MARKTKANSEN WONINGBOUW DE DRENKELING -CONCEPT Stec Groep aan gemeente Westvoorne

MARKTKANSEN WONINGBOUW DE DRENKELING -CONCEPT Stec Groep aan gemeente Westvoorne

Stec Groep B.V. Marinus Biemans, Hans van den Moosdijk en Felix Sevenheck februari 2012

INHOUDSOPGAVE 1.INLEIDING 1.1Uw situatie en vragen 1.2Onze aanpak 1.3Leeswijzer

1 1 2 2

2.ACCENTEN WONINGPROGRAMMA GEMEENTE WESTVOORNE 2.1Kwaliteitslag is nodig in Westvoorne 2.2Effect Tweede Maasvlakte tot 2020: 150 tot 300 extra grondgebonden woningen 2.3 Overschotten en tekorten in Westvoorne: accenten voor de nieuwbouw 2.4Rockanje en Oostvoorne hebben ieder een eigen woningbouwopgave

3 3 7 10 11

3.DE DRENKELING 3.1Benut de kans om hier een aantrekkelijk groen woonmilieu te creëren 3.2Bouw grondgebonden woningen en patio’s voor de lokale behoefte 3.3Bouw grondgebonden woningen om vestigers aan te trekken 3.4Reken met € 2.100 tot € 3.300 per m² GBO afhankelijk van het woningtype 3.5Ons adviesprogramma voor De Drenkeling: combineer voor lokale behoefte en vestigers 3.6Hoe vergroot ik het succes van De Drenkeling?

14 14 15 17 18 21 21

BIJLAGE A: DEELNEMERS KLANKBORDGROEPEN

25

BIJLAGE B: MARKTANALYSE WESTVOORNE

27

BIJLAGE C: CONCURRENTEN DE DRENKELING

50

BIJLAGE D: PRIJSREFERENTIES

55

1. INLEIDING In dit hoofdstuk gaan we in op uw situatie en vragen aan ons, leest u over onze aanpak en vindt u de leeswijzer bij dit advies.

1.1 Uw situatie en vragen U wilt woningen gaan realiseren aan de noordkant van Rockanje op en om het sportpark De Drenkeling, de naamgever voor het project. U wilt daarvoor goed inzicht in de actuele vraagaanbodverhouding op de woningmarkt in Westvoorne. Dit inzicht wilt u ook gebruiken als u in 2012 de woonvisie actualiseert. De gemeente wil graag weten waar behoefte aan is in de gemeente Westvoorne en in het dorp Rockanje en hoe met De Drenkeling slim op die behoefte kan worden ingesprongen. Concreet hebt u de volgende vragen: uw vragen  Waar zijn tekorten en overschotten op de woningmarkt in Westvoorne? 

Op hoeveel (boven)regionale vraag kunt u rekenen?



Welke tekorten en overschotten zijn er in Rockanje te verwachten?



Welke doelgroepen zijn kansrijk voor de locatie De Drenkeling?



Welke typen woningen sluiten aan bij de wensen van de kansrijke doelgroepen?



Welke woningbouwprogramma’s passen, naast vrije kavels, bij De Drenkeling?



Wat zijn de marktkansen van de verschillende woningbouwprogramma’s?



Wat zijn reële verkoopprijzen om mee te rekenen en waar hangt de variatie mee samen?

Marktkansen woningbouw De Drenkeling - concept Stec Groep aan gemeente Westvoorne 11.138

1

1.2 Onze aanpak We zetten een aantal stappen om tot ons advies te komen. Daarbij maken we onderscheid in de analyses die nodig zijn voor de woonvisie die in 2012 wordt opgesteld en die voor de markttoets voor De Drenkeling. Om een goed beeld te krijgen van de mogelijkheden voor De Drenkeling brengen allereerst de woningmarkt van Westvoorne in beeld. De uitkomsten bespreken we in drie bijeenkomsten met vertegenwoordigers van de bewoners, lokale makelaars, woningcorporaties, toekomstige bedrijven op Maasvlakte -2, Kamer van Koophandel en de stadsregio. De lokale kennis van de deelnemers gebruiken we om de marktanalyses aan te vullen. Vervolgens vertalen we het beeld van de gemeentelijke woningmarkt naar een beeld voor de kernen Rockanje en Oostvoorne. Daarna dalen we af naar het niveau van de locatie De Drenkeling. We geven aan welke doelgroepen kansrijk zijn, welke woningtypen aansluiten bij de behoefte van de doelgroepen en formuleren een programma voor De Drenkeling met marktconforme prijzen en fasering.

1.3 Leeswijzer In dit adviesrapport presenteren we in hoofdstuk twee de belangrijkste uitkomsten van de woningmarktanalyse op gemeenteniveau en voor Rockanje en Oostvoorne. In hoofdstuk drie staat ons advies voor de programmering van De Drenkeling. De bijlagen bestaan uit: Bijlage A: deelnemers klankbordgroepen Bijlage B: marktanalyse Westvoorne Bijlage C: concurrenten De Drenkeling Bijlage D: Prijsreferenties


2

2. ACCENTEN WONINGPROGRAMMA GEMEENTE WESTVOORNE Wat voor ontwikkelingen komen er op het wonen in de gemeente Westvoorne af? Daarover leest u in dit hoofdstuk. Eerst gaan we in 2.1 op de segmenten die onder druk staan. In 2.2 gaan we in op het effect van deTweede Maasvlakte. In 2.3 schetsen we het beeld van de te verwachten overschotten en tekorten op de woningmarkt in Westvoorne. Vervolgens gaan we in 2.4 in op de opgaven voor Rockanje en Oostvoorne. Meer achtergrondinformatie leest u in bijlage B.

2.1 Kwaliteitslag is nodig in Westvoorne Na 2015 een dalend aantal huishoudens… Voor Westvoorne zijn meerdere bevolkingsprognoses beschikbaar. De meest recente is de Primos-prognose 2011. Deze prognose houdt het best rekening met de bevolkingsontwikkelingen uit het verleden en laat voor Westvoorne geen onverwachte trendbreuken zien. In dit advies gaan we dan ook uit van Primos 2011. Effecten van de uitbreiding van de Tweede Maasvlakte op de woningvraag in Westvoorne zijn nog niet meegenomen. Dat effect schatten we later in. We zien in Primos 2011 een huishoudendaling in de gemeente Westvoorne na 2015. De bevolking loopt al een aantal jaren langzaam terug met gemiddeld 40 personen per jaar in de periode 2005-2010.


