Specifické faktory ovlivňující tržní hodnotu nemovitosti

Bankovní institut vysoká škola Praha Bankovnictví a pojišťovnictví

Specifické faktory ovlivňující tržní hodnotu nemovitosti Diplomová práce

Autor:

Marie Nováková Finance, Oceňování nemovitostí

Vedoucí práce:

Prof.Ing.Josef Michálek,CSc.

Praha

červen 2011

1

Prohlášení : Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou literaturu.

Svým podpisem ztvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Příbrami

12.6.2011

Marie Nováková

2

Poděkování Touto cestou bych ráda poděkovala vedoucímu diplomové práce Prof.Ing. Josefu Michálkovi, CSc. za vstřícnost, připomínky a odborné vedení při vzniku této práce.

3

Anotace práce Tato diplomová práce pojednává o návrhu a

principech fungování energeticky

úsporných budov. Pozornost je věnována používaným materiálům, konstrukčním systémům, architektonickému a dispozičnímu řešení těchto budov. Práce rovněž popisuje vliv použití specifických materiálů na ocenění nemovitosti. Problematika nízkoenergetických a pasivních domů se netýká pouze novostaveb, ale i stávajících budov, porovnání v této práci je provedeno na příkladu rekonstrukce rodinného domu. Celá práce je rozdělena do čtyř částí, ve kterých je výše zmíněný obsah diplomové práce podrobně rozpracován a to od návrhu materiálu a konstrukčních systémů, technického posouzení objektu až po popis vlivu těchto faktorů na hodnotu nemovitosti a zároveň energetické a ekologické důsledky výstavby nízkoenergetických a pasivních domů.

Annotation This diploma work deals with a project and principles of energy saving buildings. Used materials, construction systems, architectural and disposal

solutions of the

mentioned

buildings are considered. The influence of using specific materials on the apprasial of the real property is also described. The problems of low-energy houses and passive houses are not only a concern of newly bulit houses, but also of existing buildings. Comparison is given in this work at an example of a family house reconstruction. The work is divided into four parts, in which the above mentioned contens is developed into details. Material draft and construction systems to start with, technical assessment of the building, up to the description of the influence of all the factors mentioned on the value of the real property as well as energetical and ecological consequences of low-energy and passive houses buildig.

4

Obsah Prohlášení………………………………………………………………………………. 2 Poděkování……………………………………………………………………………... 3 Anotace práce………………………………………………………………………….. 4 Obsah………………………………………………………………………………….... 5 Úvod…………………………………………………………………………………….. 7

1. Materiály a konstrukce…………………………………………………………….. 8

1.1. Tepelně izolační materiály………………………………………………………. 8 1.2. Výplně stavebních otvorů……………………………………………………… 10 1.2.1. Okna…………………………………………………………………………10 1.2.2. Garážová vrata………………………………………………………………. 12 1.3. Konstrukční systémy budov………………………………………………………13 1.3.1. Konstrukce obvodových stěn…………………………………………………13 1.3.2. Konstrukce střech……………………………………………………………. 20

2. Energeticky úsporné stavby...................................................................................... 21

2.1.Použité pojmy a definice…………………………………………………………. 21 2.2. Zásady energeticky úsporného návrhu…………………………………………. 22 2.2.1. Tepelná ochrana budov…………………………………………………….. 22 2.2.2. Energetický štítek obálky budov …………………………………………… 23 2.2.3. Součinitel prostupu tepla……………………………………………………. 25 2.2.4. Energetická náročnost budov……………………………………………….. 28 2.2.5. Průkaz energetické náročnosti budov……………………………………….. 28 2.3. Architektonický a technický návrh……………………………………………… 33 2.3.1. Umístění stavby……………………………………………………………. 35 2.3.2. Architektonické a dispoziční řešení ……………………………………….. 36 2.3.3. Principy návrhu obalových konstrukcí…………………………………….. 37 2.3.4. Principy návrhu vnitřních konstrukcí………………………………………. 39

5

2.4. Technická zařízení budov……………………………………………………. 39 2.4.1. Vytápění…………………………………………………………………. 39 2.4.2. Větrání…………………………………………………………………… 40 2.4.3. Příprava teplé vody………………………………………………………. 41 2.4.4. Inteligentní budovy………………………………………………………. 41 2.5. Nízkoenergetické a pasivní budovy ………………………………………….. 42 2.5.1. Nízkoenergetické budovy………………………………………………… 42 2.5.2. Pasivní budovy……………………………………………………………. 43 2.5.3.

Rekonstrukce na pasivní nebo nízkoenergetický standard……………… 46

3.Vliv specifických faktorů na tržní hodnotu nemovitosti………………………… 47

3.1. Energeticky optimalizovaná rekonstrukce budov…………………………….. 47 3.2. Rodinný dům před rekonstrukcí………………………………………………. 47 3.2.1. Popis objektu……………………………………………………………… 48 3.2.2. Tepelně technické posouzení konstrukce…………………………………. 52 3.3. Rodinný dům po rekonstrukci………………………………………………… 58 3.3.1. Popis objektu……………………………………………………………... 58 3.4. Energeticko-ekonomické zhodnocení optimalizace……………………………60 3.4.1. Ocenění nemovitosti podle vyhlášky…………………………………….. 61 3.4.2. Tržní hodnota nemovitosti zjištěna příjmovou metodou ……………….. 62

4. Vyhodnocení vlivu specifických faktorů na tržní hodnotu nemovitosti………. 72

4.1. Nízkoenergetická a pasivní výstavba-úspory energie a ekologické důsledky… 72 4.2. Cíle energeticky optimalizované výstavby……………………………………. 73 4.3. Předpokládaný trend vývoje v oceňování nízkoenergetických budov………… 73 Závěr……………………………………………………………………………………74 Seznam použité literatury……………………………………………………………. 75 Seznam grafů…………………………………………………………………………. 76 Seznam obrázků……………………………………………………………………….76 Seznam příloh………………………………………………………………………….76

6

Úvod Z posledních statistických údajů je patrné, že spotřeba energie v ČR stále roste a spolu s ní i její ceny, tento trend předpovídají prognózy i do budoucna. Evropské studie prokazují, že stavebnictví, doprava a zemědělství jsou hlavními spotřebiteli energie (budovy představují 40 % spotřeby vyrobené energie a stavebnictví a výroba stavebních materiálů odpovídá za 25 % celkových emisí CO2). Z globálního pohledu je úspora energie krokem k udržitelné výstavbě, která je na půdě Evropské unie často diskutovaným tématem. Vyspělé evropské státy (např. Francie, SRN, Velká Británie, Finsko, Rakousko, apod.) se již několik let zabývají vývojem a budoucností svého stavebnictví. V popředí zájmu je mimo snižování spotřeby energie i omezení emisí CO2, zvýšení poměru recyklovaných materiálů a s tím spojené vyvíjení technologií, které tyto priority umožní. Trendy v západní Evropě, které jsou nejen diskutovány, ale i realizovány, se v České republice prosazují nesměle. Tato diplomová práce objasňuje základní principy výstavby energeticky úsporných staveb z architektonického a stavebně technického hlediska, zabývá se vlivem energeticky úsporných opatření na ocenění stavby podle vyhlášky a na zjištěnou tržní hodnotu stavby. V první kapitole

jsou popisovány materiály a konstrukční systémy budov, které jsou

v současné době na trhu a jsou používány při výstavbě nových objektů a rekonstrukci stávajících.. Druhá kapitola pojednává o zásadách energeticky úsporného návrhu, z hlediska architektonického a technického a technická zařízení budov. Třetí kapitola diplomové práce se zabývá praktickým porovnáním energeticko-ekonomické optimalizace a vlivem energeticky úsporných opatření na ocenění stavby. Ve čtvrté kapitole je popisován vliv těchto faktorů na hodnotu nemovitosti a zároveň energetické a ekologické důsledky výstavby nízkoenergetických a pasivních domů. Z pohledu subjektivního láká investory při pořízení nové stavby holý fakt úspory nákladů spíše než ekologické aspekty. V odborných kruzích lze již několik let pozorovat snahu o prosazení navrhování staveb co nejméně energeticky náročných v celém jejich životním cyklu, dosud však bohužel bez výraznější podpory státu.

7

1.

Materiály a konstrukce

1.1.

Tepelně izolační materiály V dnešní době je na trhu dostatek dostupných materiálů na dosažení potřebných

izolačních parametrů v a vhodné použití pro danou konstrukci. Z ekonomického hlediska jsou izolace prvky, kterých návratnost pomocí úspor je nejrychlejší a životnost pak při kvalitním provedení dostatečně dlouhá. Tepelných izolací je nepřeberné množství. Následující přehled tepelných izolací zdaleka není jejich vyčerpávajícím výčtem, ale je přehledem materiálů běžně dostupných a používaných v českém prostředí.

Expandovaný pěnový polystyren – je stále nejrozšířenějším tepelným izolantem. Polystyren vzniká jako produkt polymerace styrenu, tedy základní surovinou je ropa. Následně je materiál tepelně zpracován a vypěněn do forem. Bloky se pak řežou na desky požadovaného rozměru. Další zpracováním se docílí samozhášivosti.

Ve stavitelství se používají čtyři

základní varianty, které předurčují jeho použití. Z – základní – nízká přesnost desek, použití podlahy S – stabilizovaný – používaný na střechách F – fasádní – vysoká přesnost desek ( tolerance max. 2 mm ), zejména na kontaktní zateplovaní systémy Perimetr – materiál má uzavřenou povrchovou strukturu, využívá se tam, kde by mohlo dojít ke kontaktu s vodou – izolace soklu, pod hlavní hydroizolaci ve střeše. Typ polystyrenu se označuje např. EPS 70 S – číslo značí pevnost v tlaku v kPa. Běžně se používají polystyreny tříd 50, 70, 100, 150, 200 a 250. Materiál dosahuje hodnot součinitele tepelné vodivosti λD = 0,036 W/(m/K) pro EPS 100. Pomocí materiálu s příměsí grafitu „ šedý polystyren „ je možné dosáhnout ještě nižších hodnot. Výhodou je nižší objemová hmotnost až o polovinu oproti běžnému polystyrénu, což představuje i menší zátěž životního prostředí. Mezi výhody polystyrenu patří jednoznačně jeho nízká cena a snadná dostupnost.

Extrudovaný pěnový polystyren – extrudovaný druh polystyrenu je využíván zejména pro izolaci soklu a základové desky nebo střech s obráceným pořadím vrstev. Materiál má díky své struktuře ( uzavřeným pórům ) výrazně sníženou nasákavost a zároveň zvýšenou pevnost. Nelze však vystavovat účinkům UV záření. Na trhu se lze setkat s označením XPS nebo

8

termínem STYRODUR. Levnější alternativou k extrudovanému polystyrenu je perimetr polystyren.

Pěnový polyuretan PUR – polyuretan může být ve formě měkké pěny, která zlidověla pod označením molitan. Ve stavebnictví se používá výhradně tvrdá polyuretanová pěna s názvem PUR. Jedná se o účinnou tepelnou izolaci s velmi nízkým součinitelem tepelné vodivosti ( λD = 0,025 W/(m.K). Aplikuje se bud přímo na místě nebo je dodáván ve formě desek či tvarovek. Je vhodná pro nadkrokevní systémy zateplení. Podobně jako extrudovaný polystyren nesnáší UV záření a je nutné jej před ním chránit.

Minerální vlna – po pěnovém polystyrenu se zatím u nás jedná o nejrozšířenější tepelnou izolaci. Vyrábí se průmyslově tavením hornin. Surovinou pro výrobu je čedič nebo křemen a další silotvorné příměsi a jako pojivo se používá formaldehyd. Název podle suroviny je potom kamenná nebo skelná vlna. Desky jsou v celém objemu hydrofobizované, ale nelze je trvale vystavit vlhku. Předností je jednoznačně odolnost vůči vysokým teplotám – používají se například v kombinaci s polystyrenem u panelových budov nad požárně dovolenou výškou nebo pro požárních pásů. Další výhodou minerální vlny je její nízký difuzní odpor a tím vysoká paropropustnost. Díky této vlastnosti se minerální vlna často úspěšně používá ve skladbách provětrávaných fasád nebo dvouplášťových střech. Aplikace může probíhat klasicky pomocí lepiící stěrky kontaktním způsobem nebo vkládáním desek do připraveného dřevěného roštu.

Pěnové sklo – materiál vzniká ztavením směsi skleněného a uhlíkového prášku. V nově vzniklém materiálu, který je vlastnostmi podobný sklu, se vytváří drobné bublinky, jejichž stěny jsou zcela uzavřené. Tím

dociluje materiál úplné nehořlavosti a parotěsnosti.

V pasivních rodinných domech se v současnosti využívá především pro přerušení tepelného mostu například u paty nosných stěn. Při sanaci lze využít stěrku z drceného pěnového skla kolem základů či v podlaze.

