Specifické faktory ovlivňující tržní hodnotu nemovitosti

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Specifické faktory ovlivňující tržní hodnotu nemovitosti

Diplomová práce

Autor:

Bc. Zdeněk Stýblo Finance, oceňování majetku

Vedoucí práce:

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Praha

Duben 2009

1

Prohlášení

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a s pouţitím uvedené literatury.

V Praze dne 15. 4. 2009

Bc. Zdeněk Stýblo

2

Poděkování

Rád bych poděkoval za trpělivost a projevenou pomoc při tvorbě mé diplomové práce prof. Ing. Josefu Michálkovi CSc. vedoucímu mé práce a Ing. Petru Ortovi Ph.D. vedoucímu katedry Oceňování majetku.

3

Anotace

Ve své diplomové práci se věnuji problematice specifickým faktorům ovlivňující trţní hodnotu nemovitosti. Hlavně se budu zabývat faktory ekologickými, konstrukčními, materiálovými, umístění nemovitostí a ekonomickými faktory. Vytvořil jsem schéma, které umoţňuje u staveb velmi přehledně stanovit soupis vad a poruch a s přihlédnutím k nákladům na jejich odstranění. Uvedené téma diplomové práce bylo zvoleno vzhledem k potřebě řešení správného technického pohledu na oceňovanou nemovitost v širších souvislostech, daných zejména potřebou správné funkce stavby a jejího ekonomického vyuţití.

In my disertation I engage in specific factors affecting.the real estate market value. I focus on enviromental, constructional, economical and material factors, and real estate location.

A schema has been created, which enables the eration of a list of defects and damages on building. The removal cosi of these damages have been included in the calcutaion. The disertation topic (disertation theme) was chosen with aspect to necessity of task handling of right (correct) technical view on assessed real estate in broader kontext, based on a need of right building-function and it´s economical utilisation.

4

Annotation

In my disertation I engage in specific factors affecting.the real estate market value. I focus on enviromental, constructional, economical and material factors, and real estate location.

A schema has been created, which enables the eration of a list of defects and damages on building. The removal cosi of these damages have been included in the calcutaion. The disertation topic (disertation theme) was chosen with aspect to necessity of task handling of right (correct) technical view on assessed real estate in broader kontext, based on a need of right building-function and it´s economical utilisation.

5

Obsah…………………………..…………...………..………………….…….…….…………6 Úvod………………………………………………………………………….………………...9 A.TEORETICKÁ ČÁST………….………….….……..…….……………...….…….…….10 1. Základní pojmy užívané při oceňování nemovitostí…………………………......……..11 1.1. Pojmy související s ţivotností staveb…………………………………………………….14 1.2.Stavebně technické hlediska……………………………………………………………...15 1.3. Prvky (konstrukce) dlouhodobé a krátkodobé životnosti…………………..………..15 2.Vliv specifických faktorů na tržní ocenění…………..……………….………………….21 2.1.Vady a poruchy staveb…………………..……………………………..….……………31 2.2. Vznik a zajištění vada poruch……………………………………………………………33 2.3.Staré stavby……………………………………………………………………………….33 2.4. Stavby rozestavěné a novostavby………………………………………………………..35 2.5. Běžné stavební závady prodávaných nemovitostí…………………………………….36

6

2.5.1. Trhliny v budovách…………………………………………………………………….36 2.5.2. Příčiny trhlin…………………………………………………………………………...38 2.5.3. Co všechno může způsobit poruchy podsklepených prostor v domě……………..40 2.6. Nepodceňujte zemní tlak………………………………………………………….……..41 2.6.1. Čím jsou poruchy a vady způsobeny………………….……………………………….42 2.6.2. Povrchy…………...………………………...…………………………………………45 2.6.3. Vlhké zdivo……………………………………………………………………………46 2.6.4. Dodatečné sanace zdiva………………………………………………………………36 2.6.5. Dodatečná vertikální izolace zdiva………………………………………………...…..51 2.6.6. Sníţení hladiny spodní vody…………………………………………………………..52 3. Rekonstrukce: dejte svému starému domu novou tvář…………………………..……54 3.1. K rekonstrukci musíme přistupovat citlivě………………………………...…………….55 3.2. Rekonstrukce od základů……………………………………..…………………………57 3.3. Povrchové úpravy jsou méně náročné…………………………………………………...58 3.4. Opakované chyby při sanacích vlhkých staveb - provádění sanačních opatření….60 3.4.1. Nepřiměřený postup……………………………………………………………………60 3.4.2. Technologické chyby……………………………………………….………………….61 3.4.3. Opatření proti vzlínající vlhkosti…………………………………...………………….62 3.4.4. Stavebně-technická opatření…………………………………………………………..64 4. ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA………………………………………………………….……………………………………66

7

4.1 Analýza dílčích přístupů z hlediska tržního ocenění………………….………………67 4.2. Kontribuce metod v závěrečné analýze……………………………………………….69 4.3. Problematika stavebních vad a metody sledování jejich příčin………………..……69

B. Praktický příklad věcné hodnoty stavby v rámci tržního ocenění rodinného domu před rekonstrukcí………………….……………………72 C.

Praktický příklad věcné hodnoty stavby v rámci tržního ocenění

rodinného domu po rekonstrukci………………………………………….86 ZHODNOCENÍ

VLIVU

KONSTRUKCE

A

MATERIÁLU

NA

CENU

NEMOVITOSTI.……………………………………………………………...…………108 Pouţitá literatura…………..………………………………...……………..………………..115 Tabulky ……………………………………………………………………………………..118 Obrázky……………………………………………………………………………………..119

8

ÚVOD Moje diplomová práce se zaměřuje na specifické faktory trţního ocenění nemovitostí na bázi konstrukční, ekologické, materiálové, poloha nemovitosti v obci, vyuţití nemovitosti. Ta to práce se týká metodiky věcné hodnoty staveb a má být ucelenou částí se zaměřením na technickém stavu oceňované nemovitosti. Problematika opotřebení je v oboru nemovitého majetku velmi důleţitá. Pro práci se samotným opotřebením je třeba znát několik faktorů. Nejdůleţitějším z nich je znalost samostatných metod oceňování nemovitostí, znalost jednotlivých prvků konstrukcí, ze kterých se nemovitost skládá a dále např. ţivotnost, která je s opotřebením úzce spjatá. V běţném ţivotě se setkáváme tím, ţe potřebujeme stanovit základy pro ocenění nemovitosti. Jedná se hlavně při prodeji, nákupu či darování nemovitosti, při vypořádání dědictví, pro záruky na úvěry a pro další účely potřebujeme nezávislé stanovení ceny. Ocenění majetku po roce 1989 získalo svůj význam. Hlavně při oceňování nemovitostí, které stát po roce 1948 znárodnil a po roce 1989 vracel v restituci právoplatným majitelům. V centrálně

plánovaných

ekonomikách

nemá

cena

zboţí

vztah

ani

k trhu,

ani

k momentálnímu stavu poptávky a nabídky. Odhady nemovitostí byly v té době velmi zkreslené, často podhodnocené a podřízené tehdejšímu reţimu. Proto vedle úředně stanovených a regulovaných cen existovaly ještě ceny, které vznikly v důsledku existence šedé ekonomiky. Tyto ceny odráţely stav mezi nabídkou a poptávkou, tedy odpovídaly trţním 9

cenám. Oceněné majetku se v České republice provádí hlavně dvěma způsoby – trţní a administrativní ocenění. Co se týče trţního ocenění, jedná se o cenu, která vzniká na základě střetu poptávky a nabídky. Tato cena je ve skutečnosti pouze odhadem. Skutečnou cenu známe aţ po tom, co se uskuteční daný nákup či prodej majetku. Poměrně velkým nedostatkem tohoto ocenění je skutečnost, ţe výsledná cena můţe být do značné míry ovlivněna subjektivním přístupem znalce a tím oceňovaná majetek úmyslně podhodnotit a nebo nadhodnotit, protoţe pro trţní ocenění neexistuje ţádné závazné pravidlo. Druhý způsob je administrativní ocenění, které se provádí podle cenového předpisu, konkrétně podle zákona a vyhláškou o ocenění majetku a tento způsob je tedy přesně daný. Hodně však záleţí odborné erudici znalce či odhadce. Ţe neexistuje jednotný postup jsem jiţ zmínil, to však není věc, která by měla být problémem s kvalitou stanovení obvyklé ceny v ocenění. Potíţí spíše je, ţe není mnohdy moţné rozpoznat pouţitou metodu, ţe východiska pro metody jsou různě zkreslovány a přizpůsobovány potřebám konečného ocenění a často i chybí samotný popis předmětu ocenění – takţe případný zájemce o informace z takového ocenění jen těţko můţe vytvořit svůj vlastní názor na skutečnou hodnotu nemovitosti třeba z pohledu jeho uţitných potřeb.

10

ČÁST I.

TEORETICKÁ ČÁST PORUCHY A VADY OVLIVŇUJÍCÍ HODNOTU STAVBY V RÁMCI TRŽNÍHO OCENĚNÍ

11

1. Základní pojmy užívané při oceňování nemovitostí

Podle současně platných právních předpisů se za nemovitosti povaţují pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Pozemek je definován jako část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územně správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí evidenční, vlastnickou, kvalitativní či rozlišenou způsobem vyuţití. Oproti tomu parcela je pozemkem, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Stavbou se rozumí výsledek stavební činnosti, který lze individualizovat podle druhu, účelu a vyuţití. Tedy za stavby se povaţují veškeré stavby bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, účel a dobu trvání. O stavbu jde i v případě, ţe je teprve ve stádiu výstavby (rozestavěná stavba). Při oceňování nemovitostí jde, s výjimkou holého nezastavěného pozemku, většinou o celý soubor nemovitostí skládající se z více parcel i staveb, trvalých porostů, venkovních úprav - přípojek inţenýrských sítí, zpevněných ploch, oplocení apod., studní a vodních ploch. V tomto případě se rozlišují stavby hlavní, které většinou mají číslo popisné, a stavby vedlejší, jeţ mají vůči stavbě doplňkovou či pomocnou funkci. Vedlejší stavby a venkovní úpravy v podstatě tvoří příslušenství stavby hlavní. Z tohoto důvodu se rozlišují pojmy součást a příslušenství.

12

Příslušenství je vlastně samo o sobě stavbou a tedy nemovitostí, protoţe můţe existovat samostatně. O příslušenství rozhoduje vlastník, zda je či není uţíváno s věcí hlavní.

Součást nemovitosti je vše, co k nemovitosti podle povahy náleţí a nemůţe být odděleno, aniţ by se tím nemovitost poškodila či podstatně znehodnotila. Trvalé porosty jsou vţdy součástí pozemku. Stavba však není součástí pozemku. Za součást stavby se povaţují i další stavby, pokud jsou s předchozí provozně propojeny. Provozním propojením je stav, kdy dvě části stavby jsou propojeny komunikačně, např. dveřmi, společnou chodbou, nebo je přístup z jedné části na plochou střechu části druhé, která slouţí jako terasa apod. Provozním propojením není stav, kdy části nejsou komunikačně propojeny a mají jenom společné instalace. Zvláštním případem je garáţ. Ta je buď součástí domu, je - li s ním provozně propojena, nebo je samostatnou věcí hlavní. Není však příslušenstvím.

Při práci odhadců nemovitostí v oblasti oceňování na trţních principech je velmi důleţitou skutečností přesné dodrţování metodologie oceňování. Základními metodologickými přístupy pro práci odhadce jsou:

Reflexe (pozorování) Zachycení daného stavu nemovitosti popř. stavby prostřednictvím pozorování –smyslového vnímání. Popisujeme zde charakteristiku pozorovaného jevu po stránce rozměrové, kapacitní, ekonomické, stavební, apod.

Indukce a dedukce Indukce (postup od jednotlivého k obecnému) a dedukce (postup od obecného k jednotlivému jsou cyklicky se opakující přístupy při oceňování. Například při stanování věcné hodnoty stavby nejprve jednotlivou stavbu popíšeme, stanovíme její reprodukční hodnotu (vynásobení objemových jednotek vysoce agregovanou – zobecněnou – cenou), a po té ji jako jednotlivá údaj zařadíme do databáze věcných hodnot. Z jednotlivých typů indukce (úplná indukce

13

výčtem, matematická indukce, neúplná indukce výčtem) má pro oceňování největší význam neúplná indukce výčtem pravděpodobnostní logika.

Analogie (modelování) Je způsob pozorování určitého jevu (procesu, toku) pomocí modelu. Modelem rozumíme určitý „etalon“ vlastností nebo schopností, se kterým porovnáváme zkoumaný prvek a vyjadřujeme tak mnoţino shodných či rozdílných vlastností prvku.

Analýza a syntéza Je obvyklou závěrečnou metodou při stanování trţní hodnoty majetku. Analýza je postup od jevům k principům, syntéza postup od principům k jevům. Analýza a syntéza se podobné jako indukce a dedukce dělí na více typů (klasifikační, kauzální, funkcionální, strukturální, apod.) Pro oceňování jako vědní disciplínu i jako obor ekonomické činnosti je typické cyklické střídání přechodů mezi dvěmi metodami, zejména při poznávání v rovině jednotlivých případů či obecných souhrnných in formací.

1.1 Pojmy související s ţivotností staveb

Znehodnocení stavby by se nemělo chápat pouze z hlediska technického, ale i zváţit hlediska ekonomická, morální a vlivy externí, které působí mimo vlastní rámec stavby. Proto se také ţivotnost stavby dá vyjádřit z několika pohledů.

Technická životnost je většinou uváděna jako doba od vzniku stavby do jejího zchátrání a technického zániku za předpokladu, ţe v průběhu celého cyklu bude prováděna její průběţná údrţba.

14

Ekonomická životnost je naproti tomu doba od vzniku stavby aţ po okamţik ztráty její ekonomické uţitečnosti. Přitom je tento stav spojen s trvalou ztrátou výnosů, a to vzhledem k nákladům, které jsou nepřiměřeně vysoké. Je tedy lepší stavbu odstranit, nahradit novou stavbou a tím znovu zhodnotit pozemek. Nebo jde o jednoúčelovou stavbu, která ztratila ekonomickou uţitnost kvůli změně vnějších podmínek. V tomto případě by náklady na její udrţení či na nové a lepší vyuţití byly nepřiměřeně vysoké.

Právní životnost je doba od vzniku nemovitosti jako věci aţ po její zánik jako věci. Vznik a zánik nemovitosti jako věci určuje občanský zákoník a další právní předpisy. “Definice nemovitosti je uvedena § 119 Občanského zákoniku (zákon 40/1964 Sb. Ve znění pozdějších předpisů). Podle této legislativní normy jsou nemovitosti pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem.”

Morální životnost je úzce spjata s ekonomickou ţivotností, liší se pouze v tom, ţe morálně zastaralá nemovitost můţe být oproti ekonomicky zastaralé nadále vyuţívaná. Nemovitost je tedy morálně zastaralá v případě, kdy můţe být nahrazena nemovitostí s lepšími parametry. Můţe být tedy nadále pouţívaná, ale není schopna generovat takový výnos, který vynáší nemovitost na počátku morální ţivotnosti. Efektivní životnost odlišuje skutečný technický stav nemovitosti od jejího kalendářního stáří. V případě, ţe je péče o danou nemovitost na nadstandardní úrovni, efektivní ţivotnost je vyšší neţ skutečné stáří budovy. V opačném případě, kdy je budova udrţována méně neţ je obvyklé a ţádoucí, efektivní ţivotnost je v porovnání s kalendářním stáří niţší. Dalším důleţitým faktorem, který tento typ ţivotnosti ovlivňuje, je frekvence uţívání nemovitosti.

1.2 Stavebně technická hlediska.

Ze stavebně technického hlediska je zřejmé, které podmínky budou nejvíce ovlivňovat ţivotnost staveb. Půjde zejména o: způsob zaloţení stavby ve vztahu k daným základovým podmínkám, 15

návrh, konstrukční řešení a technologické provedení prvků dlouhodobé ţivotnosti (PDŢ - prvků, které by se neměly měnit po celou dobu trvání stavby - základy, svislé nosné konstrukce, stropy, krovy, ev. i schodiště), způsob a intenzita uţívání stavby, provádění běţné (preventivní údrţby), z technického, ale i z ekonomického hlediska zde nebude zanedbatelný vliv prováděných modernizací. Tyto obvykle bývají provedeny současně s velkými ev. generálními opravami celé stavby. 1.3 Prvky (konstrukce) dlouhodobé a krátkodobé životnosti. Jde o nosné konstrukce stavby, které mají z hlediska technické ţivotnosti zásadní význam, protoţe při jejich poškození (kdy přestanou plnit svojí funkci) je stavba nefunkční, hrozí její zřícení a případné opravy jsou tak mimořádně náročné, ţe je kalkulováno, zda není efektivnější stavbu odstranit a postavit stavbu novou. Prvky krátkodobé ţivotnosti jsou potom všechny ostatní, tedy nenosné konstrukce (podlahy, instalace, omítky, okna, dveře, apod.) Prvky dlouhodobé ţivotnosti mají ţivotnost zpravidla vyšší neţ 100 roků zatímco prvky krátkodobé ţivotnosti do 100 roků. Průměrná délka ţivotnosti konstrukcí je uvaţována za předpokladu správného technického provedení, správného uţívání a provádění průběţné údrţby. Prvků dlouhodobé ţivotnosti je pět. a. Základy. b. Svislé nosné konstrukce. c. Vodorovné nosné konstrukce. d. Střešní nosné konstrukce. e. Schodišťové konstrukce. Poznámka: Komínové konstrukce jsou také nosné prvky dlouhodobé ţivotnosti, ale spadají mezi svislé nosné konstrukce.

Životnost stavby.

Ţivotnost stavby je závislá nejenom na materiálovém a konstrukčním provedení, ale i na 16

technickém stavu objektu. Při oceňování je tedy důleţité technický stav nemovitosti posoudit a zváţit jeho vliv na celkovou ţivotnost a tím i na míru znehodnocení. Proto jsem ještě vymezil pojmy týkající se bezpečnosti a spolehlivosti staveb. Ţivotnost stavby je doba, po kterou je stavba schopna plnit svojí funkci. Je limitována třemi hranicemi, a to technickou, ekonomickou a morální. Ekonomická životnost stavby. Ekonomická ţivotnost stavby trvá, pokud je z hlediska ekonomické efektivnosti výhodné stavbu provozovat. Jakmile přestane být provoz stavby rentabilní, hledá se pro stavbu jiné vyuţití. Kdyţ se nenalezne efektivní vyuţití stavby, končí její ekonomická ţivotnost. Fyzická (technická) životnost stavby. Technická ţivotnost stavby trvá, pokud jsou funkční jednotlivé konstrukce stavby tak, aby stavba plnila svojí funkci. Stavba můţe mít sníţenou technickou ţivotnost, a to o opotřebení (amortizaci) jednotlivých konstrukcí. Prvky krátkodobé ţivotnosti se zpravidla vyplatí opravit, pokud ekonomická ţivotnost stavby trvá. Při technickém doţití prvků dlouhodobé ţivotnosti ztrácí stavba svojí funkci a končí její technická ţivotnost. Po uplynutí této doby, musí být provedena rekonstrukce, ale pokud je stavba ve velmi špatném technickém stavu, tak musí dojít k demolici. Pro pouţití ve vědě a technice byla vydána ČSN 01 0102 "Názvosloví spolehlivosti v technice". Norma nevylučuje pouţití odvětvových pojmů, pokud jsou doplňkem k pojmům, stanoveným touto normou a pokud vyjadřují specifické poţadavky na výrobky

v

příslušném

odvětví.

V

normě

jsou

mimo

jiné

obsaţeny

pojmy:

Porucha - stav spočívající v narušení provozuschopného stavu objektu. Poškození - jev spočívající v narušení bezvadného stavu objektu.

Bezvadný stav - stav objektu, ve kterém objekt odpovídá všem poţadavkům stanoveným technickou dokumentací.

Provozuschopný stav - stav objektu, ve kterém je objekt schopen plnit (nebo plní) stanovené 17

funkce a dodrţuje hodnoty stanovených parametrů v mezích, stanovených technickou dokumentací. Poruchový stav - stav objektu, při kterém objekt není schopen plnit poţadovanou funkci v mezích, daných technickou dokumentací. Mezní stav - stav objektu, ve kterém musí být další vyuţití objektu přerušeno pro:

- neodstranitelné porušení bezpečnostních poţadavků, nebo - neodstranitelné překročení předepsaných mezí stanovených parametrů, - neodstranitelné sníţení efektivnosti provozu pod přípustnou hodnotu, - nutnost provést generální opravy. Údržba (obecná) - souhrn všech činností, konaných po dobu stanovenou technickými podmínkami za účelem udrţení objektu v provozuschopném stavu (preventivní údrţba) nebo navrácení objektu do bezporuchového stavu (nápravná údrţba).

Oprava - soubor činností zaměřených na obnovování provozuschopného nebo bezvadného stavu objektu nebo jeho součástí. Do oprav je moţné zahrnout přípravu, hledání vady, kontrolu technického stavu, obnovu součástí, montáţ atd. Některé činnosti opravy se mohou prolínat s obsahem činností preventivní údrţby. Oprava objektů se můţe provádět výměnou nebo obnovou jednotlivých součástí a skupin prvků. Závada - drobná vada, která nemá vliv na schopnost objektu plnit poţadovanou funkci provozu. Úplná porucha - porucha v důsledku odchylek hodnot jednoho nebo několika parametrů objektu od úrovně stanovené technickými podmínkami, a to takových odchylek, které zabraňují pouţití objektu. Částečná porucha - porucha v důsledku odchylek hodnot jednoho nebo několika hlavních parametrů objektu od úrovně stanovené technickými podmínkami, nikoliv však takových odchylek, které by úplně zabránily pouţití objektu.

18

Havarijní porucha - porucha, která je náhlá a úplná, degradační porucha je postupná a částečná.

Předpokládané (tabulkové) hodnoty životnosti

Tabulka 1. – předpokládané hodnoty životnosti staveb1

Veřejné budovy při velmi dobrém,

200 – 400 let

masivním provedení 1

Vyhláška Ministerstva financí č. 456 ze dne 29. prosince 2008, o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů,(oceňovací vyhláška), kterou se mění vyhláška č.3/2008 Sb..

