Rotterdams Vastgoedfonds II C.V. gevestigd to Rotterdam. Financieel verslag over het boekjaar 2013

Rotterdams Vastgoedfonds II C.V. gevestigd to Rotterdam Financieel verslag over het boekjaar 2013

Rotterdams Vastgoedfonds II C.V., Rotterdam

Inhoudsopgave Pagina Jaarverslag

1

Jaarrekening Balans per 31 december 2013

5

Winst-en-verliesrekening over 2013

7

Kasstroomoverzicht over 2013

8

Grondslagen van waardering en resultaatbepaling

9

Toelichting op de balans per 31 december 2013

13

Toelichting op de winst-en-verliesrekening over 2013

18

Overige gegevens Statutaire regeling inzake de resultaatbestemming

21

Resultaatverwerking

21


Pagina 1

Jaarverslag Gang van zaken gedurende het boekjaar Algemene informatie omtrent de rechtspersoon Het Rotterdams Vastgoedfonds II CV (het Fonds) is aangegaan op 28 juni 2005. Over het boekjaar 2013 heeft het Rotterdams Vastgoedfonds II CV een negatief resultaat behaald van € 285.769 door de waardevermindering van de beleggingen en leegstand in het object Noordereiland. Aangezien participanten niet kunnen worden aangesproken voor een tekort is de waarde per participatie in feite nihil. Het vastgoed in het Fonds wordt beheerd door Vinc Vastgoed Management I B.V. Exploitatie Huuropbrengsten De gerealiseerde huur over 2013 bedraagt € 470.909 (2012: € 1.144.621). De huuropbrengsten zijn gedaald ten opzichte van het voorgaande jaar. Dit heeft voornamelijk te maken met de leegstand in het object Noordereiland. Hypotheekrente De gerealiseerde financieringslasten in 2013 zijn € 265.021 (2012: 359.433). De forse daling van de financieringslasten ten opzichte van het voorgaande jaar heeft te maken met het verlagen van de rentepercentages in 2012. De rente van de beide leningen is EURIBOR plus renteopslag 3,25%. Daarnaast is, gezien de beperkte liquiditeiten van het fonds, in 2013 niet meer afgelost op de leningen. Dit is overlegd met de financier. Exploitatie- en algemene kosten De exploitatie- en algemene kosten over 2013 zijn circa € 232.000 (2012: 270.000). De belangrijkste mutaties ten opzichte van het voorgaande jaar zijn een daling van de post servicekosten oude jaren en een daling vergoeding beheerder. Daarnaast is sprake van stijging van de bijdrage VVE en overige beheerkosten. Dit heeft voornamelijk te maken met de leegstand van het object Noordereiland. Waardering beleggingen De beheerder heeft in overleg met de Besturend Vennoot besloten de objecten per 31 december 2013 opnieuw te laten waarderen. Ter motivatie dient dat zowel de beheerder als de Besturend Vennoot zich er bewust van zijn dat de marktomstandigheden in het vastgoed niet verbeterd zijn ten opzichte van de afgelopen jaren.