Celulóza – jedná se o tepelnou izolaci z celulózových vláken, která se vyrábí metodou recyklace starého novinového papíru. Základní surovinou je tedy dřevo. Výroba probíhá smícháním kousků novinového papíru s boritany, které zajišťují jeho odolnost proti hnilobě a požáru. Směs je následně semleta. Na našem trhu je izolace známa pod názvem climatizer či izocell v zahraničí se lze setkat s termínem iso – floc. 9

Aplikace se provádí nejběžněji strojově foukáním do připravených dutin stěn nebo stropů. Systém umožňuje izolovat bez spár a řešení komplikovaných a těžko dostupných míst. Při kalkulaci ceny je nutné počítat s koeficientem zhutnění kvůli sedání materiálu. Do vertikálně umístěné stěny je nutné nafoukat téměř dvakrát větší množství celulózy než do horizontálního stropu. Mezi další techniky izolace patří volné sypání ( především u podlah ) a sprayování, které se používá při jednostranně otevřených konstrukcí – v podstatě nahrazuje kontaktní zateplení. Zvláštní vlastnosti tzv. „ živých izolací „ ( všechny izolace na přírodní bázi ) je, že do buněčné struktury váží vlhkost a rozvádí ji. V praxi to znamená, že celulóza funguje jako jakýsi piják, který je schopen ze zavlhlého zdiva vysát vlhkost. Ta se neshlukuje, ale je rovnoměrně rozložena v izolaci.

Izolace z dřevitých vláken – desky z dřevitých vláken se dají považovat za čistě ekologický materiál, při jejich výrobě nejsou používána žádná lepidla. Mezi velkou výhodu patří mimořádně vysoká tepelná kapacita ( c = 2100 J/kg.K ), která brání proti přehřívání v letních měsících. Desky jsou dobře paropropustné, stejně jako u ostatních přírodních materiálů materiál nasaje a uvnitř distribuuje vlhkost. 1

1.2.

Výplně stavebních otvorů

1.2.1. Okna Vzhledem k rostoucím cenám energií, a tím pádem k sílícímu tlaku na snižování jejich spotřeby, je kladen důraz na tepelně technickou kvalitu výplňových konstrukcí stavebních otvorů. Současná nabídka oken i dveří pro nízkoenergetické a pasivní stavby se oproti minulým letům výrazně zlepšila.. Okna nebo vstupní dveře s koeficientem prostupu tepla U pod 1,1 W/m2K, vhodná pro nízkoenergetickou stavbu, jsou dnes běžnou záležitostí. Najít kvalitní okna nebo dveře s prostupem tepla U=0,8 W/m2K a nižším, vhodná pro pasivní dům, již tak jednoduché není. Požadované nízké prostupy tepla přinášejí vysoké nároky na kvalitu skleněných výplní oken i dveří, distančních rámečků skel, rámů oken, utěsnění okenních a dveřních křídel i provedení jejich montáže do stavebního otvoru, zasklívat izolačními dvojskly nebo trojskly.

2

__________________ 1

2

Juraj Hazura, Jan Bárta, Analýza rekonstrukce rodinných domů a na pasivní www.znackovaokna.cz

10

okna lze

Materiály okenních rámů

dřevo

plast

dřevohliník

Obr. 1 – Materiály okenních rámů

V současné době se běžně používají okna dřevěná, kombinovaná a plastová. Dřevěné profily – pro výrobu oken se používají domácí jehličnaté i listnaté dřeviny, rovněž se používá dovezené exotické dřeviny. Tzv. eurohranoly vznikají lepením několika vrstev, čímž dochází ke zlepšení mechanických a estetických vlastností, pro zlepšení izolačních vlastností může být dřevěný profil opláštěn hliníkovým profilem. Dřevohliníkové profily - z interiéru vidíte dřevo – rám okna z dřevěného masivu, který působí přirozeně a každému interiéru přidá na kráse a útulnosti. Zvenku je pak toto okno chráněno hliníkovým opláštěním s možností barevného odstínu dle vašeho výběru (plně v souladu se stylem vašeho domu). Dřevěným základem okenního rámu jsou dány výborné tepelně izolační vlastnosti těchto oken. Nespornou výhodou dřevohliníkových oken oproti čistě dřevěným oknům je jejich "obrovská" životnost Dřevo z interiéru může být z mnoha druhů dřevin, s různou texturou i barvou. Na výběr jsou české dřeviny jako borovice, modřín či dub, nebo též exotické dřeviny jako meranti a mahagon (viz fota). Design dřevěného profilu z interiéru může být stejně jako design vnějšího hliníkového opláštění buď elegantně zaoblený, nebo moderně hranatý. Dřevěné profily jsou v rozích do sebe začepované, což zajišťuje vysokou stabilitu okna. 11

Hliník lze dokonce vyplnit izolační pěnou, a pak dřevohliníková okna splňují i přísné normy pro nízkoenergetické a pasivní domy. Hliník je povrchově upraven tzv. komaxitem (vypalovanou barvou), což ještě násobí životnost materiálu. Je možné využít také nadstandardní možnosti rohového spojení hliníku před jeho povrchovou úpravou - nejprve jej tedy svařit a až poté povrchově upravit. Po této úpravě nejsou v rozích hliníku viditelné žádné spoje a hliník působí naprosto celistvě. Plastové profily – se skládají z komorového křídla a komorového rámu, výztuž tvoří ocelové, hliníkové nebo laminátové profily.Plastová okna jsou vyráběna podle specifických požadavků zákazníků. Tak například barva, speciální ochrana proti hluku pro stranu z ulice, ochrana proti slunci pro jižní stranu nebo tepelná ochrana pro severní stranu, jakož i zvýšená bezpečnostní opatření pro přízemí a první poschodí nebo sítě proti hmyzu pro kuchyňské okno, povrchové provedení je nenáročné na provoz a údržbu.3

1.2.2. Garážová vrata U sekčních garážových vrat a nových typů vstupních dveří je situace výrazně jednodušší než u oken. A to především díky tomu, že nemusí být vybavena skly a je možné je vyrobit z panelů vyplněných kvalitní polyuretanovou pěnou, která se jeví jako velice efektivní a dlouhodobě stálý tepelný izolant. Záleží samozřejmě na tloušťce panelu, při obvyklé tloušťce panelu vrat 40 mm je koeficient prostupu tepla blízko 1 W/m2K. Celkový koeficient prostupu tepla vraty závisí i na technickém řešení zámku sekcí vrat, typu použitých těsnění mezi sekcemi a utěsnění vrat ve stavebním otvoru. Zde se parametry výrobců rozcházejí. U vrat Alutech jsou všechna těsnění vyrobena z polymeru EPMD, který zůstává dlouhodobě plastický i při nízkých teplotách a pokud se provede montáž v souladu s montážními pokyny, je tak zajištěna dobrá těsnost garážových vrat i proti infiltraci venkovního vzduchu.4

______________ 3

www.znackovaokna.cz

4

www.techopark.cz

12

1.3.

Konstrukční systémy budov

1.3.1. Konstrukce obvodových stěn

Konstrukční systémy musí zajišťovat stavebněkonstrukční a stavebněfyzikální požadavky na výstavbu a zároveň musí splňovat i tyto požadavky : - stavební konstrukce nejvyšší možné technické kvality trvanlivá a stabilní konstrukce, vyhovující nejnovějším evropským předpisům - ekologický a ekonomický způsob výstavby vysoký důraz na ochranu životního prostředí - vytvoření zdravého vnitřního klimatu konstrukce, odpovídající základním lidským fyziologickým požadavkům - cenová dostupnost

Konstrukční systém může být tvořen z keramiky, kamene, vápenopískovcového materiálu, betonu, železobetonu , ze dřeva. V našich podmínkách jsou nejpoužívanějším materiálem tradiční cihelné zdící prvky – Porotherm, Heluz, Ytong, které bez dodatečného zateplení nedosahují hodnot nízkoenergetické a pasivní stavby. Na trhu se objevují i nové konstrukční systémy :

MEDMAX je moderní, ekologickou a cenově dostupnou stavební technologií výstavby s maximální tepelnou ochranou budov v souvislosti se stoupajícími náklady na energie a s tím spojenou ochranu život. prostředí. Je určen pro výstavbu nízkoenergetických a pasivních rodinných a bytových domů. Základem stavebního systému MEDMAX jsou tvárnice z expandovaného pěnového polystyrenu (EPS) nebo z vylepšeného materiálu Neopor Tvárnice mají speciální zámkový systém a rozebíratelné příčky, které zasunutím a spojením jednotlivých izolačních desek vytvoří ztracené bednění s oboustrannou tepelnou izolací. Následným vyplněním betonovou

13

směsí vzniká monolitické betonové jádro bez přerušení a bez vzniku tepelných mostů v konstrukci. Izolant v interiéru usnadňuje rychlé zvýšení teploty při vytápění, venkovní zabraňuje prostupu chladu v zimě a přehřátí v létě. •

vyvinutý pro stavbu nízkoenergetických a pasivních domů

•

šetrný, ekologický,vizionářský

•

ideální pro svépomocnou výstavbu

•

tepelný přestup U v rozsahu 0,28 až 0,09 W/m2 K

•

betonové

jádro

zabezpečuje

vysokou

odolnost

proti

zemětřesení,

povodním

a přírodním katastrofám •

použitá tepelněizolační hmota budoucnosti Neopor

•

nízké minimální provozní náklady

•

rychlá, jednoduchá i svépomocná výstavba nezávislá na počasí žádné tepelné mosty

Do systému patří stěnová tvárnice, překladové tvárnice, okenní ostění a ukončení stropu. Ty po poskládání pomocí speciálního zámkového systému a zalití betonového jádra tvoří masivní stěnu, která splní nejvyšší požadavky na tepelnou ochranu a bezpečnost. Vnitřní izolant umožňuje rychle zvýšení teploty při vyteplení, vnější izolant zabraňuje přestupu chladu v zimě a přehřátí v létě. Betonovat je možné pomocí čerpadla nebo betonářského sila nebo ručně. 5

MEDMAX 50 N MEDMAX 150 N

MEDMAX 100 N

MEDMAX 250 N (50 N - příčka - 50 N)

14

MEDMAX 300 N (50 N - příčka - 100 N)

MEDMAX 350 N (50 N - př. - 150 N)

MEDMAX 350 N/10 (100 N - př. - 100 N)

MEDMAX 400 N (100 N - př. - 150 N)

Obr. 2 – Konstrukční systém MEDMAX

__________________ 5 5

www.medmax.cz www.neopor.cz

15

MEDMAX 450 N (150 N - př. - 150 N)

KBM SENDVIX je stavební systém vícevrstvých konstrukcí pro nízkoenergetické a pasivní domy. Celý systém sestává ze tří základních variant obvodových konstrukcí, které se navzájem liší použitými materiály i výsledným vzhledem fasádní vrstvy. Přednosti tohoto sendvičového systému spočívají v jeho dokonalých tepelně technických, akustických a statických parametrech, jejichž úroveň si může projektant a investor libovolně vybrat podle konkrétních požadavků.6 KMB SENDWIX M

KMB SENDWIX P

U = 0,35 - 0,15 W/m2K 2

R = 2,75 - 6,67 m K/W

U = 0,35 - 0,15 W/m2K R = 2,75 - 6,67 m2K/W

KMB SENDWIX L

U = 0,35 - 0,15 W/m2K R = 2,75 - 6,67 m2K/W

16

1 2 3

vnitřní nosný systém z vápenopískových kvádrů minerální izolace FASROCK-L šlechtěná omítka LB Cemix

4

U = prostup tepla

5 6

Obr. 3 – Konstrukční systém SENDWIX

__________________ 6

pěnový polystyrén

www.sendwix.cz

17

minerální izolace AIRROCK lícová přizdívka

R = tepelný odpor

EKOPANELY 100% ekologický výrobek, 100% ekologické domy Jádro ekopanelu se lisuje ze slámy za vysokého tlaku a teploty a tudíž neobsahuje žádná pojiva a nátěry. Toto jádro je polepováno recyklovanou lepenkou lepidlem, které vyhovuje nejpřísnějším hygienickým normám a je nanášeno v tenké vrstvě. Protože sláma i papír jsou organické materiály, které lze po dožití stavby snadno zlikvidovat, je ekopanel plně recyklovatelný a je klasifikován jako ekologický výrobek. Zákazníkovi jsou ekopanely dodávány upravené na požadovanou délku a tím se minimalizuje odpad a šetří náklady. Společnost EKOPANELY CZ také odebírá odřezky z montáže pro opětovné využití ve výrobě. Po očištění od povrchových úprav je lze i kompostovat. Toto vše dělá z ekopanelů prakticky bezodpadový stavební materiál. Tím se ze současných stavebních materiálů může skutečně pochlubit málokterý, i když jejich výrobci je často označují jako ekologické a či recyklovatelné. U OSB desek, sádrokartonu, porobetonu nebo různých „moderních“ cihel je recyklace problém kvůli použitým surovinám či jejich kontaminaci různými pojivy nebo chemikáliemi a prakticky neexistuje. Jejich výroba je navíc v porovnání s výrobou ekopanelů energeticky náročnější, vyžaduje chemii a často produkuje toxické odpady. Spotřeba elektrické energie na výrobu m2 ekopanelu je přibližně 2,5 kW. Jen pro srovnání uveďme, že spotřeba rychlovarné konvice je většinou kolem 2 kW nebo průměrné domácí trouby 2,2 kW. Z hlediska produkce CO2 dosahuje sláma jako většina přírodních materiálů záporných hodnot. To znamená, že při výrobě nevzniká větší množství CO2, než jaké je uloženo přímo v materiálu během růstu, sklizně atd. Proto ekologické domy postavené z ekopanelů s izolacemi z přírodních materiálů a hliněnými omítkami nepochybně patří k současnému trendu, který maximálně využívá přírodní materiály ve stavbách, jež pak mají příjemnější a zdravější klima. Tepelné vlastnosti Zhuštěné lisované slaměné jádro dává ekopanelům nejen nadprůměrné tepelně-izolační vlastnosti ale také schopnost akumulace. Jeho specifická tepelná kapacita je srovnatelná s kapacitou měkkého dřeva tj. cca 2400 J/kgK, proto se stavby z ekopanelů lépe vyrovnávají s rychlými změnami teplot a šetří tak náklady na jejich vytápění. Teplotní amplituda u ekopanelů má zpoždění 11,8 hodin, tj. teplo proniká do prostoru objektu s tímto zpožděním. V létě se tedy dům do rána „nachladí“ a chlad si udrží až do večera. V zimě naopak se dům přes den nahřeje topením, a toto teplo si dům udrží až do rána, i když přestanete topit ve večerních

18

hodinách. Racionální je proto aplikace ekopanelů při vytváření obytných podkroví, protože v podkrovních prostorech bývají často problémy s tepelnou stabilitou v letním období. OSB desky nebo sádrokarton takové akumulační schopnosti nemají a proto se v podkrovních prostorech spolu s nimi používají dodatečné dřevovláknité izolace, které akumulační schopnost těchto materiálů zvyšují, ale které zvyšují i náklady. Finančně výhodná je i samotná aplikace ekopanelů jako nadkrokevní izolace a je výrazně levnější než pro tyto účely používaný dřevovláknitý Hofatex. Ekopanely svými izolačními schopnostmi pomáhájí překrývat tepelné mosty v objektu ať už vznikly

chybou

při

kladení

izolace,

nebo

samotnou

konstrukcí.

