ZNALECKÝ POSUDEK A OCENĚNÍ

ZNALECKÝ POSUDEK A OCENĚNÍ č. 6770 - 190/2013 nemovitosti č.p. 27 na stavební parcele č. kat. 24/2 s příslušenstvím v Nových Hradech, místní část Údolí

katastrální území Údolí u Nových Hradů obec Nové Hrady okres České Budějovice

Posudek vyžádal:

Exekutorský úřad Beroun Palackého 31/2, 266 01 Beroun

Účel posudku:

zjištění obvyklé ceny nemovitosti ve věci č.j. 015 EX 1234/2011-68

Posudek vypracoval:

Josef Jirsa, Družstevní 460, Český Krumlov - soudní znalec v oboru ekonomika - ceny a odhady nemovitostí

Posudek obsahuje:

32 stran textu včetně obálky a tabulek a předává se ve dvojím vyhotovení. Jedno paré archivuje znalec.

V Českém Krumlově dne 06. 01. 2014

2

ZNALECKÝ POSUDEK A OCENĚNÍ nemovitosti č.p. 27 na stavební parcele č. kat. 24/2 s příslušenstvím v Nových Hradech, místní část Údolí, katastrální území Údolí u Nových Hradů, obec Nové Hrady, okres České Budějovice.

Posudek je vypracován na základě Usnesení o ustavení znalce soudním exekutorem Mgr. Pavlem Dolanským, Exekutorský úřad Beroun, Palackého 31/2, 266 01 Beroun v exekuci nařízené usnesením Obvodního soudu pro Prahu 5 ze dne 24.10.2011, č.j.: 14 EXE 3416/2011-30, které nabylo právní moci dne 26.04.2012.

Vlastník nemovitosti: ● Mayerová Zuzana (585710/0546), Údolí 27, 374 01 Nové Hrady 1/3 ●

Podklady pro vypracování posudku: - místní šetření a zaměření objektů provedené ve dnech 25. 12. 2013 a 30. 12. 2013 za účasti paní Zuzany Mayerové - výpisy z katastru nemovitostí zapsaných na LV č. 5 a 904 pro katastrální území Údolí u Nových Hradů, obec Nové Hrady vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice a vyhotovené dálkovým přístupem dne 19. 12. 2013 - informace o nemovitosti a jejím stáří sdělené paní Zuzanou Mayerovou v den místního šetření - katastrální mapa zájmového území - informace o obvyklé ceně podobných nemovitostí sdělené zástupci spolupracujících realitních kanceláří regionu

Výčet objektů nemovitosti: 1. Rodinný dům 2. Stavební pozemky 3. Zemědělské pozemky

3

Oceňuje se podle vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. (oceňovací vyhláška) ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. ke dni provedeného posledního místního šetření, tj. 30. 12. 2013.

Situace: Předmětem ocenění je přízemní rodinný dům s částečným podkrovím umístěný na svažité stavební parcele č. kat. 24/2 severozápadní orientace v Nových Hradech, místní část Údolí, při místní komunikaci vedoucí pod skalním masívem s místním hradním komplexem od státní silnice k centru města Nové Hrady, při západním okraji souvislé zástavby, katastrální území Údolí u Nových Hradů, obec Nové Hrady. Součástí nemovitosti je i přilehlá zahrada č. kat. 278/1 s venkovními úpravami obsaženými v hodnocení hlavní stavby, samostatná zahrada č. kat. 23/1 s několika přestárlými a neudržovanými porosty bez ceny a pozemkové parcely č. kat. 257/19, 282/1, 257/22 a 282/7, které tvoří jeden celek s omezenou údržbou – nachází se v prostoru mezi státní silnicí a nedaleko tekoucí řekou Stropnice. I zde roste několik neudržovaných ovocných stromů bez užitku, na parcele č. kat. 257/19 „stojí“ rozpadající se dřevěná bouda, též bez ceny (náklady na její odstranění jsou větší než cena z ní upotřebitelného materiálu). Náhledem do KN znalec zjistil, že část parcely č. kat. 282/1 je užívána vlastníkem sousední parcely č. kat. 284 a naopak vlastník parcely č. kat. 257/19 užívá větší výměru na úkor cizí parcely č. kat. 257/20. Toto zjištění by však bylo nutné doložit geodetickým zaměřením n místě samém!! Hlavní stavba je připojena na elektrickou rozvodnou síť, obecní vodovod, kanalizační sběrač, veřejný rozvod zemního plynu, přístup k domu je možný z přilehlé veřejné komunikace se zpevněným povrchem, další inženýrské sítě v místě chybí. Město Nové Hrady je centrem chráněné krajinné oblasti Novohradské hory, nachází nedaleko státní hranice s Rakouskem, asi 30 km jihovýchodně od Českých Budějovic, nedaleko od zájmového místa se rozkládá romantický přírodní park a národní přírodní památka Terčino údolí. V místě je značný nedostatek pracovních příležitostí a za prací je nutné převážně dojíždět. V místě je i mírně omezená infrastruktura, realitní trh v lokalitě stagnuje.

