RETAIL RESIDENTIAL FUND C.V. TE EINDHOVEN. Jaarrekening 2010

HOLLAND IMMO GROUP XI/RETAIL RESIDENTIAL FUND C.V. TE EINDHOVEN Jaarrekening 2010

INHOUDSOPGAVE

Pagina

JAARVERSLAG Jaarverslag

3

JAARREKENING Balans per 31 december 2010 Winst-en-verliesrekening over 2010 Kasstroomoverzicht over 2010 Toelichting behorende tot de jaarrekening 2010

16 18 19 20

OVERIGE GEGEVENS Statutaire bepaling inzake de bestemming van het resultaat Voorstel bestemming resultaat 2010 Zeggenschapsrechten Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

37 37 37 39

Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. te Eindhoven JAARVERSLAG Algemeen Na de diepe recessie van 2009 volgde dit jaar een gematigd en aarzelend herstel met een geraamde economische groei van 1,75%. De voorziene economische groei is vrijwel volledig exportgedreven. Internationaal vergeleken is de Nederlandse economie relatief goed door de crisis gekomen. Dat geldt vooral voor de werkloosheid, die vanaf een laag uitgangsniveau relatief weinig is opgelopen1. Het gemiddelde werkloosheidspercentage voor 2010 bedraagt 5,4%2. De inflatie is in 2010 met 1,3% iets toegenomen ten opzichte van 2009 (1,2%). Deze toename werd veroorzaakt door de prijsstijging van de autobrandstoffen. Voor 2011 verwacht het Centraal Planbureau een sterkere stijging van de inflatie tot 2%3. Na de forse afname begin 2009 groeide de consumptie van huishoudens in de eerste twee kwartalen van 2010 van kwartaal op kwartaal met respectievelijk 0,5% en 0,2% en ligt het consumptieniveau, gecorrigeerd voor inflatie, daardoor op min of meer hetzelfde niveau als ruim drie jaar geleden en nog altijd meer dan 2% onder de top van begin 2008. Voor 2010 komt de groei van de gezinsconsumptie volgens de raming uit op 0,5%. Ook voor 2011 wordt een gematigde groei van de consumptie geraamd, te weten 0,8%4. Het jaar 2011 staat in het teken van inzettend herstel, maar daar passen wel enkele kanttekeningen bij. Vanaf 2011 worden in Europa en Nederland de overheidstekorten teruggedrongen. Deze noodzakelijke versoberingen treffen burgers in de portemonnee en kunnen daardoor leiden tot lagere bestedingen. Tegelijkertijd is het aanpakken van de tekorten juist nodig om het vertrouwen in de economie te herstellen. De Nederlandse winkelmarkt 20105 De consumentenbestedingen zijn dit jaar licht toegenomen maar liggen nog lang niet op het niveau van enkele jaren geleden. De meeste winkelsectoren zagen in 2010 een omzetstijging, ook in de markt voor duurzame goederen. 2011 zal uitwijzen of dit herstel bestendig is. Door grootschalige overheidsbezuinigingen en economische onzekerheden blijft de koopkracht onder druk staan. De omzetdruk waarmee de winkeliers te maken hebben, leidt tot een beperkte vraag naar winkelruimte. In 2010 is de hoeveelheid verhuurde winkelmeters weliswaar iets gestegen in vergelijking met 2009, maar het aanbod van winkelmeters wordt steeds hoger. Ondanks de lagere conjunctuur is er de afgelopen jaren veel winkelvastgoed opgeleverd. Dit zijn veelal plannen die in economisch goede jaren zijn ontwikkeld. In 2009 en 2010 zijn veel nieuwe winkelmeters opgeleverd. In beide jaren kwamen er ca. 300.000 m2 winkelvloeroppervlak bij. Voor 2011 wordt een toename verwacht van ca. 200.000 winkelmeters. Tot 2012 komt er nog winkelvastgoed bij; daarna valt de nieuwbouwmarkt stil. De Nederlandse Raad voor Winkelcentra (NRW) ziet vooral mogelijkheden in herontwikkeling en het beheer van bestaande winkelcentra. 1

CPB: Marco Economische Verkenning 2011, pag. 41

2

CBS.nl: publicatie 20 januari 2011

3

CPB: Centraal economisch plan 2011

4

CPB: Marco Economische Verkenning 2011, pag. 47

5

FGH Bank: FGH Vastgoedbericht 2011

3

Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. te Eindhoven Grootschalige ontwikkeling van nieuwe winkelgebieden gaat plaatsmaken voor kleinere herstructureringsoperaties. Ongeveer 9% van de winkels staat daadwerkelijk leeg. Daarbij zijn er sterke verschillen tussen de regio’s, maar ook binnen een winkelgebied. De gemiddelde huur per m 2 daalde in 2010 opnieuw. Buiten de toplocaties neemt de druk door toenemend aanbod toe. FGH Bank verwacht dat het huurbeeld in 2011 gelijk blijft. De Nederlandse woningmarkt 20106 Het herstel op de woningmarkt is ook in 2010 uitgebleven. Gebrek aan vertrouwen heeft ervoor gezorgd dat in 2010 minder woningen zijn verkocht dan het jaar daarvoor. Er stonden meer woningen te koop tegen een lagere vraagprijs. Ook werden minder bestaande woningen verkocht tegen een lagere gemiddelde verkoopprijs. De appartementenmarkt is in het vierde kwartaal het zwaarst getroffen. Eind 2010 lag de gemiddelde verkoopprijs van bestaande woningen 2% lager dan eind 2009. Vooral de verkopen en verkoopprijzen van typische starterswoningen, appartementen en tussenwoningen, vielen in 2010 terug. Dit kwam ondermeer door het wegvallen van de koopsubsidies en startersleningen. Vooruitzichten voor 20117 Het demissionaire kabinet heeft voor zijn vertrek nog een aantal maatregelen aangekondigd om de woningmarkt een duwtje in de rug te geven. Ten eerste is de verhoging van de nationale hypotheekgarantie (NHG) naar € 350.000 verlengd tot eind 2011. Daarnaast mogen mensen met dubbele rentelasten door het in bezit hebben van twee huizen waarop een hypotheek rust tot eind 2012 drie jaar gebruik maken van dubbele hypotheekrenteaftrek in plaats van twee jaar. Ten derde mogen mensen als de verhuurperiode van een woning afloopt, weer opnieuw aanspraak maken op hypotheekrenteaftrek. Deze regeling wordt eveneens per eind 2012 beëindigd. Ten vierde is een woning vrijgesteld van overdrachtsbelasting als deze in 2011 wordt aangeschaft en nog in hetzelfde jaar wordt verkocht, met uitzondering van de eventuele winst. Ondanks de bovengenoemde maatregelen wordt het jaar 2011 opnieuw een lastig jaar voor de Nederlandse woningmarkt. Er staan nog steeds veel woningen te koop tegen een te hoge vraagprijs. Hiernaast zal, door onzekerheden op de huurmarkt en strengere hypotheekvoorwaarden, de doorstroming niet op gang komen. De gevolgen zullen niet overal in Nederland even groot zijn. Voor heel Nederland wordt verwacht dat de gemiddelde verkoopprijs van bestaande woningen met 1% zal dalen in 20118. In 2011 zal de vraag naar woonruimte stabiliseren, het aantal te koop staande woningen zal toppen en er komt een einde aan de neerwaartse waardeontwikkeling. Het afnemen van het bouwvolume zorgt bovendien ook voor een verbetering van de woningbeleggingsmarkt. Hiernaast maken de nog altijd relatief goedkope financieringsmogelijkheden en de op langere termijn verwachte hogere inflatie dat

6

BouwFonds REIM: MarketUpdate 27 januari 2011

7

Rabobank: persbericht woningmarkt november 2010

8

BouwFonds REIM: MarketUpdate 27 januari 2011

4

Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. te Eindhoven 2011 een goed aankoopmoment voor de woningbeleggingsmarkt zal blijken te zijn op de lange termijn9. Risico’s Leegstands- / verhuurrisico woningportefeuille De in strategie tot gedeeltelijke verhuur is ook in 2010 succesvol gebleken. De leegstand ultimo 2010 bestaat uit zeven woningen: één in Dongen, één in Kaatsheuvel, twee in Eibergen en drie woningen in Schiedam. Een woning in Schiedam wordt thans te huur aangeboden. De overige zes woningen staan te koop.

