Zuidas 2014 Duurzaamheidsonderzoek
1
INLEIDING DUURZAAMHEIDSONDERZOEK ZUIDAS 2014 Voor u liggen de resultaten van een grootschalig onderzoek naar de duurzaamheid van bestaande gebouwen op Zuidas. Dit onderzoek is een initiatief van Green Business Club Zuidas, Hello Zuidas en Zuidas gemeente Amsterdam. Het is uitgevoerd door bbn adviseurs op basis van de BREEAM-NL In-Use methode, een onderzoeksmethode waarmee wordt gekeken naar het gebouw en naar het beheer en gebruik ervan. Duurzaamheid is voor veel bedrijven en gebouwbeheerders in Zuidas een essentieel onderdeel van de bedrijfsvoering. Het animo om deel te nemen aan dit onderzoek was dan ook groot: meer dan de helft van de 30 grootste organisaties op Zuidas hebben deelgenomen. Ook een flink aantal eigenaren en beheerders hebben de gegevens van hun vastgoed beschikbaar gesteld. Er is veel diversiteit onder de deelnemers: banken, advocatenkantoren, onderwijsinstellingen, het VU medisch centrum en ook bijvoorbeeld Amsterdam RAI. Deze combinatie van kwantiteit en diversiteit levert een goed, realistisch beeld op van de gebouwen en het duurzaam gebruik ervan op Zuidas anno 2014. Wat opvalt is dat Zuidas op het gebied van energiezuinige gebouwen hoog scoort. Ook het voorzieningenniveau en transport scoren bijzonder goed. Met name op het gebied van beheer en gebruik is nog ruimte voor verbetering. Daar is de score nauwelijks beter dan het Nederlands gemiddelde. De resultaten van dit onderzoek fungeren als een nulmeting en gebruiken we om de performance van de gebouwen en bedrijven onderling én met ruim 4.000.000 m² kantoren vastgoed in heel Nederland te vergelijken. Het geeft ons handvatten om de
gebouwen, de bedrijfsvoering en het beheer optimaal te verduurzamen en energie en geld te besparen. De deelnemers en andere partijen op Zuidas kunnen hiermee acties uitvoeren en bedrijfsvoering aanpassen, voor een nog beter resultaat, voor een nog duurzamere Zuidas. De initiatiefnemers danken alle deelnemende organisaties voor het beschikbaar stellen van hun gegevens en hun medewerking aan het onderzoek. Namens,
Timo Huisman, Green Business Club Zuidas
Olivier Otten Hello Zuidas
Vera Luijendijk Zuidas gemeente Amsterdam
SCOPE VAN HET ONDERZOEK Aantal deelnemers
Aantal gebouwen
Oppervlak kantoren
24
24
700.000 m²
Deelnemers onderzoek
Zuidas gebied 950.000 m²
BREEAM benchmark 90
>300
4.000.000 m²
Voor het onderzoek zijn alle eindgebruikers, beheerders en eigenaren op Zuidas uitgenodigd. Het gebied waarbinnen het onderzoek heeft plaatsgevonden strekt zich uit van de “INGSchoen” tot de RAI. Op de voorkant van de brochure zijn de contouren van het onderzoeksgebied weergegeven. Het kantorenoppervlak binnen dit gebied bedraagt circa 950.000 m². Hiervan is een groot deel in kaart gebracht, 700.000 m² in totaal. Het is een dekkingsgraad van 74%, bijzonder hoog voor een duurzaamheidsonderzoek. Het toont de betrokkenheid van alle partijen in het gebied. Om alle geïnteresseerde partijen te kunnen laten deelnemen hebben we de onderzoekgrenzen iets ruimer gesteld dan het officiële Zuidas-gebied. Hoewel het onderzoek zich richt op kantoren op Zuidas, zijn ook Green Business Club-participanten buiten de Zuidas uitgenodigd. Zowel NUON als Alliander hebben hier gehoor aan gegeven. Ook onderwijsinstellingen in het gebied hebben metingen verricht. Om de uitkomsten van het onderzoek zuiver te houden zijn alleen de kantoren op Zuidas in de statistieken opgenomen.