Pagina 2

Object Spartapark Voor het object Spartapark is er sprake van een waardevermindering van € 230.000 ten opzichte van de boekwaarde. Onder de huidige marktomstandigheden waardeert de taxateur voorzichtiger dan ten tijde van de aankoop van het object. De taxateur heeft de theoretische huurprijs per m2 verlaagd voor dit object. De werkelijke huur ultimo 2013 is ook wat lager dan ultimo 2012. De beheerder en de Besturend Vennoot zijn van mening dat er sprake is van een duurzame waardevermindering. Op grond hiervan is de boekwaarde verlaagd. Object Noordereiland Betreffende het object Noordereiland is de situatie niet gewijzigd ten opzichte van het voorgaand jaar. Het object is momenteel niet verhuurd. De kantoorruimtes staan in de actieve verhuur, maar de marktsituatie is momenteel van dien aard dat het niet te verwachten valt dat er binnen afzienbare tijd een huurder gevonden zal worden. Daarnaast heeft het beroep op de huurgarantie van De Ruyter B.V. tot op heden geen resultaat opgeleverd. De beheerder en de Besturend Vennoot hebben derhalve gekozen om het faillissement aan te vragen van De Ruyter B.V. teneinde de verplichting via de curator of te dwingen. De onderneming is 10 juli 2013 failliet verklaard. Gezien de complexiteit van het dossier (in samenhang met andere faillissementen in de groep van de De Ruyter B.V.) is tot op heden nog geen resultaat geboekt. Het een en ander kan op korte termijn de continuIteit van het fonds beInvloeden. Op basis van het bovenstaande zijn de beheerder en de Besturend Vennoot dan ook van mening dat het object gewaardeerd dient te worden in onverhuurde staat. Dit is in lijn met de gekozen waarderingsmethodiek van voorgaand jaar. Het object is door de taxateur gewaardeerd op € 1.800.000 per 31 december 2013. Liquiditeit De CV heeft per 31 december 2013 € 151.230 aan liquiditeiten beschikbaar. Fiscaal De CV wordt door de fiscale autoriteiten als "besloten" aangemerkt en daarmee als fiscaal transparant. Fiscale transparantie houdt in dat de CV niet zelfstandig belastingplichtig is maar dat iedere vennoot afzonderlijk in de belastingheffing wordt betrokken voor zijn participatie. Het gevolg hiervan is dat toetreding of vervanging van vennoten slechts kan plaatsvinden met voorafgaande instemming van aIle vennoten. Indien een aan de Nederlandse Vennootschapsbelasting onderworpen rechtspersoon als participant deelneemt in de CV, worden zowel het resultaat als de winst (en eventueel verlies) bij vervreemding van het vastgoed in de heffing van de Vennootschapsbelasting betrokken. De in Nederland woonachtige natuurlijke personen die participeren in de CV moeten hun participatie vermelden bij de aangifte Inkomstenbelasting. Op grond van het feit dat de activiteiten van de CV worden aangemerkt als normaal vermogensbeheer zal de participatie bij participanten natuurlijke personen in beginsel in box Ill vallen.


Pagina 3

Jaarlijks ontvangen de participanten een invulinstructie voor hun aangifte Inkomstenbelasting of Ven nootschapsbelasting. Administratieve organisatie en systeem van interne beheersing De beheerder, Vinc Vastgoed Management I B.V., verklaart voor de vennootschap te beschikken over een administratieve organisatie en systeem van interne controle als bedoeld in de Wet op het Financieel Toezicht (Wft). In 2013 is gewerkt volgens het handboek Bedrijfsvoering en Organisatie. Vinc Vastgoed Management I B.V. is als kleine organisatie continue bezig om haar interne procedures en werkwijzen te optimaliseren en tegelijkertijd te blijven voldoen aan de eisen daaraan gesteld door de Wft. Er is een externe Compliance Officer aangesteld. Deze stelt vast of aIle wetgeving die in de handboeken wordt genoemd actueel is en blijft en dat de procedures voor het komende jaar zo nodig worden aangepast. Tevens voert hij jaarlijks een audit uit naar de werking van de procedures in de praktijk. Huurders In 2013 hebben de volgende huurwijzigingen plaatsgevonden Verlenging van de huurovereenkomst met Nijgh & van Ditmar reclame(1 jaar); Verlenging van de huurovereenkomst met Nieuw Rotterdams Peil (7 jaar). Vooruitzichten Het object Noordereiland is feitelijk sinds 1 oktober 2012 niet meer verhuurd. Na overleg met de financier hebben er in 2013 geen aflossingen van de leningen plaatsgevonden. Door de leegstand en beperkte liquiditeiten is de financiele situatie van het fonds zorgwekkend. In overleg met de financier is afgesproken om voor 30 juni 2014 met een concrete oplossing te komen voor financier en participanten. De doelstellingen voor het jaar 2014 blijven dan ook het vinden van huurders voor het object Noordereiland en het optimaliseren van de huurstromen voor het object Spartapark, alsmede het trachten uit te winnen van de gestelde zekerheden en nemen van overige rechtsmaatregelen tegen de aan De Ruyter B.V. gelieerde partijen in verband met de niet-nagekomen huurgarantie door De Ruyter B.V. Daarnaast zal komende tijd nader gekeken worden naar mogelijk andere oplossingen voor het fonds. Rotterdam, 8 mei 2014 Vinc Vastgoed Management I B.V.

