PT.BDG. DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA

P U T U S A N NOMOR 617/Pdt/2016/PT.BDG. DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA PENGADILAN TINGGI JAWA BARAT yang memeriksa dan mengadili perkara perdata dalam tingkat banding, telah menjatuhkan putusan sebagai berikut dalam perkara antara : --------------------------------------------------------------------------------

1.

Tuan Insinyur HENDRA DJAJA, karyawan swasta, bertempat tinggal di Bandung pada Jalan Aruna Nomor 2, Kelurahan Arjuna, kecamatan Cicendo, sebagai PEMBANDING I semula TERGUGAT I ;

2.

Nyonya VIVIT NOVITA KASTANJA, wiraswasta bertempat tinggal di Kabupaten Bandung Barat pada Jalan Wangsa Setra Wetan Nomor 15, Peruahan

Kota

Baru

Parahyangan,

Desa

Cipeundeuy,

Kecamatan

Padalarang, sebagai PEMBANDING II semula TERGUGAT II ; 3.

Notaris RISDIYANTI TANDI, Sarjana Hukum, beralamat kantor di Bandung pada Jalan Dokter Rajiman Nomor 2, Kelurahan Pasirkaliki, Kecamatan Cicendo, sebagai PEMBANDING III semula TERGUGAT III; Dalam hal ini melalui kuasanya RAMSES NAINGGOLAN, SH Advokad ” Law Office : Ramses Nainggolan & Partners yang beralamat dijalan Surapati No. 49 Kota Bandung, berdasarkan surat kuasa khusus tanggal 10 Nopember 2016, terdaftar dikepaniteraan Pengadilan Negeri Bandung tanggal 14 Nopember 2016 ;

L A W A N

1.

NY. RIKA LEONITA, ibu rumah tangga, bertempat tinggal di Bandung pada Komplek Perumahan Istana Regency I Kaveling E Nomor 8, Rukun Tetangga 002 Rukun Wara 002, Kelurahan Husein Sastranegara, Kecamatan Cicendo ;

Halaman 1 dari 18 Pts. No: 617/Pdt/2016/PT.Bdg

2.

Tuan BUDHI WIDJAJA (dalam Kartu Tanda Penduduk tertulis OEIJ JONATHAN BUDHI WIDJAJA), Wiraswasta, bertempat tinggal di Bandung pada Komplek Perumahan Istana Regency I Kaveling E Nomor 8, Rukun Tetangga

002

Rukun

Wara

002,

Kelurahan

Husein

Sastranegara,

Kecamatan Cicendo; 3.

NYONYA FANNILAWATY WIDJAJA, ibu rumah tangga, bertempat tinggal di Bandung pada jalan Jenderal Ahmad Yani nomor 573, Rukun tetangga 001, Rukun Warga 001, kelurahan Cikutra, Kecamatan Cibeunying Kidul.

4.

Tuan RICARDO JEFFRY SETIAWAN WIJAYA,

wiraswasta, bertempat

tinggal di Bandung pada Komplek Perumahan Istana Regency I Kaveling E Nomor 8, Rukun Tetangga 002 Rukun Wara 002, Kelurahan Husein Sastranegara, Kecamatan Cicendo, dalam hal ini melalui kuasanya 1. RUDY B. JUNAIDY, Sarjana Hukum. 2. ALEXANDER FINENKO, Sarjana Hukum; Kedua-duanya Advokat pada JUNAIDI & Co Law Firm, beralamat Kantor di Bandung pada Jalan Sarimanah 10 Blok XII Nomor 92 Perumahan Sarijadi, berdasarkan Surat Kuasa Khusus tanggal 16 Nopember 2016,yang terdaftar dikepaniteraan Pengadilan Negeri Bandung tanggal 24 Nopember 2016, sebagai PARA TERBANDING semula PARA PENGGUGAT ;

PENGADILAN TINGGI tersebut ; Setelah membaca berkas perkara maupun surat-surat lain yang berkenaan dengan perkara ini sebagaimana terlampir dalam berkas perkara :

TENTANG DUDUKNYA PERKARA Membaca dan memperhatikan surat gugatan tertanggal 28 April 2016, yang terdaftar di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Bandung pada tanggal 28 April 2016, dibawah Register No. 167/Pdt.G/2016/PN.Bdg, telah mengemukakan hal-hal sebagai berikut :

1. bahwa, Para Penggugat adalah pemilik yang sah, berdasarkan Sertipikat Hak Milik nomor 419/Kelurahan Pasir Kaliki, tertulis atas nama Nyonya RIKA LEONITA, BUDHI WIDJAJA, FANNYLAWATI WIDJAJA dan RICARDO JEFFRY SETIAWAN WIDJAJA atas tanah dan bangunan yang terletak di Halaman 2 dari 18 Pts. No: 617/Pdt/2016/PT.Bdg