DE GROENE WERKPLEK
2
DEELNEMERS AAN HET WOORD JAN VAN DEN BOSCH Director Convention Centre at Amsterdam RAI
Product- contractmanager maintenance at ABN Amro Ook bij ABN Amro neemt huisvesting een heel belangrijke plek in binnen de organisatie. De bank wil een first class employer zijn voor de medewerkers en dat houdt in dat de werkomgeving inspirerend én duurzaam moet zijn.
Amsterdam RAI faciliteert jaarlijks meer dan 1000 internationale congressen, beurzen, evenementen en andere meetings met ruim 1,5 miljoen bezoekers per jaar. De huisvesting speelt een belangrijke rol in de totaalbeleving van de bezoekers. We stellen dan ook hoge eisen aan de gebouwen, op alle niveaus. Duurzaamheid is daarbij heel belangrijk, niet alleen voor de gebouwen, maar binnen de hele organisatie. We hebben de ambitie neergezet om in vijf jaar tijd één van de zichtbare koplopers in Europa te zijn op het gebied van duurzaamheid en zijn sindsdien hard bezig om deze ambitie te realiseren. Dit doen we met maatregelen en investeringen op het gebied van energiebesparing, recycling en scheiding van afval, maar ook bijvoorbeeld door een afspraak met de NS waarmee we bezoekers stimuleren om met de trein naar de RAI te komen. Een goed voorbeeld zijn de 1.632 zonnepanelen op het dak van de RAI. We zijn hiermee de op één na grootse zonne-energie opwekker van Amsterdam. Hiermee stoot de RAI 144.000 kilo minder CO2 uit per jaar. Ook op het nieuwe Amtrium, dat volgens de hoogste duurzaamheidstandaard BREEAM Excellent wordt ontwikkeld, komen 180 zonnepanelen. Verder hanteren we een Zero Waste beleid waarbij we streven naar 100% afvalrecycling en hebben als doelstelling het waterverbruik 3% per jaar te reduceren. Een voorbeeld van duuzaamheidsbeleid op een heel ander niveau is Meatless Monday; in ons bedrijfsrestaurant stimuleren we onze medewerkers om geen vlees te eten. Eén dag in de week geen vlees betekent minder CO2 uitstoot, bespaart water en energie en is goed voor de gezondheid.
Het ABN Amro gebouw aan de Gustav Mahlerlaan, en ook de andere panden van ABN Amro in heel Nederland, worden zo ingericht dat werknemers hun werk op een zo prettige en effectieve manier kunnen doen. Open structuren, toegankelijkheid en voldoende voorzieningen horen daar bij, maar ook een duurzame werkomgeving. Want maatschappelijk verantwoord ondernemen (MVO) wordt ook voor werknemers steeds belangrijker. Binnen ABN Amro zijn meerdere personen die zich fulltime bezighouden met MVO. Gebouwen zijn daar een belangrijk onderdeel van. We zijn voortdurend bezig met het zoeken naar duurzame oplossingen voor onze gebouwen. Om duurzaamheid van de gebouwen goed in beeld te krijgen en zichtbaar te maken, hebben we op al onze panden een duurzaamheidsonderzoek uit laten voeren. Vervolgens hebben we de grote panden met een officieel certificaat zoals een energielabel, LEED of BREEAM-NL In-Use gelabeld. De kleinere panden zijn indicatief door middel van een quickscan beoordeeld. Zo hebben we kunnen bepalen waar de meeste winst viel te behalen op duurzaamheidsgebied en daarmee zijn we gericht aan de slag gegaan. Een aantal panden is beter geïsoleerd, verlichting en installaties zijn energiezuinig gemaakt en we hebben isolerend folie op de ramen van het hoofdkantoor laten aanbrengen. Andere voorbeelden van maatregelen die we hebben genomen zijn energiemonitoring op afstand, zonnepanelen, monitoring installaties, WKO’s en waterbesparende kranen. Als we een nieuw pand huren, moet het minimaal C-label zijn, maar liever A-label. In een aantal gevallen, zoals bijvoorbeeld bij een pand in Nijmegen hebben we samen met de verhuurder maatregelen genomen om van een G-label een A-label te maken.