3

Figuur 1: huishoudenontwikkeling gemeente Westvoorne 2012 tot 2030

Tabel 1: huishoudenontwikkeling 2012-2030 2012-2020* 2020-2030 Bron: Primos 2011

aantal huishoudens -/- 79 -/- 227

*tussen 2012 en 2015 nog groei met circa 29 huishoudens, daarna daling

Bron: Primos 2011

…en een sterke vergrijzing In Westvoorne treedt een sterke verschuiving van de huishoudensamenstelling en leeftijdsopbouw de komende jaren. Zo neemt de komende 18 jaar het aantal een- en tweepersoonshuishoudens vanaf 75 jaar met circa 560 huishoudens toe, terwijl het aantal gezinnen afneemt met ongeveer 330 huishoudens evenals het aantal een- en tweepersoonshuishoudens van 55 tot 75 jaar (circa -330). Figuur 2: ontwikkeling van doelgroepen in gemeente Westvoorne 2012 - 2030

Bron: Primos 2011 Marktkansen woningbouw De Drenkeling - concept Stec Groep aan gemeente Westvoorne 11.138

4

Vergrijzing vraagt om aanpassing van woningvoorraad De veranderende huishoudensamenstelling betekent een andere woningvraag. Ouderen hebben andere woonwensen dan gezinnen met kinderen, bijvoorbeeld. Inzicht in de woonwensen is nodig om de woningvoorraad goed te laten aansluiten bij de vraag. Zie onderstaande tabel voor een overzicht van het woonwensenprofiel van alle woningzoekenden die we verwachten op de woningmarkt van Westvoorne. Voor een meer gedetailleerd beeld van de woonwensenprofielen per huishoudengroep verwijzen we naar Bijlage B. We confronteren in 2.3 de wensen met het aanbod aan woningen in de bestaande voorraad. De grote groeiende groep 75-plussers drukt een duidelijk stempel op het woonwensenprofiel van tabel 2. Zo is deze groep verantwoordelijk voor een belangrijk deel van de vraag naar appartementen, middeldure huurwoningen tot € 555 en naar koopwoningen tussen de € 200.000 en € 300.000. In de klankbordgroep is daaraan toegevoegd dat de woningen levensloopbestendig (woonkamer, slaapkamer en badkamer gelijkvloers) dienen te zijn. Overigens is niet altijd nieuwbouw nodig. Immers een deel van de gevraagde woningen staat er al en een deel van de vraag is in te vullen door woningaanpassing.


5

Tabel 2: woonwensenprofiel alle verhuisgeneigden in Westvoorne verhuisgeneigden Westvoorne

wensprofiel huur koop tot kwal. kort. grens (€349) tot aftoppingsgrens (€ 555) tot max. huurgrens (€ 653) vanaf max. huurgrens (vanaf € 653)

20% 80% 2% 9% 5% 4%

tot € 150.000 € 150.000 t/m € 200.000 € 200.001 t/m € 300.000 € 300.001 t/m € 500.000 vanaf € 500.000 grondgebonden woning appartementen met lift Bron: WoON2009, bewerking Stec groep

4% 11% 32% 27% 6% 90% 10%

Westvoorne zit zeer ruim in haar jasje door vele woningbouwplannen Het van belang om te realiseren dat de gemeente Westvoorne veel woningbouwplannen kent. Zetten we deze af tegen de verwachte huishoudendaling (- 79 tot 2020) dan constateren we dat het aantal geplande woningen (762) groter is dan de lokale behoefte. In de volgende paragraaf gaan we na wat de kansen zijn om huishoudens van buiten de gemeente aan te trekken. Overigens kan nog maar op een deel van de plannen invloed worden uitgeoefend. Dat zijn met name De Drenkeling en Nieuwe Achterweg. De andere plannen zijn of niet meer tegen te houden of al in een zo ver gevorderd ontwikkelstadium dat aanpassen moeilijk wordt. Tabel 3: woningbouwplannen in gemeente Westvoorne per 1-1-2012 naam Ruy Voorweg (De Vijf bladeren)

aantal woningen 55 108


6

Fazantenlaan Hoofdweg Olaertsduyn Nieuwe Achterweg Drenkeling overig totaal bruto toevoeging voorgenomen sloop Drenkeling totaal netto toevoeging bron: gemeente Westvoorne

194 58 60 (zorg) 135 100 152 862 100 762

2.2 Effect Tweede Maasvlakte tot 2020: 150 tot 300 extra grondgebonden woningen Mogelijk 150 tot 300 vestigers tot 2020 door ontwikkeling Tweede Maasvlakte Het aantal directe banen bij bedrijven die zich vestigen op Maasvlakte-2 schatten we op 3.300. Voor indirecte effecten rekent men meestal met 1 a 1,5 maal het aantal directe banen. Dit betekent 3.300 tot 5.000 extra banen (1). Met name het aandeel van de arbeidskrachten dat op de Tweede Maasvlakte gaat werken met een hogere opleiding toont interesse in een woning in Westvoorne, zo verwachten we. De prijzen van woningen in Westvoorne liggen een stuk hoger dan in Rotterdam. Huishoudens met een lager inkomen hebben daardoor minder mogelijkheden op de Westvoornse woningmarkt. Daartegenover staat wel dat hoogopgeleiden bereid zijn langer te reizen dan lager opgeleiden blijkt onderzoek. In De Drenkeling richten we de programmering op de meer exclusieve woonmilieus en daarmee op de hogere inkomens. In 2020 is circa 30% van de werkgelegenheid in Zuid-Holland voor hoog opgeleiden. Dat betekent circa 2.000 tot 2.500 banen verbonden aan Maasvlakte 2 . We gaan er vanuit dat 40% van deze hoger opgeleide werknemers niet in de buurt woont van de Maasvlakte. Dat baseren we op de constatering in de klankbordgroep dat 20% van de weknemers uit de Stadsregio Rotterdam komt en 40% uit Voorne-Putten. En we gaan er vanuit dat 40 tot 65% van de hoogopgeleiden bereid is voor een nieuwe baan te verhuizen. Dat betekent dat 300 tot 650 huishoudens een nieuwe woning zoeken nabij de Maasvlakte. De overige hoogopgeleiden accepteren een langere reistijd. Voor de onderbouwing en de bronnen verwijzen we naar bijlage B.

1

bron: Gemeente Westvoorne, Westvoorne en Maasvlakte 2; hoofdlijnen van de gevolgen in beeld, 2007


7

Een deel van deze 300 tot 650 mensen zal een woning zoeken in de gemeente Westvoorne. We schatten dat aandeel in op 50%. Dat aandeel is enerzijds gebaseerd op een maximale netto rijafstand van 30 minuten van de Tweede Maasvlakte. We houden rekening met filevorming op de A-15. Dat betekent dat Spijkenisse en Hoogvliet afvallen en Brielle, Hellevoetsluis en Bernisse als concurrenten over blijven. Daarnaast kijken we naar het aanbod aan woonmilieus, dat voor het hoger en middenkader het meest interessant is. Dat exclusieve woonmilieu vinden we binnen de netto reisafstand van 30 minuten vooral in Rockanje en Oostvoorne, maar ook in Hellevoetsluis en Bernisse (Rosetta Methode, een gezamenlijke taal voor woonmilieus in de regio, Stadsregio Rotterdam en Maaskoepel, 2010). Tabel 4: inschatting effect Tweede Maasvlakte voor extra woningbouw in Westvoorne beschrijving aantal directe en indirecte banen Tweede Maasvlakte tot 2020 aandeel hoogopgeleiden aandeel hoogopgeleiden Tweede Maasvlakte die niet in de buurt wonen aandeel hoogopgeleiden dat bereid is om te verhuizen scenario

aandeel

tot 2020 3.300 3.300-5.000 6.600-8.300 30% van totaal aantal banen 2.000-2.500 directe indirecte banen

circa 40%

800-1.000

40 tot 65%

300 tot 650

50% kiest voor Westvoorne

150-300

Mogelijke vestigers zijn op zoek naar een grondgebonden woning De nadruk van de woonwensen van potentiële vestigers ligt duidelijk op de duurdere huur- en koopwoningen. Belangstellenden van buiten de gemeente Westvoorne komen naar Rockanje, Oostvoorne en het buitengebied voor de duurdere grondgebonden woningen. Dit beeld is bevestigd door de makelaars in de klankbordgroep. Tabel 5: woonwensenprofiel potentiële vestigers Maasvlakte-2 wensprofiel huur koop tot kwal. kort. grens (€349)

potentiële vestigers Maasvlakte 2 20% 80% 0


8

tot aftoppingsgrens (€ 555) tot max. huurgrens (€ 653) vanaf max. huurgrens (vanaf € 653)