Bandung setempat dikenal sebagai jalan Dokter Otten nomor 28, Rukun Tetangga 002, Rukun Warga 001, Kelurahan Pasir Kaliki, Kecamatan Cicendo 2. bahwa, Para penggugat bermaksud menyewakan tanah dan bangunan milik Para penggugat tersebut kepada Tergugat I dan Tergugat II yang akan di pergunakan oleh Tergugat I dan Tergugat II sebagai Guest House dan Café (resto) yang kemudian akan ditindak lanjuti dengan di buatnya perjanjian sewa menyewa ; 3. bahwa, untuk menindak lanjuti sewa menyewa tanah dan bangunan tersebut, pada hari Selasa pada tanggal 10 April 2012, Para penggugat datang ke Kantor Tergugat III dengan maksud membuat Perjanjian sewa menyewa tanah dan bangunan milik Para penggugat yang terletak di Bandung, setempat dikenal dengan jalan Dokter Otten nomor 28, Rukun tetangga 002, Rukun warga 001, Kelurahan Pasir Kaliki, Kecamatan Cicendo; 4. bahwa, pada saat Para penggugat datang ke kantor Tergugat III telah hadir Tergugat I dan Tergugat II di kantor Tergugat III, dan oleh Tergugat III telah disiapkan suatu perjanjian sewa-menyewa nomor 29, tertanggal 10 April 2012 untuk tanah dan bangunan yang terletak di jalan Dokter Otten nomor 28, Rukun Tetangga 002, Rukun Warga 001, Kelurahan Pasir Kaliki, Kecamatan Cicendo, berdasarkan Sertipikat Hak Milik nomor 419/Kelurahan Pasir Kaliki ; 5. bahwa, Para penggugat adalah sebagai orang yang awam hukum dan percaya kepada Tergugat III selaku Notaris maka Para penggugat menandatangani Perjanjian sewa menyewa tersebut ; 6. bahwa, Para penggugat sebelum menanyakan kepada

tanggal 10 April setiap tahunnya, sering

Tergugat I mengenai Perjanjian sewa menyewa

apakah akan diperpanjang dan di buat Perjanjian sewa menyewa yang baru,akan tetapi menurut Tergugat I Perjanjian sewa menyewa nomor 29 tertanggal 10 April 2012 tidak perlu dibuat Perjanjian sewa menyewa yang baru, untuk perpanjangan sewa setiap tahunnya mengikuti Perjanjian sewa menyewa yang sudah ada yaitu Perjanjian sewa menyewa nomor 29, tertanggal 10 April 2012 yang diibuat oleh dan dihadapan Tergugat III ; 7. bahwa, oleh karena Para Penggugat memerlukan rumah sebagai tempat tinggal maka Para penggugat pada awal tahun 2016 bermaksud untuk mengakhir Perjanjian sewa menyewa dengan Tergugat I dan Tergugat II, Para Penggugat telah membicarakan kepada Tergugat I dan

menurut

Halaman 3 dari 18 Pts. No: 617/Pdt/2016/PT.Bdg

Tergugat I Perjanjian sewa menyewa nomor 29 tertanggal 10 April 2012 tidak bisa diakhiri karena Perjanjian sewa menyewa nya tidak mempunyai batas waktu ; 8. bahwa, dengan tidak bisanya diakhir perjanjian sewa menyewa tanah dan bangunan milik Para penggugat berdasarkan Perjanjian sewa menyewa nomor 29 tertanggal 10 April 2012, yang dibuat dengan tidak mempunyai batas waktu sewa, jelas-jelas sangat merugikan Para Penggugat selaku pemilik tanah dan bangunan dan Perjanjian sewa menyewa tersebut dibuat oleh dan dihadapan Tergugat III selaku Notaris sebagai Pejabat Publik seharusnya bersifat netral dan seimbang bukan nya merugikan Para Penggugat ; 9. bahwa, Tergugat III selaku Notaris seharusnya tidak membuat perjanjian sewa menyewa tersebut karena perikatan hukum yang berupa perjanjian sewa menyewa rumah diatur dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 Tentang Perumahan dan Permukiman yang pada pasal 12 ayat (6) yang pada pokoknya berbunyi : “sewa menyewa dengan perjanjian tidak tertulis atau tertulis tanpa batas waktu yang telah berlangsung sebelum berlakunya Undang-Undang ini dinyatakan telah berakhir dalam waktu 3 (tiga) tahun setelah berlakunya Undang-Undang ini”.

Yang kemudian

dipertegas dengan Peraturan Pemerintah Republik

Indonesia Nomor 44 Tahun 1994 Tentang penghunian rumah oleh yang bukan pemilik dalam pasal 4 ayat (2) yang pada pokoknya berbunyi : “Perjanjian tertulis sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) sekurangkurangnya mencantum ketentuan mengenai hak dan kewajiban, jangka waktu sewa dan besarnya harga sewa.” Pasal 21 ayat (1) pada pokoknya berbunyi : “ Sewa menyewa rumah baik dengan perjanjian tertulis maupun dengan perjanjian tidak tertulis yang tidak menetapkan batas waktu dan telah berlangsung sebelum Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 dinyatakan berakhir dalam jangka waktu 3 tahun sejak berlakunya Undang-Undang tersebut “ Halaman 4 dari 18 Pts. No: 617/Pdt/2016/PT.Bdg

10. bahwa, Perjanjian sewa menyewa nomor 29 tertanggal 10 April 2012 yang dibuat oleh Tergugat III selaku Notaris, tidak menetapkan batas waktu sewa, melanggar Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 Tentang Perumahan dan Permukiman Jo. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 44 Tahun 1994 Tentang Penghunian rumah oleh bukan pemilik adalah batal demi hukum ; 11. bahwa, perbuatan yang dilakukan oleh Tergugat III selaku Notaris yang membuat Perjanjian sewa menyewa nomor 29 tertanggal 10 April 2012, yang mana perjanjian tersebut bertentangan dengan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang perumahan dan permukiman Jo Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 44 Tahun 1994 Tentang penghunian oleh bukan pemilik adalah suatu perbuatan melawan hukum yang merugikan Para penggugat ; 12. bahwa, oleh karena Perjanjian sewa menyewa nomor 29 Tertanggal 10 April 2012 yang dibuat bertentangan dengan Undang-Undang, maka perjanjian sewa menyewa tersebut haruslah di nyatakan batal dengan segala akibat hukumnya; 13. bahwa, untuk menghindarkan gugatan penggugat dalam perkara ini menjadi illusoir karena tidak ada barang-barang lagi yang oleh penggugat dapat dijadikan verhaals-object, karena tidak diluar kemungkinan – dan penggugat mengkhawatirkan – bahwa Tergugat I, Tergugat II dan Tergugat III akan mencari akal untuk menyelamatkan atau menghilangkan (buiten het bereik stellen) harta kekayaannya dengan maksud dan tujuan menjauhkan barangbarang itu dari gugatan/tuntutan penggugat, maka : - kiranya telah cukup alasan dan persangkaan sebagaimana dipersyaratkan oleh pasal 227 ayat (1) HIR, untuk sebelum, materie pokok dalam perkara ini diperiksa oleh