Jaarrekening

Pagina 5


Balans per 31 december 2013 (na resultaatverdeling)

€

31-12-2013 €

€

31-12-2012 €

Activa Vaste activa 5.710.000

5.450.000

Materiele vaste activa Vlottende activa Vorderingen Debiteuren Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende activa

Liquide middelen

Totaal

43.565

231.659

12.824 20.613

25.875 77.002

257.534

151.230

228.239

5.678.232

6.195.773

Pagina 6


€

31-12-2013 €

€

31-12-2012 €

Passiva Eigen vermogen Kapitaal Uitkering participanten Overige reserves

4.500.000 -1.134.800 -5.384.278

4.500.000 -1.134.800 -5.098.509 -2.019.078

-1.733.309

7.587.650

7.608.480

Langlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Kortlopende schulden Crediteuren Belastingen Overige schulden

Totaal

895 11.825 307.882

109.660 109.660

320.602

5.678.232

6.195.773


Pagina 7

Winst-en-verliesrekening over 2013

€ Huuropbrengsten Exploitatielasten

€

470.909

1.144.621

-108.213

-148.212

Brutowinst Waardeverandering van materiele vaste activa Algemene kosten

2013 €

362.696

2012 €

996.409 3.880.000 121.323

260.000 124.091

Som der bedrijfslasten

384.091

4.001.323

Bedrijfsresultaat

-21.395

-3.004.914

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

647 -265.021

497 -359.433

Som der financiele baten en lasten

-264.374

-358.936

Resultaat

-285.769

-3.363.850


Pagina 8

Kasstroomoverzicht over 2013

€ Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat

2013 €

2012 €

€

-21.395

-3.004.914

260.000

3.880.000

Aanpassingen voor Waardeverandering van materiele vaste activa Verandering in werkkapitaal Vorderingen Kortlopende schulden

180.532 -210.942

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest

-155.564 -274.957 -30.410

-430.521

208.195

444.565

647 -265.021

497 -359.433 -264.374

-358.936

-56.179

85.629

Aflossingen langlopende schulden

-20.830

-337.650

Mutatie geldmiddelen

-77.009

-252.021

Stand per begin boekjaar Mutaties in boekjaar

228.239 -77.009

480.260 -252.021

Stand per eind boekjaar

151.230

228.239

Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten

Verloop mutatie geldmiddelen Het verloop van de geldmiddelen is als volgt:


Pagina 9

Grondslagen van waardering en resultaatbepaling Algemeen Het Rotterdams Vastgoedfonds II C.V., gevestigd te Rotterdam, is bij notariele akte d.d. 28 juni 2005 opgericht. Het doel van de CV is het collectief direct dan wel indirect beleggen in (belangen in) registergoederen, waaronder begrepen maar niet beperkt tot het verkrijgen, vervreemden, bezwaren, huren en verhuren van registergoederen om daarmee de vennoten te laten delen in de inkomsten en vermogenswinsten die daarmee worden behaald. De vennoten zijn degenen, die door middel van een of meer participaties aanspraak maken op het vermogen van de CV. De participatie bestaat uit een inbreng van een vennoot in de CV van een bedrag van vijfenveertigduizend euro (€ 45.000) in contanten of een veelvoud daarvan, welke de vennoot een met zijn inbreng ten opzichte van de totale inbreng in de CV evenredige aanspraak op het vermogen van de CV verschaft. Het aantal participaties bedraagt honderd (100). Het Rotterdams Vastgoedfonds II C.V. is naar Nederlands recht fiscaal transparant. Vinc Beheer II B.V. is besturend vennoot in de CV. Vinc Vastgoed Management I B.V. treedt op als beheerder van de CV. De beheerder heeft per 14 april 2006 een Wft-vergunning verkregen. Stichting Bewaarder Rotterdams Vastgoedfonds II, gevestigd te Rotterdam, treedt op als bewaarder van de CV en is de juridisch eigenaar van het vastgoed. In de jaarrekening zijn zowel financiele gegevens van de CV als van de Stichting Bewaarder Rotterdams Vastgoedfonds II opgenomen. Als bestuursleden van de Stichting Bewaarder Rotterdams Vastgoedfonds II zijn benoemd: - de heer mr. O.J.A. van der Nap - de heer mr. G.F. Nicolai Beide zijn werkzaam bij Intertrust Netherlands B.V. ContinuTteit De vennootschap heeft over 2013 een verlies geleden van € 285.769. Per 31 december 2013 is er sprake van een negatief eigen vermogen van € 2.019.078. In 2012 is na overleg met de financier en in samenspraak met de Besturend Vennoot besloten om naast de reguliere aflossing een extra aflossing te doen. De financier heeft daarop de rentecondities aangepast naar Euribor plus opslag voor telkens een renteperiode van 3 maanden. Daarnaast is afgesproken dat er in 2013 geen aflossingen meer gedaan worden op de lening. Aanvullend heeft de financier aangegeven het fonds tot en met 30 juni 2014 de tijd te geven om te komen tot een passende oplossing. Op basis van de verwachte liquiditeit van het fonds en de huidige huurstromen van uitsluitend het object Spartapark is de continuiteit van het fonds niet gewaarborgd. Wanneer de leegstand bij het object Noordereiland niet binnen afzienbare tijd wordt ingevuld zal het fonds in 2014 niet aan de aflossingsverplichtingen kunnen voldoen. Op korte termijn zal de besturend vennoot hierover weer in overleg treden met de financier, die van deze situatie op de hoogte is.