De exploitatie en verkopen in 2010 De portefeuille van Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. (het Fonds) bestond oorspronkelijk uit drie winkelcentra, gelegen in Amersfoort, Almelo en Amsterdam alsmede uit een woningportefeuille bestaande uit oorspronkelijk 133 eengezinswoningen en 82 appartementen verspreid over 12 locaties in Nederland. Het winkelcentrum De Havenpassage te Almelo is per 1 september 2009 verkocht en geleverd aan de Gemeente Almelo. Het na aflossing van de hypothecaire lening resterende verkoopresultaat is als gedeeltelijke terugbetaling van de oorspronkelijke inleg aan de participanten terugbetaald, zijnde € 4.000 per participatie. Sindsdien bedraagt de restantinleg € 11.000 per participatie. Het beleggingsbeleid van het Fonds is gericht op het op middellange termijn exploiteren van de beleggingsobjecten, waarbij de vrijkomende woningen worden verkocht. Ultimo 2010 bestaat de winkelportefeuille uit twee winkelcentra, gelegen in Amsterdam en Amersfoort en de woningportefeuille uit 96 woningen en 67 appartementen. De winkelportefeuille Buikslotermeerplein te Amsterdam In het winkelcentrum Buikslotermeerplein te Amsterdam hebben zich in 2010 de volgende ontwikkelingen voorgedaan: In het 2010 zijn vier huurovereenkomsten per expiratiedatum met vijf jaren verlengd tot en met 2016 tegen ongewijzigde condities. Dit betreft ANWB, Multicraft, Wibra en D-reizen; Van Overbeek makelaars, huurder van Buikslotermeerplein 377 heeft vorig jaar zijn huurovereenkomst opgezegd met ingang van 1 januari 2011. Gedurende het jaar hebben nieuwe onderhandelingen geleid tot behoud van deze huurder op deze locatie met een vijfjarige huurovereenkomst per 1 januari 2011 tegen een huurprijs van € 36.000 op jaarbasis alsmede een huurvrije periode van 4 maanden ter compensatie van de investeringen in de winkelruimte (o.a. klimaatinstallatie). Met deze verlenging kan de huurstroom voor langere tijd gewaarborgd worden tegen een minimale verlaging van de aanvangshuur ten opzichte van het huidige huurniveau van € 37.113 op jaarbasis; In 2010 is de luchtbehandelinginstallatie van huurder Liftinstituut (kantoorruimte op de eerste verdieping) aangepast. De totale investering bedroeg ca. € 65.000. De voormalig eigenaar heeft éénderde van de totale kosten, zijnde € 22.500 voor haar rekening genomen, daar deze verplichting nog voortvloeide uit de koopovereenkomst.

9

idem

5

Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. te Eindhoven -

In 2010 zijn onderhandelingen gestart met kandidaat huurder Het Hoorhuis voor Buikslotermeerplein 379 welke inmiddels hebben geleid tot wederverhuur aan deze huurder met ingang van 1 maart 2011. Het huurcontract kent een looptijd van vijf jaren met aansluitende optiejaren tegen een aanvangshuurprijs van € 30.000.

Hiermee is de leegstand in het winkelcentrum volledig opgelost. De Nieuwe Hof te Amersfoort In het winkelcentrum De Nieuwe Hof te Amersfoort hebben zich in 2010 de volgende ontwikkelingen voorgedaan: De huurder van de Regenboog 77, een stomerij, heeft betalingsproblemen. Huurder heeft de huurovereenkomst opgezegd per de eerstvolgende mogelijkheid, zijnde 31 oktober 2015. Thans wordt in samenwerking met huurder gezocht naar een nieuwe kandidaathuurder en is een betalingsregeling getroffen. De huidige achterstand bedraagt ca. € 6.000 is en deze is ter incasso gegeven. Voorzichtigheidshalve is een voorziening getroffen voor 33% van de huidige achterstand, zijnde € 2.000; Voor de per 1 januari 2010 leegstaande winkel Regenboog 79 is overeenstemming bereikt met een partij onder voorbehoud van financiering. De kandidaat, een Indische Toko, is thans in onderhandeling met de bank; In verband met expiratie van de huurovereenkomst is per 1 juli 2010 een nieuwe overeenkomst gesloten met de (huidige) huurder van de winkelruimte gelegen aan de Zonnewijzer 20 (kapsalon Hairworx) tegen gelijkblijvende voorwaarden. Rainbow for kids heeft in 2010 grote moeite gehad om aan haar huurverplichtingen te voldoen en is in 2011 failliet verklaard. De verhuuractiviteiten voor deze winkelunit zijn opgestart. De achterstand bedraagt ca. € 15.000, waarvoor een voorziening is getroffen; C1000 heeft middels een huurprijsherzieningsprocedure verzocht om de huur fors te verlagen, van circa € 370.000 naar € 300.000. Na een lang onderhandelingstraject waarbij het Fonds is bijgestaan door externe adviseurs is een procedure voorkomen. Partijen hebben een nieuwe 15-jarige huurovereenkomst gesloten per 1 januari 2011 tegen een huurprijs van € 345.000; In het tweede halfjaar is een onderhuurder gevonden voor de (fysiek) leegstaande winkel van de horeca(hoofd)huurder. Voor deze winkelruimte zijn de huurpenningen altijd ontvangen van de hoofdhuurder maar werd de ruimte niet geëxploiteerd. In de parkeergarage dient de brandmeldcentrale aangepast te worden vanwege een wijziging in de regelgeving. Holland Immo Group stelt thans in samenwerking met de beheerder en externe adviseurs op het gebied van brandveiligheid een plan van aanpak op. In de bijgaande cashflowprognose 2011-2012 is een bedrag van € 75.000 gereserveerd voor uitvoering van het plan. De woningportefeuille De woningbeleggingen in het startersegment laten in 2010, evenals in 2009, afnemende verkoopaantallen zien. De verkooprendementen over 2010 liggen evenals in 2009 onder prognose. De in 2009 in een wereldwijde recessie omgeslagen kredietcrisis heeft ook in 2010 geleid tot een verder afnemend

6

Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. te Eindhoven consumentenvertrouwen, hetgeen een van de belangrijkste oorzaken is van het verder wegzakken van de koopbereidheid. Hierna volgt een overzicht van portefeuille. Daarbij worden de verkoopresultaten vergeleken met 2010 en 2011 zoals opgenomen in

en nadere toelichting op de exploitatie van de gerealiseerde inkomsten en uitgaven evenals de de voortschrijdende cashflowprognose voor de jaren het jaarverslag 2009.

Verkopen in 2010 In het verslagjaar zijn vijf woningen verkocht, waarvan in deze verslagperiode drie woningen zijn geleverd. De overige twee verkochte woningen zijn op 15 januari 2011 en op 15 februari 2011 geleverd. Deze twee reeds verkochte maar in 2011 geleverde woningen zijn nog niet meegenomen in de overzichten voor het jaar 2010. Het aantal in 2010 verkochte en geleverde woningen komt daarmee op drie en ligt onder de prognose (negen). De verkoopopbrengst van de in deze periode geleverde woning bedraagt € 464.000. Analyse verkoopresultaat 2010

actueel

cashflowprognose 2010-2011

Verkopen

3

9

€

€

Verkoopopbrengst

464.000

1.513.680

Aanschafwaarde inclusief aankoopkosten

414.641

1.223.729

Verkoopkosten + forfaitaire mutatieleegstand*)

17.656

31.460

Brutowinst voor winstverdeling

31.703

258.491

Winstdeling Beherend Vennoot

-3.170

-24.557

Correctie forfaitaire mutatieleegstand*)

7.235

Verkoopwinst Verkooprendement 2010

35.768

233.934

0,2%

1,3%

T o e lic ht ing *) bij berekening van de winstdeling Initiatiefnemer wo rdt co nfo rm P ro spectus rekening geho uden met een fo rfaitaire aftrek van mutatieleegstand van 4 maanden huur per verko chte wo ning. Deze fo rfaitaire aftrek dient vo o r de berekening van het daadwerkelijke rendement weer te wo rden geëlimineerd.

Ultimo 2010 kent de portefeuille zes leegstaande woningen, waarvan één in Kaatsheuvel, één in Dongen, twee in Eibergen en twee woningen in Schiedam. Alle woningen worden thans te koop aangeboden.

