Opleiding Duurzaam Gebouw:

Opleiding Duurzaam Gebouw: Follow-up en monitoring van duurzame gebouwen Leefmilieu Brussel Optimalisatie van de follow-up van HEP-gebouwen: details van de geïntegreerde beheerstrategieën Antoine HUPIN, Patrimoniumverantwoordelijke URBANI nv

Doelstelling(en) van de presentatie

●

Het toekomstige beheer integreren vanaf de ontwerpfase

●

Voorbeelden geven van eenvoudige oplossingen

●

Monitoring van de installaties

●

Opleiden voor gebruik

2

Inleiding

Familiale patrimoniumvennootschap Wij creëren comfortabele en duurzame leefruimten, die uitwisselingen tussen mensen bevorderen

3

historiek

1988 tot 2004 – “built with respect” Aankoop en renovatie van hoofdzakelijk woongebouwen voor de huurmarkt. Veel belang voor betere verstandhouding tussen huurder/eigenaar. 2004 tot 2014 - ”ecosensitive home renting” Urbani zet in op performante gebouwen op het vlak van energie en milieu. De energie- en milieuprestaties van de gebouwen worden de norm. Urbani blijft koploper in dit domein met een ruimere interpretatie van de milieuprestaties zoals energie, water, grondstoffen, biodiversiteit en comfort van de bewoners op het vlak van akoestiek, warmte, luchtkwaliteit. 2015 – betere levenskwaliteit door woonvorm Ecologie is menselijk en heeft zowel betrekking op het milieu als op de relaties tussen mensen. Urbani is zich hiervan bewust en wil een drijvende rol spelen in de verbetering van alle menselijke relaties die de woonvorm meebrengt.

Ons vak Projectontwikkeling Aankoop Ontwerp

Uitvoering

Patrimoniumbeheer Administratief en commercieel Technisch Katalysator voor ontmoetingen

5

Onze visie Urbani ontwikkelt collectieve woonprojecten voor de huurmarkt waarvan de milieu-impact in ruime zin zo beperkt mogelijk is. wij halen zelf geen voordeel uit de energiebesparingen wij hebben een langetermijnvisie wij kiezen in de eerste plaats voor technische eenvoud

wij beheersen het project van ontwerp tot bewoning

6

1.

Integratie van het toekomstige beheer van een gebouw vanaf de ontwerpfase Aankoop

Ontwerp Uitvoering 2.

Technisch beheer van een gebouw Administratief beheer Technisch beheer

7

1. Aankoop Keuze van site Stadsintegratie Toegankelijkheid en mobiliteit Samenvoeging van het patrimonium

Renovatie of nieuwbouw Btw  6% of 21% - impact werf en onderhoud Grootte van het project  kosten van de gemeenschappelijke ruimten blijven gelijk

8

2. Ontwerp Ervaringen opgedaan met vorige projecten Lessen trekken uit bestaande projecten De reële kosten van lasten en onderhoud in cijfers uitdrukken

Bijzonder bestek Eenvoudige technische keuzes

Duurzaamheid van de gekozen installaties en materialen Reproduceerbare technische keuzes Vermindering van de onderhoudskosten Architecturaal ontwerp (gemeenschappelijke en privéruimten) Vergemeenschappelijking (voor- en nadelen)

Denkoefening over wat volgt Demontage van het gebouw in de toekomst Te gebruiken of te vermijden materialen 9

3. Uitvoering Werfopvolging Toezien op een goede uitvoering De resultaten meten voorafgaand aan de afwerking Transversaliteit (ontwikkeling en beheer) Het bijzonder bestek aanpassen volgens de aangetroffen moeilijkheden

PID en werfverloop Geleidelijk technische fiches verzamelen Regelmatig technische foto’s nemen, met duidelijke verwijzingen Kadaster van technische elementen

10

Zénobe GRAMME 27-31, 1030 Brussel

Illustratie van een geïntegreerde aanpak

Doelstelling: duurzame woonwijze 17 woningen 600 m² kantoren

gezelligheid omgeving


Keuze van de site •

Geografische ligging •stedelijke

omgeving

•openbaar

vervoer

•wijk

en potentieel


Keuze van de site Prijs

€ 1.250.000

Kosten

€ 16.007

Rechten

€ 144.062

Kosten aankoop € 1.410.069 150 tonnes de CO² économisés = 1.250.000km

•

Potentiële oppervlakte NBN

2.045 m²

Grondimpact

€ 690/m²

Bestaande structuur •renovatie mogelijk •grootte van

project •prijs

het


Voorbeeldgebouwen 2011

•

energie

•

ecoconstructie

•

rendabiliteit en reproduceerbaarheid

•

architecturale kwaliteit en zichtbaarheid


Werf •

duur: 24 maanden

•

Kostprijs (excl. aankoop – incl. btw): € 3.900.000

•

Aparte traditionele ondernemingen


Theoretische resultaten • 17 woningen op 1.423 m2

• Regenwaterrecuperatie (tuin en schoonmaak)