19

Obytné budovy a obchodní domy: při normálním provedení

70 -150 let

při lepším provedení

100 – 200 let

při velmi dobrém provedení

150- 300 let

Hospodářské budovy: při jednoduchém provedení (dřevěná stavba)

50 – 80 let

při lepším provedení (smíšená nebo masivní 70 – 120 let stavba) dobré provedení (masivní stavba)

100 – 150 let

Průmyslové budovy: stavby ze zdiva hrázděného, provedené ze 20 – 40 let dřeva nebo z hmot oheň tlumící, působí-li výroba škodlivými chemickými vlivy stavby ze zdiva hrázděného provedené ze 35 – 50 let dřeva nebo z hmot oheň jen tlumící masivní stavby (ohnivzdorně provedené), 35 – 50 let působí – li výroba škodlivými vlivy masivní stavby

50 – 100 let

Tabulka 2. – předpokládaná životnost konstrukcí a vybavení2 Číslo

Název

Předpokládaná

poloţky

ţivotnost v letech

1

Základy včetně zemních prací

150 – 200

2

Svislé konstrukce

80 – 200

3

Stropy

80 – 200

4

Zastřešení mimo krytinu

70 – 150

5

Krytina , střecha

40 – 80

6

Klempířské konstrukce

30 – 80

2

Vyhláška Ministerstva financí č. 456 ze dne 29. prosince 2008, o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů,(oceňovací vyhláška), kterou se mění vyhláška č.3/2008 Sb..

20

7

Úpravy vnitřních povrchů

50 – 80

8

Úprava vnějších povrchů

30 – 80

9

Vnitřní obklady keramické

30 -50

10

Schody

80 – 200

11

Dveře

30 -50

12

Okna

50 – 80

13

Vrata

30 – 50

14

Povrch podlach

15 – 80

15

Vytápění

20 – 50

16

Elektroinstalace

25 – 50

17

Bleskosvod

30 – 50

18

Vnitřní vodovod

20 – 50

19

Vnitřní kanalizace

30 – 60

20

Vnitřní plynovod

30 – 50

21

Ohřev teplé vody

20 – 40

22

Vybavení kuchyní

15 – 30

23

Vnitřní hygienické zařízení WC

30 – 60

24

Výtahy

30 – 50

25

Ostatní

-

26

Instalační prefabrikáty (bytová jádra)

-

15 - 25

2. Vliv specifických faktorů na tržní ocenění

Nejvážnější specifická porucha nemovitosti je výskyt radonu. Cílem této části není zajistit kompletní odborný výklad problematiky, ale naznačit rozsah předpokládaných stavebních úprav vedoucí zamezení pronikání radonu z podlaţí stavby do pobytových prostor tak, aby mohly být zohledněny tyto poţadavky i z hlediska nákladů, resp. posouzení nemovitosti pro další bezpečné a hygienické uţívání. Pro odhadce je toto dost náročný úkol, toto zohlednit při ocenění nemovitosti.

21

ČSN 73 0601 pojednává o ochraně nových i stávajících staveb proti radonu z podloţí. U nových staveb je ochrana odstupňována podle kategorií radonového rizika stavebního pozemku, u stávajících staveb podle míry překročení směrné hodnoty ekvivalentní koncentrace radonu v interiéru stavby. Norma stanovuje poţadavky jak na projektovou dokumentaci ochrany, tak na vlastní protiradonová opatření. Podrobně jsou uvedeny pokyny pro navrhování a provádění následujících typů protiradonových opatření: protiradonové izolace, větracích systémů podloţí, ventilační vrstvy v kontaktních konstrukcích, izolačního podlaţí, nuceného větrání pobytového prostoru a konečně pokyny pro ochranu objektů s kontaktními podlaţími bez pobytového prostoru. Pozornost je věnována i zajištění vzduchotěsnosti v místě připojení inţenýrských sítí, tj. v místě prostupů kontaktními konstrukcemi. Norma dále uvádí výčet poţadavků, které musí splňovat materiály pouţitelné na protiradonovou izolaci. Stanoveny jsou rovněţ zásady pro zajištění dlouhodobé účinnosti, spolehlivosti a trvanlivosti protiradonových opatření. Připojena byla informativní příloha s výčtem změřených hodnot součinitele difuze radonu v izolačních materiálech. Protiradonová opatření u nových staveb Návrh protiradonových opatření u nových staveb vychází z kategorie radonového rizika pozemku zjištěné při radonového průzkumu.

Ochrana staveb na pozemku s nízkým radonovým rizikem V této kategorii rizika se nevyţaduje ţádné speciální opatření. Dostatečnou ochranu objektu na nízkém radonovém riziku vytváří běţná hydroizolace navrţená podle hydrogeologických poměrů. Ta musí být ovšem provedena v celé půdorysné ploše objektu. Zároveň se doporučuje oddělit dveřmi schodišťový prostor vedoucí z podzemních podlaţí do vyšších podlaţí. Ochrana staveb na pozemku se středním radonovým rizikem Za dostatečné protiradonové opatření se povaţuje provedení všech konstrukcí v přímém kontaktu se zeminou s protiradonovou izolací, která plní zároveň i funkci hydroizolace. Za protiradonovou izolaci povaţujeme v souladu s ČSN 730601 kaţdou kvalitnější hydroizolaci s dlouhou ţivotností a se změřeným součinitelem difuse radonu, s jehoţ pomocí dokáţe projektant pro konkrétní objekt vypočítat potřebnou tloušťku protiradonové izolace. Protiradonová izolace musí být poloţena spojitě v celé ploše kontaktní konstrukce, tj. i pod 22

stěnami (obrázek 1). Zvláštní pozornost je třeba věnovat vzduchotěsnému provedení všech prostupů instalací protiradonovou izolací. O výsledné účinnosti opatření rozhoduje ve velké míře kvalita poloţení protiradonové izolace. Doporučujeme proto svěřit izolatérské práce specializovaným firmám, to platí zvláště tehdy, budete-li pouţívat plastové fólie.

Obrázek č.1. Ochrana staveb na pozemku se středním rizikem.

V objektech, které jsou plnoplošně podsklepeny a v jejichţ sklepních prostorách se nenachází obytné místnosti, můţe být protiradonová izolace v kontaktních konstrukcích nahrazena běţnou hydroizolací, ovšem za předpokladu, ţe během celého roku bude zajištěno spolehlivé přirozené větrání sklepa a vstup do něj z vyšších podlaţí bude opatřen dveřmi v těsném provedení a s automatickým zavíráním.

Ochrana staveb na pozemku s vysokým radonovým rizikem Bude-li staveniště zatříděno k dolní hranici vysokého radonového rizika (koncentrace radonu v podloţí nepřesahuje dvojnásobek koncentrace oddělující střední a vysoké riziko), 23

postupujeme při ochraně objektu stejně jako na pozemku se středním rizikem. V ostatních případech musí být protiradonová izolace ve všech konstrukcích v přímém kontaktu s podloţím doplněna buď o odvětrávací drenáţní systém pod objektem nebo o odvětrávanou vzduchovou mezeru pod izolací (Obrázek 2).

Obrázek č.2. Odvětrání podloţí Úkolem drenáţních systémů je sníţit koncentraci radonu pod základovou deskou, nebo vytvořit podtlak v podloţí vůči tlaku vzduchu v interiéru. Drenáţní systém je tvořen soustavou perforovaných drenáţních trub (plastových, keramických, kameninových atd.), které se kladou do vrstvy štěrku pod základovou deskou. Vzájemná vzdálenost rovnoběţně umístěných trub by neměla být menší neţ 2 m a větší neţ 4 m. Trouby se uspořádají tak, aby docházelo k odvětrávání drenáţní vrstvy ve všech místech půdorysu. Průměry potrubí se volí v rozmezí 60 - 150 mm. Pro zvýšení účinnosti se doporučuje odvětrávat drenáţní systém svislým odvětrávacím potrubím o průměru 100 - 150 mm nad střechu objektu. Drenáţní systémy mohou pracovat buď pasivně (na základě teplotního rozdílu a tlaku větru) nebo aktivně s pomocí ventilátoru. Vzhledem k tomu, ţe se ventilátor umísťuje na svislé odvětrávací potrubí, můţe být v budoucnu kaţdý pasivní systém přeměněn velmi jednoduše na aktivní systém.

24

Úkolem odvětrávané vzduchové mezery (obrázek 3) je sníţit koncentraci radonu pod protiradonovou izolací nebo pod ní vytvořit podtlak vzhledem k tlaku vzduchu v interiéru. Pro vytvoření vzduchové mezery se nejčastěji pouţívají plastové profilované (nopované) fólie např. Platon, Delta, Tefond, Penefol-Lithoplast atd. Tyto fólie vytvářejí jak vzduchovou mezeru, tak protiradonovou izolaci nad ní. Systém větrání mezery musí být navrţen tak, aby byla zajištěna spolehlivá výměna vzduchu po celém půdorysu mezery v průběhu celého roku. Větší spolehlivosti a účinnosti se dosáhne odvětráním vzduchové mezery svislým potrubím nad střechu objektu. Doporučuje se, aby byl v mezeře udrţován podtlak (např. pomocí ventilátoru).

25

Obrázek č.3. sníţení koncentrace radonu pod protiradonovou izolací.

POSTUP PŘI REKONSTRUKCI BUDOV V této části jsou popsány zásady postupu při rekonstrukci stávajících staveb. Informace můţe být uţitečná i pro ty, v jejichţ domě byla zjištěna koncentrace radonu vyšší neţ doporučená hodnota a uvaţují o protiradonových opatřeních.

Stavební řízení Před vydáním stavebního povolení by mělo být provedeno změření koncentrace radonu v budově. Pokud se potvrdí překročení směrné hodnoty EOAR 200 Bq/m3, doporučuje se - po provedení radonové diagnostiky -uplatnit při rekonstrukci přiměřená protiradonová opatření, jejichţ principy jsou podrobně uvedeny v dalších kapitolách. V této fázi se můţete také pokusit získat státní příspěvek na protiradonová opatření, jak je popsáno v závěrečné části příručky.

Kolaudační řízení Pokud byla v budově před rekonstrukcí zjištěna vyšší koncentrace radonu, mělo by se při kolaudaci stavby ověřit, zda provedená proti radonová opatření byla úspěšná, tj. zda ekvivalentní objemová aktivita radonu za normálního uţívání jiţ nepřekračuje doporučenou úroveň 200 Bq/m3. PROTIRADONOVÁ OPATŘENÍ U STÁVAJÍCÍCH STAVEB Podkladem pro projekt protiradonových opatření u stávajících staveb je výsledek podrobné radonové diagnostiky objektu, která zjišťuje druh, polohu a vydatnost zdroje radonu a cesty jeho šíření objektem. Dále se musí zohlednit celkový stav objektu, dispoziční řešení (poloha obytných místností ve vztahu k podloţí), těsnost obvodového pláště, systém větrání atd. 26

Největší pozornost by měla být věnována stavu kontaktních konstrukcí. Důsledný a kvalitní stavebně technický průzkum objektu ve vztahu k výsledkům radonové diagnostiky můţe v konečném důsledku ušetřit značné mnoţství finančních prostředků. Státní dotaci naproti radonové opatření u stávajících staveb nelze chápat jako prostředky ke zlepšení stavebně technického stavu objektu, i kdyţ se v praxi s takovýmto přístupem často setkáváme. Prvotně se proto vybírají pouze takové druhy proti radonových opatření, které si vynucují minimální zásah do objektu a nevyţadují tak další stavební činnosti. Jedině tak mohou investoři počítat s tím, ţe jim státní příspěvek můţe pokrýt převáţnou část nákladů spojených s realizací opatření. Investoři, kteří se nespokojí s pouhým odstraněním radonu a budou poţadovat i zlepšení stávajícího stavu konstrukcí, musí počítat s tím, ţe takováto vylepšení si budou hradit z vlastních prostředků. OPATŘENÍ PROTI RADONU Z PODLOŽÍ Svépomocně realizovatelná opatření Jsou-li obytné místnosti odděleny od podloţí sklepem nebo v nich hodnota EOAR nepřevyšuje 400 Bq/m3 (a to i kdyţ jsou v kontaktu s podloţím), otevírá se majitelům takovýchto domů velký prostor pro jednoduchá svépomocně realizovatelná opatření, spočívající v utěsnění vstupních cest radonu do objektu a ve zvýšení intenzity výměny vzduchu. Konkrétně se jedná zejména o následující opatření: utěsnění trhlin, prostupů a otvorů v kontaktních konstrukcích, nahrazení trativodů podlahovými vtoky se zápachovou uzavírkou, utěsnění prostupů ve stropu mezi sklepem a přízemím, zabránění proudění vzduchu ze sklepa do vyšších podlaţí utěsněním stávajících nebo osazením nových dveří vedoucích do sklepa, zvýšení výměny vzduchu ve sklepě pomocí větracích průduchů atd. Převyšuje-li EOAR 400 Bq/m3, rozhoduje se v závislosti na stavebně technickém stavu objektu a propustnosti podloţí mezi instalací bodového odvětrávání podloţí, rekonstrukcí podlah zahrnující poloţení nové proti radonové izolace a aplikací nucené ventilace. Odvětrání radonu z podloží Velmi efektivním a účinným opatřením můţe v řadě případů být aktivní odvětrání radonu z podloţí pod objektem pomocí několika odsávacích míst umístěných tak, aby byl umoţněn pohyb vzduchu pod celým půdorysem objektu. Není-li moţné provést otvor do podlahy 27

zevnitř, lze prostor pod podlahou odvětrávat i zvenčí prostřednictvím prostupu základovým pasem (obrázek 4). Půdní vzduch se odsává téměř vţdy nuceně pomocí ventilátoru. Aby bylo dosaţeno co moţná nejvyšší účinnosti systému, je třeba zajistit těsnost podlahové konstrukce spočívající na podloţí. Optimální podlahou jsou z tohoto důvodu betony (nemusí být izolované), méně vhodné jsou prkenné podlahy. Dále toto opatření vyţaduje vysoce nebo středně propustné podloţí nebo alespoň přítomnost propustné drenáţní vrstvy pod objektem. Vzhledem k nízkým pořizovacím nákladům, velké účinnosti a moţnosti rychlé realizace je toto opatření v zahraničí velmi rozšířené. Několik úspěšných instalací bylo provedeno jiţ i v naší republice a v současné době se tento postup upřednostňuje.

Obrázek č.4. varianty řešení aktivního odsávání objektu.

Výměna podlahových konstrukcí Opatření spočívající ve výměně podlahových konstrukcí jsou vhodná pouze u těch stávajících objektů, v jejichţ kontaktních podlaţích se nachází obytné místnosti a podlahy jsou ve velmi špatném stavu a netěsní (např. dřevěné podlahy nebo suché dlaţby přímo na podloţí). Je tomu tak proto, ţe vytvoření nových podlah je opatření velmi drahé. Připočteme-li časově náročnou realizaci a nejistou účinnost, neměly by být preferovány. Uplatnění ale naleznou v případech, 28

kdy je třeba provést kombinaci těsné podlahy s drenáţním systémem nebo s odvětrávanými vzduchovými mezerami. Je tomu tak tehdy, kdyţ: je třeba řešit i vlhkostní problémy (např. vlhké stěny), je podloţí zatříděno do vysokého radonového rizika, EOAR uvnitř objektu přesahuje 1000 Bq/m3. Nucená ventilace vnitřního vzduchu Pouţití nucené mírně přetlakové ventilace vnitřního vzduchu ke sníţení interiérové koncentrace je ve stávajících stavbách, kdy je zdrojem radonu podloţí, podmíněno poměrně kvalitní a těsnou kontaktní konstrukcí. Tam, kde je zdrojem radonu stavební materiál (např. domy z rynholeckého škvárobetonu typu START), je nucená ventilace povaţována za jedno z nejefektivnějších, ale poměrně nákladných opatření. Návrh a dodávku ventilačních zařízení provádějí specializované firmy. Ventilační zařízení se seřídí podle změřené rychlosti přísunu radonu do jednotlivých místností a můţe pracovat buď nepřetrţitě nebo cyklicky s dobou spínání závislou na rychlosti přísunu radonu do interiéru, nebo pouze v době pobytu osob v budově. Ventilační zařízení by mělo být vybaveno rekuperací tepla a filtrem vnějšího vzduchu. Větrací systémy mohou být navrţeny centrálně pro celý dům, nebo pro jeho části. Výhoda tohoto uspořádání spočívá v tom, ţe vzduchotechnická jednotka neobtěţuje uţivatele hlukem, protoţe je umístěna buď na střeše, nebo v suterénu domu (obrázek 5). Naopak nevýhodou je přítomnost jen velmi obtíţně čistitelných vzduchovodů, které musí být navíc vhodně architektonicky zakomponovány do interiéru.

29

Obrázek č.5. centrální vzduchotechnický systém.

U bytových domů můţe být vzduchotechnika navrţena i samostatně pro kaţdou bytovou jednotku. V tomto případě vzniká problém s odhlučněním jednotky, která musí být situována v bytě. Regulace však můţe být optimálně přizpůsobena koncentraci radonu v bytě. Záleţí rovněţ na samotném majiteli, zda bude větrání pouţívat či nikoliv. Jako velmi perspektivní se v poslední jeví instalace samostatných vzduchotechnických jednotek do kaţdé místnosti. Podstatnou výhodou je odstranění hygienicky problematického vzduchotechnického potrubí a moţnost optimálního přizpůsobení výkonu jednotky potřebám dané místnosti. Většímu rozšíření zatím brání hlučnost, která je zvláště v loţnicích nepřijatelná. OPATŘENÍ PROTI RADONU ZE STAVEBNÍCH MATERIÁLŮ Prokáţe-li radonová diagnostika, ţe ke koncentraci radonu přispívají významně i stavební materiály, naskýtají se níţe uvedené moţnosti řešení.

Odstranění materiálů o vysoké rychlosti plošné exhalace radonu Zpravidla lze odstraňovat jen nenosné konstrukce (štuky, omítky, příčky, tepelně-izolační násypy podlah ze škvár a popílků atd.). U objektů z rynholeckého škvárobetonu, kde jsou zdrojem radonu i zvýšeného záření gama obvodové a štítové panely a nosné vnitřní stěnové panely, není tento přístup nejvhodnější. Odstraňování aktivních panelů a jejich výměna neaktivními nebo nahrazení jinými materiály (např. keramickými) není zpravidla z důvodů statických vhodná. I kdyţ si lze takovýto postup teoreticky představit, vyţádal by si značné finanční prostředky, které jsou vyuţity velmi neefektivně.

30

Snížení exhalace radonu neprodyšnou úpravou vnitřního povrchu stavebních konstrukcí pomocí nátěrů a tapet Drobného sníţení exhalace lze dosáhnout pouţitím elastických nátěrů nebo tapet z PVC (papírové tapety jsou zcela neúčinné). Nevýhodou tohoto způsobu sanace je však nízká účinnost a malá ţivotnost způsobená velkou náchylností vzduchotěsné povrchové úpravy k perforaci. Malou odolnost vůči prasklinám a mikrotrhlinám vykazují mimo jiné nátěry na bázi vodou ředitelné epoxidové pryskyřice ARADON, a proto se v současné době pouţívání tohoto nátěru nedoporučuje.

Odvětrání radonu z interiéru Aktivní odvětrání interiéru povaţujeme, jak jiţ bylo popsáno výše, za nejúčinnější a nejefektivnější metodu. Technický popis tohoto opatření byl popsán v kapitole o stávajících stavbách - opatření proti radonu z podloţí.

Opatření proti radonu z vody Je-li zdrojem radonu v domě podzemní voda, připadají do úvahy tato opatření pomocí speciálního zařízení (např. aerací) radon z vody odstranit (z ekonomických důvodů to připadá do úvahy pouze u větších zdrojů vody, zejména pro hromadné zásobování) zajistit dostatečné odvětrání místností s velkou spotřebou vody (koupelny, kuchyně...), aby se odtud radon uvolněný z vody zbytečně nešířil do budovy.

2.1.Vady a poruchy staveb Druhy vad: a) poruchy a vady vznikající v předvýrobní přípravě, výrobě, provozu a uţívání stavby 31

b) poruchy a vady způsobené účinky prostředí, stárnutím a únavou materiálů c) poruchy a vady způsobené změnou základových poměrů, překročení meze pevnosti stavebních materiálů a poruchy vlivem zatíţení d) poruchy vady vzniklé nesprávným uţíváním stavby a nevhodnými konstrukčními zásahy e) poruch a vady vzniklé ţivelnými pohromami a jinými nepředvídatelnými účinky Vady nemovitostí Poruchou konstrukce nebo její částí rozumíme změnu oproti původnímu stavu, při níţ nastává zhoršení její spolehlivosti nebo uţití, trvanlivosti nebo provozu budovy. Vada konstrukce je způsobena nesprávným návrhem provedením, vadou materiálu a vadou uţívaní. Je ji moţno klasifikovat jako drobnou, hlavní nebo kritickou. Drobná vada nesniţuje pouţitelnost nemovitosti pro zamýšlený účel. Je to odchylka od předepsaného záměru ale neohrozí efektivní pouţití nebo provoz konstrukce nebo budovy. Hlavní vada je porucha, která vede k zásadnímu sníţení pouţitelnosti a provozu konstrukce. Kritická vada je jiţ havarijní nebo destruktivní povahy, při níţ mohou nastat nebezpečné následky pro osoby nebo okolí nemovitosti. Projektová dokumentace je nedílnou součástí kaţdého stavebního díla. Se stále přísnějšími legislativními i normovými poţadavky nabývá na významu řešení budovy z hlediska tepelně technického a energetického. Koncepční přístup k takovémuto řešení, stavebně technická a energetická koncepce budovy, se zpravidla odehrává jiţ ve stadiu architektonického návrhu, který je postupně rozpracován do jednotlivých stupňů projekčního řešení. Podcenění projektové přípravy stavby v oblasti tepelné techniky vede často k závaţným vadám a poruchám, které se zpravidla projeví po uvedení nemovitosti do provozu. Projektová dokumentace v oblasti stavebnictví je nedílnou součástí prakticky kaţdého stavebního díla. Projekty, které jsou spojeny s výstavbou, nazýváme téţ investičními projekty.

