Technický stav budov, standardy vybavení rizikovost a vliv na tržní hodnotu

Bankovní institut vysoká škola Praha Podnikání a oceňování

Technický stav budov, standardy vybavení rizikovost a vliv na tržní hodnotu Bakalářská práce

Autor:

Tomáš Parobek Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Pavel Zídek

Duben, 2015

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne 5. Dubna

Tomáš Parobek

Anotace Bakalářská práce se skládá ze tří částí a to z části teoretické, praktické a analytické. Teoretická část práce se zabývá technickým stavem budov, ţivotností staveb, opotřebení, dále standardy vybavení budov, riziky a dopady na trţní hodnotu. Praktická část se skládá ze dvou trţních ocenění nemovitostí, a to z ocenění rodinného domu a skladovací haly. Analytická část se zabývá analýzou realitního trhu s nemovitostmi v okrese Praha – západ. Klíčová slova opotřebení, ţivotnost, rizika, standardy vybavení, trţní ocenění, analýza realitního trhu Annotation The thesis consists of three parts namely the theoretical, practical and analytical. The theoretical part deals with the technical construction of buildings, structures durability, wear also standards buildings, equipment, risks and impact on the market value. The practical part consists of two market valuation of real estate and appraisal of the house and the second property is a storage hall. The analytical part deals with the analysis of the real estate property market in the district of Prague - West. Key words wear, durability, risks, equipment standards, market valuation, real estate market analysis

Poděkování Rád bych tímto poděkoval vedoucímu bakalářské práce Ing. Pavlu Zídkovi za odborné vedení, cenné rady a za trpělivost při tvorbě bakalářské práce, bez kterého by tato práce nemohla vzniknout. Dále bych chtěl poděkovat Ing. Cupalovi, Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za pomoc a cenné rady při zpracování praktické části mé bakalářské práce.

Obsah 1 Názvosloví .............................................................................................................................. 7 1.1Cena obecná (trţní, obvyklá) dle zákona č. 151/ 1997 Sb. ............................................... 8 1.2Vlivy působící na cenu obvyklou ...................................................................................... 9 1.3 Zákon o oceňování majetku ............................................................................................ 10 2 Standardy vybavení............................................................................................................. 12 2. 1 Legislativní rámec a zvyklosti ....................................................................................... 12 2.2 Základní pohled a principy ............................................................................................. 18 2.3 Kolizní situace ................................................................................................................ 19 3 Opotřebení staveb ............................................................................................................... 21 3.1 Metody stanovení opotřebení stavby .............................................................................. 21 3.1.1 Opotřebení staveb stanovené lineární metodou ....................................................... 21 3.2 Opotřebení staveb stanovené nelineární metodou .......................................................... 22 3.2.1 Kusýnova metoda..................................................................................................... 23 3.2.2 Rossová metoda ....................................................................................................... 23 3.2.3 Semikvadratická metoda (Ungerova, Ábelesova).................................................... 23 3.3 Opotřebení staveb stanovené analytickou metodou ....................................................... 23 3.3.1 Kraťenova metoda.................................................................................................... 24 3.3.2 Bradáčova metoda .................................................................................................... 25 4 Životnost staveb ................................................................................................................... 27 4.1 Technická ţivotnost ........................................................................................................ 28 4.1.1Odhad technické ţivotnosti ....................................................................................... 29 4.2 Právní ţivotnost .............................................................................................................. 30 4.3 Ekonomická ţivotnost .................................................................................................... 30 4.4 Morální ţivotnost ............................................................................................................ 30 4.5 Další druhy ţivotností ..................................................................................................... 30 4.6 Rizika během ţivotního cyklu stavby ............................................................................. 31 5Tržní ocenění nemovitostí .................................................................................................... 33 5.1 Porovnávací metoda ....................................................................................................... 33 5.2 Výnosová metoda ........................................................................................................... 34 5.3 Nákladová metoda .......................................................................................................... 35 5.4 Závěrečná analýza trţní hodnoty .................................................................................... 35 6 Riziko .................................................................................................................................... 37 6.1Mira kapitalizace ............................................................................................................. 37

6.2 Druhy rizik ...................................................................................................................... 38 Závěr ........................................................................................................................................ 39 II. Praktická část .................................................................................................................... 41 Ocenění rodinného domu ......................................................................................................... 41 Ocenění skladovací haly........................................................................................................... 72 III. ANALITICKÁ ČÁST...................................................................................................... 83 Analýza realitního trhu ve Středočeském Kraji okres Praha západ ......................................... 85

1 Názvosloví Novostavba objektu- nově budovaný stavební objekt mající charakter nového základního prostředku a tvořící prostorově ucelenou nebo alespoň technicky samostatnou část stavby, Rekonstrukce objektu investiční povahy prostá- stavební úpravy, jimiţ se při zachování vnějšího půdorysného a výškového ohraničení stavebního objektu provádějí zásahy do stavebních konstrukcí, které mají za následek změnu technických parametrů, popř. i účelu stavebního objektu, Modernizace objektu investiční povahy prostá- rekonstrukce stavební povahy doplněná takovými stavebními úpravami, jimiţ se nahrazují části stavebního objektu modernějšími tak, aby se odstranily následky opotřebení způsobené technickým rozvojem, zvyšuje se vybavenost stavebního objektu, popř. se zvyšuje jeho pouţitelnost, Údržba stavební povahy - pravidelná péče o stavební objekty a jejich části, kterou se zpomaluje průběh fyzického opotřebení a předchází se následkům tohoto opotřebení; při údrţbě se popř. odstraňují i drobné závady, Demolice - pod tímto pojmem rozumíme obvykle odstranění celého stávajícího stavebního objektu,1 V praxi znalců a odhadců majetku se lze setkat s následujícími cenami: Cena pořízení - cena, za kterou byl majetek pořízen bez nákladů s jeho pořízením souvisejících Cena pořizovací - cena, za kterou byl majetek pořízen a náklady související s jeho pořízením. Cena reprodukční - cena, za kterou byl majetek pořízen v době, kdy se o něm účtuje, Vlastní náklady - přímé náklady vynaloţené na výrobu nebo jinou činnost a nepřímé náklady, které se vztahují k výrobě nebo jiné činnosti, Cena zjištěná - cena zjištěná podle administrativního předpisu, někdy se označuje také jako cena administrativní neboli vyhlášková, 1

BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0.

7

Cena obvyklá - cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby2, Cena výchozí - cena nové věci, bez odpočtu opotřebení, Cena základní- cena definovaná v cenovém předpisu, Cena tržní - faktická cena, která při koupi a prodeji vznikla vurčitém čase na konkrétním trhu, Cena platná - cena schválená kupujícím, kdy jsou schváleny podmínky platnosti, Dále je moţné setkat se s těmito cenami: Cena psychologická, cena ve špičce, cena zvláštní obliby, cena klouzavá, cena světová, cena monopolní, oligopolní, konkurenční atd.3

1.1 Cena obecná (tržní, obvyklá) dle zákona č. 151/ 1997 Sb. Obvyklou cenou rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim.4 Obvykle se obecná cena zjišťuje porovnáním s jiţ realizovanými prodeji a koupěmi 2

BRADÁČ, Albert, Pavel KREJČÍŘ a Vlasta SCHOLZOVÁ. Úřední oceňování majetku 2008: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění, Vyhláška ministerstva financí : účinnost od 1.2.2008. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2008, 299 s. ISBN 9788072045594. 3

DROZEN, František, Jaromír RYSKA a Alexandr VACEK. Oceňování majetku. Vyd. 1. Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze, 1997, 252 s. ISBN 8070799323 4

BRADÁČ, Albert, Pavel KREJČÍŘ a Vlasta SCHOLZOVÁ. Úřední oceňování majetku 2008: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění, Vyhláška ministerstva financí : účinnost od 1.2.2008. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2008, 299 s. ISBN 9788072045594. 8

obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba pouţít náhradní metodiku.5

1.2 Vlivy působící na cenu obvyklou Základním vlivem působícím ve volném trţním prostředí na cenu majetku je působení nabídky a poptávky. Výrobce zboţí je schopen vykalkulovat své náklady, které má v souvislosti s výrobou a odbytem svého zboţí; pokud není příjemcem dotací, jsou tyto jeho náklady spodní hranicí ceny (+ ev. zisk). Navýšení bude činit rabat zprostředkovatele velkoobchodníka,

maloobchodníka.

Horní

hranice

bude

zřejmě

dána

vztahem

k ekonomickému přínosu, který bude koupě věci mít pro kupujícího. Rozmezí těchto hodnot pak bude tvořit hranice, v nichţ budou probíhat dohody o ceně. Přitom mohou být různí výrobci s různými náklady, stejně jako mohou být různí kupující, kteří budou mít z koupené věci různý uţitek. Pro dohodu by měl kupující i prodávající znát obě hranice. Věc by měla mít cenu jen tehdy, kdyţ existuje poptávka; pokud se na určitou věc nenajde kupující, pak věc nemá cenu (hodnotu), i kdyţ existuje a na její vytvoření byly vynaloţeny určité prostředky. 6 Hlavními vlivy na cenu nemovitosti jsou: 1. Velikost a význam obce 2. Územní plán obce - rozvoj, asanace ap., 3. Poloha nemovitosti v dané obci 4. Parkovací moţnosti v okolí 5. U obchodních (prodejních) nemovitostí mnoţství lidí, kteří kolem nemovitosti denně projdou 6. Výnos 7. Kvalita ţivotního prostředí, hluk, prach a další imise z okolí 5

BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0. 6


9

8. Sloţení obyvatelstva v objektu a v okolí 9. Pracovní příleţitosti v obci a v bliţším okolí 10. Infrastruktura v obci a v okolí pozemku 11. Počet podlaţí objektu a stupeň vyuţití pozemku 12. Velikost a tvar pozemku 13. U nezastavěných pozemků stavební připravenost 14. Ekologické zátěţe na pozemku z minulosti, ochranná pásma. 15. Geologické podmínky, mající vliv na zakládání staveb, svaţitost terénu a orientace ke světovým stranám, 7 16. Výskyt nepřizpůsobivého obyvatelstva 17. Kontaminace pudy 18. Existence věcných břemen 19. Ekonomická a politická stabilita

1.3 Zákon o oceňování majetku Zákon Č, 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) účinnost od 1. 1. 1998 V§ 1 zákon upravuje jo způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot a sluţeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. V§ 2 zákon stanoví, ţe majetek a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňováni. Zde je nutné upozornit, ţe zákon předpisuje u jiných nemovitostí ocenění jinými způsoby oceňování (nákladovým, výnosovým a porovnávacím způsobem), neţ cenu obvyklou. V§ 4 Je uvedeno, ţe pro ocenění staveb způsob ocenění stanoví vyhláška a současné u ocenění pozemku 7


10

například dle § 10, 11, 12, 13 zákon odkazuje na vyhlášku a dále pro ocenění dle § 15, 16 zákon odkazuje na vyhlášku. Právě v souladu s tímto zákonem vydává předmětnou vyhlášku Ministerstvo financí ČR. První vyhláškou, kterou se provádějí některá ustanovení výše citovaného zákona, je vyhl. c 279/1997 Sb. Poznámka změna zákona: 121/2000 Sb., 237/2004 Sb., 257/2004 Sb. a 296/2007 Sb.8 Vyhláška č. 279/1997 Sb. Ministerstva financí České republiky, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) účinnost od 1. 1. 1998, platná do 31. 12. 2002)

9

Sdělení Ministerstva financí ČR čj. 162/80 522/1997 uvádí, ţe výše uvedená vyhl. se od dosud platného předpisu liší jak po stránce rozsahu oceňovaného majetku, tak po stránce obsahu a kvality oceňovacích postupů. Jedná se zejména o zjišťování ceny majetkových práv, zjišťování cen některých věcí movitých a některých sluţeb, zavedení třídění staveb dle standardní klasifikace produkce, aktualizaci nákladových cen, rozšíření prostoru pro oceňování staveb výnosovým způsobem, zavedení korekce ocenění staveb nákladovým způsobem koeficientem prodejnosti, zjednodušení ocenění bytů a upřesnění ocenění stavebních

pozemků.

10

8

BROŢ, Ivan, Luboš DÖRFL a Vladimír VÁCHA. Soudní znalectví: chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí. Vyd. 1. Praha: České vysoké učení technické v Praze, 2011, 71 s. ISBN 978-80-01-04854-2. 9


BROŢ, Ivan, Luboš DÖRFL a Vladimír VÁCHA. Soudní znalectví: chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí. Vyd. 1. Praha: České vysoké učení technické v Praze, 2011, 71 s. ISBN 978-80-01-04854-2.

11

2 Standardy vybavení V minulosti před rokem 1991 hrály prakticky, vyjma výjimek, významnou roli materiály dostupné na domácí surovinové základně na bázi plánovaného hospodářství. Dovoz byl omezen nedostupností deviz a politickou situací. V současnosti je situace jiná, srovnatelná s vyspělým zahraničím. A to jak dostupností, rozmanitostí, cenovou úrovní nabízených stavebních materiálů a výrobků, tak technickým pokrokem a inovacemi včetně některých podobných regulačně legislativních opatření. Úroveň standardu je jedním z cenotvorných prvků mající vliv na hodnotu nemovitosti. Nejde ho vnímat pouze z pohledu technického, ale jiţ i ekonomického, právního, morálního.

2. 1 Legislativní rámec a zvyklosti Standardní vybavení není obsahově a významově stanoveno ţádným normalizačním úřadem, ¨de jure¨ je historicky a jiţ neobjektivně vytýčeno historickými oceňovacími vyhláškami v celém jejím vývoji od r. 1939. Prakticky bylo stanoveno pouze na technickém či nákladovém principu. Je korigováno několika dále uvedenými předpisy. Standardní vybavení budov je aktuálně rámcově stanoveno podle typu budovy v příloze č. 8 v tabulce 2 a dalších přílohách (9 aţ 14) ve vyhlášce MV ČR č. 441/2013 Sb, k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) 1) Dalším předpisem stanovujícím standard je vyhláška č. 239/2004 Sb., kterou se stanoví podrobný obsah a rozsah zadávací dokumentace staveb. Ta v §5 Technické specifikace a technické a uţivatelské standardy stavby, stanovuje: (1) Technickými specifikacemi se pro účely této vyhlášky rozumí souhrny technických charakteristik obsaţených v zadávací dokumentaci stavby včetně technických a uţivatelských standardu stavby. Zadavatel v rámci technických specifikací stanoví jednoznačné a přesně dokumenty podle § 49 odst. 3 zákona, podle nichţ se bude postupovat při realizaci veřejné zakázky.

