Stavebně technický stav budov, dopad na tržní hodnotu a rizikovost u nemovitostí

Bankovní institut vysoká škola Praha Podnikání a oceňování

Stavebně technický stav budov, dopad na tržní hodnotu a rizikovost u nemovitostí Bakalářská práce

Autor:

Marek Reinisch Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Pavel Zídek

2016

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne 28.4.2016

……………………………... Marek Reinisch

Poděkování: Chtěl bych poděkovat Ing. Pavlu Zídkovi za odborné vedení bakalářské práce, za rady a podporu při zpracování této práce. Dále bych rád poděkoval Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za odbornou pomoc, rady a tipy při zpracování ocenění.

Anotace Bakalářská práce obsahuje tři hlavní části a to část teoretickou, praktickou a analytickou. Teoretická část práce je zaměřena na aspekty technického stavu staveb a vliv stavebnětechnického stavu budovy na její tržní hodnotu. Praktická část se skládá ze dvou tržních ocenění nemovitostí a to z ocenění rodinného domu v Praze 5 a skladové budovy v obci Červený Újezd, Praha - západ. Analytická část se zabývá analýzou realitního trhu s nemovitostmi na území městské části Praha 5. Klíčová slova: Tržní hodnota, technický stav, pozemek, lokalita, cena, nemovitost, porucha, riziko. Annotation The thesis consists of three main parts, namely the theoretical, practical and analytical. The theoretical part deals with the technical and the structual condition of buildings, as well as the impact of these conditions on their market value. The practical part deals with two market valuations of the property, first one is the valuation of the family house in Prague 5 and the second one is the storage building in Prague - west. The analytical part is the analysis of the real estate property market in district of the city Prague 5.

Key words: Market value, Technical condition, Land, Location, Price, Real estate, Damage, Risk.

OBSAH ÚVOD..................................................................................................................................... 7 TEORETICKÁ ČÁST ............................................................................................................ 8 1

Základní názvosloví............................................................................................................ 9

2

Specifika vybraných stavebních materiálů ....................................................................... 11

3

2.1

Stavební kámen .......................................................................................................... 11

2.2

Dřevo ......................................................................................................................... 11

2.3

Technické železo - ocel.............................................................................................. 12

Stavební konstrukce.......................................................................................................... 13 3.1

3.1.1

Stavební konstrukce zděné ................................................................................. 13

3.1.2

Stavební konstrukce monolitické ....................................................................... 13

3.1.3

Stavební konstrukce prefabrikované .................................................................. 14

3.2 4

5

Stavební konstrukce technologicky ........................................................................... 13

Stavební konstrukce materiálově ............................................................................... 14

Stavebně technický průzkum a diagnostika rizik ............................................................. 16 4.1

Metody stavebně technického průzkumu................................................................... 16

4.2

Vlhkostní průzkum .................................................................................................... 17

4.3

Mykologický průzkum ............................................................................................... 18

4.4

Radonový průzkum .................................................................................................... 18

4.5

Statický a konstrukční průzkum................................................................................. 19

4.6

Průzkumy pro oceňování ........................................................................................... 19

Poruchy staveb.................................................................................................................. 20 5.1

Možné příčiny poruch všeobecně .............................................................................. 20

5.2

Základy ...................................................................................................................... 20

5.2.1 5.3

Svislé konstrukce ....................................................................................................... 21

5.3.1 5.4

Poruchy základů ................................................................................................. 20

Komíny ............................................................................................................... 21

Vodorovné konstrukce ............................................................................................... 21

5.4.1

Stropy ................................................................................................................. 22

5.4.2

Podlahy ............................................................................................................... 22

5.5

Schodiště .................................................................................................................... 22

5.6

Šikmé střechy ............................................................................................................. 22

5.7

Terasy, balkony a lodžie ............................................................................................ 24 5

5.8

Výplně otvorů ............................................................................................................ 25

5.9

Technická zařízení budov .......................................................................................... 26

6

5.9.1

Vodovody ........................................................................................................... 26

5.9.2

Kanalizace .......................................................................................................... 26

5.9.3

Elektroinstalace a rozvody plynu ....................................................................... 26

5.9.4

Vytápění ............................................................................................................. 27

Opotřebení a životnost staveb .......................................................................................... 28 6.1

Opotřebení ................................................................................................................. 28

6.1.1

Lineární metoda .................................................................................................. 28

6.1.2

Nelineární metody .............................................................................................. 28

6.1.3

Analytické metody .............................................................................................. 29

6.2

Životnost staveb ......................................................................................................... 30

6.3

Demolice vs. rekonstrukce ......................................................................................... 31

7

Tržní oceňování nemovitých věcí a rizika........................................................................ 33 7.1

Porovnávací přístup ................................................................................................... 33

7.2

Nákladový přístup ...................................................................................................... 34

7.3

Výnosový přístup ....................................................................................................... 35

7.3.1 7.4

Kapitalizační míra .............................................................................................. 35

Rizika nemovitých věcí.............................................................................................. 35

PRAKTICKÁ ČÁST ............................................................................................................ 37 8

Ocenění rodinného domu ................................................................................................. 38

9

Ocenění skladové budovy................................................................................................. 59 ANALYTICKÁ ČÁST ......................................................................................................... 81

10

Analýza trhu městské části Praha 5 .................................................................................. 82 ZÁVĚR ................................................................................................................................. 86 Seznam použité literatury ..................................................................................................... 87 Seznam obrázků.................................................................................................................... 90 Seznam tabulek ..................................................................................................................... 91

6

ÚVOD Téma této bakalářské práce jsem si vybral z důvodu mého zájmu o stavebně technický stav budov a jeho vliv na tržní hodnotu. Tento zájem pramení mj. z mé zkušenosti, že někteří realitní makléři příliš upřednostňují lokalitu před technickým stavem, dokonce špatný technický stav propagují jako výhodu s možností rekonstrukce dle vlastních představ. Oceňování na tržních principech je o rizicích. Jedním z cenotvorných rizik je právě stavebně technický stav staveb. Bohužel, technický stav a vyšší opotřebení či tzv. dluh na údržbě bývá velmi podceňován. Nabyvatelé jsou následně zatíženi neplánovanými opravami koupených nemovitostí. Na základě mé další zkušenosti je až neuvěřitelné, že u investic v řádech tisíců korun bývají nabyvatelé vcelku obezřetní na parametry výrobku, zatímco u nemovitostí za miliony korun často opomíjejí kromě dalších parametrů i technický stav. Ten však má zásadní vliv na tržní hodnotu i na stávající a budoucí funkčnost nemovitosti. Do praktické části jsem pro tržní ocenění vybral rodinný dům a skladovou budovu, u kterých se vyskytuje velmi častá vada starších nemovitostí - vlhkost. V rámci této práce popisuji rizika spojená se stavebně-technickým stavem budov, ovlivňující tržní hodnotu s cílem pozměnit význam stavebně technického stavu jako cenotvorného prvku v tom smyslu, že technický stav je rovněž důležitý, stejně jako lokalita.

7

TEORETICKÁ ČÁST

8

1 Základní názvosloví „Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá“ (ČESKO, 2014).1 „Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech“ (ČESKO, 2014).2 Nemovitosti byly definovány podle staré legislativní normy jako pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. „Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání“ (ČESKO, 2013).3 Životnost stavby spočívá v její schopnosti plnit požadovanou funkci v rámci daných podmínek při běžné údržbě až do stavu, který již neumožňuje plnění této funkce. Vada je nežádoucí nedostatek konstrukce způsobený nevhodným, či zastaralým návrhem konstrukce, nebo špatným provedením. Porucha je nežádoucí změna konstrukce proti plně funkčnímu stavu, jejím následkem je zhoršení technického stavu, snížení bezpečnosti a užitné jakosti stavby. Demolice je v podstatě odstranění stávající stavby. Údržba jako pravidelná péče o stavby a jejich části má za cíl zpomalit fyzické opotřebení a předcházet následkům tohoto opotřebení. Oprava je odstranění fyzického opotřebení a různých poškození. Rekonstrukce jako snaha uvést stavbu do původního stavu a vzhledu již mění technické parametry stavby na konstrukční či technologické úrovni. Modernizace zlepšuje technické parametry stavby tak, aby byly pokud možno splněny aktuální normy. Úprava je změna již hotové stavby při zachování půdorysu a výšky stavby.

1

§ 498 nového občanského zákoníku č.89/2012 Sb.

2

§ 506 nového občanského zákoníku č.89/2012 Sb.

3

§ 2 zákona o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) č.183/2006 Sb.

9

„Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by bylo možné k datu ocenění posuzovaný majetek směnit mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nezávislé transakci a po uskutečnění náležitého marketingu, přičemž každá ze stran jedná informovaně, obezřetně a bez donucení“ (Zazvonil, 2012).4 Jedná se de facto o výsledek hodnocení znalce, nebo odhadce a může to být i interval, ve kterém se tržní hodnota oceňované věci nachází. Tržní cena je výsledek dohody na trhu mezi prodávajícím a kupujícím, či vyhlášení strany jedné. Cena obvyklá je „cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním“ (ČESKO, 2014).5 Byť je těžko slučitelný vztah mezi cenou a hodnotou, je možno zatím považovat obvyklou cenu za synonymum pro tržní hodnotu. „Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby“ (ČESKO, 2014).6 Cena zjištěná se liší od obvyklé a mimořádné ceny tím, že je vypočtena přesně podle dané vyhlášky o oceňování majetku.

4

„Market Value is the estimated amount for which a property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and the willing seller in arm´s-length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion“ (International Valuation Standards Committee, 2005). (IVS 1, odst. 3.1) 5

§ 2 odst.1 zákona o oceňování majetku č.151/1997 Sb.

6

§ 2 odst.2 zákona o oceňování majetku č.151/1997 Sb.

10

2 Specifika vybraných stavebních materiálů 2.1 Stavební kámen Přírodní kámen je využíván pro stavění již od dávných dob a díky jeho odolnosti vůči různým vnějším vlivům překonala spousta staveb i mnoho tisíciletí. Mezi výhody tohoto materiálu patří velká hutnost struktury, odolnost vůči povětrnostním vlivům, mikroorganismům, ohni a dlouhodobá životnost (Kolář, a další, 2012). V současné době ztrácí stavební kámen své konstrukční využití například u svislých konstrukcí vzhledem k rostoucím tepelně-technickým požadavkům. Má však nenahraditelné dekorativní vlastnosti. Lomový kámen se používá např. na podezdívky, sokly a také zpracovaný do tvaru mnohoúhelníku pro tzv. kyklopské zdivo (obr. 1).

Obrázek 1: kyklopské zdivo Zdroj: http://www.prumysl-kamene.cz/?i=226/fotogalerie (Průmysl kamene, 2012)

2.2 Dřevo Dřevo je nejstarší stavební materiál, který je i dnes pro jeho dobré izolační vlastnosti, snadnou opracovatelnost a lehkost velmi oblíbený. Nevýhoda stavebního dřeva je jeho snadná napadnutelnost dřevokaznými houbami, případně plísněmi a nízká požární odolnost. Vzhledem k podmínce, že dřevo musí být v suchu, je potřeba jej chránit před vlhkostí. Druhy dřeva: • • •

smrkové – v interiéru trvanlivé, ale venku málo odolné, jedlové – podobné jako smrkové a trvanlivé ve vodě, borovicové – vysoký obsah pryskyřice, vcelku trvanlivé i ve vlhku a ve vodě, 11

• • •

modřínové – pružné a trvanlivé, bukové – nejpoužívanější, tvrdé, pevné, málo pružné a v exteriéru málo trvanlivé, dubové – tvrdé, těžké, velmi pevné a ve vzdušném prostředí se rychle rozpadá (Kolář, a další, 2012).

2.3 Technické železo - ocel Ocel je energeticky značně náročný materiál na výrobu, přesto se velmi využívá ve stavebnictví například pro: • • • •

ocelové konstrukce, výrobu železobetonu, výrobu plechů u klempířských a pokrývačských prací, kolejnice apod.

Při působení vlhkosti je problémem oceli rez, následné oslabení průřezu a únosnosti. Vznikající rez má navíc větší objem, tudíž při použití v betonu zrychluje celý degradační proces. Korozní ochranu lze řešit buď primárně již při výrobě přídavkem příměsí, nebo sekundárně povrchovými úpravami pokovováním. Dodatečnou ochranu je potřeba řešit různými typy nátěrů, které mají díky modernímu chemickému složení stále delší životnost. Kvalita a ochrana oceli je zcela zásadní pro životnost staveb, u kterých je ocel použita. Příkladem může být žárové zinkování (obr. 2).

Obrázek 2: pozinkovaný materiál Zdroj: http://www.kondor.cz/zarove-zinkovani/t-159/ (KONDOR, 2016)

12

3 Stavební konstrukce 3.1 Stavební konstrukce technologicky Z technologického hlediska je možno rozdělit stavební konstrukce na zděné, monolitické a prefabrikované, při použití více variant vznikne konstrukce kombinovaná.

3.1.1 Stavební konstrukce zděné U zděných konstrukcí se nejdříve používal kámen a poté se začaly objevovat cihly a tvárnice. Dnes se kámen využívá například při rekonstrukcích a jako dekorativní prvek. Jako spojovací materiál jsou používány různé malty například vápenné, vápenocementové, cementové apod. Tvárnice jsou spojovány pomocí speciálních moderních lepidel. Zděné konstrukce je možno konstruovat různými vazbami zdiva například běhounovou, vazákovou, křížovou a polokřížovou (obr. 3). U konstrukcí bez vazby hrozí riziko deformace více namáhané části.

Obrázek 3: polokřížová vazba Zdroj: http://hgf10.vsb.cz/546/VHZ1/vyuka/hmoty/zdene.html (Vodohospodářská zařízení I, 2016)

Základem úspěchu u zděné konstrukce je kvalitní řemeslo.

3.1.2 Stavební konstrukce monolitické Základem monolitické konstrukce je betonová směs, která se lije do připraveného bednění, které se po zatvrdnutí této směsi odstraní. U ztraceného bednění se toto bednění neodstraňuje. Pro zpevnění se využívají ocelové výztuže. Výhoda monolitických konstrukcí spočívá v absenci styků a také v rozmanitosti výsledných tvarů pro základy, svislé i stropní konstrukce, schodiště apod. Nutností u monolitických konstrukcí je dodržet technologický postup, zejména respektovat dobu zrání betonu (graf 1) a zvolit, eventuálně zajistit vhodné okolní podmínky. 13

Graf 1: Závislost betonu (vyjádřená v % konečné pevnosti) na čase Zdroj: http://mech.fd.cvut.cz/members/malinovsky/materialy/Beton_1_prezentace.pdf?set_language=cs&cl=cs (Malinovský, 2016)

3.1.3 Stavební konstrukce prefabrikované Jedná se o konstrukce sestavené z jednotlivých dílů, tzv. prefabrikátů, které jsou připraveny ve výrobních halách dodavatelů a postupně přiváženy na stavbu. Prefabrikáty mohou být betonové, kovové a dřevěné. Vzhledem ke skutečnosti, že jsou jednotlivé díly postupně spojovány až na stavbě, je podmínkou úspěchu profesionální přístup realizující stavební firmy především k dodržování postupů a požadavků na stykování. Příkladem může být montáž dřevostavby z prefabrikovaných panelů sendvičového typu (obr. 4).

Obrázek 4: montáž rodinného domu Zdroj: http://www.rdrymarov.cz/montovane-domy (RD Rýmařov s.r.o., 2016)

Výhoda prefabrikovaných konstrukcí spočívá v přípravě prefabrikátu za ideálních podmínek ve výrobně a nevýhodou mohou být komplikace v případě potřeby dispozičních změn při rekonstrukci v budoucnu.

3.2 Stavební konstrukce materiálově Z hlediska použitých materiálů je možno rozdělit stavební konstrukce na dřevěné, z kamene, z keramických materiálů, betonové a kovové. Vzhledem ke skutečnosti, že každý materiál má 14

své výhody i nevýhody, vyskytují se často konstrukce, kde jsou materiály vhodně kombinovány. U dřevěných konstrukcí se používá hraněné i deskové řezivo, lamely pro lepené konstrukce a překližky. Relativně často se používají OSB desky (Oriented strand board, obr. 5) vyráběné „z plochých, záměrně orientovaných třísek, které jsou zalisovány a navzájem slepeny“ (Kolář, a další, 2012 str. 59). U stavebních desek, především třískových, je potřeba zabránit proniknutí vody do jejich struktury a zamezit tak jejich bobtnání.

Obrázek 5: OSB desky Zdroj: https://www.dek.cz/produkty/vypis/62-osb-desky (DEK a.s., 2016)

U konstrukcí z kamene se používá lomový nebo opracovaný kámen. Konstrukce z keramických materiálů (např. cihelné) jsou dodnes velmi využívané pro jejich velmi dobrou únosnost v tlaku a možnost variability výsledných tvarů. Vzhledem k nízké únosnosti v tahu je potřeba např. u vodorovných konstrukcí s použitím keramických tvarovek hurdisk dodržet veškeré podmínky při montáži, aby nedošlo k prasknutí (obr. 6).

Obrázek 6: prasklá keramická tvarovka hurdisk Zdroj: http://www.asb.sk/fotogalerie/stavebnictvo/problemy-hurdiskovych-stropov-fotoalbum (ASB.sk, 2016)

Betonové konstrukce bývají většinou větších rozměrů, protože stavět tyto konstrukce v menším rozsahu je vzhledem k pracnosti problematické. U těchto konstrukcí se používá prostý beton, předpjatý beton, lehčený beton a železobeton. U kovových konstrukcí se dříve využívala litina, která není napadána korozí. Ocelové konstrukce využívají dobrých vlastností oceli jak v tlaku, tak i v tahu. Dále se dnes mohou vyskytovat konstrukce z ostatních kovů a kovových slitin (hliník, dural, měď, mosaz).