0 0 20%

tot € 150.000 0 € 150.000 t/m € 200.000 0 € 200.001 t/m € 300.000 20% € 300.001 t/m € 500.000 50% vanaf € 500.000 10% grondgebonden woning 100% appartementen met lift 0 Bron: WoON2009 en input klankbordgroep bewerkt door Stec Groep


9

2.3

Overschotten en tekorten in Westvoorne: accenten voor de nieuwbouw

Compensatie van huishoudendaling is mogelijk De komende jaren (tot 2020) kunt u het licht dalende aantal huishoudens mogelijk aanvullen door in te zetten op de toestroom vanuit de Tweede Maasvlakte, zo verwachten we. Na 2020 wordt dat lastiger en is de lokale huishoudenkrimp mogelijk groter dan de toestroom vanuit de Maasvlakte die we verwachten voor Westvoorne (tabel 6). Tabel 6: Ter verwachte kwantitatieve ontwikkelingen op woningmarkt van Westvoorne ontwikkeling huishoudens 2012 - 2020 -79 2020 - 2030 -227 Bron: Primos (2011) en Stec Groep (2011)

effect Tweede Maasvlakte + 150 tot + 300 + 150 tot + 300

totaal + 70 tot +220 - 80 tot + 70

Westvoorne heeft te weinig duurdere huur (vanaf € 555) en koop tot € 300.000 Wanneer we de gewenste woningen van de verhuisgeneigde huishoudens uit Westvoorne en potentiële vestigers naast de bestaande voorraad zetten ontstaat het beeld van tabel 7. Als we vraaggestuurd zouden bouwen dan ontstaan er dus overschotten en tekorten. Het toevoegen van woningen kan op verschillende manieren. Zo kunt u nieuwe woningen bouwen, de bestaande woningvoorraad aanpassen of huurwoningen verkopen. Andersom geldt voor woningen die u te veel heeft dat u deze kunt slopen, maar ook aanpassen van de bestaande voorraad of verkopen hoort hier tot de mogelijkheden. In Westvoorne is ruimte om duurdere huurwoningen toe te voegen en zijn er te veel goedkopere huurwoningen. U kunt dit aanpakken door het verhogen van de huurprijzen, mits de kwaliteit dit ook toestaat. Anders is dit mogelijk door kwaliteitsverbetering of door sloop/nieuwbouw. De koopwoningmarkt heeft behoefte aan woningen in de prijsklasse tot € 300.000. Belangrijke doelgroepen zijn starters en 1-2 persoonshuishoudens tot 54 jaar voor de woningen onder de €200.000. Gezinnen en vestigers zijn op zoek naar woningen tussen de € 200.000 en € 300.000. We constateerden wel dat het aantal gezinnen gaat afnemen, maar binnen de overigens grote groep gezinnen is ieder jaar weer een groep verhuisgeneigden.


10

We zetten niet in op het toevoegen van dure koopwoningen (> € 500.000), daarvan zijn er ruim voldoende. Dat blijkt bijvoorbeeld uit het grote aantal te koopstaande woningen in deze prijscategorie. Tijdens de klankbordgroep werd opgemerkt dat de laatste tijd het aantal (tijdelijk) verhuurde woningen in dit prijssegment toeneemt. Dit is veelal een second-best oplossing voor huishoudens die twee woningen bezitten omdat verkopen naar niet lukt. Tabel 7: Tekorten en overschotten in gemeente Westvoorne

huur koop tot kwal. kort. grens (€349) tot aftoppingsgrens (€ 555) tot max. huurgrens (€ 653) vanaf max. huurgrens (vanaf € 653)

confrontatie voorraad 2011 en wens 2020 teveel te weinig teveel teveel te weinig te weinig

verhuisgeneigde doelgroepen en hun woonwens

starters starters, 1-2 pers. 65-plus vestigers

tot € 150.000 te weinig starters € 150.000 t/m € 200.000 te weinig starters, 1-2 pers € 200.001 t/m € 300.000 te weinig gezinnen, vestigers € 300.001 t/m € 500.000 voldoende gezinnen, vestigers vanaf € 500.000 teveel gezinnen, vestigers grondgebonden woning teveel gezinnen, vestigers appartementen met lift voldoende 65-plus Bron: WoON2009 en input klankbordgroep, bewerkt door Stec Groep

2.4 Rockanje en Oostvoorne hebben ieder een eigen woningbouwopgave Grootste verschil zit in groter aandeel dure woningen (> € 300.000) in Oostvoorne Tabel 8: gemeentelijke overschotten tegenover bezit gemeentebreed, Rockanje en Oostvoorne

huur koop tot kwal. kort. grens (€349)

confrontatie voorraad 2011 en wens 2020 teveel te weinig teveel


11

huidige woningvoorraad gemeentebreed Oostvoorne Rockanje 23% 24% 22% 77% 76% 78% 5% 4% 5%

tot aftoppingsgrens (€ 555) tot max. huurgrens (€ 653) vanaf max. huurgrens (vanaf € 653)

teveel te weinig te weinig

14% 4% 2%

15% 3% 1%

12% 4% 2%

tot € 150.000 te weinig 1% € 150.000 t/m € 200.000 te weinig 6% € 200.001 t/m € 300.000 te weinig 25% € 300.001 t/m € 500.000 voldoende 27% vanaf € 500.000 teveel 18% grondgebonden woning teveel 89% appartementen met lift voldoende 11% Bron: gemeente, WoON2009 en input klankbordgroep, bewerkt door Stec Groep