Díky vláknitému charakteru slámy mají materiály z ní vyrobené relativně nízkou tepelnou vodivost a jsou propustné pro vodní páru. Příznivou vlastností ekopanelů je, že při zvýšené vlhkosti vzduchu absorbují vlhkost do vnitřní pórovyté struktury slaměných vláken a při snížení vlhkosti vzduchu ji naopak pozvolna uvolňují do okolního prostředí. Tento mechanismus příznivě ovlivňuje mikroklima v interiéru z hlediska vlhkosti vzduchu, hlavně v zimním období, kdy vytápěním dochází k dlouhodobému snížení vlhkosti vzduchu uvnitř objektu. Lze tedy říci že ekopanely nejen příznivě ovlivňují vnitřní klima v objektech z hlediska tepelné stability budov, ale i významně přispívají ke zdravému prostředí v interiérech, a tak i ke zdraví svých obyvatel. Díky tomu se ekopanely skvěle hodí pro výstavbu energeticky úsporných domů. U konkrétního objektu typu bungalov se při zastavěné ploše 150m2 náklady na vytápění infračerveným systémem pohybují od 800,- Kč do 1000,- Kč/měsíc. To je cena za spotřebovanou primární energii vstupující do celého domu. Avšak nejen v nízkoenergetických a pasivních domech lze využít tepelné izolační a akumulační schopnosti ekopanelu. Úspory nákladů na vytápění ekopanely přinášejí do všech svých aplikací třeba i jako vnitřní obklad již stojících stěn.7

__________________ 7

www.ekopanely.cz

19

1.3.2. Konstrukce střech Izolace střech – střechy se obvykle podílejí značnou mírou na tepelných ztrátách objektů. Jedná-li se o menší nebo přízemní objekty, je podíl tepelných ztrát střechou ještě vyšší. Na splnění normových požadavků UN = 0,24 W.m2 .K -1 postačuje asi 20 cm izolace ( λ = 0,035). Doporučenou hodnotou UN = 0,16 W.m2 .K

-1

zabezpečí tloušťka asi 32 cm izolace. Pro

pasivní domy jsou potřebné ještě lepší parametry, tloušťka izolace 35-40 cm se dosahuje součinitelem U = 0,10 až 0,15 W.m2 .K -1. Precizně provedená parozábrana je zde podmínkou. Tak jsou zabezpečeny kvalitní tepelně izolační vlastnosti a ochrana konstrukcí s vyloučením kondenzace vodních par. Izolace plochých střech – ploché střechy bývají často místem vzniku poškození, protože vnější krytina je vystavena velkým teplotním výkyvům povětrnosti a UV záření. U jednoplášťových střech se s oblibou využívá systém tzv. obrácené střechy, kde hydroizolace je překryta nenasákavou vrstvou izolace. Pak následuje separační vrstva a vrchní provozní vrstva propustná pro vodu- dlažba kladená na sucho, vrstva kamínků nebo v případě únosnější vrstvy i vegetační vrstva, tzn. zelená střecha. Je možné použít i lehké izolace, jako foukaná celuloza nebo minerální vlnu a jiné. U dvouplášťových střech je možné vrchní plášť demontovat, mezeru navýšit na potřebnou výšku, položit izolaci a vrchní plášť zpětně izolovat. Je nutné dodržet větší mezeru, aby nedocházelo ke kondenzaci. Izolovat dvouplášťovou střechu z vrchní strany se nedoporučuje, docházelo by ke značnému snížení tepelně izolačních vlastností střechy a provětrávaná mezera by způsobovala závažné ochlazování stropu. Vhodnější je pak změna konstrukce na jednoplášťovou. Atiku je třeba kvůli tepelným ztrátám nutně zaizolovat po celém obvodě jako obvodovou stěnu. Izolace šikmých střech – stále častěji se při rekonstrukcích dosud nevyužívaná půda rekonstruuje na podkroví. Tepelná izolace , hydroizolační fólie a parotěsná zábrana musí být provedeny tak, aby původní konstrukce krovu trvale nevlhla. U šikmých střech je nejčastěji realizována tepelná izolace pomocí minerální vlny uložená mezi krokve a pod krokvemi, čímž je zajištěno potlačení tepelných mostů.

20

2.

Energeticky úsporné stavby

2.1.

Použité pojmy a definice Součinitel tepelné vodivosti λ (lambda) [W.m-1.K-1], udává schopnost látky vést

teplo. Lze jej definovat jako výkon ( tzn. teplo za jednotku času), který projde každým čtverečním metrem desky o šířce 1 metr, jejíž jedna strana má teplotu o 1 Kelvin vyšší než druhá. Čím je tato hodnota menší, tím je nižší schopnost materiálu vést teplo, tedy má lepší izolační vlastnosti.

Tepelný odpor R vychází z tepelné vodivosti, kde je započtena tloušťka materiálu. Je možné ho vypočítat ze vztahu : R = d / λ [m2.K.W-1], kde d je tloušťka materiálu. Čím je tato hodnota vyšší, tím vyšší teplotní odpor je kladen materiálem a izolační schopností konstrukce jsou lepší. Je-li materiálů ve skladbě konstrukce víc, odpory jednotlivých vrstev se spočítají.

Součinitel prostupu tepla U je obrácenou hodnotou tepelného odporu a vypočítá se ze vztahu U = 1 / R [m2.K.-1W]. Tato veličina udává, kolik W projde konstrukcí při teplotním rozdílu 1 K. Čím je nižší hodnota U , tím jsou lepší izolační parametry dané konstrukce a méně tepla uniká ven. Objemová hmotnost ρ ( ró ) udává hmotnost jednoho m3 materiálu v kilogramech. Obecně platí, že se zvyšující se objemovou hmotností, se zvyšuje tepelně-akumulační schopnosti materiálu. Izolační materiály mají většinou nízkou objemovou hmotnost a tedy i schopnost akumulovat teplo. Tato skutečnost má vliv například při letních teplotních špičkách, kde samotné izolace až tak efektivně nechrání před letním přehříváním.

Tepelný most je místo, ve kterém dochází ke zvýšenému tepelnému toku, jde vlastně o jakousi lávku pro průchod tepla ( a tím i vstup zimy ) mimo místa s dobrou tepelnou izolací. Uniká jím více tepelné energie a má v interiéru studenější povrch a naopak v exteriéru teplejší než okolní konstrukce. Průvodním jevem často pak bývá kondenzace vlhkosti na ochlazovaném místě tepelného mostu a možnost s tím souvisejících poruch, jako růst plísní

21

apod. Nejčastějšími místy tepelných mostů jsou různá napojení konstrukcí apř. Napojení obvodové stěny a podlahy v místě základů, napojení okna na obvodovou stěnu, v místě ztužujícího věnce atd.. Difúzní odpor vyjadřuje schopnost materiálu přepouštět molekuly vodní páry. Nejmenší odpor vodním parám klade vzduch a největší naopak materiály jako sklo nebo kov. Poměr mezi difúzním odporem tloušťky nějakého materiálu a difúzním odporem vrstvy vzduchu o stejné tloušťce se nazývá faktor difúzního odporu a označuje se µ ( mí ). Je to bezrozměrná veličina. Čím tlustší je vrstva materiálu, kterou se snaží vodní pára proniknout, tím větší klade difúzní odpor.8

2.2.

Zásady energeticky úsporného návrhu

2.2.1.

Tepelná ochrana budov V současné době upravuje problematiku tepelné ochrany budov norma ČSN 73

0540 Tepelná ochrana budov, je rozdělena na čtyři části : -

část 1 : Terminologie – vydaná v červnu 2005

-

část 2 : Požadavky - vydaná v dubnu 2007

-

část 3 : Návrhové hodnoty veličin – vydaná v listopadu 2005

-

část 4 : Výpočtové metody – vydaná v červnu 2005

Část 2 je podstatná z hlediska energetického návrhu budov - požadavky, které uvádí : dodržení tepelně technických požadavků se požaduje po dobu ekonomicky přiměřené životnosti konstrukcí a budov, při jejich běžné údržbě a při působení běžně předvídatelných vlivů. Tepelně technické požadavky zohledňují : -

šíření tepla konstrukcemi, místnostmi a budovami

-

šíření vlhkosti konstrukcemi, místnostmi a budovami

-

šíření vzduchu konstrukcemi, místnostmi a budovami

-

energetickou náročnost budov

__________________ 8

Juraj Hazura, Jan Bárta, Analýza rekonstrukce rodinných domů a na pasivní

22

Norma specifikuje hodnoty požadované a doporučené. Technický požadavek představují požadované hodnoty, které se v návaznosti na právní předpisy prokazují a písemně dokládají i ve stavebním řízení. Doporučené hodnoty stanovují úroveň

pro

energeticky úspornější budovy.

2.2.2.

Energetický štítek obálky budovy Energetický štítek obálky budovy je specifikován v normě ČSN 73 0540-2. Jedná

se o grafické znázornění doplněné protokolem, který lze doložit splnění požadavku na postup tepla obálkou budovy, což je porovnávací ukazatel dle (4). Protokol obsahuje základní soubor údajů popisujících tepelné chování budovy a jejích konstrukcí. Energetický štítek obálky budovy obsahuje klasifikaci a grafické vyjádření prostupu tepla konstrukcí. Tyto dokumenty se mohou zpracovávat jako příloha průkazu energetické náročnosti budov. Klasifikační třídy prostupu tepla obálkou se určují na základě klasifikačního ukazatele CI, který se vypočítá pomocí požadované normové hodnoty součinitele prostupu tepla Uem,rq a hodnoty průměrného součinitele prostupu tepla

stavebního fondu Uem,s,

klasifikační třídy jsou znázorněny v tabulce 2.2.2. Budovy, které splňují podmínku průměrného součinitele prostupu tepla konstrukcí, mají klasifikační třídu A – C a klasifikační ukazatel CI ≤ 1. Rozmezí tříd D a E odpovídá průměrnému stavu stavebního fondu ČR do roku 2006.

23

Klasifikační třídy

Slovní vyjádření

Klasifikační ukazatel CI

Průměrný součinitel prostupu tepla budovy Uem Uem ≤ 0,3. Uem,rq

A

Velmi úsporná

B

Úsporná

0,3

0,3. Uem,rq ≤ Uem ≤ 0,3. Uem,rq

C

Vyhovující

0,6

0,6. Uem,rq ≤ Uem ≤ Uem,rq

D

Nevyhovující

1,0

Uem,rq < Uem ≤ 0,5.(Uem,rq+ Uem,s)

E

Nehospodárná

1,5

0,5.(Uem,rq+ Uem,s) ≤ Uem < Uem,s

F G

Velmi nehospodárná Mimořádně nehospodárná

2,0

Uem,s ≤ Uem < 1,5. Uem,s

2,5 Uem > 1,5. Uem,s

Tab. 1 - Klasifikace prostupu tepla obálkou budovy

Klasifikační třída C lze podrobněji rozdělit na: C1 - 0,6. Uem,rq ≤ Uem ≤ 0,75. Uem,rq

vyhovuje doporučeným normovým hodnotám

C2 - 0,75. Uem,rq ≤ Uem ≤ Uem,rq

vyhovuje požadovaným normovým hodnotám

Obr.. znázorňuje grafickou podobu energetického štítku budovy. Jelikož energetický štítek budovy definuje norma, není jeho provádění povinné. Klasifikaci je však dobré určovat v návaznosti na povinné hodnocení energetické náročnosti budov uvedené v kap.2.2.4.

24

Obr. 4 - Energetický štítek obálky budovy

2.2.3. Součinitel prostupu tepla Základním kriteriem vyjadřujícím tepelně izolační vlastnosti konstrukce je veličina součinitel prostupu tepla U [(W/(m2K)], která nahradila dlouhá léta používaný termín tepelný odpor. Ve vytápěných nebo klimatizovaných budovách s relativní vlhkostí vnitřního vzduchu menší než 60% musí konstrukce splňovat podmínku: U ≤ UN UN – normou požadovaná hodnota součinitele prostupu tepla Pro energeticky úsporné budovy platí: UN – normou doporučená hodnota součinitele prostupu tepla Pro budovy s převažující návrhovou vnitřní teplotou 20°C

se UN stanoví podle

tabulky, pro ostatní budovy výpočtem uvedeným v normě. V tab. 2. jsou uvedeny hodnoty pro některé vybrané konstrukce.