15

4 Stavebně technický průzkum a diagnostika rizik Stavebně technický průzkum umožňuje zjistit stav budov a slouží mj. jako podklad pro rekonstrukce, nástavby, přístavby, sanace apod. Pro investory je základním dokumentem indikujícím možná rizika spojená s budoucími náklady na odstraňování odhalených vad a poruch. Dle zadání je možno vypracovat průzkum: • • • •

základní, podrobný, doplňkový, ověřovací.

4.1 Metody stavebně technického průzkumu Průzkumy je možno provádět různými metodami, buď jednotlivě, nebo vzájemným doplňováním. Volba vhodné metody je důležitá pro zjištění nejen poruch samotných, ale hlavně příčin vzniku těchto poruch. Dále je možno zjistit znehodnocení materiálů (např. pevnost betonu), stavebních konstrukcí, nebo vady a poruchy vzniklé při realizaci stavby. Základní metody pro zjištění poruch jsou: • • •

smyslová metoda, laboratorní metoda, přístrojová metoda.

Smyslovou metodu je možno použít v rámci průzkumu nemovitosti s viditelnými trhlinami, vlhkostí, deformací konstrukce apod. Používají se různé přípravky např. měrka na trhliny, geologické kladivo, vlhkoměr apod. U laboratorní a přístrojové metody se zjišťují detailní mechanické a fyzikální vlastnosti stavby (Vlček, 2006 str. 29). Dále je možno rozdělit metody průzkumu na: • •

destruktivní, nedestruktivní.

U destruktivního průzkumu se jedná o zásah do konstrukcí za účelem zjištění stavu konstrukce např. pod omítkou, zateplením apod. Zkoumaná konstrukce je při odběru vzorků a sond narušována a měla by se uvést po ukončení průzkumu opět do původního stavu, pokud je to zadavatelem vyžadováno. Způsob a rozsah provedení sond včetně odběru vzorků může být různý pro danou konstrukci. Ve zkušebnách nebo laboratořích se odebrané vzorky vyhodnotí. Některé sondy, např. kopané, u kterých je cílem zjistit skladbu vrstev, je možno provádět na místě. Nedestruktivním způsobem se sice nepoškodí konstrukce, ale jsou velmi omezené možnosti zjištění faktického stavu v konstrukci. Základní nedestruktivní metoda je vizuální, při které je 16

možno diagnostikovat viditelné vady a poruchy, např. vlhkostní mapy, aktivní i pasivní trhliny, praskliny, posuny.

4.2 Vlhkostní průzkum Základem tohoto průzkumu je určit hmotnostní vlhkost zdiva (tab. 1). Tabulka 1: klasifikace vlhkosti zděných konstrukcí podle ČSN P 73 0610

Stupeň vlhkosti

Vlhkost zdiva w v % hmotnosti

Velmi nízká

w<3

Nízká

3≤w<5

Zvýšená

5 ≤ w < 7,5

Vysoká

7,5 ≤ w ≤ 10

Velmi vysoká

w > 10

Zdroj: (Solař, 2013), vlastní úprava autora

Měřit vlhkost zdiva můžeme metodou hmotnostní, chemickou, elektrickou – kapacitní a elektrickou - odporovou. Metoda hmotnostní je sice destruktivní, ale nejpřesnější metodou, která spočívá v odebrání vzorků v příslušných místech. Vzorky se následně v laboratoři zváží, poté se vysuší a znovu zváží. Následně se určí hmotnostní vlhkost zdiva. Metoda chemická spočívá v principu chemické reakce vody s karbidem vápníku a umožňuje poměrně rychlé stanovení vlhkosti ze vzorku přímo na místě (Solař, 2013). Kapacitní metoda spočívá v principu měření kapacity kondenzátoru. Výhodou elektrických kapacitních vlhkoměrů je skutečnost, že okolní teplota a obsah solí ve zdivu měření příliš neovlivňuje (Solař, 2013). U odporové metody měříme elektrický odpor vlhkého zdiva. Elektrické odporové vlhkoměry poskytují poměrně přesné výsledky, i když sůl obsažená ve zdivu může měření ovlivnit. Přesto elektrický odporový vlhkoměr (obr. 7) patří mezi velmi přínosné a dostupné přístroje.

Obrázek 7: digitální hrotový vlhkoměr Zdroj: http://www.e-pristroje.cz/vlhkomery-drevo.html (I & CS spol. s r.o., 2016)

17

4.3 Mykologický průzkum Pokud je zjištěna zvýšená vlhkost u dřevěných konstrukcí je žádoucí provést také mykologický průzkum. „Účelem mykologického průzkumu je zjistit případnou existenci biologických dřevokazných škůdců – dřevokazných hub, dřevokazného hmyzu, hniloby a plísní“ (Solař, 2013 str. 17). Nutností je také zjištění příčin výskytu těchto škůdců a rozsah napadení dřevěných částí. Zejména je potřeba dát pozor na nejnebezpečnější dřevokaznou houbu – dřevomorku domácí (Obrázek 88).

Obrázek 8: Plodnice dřevomorky Zdroj: http://stavba.tzb-info.cz/drevostavby/8199-biologicke-procesy-ve-dreve-uzavrenem-v-obvodovych-i-vnitrnichkonstrukcich-staveb (Ryparová, a další, 2016)

4.4 Radonový průzkum V případě stavebního řízení nebo kolaudace je potřeba radonové měření. Jedná se o zdraví ohrožující plyn bez zápachu, chuti a barvy. Lze jej odhalit v podstatě jen odborným měřením. Vzhledem ke skutečnosti, že je rozpustný ve vodě, lze spatřit např. ve studnách zasažených radonem fluorescenci (světélkování). Uživatelům budov určitě není lhostejné vlastní zdraví a proto nelze tento průzkum podceňovat. V tabulce č. 2 jsou uvedeny limity výskytu radonu dle vyhlášky č.307/202 Sb. Atomového zákona č.18/1997 Sb. Tabulka 2: přípustné hodnoty radonu

Zástavba

Přípustná mez zamoření objektu radonem

Stávající

400 Bq/m³

Nová, plánovaná

200 Bq/m³

Zdroj: http://www.ceskestavby.cz/clanky/radon-mereni-5674.html (Jindrová, 2009), vlastní úprava autora

18

1Bq (becquerel) je jednotkou vyjadřující objemovou aktivitu radonu. 1 Bq/m³ vyjadřuje jeden radioaktivní rozpad za jednu sekundu v m³ radioaktivní látky (Jindrová, 2009).

4.5 Statický a konstrukční průzkum Cílem tohoto průzkumu je zjistit, v jakém stavu se nachází konstrukce stavby, zda nehrozí deformace částí stavby, či dokonce zřícení. Provádět by ho měl odborník – statik, který vhodnými metodami odebere vzorky z kontrolních sondáží tak, aby nedošlo k ještě většímu poškození konstrukce. Je potřeba také zjistit veškeré dostupné informace o vlastnostech stavby jak po materiálové stránce, tak po stránce technologické např. z dokumentace. „V době rozsáhlých havárií staveb, jako např. v období po povodních v roce 2002, se šíří mezi lidmi informace o potřebě statiků a tento druh odborníků náhle vstupuje do popředí zájmu veřejnosti. V běžné praxi platí, že vzniknou-li na konstrukci poruchy nebo dojde-li k havárii nosné konstrukce, je na řadě statik, aby určil technické příčiny této skutečnosti, někdy ve spolupráci s ostatními specialisty dalších stavebních profesí. Profese ekonomů a architektů v procesu hledání příčin a zabezpečení havárií jsou až na jeho konci“ (Vašek, 2011 str. 7). Na základě výsledků tohoto průzkumu je možno také navrhnout provizorní zajištění stavby, aby nedošlo k ohrožení zdraví a životů uživatelů. Neméně důležitý je tento průzkum pro investory, kteří potřebují znát nejen veškerá rizika spojená se samotnou konstrukcí, ale i fakta, která pomohou při rozhodování, zda danou stavbu zbourat, či zrekonstruovat.

4.6 Průzkumy pro oceňování Při oceňování poslouží v první fázi nejlépe nedestruktivní průzkum vizuální, při kterém znalec či odhadce zkoumá oceňovanou nemovitou věc z úhlu pohledu investora. Prvotní identifikace viditelných vad a poruch (trhliny, praskliny, vlhkostní mapy, apod.) významně přispívá při rozhodování investora, zda danou nemovitou věc koupit, či nikoliv. Pochopitelně vliv na indikovanou tržní hodnotu je též významný, vzhledem k možnosti tyto vady zdokumentovat. U nemovitých věcí s riziky pravděpodobného výskytu skrytých vad a poruch už je situace mnohem složitější. V této situaci znalec či odhadce zkoumá nemovitou věc z úhlu pohledu stavebního technika, který se snaží identifikovat i skrytá rizika stavebně technického stavu. Zde je potřeba v některých případech přistoupit k destruktivním metodám přímo, nebo spolupracovat s odborníkem přímo na daný problém (statik, mykolog apod.). Vyskytují se i stavby, které byly rychle a tzv. naoko zrekonstruovány s cílem prodat za co nejvyšší cenu. U těchto nemovitých věcí bývají rizika spojená s budoucími projevy vad velmi vysoká a znalec či odhadce by neměl podlehnout prvotním estetickým dojmům.

19

5 Poruchy staveb V podstatě každá stavba by měla odolávat vnějším vlivům, od klimatických (teplota, vítr, sníh, led apod.) přes užitné (provoz) až po přírodní - živelné (zemětřesení, povodeň, požár apod.). Pokud těmto vlivům stavba neodolá, vyskytne se porucha, tedy změna oproti původnímu stavu.

5.1 Možné příčiny poruch všeobecně a) Špatná koncepce konstrukce – vzhledem k širokému rozsahu norem pro návrhy ocelových, dřevěných a železobetonových konstrukcí, je nutné vždy respektovat názor odborníka – inženýra specializujícího se na zvolený materiál konstrukce. b) Špatná volba materiálu. c) Špatný konstrukční návrh způsobující nadměrné namáhání některých částí. d) Chybný návrh konstrukce, nebo model pro výpočet. e) Chybně vypracovaná výpočetní a výkresová dokumentace. f) Řešení konstrukčních detailů neodpovídá navrženému modelu. g) Špatné provedení konstrukce, eventuálně podcenění finančních zdrojů. h) Dluh na údržbě. i) Nadměrné zatížení vs. uvažované zatížení ve výpočtu. j) Živelné katastrofy (Vašek, 2011).

5.2 Základy Pro stabilitu stavby jsou velmi důležité základy, které zajišťují nejen rovnoměrné zatížení půdy, ale také eliminují dopady případných změn v podloží na stavbu. Pokud nejsou základy při výstavbě správně dimenzovány a provedeny, nemělo by se ve výstavbě vůbec pokračovat. I kdyby na špatných základech stála sebelepší stavba, hodnota by byla velmi nízká, ne-li záporná. Při identifikaci možných rizik spojených se stavbou samotnou, by měl investor začít právě u základů.

5.2.1 Poruchy základů Z důvodu špatného návrhu, provedení, nebo použití nekvalitního materiálu, se mohou vyskytnout tyto poruchy: •

•

•

Nerovnoměrné sedání základů – může se objevit u novostaveb, nástaveb, nebo přístaveb z důvodu změn v zatížení půdy a roli také hraje různorodost základové půdy (vznik dutin). Změny objemu zemin – například u jílovitých izolačních vrstev může docházet ke smršťování i bobtnání. Zatímco smršťování bývá následek vysoušení zeminy např. nevhodným oddrenážováním, bobtnání naopak bývá následek silného zvlhčení zeminy např. při deštích. Ztráta únosnosti základové konstrukce – následek buď špatného návrhu, nebo špatného provedení. Pokud se použije nekvalitní beton, hrozí rozpadnutí tohoto betonu

20

vlivem zatížení. Vhodný je např. beton vodotěsný. U železobetonových základů je destruktivní výskyt koroze výztuže. Promrzání základů – hrozí u nedostatečné hloubky založení a vliv má samozřejmě také charakter zeminy kolem základů. U prostupných zemin (písek, štěrk) voda proteče a proto stačí nezámrzná hloubka 0,8m. Méně propustné a nepropustné zeminy (izolační jíly) mají za následek shromažďování srážkové vody s potřebou nezámrzné hloubky minimálně 1,2m. U skalního podloží, které je stabilní stačí hloubka založení min. 0,5m. (Vlček, 2009 stránky 101-102).

•

5.3 Svislé konstrukce Nejpodstatnější funkcí u svislých nosných konstrukcí je jejich schopnost přenášet veškerá zatížení vodorovných konstrukcí (stropy, podlahy, podhledy atd.) do základů. Dalšími funkcemi jsou požárně-technická, akustická a v poslední době velmi vyžadovaná funkce tepelně-izolační. Zateplovací systémy, kontaktní i bezkontaktní sice snižují energetickou náročnost staveb, ale vyžadují perfektní údržbu a provedení (vhodná volba technologického postupu a materiálu). Případný dluh na údržbě či špatné provedení přináší riziko budoucích nákladů spojených s odstraňováním např. těchto poruch: • • • • •

praskliny, poškozená omítka, vlhkost uvnitř fasády, plísně a mechy na fasádě, dislokace kotev (protlačené uchycení).

5.3.1 Komíny Jedná se o samonosné konstrukce, které odvádějí spaliny z topidel na tuhá paliva (uhlí, dřevo atd.), tekutá paliva (např. topný olej) a plyn. Komíny mají různý tvar, velikost, různé počty průduchů a samozřejmě se liší také technologicky. U plynových kotlů je v současné době vyžadována nerezová či plastová vložka, protože hliníková časem oxiduje, rozpadá se a hrozí snížení tahu, nebo dokonce ucpání komínu. Investorovi, který investuje do stavby s komínem nesplňujícím současné normy, hrozí riziko nákladů spojených s uvedením komínu do takového stavu, aby tyto normy splňoval.

5.4 Vodorovné konstrukce Tyto konstrukce slouží k rozdělení prostoru nemovitosti na jednotlivá podlaží. Vodorovné (stropní) konstrukce přenáší veškerou zátěž v jednotlivých podlažích do svislých konstrukcí. Poruchy vodorovných (stropních) konstrukcí mohou být způsobeny různými okolnostmi např. nerovnoměrným sedáním stavby, nadměrnou vlhkostí, různými konstrukčními vadami vzniklými špatným návrhem, nebo nevhodným materiálem, apod. (Vlček, 2006 str. 128). 21

5.4.1 Stropy Stavby mohou mít stropní konstrukce následující: • • • • •

dřevěné, ocelové, železobetonové, keramické, kombinované.

U dřevěných stropních konstrukcí je největším problémem degradace trámů s následkem snížené pevnosti. Poruchy mohou být způsobeny špatným projektem, nekvalitním materiálem (napadené, neošetřené, sukovité dřevo), různými vlivy okolního prostředí, přetížením, stárnutím a samozřejmě i mimořádnými okolnostmi (požár, zemětřesení, povodně apod.). Keramické stropní konstrukce mohou být narušeny v místech uložení keramických desek, vložek, případně cihel. K poruchám může docházet degradací materiálu (např. malty), vlhkostí, korozí ocelových nosníků a přetížením s následkem vzniku trhlin. Keramické stropy typu HURDIS jsou citlivé na vznik pnutí v místě uložení patek na příruby nosníků. Vlivem špatného technologického provedení může dojít při zatížení až k destrukci celé stropní konstrukce (Vlček, 2006 stránky 128-129).

5.4.2 Podlahy Podlahové konstrukce a zejména jejich nášlapné vrstvy jsou uživateli velmi používané a namáhané. Nadměrné namáhání, nedostatečná údržba a péče o podlahy vedou k nutnosti častých oprav, či dokonce výměn. Dřevěné podlahy jsou velice estetické, ale velmi citlivé na vlhkost, proto vyžadují povrchovou úpravu ve formě laku, nebo vosku. Podlahy z palubek mají tendenci se prohýbat a vlysové podlahy zase trpí zvětšováním spár při vysychání.

5.5 Schodiště Schodiště jsou velmi namáhanými konstrukcemi, u kterých se vyskytují závady opotřebováním, eventuálně špatným provedením. Výskyt závad u jednotlivých prvků: • •

schodnice – prohýbání a rozjíždění, stupnice – prohýbání, uražené hrany a prošlapání.

5.6 Šikmé střechy Velmi významná je u každé nemovitosti pevná střecha, která chrání uživatele před vnějšími povětrnostními vlivy (déšť, sníh, kroupy, námrazy, vítr), ale také před chladem v zimě a vysokými teplotami v létě. Střecha chrání konstrukce, které se nacházejí pod ní a proto

22

pozornost údržbě střechy by měla být vždy prioritní. Jakmile z důvodu špatného stavu střechy do domu zatéká delší dobu, má to vždy fatální následky. Již z dávných dob je známo, že střecha musí mít nosnou konstrukci (krovy, vazníky, nosníky atd.) a střešní krytinu (tašky, plechy atd.). Tepelněizolační funkci měla půda, respektive vzduch, který je v podstatě také izolant. Avšak v současné době, která již vyžaduje i tepelněizolační funkci samotné střechy (většinou nad obytným podkrovím), už je skladba střechy složitější. Zejména investor, který plánuje v budoucnu realizovat půdní vestavbu, by měl brát v potaz veškerá rizika spojená s náklady na odstranění původní (byť funkční) střešní krytiny a instalací všech nutných částí (vrstev) víceplášťové střechy. „Nejběžnějším způsobem provedení šikmé střechy nad obytným podkrovím je dvouplášťová střecha (dva pláště oddělené jednou větranou vzduchovou mezerou) s tepelněizolační vrstvou“ (Kopta, a další, 2012 str. 14). Mimo běžné dvouplášťové střechy, které mají tepelnou izolaci vloženou mezi krokve (obr. 9) mohou mít střechy umístěnou tepelnou izolaci také pod i nad krokvemi a též se mohou vyskytovat střechy tříplášťové.