1% 3% 22% 31% 20% 88% 12%

2% 9% 29% 22% 16% 90% 10%

De woningvoorraad in Oostvoorne en die van Rockanje lijken op elkaar. Het grootst verschil tussen de twee kernen zit in de koopwoningvoorraad. Oostvoorne heeft een duidelijk duurdere koopwoningvoorraad: 51% boven de € 300.000 (Rockanje 38%) en 26% onder de € 300.000 (Rockanje 40%). Versterk het karakter van Rockanje en Oostvoorne In de klankbordgroepbijeenkomsten is het beeld bevestigd van Westvoorne als forensengemeente met een dorpskarakter en duurdere woningen en duurdere woonmilieus. Er zijn voldoende basisvoorzieningen, maar voor sommige voorzieningen moet worden uitgeweken naar Brielle of Hellevoetsluis (middelbare school) of Rotterdam (stedelijke voorzieningen als een schouwburg). Het openbaar vervoer is niet goed ontwikkeld en de autobereikbaarheid niet goed. Vestigers die kiezen voor Rockanje of Oostvoorne weten dit en ze weten welke voorzieningen ze krijgen en kiezen bewust voor duurdere woningen en een dito woonmilieu. Kenmerkend zijn de rust, ruimte, schone lucht, vele groen en de zee en het behoudende en sociale karakter van de inwoners. De deelnemers aan de klankbordgroep gaven aan dat Oostvoorne en Rockanje verschillen van karakter. In Oostvoorne zijn de laatste jaren veel woningen gebouwd en zijn de voorzieningen aardig op orde. In Rockanje is de laatste jaren juist minder toegevoegd en het centrum behoeft een kwaliteitsslag. Zet in Oostvoorne in op duurdere huur( >€ 555), middeldure koop (€ 200 - €300.000) en gelijkvloerse woningen, bijvoorbeeld patio’s In Oostvoorne is de afgelopen jaren veel nieuwbouw gerealiseerd. Het betreft veel appartementen. Daarvan zijn er voor nu en de komende jaren voldoende in Oostvoorne, maar ook in de gemeente als geheel. Marktkansen woningbouw De Drenkeling - concept Stec Groep aan gemeente Westvoorne 11.138

12

In Oostvoorne is minder duurdere huur (> € 555) dan gemiddeld in de gemeente en in de toekomst heeft u deze woningen te weinig. Uitbreiding van het aantal huurwoningen in de duurdere huur wordt als een reële mogelijkheid gezien, de eerste jaren in de gelijkvloerse grondgebonden sfeer (patio’s). Op termijn (na 2015) ontstaat er mogelijk wel weer ruimte voor een beperkte uitbreiding van appartementen in Oostvoorne. Het dreigende overschot aan duurdere koopwoningen (> € 300.000) betreft vooral Oostvoorne. In deze kern zijn meer dan voldoende woningen in dit prijssegment. In de prijsklassen onder de € 300.000 heeft Oostvoorne minder aanbod en zien we kansen, vooral in de gelijkvloerse grondgebonden sfeer (patio’s). Wel is het de vraag of je veel goedkopere woningen onder de € 200.000 in Oostvoorne (en in Rockanje) moet toevoegen. Deze zijn er nu ook al minder in de voorraad en daarmee dat bepaalt het beeld van de gemeente als aanbieder van duurdere woonmilieus. Dat willen we graag zo houden. Zet in Rockanje in op middeldure grondgebonden koop (€300.000 – €500.000) en gelijkvloerse woningen, bijvoorbeeld patio’s De nieuwbouwopgave in Rockanje ligt vooral in de koop. Gemeentebreed zijn er meer dan voldoende woningen boven de € 500.000, dat geldt ook voor Rockanje. Wel zijn er in Rockanje minder middeldure koopwoningen (€ 300.000 - € 500.000) dan gemiddeld in Westvoorne. Oostvoorne zit met 31% ruim boven het gemiddelde (27%) en heeft teveel aanbod in die categorie. Rockanje zit er met 22% juist ver onder. We zien daarom nog beperkte ruimte om in Rockanje toe te voegen in deze prijscategorie. Ook voor Rockanje geldt dat er de eerste jaren vooral behoefte bestaat aan gelijkvloerse grondgebonden woningen en op termijn ( na 2015) mogelijk weer aan appartementen in de middeldure koop ((€ 300.000 - € 500.000) en middeldure en dure huur ( > € 555).


13

3. DE DRENKELING Dit hoofdstuk gaat in op de concurrentiekracht van de locatie, kansrijke doelgroepen, de potentiële vraag die er is naar dit plan en het concurrerende aanbod. Ten slotte geven we een marktconform prijsadvies.

3.1 Benut de kans om hier een aantrekkelijk groen woonmilieu te creëren In deze paragaaf gaan we in op sterktes en zwaktes van de locatie en de kansen en bedreigingen voor De Drenkeling zoals deze genoemd zijn in de klankbordgroepen met lokale partijen. De onderstaande tabel geeft een overzicht. De belangrijkste punten werken we in deze paragraaf uit. sterk  locatie met volop ruimte om aantrekkelijk woonmilieu te realiseren;  in huidige opzet zit veel groen en water;  strand op loopafstand;  verenigingsleven van Rockanje;  past in de stedenbouwkundige afronding van Rockanje. kans  op loopafstand van winkelvoorzieningen, voorwaarde is wel doorgang voor fietsers en voetgangers;  mogelijke vestingplaats voor werknemers op de Tweede Maasvlakte met een midden- en een hoger inkomen.

zwak  autobereikbaarheid van winkels (omrijden naar het centrum);  mogelijke parkeerdruk op zomerse dagen;  beperkt openbaar vervoer;  voor middelbare school en ziekenhuis aangewezen op Brielle of Hellevoetsluis. bedreiging  niveau winkelvoorzieningen kan afnemen door afnemend draagvlak;  veel nieuwbouwplannen in gemeente;  drassige ondergrond;  kosten verplaatsen kassen moeten worden opgebracht.

Aantrekkelijke locatie tussen duinen en de voorzieningen Deze locatie ligt binnen de gemeente Westvoorne erg aantrekkelijk. De afstand tot het strand en de duinen is klein. Daarbij ligt de locatie ook erg gunstig ten opzichte van de voorzieningen in Rockanje. Voorwaarde is wel dat er een rechtstreekse langzaam-verkeer-verbinding komt met het centrum.


14

In de planvorming is veel ruimte voor groen en water Met een goed plan, kunt u zich onderscheiden van uw concurrenten. De locatie heeft potentie, nu de invulling nog. Op basis van de eerste schetsplannen wil u groen en water echt het project binnen halen. Dit is verstandig, daarmee zorgt u voor een mooi woonmilieu, dat veelal als aantrekkelijk wordt bevonden. Planvoorraad gemeente vele malen groter dan huishoudenontwikkeling Zoals al in hoofdstuk 2 is aangegeven zit de gemeente Westvoorne ruim in haar jasje met plannen. De lokale groei is beperkt en de groei door het aantrekken van mensen van buiten schatten we in op 150 tot 300 huishoudens tot 2020. Als u te veel plannen parallel gaat ontwikkelen, kan dit een serieuze bedreiging vormen voor De Drenkeling. Vooral voor vestigers is het ontbreken van voorzieningen zoals een middelbare school een minpunt Bewoners van de gemeente Westvoorne zijn gewend dat hun kinderen een eind moeten fietsen naar de middelbare school. Een potentiële vestiger ziet het ontbreken van dit soort voorzieningen als een minpunt.

3.2 Bouw grondgebonden woningen en patio’s voor de lokale behoefte Kansrijke doelgroepen uit de lokale bevolking zijn vooral de gezinnen en vitale senioren (55 tot 75 jaar) Hoewel het aantal gezinnen en vitale senioren op termijn afnemen, zorgen de verhuisbehoefte in combinatie met de huidige omvang dat deze twee groepen toch interessant zijn om nieuw voor te bouwen op De Drenkeling. Tot 2020 zullen in Westvoorne circa 300 tot 450 gezinnen verhuizen en 200 tot 350 vitale senioren. De locatie sluit goed aan bij de locatiewensen van deze doelgroepen. Let wel op: de huishoudengroei in Westvoorne stabiliseert. Het toevoegen van woningen voor de lokale bevolking is beperkt nodig. Mocht u te veel bouwen dan kan dit gevolgen hebben voor de bestaande voorraad. Het aantrekken van vestigers (paragraaf 3.3) is dan nodig ter compensatie van deze daling.


