PERSOONLIJK/VERTROUWELIJK Commanderie Vastgoed B.V. T.a.v. de heer H. Oude Weernink Parkstraat 1 7631 BJ OOTMARSUM
GJH/MTe Gouda, 31 december 2012
Betreft: adviesrapportage omtrent hotelontwikkeling “Hotel De Commanderie/ Buitenplaats van Ootmarsum” (nabij het openluchtmuseum) te Ootmarsum Geachte heer Oude Weernink, In 2010 en 2011 bespraken wij uw plannen en bezochten wij de te ontwikkelen locatie, nabij het openluchtmuseum. Een en ander heeft geleid tot diverse conceptadviezen en een advies van 28 juni jl. Op 6 december ontvingen wij uw memo en daarna de meest recente schets van Leferink architecten (d.d. 7 december 2012). Telefonisch bespraken wij de laatste stand van zaken. Hierbij treft u ons daaraan aangepaste advies aan. In dit advies brengen wij in hoofdlijnen de verhoudingen rondom de investeringen en de exploitatiemogelijkheden in kaart. Tevens zullen wij aspecten die bij een marktonderzoek/haalbaarheidsstudie aan de orde komen in ons rapport verwerken en wel onder “plaatselijke omstandigheden en marktsituatie”. Zoals gezegd zullen wij onderstaand de mogelijkheid doorrekenen voor wat betreft de realisatie van een hotel met een capaciteit van 70 kamers. Onderstaande cijfers zijn gebaseerd op recentelijk door diverse aannemers uitgebrachte offertes/door architecten gemaakte begrotingen in het kader van hotelaanbestedingen/ontwikkelingen in Overijssel en Gelderland (het betroffen drie- en viersterrenhotels in de categorie van 60 tot 80 kamers met zaalaccommodatie en restaurantfaciliteiten). Alle cijfers zijn indicatief teruggerekend naar een hotel voorzien van 70 ruime kamers (met een gemiddelde oppervlakte van 30 m²) inclusief diverse zaalaccommodaties (inclusief kapel), restaurantfaciliteit met waterterras, grandcafé-bar (met pleinterras), lounge met bar en (beperkte) wellnessfaciliteiten. De zaalruimten dienen multifunctioneel te zijn. De zaalaccommodatie zal gebruikt worden voor vergaderingen, ontbijt, feestjes en partijen. De invulling van de restaurantfunctie kan als grandcafé-restaurant of brasserie nader ingevuld worden. Tevens zal een kleine bedrijfs-/personeelswoning onderdeel van het te bouwen complex gaan uitmaken. In de vorige conceptuele plannen was nog sprake van inpassing van het nabijgelegen pand de “Wheemhof” in het hotelconcept. Dit is echter niet meer aan de orde. Nabij Hotel “De Commanderie” zal zelfs sprake zijn van de realisatie van een stevige concurrent, een brouwerij annex drink-/eetgelegenheid (uitermate geschikt voor feesten en partijen). Dit bedrijf zal een negatieve invloed gaan hebben op met name de drankomzet van Hotel “De Commanderie”. De exacte invloed is van diverse factoren afhankelijk: wanneer gaat de brouwerij de deuren openen, wat is de kracht van het concept/de ondernemer, prijsstelling en dergelijke. Vooralsnog hebben wij de f&b-omzet (eten en drinkenomzet) circa € 300.000,-lager geprognosticeerd in onze omzetscenario’s (ten opzichte van eerdere concepten). 1
INVESTERINGEN Het voorlopig structuurontwerp van Leferink Architecten BNA te Denekamp (werknummer 10-075) gaat uit van de volgende invulling: -
Kelder Begane grond Eerste verdieping Tweede en derde verdieping
725 2.267 1.815 1.273
m² m² m² m²
Het verhuurbaar vloeroppervlak is vanuit onze dagelijkse praktijk vaak te stellen op 87,5 tot 90% van het zogenaamde bruto vloeroppervlak (b.v.o.’s). In het kader van onze berekening gaan wij uit van een verhuurbaar vloeroppervlak van 5.400 m². Grondperceel * Bouwleges, aansluitingskosten, honoraria en dergelijke Bouwwerkzaamheden Installaties (inclusief personenlift) Infrastructuur (inclusief parkeren) Wand-/plafondafwerkingen Inrichting/meubilair ** Telefoon/automatisering Renteverlies <1 jaar Post onvoorzien Totale investering
€ €
425.000,-4.975.000,-1.050.000,-500.000,-300.000,-0,00,-75.000,-200.000,-225.000,-7.750.000,--
*
Uitgegaan wordt van erfpacht voor zowel het hoteleiland als de 1500 m2 ten behoeve van de 65 parkeerplaatsen; de looptijd en de verdere voorwaarden zijn ons niet bekend en daarom ook niet aan de orde geweest, in onze dagelijkse praktijk is er vaak sprake van een looptijd van 30 à 50 jaar.
