PPS Zuidas investeren in een duurzame toekomst

PPS Zuidas investeren in een duurzame toekomst Technische briefing Tweede Kamer leden

Ir. J.D. Doets 8 februari 2007

PLANVORMING EN DOELSTELLING ZUIDAS

2

8 februari 2007

Technische briefing Tweede Kamer

3

8 februari 2007


Zuidasopgave Integrale gebiedsontwikkeling

Totaalprogramma 2.500.000 m2 Bvo in een evenwichtige mix van wonen, werken en voorzieningen 4

8 februari 2007


VISIE ZUIDAS 2007

Doelstellingen Zuidasontwikkeling • ontwikkeling van een duurzame (inter)nationale toplocatie voor wonen, werken en voorzieningen in de vorm van een (nieuw) levendig stadscentrum; • realisering van ondergrondse infrastructuur (incl. infrastructuur uitbreiding) via een DB(F)(M)contract • vroegtijdig opbrengsten veiligstellen; • dekken van kosten van de onderneming uit een eenmalige overheidsbijdrage en door opbrengsten middels uitgifte van bouwrijpe kavels. • gebiedsontwikkeling via een Publiek-Private Samenwerking; 5

8 februari 2007


Publiek-private samenwerking Publieke overwegingen • Rijk en Gemeente willen private betrokkenheid om volgende redenen: 1. Risicodeling 2. Kostenbeheersing 3. Bedrijfsmatige aansturing van het project 4. Risicomanagement 5. Opbrengsten veiligstellen

6

8 februari 2007


Publieke bijdrage(n), belangen en risico’s in perspectief • •

•

7

De Zuidas-onderneming realiseert voor eigen risico de gewenste infrastructuur ten behoeve van verschillende vervoersmodaliteiten. Overheidsbijdrage is gemaximeerd en fors lager dan de kosten voor infrastructuur: 9 Gemeente Amsterdam brengt gronden in 9 Min. Verkeer en Waterstaat vraagt uitbreiding A10, aanlanding HSL en nieuw station (referentie Dijkmodel) 9 Stadsregio Amsterdam, provincie investeren in regionale aansluiting op het stationsgebied Zuid/WTC 9 Kwaliteitsbijdrage ministerie van VROM Het verschil tussen de investeringsuitgaven en de overheidsbijdragen zal terugverdiend moeten/kunnen worden uit de gronduitgiften.

8 februari 2007


Dwarsdoorsnede dokmodel

8

8 februari 2007


9

8 februari 2007


ZUIDAS ONDERNEMING ZAO

10

8 februari 2007


Structuur Zuidas onderneming • Private partijen nemen voor 60% deel in onderneming, gemeente Amsterdam en ministerie van Financiën participeren ieder voor 20% • Zeggenschap naar rato van inbreng • Naast inbreng van risicodragend vermogen is een bijstortverplichting voorzien (totaal exposure € 350 mln. waarvan 60% Privaat en 40% Staat en Stad)

11

8 februari 2007


Relatie tussen Zuidas Onderneming en Composer BV • Voorzien is in een voorverkoop van de stationskavel aan de private participanten van de Zuidas Onderneming; • Private participanten verkrijgen rechten in Composer gerelateerd aan hun belang in de Zuidas Onderneming (in totaal 385.000 m2 Bvo); • Nederlandse Spoorwegen heeft vastgoedpositie in en rond het stationsgebied van 90.000 m2 Bvo en zal onderdeel uitmaken van Composer; • Composer BV heeft een ontwikkelingrecht van in totaal 475.000 m2 Bvo. 12

8 februari 2007


Composer BV ontwikkelt stationskavel

Parnassusweg

Beethovenstraat

Stationsgebied

13

8 februari 2007


Structuur Zuidasonderneming • Ministerie van Financiën • Gemeente Amsterdam Publieke bijdragen

40%

60%

Financiële instellingen met vastgoed expertise en ervaring met infrastructuur ontwikkeling

• Ministerie van VenW • Ministerie van VROM

Financiële contributie

Zuidas Onderneming

• Provincie Noord-Holland • Stadsregio Amsterdam

Gronden Stationskavel

• Gemeente Amsterdam

Grondwaarde Stationskavel

Inbreng Flanken

Gronden

• Gemeente Amsterdam

Infrastructuur DBF (M)

Modaliteit eigenaren • Rijkswaterstaat • Prorail

Functionele eisen

Infrastructuur

Aannemer

• Gemeente Amsterdam 14

8 februari 2007


Nederlandse Spoorwegen

Composer BV

Risicodragende participatie Private Partijen • Participatie van private partijen dient gericht te zijn op voltooiing van het project. • Bovenop het eigen vermogen is daarom een bijstortverplichting van belang. Het eigen vermogen en de bijstort vormen het exposure van de participanten. • Private partijen dragen bovenop hun participatie in de onderneming het afzetrisico van de stationskavel (biedt uiteraard ook kansen)