Vady a poruchy pozemních stavebních objektů

32

Hovoříme – li o poruchách objektu nebo stavební konstrukce, rozumíme tím změnu konstrukce proti původnímu stavu, která zhoršuje jeho spolehlivost, popř. sniţuje její bezpečnost, předpokládanou ekonomickou ţivotnost a uţitnou nemovitosti, apod., přičemţ za původní stav pozemních stavebních objektů se povaţuje stav objektu, konstrukce nebo konstrukčního prvku v době jeho prvního uvedení do provozu. Vada stavby je způsobena vadným provedením některé konstrukce. Vadné provedení můţe mít příčinu v pochybení projektanta nebo dodavatele stavby. Porucha stavby můţe vzniknout jako důsledek vady, nebo z jiných příčin, ale není přímo způsobena vadným provedení. Vady u pozemních stavebních objektů rozlišujeme na vady zjevné a skryté. Zhotovitel stavebního díla odpovídá za smlouvy o dílo, ţe provedení stavebního díla bude v souladu se všemi poţadavky, které vyplývají z platných zákonů, vyhlášek, směrnic, příslušných norem atd.. Objednavatel je povinen předmět díla, tedy stavební dílo prohlédnout (eventuelně prohlídku zařídit) a je povinen bez zbytečného odkladu oznámí zhotoviteli zjištěné závady, a to nejpozději do pěti let ode dne předání stavby. Vady zjevné jsou patrné jiţ při prvotním vizuálním posouzení. Jinak je však tomu u vad, které se projeví aţ uţíváním stavby a vedou k poruchám stavebních objektů a při kolaudaci a předání stavby se nijak neprojevují, naopak uvedením stavby do provozu a běţném uţíváním se tyto vady začínají projevovat ve větším či menším rozsahu. Kaţdý znalec se ve své praxi oceňování nemovitostí setká s různými vadami či poruchami staveb. Při ohledání nemovitosti musí mít znalec na mysli, ţe technický stav budovy by se měl promítnout i do její ceny. Proto je nutné, aby bral v potaz viditelné vady a poruchy, které se na stavbě vyskytují, a uměl stanovit jejich váţnost. V případě mírnějších závad by měl být znalec schopen odhalit jejich příčinu a popsat nápravu, ale pokud jsou poruchy tak závaţné, ţe by mohlo dojít k ohroţení ţivotů nebo je nutné provést náročnější zkoušky materiálu, měl by okamţitě kontaktovat odborníka v oboru.

2.2. Vznik a zajištění vad a poruch Podle výskytu vad a poruch si můţeme stavby rozdělit do tří hlavních kategorií: • staré stavby, • stavby rozestavěné, 33

• novostavby.

Kaţdá z těchto kategorií má své specifika ohledně zjištění závad a poruch a úspěšnému zabránění jejich pokračování.

2.3. Staré stavby Tuto kategorii představují tisíce budov, z nichţ některé jsou staré několik desítek let, některé památkově chráněné. U těchto staveb je nutné se vyptat na podstatné zásahy do nosných konstrukcí a na generální opravy. Tyto údaje mohou být zapsány v tzv. pasportu, který by měl vyplňovat vlastník nebo jím pověřená osoba. Bývalá synagoga v Kardašově Řečici(v dnešní domu č.p. 408).

Obrázek č. 6. Tak se chováme ke kulturnímu dědictví

Znalec by se měl zaměřit na tyto prvky:

34

a) stav střešní krytiny – zda nedochází k zatékání, zda je krytina kompletní,

b) stav střešní konstrukce – kvalita spojů u dřevěného krovu a kvalita jednotlivých prvků, u panelových nebo betonových stropů sledujeme na podhledu, zda nejsou patrné trhliny,

c) stav stropní konstrukce – taktéţ sledujeme, zda nejeví váţnější výrazné trhliny v podhledu,

d) stav svislých nosných konstrukcí – všímáme si materiálu, ze kterého jsou utvořeny, jeho kvalitu a způsob odizolování zdiva proti zemní vlhkosti. Na základě kvality určíme odborným odhadem předpokládanou ţivotnost.

e) stav svislých konstrukcí nenosných – jedná se o příčky, zde většinou nehrozí váţné nebezpečí, jedná se spíš o „ vady na kráse“, ale není to pravidlem, vţdy je lepší se přesvědčit, zda nedošlo sloţením stropní konstrukce k jejich dodatečnému přechodu na konstrukce nosné.

f) základy – stav je zpravidla určován odborným odhadem. Zkoumáme obvodové zdivo a jestliţe se v něm vyskytují trhliny, mohly by být následkem nesprávného zaloţení nebo změny základových podmínek.

2.4. Stavby rozestavěné a novostavby

35

Liší se od staveb starých tím, ţe jejich závady se většinou vztahují k nedodrţení pracovního postupu při stavbě, či dodávkou vadného materiálu. Občas i vadným projektem.

Nelze však odstraňovat poruchy stavby, aniţ bychom pátrali po jejich příčinách, nejdříve by mělo dojít právě k odstranění příčin, aby měla naše činnost smysl. Znalec by si měl umět poradit s nejběţnějšími příčinami poruch a zohlednit je ve svých posudcích.

2.5. Běžné stavební závady prodávaných nemovitostí

2.5.1. Trhliny v budovách

Jednou z nejnepříjemnějších závad jsou trhliny v budovách. Trhliny jsou ukazateli skrytých chyb, které mohou mít i váţné následky. Hlavní příčina trhlin je, ţe v konstrukci vzniklo z nějakého důvodu větší napětí neţ je konstrukce schopna vydrţet a proto je potřeba při opravách a rekonstrukcích poznat příčinu trhliny a podle toho stanovit způsob opravy. Podle vlivu na konstrukci budovy můţeme posuzovat trhliny takové, které poškozují pouze vzhled stavby, ale nemají nebezpečné důsledky na vlastní konstrukci stavby. A na nebezpečné, tedy takové, které ohroţují stabilitu stavby.

36

Obrázek č. 7. Trhlina na stavbě a její oprava.

Odstraňování nebezpečných trhlin bývá většinou velmi nákladné. Rozpoznávání příčin trhlin a zjišťování jejich nebezpečnosti vyţaduje práci odborníků, přesto uvádím alespoň základní znaky, podle kterých můţeme usuzovat na pravděpodobné příčiny jejich vzniku. Nejprve zjistíme, je li trhlina stará nebo nová. Stará trhlina je zaprášená, nová na lomu čistá a čerstvá. Často jde o trhliny, které vznikly poklesem některých částí konstrukce a trhliny se uţ dále nezvětšují. To však musíme zjistit a dělá se to sádrovými terči nebo papírovými páskami, na které vyznačíme datum, kdy byl pásek osazen. Pokud pásek praskne, znamená to, ţe se trhlina zvětšuje a ţe příčina pohybu zdiva stále existuje! Pokud se pásky přetrhnou i po opakovaném osazení, musíme zdivo zabezpečit proti zhroucení. Pokud se pásek nepřetrhne ani po měsíci, můţeme přistoupit k opravě trhliny.

37

Obrázek č.8. Jde o dům, který je 3 roky po rekonstrukci. Došlo porušení základu stavby, a tím k poklesu. Nemovitost je v kopci, a tak dochází k sesuvu a následované porušení zdiva.

2.5.2. Příčiny trhlin

Mohou být různé a je jich mnoho, uvedu zde proto pouze ty nejčastější. Nedostatečná hloubka základů - způsobuje promrzání půdy, její objem se zvětšuje a tlačí budovu vzhůru. Trhliny se objevují nejvíce po velkých mrazech, nebo po jarní oblevě. Nerovnoměrně únosná zemina způsobuje, ţe si jednotlivé části budovy nerovnoměrně sedají, coţ také způsobuje vznik trhlin. Trhliny, které jsou rozevřené nahoru, svědčí o tom, ţe základy klesají na straně trhliny, trhliny otevřené dolů ukazují na pokles ve střední části domu. Dá se říci, ţe kolmice vedená k trhlině 38

ukazuje, na které straně došlo k poklesu. K nerovnoměrnému zatíţení základové zeminy můţe dojít také tím, ţe přístavba, která si sedá, s sebou strhává také vedlejší budovu, která pak praská. Nedostatečně dimenzovaná stropní konstrukce můţe být příčinou trhlin v příčkách. Pokud z jakéhokoli důvodu v místě budovy dojde ke zvýšení hladiny spodní vody, pak dochází k sesedání základů, nebo k vzlínání vlhkosti do špatně izolovaného zdiva a také dochází k závaţným trhlinám. Zabezpečení vychýleného zdiva, pokud trhliny vznikají vychýlením zdiva ze svislého směru, pouţíváme k jeho zabezpečení nejčastěji ocelové kleštiny, které mají zdivo stáhnout a zabránit jeho zřícení. Protoţe by však s největší pravděpodobností tento samotný zásah nestačil, je zapotřebí podezdít základy domu tak, aby jiţ v budoucnu nedocházelo k dalším poklesům. Tyto práce je v kaţdém případě zapotřebí svěřit odborné firmě.

Obrázek č.9. zde vidíme, jak i špatně proveden chodník okolo nemovitosti můţe znehodnotit dům.

39

Obrázek č.10. zde vidíme, ţe i okolí domu má velký vliv na jeho ţivotnost. Poškození chodníku těţkými nákladními vozy, můţe poškodit statiku nemovitosti.

2.5.3. Co všechno může způsobit poruchy podsklepených prostor v domě.

Suterén je část budovy, která je zcela nebo částečně zapuštěna v terénu. Dříve byly tyto prostory vyuţívány jako sklepy, sklady a případně i jako dílny. Na konci 19. století, kdy docházelo k čilému stavebnímu ruchu, se začalo vyuţívat i ne příliš příznivě poloţených pozemků ve svazích. Díky rozdílné výškové úrovni v půdorysech staveb začala vznikat podlaţí z jedné strany nad nebo v úrovni terénu, z druhé strany pak zcela zapuštěná. Tyto prostory bývaly velmi často vyuţívány jako byty. V současné době jsou suterénní prostory vyuţívány komerčně (kanceláře, galerie, archivy či restaurace). To s sebou pochopitelně

40

přináší i podstatně vyšší nároky, na které se v době výstavby ani v době pozdějšího vyuţívání nehledělo. A tak dochází k nejrůznějším poruchám a vadám. Poruchy se projevují deformací a trhlinami. V případě deformace jde o změny tvaru konstrukcí (posuny, boulení, pootočení a podobně). Trhliny způsobuje překročení pevnosti materiálu konstrukce.

Obrázek č.11 zde vidíme chyby, které způsobila oprava elektro přípojky.

41

2.6. Nepodceňujte zemní tlak Působení okolní zeminy na stavbu a naopak stavby na okolní zeminu je závaţným problémem, který nelze v praxi opomíjet. Je třeba si uvědomit, jakých hodnot můţe zemní tlak nabývat. Pro jednoduchost stačí vypočíst si objem výkopového klínu, který po záhozu výkopu v okolí Vaší podsklepené stavby obepíná celou Vaší stavbu, a uvaţovat, ţe se za určitých nepříznivých okolností můţe naplnit vodou, resp. zemina prosáklá vodou podstatně zvýší svojí hmotnost. Takovým nepříznivým okolnostem je nutné samozřejmě předejít, např. funkční drenáţí, avšak v praxi se můţe stát ledacos, a to i zahlcení, zamrznutí nebo ucpání nevhodně provedeného výtoku drenáţe, které způsobí její, třeba jen dočasnou, nefunkčnost. Rozrušená zemina ve výkopovém klínu má podstatně menší součinitel smykového tření neţli původní rostlá zemina a její objem je relativně velký.

Obrázek č.12. Deformace vlivem zemního tlaku.

Rozlišujeme tři stavy zemního tlaku, a to zemní tlak aktivní, zemní tlak pasivní a zemní tlak klidový. Pasivní zemní tlak nastává tehdy, kdyţ převládá tlak stavební konstrukce nad tlakem horniny natolik, ţe se konstrukce posune nebo pootočí. Aktivní zemní tlak naopak nastává tehdy, kdyţ tlaku horniny neodolá stavební konstrukce a posune se, nebo se pootočí 42

2.6.1. Čím jsou poruchy a vady způsobeny:

vlivem vlastností materiálu konstrukčním uspořádáním změnou vyuţití nevhodnými, změněnými či špatně odhadnutými úpravami novými stavbami v okolí novým provozem v okolí

Vady základů mohou způsobit buď nedostatečná velikost či tvar základu, ale také nevhodné vlastnosti základové zeminy. Často se stává, ţe dojde ke stlačení základové zeminy a to má za následek poklesnutí postiţené zdi. V horším případě dojde k nerovnoměrnému poklesnutí. Základ si sedá nerovnoměrně a pootočí se, coţ můţe vést k velkým deformacím a poruchám veškerých nosných konstrukcí sklepa. Nerovnoměrný pokles po délce základu můţe zapříčinit poklesy a deformace nosných zdí suterénu i nadzemního podlaţí.

Obrázek č.13. vlhkost a chemické změny nám také způsobí velké problémy s nemovitostí. 43

U stěn jsou časté plošné deformace, které navíc doprovázejí trhliny. Na vnější plochu působí tlak zeminy a zdivo se vytlačuje. V horní části zdi se projevují síly od klenby, které mají opačný směr. Vzniká tak efekt dvojice sil, který můţe zapříčinit aţ destrukci klenby a poškození nebo dokonce zhroucení zdi. U stěn se negativně projevuje přezdívání a dozdívání – například při změně funkčnosti sklepa. Zdivo často nebývá provázáno a únosnost zdi se zmenšuje. Své statické opodstatnění po nějaké době ztratí i dodatečné opravy, které měly za úkol zesílit neprovázané zdivo. Kvalitu zdiva a především pojiva můţe navíc negativně ovlivnit vlhkost a chemické změny, které sniţují jeho výslednou pevnost.

Obrázek č.14. zde vidíme poruchu vodovodního potrubí uvnitř nemovitosti

44

Poté následuje:

1) Návrh opatření a zásad pro odstranění vad a poruch. 2) Zpracování sanačního projektu. 3) Realizace sanačního projektu.

Projektová dokumentace pro realizaci stavby z hlediska tepelné techniky ve většině případů obsahuje pouze vybraná kriteria hodnocení dle ČSN 73 0540. Tepelná ochrana budov, v projektových dokumentacích ve výkresové části je z pohledu tepelné techniky absence detail ve zvětšeném měřítku, které se váţí např. k tvarově sloţitějšímu řešení stavby z pohledu tepelné techniky. V některých případech skladby detailů nevyhovují z hlediska poţadavku na vnitřní povrchovou teplotu, nevyhovují z hlediska mnoţství vniklé kondenzace, apod..

2.6.2. Povrchy

Prvním příznakem problémů s vlhkostí bývá obvykle estetická porucha na povrchu stěny, odlupování nátěru nebo narušení omítky. Pro základní rozlišení povrchové úpravy a schopnosti odolávat zatíţení vlhkostí a vodou rozděluje omítky dle jejich kapilární nasákavosti. Toto rozlišení můţe pomoci se správnou volbou omítky z hlediska jejího zatíţení vlhkostí z vnější strany, nepopisuje však vlastnosti omítky z hlediska její odolnosti proti vzlínající zemní vlhkosti. V praxi je právě vzlínající zemní vlhkost nejčastější příčinou poruch spodní stavby. Z tohoto důvodu je nutno rozlišovat kromě vodě odpudivé povrchové úpravy, ještě vlastnosti omítek, především jejich difúzní odpor a pórovitost. Rozhodující pro úspěšnou

45

volbu povrchové úpravy vlhké konstrukce je tedy analýza příčin vlhkostí a správně navrţená omítka z hlediska jejích vlastností i technologické skladby.

Obrázek č. 15. Vlhkost proniká aţ do bytu.

2.6.3. Vlhké zdivo - vlhké zdi jsou studené zdi - vlhkost sniţuje tepelně-izolační schopnosti stavebních konstrukcí - vlhkost škodí stavebním konstrukcím a zkracuje ţivotnost staveb - vlhkost podporuje vznik karcinogenních plísní - vlhkost způsobuje škody na omítkách a fasádách - zvýšenou vlhkostí vzniká nezdravé prostředí a ta sniţuje kvalitu bydlení

46

Obrázek č.16. Vlhké zdi jsou studené. Nadměrná vlhkost zdiva je velmi častou příčinou poškození stavebních objektů. Na povrchu stěn vznikají vlhkostní mapy, výkvěty solí a plísní. Dochází k destrukci zdiva, omítek a hnilobě dřevěných konstrukcí. Uţívání a obývání vlhkých prostor pozbývá komfortu a pro lidský organismus je mnohdy i škodlivé. Sanační úpravy lze dělit na metody povrchové a na ty, které technologicky předpokládají dílčí zásahy do konstrukcí. V ţádném případě nelze odstranění vysoké vlhkosti zdiva (podlah, stropů apod.) řešit úpravou jedinou, vţdy jde o jejich kombinaci. Hodnocení, které podmiňuje výběr vhodného opatření, je ovlivněno souvislostmi s dalšími pracemi, jeho účinností vzhledem k poznanému stavu a potřebám, sloţitostí provedení a jeho případným vlivům na provoz budovy a také vhodností aplikace s ohledem na charakter objektu. Opatření k sanaci vlhkého zdiva se zpravidla rozdělují do dvou skupin. V první skupině jsou práce související se zamezením vlhnutí zdiva, které lze zařadit k pracím tzv. hlavní (HSV) i přidruţené (PSV) stavební výroby. Sem patří oprava střech, okapů a svodů, sanitních instalací, montáţ nástavců se stříškou nad funkčními komíny, úprava - vyspádování terénu kolem obvodového zdiva a vybudování okapových chodníčků, vnitřní malby stěn v suterénu a přízemí nehygroskopickými materiály (bez obsahu hlinky nebo kaolinu), fasádní nátěrové hmoty vodoodpudivé s nízkým difuzním odporem, výměna veškerých cihel narušených vodou, solemi a mrazem. Škála těchto prací můţe být i širší v souvislosti například s řadovou výstavbou ve svahu, výměnou dřevěných podlah za nové vodo a paro nepropustné, odstranění tepelných mostů, zajištění větrání a výměny vzduchu ve všech místnostech, eventuelně další podle potřeby. Ve druhé skupině jsou opatření a sanační práce na objektu se zavlhlým zdivem. Patří sem vytvoření nové horizontální i vertikální izolace, omítnutí všech úseků zavlhlého zdiva sanační omítkou, v některých případech montáţ zavěšeného soklu na soklové obvodové zdivo, úprava úseků zdiva v suterénních místnostech, do kterých proniká voda s hydraulickým tlakem apod. Sanace vlhkého zdiva a budov nespadá mezi běţné stavební práce. Jde o vysoce specializovanou činnost vycházející z komplexu na sebe navazujících poznatků a technologií ze stavebnictví, geotechniky, hydrogeologie, fyziky, chemie, elektrotechniky silnoproudé i vysokofrekvenční. Problematika zasahuje navíc i do botaniky niţších rostlin.

47

2.6.4. Dodatečné sanace zdiva

V postiţených místech zcela jistě objevíte plíseň, výrazně se sníţí i tepelná izolace zdiva. U provlhnuté zdi hrozí přes zimu porušení statiky domu. V mrazu totiţ voda mění své skupenství, začne se rozpínat a naruší se tak struktura cihel a omítky. Po několika letech zdivo popraská a začne se drolit.

Obrázek č.17. Opadává omítka i se zdivem.

Dodatečná horizontální izolace zdiva

Zřizuje se poměrně obtíţně, je nákladná avšak spolehlivá. Podle místních podmínek, typu zdiva (cihelné, kamenné, smíšené) a kvality výplně spár (malta vápenná, vápenocementová), tloušťky obvodového zdiva, statických podmínek a finančních prostředků případně časové náročnosti provádění sanace je voleno z těchto metod.

48

Obrázek č.18. a), b), c), d), sanace vlhkých zdí.

Dodatečné vložení vodorovné izolace do probouraných otvorů. Vlhké obvodové zdivo (sokl) je většinou v úrovni stropní konstrukce (napojení na vodorovnou izolaci stropní konstrukce na terénu) zbaveno stávající omítky tak, aby byly zřejmé vodorovné spáry zdiva. Poté je započato vybourávání zdiva o mocnosti 2 aţ 4 vrstvy cihel a šířce otvorů 0,8 - 1,5 m (záleţí na kvalitě stávajícího zdiva, zatíţení, ...). Mezi jednotlivými otvory je vţdy zachováno zdivo (pilíř) o minimální šířce 0,6m. Po očištění podkladní vrstvy zdiva se v otvorech vyzdí 1 aţ 2 vrstvy cihel, na vrchní plochu vrstvy se nanese cementová malta - v ideálním případě zároveň s podkladním betonem podlahy v přízemí. Po zatvrdnutí mazaniny je nanesena penetrace a poloţena izolační vrstva (asfaltové izolační pasy s vloţkou, PE folie, ...). Na konec se dozdí zbývající prostor cihlami a řádně do klínuje z obou stran statickými plastovými klíny, které jsou od sebe vzdáleny max. 10 - 20cm. Pak se vybourají pilířky a postupuje se stejným způsobem. Překrytí izolačních pasů by mělo být min. 10 cm. Po zaizolování a statickém zajištění objektu se přistoupí k tlakové injektáţi spáry cementovou maltou s plastifikátorem.

49

Obrázek č.19. Podřezání cihlového domu.

Technologický

postup

izolace

cihelného

zdiva

podřezáním

řetězovou

pilou

Řetězová pila slouţí k postupnému podřezávání cihelného zdiva. Zdivo musí být vyzděno v pravidelných spárách o min. tloušťce spáry 10mm na vápennou maltu. V místě podřezávání se odstraní omítka a podél zdi se upraví rovný podklad v šíři 1,5m pro pojezd stroje. Podřezání je moţné provádět jiţ ve výšce 7cm nad úrovní pojezdu stroje. Po proříznutí zdi do délky cca 1m se řezná spára vyčistí a do dráţky se vloţí izolační pás PE folie (event. sklolaminátová deska). Zdivo je zajištěno statickými klíny v roztečích 20 aţ 30cm z obou stran a následuje proříznutí další části zdiva. Izolační pásy fólie se musejí překrývat minimálně 10cm. Po zaizolování objektu nebo jeho částí se mezera mezi klíny vyplní pod tlakem cementovou maltou s plastifikátorem (tlaková injektáţ spáry). Dodatečné vloţení vodorovné izolace do proříznuté loţné spáry. Proříznutí spáry je moţné provést ruční pilou (velmi pracné, pouze u cihelného zdiva do max. tloušťky 45cm), řetězovou pilou (cihelné zdivo), kotoučovou stěnovou pilou (smíšené zdivo) nebo lanovou pilou

s

diamantovým

lanem

(smíšené

zdivo

50

bez

omezení

druhu

a

tloušťky).

2.6.5. Dodatečná vertikální izolace zdiva

Obrázek č.20. Vertikální izolace.

Izolační povlak můţe být vystaven pouze silám kolmým k jeho povrchu, které musí být rovnoměrně rozloţeny a nesmějí překročit mezní tlak (u asfaltových hmot 0,5MPa, u fólií 4MPa). Povlak musí být chráněn potěrem, mazaninou, přizdívkou, nopovanou fólií. U svislích izolací musíme dbát na dokonalé sevření povlaku mezi zdivem izolačního pláště a izolovanou konstrukcí. U svislé stěny lze provést dodatečnou izolaci dvojím způsobem, jako vnější či vnitřní.