**
Dit betreft sec de roerende zaken (de bedrijfsinventaris), deze worden apart in de exploitatie onder de kapitaalslasten verwerkt.
2
De totale investering is gebaseerd op een hotel met 70 kamers. Behalve de bedrijfsinventaris heeft ondergetekende aangenomen dat in de totale investering de volledige technische installaties (inclusief personenlift), alle vaste betimmeringen, vaste buffetten, balies en dergelijke, natuursteenwerken, tegelvloeren, inbraakbeveiliging, zonweringen, bestratingen et cetera zijn verdisconteerd. Voor wat betreft de afwerking is uitgegaan van een uitstekend afwerkingsniveau. Betreffende het sterrenniveau is bij de grootte van de kamers uitgegaan van vier sterren. Wij rekenen de metrages door met de eerder genoemde v.v.o.’s, “verhuurbare vloeroppervlakten”, ons referentiekader is hier namelijk ook op gebaseerd (we vergelijken dus “appels met appels”). Adhoc horecamakelaars baseert zich intern voorts op voorhanden zijnde ervaringscijfers, maar natuurlijk ook op cijfers zoals gepubliceerd door bijvoorbeeld het Bedrijfschap Horeca en Catering. Ook de kengetallen van laatstgenoemde zijn gebaseerd op v.v.o.’s alsmede verkoopvloeroppervlakten. Een belangrijk aspect aan een hotel betreft het classificatiesysteem (de zogenaamde Benelux Hotel-classificatie). Binnen dit systeem is een minimum metrage per kamer van toepassing. Bij een driesterrenhotel geldt een minimale oppervlakte per kamer van 17 m² en bij een viersterrenhotel een oppervlakte van 22 m² (metrages inclusief badgelegenheid). In de praktijk ondervinden wij dat de vraag naar “grotere” kamers toeneemt. Ook hierin is in het structuurontwerp reeds rekening gehouden, er is binnen de metrages ruimte voor diverse (grotere) suites. Wij adviseren u met het oog op de toekomst in ieder geval geen kamers te realiseren onder het driesterrenniveau. Zoals hiervoor reeds gememoreerd, zijn wij met betrekking tot de metrages, maar ook de exploitatiescenario’s, uitgegaan van een viersterrenniveau. Een ander belangrijk aspect binnen de hotelbranche is de aanwezigheid van zogenaamde wellnessfaciliteiten (wellness betreft de verzamelnaam voor faciliteiten die gericht zijn op geestelijke en lichamelijke ontspanning en gezondheid). Voor hotels gaat het dan vooral om fitnessruimtes, sauna’s, zwembaden, maar ook massageruimten en ruimten voor schoonheidsbehandelingen. Vanuit de markt is bekend dat 23% van de hotels zonder wellness overweegt om faciliteiten te gaan toevoegen. Van de bedrijven met enige vorm van wellness overweegt circa 15% de faciliteiten uit te breiden. Conform uw opdracht zijn wij in onze exploitatiescenario’s uitgegaan van een beperkte invulling met wellness (echter geen zwembad). Een compleet hotel kan niet zonder vergader-/zaalruimten. Hierin is zoals hiervoor reeds gememoreerd voorzien. De andere verkoopruimten (grandcafé-restaurant) voor eten en drinken zijn belangrijk, maar vaak ook afhankelijk van het concept van de hotelketen of het ondernemerspaar. Met deze ruimten is in de metrages rekening gehouden.
3
Binnen het eerder geschetste referentiekader was ook sprake van terrassen. Binnen de totale investering is hierbij dus ook rekening gehouden. Er is bij de hieronder nader te bepalen huurwaarde geen extra huur aan het terras toegekend, het is als een plus (extra kwaliteitsonderdeel) op de huurwaarde per m² doorberekend. Er worden circa 65 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd. Nabij het te realiseren hotel zullen parkeerplaatsen voor de medewerkers van het hotel worden gerealiseerd. Vaak wordt bij hotels geschat met een norm van 0,5. Dat zou in dit geval uitkomen op 70 (kamers) x 0,5 = 35 parkeerplaatsen. Deze norm is zeker voor Twente/Veluwe aan de lage kant. Vanuit onze expertise gaan wij liever uit van norm 1, dat betekent dan 70 parkeerplaatsen. Het werkelijk aantal van 65 is alsdan een fractie lager maar er kan altijd uitgeweken worden naar de nabijgelegen Stadsweide.