Obrázek 9: dvouplášťová střecha s tepelnou izolací umístěnou mezi krokvemi Zdroj: http://stavba.tzb-info.cz/strechy/8852-problematika-nadmerne-vlhkosti-u-stresnich-plastu-sikmych-a-strmychstrech (Solař, 2012)

Vzhledem ke skutečnosti (riziku), že laciná střecha bývá dvakrát placená, je vhodné při stavbě a rekonstrukci střechy respektovat následující body: • • • • • • •

dobrý projekt, kvalitní prováděcí firma, stavební deník, přejímání střechy po vrstvách, hlídání technologické kázně, stavební dozor, vyvarování se laciných firem. 23

5.7 Terasy, balkony a lodžie Jedná se o extrémně namáhané konstrukce, které jsou vystaveny nejen účinkům deště, sněhu i ledu, ale i nárokům tepelně izolačním včetně namáhané nášlapné vrstvy. Pro investory u těchto předsazených konstrukcí často hrozí riziko značných nákladů na opravy a rekonstrukce v budoucnu, protože projevy vad a poruch se mohou vyskytnout až s určitým časovým odstupem. I sebemenší viditelná, estetická vada, např. narušené spáry, může predikovat značné problémy v budoucnu. Jedna z podmínek správné funkce např. teras je minimální spád zaručující alespoň pozvolný odtok vody (1-2 %, na jednom metru délky dojde k navýšení o 1-2 cm). Zřejmě nejčastější závadou je uvolňování dlažby (obr. 10) s následným zatékáním vody (vadnou hydroizolací).

Obrázek 10: uvolněná dlažba na terase Zdroj: http://www.ceskykutil.cz/antikutil/antikutil-prevleceny-za-odbornika (Český kutil.cz, 2016)

U starších nemovitostí byla většina teras, balkonů a lodžií řešena vcelku jednoduchým způsobem (obr. 11) vzhledem k jediné tenkrát dostupné hydroizolaci, asfaltovým pásům. Nevýhodou této zastaralé technologie je skutečnost, že deska uložená na hydroizolačních pásech brzy podléhá degradaci působením vody a mrazu. Vyskytují se i takové konstrukce, u kterých samotná hydroizolace není na spádové vrstvě, což celý degradační proces jen urychluje.

Obrázek 11: původní technologie řešení teras a balkonů Zdroj: http://www.stavebniny-chemie.cz/clanky/hydroizolace-balkony-terasy#prettyPhoto (Marcons International s.r.o., 2016)

24

V současné době je možno řešit značnou problematiku teras, balkonů a lodžií sofistikovaněji, např. drenážní vrstvou (obr. 12) umožňující odtok nejen zkondenzované vody u teras nad vytápěnými místnostmi.

Obrázek 12: drenážní systém Zdroj: http://www.schlueter.cz/schlueter-troba-plus-g.aspx (Schlüter-Systems KG, 2016)

Dále je možné alespoň ochránit beton pod dlaždicemi např. mrazuvzdornou dvousložkovou hydroizolační stěrkou, která zamezí průniku vody do konstrukce. Zajímavostí u těchto hydroizolací je možnost lepení dlaždic přímo na tyto hydroizolační hmoty. Vyskytují se i terasy, u kterých je použita speciální fólie jako hydroizolace, na kterou se pokládají dlaždice podloženy distančními podložkami, tzv. terči. Výhodou těchto systémů je možnost odklopení dlaždic a případné opravy porušené fólie. Nevýhodou je však zanášení mezery mezi hydroizolací a dlaždicemi nečistotami.

5.8 Výplně otvorů Původní dřevěná jednoduchá, dvojitá (špaletová) a zdvojená okna jsou v poslední době často nahrazována okny plastovými, nebo z lepených lišt. Problémem starých dřevěných oken bývá netěsnost z důvodu kroucení hranolů, ze kterých byly vyrobeny a svěšování okenních křídel. Dalším nedostatkem starších oken je skutečnost, že již nesplňují tepelněizolační požadavky. Součástí moderních eurooken je termoizolační dvojsklo, které sice zaručuje dobré termoizolační vlastnosti, avšak je potřeba dbát na kvalitu montáže celého okna, aby mj. nevznikalo riziko vzniku tepelných mostů okolo rámu. K eliminaci těchto tepelných mostů je zapotřebí zakrýt spáru mezi oknem a zdí zevnitř parotěsnou a zvenčí paropropustnou páskou. U dveří se lze často setkat s problémem křivých ev. prohnutých zárubní a proto je potřeba už při montáži používat např. kvalitní vodováhu a striktně dodržovat veškeré zásady montáže. Pokud jsou zárubně špatně nainstalovány, hrozí investorovi riziko nákladů spojených často s kompletní výměnou zárubně.

25

5.9 Technická zařízení budov Technická zařízení zajišťují komfort užívání nemovitostí a jedná se o zařízení, na které jsou v poslední době kladeny stále větší nároky, co se týče funkčnosti, energetické náročnosti apod.

5.9.1 Vodovody V dnešní době považují uživatelé nemovitostí rozvody vody za samozřejmost. Voda je základem pro život stejně jako vzduch a potraviny, proto je potřeba věnovat maximální pozornost zařízením, které vodu přepravují. „Z veřejných vodovodů odebíráme přes 85% veškeré pitné vody. Zbytek pitné vody pochází z individuálních zdrojů, tedy ze studní. Používání vlastní vody je častější na venkově, města jsou převážně zásobována upravenou vodou z veřejného vodovodu“ (Trnková, a další, 2011 str. 11). Pro rozvody teplé a studené vody se dříve používalo ocelové pozinkované potrubí, spojované šroubením. V dnešní době se používají plastové trubky, které se spojují natavováním (Vlček, 2009 str. 99).

5.9.2 Kanalizace Vnitřní kanalizace odvádí znečištěnou vodu z umyvadel, van, dřezů a odpad z WC. Trnková (2011 stránky 19-20) dodává, že podmínkou správné funkce kanalizace je vodotěsnost, plynotěsnost a větrání, které zabrání odsátí vody za zápachových uzávěrek. Častou poruchou bývá právě netěsnost či dokonce prasklé potrubí. Situaci komplikuje často skutečnost, že potrubí je těžko přístupné s nutností obnažit místo poruchy. Například dříve používané litinové potrubí je vhodné v rámci rekonstrukce nahradit kompletně potrubím plastovým, nebo alespoň v rámci opravy vyměnit netěsné či prasklé potrubí.

5.9.3 Elektroinstalace a rozvody plynu Rozvody elektro jsou v současné době samozřejmostí u většiny nemovitostí a rozvody plynu jsou stále žádané hlavně pro vytápění, ohřev vody i vaření. Obojí patří mezi vysoce specializované obory a zásahy do těchto instalací mohou vykonávat pouze specialisté s potřebným oprávněním. U elektroinstalací je potřeba brát v potaz, že normy již předepisují nutnost použití měděných vodičů, proudových chráničů, apod. a vzniká tedy riziko budoucích vícenákladů u starších nemovitostí bez těchto materiálů, byť s funkční elektroinstalací. V případě nutnosti elektro revize u nemovitosti s hliníkovými kabely a starými jističi revizi nelze získat. U rozvodů plynu se dříve používaly železné trubky spojované šroubovanými spoji, ale v dnešní době jsou normy přísnější a mj. předepisují, aby byly spoje svařené, nebo použití měděných trubek spojovaných speciálními spojkami s „o-kroužkem“. Stejně jako u elektroinstalací vzniká riziko u starších nemovitostí, že v případě nutnosti revize plynovodu se šroubovanými spoji u plynových rozvodů, žadatel revizi nezíská. 26

5.9.4 Vytápění Vytápění nemovitostí zajišťuje nejen teplotní komfort uživatelů, ale také je velmi podstatný aspekt ekonomický a ekologický. Vzhledem ke skutečnosti, že topná sezona trvá v České republice zhruba od září do května, je potřeba zohlednit při ocenění veškerá rizika spojená s vytápěním oceňované nemovité věci. „Novela zákona o ochraně ovzduší, která vstoupila v platnost v září 2012, umožní totiž kotle první a druhé emisní třídy (ty v minulosti na českém trhu naprosto převažovaly) provozovat jen do roku 2022, pak už nesplní nároky na účinnost a emise oxidu uhelnatého“ (Murtinger, 2013 str. 87). Kotle na tuhá paliva s problematickou regulací, např. dosluhující kotle na uhlí bude nutno vyměnit za kotle modernější (na dřevo, pelety, biomasu, apod.). Rizika jsou spojena nejen s náklady na pořízení nového kotle splňujícího veškeré nároky, ale i s náklady na instalaci akumulační nádrže pro lepší regulaci. Plynové atmosférické kotle (do komína), nebo turbo kotle již nebude možno nahradit stejnými typy a hrozí tak vlastníkům riziko vyšších nákladů spojených s instalací např. kondenzačního kotle (princip je na obr. 13), který je schopen získávat energii navíc z kondenzačního (výparného) tepla.

Obrázek 13: princip spalování zemního plynu pří kondenzačním ohřevu Zdroj: http://www.tzb-info.cz/1912-strucna-teorie-kondenzace-u-kondenzacnich-plynovych-kotlu (Fučík, 2004)

27

6 Opotřebení a životnost staveb 6.1 Opotřebení Skutečnost, že každá stavba časem stárne, opotřebovává a postupně degraduje, je faktem, se kterým je potřeba se smířit. Zpomalit tento nevyhnutelný proces můžeme pečlivou údržbou, použitím kvalitnějších materiálů, případně naddimenzováním některých konstrukčních prvků. Opotřebení se uvádí jako počet procent z hodnoty nové nemovité věci, nebo jen poměrnou hodnotou z jedné (např. 0,50 je vyjádření poměrné hodnoty opotřebení 50%). (Bradáč, 2001 str. 183). Metodu výpočtu si může při tržním oceňování znalec nebo odhadce vybrat sám, na základě svých zkušeností a odborných znalostí.

6.1.1 Lineární metoda Vcelku početně velmi jednoduchá metoda, která předpokládá, že opotřebení roste přímo úměrně s časem od nové stavby (0%) až po kompletně zchátralou (100%) (Bradáč, 2001 str. 184). Tehdejší literatura doporučuje uplatnění lineární metody u staveb, které jsou s přihlédnutím ke stáří ve špatném technickém stavu (Zazvonil, 2012 str. 343). Například u ocenění stavby před demolicí, která bývá v podstatě 100% opotřebená je pro tržní ocenění nepodstatné, zda se stavba opotřebovala více na začátku, či ke konci existence.

6.1.2 Nelineární metody Na rozdíl od lineární metody se u nelineárních metod předpokládá, že opotřebení je na začátku období menší a až časem se zrychluje. Kusýnova metoda vychází z úvahy, že prvních několik let trvání stavby je opotřebení menší, dokonce v první osmině se nepočítá opotřebení vůbec, poté lineárně do 100% (Bradáč, 2001 str. 186). Kusýnovu metudu lze použít u staveb, které byly kvalitně postaveny z kvalitních materiálů a tudíž se v prvních letech užívání stavby opotřebení tolik neprojeví. Metodu Rossovu je vhodné použít, jedná-li se o budovu poměrně zachovalou (s přihlédnutím k jejímu stáří). Životnost je zde rozdělena na pět stejných období po 20%, v nichž je průběh lineární (Zazvonil, 2012 str. 342). U kvadratické metody (Starkova, Eytelweinova) je opotřebení dle kvadratické křivky zpočátku velmi nízké a ke konci velmi strmě stoupá. Jak dodává (Zazvonil, 2012 str. 343), tehdejší literatura doporučuje tuto metodu aplikovat u zcela výjimečně zachovalých staveb.

28

Semikvadratická metoda (Ungerova, Abelesova) je průměrem mezi metodou lineární a metodou kvadratickou. Aplikace této metody je vhodná podobně jako u metody Rossovy pro budovy poměrně zachovalé (Zazvonil, 2012 str. 343). Dále je možno použít metodu lineární se zbytkem, pokud budeme vycházet z úvahy, že stavba má určitou cenu i v okamžiku dožití, eventuálně metodu logaritmickou, která vychází z pravidel složitého úrokování (Bradáč, 2001 str. 189).

6.1.3 Analytické metody Jedná se o metody sice velmi přesné, ale také pracné a časově náročné. Analytické metody opotřebení se používají jen výjimečně, např. pro stanovení pojistné hodnoty velkých kancelářských budov, hotelů, nemocnic apod. Vzhledem k vysoké pojistné hodnotě těchto objektů v řádech stovek miliónů je požadována větší přesnost, než u standardního ocenění malých staveb, např. garáží (Ort, 2007). Analytickým metodám se však znalec či odhadce nevyhne v případě, že oceňovaná nemovitost byla v průběhu existence rekonstruována či modernizována a jednotlivé konstrukční prvky jsou různě opotřebené. Výpis jednotlivých konstrukčních prvků a vybavení z vyhlášky č. 441/2013 Sb. je uveden v tabulce č. 3. Tabulka 3: konstrukce a vybavení

1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Krov, Střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 29

16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní konstrukce 26. Instalační prefabrikovaná jádra Zdroj: vyhláška č. 441/2013 (ČESKO, 2016)

Kratěnovu metodu, využívající bodovací metodiky pro stanovení podílu prvků, se doporučuje použít v těchto případech: • •

• •

Stavba stará pouze několik let, avšak je postavena ze starších materiálů nebo velmi nekvalitně. Jsou dva stejně staré objekty, z nichž jeden má právě nové, případně nedávno vyměněny některé z prvků krátkodobé životnosti a druhý je má více nebo zcela opotřebené. Není možné přesně zjistit stáří stavby. Je otázkou, zda má vůbec smysl požadovat stanovení ročního opotřebení pro tento případ. Na objektu byly v nedávné době provedeny různé nástavby, přístavby, modernizace a opravy (Bradáč, 2001 str. 190).

Bradáčova metoda také využívá bodovací metodiku, ale zajímavě zohledňuje prvky dlouhodobé životnosti. Zatímco se věci movité na rozdíl od staveb, většinou po 1-2 generálních opravách vyřazují, likvidace staveb pro úplné fyzické opotřebení bývá výjimečná; např. z důvodu morálního opotřebení, kdy se stavbu již nevyplatí provozovat. Podstatné pro vyjádření hodnoty stavby není ani tak rozhodující její stáří, ale efektivní využití a její skutečný technický stav (Bradáč, 2001 str. 191).

6.2 Životnost staveb Pod pojmem životnost stavby si lze v rámci tržního oceňování a rizik představit dobu od počátku užívání až do konce schopnosti stavby přinášet užitek při běžné údržbě.

30

Právní životnost je doba, po kterou lze stavbu užívat po legislativní stránce. Pokud investor narazí v rámci rizik na právní mantinely znemožňující či omezující užívání stavby, měl by brát v potaz tato omezení prioritně. Paralelu lze nalézt u movitých věcí, např. u automobilů, které musí projít po určité době technickou kontrolou, jinak nelze automobil používat. Technická životnost je doba, jak z názvu vyplývá, po kterou lze stavbu bezpečně užívat po technické stránce až do momentu jejího zchátrání. Prvky dlouhodobé životnosti (základy, nosné konstrukce apod.) mají životnost až 200 let, ne-li více, ale například životnost prvků TZB (kotel, klimatizace apod.) je řádově nižší (Ort, 2007 str. 62). Ekonomická životnost je úzce svázána se schopností stavby generovat výnos a morální životnost je vázána na možné komerční využití stavby do doby možnosti její náhrady stavbou modernější, úspornější, komfortnější apod. (Ort, 2007 stránky 62-63).

6.3 Demolice vs. rekonstrukce Rozhodování, zda rekonstruovat, či bourat bývá pro investora v některých případech velmi složité. Odpověď může poskytnout vhodná kombinace těchto faktorů: •

zbývající právní životnost (jak dlouho bude možno stavbu používat po legislativní stránce); zbývající technická životnost (jak dlouho bude možné stavbu bezpečně užívat), o výše opotřebení stavby (jak jsou opotřebeny jednotlivé prvky); zbývající ekonomická životnost (jak dlouho bude stavba schopna generovat výnos); zbývající morální životnost (za jak dlouho bude stavba smysluplně nahraditelná), o lokalita, atraktivita místa, o hodnota pozemku, na kterém se stavba nachází.

• • •

Obvyklým krokem investorů bývá při tomto rozhodování vyčíslení nákladů na rekonstrukci stávající stavby na straně jedné a nákladů na stavbu novou včetně demolice původní stavby na straně druhé. Ať už jsou rozhodující kritéria investora jakákoli, vždy je přínosné stanovení výše opotřebení následujících konstrukčních prvků a zařízení: •

•

Prvky dlouhodobé životnosti: o svislé nosné prvky, o vodorovné nosné prvky, o schodiště. Prvky krátkodobé životnosti: o střešní plášť o obvodový plášť, o příčky, o podlahy, o stropní podhledy, 31

•

o povrchové úpravy (omítky, obklady), o výplně otvorů (okna, dveře), o klempířské prvky. Technická zařízení budov (TZB): o vodovod, o kanalizace, o plynovod, o elektroinstalace, o vytápění, o klimatizace, o bleskosvod.