Elektroosmotické vysoušení zdiva

Metoda vyuţívá zákonitosti fyziky vody, u které je přitahována u stejnosměrného proudu od kladného k zápornému pólu systému. Elektrický kontakt se zdivem se vytváří pomocí pásové elektrody (anody ( + )). Její podstata spočívá ve vytvoření pásu elektrovodivé hmoty, která se nanáší v projektem určené výšce na povrch zdiva. Pásová elektroda je spojena s paralelním napájecím a propojovacím vodičem z elektrovodivého kaučuku, který je napájen z 51

elektrického rozvaděče. Jeho druhý pól je připojen na zemnící elektrodu (katodu ( - )), která obstarává elektrický kontakt s pod základem. El. rozvaděč je vybaven indikačním přístrojem pro snadnou kontrolu funkce zařízení provozovatelem. Elektroosmotická metoda má nejširší uplatnění u kamenného a smíšeného zdiva. Její předností je minimální zásah do konstrukce zdiva.

Obrázek č.21. Elektroosmotické vysoušení zdiva.

2.6.6. Sníţení hladiny spodní vody Pro sníţení statického tlaku spodních vod na podlahové konstrukce suterénních místností je u staveb, které se nacházejí v lokalitách s vysokou hladinou spodní vody zapotřebí tuto hladinu spodních vod uměle sníţit. Toho se docílí cílenou drenáţí pod podlahovými konstrukcemi suterénu. Tento drenáţní systém je vyveden do trativodu (je-li to technicky moţné) nebo do jímací šachtice odkud je voda plovákovými čerpadly přečerpávaná do kanalizačního systému. Další moţnou metodou je instalace tak zvaného skrabkova hrnce, coţ je hermeticky uzavřena ocelová komora zabudovaná do podlahové konstrukce s výpustnou trubicí ve svislém směru pro eliminaci statického tlaku. Tyto drenáţní systémy je nutno kombinovat s vodotěsnými podlahami a izolacemi svislých konstrukcí pro zamezení proniku tlakové vody do suterénních místností.

52

Obrázek č.22. Sníţení hladiny spodní vody.

Opadané sokly budov, fleky na fasádách domů, solné mapy - to jsou obvyklé projevy zvýšené vlhkosti zdiva. Abychom mohli vysvětlit podstatu těchto jevů, je nutné objasnit samotný pojem vlhkost. Vlhkost můţeme chápat jako mnoţství vody, v jakémkoli skupenství (plynném kapalném i pevném), vztaţené na jednotku objemu, hmotnosti apod. V souvislosti s vlhkostí budov nejčastěji vztahujeme vlhkost ke hmotnosti materiálu, coţ vyjadřujeme v hmotnostních procentech [%hm.]. Je zřejmé, ţe vlhkost se proto vyskytuje v kaţdé stavbě, v kaţdém zdivu.

Obrázek č.23.opadané sokly budov

53

Obrázek č.24. Mapy na fasádě domu, solné mapy – to jsou obvyklé projevy zvýšené vlhkosti zdiva.

3. Rekonstrukce: dejte svému starému domu novou tvář.

Pro kaţdého znamená rekonstrukce rodinného domu něco jiného. Můţe jít o relativně drobné úpravy nebo výměnu stavebních prvků, stejně tak se můţe ale jednat o celkovou přestavbu. Ke kaţdé rekonstrukci je ale třeba vţdy přistupovat citlivě, s ohledem na stavebně technické vlastnosti konstrukcí, ale i na historii objektu a jeho okolí. Drobná rekonstrukce můţe znamenat například pouhé provedení nových povrchových úprav a přestavbu koupelny, při zásadní rekonstrukci mohou naopak zůstat z původního objektu pouze některé nosné stěny. Vyskytují se i případy, kdy se za rekonstrukci vydává demolice původního a výstavba nového domu. To je ovšem extrémní příklad, který samozřejmě navíc neodpovídá platným stavebním předpisům.

54

3.1. K rekonstrukci musíme přistupovat citlivě

Historicky nebo architektonicky cenný objekt (ať jiţ vesnický domek nebo prvorepubliková vilka) můţe být necitlivou rekonstrukcí zcela znehodnocen. Naopak některé stavby reálného socialismu poznamenané nedostatkem kvalitních materiálů a konstrukcí nebo podnikatelského baroka, u nichţ se jednalo spíše o nedostatek vkusu a ohleduplnosti vůči okolí, mohou být citlivou rekonstrukcí zhodnoceny aţ k nepoznání. Často přitom platí, ţe v jednoduchosti je krása.

Rekonstrukce domu: co praví zákon

Pokud jde o poněkud nezáţivnou teorii, zákon č. 183/2006 Sb. (stavební zákon) s pojmem rekonstrukce neoperuje. Rozeznává jednak udrţovací práce (některé mohou být prováděny bez stavebního povolení i bez ohlášení stavebnímu úřadu - § 103 odst. 1 písm. e, jiné na základě ohlášení stavebnímu úřadu - § 104 odst. 2 písm. p), jednak stavební úpravy (prováděné bez stavebního povolení i bez ohlášení - § 103 odst. 1 písm. h, na základě ohlášení stavebnímu úřadu § 104 odst. 2 písm. n nebo ve stavebním řízení). Rozhodnutí, do které kategorie příslušné stavební práce spadají, závisí mimo jiné na tom, zda je objekt kulturní památkou, dochází-li při nich k zásahům do nosných konstrukcí nebo zda mají vliv na poţární bezpečnost a vzhled stavby. Daná problematika je pro laika relativně sloţitá, proto je vhodné při přípravě rekonstrukce – bez ohledu na její rozsah - postupovat metodicky.

Základ je vše pečlivě naplánovat

Nejdříve je nutné předběţně stanovit rozsah všech prací, odpovídající stavebníkovým poţadavkům, finančním a časovým moţnostem. Dalším krokem je obstarání potřebných podkladů. Nejde o novostavbu, ale o práce prováděné ve stávajícím objektu, ke kterému by měla existovat projektová

55

dokumentace. Zatímco pro stavebníka a dodavatele stavebních prací je důleţitý skutečný stav, který lze zdokumentovat například zaměřením a odbornou prohlídkou objektu, pro příslušný stavební úřad je rozhodující poslední kolaudovaný stav a ten se s realitou nemusí shodovat. Vlastník objektu má podle zákona vlastnit platnou, úředně ověřenou dokumentaci a totoţná dokumentace má být uloţena v archivu příslušného úřadu. Tolik teorie. Ve skutečnosti mnoho vlastníků ověřenou dokumentaci nevlastní (zejména pokud došlo ke změnám vlastnictví), rovněţ archivy úřadů nejsou bezchybné (v důsledku povodní, poţárů, stěhování, změn územního členění a podobně). Při plánování rekonstrukce je proto vhodné projít si nejdříve vlastní archiv či sloţku s doklady, případně poţádat o pomoc předchozího vlastníka. Pokud se potřebná dokumentace nenajde, není potvrzena stavebním úřadem nebo se neshoduje se skutečným stavem, vede další cesta do archivu příslušného stavebního úřadu. Zde lze po uhrazení poplatku pořídit kopie dokumentace. Šance je i v archivu příslušného obecního úřadu, pokud se tento neshoduje s úřadem stavebním - to platí zejména u menších obcí. V nejhorším případě - tedy pokud nelze ţádnou dokumentaci dohledat - je nutné probrat problematiku s pracovníky stavebního úřadu. To se týká i případu, kdy byly

u

objektu

v

minulosti

provedeny

nepovolené

stavební

úpravy.

Nutné zlo – paragrafy

Po získání podkladů je dobré konzultovat plánovanou rekonstrukci s odborníkem - projektantem, stavitelem, stavebním dozorem nebo pracovníkem stavebního úřadu. Ti doporučí další postup v souladu s výše zmiňovanými paragrafy. Pokud půjde o stavbu prováděnou na základě stavebního povolení (a v některých případech i na základě ohlášení), bude nutné vypracování projektové dokumentace. Její rozsah stanoví Vyhláška č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb - tu musí respektovat zpracovatel dokumentace (projektant) i stavební úřad. Také je nutné rozhodnout, zda budou práce prováděny svépomocí, nebo dodavatelsky - a konečným krokem je získání potřebného povolení. Tyto formální poţadavky jsou pro většinu stavebníků pouze nutným zlem. Subjektivně je mnohem důleţitější věcný rozsah rekonstrukce, kvalita jejího provedení a odpovídající cena. Při plánování rekonstrukce lze - stejně jako u novostavby domu - doporučit spolupráci s odborníky, a to od samého začátku - zejména u většího rozsahu prací. Architekt, návrhář interiérů, stavitel - ti

56

všichni mohou zhodnotit stávající dispoziční řešení, venkovní vzhled objektu, stav jednotlivých konstrukcí, vhodnost a náročnost poţadovaných úprava.

3.2. Rekonstrukce od základů

Důleţité je stanovit, které konstrukční prvky budou rekonstrukcí dotčeny. Výrazně jednodušším případem jsou úpravy, u nichţ nedochází k zásahům do nosných konstrukcí (základů, nosných stěn, stropů a krovů). Nelze však opomenout skutečnost, ţe i úpravy nenosných konstrukcí (skladby podlah,

příčky

a

podobně)

mohou

mít

vliv

na

statiku

objektu.

Pokud tedy k zásahům do nosných konstrukcí (včetně změny jejich zatíţení) dochází - toto posoudí stavební odborník (nejlépe autorizovaný architekt, stavební inţenýr nebo technik) - pak musí být k přípravě a provádění stavby přizván statik. Základy nebývají rekonstrukcí obvykle dotčeny. Ve výjimečných případech můţe být poţadováno jejich rozšíření nebo dodatečné vyztuţení. O něco častější, zejména u starších objektů, bývá nutnost úpravy jejich zaloţení, které nebylo provedeno do dostatečné, tedy nezámrzné hloubky. Takovouto úpravu včetně podrobného popisu postupu musí navrhnout stavební odborník ve spolupráci se statikem; obvykle spočívá v postupném podkopání a podezdění či podbetonování původních základů, případně v provedení injektáţí. Pokud objektu chybí izolace spodní stavby (hydroizolace, případně téţ plynotěsná izolace - v místech s výskytem radonových plynů) nebo pokud je porušená, můţe jít o jednu z nejnáročnějších a nejnákladnějších součástí rekonstrukce. Existují různé metody řešení těchto problémů (podřezávání stěn, zasouvání nerezových plechů, různé chemické injektáţe a další) a výběr té správné je podmíněn dobrou znalostí problematiky a stavu konkrétního objektu. Účinnost takovýchto opatření lze výhodně doplnit provedením drenáţí a větraných mezer u problematických míst, vhodné je rovněţ odvedení dešťové vody z okapních chodníků, zpevněných ploch a okapních svodů do větší vzdálenosti od rekonstruovaného objektu. Svislé nosné konstrukce (stěny, pilíře, sloupy) bývají při rekonstrukcích obvykle zachovány. Před stanovením rozsahu prací je nutné zhodnocení jejich stavu a případné závady musí být v průběhu rekonstrukce odstraněny. Častým poţadavkem je provedení nových otvorů v nosných stěnách nebo přímo odstranění jejich částí. Nehrozí zde pouze riziko zřícení části objektu - mnohem častější je vznik stavebních závad,

57

které se projevují opakovaným vznikem trhlin, průhyby a podobně. Při provádění otvorů a větších prostupů musí být proto řešeny zejména nové překlady a případné zesílení vodorovných ztuţujících prvků konstrukce - takzvaných věnců. Vodorovné nosné konstrukce - tedy stropy včetně trámů a průvlaků - mohou být rovněţ dotčeny prováděním nových otvorů a prostupů, například pro schodiště. V takovémto případě lze navrhnout doplňující ţelezobetonové nebo ocelové konstrukční prvky. Krovy mohou vyţadovat různé stavební úpravy, zejména pokud v rámci rekonstrukce dochází k přeměně půdního prostoru na obytné podkroví. Části krovů bývají odstraňovány (zejména vodorovné ztuţující a roznášecí prvky), zvyšuje se zatíţení nosných prvků krovu (provádí se nová střešní krytina - i kdyţ ta můţe být také lehčí neţ krytina původní, nové záklopy a podbití, tepelné izolace, podhledy) a bývají prováděny úpravy pro osvětlení podkroví (prostupy pro střešní okna, nové vikýře a podobně). Často je rovněţ upravován sklon střešních rovin (za účelem lepší vyuţitelnosti podstřešního prostoru). Tyto úpravy mají mnoho - pro laika často nečekaných - souvislostí (statika, poţární bezpečnost, ochrana proti škůdcům,

stavební

fyzika),

takţe

lze

opět

doporučit

spolupráci

s

odborníkem.

3.3. Povrchové úpravy jsou méně náročné

Oproti výše uvedeným příkladům stavebních úprav bývají změny nenosných konstrukcí, povrchových úprav či zařizovacích předmětů méně náročné z hlediska stavební odbornosti. Zvýšená pozornost musí být věnována pouze případům, kdy se mění zatíţení nosných konstrukcí (změny těţkých, tedy zděných příček, výraznější úpravy skladeb podlah a podobně). Jinak je zde ţádoucí spíše spolupráce s architektem, který můţe poradit s návrhem dispozičního řešení, osvětlením, vybavením místností a dalšími otázkami. Dobrým pomocníkem je také prostorová představivost a znalost dostupných materiálů, konstrukcí a technologií. Při členění prostoru novými příčkami a při provádění nových podlah je vhodné zohlednit akustické vlastnosti těchto konstrukcí - operuje se zde s pojmy vzduchová a kročejová neprůzvučnost, jde přitom o velmi komplexní problematiku. Při značné míře zjednodušení lze konstatovat, ţe k lepší zvukové izolaci vedou dvě cesty - pouţití materiálů s co nejvyšší objemovou hmotností nebo skladeb z více vrstev materiálů s odlišnými zvukově izolačními parametry (typicky deskové

58

materiály a minerální zvukové izolace). Špatné řešení zvukové izolace patrně nebude řešit ţádný úřad, znamená však - často zbytečné - sníţení uţitných vlastností domu. Dochází-li v rámci rekonstrukce k výměnám výplní otvorů v obvodových konstrukcích - tedy oken, balkonových a vchodových dveří a vrat - je namístě posouzení změny vzhledu oproti původnímu stavu (barevnost, členění, šířka rámů) a jejich stavebně fyzikálních vlastností (tepelné a zvukové izolace a vzduchové infiltrace). Zlepšování tepelně izolačních vlastností je asi kaţdému zřejmé, mnohé však můţe překvapit pouze malé zlepšení - nebo dokonce zhoršení - neprůzvučnosti při pouţití

méně

kvalitních

(a

tedy

obvykle

lacinějších)

konstrukcí.

Uzavření objektu novými, dokonale těsnícími okny a dveřmi (pokud neumoţňují řízené provětrávání - infiltraci - například spárami či větracími prvky) můţe u objektů, které nejsou dostatečně izolovány proti zemní vlhkosti (a také proti pronikání radonových plynů), vést k tristním výsledkům - kondenzaci vodních par, výskytu plísní, alergiím. S výše uvedenou problematikou souvisí také zateplování staveb, obvykle jejich obvodového pláště (fasády). Důraz musí být kladen na řešení detailů (zateplení ostění, nadpraţí a parapetů oken, balkonů, soklů a podobně), u starších objektů s nedokonalou hydro izolací spodní stavby můţe sníţení prostupnosti obvodové stěny pro vodní páru vést k její kondenzaci uvnitř konstrukce - s podobnými negativními následky jako u nových oken. Jistou pozornost si zaslouţí zařizování hygienických prostor - koupelen a WC. Přestoţe to mnozí stavebníci příliš netuší, i zde existují jisté poţadavky dané vyhláškami a normami. Ty se týkají například minimálních rozměrů místností, vzdáleností mezi zařizovacími předměty, prostoru pro otevření dveří. Východiskem jsou obvykle obecně platné ergonomické zásady. Nesmí se opomenout ani hygienické a estetické poţadavky - větrání, omezení pronikání pachů a zvuků zejména do obytných místností.

59

Rekonstrukce domu: rozvody Úpravy rozvodů elektrické energie, vody, plynu, svodů splaškové kanalizace a topného systému jsou jiţ velmi individuální záleţitostí. Nezbytná bývá zejména výměna zarostlého či netěsnícího potrubí či starých - zejména hliníkových - elektrických rozvodů. Při větších zásazích je opět ţádoucí odborný návrh - to se týká především dimenzování teplovodních topných systémů a jištění rozvodů elektrické energie. Po provedení prací musí být provedeny odborné revize, jejichţ výsledkem jsou revizní protokoly (tlakové zkoušky a zkoušky těsnosti rozvodů, topná zkouška, revize domovní elektroinstalace, revize hromosvodů, protokoly o připojení spotřebičů). To je důleţité zejména u rozvodů plynu a elektrické energie (a také kouřových cest) - zde jde o bezpečnost všech uţivatelů objektu.

3.4. Opakované chyby při sanacích vlhkých staveb - provádění sanačních opatření

3.4.1. Nepřiměřený postup Projeví se navrţením sanačních technologií, které i při řádné realizaci nejsou schopny zabránit opětovnému poškození stavby. Příkladem je pouţití sanační omítky bez omezení vzlínání vody do zdiva, zvláště v případech, kdy je moţné vloţením izolace, injektáţí nebo odvětráním tohoto omezení dosáhnout. Motivem je zpravidla úspora nákladů, ovšem v průběhu času postupně přecházející do kategorie „zbytečně vyhozené peníze“. Podobně nevhodné je pouţití injektáţní clony na zdivo, jehoţ zvýšená vlhkost má příčinu ve vysokém zasolení a přísun vody vzlínáním není podstatným faktorem poškozování. Opakem je pouţití mnoha opatření tam, kde je moţné jednoduchým zásahem poškození trvale zabránit. Třeba opravou okapních svodů, vyčištěním drenáţe či zastřešením komínů. Většina chyb návrhu a volby postupu sanace má původ v nedostatečném poznání příčin a procesů poškozování stavby. Opět lze připomenout nutnost průzkumu stavby před sanací.

60

Nekomplexnost sanačních opatření

Častou chybou při návrhu a provádění sanačních opatření bývá opomenutí skutečnosti, ţe jednotlivé stavební úpravy a postupy sanace vzájemně souvisí a spolupůsobí. Důsledkem bývá zpravidla navrţení určité technologie (například injektáţe nebo podřezání zdiva) bez vědomí souvislostí a bez jasné návaznosti na ostatní stavební práce. Příkladem můţe být provedení dodatečné izolace na zasoleném zdivu, aniţ by se současně aplikovaly sanační omítky či odsolení zdiva, nebo opomenutí drenáţe v případě pouţití štěrkového obsypu okolo sanované budovy. Výsledkem bývá výrazné zkrácení účinnosti sanačních opatření, občas i zhoršení situace oproti původnímu stavu.

3.4.2. Technologické chyby Mimo výše zmíněné systémové chyby při návrhu a provádění sanací můţeme zaznamenat i problémy vzniklé při provádění správně navrţeného sanačního postupu. Vyskytující se chyby je moţné podle místa výskytu přiřadit do následujících skupin – poruchy plošné hydroizolace (izolace podlah), poruchy provedených opatření proti vzlínající vlhkosti (vkládané izolace, clony), chyby při realizaci stavebně-technických opatření a chyby omítek a nátěrů.

Izolace proti vodě Poruchy plošných izolací lze nejčastěji přičíst nekvalitnímu provedení nebo poškození při stavbě či vlivem sedání objektu záhy po dokončení. Nebezpečím bývá provádění dodatečných prostupů izolací, kdy se ne vţdy podaří pečlivě napojit izolaci prostupu na hydroizolaci plošnou. Zvláštním případem závad trpí jiţ zmíněné izolace vytvořené z nopových fólií, u nichţ při nahodilém či trvalém zaplavení vytvořené vzduchové mezery často dochází k důkladnému „zalití“ objektu. V kombinaci s voštinovými cihlami v konstrukcích suterénu pak vznikají zajímavé a obtíţně řešitelné rébusy pro firmy zabývající se sanacemi. Obvykle aplikované řešení – injektáţe, pak vyţaduje pouţití speciálních technických i materiálových prostředků. Jednodušší bývá odtěţení zeminy u objektu a oprava či náhrada poškozené hydroizolace. Ne vţdy je toto řešení moţné s ohledem na okolní stavby a zábory

61

komunikací. Často je překáţkou čerstvě zaloţený pěstěný trávník okolo budovy. Je s podivem, kolik investorů raději zaplatí nákladné speciální sanační práce, jen kdyţ se trávník nepoškodí.

Obrázek č.25. vzlínání vlhkosti.

3.4.3. Opatření proti vzlínající vlhkosti

Sanační zásahy působící proti kapilárnímu transportu vody do stavební konstrukce obvykle ve směru vertikálním (někdy téţ horizontálním) se zdají být jednodušším problémem neţ hydroizolace samotné (působící proti gravitačnímu transportu vody). Skutečnost, ţe při jejich provádění je nutný více či méně razantní vstup do nosných konstrukcí, jejichţ skladba není vţdy přesně určená (třeba lícové zdivo se středovým zásypem), je však dostatečně komplikuje. Vznikla proto řada různě zaměřených technologií k jejich provádění, lišících se mírou obtíţnosti či mírou intenzity zásahu do konstrukce. Přístup k řešení problému spočívá buď v přerušení konstrukce a vloţení izolační vrstvy (podřezání, vtlačované plechy), nebo ve změně vlastností kapilárního prostředí (těsnící a hydrofobizační injektáţe, elektrické metody), v krajních případech ve změně přesvědčení zákazníka o tom, ţe jeho dům je či není vlhký.

62

Obrázek č. 26 a), b), c), d), co způsobí vlhkost.

Podřezávání Poruchy statiky při podřezávání či podkopávání zdiva jsou rizikem, které překvapilo jiţ mnoho stavebníků, a je nutné jim předcházet vhodným a pečlivým postupem. Pouţití klínů a injektování řezné spáry musí být samozřejmostí. Dalším moţným zdrojem potíţí bývá samotná izolační vrstva, neboť ve snaze ušetřit jsou pouţívány levné izolace, občas třeba jen dehtový papír. Problémy přináší i napojování jednotlivých částí izolace. Občas se setkáme se stavbou, jejíţ část není z prostorových či technických důvodů moţné podřezat a není pro ni navrţeno jiné řešení. Rovněţ dochází k vynechání úseků okolo průchodů sítí (elektro, plyn) nebo v místech se ztíţeným přístupem (schodiště). I tato místa je však nutné vyřešit a ne jen opatřit sanační omítkou a doufat ţe vydrţí do konce záruky na dílo. Stejný problém nastává i u technologie zatlačovaných nerez plechů, kde dochází k vynechávání úseků po nárazu na kámen či zazděnou trubku. Nebezpečím pro úspěšnou sanaci je podraţení plechů do zásypu pod úrovní izolace podlah podobně jako podinjektování izolace podlah.