4
PLAATSELIJKE OMSTANDIGHEDEN EN MARKTSITUATIE Ootmarsum en de regio Ootmarsum is een stadje in Twente (provincie Overijssel), gelegen nabij de Duitse grens. Tot 2001 vormde Ootmarsum met enkele omliggende buurtschappen de gemeente Ootmarsum, tegenwoordig gefuseerd tot gemeente Dinkelland. Deze gemeente bestaat uit 3 hoofdkernen en 7 kerkdorpen. Ootmarsum heeft circa 4.400 inwoners en de gemeente Dinkelland circa 26.000. Nabij gelegen bekende plaatsen zijn Oldenzaal, Hengelo, Almelo en Enschede. Het plaatsje is rond 126 jaar na Christus ontstaan. In 700 na Christus werd in Ootmarsum één van de eerste kerkjes van Twente gebouwd. Dit groeide uit tot een van de grootste parochies van Twente. In de Middeleeuwen floreerde de handel aangezien zowel de handelsroute van Noord naar Zuid Nederland als de route van West-Nederland naar noord Duitsland Ootmarsum kruist. Rond 1300 werden er stadsrechten ontleend aan Ootmarsum, hierbij werd het plaatsje door middel van de aanleg van dubbele grachten en wallen een vestingstad. De opkomst van de industriële tijden is aan Ootmarsum en aan de rest van Twente, voorbij gegaan. De ontwikkeling van de stad is hierdoor gestagneerd, doch in de tweede helft van de twintigste eeuw heeft er een enorme opleving plaatsgevonden door de toenemende toeristenstroom. De omgeving staat inmiddels bekend om haar rust, ruimte, natuur en cultuur. Zo is de “Siepelmarkt” (ofwel uitmarkt) een cultureel evenement dat drie maal per jaar plaatsvindt en bezoekers trekt uit de wijde omgeving evenals de Paasviering, een Katholiek gebruik dat “Vlöggeln” genoemd wordt. Verder trekt natuurgebied “Het Springendal” ook veel bezoekers. De plaats Ootmarsum staat verder bekend als “Kunststad van het Oosten”, wegens de vele musea en galerieën. Voorjaar 2013 zal kunstschilder Ton Schulten zijn museum in het centrum openen. Tevens is er in het gebied een rijke verscheidenheid aan hotelaccommodatie te vinden. Marktanalyse De gemeente Dinkelland heeft thans 26.000 inwoners. Het besteedbaar inkomen bedraagt gemiddeld circa € 28.500,-- en is daarmee lager/ hoger dan het landelijk gemiddelde van € 29.100,--. De bevolkingsopbouw in de gemeente Dinkelland is in relatie tot de totale bevolking als volgt: Bevolking 0 t/m 16 jaar Bevolking 17 t/m 64 jaar Bevolking 65 jaar en ouder
circa 22% circa 62% circa 16%
De gemeente Losser heeft per 1 februari 2012 22.681 inwoners (bron: CBS). De gemeente Oldenzaal herbergt 31.970 inwoners en kent een gemiddeld besteedbaar inkomen ad € 31.100,-- (bron: Almanak Winkelvastgoed 2011-2012). De bevolkingsopbouw van de gemeenten Losser en Oldenzaal ligt globaal genomen in de lijn van de gemeente Dinkelland. Teneinde te kunnen bepalen of met name een hotelontwikkeling op de locatie markttechnische kansen biedt, maakt ondergetekende een analyse van de hotelbranche in het algemeen, de specifieke marktsituatie in de regio Twente en het huidige hotelaanbod in Ootmarsum alsmede een straal van 25 kilometer rond Ootmarsum.