Součinitel prostupu tepla UN,20 [(W/(m2K)] Požadované Doporučené hodnoty hodnoty 0,24 0,16

Popis konstrukce

Střecha plochá a šikmá do sklonu 45° včetně

25

lehká

0,30

0,20

těžká

0,38

0,25

Podlaha a stěna vytápěného prostoru přilehlá k zemině

0,45

0,30

Výplň otvoru ve vnější stěně a strmé střeše z vytápěného prostoru do venkovního prostředí Šikmá výplň otvoru ve střeše se sklonem do 45° z vytápěného prostoru do venkovního prostředí

1,7

1,2

1,5

1,1

Stěna vnější

Tab. 2 - Vybrané hodnoty součinitele prostupu tepla pro budovy s návrhovou vnitřní teplotou 20°C

Jako lehké konstrukce jsou definovány ty, které mají plošnou hmotnost vrstev (od vnitřního líce k rozhodující tepelně izolační vrstvě včetně) nižší než 100 kg/m2. Ostatní konstrukce jsou považovány za těžké. Výpočet součinitele prostupu tepla je odvozen z již zmiňovaného tepelného odporu, který se stanoví podle vztahu:

R …… tepelný odpor konstrukce (m2K/W) d …… tloušťka příslušné vrstvy (m) λ …… součinitel tepelné vodivosti materiálu příslušné vrstvy (W/mK)

Součinitel prostupu tepla se pak vypočítá ze vztahu:

Prostup tepla obálkou budovy Prostup tepla obálkou budovy vyjadřuje základní vliv stavebního řešení na spotřebu tepla na vytápění budovy a tím i na energetickou náročnost budovy. Prostup tepla obálkou budovy patří mezi porovnávací ukazatele energetické náročnosti. Veličinou pro stanovení prostupu tepla obálkou budovy je průměrný součinitel prostupu tepla Uem, který se vypočítá vztahem:

26

Ht …… měrná ztráta prostupem tepla stanovená ze součinitelů prostupu tepla Uj všech teplosměnných konstrukcí tvořících obálku budovy na její systémové hranici (W/K) A …… plocha obálky budovy (m2)

Průměrný součinitel prostupu tepla musí splňovat podmínku: Uem ≤ Uen,N Uen,N ……požadovaná hodnota průměrného součinitele prostupu tepla V případě stavebních úprav, udržovacích prací, změnách v užívání budov a jiných změnách dokončených budov musí být podmínka splněna při: -

změně a úpravě více než 25% obálky budovy

-

zpracování energetického auditu nebo průkazu energetické náročnosti budov podle právních předpisů

Požadované a doporučené hodnoty průměrného součinitele prostupu tepla lze stanovit podle

Objemový faktor tvaru budovy A/V (m2/m3)

Průměrný součinitel prostupu tepla Požadované hodnoty Uem,N,rq Doporučené hodnoty Uem,N,rc

≤ 0,2

1,05

0,79

0,3

0,80

0,60

0,4

0,68

0,51

0,5

0,60

0,45

0,6

0,55

0,41

0,7

0,51

0,39

0,8

0,49

0,37

0,9

0,47

0,35

≥1,0

0,45

0,34

Tab. 03 - Hodnoty průměrného součinitele prostupu tepla

27

2.2.4.

Energetická náročnost budov Tepelná ochrana budov a její parametry mají zásadní vliv ne energetickou

náročnost budov. Legislativně upravuje otázku energetické náročnosti budov prováděcí vyhláška č. 148/200/ Sb., o energetické náročnosti budov k zákonu č. 406/2000 Sb. O hospodaření energií, ve znění pozdějších předpisů. Úplné znění tohoto zákona, jak vyplývá z pozdějších změn, vyšlo ve sbírce zákonů pod číslem 61/2008.

Energetická náročnost budov obsahuje množství dodané energie pro celoroční provoz budovy, a to pro vytápění, větrání, klimatizování, osvětlování, přípravu teplé vody a pro provoz technických zařízení. Z hlediska energetické náročnosti budov musí dle zákona č. 406/2006 Sb. Stavebník, vlastník budovy nebo společenství vlastníků jednotek zajistit splnění : -

požadavků na energetickou náročnost budov

-

porovnávacích ukazatelů

-

požadavků stanovených harmonizovanými českými normami Splnění těchto požadavků se dokládá průkazem energetické náročnosti budov.

2.2.5. Průkaz energetické náročnosti budov Výsledkem hodnocení je průkaz energetické náročnosti budov, který je tvořen protokolem prokazujícím energetickou náročnost budov a grafickým znázorněním energetické náročnosti budov. V rámci tohoto průkazu se vypočtená hodnota měrné spotřeby energie porovnává s referenční hodnotou, danou jako třída energetické náročnosti. Posouzení zpracovávají specialisté na základě osvědčení vydaných MPO. Průkaz nesmí být starší 10 let a od 1.1.2009 musí být součástí projektové dokumentace. Vlastník budovy, stavebník nebo společenství vlastníků jednotek, musí zajistit od 1.ledna 2009 splnění požadavků ne energetickou náročnost při : -

výstavbě nových budov

-

větších změnách dokončených budov s celkovou plochou nad 1000 m2, které ovlivňují jejich energetickou náročnost

28

-

prodeji nebo nájmu budov nebo jejich částí v případech, kdy pro tyto budovy nastala povinnost zpracovat průkaz podle předchozích bodů Součástí průzkumu nové budovy nad 1000 m2 celkové podlahové plochy musí

být výsledky posouzení technické, ekologické a ekonomické proveditelnosti alternativních systémů vytápění.

Protokol vždy obsahuje : -

identifikační údaje budovy, kterými jsou

a) údaje o hodnocené budově, zejména adresa, kód katastrálního území a číslo parcely, na které budova stojí b) údaje o vlastníku, provozovateli nebo stavebníku - typ budovy - užití energie v budově - technické údaje budovy a) popis ploch a objemů budovy b) tepelně technické vlastnosti stavebních konstrukcí a obálky budovy c) základní vlastnosti energetických systém budovy d) dílčí energetická náročnost prvků technických zařízení budovy e) celková energetická náročnost hodnocené budovy f) referenční hodnoty g) vyjádření ke splnění požadavků na energetickou náročnost budovy h) celková měrná roční spotřeba energie na celkovou podlahovou plochu hodnocené budovy a měrné spotřeby energie na vytápění, chlazení, větrání, přípravu teplé vody a osvětlení, vztažené vždy na celkovou podlahovou plochu i) klasifikační třída energetické náročnosti hodnocené budovy - energetickou bilanci budovy pro standardizované užívání a bilance energie dodané, popř.vyrobené budovou nebo z budovy odvedené - výsledky posouzení proveditelnosti alternativních systémů u nových budov nad 1000 m2 celkové podlahové plochy - doporučená opatření pro technicky a ekonomicky efektivní snížení energetické náročnosti budovy - doba platnosti průkazu, jméno a identifikační číslo osvědčení osoby oprávněné vypracovat průkaz 29

Tab. 4. vyjadřující klasifikační třídy A - G a jejich slovní vyjádření

Třída energetické náročnosti budovy A

Slovní vyjádření energetické náročnosti budovy Mimořádně úsporná

B

Úsporná

C

Vyhovující

D

Nevyhovující

E

Nehospodárná

F

Velmi nehospodárná

G

Mimořádně nehospodárná

Tab. 4 - Slovní vyjádření tříd energetické náročnosti

Dle

Tab.5. se stanoví třída energetické náročnosti dle druhu budovy a vypočtené měrné spotřeby energie v kWh/m2.rok.

A B Druh budovy < 51 51 - 97 Rodinný dům < 43 43 - 82 Bytový dům < 102 102 - 200 Hotel a restaurace < 62 62 - 123 Administrativní budova < 109 109 - 210 Nemocnice < 47 47 - 89 Budova pro vzdělávání < 53 53 - 102 Sportovní zařízení Budova pro velkoobchod < 67 67 - 121 a maloobchod

C

D

E

F

G

98 - 142

143 - 191 192 - 240 241 - 286 > 286

83 - 120

121 - 162 163 - 205 206 - 245 > 245

201 - 294 295 - 389 390 - 488 489 - 590 > 590 124 - 179 180 - 236 237 - 293 294 - 345 > 345 211 - 310 311 - 415 416 - 520 521 - 625 > 625 90 - 130

131 - 174 175 - 220 221 - 265 > 265

103 - 145 146 - 194 195 - 245 246 - 297 > 297 122 - 183 184 - 241 242 - 300 301 - 362 > 362

Tab. 5 - Třídy energetické náročnosti

30

Budova by celkově měla dosáhnout na třídu A – C. Třída D – G je z hlediska pohledu splnění požadavku vyhlášky nevyhovující. Ve třídě C jsou hodnoty pro vyjmenované druhy budov hodnotami referenčními.

Údaje na grafickém znázornění musí být nejméně v rozsahu : -

typ budovy nebo části budovy, místo označení budovy, adresa budovy

-

zařazení budovy do klasifikační třídy podle bilančního hodnocení

-

zařazení budovy do klasifikační třídy podle bilančního hodnocení, kterou je možno dosáhnout po provedení doporučených opatření pro technicky a ekonomicky efektivní snížení energetické náročnosti budovy

-

celková vypočtená roční dodaná energie v GJ stanovená bilančním hodnocením v současném stavu a po provedení doporučených opatření pro technicky a ekonomicky efektivní snížení energetické náročnosti budovy

-

měrná vypočtená roční spotřeba energie v kWh/ m2 v současném stavu a po provedení doporučených opatření pro technicky a ekonomicky efektivní snížení energetické náročnosti budovy

-

dodaná energie pro pokrytí jednotlivých dílčích potřeb v procentech

-

platnost průkazu

-

tituly, jméno a příjmení osoby, která vypracovala energetický průkaz budovy, včetně identifikačního čísla osvědčení o odborné způsobilosti

Grafického znázornění průkazu je umístěno symetricky na bílém podkladě formátu A4 (210 x 297 mm) a samotná šablona má rozměr 180 x 232 mm. Tvar a velikost použitého a předepsaného písma: • použito standardního fontu Arial, případně Arial tučné - velikosti 33 (záhlaví průkazu) - velikost 24 (klasifikační třídy a klasifikační hodnocení) - velikost 14 (text průkazu).

31

Obr. 5 - Grafické znázornění Průkaz energetické náročnosti budovy zahrnuje pouze jeden parametr. V poslední době se objevují štítky budov, které hodnotí i jiné parametry, než je výše zmíněná dodaná energie pro celoroční provoz budovy. Skupina Energie-Cités rozjela tzv. „Display campaign“, což je rozšířená obdoba energetických štítků (viz obr. 3. ), kde se hodnotí: -

celková energetická náročnost (v kWh/(m2.a))

-

provozní emise CO2 (v kg/(m2.a))

-

spotřeba vody (v l/(m2.a))

32

Obr. 6 - Rozšířený energetický štítek

2.3.

Architektonický a technický návrh Při architektonickém a technickém řešení návrhu budov je třeba věnovat pozornost

zejména umístění stavby, dispozičnímu a geometrickému řešení budovy, návrhu obalových konstrukcí včetně řešení tepelných mostů.9 Hlavní podstatou návrhu je rovnovážný stav složek, které budou ovlivňovat energetickou bilanci navrhované budovy, tím se dosáhne nízké potřeby tepla na vytápění. Jelikož by měla být zajištěna velmi nízká energetická náročnost v celém životním cyklu budovy, je velkou výhodou použití topných soustav využívajících obnovitelné zdroje energie. Obnovitelné zdroje energie Obnovitelné zdroje jsou zdroje,které jsou z hlediska lidstva nevyčerpatelné. Tyto zdroje se neustále obnovují, avšak k jejich využívání je třeba použít i určitou část neobnovitelných zdrojů. Mezi obnovitelné zdroje patří : -

solární energie

-

větrná energie

-

geotermální energie

-

energie biomasy

-

vodní energie

__________________ 9

Ing.František Kulhánek,CSc. a kolektiv autorů, Nízkoenergetické a pasivní domy

33

Obr.7 - Faktory ovlivňující energetickou náročnost budov

34

2.3.1. Umístění stavby Vhodnost místa pro osídlení byla vždy limitujícím faktorem při urbanizaci nových území. Již nejstarší kulturní společenství se usazovala ve slunných úrodných lokalitách poblíž zdrojů vody, ale mimo zaplavovaná místa. Potřeba nových ploch pro zástavbu nás nutí hledat nová, vhodná místa, u nichž mnohá nelze nazývat za ideální pro energeticky úspornou výstavbu. V minulosti, kdy neznali slova jako, energetická spotřeba, ale jednoduše vyhledávali místa, kde je celoročně příznivější klima. V tehdy neosídlené krajině bylo možné najít skutečně ideální místa a v současnosti vybíráme jen to, co zbylo. Vliv místního mikroklimatu se nejvíce projeví v zimním období, kdy jsou rozvojové lokality v klimaticky méně

příznivých částech obce déle pod sněhem. Mnohdy i tradiční místní jména a

pojmenování lokalit v sobě charakteristiku vhodnosti místa skrývají „ Sluneční stráň „ nebo na „ Na větrníku „. Výběr pozemku pro nízkoenergetickou stavbu by tedy měl sledovat i tento aspekt, protože při hodnocení vlivu místního klimatu musíme pro dosažení požadované spotřeby energie investovat více do izolací domu a technického vybavení. Nové rozvojové plochy měst a obcí respektují zejména vlastnické poměry v lokalitě a klimatická vhodnost místa pro zástavbu či geologické podmínky nejsou často v územních plánech zohledněny a vyvolávají zvýšené náklady při realizaci i provozu stavby. Nicméně ani příznivá lokalita na teplém závětrném místě není vše. Parcelace , rozměry pozemků a orientace ke světovým stranám jsou ovlivňovány zejména vlastnickými poměry možnostmi ekonomického návrhu technické infrastruktury, k čemuž se jako negativní faktor navíc přidávají regulativy, které mnohdy velmi kontraproduktivně limitují charakter výstavby na jednotlivých pozemcích. U rozvojových ploch menších obcí stanovuje územní plán nejen tvar domu, ale i odstupy a podmínky pro řešení drobných staveb, ve výsledku je navrhovaný dům méně funkční, dražší a energeticky náročnější než v místě bez regulativu, kde by rozsáhlejší jižní fasáda byla pojata jako energetický prvek, vstup by se umístil pohodlně z boku domu a parkování by bylo vyřešeno levnějším a elegantnějším přístřeškem mimo dům. Na druhou stranu

nesmí čistě energetické požadavky narušit urbanistický

koncept a historické souvislosti.