Chemické clony.

Stejně jako při podřezání zdiva bývá i nesouvislost injektáţní clony příčinou potíţí při sanaci. Můţe být zapříčiněna nedodrţením předepsané rozteče injektáţních vrtů nebo nevhodným injektáţním materiálem, který nemá dostatečnou pronikavost v daném prostředí. Například pouţití injektáţních materiálů na bázi hydrofobizovaných vodních skel ukáţe své limity při aplikaci do zdiva se stupněm nasycení vodou cca 50 a více % (poměr objemu kapilárních pórů zaplněných

63

vodou k celkovému objemu kapilárních pórů vyjádřený v %). Nesouvislost injektáţní clony můţe být důsledkem ledabylého vrtání nebo rozbíhání vrtů při větších tloušťkách zdiva vlivem ohybu vrtáku, nesystematické aplikace (vynechání vrtů), či vzájemným nenavázáním injektáţních úseků. Bez rozdílu v pouţité technologii dodatečné izolace zdiva dochází často k přemostění clony omítkou, která umoţní vzlínání vody z oblasti pod clonou či izolací. Lícovou část izolovaného zdiva a omítky je nutné chránit před vsakováním odstřikující dešťové vody, která můţe vstupovat do zdiva v oblasti těsně nad clonou nebo izolací, je-li tato blízko okolního terénu.

3.4.4. Stavebně-technická opatření Poskytují velmi široké pole pro vytváření chyb a problémů. Měla by samozřejmě slouţit k odvádění vody z objektu a od objektu, k provětrávání stavby a vysoušení zdiva. Pouţívají se po staletí a při jejich návrhu i provádění je dobré podívat se, jak tyto systémy dlouhodobě úspěšně slouţily. Pokud je stavba v nějaké podobě obsahuje, bývá rozumné jejich funkci zachovat nebo i obnovit. Pro navrhování nových opatření si dovolím formulovat několik zásad: Terén v okolí budovy spádovat směrem od objektu alespoň v šířce 1 m a zajistit dostatečný odtok dešťové vody. Výdechové otvory odvětrávacích duti a mezer vţdy vyvést vně budovy. Odvod vody z okapů nesměšovat s drenáţí okolo budovy. Všechny drenáţní a odvětrávací systémy opatřit kontrolními a čistícími místy (šachtami). Pravidelně udrţovat a čistit okapní svody a drenáţní systém. Za nejdůleţitější povaţuji poslední bod, neboť jeho zanedbání bývá startovním momentem závaţného poškození stavby. Pokud Vám připadají tyto zásady triviální, prohlédněte si asi tak tři novostavby ve vašem okolí a uvidíte, ţe rozhodně nejsou všeobecně zaţité.

Dnes nevětší náklady na provozování budovy je její energetická náročnost a je tedy nejsledovanější. Energetická náročnost nevychází jenom z potřeby vytápění. To vše je dané zákonem o hospodaření s energií podle zákona č.406/2000 Sb., který platí od 1. července 2007 a 64

s tím s návaznosti vyhláška č. 148/2007 Sb. o energetické náročnosti budov, která navazuje na zpracovanou směrnici Evropského parlamentu Rady 2002/91/ES. Energetická náročnost ovlivňována energetickými systémy budov, do které patří: 1) Vytápění 2) Větrání 3) Chlazení 4) Klimatizace 5) Osvětlení 6) Příprava teplé vody

Toto vychází z poţadavků ČSN 73 0540-2 z dubna 2007. V nových a budovách po rekonstrukci, jejichţ tepelně technické vlastnosti odpovídají normám prostupu tepla, se spotřeba tepla na vytápění nestává největší energetickou poloţkou. Například budovy s klimatizací v létě mají větší náklady na energie neţ za stejné období v zimních měsících. Proto je zapotřebí začít vyuţívat energeticky obnovitelné zdroje. Ale zase je zde otázka jaké pouţít zdroje, které by nenarušily ţivotní prostředí. Zde vidíme, ţe otázka energií je jedna z typů ovlivňující výrazně náročnost budovy. Dnes jsou na trhu s materiály s velkou ţivotností a uţitkovostí. Ale zase pozor, abychom s lepšími materiály nezapomínaly na ţivotní prostředí, to je hlavně s náročnější výrobou. Dnes se vyuţívají materiály na realizaci soustav vytápění, které vydrţí déle slouţit. Tady jde hlavně pouţití plastů a mědi v rozvodech vytápění. Jsou vyuţívané nové druhy kotlů, s lepším spalováním a vyuţití paliva. To je hlavně zavedení kondenzačních a zplyňovacích kotlů. Ceny standardních energetických zdrojů tj. (uhlí, ropy, plynu, elektrické energie) stále rostou (dnes to je březen 2009 sice klesají), ale to je jenom teď v době recese. Dnešním standardem nebo rekonstruovaných domů je vyuţití klasických paliv,

u nových

energeticky obnovitelných zdrojů.

K obnovitelným zdrojům dnes patří pouţití tepelných čerpadel, energii z vody, větru, slunečního záření, pevné biomasy, energie z okolního prostředí, energii geotermální a energii kapalných biopaliv. Dnes je pouţívá i pro větší celky spalování biomasy (polenového dřeva, slámy, šťovíku) anebo spalování fyzikálně přetvořených fytopaliv (brikety a pelety ze dřevní odpadové hmoty, z rostlinných produktů). Dále můţeme, pokud jsou v rozumné vzdálenosti, pouţít energii z termálních pramenů. Dnes se pomalu stává standardem sluneční kolektory, a to i na plochách několika hektarů. Ale stále poměr 65

vyuţití energeticky obnovitelných zdrojů činila v roce 2007 něco přes 5.5 % podílu na primárních energetických zdrojů. Hlavní nedostatek většího růstu energetických obnovitelných zdrojů je malá podpora státních orgánů a docela velké náklady na pořízení. Stát by měl více podporovat v budoucnu realizace a přípravu energetických obnovitelných zdrojů. Zde vidíme, ţe jedním a zdá se největším faktorem ovlivňující hodnotu nemovitosti je její energetická náročnost. Ale jak vidíme, lze ji sniţovat i na závislosti konstrukce a pouţití materiálu a technické vybavení. To vše závisí hlavně na dodrţování ţivotního prostředí. V praxi ale dochází dost často ke konfliktním situacím. Jde hlavně o lobistiké skupiny, které mají zájmy co nejméně investovat, ale co nejvíce vydělat. Pro ně ţivotní prostředí moc neznamená. Vše se ukáţe časem.

4. ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA Na základě výsledků z jednotlivých dílčích přístupů lze přikročit k jejich závěrečnému porovnání, analýze, vyhodnocení a zváţení významu co do intenzity jejich působení na tvorbu hodnoty majetku. Nedílnou součástí této části oceňovaného procesu je pomocí objektivně podloţených argumentů zdůvodnění závěrečného výsledku, ve vztahu k výsledkům získaných jednotlivými metodami. Poté můţe celý proces vyústit do konečného výsledku a je moţno provést závěrečné hodnocení ohledně trţního přístupu k nemovitosti, případně i jiné formy výsledku v souladu s účelem ocenění a jeho podmínkami. Završením práce odhadce majetku při stanovení trţní hodnoty je tedy závěrečná analýza, resp. Úvaha o kontribuci (přispění) jednotlivých metod k výsledné hodnotě.

Údaje pro závěrečnou analýzu - popis oceňovaného majetku (nález) - výpočet výměr majetku popř. dalších oceňovaných parametrů - trţní hodnotu majetku zjištěnou nákladovou metodou - trţní hodnotu majetku zjištěnou porovnávací metodou 66

- trţní hodnotu majetku zjištěnou příjmovou metodou Trţní hodnota pozemku zjištěnou porovnávací metodou

4.1 Analýza dílčích přístupů z hlediska tržního ocenění Tato část oceňovaného procesu představuje uvedení zjištěných výsledků do závěrečné analýzy ocenění. Na základní tři přístupy nelze pohlíţet jako na pevné dané metody a jejich dílčími závěry nelze pracovat jako s jednoznačnými matematickými výsledky. Jednak různými modifikacemi je moţno i v rámci jediného přístupu obdrţet více výsledků a navíc by to takto pevně pojatého rámce dost dobře nezapadaly přístupy pro oceňování pozemků.

Tato část oceňovaného procesu

představuje uvedení zjištěných výsledků do závěrečné analýzy ocenění. Na základní tři přístupy nelze pohlíţet jako na pevné dané metody a jejich dílčími závěry nelze pracovat jako s jednoznačnými matematickými výsledky. Jednak různými modifikacemi je moţno i v rámci jediného přístupu obdrţet více výsledků a navíc by to takto pevně pojatého rámce dost dobře nezapadaly přístupy pro oceňování pozemků.

V praxi se projevují nejčastěji následující nedostatky:

U porovnávací hodnoty:

a) nevhodnost přímo porovnávacího vzorku či nesouměřitelnost porovnávacího standartu, b) pouţití porovnávaných cen ovlivněných zvláštními netrţními okolnostmi zvláštního zřetele či cen jinak z manipulovaných, c) zastaralost pouţitých dat, d) neobjektivní přístupy při volbě korekčních koeficientů.

67

U výnosové hodnoty:

a) nereálnost a neúplnost výnosové a nákladové stránky výnosů, b) chybně předpokládaný průběh, forma a výše očekávaných výnosů v souvislosti s jejich stabilitou, trendy a dobrou trvání efektů, c) nevhodná volba způsobu kapitalizace výnosů a nevhodnost zvolených modelů, d) neoptimální volba kapitalizační úrokové míry v závislosti na typu nemovitosti, riziku a návratnosti vloţeného kapitálu a nesprávně hodnocené daňové vlivy na výši výnosů.

U věcné hodnoty:

a) nerozlišení podstatných částí, které tvoří podstatu majetku, od části nepodstatných, jeţ trţních hledisek mají na hodnotu zanedbatelný vliv, b) chybný výpočet objemových, plošných či jiných technických parametrů rozhodujících částí staveb a pozemků, c) nevhodná volba cenové základny, d) chybná volba či nevhodnost případných přiráţek a paušálů, e) chyby v důsledku netrţního přístupu v souvislosti se znehodnocením v důsledku stáří.

Vydávání tohoto výsledku za trţní hodnotu bez jakékoli analýzy je nutno odmítnout. Stejně tak je nesprávné a neodůvodněné stavět na váţném průměru na základě tabulek, zaloţených na konstantních poměrech mezi výsledky. Klíč k řešení totiţ není v ţádné matematické zákonitosti, ale v chování trhu, které tímto způsobem nelze omezovat. Podstatné rozdíly ve výsledcích jednotlivých oceňovacích přístupů jsou však ve většině případů zcela na místě a nelze je povaţovat za anomálii. Naopak pro určité druhy nemovitosti jsou typické a lze je tedy s výhodou při závěrečném odhadu trţní hodnoty nebo jiného typu závěrů v souladu se zadáním dobře vyuţít, neboť většinou mají poměrně velkou vypovídající schopnost na trhu, o její konkurenceschopnost či o předpokládaném okruhu potenciálních poptávajících.

68

4.2. Kontribuce metod v závěrečné analýze Kontribuce jednotlivých metod ke zjištění konečné trţní hodnoty je různá a liší se podle typu oceňovaného majetku. Matematicky tuto kontribuci lze vyjádřit váţený průměr tří dílčích hodnot: Trţní hodnota majetku jako celku zjištěná porovnávací metodou

x%

Trţní hodnota majetku zjištěná příjmovou metodou

y%

Trţní hodnota majetku zjištěná nákladovou metodou

z%

Výsledná trţní hodnota

100 %

4.3. Problematika stavebních vad a metody sledování jejich příčin

Závadami a poruchami staveb je moţné povaţovat veškeré vady projevující se u nových staveb, stavebních prací, dokončených stavebních konstrukcí a dále všechny důsledky fyzického a morálního opotřebení stavby, vzniklé jejím namáháním vyplývajícím z provozu stavby. Často mohou být vady a poruchy jen důsledkem zanedbané nebo neprováděné údrţby.

Příčiny rozdělení vad a poruch: 1) poruchy vznikají v předvýrobní přípravě, výrobě, provozu a uţívání staveb 2) poruchy způsobené účinky prostředí, stárnutím a únavou materiálů 3) poruchy způsobené základových poměrů, překročením meze pevnosti stavebních materiálů a poruch vlivem zatíţení 4) poruchy vzniklé nesprávným uţíváním stavby a nevhodnými konstrukčními zásahy 5) poruchy vzniklé ţivelnými pohromami a jinými nepředvídatelnými účinky

69

Poruchy dělíme do několika skupin. Vada menší závaţnosti – drobná porucha, která nesníţí pouţitelnost výrobku či stavby. Oprava není nezbytně nutná. Vada či porucha – hlavní porucha která s velkou pravděpodobnosti povede k selhání nosného prvku, nebo ke sníţení jeho pouţitelnosti pro daný účel. Závaţné poruchy ze statického nebo provozního vyţadují včasný odborný zásah. Vada – kritická porucha, vedoucí k nebezpečným následkům pro uţivatele stavby nebo jejího okolí. Zde je bezpodmínečně nutný odborný zásah. Podle projevů výše uvedených vad a poruch můţeme rozeznat deformace, vzájemné částí či celé stavby, trhliny v konstrukcích, drcení stavebního materiálu, korozi, hnilobou, vlhnutí, výkvěty vzniklé vyluhováním materiálů apod. Rozeznáváme tedy poruchy zejména, nosných a nenosných konstrukcí. Poruchy stavebních materiálů (ocel, betonové konstrukce, apod.) a poruchy stavebních prvků a dílů (nosné zdivo, sloupy, stropní konstrukce, schodiště, apod.). Vady v předvýrobní přípravě – nedostatečná technická příprava (geologický průzkum apod.), stavby, chyby v konstrukčním pojetí, opomenutí účinku provozu. Poruchy zaviněné výrobou – nedodrţení technologických postupů, svévolná záměna navrţených konstrukcí a materiálů jinými, nesprávné skladování materiálů apod.. Poruchy vyvolané provozními účinky, stárnutím a únavou materiálů – překročení povoleného zatíţení stavby, vibrace, chvění, nárazy, účinky chemikálií, mazacích olejů. Nesprávná nebo zanedbaná údrţba. Účinky prostředí pak způsobují vlhnutí staveb, korozi, opotřebení staveb teplotními rozdíly, mrazem, chemickými vlivy a hnilobou dřeva. Dominantní a častou příčinou poruch je účinek vlhkosti. Ochrana staveb proti účinkům vlhkosti je velmi důleţitá. Vlhkost ovlivňuje všechny konstrukce stavby po celou dobu její existence. Jedná se zejména o sráţkovou vodu, vzlínající nebo zkondenzované vodní páry. Sráţková voda působí obvykle na stavbu od průběhu výstavby formou zatékání, stékání po svaţitém terénu směrem ke stavbě. Vodní kondenzát a následovně zvýšená vlhkost vzduchu uvnitř stavby či uzavření uvnitř konstrukcí způsobuje obvykle velmi váţné poruchy v podobě plísní. Zamrznutím potom neustále rozrušuje konstrukce stavby, nebo v případě opačném, kdy dojde vlivem slunečního záření k jejímu ohřevu, vytváří v konstrukcích nepříznivé tlaky. Poruchy změnou teploty – změnou teploty jsou namáhány všechny konstrukce stavby. Změny teplot však vyvolávají objemové změny i v dalších konstrukcích jako je zdivo nebo betonové konstrukce. U omítek se taková porucha projevuje velmi krátkou ţivotností a opadáváním. Dalším

70

nebezpečným účinkem zmrzlé vody je její přítomnost např. v dutinách stavebních prvků (kotevní otvory, dutiny, stropní panely, apod.). Poruchy vlivem stárnutím a únavou materiálu – vlivem stárnutí dochází uvnitř materiálů k vnitřním strukturálním změnám. Materiál ztrácí pruţnost a houţevnatost a dochází často k únavě konstrukcí vlivem dynamického namáhání otřesy, tlakovými vlnami apod.. Budovy sedají a vychylují se. Stavební materiály jsou nezvykle namáhány a ztrácejí svou pevnost. Vliv stavebních poruch a vad, by měl mít odhadce schopnost v průběhu reflexe stavby – pozorování a zachycení daného stavu, popsat případné vady a poruchy a odhadnout náklady na jejich opravy. V případě, ţe vznikne podezření na velmi váţné poruchy či vady, které zůstávají skryty v konstrukcích, můţe odhadce v posudku navrhnout některou z odborných metod k určení a zajištění poruchy. Odhadce se tak v komplikovaném případě můţe odvolat na nutnost ověření jeho podezření prostřednictvím těchto metod, tedy kontrolu stavebních prvků či dílců stavby nejen smysly, přístroji, ale i odbornými poradci.

Přehled o postupech, technologiích a řešení problémů s existenci vad či poruch na zkoumané stavbě, je myšlena jako druhý stupeň znalostí, které musí odhadce ovládat. Bez povědomosti o níţe uvedené skutečnosti není odhadce schopen odhadnout či stanovit vlastními silami nebo ve spolupráci s odborníky náklady na odstranění vad či poruch řešené stavby. Bez povědomosti o postupech při sanacích stavebních konstrukcí, jejich finanční a časové náročnosti, nelze zodpovědně zhodnotit, jaký vliv závada či porucha ve skutečnosti na trţní hodnotu stavby má. Diplomovou práci jsem rozdělil dle tradičního dělení stavebních konstrukcí. Nejprve jsem se zabýval řešení prvků dlouhodobé ţivotnosti a po té krátkodobé ţivotnosti stavebních prvků. Chyba při volbě a montáţi těchto prvků můţe mít velký negativní vliv na stav a uţívání nemovitosti. Hlavní část jsem věnoval pronikání vlhkosti do stavby a to jak zatékání a tak i vzlínáním. Dále jsem částečně nastínil jak tyto vady a poruchy odstranit. Odhadce nemá právo zasahovat ani není povinen komukoli radit, ale v době probíhající stavby mohou ušetřit klientovi odhadce značné časové i finanční náklady.

71

B. Praktický příklad věcné hodnoty stavby v rámci tržního ocenění rodinného domu před rekonstrukcí

72

PRAKTICKÝ

PŘÍKLAD

VĚCNÉ

HODNOTY

STAVBY

V RÁMCI

TRŽNÍHO OCENĚNÍ RODINNÉHO DOMU PŘED REKONSTRUKCÍ

Rodinný dům č.p. 169 Sadská na pozemku st.parc. 18 k.ú. Sadská, obec Sadská, okres Nymburk.

Objednavatel: BIVŠ Praha Nároţní 2006/9 Praha 5, 158 00

Vypracoval: Zdeněk Stýblo Valentova 1736, Praha 4, 149 00

Datum:

20.3.200 73

NÁLEZ Tržní cena – cena skutečně dosaţená za prodej nebo pronájem majetku v běţném obchodním styku trţního prostředí. Tržní hodnota – obecná nebo fiktivní cena, kterou by bylo moţné získat za oceňovaný majetek k datu ocenění v běţném obchodním styku a za daného právního stavu. Zákon č. 151/1997 Sb. Hovoří o trţní hodnotě jako o ceně obvyklé. Obvyklá cena – definovaná zákonem č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) jako cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího a kupujícího ani zvláštní vliv obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobní poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Absolutní vlastnictví

- právo, které Občanské právo uţívá ve smyslu absolutních právních

vztahů. Náleţí zásadně určitému individuálně určitého subjektu, zatím co ostatním konkrétně neurčitým subjektům vzniká obecně definovaná povinnost zdrţet se všech zásahů, které by rušily nositele absolutních práv ve výkonu jeho oprávnění příkladem absolutního práva je právo vlastnické. Reprodukční cena – cena, za kterou by bylo moţno v době ocenění pořídit stavbu stejných parametrů. Oceňovaný majetek byl prohlédnut v rámci navrhovaných úprav a při zpracování ocenění byly vztahy v úvahu následující faktor. a) poloha, velikost a vyuţitelnost pozemku, b) velikost, technický stav a vyuţitelnost existujících staveb a budov, c) nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku, d) převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky relativní poptávky po tomto druhu 74

nemovitosti na trhu, e) náklady na pořízení majetku jakoby nového, sníţené o opotřebení (znehodnocení), f) prodeje, poptávka a nabídkové ceny, včetně výše nájemného srovnatelných majetků, g) očekávaný čistý příjem z pronájmu a jeho kapitalizace pro stanovení hodnoty majetku.

Předmětem ocenění jsou budovy a stavby. Jakýkoli jiný majetek byl z ocenění vyloučen.

Popisové informace Popis lokality

Oceňovaný majetek je umístěn v obci Sadská, na rohu ulic Tyršova a Kostelní. V obci ţije 3 112 obyvatel. Je zde základní občanská vybavenost. Vzdálenost do okresního města Nymburk je 8 km. V místě je zastávka vlaku na trase Nymburk – Praha, a jezdí sem i integrovaná Praţská doprava. Obec je vyuţívaná k bydlení a také k zemědělství a je zde i několik výrobních firem. Okolní zástavba oceňované nemovitosti je tvořena rodinnými domy.

Oceňovaný majetek Majetek je vyuţíván pro bydlení. Celý oceňovaný pozemek je prostorově ohraničen a vymezen jednak vlastní budovou, jednak oplocením. Rodinný dům byl postaven v roce 1902. Je situován v ulici se souvislou řadovou zástavbou a je rohový. K rodinnému domu patří i stodola. Přístup k nemovitosti je z ulice, v místě je moţnost napojení na veřejný vodovod, kanalizaci i plynovod.

Pozemek Pozemek sestává z jedné parcely, která se nachází v k.ú. Sadská. Pozemek je rovinný. Je ve tvaru písmene L. Pozemek je z části zastavěn budovou a příslušenstvím, poměr zastavění je zhruba 50%. Celková výměra pozemku je 408 m². Město Sadská nemá vydánu cenovou mapu stavebních pozemků a jeho k.ú. sousedí s k.ú. okresního města Nymburk.

75

Pozemek

Parcela

Výměra

Skutečný způsob využití

Zastavěná plocha a st.p.č. 18

408,00

zastavěná parcela pod rodinným domem a

nádvoří

m2

zpevněnou plochou

č.

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití majetku, které je fyzicky moţné, právě proveditelné, finančně přijatelné a jehoţ výsledkem je maximalizace hodnoty výdělku. Nejvyšší a nejlepší vyuţití musí splňovat čtyři kritéria: fyzická proveditelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost, dodrţení právních předpisů.