15

Tabel 9: inschatting kansrijke doelgroepen voor het project 'De Drenkeling'

alleenstaanden tot 35 jaar paren tot 35 jaar gezinnen (inclusief eenoudergezinnen) alleenstaanden en paren 35 tot 55 jaar alleenstaanden en paren 55 tot 75 jaar alleenstaanden en paren 75 jaar en ouder totaal

Huishoudens verdeling 2012 4% 2% 34% 12% 32% 16% 100%

groei 20122020 -0 ++

inschatting aantrekkelijkhei d De Drenkeling verhuisgeneigdheid 0/+ 45 tot 55% 0/+ 30 tot 40% + 15 tot 25% 0/+ 20 tot 30% + 10 tot 20% 0/5 tot 10%

inschatting vraag gemeente Westvoorne 5 tot 15% 0 tot 5% 30 tot 40% 10 tot 20% 20 tot 30% 5 tot 10% 100%

Kansrijke doelgroepen voor deze locatie hebben vooral voorkeur voor grondgebondenwoningen Onderstaande tabel is een overzicht met de voorkeur naar grondgebonden woningen en appartementen per doelgroep. De rode cirkels staan bij de voorkeur naar woningtype voor kansrijke doelgroepen. Gezinnen zoeken bijna allemaal een grondgebonden woning. Vitale senioren voor deze locatie hebben door de bank genomen ook een voorkeur voor een grondgebonden woning. Tabel 10: voorkeur woningtype naar doelgroep doelgroepen

voorkeur voorkeur grondgestapeld gebonden 0/+ 0/+ alleenstaanden tot 35 jaar 0/+ 0/paren tot 35 jaar + gezinnen (+ eengezinshuishoudens) + 0 alleenstaanden en paren 35 t/m 54 alleenstaanden en paren 55 t/m 74 + 0 alleenstaanden en paren 75+ + Bron: Stec Groep op basis van NVB (2010), Ministerie VROM (2010) & WoON (2009)

Voorstel voor een woningbouwprogramma gericht op de lokale behoefte Marktkansen woningbouw De Drenkeling - concept Stec Groep aan gemeente Westvoorne 11.138

16

In tabel 11 maken een inschatting van de gewenste verdeling van het bouwprogramma voor De Drenkeling als we alleen te maken hebben met de lokale behoefte. Het programma is duidelijk vraaggestuurd (zie tabel 2). Wel hebben we meegewogen dat het exclusieve wat duurdere woonmilieu van Rockanje in stand wordt gehouden en mogelijk zelfs versterkt. We zien geen ruimte voor gestapelde woningen, maar wel voor patiowoningen. De tussenwoningen kunnen worden gerealiseerd als goedkopere koopwoningen (< € 200.000) of als duurdere huurwoning (> € 555). Tabel 11: voorstel woningbouwprogramma lokale behoefte

tussenwoning 2-onder-1 kap patio vrijstaande woningen kavel

voor lokale behoefte 10% 25% 25% 30% 10%

3.3 Bouw grondgebonden woningen om vestigers aan te trekken Vestigers van buiten de gemeente zijn vooral gezinnen en paren 35-54 jaar We verwachten tot 2020 circa 150 tot maximaal 300 huishoudens die in Westvoorne komen wonen. Ze vinden werk op de Tweede Maasvlakte of bij bedrijven die zijn gelieerd aan de bedrijven op Maasvlakte-2. Het gaat vooral om tweepersoonshuishoudens tot circa 55 jaar en gezinnen met kinderen met ouders in ongeveer diezelfde leeftijdsklasse. Dit beeld werd bevestigd door de deelnemers aan de klankbordgroep. Het zijn juist de medewerkers van de toekomstige bedrijven op de Maasvlakte-2 uit het midden- en hoger kader die mogelijk belangstelling hebben voor een woning in Rockanje. Het zijn bijna allemaal gezinnen met kinderen of tweepersoonshuishoudens. Vestigers zijn op zoek naar een grondgebonden koopwoning In hoofdstuk 2 gingen we al in op de woonvoorkeur van de vestigers. Ze willen vooral een grondgebonden koopwoning tussen de € 200.000 en de € 500.000. Onderstaande tabel is een overzicht met de voorkeur naar grondgebonden woningen en appartementen per doelgroep. De rode cirkels staan bij de voorkeur naar woningtype voor kansrijke vestigers. Gezinnen zoeken bijna allemaal een grondgebonden woning. Alleenstaanden en paren tussen de 35 en 55 jaar hebben ook vooral een voorkeur voor een grondgebonden woning.


17

Tabel 12: voorkeur woningtype naar doelgroep doelgroepen

voorkeur voorkeur grondgestapeld gebonden 0/+ 0/+ alleenstaanden tot 35 jaar 0/+ 0/paren tot 35 jaar + gezinnen (+ eengezinshuishoudens) + 0 alleenstaanden en paren 35 t/m 54 + 0 alleenstaanden en paren 55 t/m 74 + alleenstaanden en paren 75+ Bron: Stec Groep op basis van NVB (2010), Ministerie VROM (2010) & WoON (2009)

Voorstel voor een woningbouwprogramma voor vestigers In tabel 13 maken een inschatting van de gewenste verdeling van het bouwprogramma voor De Drenkeling als we alleen te maken hebben met vestigers. Ook dit programma is duidelijk vraaggestuurd. Daarbij is tabel 5 leidend geweest. We zien geen ruimte voor gestapelde woningen, maar wel voor vrije kavels en voor tussenwoningen. De tussenwoningen worden gerealiseerd als dure huurwoningen (> € 653). Tabel 13: voorstel woningbouwprogramma vestigers tussenwoning 2-onder-1 kap patio vrijstaande woningen kavel

voor vestigers 20% 50% 0% 20% 10%

3.4 Reken met € 2.100 tot € 3.300 per m² GBO afhankelijk van het woningtype Afhankelijk van het type woning ligt de transactieprijs2 van bestaande woningen op gemiddeld € 1.930 tot € 2.980 per m² GBO Inventarisatie van grondgebonden woningen in Rockanje die op dit moment te koop worden aangeboden hebben een gemiddeld prijsniveau van € 1.930 per m² GBO voor tussenwoningen tot 2.980 per m² GBO voor vrijstaande

2

transactieprijzen zijn consumentenprijzen, vergelijkbaar met VON-prijzen in de nieuwbouw


18

woningen3. Let op: na de prijsonderhandeling is de gerealiseerde transactieprijs doorgaans circa 6 à 12% lager dan de initiële vraagprijs, maar is er ook sprake van kosten koper van circa 3 á 4%4. (bijlage D). Tabel 13: gemiddelde vraagprijs per m² GBO in Rockanje naar woningtype (november 2011) woningtype

vraagprijs per m² GBO

rijwoning 2-onder-1 kap vrijstaande woning Bron: Funda (november, 2011)