7

Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. te Eindhoven Exploitatie in 2010 Analyse exploitatie resultaat 2010 actueel Inkomsten

cashflowprognose 2010-2011

€ Huurinkomsten

€

3.253.988

Rentebaten liquiditeitsreserve Inkomsten totaal

3.230.940

17.143

22.241

3.271.131

3.253.181

Uitgaven Hypotheekrente

1.612.089

1.670.470

VVE-lasten en overige eigenaarslasten

234.246

271.092

Gemeentelijke heffingen (o.a. ozb + rioolrecht)

110.179

121.346

Beheerprovisie

117.161

118.938

Algemene fondskosten

49.012

38.424

Uitgaven totaal

2.122.687

2.220.270

Exploitatieresultaat

1.148.444

1.032.911

6,5%

5,9%

Rendement uit verhuur 2010 Door het gebruik van rekenmodellen kunnen afrondingsverschillen ontstaan.

De huurinkomsten van de gehele portefeuille liggen met € 3.253.988 boven de prognose (€ 3.230.940). Dit kan grotendeels worden verklaard door een lagere gemiddelde leegstand in de winkelportefeuille in deze verslagperiode dan waarmee in de prognoses rekening is gehouden. De hypotheekrentelasten liggen met € 1.612.089 onder de prognose (€ 1.670.470). Dit wordt nagenoeg geheel verklaard door het lagere gemiddeld hypotheekrentetarief dan waarmee in de cashflowprognose 2010-2011 rekening is gehouden. Per 1 augustus 2010 is voor twee van de vier leningdelen middels een SWAP de rente vastgelegd tegen een tarief van 3,9%. Hierdoor is het gemiddeld tarief op de gehele hypotheeklening verlaagd naar ca. 4,3%, terwijl voorheen rekening werd gehouden met een gemiddeld tarief van 4,4%. In verband hiermee is tot meerdere zekerheid ter zake van het hieruit voortvloeiende obligo op 27 januari 2011 een derde hypotheekrecht gevestigd ten gunste van de SNS Bank. De overige uitgaven liggen eveneens onder de prognose. Hierbij is de exploitatie in gunstige zin beïnvloed door een éénmalige teruggaaf van VVE-lasten/voorschot servicekosten over 2009 ad ca. € 25.000. Ook indien deze éénmalige bate buiten beschouwing wordt gelaten, liggen de overige exploitatiekosten iets onder de cashflowprognose 2010-2011. Mede dankzij het actieve rentebeleid zijn de totale exploitatie-uitgaven lager dan verwacht en is in deze periode een hoger dan geprognosticeerd exploitatierendement behaald van 6,5% (versus prognose: 5,9%).

8

Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. te Eindhoven Opbouw direct en indirect rendement tot en met 2010 Hierna is een overzicht opgenomen van het gerealiseerde direct rendement. Hierbij wordt het in 2010 gerealiseerde rendement vergeleken met de cashflowprognose 20102011, zoals deze in de de jaarrekening 2009 was gegeven. De cumulatieve rendementen worden vergeleken met de prognose uit het Prospectus. sinds start Fonds 2010

8 jul 2005 t/m 31 dec 2010

cashflow progn. actueel Aantal eenheden primo

2010-2011

prognose actueel

ex Prospectus

166

166

215

3

9

52

69

163

157

163

146

Verkooprendement

0,2%

1,3%

0,9%

1,3%

Exploitatierendement

6,5%

5,9%

6,5%

7,1%

Totaal direct rendement

6,7%

7,2%

7,4%

8,4%

Af: verkopen Aantal eenheden ultimo

215

Door het gebruik van rekenmodellen kunnen afrondingsverschillen ontstaan.

Het totale rendement uit verhuur en verkoop over 2010 komt op 6,7% (volgens cashflowprognose 2010-2011: 7,2%). Sinds de start van het Fonds in juli 2005 tot en met 2010 bedraagt het cumulatieve verkooprendement 0,9% (versus Prospectusprognose: 1,3%). Om een vergelijking met het Prospectus mogelijk te maken is in dit overzicht ten behoeve van de bepaling van de verkoopwinst de grondslag uit het Prospectus gebruikt (historisch kostprijsbeginsel). Deze grondslag wijkt af van de in de jaarrekening gebruikte grondslag (reële waarde). Het cumulatieve exploitatierendement Prospectusprognose: 7,1%).

bedraagt

ultimo

2010

6,5%

(versus

Onder het direct rendement wordt verstaan de gecumuleerde gerealiseerde opbrengsten minus kosten uit verhuur en verkoop ten opzichte van het ingebrachte commanditair kapitaal. Herwaardering portefeuille Na een afwaardering van de portefeuille in 2009 laat de hertaxatie van de portefeuille ultimo 2010 een waardestijging zien van 3,2% ten opzichte van de getaxeerde waarde daarvan ultimo 2009. Deze waardestijging komt voor rekening van zowel de winkelportefeuille (+ 4,3%) als van de woningportefeuille (+ 1,5%). Indirect rendement Voor de berekening van het indirect rendement dient rekening te worden gehouden met de vermindering van de omvang van de portefeuille door verkopen in 2010 en moet een correctie worden toegepast met een afschrijving van verkrijgings- en Fondskosten over een periode van 10 jaar ten opzichte van het ingebrachte commanditair kapitaal. Toekomstige verkoopkosten en eventueel verschuldigde performance fee zijn buiten beschouwing gelaten. Per saldo bedraagt het gecumuleerde

9

Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. te Eindhoven indirect rendement sinds de start van het Fonds -0,7% op jaarbasis. Indien ook deze cumulatieve waardeverandering wordt meegenomen bedraagt het totaal van direct en indirect rendement van de portefeuille sinds de start van het Fonds 6,7% op jaarbasis. Analyse gecumuleerd direct en indirect rendement

8 jul 2005 t/m 31 december 2010 gerealiseerd prognose


7,4%

Indirect rendement

-0,7%

Totaal direct en indirect rendement

6,7%

10

8,4%

Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. te Eindhoven Geactualiseerde cashflowprognose 2011-2012 In het kader van het veranderde economische klimaat dat sinds de economische crisis een grote invloed heeft uitgeoefend op de Nederlandse woningmarkt en derhalve op het Fonds heeft met ingang van 2010 een herijking van de uitgangspunten van het Fonds plaatsgevonden waaruit een geactualiseerde cashflow / rendementsprognose is voortgekomen. De gehanteerde aannames van het verloop van de inflatie, prijsontwikkeling en mutatiegraad (de uitpondsnelheid) van de woningen, exploitatieen beheerkosten zijn gebaseerd op de daadwerkelijk gedurende de looptijd van het Fonds gerealiseerde cijfers en actuele marktinformatie. Met deze geactualiseerde prognose kan een betere inschatting worden gemaakt in het verloop van de exploitatie van de portefeuille voor de komende twee jaren. Daarnaast geeft de geactualiseerde cashflowprognose een overzicht van het verloop van de liquiditeit per jaar. Deze cashflowprognose wordt jaarlijks ge-update met de gerealiseerde cijfers van het afgelopen jaar en een prognose voor de twee volgende jaren. Onderstaand geven wij een beknopte toelichting op belangrijkste wijzigingen in de uitgangspunten voor de hierna opgenomen aangepaste cashflowprognose voor 2011-2012: Rente liquiditeitsreserve: Gelet op de economisch-monetaire ontwikkelingen verwachten wij thans geen aanzienlijke stijging van de door banken geoffreerde spaarrentetarieven. De verwachte spaarrente wordt naar beneden bijgesteld naar 2% voor 2011 en 2012. Prijsstijging woningen: Voor 2011 en 2012 is de verwachte prijsstijging van de woningen gezien de verwachte stabilisatie van het prijsniveau voor 2011 iets naar beneden bijgesteld naar 0,4% (was 1,0%). Verkoopopbrengst woningen: Gelet op de ontwikkelingen in 2010 en het vooruitzicht voor 2011 en 2012 op de koopwoningmarkt, is de uitpondsnelheid (mutatiegraad) van de woningportefeuille naar beneden bijgesteld (voor 2011 5 woningen per jaar versus cashflowprognose 2010-2011: 11) hetgeen een lichte stijging van de aantallen woningverkopen ten opzichte van 2010 betekent. Een en ander leidt tot het naar beneden bijstellen van de verkoopopbrengst ten opzichte van de cashflowprognose 2010-2011. Hypotheekrente en aflossing: Deze zijn gebaseerd op per 1 augustus 2010 afgesloten financieringsvoorwaarden voor de verlenging van de huidige financiering op basis van variabele rente (3-maands Euribor) afgedekt met een Interest Rate Swaptransactie (SWAP). Het gemiddelde hypotheekrentetarief zal daardoor voor de komende twee jaren uitkomen met ca. 4,2% lager uitkomen dan voorheen geprognosticeerd (4,4%). Voorts is bij de berekening van de totale hypotheekrentelast per jaar rekening gehouden met de huidige hogere restant hypotheekschuld en iets lagere toekomstige aflossing in verband met de lager ingeschatte uitpondsnelheid. De lagere hypotheekrente heeft een gunstig effect op het exploitatieresultaat. Renovatie-uitgaven: Voor 2011 en 2012 zijn deze naar beneden bijgesteld.