12

(2) Součástí technických specifikací je podrobný popis technických a uţivatelských standardu stavby, které stanoví jednoznačné jakostní technické parametry navrhovaných technologií, konstrukcí, výrobku a materiálu. (3) Technický standard stavby je popis jednotlivých částí stavby, který jednoznačně stanoví stavebné fyzikální poţadavky a technické parametry navrhovaných konstrukcí, technologií, výrobku a materiálu. Uţivatelský standard stavby je popis jednotlivých částí stavby, který jednoznačně stanoví kvalitativní parametry a kompletní poţadavky uţivatele na konečnou podobu stavby. (4) V rámci pozemních staveb jsou specifikovány technické a uţivatelské standardy jednotlivých prací a částí stavby (například zemních prací, vodorovných a svislých nosných konstrukcí, schodišť, střešních konstrukcí, fasádních plášťů včetně výplní otvoru, střešních plášťů, klempířských konstrukcí, dělících konstrukcí, podhledových konstrukcí, obkladu, skladeb podlah, izolací, zámečnických a truhlářských konstrukcí, konstrukcí technického zařízení budov - vodovodu, kanalizace, plynovodu, zásobování teplem, vzduchotechniky a klimatizace, zásobování chladem, silnoproudých a slaboproudých rozvodu, měření a regulace, hromosvodu, konstrukcí vnitřního a vnějšího vybavení budov). (5) V rámci inţenýrských staveb jsou specifikovány technické a uţivatelské standardy pro jednotlivé druhy inţenýrských staveb, jejich objektu nebo částí (například příprava území, pozemní komunikace, dráhy, mosty, doprava v klidu, povrchové terénní úpravy, odvodnění území, zásobování vodou, kanalizace, zásobování energiemi, sdruţené trasy inţenýrských sítí, telekomunikace a ostatní sdělovací zařízení). (6) V rámci technologických provozních souboru jsou specifikovány technické a uţivatelské standardy speciálně pro danou technologii a její součásti (například technologická zařízení pro výrobní a nevýrobní procesy, systémy řešení technologických procesu, napájení a provozní rozvod silnoproudu, provozní potrubí, provozní vzduchotechnika, zařízení pro údrţbu a aktivní ochrana proti korozi). (7) Technické a uţivatelské standardy mohou mít formu technických kvalitativních podmínek, které se člení na :

13

a) všeobecné technické kvalitativní podmínky, obecně platné pro jednotlivé druhy stavebních prací, kterými mohou být zejména rezortní, oborové nebo jiné technické kvalitativní podmínky vydané pro příslušný druh stavebních prací, a b) zvláštní technické kvalitativní podmínky, vypracované v případě, ţe vzhledem k specifickým vlastnostem příslušné veřejné zakázky je nutné poţadavky podle všeobecných technických kvalitativních podmínek upřesnit, pokud to všeobecné technické kvalitativní podmínky nevylučují. Ustanovení zvláštních technických kvalitativních podmínek mají přednost před ustanoveními všeobecných technických kvalitativních podmínek.11 …… Tato vyhláška byla zrušena zákonem č. 137/2006 Sb. o veřejných zakázkách, v aktuálním znění od 6.3.2015. V zákoně jiţ technické a kvalitativní standardy jsou uvedeny rozdílně a zevrubně nepřímo v §45 Technické podmínky a §46 Stanovení technických podmínek. A to pouze jako odvolání se na technické normy, stavební technická osvědčení a obecné technické specifikace a podobně. Stavební zákon a jeho prováděcí vyhlášky, zejména vyhláška 268/ 2009 Sb. o technických poţadavcích na stavby, odvolávající se na příslušné jednotlivé technické normy případně na další zákony (201/2004 SB. o ochraně ovzduší, vyhláška 268/ 2009 §10 o znečištění ovzduší, povrchové a pozemní vody, nařízení vlády 361/ 2007 Sb.) Mezi základní technické normy lze uvést tepelně technické, poţární, elektro normy, a další normy. O dílčím, zdánlivě nesouvisejícím pohledu na standardní vybavení lze vnímat i daňové zákony, které specifikují termíny technické zhodnocení, modernizace, oprava, rekonstrukce. Problém spočívá ve skutečnosti, ţe v praxi dochází k situaci, kdy standardní nový výrobek je vnímán z pohledu účetního a daňového jako technické zhodnocení, tedy oproti měněné konstrukci či vybavení jako nadstandardní provedení a daňově se odepisuje. Přitom jiné zákonné předpisy a normy nedovolují poţít vybavení s totoţnými technickými parametry. Lze se oprávněně domnívat, ţe nepovoluje-li legislativa a neumoţňuje-li výrobková základna

11

Vyhláška č. 239/2004 Sb.

14

aplikovat vybavení niţších technických a dalších vlastností, lze tento výrobek vnímat jako nepodkročitelnou spodní hranici, jako základní standard vybavení. Ve stavební praxi jsou praktikovány smluvní, tzv. realizační standardy, které specifikují vybavení a provedení staveb a budov pro stanovení kvalitativního standardu provedení díla. Jejich rozhodujícím účelem je specifikace standardu – měřítka ke stanovení ceny více a méně prací a změnových poţadavků. Jejich základní charakteristikou je naprostá individuálnost stanovení kvalitativních parametrů. Své zvyklosti a standardy přináší na realitní a stavební trh i zahraniční developeři, dodavatelé a hlavně uţivatelé. Nelze opomenout, ani „lidovou tvořivost“ vnímání a prezentování široké veřejnosti standardního vybavení budov při marketingu a nabídkách nemovitostí realitními kancelářemi a developery. Vše uvedené ve stavební praxi vede k dalšímu matení obsahu pojmu standardní vybavení. Z oceňovací vyhlášky a zaţité praxe lze vybavení stavby členit na: -

Podstandardní

-

Standardní

-

Nadstandardní

-

Chybějící

Toto členění je jednoduché, praktické a praxí osvědčené a nelze k němu mít výhrady. Je i pro laiky srozumitelné. Členění se vyuţívá se u analytické metody výpočtu procenta opotřebení. Toto členění lze v obecné rovině s úspěchem oprávněně aplikovat a pouţívat i pro trţní oceňování nemovitých věcí, resp. budov a staveb. Podobně lze vyuţít a vycházet z členění typů konstrukcí a vybavení a nezavádět nové: Tabulka vybavení stavby 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Krov, Střecha 15

5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12 Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní konstrukce 26. Instalační prefabrikovaná jádra 27. Konstrukce neuvedené Zdroj: Vyhláška č.441/2013 Sb.

Definice pro trţní oceňování, co je a co není standardním vybavením, de facto neexistuje. Vyhláška si jde samostatným vývojem a vychází z historických provedení staveb pouze s mírnou modifikací. Stále je postavena na technických a nákladových základech. V současné oceňovací praxi na trţních principech není jednotnost v tom, co lze povaţovat za standard vybavení budovy daného účelu vyuţití.

16

Odhadci nemovitého majetku vychází z praktických důvodů z oceňovací vyhlášky. Při oceňování pro bankovní sektor jsou více či méně řízeni metodickými poţadavky bank. Praxe ukazuje, ţe je zde velký rozptyl ve vnímání třídění do standardů vybavení. Realitní trh se ale nechová podle standardů daných vyhláškou. Zájemce - uţivatel tyto předpisy a účelově odvozené standardy vybavení nezná a ani ho nezajímají. Standardy kvalitativního a technického vybavení budov prochází relativně dynamickým vývojem časem. Standardy jsou proměnným ukazatelem i dle : 1. typu budovy a účelu uţití 2. lokality 3. funkce a jakosti Minimální kvalitativní předpoklady a hodnotící kritéria pro stanovení standardů jednotlivých částí stavby a vybavení by měly být: 1. ekonomické 2. technické 3. právní 4. uţivatelské 5. funkční 6. jakostní a kvalitativní Ne na všechny tyto kritéria zejména vyhláška

(1)

, či další předpisy reagují. Pomyslné nůţky

pohledu praxe a očekávání vůči historickým zvyklostem zejména oceňovací vyhlášky vlivem zrychlováním technického pokroku, změnám ţivotního stylu, globalizaci, ekologii, mantinelům dostupnosti zdrojů a dalším vlivům se budou stále více otevírat a měnit. Je velkou otázkou, přesahující moţnosti této bakalářské práce, jak celý nastíněný problém uchopit. Zda jít například pravidelnou změnou standardů váznoucí na novelu oceňovacích vyhlášek ve vazbě na společenské změny a technický pokrok. Či stanovit a harmonizovat obecnou definici standardního vybavení např. v oceňovacích standardech, či jiným postupem, který by nevyţadoval vazbu na oceňovací vyhlášku.

17

2.2 Základní pohled a principy Minimálně by mělo být automaticky za standard povaţováno pouze vybavení, které je moţno na stavbách pouţít jako smysluplně a legálně pouţitelný standard. A v případech, i kdyţ jde o funkční vybavení, které nemůţe být ve stejných ukazatelích a vlastnostech při fyzickém, ekonomickém a právním doţití pouţít, nemůţe jít jiţ o standard. Podobně by mezi chybějící vybavení, prvky a konstrukce mohlo být zařazeno vybavení zcela nefunkční, doţilé a neopravitelné. Odhadce/znalec by měl mít moţnost se odůvodněně a transparentně od definovaného standardu odchýlit. Proto jsou pro potřeby trţního oceňování a této bakalářské práce navrhovány tyto definice: Standardní vybavení Standardním vybavením stavby (budovy) se zejména rozumí obvyklé vybavení, které je legislativně jako nepodkročitelné minimum dovolené k pouţití na stavbě podle aktuálně platných,

nejen

účinných

předpisů,

s přihlédnutím

k ekonomickým,

technickým,

kvalitativním, funkčním parametrům a oprávněnému kvalitativnímu očekávaní uţivatele. Podstandardní vybavení Podstandardní vybavení je vybavení, které kvalitativně i ostatními parametry nesplňuje definici pro standardní vybavení a je na niţší kvalitativní úrovni u jediného z uvedených kritérií. Tedy situace, kdy vybavení negativně vybočuje pod oprávněně očekávanou úroveň obvyklého vybavení. Vychází se z hypotetického předpokladu, ţe pohled na podstandardní vybavení nebo kvalitativně horší prvky nemovitosti, či ekonomicky, právně, technicky nevyhovující parametry vybavení přináší legitimní očekávání poučeného kupce na nutnou investici do jeho výměny na kvalitativně či jinak vyšší úrovni Výši těchto nákladů porovnává s kupní cenou standardně vybavené nemovitost. Nadstandardní vybavení Nadstandardním vybavením se rozumí vybavení, které kvalitativně překračuje kritéria platná standardní vybavení. 18

Chybějící vybavení Chybějícím vybavením se rozumí jak chybějící vybavení stavby, tak vybavení fyzicky existující, ale nefunkční, doţilé a neprovozuschopné z pohledu právního, ekonomického i technických důvodů. Obecně lze konstatovat, ţe nadstandardní vybavení zvyšují cenu nemovitosti. V praxi ale dochází k paradoxům, kdyţ budova svojí výší nadstandardu narazí na cenový strop a zájemci o koupi nemovitosti nejsou ochotní či schopni vyšší standard uhradit. Vnímání nadstandardů realitním trhem můţe být odlišné od vnímání nadstandardů individuálního investora.

2.3 Kolizní situace V praxi dochází k mnoha kolizním situacím. Předepisují-li normy z elektro oboru jako nutnost pouţití typu materiálu na instalační rozvody měď, proudové chrániče, je otázkou, zda lze starší budovy bez těchto materiálů i kdyţ s funkční elektroinstalací povaţovat za standardně vybavené. Při hypotetickém odpojení elektroměru na delší dobu, je moţné jeho opětovné osazení pouze po provedení elektro revize podle příslušné aktuálně platné normy. Na hliníkové rozvody a historické jističe ale revizi nejde získat. Je tedy otevřenou otázkou, jak tuto situaci posuzovat a k problematice objektivně přistupovat. Podobně, dochází k paradoxu při výměně oken. Současná výrobková základna prakticky neumoţňuje aplikovat zdvojená dřevěná okna a jejich výměna za o mnoho generací mladší a pokrokovější plastová okna s trojskly, s pokovovanými skly je z pohledu daňového vnímáno jako technické zhodnocení a odepisuje se (desítky let). Tepelně technická norma, a zákony jiţ ale pouţití horších oken zakazuje. Z pohledu vyhlášky o oceňování je ale zdvojené okno vnímáno jako standard, ale při výměně se nesmí jeho replika pouţít. Podobně stavby odkanalizované splašky do septiku, jiţ při rekonstrukcích musí být napojeny na ţumpu, či domácí ČOV.

19

3 Opotřebení staveb Skutečnost, ţe stavba stárnutím a pouţíváním postupné degraduje, vyjadřuje pojem opotřebení stavby. Opotřebení (téţ znehodnocení, někdy je pouţíván termín amortizace; není však totoţné s amortizací účetní, s odpisy; ve starší literatuře sešlost stavby, ap.) Pro výpočet trţní hodnoty nákladovým přístupem je nutno stanovit opotřebení stavby. Opotřebení je pokles kvality a ceny majetku vlivem jeho pouţívání, atmosférickými vlivy, změnami v materiálu, apod. Opotřebení a ţivotnost spolu úzce souvisí. Z praxe víme, ţe jen málokdy je předmětem ocenění novostavba, pravidlem je stavba více či méně opotřebená. Udává se v procentech z hodnoty nové stavby, v některých případech (je výslovně uvedeno) jen poměrnou hodnotou z jedné (např. opotřebení 20 % je poměrnou hodnotou vyjádřeno jako 0,20).12

3.1 Metody stanovení opotřebení stavby Jedná se o metody, jeţ průběh opotřebení v čase povaţují za funkci, kterou lze vyjádřit ať jiţ přímkou, spojitou nebo lomenou křivkou. 13

3.1.1 Opotřebení staveb stanovené lineární metodou Lineární metoda předpokládá, ţe opotřebení roste přímo úměrně s časem, od nuly u nové stavby do 100 % u stavby zcela doţilé (zchátralé). Předpisem zde bývá někdy stanovena hranice; např. vyhláška č. 43/1969 Sb. stanovila v náhradové části, ţe opotřebení rodinného domku můţe být nejvýše 70 %, ostatních staveb 80 %. Toto omezení je fiskální povahy s trţním pohledem na oceňování nemovitého majetku nemá noc společného. Stejné ustanovení měla v náhradové části i předchozí vyhláška č. 73/1964 Sb. Předcházející vyhláška č. 18/1963 Sb. (pouze náhradová) stanovila i pro rodinné domky opotřebení max. 80% . Vyhláška č. 128/1984 Sb., stejně jako č. 182/1988 Sb., 393/1991 Sb., 178/1994 Sb. a 279/1997 Sb. stanoví hranici diferencovaně. Rovněţ v literatuře se doporučuje u staveb starších, dobře provedených a udrţovaných, pouţívat opotřebení nejvýše 60-70 %. 12



21

Na pouţívání lineární metody jsou různé názory. Je zřejmé, ţe se jedná o metodu početně velmi jednoduchou, coţ vedlo k její oblibě zejména v době, kdy ještě nebyla k dispozici výpočetní technika. KUSÝN (1892) nezná jinou metodu neţ lineární, upravuje ji však - viz dále. KOVAŘOVIČ A POPPER (1935) jiţ uvádějí, ţe přímka lineární metody nepodává věrný obraz znehodnocení a „je zakreslena jen k účelu porovnávacímu“.14 Logicky ji lze pouţít pouze u staveb, které nebyly nikdy přestavovány nebo modernizovány a mají průměrnou údrţbu. Tato metoda se pouţívá při oceňování podle cenového předpisu a v pojišťovnictví. Lze jí pouţít pro rychlý test hodnoty, ale neměla by být pouţita v ocenění nemovitostí věcí na trţních principech.