Špatný, nebo dokonce havarijní stav prvků dlouhodobé životnosti, investory většinou přikloní k rozhodnutí pro demolici původní nemovitosti s následnou stavbou nemovitosti nové. Rizika a omezení jsou pro tento případ především legislativní, od povolení demolice, přes stavební povolení, až po kolaudaci. Extrémní havarijní situace, např. při povodních, výbuch plynu, sesuv půdy apod., přináší rizika dokonce vynucené demolice. Pokud jsou ve špatném stavu prvky krátkodobé životnosti a TZB, náklady na rekonstrukci mohou být srovnatelné a často se musí volit kompromis investora a projektanta na různá konstrukční řešení a dispozice. Dále je potřeba brát v potaz, že u rekonstruovaného domu lze jen obtížně dosáhnout úrovně energetické efektivity jako u novostavby. Investor musí také brát v úvahu veškerá rizika spojená nejen s případnými komplikacemi při samotné rekonstrukci, ale též mantinely legislativní. Může nastat situace, při které bude povoleno zrekonstruovat stavbu původní, ale nebude povoleno postavit stavbu novou. Snad nejvíce náročné a diskutabilní bývá rozhodování, zda bourat či rekonstruovat na úrovni morálního faktoru, především u staveb stojících na velmi hodnotných pozemcích v lukrativních lokalitách. Taková stavba může být vcelku v pořádku po právní, technické, vcelku i ekonomické stránce, ale vzhledem k atraktivitě lokality může novostavba na stejném místě generovat výnosy vyšší, než rekonstruovaná stavba původní.

32

7 Tržní oceňování nemovitých věcí a rizika Výsledkem tržního oceňování je odhad, který indikuje aktuální tržní hodnotu nemovitosti. Jedná se o specifickou, moderní, zodpovědnou a velmi náročnou disciplínu, při které je základním zdrojem informací aktuální dění na trhu. Je sice možno spočítat kolik bylo do oceňované nemovitosti investováno peněz a času, ale často a rychle měnící se trh má svá pravidla a ta se od různých, například vyhláškových pravidel často velmi liší. Názorným příkladem může být situace, při které se po zdlouhavém vyjednávání ochotný kupující a ochotný prodávající dohodnou na ceně a následně provedený administrativní znalecký posudek pro daň z převodu indikuje cenu vyšší, tudíž prodávající může nabýt mylného dojmu, že prodává pod cenou, což celý obchod zkomplikuje. Zmíněná situace může nastat i opačně, když bude platit daň z nabytí kupující, který také může být překvapen rozdílem mezi dohodnutou (tržní) cenou a „cenou zjištěnou“ (administrativní). Tři základní přístupy tržního oceňování: • •

•

porovnávací přístup (zaměřený na současnost) – nejlépe indikuje aktuální hodnotu nemovitosti na trhu, ale musí být s čím porovnávat, výnosový přístup (zaměřený na budoucnost) – velmi dobře indikuje hodnotu u například dobře pronajímatelných administrativních budov, ale jsou zde stále nevyzpytatelná makroekonomická rizika na trhu v budoucnu, která mohou budoucí výnos zkomplikovat, nákladový přístup (zaměřený na minulost) – vcelku precizně indikuje výši nákladů, které bychom do nemovitosti museli investovat, aby vznikla nemovitost podobná s oceňovanou, ale bohužel nezohledňuje užitečnost na trhu ke dni ocenění, tedy uplatnitelnost nákladů.

Finální část odhadu tržní hodnoty by měla obsahovat úvahu o kontribuci (přispění) jednotlivých přístupů k výsledné tržní hodnotě. Nejvyšší váha přispění by měla být přisouzena takovému přístupu, který nejlépe indikuje situaci na trhu z pohledu investorského s maximálním důrazem na užitečnost. Přístupy s nižší váhou přispění poslouží k finální indikaci tržní hodnoty v podstatě jako určité korektory.

7.1 Porovnávací přístup Porovnávací přístup velmi dobře umožňuje zjistit aktuální tržní hodnotu dle situace na trhu, ale právě ten trh musí minimálně řadu let v dané zemi dobře fungovat a musí být dostatek srovnatelných nemovitostí s oceňovanou v nabídce. Obvykle je možno postupovat následovně: • • •

příprava – postupný sběr informací z dostupných databází, porovnávání – přímé (párová analýza), nepřímé (s referenčním vzorkem), výběr vzorků, závěr – vyhodnocení a výsledná indikace porovnávací hodnoty (Zazvonil, 2012).

Zřejmě nejnáročnější na tomto přístupu je zjistit skutečné prodejní ceny pro porovnání. 33

„Zejména je důležité uvědomit si, že ceny inzerované jako prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovitosti postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí – nemovitost se prodala za cenu blízkou poslední požadované“ (Bradáč, 2001 str. 350). Naopak, ve složitém období např. vyšší inflace, devalvace měny, různých měnových intervencí apod., kdy mají lidé obavy o své úspory, může se vyskytnout taková situace, kdy inzerovaná cena je ihned akceptována kupujícím, či kupující má dokonce tendenci přeplatit nabízenou nemovitost. Další problémem porovnávacího přístupu je neúplnost informací o porovnávané nemovitosti. Je sice možno zvenku vyfotografovat danou nemovitost, ale už velmi těžko získáme konkrétní informace z interiéru, pokud sám majitel nebude ochoten poskytnout bližší informace. Je tedy možno vycházet z určitých pravděpodobnostních úvah. Podle informací nasbíraných vizuálně při obhlídce lze získat určitý přehled o tom, že např. stavebně-technický stav je vcelku dobrý, ale nelze to prohlásit se 100% jistotou. Pokud nelze provádět destruktivní zkoušky a odebírat sondy, je možno daný korekční činitel vynechat, nebo se přiklonit k variantě, pro kterou je dostatek relevantních argumentů (Ort, 2007). Správný výběr nemovitosti a korekčního činitele je u porovnávacího přístupu základem úspěšné závěrečné indikace tržní hodnoty. Porovnávané nemovitosti by měly být srovnatelné, nelze tedy srovnávat například železobetonový dům s roubenkou, nebo high-tech dům s domem před demolicí.

7.2 Nákladový přístup U nákladového přístupu se postupy obvykle odvíjí od dvou zásadních činností, které musí v drtivé většině případů odhadce či znalec provést: • •

odhad nákladů, které by bylo třeba vynaložit, aby vznikla nemovitost podobná s oceňovanou, tyto náklady snížit o opotřebení, pokud jde o nemovitost již používanou (Zazvonil, 2012).

Z výše uvedených bodů vyplývá, že tato metoda nezohledňuje uplatnitelnost nákladů, ale je možné ji při tržním oceňování uplatnit např. jako korektor ve finální části odhadu. Nákladový přístup je také známý a používaný při oceňování podle cenového předpisu, kde výsledkem posudku je cena zjištěná. Z vyhlášky č. 441/2013 Sb., § 11: „Cena stavby nákladovým způsobem se zjistí podle vzorce
  
 ∗  ∗ 1 



,



kde
 …. cena stavby v Kč určená nákladovým způsobem, 34

ZCU … základní cena upravená v Kč za měrnou jednotku, kterou určuje druh a účel užití stavby podle § 11 až 21,  …. počet měrných jednotek stavby, o …….opotřebení stavby v %, 1 a 100… konstanty“ (ČESKO, 2016). Nákladová metoda vyžaduje zejména znalosti v oboru stavebnictví, protože agregované ceny jsou většinou orientační a výše opotřebení je u každé nemovitosti pochopitelně různá.

7.3 Výnosový přístup Jedná se o metodu, která je zajímavá hlavně pro ocenění nemovitostí schopných generovat výnos. Někteří developeři velkých administrativních budov, určených především k pronájmu, tvrdí, že právě výnosová metoda správně indikuje tržní hodnotu těchto nemovitostí. „Teorie příjmové metody filozoficky vychází z analýzy užitečnosti oceňovaného majetku bez ohledu na jeho substanci. Je založena na koncepci časové hodnoty peněz a relativního rizika investice“ (Ort, 2007 str. 35). Samotný výpočet výnosové hodnoty u tzv. věčné renty (konstantního dlouhodobého příjmu) je v podstatě jednoduchý: čistý roční provozní příjem / kapitalizační míra = výnosová hodnota, ale právě stanovení kapitalizační míry je naopak velmi složité a komplikované.

7.3.1 Kapitalizační míra Míra kapitalizace má významný vliv na výpočet výnosové metody (Dušek, 2011 str. 84). Jedná se zřejmě o nejvíce diskutabilní míru vyjádřenou v %. Například velmi hrubá tzv. kapitalizační míra praktiků a některých realitních makléřů je 10%. Pokud bychom znali přesné, skutečně realizované ceny a skutečné výnosy z nemovitostí, získali bychom poměrem těchto cen a výnosů vcelku přesnou objektivní kapitalizační míru. Vzhledem k nedostatku přesných údajů o skutečně realizovaných cenách je potřeba brát v potaz další dílčí faktory při stanovení kapitalizační míry: • • • •

kapitalizační (úroková) míra bezrizikové investice (např. státní dluhopisy), inflační míra, míra životnosti (doba, po kterou je nemovitost schopna generovat zisk), míra rizika (Ort, 2007 stránky 46-47).

7.4 Rizika nemovitých věcí Trh s nemovitostmi je trhem převážně s použitým zbožím a proto je vždy potřeba brát v potaz určité riziko. Čím je riziko pro investora vyšší, tím by také měl být vyšší úrok z této investice. 35

Nemovitosti jsou považovány většinou za málo rizikovou investici na rozdíl od některých cenných papírů (např. akcie) a také mohou generovat zisk na rozdíl od cenných kovů (např. zlato). Při koupi nemovitosti se může investor setkat s rizikem nepřesných, neúplných, ev. nepravdivých informací, která mu mohou být sdělena, například: • •

• •

nepřesné údaje o velikosti pozemku, v listu vlastnictví bývají tyto údaje orientační, nepřesné údaje o skutečné velikosti zastavěné plochy, celkové zastavěné plochy, čisté podlahové plochy a pronajímatelné plochy, rozdíly mezi údaji v dokumentaci a skutečným stavem, nepřesné a neúplné informace o skutečném technickém stavu budovy; mj. je potřeba brát v potaz skutečnost, že kam člověk nevidí, tam může být problém, neúplné a nepravdivé informace o faktickém právním stavu nemovitosti – právní riziko (břemena, služebnosti, zástavy, exekuce, rozvodová řízení, restituce), tzv. zaminovaná nemovitost (břemeno doživotního užívání třetí osobou); vždy je potřeba seznámit se s veškerými dostupnými dokumenty, např. zjistit dle kupních smluv, zda nemovitost neměnila majitele příliš často, což může být jedním z vodítek ke zjištění účelovosti těchto převodů. V případě pochybností je vhodné nechat si vypracovat právní audit a nespoléhat na institut dobré víry.

Samotný převod nemovitosti je rizikový moment, při kterém hrozí situace, že Katastrální úřad vklad vlastnického práva z různých důvodů nepovolí, což celou transakci zkomplikuje. Z tohoto důvodu je vhodné složit dohodnutou kupní cenu do úschovy k notáři, který uvolní tuto částku až po úspěšném zápisu vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. V průběhu užívání nemovitosti se mohou objevit rizika technická (různé havárie apod.), která lze vhodným pojištěním eliminovat. Zatímco rizika ekonomická, na základě makroekonomických vlivů, jsou těžko predikovatelná a téměř neovlivnitelná (hospodářská krize, inflace), rizika individuální lze částečně ovlivnit např. změnou facility managementu. Změny legislativy, riziko vyvlastnění apod. patří mezi rizika politická (Ort, 2007 str. 46). Byť je nemovitost všeobecně vlastníky považována za věc téměř neodcizitelnou, je potřeba i riziko krádeže brát v potaz, obzvlášť s posílením institutu dobré víry v novém občanském zákoníku. V § 984 odst. 1 tohoto zákoníku je uvedeno „Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu (ČESKO, 2014). Eliminovat toto riziko lze pravidelnou kontrolou stavu zapsaného v katastru nemovitostí.

36

PRAKTICKÁ ČÁST

37

8 Ocenění rodinného domu • ZPRÁVA O HODNOCENÍ7 • •

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITÉ VĚCI Datum ocenění: 21. duben 2016

Oznamuji Vám, že jsem ukončil tržní ocenění nemovité věci označené jako: Rodinný dům č.p. 28, uvedené na listu vlastnictví č. 83 pro katastrální území Jinonice, obec Praha, nacházející se na adrese: Karlštejnská č.p. 28, 158 00 Praha 5 – Jinonice, Česká republika. V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje odborný názor zpracovatele na tržní hodnotu výše uvedené nemovité věci v absolutním vlastnictví, jako by byla nabídnuta k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 21. dubnu 2016 – ke dni místního šetření. Jako zpracovatel zprávy beru v potaz, že zpráva bude sloužit jako podklad pro návrh prodejní ceny oceňovaného rodinného domu a nebude sloužit jako posudek ceny zjištěné pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení daně z nabytí nemovitých věcí, nebo jiný, výše neuvedený účel. Oceňovaný majetek je zapsán ve veřejném seznamu u katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, na listu vlastnictví č. 83 a je v příloze č. 1 této zprávy (ze dne 21.4.2016). Indikoval jsem v této zprávě tržní hodnotu jako částku, za kterou by mohl být oceňovaný rodinný dům prodán, aniž by ochotný kupující nebo ochotný prodávající byli pod jakýmkoli nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je tržní hodnota oceňovaného rodinného domu stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že tento dům bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný rodinný dům byl ke dni ocenění 21. dubna 2016 užíván jako objekt k bydlení i podnikání vlastníka. Žádná část domu není pronajata za tržní nájemné. Podle sdělení vlastníka nemovité věci i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny žádné nájemní smlouvy, služebnosti nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je na základě výše uvedených skutečností v absolutním vlastnictví.

7

Při ocenění bylo po stylistické stránce čerpáno ze skript Cvičení z oceňování nemovitostí, díl I, oceňování na tržních principech (Ort, 2007).

38

Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný rodinný dům jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: • • • •

•

Polohu, velikost a využitelnost stávající stavby a venkovních úprav. Běžné a standardní využití nemovité věci. Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitých věcí na trhu. Náklady na pořízení nemovité věci jako nové, snížené o její opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Realizované prodeje, poptávkové a nabídkové ceny srovnatelných nemovitých věcí v celé lokalitě i okolí.

Předmětem ocenění jsou pouze pozemky a stavby. Jakýkoliv jiný majetek, jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející se stavbami, apod., jsem z ocenění vyloučil. Výměry stavby jsem převzal z podkladů poskytnutých vlastníkem a nebyly ve všech případech detailně ověřovány. Výchozí podklady 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Výpis z katastru nemovitostí dle listu vlastnictví č. 83 ze dne 21.4.2016 Katastrální mapa Nabývací titul – kupní smlouva Územní plán obce Místní šetření Vlastní databáze nabídkových a transakčních cen Archivní projektová dokumentace

Rizika • •

•

Právní stav nemovitosti (zápis v KN, užívání v souladu s kolaudací, cizí pozemek) – bez rizik Umístění nemovité věci (inženýrské sítě, záplavové území, chráněná území, ochranná pásma) – bez rizik o Hluk – zvýšené riziko hluku z ulice Karlštejnská Ostatní o Stavebně technický stav (vlhkost) – zvýšené riziko budoucích nákladů spojených se sanací vlhkého zdiva v prvním nadzemním podlaží

39

Popis lokality Oceňovaná nemovitá věc – rodinný dům č.p. 28 se nachází ve velmi žádané lokalitě Prahy – v obytné čtvrti Jinonice, kterou tvoří převážně zástavba rodinných domů, od původních až po luxusní domy nejvyšší kategorie. Je zde kompletní občanská vybavenost (např. Tyršova ZŠ a MŠ, Waldorfská škola, Německá škola, Tenisová škola, TJ Sokol Jinonice, OC Galerie Butovice, banky, zdravotnická zařízení, apod.). Městská hromadná doprava je zde výborná: autobusy a metro trasa B (stanice Jinonice a Nové Butovice). Nedaleká chráněná oblast Prokopské údolí umožňuje jak sportovní vyžití, tak relaxaci. Parkovacích míst je zatím pro rezidenty vcelku dostatek, ale situace se postupně zhoršuje mj. z důvodu návštěvníků Prahy, kteří mívají tendenci ponechávat své automobily blízko stanic metra.

Obrázek 14: umístění rodinného domu v Jinonicích Zdroj: https://mapy.cz/zakladni?x=14.3591144&y=50.0531832&z=19&l=0&base=ophoto&source=addr&id=8963147

Oceňovaná nemovitá věc Podle skutečnosti, zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých vlastníkem nemovité věci, jsou činnosti v rodinném domě bydlení i podnikání vlastníka. Jedná se o objekt k bydlení, i když je možno jej eventuálně komerčně využít k pronájmu za tržní nájemné. • •

Výhody – spočívají především ve velmi lukrativní a perspektivní lokalitě, funkčnosti celé stavby. Nevýhody – hluk z hlavní silnice, stavebně technický stav (vlhkost), větší energetická náročnost staršího domu (v porovnání s novostavbou), komplikované parkování před domem.