Pengadilan meletakkan Sita Jaminan (consevatoir beslag)

atas harta kekayaan Tergugat I, Tergugat II dan Tergugat III yang Penggugat ketahui adalah : BARANG-BARANG TETAP : - Tanah dan bangunan yang terletak di Bandung pada jalan Aruna nomor 2, Kelurahan Arjuna, Kecamatan Cicendo, milik Tergugat I.

Halaman 5 dari 18 Pts. No: 617/Pdt/2016/PT.Bdg

- Tanah dan bangunan yang terletak di Kaupaten Bandung Barat pada jalan Wangsa Setra Wetan nomor 15, Desa Cipeuendeuy, Kecamatan Padalarang Perumahan Kota Baru Parahyangan, milik Tergugat II. - Tanah dan bangunan kantor yang terletak di Bandung pada jalan Dokter Rajiman nomor 2, Kelurahan Pasir kaliki, Kecamatan Cicendo, milik Tergugat III. 14. bahwa, berlandaskan kepada hal-hal yang Para penggugat uraikan di atas, sudilah kiranya Pengadilan Negeri Klas I A Bandung

berkenan untuk

sebelum materie pokok dalam perkara ini diperiksa : - Menetapkan,

mengabulkan

permohonan

mengenai

sitaan

jaminan

(consevatoir beslag) yang dimohonkan oleh Para penggugat tersebut ; - Memerintahkan kepada Jurusita (deurwaarder) pada Pengadilan Negeri Klas I A Bandung

atau orang yang ditunjuk untuk menggantikannya, dengan

disertai dengan dua orang saksi yang memenuhi syarat-syarat yang ditetapkan oleh pasal 197 HIR, untuk melakukan penyitaan jaminan (consevatoir beslag) atas harta kekayaan Tergugat I,

Tergugat II dan

Tergugat III seperti pada butir 13 di atas 15. bahwa, dengan batalnya Perjanjian sewa menyewa nomor 29 tertanggal 10 April 2012, perbuatan Tergugat I dan Tergugat II menguasai tanah dan bangunan yang disewa adalah suatu perbuatan yang melawan hukum, adalah pantas agar Tergugat I dan Tergugat II diwajibkan untuk membayar uang paksa (dwangsom) sebesar Rp. 1.000.000,- (satu juta rupiah) untuk setiap harinya keterlambatan menyerahkan tanah dan bangunan dalam keadaan kosong kepada Para penggugat ; 16. bahwa, karena gugatan Penggugat didukung oleh bukti-bukti yang memenuhi syarat-syarat yang telah dan dimaksudkan oleh pasal 180 H.I.R. maka kiranya pada dasarnya Pengadilan dapat menetapkan bahwa putusan dalam perkara ini dapat dijalankan terlebih dahulu, meskipun diadakan bantahan, banding, kasasi ataupun upaya hukum lainnya ; Bahwa, berlandaskan pada segala sesuatu yang telah diuraikan diatas, Para penggugat mohon sudilah kiranya Pengadilan Negeri Klas I A Bandung berkenan menjatuhkan putusan sebagai berikut :

Halaman 6 dari 18 Pts. No: 617/Pdt/2016/PT.Bdg

P R I M A I R: 1. Mengabulkan gugatan Para Penggugat untuk seluruhnya ; 2. Menyatakan Para Penggugat adalah pemilik yang sah atas tanah dan bangunan yang terletak di jalan Dokter Oten nomor 28 Bandung ; 3. Menyatakan Tergugat I, Tergugat II dan Tergugat III melakukan perbuatan melawan hukum ; 4. Menyatakan Perjanjian sewa menyewa nomor 29 tertanggal 10 April 2012 adalah batal dengan segala akibat hukumnya ; 5. Menyatakan sah dan berharga Sita Jaminan (consevatoir beslag) tersebut ; 6. Menyatakan bahwa putusan dalam perkara ini dapat dijalankan lebih dahulu meskipun ada bantahan, banding, kasasi ataupun upaya hukum lainnya ; 7. Menghukum Tergugat I dan Tergugat II atau siapa saja yang mendapat hak dari Tergugat I dan Tergugat II untuk menggosongkan dan mengembalikan tanah dan bangunan yang disewa, terletak di jalan Dokter Otten nomor 28, Rukun Tetangga 002 Rukun Warga 001, Kelurahan Pasir Kaliki, Kecamatan Cicendo Kota Bandung, tanpa beban apapun juga kepada Para penggugat ; 8. Menghukum Tergugat I dan Tergugat II untuk membayar uang paksa (dwangsom) sebesar Rp. 1.000.000,- (satu juta rupiah) untuk setiap hari keterlambatan melaksanakan putusan ini yang dapat ditagih dari hari ke hari dengan memakai kuitansi yang sah padanya ; 9. Menghukum Tergugat untuk membayar ongkos yang timbul dalam perkara ini . SUBSIDAIR; Seandainya Pengadilan berpendapat lain, memberikan putusan Ex aequo et bono demikian: - Agar Pengadilan /Hakim karena jabatannya (ambtshalve) menambah gugatan Penggugat apabila dianggap kurang. Membaca dan memperhatikan jawaban Terbanding I dan Terbanding II semula Tergugat I dan Tergugat II sebagai berikut : -