Fyzická realizovatelnost Oceňovaný majetek je přímo přístupný z veřejného prostranství. Vyuţití majetku je tudíţ fyzicky moţné. Maximální ziskovost Ke splnění tohoto kritéria je nutný pronájem za trţní nájemné nebo vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ dochází k úspoře jeho nákladů za pronájem srovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe se v místě tyto nemovitosti nepronajímají, je objekt vyuţíván vlastníkem, je i toto splněno. Finanční proveditelnost Majetek je po rozsáhlé rekonstrukci a tak není nutná náročná investice. Ke dni ocenění byl majetek schopen k bydlení.

76

Dodržení právních předpisů Majetek je zapsán v katastru nemovitostí. Územní plán není zpracován. Proto jej neposuzujeme. Rodinný dům je zkolaudován k bydlení. Na základě tohoto je současné vyuţití nemovitosti právně přípustné.

Na základě výše uvedených kritérií jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu jeho nejvyšším a nejlepším vyuţitím.

Stavby Stavby zahrnují přípojky inţenýrských sítí. Hodnota uvedených staveb je stanovena samostatně, na základě ocenění dle zákona č. 151/1997 Sb.. Budovy Budovy představuje stavba domu i stavba hospodářské části – stodoly. Uvedené stavby se nacházejí na st.p.č. 18 k.ú. Sadská.

Základní údaje o stavbě a provozu rodinného domu č.p.169: Oceňovaný majetek je zanesen do KN na LV č. 1098 pro k.ú. Sadská a jeho vyuţití k bydlení. Jedná se o stavbu částečně podsklepenou, s jedním nadzemní podlaţím a půdním prostorem. Zastřešení je sedlovou střechou. Stavba je částečně podsklepená, resp. Podsklepení je méně neţ ½ zastavěné plochy rodinného domu. Rodinný dům obsahuje kuchyň, tři pokoje, chodbu, WC, koupelnu a skladovou místnost. Vytápění je zajištěno kamny na tuhá paliva. V koupelně jsou instalovaná lázeňská kamna na tuhá paliva. Kabelová instalační přípojka je přivedena v zemi a dále k elektroměrnému zařízení, umístěného ve fasádě poblíţ vstupu. Přípojka splaškové kanalizace je zaústěna rovněţ do veřejného kanalizačního řádu, který se nachází v přilehlé komunikaci v souběhu s veřejným vodovodem. Vodovodní přípojka je napojena na vlastní studnu. Konstrukční řešení a vybavení rodinného domu: Základy budou pravděpodobně v nedostatečné hloubce proti promrznutí, navíc je znatelná absence isolace proti vodě a zemní vlhkosti. Do sklepních prostorů dochází často k průniku vody z okolního terénu, čímţ je vyloučeno za součastné situace jakákoli vyuţití sklepních prostor. Nosné a obvodové zdivo obytné části domu č.p. 169 jsou provedeny ze smíšeného kamenného a 77

cihelného zdiva tloušťky 60 aţ 90 cm. Obvodové konstrukce domu nesplňuje poţadavky z hlediska tepelné ochrany, dle ČSN 73 0540-2. Vnitřní dělící nenosné příčky, jsou provedeny z pálených cihel. Střední nosná zeď má tloušťku 30 cm. Stropy v 1PP jsou klenuté, v 1NP jsou dřevěné trámové, se záklopem a podhledem s omítkou. Schody do půdního prostoru jsou dřevěné. Podlahy jsou obytných místnostech dřevěné, v chodbě, WC a v koupelně je provedena betonová mazanina. Půda má podlahu provedenou prkenným záklopem, a na ní jsou naskládány dlaţdice z nepálených cihel. Venkovní omítky jsou vápenné, štukové, v dolních partiích nad přilehlým terénem s viditelným vzlínání vlhkosti. Vnitřní omítky zdiva vápenné, omítky dřevěných stropů jsou na rákosové rohoţe. V koupelně, WC a kuchyni jsou provedeny keramické obklady. Nátěry klempířských konstrukcí v části původní, zastaralé, poškozené rzí. Okna jsou osazena špaletová. Vrata plechová, domovní vchodové dveře dřevěné, jednokřídlové, vnitřní bíle hladké a prosklené osazené do ocelových zárubní. Střecha vaznicové soustavy, krytina z pálených tašek, klempířské prvky jako dešťové svody, ţlaby a parapetní plechy včetně střešních prvků z pozinkovaného plechu, na mnoha místech poškozené rzí. Stáří domu je cca 105 roků. Původnímu provedení odpovídají zejména hlavní konstrukce stavby, jako základy, nosné a obvodové stěny, stropy a krov. V roce 1970 proběhla výměna oken, byly zřízeny sociální zařízení - koupelna a WC. Dále byly vyměněny vchodové dveře. Do domu byla zavedena vodovodní přípojka a provedena kanalizace.

Konstrukční řešení a funkční užití stodoly: Stodola je vyuţívaná pro skladování běţných domovních potřeb a nářadí. Základy jsou kamenné, provedení bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou ze smíšeného zdiva. Do oceňované stavby není přivedena voda, ani není provede kanalizace. Nejsou provedeny vnitřní rozvody elektro, resp. není zřízena kabelová přípojka. Stavba je vybudována před 105 lety. V součastné době je stavebně technický stav podprůměrný. Poškozena je hlavně střešní konstrukce a obvodové zdivo.

78

OCENĚNÍ Úvod Pro stanovení trţní hodnoty bylo pouţito tří metod ocenění tak, jak je obvyklé a jak doporučují mezinárodně platné standarty IVSC (Intenational Valuation standart Commitiee)

Nákladová metoda Stanovuje náklady na pořízení majetku jako nového, sníţeného o odpovídající opotřebení nebo nedostatečnosti.

Příjmová metoda Stanovuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. Indikací hodnoty se dospívá kapitalizací příjmu odpovídající mírou výnosnosti.

Porovnávací metoda Analyzuje mnoţinu cen, které byly zaplaceny nebo nabídnuty za podobný majetek. Dále jsou korigovány pomocí jednotlivých ukazatelů, které odráţejí rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku porovnání s majetky srovnávanými.

Metoda nákladová U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budova staveb. Pokud se nejedná o novostavby, je odčítaná částka, vyplývající z fyzického opotřebení a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti. Hodnota pozemku je stanovena na základě porovnávací metody. Hodnota venkovních úprav jako přípojek inţenýrských sítí a přístupového chodníku je stanovena pomocí výpočtu podle cenového předpisu včetně opotřebení lineární metodou. Na základě pouţití nákladové metody, tj. pořízení stavby s odpočtem opotřebení, bylo postupováno pomocí stanovení objemových parametrů stavby (výpočet obestavěného prostoru 79

stavby byl proveden metodikou podle oceňovací vyhlášky) a vynásobením jednotkovou cenou Kč/m3. Opotřebení technické bylo stanoveno v rámci výpočtu analytickou metodou. Obestavěný prostor:

Název podlaţí 1PP: 1NP: Půda:

Zastavěná plocha 65,00 m2 178,00 m2 178,00 m2

Konstrukční výška 1,70 m 2,75 m 3,65 m

Obestavěný prostor: 1PP: 65*1,70 1NP: 178*2,75 Půda: (178*3,65)/2

= = =

110,50 m3 489,50 m3 324,85 m3

Obestavěný prostor – celkem:

=

924,85 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře:

mělké zaloţení bez izolace výplňové zdivo dřevěné krov dřevěný vázaný pálená krytina pozinkovaný plech vápenné štukové břízolitové omítky

13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně:

běţné obklady dřevěné hladké plné dveře prosklené dřevěná špaletová prkna palubky PVC lokální třífázová ocelové trubky litinové běţný elektrický sporák 80

Hodnocení standardu P S S S S S S S C S S S S S P S S S C S C C S S

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:

WC, umyvadla, vana standardní splachovací

S S C

100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy: P 2. Zdivo: S 3. Stropy: S 4. Střecha: S 5. Krytina: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Vnitřní omítky: S 8. Fasádní omítky: S 9. Vnější obklady: C 10. Vnitřní obklady: S 11. Schody: S 12. Dveře: S S 13. Okna: S 14. Podlahy obytných místností: P 15. Podlahy ostatních místností: S 16. Vytápění: S 17. Elektroinstalace: S 18. Bleskosvod: C 19. Rozvod vody: S 20. Zdroj teplé vody: C 21. Instalace plynu: C 22. Kanalizace: S 23. Vybavení kuchyně: S 24. Vnitřní vybavení: S 25. Záchod: S 26. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 5,40 23,40 9,10 5,40 3,30 0,80 6,10 2,80 0,50 2,20 2,30 3,20 3,20 5,10 2,10 1,30 5,30 4,20 0,60 2,90 1,70 0,50 2,70 0,50 4,30 0,30 4,00

Hodnota koeficientu vybavení K4:

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 0,46 2,48 1,00 23,40 1,00 9,10 1,00 5,40 1,00 3,30 1,00 0,80 1,00 6,10 1,00 2,80 0,00 0,00 1,00 2,20 1,00 2,30 1,00 1,60 1,00 1,60 1,00 5,10 0,46 0,97 1,00 1,30 1,00 5,30 1,00 4,20 0,00 0,00 1,00 2,90 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 2,70 1,00 0,50 1,00 4,30 1,00 0,30 0,00 0,00 88,65 0,8865

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady:

P S S S S S S S C S

OP Část [%] [%] 5,40 100,0 23,40 100,0 9,10 100,0 5,40 100,0 3,30 100,0 0,80 100,0 6,10 100,0 2,80 100,0 0,50 100,0 2,20 100,0

K 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00

81

UP PP Stáří Ţiv. Opotř. Opotř. z [%] [%] části celku 2,48 2,80 100 150 66,67 1,8668 23,40 26,40 100 150 66,67 17,6009 9,10 10,27 100 130 76,92 7,8997 5,40 6,10 100 110 90,91 5,5455 3,30 3,72 35 40 87,50 3,2550 0,80 0,90 35 40 87,50 0,7875 6,10 6,88 100 110 90,91 6,2546 2,80 3,16 35 50 70,00 2,2120 0,00 0,00 0,00 0,0000 2,20 2,48 35 50 70,00 1,7360

11. Schody: 12. Dveře:

S S S S P

2,30 3,20 3,20 5,10 2,10

13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních S 1,30 místností: 16. Vytápění: S 5,30 17. Elektroinstalace: S 4,20 18. Bleskosvod: C 0,60 19. Rozvod vody: S 2,90 20. Zdroj teplé vody: C 1,70 21. Instalace plynu: C 0,50 22. Kanalizace: S 2,70 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 24. Vnitřní vybavení: S 4,30 25. Záchod: S 0,30 26. Ostatní: C 4,00 Součet upravených objemových podílů:

100,0 50,0 50,0 100,0 100,0

1,00 1,00 1,00 1,00 0,46

2,30 1,60 1,60 5,10 0,97

2,59 100 1,80 35 1,80 35 5,75 35 1,09 35

100,0 1,00

1,30

1,47

100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00

110 50 50 50 50

90,91 70,00 70,00 70,00 70,00

2,3546 1,2600 1,2600 4,0250 0,7630

35

50

70,00

1,0290

5,30 5,98 35 4,20 4,74 35 0,00 0,00 2,90 3,27 35 0,00 0,00 0,00 0,00 2,70 3,05 35 0,50 0,56 35 4,30 4,85 35 0,30 0,34 35 0,00 0,00 88,65 Opotřebení:

45 45

77,78 77,78 0,00 70,00 0,00 0,00 70,00 87,50 87,50 70,00 0,00

4,6512 3,6868 0,0000 2,2890 0,0000 0,0000 2,1350 0,4900 4,2437 0,2380 0,0000 75,5833

50 50 40 40 50

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

= * * * *

2 130,- Kč/m3 0,8865 1,0000 2,1420 1,2220

Základní cena upravená

=

4 942,53 Kč/m3

=

4 571 098,87 Kč

Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 75,5833 % Úprava ceny za opotřebení

-

3 454 987,37 Kč

Rodinný dům č.p. 169 - zjištěná cena věcnou metodou

=

1 116 111,50 Kč

Plná cena:

924,85 m3 * 4 942,53 Kč/m3

Nákladová hodnota stodoly Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaţí 1NP: Součet

Zastavěná plocha 66,00 m2 66,00 m2

Konstrukční výška 7,50 m

Průměrná výška podlaţí: PVP = 495,00 / 66,00 = 7,50 m Průměrná zastavěná plocha podlaţí: PZP = 66,00 / 1 = 66,00 m2

82

Součin 495,00 m3 495,00 m3

Obestavěný prostor: 1NP: (66*4)+(66*3,5)/2 Obestavěný prostor – celkem: Tabulka č.4 Objemové parametry stodoly

=

379,50 m3

=

379,50 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé nosné konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienická vybavení: 24. Výtahy (u více podlaţních hal): 25. Ostatní:

mělké zaloţení bez izolace smíšení zdivo dřevěný vázaný pálená taška hladká ve dvou vrstvách vápenné dvouvrstvé omítky

Hodnocení standardu P S C S S C C S X C C C S S X C C X X X X X X X C

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé nosné konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna:

Hodnocení standardu P S C S S C C S C C C S

Obj. podíl [%] 12,30 29,80 9,10 11,20 2,80 0,70 6,00 3,20 0,70 2,10 2,40 4,40 83

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 0,46 5,66 1,00 29,80 0,00 0,00 1,00 11,20 1,00 2,80 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 3,20 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 4,40

14. Povrchy podlah: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 25. Ostatní: Součet upravených objemových podílů:

S C C C

4,90 4,80 0,40 5,20

100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 0,00 0,00 0,00

Hodnota koeficientu vybavení K4:

4,90 0,00 0,00 0,00 61,96 0,6196

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení

OP Část [%] [%] 1. Základy: P 12,30 100,0 2. Svislé nosné konstrukce: S 29,80 100,0 3. Stropy: C 9,10 100,0 4. Krov, střecha: S 11,20 100,0 5. Krytiny střech: S 2,80 100,0 6. Klempířské konstrukce: C 0,70 100,0 7. Úprava vnitřních povrchů: C 6,00 100,0 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,20 100,0 9. Vnitřní obklady keramické: X 0,00 100,0 10. Schody: C 0,70 100,0 11. Dveře: C 2,10 100,0 12. Vrata: C 2,40 100,0 13. Okna: S 4,40 100,0 14. Povrchy podlah: S 4,90 100,0 15. Vytápění: X 0,00 100,0 16. Elektroinstalace: C 4,80 100,0 17. Bleskosvod: C 0,40 100,0 18. Vnitřní vodovod: X 0,00 100,0 19. Vnitřní kanalizace: X 0,00 100,0 20. Vnitřní plynovod: X 0,00 100,0 21. Ohřev vody: X 0,00 100,0 22. Vybavení kuchyní: X 0,00 100,0 23. Vnitřní hyg. vybavení: X 0,00 100,0 24. Výtahy: X 0,00 100,0 25. Ostatní: C 5,20 100,0 Součet upravených objemových podílů:

K 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

UP PP Stáří Ţiv. Opotř. Opotř. z [%] [%] části celku 5,66 9,13 100 120 83,33 7,6080 29,80 48,10 100 135 74,07 35,6277 0,00 0,00 0,00 0,0000 11,20 18,08 100 115 86,96 15,7224 2,80 4,52 35 50 70,00 3,1640 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,00 0,0000 3,20 5,16 100 110 90,91 4,6910 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,00 0,0000 4,40 7,10 35 40 87,50 6,2125 4,90 7,91 35 40 87,50 6,9213 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,00 0,0000 61,96 Opotřebení: 79,9469

Úprava koeficientu prodejnosti Kp: Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,6300 Úprava koeficientu prodejnosti o: -15,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,5355 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 3): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): 84

= * * * *

1 468,- Kč/m3 1,0750 1,0200 0,6733 0,6196

Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

* * *

1,0000 2,1800 0,5355

Základní cena upravená

=

783,92 Kč/m3

Plná cena:

379,50 m3 * 783,92 Kč/m3

=

297 497,64 Kč

Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 79,9469 % Úprava ceny za opotřebení

-

237 840,14 Kč

Stodola - zjištěná cena věcnou metodou

=

59 657,50 Kč

85

C.

PRAKTICKÝ

PŘÍKLAD

VĚCNÉ

HODNOTY

STAVBY

V RÁMCI

TRŽNÍHO OCENĚNÍ RODINNÉHO DOMU PO REKONSTRUKCI

86

PRAKTICKÝ

PŘÍKLAD

VĚCNÉ

HODNOTY

STAVBY

V RÁMCI

TRŽNÍHO OCENĚNÍ RODINNÉHO DOMU PO REKONSTRUKCI

Rodinný dům č.p. 169 Sadská na pozemku st.parc. 18 k.ú. Sadská, obec Sadská, okres Nymburk.

Objednavatel: BIVŠ Praha Nároţní 2006/9 Praha 5, 158 00

Vypracoval: Zdeněk Stýblo Valentova 1736, Praha 4, 149 00

Datum:

20.3.2009 87

NÁLEZ Tržní cena – cena skutečně dosaţená za prodej nebo pronájem majetku v běţném obchodním styku trţního prostředí. Tržní hodnota – obecná nebo fiktivní cena, kterou by bylo moţné získat za oceňovaný majetek k datu ocenění v běţném obchodním styku a za daného právního stavu. Zákon č. 151/1997 Sb. Hovoří o trţní hodnotě jako o ceně obvyklé. Obvyklá cena – definovaná zákonem č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) jako cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího a kupujícího ani zvláštní vliv obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobní poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Absolutní vlastnictví

- právo, které Občanské právo uţívá ve smyslu absolutních právních

vztahů. Náleţí zásadně určitému individuálně určitého subjektu, zatím co ostatním konkrétně neurčitým subjektům vzniká obecně definovaná povinnost zdrţet se všech zásahů, které by rušily nositele absolutních práv ve výkonu jeho oprávnění příkladem absolutního práva je právo vlastnické. Reprodukční cena – cena, za kterou by bylo moţno v době ocenění pořídit stavbu stejných parametrů. Oceňovaný majetek byl prohlédnut v rámci navrhovaných úprav a při zpracování ocenění byly vztahy v úvahu následující faktor. a) poloha, velikost a vyuţitelnost pozemku, b) velikost, technický stav a vyuţitelnost existujících staveb a budov, c) nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku, d) převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky relativní poptávky po tomto druhu 88

nemovitosti na trhu, e) náklady na pořízení majetku jakoby nového, sníţené o opotřebení (znehodnocení), f) prodeje, poptávka a nabídkové ceny, včetně výše nájemného srovnatelných majetků, g) očekávaný čistý příjem z pronájmu a jeho kapitalizace pro stanovení hodnoty majetku.

Předmětem ocenění jsou budovy a stavby. Jakýkoli jiný majetek byl z ocenění vyloučen.

Popisové informace Popis lokality

Oceňovaný majetek je umístěn v obci Sadská, na rohu ulic Tyršova a Kostelní. V obci ţije 3 112 obyvatel. Je zde základní občanská vybavenost. Vzdálenost do okresního města Nymburk je 8 km. V místě je zastávka vlaku na trase Nymburk – Praha, a jezdí sem i integrovaná Praţská doprava. Obec je vyuţívaná k bydlení a také k zemědělství a je zde i několik výrobních firem. Okolní zástavba oceňované nemovitosti je tvořena rodinnými domy.

Oceňovaný majetek Majetek je vyuţíván pro bydlení. Celý oceňovaný pozemek je prostorově ohraničen a vymezen jednak vlastní budovou, jednak oplocením. Rodinný dům byl postaven v roce 1902. V roce 1970 prošel rodinný dům částečnou rekonstrukcí. V roce 2008 byla na domě provedena celková rekonstrukce. Zhodnocení vlivu vad a poruch na trţní ocenění nemovitosti jsem pouţil jako modelovou situaci rodinný dům a přilehlou vedlejší stavbu stodoly v Sadské, okr. Nymburk. Rodinný dům je vyuţíván trvalému bydlení a rekreaci. Dům byl postaven kolem roku 1902 a prošel různými úpravami. Do roku 1970 dům neprošel ţádnou úpravou a v roce 1970 bylo přistoupeno částečné rekonstrukci. Bylo vyměněno několik poškozených a dřevomorkou napadených krovů za nové. Střešní krytina byla také ve velmi špatném technickém stavu a tak muselo dojít k její výměně. Kvalita nových střešních tašek kolem roku 1970 nebyla moc kvalitní. Při její výrobě se dost často porušovala technologický postup, a to hlavně při bagrování zeminy a jejímu ukládání na skládku. Dost často neţ na skládku, putovala zemina přímo do výroby, aniţ by 89

se nechala přemrznou a tak kvalita výrobků byla často velmi špatná. Vlivem špatné střešní krytiny docházelo k zatékání a průniku dešťové vody na střešní konstrukci a déle i místy na stropní konstrukce. Vlivem zatékání byly také poškozeny původní okna, která také byly vyměněny za špaletové. V domě došlo k výměně podlah, které byly z důvodu špatné vodorovné izolace a někde ani nebyla izolace provedena, a tak muselo dojít k výměně. Dále došlo k výměně vchodových dveří a dveří v domě. V domě byla zařízena koupelna a WC, která se napojila na vybudovanou kanalizační přípojku a voda byla přivedena z vlastní studny. Rozvod vody byl rozveden i do kuchyně a v koupelně byly instalovány lázeňská kamna. Zde na příkladech vidíme, ţe dešťová i vzlínající voda je jednou hlavních z příčin vad a poruch na nemovitosti. V té době byly provedené změny standardem, který bylo moţno provést. Tak to částečně provedená rekonstrukce vydrţela na nemovitosti zhruba 30 let. Ale uţ v průběhu času docházelo k zatékání, vlivem špatné stření konstrukce. Jak jsem uţ podotkl, vlivem špatného technologického postupu při výrobě střešní krytiny, docházelo k

jejímu znehodnocení. Zde je příklad, ţe i vady materiálu mají vliv na

technický stav nemovitosti. V roce 2008 je provedena rozsáhlá rekonstrukce nemovitosti a vedlejší stavby. Po dlouhodobém zatékání došlo k váţným poruchám na střešní konstrukci stavby. Střešní krytina přestala plnit svoji funkci. Muselo dojít k úplné výměně střešní konstrukce i krytiny nemovitosti. Střešní konstrukce byla za teplena a připravena na půdní vestavbu. Při tom došlo k vybetonování ztuţujícího pásu (věnce) po celém obvodu stavy a i na střední zdi. V návaznosti na zatékání došlo i poruše stropních konstrukcí. Při provedení sond do stropní konstrukce, jsem zjistil velmi špatný stav a tak jsem musel přistoupit k výměně stropních konstrukcí. Stávající stropní konstrukce byly trámové, a tak vlivem zatékání a stářím byly stropní konstrukce velmi špatném technickém stavu, který měl aţ havarijní stav. Konce trámů byly z části uhnilé a tak ztráceli svoji funkci a hrozilo jejich prolomení. Proto bylo přistoupeno k realizaci stropu MIAKO. Vlivem vzlínající vlhkosti, muselo dojít i odstranění staré omítky a nahrazeno novou, vápennou a vrchní štukovou. Nejprve byla odstraněna stará omítka, vyčištěny spáry. Zdivo bylo necháno vyschnout. Podlahy vlivem špatné izolace neplnily svoji funkci a museli být nahrazeny novou mazaninou. V 70 % domu pronikala vlhkost do stavebních konstrukcí. Byla provedena vodorovná izolace v celém domě a to i ve svislých konstrukcí stavby. Na svislé konstrukce bylo pouţito podřezání zdiva a následovně provedena izolace. Stará fasádní omítka musela být vlivem vzlínání vlhkosti a pronikání solí odstraněna. Byla provedena nová omítka a provedeno za teplení fasády. Byly přivedeny přípojky plynu a vodovodního řadu.

