2 821,76

Název 1.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

Konstr. Součin výška 12,30 m 10 107,65 10 107,65

PVP = 10 107,65 / 821,76 = 12,30 m PZP = 821,76 / 1 = 821,76 m2

Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor OP ((46,2+18)*12,8)*(9,55)

=

[m3] 7 847,81 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

OP Obestavěný prostor - celkem:

NP

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce

Hodnocení standardu S S

Obj. podíl [%] 9,40 20,30

Část [%] 100 100

Koeficient 1,00 1,00

Obestavěný prostor 7 847,81 m3 7 847,81 m3

Upravený obj. podíl 9,40 20,30


5

3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní Součet upravených objemových podílů

S S S S S S X C S S S S C P S C C X C X C X C

8,20 10,20 2,90 0,70 6,90 3,90 0,00 0,80 3,20 2,30 5,20 4,80 1,30 8,30 0,40 0,90 0,80 0,00 0,40 0,00 2,20 0,00 6,90

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,46 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00

8,20 10,20 2,90 0,70 6,90 3,90 0,00 0,00 3,20 2,30 5,20 4,80 0,00 3,82 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 82,22

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 3) [Kč/m3] Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP) Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP)

= * * * * * *

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 7 847,81 m3 * 1 692,58 Kč/m3

= =

1 692,58 13 283 046,25 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří objektu: roků Opotřebení: 70,000 %

-

9 298 132,38 Kč

Stodola - zjištěná cena

=

3 984 913,88 Kč

1 620,1,0750 0,9280 0,6000 0,8222 1,0000 2,1230


6

1.1.3Sklad Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název 1.NP


Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor OP (163)*(4,3+5,45/2)

Zastavěná plocha [m2] Obestavěný prostor [m3] Jednotková cena (JC) [Kč/m3] Rozestavěnost % Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků Další životnost roků Opotřebení % Věcná hodnota (VH) Kč

=

[m3] 1 145,08 m3

Ocenění 163 1 145,08 3 500 100,00 4 007 763

75,00 1 001 941

1.1.4Garáže Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název 1.NP


Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor OP (367)*(4,20) Zastavěná plocha [m2] Obestavěný prostor [m3] Jednotková cena (JC) [Kč/m3] Rozestavěnost % Reprodukční hodnota (RC) Kč

=

[m3] 1 541,40 m3

Ocenění 367 1 541,40 1 655 100,00 2 551 017


7

Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

roků roků % Kč

80,00 510 203

1.2. Výnosové ocenění 1.2.1Výnosová cena Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel

podlaží

podlahová plocha [m2]

1.Kancelářské prostory

kanceláře a soc. zázemí 2.Výrobní prostory výrobastodola 3.Skladovací sklad prostory 4.Ostatní prostory garáže 5.Ostatní prostory venkovní plochy Celkový výnos za rok:

nájem

nájem

nájem

míra kapitaliza ce 2 [Kč/m /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] [%] 10 000 120 000 9,00

40 000

480 000

9,00

3 000

36 000

9,00

3 500 8 000

42 000 96 000

9,00 9,00

774 000

Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m2 Reprodukční cena RC Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Nj Kč/(m2*ro k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok Pojištění 0,10 % * RC Kč/rok Opravy a údržba 60,00 % * RC Kč/rok Správa nemovitosti 5,00 % * RC Kč/rok Ostatní náklady Kč/rok Náklady celkem V Kč/rok N=Nh-V Kč/rok Čisté roční nájemné Míra kapitalizace % Výnosová hodnota Cv Kč

0 7 843 862

774 000 85 % 657 900 5 000 20 000 394 740 32 895 1 000 453 635 204 265 9,00 2 269 611


8

REKAPITULACE

Výnosová hodnota Věcná hodnota(jen stavby)

2 269 600 Kč 6 653 632 Kč

1.3. Srovnávací cena Pro danou lokalitu nelze nalézt dostatečné množství srovnatelných objektů na trhu. Charakteristiku trhu(prodejnost obecnou) lze dokumentovat na těchto nabídkách : Č. 1

