PPS Zuidas Amsterdam
Elco Brinkman 15 september 2008 NVBK en DACE
Inhoud • • • • •
2
Bestuurlijke voorgeschiedenis Gebiedsontwikkeling Zuidas en doelstellingen Private betrokkenheid Businesscase Risico’s en uitdagingen
Ligging Zuidas
3
Zuidas 2002
4
Programma 1.130.000 m2 ( 9.000 woningen = 20.000 bew.) [La Défense 20.000 bewoners]
■ wonen
■ werken Zuidas [ La
Défense
■ voorzieningen [La
Défense winkels]
5
1.130.000 m2 3.000.000 m2]
450.000 m2 230.000 m2]
Doelstellingen Zuidasontwikkeling Economische structuurversterking / Internationaal vestigingsklimaat • ontwikkeling van een duurzame (inter)nationale toplocatie voor wonen, werken en voorzieningen in de vorm van een (nieuw) levendig stadscentrum; • realisering van ondergrondse infrastructuur (incl. infrastructuur uitbreiding); • flexibiliteit tbv toekomstige (markt)ontwikkelingen; • ook tijdens bouwproces al zorgen voor hoogwaardig imago. Dokmodel belangrijke voorwaarde, verdere ontwikkeling middels PPS
6
Dwarsdoorsnede Dok
7
Bestuurlijke voorgeschiedenis (1) 1997: Zuidas als Sleutelproject benoemd 2001: Intentieovereenkomst gemeente Amsterdam Rijk 2004: Dokmodel voorkeursmodel
8
Bestuurlijke voorgeschiedenis (2) 2005: Opdracht Kwartiermaker: proces van rekenen en tekenen 2006: Ondertekening bestuurlijke overeenkomst 2006: Kabinetsbesluit Zuidas: herbevestiging Dokmodel en oprichten van Zuidas Onderneming. Twee voorwaarden: o Rijk en gemeente stellen prospectus vast; o Veiling van de aandelen slaagt; 9
Mét private betrokkenheid Rijk en Gemeente willen private betrokkenheid om volgende redenen: 1. Risicodeling 2. Kostenbeheersing 3. Bedrijfsmatige aansturing van het project 4. Risicomanagement 5. Opbrengsten veiligstellen 10
Selectie Private Participanten Door de introductie van vastgoedontwikkeling Stationskavel en de gemeentelijke inbreng van de gronden in de flanken is in februari 2008 een nieuwe selectieprocedure gestart. Selectievereisten private partijen Financieel solide ondernemingen Aantoonbare kennis en ervaring op het gebied van vastgoedontwikkeling en infrastructuur realisatie Ervaring met participatie in PPS’en en met overheidspartijen Op 10 april 2007 zijn 8 private partijen geselecteerd: ABN AMRO, ING Real Estate, Rabobank, Halifax Bank of Scotland, Schiphol, Fortis, BNG, ABP.
11
Overzicht Structuur Zuidas Amsterdam Financiële instellingen met vastgoed expertise en ervaring met infrastructuur ontwikkeling
• Ministerie van Financiën • Gemeente Amsterdam
40%
60%
Publieke bijdragen Nederlandse Spoorwegen
• Ministerie van VROM Financiële contributie
Zuidas Onderneming
• Ministerie van V&W • Provincie Noord-Holland
Gronden Stationskavel
• Stadsregio Amsterdam Inbreng Flanken • Gemeente Amsterdam
Composer BV
Grondwaarde Stationskavel
Gronden Infrastructuur
Gronden Contract Grondwaarde
Modaliteit eigenaren • Rijkswaterstaat • Prorail • Gemeente Amsterdam 12
Aannemer
Grondafnemers
15
Basis gegevens Business Case (* € 1 mln.)
Nominaal
NCW
Infrastructuur kosten
2.937
3.839
1.951
Grondproductiekosten
1.198
1.348
1.024
Saldo kosten
4.135
5.178
2.975
894
975
782
Grondopbrengsten Flanken
1.790
2.059
1.524
Grondopbrengsten Dok
1.467
2.261
675
327
441
223
4.478
5.736
3.204
343
548
229
Overheidsbijdragen
Opslag grondwaarde Saldo opbrengsten Saldo totaal 13
Reëel
Uitkomsten BC (samenvatting) Waardering operationele cashflow bij een discontovoet van 6,6%
€ 229 mln.
NCW, 1-1-’07
Vergoeding over eigen vermogen
€ 700 mln.
Nominaal
Maximale behoefte eigen vermogen
€ 181 mln.
Nominaal
Maximale behoefte vreemd vermogen
€ 400 mln.
Nominaal
€ 6.102 mln.
Nominaal
Bron van inkomsten/uitgaven
14
30
Risico’s ■ De volgende expliciete voorzieningen zijn reeds in de verschillende onderdelen van de Business Case opgenomen: • Object onvoorzien (Infrastructuur) € 180 mln. • Project onvoorzien (Infrastructuur) € 235 mln. • Opslag t.b.v. bijzondere gebeurtenissen (Infrastructuur) € 115 mln. • Totaal infrastructuur: € 530 mln. • Risico afzet gronden (flanken) € 50 mln. ■ Impliciete risico-opslagen vormen de voorzieningen in de ramingen van de grondproductiekosten in de flanken. 15
Risico’s en uitdagingen • Scopewijzigingen (nieuwe eisen zijn voor rekening van de vragende partij) • Aanbesteding valt tegen (is go - no go besluit voor de onderneming); • Uitvoering valt tegen (af te dekken door wijze van aanbesteding); • Wet- en regelgeving (voor rekening van modaliteiteigenaren zover deze tot aanpassingen leidt van Programma van Eisen); • Samenwerking valt tegen (contracten); • Markt valt tegen (is gedeeltelijk afgedekt door voorverkoop Composer). 16
Zuidas 2008, volop in ontwikkeling
17
Zuidas 2040
18