4

Hlavní stavba byla, dle sdělení paní Mayerové, pořízena před více než 100 roky, v posledních 30 letech nebyl dům zásadně stavebně upravován, hodnota kvalitativního pásma se na základě zjištěného stavu při místním šetření zařazuje do kategorie „D“. Kromě známého omezení vlastnického práva z titulu probíhajícího exekučního řízení neváznou na zájmových nemovitostech žádná věcná břemena či zástavní práva. Město Nové Hrady nemá zpracovánu cenovou mapu pozemků.

1. Rodinný dům

-

§ 26a

- nález: Přízemní stavba smíšené konstrukce s funkčně využitelným podkrovím v části půdorysu zastřešená sklonitou střechou s krytinou z eternitových šablon na bednění, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu jsou osazeny v úplném provedení, instalace bleskosvodu chybí. Obvodové stěny jsou převážně kamenné, doplněné zděnou vestavbou podkrovních prostor, bez dodatečného zateplení, vodorovná a svislá hydroizolace je porušena. Fasádní omítka je provedena břizolitová, již místně se uvolňující od podkladu, soklové zdivo je pouze omítnuto hrubou cementovou omítkou nebo zcela chybí. Stropy domu mají převážně rovný podhled, vnitřní keramické obklady mají běžný rozsah i provedení, schody do podkroví jsou dřevěné na ocelové konstrukci, zábradlí je zhotovené z ocelového profilu. Vnitřní dveře jsou hladké plné nebo prosklené, okna převážně dřevěná dvojitá s deštěným ostěním, bez potřebné údržby, podlahy přízemí mají keramický povrch, ostatní jsou povlakové z PVC na hrubé betonové mazanině, v hygienickém zázemí byla provedena keramická dlažba. Vytápění objektu se provádí kotlem ÚT na tuhé paliva, radiátory jsou ocelové, teplá užitková voda se připravuje pomocí elektrického akumulačního zásobníku. Elektroinstalace domu je světelná i motorová s jištěním přes pojistkové automaty, vnitřní splašková kanalizace je svedena do veřejného sběrače, běžné jsou vnitřní hygienické zařizovací předměty, v kuchyni je osazen plynový sporák na zemní plyn. Dispozici domu tvoří v přízemí kotelna s uhelnou, chodba, WC s koupelnou, kuchyně a obývací pokoj, v podkroví jsou čtyři pokoje a nefunkční WC, půdní prostor není účelově využíván. Dům byl údajně pořízen před více než 100 roky, stavební úpravy

5

směřující k současnému stavu nepřesáhly 60 % objemových podílů stavby byly provedeny před více než 30 roky, údržba domu by si zasloužila větší pozornost, hodnota kvalitativního pásma se na základě zjištěného stavu při místním šetření zařazuje do kategorie „D“.