Halaman 7 dari 18 Pts. No: 617/Pdt/2016/PT.Bdg

1. Bahwa Tergugat I, Tergugat II dan Tergugat III dengan tegas menolak seluruh dalil-dalil dari pihak Penggugat didalam surat gugatannya tertanggal 28 April 2016, kecuali sepanjang yang diakui secara tegas-tegas oleh pihak Tergugat I, Tergugat II dan Tergugat III. 2. Bahwa Tergugat I dan Tergugat II menolak dengan tegas-tegas dalil dari Penggugat didalam gugatannya pada point 3, hal 2, yang menyebutkan : “...untuk menindak lanjuti sewa menyewa tanah dan bangunan tersebut, pada hari selasa pada tanggal 10 April 2012, para Penggugat datang ke Kantor Tergugat III dengan maksud membuat perjanjian sewa menyewa tanah dan bangunan milik para Penggugat...” Bahwa sekitar akhir bulan Februari 2011, para Penggugat dengan Tergugat I dan tergugat II telah sepakat untuk menyewakan tanah dan bangunan milik para Penggugat, yang terletak di Jalan Dr. Otten No. 28 Kota Bandung kepada Tergugat I dan Tergugat II, kesepakatan tersebut dibuat secara tertulis dengan Surat Perjanjian Sewa Menyewa, tertanggal 28 Februari 2011, antara para Penggugat dengan Tergugat I dan Tergugat II. Bahwa dalil para Penggugat yang menyatakan perjanjian sewa menyewa antara para penggugat dengan Tergugat I dan Tergugat II dibuat pada tanggal 10 April 2012 dihadapan Tergugat III adalah tidak benar, karena sebelum Perjanjian sewa menyewa tanggal 10 April 2012 tersebut, telah dibuat sebelumnya Surat Perjanjian Sewa Menyewa tertanggal 28 Februari 2011, yang dibuat secara dibawah tangan antara para Penggugat dengan Tergugat I dan Tergugat II. 3. Bahwa sebelum dibuatnya Surat perjanjian Sewa Menyewa tertanggal 28 Februari 2011, Tergugat I dan Tergugat II telah mengutarakan maksud dan tujuannya kepada para Penggugat untuk menyewa tanah dan bangunan milik para Penggugat yang terletak di Jalan Dr. Otten No. 28 Kota Bandung tersebut, akan dipergunakan Tergugat I dan Tergugat II untuk bisnis (usaha), yaitu akan dijadikan Guest House dan Cafe (Resto), para Penggugat menyetujui maksud dan tujuan tersebut.

Halaman 8 dari 18 Pts. No: 617/Pdt/2016/PT.Bdg

4. Bahwa dengan maksud dan tujuan Tergugat I dan Tergugat II untuk menjadikan tanah dan bangunan milik para Penggugat yang terletak di Jalan Dr. Otten No. 28 Kota Bandung yang akan dijadikan Guest House dan Cafe (Resto), maka para Penggugat tidak keberatan adanya perubahan atau penambahan pada bagian-bagian tertentu yang disesuaikan atau layaknya untuk dijadikan Guest House dan Cafe (Resto) oleh Tergugat I dan Tergugat II. 5. Bahwa tanah dan bangunan milik para Penggugat yang terletak di Jalan Dr. Otten No. 28 Kota Bandung tersebut yang tadinya hanya dipergunakan sebagai rumah tinggal, maka Tergugat I dan Tergugat II telah banyak mengeluarkan dana (investasi) untuk mengadakan perubahan-perubahan agar tanah dan bangunan milik para Penggugat yang terletak di Jalan Dr. Otten No. 28 Kota Bandung tersebut menjadi layak untuk dijadikan tempat usaha yang berupa Guest House dan Cafe (Resto), yang Tergugat I dan Tergugat II harapkan untuk mendapatkan keuntungan atas usaha tersebut. 6. Bahwa para Penggugat juga mengetahui dan menyadari dengan maksud dan tujuan Tergugat I dan Tergugat II menyewa tanah dan bangunan milik para Penggugat yang terletak di Jalan Dr. Otten No. 28 Kota Bandung untuk dijadikan tempat usaha yang berupa Guest House dan Cafe (Resto)tersebut, Tergugat I dan Tergugat II akan mengeluarkan dana yang sangat besar, sedangkan

jumlah

dana

yang

dikeluarkan

pengembaliannya

pastilah

membutuhkan jangka waktu yang panjang. 7. Bahwa dengan mengetahui dan menyadari hal tersebut, maka para Penggugat telah sepakat dengan Tergugat I dan Tergugat II agar sewa menyewa atas tanah dan bangunan milik para Penggugat yang terletak di Jalan Dr. Otten No. 28 Kota Bandung tentang batas waktunya tidak dibatasi, sehingga tentang masalah batas waktu ini diatur didalam Pasal 1 Surat Perjanjian Sewa Menyewa tertanggal 28 Februari 2011 dan juga diatur didalam Pasal 1 Perjanjian Sewa Menyewa No. 29 tanggal 10 April 2012, yang dibuat dihadapan Tergugat III. 8. Bahwa Tergugat I, Tergugat II dan Tergugat III menolak dengan tegas-tegas dalil dari para Penggugat didalam gugatannya pada point 4, hal 3, yang menyebutkan : Halaman 9 dari 18 Pts. No: 617/Pdt/2016/PT.Bdg