11

Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. te Eindhoven Cashflowprognose Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund CV 2011-2012 Kengetallen: Aantal participaties Rente liquiditeitsreserve

ACTUEEL

PROGNOSE

PROGNOSE

2010

2011

2012

1,8%

2,0%

2,0%

38.288.963

37.598.413

36.566.413

Aflossing woningen gemiddeld

407.000

705.000

1.128.000

Aflossing hypotheekdeel winkels (2%)

283.550

327.000

327.000

37.598.413

36.566.413

35.111.413

Gemiddelde hypotheekrente

4,3%

4,2%

4,2%

Inflatie

1,2%

2,0%

2,0%

Prijsstijging woningen

0,2%

0,4%

1,0%

170.170

170.681

171.534

166

163

158

3

5

8

163

158

150

938.071

1.051.266

809.068

Winstuitkering voorgaande periode

-220.000

-404.800

-466.400

Hypotheekrente voorgaande periode

-171.370

-160.126

-129.009

-679

-577

Stand hypotheek begin van het jaar

Stand hypotheek eind van het jaar

Gemiddelde verkoopopbrengst Mutatie woningportefeuille Aantal eenheden primo Verkopen Aantal eenheden ultimo Liquiditeitsreserve begin ex jaarrekening Balansmutatie voorgaande periode:

Winstdeling initiatiefnemer voorgaand halfjaar Overige balansmutaties

-308.000

-274.942

Stand genormaliseerde liquiditeitsreserve

238.022

210.822

213.660

Ontvangsten Rentebaten liquiditeitsreserve

17.143

14.895

12.905

464.000 3.253.988

853.403 3.273.652

1.372.273 3.303.156

3.735.131

4.141.951

4.688.333

Aflossing hypotheek verkoop woningen

407.000

705.000

1.128.000

Aflossing hypotheek winkels

283.550

327.000

327.000

10.421

18.780

30.198

3.170

12.962

21.407

1.451.963

1.429.933

1.383.786

461.586

474.446

480.166

Algemene fondskosten incl. taxatiekosten

49.012

54.383

56.580

Renovatieuitgaven

99.503

90.000

60.000

2.490.687

3.112.504

3.487.137

Winstuitkeringen

-431.200

-431.200

-501.600

Stand liquiditeitsreserve eind

1.051.266

809.068

913.256

Verkoopopbrengst woningen Huurinkomsten woningen en winkels Totaal ontvangsten Uitgaven verkoop

Verkoopkosten Winstdeling Initiatiefnemer Uitgaven van exploitatie Hypotheekrente betaald Exploitatie- / beheerkosten

Balansmutaties uitgaven Totaal uitgaven

-275.518

12

Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. te Eindhoven ACTUEEL

PROGNOSE

PROGNOSE

RECAPITULATIE

2010

2011

2012

Liquiditeitsreserve begin ex jaarrekening

938.071

1.051.266

809.068

Saldo balansmutaties

-480.049

-435.644

-129.009

Winstuitkering voorgaande periode

-220.000

-404.800

-466.400

238.022

210.822

213.660

Genormaliseerde liquiditeitsreserve begin Exploitatieresultaat Resultaat uit verkoop woningen

35.768

116.661

192.667

Resultaat uit exploitatie

1.148.444

1.200.777

1.271.120

Totaal direct resultaat

1.184.212

1.317.438

1.463.787

Rendement uit verkoop woningen

0,2%

0,7%

1,1%

Rendement uit exploitatie

6,5%

6,8%

7,2%


6,7%

7,5%

8,3%

Renovatieuitgaven Aflossing hypotheek winkels

-99.503 -283.550

Balansmutaties

-90.000 -327.000

-60.000 -327.000

900.438

1.076.787

7.641

Totaal direct uitkeerbaar resultaat

808.800

Totaal direct uitkeerbaar rendement

4,8%

5,1%

6,1%

Winstuitkering periode

-836.000

-897.600

-1.073.600

Genormaliseerde liquiditeitsreserve eind

210.822

213.660

216.847

Prognose rendement 2011-2012 9,0%

Totaal rendement

8,0%

Percentage

7,0%

Prognose uitkeerbaar rendement

6,0%

5,0% 4,0% 3,0% 2,0%

1,0% 0,0% 2010 Actueel

2011

2012

Do o r het gebruik van rekenmo dellen kunnen afro ndingsverschillen o ntstaan.

Het cashflowprognoseoverzicht is opgesteld volgens de directe methode.

13

Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. te Eindhoven Vooruitzichten voor 2011 Ondanks de voor het jaar 2011 geschetste vooruitzichten op de Nederlandse woningmarkt die eerder een stabilisatie aangeven dan verbetering, verwachten wij voor dit Fonds toch een stijging van het aantal verkochte woningen ten opzichte van 2010. Uitgaande van een aantal woningverkopen van vijf houden wij voor 2011 rekening met een hogere verkoopopbrengst ten opzichte van 2010. Ook verwachten wij dat het rendement uit de exploitatie in 2011 en volgende jaren een lichte stijging vertoont in verband met de afgenomen leegstand in de winkelportefeuille. Verder verwachten wij de renovatie-uitgaven voor de te verkopen en te verhuren woningen en winkels, ten einde deze in de huidige markt concurrerend te kunnen opleveren, verder te kunnen verminderen, hetgeen per saldo moet resulteren in een lichte stijging van het (uitkeerbare) directe rendement. Uiteraard zijn deze verwachtingen gebaseerd op de kennis en verwachtingen aangaande de ontwikkelingen in de economie in het algemeen en van de Nederlandse woningmarkt in het bijzonder op grond van de per april 2011 bekende gegevens. Indien de ontwikkelingen sneller of trager verlopen, zal dit uiteraard van invloed zijn op de rendementen van het Fonds.

Kerngegevens 2010 Liquiditeit De liquiditeit geeft de mate aan waarin het Fonds in staat is op korte termijn aan haar verplichtingen te voldoen. De liquiditeitspositie geeft de toestand op 31 december weer; er is dus sprake van een momentopname. Current ratio Vorderingen + overlopende activa + liquide middelen) / kortlopende schulden

2010

2009

0,9

0,9

Solvabiliteit De solvabiliteit geeft de mate aan waarin het Fonds in staat is op langere termijn aan haar verplichtingen (rente + aflossingen) te voldoen. De solvabiliteitspositie geeft de toestand per 31 december weer; er is dus sprake van een momentopname. Solvabiliteit

2010

2009

Fondsvermogen / vreemd vermogen lang

0,41

0,35

Financieringsbehoeften Gegeven de current ratio en de solvabiliteit is er geen behoefte om extra te financieren. De Beheerder De Beheerder is Holland Immo Group Insinger de Beaufort Beheer B.V, die verklaart voor het Fonds te beschikken over een AO/IC, die voldoet aan de eisen van de Wet op het financieel toezicht (Wft) en dat de bedrijfsvoering van het Fonds effectief en

14

Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. te Eindhoven overeenkomstig de beschrijving functioneert. De Autoriteit Financiële Markten heeft op 2 mei 2007 aan Holland Immo Group Insinger de Beaufort Beheer B.V. een vergunning verleend, ten einde op te treden als Beheerder van beleggingsinstellingen. Eindhoven, 19 april 2011 De Beheerder: Holland Immo Group Insinger de Beaufort Beheer B.V.

mr. T. Kühl

mr. M. Kühl

15

Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. te Eindhoven BALANS PER 31 DECEMBER 2010 (vóór resultaatbestemming)

Actief

31 december 2010 € €


Beleggingen Terreinen en gebouwen

(1)

52.560.000

51.215.000

Vorderingen Overige vorderingen Overlopende activa

(2) (3)

91.791 15.826

65.018 6.478

(4)

1.051.266

938.071

Overige activa Liquide middelen

1.158.883

1.009.567

53.718.883

52.224.567

16

Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. te Eindhoven

Passief

Fondsvermogen



(5)