5
Algemeen De hotelmarkt in Nederland is sterk verbonden met de economische ontwikkelingen, en daarmee met de pieken en dalen van de Nederlandse conjunctuur. De conjunctuur, of economische cyclus, refereert aan de pieken en dalen die veelal gelijktijdig plaatsvinden in de verschillende sectoren van de economie. De terugkerende golfbewegingen worden uitgedrukt in termen van Bruto Nationaal Product. In de cyclus gaan perioden van relatief snelle groei (herstel en opleving) over in perioden van stagnatie of daling (neergang en recessie). Dezelfde cyclus is ook zichtbaar in bijvoorbeeld werkloosheid en inflatie, maar ook in de hotelmarkt. Zowel de bezettingsgraad als de gemiddelde kameropbrengst laat steeds opnieuw perioden van stijging zien, gevolgd door perioden van daling. Over het algemeen volgt de kameropbrengst daarbij het verloop van de bezettingsgraad, maar met een lichte vertraging. Vaak zien we de bezettingsgraad als eerste afnemen, terwijl de kameropbrengst gelijk blijft of zelfs nog iets stijgt. Als de daling in de bezettingsgraad dan al begint af te vlakken, is de prijsdaling het sterkst. Ook in perioden van voorspoed stijgt de kameropbrengst vaak het sterkst wanneer de bezettingsgraad op een hoogtepunt is. De afgelopen jaren heeft de Nederlandse hotellerie een volledige cyclus doorlopen. Alle stadia van de cyclus (neergang, recessie, herstel, opleving, overspanning en crisis) zijn aan bod geweest. Momenteel bevindt zij zich in het stadium van (lichtelijk) herstel, dat doorgezet wordt. Een economisch cyclus vindt plaats gedurende 13 jaren. Van 1994 tot 1996 is de bezettingsgraad opgelopen tot 70%, waar enkele jaren daarvoor het dieptepunt 58% bedroeg. De gemiddelde kameropbrengst bleef in die periode relatief stabiel (circa € 70,--). In 1997 en 1998 blijft de gemiddelde bezettingsgraad stijgen, tot een recordhoogte van 78%. Ook de gemiddelde kameropbrengst begint fors toe te nemen, jaarlijks met 6% (bijna 5% hoger dan de inflatie destijds). Rond 1999 wordt het duidelijk dat de markt overspannen begint te raken. De bezettingsgraad daalt licht, naar 75%. De kameropbrengsten stijgen echter harder dan ooit, in 2000 zelfs met 16% (ook onder invloed van het EK-voetbal en diverse grote congressen). In 2001 en 2002 daalt de bezettingsgraad weer fors (± 5%), hoewel de kameropbrengst nog altijd licht blijft stijgen. In 2003 zit de hotellerie opnieuw in een recessie: de bezettingsgraad is gedaald tot 65% en ook de gemiddelde kameropbrengst is met 11% gedaald. In 2004 ziet men een voorzichtige opleving in de bezettingsgraad (± 1%), die doorgezet wordt in 2005 waar een sterk herstel plaatsvindt met 2,5%. De opbrengst per kamer laat in 2004 pas een dieptepunt zien met een daling van 1,5%, doch is er in 2005 een stijging van circa 5%. Deze trend heeft zich verder doorgezet in de jaren 2006 en 2007. Eind 2007 was er sprake van een algemene consensus van een verwachte groei voor de jaren tot 2011 van circa 3,75% per jaar! Niemand hield dus rekening met een recessie. De economische crisis heeft in 2008 en 2009 zijn sporen achtergelaten in de hotellerie. In 2008 is de gemiddelde kamerbezetting (van viersterren hotels) gedaald tot 67,1% terwijl de gemiddelde kamerprijs is gedaald naar € 95,-- respectievelijk 62,5% en € 87,--. Na dalingen en stijgingen in 2009 en 2010 was er in 2011 sprake van een stijging naar een gemiddelde kamerprijs van € 98,-- en een bezetting van 67%. Dit is het gemiddelde voor Nederland. Amsterdam en Schiphol geven daarbij een vertekend beeld. Voor wat betreft ‘de provincies’ golden voor viersterrenhotels de volgende gemiddelden in 2011: kamerprijs € 81,-- en een bezetting van 60%. Dit jaar lijkt er sprake van een licht stijgende trend, voornamelijk te danken aan toeristen. Er is bij de deskundigen geen consensus over een groeipad voor de komende jaren, sommigen gaan uit van substantiële groei in 2013, anderen pas vanaf 2014.