90

Okna byly vyměněny za plastová s tepelně izolačními skly. Vchodové dveře byly nahrazeny jednokřídlovými z hliníku a částečně vyplněny bezpečnostním sklem. V prvním nadzemním podlaţí byla provedena výměna vodovodního rozvodu z pozinkovaných trub, za rozvody v plastu. Odpadní kanalizace také prošla rekonstrukcí. Litina byla nahrazena plastem a napojena na městkou kanalizaci. Rozvod z pozinkovaných trub i litiny byly ve velmi špatném stavu. Koupelna i WC prošli také rekonstrukcí. Záchod byl vyměněn a vyměněna i vana a byl vybudován sprchový kout. Dlaţby a obklady byly nově provedeny v koupelně, WC i kuchyni. Topení je vyřešeno plynovým kotlem, a v druhém nadzemním podlaţí krbovými kamny s výměníkem s moţností propojení celé otopné soustavy. Tím se šetří ţivotní prostředí, jelikoţ lze topení navzájem vypnou a zapnout. Podkroví byla vytvořena společenská místnost. Dále zde byla vybudována koupelna, kuchyň a WC. Rekonstrukcí prošla i stodola. Byla provedena výměna střešní konstrukce a krytiny. Byla provedena vodorovná izolace a provedena betonová mazanina. Dále byla přivede el. přípojka. provedena byla také kanalizační a vodovodní přípojka. Pozemek Pozemek sestává z jedné parcely, která se nachází v k.ú. Sadská. Pozemek je rovinný. Je ve tvaru písmene L. Pozemek je z části zastavěn budovou a příslušenstvím, poměr zastavění je zhruba 50%. Celková výměra pozemku je 408 m². Město Sadská nemá vydánu cenovou mapu stavebních pozemků a jeho k.ú. sousedí s k.ú. okresního města Nymburk.

Pozemek

Parcela

Výměra

Skutečný způsob využití

Zastavěná plocha a st.p.č. 18

408,00

zastavěná parcela pod rodinným domem a

nádvoří

m2

zpevněnou plochou

č.

91

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití majetku, které je fyzicky moţné, právě proveditelné, finančně přijatelné a jehoţ výsledkem je maximalizace hodnoty výdělku. Nejvyšší a nejlepší vyuţití musí splňovat čtyři kritéria: fyzická proveditelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost, dodrţení právních předpisů.

Fyzická realizovatelnost Oceňovaný majetek je přímo přístupný z veřejného prostranství. Vyuţití majetku je tudíţ fyzicky moţné.

Maximální ziskovost Ke splnění tohoto kritéria je nutný pronájem za trţní nájemné nebo vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ dochází k úspoře jeho nákladů za pronájem srovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe se v místě tyto nemovitosti nepronajímají, je objekt vyuţíván vlastníkem, je i toto splněno.

Finanční proveditelnost Majetek je po rozsáhlé rekonstrukci a tak není nutná náročná investice. Ke dni ocenění byl majetek schopen k bydlení. Dodržení právních předpisů Majetek je zapsán v katastru nemovitostí. Územní plán není zpracován. Proto jej neposuzujeme. Rodinný dům je zkolaudován k bydlení. Na základě tohoto je současné vyuţití nemovitosti právně přípustné. 92

Na základě výše uvedených kritérií jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu jeho nejvyšším a nejlepším vyuţitím.

Stavby Stavby zahrnují přípojky inţenýrských sítí. Hodnota uvedených staveb je stanovena samostatně, na základě ocenění dle zákona č. 151/1997 Sb.. Budovy Budovy představuje stavba domu i stavba hospodářské části – stodoly. Uvedené stavby se nacházejí na st.p.č. 18 k.ú. Sadská.

Základní údaje o stavbě a provozu rodinného domu č.p.169: Oceňovaný majetek je zanesen do KN na LV č. 1098 pro k.ú. Sadská a jeho vyuţití k bydlení. Jedná se o stavbu částečně podsklepenou, s jedním nadzemní podlaţím, podkrovím a půdním prostorem. Zastřešení je sedlovou střechou. Stavba je částečně podsklepená, resp. podsklepení je méně neţ ½ zastavěné plochy rodinného domu. Rodinný dům 1NP kuchyň, tři pokoje, chodbu, WC, koupelnu a skladovou místnost. V podkroví je kuchyň, společenská místnost, koupelna, WC. Vytápění je zajištěno krbovými kamny s výměníkem a plynovým kotlem. Kabelová instalační přípojka je přivedena v zemi a dále k elektroměrnému zařízení, umístěného ve fasádě poblíţ vstupu. Přípojka splaškové kanalizace je zaústěna rovněţ do veřejného kanalizačního řádu, který se nachází v přilehlé komunikaci v souběhu s veřejným vodovodem. Vodovodní přípojka je napojena na vlastní studnu. Dům plynovou přípojku. Konstrukční řešení a vybavení rodinného domu: Nosné a obvodové zdivo obytné části domu č.p. 169 jsou provedeny ze smíšeného kamenného a cihelného zdiva tloušťky 60 aţ 90 cm. Střecha je sedlová a krytina betonová Bramac. Stáří domu je cca 105 roků. Původnímu provedení odpovídají zejména svislé nosné konstrukce, které byly částečně nahrazeny cihelným zdivem. V roce 1970 proběhla výměna oken, byly zřízeny sociální zařízení - koupelna a WC. Dále byly vyměněny vchodové dveře.

93

Do domu byla zavedena vodovodní přípojka a provedena kanalizace. V roce 2008 prošel dům celkovou rekonstrukcí. Byla provedena nová střešní konstrukce. Byla proveden výměna oken, dveří. Dům byl připojen na plynovou přípojku.

Konstrukční řešení a funkční užití stodoly: Stodola je vyuţívaná pro skladování běţných domovních potřeb a nářadí. Základy jsou kamenné, provedení bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou ze smíšeného zdiva. Do oceňované stavby je přivedena voda, a provede kanalizace. Dále byly provedeny vnitřní rozvody elektro, resp. zřízena kabelová přípojka. Stavba je vybudována před 105 lety. V součastné době je stavebně technický stav velmi dobrý.

OCENĚNÍ Úvod Pro stanovení trţní hodnoty bylo pouţito tří metod ocenění tak, jak je obvyklé a jak doporučují mezinárodně platné standarty IVSC (Intenational Valuation standart Commitiee)

Nákladová metoda Stanovuje náklady na pořízení majetku jako nového, sníţeného o odpovídající opotřebení nebo nedostatečnosti.

Příjmová metoda Stanovuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. Indikací hodnoty se dospívá kapitalizací příjmu odpovídající mírou výnosnosti.

94

Porovnávací metoda Analyzuje mnoţinu cen, které byly zaplaceny nebo nabídnuty za podobný majetek. Dále jsou korigovány pomocí jednotlivých ukazatelů, které odráţejí rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku porovnání s majetky srovnávanými.

Metoda nákladová U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budova staveb. Pokud se nejedná o novostavby, je odčítaná částka, vyplývající z fyzického opotřebení a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti. Hodnota pozemku je stanovena na základě porovnávací metody. Hodnota venkovních úprav jako přípojek inţenýrských sítí a přístupového chodníku je stanovena pomocí výpočtu podle cenového předpisu včetně opotřebení lineární metodou. Na základě pouţití nákladové metody, tj. pořízení stavby s odpočtem opotřebení, bylo postupováno pomocí stanovení objemových parametrů stavby (výpočet obestavěného prostoru stavby byl proveden metodikou podle oceňovací vyhlášky) a vynásobením jednotkovou cenou Kč/m3. Opotřebení technické bylo stanoveno v rámci výpočtu analytickou metodou.

Zastavěné plochy a výšky podlaží:

Název podlaţí 1PP: 1NP: Podkroví: Půda:

Zastavěná plocha 65,00 m2 178,00 m2 178,00 m2 178,00 m2

Obestavěný prostor: 95

Konstrukční výška 1,70 m 2,65 m 2,65 m 1,20 m

1PP: 1NP: Podkroví: Půda:

65*1,70 178*2,65 (178*1,70)+(178*0,95)/2 (178*1,20)/2

Obestavěný prostor – celkem:

= = = =

110,50 m3 471,70 m3 387,15 m3 106,80 m3

=

1 076,15 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:

Provedení

Hodnocení standardu betonové pasy izolované S výplňové zdivo S keramické MIAKO s betonovou mazaninou S krov dřevěný vázaný S pálená krytina S pozinkovaný plech S vápenné štukové S zakázkové N C běţné obklady S dřevěné S hladké plné dveře S prosklené S plastová S PVC S běţná keramická dlaţba S plynové S třífázová S bleskosvod S plastové trubky S centrální ohřev teplé vody N C plastové potrubí S běţný elektrický sporák S WC, umyvadla, sprchové kouty S standardní splachovací S běţné digestoře a odvětrání N

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky:

Hodnocení standardu S S S S S S S N

Obj. podíl [%] 5,40 23,40 9,10 5,40 3,30 0,80 6,10 2,80 96

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 5,40 1,00 23,40 1,00 9,10 1,00 5,40 1,00 3,30 1,00 0,80 1,00 6,10 1,54 4,31

9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní: Součet upravených objemových podílů:

C S S S S S S S S S S S N C S S S S N

0,50 2,20 2,30 3,20 3,20 5,10 2,10 1,30 5,30 4,20 0,60 2,90 1,70 0,50 2,70 0,50 4,30 0,30 4,00

100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54

0,00 2,20 2,30 1,60 1,60 5,10 2,10 1,30 5,30 4,20 0,60 2,90 2,62 0,00 2,70 0,50 4,30 0,30 6,16 103,59

Hodnota koeficientu vybavení K4:

1,0359

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení:

S S S S S S S N C S S S S S S

OP Část [%] [%] 5,40 100,0 23,40 100,0 9,10 100,0 5,40 100,0 3,30 100,0 0,80 100,0 6,10 100,0 2,80 100,0 0,50 100,0 2,20 100,0 2,30 100,0 3,20 50,0 3,20 50,0 5,10 100,0 2,10 100,0

K 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

UP PP Stáří Ţiv. Opotř. Opotř. z [%] [%] části celku 5,40 5,22 35 150 23,33 1,2178 23,40 22,59 35 150 23,33 5,2702 9,10 8,79 1 130 0,77 0,0677 5,40 5,21 1 110 0,91 0,0474 3,30 3,19 1 40 2,50 0,0798 0,80 0,77 1 40 2,50 0,0193 6,10 5,89 1 110 0,91 0,0536 4,31 4,16 1 60 1,67 0,0695 0,00 0,00 0,00 0,0000 2,20 2,12 1 50 2,00 0,0424 2,30 2,22 1 110 0,91 0,0202 1,60 1,54 1 60 1,67 0,0257 1,60 1,54 1 60 1,67 0,0257 5,10 4,92 1 50 2,00 0,0984 2,10 2,03 1 50 2,00 0,0406

S

1,30

100,0 1,00

1,30

1,25

1

50

2,00

0,0250

S S S S N C S S S

5,30 4,20 0,60 2,90 1,70 0,50 2,70 0,50 4,30

100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

5,30 4,20 0,60 2,90 2,62 0,00 2,70 0,50 4,30

5,12 4,05 0,58 2,80 2,53 0,00 2,61 0,48 4,15

1 1 1 1 1

45 45 36 50 40

1 1 1

60 40 40

2,22 2,22 2,78 2,00 2,50 0,00 1,67 2,50 2,50

0,1137 0,0899 0,0161 0,0560 0,0633 0,0000 0,0436 0,0120 0,1038

1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 0,00 1,00 1,00 1,00

97

25. Záchod: S 0,30 26. Ostatní: N 4,00 Součet upravených objemových podílů:

100,0 1,00 100,0 1,54

0,30 0,29 1 6,16 5,95 1 103,59 Opotřebení:

50 40

2,00 2,50

0,0058 0,1488 7,7563

Úprava koeficientu prodejnosti Kp: Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,2220 Úprava koeficientu prodejnosti o: 15,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,4053 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

= * * * *

2 130,- Kč/m3 1,0359 1,0000 2,1420 1,4053

Základní cena upravená

=

6 641,80 Kč/m3

=

7 147 573,07 Kč

Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 7,7563 % Úprava ceny za opotřebení

-

554 387,21 Kč

Rodinný dům - zjištěná cena věcnou metodou

=

6 593 185,86 Kč

Plná cena:

1 076,15 m3 * 6 641,80 Kč/m3

Nákladová metoda stodoly Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaţí 1NP: Součet

Zastavěná plocha 66,00 m2 66,00 m2

Konstrukční výška 7,50 m

Průměrná výška podlaţí: PVP = 495,00 / 66,00 = 7,50 m Průměrná zastavěná plocha podlaţí: PZP = 66,00 / 1 = 66,00 m2 Obestavěný prostor: 98

Součin 495,00 m3 495,00 m3

1NP:

(66*4)+(66*3,5)/2

Obestavěný prostor – celkem: Tabulka č.6 Objemové parametry stodoly

=

379,50 m3

=

379,50 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: mělké zaloţení bez izolace S 2. Svislé nosné konstrukce: smíšení zdivo S 3. Stropy: keramické MIAKO s betonovou mazaninou S 4. Krov, střecha: dřevěný vázaný S 5. Krytiny střech: pálená taška hladká ve dvou vrstvách S 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech N 7. Úprava vnitřních povrchů: dvouvrstvé vápenné omítky S 8. Úprava vnějších povrchů: vápenné dvouvrstvé omítky S 9. Vnitřní obklady keramické: X 10. Schody: dřevěné P 11. Dveře: protipoţární N 12. Vrata: zakázkové N 13. Okna: dřevěná zdvojená okna N 14. Povrchy podlah: cementový potěr S 15. Vytápění: X 16. Elektroinstalace: třífázová N 17. Bleskosvod: C 18. Vnitřní vodovod: X 19. Vnitřní kanalizace: X 20. Vnitřní plynovod: X 21. Ohřev vody: X 22. Vybavení kuchyní: X 23. Vnitřní hygienická vybavení: X 24. Výtahy (u více podlaţních hal): X 25. Ostatní: S

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé nosné konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod:

Hodnocení standardu S S S S S N S S P N N N S N C

Obj. podíl [%] 12,30 29,80 9,10 11,20 2,80 0,70 6,00 3,20 0,70 2,10 2,40 4,40 4,90 4,80 0,40 99

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 12,30 1,00 29,80 1,00 9,10 1,00 11,20 1,00 2,80 1,54 1,08 1,00 6,00 1,00 3,20 0,46 0,32 1,54 3,23 1,54 3,70 1,54 6,78 1,00 4,90 1,54 7,39 0,00 0,00

25. Ostatní: Součet upravených objemových podílů:

S

5,20

100,00

1,00

Hodnota koeficientu vybavení K4:

5,20 107,00 1,0700

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení

OP Část [%] [%] 1. Základy: S 12,30 100,0 2. Svislé nosné konstrukce: S 29,80 50,0 S 29,80 50,0 3. Stropy: S 9,10 100,0 4. Krov, střecha: S 11,20 100,0 5. Krytiny střech: S 2,80 100,0 6. Klempířské konstrukce: N 0,70 100,0 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,00 100,0 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,20 100,0 9. Vnitřní obklady keramické: X 0,00 100,0 10. Schody: P 0,70 100,0 11. Dveře: N 2,10 100,0 12. Vrata: N 2,40 100,0 13. Okna: N 4,40 100,0 14. Povrchy podlah: S 4,90 100,0 15. Vytápění: X 0,00 100,0 16. Elektroinstalace: N 4,80 100,0 17. Bleskosvod: C 0,40 100,0 18. Vnitřní vodovod: X 0,00 100,0 19. Vnitřní kanalizace: X 0,00 100,0 20. Vnitřní plynovod: X 0,00 100,0 21. Ohřev vody: X 0,00 100,0 22. Vybavení kuchyní: X 0,00 100,0 23. Vnitřní hyg. vybavení: X 0,00 100,0 24. Výtahy: X 0,00 100,0 25. Ostatní: S 5,20 100,0 Součet upravených objemových podílů:

K 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 0,00 0,46 1,54 1,54 1,54 1,00 0,00 1,54 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00

UP PP Stáří Ţiv. Opotř. Opotř. z [%] [%] části celku 12,30 11,49 1 120 0,83 0,0954 14,90 13,92 1 135 0,74 0,1030 14,90 13,92 100 135 74,07 10,3105 9,10 8,50 1 140 0,71 0,0603 11,20 10,47 1 120 0,83 0,0869 2,80 2,62 1 50 2,00 0,0524 1,08 1,01 1 41 2,44 0,0246 6,00 5,61 1 50 2,00 0,1122 3,20 2,99 1 50 2,00 0,0598 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,32 0,30 1 60 1,67 0,0050 3,23 3,02 1 60 1,67 0,0504 3,70 3,46 1 50 2,00 0,0692 6,78 6,34 1 40 2,50 0,1585 4,90 4,58 1 40 2,50 0,1145 0,00 0,00 0,00 0,0000 7,39 6,91 1 40 2,50 0,1728 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,00 0,0000 5,20 4,86 1 40 2,50 0,1215 107,00 Opotřebení: 11,5970

Úprava koeficientu prodejnosti Kp: Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,6300 Úprava koeficientu prodejnosti o: 10,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,6930 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 3): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): 100

= * * * * * *

1 468,- Kč/m3 1,0750 1,0200 0,6733 1,0700 1,0000 2,1800

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

*

Základní cena upravená

=

1 751,93 Kč/m3

=

664 857,44 Kč

Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 11,5970 % Úprava ceny za opotřebení

-

77 103,52 Kč

Stodola - zjištěná cena věcnou metodou

=

587 753,92 Kč

Plná cena:

379,50 m3 * 1 751,93 Kč/m3

Stavební úpravy provedené na rodinném domě a stodole. Na domě byly provedeny tyto úpravy: a) b) c) d) e) f) g) h) i)

výměna střešní konstrukce a krytiny nové stropní konstrukce vodorovná izolace výměna oken a vchodových dveří provedeny nové rozvody vody, kanalizace, elektro provedeny nové podlahy obytných místností zřízena plynová přípojka provedeno zateplení a nová fasáda nové klempířské prvky

Na stodole byly provedeny tyto úpravy: a) b) c) d) e) f)

výměna střešní konstrukce a krytiny nové stropní konstrukce vodorovná izolace nové vstupní vrata nová betonová mazanina zřízena přípojka elektro, vody, kanalizace

101

0,6930

102

Fotodokumentace k domu a stodoly Sadská, Tyršova ,169 (dům i stodola před rekonstrukcí a po ní)

103

Fotodokumentace domu v Sadské č.p. 169 před rekonstrukcí a po ní.

104

105

106

107

ZHODNOCENÍ VLIVU VAD A PORUCH NA TRŽNÍ CENU NEMOVITOSTI

Diplomová práce se zabývá problematikou vlivu konstrukčních a materiálových chyb na cenu a stav nemovitosti a jejich vyuţití v současném oceňování nemovitosti na trţních principech. Věcná hodnota představuje přístupy, které se postupně vyvíjejí na základě potřeb trhu s nemovitostmi i s ohledem zkušenosti ze zahraničí. Zejména u funkčních, ekonomických a materiálových nedostatků bude pro další pouţití v podmínkách České republiky nutné navrhnout moţné způsoby aplikace těchto faktorů. Vady a poruchy stavby nemají vliv jen na trţní hodnotu objektů, ale především na trţní hodnotu majetku jako celku. Je tedy zřejmé, ţe např. stavby s podstatnou vadou mohou sniţovat i hodnotu pozemku, která musí být devalvována o náklady na odstranění stavby. Jako jednu ze specifických faktorů jsem si vybral opatření proti působení radonu z podlaţí u nových a stávajících staveb. Zhodnocení vlivu vad a poruch na trţní ocenění nemovitosti jsem pouţil jako modelovou situaci rodinný dům a přilehlou vedlejší stavbu stodoly v Sadské, okr. Nymburk. Rodinný dům je vyuţíván trvalému bydlení a rekreaci. Dům byl postaven kolem roku 1902 a prošel různými úpravami. Do roku 1970 dům neprošel ţádnou úpravou a v roce 1970 bylo přistoupeno částečné rekonstrukci. Bylo vyměněno několik poškozených a dřevomorkou napadených krovů za nové. Střešní krytina byla také ve velmi špatném technickém stavu a tak muselo dojít k její výměně. Kvalita nových střešních tašek kolem roku 1970 nebyla moc kvalitní. Při její výrobě se dost často porušovala technologický postup, a to hlavně při bagrování zeminy a jejímu ukládání na skládku. Dost často neţ na skládku, putovala zemina přímo do výroby, aniţ by se nechala přemrznou a tak kvalita výrobků byla často velmi špatná. Vlivem špatné střešní krytiny docházelo k zatékání a průniku dešťové vody na střešní konstrukci a déle i místy na stropní konstrukce. Vlivem zatékání byly také poškozeny původní okna, která také byly vyměněny za špaletové. V domě došlo k výměně podlah, které byly z důvodu špatné vodorovné izolace a někde ani nebyla izolace provedena, a tak muselo dojít k výměně. Dále došlo k výměně vchodových dveří a dveří v domě. V domě byla zařízena koupelna a WC, která se napojila na vybudovanou kanalizační přípojku a

108

voda byla přivedena z vlastní studny. Rozvod vody byl rozveden i do kuchyně a v koupelně byly instalovány lázeňská kamna. Zde na příkladech vidíme, ţe dešťová i vzlínající voda je jednou hlavních z příčin vad a poruch na nemovitosti. V té době byly provedené změny standardem, který bylo moţno provést. Tak to částečně provedená rekonstrukce vydrţela na nemovitosti zhruba 30 let. Ale uţ v průběhu času docházelo k zatékání, vlivem špatné stření konstrukce. Jak jsem uţ podotkl, vlivem špatného technologického postupu při výrobě střešní krytiny, docházelo k

jejímu

znehodnocení. Zde je příklad, ţe i vady materiálu mají vliv na technický stav nemovitosti.