• 602 m² kantoorruimte

• Hangende individuele moestuintjes

• 12,12 kWh/m²/jaar in totaal

• Gemeenschappelijke wasplaats met 6 machines

• Voorbeeldgebouwen 2011

• Sportzaal

• Totale kostprijs incl. btw: € 4.800.000

• 17 autostaanplaatsen

• Verwacht rendement: 5,4%

• 52 fietsstaanplaatsen

• 12.480 kWh/jaar fotovoltaïsch

• Energie SWW 16/000 kWh/jaar (collectief)

of 100% van

of € 817/jaar

gemeenschappelijke ruimten • Energie verwarming 22.000 kWh/jaar (collectief) + 60% kantoorverlichting

of € 1.124/jaar (17 woningen + kantoren) • Individuele GMV met voorfilters

• 54 m² zonnepanelen of 45% energie SWW + 3% verwarming .

• N50 = 0,32 verversing/uur • 4,2 km afdichtstroken


Resultaten na twee

jaar bewoning

• Snel verhuurd • Eén vertrek door het gebouw (passief) • Lagere huurprijzen tweede huur • Totale kosten incl. btw: € 5.300.000 (kantoren) • Rendement: 5,8% • fotovoltaïsch  dekking 100% gemeenschappelijke ruimten  in dit stadium geen resultaten voor kantoren • Regenwaterrecuperatie

 geen meter! Nog te plaatsen • Moestuinen gebruikt voor 75% • Wasplaats intensief gebruikt • Sportzaal – geen resultaten gekend

• 17 autostaanplaatsen– 10 verhuurd extern of aan kantoren • 52 fietsstaanplaatsen – weinig gebruikt • SWW – zonnedekking 36%  4% minder dan aangekondigd (late start met thermische zonnepanelen? + circulatie kring) • Energie Verwarming 24.739 kWh/jaar (collectief)  of 10% meer  waarvan 30% verlies (distributie en productie) • Individuele GMV met efficiënte voorfilters (€ 120/jaar) • Aangename samenwerking met de bewoners

Praktische voorbeelden van optimalisatie

Ventilatie met dubbele stroom: individuele installaties (regeling) op geïsoleerde gemeenschappelijke koker

Daken toegankelijk voor onderhoud

18

Praktische voorbeelden van optimalisatie

Technische koker voor doorvoer van leidingen, luchtdicht: OSB te doorboren door elke techniek + epdmschijfje

Luchtdichte membranen in afwachting van plaatsing spant

19

Praktische voorbeelden van optimalisatie Het aantal verschillende isolatiematerialen op de werf beperken

Niet-kritieke thermische bruggen aanvaarden (geen condensatie) beton/cellenbeton

20

Praktische voorbeelden van optimalisatie Het ventilatietoestel (kolom) zo plaatsen dat de lengte van de leidingen kan worden beperkt (plaatsinname – prijs)

Luchtdichtheidstest in vroeg stadium (detectie – geen meting)

21

Praktische voorbeelden van optimalisatie Technische installaties (verwarming) van het type “gasfabriek” vermijden

Op de werf het luchtdichtheids- en isolatieprincipe uitleggen aan de arbeiders aan de hand van visuele hulpmiddelen

22

2. Administratief en technisch beheer Gebruik van het PID Technische fiches Gebruiksaanwijzing Referenties

Werffoto’s Updates Aanpassing van het BB

23

PID op computer (gebouwen en goederen)

24

2. Administratief en technisch beheer Kadaster van de technische elementen Inzameling van gegevens

Invoer van de informatie Update van de database

25

Kadaster van de technische elementen

26

2. Administratief en technisch beheer Follow-up van het onderhoud Onderhoudscontracten  Het aantal contracten verhogen en het aantal betrokken partijen verlagen

Planning onderhoud  Frequentie  Herinneringen  Verslagen  Toegang (toetsenbord)

Begeleiding van de bewoners  Herinneringen  Gegevens leveranciers  Referentie van de te vervangen onderdelen  Levering van verbruiksgoederen?

27

Onderhoudsboekjes

28

Onderhoudsboekjes

29

Monitoring van de installaties Energieboekhouding Keuze van de meters (klassieke, met afstandsmeting, externe operator, …) Opname van de meterstanden (frequentie, toegang, Greenfutur, …) Follow-up van het verbruik Integratie van de gegevens voor de afrekening van de lasten Graad-dagen zijn niet geïntegreerd … nut van de energiehandtekening?  Tool die moet worden ontwikkeld voor de toekomst Energiehandtekening van de gebouwen Afwijkingscorrectie van het verbruik Communicatietool

30

Optimaal gebruik van de uitrustingen Begeleiding van de bewoners – relatie eigenaar/huurder telefonische permanentie technisch beheer software voor follow-up van de werken huurcharter follow-up van het onderhoud partnerschap beschikbaarheid en luisterbereidheid brief met informatie check-in AGO centralisatie (verwarming, warm water, GMV,…) Begeleiding voor het gebouw: Habitat & Participation