Met deze en vele andere maatregelen op alle niveaus is duurzaamheid doorgedrongen tot het DNA van onze organisatie. Onze inspanningen zijn beloond met driemaal gouden certificeringen voor duurzaamheid: EarthCheck Gold, Gouden Green Key en AIPC Gold, iets om trots op te zijn, maar geen reden om achterover te leunen. Voor elk product, voor elke traditionele energiebron, is een duurzaam alternatief beschikbaar. Daarom blijven we steeds nadenken over nieuwe mogelijkheden.
ROB KUIPERS DE GROENE WERKPLEK
3
BREEAM: MEETMETHODIEK VOOR DUURZAME GEBOUWEN BREEAM is een internationaal monitoringsinstrument voor duurzaamheid van gebouwen. De methodiek is marktleider in Europa met een marktaandeel van meer dan 60%. Voor het bepalen van de duurzaamheidscores binnen dit onderzoek is de BREEAMmethode het meest geschikt bevonden. De specifiek toegepaste methode is BREEAM-NL In-Use. Deze richtlijn is ontwikkeld voor het meten van de bestaande voorraad van gebouwen in Nederland. Het instrument meet de drie betrokken rollen bij het vastgoed:
Elk onderdeel krijgt een eigen eindscore van 0% tot 100%. De percentages worden vertaald naar 0 tot maximaal 5 sterren, ofwel PASS, GOOD, VERY GOOD, EXCELLENT en OUTSTANDING. Deze totaalscores zijn opgebouwd uit de beoordeling van negen specifieke thema’s, zoals hieronder weergegeven. Voor het onderzoek is gewerkt met self-assessments met kwaliteitscontrole vanuit bbn adviseurs.
ASSET
management
materialen
welzijn en gezondheid
afval
energie
landgebruik en ecologie
transport
vervuiling
De karakteristieken van het gebouw zelf
BEHEER
Exploitatie van de onderdelen van het gebouw
GEBRUIK
Hoe de gehuisveste organisatie activiteiten in het gebouw organiseert
water
Dekking
ASSET
74%
700.000 m²
950.000 m²
Dekking De kantoren op Zuidas zijn flink duurzamer dan gemiddeld in Nederland. De totaalscore voor Zuidas is 53% tegenover 41% in Nederland. Alle BREEAM-onderdelen scoren bovengemiddeld, dus van zwakke plekken is niet echt sprake. Hieronder zijn enkele onderwerpen uitgelicht. Energie De gemiddelde score op het onderdeel “energie” is 52%. In heel Nederland is dit 32%. De energieindex van het gebouw (energielabel) heeft een grote invloed op de score. De kantoren op Zuidas zijn relatief jong en volgens strenge eisen gebouwd. Een aantal kantoren is zelfs met een zeer hoge energieambitie gebouwd of gerenoveerd. Dit werpt duidelijk haar vruchten af. Binnen Zuidas lopen diverse initiatieven voor verdere energiereducering, wat tot in de komende jaren tot nog betere resultaten zou kunnen leiden.
58%
550.000 m²
Transport m² is 71%. In heel De gemiddelde score op het onderdeel950.000 “transport” Nederland is dit 53%. Het hoge voorzieningenniveau en uitste400.000 m² Dekking kende openbaar vervoer zorgen voor deze hoge score. Centrum42% locaties scoren gemiddeld hoger dan 60%, Zuidas steekt daar 950.000 m² zelfs nog iets bovenuit. Afval De gemiddelde score op het onderdeel “afval” is 93%. In heel Nederland is dit 71%. De score wordt bepaald door de ruimte voor het scheiden van afvalstromen. Op Zuidas staan veel grote kantoren. De ruimte en voorzieningen voor afvalscheiding zijn daarin goed geregeld. Grote kantoren komen gemiddeld boven de 90% uit, dus het Zuidas-resultaat ligt hiermee in lijn.