6
De economische cyclus staat onder invloed van vraag- en aanbodfactoren. In een ideale situatie volgt het aanbod de vraag op de voet: zodra de vraag naar het product afneemt, wordt de productie van het product verminderd. Vraag en aanbod blijven daarmee altijd in evenwicht. Het is vanzelfsprekend dat de hotellerie niet of nauwelijks in dit ritme meegaat: het bouwen van een hotel is een proces dat jaren in beslag kan nemen. Is het hotel eenmaal gebouwd, dan zal het niet snel weer gesloten worden. Zelfs wanneer een hotellier failliet gaat, duurt het over het algemeen niet lang voordat er een nieuwe exploitant is gevonden (als voorbeelden kunnen genoemd worden ‘Tante Sien te Vasse en Hotel de Schout te Denekamp’). Het hotelaanbod, zeker in het drie-, vier- en vijfsterrensegment, neemt daardoor maar heel zelden af. Regio Twente Naast het feit dat de vraag naar hotelaccommodaties afhankelijk is van de economische ontwikkelingen, is het ook een afgeleide van andere economische activiteiten zoals zakelijke bijeenkomsten (beurzen, congressen, seminars, trainingen en dergelijke), de aard van de bedrijvigheid en de toeristische aantrekkelijkheid van stad en omgeving. Inzicht in de groeimogelijkheden van het hotelaanbod vraagt daarom inzicht in de groeiverwachtingen van de segmenten ‘zakelijke markt, “meerdaagse bijeenkomsten” en de “toeristische markt”. Wanneer de groeicijfers van het hotelaanbod in de regio Twente onder de loep worden genomen, dan is het kenmerkend dat deze lichtelijk afneemt gedurende de jaren. Terwijl de groei van het totale horeca-aanbod in de desbetreffende regio, gedurende de laatste jaren een matige groei weergeeft. Door de gemeente Dinkelland is deze kwestie al eerder gesignaleerd. Het aanbod van hotelbedden is afgenomen met circa 10% in de periode 1995–2003. In de opvolgende periode is er qua aanbod niet veel veranderd, met uitzondering van de ombouw van het voormalig gemeentehuis te Denekamp tot hotel; Hotel “De Schout”. Dit hotel beschikt over 34 luxe kamers (vanaf 1 januari 2011 een Sandton Hotel, na een faillissement eind 2011 is het hotel sinds het voorjaar in particuliere handen en volop in bedrijf). Eind 2010 is Hotel-Restaurant “Tante Sien” te Vasse failliet verklaard. Het complex heeft enkele maanden stilgelegen, maar is sinds juni 2011 weer in bedrijf. Volgens de hotelnota van de gemeente Enschede is er een tekort aan hotelkamers in de stad. In dat kader zal er door Eden hotels nieuwbouw worden gepleegd in het centrum van de stad waardoor de capaciteit zal worden uitgebreid. In de wijk Roombeek is het bestemmingsplantechnisch gezien mogelijk om een zestigtal kamers te realiseren, maar volgens onze informatie zijn er op dit moment geen concrete plannen. Het van der Valk concern verwacht eind dit jaar of begin volgend jaar te starten met de bouw van het nieuwe hotelcomplex (ca. 160 hotelkamers) aan de Zuiderval. De oplevering wordt verwacht in 2014 met een doorloop naar begin 2015. De Beleidsnota Recreatie en Toerisme gemeente Dinkelland beschrijft dat ongeveer 30% van het inkomen van sector toerisme en recreatie afkomstig is uit Ootmarsum. De inwoners van de gemeente Dinkelland (bron: CBS) wonen gemiddeld op 1 km afstand van een horecavoorziening (dit geldt ook voor de totale provincie Overijssel). Landelijk gezien bedraagt de afstand 0,8 kilometer.
7
Toerisme gemeente Dinkelland Uit het collegeprogramma van de gemeente Dinkelland 2006–2010, blijkt dat Ootmarsum het toeristische visitekaartje van de gemeente is. Bij de vaststelling van het programma heeft men de doelstelling om de historische kern van Ootmarsum uit te breiden met bedrijvigheid, passend in het profiel van de stad. Verder worden er in het collegeprogramma meerdere aspecten genoemd, die het toerisme in de directe omgeving van de gemeente Dinkelland zullen bevorderen (acties ter bevordering van verlenging van het toeristisch seizoen; plannen van een toeristische samenwerking met Duitsland; beter benutten van het ‘Nationaal Landschap’ met de omringende gemeenten) en het stimuleren van evenementen. De gemeente fungeert samen met de VVV’s als motor voor nieuwe evenementen. Voor bestaande evenementen optimaliseert de gemeente haar faciliterende rol. In 2008 is een onderzoek afgerond naar de mogelijkheden om de toeristenbelasting af te schaffen en te vervangen door een convenant waarin de gemeente en toeristische bedrijven samen verantwoordelijkheden dragen voor promotie, alsmede in financiële zin. Betreffend rapport heeft echter niet tot afschaffing van de toeristenbelasting geleid, de toeristenbelasting is zelfs verhoogd. Binnen de gemeente Dinkelland geldt inmiddels de zogenaamde BIZ-regeling (Bedrijven Investerings Zone). Ootmarsum Op dit moment zijn in