40

Historie Oceňovaný rodinný dům byl postaven na začátku minulého století a do roku 1988 se zachoval prakticky v původní podobě. V letech 1989 – 1993 byla prováděna přístavba a nástavba domu a modernizace jeho technického vybavení. Pozemek Předmětem ocenění jsou dva pozemky o výměře 229 m² (zastavěná plocha) a 22 m² (ostatní plocha), které spolu souvisejí a tvoří jediný funkční celek. Jako celek mají zhruba obdélníkový tvar s delší východní stranou podél ulice Karlštejnská. Poloha pozemků je vůči sousedům řadová. Pozemek p.č. 287 o výměře 229 m² je z převážné části zastavěn rodinným domem č.p.28, zbytek tvoří zpevněná plocha příjezdu a dvora. Pozemek p.č. 1517/8 o výměře 22 m² je zpevněná plocha příjezdu. V lokalitě jsou vybudovány všechny veřejné inženýrské sítě (elektro, voda, plyn, kanalizace, internet) a oceňovaný dům je na všechny tyto sítě napojen. Vzhledem ke skutečnosti, že oba pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich komerční využití a uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako soubor pozemků o celkové výměře 251 m². Venkovní úpravy 1. Přípojka elektro (podzemní kabel) 3x400V 2. Přípojka kanalizace (kamenina) 3. Přípojka vody z PVC opatřená tepelnou izolací 4. Zpevněná plocha betonová a z betonových dlaždic 5. Bleskosvod (pozink) 6. Vrata svařovaná z ocelových profilů 7. Přístřešek z dřevěných hranolů a polykarbonátových desek 9. Zídka z cihel Rodinný dům Rodinný dům 4+1 má dvě nadzemní podlaží, je částečně podsklepen, se šikmou střechou a je vytápěn plynovým atmosférickým kotlem Vaillant. Celková obytná plocha je 202 m². V prvním nadzemním podlaží jsou tyto místnosti (vč. velikosti plochy) : •

Sklad a sušárna

14,22 m2

•

Zádveří

2,5 m2

•

Hala vč. schodiště

13,33 m2

•

Šatna

7,74 m2 41

•

Koupelna s WC

6,46 m2

•

Kuchyň

15,05 m2

•

Obývací pokoj

26,87 m2

•

Garáž s dílnou

29,88 m2

V druhém nadzemním podlaží jsou tyto prostory: •

Galerie

24,87 m2

•

Pokoj

19,53 m2

•

Pokoj

12,73 m2

•

Chodba

8,05 m2

•

Koupelna a WC

5,89 m2

•

Ložnice

11,72 m2

•

Zádveří

2,88 m2

•

Terasa

53,4 m2

Konstrukční řešení Základy Základové pasy z prostého betonu. Svislé nosné konstrukce Obvodové nosné zdivo tloušťky 600 mm kombinované, kámen, cihly, tvárnice. Vodorovné nosné konstrukce Železobetonové stropy. Fasáda rodinného domu Vápenná, štuková, natřená fasádní barvou. Klempířské prvky Titan-zinek, měď, plast. Okna a dveře Dřevěná dvojitá (špaletová) okna, vnější křídla opatřená dvojsklem, dveře prosklené osazené do dřevěných a ocelových zárubní. 42

Dlažby a podlahy Na podlahách prvního i druhého nadzemního podlaží je keramická dlažba, podlaha pokojů je pokryta PVC. Obklady Na vnitřních obkladech stěn WC, koupelen a kuchyně jsou keramické obklady. Větrání V prvním nadzemním podlaží je větrání zajištěno přirozeným způsobem okenními otvory. Koupelna s WC v prvním nadzemním podlaží má nucené větrání pomocí ventilátoru a přirozeným způsobem okenními otvory. V druhém nadzemním podlaží je větrání také zajištěno přirozeným způsobem. Vytápění Plynový kombinovaný kotel Vaillant 24kW atmosférický, otopná tělesa jsou plechová. Ochrana proti atmosférickým vlivům Rodinný dům je chráněn proti atmosférickým vlivům bleskosvodem. Vybavení Kuchyně Kuchyň je vybavená plynovým sporákem, digestoří, kuchyňskou linou a lednicí. Vnitřní vodovod a kanalizace Vnitřní vodovod a kanalizace jsou tvořeny z PVC trubek. Stavebně technický stav Stavebně technický stav je vzhledem k pravidelné údržbě vlastníka celkově dobrý. Avšak v prvním nadzemním podlaží jsou patrné vlhkostní mapy na omítce. Vzhledem ke stáří nemovitosti je hydroizolace již téměř nefunkční. Hrozí zde riziko budoucích nákladů na sanaci těchto poruch. Tuto skutečnost jsem při ocenění porovnávací metodou zohlednil příslušným korekčním činitelem (technický stav objektu). Analýza běžného a standardního využití, užitku Běžné a standardní využití je zákonné, racionální a smysluplné využití pozemku nebo stavby, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí běžné a standardní využití splňovat, jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a odpovídající ziskovost.

43

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Výnosová metoda indikuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospěje diskontováním, nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena o výši opotřebení nebo jiného znehodnocení. Při stanovení tržní hodnoty jsem využil kombinaci porovnávací a nákladové metody. Nákladovou metodu jsem použil pouze jako kontrolní. Vzhledem ke skutečnosti, že se rodinné domy v městské části Praha 5 pronajímají jen výjimečně, výnosovou metodu jsem nepoužil. Pro ocenění pozemku jsem použil metodu porovnávací.

Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení tržní hodnoty jsem předpokládal, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení tržní hodnoty pozemků, souvisejících s oceněním rodinného domu jsem porovnal čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v městské části Praha 5. Jako srovnávací jednotku jsem použil cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Vzhledem ke skutečnosti, že se jednalo o nabídky, zohlednil jsem koeficientem, odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků jsem vzal do úvahy takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, že aktuální tržní hodnota souboru pozemků souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je: 3 000 000 Kč (zaokrouhleno) Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v následující tabulce: 44

Tabulka 4: stanovení tržní hodnoty souboru pozemků p.č. 287 a 1517/8, porovnávací metodou POZEMEK

Oceňovaný soubor pozemků A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku Katastrální území Obec Okres B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Karlštejnská 28 287, 1517/8 Karlštejnská 28 Jinonice Praha Praha

1 Jinonice

2 Radlice

3 Stodůlky

4 Stodůlky

Jinonice Jinonice Praha Praha

Radlice Radlice Praha Praha

Stodůlky Stodůlky Praha Praha

Stodůlky Stodůlky Praha Praha

X

8 990 000,00 Kč

6 490 000,00 Kč

8 000 000,00 Kč

251 X

835 10 766,47 Kč 1.2.2016 1 10 766,47 Kč

10 934 976,00 Kč 1011 10 816,00 Kč 1.4.2016 1 10 816,00 Kč

589 11 018,68 Kč 1.4.2016 1 11 018,68 Kč

902 8 869,18 Kč 1.4.2016 1 8 869,18 Kč

Nabídka 0,97 10 443,47 Kč Absolutní vlastnictví 1 10 443,47 Kč Bez věcných břemen 1 10 443,47 Kč Rodinný dům

Nabídka 0,97 10 491,52 Kč Absolutní vlastnictví 1 10 491,52 Kč Bez věcných břemen 1 10 491,52 Kč Rodinný dům

Nabídka 0,97 10 688,12 Kč Absolutní vlastnictví

Nabídka 0,97 8 603,10 Kč Absolutní vlastnictví 1 8 603,10 Kč Bez věcných břemen 1 8 603,10 Kč Rodinný dům

1 10 443,47 Kč Ano 1 10 443,47 Kč Nejsou

1 10 491,52 Kč Ano 1 10 491,52 Kč Nejsou

1 10 443,47 Kč

Lepší 0,95 9 921,30 Kč Pravidelný 1 9 921,30 Kč

Absolutní vlastnictví

Bez věcných břemen

Rodinný dům

Ano

Nejsou

Dobrá

Pravidelný

45

1 10 688,12 Kč Bez věcných břemen 1 10 688,12 Kč Rodinný dům

1 8 603,10 Kč Ano 1 8 603,10 Kč Nejsou

1 10 491,52 Kč

1 10 688,12 Kč Ano 1 10 688,12 Kč Spoluvlastnický podíl k příjezdové cestě 1,05 11 222,52 Kč

Lepší 0,8 8 393,22 Kč Pravidelný 1 8 393,22 Kč

Horší 1,2 13 467,03 Kč Pravidelný 1 13 467,03 Kč

Horší 1,2 10 323,73 Kč Pravidelný 1 10 323,73 Kč

1 8 603,10 Kč

Svažitost Korekce Upravená hodnota Dostupnost inženýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Možná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha souboru pozemků Celková porovnávací hodnota

Rovinný

Mírně svažitý 1,05 10417,36437 Uplná

Mírně svažitý 1,05 8812,8768 Neúplná

Rovinný 1 13467,02547 Uplná

Rovinný 1 10323,72506 Uplná

Výborné

1 10 417,36 Kč Nezjištěna 1 10 417,36 Kč Obdobná 1 10 417,36 Kč Výborné

1,2 10 575,45 Kč Nezjištěna 1 10 575,45 Kč Obdobná 1 10 575,45 Kč Výborné

1 13 467,03 Kč Nezjištěna 1 13 467,03 Kč Obdobná 1 13 467,03 Kč Výborné

1 10 323,73 Kč Nezjištěna 1 10 323,73 Kč Obdobná 1 10 323,73 Kč Výborné

Ne

1 10 417,36 Kč Ne

1 10 575,45 Kč Ne

1 13 467,03 Kč Ne

1 10 323,73 Kč Ne

1 10 417,36 Kč Neaplikováno 1 10 417,36 Kč

1 10 575,45 Kč Neaplikováno 1 10 575,45 Kč

1 13 467,03 Kč Neaplikováno 1 13 467,03 Kč

1 10 323,73 Kč Neaplikováno 1 10 323,73 Kč

Větší 1,1 11 459,10 Kč Obdobná 1 11 459,10 Kč

Obdobná 1,1 11 633,00 Kč Obdobná 1 11 633,00 Kč

Větší 1 13 467,03 Kč Obdobná 1 13 467,03 Kč

Větší 1,1 11 356,10 Kč Obdobná 1 11 356,10 Kč

11 459,10 Kč

11 633,00 Kč

13 467,03 Kč

11 356,10 Kč

0

0

0

0

Uplná

Nezjištěna

Autobus, metro

Neaplikováno

251

viz. územní plán

11 978,81 Kč 251 3 006 680,13 Kč

Zdroj: databáze autora

Stanoveni tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení tržní hodnoty majetku jako celku jsem vzal do úvahy rodinné domy, které byly v městské čtvrti Jinonice v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji a nebylo tedy potřeba porovnávat domy v okolních lokalitách. Vzhledem ke skutečnosti, že se jednalo o nabídky, zohlednil jsem tento fakt koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace tržní hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu nemovitých věcí považována za standardní. 46

Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav nemovité věci, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost stavby a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, že tržní hodnota nemovité věci jako celku, indikovaná porovnávací metodou, je: 5 900 000 Kč (zaokrouhleno) Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce: Tabulka 5: stanovení tržní hodnoty RD Karlštejnská 28 jako celku porovnávací metodou MAJETEK JAKO CELEK

Oceňovaná nemovitá věc

Porovnávaná nemovitá věc

Porovnávaná nemovitá věc

Porovnávaná nemovitá věc

Porovnávaná nemovitá věc

3

4

A. Identifikační údaje 1 2

Pořadové číslo nemovité věci Název nemovité věci

RD Karlštejnská 28

Parcelní číslo Adresa nem. věci

287 Karlštejnská 28

Katastrální území

Jinonice

Obec Okres

Praha Praha

Plocha pozemku

251

226

Hodnota za 1 m2 pozemku Hodnota pozemku celkem

11 979 Kč 3 006 729 Kč

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Jinonice

Jinonice

Jinonice

Jinonice

Praha Praha

Praha Praha

306

500

515

11 979 Kč

11 979 Kč

11 979 Kč

11 979 Kč

2 707 254 Kč

3 665 574 Kč

5 989 500 Kč

6 169 185 Kč

Praha Praha Praha Praha B. Údaje o pozemku – přenos z tabulky pozemku

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku

269

136

257

220

365

X

4 600 000 Kč

8 980 000 Kč

9 000 000 Kč

13 000 000 Kč

1 892 746 Kč

5 314 426

3 010 500 Kč

6 830 815 Kč

Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce

X

13 917,25 Kč

20 678,70 Kč

13 684,09 Kč

18 714,56 Kč

27.12.2015

7.1.2016

21.12.2015

21.12.2015

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

13 917,25 Kč

20 678,70 Kč

13 684,09 Kč

18 714,56 Kč

D. Právní údaje

47

Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,9

0,9

0,9

0,9

Upravená hodnota

12 525,53 Kč

18 610,83 Kč

12 315,68 Kč

16 843,11 Kč

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

12 525,53 Kč

18 610,83 Kč

12 315,68 Kč

16 843,11 Kč

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

12 525,53 Kč

18 610,83 Kč

12 315,68 Kč

16 843,11 Kč

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

0,9

12 525,53 Kč

18 610,83 Kč

12 315,68 Kč

15 158,79 Kč

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

12 525,53 Kč

18 610,83 Kč

12 315,68 Kč

15 158,79 Kč

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

12 525,53 Kč

18 610,83 Kč

12 315,68 Kč

15 158,79 Kč

Vlastnická práva

Existence věcných břemen Korekce

Absolutní

Ne

Upravená hodnota Využití podle územního plánu Korekce

Rodinný dům

Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Korekce

Ano

Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce

Ne

Upravená hodnota

E. Technické parametry Lokalita

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

12 525,53 Kč

18 610,83 Kč

12 315,68 Kč

15 158,79 Kč

Velmi dobrý

Výborný

Velmi dobrý

Velmi dobrý

Korekce

0,8

0,65

0,8

0,8

Upravená hodnota

10 020,42 Kč

12 097,04 Kč

9 852,55 Kč

12 127,04 Kč

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1

1

1

1

10 020,42 Kč

12 097,04 Kč

9 852,55 Kč

12 127,04 Kč

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Velmi dobrá

1

1

1

0,9

10 020,42 Kč

12 097,04 Kč

9 852,55 Kč

10 914,33 Kč

Dobrý

Omezený

Dobrý

Dobrý

1

1,05

1

1

10 020,42 Kč

12 701,89 Kč

9 852,55 Kč

10 914,33 Kč

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Technický stav objektu

Technická vybavenost budovy Korekce

Dobrá

Dobrý

Dobrá

Upravená hodnota Funkční využitelnost budovy Korekce

Dobrá

Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti Korekce

Dobrý

Upravená hodnota Dopravní obslužnost

Dobrá

48

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

10 020,42 Kč

12 701,89 Kč

9 852,55 Kč

10 914,33 Kč

Výborná

Výborná

Výborná

Výborná

1

1

1

1

10 020,42 Kč

12 701,89 Kč

9 852,55 Kč

10 914,33 Kč

Dobrá

Velmi dobrá

Podprůměrná

Výborná

Korekce

1

0,95

1,1

0,9

Upravená hodnota

10 020,42 Kč

12 066,80 Kč

10 837,80 Kč

9 822,90 Kč

N/A

N/A

N/A

N/A

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

10 020,42 Kč

12 066,80 Kč

10 837,80 Kč

9 822,90 Kč

Menší

Větší

Dopravní dostupnost a parkování Korekce

Výborná

Upravená hodnota Atraktivita objektu

Dobrá

Jiná technická korekce

N/A

Korekce pro velikost nemovitosti Korekce

269

F. Ostatní parametry Menší Menší

0,8

0,9

0,9

1,1

Upravená hodnota

8 016,34 Kč

10 860,12 Kč

9 754,02 Kč

10 805,19 Kč

Jiná korekce

N/A

N/A

N/A

N/A

Korekce

1

1

1

1

Upravená hodnota

8 016,34 Kč

10 860,12 Kč

9 754,02 Kč

10 805,19 Kč

9 754,02 Kč

10 805,19 Kč

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

9 858,92 Kč

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku

2 861 880 Kč

Celková porovnávací hodnota

5 868 609 Kč

8 016,34 Kč

10 860,12 Kč

3 006 729 Kč

Zdroj: databáze autora

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení stavby jako nové. Náklady na pořízení nemovité věci jako nové jsou náklady na vybudování stejného nemovité věci při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětné nemovité věci v jejím aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení nemovité věci jako nové odečítána částka, která reprezentuje snížení 49

hodnoty, vyplývající z fyzické opotřebovanosti nemovité věci a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Definice těchto prvků jsou uvedeny níže. Technické opotřebení Je snížení hodnoty, vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Vzhledem ke skutečnosti, že u oceňovaného rodinného domu byla v letech 1989-1993 prováděna přístavba a nástavba, stanovil jsem opotřebení analytickou metodou a vstupní data pro výpočet jsou uvedena v následující tabulce: Tabulka 6: vstupní data pro výpočet opotřebení RD analytickou metodou

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Konstrukce Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Zastřešení mimo krytinu Krytiny střech Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyní Vnitřní hyg. vybavení

Vybavení podstandardní standardní standardní standardní standardní standardní standardní standardní standardní standardní standardní standardní podstandardní standardní standardní standardní standardní standardní standardní standardní standardní standardní standardní standardní

Zdroj: (ČESKO, 2016); autor

50

Stáří konstrukce 90 56 56 10 10 10 23 23 23 8 23 15 56 23 8 8 15 10 8 8 8 23 8 15