Gestort en opgevraagd commanditair kapitaal Herwaarderingsreserve

17.600.000 4.667.036 -9.984.207 2.847.520

Overige reserves Onverdeeld resultaat

17.600.000 3.001.069 -6.943.151 -520.439 15.130.349

13.137.479

37.275.363

38.001.463

Langlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen

(6)

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Belastingen

(7) (8)

483.176 81.528

458.870 10.970

Overige schulden en overlopende passiva

(9)

748.467

615.785 1.313.171

1.085.625

53.718.883

52.224.567

17

Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. te Eindhoven WINST-EN-VERLIESREKENING OVER 2010

2010

2009

€ Opbrengsten uit beleggingen - in terreinen en gebouwen * - in andere beleggingen *

Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen - in terreinen en gebouwen Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen - in terreinen en gebouwen

€

€

€

(10)

3.253.988 17.143

4.199.076 23.614 3.271.131

4.222.690

49.650

-504.815

1.649.426

-1.459.006

4.970.207

2.258.869

(11)

(12)

Som der bedrijfsopbrengsten Lasten in verband met het beheer van beleggingen * (13) Beheerkosten en rentelasten * (14)

400.822 1.721.865

486.023 2.293.285

Som der bedrijfslasten

2.122.687

2.779.308

Resultaat

2.847.520

-520.439

De gemarkeerde posten (*) maken onderdeel uit van het exploitatieresultaat, dat voor 2010 € 1.148.444 (2009: € 1.443.382) bedraagt.

18

Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. te Eindhoven KASSTROOMOVERZICHT OVER 2010

2010 € Resultaat boekjaar Niet-gerealiseerde waardeveranderingen Gerealiseerde waardeveranderingen gedurende het jaar Investeringen Desinvesteringen Mutatie vorderingen Mutatie kortlopende schulden

Totaal kasstroom uit financieringsactiviteiten

€

€

2.847.520

-520.439

-1.649.426

1.459.006

-49.650

504.815

-99.503 453.579 -36.121 231.496

Totaal kasstroom uit beleggingsactiviteiten Terugbetaling kapitaal Winstuitkeringen Aflossing langlopende schulden

2009 €

-154.280 22.525.459 58.908 -1.174.175 549.451

21.255.912

1.697.895

22.699.294

-854.650 -730.050

-6.400.000 -945.238 -16.191.700

-1.584.700

-23.536.938

Nettokasstroom

113.195

-837.644

Liquide middelen per begin boekjaar:

938.071

1.775.715

Nettokasstroom

113.195

-837.644

1.051.266

938.071

Liquide middelen per 31 december

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode.

19

Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. te Eindhoven TOELICHTING BEHORENDE TOT DE JAARREKENING 2010 ALGEMEEN Doel van de commanditaire vennootschap De commanditaire registergoederen.

vennootschap

heeft

ten

doel

het

collectief

beleggen

in

Datum oprichting en boekjaar De commanditaire vennootschap is opgericht op 10 maart 2005. Het eerste boekjaar was een verkort boekjaar, dat liep vanaf 10 maart 2005 tot en met 31 december 2005. De feitelijke exploitatie is gestart op 8 juli 2005. Daarna is een boekjaar gelijk aan een kalenderjaar.

Registergoed De registergoederen betreffen bij aankoop in de commanditaire vennootschap een twaalftal woningcomplexen inclusief grond, van in totaal 215 woningen, gelegen in Alblasserdam, Didam, Dongen, Eibergen, Enschede, Eygelshoven, Geleen, Kaatsheuvel, Oirschot, Roermond, Schiedam en Schijndel, en een drietal winkelcentra, inclusief grond, met ca. 60 winkelunits gelegen in Almelo, Amersfoort en Amsterdam. De registergoederen zijn getransporteerd op 8 juli 2005. Op 1 september 2009 is het winkelcentrum te Almelo verkocht.

Beherend vennoot De beherend vennoot is Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund B.V., waarvan 50% van de aandelen in het bezit zijn van Holland Immo Group B.V. en 50% in het bezit zijn van GIM Vastgoed Management B.V.

Beheer Holland Immo Group Insinger de Beaufort Beheer B.V. treedt op als Beheerder in de zin van de Wet op het financieel toezicht (Wft). Het administratief en technisch beheer voor de woningen is uitbesteed aan MVGM Vastgoedmanagement B.V. te Rotterdam en ACM Vastgoed Management B.V. te Nijmegen en voor de winkels aan WPM Winkelcentrummanagement B.V. te ’s-Hertogenbosch.

Rechtsvorm De rechtsvorm is een commanditaire vennootschap.

20

Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. te Eindhoven Inschrijving Kamer van Koophandel Holland Immo Group XI/Retail Residential handelsregister onder nummer 17175547.

Fund

C.V.

is

ingeschreven

in

het

Commanditaire vennoten Het aantal commanditaire vennoten bedraagt 427. De totale inbreng bedraagt € 24.000.000. De participanten zijn op 8 juli 2005 toegetreden. Op 1 september 2009 is een bedrag ad € 6.400.000 terugbetaald aan de participanten (zijnde € 4.000 per participatie). De inbreng bedraagt per 1 september 2009 derhalve € 17.600.000 (zijnde € 11.000 per participatie.

Economische / juridische eigendom De economische eigendom van de panden is in handen van Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. De Stichting Bewaarder Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund is juridisch eigenaar. Laatstgenoemde treedt op als Bewaarder in de zin van de Wet op het financieel toezicht (voorheen: Wet toezicht beleggingsinstellingen) ten behoeve van Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. Fiscale positie Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. is voor fiscale doeleinden een besloten commanditaire vennootschap. Dat wil zeggen dat op grond van de statutaire bepalingen buiten het geval van vererving of legaat, toetreding of vervanging van commanditaire vennoten niet kan plaatsvinden zonder toestemming van alle vennoten. Het besloten karakter leidt ertoe dat de commanditaire vennootschap voor fiscale doeleinden transparant is. Dat wil zeggen dat niet de commanditaire vennootschap zelf, maar de vennoten belastingplichtig zijn voor hun aandeel in het resultaat van de commanditaire vennootschap.

Toegepaste standaarden De jaarrekening is opgemaakt in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW en de Wet op het financieel toezicht (Wft).

21

Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. te Eindhoven GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA EN DE RESULTAATBEPALING Algemeen Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar het Fonds zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen die economische voordelen in zich bergen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Baten worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengsten worden verantwoord indien alle belangrijke risico’s met betrekking tot de handelsgoederen zijn overgedragen aan de koper. De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s, de functionele valuta van het Fonds. De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft.

Financiële instrumenten Financiële instrumenten omvatten investeringen in aandelen en obligaties, handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, handelsschulden en overige te betalen posten.

22

Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. te Eindhoven Financiële instrumenten omvatten tevens in contracten besloten afgeleide financiële instrumenten (derivaten). Deze derivaten worden door het Fonds niet gesepareerd van het basiscontract en derhalve in overeenstemming met het basiscontract verwerkt. Financiële instrumenten worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde. Indien instrumenten niet zijn gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening maken eventuele direct toerekenbare transactiekosten deel uit van de eerste waardering. Na de eerste opname worden financiële instrumenten op de hierna beschreven manier gewaardeerd.

Financiële instrumenten die deel uitmaken van een handelsportefeuille Financiële instrumenten (activa en verplichtingen) die worden aangehouden voor handelsdoeleinden worden gewaardeerd tegen reële waarde en wijzigingen in die reële waarde worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening. In de eerste periode van waardering worden toerekenbare transactiekosten als last in de winst-enverliesrekening verwerkt.

Gekochte leningen en obligaties Gekochte leningen en obligaties waarvan het Fonds de intentie heeft deze tot het einde van de looptijd aan te houden, en hiertoe ook in staat is, worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve rentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen. De overige gekochte leningen en obligaties worden, voor zover deze aan een beurs genoteerd zijn, gewaardeerd tegen reële waarde. Wijzigingen in die reële waarde worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Niet-beursgenoteerde gekochte leningen en obligaties worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve rentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen.

Verstrekte leningen en overige vorderingen Verstrekte leningen en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve rentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen.

Overige financiële verplichtingen Financiële verplichtingen die geen deel uitmaken van een handelsportefeuille worden tegen geamortiseerde kostprijs gewaardeerd op basis van de effectieve rentemethode.