Obestavěný prostor: (dle přílohy č. 1) Vrchní stavba: (10,03 x 7,35 x 3,25) + (2,95 x 3,94 x 4,96) = = 297,24 m3 Zastřešení:

10,03 x 7,35 x (2,30 + 1,60/2) + 22,44 = = 250,97 m3

Celkem

548,21 m3

Ocenění: - dle § 26a odst. 1 se cena dokončeného rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku, s výjimkou těch, které patří k původní zemědělské usedlosti, o obestavěném prostoru do 1 100 m3 zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, indexovanou průměrnou cenou uvedenou v příloze č. 20a a upravenou podle odstavce 2. V této ceně je zahrnuto standardní vybavení rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku uvedené v příloze č. 6. Indexovaná průměrná cena 1 m3 obestavěného prostoru rodinného domu, rekreační chalupy či rekreačního domku činí v daném místě částku : 3 698,00 Kč

- dle § 26a odst. 2 se cena upravená zjistí podle vzorce :

CU = IPC x I I = IT x IP x IV

IT – index trhu – dle přílohy č. 18a:

6

Trh s nemovitostmi

Tabulka č. 1 Znak Název znaku

Číslo

1 2 3

Kvalitativní pásma

Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi Vlastnictví nemovitostí Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)

Index konstrukce a vybavení : IT

Číslo

Hodnota Ti

I.

-0,10

II.

0,00

I.

-0,05 0,85

= 1 + (-0,15)

IP – index polohy – dle přílohy č. 18a:

Stavba určená k trvalému bydlení a byt - pro obce s více jak 2 000 obyvateli Znak Název znaku

Číslo

Tabulka č. 5 Kvalitativní pásma Číslo

Hodnota Pi

1

Význam obce

I.

0,00

2

Úřady v obci

II.

0,02

3

II.

-0,01

4

Poloha nemovitosti Okolní zástavba a životní prostředí

III.

0,00

5

Obchod, služby, kultura v obci

II.

0,00

6

Školství a sport

III.

0,04

7

Zdravotní zařízení

II.

0,00

8

Veřejná doprava

IV.

0,04

9

Obyvatelstvo

II.

0,00

7

10

I.

-0,04

III.

0,00

12 Vlivy neuvedené II. Index polohy pro stavbu k trvalému bydlení : IP =

0,00

11

Nezaměstnanost v obci Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti

1,04

(0,04)

Iv– index vybavení – dle přílohy č. 20a:

Konstrukce a vybavení rodinného domu, rekreační chalupy a domku Znak Název znaku

Číslo

Tabulka č. 2 Kvalitativní pásma Číslo

Hodnota Vi

I.

A

II.

-0,01

I.

-0,08

0

Typ stavby

1

Druh stavby

2

Provedení obvodových stěn

3

Tloušťka obvod. stěn

III.

0,03

4

II.

0,01

5

Podlažnost Napojení na veřejné sítě (přípojky)

V.

0,08

6

Způsob vytápění stavby

III.

0,00

7

Základní příslušenství v RD

III.

0,00

8

Ostatní vybavení v RD

I.

0,00

9

Venkovní úpravy Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Pozemky ve funkčním celku se stavbou

III.

0,00

II.

0,00

II.

0,00

10 11

8

12

Kriterium jinde neuvedené

13

Stavebně-technický stav

Index konstrukce a vybavení : IV

IV.

0,01

III.

0,85 0,6188

= (1,04 x 0,85 x 0,70)

Hodnota kvalitativního pásma pro koeficient: D

0,70

I = 0,85 x 1,04 x 0,6188 = 0,5470192

ZCU = 3 698,00 Kč/m3 x 0,5470192

=

Zjištěná cena : 548,21

= 1 108 963,00 Kč

m3 x 2 022,88 Kč

2 022,88 Kč/m3

2. Stavební pozemky - § 28 - dle § 28 odst. 1k (Nové Hrady 2 578 obyvatel) činí základní cena 1 m2 stavebního pozemku v Nových Hradech částku 46,70 Kč a dále se dle odst. 2 upraví o další vlivy uvedené v příloze č. 21 a koeficienty Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39

pol. č. 2.7 ............... pol. č. 2.8.1 ............. pol. č. 2.11 .............. úprava celkem

- 3 % - 2 % + 10 % + 5 %

tj. 49,04 Kč/m2

Ki = 2,146 - příloha č. 38

Kp = 1,381 - příloha č. 39

49,04 Kč/m2 x 2,146 x 1,381

=

145,34 Kč/m2

9

Upravená cena 1 m2 stavebního pozemku pro jednobytový rodinný dům činí v daném místě částku 145,34 Kč.