de categorie twee- t/m viersterrensegment 9 hotelbedrijven gevestigd in Ootmarsum. In het kort worden de kenmerken van de hotels in kaart gebracht. Hotel De Wiemsel**** (adres: Winhofflaan 2) Het grootste en meest luxueuze hotel in Ootmarsum. Het hotel bestaat sinds 1978 en beschikt over 47 kamers en suites. Het bedrijf heeft tevens een restaurant, bar, 4 vergaderzalen en een schoonheidsinstituut. De kamerprijzen (tweepersoonskamer) beginnen bij € 145,-- op basis van 1 nacht. Restaurant Hotel Wyllandrie*** (adres: Tichelwerk 1) In het buitengebied van Ootmarsum gelegen. Het hotel is in de jaren 50 in gebruik genomen en beschikt over 40 kamers. Het bedrijf heeft tevens een restaurant, bar en 3 vergaderzalen. De kamerprijzen beginnen bij € 79,-- op basis van een tweepersoonskamer per nacht. Opmerking: de directie van dit hotel wenst 9 stuks zogenaamde hotelappartementen te realiseren op het terrein naast het hotel op de Kuiperberg. De appartementseigenaren kunnen maximaal 6 maanden aaneengesloten verblijven in het appartement, desgewenst kunnen de eigenaren de exploitatie van de appartementen aan het hotel overlaten. Stadshotel Ootmarsum*** (adres: Westwal 1) Een familiehotel aan de rand van het stadscentrum. Het bedrijf beschikt over 36 kamers en een klein restaurant. De kamerprijzen (tweepersoonskamer) bedragen vanaf € 79,-- op basis van 1 nacht. Hotel Restaurant Van der Maas*** (adres: Grote Straat 7) Gelegen in het stadscentrum. Het bedrijf bestaat circa 100 jaar en beschikt over 20 kamers. De faciliteiten van het hotel betreffen een restaurant en bar. De kamerprijzen (tweepersoonskamer) beginnen bij € 85,-- op basis van 1 nacht.
8
Hotel De Rozenstruik** (adres: Denekamperstraat 15) Een klein intiem hotel gelegen aan de rand van Ootmarsum. Het bedrijf beschikt over 13 standaard en luxe kamers en een klein restaurant. De kamerprijzen (tweepersoonskamers) bedragen € 84,-- op basis van 1 nacht. Hotel de la Poste*** (adres: Marktstraat 5) Klein hotel gelegen in het centrum van het stadje. Het hotel beschikt over 12 kamers, een bistro en een restaurant. De kamerprijzen (tweepersoonskamer) bedragen € 90,-- op basis van 1 nacht. Hotel de Landmarke*** (adres: Rossummerstraat 5) Gelegen aan de rand van Ootmarsum in natuurgebied. Het hotel beschikt over 42 kamers, een restaurant en verscheidene ontspanningsfaciliteiten zoals een zwembad en sauna. De kamerprijzen (tweepersoonskamer) beginnen bij € 85,-- op basis van 1 nacht. Hotel ‘t Wapen van Ootmarsum*** (adres: Almelosestraat 20) Gelegen net buiten het centrum van Ootmarsum. Het hotel beschikt over een 20-tal kamers, lounge, restaurant en eigen parkeerplaatsen. Hotel Twents Gastenhoes*** (adres: Molenstraat 22) Gelegen tussen het groene buitengebied en het marktplein van Ootmarsum. Het hotel beschikt over een 38-tal kamers, restaurant, zwembad en eigen parkeerplaatsen. De kamerprijzen (tweepersoonskamer) bedragen circa € 85,-- per kamer op basis van 1 nacht. Alle bovengenoemde prijzen zijn inclusief ontbijt en aan te merken als zogenaamde rackrates. Het belang van de rack-rates is door de vele aanbiedingen en de individuele arrangementen van de diverse hotels sterk teruggelopen. Voor extra nachten gelden meestal aantrekkelijke arrangementsprijzen. Ook buiten het seizoen wordt regelmatig gewerkt met lagere prijzen. In omliggende plaatsen (gelegen binnen een straal van 25 kilometer) betreft het ook verscheidene hotels (zie overzicht). Variërend van kleine, tweesterrenhotels, tot grote viersterrenhotels. Over het algemeen kan gezegd worden dat het aantal hotels in het driesterrensegment overheersend is. De grootte van een gemiddeld driesterrenhotel ligt nabij de 30 kamers, waarbij de concentratie per viersterrenhotel nabij de 100 kamers ligt.
Aantal hotels Aantal kamers Gemiddeld aantal kamers
**** *** ** Totaal 10 26 4 40 866 740 51 1.657 86,6 28,5 12,75 41,3 Hotelgegevens Ootmarsum en omliggend (<25 km.)
Ootmarsum beschikt over circa 56 hotelkamers per 1.000 inwoners. Ter vergelijking met in de buurt gelegen plaatsen: De Lutte beschikt over circa 75 kamers per 1.000 inwoners in contrast met de “grote” steden, zoals Enschede en Hengelo: beide steden beschikken over circa 2 hotelkamers per 1.000 inwoners. Wat overigens kenmerkend genoemd kan worden, is dat het merendeel van de viersterrenhotels toebehoort aan een keten. De ontwikkelingen die plaats vinden in en nabij Ootmarsum zijn gering. De enige hoteluitbreiding, voor zover ons bekend, zal zoals hiervoor reeds gememoreerd plaatsvinden bij de Wyllandrie (realisatie 9 hotelappartementen). De ontwikkelingen met betrekking tot het voormalig klooster zijn ons niet bekend, wij hebben niet concreet vernomen dat er hotelkamers gerealiseerd zullen worden.