Pagina 10

Financiele instrumenten Onder financiele instrumenten worden zowel primaire financiele instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als financiele derivaten verstaan. In de toelichting op de onderscheiden posten van de balans wordt de reele waarde van het betreffende instrument toegelicht als die afwijkt van de boekwaarde. Indien het financiele instrument niet in de balans is opgenomen wordt de informatie over de reele waarde gegeven in de toelichting op de 'Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen'. Voor de grondslagen van primaire financiele instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost. De vennootschap maakt geen gebruik van derivaten. Persoonlijk belang Aan het begin en einde van de periode hebben de bestuurders en de beheerder geen persoonlijk belang in de beleggingen van de vennootschap. Grondslagen voor waardering van activa en passiva Algemeen De jaarrekening is opgesteld volgens de bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW. De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. De cijfers zijn vermeld in euro's. Materiele vaste activa Onroerend goed in exploitatie wordt gewaardeerd op historische kostprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen of lagere marktwaarde indien deze verwacht wordt duurzaam te zijn. De direct aan het vastgoed toe te rekenen acquisitiekosten worden gewaardeerd tegen historische kostprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen of lagere marktwaarde. Er wordt niet afgeschreven in enig boekjaar zo lang de verwachte restwaarde van het onroerend goed hoger is dan de boekwaarde. Duurzame waardeveranderingen worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Vorderingen De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reele waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reele waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Langlopende schulden Rentedragende schulden worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs (nominale waarde). Het kortlopende gedeelte van de langlopende schulden dat binnen een jaar dient te worden terugbetaald wordt opgenomen onder de kortlopende schulden.


Pagina 11

Grondslagen voor de resultaatbepaling Algemeen Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Huuropbrengsten Als huuropbrengsten worden aangemerkt de aan de verslagperiode toe te rekenen huren (exclusief belastingen). Exploitatielasten Exploitatielasten worden ten laste van het resultaat gebracht in het jaar waarmee de daarmee verband houdende opbrengst is verantwoord. Exploitatielasten bestaan uit operationele kosten die voor rekening van de eigenaar komen en kunnen worden toegerekend aan het verslagjaar, zoals, maar niet beperkt tot: - onderhoud - onroerende zaakbelasting - assurantiekosten Overige algemene kosten De kosten worden bepaald op historische basis en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Som der financiele baten en lasten De financiele opbrengsten en kosten omvatten de rente en kosten op rentedragende schulden, andere schulden, vorderingen en liquide middelen die kunnen worden toegerekend aan het verslagjaar. Belastingen De CV is voor fiscale doeleinden transparant aangezien de participaties niet vrij verhandelbaar zijn. Dit betekent dat de CV niet belastingplichtig is voor de vennootschapsbelasting. Vanwege de fiscale transparantie worden activa, passiva en resultaten van de CV pro rata toegerekend aan de vennoten, die deze activa, passiva en resultaten dienen op te nemen in hun belastingaangifte. Daarbij dienen de deelnemende natuurlijke personen voor de bepaling van de heffingsgrondslag voor inkomen uit sparen en beleggen (box III) een evenredig deel van het vastgoed, overige bezittingen en (bank-)schulden op te geven naar de waarde in het economisch verkeer. Ten aanzien van de fiscale waardering van het vastgoed heeft de beheerder separaat een invulinstructie opgesteld. Ook voor de vennoten die met een vennootschap deelnemen worden de activa, passiva en resultaten van de CV pro rata toegerekend. Deze bedragen dienen zij op te nemen in hun aangifte vennootschapsbelasting.