€ 2.030 € 2.480 € 3.420

geschatte transactieprijs per m² GBO € 1.930 € 2.280 € 2.980

aantal transacties

25 38 32

Waarom rekenen we met vierkante meter prijzen? De waarde van een woning kan worden uitgedrukt in een absoluut prijsniveau (bijvoorbeeld een huurprijs van € 500 per maand of een waarde van € 250.000 v.o.n.), maar ook in een prijs per vierkante meter. Een absoluut prijsniveau maakt het onderling vergelijken van de waarde van woningen lastig. Door te rekenen met vierkante meterprijzen wordt de belangrijkste waardebepalende factor (woonoppervlak) als uitgangspunt genomen en kunnen waardeverschillen door de ligging in een stad (goede buurten en slechte buurten) of door de kwaliteit van de directe omgeving (groen, water of juist geluidsoverlast door spoor of drukke wegen) beter in de waardebepaling worden meegenomen. Ook is de grootte van het woonoppervlak medebepalend voor de hoogte van de vierkante meter prijs. Normaliter geldt hoe kleiner het woonoppervlak, hoe hoger de prijs per vierkante meter. Bij ruime, luxe woningen zien we de vierkante meterprijs weer stijgen. Dit komt omdat deze woningen op de meest aantrekkelijke locaties liggen of, in het geval van een appartemententoren, op de hoogste verdiepingen.

Nieuwbouw wordt in Oostvoorne aangeboden voor circa € 2.100 tot € 3.600 per m² GBO5 De nieuwbouw aan bij het project De Vijf Bladeren is een goede referentie voor De Drenkeling. Afhankelijk van het type woning wordt er met andere prijzen gerekend. De bungalows zijn een uitschieter. Tabel 14: inschatting6 vraagprijs per m² GBO De Vijf Bladeren naar woningtype (november 2011) woningtype rijwoning 2-onder-1 kap

prijs per m² GBO € 2.100 € 2.600

3

bij berekening van dit aantal zijn de uitschieters eruit gehaald sinds midden dit jaar is de overdrachtsbelasting (tijdelijk) verlaagd van 6% naar 2% 5 Dit zijn VON-prijzen inclusief BTW. Vergelijking is mogelijk met de transactieprijzen in de bestaande voorraad (tabel 13) 6 exacte GBO’s zijn niet gegeven 4


19

patio vrijstaande woning bungalow Bron: www.de5bladeren.nl

€ 3.400 € 3.600 €4.200

Concurrentiekracht Als we ‘De Drenkeling’ afzetten tegenover uw concurrenten dan zien we dat u hier een apart woonmilieu kunt realiseren. Met deze wijk, nabij de prachtige duinen, kunt u zich onderscheiden van de andere ontwikkelingen.


20

Prijsadvies We hanteren een opslag op de transactieprijzen voor De Drenkeling ten opzichte van die van de bestaande voorraad (tabel 13) gebaseerd op een combinatie van de gunstige ligging tussen strand en de voorzieningen in Rockanje, concurrentiekracht en de te verwachten vraag in het segment. Dit leidt tot de voorgestelde transactieprijzen in tabel 15. Deze VON-prijzen zijn gebaseerd op het huidige prijsniveau en inclusief BTW. Tabel 15: advies transactieprijzen voor De Drenkeling bij het huidige prijsniveau woningtype

oppervlakte GBO indicatie kavelgrootte

rijwoning 100 – 110 m² tot ca. 200 m² 2-onder-1 kap 110 – 130 m² ca.200 m² tot 500 m² patio7 110 – 130 m² ca. 250 m² vrijstaande woning vanaf ca. 150 m² vanaf 500 m² vrije kavel 800 – 1.000 m² Bron: Stec Groep, peildatum november 2011

transactieprijs/m² gbo € 2.100 - € 2.150 € 2.500 - € 2.550 € 3.100 – € 3.200 € 3.200 - € 3.300 €340 - €370

indicatie totale transactieprijs € 210.000 tot € 235.000 € 275.000 tot € 330.000 € 340.000 tot € 415.000 vanaf € 480.000 €300.000 – €340.000

3.5 Ons adviesprogramma voor De Drenkeling: combineer voor lokale behoefte en vestigers Optie drie (combinatie) is de meest reële optie. Hierbij zet u in op het aantrekken van vestigers, zonder direct van het maximum uit te gaan. Ook bouwt u voor de lokale behoefte zonder dat dit een te grote impact heeft op uw bestaande voorraad. Tabel 16: drie programma’s: tussenwoning 2-onder-1 kap patio vrijstaande woningen kavel

I. voor vestigers 20% 50% 0% 20% 10%

II. voor lokale behoefte 10% 25% 25% 30% 10%

III. combinatie 15% 38% 13% 25% 10%

3.6 Hoe vergroot ik het succes van De Drenkeling? In de klankbordgroep bijeenkomsten hebben we een aantal signalen en ideeën opgepikt die de haalbaarheid van de realisatie van De Drenkeling kunnen vergroten. We presenteren ze hier in willekeurige volgorde. 7

in combinatie met veel openbaar groen


21



Versterk de winkelfunctie van Rockanje De aandacht is de afgelopen jaren vooral uitgegaan naar Oostvoorne. De gemeente doet er goed aan nu de nadruk te leggen op Rockanje;



Zet in op één nieuwbouwlocatie De demografische ontwikkelingen en de huidige woningmarkt laten het niet toe meerdere woningbouwlocaties in Westvoorne tegelijkertijd te ontwikkelen. Kies voor De Drenkeling en breng andere locaties als de Nieuwe Achterweg niet of later tot ontwikkeling;



Inzetten op meerdere doelgroepen Omdat de markt niet zo ruim is en de locatie De Drenkeling groot moet je op meerdere doelgroepen tegelijkertijd richten en een diversiteit aan woningen aanbieden;



Geef fasegewijs uit en laat het eindbeeld zien Kleine plukjes van dezelfde soort woningen tegelijkertijd op de markt brengen vergoot de aantrekkelijkheid voor veel mensen. Ze vinden gelijk gestemden in hun directe omgeving. Wel is het zaak vooraf duidelijk te maken hoe het hele plan in elkaar steekt. Welke woningen zijn te verwachten in de volgende fasen? En hoe ziet de stedenbouwkundige opzet eruit?



Zorg voor een goede marketing en communicatie van De Drenkeling en Westvoorne Veel bedrijven en organisaties die actief zijn in de Rotterdamse regio kennen de gemeente Westvoorne en Rockanje niet of slecht. Een goede marketing strategie draagt zeker bij aan het vergroten van de kansen voor De Drenkeling. Een suggestie is om (nieuwe) bedrijven rechtstreeks te benaderen met een informatiepakket;



Val op door een hoge kwaliteit van woningen en woonomgeving Benut het water en het groen op de locatie en in de omgeving. Zorg voor kwalitatief goede woningen met de nadruk op duurzaamheid. Besteed voldoende aandacht aan de architectonische kwaliteit, water/groen en duurzaam bouwen;



Doe iets bijzonders


22

Mogelijk kan een product dat nog niet aanwezig is in Rockanje nieuwe doelgroepen aanboren. Bijvoorbeeld vrij bouwen (minder regels) zoals nu gebeurt in Almere, nulenergiewoningen of patiowoningen met extra grote buitenruimtes.