23

Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. te Eindhoven Hedge accounting Het Fonds maakt gebruik van interest rate swaps om renterisico's op langlopende schulden aan kredietinstellingen te beheersen. Het Fonds past kostprijshedge accounting toe teneinde de resultaten naar aanleiding van renteontwikkelingen uit de interest rate swap en de afgedekte schuld gelijktijdig in de winst-en-verliesrekening te verwerken. De eerste waardering van de interest rate swap vindt plaats tegen kostprijs en bedraagt nihil. De resultaten uit het niet-effectieve deel van de hedgerelatie worden verantwoord op basis van de grondslag kostprijs of lagere marktwaarde. Indien een interest rate swap afloopt of wordt verkocht, wordt de afdekkingsrelatie beëindigd. In geval van verkoop zal het daarmee gerealiseerde resultaat worden opgenomen in de winst-en-verliesrekening.

Beleggingen Beleggingen in terreinen en gebouwen zijn gewaardeerd tegen reële waarde (marktwaarde). Indien besloten is de beleggingen te verkopen, dan zijn deze gewaardeerd tegen directe opbrengstwaarde. Onderhoudsuitgaven worden slechts geactiveerd, indien en voor zover zij de gebruiksduur van het object verlengen en de toekomstige opbrengstwaarde van het onroerend goed positief beïnvloeden.

Vorderingen en effecten De grondslagen voor de waardering van vorderingen en effecten zijn beschreven onder het hoofd financiële instrumenten.

Fondsvermogen Financiële instrumenten, die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als eigenvermogensinstrumenten, worden gepresenteerd onder het Fondsvermogen. Uitkeringen aan houders van deze instrumenten worden in mindering op het Fondsvermogen gebracht, na aftrek van het eventueel hiermee verband houdend voordeel uit hoofde van belasting naar de winst. Financiële instrumenten, die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als een financiële verplichting, worden gepresenteerd onder schulden. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot deze financiële instrumenten worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord als kosten of opbrengsten.

Herwaarderingsreserve Waardevermeerderingen van de beleggingen in terreinen en gebouwen worden opgenomen in de herwaarderingsreserve. De waardeveranderingen van deze activa worden in het resultaat verwerkt. De herwaarderingsreserve wordt gevormd per individueel actief en is niet hoger dan het verschil tussen de boekwaarde op basis van historische kostprijs en de boekwaarde op basis van actuele waarde. Als een actief wordt vervreemd, valt een eventueel aanwezige herwaarderingsreserve met betrekking

24

Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. te Eindhoven tot dat actief vrij ten gunste van de overige reserves. Bij de bepaling van de herwaarderingsreserve is geen bedrag voor latente belastingverplichtingen in mindering gebracht, omdat het Fonds geen vennootschapsbelasting is verschuldigd.

Langlopende en kortlopende schulden De waardering van langlopende en kortlopende schulden is toegelicht onder het hoofd financiële instrumenten

Opbrengstverantwoording Omzet wordt alleen verantwoord als er een redelijke zekerheid bestaat dat toekomstige voordelen naar het Fonds zullen toevloeien en dat deze voordelen betrouwbaar kunnen worden geschat.

Opbrengsten uit beleggingen Hieronder worden verstaan huurinkomsten, exclusief BTW, uit vastgoedbeleggingen, alsmede de rentebaten uit tegoeden bij bankiers. Huuropbrengsten uit vastgoedbeleggingen worden lineair in de winst-enverliesrekening opgenomen op basis van de duur van de huurovereenkomst. Vergoedingen ontvangen als stimulering voor het sluiten van huurovereenkomsten worden als integraal deel van de totale huuropbrengsten verwerkt.

Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Gerealiseerde waardeveranderingen omvatten het nog niet in de winst-enverliesrekening verantwoorde gedeelte van het verschil tussen de aankoopprijs en de verkoopprijs onder aftrek van verkoopkosten.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Hieronder wordt verstaan de waardeverandering gedurende het boekjaar van het niet verkochte onroerend goed van de vastgoedportefeuille.

Lasten in verband met het beheer van beleggingen Hieronder zijn begrepen de direct aan de beleggingsopbrengsten toerekenbare kosten.

Beheerkosten en rentelasten Hieronder worden verstaan beheervergoedingen, publiciteitskosten verslagperiode betrekking hebbende rentelasten van ontvangen leningen.

25

en

op

de


1.

Terreinen en gebouwen

Verloopoverzicht beleggingen: Boekwaarde begin boekjaar

€ Terreinen en gebouwen

51.215.000

Renovatie/ verbouwing

Verkopen

€ 99.503

€

Herwaardering Boekwaarde eind boekjaar

€

-403.929

1.649.426

€ 52.560.000

Terreinen en gebouwen in exploitatie zijn bezwaard met een recht van eerste hypotheek ten gunste van SNS Property Finance B.V. (voorheen BouwFonds Property Finance B.V.). De reële waarde van beleggingen in terreinen en gebouwen, is per 31 december 2010 vastgesteld op € 52.560.000 (2009: € 51.215.000). Onder reële waarde wordt verstaan de marktwaarde, waarbij rekening wordt gehouden met verkoopkosten die ten laste van een koper komen, welke is vastgesteld door middel van een onafhankelijke externe taxatie. De taxatie is uitgevoerd door CB Richard Ellis Valuations B.V. te Amsterdam en gebaseerd op de taxatierichtlijnen van RICS Appraisal and Valuation Standards. De taxatie vindt jaarlijks plaats waarbij circa eenderde deel van de portefeuille volledig zal worden getaxeerd en voor circa tweederde deel een markttechnische update zal worden uitgevoerd door de taxateur. De voor de woningportefeuille gehanteerde waarderingsmethoden zijn de discounted cashflowmethode en de directe kapitalisatiemethode (BAR/NAR) waarbij de parameters met betrekking tot markthuren, rendementen en discontovoeten gebaseerd zijn op vergelijkbare en actuele marktransacties. Bij de woningtaxatie gehanteerde parameters zijn een gemiddelde disconteringsvoet van 7,3%, gemiddelde mutatiegraad van 8,4% en een gemiddeld bruto aanvangsrendement aan het einde van de prognoseperiode van 5,5%. De bij de winkelportefeuille gehanteerde waarderingsmethode is de directe kapitalisatiemethode (BAR/NAR) waarbij de parameters met betrekking tot markthuren en rendementen zijn gebaseerd op vergelijkbare en actuele marktransacties. Het bij de winkeltaxatie gemiddelde gehanteerde bruto aanvangsrendement bedraagt 7,0%. De verkoopkosten verbandhoudend met de verkoop van onroerend goed zijn in mindering gebracht op de gerealiseerde waardeveranderingen, die verantwoord zijn in de winst-en-verliesrekening. De cumulatieve € 2.640.828).

herwaardering

bedraagt

per

balansdatum

26

€ 4.376.999

(2009:


2. Overige vorderingen

Nog te ontvangen huren Af: voorziening dubieuze huurvorderingen

Nog te ontvangen rentebaten

2010

2009

€

€

88.973 -10.423

54.300 -6.795

78.550 13.241

47.505 17.513

91.791

65.018

De overige vorderingen hebben een verwachte resterende looptijd van korter dan 1 jaar.

3. Overlopende activa

Vooruitbetaalde exploitatiekosten Vooruitbetaalde assuranties

2010

2009

€

€

15.826 -

6.478

15.826

6.478

De overlopende activa hebben een verwachte resterende looptijd van korter dan 1 jaar.

4. Liquide middelen De liquide middelen staan ter vrije beschikking van het Fonds.

27


5. Fondsvermogen Het Fondsvermogen is als volgt weer te geven: Gestort en opgevraagd commanditair kapitaal

Stand 1 januari 2010

Overige reserves

Onverdeeld resultaat

Totaal

€ 17.600.000

€ 3.001.069

€ -6.943.151

€ -520.439

€ 13.137.479

-

1.649.426 -12.759 29.300 -

-854.650 -1.649.426 12.759 -29.300 -520.439 -

520.439 2.847.520

-854.650 2.847.520

17.600.000

4.667.036

-9.984.207

2.847.520

15.130.349

Uitkeringen Herwaardering Vrijval herwaardering Saldo herwaardering Bestemming resultaat Resultaat lopend jaar Stand 31 december 2010

Herwaarderingsreserve

Overige reserves De mutaties van de overige reserves zijn als volgt weer te geven: Uitkeringen Uitkeringen aan particiaan panten beherend vennoot

€ Stand 1 januari 2010 Uitkeringen Herwaardering Vrijval herwaardering Saldo herwaardering Bestemming resultaat Stand 31 december 2010

Resultaat

Mutatie herwaarderingsreserve

Totaal

€

€

€

€

-6.532.000

-45.620

2.635.538

-3.001.069

-6.943.151

-836.000 -

-18.650 -

-520.439

-1.649.426 12.759 -29.300 -

-854.650 -1.649.426 12.759 -29.300 -520.439

-7.368.000

-64.270

2.115.099

-4.667.036

-9.984.207

28


De uitkering aan de participanten over 2010 bedraagt 4,75% (2009: 4,0%) van het ingebrachte commanditair kapitaal op jaarbasis en werd in twee delen na afloop van elk halfjaar uitbetaald.