35

2.3.2. Architektonické a dispoziční řešení Vzhledem k tomu, že stavební konstrukce mají životnost v řádech desítek či stovek let a jen zřídka kdy je rekonstrukce vyvolána jejich fyzickým dožitím, nejčastějším podnětem přestavby tak bývá zejména změna způsobu využití a nebo morální zastarání stavby. Tím můžeme myslet dispoziční řešení nevyhovující soudobým požadavkům, úpravu vzhledu zatraktivnující stavbu užitím soudobých architektonických prvků či potírající stávající esteticky nepříliš zajímavý vzhled nebo využití možností současných technologii, zlepšující užitnou hodnotu a uživatelský komfort v objektu. Mezi symboly morální zastaralosti budeme muset již v blízké budoucnosti zařadit též vysokou energetickou náročnost objektu, jež by se měla stát jedním z nejdůležitějších podnětů pro provedení stavebních úprav. Jelikož se při rekonstrukcích v podmínkách České republiky jedná zejména o tradiční, masivní zděné objekty s menším podílem transparentních ploch není u většiny z nich prioritní otázka letního přehřívání, ale zcela rozhodující je problematika vytápění a tepelných ztrát v chladnějším období roku, na níž je třeba soustředit nejvyšší pozornost. Pomineme-li čistě energetické hledisko, pak nejdůležitějším faktorem, který chceme rekonstrukcí napravit je nevyhovující tepelná pohoda. Její příčinou je zejména špatný způsob vytápění a větrání, jemuž neodpovídají parametry obvodových konstrukcí. Prioritou a cílem je minimalizace tepelných ztrát, zároveň musí být sledováno kriterium efektivnosti investic. Před každým zásahem je potřebné udělat analýzu objektu a jeho fungování, zahrnující kvalifikovaný odhad podílů tepelných ztrát jednotlivými částmi domu. 10

__________________ 10

Ing.František Kulhánek,CSc. a kolektiv autorů, Nízkoenergetické a pasivní domy

36

P odíly tepelnýc h z trát Okna 35%

Strop a střecha 33%

Podlaha 8% Stěny 24%

Obr. 8 – Podíly tepelných ztrát

2.3.3. Principy návrhu obalových konstrukcí Z hlediska dosažení potřebných energetických parametrů, je třeba respektovat tepelně technické požadavky na jednotlivé konstrukce nízkoenergetických a pasivních budov a dodržovat zásady pro navrhování obalových konstrukcí - obvodových stěn, střešních pláštů a výplní otvorů.

Obvodové stěny V případě rekonstrukce a zateplování obvodového pláště se vždy jedná o zlepšení jeho tepelně izolační schopnosti. Návrhu musí předcházet průzkum, který specifikuje především statické a vlhkostní vlastnosti konstrukce. Při zateplování se používá vnější zateplovaní systém, lze volit mezi vnějším kontaktním a nekontaktním systémem, obě tato řešení mají své výhody a nevýhody. Za mezní řešení lze považovat vnitřní zateplovaní systém, který se používá pouze v případech, kdy ze závažných důvodů nelze aplikovat zateplovaní systém vnější. U obvodových plášťů realizovaných na silikátové bázi, což reprezentují všechny typy zdiva, betonové konstrukce a podobně, je dodatečné zateplení konstrukčně i technicko-

37

fyzikálně jednoduchým, standardním problémem bez nároků na speciální technologické a materiálové řešení. Poněkud obtížnější je situace u skládaných obvodových konstrukcí, například u dřevostaveb kde je jednak potřeba provést velmi podrobné tepelně technické vyhodnocení návrhu zateplení, jednak je třeba zvolit takové konstrukční řešení, které by korespondovalo se stávajícím konstrukčním principem i s celkovým výrazem stavby. Po koncepčním návrhu dodatečných tepelně izolačních opatření, které stanový polohu a konstrukční řešení zateplovacího systému, je nezbytné se podrobně věnovat řešení jednotlivých detailů zateplení s ohledem na optimalizaci návrhu v místech tepelných mostů a tepelných vazeb. Jako ideální řešení je možno označit stav, kdy vnější izolační vrstva je v celé ploše souvislá a je v minimální míře přerušována jinými prostupujícími konstrukcemi.

Střešní konstrukce Rekonstrukce střešního pláště, cílená především na zlepšení jeho tepelně izolačních vlastností, je poměrně složitý proces, do něhož vstupuje velké množství zásadních faktorů, které výsledné řešení této rekonstrukce podstatným způsobem ovlivňují. Při této rekonstrukci je daleko více než v ostatních případech rekonstrukcí potřeba provést podrobný stavebně technický průzkum stávající konstrukce. Problematiku statickou, je třeba doplnit průzkumem funkčních vlastností jednotlivých vrstev střešního pláště a jejich stavebně technický stav, vlhkostní režim i reálnou míru jejich zbytkové životnosti. Mohlo by dojít k situaci, kdy krátce po provedené rekonstrukci, výrazně zlepšující tepelně izolační vlastnosti střešního pláště by bylo nutné následně provést zásadní rekonstrukci hydroizolace, vzniku takové situace je třeba při návrhu rekonstrukce střešního pláště předcházet. Na rekonstrukci musí navazovat úprava konstrukčních detailů střešního pláště rekonstrukcí vyvolaných, jako jsou například úpravy v oblasti střešních vpustí, nezbytné navýšení atiky a podobně.

Výplně otvorů Výplně otvorů jsou především okenní konstrukce a balkonové dveře, jsou z tepelně izolačního hlediska nejslabším článkem obvodového pláště budovy. Toto tvrzení platí jak pro energeticky standardně řešené budovy, tak mnohem výrazněji pro nízkoenergetické a pasivní domy, jejichž obvodový plášt je ve srovnání se standardní výstavbou z hlediska jejich tepelné izolační schopnosti podstatně kvalitnější. Stačí porovnat požadavek na součinitel prostupu tepla obvodového pláště pasivního domu, který by se měl pohybovat kolem hodnoty U = 0,15 W/m2 K, s hodnotou standardně používaných okenních 38

konstrukcí, která se obvykle pohybuje kolem hodnoty U = 1,1 W/m2 K, u pasivních domů se dosahuje hodnoty okolo U = 0,8 W/m2 K. Je tedy nezbytné návrhu výplním

otvorů

energeticky úsporných domů věnovat mimořádnou pozornost.

2.3.4. Principy návrhu vnitřních konstrukcí Vnitřní konstrukce budovy nemají zdaleka tak zásadní vliv na energetickou bilanci objektu jako konstrukce obalové. Velmi často jsou prioritní požadavky, kladené na tyto konstrukce, spíše z oblasti stavební akustiky než z oblasti tepelně technické. S ohledem na tepelně izolační schopnost je třeba navrhovat takové vnitřní konstrukce, které budou s dostatečnou rezervou nad hodnotami normou požadovanými. Klíčovým tepelně technickým kritériem však často bývá akumulační schopnost vnitřních konstrukcí, která je již tradičním problémem, který bývá často diskutován u dřevostaveb nebo i jiných systémů používajících lehké materiály v kombinaci s lehkými a kvalitními izolanty. V případě, že projektant přesto chce zajistit vysokou míru akumulační schopnosti interiéru, nabízí se řada řešení, začínající masivními vnitřními svislými dělícími konstrukcemi přes použití masivní stropní konstrukce až po návrh výraznějších akumulačních jader.

2.4.

Technická zařízení budov

2.4.1. Vytápění Návrh vytápěcího systému podléhá specifikům vyplývajících z požadavků na jeho vysokou účinnost. Je třeba zvolit zdroj tepla, dle velikosti objektu : -

malé zdroje – zásobující byt, podlaží, rodinný dům

-

střední zdroje – umístěny v kotelnách zásobující teplem domy, skupiny domů

-

velké zdroje – výtopny, elektrárny Pro rodinné domy s nízkou spotřebou energie jsou navrhovány systémy, které se vyznačují nízkými provozními náklady, může se jednat i o kombinaci více zdrojů.

39

Solární systémy mají dosti proměnný průběh výkonových hodnot v závislosti na meteorologických podmínkách. Je tady nutné jejich řešení provést s ohledem na pokrývání těchto nerovnoměrných dodávek společně s akumulačním systémem. Tepelná čerpadla patří mezi osvědčené zdroje energie. Jejich vlastností je schopnost převádět energii prostředí na energii o vyšší teplotě, která je využitelná v technických aplikacích. Ale není možné opomenout, že pro jejich provoz je třeba dodat nezanedbatelné množství elektrické energie. Kotle na biomasu se vyznačují vysokou stabilitou dodávaného výkonu a svými parametry v závislosti na typu paliva se velmi blíží plynovým kotlům. Zvláště pro použití v rodinném domě se hodí jako palivo biomasa upravená do podoby snadno dopravitelné do kotle automatickým dopravním systémem – pelety. Biomasu zle rozlišit na : -

suchou (dřevo, dřevní odpady a sláma, pelety)

-

mokrou ( zejména tekuté odpady z živočišné výroby )

-

speciální ( olejniny, škrobové a cukernaté plodiny)

2.4.2. Větrání Větrání vnitřního prostředí budov je základní podmínkou pro jejich užívání s ohledem na lidské zdraví. Cílem je zabránit, aby kvalita vzduchu v budově nebyla horší než kvalita

vzduchu ve venkovním prostředí. Není – li tento cíl splněn, dochází k nárůstu

koncentrací škodlivých látek, množení plísní a vytváření pro člověka nevhodného prostředí. Ve snaze maximálních úspor tepla se dnes používají velmi těsné stavební konstrukce, čímž se snižuje přirozené větrání infiltrací. Ve stále větší je do energetických úsporných budov instalováno větrací zařízení, výhodou je zabezpečení neustálého přísunu čerstvého vzduchu. U nízkoenergetických a pasivních domů je kontrolované větrání s rekuperací tepla velice důležité pro snížení tepelných ztrát. Rekuperaci vzduchu zajišťuje rekuperační jednotka, která odvádí vzduch z budovy a zároveň přivádí z vnějšího prostředí vzduch čerstvý. V rekuperační jednotce dochází k převodu tepla z odváděného vzduchu na vzduch přiváděný, v zimním období je tak vzduch předehříván a v letním období ochlazován.11 __________________ 11

Ing.František Kulhánek,CSc. a kolektiv autorů, Nízkoenergetické a pasivní domy

40

2.4.3. Příprava teplé vody Efektivní způsob přípravy teplé vody v budovách se sníženou spotřebou tepla na vytápění je v současné době místem s největším potencionálem úspor. U moderních budov je minimalizován tepelný tok prostupem vlivem kvalitních konstrukcí obálky budov. Je minimalizován tepelný tok větráním budovy hygienického minima, ať už pomocí systémů přirozeného větrání nebo pomocí systémů využívajících nucené větrání se zpětným využíváním tepla pomocí rekuperace odváděného vzduchu. Pokud se v těchto případech hledá úspora v rámci celkové dodané energie do budovy, je nutné ji hledat v efektivitě přípravy a dodávky teplé vody v rámci budovy. Celková dodaná energie do budovy potřebná na přípravu teplé vody v těchto případech představuje v celkové bilanci budovy zahrnující vytápění, přípravu TV, osvětlení, podíl ve výši 30% až 60% v případě pasivních domů i více.