“...pada saat para Penggugat datang ke Kantor Tergugat III telah hadir Tergugat I dan Tergugat II di Kantor Tergugat III, dan oleh Tergugat III telah disiapkan suatu perjanjian sewa menyewa nomor 29, tanggal 10 April 2012...” dan dalil para Penggugat point 5, hal 3, yang menyebutkan : “...para Penggugat adalah sebagai orang yang awam hukum dan percaya kepada Tergugat III selaku Notaris...” Bahwa Tergugat I, Tergugat II dan Tergugat III menganggap bahwa dalil para Penggugat di atas adalah dalil yang menyesatkan dan bertendensius menfitnah, sebab isi Perjanjian Sewa Menyewa No. 29 tanggal 10 April 2012 secara garis besar dan/atau tentang jangkan waktu sewa menyewa persis sama dengan isi Surat Perjanjian Sewa Menyewa tertanggal 28 Februari 2011. Bahwa sejak dibuatnya Surat Perjanjian Sewa Menyewa tertanggal 28 februari 2011, para Penggugat tidak pernah merasa keberatan atas isi dari perjanjian tersebut, malahan para Penggugat dengan senang hati telah menikmati uang sewa yang diberikan oleh Tergugat I dan Tergugat II selama lebih dari satu tahun, malahan para Penggugat bersedia untuk memparpanjangnya lagi, sehingg dibuatlah Perjanjian Sewa Menyewa No. 29 tahun 2012 yang dibuat dihadapan Tergugat III tersebut. Bahwa

dalil para Penggugat

tersebut

di

atas, seakan-akan

adanya

kesepakatan jahat antara Tergugat I, Tergugat II dan Tergugat III sehingga merugikan para penggugat, sedangkan isi dari kedua perjanjian sewa menyewa khususnya yang menyangkut jangka waktu adalah sama, dan sebelum ditanda tangani para pihak dalam perjanjian, sebelumnya Tergugat III telah

membacakan isi dari pejanjian yang akan ditanda tangani tersebut

ternyata para Penggugat tidak keberatan isinya, sehingga para Penggugat menanda-tangani perjanjian tersebut. Bahwa apabila para Penggugat merasa keberatan atau merasa adanyan konspirasi yang dilakukan Tergugat I, Tergugat II dan Tergugat III kepada para Penggugat atas isi Perjanjian Sewa Menyewa No. 29 tanggal 10 April 2012, kenapa para Penggugat tidak langsung dimintakan pembatalan, malahan para Penggugat telah dengan nyaman telah menikmati uang sewa yang diberikan Tergugat I dan tergugat II sampai para Penggugat mengajukan gugatannya. Halaman 10 dari 18 Pts. No: 617/Pdt/2016/PT.Bdg

Bahwa dalil para penggugat yang menyatakan sebagai orang awam hukum juga adalah dalil yang dibuat buat dan tidak berdasar, sebab para Penggugat jelas-jelas berpendidikan, yang tahu tulis dan baca, oleh karena itu Tergugat III selaku Notaris terlebih dahulu membacakan apa yang menjadi keinginan para pihak dalam perjanjian yang dituangkan kedalam Perjanjian Sewa Menyewa No. 29 tanggal 10 April, dan Tergugat III menanyakannya apakah para pihak mengerti, maka dalil para penggugat yang mengaku sebagai orang awam hukum adalah dalil yang tidak dapat dibenarkan secara hukum. 9. Bahwa Tergugat I dan Tergugat II menolak dengan tegas-tegas dalil dari Penggugat didalam gugatannya pada point 6, hal 3, yang menyebutkan : “...para penggugat sebelum tanggal 10 April setiap tahunnya, sering menanyakan kepada Tergugat I mengenai perjanjian sewa Menyewa apakah akan diperpanjang dan di buat perjanjian sewa menyewa yang baru...” Bahwa dalil para Penggugat tersebut dengan tegas ditolak oleh Tergugat I dan tergugat II, karena para Penggugat tidak pernah keberatan atas Perjanjian Sewa Menyewa No. 29 tanggal 10 April 2012 yang dibuat dihadapan Tergugat III, para Penggugat selalu menghubungi Tergugat I sebelum tanggal 10 April setiap tahunnya hanya menanyakan dan meminta Tergugat I agar tidak lupa untuk mentrasfer uang sewa ke rekening para Penggugat. 10. Bahwa dari dalil para Penggugat didalam gugatannya pada point 7 dan 8,hal 3 kelihatan secara jelas saling bertentangan alasan yang diuratakan para Penggugat untuk mengakhiri perjanjian sewa menyewa dengan Tergugat dan tergugat II, dimana kedua alasan yang diutarakan para Penggugat tidak dapat dibenarkan secara hukum, karena para Penggugat mengetahui dan menyadari sebelum di buatnya Surat Perjanjian Sewa Menyewa tertanggal 28 Februari 2011 dan Perjanjian Sewa Menyewa No. 29 tanggal 10 April 2012, bahwa maksud dan tujuan tergugat I dan Tergugat II hendak menyewa tanah dan bangunan milik para Penggugat yang terletak di Jalan Dr. Otten No. 28 Kota Bandung adalah untuk dijadikan usaha dan akan mengeluarkan dana yang cukup besar pula, sedangkan untuk mengembalikan dana yang dikeluarkan oleh tergugat I dan Tergugat II tersebut dibutuhkan waktu yang panjang, sehingga para Penggugat mengetahui dan memaklumi dalam waktu panjang Halaman 11 dari 18 Pts. No: 617/Pdt/2016/PT.Bdg