Aandeel in het Fondsvermogen Aandeel van de participanten in het Fondsvermogen

Aandeel van de beherend vennoot in het Fondsvermogen

Totaal

€

€

€ Stand 1 januari 2010

13.121.423

16.056

13.137.479

Uitkeringen Resultaat lopend jaar

-836.000 2.844.350

-18.650 3.170

-854.650 2.847.520

15.129.773

576

15.130.349

Stand 31 december 2010

Het gestort en opgevraagd commanditair kapitaal bestaat ultimo boekjaar uit 1.600 participaties van € 11.000. De intrinsieke waarde per 31 december 2010 bedraagt € 9.456 per participatie (2009: € 8.201).

6. Schulden aan kredietinstellingen

Hypothecaire leningen, oorspronkelijke hoofdsom Betaalde aflossingen (cumulatief) Aflossingsverplichtingen binnen één jaar

2010

2009

€

€

61.832.000 -24.233.587 -323.050

61.832.000 -23.543.037 -287.500

37.275.363

38.001.463

De hypothecaire leningen zijn verstrekt door SNS Property Finance B.V. (voorheen BouwFonds Property Finance B.V.). Het betreft een viertal leningen.

29


Lening I en II hebben als onderpand de woningportefeuille. Lening I (groot € 12.276.000) kent een looptijd van twaalf maanden. De eerstvolgende expiratie is 1 januari 2012. Deze lening kent een variabel tarief van 3-maands Euribor met een opslag van 0,7% en kan in beginsel telkenmale worden verlengd tegen dezelfde condities. De hoofdsom ultimo boekjaar bedraagt €4.918.663. Het renterisico van Lening I is per 1 augustus 2008 voor een initieel bedrag van € 6.000.000 afgedekt door middel van een Interest Rate Swap-transactie, hierna te noemen SWAP, welke is vastgelegd in een “Overeenkomst Financiële Derivaten” bij SNS Bank N.V. Dit bedrag loopt geleidelijk af en bedraagt op 31 december 2010 € 2.800.000 (2009: € 4.400.000). Het nominaal te betalen rentetarief inclusief de opslag over de met de SWAP afgedekte hoofdsom bedraagt 4,54%. De SWAP loopt tot 1 juli 2012. De hoofdsom neemt af met € 400.000 per kwartaal tot 2 januari 2011, vervolgens met € 350.000 per kwartaal van 3 januari 2011 tot 2 oktober 2011 en daarna met € 300.000 per kwartaal van 3 oktober 2011 tot een resterende hoofdsom van € 850.000. De marktwaarde voor de SWAP per 31 december 2010 bedraagt negatief € 86.235 (2009: negatief € 170.134). Lening II (groot € 12.276.000) kent een gefixeerd rentepercentage van 4,2% tot 1 augustus 2010. Per 1 augustus 2010 is de lening voor een periode van telkens 12 maanden verlengd tegen een variabel rentetarief (1-maands Euribor met een opslag van 2,25%). De hoofdsom ultimo boekjaar bedraagt € 12.276.000. Het renterisico van Lening II is voor € 12.275.000 afgedekt met een SWAP met een looptijd tot 1 augustus 2014, welke is vastgelegd in een “Overeenkomst Financiële Derivaten” bij SNS Bank N.V. Het nominaal te betalen rentetarief inclusief de opslag over de met de SWAP afgedekte hoofdsom bedraagt circa 3,87%. De marktwaarde voor de SWAP per 31 december 2010 bedraagt positief € 37.371. Voor de leningen I en II geldt, dat er geen periodieke aflossing is verschuldigd. De leningen worden afgelost aan het einde van hun looptijd. Bij verkoop van de individuele woningen zal een bedrag worden afgelost ter grootte van het pro rata deel in de pro resto hoofdsom van de financiering plus 20%. Aflossingen zullen eerst plaatsvinden op lening I en zodra deze lening is afgelost, vervolgens op lening II. Lening III en IV hebben als onderpand de winkelportefeuille. Lening III (groot € 18.640.000) kent een gefixeerd rentepercentage van 4,2% tot 1 augustus 2010. De looptijd van de lening eindigt op 1 augustus 2010. Per 1 augustus 2010 is de lening voor een periode van telkens 12 maanden verlengd tegen een variabel rentetarief (1-maands Euribor met een opslag van 2,25%). De aflossing van deze lening bedraagt per 1 februari 2011 € 3.950 per maand. De hoofdsom ultimo boekjaar bedraagt € 2.975.350. Het renterisico van Lening III is voor € 2.950.000 afgedekt met een SWAP met een looptijd tot 1 augustus 2014, welke is vastgelegd in een “Overeenkomst Financiële Derivaten” bij SNS Bank N.V. Het nominaal te betalen rentetarief inclusief de opslag over de met de SWAP afgedekte hoofdsom bedraagt circa 3,86%. De hoofdsom neemt af met € 50.000 per jaar tot 1 augustus 2014, tot een resterende hoofdsom van

30

Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. te Eindhoven € 2.800.000. De marktwaarde voor de SWAP per 31 december 2010 bedraagt positief € 8.043. Lening IV (groot € 18.640.000) kent een gefixeerd rentepercentage van 4,5% tot 1 augustus 2012. De looptijd van de lening eindigt op 1 augustus 2012. De aflossing van deze lening bedraagt € 23.300 per maand. De hoofdsom ultimo boekjaar bedraagt € 17.428.400. Ten behoeve van het rentederivaat heeft SNS Bank een obligokrediet ter beschikking gesteld ad € 1.675.000. Over dit krediet zijn geen rente, provisie en kosten verschuldigd. De oorspronkelijke hoofdsom van de leningen bedraagt € 61.832.000. De aflossingsverplichtingen, die binnen één jaar vervallen, zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. Op de registergoederen rust een recht van eerste en tweede hypotheek ten gunste van SNS Property Finance B.V. (voorheen BouwFonds Property Finance B.V.). In 2011 is een derde hypotheekrecht tot meerdere zekerheid ter zake van het hieruit voortvloeiende obligo gevestigd ten gunste van de SNS Bank.

7. Schulden aan kredietinstellingen

Hypotheekrente te betalen Aflossingsverplichtingen binnen één jaar inzake hypothecaire leningen

2010

2009

€

€

160.126

171.370

323.050

287.500

483.176

458.870

De schulden aan kredietinstellingen hebben een resterende looptijd van ten hoogste 1 jaar. Voor de zekerheden wordt verwezen naar de toelichting bij de langlopende schulden aan kredietinstellingen. 8. Belastingen

Omzetbelasting

2010

2009

€

€

81.528

31

10.970

Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. te Eindhoven De omzetbelasting heeft een resterende looptijd van ten hoogste 1 jaar. Er zijn geen zekerheden gesteld. 9. Overige schulden en overlopende passiva

Winstuitkering te betalen Waarborgsommen huurders Onderhoudsverplichtingen winkelcentrum Amersfoort Rekening-courant Holland Immo Group Insinger de Beaufort Beheer B.V. Rekening-courant Holland Immo Group B.V. Huurgarantie Vooruitontvangen huren Overige schulden / nog te betalen kosten

2010

2009

€

€

404.800 59.677 83.428

220.000 43.947 83.428

31.727 6.022 94.056 68.757

46.865 1.630 91.425 121.150 7.340

748.467

615.785

De overige schulden en overlopende passiva hebben een resterende looptijd van ten hoogste 1 jaar. Er zijn geen zekerheden gesteld.