Dílčí spotřeba energie

Podíl na celkové spotřebě energie

Vytápění

58%

Příprava teplé vody

32%

Osvětlení

6%

Pomocné energie

4%

Tab. 6 – Dílčí spotřeba energie

2.4.4. Inteligentní budovy Inteligentní budova je taková, která zajišťuje optimální vnitřní prostředí prostřednictvím : -

stavebního řešení

-

technického zařízení budov

-

řídících systémů

Provoz budovy je efektivní ekonomicky i energeticky. Inteligentní budova se liší od budov vybavených již dnes ovládacím a řídícím systémem vyšší mírou automatizace procesů. Řídící systém je schopen automaticky

41

vyhodnocovat provoz budovy tak, aby byla zajištěna pohoda prostředí s minimální energetickou náročností a také s minimálním obtěžováním uživatele. Individuální možnost regulace je však v přiměřeném rozsahu zachována, aby měl uživatel na základě svých specifických požadavků vnitřní prostředí i provoz budovy možnost měnit. Důvodem zájmu o tyto budovy je omezit plýtvání energií. Toho lze dosáhnout takovým provozem budovy, který co nejvíce odpovídá skutečným potřebám. Díky systému řízení provozu lze u staveb pro bydlení snížit náklady až o 30%.12

2.5.

Nízkoenergetické a pasivní budovy Hlavní podstatou návrhu je rovnovážný stav všech složek, které budou ovlivňovat

energetickou bilanci navrhované budovy, tím se dosáhne nízké potřeby tepla na vytápění. Jelikož by měla být zajištěna velmi nízká energetická náročnost v celém životním cyklu budovy, je velkou výhodou použití topných soustav využívajících obnovitelné zdroje energie. Průměrný součinitel prostupu tepla Uem je mnohem nižší, než je požadovaná normová hodnota. U budov s velmi nízkou energetickou náročností se velmi často udává k vyjádření energetických vlastností dané budovy plošná měrná potřeba tepla na vytápění eA , vztažená na 1 m2 celkové podlahové plochy vytápěné části budovy a rok. Stanovená hodnota se pak srovnává s učenou úrovní bez ohledu na tvar budovy.

2.5.1.

Nízkoenergetické budovy

Nízkoenergetický dům má několik základních znaků: -

kompaktní tvar bez zbytečných výčnělků

-

prosklené plochy jsou orientovány na jih

-

nadstandardní tepelné izolace

-

regulace vytápění využívající tepelné zisky

-

nucené větrání s rekuperací tepla

e A ≤ 50 kWh/(m 2 .a) __________________ 12

Ing.František Kulhánek,CSc. a kolektiv autorů, Nízkoenergetické a pasivní domy

42

Nízkoenergetické domy využívají velmi účinnou topnou soustavu. Do budoucnosti se bude nejspíše hodnota eA měrné potřeby tepla na vytápění snižovat. V případě energetického štítku obálky budovy je pro nízkoenergetickou budovu vhodná klasifikační třída B.

2.5.2. Pasivní budovy Pasivní domy jsou budovy s roční plošnou měrnou potřebou tepla na vytápění:

e A ≤ 15 kWh/(m 2 .a) U těchto domů je možno takto nízkou energetickou spotřebu pokrýt bez použití obvyklých topných soustav. Můžeme použít pouze systém nuceného větrání, který bude obsahovat účinné zpětné získávání tepla z odváděného vzduchu, a pro období velmi nízkých venkovních teplot malé zařízení pro dohřev vzduchu. Musí být však dosaženo návrhových teplot vnitřního vzduchu po provozní přestávce v přiměřené době, které jsou uvedeny v projektové dokumentaci. Celkové množství primární energie spojené s provozem budovy nesmí překročit hodnotu 120kWh /(m 2 .a ) .

Primární energie = energie na vstupu do budovy x faktor energ. přeměny

Faktor energetické přeměny se volí podle typu použitého zdroje. Zdroj:

Faktor energetické přeměny

Elektrická energie

3,0

Obvyklá paliva

1,0

Obvyklé dálkové topení

1,1

Obnovitelné zdroje energie

0

Velmi podstatnou věcí z pohledu získání energie jsou solární zisky, které dopadají do interiéru domu prosklením. Často je prosklená více jak ½ jižní stěny domu, protože v případě volby východní či západní orientace prosklené stěny domu by docházelo k jeho přehřívání. Letní slunce má dost síly, i když se nachází nízko nad obzorem. Jižní zasklení lze před vysokým sluncem snáze zastínit a paprsky dopadající pod ostrým úhlem se stejně z velké části

43

odrážejí ven. Z tohoto důvodu také nejsou vhodná šikmá střešní okna, jelikož díky jejich sklonu proniká více slunečního světla a je velmi obtížné je zastínit a v létě hrozí přehřátí interiéru. Zasklení pasivních domů se řeší použitím trojskel nebo systémem, kde je prostřední sklo nahrazeno fólií. Součinitel prostupu tepla je zde 0,6 až 0,8 W/m2.K. To je až dvakrát lepší, než u nejkvalitnějších oken s izolačním dvojsklem. Je nutné sledovat součinitel prostupu tepla pro celé okno, ne jen pro vlastní zasklení, jak ho udávají někteří výrobci. Vzhledem k tomu, že jedním ze základních požadavků je těsnost domu, nemusí být všechna okna otvíravá, což snižuje i jejich cenu. Z psychologických důvodů i pro případ výpadku vzduchotechniky se však v každé místnosti nechává nejméně jedno okno otvíravé. Větrání u pasivních domů je řešeno nuceným větráním. Jelikož skrze stěny a okna uniká jen velmi málo tepla, tak většina spotřeby připadá na ohřev větracího vzduchu. Snížení této spotřeby je možné dosáhnout tzv. rekuperací tepla, což znamená, že se teplý odváděný vzduch z domu předá ve výměníku tepla svou energii zatím chladnému přicházejícímu vzduchu a tím ho ohřívá. Většina tepla je do pasivního domu dodávána větracím systémem. Přiváděný vzduch se dohřívá ve výměníku tepla napojeném na kotel (nebo akumulační nádrž). Díky tomu také odpadá část investičních nákladů (na klasický topný systém, který v pasivním domě není). Pokud ovšem budeme v pasivním domě používat nějaký topný systém, třeba interiérová kamna, narazíme na problém s přebytkem tepla, protože domu stačí jen malý výkon. V tomto případě musíme zdroj tepla škrtit, aby se dům nepřehřál, nebo použít akumulační nádrž, do níž se odvede část výkonu zdroje tepla. Jelikož návrh a stavba pasivního domu není nic lehkého a na českém trhu je zatím málo renomovaných dodavatelů s dostatečnými zkušenostmi, tak je důležité kontrolovat již od návrhu kvalitu domu.

Na Obr. je znázorněna škála budov podle měrné roční potřeby tepla na vytápění, vztažená na 1 m2 podlahové plochy.

Obr. 9 -Měrná roční potřeba tepla na vytápění 44

Obr. 10 -Příklady pasivních domů

45

2.5.3. Rekonstrukce na pasivní nebo nízkoenergetický standard Ceny energií stoupají a na snižování energetické náročnosti je vhodná doba. Starší zástavba skrývá obrovský potenciál energetických úspor, který je dosažitelný komplexní rekonstrukcí. V zahraničí se mluví o Faktoru 10, neboli o desetinové spotřebě energie na vytápění po rekonstrukci. To znamená, že z domů, které se pohybují se spotřebou energie na vytápění na hodnotách kolem 250 kWh/m2/rok lze po rekonstrukci dosáhnout hodnot 25 kWh/m2/rok a méně. V době, kdy není docela jasná budoucnost cen energií se tyto opatření jeví jako nejvýhodnější investice. U rekonstrukce není důležité dosažení hranice pasivního standardu, tedy spotřeby energie na vytápění 15 kWh/m2/rok, ale spíš co nejvyšších ekonomicky odůvodnitelných energetických úspor oproti původnímu stavu. Novostavby jsou zpravidla finančně náročnější než rekonstrukce. V případě, že nosné konstrukce jsou vyhovující, je ekonomicky výhodnější objekt rekonstruovat. Stávající objekty bývají obvykle na žádaných místech se zaběhlou infrastrukturou, nové pozemky kvůli obsazenosti zase na okrajích, v satelitních čtvrtích a předměstích. Případná demolice budovy si vyžaduje značné náklady se samostatným odstraněním stavby a následným uložením odpadu. Bez započtení nákladů na demolici činí renovace objektů na pasivní standard běžně mezi 30 – 50% ceny novostavby dle stavu objektu. Jedná se současně o velké časové úspory, protože většina prací při obnově může probíhat alespoň za částečného provozu. Výhodou je, že renovaci lze provádět i s omezeným rozpočtem, rozdělením na vhodné etapy ( varianty ), přičemž je objekt stále v provozu. Rekonstrukce kromě finančních úspor výrazně méně zatěžují životní prostředí. Stavební materiály obsahují velké množství svázané energie spotřebované při jejich výrobě. Důležitým faktorem, jenž značně ovlivňuje skutečné dosažení energetické úspory, je kvalita provedení. Detailní návrh opatření a precizní prováděcí projektová dokumentace je základem úspěchu při samotné realizaci. Dále je to v rukách zkušených řemeslníků, kteří v spolupráci se stavebním dozorem provedou tyto opatření.13

__________________ 13

Ing.František Kulhánek,CSc. a kolektiv autorů, Nízkoenergetické a pasivní domy

46

3.

Vliv specifických faktorů na tržní hodnotu nemovitosti

3.1.

Energeticky optimalizovaná rekonstrukce budov Jednoznačným cílem energeticky optimalizované rekonstrukce budov je zlepšení

stávající provozní energetické náročnosti objektu a dosažení takových hodnot spotřeby tepla, kterou by v daném případě bylo možno označit jako hodnotu optimální. V žádném případě by se však nemělo jednat pouze o dílčí hodnocení energetické, hodnocena by měla být i úroveň uživatelského komfortu a kvality vnitřního prostředí i technická a morální životnost budovy jako celku a životnost jednotlivých stavebních konstrukcí a prvků. Snaha o dosažení předpokládaných energetických úspor i v případě, kdy se výsledné řešení jeví jako neefektivní především z hlediska ekonomického, je v přímém rozporu s hlavní myšlenkou energeticky optimalizované výstavby, s myšlenkou úspor, ať již energetických nebo zprostředkovaně i úspor finančních. Do povědomí široké veřejnosti se problematika energetických úspor budov, převážně rodinných a bytových domů dostala díky Programu zelená úsporám . Je to program Ministerstva životního prostředí administrovaný Státním fondem životního prostředí ČR zaměřený na úspory energie a obnovitelné zdroje energie v rodinných a bytových domech. Bezprostředním cílem programu jsou úspory energie v domácnostech, na dále se však jedná i o zlepšení kvality ovzduší, především o snížení emisí CO2 . Dalším významným cílem programu je vytvoření pracovních míst, především u regionálních menších a středně velkých firem, které se na realizaci programu podílejí.

3.2. Rodinný dům před rekonstrukcí Ve své profesi projektantky

se více setkávám s projekty rekonstrukcí stávajících

rodinných a bytových domů s dílčími úpravami zatepleními, výměny stavebních konstrukcí a technického vybavení budov,

než s projekty novostaveb nízkoenergetickýc a pasivních

domů, je to důsledek současné ekonomické situace, proto jsem pro ocenění zvolila rekonstrukci rodinného domu.

47

Na příkladu tohoto rodinné domu je možné poukázat na to, že i dílčí opatření jako je zateplení obvodového zdiva a výměna oken přinesou úsporu, kterou sice nedosáhne hodnot nízkoenergetického domu nebo domu pasivního, ale dojde k energetickým a tím pádem i ekonomickým úsporám oproti původnímu stavu. 14

3.2.1. Popis objektu Rodinný dům byl vystavěn v 70. letech minulého století, od té doby nebyl rekonstruovaný. Objekt má tři podlaží (dvě nadzemní, jedno podzemní) a je částečně podsklepený. V 1.PP se nachází sklepy, chodba, garáž, uhelna a kotelna. V podzemním podlaží je vytápěná garáž. V 1.NP je jedna bytová jednotka, nachází se zde: hala, obývací pokoj, kuchyně, pokoj, chodba, koupelna, WC, prádelna a sušárna. V 2.NP je druhá bytová jednotka složená z chodby, haly, obývacího pokoje, kuchyně, dvou pokojů, koupelny, WC a lodžie. Úspora energie bude dosažena výměnou výplní okenních otvorů, vchodových dveří a garážových a zateplením fasády polystyrenem tl. 120 mm. Zastavěná plocha:

122,44 m2

Podlahová plocha (vyšrafovaná část na schématu): 205 m2

__________________ 14

Ing.František Kulhánek,CSc. a kolektiv autorů, Nízkoenergetické a pasivní domy

48

Příloha č.1. - Schéma objektu

49

Součinitel prostupu tepla Tabulka součinitelů prostupu tepla uvádí normové požadované a normové doporučené hodnoty součinitele prostupu tepla UN [W/m2K] dle ČSN 73 0540 pro výplně otvorů a obvodovou stěnu. V další části je uvedena hodnota navržených výplní a zateplení obvodové stěny pro rodinný dům.

Normová hodnota UN Hodnota UN [W.m-2.K-1] [W.m-2.K-1] požadovaná doporučená stávající navrhovaná Výplně otvorů 1,7 1,2 2,6 1,2 Obvodová 0,38 0,25 0,677 0,231 stěna Porovnání s ČSN 73 0540-2 nevyhovuje vyhovuje

Měrná potřeba tepla na vytápění Tabulka uvádí hodnoty základních kriterií pro splnění podmínek programu Zelená úsporám pro oblast podpory A.2., tzn. hodnotu měrné potřeby tepla na vytápění za rok v kWh na m2 podlahové plochy a procentní úsporu oproti stávajícímu stavu. K posudku jsou přiloženy příslušné výpočty.