9
Conclusies en aanbevelingen De totale investeringssom ligt boven de berekende waarde. Een verklaring is gelegen in het feit dat u naar de toekomst toe deels voor grote(re) kamers heeft gekozen en investeert in energiezuinige installaties. Onder de huidige marktomstandigheden levert de investering in grote(re) kamers geen rendement op. Kleinere kamers zullen de investeringssom verkleinen, maar bij een groeiende economie de potentie van de hotelomzet verkleinen. De basis voor de omzet ( uitgaande van 70 hotelkamers ) wordt gevormd door een inschatting van de kamerbezetting in de drie scenario's. Op grond van onze ervaring en gepubliceerde cijfers van het Bedrijfschap Horeca en Catering gaan de kamerbezettingscijfers in de scenario's uit van respectievelijk 45%, 55% en 65%. Wat betreft de kamerprijs is ervan uitgegaan dat na kortingen en dergelijke een nettoopbrengst resteert van € 80,-- respectievelijk € 85,-- en € 90,--, terwijl voor het ontbijt wordt uitgegaan van een netto-opbrengst van € 12,50 per persoon (gerekend met een gemiddelde bezetting met 1,4 personen per kamer). Na aftrek van de bij de getaxeerde waarden behorende kapitaalslasten, resteert in het matige scenario een welhaast vanzelfsprekend negatief nettoresultaat, terwijl het middelmatige scenario een klein positief rendement toont. In het goede scenario valt een winstniveau van ruim 8% te noteren, hetgeen een redelijk tot goed niveau voor dergelijke bedrijven is. Ondergetekende is van mening dat met name de uitstekende locatie alsmede de aantrekkelijke erfpachtcanon het plan haalbaar maakt. In het matige scenario wordt een aanzienlijk verlies geleden. Waarschijnlijk zal het hotel er niet aan ontkomen om in de eerste maanden (ook afhankelijk van het seizoen waarin het hotel zal openen) een verlies te boeken. Dit heeft met name de maken met de pre-openingskosten/aanloopkosten. Elk hotel loopt overigens tegen deze kosten aan, zowel in goede als minder gunstige tijden. Belangrijk wordt de ondernemer, ook in de meest recente Cijfers en Trends van de Rabobank blijkt weer en wordt dat ook letterlijk zo gesteld: ‘de vent maakt de tent’. Er zal een goede eigenaar/gebruiker dan wel huurder/gebruiker (dus met een belegger) al dan niet in combinatie met een ketenverbinding gevonden dienen te worden die de horeca als geen ander beheerst en liefst thuis is in de regio. Naar de mening van taxateur is de locatie een echte publiekstrekker voor zowel toeristen als de zakelijke gast. Zowel de logiesomzet als de ‘eten en drinken’-omzet zal floreren bij deze locatie, nabij het museum (en samenwerkend met dit museum) alsmede op loopafstand van het aantrekkelijke stadscentrum. Dit zal het unieke verkoopmiddel, het onderscheidend vermogen, van dit nieuwe hotel worden. Voorts zal de duurzaamheid (onder meer de energiezuinigheid) en het voldoen aan de jongste bouweisen een belangrijke pre blijken te zijn ten opzichte van de naaste concurrenten. Het is daarnaast jammer - zoals hiervoor reeds gememoreerd - dat nabij het hotel een brouwerij annex drink-/eetgelegenheid (tevens geschikt voor feesten en partijen) gevestigd zal worden. Deze lokaliteit zal een negatieve invloed gaan hebben op met name de drankomzet van Hotel “De Commanderie”. Het belangrijkste argument om nu te investeren is het moment van de cyclus waarin de economie zich bevindt. Nu zal er geïnvesteerd moeten worden voor de toekomst, maar veel bedrijven kunnen (financiële omstandigheden, geen reserves opgebouwd) of willen dat niet (in verband met bereiken pensioengerechtigde leeftijd). Kortom: nu investeren betekent straks goed bezet.