23


24

BIJLAGE A: DEELNEMERS KLANKBORDGROEPEN Deelnemer klankbordgroep mevrouw S. de Vries mevrouw N. Backx de heer J. Nagtegaal de heer S. Capelle de heer A. Vrijma de heer R. Toonen de heer H. Compter de heer A. Roskam de heer R. v.d. Linden de heer R. de Wit de heer F. van Velzen de heer B. Krens mevrouw E. Wedema de heer A. v.d. Hoek mevrouw E. Rietdijk de heer H. Borst de heer A. Stam de heer J. van der Woude de heer H. Hoogmoed mevrouw E. Eijs de heer R. Gras de heer P. v.d. Wurff


Organisatie Top Voorne Havenbedrijf Rotterdam Havenbedrijf Rotterdam ECT Europees Massagoed-Overslag bedrijf Electrabel Nederland EON Benelux voormalig directeur Rabobank Oostvoorne Kamer van Koophandel Maasdelta Maasdelta Vestia Vestia v.d. Hoek makelaardij du Buff makelaardij Huurdersvereniging Westvoorne Stadsregio Rotterdam Stadsregio Rotterdam Twynstra & Gudde gemeente Westvoorne gemeente Westvoorne gemeente Westvoorne

25


26

BIJLAGE B: MARKTANALYSE WESTVOORNE In deze bijlage analyseren we de woningmarkt van de gemeente Westvoorne door zowel terug als naar de huidige situatie te kijken en blikken we vooruit op de belangrijkste ontwikkelingen. De mogelijke effecten van de activiteiten op de Tweede Maasvlakte brengen we afzonderlijk in beeld.

Terugblik 2005-2011 Ontwikkeling huishoudens en nieuwbouw afgelopen periode  Het verloop van het aantal huishoudens maakt een soortgelijke ontwikkeling door als die van de gereedgekomen woningen; 

Het aantal gereedgekomen woningen is gemiddeld hoger dan de groei van het aantal huishoudens. Tabel 17: ontwikkeling huishoudens en nieuwbouw

Figuur 3: ontwikkeling huishoudens en nieuwbouw

groei gereedgekomen jaartal huishoudens woningen 2005 13 22 2006 9 16 2007 9 13 2008 -12 49 2009 117 198 2010 46 158 gemiddeld 30 76 Bron: CBS (2011) Bron: CBS (2011)

Dalende bevolking waarbij verschillen vooral doorbinnenlandse migratie worden veroorzaakt  Tussen 2005 en 2011 is de bevolking met gemiddeld ruim 40 mensen per jaar gedaald; Marktkansen woningbouw De Drenkeling - concept Stec Groep aan gemeente Westvoorne 11.138

27



Het geboorteoverschot was in 2005 nog positief in de jaren daarna negatief;



De gerealiseerde nieuwbouw (figuur 3) en het vestigingsoverschot maken vergelijkbare bewegingen. In 2009 heeft meer nieuwbouw geleid tot een hoger vestigingsoverschot.

Tabel 18: bevolkingsontwikkeling gemeente Westvoorne bevolking op 1 januari 14.243 14.224 14.128 14.084 14.031 14.057

2005 2006 2007 2008 2009 2010 gemiddeld Bron: CBS (2011)

vestigingsoverschot geboorteoverschot exclusief correcties 8 -24 -44 -51 -31 -23 -20 -31 -39 63 -57 -10 -31 -13

administratieve correcties -3 -1 10 -2 2 2 1

Figuur 4: ontwikkeling geboorteoverschot en vestigingsoverschot Westvoorne

Bron: CBS (2011)


28

bevolkingsgroei -19 -96 -44 -53 26 -65 -42

Ontwikkeling van kernen in Westvoorne  Oostvoorne groeide de afgelopen jaren in inwoneraantal. Daar vond met name de nieuwbouw plaats; 

Rockanje is de afgelopen jaren gekrompen en kende minder nieuwbouw.

Tabel 19: bevolkingsontwikkeling per kern in gemeente Westvoorne Rockanje Oostvoorne Westvoorne Bron: CBS (2011)

2005 6.560 7.680 14.240

2006 6.520 7.700 14.220

2007 6.480 7.650 14.130

2008 6.450 7.630 14.080

2009 6.380 7.650 14.030

2010 6.315 7.745 14.055

Figuur 5: bevolkingsontwikkeling per kern

Figuur 6: jaarlijkse bevolkingsontwikkeling per kern

Bron: CBS (2011)

Bron: CBS (2011)

Tabel 20: migratiesaldo per jaar tussen 2008 tot en met 2010 per saldo Voorne-Putten rest Stadregio Rotterdam rest Nederland bron: CBS (2011)

personen -4 +25 -52


inschatting huishoudens -1 tot -2 +10 tot +12 -20 tot -25

29

Tabel 21: migratievertrek en –overschot per jaar tussen 2008 tot en met 2010 vanuit …. naar Westvoorne Voorne-Putten rest Stadregio Rotterdam rest Nederland bron: CBS (2011)

210 167 132

vanuit Westvoorne naar Voorne-Putten rest Stadsregio Rotterdam rest Nederland

214 142 182

Vertrekoverschot veroorzaakt door verhuizingen naar rest van Nederland (buiten Stadsregio Rotterdam)  Met de andere gemeenten op Voorne-Putten vond veel uitwisseling plaats, maar het migratiesaldo schommelt rond de 0; 

De gemeente Westvoorne wint inwoners aan de stadsregio Rotterdam en verliest per saldo inwoners aan de rest van Nederland.


30



Huidige situatie woningmarkt Westvoorne is kleine gemeente met veel koopwoningen  Westvoorne heeft per 1-1-2011 6.294 woningen 

Landelijk bestaat 60% uit een koopwoning. In Westvoorne is dit ruim 71%

Figuur 7: verdeling woningvoorraad naar eigendom

Bron: Syswov, woningvoorraad 2010 (2011)

Westvoorne heeft weinig appartementen zoals gebruikelijk is bij landelijke gemeenten  In Nederland bestaat 71% uit grondgebonden woningen, in Westvoorne uit 91%; 

Vooral inde huurwoningvoorraad is het aandeel appartementen hoog.