50

Měrná potřeba tepla na vytápění EHA [kWh/(m2.rok)] Úspora [%]

Stávající stav

Navrhovaný stav

223,79

161,84 27,68

51

3.2.2. Tepelně technické posouzení konstrukce Příloha č. 2 - Tepelně technické posouzení budovy

52

53

54

55

56

57

3.3. Rodinný dům po rekonstrukci Na základě tepelně technického posouzení konstrukce jsou navržena opatření, která jsou zapracována v projektu.

3.3.1. Popis objektu Pro úsporu energie budou vyměněna všechna stávající zdvojená okna v 1.NP, 2.NP a 1.PP, předmětem výměny budou i vchodové dveře a garážová vrata. Rozměry výplní otvorů budou zachovány stávající. Nové výplně otvorů jsou navržené plastové z profilu Gealan S8000, tři okna v 2.NP budou s izolačním trojsklem (viz výkresová část). Celý objekt bude opatřen kontaktním zateplovacím systémem ETICS s izolantem z polystyrenu tl. 120 mm. Veškeré úpravy jsou navrženy tak, aby upravované konstrukce splňovaly požadavky součinitele prostupu tepla U.

Klimatické podmínky při provádění ETICS Teplota vzduchu při provádění technolog. operací nesmí být nižší než +5°C a vyšší než 30°C. Po dobu provádění a zrání ETICS musí být zajištěna ochrana před deštěm a přímým slunečním zářením. Při silném větru je provádění ETICS nepřípustné.

Příprava podkladu Podklad musí být: -

vyzrálý

-

rovný

-

bez prachu a mastnot

-

bez výkvětů a biotického napadení

-

bez puchýřů a odlupujících se míst

-

bez aktivních trhlin v ploše

Pro výchozí posouzení vhodnosti podkladu se doporučují tyto způsoby a postupy: vizuální průzkum zaměřený na trhliny, nerovnosti a odlupující se místa v podkladu, zjištění druhů podkladu a ploch s obdobným stavem porušení podkladu, zjevných vlhkých míst, apod. - posouzení soudržnosti podkladu poklepem - posouzení míry degradace podkladu vrypem posouzení přilnavosti povrchových úprav lepicí páskou.

58

Průměrná soudržnost podkladu bude nejméně 200 kPa s tím, že nejmenší jednotlivá přípustná hodnota musí být 80 kPa. Podklad nesmí být vlhký, ani nesmí být trvale zvlhčován.

Vnější kontaktní zateplovací systém Zdivo bude zatepleno vnějším kontaktním zateplovacím systémem /ETICS/. Jako izolátor bude použit fasádní polystyren EPS 70F (stabilizovaný, fasádní, samozhášecí) tl. 120 mm a 50 mm. Před lepením desek budou osazeny zakládací lišty ve výšce ukončení soklu. Lepící hmota bude nanášena na rubovou stranu desek ve formě pásu po celém obvodu a doprostřed desek. Desky budou lepeny zdola nahoru na vazbu a těsně na sraz. U výplní otvorů se desky tepelné izolace umístí tak, aby křížení jejich spár bylo nejméně 100 mm od rohů těchto otvorů. Po 1-3 dnech od nalepení desek se osadí hmoždinky jak do styků rohů desek, tak do plochy desek. Určení druhu, počtu, polohy vůči výztuži a rozmístění hmoždinek vychází z podmínek a výsledků zkoušek souvisejících se stabilitou systému na podkladu provedených dle ETAG 004 v oblasti stability ETICS při sání větru a z výsledků zkoušek hmoždinek dle ETAG14. Před prováděním základní vrstvy bude provedeno zesilující vyztužení vtlačením skleněné síťoviny do nanesené stěrkové hmoty. U rohů výplní otvorů se provede diagonální zesílení pruhem skleněné síťoviny o min. rozměrech 300 mm x 200 mm. Základní vrstva je tvořena skleněnou síťovinou, která se zatlačuje do předem nanesené vrstvy stěrkové hmoty na vrstvě tepelné izolace. Skleněná síťovina se ukládá celoplošně po pásech, jejichž přesah bude min. 100 mm. Jako konečná povrchová úprava bude použita omítka, jejíž struktura a barevný tón bude dodatečně určen investorem. Všechny komponenty vnějšího zateplení budou použity z jednoho systému, který výrobce dodává jako ETICS.

59

3.4. Energeticko-ekonomické zhodnocení optimalizace

Výpočet nákladů na realizaci opatření snižující energetickou náročnost stavby Na základě projektové dokumentace stavební firma vypracovala rozpočet, ve kterém vyčíslila hodnotu navrhovaných stavebních úprav, která dělá včetně DPH

539.216,-Kč.

Úspora energie na vytápění se s těmito dílčími opatřeními dostane na 27,68 % , dílčí opatření navržená v projektu se dotknou pouze úspory na vytápění. V porovnávací tabulce jsou rozepsány finanční úspory dle různých druhů paliva . Nejvyšší úspora by byla v případě vytápění zemním plynem a tím pádem i nejrychlejší návratnost investice. Při uvažování současných cen by v tomto případě návratnost takto vynaložených prostředků byla 21 let.

Porovnání nákladů na vytápění podle druhu paliva

PŘED REKONSTRUKCÍ

PO REKONSTRUKCI

Náklady na vytápění

Druh paliva

Druh paliva

ROČNÍ ÚSPORA

Náklady na vytápění

hnědé uhlí

65555,-

hnědé uhlí

47408,-

18097,-

dřevo

61312,-

dřevo

44340,-

16992,-

dřevěné pelety

72790,-

dřevěné palety

52640,-

20150,-

zemní plyn

95561,-

zemní plyn

70093,-

25468,-

tepelné čerpadlo

53921,-

tepelné čerpadlo

40110,-

13811,-

Tab. 7 – Porovnání nákladů na vytápění podle druhu paliva

60

3.4.1. Ocenění nemovitosti podle vyhlášky Oceněním nemovitosti podle vyhlášky , kdy objekt oceňujeme před a po rekonstrukci, dojdeme k navýšení ceny o 17%. K tomuto navýšení došlo zohledněním opatření snižující energetickou náročnost stavby. Cena před rekonstrukcí : 5.337.310,- Kč Cena po rekonstrukci : 6.256.990,- Kč Podrobný výpočet ceny nemovitosti je součástí přílohy č.3 a č.4

Příloha č. 3 - ZNALECKÝ POSUDEK PŘED REKONSTRUKCÍ

ZNALECKÝ POSUDEK o ceně nemovitosti - rodinného domu čp. 166 v katastrálním území Tisová u Bohutína, obec Bohutín, okres Příbram Objednatel posudku: pan Jiří Kocourek 262 41 Bohutín čp. 166 Účel posudku:

Zjištění hodnoty před stavebními úpravami a po stavebních úpravách

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 22.4.2011

A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracování znaleckého posudku o ceně nemovitosti - rodinného domu čp. 166 v katastrálním území Tisová u Bohutína, obec Bohutín, okres Příbram 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Vyská Pec čp. 166 262 41 Bohutín Kraj: Středočeský

61

Okres: Příbram Obec: Bohutín Katastrální území: Bohutín Počet obyvatel: 1 665 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 39,9303 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. j) : ZC = Cp * 2,0 = 79,86 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 22.4.2011 za přítomnosti paní Marie Novákové, bytem Komenského nám. 221, Příbram III. 4. Podklady pro vypracování posudku - projekt rodinného domu 5. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace na stavební úpravy rodinného domu čp. 166 v obci Bohutín opatření k úsporám energie. 6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný rodinný dům čp. 166 je situovaný v centrální zastavěné části obce Bohutín, na st.p.č. 113. Jedná se o zděný dům s plochou střechou s jedním podzemním a dvěmi nadzemními podlažími. 7. Obsah posudku a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům - § 5 Nález: Popis RD

62

Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ D Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: nemá podkroví Střecha: s plochou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.P.P.: 1.N.P.: 2.N.P.:

9,45*12,95 9,45*12,95 9,45*12,95

= = =

Název podlaží 1.P.P.: 1.N.P.: 2.N.P.:

Zastavěná plocha 122,38 m2 122,38 m2 122,38 m2

Obestavěný prostor: Rodinný dům: (9,45*12,95)*9,25 Obestavěný prostor – celkem:

122,38 m2 122,38 m2 122,38 m2 Konstrukční výška 2,45 m 2,80 m 2,80 m

= =

1 131,99 m3 1 131,99 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu:

s izolací plynosilikátové tvárnice v tl. 36,5 cm rové z desek hurdis plochá živičná svařovaná kompletní vápenné štukové břizolit kamenný obklad dřevěné schodnicové dřevěná zdvojená

ustřední na tuhá paliva

el. boiler

63

Hodnocení standardu S S S S S S S S N S S S S S S S S C S S C

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:

S S S S C

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy: S 2. Zdivo: S 3. Stropy: S 4. Střecha: S 5. Krytina: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Vnitřní omítky: S 8. Fasádní omítky: S 9. Vnější obklady: N 10. Vnitřní obklady: S 11. Schody: S 12. Dveře: S 13. Okna: S 14. Podlahy obytných místností: S 15. Podlahy ostatních místností: S 16. Vytápění: S 17. Elektroinstalace: S 18. Bleskosvod: C 19. Rozvod vody: S 20. Zdroj teplé vody: S 21. Instalace plynu: C 22. Kanalizace: S 23. Vybavení kuchyně: S 24. Vnitřní vybavení: S 25. Záchod: S 26. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 4,30 24,30 9,30 4,20 3,00 0,70 6,40 3,30 0,40 2,40 3,90 3,40 5,30 2,30 1,40 4,20 4,00 0,50 2,80 1,60 0,50 2,90 0,50 5,00 0,40 3,00

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 4,30 1,00 24,30 1,00 9,30 1,00 4,20 1,00 3,00 1,00 0,70 1,00 6,40 1,00 3,30 1,54 0,62 1,00 2,40 1,00 3,90 1,00 3,40 1,00 5,30 1,00 2,30 1,00 1,40 1,00 4,20 1,00 4,00 0,00 0,00 1,00 2,80 1,00 1,60 0,00 0,00 1,00 2,90 1,00 0,50 1,00 5,00 1,00 0,40 0,00 0,00 96,22

Hodnota koeficientu vybavení K4:

0,9622

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

2 070,- Kč/m3 0,9622 0,8500 2,1690 1,6050

Základní cena upravená

=

5 893,72 Kč/m3

=

6 671 632,10 Kč

Plná cena:

1 131,99 m3 * 5 893,72 Kč/m3

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 80 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků

64

Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 100 = 20,000 %

-

1 334 326,42 Kč

Rodinný dům - zjištěná cena

=

5 337 305,68 Kč

= = = =

6 671 632,10 Kč 0,- Kč 0,- Kč 0,- Kč

C. Rekapitulace cen nemovitosti Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům a2 ) a3 ) a4 ) Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem

6 671 632,10 Kč

Cena nemovitosti bez opotřebení po zaokr. dle § 46 činí

6 671 630,- Kč

Výsledné ceny: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům a2 ) a3 ) a4 )

= = = =

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

5 337 305,68 Kč 0,- Kč 0,- Kč 0,- Kč 5 337 305,68 Kč

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí

5 337 310,- Kč

slovy: Pětmilionůtřistatřicetsedmtisíctřistadeset Kč

Příloha č. 4 – ZNALECKÝ POSUDEK PO REKONSTRUKCI

ZNALECKÝ POSUDEK o ceně nemovitosti - rodinného domu čp. 166 v katastrálním území Tisová u Bohutína, obec Bohutín, okres Příbram Objednatel posudku: Účel posudku:

pan

Jiří Kocourek 262 41 Bohutín čp. 166 Zjištění hodnoty před stavebními úpravami a po stavebních úpravách

65

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 22.4.2011

A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracování znaleckého posudku o ceně nemovitosti - rodinného domu čp. 166 v katastrálním území Tisová u Bohutína, obec Bohutín, okres Příbram 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Vyská Pec čp. 166 262 41 Bohutín Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Bohutín Katastrální území: Bohutín Počet obyvatel: 1 665 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 39,9303 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. j) : ZC = Cp * 2,0 = 79,86 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 22.4.2011 za přítomnosti paní Marie Novákové, bytem Komenského nám. 221, Příbram III. 4. Podklady pro vypracování posudku - projekt rodinného domu 5. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace na stavební úpravy rodinného domu čp. 166 v obci Bohutín opatření k úsporám energie.