- dle § 28 odst. 5 činí cena 1 m2 zahrady nebo ostatní plochy ve funkčním celku se stavbou částku zjištěnou podle odst. 2 násobenou koeficientem 0,40

Ocenění: parcela č. kat. 24/2 - zastavěná plocha = 155 m2 x 145,34 Kč

155 m2 22 527,70 Kč

parcela č. kat. 278/1 - zahrada 208 m2 x 145,34 Kč x 0,40

208 m2 12 092,30 Kč

=

Stavební pozemky celkem

3. Zemědělské pozemky

34 620,00 Kč

-

§ 29

- dle § 29 odst. l se cena 1 m2 pozemku vedeného v katastru nemovitostí pod druhem pozemku „trvalý travní porost“, „orná půda“ nebo samostatná „zahrada“ zjistí podle bonitovaných půdně ekologických jednotek uvedených v příloze č. 22

- dle § 29 odst. 2 se cena pozemku zjištěná podle odst. 1 upraví o další vlivy uvedené v příloze č. 23 (v daném případě přirážkou ve výši 40 % podle položky 1.8.1) a koeficientem Kp z přílohy č. 39 (= 1,00)

Ocenění:

(parcely dle KN)

parcela výměra 2 číslo m celkem 257/22

81

výměra m2 BPEJ 81

kód BPEJ

sazba Kč/m2

75800

4,61

přirážka 40 % 1,40

cena Kč celkem 522,80

10

282/7

198

198

75800

4,61

1,40

1 277,90

257/19

565

565

75800

4,61

1,40

3 646,50

278/1

208

191 17

75051 84099

2,11 1,02

1,40 1,40

564,20 24,30

parcela celkem

282/1

801

588,50

26 775

parcela celkem

Zemědělské pozemky celkem

73204 75800

3,29 4,61

1,40 1,40

119,80 5 001,90 5 121,70

11 157,40 Kč

R E K A P I T U L A C E 1. Rodinný dům ................................1 108 963,00 Kč 2. Stavební pozemky ........................... 34 620,00 Kč 3. Zemědělské pozemky ......................... 11 157,40 Kč nemovitost celkem zaokrouhleno (§ 46)

1 154 740,40 Kč 1 154 740,00 Kč

Cena oceňované nemovitosti č.p. 27 na stavební parcele č. kat. 24/2 s příslušenstvím v Nových Hradech, místní část Údolí, katastrální území Údolí u Nových Hradů, obec Nové Hrady činí ke dni odhadu částku 1 154 740,00 Kč Vlastnický podíl 1/3 činí po zaokrouhlení částku 384 910,00 Kč slovy – třistaosmdesátčtyřitisícedevětsetdeset Kč

11

Stanovení obvyklé (tržní) ceny nemovitostí:

Metodika hodnocení „obvyklé“ ceny: Obvyklá cena zde vychází z definice § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, kde „obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu“. Cena „obvyklá“ vychází tedy z úrovně skutečně dosahovaných sjednávaných cen na tuzemském trhu. Vzhledem k tomu, že se vylučuje vliv mimořádných okolností trhu, jde o cenu dosahovanou za standardního chování většiny subjektů na trhu při nákupu a prodeji. Při určení obvyklé ceny se nepřihlíží ku vlivu mimořádných okolností prodeje. Osobními poměry, které by mohly zkreslovat obvyklou cenu, jsou např. zvláštní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím (majetkové, personální, rodinné). Zvláštní obliba přikládá majetku zcela subjektivní mimoekonomickou hodnotu vyplývající z osobního, např. dlouhodobě vytvořeného vztahu k majetku. Cena „obvyklá“ se odvozuje stanovených způsobem:

a) nákladovým b) výnosovým c) porovnávacím

nejčastěji

z hodnot

nemovitosti,

12

a) Nákladová hodnota: Ocenění „nákladovým“ způsobem vychází z definice § 2 odst. 3 písm. a) zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, dle které „nákladový způsob vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění“. Nákladový způsob oceňování se uplatní více či méně při rozvaze o stanovení ceny obvyklé u většiny staveb vzhledem k tomu, že tržní poměry u nás nejsou dosud ustáleny. Sjednané ceny jsou totiž stále silně poznamenávány mimořádnými tržními vlivy a výnosy z nemovitostí jsou nestabilní. Nákladový způsob oceňování je založen na technickém hodnocení nemovitostí. Zjištěná cena vyjadřuje náklady na vybudování staveb obdobných parametrů a stejného způsobu využití v době ocenění s přihlédnutím k technickému opotřebení a dále i jiná hlediska, která mohou ovlivnit úroveň nákladů potřebných na pořízení stavby vyjadřující např. i její znehodnocení. Nákladovou hodnotou tedy rozumíme reprodukční cenu stavby sníženou o přiměřené opotřebení, případně o nutné náklady na opravu závad znemožňujících okamžité užívání nemovitosti. Výchozí cena (před odpočtem opotřebení) se v daném případě zjišťuje pomocí nákladových ukazatelů průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, např. vydávaných periodicky Ústavem racionalizace ve stavebnictví (ÚRS) a.s. Praha. Při aplikaci těchto směrných orientačních ukazatelů se provede porovnání velikosti, dispozičního a konstrukčního řešení s tím, že se zohlední skutečné provedení stavby upravením jednotkové ceny o konkrétní vlivy (stavební index růstu cen stavebních prací v čase, rozdílné vybavení stavby oproti standardu, vedlejší rozpočtové náklady stavby v závislosti na situaci stavby, polohový faktor stavby apod.). Dále se tato základní cena nákladových ukazatelů (ÚRS) koriguje s ohledem na konkrétní stav na trhu stavebně dodavatelských prací v regionu stavby vyhodnoceném „obvyklými“ cenami realizace těchto prací prováděných dodavatelským způsobem pro investora. Databáze těchto údajů je získávána průběžným porovnáváním a vyhodnocováním cen stavebních dodávek realizovaných staveb popř. výsledky příslušných nabídkových řízení při zadávání takovýchto staveb. K ceně staveb se připočítává cena příslušných pozemků, která se v tomto případě odvozuje u „stavebních pozemků“ především

13

z cenové mapy (§ 10 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku) příslušné lokality, je-li tato zpracována, a která je relevantním odrazem skutečně sjednaných cen při obchodování příslušných pozemků v místě. U jiných pozemků, včetně obcí a jejich částí, které nemají cenovou mapu zpracovanou, se postupuje při stanovení ceny pozemků na základě porovnání se sjednanými cenami obdobných pozemků v dané lokalitě nebo v jiných srovnatelných lokalitách. Při porovnání se vychází ze shodného účelu využití pozemku, z obdobné polohy, vybavenosti pozemku, jeho velikosti apod. V daném případě lze konstatovat, že „nákladovou hodnotu“ posuzované stavby a pozemku lze určit podle cenových ukazatelů pro stavebnictví a rok 2013 dle JKSO s přihlédnutím k dané lokalitě a přičtením aktuálních cen pozemků v místě, tedy ve výši cca (2 447 209 x 0,50) = 1 224 000 + 53 000 = 1 277 000,00 Kč x 1/3 = 426 000,-Kč

b) Výnosová hodnota: Stanovení výnosové hodnoty v daném případě má relevantní vypovídací schopnost o tržní hodnotě předmětné nemovitosti, která je výhradně určena pro komerční využití. Při průměrně dosažitelném pronájmu 5 000,00 Kč (po odečtení nákladů správu a provoz, daň z nemovitosti, pojištění) za jeden měsíc lze stanovit roční hypotetický příjem: 6 000,- Kč x 12 měsíců = 72 000,00 Kč Kapitalizací výnosu nájemného úrokovou mírou 5,5 % (domy pro bydlení) činí výnosová hodnota: 72 000,00 Kč x 100 % : 5,5 % = cca 1 309 000,00 Kč

Tento propočet ceny „výnosové hodnoty“ vychází z teoretického předpokladu víceméně standardního příjmu z možného pronájmu domu s příslušenstvím, ale z důvodu trvalého bydlení podílového vlastníka se synem je tato cena prakticky nedosažitelná, nebude proto dále uvažováno s jakýmkoliv výnosem.