Financiële instrumenten Algemeen Het Fonds maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van financiële instrumenten die het Fonds blootstellen aan markten/of kredietrisico's. Het betreft niet-afgeleide financiële instrumenten die in de balans zijn opgenomen en afgeleide financiële instrumenten, zijnde renteswaps om toekomstige transacties en kasstromen af te dekken. Het Fonds handelt niet in deze financiële derivaten en heeft procedures en gedragslijnen om de omvang van het renterisico te beperken. De contractwaarde of fictieve hoofdsommen van de financiële instrumenten zijn slechts een indicatie van de mate waarin van dergelijke financiële instrumenten gebruik wordt gemaakt en niet van het bedrag van de marktrisico's. Renterisico Het Fonds maakt gebruik van afgeleide financiële instrumenten om (tussentijdse) rentefluctuaties te beheersen. Het Fonds heeft renteswaps afgesloten ten aanzien van leningen met een variabele rente. Deze renteswaps worden gebruikt om het variabel rentekarakter van de financiering aan te passen. Voor een toelichting op deze renteswaps wordt verwezen naar de toelichting op de langlopende schulden aan kredietinstellingen.

32


10. Opbrengsten uit beleggingen

2010

2009

€

€

3.253.988

4.199.076

17.143

23.614

- in terreinen en gebouwen huuropbrengsten

- in andere beleggingen rentebaten

Alle huuropbrengsten en rentebaten zijn gerealiseerd in Nederland. 11. Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen

- in terreinen en gebouwen verkoopopbrengsten woningen (2009: inclusief verkoop winkelcentrum Almelo) boekwaarde verkochte woningen (2009: inclusief verkoop winkelcentrum Almelo)

verkoopresultaat af: verkoopkosten

2010

2009

€

€

464.000

23.180.250

-403.929

-23.030.274

60.071 -10.421

149.976 -654.791

49.650

-504.815

12. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen

2010

2009

- in terreinen en gebouwen

€

€

herwaardering onroerend goed

1.649.426

-1.459.006

33


13. Lasten in verband met het beheer van beleggingen

Beheerprovisie externe beheerders Bijdrage Vereniging van Eigenaren Gemeentelijke heffingen (o.a. onroerende zaakbelasting) Assuranties Instandhoudingskosten Mutatie voorziening dubieuze debiteuren / afboekingen huurvorderingen / incassokosten Juridische advieskosten Taxatiekosten Overige kosten

2010

2009

€

€

32.277 122.949 110.179 21.651 71.413

32.660 121.607 140.605 21.285 140.188

3.628 11.023 24.223 3.479

1.631 11.304 13.628 3.115

400.822

486.023

2010

2009

€

€

14. Beheerkosten en rentelasten

Vaste vergoeding Beheerder Beheerfee Beheerder inzake vastgoedbeheer Rente hypothecaire leningen inclusief rente aandeel rentederivaat Overige rentelasten, inclusief bankkosten

24.789 84.884

24.567 137.314

1.612.089 103

2.130.991 413

1.721.865

2.293.285

De vaste vergoeding Beheerder voor omvat alle kosten in verband met het laten functioneren van het Fonds als zodanig, waaronder de jaarlijkse kosten van de accountant ten behoeve van de Bewaarder en het Fonds, het met de Bewaarder overeengekomen bewaarloon, dat voor 2010 € 2.244 (2009: € 2.319) bedraagt, het opstellen van de periodieke rapportages naar de Participanten en het organiseren van de jaarlijkse vergadering van Participanten ten behoeve van het vaststellen van de jaarrekening van het Fonds. Daarnaast ontvangt de Beheerder een beheerfee van 4% van de jaarlijks gefactureerde brutohuur voor de winkelbeleggingen.

34


Total expense ratio De total expense ratio geeft het niveau van kosten weer, gerelateerd aan de gewogen intrinsieke waarde van het Fonds. In de totale kosten zijn begrepen alle kosten, die in het boekjaar ten laste van het resultaat zijn gebracht exclusief de kosten van de beleggingstransactie en de interestkosten. Totale kosten

510.495 =

Gewogen gemiddelde intrinsieke waarde

3,59%

14.229.483

Bij het bepalen van de gewogen gemiddelde intrinsieke waarde is verondersteld dat de waardeverandering van de vastgoedportefeuille zich gedurende het boekjaar gelijkmatig heeft voorgedaan. Personeel Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. heeft geen medewerkers in dienst (2009: geen).

Transacties met gelieerde partijen Alle hieronder vermelde transacties met gelieerde partijen zijn weergegeven in het Prospectus en vinden plaats onder marktconforme omstandigheden. Transacties met gelieerde partijen gedurende het boekjaar: Bezoldiging Beheerder: De bezoldiging van de Beheerder over het boekjaar 2010 bedraagt voor het algemeen beheer van het Fonds € 24.789 en voor de winkels € 84.884 (2009: voor het algemeen beheer € 24.567 en voor de winkels € 137.314). Renovatie / verbouwing: Holland Immo Group B.V. heeft in het boekjaar 2010 een bedrag ad € 12.836 (2009: € 19.819) doorbelast aan het Fonds. Dit bedrag bestaat uit renovatielasten voor de woningen in de vastgoedportefeuille.

35


Eindhoven, 19 april 2011 De Beheerder: Holland Immo Group Insinger de Beaufort Beheer B.V.

mr. T. Kühl

mr. M. Kühl

36

Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. te Eindhoven OVERIGE GEGEVENS Statutaire bepaling inzake de bestemming van het resultaat Artikel 13, lid 1 van de statuten luidt als volgt: Het positieve resultaat in enig boekjaar komt ten goede aan de commanditaire vennoten naar evenredigheid van ieders inbreng. De vennoten delen in een eventueel negatief resultaat voor hetzelfde percentage als waarvoor zij in het positieve resultaat delen. Artikel 13, lid 2 van de statuten luidt als volgt: De beherend vennoot ontvangt: a) tien procent (10%) van het voordelig verschil tussen: de verkoopopbrengst van een woning verminderd met de verkoopkosten (makelaarsen promotiekosten, alsmede mutatieonderhoudskosten) en met de mutatieleegstand van vier (4) maanden enerzijds en de aankoopprijs (inclusief directe aankoopkosten) van de verkochte onroerende zaken anderzijds; b) een bedrag van twintig procent (20%) van de overwinst uit de vervreemding van de winkelbeleggingen. Onder “overwinst” zoals bedoeld in de eerste zin van dit lid wordt verstaan het positieve verschil tussen: de bij vervreemding gerealiseerde verkoopopbrengst; en het bedrag van de oorspronkelijke hypotheekschuld (vóór aflossingen) en de inleg van de Participanten van de Vennootschap die is toe te rekenen aan de winkelbeleggingen, vermeerderd met de verkoopkosten. Artikel 13, lid 4 van de statuten luidt als volgt: Ieder van de vennoten wordt jaarlijks voor zijn aandeel in het resultaat over het laatst verstreken boekjaar gecrediteerd respectievelijk gedebiteerd op zijn kapitaalrekening, zodra dit aandeel is vastgesteld.

Voorstel bestemming resultaat 2010 Voorgesteld wordt om de winst ad € 2.847.520 toe te voegen aan de overige reserves. Een verdere toelichting is opgenomen onder de toelichting op de jaarrekening 2010 onder het hoofd Fondsvermogen.

Zeggenschapsrechten Het bestuur van de commanditaire vennootschap berust bij de beherend vennoot, Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund B.V. De commanditaire vennoten zijn niet bevoegd voor het Fonds beheershandelingen te verrichten en zijn jegens derden ook niet aansprakelijk voor de verbintenissen van het Fonds. De Beheerder, Holland Immo Group Insinger de Beaufort Beheer B.V., is op grond van de overeenkomst van de commanditaire vennootschap Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V.,

37

Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. te Eindhoven tevens bevattende bepalingen van beheer en bewaring, gemachtigd de Vennootschap te vertegenwoordigen alsmede rechtshandelingen voor rekening van de Vennootschap te verrichten.

38


Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de beheerder van Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V.

Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2010 van Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. te Eindhoven gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2010 en de winst-en-verliesrekening over 2010 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.

Verantwoordelijkheid van de beheerder De beheerder van de vennootschap is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW) en de Wet op het financieel toezicht, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW). De beheerder is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controleinformatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risicoinschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risicoinschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de vennootschap. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door de beheerder van de vennootschap gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening.

39


Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.

Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samenstelling van het vermogen van Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. per 31 december 2010 en van het resultaat over 2010 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW en de Wet op het financieel toezicht.

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e en f BW vermelden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW en de Wet op het financieel toezicht is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder b tot en met h BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Eindhoven, 19 april 2011 KPMG ACCOUNTANTS N.V.

R.P.A.M. Engelen RA

40

RETAIL RESIDENTIAL FUND C.V. TE EINDHOVEN. Jaarrekening 2010

Recommend Documents