15

Objektivní je prakticky pouze v prvních několika

málo letech od ukončení výstavby

3.2 Opotřebení staveb stanovené nelineární metodou Nelineární „křivočaré" metody vycházejí z jistě správného předpokladu, ţe v praxi neprobíhá opotřebení lineárně. V prvních letech po kolaudaci se stavba opotřebovává jen velmi málo, naopak v poslední třetině ţivotnosti opotřebení prudce stoupá. Zatéká do střechy, nefunkční hydroizolace spodní stavby, stálé poruchy topení, apod.

16

Podobně je nutné přihlédnout

k různé ţivotnosti jednotlivých prvků a dílů stavby. Existuje asi 30 různých nelineárních metod: kvadratická, semikvadratická, Kusýnova, Ungrova, Bradáčova, Smejkalova, analytická apod. Tyto metody byly ve své době značným pokrokem oproti metodě lineární, protoţe zobrazovaly průběh opotřebení objektivněji.

17

Otázkou je jejich praktické vyuţití z pohledu relativní sloţitosti v kaţdodenní praxi. A to i s přihlédnutím k vlivům ţivotností na jiném neţ technickém principu. Na základě ekonomických, morálních a právních ţivotností.18

14

BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0. 15 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007 dotisk, 74 s. ISBN 978-80-7265-113-9. 16

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007 dotisk, 74 s. ISBN 978-80-7265-113-9. 17



22

3.2.1 Kusýnova metoda KUSÝN (1892) jako druhou metodu vedle lineární uvádí postup vycházející z úvahy, ţe v prvých letech trváni stavby je opotřebení menší. Doporučuje v první osmině trvání stavby nepočítat opotřebení vůbec, potom pak lineárně do 100 %. 19

3.2.2 Rossová metoda Metoda uvaţuje opět opotřebení zpočátku niţší, v dalším průběhu stáří stavby se postupně zvyšuje. Celková ţivotnost se rozděluje na pět stejných období po 20 % ţivotnosti. Během prvého období je nárůst A na 3/25 (nárůst A resp. pokles TH o 12 %), během druhého o 4/25 (16 %), třetího o 5/25 (20 %), čtvrtého o 6/25 (24 %) a během pátého období nárůst A o 7/25 (28 %). Výsledné opotřebení na konci období prvého je 3/25 (12 %), druhého 7/25 (28 %), na konci třetího období 12/25 (48 %), čtvrtého 18/25 (72 %) a konečně na konci pátého období 25/25 (100 %). Mezi jednotlivými rozhraními je průběh lineární.20

3.2.3 Semikvadratická metoda (Ungerova, Ábelesova) Opotřebení se při této metodě vyjadřuje jako průměr mezi metodou lineární a metodou kvadratickou. Metoda se velmi blíţí metodě Rossově, je však spojitá a početně podstatně jednodušší (v době výpočetní techniky). V pětinách ţivotnosti jsou hodnoty obou metod shodné Dnes jsou tyto nelineární metody povaţovány za zastaralé a v praxi se jiţ nepouţívají. Jejich největší přednost - jednoduchost byla zastíněna jejich největším nedostatkem - menší přesností oproti analytickým metodám. Přitom pracnost při aplikaci analytických metod byla do velké míry eliminována výpočetní technikou. 21

3.3 Opotřebení staveb stanovené analytickou metodou Analytická metoda je naprosto nepřesnější, ale zároveň nejpracnější. Tato metoda analyzuje 19


Tamtéţ BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0. 21


23

„rozkládá“ stavbu na jednotlivé prvky (základy, svislé nosné konstrukce, vodorovné nosné konstrukce, omítky, okna, dveře, krytiny, výtahy, apod.) a stanovuje jejich jednotlivá opotřebení a ţivotnost. Lze jen doporučit pouţití analytické metody opotřebení ve všech případech, kde je to moţné. V některých případech ji dokonce pouţít musíme, protoţe ţádnou jinou metodou nemůţeme dosáhnout adekvátního výsledku. Mezi tyto případy patří například: Nedokončená stavba, stavba po modernizaci, stavba po rekonstrukci, stavba s nástavbou či přístavbou, stavby ve špatném technickém stavu a podobě.22

3.3.1 Kraťenova metoda Metoda byla publikována (Ing. Jindřich Kratěna, CSc., Některé případy, kdy lineární metoda nevystihuje stupeň opotřebení stavby a kdy je stanovení ročního opotřebení problematické. Uveřejněno ve sborníku: Opotřebení nemovitostí ve vztahu k jejich oceňování. Brno 1987, str. 23-30). Ing. Kratěna zde aplikuje metodiku dříve publikovanou, vyuţívá stanovení podílu prvků podle bodovací metodiky. 23 Metodu doporučuje pouţít v případech: 1. Stavba je stará pouze několik let, avšak je postavena ze staršího materiálu nebo značně nekvalitně. 2. Dva stejně staré objekty, z nichţ jeden má některé prvky krátkodobé ţivotnosti více nebo zcela opotřebené a druhý je má právě nové, případně nedávno vyměněné. 3. Stáří stavby nelze přesně zjistit. Zejména v takovém případě vzniká otázka, zda má vůbec smysl poţadovat stanovení ročního opotřebení. 4. Na objektu byly v nedávné době provedeny různé přístavby, nástavby a opravy.24 22




24

3.3.2 Bradáčova metoda Stavby, na rozdíl od věcí movitých, mají specifický způsob technického ţivota. Věci movité se nechávají doţít, ev. v průběhu jejich ţivota se provede 1-2 GO a pak se vyřazují. Důvodem je jejich rychlé ekonomické a morální stárnutí a jen velmi omezené moţnosti modernizace, tj. takové úpravy, aby jejich uţitné vlastnosti byly na přibliţně stejné úrovni s týmiţ výrobky novými. Hlavní konstrukční prvky, které jsou pro uţitné vlastnosti věcí nemovitých rozhodující se prakticky modernizovat v pravém slova smyslu nedají; mohou se, a to jen v některých případech, nahradit prvky novými. Takové modernizace movité věci v porovnání s cenou obdobného výrobku nového jsou nákladné, často by náklady na modernizaci převýšily cenu výrobku nového. Naproti tomu stavby ekonomicky a morálně stárnou podstatně pomaleji; i kdyţ i to se v současnosti překotným technologickým pokrokem mění ve většině případů je lze i výrazně modernizovat, nebo právě podstatné konstrukční prvky mohou být při modernizaci zachovány, aniţ by uţitná hodnota stavby po modernizaci byla výrazně niţší, neţ u stavby nové. Likvidace staveb pro úplné fyzické opotřebení je výjimečná; spíše se stavby demolují pro opotřeben morální, vzhledem k výstavbě sídliště ap. Je tedy zřejmé, ţe pro vyjádření hodnoty stavby není ani tak rozhodující její stáří, jako její skutečný technický stav a moţnost efektivního vyuţití Z toho pohledu je třeba se dívat i na ţivotnost jednotlivých stavebně technických prvků. Je zde za prvé skupina prvků, jejich: ţivotnost je velmi dlouhá. Pokud bychom je rozdělili podle přílohy č. 1 vyhl. č. 128/1984 Sb., pak by se jednalo zejména o znaky č. 1 2, 3.1, 3.3,4.1b, 4.2a, 4.3, (11), 12.1-2, 12.5, 12.8,13,16, 28,36, které na novém domě tvoří okolo poloviny hodnoty. Tyto prvky během trvání stavby plní svoji funkci prakticky trvale bez opotřebení; pokud na nich dojde k poruše, tato se jednorázově odstraní a plní svoji funkci dál. (Pokud se ovšem bude jednat o poruchu neodstranitelnou, je třeba zvaţovat její stabilizaci a vliv na celkovou ţivotnost ostatních prvků.) V případě demolice stavby jsou tyto prvky často ve stavu, který by umoţnil další uţívání. Lze je tedy s jistou nadsázkou označit za prvky s neomezenou ţivotností (dále ozn. N). Zbývající prvky mají ţivotnost různou, ovšem kratší neţ srovnatelnou s aktivní délkou lidského ţivota. U těchto lze s přijatelnou přesností vizuální prohlídkou (bez sond) určit, zda

25

jsou schopny funkce ještě delší dobu, nebo je bude třeba v dohledné době vyměnit. O stáří, výměnách resp. stavu těchto prvků jsou také majitelé zpravidla dobře informováni, takţe by zde nemělo být problémem stanovit jejich opotřebení resp. TH (zbývající technickou hodnotu).25 To platí za předpokladu, ţe má majitel zájem na sdělení přesných formací, coţ např. při prodeji nebývá pravidlem.

25


26

4 Životnost staveb Ţivotností staveb rozumíme při oceňování dobu, jeţ uplyne od vzniku stavby (zpravidla začátku uţívání) do jejího zchátráni, za předpokladu, ţe po celou dobu byla na stavbě prováděna běţná (preventivní) údrţba (tedy nikoliv ţe stavba byla ponechána svému osudu). Udává se v rocích. V literatuře eventuálně v předpisech jsou pouţívány tyto pojmy: Životnost — schopnost objektu plnit poţadované funkce do dosaţení mezního stavu při stanoveném systému předepsané údrţby a oprav; číselně se vyjadřuje např. technickým ţivotem s předepsanou pravděpodobností, středním technickým ţivotem nebo střední dobou uţívání. Porucha - stav spočívající v ukončení provozuschopného stavu objektu. Poškození- stav spočívající v narušení bezvadného stavu objektu. Bezradný stav - stav objektu, ve kterém objekt odpovídá všem poţadavkům stanoveným technickou dokumentací Provozuschopný stav - stav objektu, ve kterém je objekt schopen plnit (nebo plní) stanovené funkce a dodrţují hodnoty stanovených parametrů v mezích, stanovených technickou dokumentací Poruchový stav - stav objektu, při kterém objekt není schopen plnit poţadovanou funkci v mezích, daných technickou dokumentací. Zbytková životnost - doba dalšího trvání stavby - doba od okamţiku, ke kterému je prováděno ocenění, do zchátrání stavby, opět za předpokladu běţného uţívání a expozice. Objektivní životnost stavby - termín je pouţíván u metod, které vycházejí z tzv. základní doby trvání stavby určitého konstrukčního provedení a za pomoci daných kritérií (vliv prováděné údrţby, vliv intenzity uţívání, vliv okolí aj.) tuto základní dobu upravuji. Mezní stav - stav objektu, ve kterém musí být další vyuţití objektu přerušeno pro neodstranitelné porušení bezpečnostních poţadavků, nebo neodstranitelné překročení předepsaných mezí stanovených parametrů, nebo neodstranitelné sníţení efektivnosti provozu pod přípustnou hodnotu nebo nutnost provedení generální opravy. Obecná údržba - souhrn všech činností, konaných po dobu stanovenou technickými 27

podmínkami x účelem udrţení objektu v provozuschopném stavu (preventivní údrţba) nebo navrácení objektu do bezporuchového stavu i nápravná údrţba). Údržba - činnost, konaná za účelem udrţeni objektu v provozuschopném stavu po dobu stanoveno technickými podmínkami: spočívá v (pravidelně prováděné) kontrole stavu objektu a v provedení preventivná: zásahů.26

4.1 Technická životnost Na technickou ţivotnost stavebních objektů mají vliv především konstrukční systém, údrţba, případné rekonstrukce a modernizace. Ţivotnost stavebních objektů podstatně ovlivňují: 1. Způsob zaloţení stavebního objektu ve vztahu k základovým podmínkám 2. Návrh, konstrukční řešení a technologické provedení prvků dlouhodobé ţivotnosti (po dobu trvání stavby se nevyměňují) například: Základy, svislé nosné konstrukce, krovy, stropy, krovy a schodiště 3. Způsob a intenzita uţívání stavebního objektu, provádění běţné údrţby, modernizace, generální opravy apod. 4. Změna interní a externí expozice stavby Technická ţivotnost obvykle převyšuje ekonomickou ţivotnost. Údaje o předpokládané ţivotnosti staveb i jednotlivých konstrukcí a vybavení lze nalézt v literatuře. Obvykle je udávána jako interval. Rapidní opotřebení budov, jejich konstrukcí a vybavení můţe mít tyto příčiny: Nevhodný návrh stavby a konstrukcí, pouţití materiálů s nedostatečnými informacemi o ţivotnosti, stavební procesy špatné řízené a kontrolované, nedostatečné informace o mechanismech fyzického opotřebení, nedostatečná pozornost věnovaná údrţbě stavby, nevhodné uţívání majiteli a nájemci. Ve fázi uţívání je třeba průběţně sledovat stav konstrukcí a vybavení, vyhodnocovat jejich zbývající ţivotnost. Dále aktualizovat náklady na obnovu a údrţbu, stanovovat priority ve výměně komponent (zejména kritických z hlediska funkčnosti stavby). Důleţité je řídit

26


28

kvalitu údrţby a obnovy. Moţná zpoţdění ve výměně prvků nebo údrţbě mají vliv na náklady a opotřebení budovy (tzv. destrukční spirála). 27

4.1.1Odhad technické životnosti Pro odhad technické ţivotnosti lze pouţít řady podkladů - tabulek s udávanou intervalovou ţivotností konstrukcí a vybavení, dále firemních informací o ţivotnostech materiálů a vybavení. Dále je moţné pouţít deterministickou metodu odhadu ţivotnosti staveb a majetku podle ISO 15686-8 (ţivotnost staveb a majetku), která uvádí tzv. faktorovou metodu: kde: ŢG = ŢR. FM. FN. FK .Fv .F£.Fy ŢG ...je ţivotnost stavby (komponenty)odhadovaná, ŢR ...je ţivotnost stavby (komponenty) referenční, FM ...je faktor materiálu, FN ...je faktor návrhu, FK .. .je faktor kvality provedení, Fv ...je faktor vyuţívání, F£ ... je faktor vlivu externího prostředí, Fy ...je faktor údrţby. Aktualizace normy z roku 2006 doporučuje rozpětí faktorů mezi 0,80 a 1,20 (preferuje rozpětí 0,90 aţ 1,10). Problém aplikace metody je neexistence národních nebo mezinárodních standardů pro stanovení referenčních ţivotností, výsledná hodnota je dána zkušenostmi experta, který výpočet provádí. Ţivotnost je moţné modelovat i stochasticky. Vstupní faktory rovnice jsou definovány jako distribuční funkce pravděpodobnosti s vyuţitím informací od dodavatelů nebo odhadů na

27

SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Renáta. Udržitelné pořizování staveb: ekonomické aspekty. Vyd. 1. Praha: Wolters Kluwer Česká republika, 2011, 256 s. ISBN 978-80-7357-642-4.