14

c) Porovnávací hodnota: Ocenění „porovnávacím“ způsobem vychází z definice § 2 odst. 1 písm. c) zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, dle které „porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji“. Porovnávací hodnota v praxi vychází ze známých, prokazatelných cen, za které byly v daném místě a čase realizovány převody několika obdobných nemovitostí (s ohledem na charakter, velikost, konstrukční provedení, stáří, stav, výnos apod.). Porovnávací hodnota vychází ze specifických podmínek místního trhu s nemovitostmi. Z hlediska optimalizace odhadu obvyklé ceny konkrétní nemovitosti je tato hodnota nejdůležitější, její stanovení je však neproblematičtější vzhledem k nedostatku objektivních informací v oblasti trhu s nemovitostmi. Výše uvedené postřehy zavdávají předpoklad, že předmětná nemovitost je obchodovatelná i přes svůj horší technický stav, nachází se však v oblasti s velmi omezenými pracovními možnostmi, pracovní příležitosti poskytovaly okolní zemědělské podniky, ale po jejich privatizaci došlo ke snížení zaměstnanosti a nové pracovní pozice vyžadují vyšší kvalifikaci. Zájmové místo má omezené dopravní spojení s okresním městem České Budějovice. V místě je možné napojení na elektrickou rozvodnou síť, veřejný vodovod, obecní kanalizační sběrač, veřejný rozvod zemního plynu a přístup k domu je možný z veřejné komunikace se zpevněným povrchem, další inženýrské sítě chybí. V místě je pouze nekompletní infrastruktura odpovídající její velikosti.

„Rizika nemovitosti“

Pro danou lokalitu nejsou taxativně stanovena žádná omezení, neexistuje zde riziko ohrožení povodní, sesuvem půdy, radioaktivním zářením, spadem kyselých dešťů, poddolování, není vyhlášena stavební uzávěra. Parcely č. kat. 257/19, 282/1, 282/7 a 257/22 jsou však součástí zátopového území nedaleko tekoucí řekou Stropnice.

15

Znalec zjistil, že v místě jsou nabízeny realitní kanceláří k prodeji mj. přibližně srovnatelné následující nemovitosti: 1/ Cena: 1.500.000 Kč Poznámka k ceně: cena včetně provize a právních služeb, včetně provize RK Stav nemovitosti: Menší opravy Celková plocha: 540 m2 Zastavěná plocha: 120 m2 Obytná plocha: 220 m2 Datum vložení: 18. listopadu 2013 Poslední úprava: 19. listopadu 2013

Popis nemovitosti Prodej dvoupodlažního domu v centru města Nové Hrady. Dům je částečně podsklepen, v přízemí bývalá prodejna se zázemím, v patře byt o dispozici 2+1. Půdní prostor možno využít pro bydlení. K dispozici studna s užitkovou vodou. Orientace oken na sever a jih. V roce 2011 proběhla rekonstrukce - střecha, okna a část fasády. Na zahradě vzrostlé ovocné stromy, parkování možno v průjezdu domu.

16

2/ Cena: 900.000 Kč Poznámka k ceně: možná dohoda Stav nemovitosti: Po rekonstrukci Celková plocha: 924 m2 Místností: 4 Datum vložení: 24. června 2013 Poslední úprava: 24. června 2013

Popis nemovitosti Nabízím k prodeji vesnický rodinný dům v obci Údolí u Nových Hradů. Obec Údolí se rozprostírá v blízkosti vyhledávaného krajinného parku Terčino údolí, u něhož se také nachází středověká tvrz Cuknštejn. Dům je postaven na pozemku o celkové rozloze 924 m2, z toho zastavěná plocha činí cca 150 m2. Zbývající část pozemku tvoří dvorek a zahrada s výměrou 647 m2. Dům s bytovou jednotkou o dispozici 3+1 s příslušenstvím prošel částečnou rekonstrukcí. Do bytu vstupujeme přes prostornou předsíň. Z té se dostaneme jak do bytové jednotky, tak i do koupelny s WC. V předsíni se také nachází praktická spižírna. Byt má tři obytné místnosti a prostornou kuchyň. V jedné z místností (nyní pracovna) jsou vybudována kachlová kamna. Na bytovou jednotku navazuje technická část, jež je tvořena garáží, sklepem a zděným dřevníkem. Dům má také přístupnou a prostornou půdu. Na té je možnost zřízení půdní vestavby. Střecha je již tomuto záměru přizpůsobena, je dvouplášťová opatřena kontaktní fólií pro montáž izolace. Za domem je situována zahrada. V půl kilometru vzdáleném městě Nové Hrady je veškerá občanská vybavenost (škola, školka, obecní úřad, obchody , ..).