 Vooruitlopen op de behoeften en snel reageren bij problemen 31

Een stap verder … Picardstraat 204 -1080 Brussel

32

Ligging

Privé-eenheden M² TERRASS E

TYPE

M² (SIB) UNITE

A.0.1

REZ COMM

223,5

30

A.1.1

APPART 2 CH

73

10,5

A.1.2

APPART 2 CH

74,5

5,5

A.2.1

APPART 2 CH

73

10

A.2.2

APPART 2 CH

75,5

7

A.3.1

APPART 2 CH

74

10

A.3.2

APPART 2 CH

74,5

7

A.4.1

APPART 2 CH

73

10

A.4.2

APPART 2 CH

74,5

7

A.5.1

APPART 2 CH

73

10

A.5.2

APPART 2 CH

75,5

7

B.0.1

APPART 2 CH

80

5,5

B.0.2

DUPLEX 3 CH

98

4

B.0.3

APPART 1 CH

62

3,5

B.1.1

APPART 2 CH

99

0

D.0.1

DUPLEX 3 CH

104

4,5

D.0.2

DUPLEX 3 CH

104

4,5

D.0.3

DUPLEX 3 CH

104

4,5

D.0.4

DUPLEX 3 CH

104

4,5

D.0.5

STUDIO

48,5

4

Andere ruimten Mobiliteit • 80 fietsstaanplaatsen • 21 autostaanplaatsen • 3 motorstaanplaatsen > zachte mobiliteit wordt gepromoot

VEEL MEER DELEN DAN MUREN ALLEEN …

Gedeelde ruimten • 2 gemeenschappelijke polyvalente zalen • 1 gemeenschappelijke wasplaats • 2 collectieve tuinen • circulatie in en organisatie van de ruimten > ontmoetingen laten plaatsvinden, uitwisselingen aanmoedigen Gemengdheid • gemengdheid van functies en typologieën van woningen

“Een privéwoning in een woonomgeving waar nabijheid een troef is”

comfort Comfort en impact op de gezondheid • geluidskwaliteit: o geluidsisolatie tussen eenheden & buiten o rustig en open binnenplein van huizenblok •

luchtkwaliteit: ventilatie met dubbele stroom – ecologische materialen

•

thermische kwaliteit: comfort in de winter (passief, driedubbel glas) en minder oververhitting

•

lichtkwaliteit: goede natuurlijke verlichting

•

kwaliteit van de ruimten: o binnen: flexibele inrichting > te bespreken o buiten: terras en privétuinen + toegang tot gemeenschappelijke tuinen

•

uitrustingen: o technisch beheer door Urbani o gebruiksgemak – uitleg en begeleiding

economisch Gebruikslasten • warmte: verwarming (passief), gecentraliseerde verwarmingsketel voor verwarming en SWW • elektriciteit: eigen fotovoltaïsche installatie (4 kWp = +/- 3.500 kWh/jaar) Kosten van onderhoud en herstellingen • onderhoud en afvalbeheer • duurzaamheid van installaties en gekozen materialen • herstelling en vervanging Onderlinge verdeling en indirecte besparing • gedeelde ruimten • uitwisseling van materialen en diensten • lichamelijk comfort met impact op de gezondheid

ecologisch Energieverbruik • energieverbruik: passief + nul-energie (primaire energie) • productie van hernieuwbare energie Grijze energie • koolstofbalans bouw: materialen, verplaatsingen, energie, water, afval Water • regenwater: waterafvoer naar riolering beperken door recuperatie/infiltratie • verbruik: verbruik van stadswater beperken

Afvalbeheer • beperking van afval: werf • afvalsortering: afvallokaal Biodiversiteit • Aanplantingen en aanleg – keuze van soorten

Katalysator van banden: begeleiden Verschillende types van begeleiding • start van initiële projecten • follow-up van bestaande projecten indien hier vraag naar is • methodologische ondersteuning (projecten opzetten, tools gebruiken) • overzicht van beslissingen bijhouden als geheugensteun voor de groep • gerichte begeleiding (dagen voor gegroepeerde woningen, ontmoetingen met de wijk) Tools • communicatie - forum - gids - “communauthèque” • participatief bestuur Initiële projecten • groepsdynamiek aanmoedigen en tot stand brengen • mensen aanmoedigen en in de gelegenheid stellen om zich deze plek eigen te maken

Te onthouden uit de uiteenzetting passief bouwen vereist een actieve houding om: meetbare algemene doelstellingen te bepalen eenvoudige en doeltreffende principes in te voeren de interveniënten op het terrein op te leiden en te informeren te streven naar het optimale, en niet het maximale de goede uitvoering te controleren het resultaat te meten nog voor de afwerking een gemotiveerd team te laten samenwerken de bewoners te begeleiden

40

Contact Antoine HUPIN Patrimoniumverantwoordelijke URBANI s.a. –Gruyerstraat 50 – 1170 Brussel 

: 02 672 06 13

E-mail: [email protected]

41

Opleiding Duurzaam Gebouw:

Recommend Documents