29

základě minulých zkušeností. Lze pouţít simulaci Monte Carlo pro generování distribučních funkcí, spočítat střední hodnotu, směrodatnou odchylku, 90 percentil. 28

4.2 Právní životnost Právní ţivotnost je doba od vzniku nemovitosti jako věci aţ po zánik nemovitosti jako věci. Kdy vzniká a kdy zaniká nemovitost, jako věc poměrně přesně definuje občanský zákoník a další právní předpisy. Právní ţivotnost závisí na mnoţství a rozsahu omezení vlastnických práv k nemovitosti a na limitech vlastnictví. 29

4.3 Ekonomická životnost Ekonomická ţivotnost se počítá od doby moţného komerčního vyuţití aţ do doby, kdy jiţ nemovitost není schopna vytvářet efektivní výnos. Ekonomická a morální ţivotnost spolu často úzce souvisí.30

4.4 Morální životnost Pro ekonomickou ţivotnost je důleţitá doba vyuţitelnosti stavby. Za okamţik ekonomického zániku stavby lze povaţovat situaci, kdy je výhodnější na daném místě stávající stavbu odstranit a postavit novou, která bude přinášet vyšší výnosy. Kritériem můţe být i výše nákladů na běţnou údrţbu v porovnání s výnosy z nemovitosti. Okamţikem ekonomického zániku je rovněţ situace, kdy zanikne v daném místě důvod pro daný druh provozu a jednoúčelovou stavbu nelze vyuţít pro jinou funkci. Všechny uvedené typy ţivotnosti mají vliv - někdy i podstatný a limitující na trţní hodnotu nemovitosti. 31

4.5 Další druhy životností Funkční ţivotnost- od vzniku stavby do okamţiku ztráty vyuţitelnosti pro danou funkci 28

SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Renáta. Udržitelné pořizování staveb: ekonomické aspekty. Vyd. 1. Praha: Wolters Kluwer Česká republika, 2011, 256 s. ISBN 978-80-7357-642-4. 29 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007 dotisk, 74 s. ISBN 978-80-7265-113-9. 30



30

změnou vnějších podmínek bez moţnosti jiného vyuţití - například z důvodu rozvoje území Technologická ţivotnost- (od vzniku stavby do okamţiku ztráty vyuţitelnosti změnou v pouţívaných technologiích výroby: například pro průmyslové stavby) Sociální ţivotnost- od vzniku stavby do okamţiku ztráty vyuţitelnosti z důvodu změny chování uţivatelů: módnost, poţadavky na dispoziční řešení, styl). 32

4.6 Rizika během životního cyklu stavby V analýze nákladů ţivotního cyklu staveb je nejistota téměř v kaţdé poloţce vstupních dat. Neočekávané události mohou ovlivnit všechny procesy ve všech fázích ţivotního cyklu, tzn. i ve fázi realizace a provozování staveb. Analýza rizika je nezbytná mimo jiné z těchto důvodů: 1.

nejistota v datech - data pouţívaná pro kalkulace LCC jsou zaloţena na odhadech, byť

expertních, 2. nejistota v rozsahu projektu (především ve fázi před investiční), 3. nejistota v investičních parametrech - sazby, daně, inflace apod., 4. nejistota v interních a externích parametrech stavby, 5. nejistota v podmínkách provozování stavby, 6. nejistota v délce ţivotního cyklu stavby, jejích součástí a vybavení, 7.

nejistota v nákladech na obnovu konstrukcí a vybavení.

Rizika ţivotního cyklu stavby se dají členit na rizika všeobecná a na rizika projektová. Mezi všeobecná rizika patří například: 1.

politické riziko- například změny legislativy, nestabilita,

2.

ekonomické riziko- špatný odhad trhu, mnoţství budoucích uţivatelů, úrokové sazby a

míry inflace, 3.

environmentální riziko - pravděpodobnost většího dopadu stavby na ţivotní prostředí,

32


31

neţ podle povolení v rámci projektování, 4.

sociální riziko- změny v poţadavcích zákazníků díky technologickému pokroku,

morální opotřebení stavby.33 Některá z všeobecných rizik lze ošetřit ve smlouvě o dílo, například úrokové sazby, míra inflace. Riziky z hlediska ţivotního cyklu stavby mohou být: 1.

nejistota v čase a nákladech při rozpočtování (v jednotlivých fázích ţivotního cyklu)

2.

ve fázi před investiční veškeré smluvní procedury, interpretace smluv,

3.

při realizaci stavby - nedostatečné zdroje (materiál, polotovary, výrobky, pracovníci, stroje,

vybavení, zařízení), čas, dodavatelé, subdodavatelé, 4.

během provozování stavby nejistota v délce ţivotnosti konstrukcí a vybavení, moţnost vzniku

poruch, neočekávané náklady na údrţbu a opravy,

33


32

5Tržní ocenění nemovitostí 5.1 Porovnávací metoda Prvním předpokladem aplikovatelnosti porovnávací metody je existence databáze porovnatelných nemovitostí. To je také důvod, proč nelze tuto metodu pouţít na nově vzniklých trzích. Některé prameny uvádějí, ţe kvalitní cenová databáze (cenové mapy pozemků, apod.) se vytváří třicet let za předpokladu kontinuálních a standardních trţních podmínek - tedy s vyloučením závaţných hospodářských krizí, válek, razantních legislativních a politických změn, apod.34 Například v České republice existoval minimálně do poloviny 90. let stav, kdy chyběly vyhovující databáze prodejů porovnatelných nemovitostí. Porovnávací metoda se tedy prakticky nemohla pouţívat a byla nepříliš úspěšně nahrazována jinými postupy, jako byly různé poměrové metody (Naegelli, Sammet, a jiné) nebo postupy, které byly převzaty z metodik oceňování majetku na území bývalé Německé demokratické republiky. Při vytváření funkční databáze porovnatelných nemovitostí naráţíme na dva zásadní problémy: 1.

Úplnost informací o porovnávané nemovitosti

2.

Pravdivost informací

Prvním krokem při aplikaci porovnávací metody je výběr nejvhodnější porovnatelné nemovitosti z dostupné databáze. V řadě případů (netypická nemovitost, odlehlá poloha) to nemusí být vůbec jednoduché. V těchto případech obvykle musíme slevit z našich poţadavků na kvalitu parametrů porovnávaných nemovitostí. Pokud např. oceňujeme administrativní budovu v Tachově, asi můţeme pro porovnání pouţít (pochopitelně s aplikací vhodných korekčních činitelů) budovu přibliţně stejného stáří a výměry ve Strakonicích. Pro správné stanovení korekce je třeba vybrat vhodné porovnávané nemovitosti tak, aby: 1.

Cena za 1 m2 celkové podlahové plochy (nebo za jinou jednotku) se u porovnávané

nemovitosti (předběţným odhadem) příliš nelišila od oceňované nemovitosti. 34

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007 dotisk, 74 s. ISBN 978-80-7265-113-9.

33

2.

Ţádná z pouţitých korekcí nebyla vyšší neţ 50 % - se vzrůstající odchylkou klesá

přesnost korekce. 3.

Není vhodné vybrat porovnávané nemovitosti tak, ţe všechny jsou horší nebo všechny

jsou lepší neţ oceňovaná nemovitost. Pokud to uděláme, potom nám všechny korekční činitele mohou způsobit to, ţe získáme matematicky správné, ale trţně zcela nesmyslné číslo. Ideální je, pokud některé porovnávané nemovitosti jsou lepší, jiné horší a oceňovaná nemovitost tedy leţí v intervalu mezi porovnávanými hodnotami.35

5.2 Výnosová metoda Jako vhodná metoda, časově méně náročná neţ aplikace porovnávací metody, nám poslouţí pravě aplikace příjmové metody: jako korektor jinak zjištěné trţní hodnoty majetku Obecně platí, ţe příjmová metoda nemůţe indikovat vyšší hodnotu neţ metoda porovnávací. Vyplývá to z logiky trţních podmínek a z ekonomických zákonů a zákonitostí. Aplikace příjmové metod) nám tedy poslouţí jednak jako ověření správnosti výpočtu porovnávací metodou, jednak jako další cenový argument. Řada českých i zahraničních zadavatelů ocenění, ať jiţ z řad investorů nebo poskytovatelů úvěrů přímo vyţaduje doloţit trţní hodnotu dvěma vzájemně nezávislými metodami výpočtu. Obvykle vyţadují právě kombinaci porovnávací a výnosové metody. Jakkoliv je vzájemná nezávislost metod diskutabilní. Stejně jako u porovnávací metody existují světově resp. evropsky uţívané standardy oceňovací metodiky, které bychom měli znát a umět správně aplikovat. Teorie příjmové metody filozoficky vychází z analýzy uţitečnosti oceňovaného majetku bez ohledu na jeho substanci. Je zaloţena na koncepci časové hodnoty peněz a relativního rizika investice. Klíčem k pochopení této metody je porozumění vztahu mezi tokem peněţních příjmů a hodnotou. Investor ve skutečnosti nakupuje budoucí tok příjmů, jehoţ základem je nejlepší nejvyšší vyuţití. Trţní hodnota majetku je potom rovna celkovému příjmu, který je majetek schopen po dobu své ţivotnosti schopen generovat. 35


34

Uvedená definice je sice platná ve speciálních případech, ale není platná všeobecně. Pokud bychom jí akceptovali, jednak bychom se nemuseli zabývat ani porovnávací, ani nákladovou metodou, jednak bychom předmět ocenění zúţili pouze na typy majetku, které jsou vytvářeny na komerční bázi. Majetky (nemovitosti), které jsou nekomerční nebo je jejich hlavní účel jiný neţ komerční bychom potom mohli touto metodou ocenit jen obtíţně nebo nedokonale.36

5.3 Nákladová metoda Základní princip nákladové metody spočívá v porovnání známých (skutečných) reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi se stavbou oceňovanou. Analýza nákladové metody tedy nejprve odpovídá na otázku jak (jakým způsobem, s jakými náklady) majetek vznikl, ale ještě jej přímo nezařazuje do vztahu k jeho uţitečnosti a tedy k jeho místu v ekonomickém systému. To provádí aţ nepřímo pomocí funkčních a ekonomických nedostatků. Analýza věcné hodnoty začíná prostou reflexí - popisem (nálezem) a změřením majetku. Pokračuje vlastní analýzou - zjišťuje mnoţství vloţené práce (reprodukční cenu), kvalitu a kategorii práce a ve finálním stavu i předpoklad dalšího vývoje (ţivotnost stavby). Trţní hodnota majetku by potom tedy měla být hypotetickou rovna mnoţství vloţené práce sníţené o její znehodnocení (opotřebení) s respektováním konkrétních (funkční nedostatky) a obecných (ekonomické nedostatky) trţních vlivů. Nutným znakem této metody je její jistá statičnost a omezená vypovídací schopnost o podstatě věci, na druhé straně ovšem obecná platnost pro určitý, předem definovaný účel (daňová spravedlnost, pojištění).37 V praxi tato hypotéza neplatí vlivem mnoha faktorů a skutečností.

5.4 Závěrečná analýza tržní hodnoty Završením práce odhadce/znalce při stanovení obvyklé ceny je závěrečná analýza, tedy úvaha o kontribuci (přispění) jednotlivých metod k výsledné hodnotě. V okamţiku, kdy přistoupíme k závěrečné analýze obvyklé ceny, máme k dispozici tyto 36



35

údaje: (soudní znalectví aneb minimum znalostí znalce-ort a spol.) 1. Popis oceňovaného majetku (nález) 2. Vypočet výměr majetku popř. dalších oceňovacích parametrů 3. Trţní hodnotu pozemku zjištěnou porovnávací metodou 4. Trţní hodnotu majetku jako celku zjištěnou porovnávací metodou 5. Trţní hodnotu majetku zjištěnou příjmovou metodou 6. Trţní hodnotu majetku zjištěnou nákladovou metodou U standardních, komerčních typů nemovitosti, které Jsou běţné obchodovány a pronajímány jako jsou např. administrativní budovy, by se indikace trţní hodnoty zjištěné jednotlivými metodami neměly příliš (řádově) lišit. (soudní znalectví aneb minimum znalostí znalce-ort a spol.) 32 V praxi tyto ideální stavy nastávají bohuţel zřídkakdy. Závěrečná analýza Kontribuce jednotlivých metod ke zjištění finální obvyklé ceny je různá a liší se podle typu oceňovaného majetku. Matematicky tuto kontribuci vyjadřujeme jako váţený průměr tří dílčích hodnot: Trţní hodnota majetku jako celku zjištěná porovnávací metodou x

%

Trţní hodnota majetku zjištěná příjmovou metodou

y

%

Trţní hodnota majetku zjištěná nákladovou metodou

z

%

Výsledná obvyklá cena

100

38

%38

DÖRFL, Luboš. Soudní znalectví, aneb, Minimum znalostí znalce v oboru ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Vyd. 1. Praha: České vysoké učení technické v Praze, 2009, 147 s. ISBN 978-80-01-04307-3.

36

6 Riziko Riziko obecně je definováno jako moţnost vzniku nějaké události s výsledkem odchýleným od cíle s určitou objektivní pravděpodobností. Jinak řečeno, skutečný výsledek, ke kterému dojde působením rizika, se bude odchylovat od výsledku předpokládaného. Tato odchylka (deviace) mezi skutečným a předpokládaným výsledkem můţe být buď pozitivní (skutečný výsledek je příznivější neţ se očekávalo) nebo negativní (skutečný výsledek je horší neţ se očekávalo). V praxi nejen oceňování, ale obecně ve všech aspektech lidské činnosti se kaţdý subjekt snaţí nebo by se měl snaţit minimalizovat rizika a jejich dopady, které jej provázejí po celou dobu činnosti nebo existence.39 Vzhledem k rozsahu a náročnosti práce se budu zabývat tímto tématem jen okrajově. Výnosové metody, které jsou často pouţívaný při oceňování nehmotného majetku, vţdy uvaţují o budoucím vývoji. Ten je také vţdy spojen s rizikem, ţe nebude probíhat podle představ, úvah a předpokladů, z nich se při oceňování vycházelo. Takové riziko nelze zásadně odstranit, ale lze k němu přihlédnout a eliminovat je s pouţitím metod, které jsou k tomu účelu k dispozici. Rizikovost a nejistota plyne z mnoha aspektů a alespoň nejdůleţitější z nich je třeba při oceňování zvaţovat. 40

6.1 Mira kapitalizace Míru rizika lze vyjádřil v rámci stanovení koeficientu či míry kapitalizace nebo provedením ocenění ve více variantách, například s přihlédnutím k příznivým a nepříznivým okolnostem s případným stanovením váhy těchto variant. Můţeme zváţit variantu pesimistickou či optimistickou a uvést i pravděpodobnost, s jakou příslušná varianta nastane. Odborné publikace ekonomického charakteru nabízejí v této souvislosti podrobnější informace a další metody.

39

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 100 s. ISBN 978-80-7265-101-6. 40

MALÝ, Josef. Oceňování průmyslového vlastnictví: nové přístupy. 1. vyd. V Praze: C.H. Beck, 2007, xiv, 182 s. C.H. Beck pro praxi. ISBN 978-80-7179-464-6.