juga tanah dan bangunan milik para Penggugat yang terletak di Jalan Dr. Otten No. 28 Kota Bandung masih dijadikan usaha berupa Guest House dan Cafe (Resto)oleh Tergugat I dan Tergugat II, oleh karenanya alasan para Penggugat untuk mengakhiri Perjanjian Sewa Menyewa No. 29 tanggal 10 April 2012 tidak dapat dibenarkan secara hukum. 11. Bahwa Tergugat I, tergugat II dan Tergugat III menolak dengan tegas-tegas dalil dari Penggugat didalam gugatannya pada point 9, hal 4,dimana para Penggugat menggunakan Undang-undang Nomor 4 Tahun 1992, Tentang Perumahan dan Pemukiman, untuk melakukan pembenaran atas alasan para Penggugat untuk mengakhiri atau perjanjian sewa menyewa secara sepihak dengan Tergugat I dan Tergugat II, tetapi para Penggugat pura-pura tidak mengetahui bahwa maksud dan tujuan diundangkannya Undang-undang No. 4/1992 adalah seperti yang dimaksud didalam konsiderannya untuk mengatur sewa menyewa rumah yang digunakan untuk tempat tinggal dan dilokasi perumahan dan pemukiman, sedangkan sewa menyewa antara para Penggugat dengan Tergugat I dan tergugat II adalah sewa menyewa rumah berlokasi dijalan umum dan cocok untuk dijadikan usaha berupa Guest House dan Cafe (Resto). Bahwa dasar hukum yang digunakan para Penggugat ini tidak dapat dijadikan patokan terhadap sewa menyewa antara para Penggugat dengan Tergugat I dan Tergugat II, dengan alasan-alasan yang dapat dibenarkan secara hukum sebagai berikut : a.

Bahwa tanah dan bangunan milik para Penggugat yang terletak di Jalan Dr. Otten No. 28 Kota Bandung disewa oleh Tergugat I dan Tergugat II adalah dijadikan usaha berupa Guest House dan Cafe(Resto) dan Tergugat I dan Tergugat II telah mengeluarkan yang cukup besar sebagai investasi usahanya, sedangkan untuk pengemlaian dana yang dikeluarkan dibutuhkan waktu yang panjang atas sewa menyewa tersebut, sedangkan sedangkan sewa menyewa rumah yang dimaksud UU No. 4/1992 adalah hanya digunakan sebagai tempat tinggal saja.

b.

Bahwa oleh karena membutuhkan waktu yang panjang dalam sewa menyewa antara para Penggugat dengan Tergugat I dan Tergugat II dan Halaman 12 dari 18 Pts. No: 617/Pdt/2016/PT.Bdg

agar supaya para Penggugat tidak merasa dirugikan atas sewa menyewa dalam waktu yang panjang tersebut, baik didalam Surat Perjanjian Sewa Menyewa tertanggal 28 Februari 2011 maupun Perjanjian Sewa Menyewa No. 29 tanggal 10 April 2012, telah diatur kenaikan harga sewa setiap tahunnya sebesar 10 %, hal ini diatur dalam Pasal 7 Surat perjanjian Sewa Menyewa tertanggal 28 Februari 2011 dan Pasal 9 Perjanjian Sewa Menyewa No. 29 tanggal 10 April 2012, sedangkan sewa menyewa rumah yang dimaksud UU No. 4/1992 adalah uang sewanya tidak ada kenaikan setiap tahunnya, sehingga merugikan pihak pemilik rumah apabila jangka waktunya tidak ditentukan. 12. Bahwa berdasarkan hal tersebut di atas, Tergugat I, Tergugat II dan Tergugat III menyatakan bahwa Perjanjian Sewa Menyewa no 29 tanggal 10 April 2012 tidak melanggar atau tidak bertentangan dengan baik terhadap UU No. 4/1992 maupun terhadap PP RI No. 44/1994, karena sesuai dengan asas-asas ketentuan tentang perikatan dalam hukum perdata, yang berasaskan kesetaraan dan tidak saling merugikan. 13. Bahwa apabila cara-cara yang dilakukan para Penggugat ini dapat berdampak yang

tidak

baik

untuk dunia usaha,

karena

pengusaha

yang

telah

menginvestasikan dana yang begitu besar, sangat mengharapkan dana yang dikeluarkannya dapat kembali meskipun dalam waktu panjang, jika seperti para Penggugat sebelum adanya perjanjian sewa menyewa telah mengetahui dan menyadari bahwa Tergugat I dan Tergugat II bakal mengeluarkan dananya yang besar dan secara sadar para Penggugat setuju sewa menyewa diadakan tanpa batas waktu, ternyata dana yang dikeluarkan Tergugat I dan Tergugat II belum kembali, malahan para Penggugat secara sepihak hendak membatalkan sewa menyewa, hal ini sangatlah merugikan Tergugat I dan Tergugat II. 14. Bahwa Tergugat I dan Tergugat II berpendapat bahwa para Penggugat tidak mempunyai alasan hukum yang sah untuk membatalkan secara sepihak Perjanjian Sewa Menyewa No. 29 tanggal 10 April 2012, karena para Penggugat dirugikan dengan berjalannya sewa menyewa tersebut, apakah dengan keinginan para Penggugat dibatalkannya sewa menyewa tersebut, para Penggugat hendak mendapatkan atau memiliki secepatnya rumah yang telah diperbaiki Tergugat I dan tergugat II dengan dana yang besar, hal ini telah Halaman 13 dari 18 Pts. No: 617/Pdt/2016/PT.Bdg