Pagina 12

Grondslagen voor het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de indirecte methode. Investeringen in onroerende zaken worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Rentelasten en baten worden onder de kasstroom uit beleggingsactiviteiten opgenomen als onderdeel van het resultaat. Stortingen van kapitaal en uitkeringen worden opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.


Pagina 13

Toelichting op de balans per 31 december 2013 Vaste activa Materiele vaste activa

Rotterdam, Noordereiland

Rotterdam, Spartapark

Totaal

Stand per 1 januari 2013 Aanschaffingswaarde Cumulatieve waardevermindering

8.135.000

5.020.466

13.155.466

-6.305.000

-1.140.466

-7.445.466

Boekwaarde per 1 januari 2013

1.830.000

3.880.000

5.710.000

Waardeverminderingen

-30.000

-230.000

-260.000

Saldo mutaties

-30.000

-230.000

-260.000

8.135.000

5.020.466

13.155.466

-6.335.000

-1.370.466

-7.705.466

1.800.000

3.650.000

5.450.000

Mutaties

Stand per 31 december 2013 Aanschaffingswaarde Cumulatieve waardevermindering Boekwaarde per 31 december 2013

De onroerende zaken zijn door een externe taxateur getaxeerd naar de waardepeildatum per 31 december 2013. Betreffende de objecten Spartapark en Noordereiland is de waarde conform de rekenmodellen van de taxateur lager dan de boekwaarde per 31 december 2012. De beheerder en Besturend Vennoot zijn van mening dat er sprake is van een duurzame waardevermindering. Op grond hiervan is de boekwaarde aangepast.

Pagina 14


Vlottende activa Vorderingen 31-12-2013

31-12-2012

54.005 -10.440

242.099 -10.440

43.565

231.659

Debiteuren Debiteuren Voorziening dubieuze debiteuren

De voorziening voor dubieuze debiteuren is gevormd in verband met de vordering op een huurder in het object Spartapark, die failliet is gegaan.

31-12-2013

31-12-2012

Belastingen en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting

12.824

Overlopende activa Overlopende activa Servicekosten

897 19.716

63 25.812

20.613

25.875


Pagina 15

Kapitaal

Het commanditair ingebrachte kapitaal bedraagt € 4.500.000 verdeeld in 100 participaties van € 45.000 elk. Er worden maximaal 100 participaties uitgegeven.

2013

2012

Stand per 1 januari Mutaties

-1.134.800

-1.134.800

Stand per 31 december

-1.134.800

-1.134.800

Stand per 1 januari Uit resultaatverdeling

-5.098.509 -285.769

-1.734.659 -3.363.850

Stand per 31 december

-5.384.278

-5.098.509

Uitkering participanten

Overige reserves

Per 31 december 2013 bestaat het kapitaal uit 100 participaties met ieder een nominate waarde van € 45.000. Aangezien participanten niet kunnen worden aangesproken voor een tekort is de waarde per participatie in feite nihil. Hieronder een overzicht van de intrinsieke waarde per participatie in voorgaande jaren. 31 december 2012: nihil 31 december 2011: € 16.310 31 december 2010: € 18.870 31 31 31 31 31

december december december december december

2009: € 23.486 2008: € 20.850 2007: € 52.882 2006: € 50.500 2005: € 47.210


Pagina 16

Langlopende schulden

Hypotheken o/g De langlopende schulden bestaan uit een tweetal hypothecaire geldleningen welke in het jaar 2005 zijn verstrekt door Stichting PVF (Achmea) Zakelijke Hypothekenfonds te Amsterdam te weten: 1. Hoofdsom € 5.000.000, looptijd 30 jaar, rente Euribor + opslag totaal 3,25% voor 3 maanden vast en; 2. Hoofdsom € 5.000.000, looptijd 30 jaar, rente Euribor + opslag totaal 3,25% voor 3 maanden vast. Hypotheek Saldo per 1 januari 2013 Aflossing

7.608.480 -20.830

Saldo per 31 december 2013

7.587.650

De aflossingsverplichting is in overleg met de financier opgeschort tot 1 juli 2014. De aflossingsverplichting voor de tweede helft van 2014 bedraagt € 75.000.

Kortlopende schulden

31-12-2013 31-12-2012 Crediteuren Crediteuren

895

Belastingen Omzetbelasting

11.825

Overige schulden Vooruitgefactureerde termijnen Rente- en bankkosten Waarborgsommen Overige schulden Vooruitgefactureerde servicekosten

44.510 237.609 23.786 21.005 8.734 15.446 27.190 27.011 5.440 6.811 109.660 307.882

De kortlopende schulden hebben naar hun acrd in beginsel een resterende looptijd van ten hoogste een jaar.