37

Správnější postup, zejména při trţním ocenění, kdy nejsme vázáni zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, spočívá v uváţení struktury obvyklých rizik podle okolností konkrétního případu a stanovení míry kapitalizace, která odpovídá reálné situaci nebo situaci, kterou se podařilo při odpovídající péči a uplatněni zásady opatrnosti zjistit.41

6.2 Druhy rizik Rizika se mohou dělit na rizika specifická (nesystematická), která se odvozuji od konkrétní situace oceňovaného subjektu a která jsou více či méně ovlivnitelná. Další skupinou v rámci tohoto dělení jsou rizika systematická (trţní), projevující se obecně v daném ekonomickém prostředí, která lze na podnikové úrovni eliminovat jen velmi obtíţné a v nepodstatné míře. Pro usnadnění práce jsou v omezené míře k dispozici v odborné literatuře pomocné tabulky specializovaných poradenských firem či kanceláří, které publikují informace vztahující se k jednotlivým oborům obchodní činnosti, k jednotlivým trhům či charakteristikám hlavních rizikových faktorů jednotlivých druhů podniků.42

41

MALÝ, Josef. Oceňování průmyslového vlastnictví: nové přístupy. 1. vyd. V Praze: C.H. Beck, 2007, xiv, 182 s. C.H. Beck pro praxi. ISBN 978-80-7179-464-6. 42

MALÝ, Josef. Oceňování průmyslového vlastnictví: nové přístupy. 1. vyd. V Praze: C.H. Beck, 2007, xiv, 182 s. C.H. Beck pro praxi. ISBN 978-80-7179-464-6.

38

Závěr Hlavní cenotvorné faktory budov je lokalita. Jeden z majoritních parametru tvořící trţní hodnoty budov je její technický stav. Technický stav je současné době důleţité kritérium, a to ze dvou důvodu. První důvod je finanční. Kupující porovnává a zvaţuje koupi nemovitost v horším technickém stavu, která je levnější neţ nemovitost ve stavu lepším. Rekonstrukce sebou nese rizika vyšších nákladů vlivem demontáţních a bouracích prací a nákladům na likvidaci sutě. Rizikem jsou i nenadálé komplikace při samotné realizaci stavební firmou a skryté závady coţ zvyšuje celkové pořizovací náklady. V době, kdy podstatná část nemovitostí je obchodována skrze bankovní ústavy formou hypotéky či jiných úvěrů, půjček. Kdy výše poskytovaného úvěru je pro kupujícího z pohledu bonity limitní, jsou nemovitosti v horším technickém či neprovozuschopném stavu bankami z důvodů vysokého opotřebení a dlouhodobosti úvěru nevhodným zajištěním. Další důleţitý faktor je časový limit. Jedná se o poţadavek kupujícího na moţnost vyuţití nejzazšího termínu nastěhování do objektu od samotné koupě nemovitostí. Jakékoliv zdrţení muţe být důvodem, kdy kupující vyhledává nemovitost v lepším technickém stavu z důvodu rychlého nastěhování při rychlém řešení bytové krize (rozrůstající se rodina, časová tíseň, podnikatelé podnikající svou ţivnost v pronajatých prostorech kvůli předčasnému ukončení nájemní smlouvy). Většinou se setkáváme s tím, faktor časový a finanční se snoubí v jednom. Obecně lze konstatovat, ţe úroveň standardů vybavení cenotvorným prvkem. Lze říci, ţe nadstandardní vybavení zvyšuje hodnotu nemovitosti, ale existuje strop, kdy vysoká míra nadstandardního vybavení se promítne do vlastníkem poţadované ceny v takové míře, kdy se nemovitost díky své vysoké ceně stává v daném segmentu v dané lokalitě neprodejnou. Chybějící či podstandardní výbava nemusí komplexně sniţovat konečnou hodnotu nemovitostí, při koupi takové nemovitostí vznikají náklady na uvedení stavby do funkčního či nabyvatelem poţadovaného standardu vybavení. Oceňování nemovitosti vyţaduje znalost několika oborů, klade velký důraz na odbornost znalců / odhadců a také na jejich znalosti a zkušenosti. Přestoţe jsou kladené vysoké nároky na odhadce / znalce a znalosti několika vědních oborů, není oceňování bez rizik např. z důvodu špatného pochopení účelu nemovitosti z ekonomického, právního či stavebně technického pohledu, musíme počítat s chybovostí lidského faktoru. Svojí práci jsem pojal

39

tak, abych poukázal na základní aspekty technického stavu budov (opotřebení, ţivostnost staveb), standardního vybavení, rizika a jejich vlivu na cenu obvyklou, resp. trţní hodnotu.

40

II. Praktická část Ocenění rodinného domu

Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5

ZPRÁVA O HODNOCENÍ NEMOVITOSTI (VALUATION REPORT)

Rodinný dům č. p. 89 Libeň 2/1 252 41 Libeř

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Datum ocenění: 5. DUBNA 2015 41

OBSAH ZPRÁVY Úvodní list

1

Obsah

2

Průvodní dopis

3

Popisné informace

4

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití

8

Ocenění

9

Závěr

17

Omezující podmínky a předpoklady

18

42

5. dubna 2015 Oznamujeme Vám, ţe jsem ukončili trţní ocenění majetku označeného jako RODINNÝ DŮM č. p. 89 Uvedený na listu vlastnictví č. 1212, pro katastrální území Libeř, obec Libeň, okres Praha – Západ Nacházejícího se na adrese Libeň 89, 252 41 Libeř, Česká republika

V té to zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného v absolutním vlastnictví jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 5. Dubnu 2015 – ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro návrh prodejní ceny majetku. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je neí u katastrálního úřadu v Praze – Západ, na listu vlastnictví č. 473, pro katastrální území Libeř, obec Libeň, okres Praha- Západ. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoli nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění 5. Dubna 2015 uţíván výhradně k bydlení majitele objektu. Ţádná část domu není pronajata za trţní nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví.

43

Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav. Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku. Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu. Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.43 Popis lokality Oceňovaný objekt-rodinný číslo popisné 89, dům se nachází na konci slepé ulice blízko centra obce Libeř/Libeň, okres Praha-západ. Obec je situovaná na jih od hlavního města Prahy přibliţně 15 km od centra Prahy. V současné době je v obci registrováno přibliţně 450 obyvatel. Obcí neprochází ţádná ţelezniční trať, obcí procházejí silnice III. Třidy po 4 kilometrech je nájezd na rychlostní komunikaci R1- silniční okruh kolem hlavního města Prahy. Do obce vede autobusová linka, intervaly mezi jednotlivými autobusy jsou dopoledne 30 minutové, intervaly mezi autobusy odpoledne 60 minut. Trasa mezi Líbení a Praha

43

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007 [i.e. 2008], 143 s. ISBN 978-80-7265-128-3.

44

modřanské nádraţí je 27 minut. Obec Libeň patři k menším obcím a tomu odpovídá občanská vybavenost, v obci se nachází školka, restaurace, fotbalové hřiště, dětské hřiště, cyklistické stezky, obchod, autobazar, kadeřnictví, stavebniny. Obecní úřad je situován v sousední obci Libeř. Další moţnosti nabízejí okolních v obcích, například Dolní Břeţany(bazén, obchody, základní škola, pošta, praktický lékař, zubní lékař, restaurace, fitness a wellness), Jesenice (bowling, golf, obecní policie), Vestec (Tenis). Oceňovaná nemovitost Dle podkladu které poskytl majitel nemovitosti a dle vlastního šetření je rodinný dům vyuţíván jen k vlastnímu bydlení majitele a jeho rodiny. Nemovitost není určena k podnikatelské činnosti. V okrese Praha-západ je minimální poptávka po pronájmu rodinných domů, proto se nemovitost nehodí k pronájmu za trţní nájemné. Jednotlivé části nemovitosti jsou popsané níţe. Historie Rodinný dům byl v roce 1995 postaven na pozemku dnes bývalého statku (statek je dnes vyuţíván jako rodinný dům). Rodinný dům prošel roku 2013 rekonstrukci a modernizací, došlo zde k výměně oken, tepelné izolace, vnější omítky, vnitřních obkladů, tepelného čerpadla, elektro instalace, vnitřního vodovodu, bleskosvodu, klimatizace. Rodinný dům byl po celou dobu obýván vlastníkem a jeho rodinou. Udrţovací práce byly prováděny po celou existenci rodinného domu. Pozemek Předmět ocenění je pozemek, situován v obci Libeň, parcelní číslo 2/1, v lokalitě zastavené časti obce. Pozemek o rozloze 3 638 m2, pozemek je zastavěný budovou číslo popisné 89, část pozemku tvoří zpevněná plocha, zbytek tvoří zahrada rodinného domu. Na pozemku se nachází inţenýrské sítě ( elektro, telefon, internet), septik a napojení na studnu situovanou na vedlejší parcele stejného vlastníka. Venkovní úpravy 1. Přípojka elektro 2. Septik 3m x2m x 3,5 m

45

3. Přípojka vody z PVC opatřená tepelnou izolací, vedená v terénu v hloubce 80cm napojená na studnu 4. Zpevněná plocha tvořená zámkovou dlaţbou a betonová zpevněná plocha 5. Betonové obrubníky 6. Třikrát zárubní zeď zadrţující terén 8. Oplocení tvořené pletivem ve výšce 1 80cm, vzdálenost mezi ocelovými sloupy je 8 m 9. Uliční oplocení zděné, vzdálenost mezi sloupy 3m 10. Osvětlení zpevněných ploch 11. Skladovací kůlna 5x3,5 m Rodinný dům První nadzemní podlaží je tvořeno těmito místnostmi Vstup

21,6 m2 plochy

Zádveří

3,96 m2 plochy

Botník

2,66 m2 plochy

Hala

18,82 m2 plochy

Šatna

4,6 m2 plochy

WC

1,71 m2 plochy

Komora

3,61 m2 plochy

Schodiště

3,85 m2 plochy

Kuchyň

25,92 m2 plochy

Obývací pokoj 41,4 m2 plochy Pracovna 34,3 m2 plochy Schodiště 5,37 m2 plochy Zimní zahrada 44,78 m2 plochy Druhé nadzemní podlaží je tvořeno těmito prostory Galerie 8,4 m2 plochy Loţnice 1 22,4 m2 plochy 46

Šatna 4,32 m2 plochy Koupelna 9,0 m2 plochy Pokoj 1 9,87 m2 plochy Pokoj 2 15,1 m2 plochy Chodba 7,12 m2 plochy Koupelna 6,9 m2 plochy Loţnice 22,6 m2 plochy Loţnice 19,74 m2 plochy Šatna 3,6 m2 plochy Šatna 2,79 m2 plochy Rodinný dům je tvořen dvěma nadzemními podlaţími 8+2 typu bungalov, je podsklepen, se šikmou střechou, stavba je vytápěná tepelným čerpadlem. Konstrukční řešení Základy Rodinný dům je postaven na základových pasech z prostého betonu. Svislé nosné konstrukce Obvodové nosné zdivo tloušťky 550 mm z tvárnic. Vodorovné nosné konstrukce Ţelezobetonové stropy Fasáda rodinného domu Obvodové zdivo je opatřeno tepelnou izolací tloušťky 20 cm, omítka taţená barvy červeno oranţové. Klempířské prvky Měděné Okna a dveře

47

Plastová okna opatřené dvojsklem, dveře prosklené osazené do oplášťovaných ocelových zárubní. Dlažby a podlahy Podlahy prvního nadzemního podlaţí jsou pokryty vyhřívanou keramickou dlaţbou, pokoj pracovny je pokryt kobercem, podlahy druhého nadzemního podlaţí jsou také vyhřívané pokryté kobercem. Obklady Vnitřní obklady stěn WC, koupelen a kuchyně je tvořená keramickými obklady, písečné hnědé barvy na WC přízemí, obklady první koupelny v druhém nadzemním podlaţí jsou zelené a WC je obklady také zelené. Druhá koupelna je opatřena červenými keramickými obklady. Větrání V prvním nadzemním podlaţí je větrání zajištěno přirozeným způsobem okenními otvory. WC v koupelně v druhém nadzemním podlaţí je vynucené pomocí ventilátoru vyvedený na střeše a přirozeným způsobem okenními otvory. V druhém nadzemním podlaţí je také zajištěno přirozeným způsobem a loţnice jsou opatřeny klimatizací. Vytápěná Vytápění rodinného domu je řešeno tepelným čerpadlem země-voda, otopná tělesa jsou řešeny podlahovými konvektory. Nerezový zásobník teplé vody objemu 150 l. Ochrana proti atmosférickým vlivům Rodinný dům je chráněn proti atmosférickým vlivům bleskosvodem. Vybavení Kuchyně Kuchyň je vybavená elektrickým sporákem, lednicí, myčkou, kuchyňskou linou a digestoří. Vnitřní vodovod a kanalizace Vnitřní vodovod a kanalizace je tvořen z PVC trubek. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití

48

Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek není zanesen v katastru nemovitostí, jelikoţ vlastník nemovitostí i současně pozemku neprovedl vklad nemovitosti do katastru nemovitostí. Dům prošel kolaudačním řízení po rekonstrukci roku 2012 vlastník nemovitostí nepodal návrh na vklad do katastru nemovitostí zřejmě z nevědomosti či z důvodu nevyřešeného rozvodového řízení. Ţádné technické parametry nebrání k řádnému vloţení a zapsaní nemovitosti do katastru nemovitostí. OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsem vyuţil kombinaci příjmové a nákladové metody. Nákladovou metodu jsem nepouţil, z důvodu nízké poptávky po rodinných domech v lokalitě Prahazápad. Pro ocenění pozemku jsem pouţil metodu porovnávací. Stanovení trţní hodnoty pozemku

49

Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsme předpokládali, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsme porovnali tři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme pouţili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je:44

9 495 000 Kč a je kalkulována následně: 3 836 * 2 471 = 8 991 923 Kč Výpočty poţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce

44


50

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku Katastrální území Obec Okres B. Základní údaje pro porovnaní Prodejní cena Rozloha pozemku v m cena za 1 m Datum transakce C. právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická pravá Korekce Upravená hodnota Existence věcného břemene Korekce Upravená hodnota Vyuţití územního planu Korekce Upravená hodnota Uzemní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota

Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek


Libeř/Libeň 89 2/1

1 Stavební parcela N/A

2 Stavební parcela 568/25

Libeň u libře Libeř Praha-západ

Absolutní vlastnictví

Rodinný dum

Ano

Ne

Dobrá

Pravidelný


Jesenice Návětrná

3 Stavební parcela N/A Dolní Břeţany Praţská

Libeň u libře Libeř Praha-západ

Jesenice u Prahy Praha-západ

Dolní Břeţany Praha-západ

2 550 000 917m 2 781 Kč -

2 601 100 703m 3 700 Kč -

14 175 000 Kč 2 835 m 5 000 -

Nabídková cena 0,85 2 363 Kč Podílové vlastnictví 1 2 363 Kč

Nabídková cena 0,9 3 330 Podílové vlastnictví 1 3 330

Nabídková cena 0,85 4 250 Kč Absolutní vlastnictví 1 4 500

ne 1 2 363 Kč Rodinný dům 1 2 363 Kč ano 1 2 363 Kč ne 1 2 363 Kč

Ne 1 3 330 Rodinný dům 1 3 330 Ano 1 3 330 Ne 1 3 330

Ne 1 4 250 Rodinný dům 1 4 250 ano 1 4 250 ne 1 4 250

Dobrá 1,05 2 482 Kč Pravidelný 0,9 2 233 Kč

Lepši 0,7 2 331 Pravidelný 1 2 331

Lepší 0,75 3 187 Pravidelný 1 3 187

51

Svaţitost Korekce Upravená hodnota Dostupnost ing. Sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace pudy Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajícího objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Moţnost zastavitelnosti