membuktikan bahwa para penggugat mempunyai maksud yang tidak baik, tindakan para Penggugat tersebut tidak dapat dibenarkan secara hukum. 15. Bahwa apabila para Penggugat hendak membatalkan Perjanjian Sewa Menyewa No 29 tanggal 10 April 2012 secara sepihak dan ingin memakai rumah yang telah diperbaiki oleh Tergugat I dan Tergugat II, maka para Penggugat haruslah mengembalikan dana yang telah dikeluarkan Tergugat I dan tergugat II untuk memperbaiki dan merubah rumah milik para penggugat sehingga menjadi tempat usaha yang berupa Guest House dan Cafe (Resto). 16. Bahwa para Penggugat secara yang tidak baik hendak memiliki rumahnya kembali tanpa membicarakan tentang pengembalian dana yang dikeluarkan oleh Tergugat I dan Tergugat II tersebut, telah mengganggu rasa keadilan Tergugat I dan tergugat II serta kerugian yang nyata (riil) yang dialami tergugat I dan Tergugat II atas perbaikan-perbaikan yang dilakukan atas rumah milik para Penggugat, maka para Penggugat sangat-sangat tidak pantas dan tidak berdasar dari segi apapun meminta agar diletakkan sita jaminan atas harta kekayaan milik Tergugat I, Tergugat II dan Tergugat III, karena para Penggugat tidak dapat membuktikan secara hukum kerugian dialaminya dengan keinginan membatakan Perjanjian Sewa Menyewa No. 29 tanggal 10 April 2012. 17. Bahwa Tergugat I dan Tergugat II selama sewa menyewa atas tanah dan bangunan milik para Penggugat yang terletak di Jalan Dr. Otten No. 28 Kota Bandung tidak pernah melakukan wanprestasi kepada para Penggugat, malahan para Penggugat telah menunjukkan telah tindak secara sewenangwenang dan ber-etikad terhadap Tergugat I dan Tergugat II dengan berkeinginan hendak membatalkan secara sepihak Perjanjian Sewa Menyewa No. 29 tanggal 10 April 2012, yang dibuat dihadapan Tergugat III, dan para Penggugat tidak dapat membuktikan kerugian yang dialaminya sejak dibuat dan ditanda-tanganinya Perjanjian Sewa Menyewa No. 29 tanggal 10 April 2012 tersebut, maka para Penggugat tidak dapat membuktikan bahwa Tergugat I dan Tergugat II telah melakukan perbuatan melawan hukum, sehingga permintaan para Penggugat meminta uang paksa (dwangsom) tidak dapat dibenarkan secara hukum.

Halaman 14 dari 18 Pts. No: 617/Pdt/2016/PT.Bdg

Bahwa berdasarkan seluruh dalil-dalil yang telah diuraikan oleh Tergugat I, Tergugat II dan Tergugat III di atas, dengan ini tergugat I, Tergugat II dan Tergugat III mohon agar Pengadilan Negeri Kls IA Khusus Bandung, berkenan untuk memutuskan : 1. Menolak gugatan para Penggugat untuk seluruhnya, 2. Menyatakan para Penggugat adalah para Penggugat ber-etikad yang tidak baik dan bertindak sewenang-wenang, 3. Menyatakan Perjanjian Sewa Menyewa No. 29 tanggal 10 april 2012 sah secara hukum, 4. Menghukum para Penggugat untuk tetap melaksanakan Perjanjian Sewa Menyewa No. 29 tanggal 10 april 2012 5. Menolak Sita Jaminan yang dimintakan para Penggugat, 6. Menolak uang paksa (dwangsom) yang dimintakan para Penggugat, 7. Menghukum para Penggugat membayar biaya perkara. Atau : Apabila Majelis Hakim berpendapat lain, Tergugat I, Tergugat II dan Tergugat III mohon Putusan yang seadil-adilnya ; Memperhatikan, mengutip dan menerima keadaan-keadaan tentang duduknya perkara sebagaimana tersebut dalam putusan Pengadilan Negeri Bandung tanggal 20 Oktober 2016, Nomor 167/Pdt.G./2016/PN.Bdg, yang amarnya berbunyi sebagai berikut : -

Mengabulkan gugatan Para Penggugat untuk sebagian;

-

Menyatakan Para Penggugat adalah pemilik yang sah atas tanah dan bangunan yang terletak di jalan Dokter Otten nomor 28 Bandung ;

-

Menyatakan Tergugat I, Tergugat II dan Tergugat III melakukan perbuatan melawan hukum;

-

Menyatakan Perjanjian sewa menyewa , Akta Nomor 29 , tertanggal 10 April 2012, antara Para Penggugat dengan Tergugat I dan Tergugat II terhitung sejak Para Penggugat memberitahukan kehendaknya untuk membatalkan perjanjian yaitu tanggal 19 April 2016 adalah batal dengan segala akibat hukumnya; Halaman 15 dari 18 Pts. No: 617/Pdt/2016/PT.Bdg

- Menghukum Tergugat I dan Tergugat II atau siapa saja yang mendapat hak dari Tergugat I dan Tergugat II untuk mengosongkan dan mengembalikan tanah dan bangunan yang disewa, terletak di jalan Dokter Otten nomor 28, RT 002/ RW 001, Kelurahan Pasir Kaliki, Kecamatan Cicendo Kota Bandung, tanpa beban apapun juga kepada Para penggugat; - Menghukum Para Tergugat

secara tanggung renteng untuk membayar

ongkos yang timbul dalam perkara ini yang ditaksir sebesar Rp. 2.106.000,00 (dua juta seratus enam ribu rupiah) -

Menolak Gugatan Penggugat untuk selain dan sekebihnya. Mengingat

Risalah

Pernyataan

Permohonan

Banding

No.