10
Algemeen toelichtende opmerkingen
In bovenstaande berekening is geen rekening gehouden met belastingen, eventueel te verkrijgen, dan wel te restitueren premies, subsidies over overheidsbijdragen in welke vorm dan ook en hoe dan ook genoemd. Ondergetekende aanvaardt ten aanzien van de inhoud van deze rapportage geen verantwoordelijkheid buiten de omschreven doelstelling waarvoor het is opgemaakt, noch jegens anderen dan opdrachtgever. Elk verantwoordelijk voor niet-originele rapporten wordt nadrukkelijk uitgesloten. De beschikbare informatie werd grotendeels door opdrachtgever verstrekt; ondergetekende is ervan uitgegaan dat deze correct is en aansluit bij de huidige (niet ter inzage gekregen) situatie ten aanzien van de exploitatie. Door ons kantoor wordt geen aansprakelijkheid aanvaard, behoudens voor zover de verplicht afgesloten beroepsaansprakelijkheidsverzekering in voorkomend geval recht geeft op een uitkering. Niets uit dit rapport mag op welke wijze dan ook worden vermenigvuldigd, gepubliceerd of gekopieerd, anders dan na schriftelijke toestemming van de auteur dezes. Ondergetekende stelt anderzijds dit rapport ook niet ter beschikking van derden, tenzij opdrachtgever hiervoor uitdrukkelijk toestemming verleent.
Het spreekt voor zich dat ondergetekende in dit kader geen onderzoek heeft verricht naar eventuele bodemvervuilingen of naar kadastrale en bestemmingsplantechnische zaken. Aldus gedaan te goeder trouw, naar beste kennis en wetenschap. Gouda, 31 december 2012. Met vriendelijke groet, Adhoc horecamakelaars b.v.
G.J.J. Hendriks RT; makelaar-taxateur Lid NVM-BUSINESS
11
Overzicht hotels Ootmarsum (inclusief hotels binnen een straal van 25 km): Naam hotel Hotel de Wiemsel Restaurant hotel Wyllandrie+ Stadshotel Ootmarsum Hotel restaurant Van der Maas De Rozenstruik Hotel de la Poste Hotel de Landmarke ’t Wapen van Ootmarsum Twents Gastenhoes Erfgoed Bossem Landgoed de Holtweijde Hotel Tubbergen Eden Dish Hotel Landgoed ’t Elshuys Theaterhotel Almelo
Ligging Ootmarsum Ootmarsum Ootmarsum Ootmarsum
Niveau **** *** *** ***
Capaciteit 47 40 36 20
Ootmarsum Ootmarsum Ootmarsum Ootmarsum Ootmarsum Lattrop Lattrop Tubbergen Enschede Albergen Almelo
** *** *** *** *** ** **** *** **** *** ****
13 12 42 20 38 7 76 26 100 27 196
Eden Star Hotel Eden hotel de Broeierd Landhuishotel De Bloemenbeek Parkhotel Restaurant Moorhof Hotel Restaurant Rodenbach Herberg en restaurant Het Witte Paard Restaurant en hotel Carelshaven Hotel am Waldbad Droste’s Hotel Restaurant Van der Valk Hotel Hengelo
Hengelo Enschede De Lutte
**** **** ****
100/120 61 60
Gronau (DE)
***
20
Enschede Delden
*** ***
24 6
Delden
***
22
Uelsen (DE) Tubbergen Hengelo
*** *** ****
25 24 205
Hotel Jachtlust Hotel de Kroon Fletcher Hotel Restaurant De Grote Zwaan Wapen van Delden Aparthotel Delden Hotel Aradeus Berg en Dal Bentheimerhof
Borne Oldenzaal De Lutte
*** *** ***
20 20 37
Delden Delden Enschede De Lutte Bad Bentheim (DE) De Lutte
*** *** *** *** ***
47 62 12 12 20
***
43
Hotel en Golf ’t Kruisselt
12
Hotelketen
Hollandhotels
Eden Hotelgroup Hollandhotels Van der Valk hotels Eden Hotelgroup Eden Hotelgroup Hampshire
Quality Lodgings Van der Valk hotels
Fletcher Hotel Group Hollandhotels
Landgoed de Wilmersberg De Lutt De Lutteweide Conferentiehotel Drienerburcht Hotel de Schout Hotel de Zwaan Landhof Waldseiterhof Tante Sien
De Lutte De Lutte De Lutte Enschede
**** **** ** ***
64 25 7 64
Bilderberg
Denekamp *** 34 Delden *** 10 Bad Bentheim *** 18 (DE) Vasse ** 18 http://www.kies.com/netwijzer/hotovoot_hotels_ootmarsum.htm
+ zoals hiervoor gememoreerd uit te breiden met 9 stuks hotelappartementen.
13