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hod. 1m Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

Rovinný

Rovinný 1 2 233 Kč Ano 1 2 233 Kč Nezjištěna 1 2 233 Kč Autobus 1 2 233 Kč

Rovinný 1 2 331 Ano 1 2 331 Nezjištěna 1 2 331 Autobus 0,7 1 631

Rovinný 1 3 187 Ano 1 3 187 Nezjištěna 1 3 187 Autobus 0,8 2 550

Dobrá 1 2 233 Kč

Horši 1,2 1958

Horši 1,1 2 805

Ne 1 2 233 Kč Ne 1 2 233 Kč

Ne 1 1958 Ne 1 1958

Ne 1 2 805 Ne 1 2 805

Menši 1,1 2 457 Kč Neaplikováno 1 2 457 Kč

Menši 1,1 2 153 Kč Neaplikováno 1 2 153 Kč

Obdobná 1 2 805 Neaplikováno 1 2 805

2 471 3688

2 457 Kč

2 153 Kč

2 805

8 991 923

0 Zdroj: autor práce

0

0

Ano

Ne

Dobrá

Stanoveni trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při naší analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzal do úvahy rodinné domy, které byly v okrese Praha – západ v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakci se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace trţní 52

hodnoty oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je45

16 890 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. A. Identifikační údaje Poradové č. nemovitosti Název nemovitosti Adresa nemovitosti Katastrální území Obec Okres B. Údaje o pozemku Plocha pozemku Hodnota za 1m pozemku Hodnota pozemku celkem C. základní udají pro porovnání Počet srovnávaných jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez pozemku Cena za 1 porovnávací jed. Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická pravá

1 Rodinný dům Libeř/ Libeň 89 Libeň u libře Libeř Praha-západ

2 Rodinný dům Libeř/ Libeň Libeň u libře Libeř Praha-západ

3 Rodinný dům Zvole Zadní Zvole Praha-západ

4 Rodinný Dům Zdi měřice V Podlesí Jesenice u Prahy Zdi měřice Praha-západ

3638 2691 9 792 283

1000 2 592 2 592 000

729 2469 1 800 000

1037 4 100 4 251 700

345

199 7 600 000 5 008 000 25 165 1 25 165

218 6 100 000 4 300 000 19 725 1

355 17 000 000 12 748 300 35 000 1 35 000

Nabídková 0,9 22 648 Absolutní



Absolutní

45


53

Korekce Upravená hodnota Existence věcného břemene Korekce Upravená hodnota Vyuţití územního planu Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy Korekce Upravená hodnota Funk. Vyuţitelnost budovy Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nem. Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce

Ne

Ano

Ne

Ne

Dobrá

Dobrý

Nadprůměrná

Dobrá

Ano

Autobus

Dobrá

Průměrná

N/A

1 22 648 Ne 1 22 648 Ano 1 22 648 Ano 1 22 648 Ne 1 22 648

1 17 776 Ne 1 17 776 Ano 1 17 776 Ano 1 17 776 Ne 1 17 776

1 31 500 Ne 1 31 500 Ano 1 31 500 Ano 1 31 500 Ne 1 31 500

Dobrá 1 22 648 Dobrý 0,9 20 383 Nadprůměrná 1 20 383 Dobrá 1 20 383 Ano 1 20 383 Autobus 1 20 383

Horši 1,15 20 443 Dobry 1 20 443 Průměrná 1,1 22 487 Dobrá 1 22 487 Ano 1 22 487 Autobus 0,9 20 238

Lepši 0,8 25 200 Dobry 0,9 22 680 Nadprůměrná 1,1 25 000 Dobrá 1 25 000 Ano 1 25 000 Autobus 0,85 21 206

Dobrá 1 20 383 Průměrná 1 20 383 N/A 1 20 383

Dobrá 1 20 238 Průměrná 1 20 238 N/A 1 20 238

Dobrá 1,1 23 325 Průměrná 1 23 325 N/A 1 23 325

Menší 1,05

Menší 1,05

Obdobná 1

54

Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hod. 1 jednotky 22 075 Porovnávací hod. celkem 7 395 125 Hodnota pozemku 8 991 923 Celková porovnávací hodnota 16 378 000

21 402 N/A 1 21 402

21 500 N/A 1 21 500

23 325 N/A 1 23 325

Zdroj: autor práce

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuální stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav.

55

Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i nálady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z naší průběţně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky.46 Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěl k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

14 480 000 KčPodmínka platnost ocenění je zápis do katastru nemovitostí. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací trţní hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce. Nákladová metoda Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Zastavěná plocha Počet podlaţí Celková podlahová plocha Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem

Rodinný dům Libeř/Libeň 89 2/1 Zděná 21 let 478 m2 1podzemní, dvě nadzemní 345m2 10 715Kč/m3 5 227 327

46


56

Fyzické opotřebení Celkový obestavěný prostor Ekonomické náklady Venkovní úpravy Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

17,9 % 1044 m3 1 081 299 8 991 923 14 219 259 14 220 000 Zdroj: autor práce

Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 5. 4. 2015. Pojmy obvyklá cena nebo absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Porovnávací metoda Nákladová metoda Zaokrouhleno

Indikace (Kč) Váha (%) 16 378 000 14 220 000

Váţený průměr 70 11 464 000 30 4 265 000 15 700 000

Zdroj: autor práce

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které nejsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 70 %. Tento typ majetku – bytový dům s nájemními byty a nebytovými prostory je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. K datu ocenění je větší část nemovitosti prázdná a generuje pouze příjem z bytových jednotek. Proto byla indikace trţní hodnoty příjmovou metodou provedena, při finální analýze hodnoty je však uvaţována pouze 30%.

57

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 5. Dubna 2015 reprezentována částkou:47

= 15 700 000 Kč (slovy: patnáctmilonúsedumsettřicettisickorunčeských) Podmínka platnost ocenění je zápis do katastru nemovitostí. Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potencionálního majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1.

Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného.

2.

Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.

3.

Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány našim šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro

47


58

identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4.

Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě ocenění předpokládají, ţe oceňovaný

majetek

neobsahuje

takové

materiály

jako

je

azbest,

močovino-

formaldehydová pojiva a izolace nebo potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5.

Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po data ocenění.

6.

Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

7.

Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

8.

Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy.

9.

Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě.

10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.48

48


59

Přílohy Příloha č. 1 – Snímek katastrální mapy měřítko 1 : 2 880

Zdroj: ČÚZK

72

Příloha č. 2 – Výpis z katastru

Zdroj: ČÚZK

61

Fotodokumentace Příloha č.3 – fotodokumentace rodinného domu

62

Ocenění skladovací haly

Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5

ZPRÁVA O HODNECENÍ NEMOVITOSTI (VALUATION REPORT)

Skladovací hala č. p. 434 Vídeňská 520/11 252 42 Vestec

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

63

Datum ocenění: 5. DUBNA 2015 OBSAH ZPRÁVY Úvodní list

1

Obsah

2

Průvodní dopis

3

Popisné informace

4

Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití

7

Ocenění

8

Závěr

16

Omezující podmínky a předpoklady

18

5. dubna 2015

64

Oznamujeme Vám, ţe jsem ukončili trţní ocenění majetku označeného jako SKLADOVACÍ HALA č. p. 434 Uvedený na listu vlastnictví č. 1212, pro katastrální území Vestec u Prahy, obec Vestec, okres Praha – Západ Nacházejícího se na adrese Vídeňská 434, 252 42 Vestec u Prahy, Česká republika

V té to zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného v absolutním vlastnictví jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 5. Dubnu 2015 – ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro návrh prodejní ceny majetku. Zpracovatel zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze – Západ, na listu vlastnictví č. 68, pro katastrální území Vestec u Prahy, obec Vestec, okres Praha- Západ. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoli nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění 5. Dubna 2015 uţíván výhradně ke skladovaní a manipulaci. Ţádná část haly není pronajata za trţní nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo

65

zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav. Nejvyšší a nejlepší využití majetku. Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu. Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.49

49


66

Skladovací hala Oceňovaný objekt skladovací hala se nachází na adrese Vestec Vídeňská 343 v areálu autobazaru/ auto servisu. Obcí Vestec prochází silnice II. třidy a nachází se zde nájezd na rychlostní silnici R1 – silniční okruh kolem hlavního města Prahy. V obci Vestec je registrováno přibliţně 2 300 obyvatel. Do obce vede autobusová linka, intervaly mezi jednotlivými autobusy je 20 minut, dopoledne a v ranních hodinách jsou intervaly mezi jednotlivými autobusy 10 minut, trasa autobusu Vestec Praha Opatov stanice metra C je vzálená přibliţně 15 minut. Výstavba nové stanice metra v městské časti Praha Písnice za 3 roky. Nemovitost je situovaná na kraji obce Vestec u hranice Hlavního města Prahy, na ulici Vídeňská ( silníce II třidy), vzdálenost od nájezdu na rychlostní komunikaci R1 silniční okruh je přibliţně 70 m. Vzdálenost do centra Prahy je přibliţně 9 km. V katastru Vestec působí několik firem například: automobilový dealer Citroen, BMW, Ford, Škoda, Volvo, provozovna nákladních automobilu Renault, zemědělský podnik Agro Jesenice, výrobce nerezových kuchyní JIVA Jirák, Euro armatury s.r.o. , Motoservis-Deyl, Safina a.s. firma zaměřující se na zušlechťování drahých kovu, v současné době dochází k výstavbě biotechnické centrum Akademie věd ČR, atd. Oceňovaná nemovitost Dle vlastního šetření, a dle podkladu které nám poskytl majitel nemovitosti je nemovitost vyuţívaná k podnikatelské činnosti skladování a manipulaci. Součástí nemovitosti je autolakovna. Jednotlivé časti, jsou popsané níţe. Historie Skladovací hala byla postavena roku 2011 na pozemku autobazaru. Od doby svého vzniku do dnes je nemovitost vyuţívaná ke skladování. Po dobu existence haly byly prováděny udrţovací práce. Pozemek Oceňovaný pozemek na adrese Vestec ulice Vídeňská 343 je součástí areálu autobazaru, který je oplocen a napojeném na pult centrální ochrany. Pozemek je zastavěn, skladovací halou zbytek tvoří parkovací plocha. Parkovací plocha je tvořena zpevněnou plochou. Venkovní úpravy a vedlejší stavby

67

1. Zpevněná plocha – štěrk 2. Přípojka vody 3. Přípojka elektro trafostanice se nachází ve vedlejším areálu čerpací stanice GULF 4. Napojení na pult centrální ochrany 5. Oplocení areálu autobazaru pletivem, vzdálenost mezi sloupy 5 m, pletivo dosahuje do výšky 2,5 m. Skladovací hala Skeletová skladovací hala se skladovací místností s autolakovnou a kanceláří. Seznam místností a jejich plocha Sklad 175,78 m2 Příprava barev 11,75 m2 Zázemí lakovny 19,92 m2 Lakovna 29,66 m2 Kancelář 10,71 m2 Kancelář 17,07 m2 Konstrukční řešení Základy Hala je zaloţena na základových patkách z prostého betonu, základy jsou opatřeny asfaltovou hydroizolací. Svislé nosné konstrukce Svislé nosné konstrukce jsou tvořeny skeletovým systémem, sloupy jsou vyrobeny z galvanizované oceli. Svislé nosné konstrukce jsou opatřeny tepelnou izolací, tloušťka tepelné izolace je 100 mm. Střech, krov

68

Střecha je tvořená příhradovou konstrukcí s ocelovími pruty. Fasáda haly Vnější zdi skladovací haly nejsou omítnuty, zdi jsou tvořeny z vlnitého plechu ( 40/1,2 ) pokládaný svisle. Klempířské práce Klempířské prvky například ţlaby a svody jsou z pozinkovaného plechu. Dveře, okna, vrata Dveře a vrata jsou ocelová, okna jsou plastová s plastovou okenní výplní. Podlahy Podlahy jsou v hale řešeny litou epoxidovou podlahou, která slouţí jako estetická úprava s dobrou odolností vůči mechanickým a chemickým vlivům. Větrání Větrání ve skladovací hale je zajištěno přirozeně pomocí okenních výplní. Vytápění Skladovací hala není vytápěná Ochrana proti atmosférickým vlivům Skladovací hala je opatřena bleskosvodem. Elektro instalace Měděné kabely Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních 69

předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek není zanesen v katastru nemovitostí, jelikoţ vlastník nemovitostí i současně pozemku neprovedl vklad nemovitosti do katastru nemovitostí a podléhá zápisu katastru nemovitostí a je uţívaná vlastníkem stavby, chybí kolaudační rozhodnutí.50 OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsme pouţili kombinaci příjmové a nákladové metody. Nákladovou metodu jsme nepouţili, z důvodu nízké poptávky po rodinných domech v lokalitě Praha-západ. Pro ocenění pozemku jsme pouţili metodu porovnávací. Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsme předpokládali, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním skladovací jsme porovnali tři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané 50


70

v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme pouţili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku halou indikovaná porovnávací metodou je:51

980 000 Kč a je kalkulována následně: 3 924* 250 = 1 417 000 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce. A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku

1

2

3

4

Vestec U Lesa 17

Vestec V Úhoru

Vestec U Hrnčíř

Zdiměřice Sadová

Obec

Vestec

Vestec

Vestec

Jesenice

Okres

Praha-západ

Praha-západ

Praha-západ

Praha-západ

3 800 904

5330001

4 980 000

802

1300

1249

4249

4100

3994

Nabídková

Nabídková

Nabídková

0,9

0,9

0,9

4673

4510

4393

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku

498

Katastrální území

B. Základní údaje pro porovnaní Prodejní cena Rozloha pozemku v m

847

cena za 1 m Datum transakce

-

C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická pravá

Absolutní

Korekce Upravená hodnota

4673

51

4393


71

Existence věcného břemene

Ano

Ne

Ne

Ne

0,9

0,9

0,9

4205

4059

3953

Stavební

Stavební

Stavební

1

1

1

4205

4059

3953

Ano

Ano

Ano

1

1

1

4205

4059

3953

Ne

Ne

Ne

1

1

1

4205

4059

3953

Dobra

Dobrá

Horší

1

1

1,1

4205

4059

4349

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

1

1

1

4205

4059

4349

Rovinný

Rovinný

Rovinný

1

1

1

4205

4059

4349

Ano

Ano

Ano

1

1

1

4205

4059

4349

Ne

Ne

Ne

1

1

1

4205

4059

4349

Autobus

Autobus

Autobus

1

1

1

4205

4059

4349

Dobra

Dobra

Dobra

1

1

1

4205

4059

4349

Ne

Ne

Ne

1

1

1

Upravená hodnota

4205

4059

4349

Jiná technická korekce

N/A

N/A

N/A

1

1

1

4205

4059

4349

Obdobný

Větší

Větší

1

0,9

0,9

Korekce Upravená hodnota Vyuţití územního planu

Stavební

Korekce Upravená hodnota Uzemní rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení

Ne

Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita

Dobra

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

Korekce Upravená hodnota Svaţitost

Rovinný

Korekce Upravená hodnota Dostupnost ing. Sítí

Ano

Korekce Upravená hodnota Kontaminace pudy

Ne

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Autobus

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Dobra

Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice objektu

stávajícího Ne

Korekce

Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce

72

Upravená hodnota Moţnost zastavitelnosti

4205

3653

3914

4205

3653

3 914

0

0

0

3924

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hod. 1m2

3924

Rozloha pozemku

250

Celková porovnávací hodnota

981 000

Zdroj: autor práce

Stanoveni trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při naší analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy rodinné domy, které byly v okrese Praha - západ nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakci se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je52

7 250 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.