151/Pdt.B/2016/PN.BDG yang dibuat oleh Panitera Pengadilan Negeri Bandung yang menerangkan bahwa pada tanggal 14 Nopember 2016 Para Pembanding semula Para Tergugat dengan perantaraan Kuasanya tersebut diatas telah mengajukan permohonan banding terhadap putusan Pengadilan Negeri Bandung Kelas IA Khusus No. 167/Pdt.G/2016/PN.Bdg tanggal 20 Oktober 2016, permohonan banding mana telah diberitahukan kepada Para Terbanding semula Para Penggugat masing-masing tanggal 24 Nopember 2016 ; Menimbang, bahwa terhadap putusan Pengadilan Negeri Bandung tersebut Para Pembanding semula Para Tergugat tidak mengajukan memori banding ; Menimbang, bahwa sebelum berkas perkara dikirim ke Pengadilan Tinggi Jawa Barat untuk pemeriksaan dalam tingkat banding, kepada para pihak berperkara telah diberikan kesempatan untuk mempelajari dan memeriksa berkas perkaranya di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Bandung, yaitu sebagaimana tersebut dalam relaas pemberitahuan memeriksa berkas ( inzage ) masing-masing tanggal 24 Nopember 2016 dan tanggal 29 Nopember 2016, ;

TENTANG PERTIMBANGAN HUKUMNYA : Menimbang, bahwa permohonan banding yang diajukan oleh kuasa hukum Para Pembanding semula Para Tergugat telah diajukan dalam tenggang waktu dan dengan cara serta telah memenuhi syarat-syarat yang ditentukan Undang-undang, oleh karena itu permohonan permeriksaan dalam tingkat banding tersebut secara formal dapat diterima ;

Halaman 16 dari 18 Pts. No: 617/Pdt/2016/PT.Bdg

Menimbang, bahwa Majelis Hakim tingkat banding setelah memeriksa dengan seksama berkas perkara yang bersangkutan, yang terdiri dari Berita Acara Pemeriksaan Pengadilan tingkat pertama, surat-surat bukti dan surat-surat lainnya yang berhubungan dengan perkara ini, salinan resmi Putusan Pengadilan Negeri Bandung Nomor 167/Pdt.G/2016/PN.Bdg tanggal 20 Oktober 2016, Majelis Hakim Tingkat Banding berpendapat menyetujui dan membenarkan putusan Hakim Tingkat Pertama oleh karena pertimbangan-pertimbangan hukumnya telah memuat dan menguraikan dengan tepat dan benar semua keadaan serta alasan-alasan yang menjadi dasar dalam putusannya oleh karena itu diambil alih mejadi pertimbangan Pengadilan Tinggi dan dianggap telah tercantum pula dalam putusan tingkat banding ; Menimbang, bahwa berdasarkan atas pertimbangan-pertimbangan tersebut diatas maka putusan Pengadilan Negeri Bandung

tanggal

20 Oktober 2016,

Nomor 167/PdtG/2016/PN.Bdg haruslah dikuatkan ; Menimbang, bahwa oleh karena Para Pembanding semula Para Tergugat tetap berada dipihak yang kalah, maka harus dihukum untuk membayar biaya perkara dalam kedua tingkat peradilan ; Mengingat pasal-pasal dari ketentuan hukum yang bersangkutan dengan perkara ini ; MENGADILI: -

Menerima permohonan banding dari kuasa hukum Para Pembanding semula Para Tergugat tersebut ;

-

Menguatkan Putusan Pengadilan Negeri Bandung, tanggal 20 Oktober 2016 Nomor : 167/PDT.G/2016/PN.Bdg, yang dimohonkan banding tersebut ;

-

Menghukum Para Pembanding semula Para Tergugat untuk membayar biaya perkara dalam kedua tingkat peradilan yang dalam tingkat banding ditetapkan sejumlah Rp. 150.000,00 ( seratus lima puluh ribu rupiah ) ;

DEMIKIANLAH diputuskan dalam rapat permusyawaratan Majelis Hakim Pengadilan Tinggi Bandung, pada hari Senin tanggal 06 Februari 2017, oleh kami KAREL TUPU, SH.,MH selaku Ketua

Majelis dengan AMRIL, SH.,M.Hum dan

A. FADLOL TAMAM, SH,.M.Hum masing-masing sebagai Hakim Anggota, berdasarkan Surat Penetapan Ketua Pengadilan Tinggi Bandung Nomor : Halaman 17 dari 18 Pts. No: 617/Pdt/2016/PT.Bdg

617/PDT./2016/PT.BDG, tanggal 28 Desember 2016, untuk memeriksa dan mengadili perkara ini dalam tingkat banding dan putusan tersebut pada Hari Rabu tanggal 08 Februari 2017 diucapkan dalam persidangan yang dinyatakan terbuka untuk umum oleh Hakim Ketua Majelis dengan didampingi oleh Hakim Hakim Anggota serta dibantu oleh SUKIRMAN, SH. Sebagai Panitera Pengganti, tanpa dihadiri oleh kedua belah pihak dalam perkara ini . HAKIM ANGGOTA,

HAKIM KETUA,

Ttd

Ttd

AMRIL, SH.,M.Hum

KAREL TUPU, SH.,MH

Ttd A FADLOL TAMAM, SH,.M.Hum

Pp

Panitera Pengganti

Ttd SUKIRMAN, S.H.,

Perincian biaya perkara : Redaksi Putusan ………………… Rp.

5.000,

Materai ………………………….

6.000,-

Rp.

Pemberkasan ……………………. Rp. 139.000,Jumlah

Rp 150.000,-(seratus lima puluh ribu rupiah) .

Halaman 18 dari 18 Pts. No: 617/Pdt/2016/PT.Bdg