17

3/ Cena: 1.500.000 Kč Poznámka k ceně: včetně provize Stav nemovitosti: Před rekonstrukcí Celková plocha: 450 m2 Zastavěná plocha: 1.200 m2 Obytná plocha: 117 m2 Místností: 6 Datum vložení: 28. listopadu 2013 Poslední úprava: 28. listopadu 2013

Popis nemovitosti Prodáváme starší RD v těsné blízkosti náměstí v Nových Hradech okr. Č. Budějovice. Dům prošel částečnou rekonstrukcí, nová střešní krytina, nová plastová okna, k dispozici je v přízemí nebytový prostor s výlohou o ploše cca 65 m2, který má vchod z ulice a je možné ho využít jako obchod, provozovnu služeb atd. dále větší místnost (sklad). V 1.patře se nachází byt o velikosti 3+KK, cca 117 m2, který je k rekonstrukci. Byt má ale nová plastová okna, nový WC s odpadem v PVC, stylový arkýř. Půdní prostora je poměrně prostorná s možností zbudování obytného podkroví. K dispozici je dále zahrada o ploše cca 200m2 s ovocnými a okrasnými dřevinami, stavební parcela je o ploše 241 m2. Dům je částečně podsklepen, možnost garážového stání vozidla v průjezdu domu. Kupní cena domu je 1 500 000,-Kč včetně provize (45.000,-Kč). Součástí provize je veškerý právní servis, popř. úschova kupní ceny na účtu úschovy a odvod daně z převodu nemovitosti. V blízkosti je veškerá občanská vybavenost, inženýrské sítě jsou zde, obecní voda, odpad sveden do obecní kanalizace, el. 220/380V, ohřev TUV je pomocí el. bojleru, plynová přípojka je před domem. Doporučujeme těm, kteří vyhledávají klidné místo a blízkost Novohradských hor. V případě zájmu prosím volejte pana Ing. Antonína Zahálku tel. 603146967 (858) nebo [email protected]

18

S ohledem na uvedené hodnocení nemovitosti, se zohledněním aktuálního stavu na trhu s nemovitostmi v regionu, zjištění ceny nemovitosti porovnávacím způsobem (§ 26a), které lépe vystihuje skutečnou obchodovatelnost v obci příslušné velikosti, vyhodnocením možných rizik a nepřímým porovnáním s úrovní v lokalitě obchodovaných cen obdobných nemovitostí (v okrajové části města dané velikosti se obdobné domky nabízejí k prodeji za částku cca 900 000,-Kč až 1 500 000,-Kč – v praxi je však převod realizován většinou o 10 až 15 % méně), se domnívám, že lze uvažovat s obvyklou cenou jedné třetiny vlastnického podílu posuzovaných nemovitostí stanovenou takovýmto porovnáním ve výši cca 350 000,-Kč.

19

Rekapitulace: vlastnického podílu 1/3 cen nemovitostí „rodinného domu č.p. 27“ na stp. č. kat. 24/2 s pozemky č. kat. 23/1, 257/19, 278/1, 282/1 – dle LV č. 5 a pozemky č. kat. 257/22, 282/7 – dle LV č 904 pro katastrální území 706272 Údolí u Nových Hradů:

Zjištěná „administrativní cena“ nemovitostí: 384 910,00 Kč (slovy: třistaosmdesátčtyřitisícedevětsetdeset Kč) --------------------------------------------------------------

Stanovená „obvyklá cena“ nemovitostí: 350 000,00 Kč (slovy: třistapadesáttisíc Kč) --------------------------------------------------------------

Stanovená „výnosová cena“ nemovitostí:

0,00 Kč (slovy: není uvažováno)

--------------------------------------------------------------

Stanovená „nákladová cena“ nemovitostí: 426 000,00 Kč (slovy: čtyřistadvacetšesttisíc Kč) -------------------------------------------------------------Prohlašuji, že při podání tohoto posudku jsem osobou nezávislou.

V Českém Krumlově dne 06. 01. 2014

............ Znalec

20

Z N A L E C K Á

D O L O Ž K A

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 8. dubna 1992, čj. Spr 643/92 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí. číslem Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým 6770-190/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace.

V Českém Krumlově dne 06. 01. 2014

............ Znalec