A. Identifikační údaje Poradové č. nemovitosti

1

2

3

4

Název nemovitosti

Skladovací hala

Skladovací hala

Skladovací hala

Skladovací hala

52


73

Jeneč Lidická

Průhonice-Rozkoš Kunratická

Adresa nemovitosti

Vestec U Lesa 17

Jeneč Lidická

Katastrální území

Vestec u Prahy

Obec

Vestec

Jeneč

Průhonice u Prahy

Jeneč

Okres

Praha-západ

Praha-západ

Praha-západ

Praha-západ

240

230

200

150

2487

3525

2434

572010

705 000

365 100

Počet srovnávaných jednotek

230

200

150

Prodejní cena celkem

5453875

5 600 000

3 666 137

Prodejní cena bez pozemku

4 881 865

4 895 000

3 301 037

Cena za 1 porovnávací jed.

21 225

24 475

22 006

Datum transakce

-

-

-

Druh transakce

Nabídková

Nabídková

Nabídková

Korekce

0,9

0,9

0,9

22 027

19 805

Průhonice

B. Údaje o pozemku Plocha pozemku 2

Hodnoto za 1m pozemku Hodnota pozemku celkem C. základní údaje porovnání

pro

Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje

Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

19 102

Existence věcného břemene

Ne

Ne

Ne

Korekce

0,95

0,95

0,95

Upravená hodnota

18147

20 929

18 815

Ano

Ano

Ano

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

18147

20 929

18 815

Ano

Ano

Ano

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

18147

20 929

18 815

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

18147

20 929

18 815

Lokalita

Horší

Lepši

Horší

Korekce

1,2

0,9

1,2

Upravená hodnota

21 776

18 836

22 578

Technický stav objektu

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Korekce

1

1,1

1

Upravená hodnota

21 776

20 719

22 578

Vyuţití územního plánu

Kolaudační rozhodnutí

Jiná právní omezení

Ano

19 805

Ano

Ano

Ne

E. Technické parametry

74

Technická vybavenost budovy

Standardní vybavení



Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

21 776

20 719

22 578

Funk. Vyuţitelnost budovy

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

21 776

20 719

22 578

Ano

Ano

Ano

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

21 776

20 719

22 578

Autobus, vlak

Autobus

Autobus, vlak

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

21 776

20 719

22 578

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

21 776

20 719

22 578

Nadprůměrná

Průměrné

Nadprůměrná

Korekce

0,95

1,05

0,95

Upravená hodnota

20 687

20 719

21 449

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

20 687

21 754

21 449

Obdobný

Obdobný

Obdobný

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

20 687

21 754

21 449

N/A

N/A

N/A

Korekce

1

1

Upravená hodnota

20 687

21 754

Další moţný rozvoj nem.

Dopravní obsluţnost

Dopravní dostupnost a parkování

Atraktivita objektu

Jiná technická korekce

Ano

Autobus

Dobrá

Průměrné

Ne

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

Jiná korekce

Obdobný

N/A

21 449

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hod. 1 jednotky

21 296

Porovnávací hod. celkem

6 282 320

Hodnota pozemku

980 000

Celková porovnávací hodnota

7 262 320

Zdroj: autor práce

Příjmová metoda Nemovitost, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţených ve vlastnictví tohoto majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem.

75

Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který lze být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potencionálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. V mých výpočtech jsem v souladu s běţnou praxí vycházel s tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou s potencionálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţ trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:53

3 950 000 Kč Podrobný popis provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně. Výnosová metoda Hrubý příjem - 37 000/p.a. x 12 Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného - 5% Efektivní hrubý příjem Rezervy na renovace Ostatní provozní náklady (pojištění, reţie, daň z nemovitosti) Čistý provozní příjem (NOI) Kapitalizační míra ( R ) 53

444 000 Kč 22 200 Kč 421 800 Kč 30 000 Kč 36 000 355 800 Kč 9%


76

Trţní hodnota ( V ) Trţní hodnota zaokrouhlená

3 953 333 Kč 3 950 000 Kč Zdroj: autor práce

Jelikoţ vlastník nemovitost sám pouţívá, není důvod k vyhodnocování nájemní smlouvy. NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuální stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční 77

a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnal jsem a zahrnul i nálady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z naší průběţně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:54

3 990 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací trţní hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce.

Nákladová metoda Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Zastavěná plocha Počet podlaţí Celková podlahová plocha Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické náklady

Skladovací hala 498 Montovaná konstrukce 3 240 1 nadzemní podlaţí 264 m 13765 3 303 789 8,60% 0 0

54


78

Venkovní úpravy Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

941 760 Kč 3 994 461 Kč 3 990 000 Kč Zdroj: autor práce

Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 5. 4. 2015. Pojmy obvyklá cena nebo absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Porovnávací metoda Nákladová metoda Výnosová metoda Zaokrouhleno

Indikace (Kč) Váha (%) 7 250 000 3 990 000 3 950 000

Váţený průměr 60 4 350 000 20 798 000 20 790 000 5 938 000

Zdroj: autor práce

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které nejsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 70 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 5. Dubna 2015 reprezentována částkou:

5 940 000 Kč (slovy: šestmilionůdvěstěčtyřicettisickornčeských)

Podmínka platnost ocenění je zápis do katastru nemovitostí.

79

Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potencionálního majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.55

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 11. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 12. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 13. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány našim šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 14. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě ocenění předpokládají, ţe oceňovaný

majetek

neobsahuje

takové

materiály

jako

je

azbest,

močovino-

formaldehydová pojiva a izolace nebo potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 55


80

15. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po data ocenění. 16. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 17. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 18. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 19. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 20. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

81

Přílohy Příloha č. 4 - Smímek z katastrální mapy m 1:1000

82

Příloha č. 5 – Výpis z katastru nemovitostí

83

Fotodokumentace Příloha č. 6 – fotodokumentace skladovací haly

84

III. ANALYTICKÁ ČÁST Analýza realitního trhu ve Středočeském Kraji okres Praha západ Popis okresu Praha-západ Okres Praha-západ je situován ve středočeském kraji, na západ od hlavního města Praha, sousedí na severu s okresem Mělník, na západě s okresem Kladno a Beroun, na východě s okresem Praha-východ a na jihu s okresy Příbram a Benešov. Sídlem okresu je Praha, která není součástí okresu. V okrese Praha-západ se nachází sedmdesát devět obcí z toho devět měst a dva městce. Rozloha okresu je 580,63 km2, zemědělská půda tvoří 58% a 27% tvoří lesy z celkové rozloh kraje, jedná se o jeden z nejmenšího okresu ve středočeském kraji. Počet obyvatel je 124 799, lidnatost v okrese je nadprůměrná na poměry České Republiky 215 obyvatel na kilometr čtvereční. Okres Praha-západ je převáţně zemědělský, podíl průmyslu je převáţně zaloţen na hutnictví neţelezných kovu a výrobě stavebních materiálů. Okres spolu okresem Praha-východ výjimečné postavení jelikoţ obklopují Hlavní město Prahu tak tvoří její zázemí a aglomeraci, jsou zdrojem pracovních sil, zásobují prahu potravinami a poskytují Praze svůj rekreační potenciál. Okresem prochází silnice I. II. III třidy. Dálnice D1a D5, rychlostní komunikace R1, R4, R6 a R8. Černošice Pozemky Jiţ od devadesátých let minulého století probíhá proces suburbanizace v přilehlých oblastech hlavního města Prahy. Stále více mladých rodin s dětmi se stehuje z Prahy do přilehlých obcí, a vznikají zde satelitní městečka. V současné době je široká nabídka stavebních pozemku po celém okresu. Jedinou obcí kde jsou jiţ téměř všechny pozemky vyprodané nebo zastavěné jsou Průhonice, kde jeden metr čtvereční s cenou přes 10 000 Kč dle lokality. Lze předpokládat, ţe cena pozemku situované blízko hlavního města Prahy v blízké budoucnosti půjde nahoru, například obce Jesenice, Dolní Břeţany, Černošice, Průhonice, tyto obce patří k draţším lokalitám. Obce situované dále od Prahy jako Kamenice, Davle, Psáry, Jíloviště, Mnišek pod Brdy, Chrášťany patři k oblasti levnějších pozemků.

85

Cena 1800 - 5000Kč/m2

Pozemky zasíťované Zdroj: autor práce

Byty V tomto městě je nabídka bytů ve srovnání s rodinnými domy malá. Největší poptávka v tomto městě je po bytech typu 3+1, 3KK a 4+kk o průměrné rozloze 100 m2, minimální poptávka po malých bytech typu 1+1, 1+kk a garsonkách. V ulici Dobřichovská se rozvíjí výstavba nových luxusních bytových domů typu 3+1 a 4+1 v ceně rodinného domu, ceny za metr čtvereční se pohybují v rozmezí 55 – 68 000 Kč. Černošice Prodej Byty 1+1, 1+kk podlahová plocha do 40 m2 1+1, 1+kk podlahová plocha nad 40 m2 2+kk, 2+1 podlahová plocha do 50 m2 2 300 000 2 2+kk, 2+1 podlahová plocha nad 50 m 3+kk, 3+1 podlahová plocha do 80 m2 3 900 000- 3 900 000 2 3+kk, 3+1 podlahová plocha nad 80 m 3 500 000- 5 100 000 4+kk, 4+1 podlahová plocha do 100 m2 6 000 000 2 4+kk, 4+1 podlahová plocha nad 100 m 6 000 000-12 000 000

Pronájem 6 800 7000-10 000 10 000-11000 9 000-14 000 16000 - 11 500 12 000 -

Zdroj: autor práce

V okolí města Černošice je nabídka bytu ještě menší neţ v samotném městě. V nabídce jsou převáţně byty v bytových domech postavené panelovou technologií, minoritní podíl mají novostavby. Z tohoto pohledu je anomálie obec Jesenice s 2x větší nabídkou bytu neţ ve městě Černošice, z důvodu změny územního plánu v obci Jesenice dochází k výstavbě bytových domů. Jesenice Byty 1+1, 1+kk podlahová plocha do 40 m2 1+1, 1+kk podlahová plocha nad 40 m2 2+kk, 2+1 podlahová plocha do 50 m2 2+kk, 2+1 podlahová plocha nad 50 m2 3+kk, 3+1 podlahová plocha do 80 m2 3+kk, 3+1 podlahová plocha do 80 m2 4+kk, 4+1 podlahová plocha do 100 m2 4+kk, 4+1 podlahová plocha nad 100 m2

Prodej

Pronájem

1 500 000- 1 800 000 1 800 000- 2 600 000 1 800 000- 2 400 000 2 300 000- 3 200 000 2 600 000- 3 500 000 2 700 000- 4 800 000 3 100 000- 4 600 000 3 900 000- 5 000 000

4000-6000 5000-6500 7000- 8 500 9 000-13 000 12 000-18 000 -

Zdroj: autor práce

V budoucnu lze očekávat, ţe ceny bytu budou stoupat díky procesu sub urbanizace. 86

Rodinné domy Poptávka po rodinných domech je vysoká. Migrace obyvatel z hlavního města Prahy do přilehlých oblastí pokračuje a můţeme předpokládat, ţe v budoucnu bude tento trend pokračovat. Ceny rodinných domu se pohybuji v rozmezí 24 000 – 88 000 Kč/m2, v nabídce jsou luxusní novostavby, realizované ceny se pohybují od 3 000 000 – 15 000 000Kč, starší volně stojící novostavby, realizované ceny se pohybuji od 1 000 000 – 15 000 000Kč a super luxusní vily, realizované ceny se pohybuji od 17 000 000 – 55 000 000 Kč. Ceny jsou ovlivněné technickým stavem a lokalitou stavby. Individuální rekreace V tomto segmentu trhu převyšuje nabídka poptávku. V posledních letech se zaznamenal pokles poptávky u chatek v zahrádkářských koloniích vzhledem ke změně ţivotního stylu a nástupu nové generace, která nemá o drobné zahrádkaření takový zájem.

56

V okolí města

Černošic se nabízejí dřevěné rekreační chalupy a rekreační chatky na okraji města, které se nabízejí v rozmezí 450 000 – 980 000, tak i zděné chaty, které se cenově pohybují mezi 1 450 000 – 2 220 000. 57 Černošice a okolí Individuální rekreace Dřevěné chaty Zděné chaty

Prodej 450 000 - 980 000 Kč 1 500 000 - 2 200 000 Kč Zdroj: autor práce

Bytové domy Ve městě Černošice, a v celém okresu Praha-západ, je téměř mizivá poptávka po bytových domech. Přesto je několik subjektu v blízkém okolí v nabídce, jedná se o Bytový dům situován v obci Kamenný Přívoz, který je uprostřed rekonstrukce, zastavěná plocha 1 400 m2, cena za nemovitost je 11 000 000Kč. Dále je v nabídce bytový dům v obci Jesenice v dobrém technickém stavu, zastavěná plocha 774 m2, cena za nemovitost je 25 000 000Kč.