DE GROENE WERKPLEK
Duurzaamheidsonderzoek - Zuidas
2014
SCORES (percentages) 19
25
700.000 m²
14
ASSET
93,0
GEBRUIK
METING
METING BENCHMARK NL
TOTAAL SCORE:
53
62
55
41 34
31
49
48 38
42 33
56
58
57
TOTAAL SCORE:
46
40
42 43
50
59 46
NVT
TOTAAL SCORE:
55
49
39
41
44
47
44
41
40
36
34
30
29
26
21
13
400.000 m²
BENCHMARK NL
44 32
16
METING
66
53
52
16
BENCHMARK NL 71
71 52
550.000 m²
BEHEER 93
59
19
9
NVT
NVT
13
31
25
21
13
3
SCORE BREEAM-NL (aantal gebouwen) 0%
16%
28%
52%
0%
0
4%
11%
32%
47%
5%
0%
6%
5%
0
GROOTSTE BREEAM-DATABASE VAN NEDERLAND De database van De Groene Werkplek is in de afgelopen jaren explosief gegroeid. In twee jaar tijd is een landelijke dekking ontstaan met duurzaamheidsmetingen van 90 verschillende organisaties. Elke deelnemer kan op anonieme basis vergelijkingen maken naar grootte gebouw, leeftijd, branche of locatie. Ook in 2015 wordt de database verder vergroot door stadsbrede onderzoeken in onder andere Utrecht en Amsterdam. Met meer dan 4 miljoen m² BREEAM-NL In-Use metingen is de grootste database van Nederland ontstaan.
44%
19%
31%
0%
0%
0
management welzijn en gezondheid energie transport
TOPLOCATIES SCOREN GOED
Oppervlak kantoren
De toplocaties van Amsterdam en Rotterdam (Zuidas en Rotterdam Central District) blijken ook op duurzaamheidsvlak erg goed te scoren. Beide locaties presteren flink beter dan gemiddeld in Nederland. Binnen de huidige database scoort geen enkele andere locatie zo hoog als Zuidas. 71
water
TOTAAL SCORE:
materialen
53 47 42
afval
59
54 53
Zuidas
700.000 m²
Rotterdam CD Nederland
430.000 m² 4.000.000 m²
93,0 65 55
52 36 35
93
68
73
74 65
56
54 44 31
28
35 23 13
landgebruik en ecologie
@
vervuiling
De Groene Werkplek is een initiatief van bbn adviseurs. Meer informatie www.degroenewerkplek.nl Email :
[email protected] Tel : 088-226 74 00
3
10
Dekking
74%
700.000 m²
6 950.000 m²
Dekking
BEHEER
58%
550.000 m²
950.000 m²
De totaalscore voor beheer ligt op een iets hoger niveau dan in de rest van Nederland, 42% om 38%. Net als in een eerder onderzoek in Rotterdam is de tendens zichtbaar dat externe vastgoedmanagers lager scoren dan eindgebruikers die dit zelf verzorgen. Het accent op de Zuidas ligt op grote eindgebruikers met een eigen beheerorganisatie. De hogere gemiddelde score is hier een gevolg van. Hieronder zijn enkele onderwerpen uitgelicht. Welzijn en gezondheid De gemiddelde score op het onderdeel “welzijn en gezondheid” is 42%. In heel Nederland is dit 30%. De moderne gebouwen op Zuidas zijn vaak voorzien van een gebouwbeheersysteem. Hiermee zijn de prestaties van het gebouw en klimaat beter aan te sturen en te controleren. Binnen BREEAM wordt dit goed gewaardeerd.
400.000 m² Dekking 42% Energie De gemiddelde score op het onderdeel “energie” 950.000 m² is 48%. In heel Nederland is dit 40%. Het meten en registreren van energiegebruiken wordt inmiddels door veel partijen uitgevoerd. De vervolgstap om met deze data een doelstelling te formuleren wordt nog nauwelijks ondernomen. Deze tendens is in heel Nederland zichtbaar. De hogere beheerscore op dit onderdeel sluit goed aan bij de hogere assetscore.