Funkční nedostatky Jsou snížení hodnoty, způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití, nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitých věcí a jejich stavebně technický stav. Funkční nedostatky, uplatněné při ocenění, zohledňují zejména tu skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Porovnal jsem a zahrnul i náklady spojené s provozem a užíváním oceňovaného rodinného domu. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitých věcí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitých věcí a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného rodinného domu jsem vycházel z vlastní průběžně aktualizované databáze, vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ nemovité věci v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument jsem uvažoval koeficienty prodejnosti nemovitostí, stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, že tržní hodnota oceňované nemovité věci, indikovaná nákladovou metodou, je: 5 750 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací tržní hodnoty oceňované nemovité věci použitím nákladové metody je uveden v následující tabulce: Tabulka 7: stanovení tržní hodnoty RD Karlštejnská 28 nákladovou metodou

Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Zastavěná plocha Počet podlaží Celkový obestavěný prostor

Rodinný dům Karlštejnská 22 287 zděná 90 let 124,4 m2 jedno podzemní, dvě nadzemní 970,7 m3 51

4 300 Kč/m3 4 174 010 Kč 2 671 366 Kč 58 826 3 007 000 5 737 192 5 750 000

Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení -36% Venkovní úpravy Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhleno Zdroj: autor

Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu předmětné nemovité věci v absolutním vlastnictví, jako by byla nabídnuta k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 21. 4. 2016. Pojmy, tržní hodnota nebo absolutní vlastnictví, byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty nemovité věci určeny následující indikace: Tabulka 8: finální indikace tržní hodnoty RD Karlštejnská 28

Porovnávací metoda Nákladová metoda Výsledná hodnota Zaokrouhleno

Indikace (Kč) Váha (%) 5 900 000 5 750 000

Vážený průměr 100 5 900 000 0 0 5 900 000 5 900 000

Zdroj: autor

Oceňovaný rodinný dům patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu jsem přesvědčen, že porovnávací metoda je pro danou situaci nejobjektivnější a odráží tak nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku s poptávkou po tomto druhu nemovitých věcí. Z těchto důvodů jsem porovnávací metodě, jako naprosto rozhodující pro stanovení tržní hodnoty přisoudil váhu 100 %. Tento typ nemovité věci – rodinný dům není typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Proto nebyla indikace tržní hodnoty příjmovou metodou provedena. Nákladovou metodu jsem použil jen v rámci vlastního kontrolního mechanismu. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, že tržní hodnota oceňované nemovité věci, jako by byla nabídnuta k prodeji na volném trhu, je ke dni 21. dubna 2016 reprezentována částkou: 5 900 000 Kč (slovy: pětmilionůdevětsetkorunčeských) 52

Neprováděl jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému rodinnému domu. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potencionálního majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.

53

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků a stavby byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných seznamů jako je katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků a stavby jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku, nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňované nemovité věci bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v této zprávě o hodnocení předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace, nebo potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu nemovité věci. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej nemovité věci na volném trhu. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad tržní hodnoty obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

54

Přílohy k ocenění rodinného domu: Příloha č. 1: výpis z katastru8

Zdroj: Český úřad zeměměřičský a katastrální, ověřeno prostřednictvím služby Czech POINT

8

Údaje v oddílech A a E byly autorem anonymizovány.

55

Příloha č. 2: katastrální mapa

Zdroj: http://sgi.nahlizenidokn.cuzk.cz/marushka/default.aspx?themeid=3&&MarQueryId=2EDA9E08&MarQParam0=236 9290101&MarQParamCount=1&MarWindowName=Marushka

56

Příloha č. 3: fotodokumentace rodinného domu

Obrázek 15: RD; pohled z ulice Zdroj: autor

Obrázek 16: RD; pohled ze dvora Zdroj: autor

57

Obrázek 17: zádveří RD v 1. NP s viditelnou vlhkostní mapou Zdroj: autor

Obrázek 18: schodiště RD s viditelnou vlhkostní mapou Zdroj: autor

58

9 Ocenění skladové budovy • ZPRÁVA O HODNOCENÍ9 • •

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITÉ VĚCI Datum ocenění: 22. duben 2016

Oznamuji Vám, že jsem ukončil tržní ocenění nemovité věci označené jako: Skladová budova č.p. 259, uvedené na listu vlastnictví č. 312 pro katastrální území Červený újezd, obec Červený Újezd, Praha – západ, nacházející se na adrese: U obchodu č.p.259, 273 51 Červený Újezd, Praha - západ, Česká republika. V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje odborný názor autora na tržní hodnotu výše uvedené skladové budovy v absolutním vlastnictví jako by byla nabídnuta k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 22. dubnu 2016 – ke dni místního šetření. Jako zpracovatel této zprávy beru v potaz, že zpráva bude sloužit jako podklad pro návrh prodejní ceny oceňované skladové budovy a nebude sloužit jako posudek ceny zjištěné pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení daně z nabytí nemovitých věcí, nebo jiný, výše neuvedený účel. Oceňovaná skladová budova je zapsána ve veřejném seznamu u katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, na ověřeném listu vlastnictví č. 312, který je přílohou č. 1 této zprávy, ze dne 21.4.2016. Indikoval jsem v této zprávě tržní hodnotu jako částku, za kterou by mohla být nemovitá věc prodána, aniž by ochotný kupující nebo ochotný prodávající byli pod jakýmkoli nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je tržní hodnota nemovité věci stanovena za předpokladu její nabídky na volném trhu, předpokládá se, že tato věc bude nabízena na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaná skladová budova byla ke dni ocenění 22. dubna 2016 užívána vlastníkem jako objekt ke skladování. Budova není pronajata za tržní nájemné. Podle sdělení vlastníka nemovitosti i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny žádné nájemní smlouvy, služebnosti nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví.

9

Při ocenění bylo po stylistické stránce čerpáno ze skript Cvičení z oceňování nemovitostí, díl I, oceňování na tržních principech (Ort, 2007).

59

Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: • • • •

• •

Polohu, velikost a využitelnost stávající budovy a venkovních úprav. Běžné a standardní využití nemovité věci. Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitých věcí na trhu. Náklady na pořízení nemovité věci jako nové snížené o její opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných nemovitých věcí v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu nemovité věci a její kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

Předmětem ocenění jsou pouze pozemky a skladová budova. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry skladové budovy jsem převzal z podkladů poskytnutých vlastníkem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. Výchozí podklady 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Výpis z katastru nemovitostí dle listu vlastnictví č. 312 ze dne 21.4.2016 Katastrální mapa Nabývací titul – kupní smlouva Územní plán obce Místní šetření Vlastní databáze nabídkových a transakčních cen Archivní projektová dokumentace

Rizika • •

Právní stav nemovitosti (zápis v KN, užívání v souladu s kolaudací, cizí pozemek) – bez rizik Umístění nemovité věci (inženýrské sítě, záplavové území, chráněná území, ochranná pásma) – bez rizik o Kanalizace – skladová budova není napojena na obecní kanalizaci, riziko technických komplikací při napojení na odbočku.

60

•

Stavebně technický stav (vlhkost) – zvýšené riziko budoucích nákladů spojených se sanací vlhkého zdiva v 1. NP

Popis lokality Oceňovaná nemovitá věc – skladová budova č.p. 259 se nachází v poměrně žádané lokalitě Středočeského kraje – v obci Červený Újezd, kterou tvoří převážně zástavba rodinných domů, od původních až po nové domy vyšší kategorie. Je zde standardní občanská vybavenost vč. školky. Městská hromadná doprava je zde dostačující: autobusy a vlak. Zajímavostí v obci je hrad Červený Újezd. Dostupnost do hlavního města Prahy je výborná: nájezd na rychlostní komunikaci R6, dálnici D6 a pražský okruh cca 10 min.

Obrázek 19: umístění skladové budovy v obci Červený Újezd Zdroj: https://mapy.cz/zakladni?x=14.1658314&y=50.0689512&z=18&l=0&base=ophoto&source=addr&id=9703278

Oceňovaná nemovitá věc Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých vlastníkem nemovité věci je jedinou činností v oceňované budově skladování. Jedná se o budovu určenou ke skladování, je tedy možno ji eventuálně komerčně využít k pronájmu za tržní nájemné. Historie Oceňovaná budova byla postavena v polovině minulého století jako stodola a do roku 1989 se zachovala prakticky v původní podobě. V letech 1990 – 1991 byly prováděny rekonstrukce a úpravy na skladovou budovu. Pozemek Předmětem ocenění jsou dva pozemky o výměře 250 m² (zastavěná plocha a nádvoří) a 245 m² (ostatní plocha, jiná plocha), které spolu souvisejí a tvoří jediný funkční celek. Jako celek 61

mají zhruba obdélníkový tvar s kratší jižní stranou podél ulice U obchodu. Poloha pozemků je vůči sousedům řadová. Pozemek p.č. 42/2 o výměře 250 m² je kompletně zastavěn skladovou budovou č.p. 259. Pozemek p.č. 300/6 o výměře 245 m² je zpevněná plocha příjezdu. V lokalitě jsou vybudovány všechny veřejné inženýrské sítě (elektro, voda, plyn, kanalizace, internet). Vzhledem ke skutečnosti, že oba pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich komerční využití a uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako soubor pozemků o celkové výměře 495 m². Pozemky se nevyskytují v záplavovém území. Radon se zde nevyskytuje. Bez ochranných pásem a omezení. Jedná se o velmi mírně svažité pozemky. Přístup je z veřejné komunikace, bezproblémový i pro nákladní vozidla. Strana příjezdu do areálu je orientována na jih. Venkovní úpravy a vedlejší stavby 1. Zpevněná plocha – asfalt 2. Přípojka vody 3. Přípojka elektro 3x400V 4. Přípojka plynu 5. Částečné oplocení areálu skladové budovy vlnitým plechem, vzdálenost mezi sloupy 2,5 m, plech dosahuje do výšky 2,6 m. Oplocení chybí na západní straně areálu. Seznam místností a jejich plocha První nadzemní podlaží: Světlá výška stropu v celém 1. NP je 3,5 m. • • • •

Skladovací místnost 60 m2, vytápěná Skladovací místnost 20 m², vytápěná Manipulační místnost 60 m², vytápěná Skladovací místnost 85 m², vytápěná

Druhé nadzemní podlaží: •

Půdní prostor 230 m², nevytápěný, nevyužívaný, možnost vestavby v budoucnu

Konstrukční řešení Základy Skladová budova je založena na základových patkách z prostého betonu, původní hydroizolace je funkční jen částečně.

62

Svislé nosné konstrukce Svislé nosné konstrukce jsou z plných pálených cihel. Střecha, krov Střecha je sedlová, krov je dřevěný, tesařsky vázaný. Fasáda Fasáda je vápenná, štuková, natřená fasádní barvou. Klempířské práce Klempířské prvky, žlaby a svody jsou z titan-zinkového plechu. Dveře, okna, vrata Dveře a vrata jsou ocelová, okna jsou železná a plastová. Podlahy Podlahy jsou ve skladové budově řešeny litou epoxidovou podlahou, která slouží jako estetická úprava s dobrou odolností vůči mechanickým a chemickým vlivům. Větrání Větrání je ve skladovací budově přirozené, pomocí netěsností oken a vrat. Vytápění Plynovým turbo kotel Protherm typ Tiger, 24 kW. V prvním nadzemním podlaží jsou plechové radiátory, půdní prostor vytápěn není. Ochrana proti atmosférickým vlivům Skladovací hala je opatřena bleskosvodem. Elektro instalace Měděné kabely. Analýza běžného a standardního využití, užitku Běžné a standardní využití je zákonné, racionální a smysluplné využití pozemku nebo stavby, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí běžné a standardní využití splňovat, jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a odpovídající ziskovost.

63

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, výnosovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňované nemovité věci v návaznosti na trh existujících srovnatelných nemovitých věcí. Výnosová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospěje diskontováním, nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení nemovité věci jakožto věci nové. Tato část může být snížena o výši opotřebení nebo jiného znehodnocení. Při stanovení tržní hodnoty jsem použil kombinaci porovnávací, výnosové a nákladové metody. Pro ocenění pozemku jsem použil metodu porovnávací.

Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení tržní hodnoty jsem předpokládal, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení tržní hodnoty pozemků, souvisejících s oceněním jsem porovnal čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách okolo Prahy. Jako srovnávací jednotku jsem použil cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky, tuto skutečnost jsem zohlednil koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod. Jednotkové ceny srovnatelných pozemků se pohybují od 2.000,- do 2.210,- Kč za m². Tržní hodnota posuzovaného pozemku tak bude oscilovat mezi 990.000,- a 1,100.000,- Kč. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku skladové budovy indikovaná porovnávací metodou je: 1 100 000 Kč (zaokrouhleno)

64

Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v následující tabulce. Tabulka 9: stanovení tržní hodnoty souboru pozemků p.č. 42/2 a 300/6, porovnávací metodou POZEMEK

Oceňovaný soubor pozemků A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku Katastrální území Obec Okres B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Korekce

U obchodu 259 42/2, 300/6 U obchodu 259 Červený Újezd Červený Újezd Praha – západ

X 495 X

Absolutní vlastnictví

Bez věcných břemen

Rodinný dům

Ano

Nejsou

Dobrá

Pravidelný

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

1 Červený Újezd

2 Červený Újezd

3 Červený Újezd

4 Červený Újezd

Červený Újezd Červený Újezd Červený Újezd Praha - západ

Červený Újezd Červený Újezd Červený Újezd Praha - západ

Červený Újezd Červený Újezd Červený Újezd Praha - západ

Červený Újezd Červený Újezd Červený Újezd Praha – západ

1 693 328,00 Kč 766 2 210,61 Kč 8.3.2016 1 2 210,61 Kč

1 674 270,00 Kč 4 326 000,00 Kč 810 2060 2 067,00 Kč 2 100,00 Kč 1.4.2016 11.3.2016 1 1 2 067,00 Kč 2 100,00 Kč

10 000 000,00 Kč 4853 2 060,58 Kč 9.3.2016 1 2 060,58 Kč

Nabídka 0,97 2 144,29 Kč Absolutní vlastnictví 1 2 144,29 Kč Bez věcných břemen 1 2 144,29 Kč Rodinný dům

Nabídka 0,97 2 004,99 Kč Absolutní vlastnictví 1 2 004,99 Kč Bez věcných břemen 1 2 004,99 Kč Rodinný dům

Nabídka 0,97 2 037,00 Kč Absolutní vlastnictví 1 2 037,00 Kč Bez věcných břemen 1 2 037,00 Kč Rodinný dům

Nabídka 0,97 1 998,76 Kč Absolutní vlastnictví 1 1 998,76 Kč Bez věcných břemen 1 1 998,76 Kč Rodinný dům

1 2 144,29 Kč Ano 1 2 144,29 Kč Nejsou

1 2 004,99 Kč Ano 1 2 004,99 Kč Nejsou

1 2 037,00 Kč Ano 1 2 037,00 Kč Nejsou

1 1 998,76 Kč Ano 1 1 998,76 Kč Nejsou

1 2 144,29 Kč

1 2 004,99 Kč

1 2 037,00 Kč

1 1 998,76 Kč

Dobrá 1 2 144,29 Kč Pravidelný 1

Dobrá 1 2 004,99 Kč Pravidelný 1

Horší 1,05 2 138,85 Kč Pravidelný 1

Horší 1,2 2 398,52 Kč Pravidelný 1

65

Upravená hodnota Svažitost Korekce Upravená hodnota Dostupnost inženýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Možná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2

2 144,29 Kč Rovinný 1 2144,292637 Uplná

2 004,99 Kč Rovinný 1 2004,99 Uplná

2 138,85 Kč Rovinný 1 2138,85 Uplná

2 398,52 Kč Rovinný 1 2398,516382 Uplná

Výborné

1 2 144,29 Kč Nezjištěna 1 2 144,29 Kč Stejná 1 2 144,29 Kč Výborné

1 2 004,99 Kč Nezjištěna 1 2 004,99 Kč Obdobná 1 2 004,99 Kč Výborné

1 2 138,85 Kč Nezjištěna 1 2 138,85 Kč Obdobná 1 2 138,85 Kč Výborné

1 2 398,52 Kč Nezjištěna 1 2 398,52 Kč Obdobná 1 2 398,52 Kč Výborné

Ne

1 2 144,29 Kč Ne

1 2 004,99 Kč Ne

1 2 138,85 Kč Ne

1 2 398,52 Kč Ne

1 2 144,29 Kč Neaplikováno 1 2 144,29 Kč

1 2 004,99 Kč Neaplikováno 1 2 004,99 Kč

1 2 138,85 Kč Neaplikováno 1 2 138,85 Kč

1 2 398,52 Kč Neaplikováno 1 2 398,52 Kč

Obdobná 1 2 144,29 Kč Obdobná 1 2 144,29 Kč

Obdobná 1 2 004,99 Kč Obdobná 1 2 004,99 Kč

Větší 1,02 2 181,63 Kč Obdobná 1 2 181,63 Kč

Větší 1,02 2 446,49 Kč Obdobná 1 2 446,49 Kč

2 144,29 Kč

2 004,99 Kč

2 181,63 Kč

2 446,49 Kč

0

0

0

0

Rovinný

Uplná

Nezjištěna

Autobus

Neaplikováno

495

viz. územní plán

2 194,35 Kč

Rozloha souboru pozemků 495 Celková porovnávací 1 086 202,80 Kč hodnota

Zdroj: autor

66

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při vlastní analýze pro stanovení tržní hodnoty majetku jako celku jsem vzal do úvahy skladové budovy, které byly v okolí Prahy v nedávné době prodány, nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovité věci se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, že se jednalo o nabídky, zohlednil jsem tuto skutečnost koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem, jsem pro stanovení indikace tržní hodnoty oceňované skladové budovy zvolil za srovnávací jednotku zastavěnou plochu. Tuto jednotku u tohoto druhu majetku považuji za nejlépe použitelnou pro porovnání. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, že tržní hodnota nemovité věci jako celku, indikovaná porovnávací metodou, je: 3 400 000 Kč (zaokrouhleno) Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce: Tabulka 10: stanovení tržní hodnoty skladové budovy Červený Újezd 259 jako celku porovnávací metodou MAJETEK JAKO CELEK