56

Ing. Petr Ort, Ph.D.: Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I, Praha: Bankovní institut Vysoká Škola, a. s. 2007. ISBN 978-

807265-128-3 57


807265-128-3

87

Administrativní budovy V současné době není v nabídce administrativní budova jako celek, v nabídce je jen jedna kancelář. S cenou 3 500 000Kč podlahovou plochou 57 m2, vhodná jako reprezentativní sídlo firmy. Trh s administrativními prostory je spíše trhem pronájmu menších prostor, proto se objekty tohoto typu moc často neobjevují.58 Průmyslové objekty Průmyslové objekty jsou soustředěny v obcích Jesenice a Průhonice, ale v současné době není na trhu jediný subjekt. V nabídce výrobních a skladovacích prostor převaţuje nabídka nájmu nad nabídkou prodeje. Nájmy Byty Jako ve většině okresních měst, je nabídka bytů na pronájem minimální.59 V nabídce jsou momentálně byty typu 4+1, 3+1, o byty typu 1+kk, 2+kk a garsoniéru není velký zájem. Prodejní prostory Momentálně nabídka pronájmů prodejních prostorů je velmi malá, ve městě Černošice jediná nabídka k pronajmu je hotel s restaurací (rekonstrukce nutná) 15 000Kč/ měsíc, uţitná plocha 2 000m2. Komerční objekty jsou situované do hlavního města Prahy. Průmyslové objekty Výrobní prostory a sklady

58


807265-128-3 59


807265-128-3

88

Sklady jsou soustředěné v obcích Průhonice a Jesenice kde je situovaná průmyslová zóna pro severní část Hlavního města Prahy. Pronájem 110-200 Kč/m2/měsíc

Skladovací prostor Zdroj: autor práce

Roztoky Roztoky pozemky Vzhledem k tomu, ţe město sousedí s hlavním městem Prahou, jsou pozemky drahé. Patří k hornímu cenovému intervalu, a jejich počet je limitovaný. Nachází se zde cenové rozdíly u obcí Okoř, Tursko, Holubice, Libčice nad Vltavou, Kněţeves tyto obce patří k levnějším pozemkům a pozemkům situovaných v obcích Horoměřice, Hostivice a Roztoky, které patří k nejdraţším pozemkům v analyzovaném okolí. Cena 2150 – 5200Kč/m2

Pozemky Zdroj: autor práce

Byty Poptávka po pozemcích je výrazně niţší neţ nabídka. V oblasti bytů je největší zájem o byty 2+1 a 3+1. Naopak minimální poptávka je po nákupu malých bytových jednotek typu 1+1 . Oblast města Roztoky je v současné době jednou nejdraţší lokalitou v okresu Praha-západ. Roztoky Byty 1+1, 1+kk podlahová plocha do 40 m 1+1, 1+kk podlahová plocha nad 40 m 2+kk, 2+1 podlahová plocha do 50 m 2+kk, 2+1 podlahová plocha nad 50 m 3+kk, 3+1 podlahová plocha do 80 m 3+kk, 3+1 podlahová plocha do 80 m 4+kk, 4+1 podlahová plocha do 100 m 4+kk, 4+1 podlahová plocha nad 100 m

prodej 1 600 000-1 800 000 1 800 000-2 000 000 1 875 000-2 700 000 1 900 000- 3 100 000 3 400 000-5 000 000 -

Zdroj: autor práce

V nabídce jsou převáţné starší byty postavené pomoci panelové a cihlové technologie. Roztoky okolí byty 1+1, 1+kk podlahová plocha do 40 m

prodej 1 000 000-1 600 000 89

1+1, 1+kk podlahová plocha nad 40 m 2+kk, 2+1 podlahová plocha do 50 m 2+kk, 2+1 podlahová plocha nad 50 m 3+kk, 3+1 podlahová plocha do 80 m 3+kk, 3+1 podlahová plocha nad 80 m 4+kk, 4+1 podlahová plocha do 100 m 4+kk, 4+1 podlahová plocha nad 100 m

1 300 000- 2 000 000 1 800 000-2 100 000 2 300 000- 2 800 000 3 000 000- 4 500 000 3 100 000- 4 800 000 3 500 000- 6 100 000 4 300 000-6 300 000

Zdroj: autor práce

Realizované ceny ve městě Roztoky jsou 40 000 – 50 000Kč/m2 Ceny v okolí města Roztoky 25 000 – 37 000 Kč/m2 Rodinné domy Nabídka rodinných domu je vysoká, která převyšuje nabídku bytů. Běţná cena rodinných domů ve městě Roztoky je u novostaveb je 35 000 - 55 000 Kč/m2, cena starších rodinných domů je 22 000 – 50 000 Kč. Realizované ceny starších rodinných domu jsou 7 500 000 – 11 000 000 Kč. V nabídce jsou i honosné luxusní vily s cenovou relací 8 500 000 – 19 000 000. Běţná cena rodinných domů v okolí města Roztoky je u novostaveb 28 000 - 50 000 Kč/m2. V nabídce jsou starší rodinné domy v cenovém intervalu 25 000 – 40 000 Kč/m2. Realizované ceny novostaveb jsou 3 500 000 – 12 000 000 Kč, u starších staveb jsou realizované ceny 1 500 000 – 13 000 000. Nabídka luxusních vil v okolí města Roztoky je malá, jedna vila je v obci Tuchoměřice s uţitnou plochou 980m2 a cenou 50 000 000Kč. Cena je ovlivněna lokalitou a technickým stavem nemovitosti. V budoucnu lze očekávat, ţe zájem o rodinné domy stoupne díky lukrativní adrese. Objekty individuální rekreace V tomto segmentu trhu převyšuje nabídka poptávku. V roztokách není v nabídce ţádná rekreační chata, v okolí města roztok existuje mala nabídka rekreačních chatek dřevěné konstrukce a to v obci Okoř rekreační chata s cenou 500 000Kč a uţitnou plochou 50m2, další chata v této obci s cenou 300 000Kč a uţitnou plochou 30m2.Dalši chata je situovaná v obci Statenice s cenou 1 000 000Kč a uţitnou plochou 50m2. V posledních letech se zaznamenal

90

pokles poptávky u chatek v zahrádkářských koloniích vzhledem ke změně ţivotního stylu a nástupu nové generace, která nemá o drobné zahrádkaření takový zájem60 Administrativní budovy Momentálně se na trhu nevyskytuje ţádný subjekt ve městě Roztoky ani v okolí. Trh s administrativními prostory je spíše trhem pronájmu menších prostor, proto se objekty tohoto typu moc často neobjevují.61

Průmyslové budovy V nabídce se objevují skladové haly i zemědělské objekty. Vzhledem k celkovému útlumu průmyslu v oblasti je výrazný přebytek nabídky nad poptávkou. Výrobní haly se nejčastěji vyskytují v blízkých Holubicích a jedna je k prodeji v Horoměřicích. Jediná výrobní hala v nabídce je situovaná Holubince s cenou 6 000 000Kč a uţitnou plochou 751m2, nemovitost je ve spatném technickém stavu. Jediná skladovací hala je situovaná v obci Jeneč s uţitnou plochou 650m2 a cenou 7 000 000Kč, 16 000 000Kč, novostavba. V nabídce výrobních a skladovacích prostor převaţuje nabídka nájmu nad nabídkou prodeje. Nájmy Byty Ve městě Roztoky je nabídka bytů k pronájmu minoritní. Momentálně jsou v nabídce byty typu 1+kk a 2+kk. V okolí města Roztoky je nabídka pronajmu bytu pestřejší, vyskytuji se zde byty typu 2+kk, 3+kk a 4+kk po bytech typu 1+kk a garsonkách není moc velký zájem. Roztoky byty 1+1, 1+kk podlahová plocha do 40 m 1+1, 1+kk podlahová plocha nad 40 m 2+kk, 2+1 podlahová plocha do 50 m 2+kk, 2+1 podlahová plocha nad 50 m 3+kk, 3+1 podlahová plocha do 80 m

pronájem 5 500-7 800 7000- 11 000 11000- 8 500 11 000

60

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 104 – 105 s. ISBN 97880-7265-128-3. 61

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 104 – 105 s. ISBN 97880-7265-128-3.

91

3+kk, 3+1 podlahová plocha do 80 m 4+kk, 4+1 podlahová plocha do 100 m 4+kk, 4+1 podlahová plocha nad 100 m Roztoky okolí byty 1+1, 1+kk podlahová plocha do 40 m 1+1, 1+kk podlahová plocha nad 40 m 2+kk, 2+1 podlahová plocha do 50 m 2+kk, 2+1 podlahová plocha nad 50 m 3+kk, 3+1 podlahová plocha do 80 m 3+kk, 3+1 podlahová plocha nad 80 m 4+kk, 4+1 podlahová plocha do 100 m 4+kk, 4+1 podlahová plocha nad 100 m

14000-11 000 5 000-8000 6 500- 7 500 8 200-11 000 9 000- 15 000 9 500-16 000 12 000-17 000 12 000 12 000- 16 000

Zdroj: autor práce

Kanceláře Momentálně se nacházejí dva subjekty na trhu s nájmy ve městě Roztoky a to v ulici Lidická. Druhý subjekt je také situován v ulici Lidická. Několik kanceláří je v nabídce v blízkém okolík, a to v obci Hostivice a obci Velké Přílepy. Roztoky

Pronájem

Kancelářsky prostor

100-270 Kč/m2/měsíc Zdroj: autor práce

Okolí města Roztoky Kancelářsky prostor

Pronájem 100-220 Kč/m2/měsíc Zdroj: autor práce

Prodejní prostor Momentálně je v nabídce jediný subjekt ve městě Roztoky, prodejní prostor situován v ulici Jungmanová uţitná plocha 75m2, cena 14 500Kč/měsíc. Další obchodní prostory se nabízejí v blízkém okolí a to v obci Horoměřice, cena není uvedena. Průmyslové objekty Ve městě Roztoky je v nabídce jediný sklad. V nabídce je několik skladovacích prostorů v blízkém okolí, a to v obcích Jeneč, Tuchoměřice a Kněţeves. Několik menších skladovacích hal je nachází v obci Velké Přilepy. Výrobní haly nejsou momentálně v nabídce. Pronájem 86-196Kč/m2/měsíc

Skladovací prostory 92

Výrobní prostory

Zdroj: autor práce

Individuální rekreace V tomto segmentu trhu převyšuje nabídka poptávku. V posledních letech se zaznamenal pokles poptávky u chatek v zahrádkářských koloniích vzhledem ke změně ţivotního stylu a nástupu nové generace, která nemá o drobné zahrádkaření takový zájem.62

Marketingový výhled Obecně můţeme konstatovat ţe v krátkodobém i střednědobém horizontu očekávat růst cen všech typu nemovitostí. Největší míru zhodnocení nemovitostí můţeme očekávat v rezidenčních situovaných blízko Prahy, například Jesenice, Průhonice, Hostivice, Rudná, Roztoky a u stavebně zainventovaných pozemků pro výstavby rodinných domů. Hladina nájmů bude spíše jen mírně růst a sektor nájmů se nebude dramaticky rozšiřovat. Dle mého předpokladu ceny nemovitostí situované dále od Prahy, například obce Buš, Úhonice, Kytín ceny jen mírně porostou, z důvodu větší vzdáleností od Prahy.

62

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 104 – 105 s. ISBN 97880-7265-128-3.

93

Seznam použité Literatura Ing. Petr Ort, Ph.D.: Tvorba bakalářské práce, Praha 2004, ISBN 80-86747-22-0 Ing. Petr Ort, Ph.D.: Oceňování nemovitostí na trţních principech, Praha: Bankovní Institut Vysoká Škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-101 Ing. Petr Ort, Ph.D.: Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, Praha: Bankovní institut Vysoká Škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-113-9 Ing. Petr Ort, Ph.D.: Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I, Praha: Bankovní institut Vysoká Škola, a. s. 2007. ISBN 978-807265-128-3 BRADÁČ, Albert, Pavel KREJČÍŘ a Vlasta SCHOLZOVÁ. Úřední oceňování majetku 2008: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění, Vyhláška ministerstva financí : účinnost od 1.2.2008. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2008, 299 s. ISBN 9788072045594. DROZEN, František, Jaromír RYSKA a Alexandr VACEK. Oceňování majetku. Vyd. 1. Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze, 1997, 252 s. ISBN 8070799323 BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0. BROŢ, Ivan, Luboš DÖRFL a Vladimír VÁCHA. Soudní znalectví: chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí. Vyd. 1. Praha: České vysoké učení technické v Praze, 2011, 71 s. ISBN 978-80-01-04854-2. SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Renáta. Udržitelné pořizování staveb: ekonomické aspekty. Vyd. 1. Praha: Wolters Kluwer Česká republika, 2011, 256 s. ISBN 978-80-7357-642-4.

Ing. Renáta Schneidrová Heralová, Ph.D.: Oceňování nemovitostí, Praha: České vysoké učení technické v Praze, 2008. ISBN 978-8001-04032-4 DÖRFL, Luboš. Soudní znalectví, aneb, Minimum znalostí znalce v oboru ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Vyd. 1. Praha: České vysoké učení technické v Praze, 2009, 147 s. ISBN 978-80-01-04307-3.

94

FRANCÍREK, František. Bakalářská práce: co, jak a proč připravit, zpracovat, napsat a zhodnotit (obhájit). Vyd. 2. Praha: Ingenio et Arti, 2013, 62, 51 s. ISBN 978-80-905287-2-7. MALÝ, Josef. Oceňování průmyslového vlastnictví: nové přístupy. 1. vyd. V Praze: C.H. Beck, 2007, xiv, 182 s. C.H. Beck pro praxi. ISBN 978-80-7179-464-6.

95

Internetové zdroje www.sreality.cz www.netrealit.cz www.realcity.cz www.realhit.cz www.idnes.reality.cz http://www.jesenice-ra.cz/ http://www.pruhonice-obec.cz/index.asp http://www.reaia.cz/Analyzy.aspx?Sekce=12 http://www.roztoky.cz/ http://www.rudnamesto.cz/ http://www.hostivice.eu/ http://www.ocenovani-nemovitosti.eu/ http://www.zakonyprolidi.cz/cs/1997-151 http://www.tzb-info.cz/pravni-predpisy/zakon-c-183-2006-sb-a-souvisejici-predpisy

96

Seznam Tabulek Tabulka č. 1 – Porovnávací metoda pozemku (Rodinný dům)

51

Tabulka č. 2 – Porovnávací metoda majetku (jako celek)

53

Tabulka č. 3 – Nákladová metoda (Rodinný dům)

56

Tabulka č. 4 – Stanovení trţní hodnoty (Rodinný dům)

57

Tabulka č. 5 – Porovnávací metoda pozemku (skladovací hala)

71

Tabulka č. 6 – Porovnávací metoda majetku (jako celek)

74

Tabulka č. 7 – Příjmová metoda (skladovací hala)

76

Tabulka č. 8 – Nákladová metoda (skladovací hala)

78

Tabulka č. 9 – Stanovení trţní hodnoty (skladovací hala)

79

Tabulka č. 10 – Pozemky zasíťované

86

Tabulka č. 11 – Byty v Černošicích, prodej a nájem

86

Tabulka č. 12 – Byty v Jesenici, prodej a nájem

86

Tabulka č. 13 – Individuální rekreace

87

Tabulka č. 14 – Skladovací prostor

88

Tabulka č. 15 – Roztoky pozemky

89

Tabulka č. 16 – Roztoky prodej bytů

89

Tabulka č. 17 – Okolí města Roztok prodej bytu

89

Tabulka č. 18 – Nájmy bytů v Roztokách

91

Tabulka č. 19 – Nájmy kanceláři v Roztokách

92

Tabulka č. 20 – Nájmy kanceláři v okolí města Roztoky

92

Tabulka č. 21 – Pronájem sladovacích hal ve městě Roztoky a okolí

92

97

Seznam příloh Příloha č. 1 – Snímek katastrální mapy měřítko 1 : 2 880

60

Příloha č. 2 – Výpis z katastru

61

Příloha č.3 – fotodokumentace skladovací haly

62

Příloha č. 4 - Smímek z katastrální mapy m 1:1000

82

Příloha č. 5 – Výpis z katastru nemovitostí

83

Příloha č. 6 – fotodokumentace skladovací haly

84

98

Technický stav budov, standardy vybavení rizikovost a vliv na tržní hodnotu

Recommend Documents