Landgebruik en ecologie De gemiddelde score op het onderdeel “landgebruik en ecologie” is 13%. In heel Nederland is dit 3%. Beide scores zijn bijzonder laag. Ecologie speelt in het beheer van kantoren nog nauwelijks een rol. Bij een aantal gebouwen op Zuidas is er een ecoloog 700.000 m² ingeschakeld om een ecologisch onderzoek te verrichten. Dit Dekking 74% verklaart de iets hogere score. 950.000 m²
Dekking
58%
550.000 m²
950.000 m²
Dekking
GEBRUIK
42%
400.000 m²
950.000 m²
De totaalscore voor gebruik ligt op een iets hoger niveau dan in de rest van Nederland, 44% om 41%. In Nederland hebben enkele tientallen eindgebruikers met circa 2.000.000 m² aan kantooroppervlak deze scores bepaald. De totale database van eindgebruikers die hun beleid hebben getoetst is relatief klein ten opzichte van asset en beheer. Hieronder zijn enkele opvallende zaken uitgelicht.
Energie De gemiddelde score op het onderdeel “energie” is 49%. In heel Nederland is dit 34%. Zuidas kent een relatief jonge voorraad kantoren. Dit heeft niet alleen effect op het gunstige energielabel. De moderne hoogwaardige inrichting en voorzieningen op kantoor zorgen ook voor een hogere score voor het gebruik van de kantoren.
Welzijn en gezondheid De secundaire arbeidsvoorwaarden voor werknemers met betrekking tot gezondheid zijn goed. In veel gevallen worden er faciliteiten aangeboden zoals sporten, fietsplan en thuiswerken. Daarnaast hebben werknemers controle op een gezond binnenklimaat en heeft een prettige werkomgeving de aandacht.
Transport De gemiddelde score op het onderdeel “transport” is 41%. In heel Nederland is dit 44%. Het is één van de weinige scores waar Zuidas slechter presteert dan het gemiddelde van Nederland. Gemiddeld gezien is er beperkt beleid op het gebied van CO2uitstoot van leaseauto’s, beschikbaarheid van OV-jaarkaarten e.d. Er is daarnaast een beperkte registratie van de CO2-footprint vanuit vervoer.
DE GROENE WERKPLEK Het initiatief “De Groene Werkplek” streeft naar een gezonde en aantrekkelijke werkplek voor iedereen. Met transparantie en samenwerking als belangrijke ingrediënten worden geïnteresseerden uitgedaagd om met open vizier dit proces te starten. De eerste stap in het proces is meten en vergelijken. Zuidas heeft de afgelopen periode veel data verzameld en een goed startpunt bepaald.
Deelnemers ontvangen veel vergelijkingsmateriaal en kunnen sterke en zwakke punten herkennen. De volgende stap is een gezamenlijke aanpak tussen huurder en eigenaar, waarbij ambities worden gekoppeld aan mogelijke verbeteringen en de uitvoering hiervan. Meer informatie, kijk op www.degroenewerkplek.nl
DE GROENE WERKPLEK
DEELNEMERS
asset
Hello Zuidas is de organisatie voor gebiedsmanagement in Zuidas. De doelstelling van Hello Zuidas is om met publieke en private partijen de hoge kwaliteitsnormen voor het gebied te waarborgen en bij te dragen aan een hoogwaardige en goed bereikbare woon- en werklocatie met een internationale uitstraling. Hello Zuidas bevordert de duurzame ontwikkeling van deze locatie van Amsterdam, verzorgt de promotie en vergroot de aantrekkingskracht van Zuidas en Amsterdam.
beheer
gebruik
Green Business Club Zuidas is een impactorganisatie die zich richt op concrete resultaten door het initiëren en realiseren van duurzame projecten op Zuidas. Samen met de participanten worden doelstellingen en activiteiten op het gebied van duurzaamheid geformuleerd en uitgevoerd. Green Business Club Zuidas heeft de ambitie om van het internationale zakelijke hart van Nederland ook het meest duurzame en leefbare centrum te maken.
Zuidas gemeente Amsterdam is de organisatie die vanuit de gemeente Amsterdam werkt aan de ontwikkeling van het gebied Zuidas. Zij beogen een internationale toplocatie waar naast kantoren, ook ruimte is voor wonen en recreëren, en die makkelijk en snel bereikbaar is vanuit het centrum van Amsterdam én Schiphol.
COLOFON
bbn adviseurs 088 - 226 74 00
[email protected] Postbus 94 3990 DB Houten
Green Business Club Zuidas
[email protected] www.greenbusinessclub.nl
Ontwerp door: Act Impact www.actimpact.nl