15

8 februari 2007


Regeling restrisico Prospectus voorziet in een mogelijkheid dat de Publieke aandeelhouders het recht hebben om de aandelen om niet over te nemen van de Privaten en het gezamenlijke recht van Private partijen om dat van de publieke partijen te eisen. Deze mogelijkheid is concreet aan de orde indien: (i) de algemene risicovoorziening in ZAO is uitgeput en: (ii) alle voorgecalculeerde winsten als sneeuw voor de zon zijn verdwenen en; (iii) het totaal benodigd eigen vermogen is gestort en de bijstortverplichting is voldaan en; (iv) ZAO geen additionele financiering kan verkrijgen en; (v) ZAO niet in staat is om de voltooiing van het Project te financieren zonder additioneel kapitaal verstrekt te krijgen Publieke Participanten kunnen vervolgens zelfstandig beslissen over de voltooiing van het Project 16

8 februari 2007


FINANCIERING ZAO (concept)

17

8 februari 2007


Publieke bijdragen worden in de beginjaren gestort……

x EUR 1,000,000

Annual cash flow 2006 - 2030

250 200 150 100 50 0 2006

2008

2010

2012

2014

2016

2018

2020

Overheidsbijdragen Governmental

18

8 februari 2007

2022

2024

2026

support


2028

2030

De gronduitgiften verlopen gefaseerd. De Stationskavel wordt door Composer BV in een keer betaald in 2018

x EUR 1,000,000

Annual cash flow 2006 - 2030

1400 1200 1000 800 600 400 200 0 -200

2006

2008

2010

2012

2014

Bruto Grondopbrengsten Gross ground yield

19

8 februari 2007

2016

2018

2020

2022

2024

2026

2028

2030

Grondproductiekosten Ground production costs


….ZAO gebruikt deze inkomsten voor de laatste verplichtingen jegens de aannemer … Annual cash flow 2006 - 2030

x EUR 1,000,000

2006

2008

2010

2012

2014

2016

2018

2020

2022

2024

2026

0 -200 -400 -600 -800 -1000 -1200 -1400 -1600

Uitgaven infrastructuur Infrastructure costs

20

8 februari 2007


2028

2030

… de financieringsbehoefte van ZAO blijft op deze wijze relatief beperkt

x EUR 1,000,000

Annual Financing requirem ent 2006 - 2030

1000 800 600 400 200 0 20 06

-200

20 08

20 10

20 12

20 14

20 16

20 18

20 20

20 22

20 24

20 26

20 28

20 30

-400 -600

21

Saldo (credit) Loanlening (credit)

Cumulatief nominaal eigen vermogen Cumulative nominal private capital

Saldo liquide middelen (debet) Liquid assets (debit)

Dividend/uitkeringen Dividend/pay out

8 februari 2007


PROCEDURE

22

8 februari 2007


Selectie Private Participanten • Door de introductie van Composer en de gemeentelijke inbreng van de flanken is besloten een nieuwe selectieprocedure te starten. • De selectie-eisen worden niet verlaagd, we zoeken nog altijd solide financiële instellingen met: • aantoonbare kennis en ervaring op het gebied van vastgoedontwikkeling en infrastructuur realisatie en • ervaring met participatie in PPS’en en met overheidspartijen • Advertentie is heden geplaatst in de Financial Times en het Financieel Dagblad. 23

8 februari 2007


Bieding private participanten uitgangspunten • zoveel mogelijk concurrentie; • zo min mogelijk kans op collusie; • private bieders op de aandelen dienen gezamenlijk tenminste 60% van de aandelen over te nemen; • vooraf vastgelegd minimum prijs per aandeel en vooraf vastgelegde totale minimum opbrengst (niet openbaar gemaakt, bij notaris vastgelegd); • de private partijen zullen aandelen in Composer houden pro rata aan hun belangen in de onderneming.

24

8 februari 2007


Planning 2007 • Nieuwe selectie Private Partijen vanwege wijziging Propositie (voorverkoop stationskavel, inbreng flanken) • Finale afronding Prospectus • Publieke besluitvorming • Voorhangprocedure Staat en Staat • Bieding Private Partijen • Gunningvoorstel kwartiermaker aan bestuurlijke opdrachtgevers Stad en Staat • Definitieve oprichting Zuidasonderneming

25

8 februari 2007


PPS Zuidas investeren in een duurzame toekomst

Recommend Documents