2

3

4

Popis Nabízíme koncový řadový RD 2+1 v klidné části na okraji obce Byňov spadající pod město Nové Hrady. Jedná se o stavbu z cihel a kamene se sedlovou střechou, zastavěná plocha činí 219 m2, obytná je 70 m2. V přízemí se nachází veranda, předsíň, schodiště, kuchyň, jeden pokoj, koupelna s vanou a samostatná toaleta. V podkroví je jeden pokoj a prostorná terasa. O vytápění se starají krbová kamna na tuhá paliva. Voda k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do septiku. K domu náleží udržovaná zahrada se sklípkem, kůlnou o rozloze 320 m2. Domek, který je posazen na kraji obce disponuje parcelami o celkové výměře 6562m2, které jsou titulovány jako orné půdy. Poloha objektu: samostatný Zastavěná plocha: 136 m2 Užitná plocha: 108 m2 Plocha parcely: 700 m2 Druh objektu: cihlová Stav objektu: před rekonstrukcí Nové Hrady, ulice Mokrá Lhota: Dům v roce 2011 prošel nákladnou částečnou rekonstrukcí - nová okna, dveře, elektroinstalace, ústřední topení krbovými kamny s teplovodní vložkou a záložním zdrojem, omítky, keramická dlažba, plovoucí podlahy, voda, domovní telefon, koupelna, WC, kombinovaný bojler. Kuchyňská linka včetně sporáku je součástí prodejní ceny. Byt je propojen s garáží, dále se v domě nachází komora a sklep. Možnost půdní vestavby. Bytová dispozice 2+1. Zastavěná plocha: 80 m2 Prodej rozestavěného domu 6+1 s garáží,140m2 v Byňově u Nových Hradů. K nemovitosti náleží pozemky o celkové výměře 700m2. Stavba je před dokončením. Kopaná studna s užitkovou vodou na pozemku. Nemovitost se nachází ve velmi atraktivní lokalitě, v blízkosti Byňovského rybníka. Veškerá občanská vybavenost ve 2km vzdáleném městě Nové Hrady. Plocha zastavěná:150 m2 Plocha užitná:140 m2

Cena [Kč]

Fotografie

649000,-

810 000,-

990 000,-

1 690 000,-


9

5

6

Historická chalupa se nachází na klidném místě na oraji města, s krásným výhledem do krajiny. Má obytnou část o dispozici 2+1, s koupelnou a WC, komorou (bývalá černá kuchyně)a předsíní. V pokojích jsou zachovány původní trámové a klenbové stropy. K ní přiléhá stodola. Zast.plocha a nádvoří 202 m2. Chalupa je udržovaná, vhodná k rekreaci i k trvalému bydlení. Půda je vhodná pro vestavbu. Vytápění kamny na tuhá paliva nebo plynovými přímotopy, ohřev vody el. boilerem. Voda je obecní. Nabízíme ke koupi rodinný dům v Nových Hradech, část města Údolí. Dům postavený ve třicátých letech minulého století byl postupně modernizován do současné podoby. Poslední rekonstrukce proběhly před dvěma lety, kdy se osadila nová plastová okna, instaloval nový kotel na tuhá paliva a radiátory. Nově je položena střešní krytina a laťoví. Ve všech místnostech jsou betonové podlahy. Dům je napojen na obecní vodu i kanalizaci, je zavedena elektřina 220/380 V, plynová přípojka je na domě. Nemovitost s obytnou částí 4+1 je postavena ze smíšeného zdiva. K nemovitosti náleží slunná zahrada o výměře 467 m2 s velmi pěkným výhledem do okolí. Plocha zastavěná:160 m2

1 250 000,-

1 449 000,-

Srovnávací cenu lze stanovit jen obtížně, s ohledem na uvedené, špatný stav a velký podíl pozemku lze pro další úvahy kalkulovat se srovnávací cenou kolem 2,5 - 3,5 mil. Kč

Vyjádření k obvyklé ceně: Jde o velmi atypickou nemovitost, pro níž je obtížné hledat srovnání. Stavby neplní svůj původní účel, statek prakticky zanikl, navíc byly v různých obdobích prováděny dostavby nebo přestavby. Velké plochy a obestavěné prostory generují poměrně značné náklady na opravy, zejména budoucí, když zanedbanou údržbou existuje vnitřní dluh na opravách. Výrobní prostory jsou nevytápěné, případně podstandardně vybavené. Kanceláře jsou prakticky novostavbou, v dobrém stavu, jejich užitek je ovšem úzce spojen s náplní výrobních a skladovacích ploch. Samostatně je lze využít jen omezeně nebo vůbec. Cenný je pozemek a velké zpevněné prostranství, které je ostatně i v současné době užíváno vlastníkem jako další skladovací, resp. výrobní a montážní plocha Lokalita je průměrná, nezaměstnanost vyšší a sociální skladba horší. Turistika atraktivní lokalita, jejíž význam stále roste. Trh je funkční, pro daný typ nemovitostí bude poptávka slabší, zejména v době krize. S vědomím skutečnosti, že reálná cena bude dosažena při veřejném dražebním jednání, odhaduji, s ohledem na skutečnosti zjištěné na místě a dílčí výsledky metod oceňování, cenu obvyklou v současném stavu ve výši

zaokrouhleno

3,000.000,- Kč


10

Znalecká doložka Tento znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím krajského soudu v Českých Budějovicích pod č.j.Spr.2492/2003 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký posudek sestává z 10 listů posudku a přílohy výpisu z LV, kopie KM a fotodokumentace a je zapsán pod poř.č.1504-54/2012 znaleckého deníku.

Ing. Petr Pokorný Budivojova13 České Budějovice

V Č.Budějovicích dne 30.4.2012


11

Výpis LV č. 946:


12


13


14

Katastrální mapa:

Lokalita:


15

Doplňující fotodokumentace:


16


17


ZNALECKÝ POSUDEK A OCENĚNÍ

Recommend Documents