Oceňovaná nemovitá věc

Porovnávaná nemovitá věc

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovité věci Název nemovité Skladová budova věci Červený Újezd 259

Porovnávaná nemovitá věc

1

2

Skladová budova Mratín

Parcelní číslo 42/2, 300/6 Adresa nemovité U Obchodu 259 Kostelecká věci Katastrální Červený Újezd Mratín území Obec Červený Újezd Mratín Okres Praha - západ Praha - východ B. Údaje o pozemku – přenos z tabulky pozemek Plocha pozemku

495

Porovnávaná nemovitá věc

Porovnávaná nemovitá věc

3

4

Skladová budova Mirošovice

Skladová budova Klíčany

Výrobní a skladové prostory Kladno

Na Lipce

Hoštická

Unhošťská

Mirošovice

Klíčany

Unhošť

Mirošovice Praha – východ

Klíčany Praha - východ

Unhošť Praha – západ

900

650

Hodnota za 1 m2 2 194 Kč 1 725 Kč 1 315 Kč pozemku Hodnota 1 086 030 Kč 1 552 500 Kč 854 750,00 Kč pozemku celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 zastavěné plochy podlaží

67

4500

4585

1 250 Kč

1 081 Kč

5 625 000 Kč

4 956 385 Kč

Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce

250

350

X

5 000 000 Kč

9 000 000 Kč

3 347 500 Kč

4 145 250 Kč

3 375 000 Kč

9 564,29 Kč

20 726,25 Kč

6 750,00 Kč

1

1

1

1

Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce

0,85

Korekce Upravená hodnota

18 653,63 Kč

1 6 682,50 Kč

Obdobná 1

Výborný

1

6 682,50 Kč

1 9 921,07 Kč

Dobrý

14 922,90 Kč

68

Dobrá 1

0,8

8 129,64 Kč

1 9 921,07 Kč

Obdobná

18 653,63 Kč

Dobrý

Ne

1

8 129,64 Kč

1 9 921,07 Kč

Ne

1

Dobrý

1 6 682,50 Kč

Ne

Obdobná

Ano

1

8 129,64 Kč

0,9 9 921,07 Kč

Ano

1

Dobrá

1,1

18 653,63 Kč

Ne

Komerční objekt

6 682,50 Kč

Ano

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

1

8 129,64 Kč

11 023,41 Kč

Hospodářský statek

18 653,63 Kč

Ano

1

6 075,00 Kč

Výrobní objekt

1

Ne

1

18 653,63 Kč

1

Ano

Ne

1

8 129,64 Kč

11 023,41 Kč

Ne

1

1

6 075,00 Kč

Ne

Výrobní objekt

Absolutní 1

18 653,63 Kč

8 129,64 Kč

11 023,41 Kč

Absolutní 1

8 129,64 Kč

0,9

6 075,00 Kč

Absolutní

Ne

Nabídka 0,9

18 653,63 Kč

Absolutní

12 248,23 Kč

Nabídka

1

Výrobní objekt

6 750,00 Kč

0,9

8 129,64 Kč

Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita

20 726,25 Kč

Nabídka

Korekce

Upravená hodnota Využití podle územního plánu Korekce

12 248,23 Kč

27.3.2016

Nabídka

Ne

11 080 500 Kč

1.3.2016

Korekce

Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce

11 080 500 Kč

27.3.2016

9 564,29 Kč

Absolutní

500

26.2.2016

Korekce

Upravená hodnota Vlastnická práva

500

4 900 000 Kč

X

Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce

200

Dobrý

1 6 682,50 Kč

1 9 921,07 Kč

Technická vybavenost budovy Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost budovy Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Dobrá

Obdobná

1

Dobrá

1

1

0,9

Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce

Obdobná

1

1

1 9 921,07 Kč

Větší

Větší

1,1 7 277,24 Kč

N/A

Korekce

1

10 274,42 Kč

N/A

N/A

6 615,68 Kč

Obdobná

8 129,64 Kč

1 9 921,07 Kč

N/A

10 274,42 Kč

1

Upravená hodnota Jiná korekce

1,1

1

8 129,64 Kč

250

Dobrá

6 615,68 Kč

N/A

1

1 9 921,07 Kč

Podprůměrná

10 274,42 Kč

N/A

Korekce

1 6 014,25 Kč

Výborná

8 129,64 Kč N/A

Výborná

1

1

9 921,07 Kč

Výborná

11 416,02 Kč

Dobrá

1

6 014,25 Kč

Výborná

8 129,64 Kč

9 921,07 Kč

1

11 416,02 Kč

Výborná

1

Dobrá

1

1

Dobrá

0,9

Dobrá

1

Výborná

Dobrý

6 014,25 Kč

Dobrá

8 129,64 Kč

9 921,07 Kč

Výborný

11 416,02 Kč

Dobrá

1

6 682,50 Kč

Dobrý

1

Dobrá

Dobrá

1

11 416,02 Kč

8 129,64 Kč

9 921,07 Kč

Dobrá

0,85

8 129,64 Kč

1

6 682,50 Kč

Výborná

Dobrý

Obdobná

1

13 430,61 Kč

Dobrá

Dobrý

Obdobná

0,9

8 129,64 Kč

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

Lepší

1,1 10 913,17 Kč

N/A

N/A

1

1

1

Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota

8 129,64 Kč

10 274,42 Kč

7 277,24 Kč

10 913,17 Kč

Porovnávací hodnota 1 jednotky

8 129,64 Kč

10 274,42 Kč

7 277,24 Kč

10 913,17 Kč

9 148,62 Kč

69

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

2 287 154,68 Kč

1 086 030 Kč 3 373 184,68 Kč

Zdroj: autor

Výnosová metoda Nemovitost, která může generovat výnos, by měla být oceňována i výnosovou metodou. Při použití výnosové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace čistého příjmu z pronájmu nemovité věci v míře odpovídající investičním rizikům, obsaženým ve vlastnictví takovéto nemovité věci pořizované pro její schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který může být generován oceňovanou nemovitou věcí. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Tržní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě jsem použil metodu přímé kapitalizace. Výše potencionálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny tržního nájemného porovnatelných objektů v porovnatelné lokalitě. Ve výpočtech jsem v souladu s častou praxí, vycházel z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny dle dostupných dokladů a informací od vlastníka a dle obvyklých nabídkových cen (např. pojištění), nabízených pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného nemovité věci, indikovaná výnosovou metodou, je: 1 800 000 Kč (zaokrouhleno) Podrobný popis provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce: Tabulka 11: stanovení tržní hodnoty skladové budovy Červený Újezd 259 výnosovou metodou

Výnosová metoda Hrubý příjem – 17 480 x 12 Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného - 10% Efektivní hrubý příjem p.a. 70

209 760 Kč 20 976 Kč 188 784 Kč

Rezervy na renovace Ostatní provozní náklady (pojištění, režie, daň z nemovitosti) Čistý provozní příjem (NOI) Kapitalizační míra ( R ) Tržní hodnota ( V )

5 500 Kč 19 150 Kč 164 134 Kč 9% 1 823 711 Kč

Zdroj: autor

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budovy jako nové. Náklady na pořízení nemovité věci jako nové, jsou náklady na vybudování stejné nemovité věci při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětné nemovité věci v jejím aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení této věci jako nové odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty, vyplývající z fyzické opotřebovanosti a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Definice těchto tři prvků jsou uvedeny níže. Technické opotřebení Snížení hodnoty, vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Vzhledem ke skutečnosti, že oceňovaná skladová budova byla v letech 1990-1991 rekonstruována a upravována, stanovil jsem opotřebení analytickou metodou a vstupní data pro výpočet jsou uvedena v následující tabulce: Tabulka 12: vstupní data pro výpočet opotřebení skladové budovy analytickou metodou

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17

Konstrukce Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Zastřešení mimo krytinu Krytiny střech Klempířské konstrukce Úpravy vnitřních povrchů Úpravy vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod

Vybavení podstandardní standardní standardní standardní standardní nadstandardní standardní standardní Nejsou standardní standardní standardní standardní nadstandardní standardní standardní standardní

71

Stáří konstrukce 1950 1950 1993 1993 2008 2008 1993 1993 1993 1993 1993 1993 2008 1993 1993 2008

18 19 20 21 22 23 24

Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hyg. zař. Včetně WC Výtahy

standardní Není standardní Není Není Není Nejsou

1993 1950

Zdroj: (ČESKO, 2016); autor

Funkční nedostatky Snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití, nebo nadměrné provozní náklady části dané nemovité věci. Ekonomické nedostatky Snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití nemovité věci. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovité věci a její stavebně technický stav. Funkční nedostatky, uplatněné při ocenění, zohledňují zejména tu skutečnost, že nemovitá věc by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohla být řešena účelněji a jednodušeji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Porovnal jsem a zahrnul i náklady oceňované nemovité věci spojené s jejím užíváním a provozem. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitých věcí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovité věci a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňované skladové budovy jsem vycházel z mé průběžně aktualizované databáze, vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ nemovité věci v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvažovány koeficienty prodejnosti nemovitých věcí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, že tržní hodnota oceňované nemovité věci indikovaná nákladovou metodou je: 3 200 000 Kč (zaokrouhleno)

72

Podrobný popis výpočtů, provedených pro získání indikací tržní hodnoty oceňované nemovité věci použitím nákladové metody, je uveden v následující tabulce: Tabulka 13: stanovení tržní hodnoty skladové budovy Červený Újezd 259 nákladovou metodou

Nákladová metoda Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Zastavěná plocha Počet podlaží Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Venkovní úpravy: Plot z vlnitého plechu Přípojka vody Plynová přípojka Elektropřípojka Soubor pozemků Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

Skladová budova Červený Újezd 259 42/2, 300/6 Zděná 66 let 250 m² 2. nadzemní podlaží 1475 m³ 2 200 Kč/m³ 3 245 000 Kč -41 % 1 914 550 Kč 0 143 827 Kč 12 047 Kč 22 058 Kč 2 142 Kč 1 086 000 Kč 3 180 624 Kč 3 200 000 Kč

Zdroj: autor

Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu předmětné nemovité věci v absolutním vlastnictví, jako by byla nabídnuta k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 22. 4. 2016. Pojmy tržní hodnota nebo absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty nemovité věci určeny následující indikace: Tabulka 14: finální indikace tržní hodnoty skladové budovy Červený Újezd 259

Porovnávací metoda Výnosová metoda Nákladová metoda Výsledná tržní hodnota Zaokrouhleno

Indikace (Kč) Váha (%) 3 400 000 1 800 000 3 200 000

Zdroj: autor

73

Vážený průměr 80 2 720 000 10 180 000 10 320 000 3 220 000 3 200 000

Oceňovaná skladová budova patří mezi typy nemovitých věcí, které jsou na trhu nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, že porovnávací metoda odráží velmi dobře stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů jsem porovnávací metodě pro stanovení tržní hodnoty přisoudil váhu 80 %. Oceňovaná budova není vzhledem k typu nemovité věci typicky investiční, u které je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Na základě této skutečnosti jsem výnosové metodě pro stanovení tržní hodnoty přisoudil váhu 10 %. Na trhu s obdobnými nemovitými věcmi v blízkosti Prahy přesahuje v současnosti poptávka nabídku. Drobní investoři, zejména menší firmy a živnostníci jsou ochotni akceptovat vyšší cenu, zejména při koupi starších skladových budov menšího rozsahu, než indikuje nákladová metoda. Na základě této skutečnosti jsem nákladové metodě pro stanovení tržní hodnoty přisoudil váhu 10 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, že tržní hodnota oceňované nemovité věci, jako by byla nabídnuta k prodeji na volném trhu je ke dni 22. dubna 2016 reprezentována částkou: 3 200 000 Kč (slovy: třimilionydvěstětisíckorunčeských) Neprováděl jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňované nemovité věci. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem žádné finanční údaje, týkající se možnosti současného ani budoucího potencionálního majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.

74

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k nemovité věci je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků a budovy byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných seznamů jako je katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku, nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňované nemovité věci bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami, bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve zprávě ocenění předpokládají, že oceňovaná nemovitá věc neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace, nebo potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu nemovité věci. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po data ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej oceňované nemovité věci na volném trhu. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu, platnou k datu ocenění.

75

Přílohy k ocenění skladové budovy: Příloha č. 1: výpis z katastru10

Zdroj: Český úřad zeměměřičský a katastrální, ověřeno službou Czech POINT

10

Údaje v oddílech A a E byly autorem anonymizovány.

76

Příloha č. 2: katastrální mapa

Zdroj: http://sgi.nahlizenidokn.cuzk.cz/marushka/default.aspx?themeid=3&&MarQueryId=2EDA9E08&MarQParam0=125 7410210&MarQParamCount=1&MarWindowName=Marushka

77

Příloha č. 3: orientační náčrt půdorysu 1. NP skladové budovy

Zdroj: autor

Příloha č. 4: fotodokumentace skladové budovy

Obrázek 20: skladová budova; pohled z ulice Zdroj: autor

78

Obrázek 21: skladová budova; manipulační a skladovací místnost Zdroj: autor

Obrázek 22: skladová budova; půdní prostor Zdroj: autor

79

Obrázek 23: skladová budova; čelní pohled s viditelně poškozenou omítkou Zdroj: autor

Obrázek 24: skladová budova; vlhkostní mapa u dešťového svodu Zdroj: autor

80

ANALYTICKÁ ČÁST

81

10 Analýza trhu městské části Praha 5 Popis městské části Městská část Praha 5, nacházející se na levém břehu Vltavy, patří mezi nerozsáhlejší a nejrozmanitější městské části hlavního města Prahy. Rozloha je 27,49 km² s počtem obyvatel cca 83000. Tvoří ji několik menších částí: Smíchov, Radlice, Košíře, Motol, Hlubočepy, Jinonice-Butovice a jižní výběžek Malé Strany – Újezd. Pro tuto městskou část je typická různorodost téměř ve všech oblastech: chráněné Prokopské údolí vs. průmyslové brownfieldy např. v areálu Walter, historické objekty např. vila Bertramka vs. moderní budova centrály ČSOB od arch. Pleskota, luxusní obytný soubor Botanika v Jinonicích vs. panelové sídliště na Barrandově apod. Je zde vcelku vyvážená kombinace obytných oblastí a obchodně-průmyslových, které zajišťují relativně dostatek pracovních příležitostí. Velmi významné jsou uskutečněné a probíhající proměny brownfieldů na obytné, obchodní a administrativní zóny, např. OC Smíchov místo továrních hal na Smíchově, projekt Waltrovka místo areálu Motorlet apod. Občanská vybavenost je kompletní: nemocnice Motol, nemocnice Na Homolce, základní školy, střední školy, vysoké školy, knihovny, kulturní domy, obchody, nákupní centra. Dopravní obslužnost: metro trasa B, autobusy, tramvaje a vlak. Hlubočepy s Barrandovem spojuje tramvajová estakáda, která je nejmodernější v republice. Naprosto unikátní je zde železniční trať Pražský Semmering. Plánovaná je výstavba Radlické radiály. Trh s nemovitostmi Od roku 1990 ceny nemovitostí v městské části Praha 5 prakticky neustále rostou, až na stagnaci (u panelových bytů dočasný pokles cen) v období krize v letech 2004 a 2008-2012. V současnosti se realizuje například projekt Waltrovka v Jinonicích, do kterého plánuje společnost Penta investovat více než 200 miliónů eur. Pozemky Proluka se nabízí v současné době pouze jedna na rohu ulic Prachnerova/Hlaváčkova o celkové výměře 198 m² za 10,900.000,- Kč k jednání (50.051,-Kč/m²). Stavebních pozemků se nabízí vcelku málo, na Smíchově žádné, poptávka převyšuje nabídku, proto jsou nabízené ceny relativně vysoké v rozsahu od 10.700,- Kč/m² do 19.000,- Kč/m². Byty Nabídka bytů v městské části Praha 5 je velká a vzhledem k výstavbám developerských projektů se rozšiřuje. Nabídka bytů zahrnuje panelové byty, starší cihlové byty a nové byty pro náročnou klientelu. Tabulka 15: interval nabídkových cen panelových bytů v okrajových částech MČ Praha 5

Byt 1+1; 1+kk

950.000 - 1,950.000 Kč

82

Byt 2+1; 2+kk

1,950.000 - 2,699.000 Kč

Byt 3+1; 3+kk

2,799.000 - 4,250.000 Kč

Byt 4+1; 4+kk

3,180.000 - 4.500.000 Kč Zdroj: databáze autora Tabulka 16: interval nabídkových cen starších cihlových bytů v MČ Praha 5