66

6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný rodinný dům čp. 166 je situovaný v centrální zastavěné části obce Bohutín, na st.p.č. 113. Jedná se o zděný dům s plochou střechou s jedním podzemním a dvěmi nadzemními podlažími. 7. Obsah posudku a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům - § 5 Nález: Popis RD Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ D Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: nemá podkroví Střecha: s plochou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.P.P.: 1.N.P.: 2.N.P.:

9,45*12,95 9,45*12,95 9,45*12,95

= = =

Název podlaží 1.P.P.: 1.N.P.: 2.N.P.:

Zastavěná plocha 122,38 m2 122,38 m2 122,38 m2

Obestavěný prostor: Rodinný dům: (9,45*12,95)*9,25 Obestavěný prostor – celkem:

Konstrukční výška 2,45 m 2,80 m 2,80 m

= = 67

122,38 m2 122,38 m2 122,38 m2

1 131,99 m3 1 131,99 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

1. Základy: 2. Zdivo:

s izolací dodatečně zateplené v tl. 12 cm, celk. tl. 49,5 cm rové z desek hurdis plochá živičná svařovaná kompletní vápenné štukové novodobá šlechtěná, probarvená kamenný obklad

3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:

dřevěné schodnicové dřevěná zdvojená

ustřední na tuhá paliva

el. boiler

Hodnocení standardu S N

Část [%] 100,00 100,00

S S S S N S N S S S S S S S S C S S C S S S S C

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod:

Hodnocení standardu S N S S S S N S N S S S S S S S S C

Obj. podíl [%] 4,30 24,30 9,30 4,20 3,00 0,70 6,40 3,30 0,40 2,40 3,90 3,40 5,30 2,30 1,40 4,20 4,00 0,50

68

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 4,30 1,54 37,42 1,00 9,30 1,00 4,20 1,00 3,00 1,00 0,70 1,54 9,86 1,00 3,30 1,54 0,62 1,00 2,40 1,00 3,90 1,00 3,40 1,00 5,30 1,00 2,30 1,00 1,40 1,00 4,20 1,00 4,00 0,00 0,00

19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní: Součet upravených objemových podílů:

S S C S S S S C

2,80 1,60 0,50 2,90 0,50 5,00 0,40 3,00

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00

Hodnota koeficientu vybavení K4:

2,80 1,60 0,00 2,90 0,50 5,00 0,40 0,00 112,80 1,1280

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

2 070,- Kč/m3 1,1280 0,8500 2,1690 1,6050

Základní cena upravená

=

6 909,28 Kč/m3

1 131,99 m3 * 6 909,28 Kč/m3

=

7 821 235,87 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 80 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 100 = 20,000 %

-

1 564 247,17 Kč

Rodinný dům - zjištěná cena

=

6 256 988,70 Kč

=

7 821 235,87 Kč

Plná cena:

C. Rekapitulace cen nemovitosti Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Rodinný dům Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem

7 821 235,87 Kč

Cena nemovitosti bez opotřebení po zaokr. dle § 46 činí

7 821 240,- Kč

Výsledné ceny: =

a) Rodinný dům Výsledná cena nemovitosti činí celkem

6 256 988,70 Kč 6 256 988,70 Kč

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí slovy: Šestmilionůdvěstěpadesátšesttisícdevětsetdevadesát Kč

69

6 256 990,- Kč

3.4.2. Tržní hodnota nemovitosti zjištěna příjmovou metodou

Nemovitosti , které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku

v míře odpovídající investičním rizikům obsažených ve

vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od hrubého příjmu pro získání provozního příjmu.Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Tržní hodnota je potom stanovena pomocí přímé kapitalizace. Výše čistého provozního příjmu byla stanovena odpočtem všech nákladů od příjmu z pronájmu. Ve výpočtu

se vychází z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům

přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady jsou dle skutečnosti. Na základě uvedených skutečností bylo dospěno k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je před rekonstrukcí : 2.873. 000,- Kč po rekonstrukci

: 3.122. 000,- Kč

Při ocenění objektu příjmovou metodou došlo k 8% navýšení tržní hodnoty nemovitosti po rekonstrukci.

K tomuto navýšení došlo zohledněním opatření snižující energetickou

náročnost stavby , čímž dochází k úsporám nákladů na což je možné pohlížet jako na zdroj příjmu.

70

Příloha č. 5 - Ocenění před rekonstrukcí PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 5% Efektivní hrubý příjem Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

360 000 18 000 342 000 50 000 7 555 1 300 0 0 0 58 855 283 145 53 268 229 877

Míra kapitalizace

8% 2.873.462,2.873.000,-

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

Příloha č. 6 - Ocenění po rekonstrukci PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 0% Efektivní hrubý příjem Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

360 000 18 000 342 000 24 532 7 555 1 300 0 0 0 33 387 308 613 58 855 249 758

Míra kapitalizace

8% 3.121.975,3.122.000,-

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

71

4. Vyhodnocení vlivu specifických faktorů na tržní hodnotu nemovitosti 4.1. Nízkoenergetická a pasivní výstavba-úspory energie a ekologické důsledky Energie, její zdroje, spotřeba energie a nezbytné úspory, to jsou otázky, kterými se naše populace v posledních desetiletích stále intenzivněji zabývá. Je bezpochyby, že klasické zdroje energie nejsou nevyčerpatelné a jejich využívání je stále technicky komplikovanější, používání obnovitelných zdrojů energie zatím není tak rozvinuté, aby v zásadní míře ovlivnilo celosvětovou energetickou spotřebu a jaderná energie je více než problematikou technickou otázkou ekonomie. Stavby a jejich provoz se na energetické spotřebě podílejí téměř její jednou polovinou, proto je snaha o energetické zefektivnění výstavby a provozu budov na jednom z předních míst při řešení otázek energetických úspor.15

4.2. Cíle energeticky optimalizované výstavby Jednoznačně hlavním cílem všech objektů s optimalizovanou spotřebou energie, mezi které se řadí i nízkoenergetické a pasivní budovy, je snížení provozní energetické náročnosti budov neboli dosažení úspor v oblasti související s bezprostředním provozem těchto budov – sem patří především energie na vytápění, přípravu teplé vody, větrání a osvětlení budov. Těchto energetických úspor je dosaženo kvalifikovaným návrhem objektu, souvisejícím s jeho dispozičním a prostorovým řešením, optimalizovaným návrhem všech konstrukcí budovy, především konstrukcí obalových a příslušných tepelných mostů a vazeb a především cíleným využitím obnovitelných zdrojů. V případě kvalifikovaného návrhu energeticky úsporné budovy je pak nezbytné navýšení investičních nákladů v porovnání s identickým objektem na standardní energetické úrovni. Nejdůležitějším faktorem v ekonomické bilanci energeticky úsporných budov je skutečnost, že zmiňovaný nárůst investičních prostředků bude velmi rychle pokryt průběžně čerpanými úsporami provozních 72

nákladů budovy a po zbývající dobu užívání budovy budou pak uspořené prostředky neustále narůstat. Při porovnání s běžnou výstavbou splňující současná normová kritéria mají nízkoenergetické budovy spotřebu energie zhruba na 30-40% a pasivní domy na 15-20% standardní výstavby. Velmi často jsou investory či stavebníky energeticky úsporných budov organizace či jednotlivci s výrazným ekologickým cítěním. V těchto případech je samozřejmě možné modifikovat architektonické a konstrukční řešení stavby tak, aby podstatně více využívalo ekologické stavební materiály a technologie. Ve zvyšujícím se zájmu o výstavbu nízkoenergetických a pasivních domů se nejedná jen o energetické a ekonomické úspory, které mohou posloužit jako motivace pro investory , ale neméně lákavé je také navýšení komfortu či kvality vnitřního prostředí.

4.3. Předpokládaný trend vývoje v oceňování nízkoenergetických budov Pasivní a nízkoenergetické domy představují z dlouhodobého hlediska jednoznačně ekonomickou a energetickou výhodu, a tím finančně bezpečnou a nezávislou pozici vlastníka či uživatele budovy. V případě firem jde o nespornou konkurenční výhodu. V případě obyvatel jde o nejbezpečnější a na společnosti nezávislou formu zabezpečení na stáří. Vývoj nízkoenergetické výstavby předběhl či předbíhá v mnoha směrech platnou legislativu, či zažité principy oceňování nemovitého majetku. Z pohledu vlastního oceňování nemovitého majetku je důležité umět poznat a ocenit nízkoenergetickou výstavbu. Z určitých důvodů je možné pohlížet na úspory nákladů jako na zdroj příjmu. Základní filozofie a pravidla v oceňování jsou stále platná při jejich modifikaci na specifika nízkoenergetických budov. V současnosti má oceňování

nízkoenergetických budov několik základních

problematických oblastí jako je například nedostatek zkušeností a historie, nejsou zavedeny obecné zvyklosti a standardy, nezažitá terminologie často s více významy, nerozvinutý trh, nedostatečná znalost nových technologií, technologický vývoj předbíhá legislativní rámec.16 __________________ 15 16

Ing.František Kulhánek,CSc. a kolektiv autorů, Nízkoenergetické a pasivní domy Mgr. Jitka Novotná, Tisková zpráva,Trendy realitního trhu v České republice a oceňování nízkoenergetických budov

73

Závěr Ve zvyšujícím se zájmu o výstavbu nízkoenergetických a pasivních domů se nejedná jen o energetické a ekonomické úspory, které mohou posloužit jako motivace pro investory , ale neméně lákavé je také navýšení komfortu či kvality vnitřního prostředí. Ve své profesi projektantky se více setkávám s projekty rekonstrukcí stávajících rodinných a bytových domů s dílčími úpravami zatepleními, výměny stavebních konstrukcí a technického vybavení budov,

než s projekty novostaveb nízkoenergetickýc a pasivních

domů, je to důsledek současné ekonomické situace, proto jsem pro posouzení do této diplomové práce použila projekt rekonstrukce rodinného domu. Na příkladu tohoto rodinné domu je možné poukázat na to, že i dílčí opatření jako je zateplení obvodového zdiva a výměna oken přinesou úsporu, kterou sice nedosáhneme hodnot nízkoenergetického domu nebo domu pasivního, ale dojde k energetickým a tím pádem i

ekonomickým úsporám oproti původnímu stavu. Zároveň jsou tato fakta o

technickém zhodnocení objektu použita při ocenění nemovitosti. V praxi se ukazuje, že pořizovací náklady na nízkoenergetický dům jsou o 10-15% vyšší než u domů, které jsou stavěny klasických způsobem. Při porovnání s běžnou výstavbou splňující současná normová kritéria mají nízkoenergetické budovy spotřebu energie a tím nižší provozní náklady na 30-40% a pasivní domy na 15-20% standardní výstavby. Při ocenění objektu příjmovou metodou došlo k 8% navýšení tržní hodnoty nemovitosti po rekonstrukci.

K tomuto navýšení došlo zohledněním opatření snižující

energetickou náročnost stavby , čímž dochází k úsporám nákladů na což je možné pohlížet jako na zdroj příjmu. Při ocenění podle vyhlášky 3/2008 Sb. došlo k navýšení koeficientu K4 v důsledku použití nadstandardního vybavení stavby. Navýšením koeficientu došlo ke zvýšení hodnoty stavby o 17%. V momentě, kdy má budova certifikát energetické náročnosti budov, investor nebo nájemník tak získává přesné a snadno porovnatelné informace o výši provozních nákladů, které mohou mít značný vliv při rozhodování. Velký dopad zavedení této certifikace je předpokládán u prodeje starších nemovitostí vyžadujících nákladnější rekonstrukci a vyšší investice do snížení energetické náročnosti budovy, ale i tak dojde k energetickým a tím pádem i ekonomickým úsporám oproti původnímu stavu, které mají vliv i na jejich tržní hodnotu.

74

Seznam použité literatury

Tištěná monografie 1. KULHÁNEK František a kolektiv autorů, Nízkoenergetické a pasivní domy, Nakladatelství stavební literatury Praha 2. HAZUCHA Juraj, BÁRTA Jan, Analýza rekonstrukce rodinných domů na pasivní, Centrum pasivního domu, 2008 3. Vyhláška č. 148/2007 Sb., o energetické náročnosti budov

4. ČSN 73 0540-2 Tepelná ochrana budov – část 2 : Požadavky. Praha : Český normalizační institut,2007. 5. Vyhláška ministerstva financí č.3/2008 Sb.,o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb.

6. ORT Petr, Moderní metody oceňování na tržních principech, skripta BIVŠ 2008

7. NOVOTNÁ JITKA, Tisková zpráva,Trendy realitního trhu v České republice a oceňování nízkoenergetických budov, Media Relations BIVŠ

Elektronická monografie 1. http:// w.w.w. medmax.cz 2. http:// w.w.w. neopor.cz 3. http:// w.w.w. sendvix.cz 4. http:// w.w.w. ekopanely.cz 5. http:// w.w.w. fenster.com 6. http:// w.w.w. znackovaokna.cz 7. http:// w.w.w. technopark.cz 8. http:// w.w.w. tzb-info.cz

75

Seznam tabulek Tab. 1 – Klasifikace prostupu tepla obálkou budovy Tab. 2 – Vybrané hodnoty součinitele prostupu tepla pro budovy s návrhovou vnitřní teplotou 20°C Tab. 3 – Hodnoty průměrného součinitele prostupu tepla Tab. 4 – Slovní vyjádření tříd energetické náročnosti Tab. 5 – Třídy energetické náročnosti Tab. 6 – Dílčí spotřeba energie Tab. 7 – Porovnání nákladů na vytápění podle druhu paliva

Seznam obrázků Obr. 1 – Materiály okenních rámů Obr. 2 – Konstrukční systém MEDMAX Obr. 3 – Konstrukční systém KMB SENDWIX Obr. 4 – Energetický štítek obálky budovy Obr. 5 – Grafické znázornění Obr. 6 – Rozšířený energetický štítek Obr. 7 – Faktory ovlivňující energetickou náročnost budov Obr. 8 – Podíly tepelných ztrát Obr. 9 – Měrná roční potřeba tepla na vytápění Obr.10- Příklady pasivních domů

Seznam příloh Příloha č.1 – Schéma objektu Příloha č.2 – Tepelně technické posouzení konstrukce Příloha č.3 – Znalecký posudek před rekonstrukcí Příloha č.4 – Znalecký posudek po rekonstrukci Příloha č.5 – Ocenění před rekonstrukcí Příloha č.6 – Ocenění po rekonstrukci

76