V roce 2008 je provedena rozsáhlá rekonstrukce nemovitosti a vedlejší stavby. Po dlouhodobém zatékání došlo k váţným poruchám na střešní konstrukci stavby. Střešní krytina přestala plnit svoji funkci. Muselo dojít k úplné výměně střešní konstrukce i krytiny nemovitosti. Střešní konstrukce byla za teplena a připravena na půdní vestavbu. Při tom došlo k vybetonování ztuţujícího pásu (věnce) po celém obvodu stavy a i na střední zdi. V návaznosti na zatékání došlo i poruše stropních konstrukcí. Při provedení sond do stropní konstrukce, jsem zjistil velmi špatný stav a tak jsem musel přistoupit k výměně stropních konstrukcí. Stávající stropní konstrukce byly trámové, a tak vlivem zatékání a stářím byly stropní konstrukce velmi špatném technickém stavu, který měl aţ havarijní stav. Konce trámů byly z části uhnilé a tak ztráceli svoji funkci a hrozilo jejich prolomení. Proto bylo přistoupeno k realizaci stropu MIAKO. Vlivem vzlínající vlhkosti, muselo dojít i odstranění staré omítky a nahrazeno novou, vápennou a vrchní štukovou. Nejprve byla odstraněna stará omítka, vyčištěny spáry. Zdivo bylo necháno vyschnout. Podlahy vlivem špatné izolace neplnily svoji funkci a museli být nahrazeny novou mazaninou. V 70 % domu pronikala vlhkost do stavebních konstrukcí. Byla provedena vodorovná izolace v celém domě a to i ve svislých konstrukcí stavby. Na svislé konstrukce bylo pouţito podřezání zdiva a následovně provedena izolace. Stará fasádní omítka musela být vlivem vzlínání vlhkosti a pronikání solí odstraněna. Byla provedena nová omítka a provedeno za teplení fasády. Byly přivedeny přípojky plynu a vodovodního řadu. Okna byly vyměněny za plastová s tepelně izolačními skly. Vchodové dveře byly nahrazeny jednokřídlovými z hliníku a částečně vyplněny bezpečnostním sklem. V prvním nadzemním podlaţí byla provedena výměna vodovodního rozvodu z pozinkovaných trub, za rozvody v plastu. Odpadní kanalizace také prošla rekonstrukcí. Litina byla nahrazena plastem a napojena na městkou kanalizaci. Rozvod z pozinkovaných trub i litiny byly ve velmi špatném stavu. Koupelna i WC

109

prošli také rekonstrukcí. Záchod byl vyměněn a vyměněna i vana a byl vybudován sprchový kout. Dlaţby a obklady byly nově provedeny v koupelně, WC i kuchyni. Topení je vyřešeno plynovým kotlem, a v druhém nadzemním podlaţí krbovými kamny s výměníkem s moţností propojení celé otopné soustavy. Tím se šetří ţivotní prostředí, jelikoţ lze topení navzájem vypnou a zapnout. Podkroví byla vytvořena společenská místnost. Dále zde byla vybudována koupelna, kuchyň a WC. Rekonstrukcí prošla i stodola. Byla provedena výměna střešní konstrukce a krytiny. Byla provedena vodorovná izolace a provedena betonová mazanina. Dále byla přivede el. přípojka. provedena byla také kanalizační a vodovodní přípojka. Zde na modelovém domě, je zřejmé, ţe nejvíce škodí stavbě vlhkost. Ať uţ jako zemní vlhkost a tak i dešťová voda. Zde je vidět, ţe hlavním důvod vad a poruch je vlhkost. Ochrana staveb proti účinkům vlhkosti je velmi důleţitá. Vlhkost ovlivňuje všechny konstrukce stavby po celou dobu její existence. Jedná se zejména o sráţkovou vodu, vzlínající nebo zkondenzované vodní páry. Sráţková voda působí obvykle na stavbu od průběhu výstavby formou zatékání, stékání po svaţitém terénu směrem ke stavbě. Vodní kondenzát a následovně zvýšená vlhkost vzduchu uvnitř stavby či uzavřená uvnitř konstrukcí způsobuje obvykle velmi váţné poruchy v podobě plísní. Zmrznutím potom neustále rozrušuje konstrukce stavby, nebo v případě opačném, kdy dojde vlivem slunečního záření j jejímu ohřevu, vytváří v konstrukcích nepříznivé tlaky. Poruchy změnou teploty – změnou teploty jsou namáhány všechny konstrukce stavby, avšak dřevěné konstrukce nejvíce. Dochází zde k přijímání či úbytku vlhkosti dřeva v závislosti na okolní teplotě. Tím dochází bobtnání či vysychání dřeva a tedy jeho deformacím. Pokud je dlouhodobě překročena obvyklá vlhkost dřeva (cca 33 %) můţe se projevit i trvalou deformací dřevěných prvků. Velmi váţnou poruchou jsou pak případná napadení dřevokaznými houbami. Prevenci proti poškození dřevěných konstrukcí je pak správné zabudování do stavby a pouţívání správně vysušeného dřeva spolu s ochranou proti vlhkosti. Změny teplot však vyvolávají objemové změny i v dalších konstrukcích jako je zdivo nebo betonové konstrukce. Tyto jevy nejsou nebezpečné, pokud jsou správně vytvořeny dilatační spáry konstrukcí. Tím se zamezuje vzniku trhlin a mnohdy i s tím spojených váţných poruch v podobě prasklin zdiva apod. Poruchy zapříčiněné nízkými teplotami a mrazem jsou zejména v případech, kdy je v konstrukci přítomna voda. Zde dojde působení mrazu ke zkrácení stavebních konstrukcí a následnému vzniku trhlin. Je třeba si uvědomit, voda účinkem mrazu (na rozdíl od stavebních konstrukcí) svůj objem 110

zvětšuje. Velmi nebezpečné z tohoto hlediska jsou tedy situace, kdy dochází k montáţi např. betonových konstrukcí či fasád za účinku mrazu. U omítek se taková porucha projevuje velmi krátkou ţivotností a opadáváním. Dalším nebezpečným účinkem zmrzlé vody je její přítomnost např. v dutinách stavebních prvků (kotevní otvory, dutiny, stropní panely apod.). Poruchy chemickými vlivy – chemické účinky se negativně projevují zejména na betonových konstrukcích. Chemikálie jsou pro betonové konstrukce nebezpečné ve třech skupenstvích (pevném, tekutém a plynném). Chemicky škodlivé sloučeniny jsou koncentrace solí síranů, dusičnanů, chloridů, volných kyselin, např. kyseliny uhličité). Poruchy konstrukcí chemickými vlivy jsou ve většině případů souborem účinků více nepříznivých činitelů. Zde by bylo na prvním místě myslet na ekologii. Korozi oceli či betonu je důsledkem vlivu vnějšího prostředí atmosféry, vody nebo tuhého prostředí (půda, beton, apod.). Jde o poruchu okysličením. Atmosférická koroze je elektrochemický děj, který postihuje povrch konstrukcí s přítomností vrstvičky vody, která působí jako elektrolyt. Intenzitu koroze podporují další činitelé, jako jsou prachové částice v ovzduší, kysličník siřičitý apod. Koroze způsobená účinkem vody (jsou – li konstrukce ve vodě ponořeny) je zapříčiněna zejména kyslíkem a nebo přítomností agresivních látek ve vodě (sírany, chloridy). Vznik koroze v půdě je ovlivněn chemickým sloţení půdy. Koroze výztuţí betonu oslabuje půřez prutů a zmenšuje jejich soudrţnost s betonem. Ale také na vady a poruchy má vliv stáří stavby. Opotřebení stavebních konstrukcí a vybavení má svoji časovou posloupnost. To samé platí i předpokládané ţivotnosti staveb. Měli bychom vědět, ţe podceňovat údrţbu nemovitosti se nám celkově prodraţí. Někdy malé náklady na běţnou údrţbu, nám v budoucnu ušetří velké náklady. Dobrou údrţbou prodlouţíme ţivotnost nemovitosti a ušetříme náklady. V teoretické části jsem pro snadnou orientaci v problematice popsal teoretické základy pro vše důleţité, co by mělo být z mého pohledu odhadci známo pro odhadování ve věci vad a poruch staveb. Jedná se spíše o informace úvodní. Charakter jejich popisu je spíše orientační a obsahuje vše nutné, aby odhadce dokázal vadu či poruchu rozpoznat a popřípadě určit její závaţnost vzhledem k uţívání nemovitosti. Odhadce by měl tedy tuto krátkou metodiku vyuţít nikoli k závěrům, ale popisu témat a kladení otázek, jejíchţ odpovědí zpracují později specialisté, či odborníci v daném odvětví stavebnictví. Z mých zjištění vyplývá, ţe hodnota stavby či majetku jako celku nevzniká zhotovením posudku o 111

trţní ceně nemovitosti, ale především celkovou důsledností při navrhování, tvorbě, údrţbě a správném uţívání staveb. Kaţdá osoba se stavbou spojena v rámci jejího vzniku a uţívání svým přístupem nedomyslitelně ovlivňuje skutečnosti spoluvytvářející hodnotu stavby a její pozice na trhu nemovitostí. Také rovněţ vyplývá i skutečnost, ţe odhadce můţe být kromě náplně své profese také cenným zdrojem informací a rad, které mohou jeho klienti vyuţívat v péči o svůj majetek. Rovněţ určitá analytická a kreativní schopnost odhadce můţe podněcovat a ovlivňovat postoj a přístup jeho klientů k majetku po stránce návrhů změn jeho vyuţití, oprav, sanací a tím zvýšení jeho trţní hodnoty. Metoda nákladové hodnoty je pouţívaná v různé míře. Aktuální pouţití nákladového přístupu k trţnímu oceňování spočívá, bez ohledu na jeho intenzitu a rozsah aplikace v jednotlivých částech světa, ve správném pochopení a zejména aplikace nákladové metody v součastných podmínkách trhu v České republice. Jak je moţno posoudit s ohledem na uvedené skutečnosti, vyplývající z technického řešení stavby, či opotřebení nebo funkčních a ekonomických nedostatků, vychází nákladová metoda primárně z nákladů na stavbu, ale nemůţe být vytrţena z trţního prostředí, jelikoţ neexistuje sama o sobě a logicky v sobě musí zjevně nebo skrytě obsahovat obecně trţní přístupy, aby trţní hodnotu skutečně zobrazovala. Pro lepší pochopení problematiky je moţno předloţit základní důvody, kdy věcná hodnota hraje určitou roli při koupi nemovitosti. Z předpokládaných hledisek jsou uvaţovány následující tři nejčastější: -

pro vlastní potřebu (bydlení, výrobní, prodejní nebo jiné komerčně vyuţitelné prostory);

-

pro očekávaný příjem z nájemného;

-

jako předmět uloţení kapitálu s předpokladem zvýšení jeho hodnoty v čase;

V prvním případě je úloha nákladové metody zcela nepominutelná. Pokud si lidé kupují rodinný dům pro vlastní potřebu, důleţitý je jeho detailní technický stav. U očekávaného příjmu z nájemného bude kupující jistě zajímat výše provozních a investičních nákladů spojených s majetkem. Podle materiálově technické charakteristiky se budou lišit jak náklady na vytápění i údrţbu. Pokud do nemovitosti hodláme investovat nějaký kapitál, je logické, ţe chceme, aby se nám do budoucna hodnota vloţeného kapitálu zvyšovala. Opět se dostáváme k otázkám a odpovědím z oblasti materiálově technické charakteristiky a ţivotnosti. S tím, také souvisejí otázky kolem ţivotního prostředí. Na tomto příkladě vidíme, řečeno slovy klasika „že vše se vším souvisí“.

112

K tomu, aby stavby po celou dobu své ţivotnosti, počítané na desítky let, splňovaly svou funkčnost, tak by se nesměl nijak měnit ekonomický, ani právní vztah k nemovitostem. Důleţitou věcí při hodnocení kaţdé stavby je téměř vţdy konstrukční řešení, které navazuje na moţnost úpravy nemovitost i dalšího rozvoje (nástavby, rekonstrukce atd.). Proto v budoucnu je důleţitý pohled na standardní provedení a vybavení stavby, jiţ s ohledem na moderní poţadavky výstavby. Výstavba budov reaguje na obecné poţadavky rozvoje a představuje kvalitativně nový přístup k navrhování, realizaci a provozování budov tak, aby splňovaly široké spektrum poţadavků funkčních, ekonomických, ekologických, sociálních a kulturních. Tady vidíme, ţe nové pojetí musí mít širší spektrum kritérií, které můţeme rozdělit do tří skupin:

1) Ekonomická náročnost, efektivita, omezení. 2) Kvalita ţivotního prostředí a jeho dodrţování. 3) Sociální a kulturní moţností bydlení.

Toto jsou podle mne tři základní podstaty rozvoje pro oblast stavebnictví a jeho dalšího rozvoje v bydlení. Vše ale nejvíce záleţí na ekonomickém efektu bez dopadu na ţivotní prostředí. Znamená to ale pouţití nových technologií, ale zase při dodrţení ekonomických, ekologických, sociálních a kulturních kritérií. Sice je vše dost nákladné ale jiná cesta nevede, pokud chceme něco zanechat pro budoucí generace. V praktické části jsem stanovil cenu nemovitosti před rekonstrukcí a po rekonstrukci nemovitosti. Jednalo se o dvě modelové situace trţního ocenění, kde bylo nutné zohlednit a popsat v rámci ocenění vady, které vznikly průběhu ţivotnosti nemovitosti. Z obou ocenění vyplývá závěr, ţe odhadce můţe pomocí korekcí ovlivnit trţní hodnotu stanovenou nákladovou metodou a pak ve své podstatě při zadávání dat nekalkuluje s poţadavkem, vady a poruchy popisovat či detailně zpracovávat. Určení vlivu vad a poruch na trţní hodnotu stavby pak závisí na zkušenosti, iniciativě a především citu odhadce. Můţe se stát, ţe v rámci ocenění stejné stavby pak dojdou odhadci ve věci vlivu vad a poruch k velmi rozdílným závěrům. V praxi pak můţe pak dojít z této pozice i ke konfliktní situaci. Některé rekonstrukce nemovitosti mohou se svými náklady překročit cenu rekonstruovaného domu. Částka vynaloţená na opravu nemovitosti nemusí být tou nejlepší investicí. Pokud cena po opravě nemovitosti nedosáhne částku, kterou odhadce stanový odhadem, musíme zváţit, zda s rekonstrukcí vůbec začínat. Někdy náklady na rekonstrukci jsou vyšší neţ 113

cena nemovitosti po rekonstrukci. Zde nastává stav kdy asi demolice stávající nemovitostí bude tím nejlepší řešení. Můţe se i stát, ţe stavba nové nemovitosti nás finančně zatíţí méně neţ rekonstrukce starší nemovitosti. Hlavně po výstavbě nové nemovitosti nás údrţba vychází na minimum. Straší rekonstruovaná nemovitost má náklady na údrţbu stále vyšší neţ nemovitost nová. Tady vidíme, ţe řešení vad a poruch nemovitostí se musí řešit případ od případu. Vady a poruchy budov a staveb jsou na předním místě při ocenění nemovitosti. Zatímco tradiční přístup vychází z principu maximálního ekonomického efektu bez výraznějšího ohledu na dopady na ţivotní prostředí, nové pojetí – udrţitelná výstavba – zdůrazňuje význam omezení negativních environmentálních vlivů staveb, při součastné vyváţenosti všech kritérií (ekonomických, environmentálních, sociálních a kulturních). Koncepce udrţitelnosti tedy nepředstavuje pouze environmentálních aspektů souvisejících s globálními klimatickými změnami. Z mých zjištění vyplývá i skutečnost, ţe odhadce můţe být kromě náplně své profese také cenným zdrojem informací a rad, které mohou jeho klienti vyuţívat v péči o svůj majetek. Rovněţ určitá analytická a kreativní schopnost odhadce můţe podceňovat a ovlivňující postoj a přístup jeho klientů k majetku po stránce návrhů změn jeho vyuţití.

114

POUŽITÁ LITERATURA 1) ) Bradáč A., Krejčíř P., Hallerová A.: Úřední oceňování majetku - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, vyhl. ministerstva financí č. 279/1997 Sb., ve znění vyhl. č. 127/1999 Sb., CERM - akademické nakladatelství, s.r.o. Brno, 1999 2) Bradáč A., Ošlejšek J.: Znalecká činnost ve stavebnictví, Akademické nakladatelství CERM Brno, 1994

3) Bradáč A.: Teorie oceňování nemovitostí III., Akademické nakladatelství CERM s.r.o. Brno, 1995

4) Pokorný P. a kol.: Stavební zákon - zákon o územním plánování a stavebním řádu č. 50/1976 Sb. ve znění zákona č. 83/1998 Sb., Ţirafa s.r.o. Praha, 1998 5) Zazvonil Z.: Oceňování nemovitostí na trţních principech, CEDUK Praha, 1996

6) ORT,Petr. Moderní metody oceňování na tržních principech. Praha: 2005

7) ORT, PETR. A kolektiv autorů: Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Praha 2008-2009, Dashofer Holding, Ltd, ISSN 1803-5159

8) Kubečková Darja a kol.: Znalecký posudek na stavebně technický stav polyfunkčního domu, HS 225608, 05/2006, VŠB-TUO, FAST, Katedra pozemního stavitelství. 9) Kubečková Darja: Stavebně energetická a provozní koncepce budov určených k rekonstrukcím, nízkoenergetický standard, Sborník konference Nízkoenergetické nízkonákladové Stavění, Praha, 7. -

115

8. 3. 2006, pořadatel Ministerstvo průmyslu, vyţádaná přednáška, ISBN 80-86905-14-4, vydalo ABF, a. s., Nakladatelství Arch, 2006

10) Zákon č. 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) ze dne 14. března 2006 11) Vyhláška č. 499/2006 Sb. ze dne 10. listopadu 2006 o dokumentaci staveb.

12) Zákon č. 50/1976 Sb. o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). 13) ČSN 73 0540 Tepelná ochrana budov

14) STÝBLO Zdeněk. Bakalářská práce BIVŠ, a.s., na téma „Rozdíl mezi trţním oceněním a oceněním podle cenového předpisu.

15) Seminář k diplomové práci akademickém roce 2008/2009 – Ing. Marcela Soldánová, konaný dne 1.11.2008 16) Zákon č. 26/2007 Sb., (katastrální zákon) 17) Nakladatelství Sagit, a.s., Stavební zákon a vyhláška 2007 – zákon č.183/2006/ Sb., o územním plánování a stavebním řádu a prováděcí vyhlášky (obecně technické poţadavky na výstavbu, územní plánování) – ÚZ úplné znění podle stavu k 5.12.2006

18) Seminář o oceňování nemovitostí 7. – 8.11.2008 v Čelákovicích.

19) Seminář o oceňování nemovitostí pro Českou spořitelnu a.s. 18.12.2008

20) Program pro oceňování nemovitostí NEM 3000, certifikát Bc. Zdeněk Stýblo. Poskytovatel PLUTO – 116

OLT spol.s.r.o., Paříkova 9/910, Praha 9, 190 00

21) Zákon č.151/1997/ Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů – vyhlášky č.456/2008 sb. – vydalo nakladatelství CERM. S.r.o. Brno, leden 2008

22) http://www.izolace.cz/index.asp?module=ActiveWeb&page=WebPage&DocumentID=2280

117

Tabulky

Tabulka 1 – předpokládané hodnoty ţivotnosti staveb. Tabulka 2 – předpokládaná ţivotnost konstrukcí a vybavení

118

Obrázky Obrázek č.1. Ochrana staveb na pozemku se středním rizikem…….………………………..……22 Obrázek č.2. Odvětrání podloţí………………………………………………………..………….23 Obrázek č.3. sníţení koncentrace radonu pod proti radonovou izolací…………...……………….25 Obrázek č.4. varianty řešení aktivního odsávání objektu…………………………………….28 Obrázek č.5. centrální vzduchotechnický systém………………………………………………….29 Obrázek č. 6. Tak se chováme ke kulturnímu dědictví………………………………….….……...34 Obrázek č. 7. Trhlina na stavbě a její oprava…………..……………………..…………….……...36 Obrázek č.8. Jde o dům, který je 3 roky po rekonstrukci. Došlo porušení základů stavby, tím poklesu. Nemovitost je v kopci, a tak dochází k sesuvu a následované poruše zdiva……….37 Obrázek č.9. zde vidíme, jak i špatně proveden chodník okolo nemovitosti můţe znehodnotit dům…………………………………………………….…………………………..38 Obrázek č.10 zde vidíme, ţe i okolí domu má velký vliv na jeho ţivotnost. Poškození chodníku těţkými nákladními vozy, můţe poškodit statiku nemovitosti……………….………38 Obrázek č.11 zde vidíme chyby, které způsobila oprava elektro přípojky……………….……..41 Obrázek č.12. Deformace vlivem zemního tlaku…………………………………………….…42 Obrázek č.13. vlhkost a chemické změny nám také způsobí velké problémy s nemovitostí…...43 Obrázek č.14. zde vidíme poruchu vodovodního potrubí uvnitř nemovitosti………….………44 Obrázek č. 15. Vlhkost proniká aţ do bytu…………………………………………………...,,46 Obrázek č.16. Vlhké zdi jsou studené………………………………………………………....46

119

Obrázek č.17. Opadává omítka i se zdivem…………………………………………………..48 Obrázek č.18. a), b), c), d),Sanace vlhkých zdí………………………………………………49 Obrázek č.19. Podřezání cihlového domu……………………………………………………50 Obrázek č.20. Vertikální izolace……………………………………………………………...51 Obrázek č.21. Elektroosmotické vysoušení zdiva……………………………………….……52 Obrázek č.22. Sníţení hladiny spodní vody…………………………………………..……….53 Obrázek č.23.Opadané sokly budov……………………………………………………..……53 Obrázek č.24. Mapy na fasádě domu, solné mapy – to jsou obvyklé projevy zvýšené vlhkosti zdiva…………………………………………………………………………………..54 Obrázek č.25. Vzlínání vlhkosti…………………………………………….……….………..62 Obrázek č. 26 a), b), c), d), Co způsobí vlhkost…………………………..…………….……..63

120

121