Pagina 17

Niet in de balans opgenomen rechten, verplichtingen en regelingen Beheervergoeding Met Vinc Vastgoed Management I B.V. is een overeenkomst aangegaan tot het administratief, commercieel en technisch beheer van het vastgoed. Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van de CV. De beheerder beschikt over de deskundigheid, organisatie en overige faciliteiten om ten behoeve van de CV het beheer over het vermogen te voeren en te fungeren als beheerder in de zin van de Wft. De beheerder brengt ter vergoeding van haar werkzaamheden per jaar een fee in rekening van 5% (exclusief btw) over de jaarlijks totaal geIncasseerde huursom van het vastgoed. Overige vergoedingen Conform artikel 5 respectievelijk artikel 3 van de Overeenkomst van Beheer en Bewaring ontvangt de Besturend Vennoot een vaste jaarlijkse vergoeding van € 7.500 en de Bewaarder een vaste jaarlijkse vergoeding van € 7.864. Voorts is bepaald dat, indien er, na verkoop van (een gedeelte) van het vastgoed in enig jaar, sprake is van een positief verkoopresultaat de besturend vennoot recht heeft op een vergoeding van 20% van het positieve verkoopresultaat. Verstrekte zekerheden Tot zekerheid van de terugbetaling van de langlopende leningen heeft hypothecaire inschrijving op de door de vennootschap in bezit zijnde onroerende zaken plaatsgevonden. De hypothecaire leningen zijn non-recourse, hetgeen betekent dat slechts het vastgoed en de inkomsten daaruit als zekerheid dienen voor de financier. Als gevolg hiervan kan de commanditaire vennoot nimmer worden gehouden om enige geldsom tot dekking van de schulden te storten. Huurgarantie De Ruyter B.V. Bij de aankoop van het object Noordereiland is er door de verkoper van dit object, De Ruyter B.V., een huurgarantie afgegeven voor een periode van 5 jaar na 1 oktober 2012 voor het geval dat de huurder, de Gemeente Rotterdam, haar 5-jarig huurcontract niet opnieuw met 5 jaar zou verlengen. De Ruyter B.V. is op nakoming van de huurgarantie aangesproken. De vennootschap is echter per 10 juli 2013 failliet verklaard. Nakoming van de huurgarantie wordt geclaimd bij aan De Ruyter B.V. gelieerde partijen.

Pagina 18


Toelichting op de winst-en-verliesrekening over 2013 2013

2012

40.089 426.681 4.139

698.277 441.745 4.599

470.909

1.144.621

49.357 29.882

32.327 35.461 1.830 2.164 11.854 45.526 8.610 10.440

Huuropbrengsten Rotterdam, Noordereiland Rotterdam, Spartapark Doorbelaste administratiekosten

Exploitatielasten Bijdragen Vereniging van Eigenaars Onroerende zaak belasting Waterschapslasten Opstalverzekering Onderhoudskosten Servicekosten oude jaren, leegstand en niet aftrekbare btw Courtage beheerder

1.200 11.607 6.369 9.798

Afschrijving debiteuren 108.213

148.212

De beheerder heeft in 2013 een courtage berekend voor het afsluiten van een nieuw huurcontract voor het Spartapark to Rotterdam. 2013 2012

Waardeverandering van materiele vaste activa Waardeverminderingen materiele vaste activa

260.000 3.880.000

Pagina 19


2013

2012

40.018 33.422 7.864 7.500 7.100 6.500 21.687

21.781 59.269 7.673 7.500 8.850 7.500 8.750

124.091

121.323

Algemene kosten Advieskosten Vergoeding beheerder Vergoeding bewaarder Vergoeding bestuurder Accountantskosten Administratiekosten Overige beheerskosten

Onder advieskosten zijn voor een bedrag ad € 7.500 extra vergoedingen voor de bestuurder opgenomen in verband met toegenomen inspanningen vanwege regeldruk en overleg met huurders en financiers. De stijging van de advieskosten en overige beheerskosten wordt verder veroorzaakt door advocaatkosten inzake De Ruyter B.V. en de kosten voor de organisatie van een executieveiling voor 8 bergingen en 1 parkeerplaats aan de Prins Hendrikkade. 2013 2012