Byt

Smíchov

Okrajové části

1+1; 1+kk

2,660.000 - 4,352.000 Kč

1,890.000 – 3,200.000 Kč

2+1; 2+kk

3,100.000 - 5,970.000 Kč

2,300.000 – 3.990.000 Kč

3+1; 3+kk

3,650.000 - 6,800.000 Kč

2,890.000 – 4,590.000 Kč

4+1; 4+kk

4,700.000 - 8.950.000 Kč

4,650.000 – 7,200.000 Kč

Zdroj: databáze autora Tabulka 17: interval nabídkových cen nových bytů v MČ Praha 5

Byt

Smíchov

Okrajové části

1+kk

3,780.000 - 4,600.000 Kč

2,160.000 – 4,120.000 Kč

2+kk

4,352.000 - 6,777.000 Kč

2,790.000 – 5,517.000 Kč

3+kk

6,143.000 - 9,491.000 Kč

4,546.000 – 8,650.000 Kč

4+kk

9.950.000 - 14,590.000 Kč

5,900.000 – 12,870.000 Kč

Zdroj: databáze autora

Rodinné domy Nabídka rodinných domů je v městské části Praha 5 velice rozmanitá. Cenové rozpětí je od 6,500.000,- do 41,900.000,- Kč. Jedná se o nabídky od menších domků k rekonstrukci až po velké luxusní vily. Pokud se nabízená cena nachází v intervalu tržní hodnoty, dům se prodá relativně rychle. Rekreační objekty Chata se v současné době nabízí jen jedna za 199.000,- Kč na pronajatém pozemku. Poptávka převyšuje nabídku vzhledem k trendu a oblibě dopravně dostupné rekreace. Komerční objekty Nabídka komerčních objektů je v městské části Praha 5 velmi široká. Od malého suterénního obchodního prostoru za 599.000,- Kč, přes další obchodní prostory, kanceláře, výrobní halu

83

v Motole za 25,600.000,- Kč, až po luxusní kancelářské prostory kategorie A o ploše 734,7 m² v nově dokončeném projektu .142 Radlická za nabízených 44,890.880,- Kč (61.076,-Kč/m²). Garáže a garážová stání Garážová stání se nabízí v současné době pouze dvě v Jinonicích za cca 320.000,- Kč a samostatná garáž v nabídce není vůbec. Poptávka silně převyšuje nabídku vzhledem ke stále komplikovanějším možnostem parkování a vysokému riziku odcizení, vykradení či poškození automobilu v metropoli. Bytové domy Vzhledem k velikosti této městské části je nabídka bytových domů vcelku pestrá. Jedná se o nabídky především pro investory, kteří očekávají zhodnocení investice z nájmů a eventuálně růst cen nemovitostí. Investoři mohou vybírat ze současné nabídky od 19,000.000,- Kč za bytový dům 416 m² se 6 byty v Jinonicích až po činžovní dům 2.380 m² ve Zborovské ulici za 173,600.000,- Kč. U většiny takovýchto nabídek trvá řádově měsíce, než se najde vážný zájemce. Nájmy bytů Nabídka nájmů bytů je velká, nabídka převyšuje poptávku, hodně investorů koupilo byt na investici a nabízí k pronájmu. Menší byty za nižší cenu se dají pronajmout vcelku rychle, horší je situace u větších a dražších bytů. Nabídkové ceny pronájmů běžných bytů v Kč: Tabulka 18: interval nabídkových cen pronájmů běžných bytů v MČ Praha 5

Byt

Smíchov

Okrajové části

1+1; 1+kk

7.000 - 22.150 Kč

5.700 – 11.000 Kč

2+1; 2+kk

8.000 - 25.500 Kč

6.700 – 16.000 Kč

3+1; 3+kk

9.750 - 28.000 Kč

8.800 – 23.900 Kč

4+1; 4+kk

14.000 - 38.000 Kč

13.500 – 28.900 Kč

Zdroj: databáze autora

Nájmy domů Nabídka pronájmů domů je malá, ale s velmi širokým cenovým rozpětím. Je možno vybírat z nabídek od 34.000,- Kč/měsíčně za dům v Košířích s podlahovou plochou 180 m², až po secesní vilu Helenka se slunečními hodinami považovanou za klenot českého kulturního dědictví z roku 1903, podlahovou plochou 550 m² za nabízených 300.000,- Kč/měsíčně bez poplatků.

84

Nájmy nebytových prostor a komerčních nemovitostí Nabídka pronájmů nebytových prostor silně převyšuje poptávku, nabídka je tedy velká. Lze si pronajmout skladový prostor v Košířích za 70 Kč/měsíčně, přes obchodní prostory, restaurace, až po luxusní kancelář o výměře 18 m² v Hlubočepském zámečku za 970,Kč/měsíčně. Predikce vývoje trhu s nemovitostmi v městské části Praha 5 Vývoj trhu v městské části Praha 5 odhaduji vcelku pozitivně, až na rizika spojená s tvořící se realitní bublinou v nabídce bytů. Vzhledem k extrémně nízkým sazbám hypoték v současné době pozoruji přehřívání trhu především u malých bytů. Přesto predikuji růst cen u bytů i v tomto roce, avšak už v příštím roce 2017 může nastat zlom, což bude záviset také na celkovém makroekonomickém vývoji u nás i v zahraničí. Dále vzhledem k pozitivnímu vnímání současného ekonomického vývoje lze zaznamenat u některých investorů na straně poptávky ochotu přeplatit i rodinné domy ve špatném technickém stavu, jejichž nabídkové ceny se po extrakci pozemku nenachází v intervalu tržní hodnoty. Predikuji tedy v příštím roce, eventuálně až v roce 2018 pokles cen (korekci) u těchto nemovitostí. Pozemky jako omezený statek samozřejmě zaručují téměř jistý, byť mírný cenový růst, podobnou situaci predikuji i u garáží a garážových stání vzhledem k nedostatku parkovacích míst. U komerčních nemovitostí predikuji stagnaci cen. Po ukončení intervencí České národní banky, plánovaném v roce 2017, může dojít i ke krátkodobému poklesu.

85

ZÁVĚR Po odeznění finanční krize z roku 2008, nastolení opětovného hospodářského růstu v České republice, oslabení české koruny v rámci boje České národní banky s nízkou inflací, rekordně nízkými úrokovými sazbami hypoték, stojíme na prahu další události, kterou by se mohlo stát opětovné prasknutí realitní bubliny napříč celým realitním trhem, snad s výjimkou pozemků. Možná jedinou šancí pro kupující, jak snížit převážně velmi vysoké současné nabídkové ceny nemovitostí v Praze a dalších městech, je tlak na cenu přes stavebně-technický stav. Obezřetnost a identifikace veškerých rizik při koupi nemovitosti je vždy na místě, protože kupující jsou ochotni se na roky zadlužit, ev. vydat veškeré své úspory na často jedinou a největší transakci ve svém životě – koupi bytu, nebo rodinného domu. Neovlivněná, férová, objektivní, tedy správná a odpovídající indikace tržní hodnoty by měla být součástí každého realitního obchodu – dle mého názoru bez výjimky. Pokud by byla nejen nemovitá aktiva např. v bankovním sektoru pravidelně a poctivě tržně oceňována s ohledem na veškerá rizika, některé finanční krize by nemohly vzniknout. Věřím a pevně doufám, že v rámci stanoveného cíle tato práce zvýší obezřetnost čtenářů zejména k rizikům při ocenění, nebo nákupu nemovitostí a přispěje alespoň k částečnému zvýšení vlivu stavebně-technického stavu staveb při tržním oceňování či vyjednávání o ceně.

86

Seznam použité literatury ASB.sk. 2016. Stavebníctvo: ASB.sk. Web ASB.sk. [Online] JAGA GROUP s.r.o., 2016. [Citace: 6. duben 2016.] http://www.asb.sk/fotogalerie/stavebnictvo/problemy-hurdiskovychstropov-fotoalbum. Bradáč, Albert. 2001. Teorie oceňování nemovitostí. Brno : Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno, 2001. ISBN 80-7204-188-6. ČESKO. 2016. Vyhláška č. 441/2013 Sb., (oceňovací vyhláška). 2016. —. 2014. Zákon č.151/1997 Sb., (zákon o oceňování majetku). 2014. —. 2013. Zákon č.183/2006 Sb., (stavební zákon). 2013. —. 2014. Zákon č.89/2012 Sb. občanský zákoník. 2014. Český kutil.cz, s.r.o., PePa. 2016. Antikutil: Český kutil.CZ, s.r.o. Web Český kutil.cz, s.r.o. [Online] 2016. [Citace: 7. duben 2016.] http://www.ceskykutil.cz/antikutil/antikutilprevleceny-za-odbornika. ISSN 1802-4270. DEK a.s. 2016. Produkty: DEK a.s. Web DEK a.s. [Online] 2016. [Citace: 6. duben 2016.] Dušek, David. 2011. Základy oceňování nemovitostí. Praha : Vysoká škola ekonomická v Praze, nakladatelství Oeconomica, 2011. ISBN 978-80-245-1818-3. Fučík, Zdeněk. 2004. Stavba: tzbinfo. Web tzbinfo. [Online] 2. duben 2004. [Citace: 8. duben 2016.] http://www.tzb-info.cz/1912-strucna-teorie-kondenzace-u-kondenzacnich-plynovychkotlu. ISSN 1801-4399. I & CS spol. s r.o. 2016. Vlhkoměry: I & CS spol. s r.o. Web I & CS spol. s r.o. [Online] 2016. [Citace: 6. duben 2016.] http://www.e-pristroje.cz/vlhkomery-drevo.html. International Valuation Standards Committee, (IVSC). 2005. International Valuation Standards. 2005. Jindrová, Leona. 2009. Články: Českéstavby.cz. Web Českéstavby.cz. [Online] ČESKÝ INTERNET s.r.o., 2009. [Citace: 3. duben 2016.] http://www.ceskestavby.cz/clanky/radonmereni-5674.html. Kolář, Karel a Reiterman, Pavel. 2012. Stavební materiály. Praha : Grada Publishing, a.s., 2012. ISBN 978-80-247-4070-6. KONDOR, s.r.o. 2016. Úvod, služby, žárové zinkování: Kondor. Web KONDOR s.r.o. [Online] 2016. [Citace: 5. duben 2016.] http://www.kondor.cz/zarove-zinkovani/t-159/. Kopta, Pavel a Janoušková, Jana. 2012. Šikmé střechy. Praha : Grada Publishing, a.s., 2012. ISBN 978-80-247-3484-2.

87

Malinovský, Vít. 2016. Lidé: ČVUT Fakulta dopravní, Ústav mechaniky a materiálů. Web ČVUT Fakulta dopravní. [Online] 2016. [Citace: 3. duben 2016.] http://mech.fd.cvut.cz/members/malinovsky/materialy/Beton_1_prezentace.pdf?set_language =cs&cl=cs. Marcons International s.r.o. 2016. Články: Marcons International. Web Stavíme chytře. [Online] 2016. [Citace: 7. duben 2016.] http://www.stavebninychemie.cz/clanky/hydroizolace-balkony-terasy#prettyPhoto. Murtinger, Karel. 2013. Úsporný rodinný dům. Praha : Grada Publishing, a.s., 2013. ISBN 978-80-247-4559-6. Ort, Petr. 2007. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I, oceňování na tržních principech. Praha : Bankovní institut Vysoká Škola, a.s., 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. —. 2007. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha : Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. ISBN 978-80-7265-113-9. Průmysl kamene. 2012. Fotogalerie: Průmysl kamene a.s. Web Průmysl kamene a.s. [Online] BeeOnline, 2012. [Citace: 3. duben 2016.] http://www.prumysl-kamene.cz. RD Rýmařov s.r.o. 2016. Úvod, montované domy: RD Rýmařov. Web RD Rýmařov. [Online] 2016. [Citace: 6. duben 2016.] http://www.rdrymarov.cz/montovane-domy. Ryparová, Pavla a Wasserbauer, Richard. 2016. Stavba: tzbinfo. Web tzbinfo. [Online] Topinfo, 2016. [Citace: 3. duben 2016.] http://stavba.tzb-info.cz/drevostavby/8199biologicke-procesy-ve-dreve-uzavrenem-v-obvodovych-i-vnitrnich-konstrukcich-staveb. Schlüter-Systems KG. 2016. Drenážní systémy: Schlüter-Systems KG. Web SchlüterSystems KG. [Online] 2016. [Citace: 8. duben 2016.] http://www.schlueter.cz/schlueter-trobaplus-g.aspx. Solař, Jaroslav. 2012. Izolace střechy fasády: tzbinfo. Web tzbinfo. [Online] Topinfo, 2012. [Citace: 3. duben 2016.] —. 2013. Odstraňování vlhkosti. Praha : Grada, 2013. ISBN 978-80-247-4708-8. Trnková, Miroslava a Adámek, Jan. 2011. Instalace vody a kanalizace I. Praha : Informatorium, 2011. ISBN 978-80-7333-088-0. Vašek, Milan. 2011. Havárie, poruchy a rekonstrukce. Praha : Grada Publishing, a.s., 2011. ISBN 978-80-247-3526-9. Vlček, Milan. 2009. Opravy rodinného domu. Praha : Grada Publishing, a.s., 2009. ISBN 978-80-247-1950-4. —. 2006. Poruchy a rekonstrukce staveb. Brno : ERA, 2006. ISBN 80-736-6073-3.

88

Vodohospodářská zařízení I. 2016. Výuka, zděné konstrukce: Vodohospodářská zařízení I. Web Vodohospodářská zařízení I. [Online] 2016. [Citace: 6. duben 2016.] Zazvonil, Zbyněk. 2012. Odhad hodnoty nemovitostí. Praha : nakladatelství Ekopress, s.r.o., 2012. ISBN 978-80-86929-88-0.

89

Seznam obrázků Obrázek 1: kyklopské zdivo ..................................................................................................... 11 Obrázek 2: pozinkovaný materiál ............................................................................................. 12 Obrázek 3: polokřížová vazba .................................................................................................. 13 Obrázek 4: montáž rodinného domu ........................................................................................ 14 Obrázek 5: OSB desky ............................................................................................................. 15 Obrázek 6: prasklá keramická tvarovka hurdisk ...................................................................... 15 Obrázek 7: digitální hrotový vlhkoměr .................................................................................... 17 Obrázek 8: Plodnice dřevomorky ............................................................................................. 18 Obrázek 9: dvouplášťová střecha s tepelnou izolací umístěnou mezi krokvemi ..................... 23 Obrázek 10: uvolněná dlažba na terase .................................................................................... 24 Obrázek 11: původní technologie řešení teras a balkonů ......................................................... 24 Obrázek 12: drenážní systém.................................................................................................... 25 Obrázek 13: princip spalování zemního plynu pří kondenzačním ohřevu ............................... 27 Obrázek 14: umístění rodinného domu v Jinonicích ................................................................ 40 Obrázek 15: RD; pohled z ulice ............................................................................................... 57 Obrázek 16: RD; pohled ze dvora ............................................................................................ 57 Obrázek 17: zádveří RD v 1. NP s viditelnou vlhkostní mapou............................................... 58 Obrázek 18: schodiště RD s viditelnou vlhkostní mapou........................................................ 58 Obrázek 19: umístění skladové budovy v obci Červený Újezd................................................ 61 Obrázek 20: skladová budova; pohled z ulice .......................................................................... 78 Obrázek 21: skladová budova; manipulační a skladovací místnost ......................................... 79 Obrázek 22: skladová budova; půdní prostor ........................................................................... 79 Obrázek 23: skladová budova; čelní pohled s viditelně poškozenou omítkou ......................... 80 Obrázek 24: skladová budova; vlhkostní mapa u dešťového svodu ........................................ 80

90

Seznam tabulek Tabulka 1: klasifikace vlhkosti zděných konstrukcí podle ČSN P 73 0610 ............................. 17 Tabulka 2: přípustné hodnoty radonu ....................................................................................... 18 Tabulka 3: konstrukce a vybavení ............................................................................................ 29 Tabulka 4: stanovení tržní hodnoty souboru pozemků p.č. 287 a 1517/8, porovnávací metodou .................................................................................................................................................. 45 Tabulka 5: stanovení tržní hodnoty RD Karlštejnská 28 jako celku porovnávací metodou .... 47 Tabulka 6: vstupní data pro výpočet opotřebení RD analytickou metodou ............................. 50 Tabulka 7: stanovení tržní hodnoty RD Karlštejnská 28 nákladovou metodou ....................... 51 Tabulka 8: finální indikace tržní hodnoty RD Karlštejnská 28 ................................................ 52 Tabulka 9: stanovení tržní hodnoty souboru pozemků p.č. 42/2 a 300/6, porovnávací metodou .................................................................................................................................................. 65 Tabulka 10: stanovení tržní hodnoty skladové budovy Červený Újezd 259 jako celku porovnávací metodou ............................................................................................................... 67 Tabulka 11: stanovení tržní hodnoty skladové budovy Červený Újezd 259 výnosovou metodou .................................................................................................................................... 70 Tabulka 12: vstupní data pro výpočet opotřebení skladové budovy analytickou metodou...... 71 Tabulka 13: stanovení tržní hodnoty skladové budovy Červený Újezd 259 nákladovou metodou .................................................................................................................................... 73 Tabulka 14: finální indikace tržní hodnoty skladové budovy Červený Újezd 259 .................. 73 Tabulka 15: interval nabídkových cen panelových bytů v okrajových částech MČ Praha 5 ... 82 Tabulka 16: interval nabídkových cen starších cihlových bytů v MČ Praha 5 ........................ 83 Tabulka 17: interval nabídkových cen nových bytů v MČ Praha 5 ......................................... 83 Tabulka 18: interval nabídkových cen pronájmů běžných bytů v MČ Praha 5 ....................... 84

91

92