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Ontvangen bankrente

647 497

Rentelasten en soortgelijke kosten Betaalde bankrente

265.021 359.433

Overige gegevens


Pagina 21

Statutaire regeling inzake de resultaatbestemming In artikel 17 van de akte van oprichting en vaststelling voorwaarden en bepalingen van de commanditaire vennootschap is omtrent de winstbestemming het volgende bepaald: 7. Uitkeringen geschieden door de Besturend Vennoot op voorstel van de Beheerder eens per jaar ten laste van de kapitaalrekening van de Commanditaire Vennoten. 9. Eventuele verliezen komen ten laste van de Commanditaire Vennoten naar evenredigheid van de door hen gehouden participatie(s), met dien verstande, dat een Commanditaire Vennoot nimmer verplicht zal zijn enige geldsom tot dekking van geleden verliezen to storten. 10. Indien en voor zover een verlies niet ten laste kan worden gebracht van een reserve, wordt dit ten laste gebracht van de kapitaalrekening van de Commanditaire Vennoten naar rato van het aantal participaties dat door de Commanditaire Vennoten wordt gehouden. 11. Indien en voor zover een aandeel van een Commanditaire Vennoot in het verlies in een boekjaar niet ten laste kan worden gebracht van zijn kapitaalrekening zal dit op het aan hem in enig boekjaar nadien toekomende winstaandeel in mindering worden gebracht. Resultaatverwerking Conform de statuten wordt het resultaat over 2013 ad € 285.769 (negatief) in mindering gebracht op de kapitaalrekening van ieder der vennoten, naar rato van de inbreng op hun aandeel

Schip er

Accountants Schipper Accountants B.V. Escudostraat 37 2991 XV BARENDRECHT Postbus 9632 3007 AP ROTTERDAM [email protected] www.SchipperGroep.n1 Tel 010 480 01 55 Fax 010 480 66 77 KvK 22058060 Btw NL814685262B01

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de participanten van Rotterdams Vastgoedfonds II C.V. te Rotterdam Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de jaarrekening 2013 van Rotterdams Vastgoedfonds II C.V. te Rotterdam gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2013 en de winst-enverliesrekening over 2013 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiele verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van de beheerder De beheerder van de vennootschap is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW). De beheerder is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle, verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Vanwege de aangelegenheid beschreven in paragraaf "Onderbouwing van de oordeelonthouding", zijn wij echter niet in staat geweest om voldoende en geschikte controleinformatie te verkrijgen om daarop ons controleoordeel te kunnen baseren. Onderbouwing van de oordeelonthouding Wij vestigen de aandacht op het punt "Continateit" in de toelichting van de jaarrekening waarin uiteengezet is dat de entiteit een verlies van € 285.769 over 2013 heeft geleden en er per 31 december 2013 sprake is van een negatief eigen vermogen van € 2.019.078. Zoals in de jaarrekening uiteen is gezet zijn de besprekingen met de bank over de aanpassing van de aflossingsverplichtingen nog niet afgerond en is de continateit van de vennootschap afhankelijk hiervan. Het niet kunnen voldoen aan de aflossingsverplichtingen, samen met andere omstandigheden zoals uiteengezet in dit punt, duiden op het bestaan van een onzekerheid van materieel belang op grond waarvan gerede twijfel zou kunnen bestaan over de continditeitsveronderstelling van de entiteit. Per datum van de controleverklaring hebben wij geen beschikking over toereikende controleinformatie om de continuIteit te kunnen toetsen.

Al onze dienstverlening is onderworpen aan onze algemene voorwaarden, gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank in Middelburg onder nummer 3/2013. De algemene voorwaarden liggen ter inzage en kunnen worden geraadpleegd op onze website www.SchipperGroep.n1

Schip er

Oordeelonthouding betreffende de jaarrekening Vanwege het belang van de in de paragraaf "Onderbouwing van de oordeelonthouding" beschreven aangelegenheid(heden) zijn wij niet in staat geweest om voldoende en geschikte controle-informatie te verkrijgen om daarop ons controleoordeel te kunnen baseren. Derhalve kunnen wij geen oordeel geven omtrent de getrouwheid van de jaarrekening. Rotterdam, 8 mei 2014 Schipper Accountants B.V. Was getekend drs. P.H. van den Berg RA

Rotterdams Vastgoedfonds II C.V. gevestigd to Rotterdam. Financieel verslag over het boekjaar 2013

Recommend Documents