31

Figuur 8: verdeling naar woningtype totale

Figuur 9: verdeling naar woningtype koopwoningvoorraad

Figuur 10: verdeling naar woningtype huurwoningvoorraad

bron: SysWov 2010

Westvoorne heeft relatief veel nieuwbouw  ten opzichte van het gemiddelde in Nederland heeft Westvoorne veel woningen gebouwd vanaf 2001. Figuur 11: woningvoorraad naar bouwperiode

Bron: SysWov (2010)


32

De inkomens liggen hoog in de gemeente Westvoorne  Westvoorne heeft relatief weinig huishoudens met een inkomen tot en met de 5e 10% inkomensgroep (tot en met een inkomen van €27.300) 

Westvoorne heeft relatief veel huishoudens met een inkomen in het 8e tot en met het 10e 10% groep (hoger dan €36.600)

Figuur 12: Inkomensverdeling particuliere huishoudens naar inkomensgroepen, 2006

Bron: CBS, 2011

WOZ-waarde woningen laat een zelfde soort beeld zien als inkomensverdeling  Westvoorne heeft relatief weinig woningen met een WOZ-waarde van lager dan € 200.000 

Westvoorne heeft relatief veel woningen met een hoge WOZ-waarde



Opvallend is het hoge aandeel woningen met een WOZ-waarde van meer de dan € 500.000


33

Figuur 13: WOZ-objecten woningen (2010)

Bron: CBS (2011) en WOZ gemeente Westvoorne (2011)

Westvoorne heeft relatief veel dure huurwoningen  Westvoorne heeft relatief veel dure huurwoningen in de prijscategorieën boven de € 555 Figuur 14: Huurwoningen corporaties naar prijsklasse

Bron: CFV (2011) en WOZ gemeente Westvoorne (2011)

Rockanje en Oostvoorne verschillen weinig naar samenstelling inwoners en huishoudens  De verdeling naar huishoudens verschilt weinig tussen beide kernen; Marktkansen woningbouw De Drenkeling - concept Stec Groep aan gemeente Westvoorne 11.138

34



In Westvoorne wonen iets meer inwoners in de leeftijd van 45 tot 65 jaar en iets minder inwoners van 65 jaar en ouderen. Figuur 15: huishoudens naar samenstelling (per kern)8

Figuur 16: inwoners naar leeftijd (per kern)

Rockanje Rockanje

Bron: CBS (2011)

Bron: CBS (2011)

marktruimtemodel laat potentiële ruimte zien in dure huur  In ons marktruimtemodel zien we vooral ruimte in het dure huursegment (> € 653); 

In de koopsector is er ruimte in het goedkoopste koopsegment (< € 150.000)



De huishoudens met de hogere inkomens wonen voor een deel in woningen die gezien hun inkomen makkelijk te betalen zijn

8

door een afronding op hele getallen kan een optelling anders zijn dan 100%


35

huurmarkt

koopmarkt

> 1.160

> 576.000

910 - 1.160

437.000 - 576.000

780 - 910

352.000 - 437.000

670 - 780

294.000 - 352.000

570 - 670

258.000 - 294.000

490 - 570

217.000 - 258.000

410 - 490

175.000 - 217.000

340 - 410

145.000 - 175.000

260 - 340

119.000 - 145.000

< 260

< 119.000 1000

900

800

700

600

500

400

300

200

100

0

100

potentiële vraag naar huurw oningen

200

300

400

500

600

potentiële vraag naar koopw oningen

700

800

900

1000

1100

1200

woningvoorraad

Uitleg en bronnen van ons marktruimtemodel In het marktruimtemodel is het woningaanbod ingedeeld naar prijssegmenten (de blauwe blokken), afgezet tegen de potentiële vraag (groene en oranje staven). De potentiële vraag is gebaseerd op de omvang van de inkomensgroepen in Westvoorne (bron: CBS). De groene staven geven het aantal huishoudens per inkomensgroep weer die de voorkeur heeft voor een huurwoning. De oranje staven geven het aantal huishoudens per inkomensgroep weer die de voorkeur heeft voor een koopwoning. De verdeling huur of koop is gebaseerd op de voorkeuren uit het WoOn2009 onderzoek (WoOn 2009). De verdeling over de inkomensgroepen vormt het uitgangspunt voor de maximale leencapaciteit of maximale uitgave voor de kale huur voor huishoudens. De maximale leencapaciteit in de koopmarkt gaat uit van de leencapaciteit op basis van het besteedbaar jaarinkomen * factor (bron: NVB) en de gemiddelde overwaarde (Bron: CBS). De maximale uitgave voor de kale huur is per inkomensgroep bepaald door het toepassen van de huurquote (bron: VROM). Het marktruimtemodel houdt geen rekening met het effect van de huurtoeslag en het fenomeen scheefwonen


36

Vooruitblik Het aantal huishoudens groeit beperkt en na 2016 zet huishoudenkrimp in  Het aantal huishoudens groeit tot 2016. Daarna daalt het aantal huishoudens rond 2020 tot het huidige aantal van circa 6.100 huishoudens om daarna vervolgens verder af te nemen; 

In figuur 18 is te zien dat de jaarlijkse ontwikkeling afneemt en rond 2016 negatief wordt

Figuur 17: ontwikkeling huishoudenomvang

Bron: Primos (2011)


37

Figuur 18: indicatie jaarlijkse huishoudengroei

Bron: Primos (2011)

Westvoorne zit ruim in het jasje met haar totale planvoorraad  De gemeente Westvoorne heeft plannen voor 1.045 woningen; 

Uitbreidingsvraag in Westvoorne is echter zeer beperkt (figuur 17) en vanaf 2016 is er sprake van krimp

Tabel 22: woningbouwplannen in gemeente Westvoorne per 1-1-2012 naam Ruy Voorweg (De Vijf bladeren) Fazantenlaan Hoofdweg Olaertsduyn Nieuwe Achterweg Drenkeling overig totaal bruto toevoeging voorgenomen sloop Drenkeling totaal netto toevoeging bron: gemeente Westvoorne

aantal woningen 55 108 194 58 60 (zorg) 135 100 152 862 100 762


38

Westvoorne krijgt te maken met een sterke vergrijzing  Veranderende samenstelling van de huishoudens leidt vooral tot veel senioren; tussen 2012 en 2022 komen er circa 300 alleenstaande en paren van 75 jaar en ouder bij; 

De afname zit zowel in het aantal alleenstaanden en paren tussen de 55 en 74 jaar (na 2017) en in het aantal gezinnen (aantal gezinnen neemt op dit moment al af).

Tabel 23: huishoudenontwikkeling naar samenstelling en leeftijd

Bron: Primos (2011)


39

4. Woonwensen en huidige voorraad Verhuisgeneigdheid en woonvoorkeuren Tabel 8: verhuisgeneigdheid en voorkeuren per doelgroep (gemeenten kleiner dan 20.000 inwoners) verhuisgeneigd eenpersoonshh t/m 34 35% tweepersoonshh. t/m 34 20% gezinnen (incl. eenouderhh) 15% een- en tweepersoonshh 35 t/m 54 20% een- en tweepersoonshh 55 t/m 74 10% een-en tweepersoonshh. vanaf 75 10% Bron: WoON 2009, bewerking Stec Groep (2011)

koop 90% 50% 75% 75% 90% 90%

grondgebonden woning 80% 90% 90% 70% 60% 20%

Voorkeur huurprijs Tabel 9: Voorkeur huurprijs van verhuisgeneigden (gemeenten kleiner dan 20.000 inwoners) tot kwal. kort. grens (€ 362) eenpersoonshh t/m 34 15% tweepersoonshh. t/m 34 0% gezinnen (incl. eenouderhh) 10% een- en tweepersoonshh 35 t/m 54 10% een- en tweepersoonshh 55 t/m 74 10% een-en tweepersoonshh. vanaf 75 10% Bron: WoON 2009, bewerking Stec Groep (2011)


tot aftoppingsgrens (€ 555)

tot max. huurgrens (€ 653)

vanaf max. huurgrens (vanaf € 653)

75% 40% 55% 50% 60% 45%

10% 5% 25% 20% 15% 20%

0% 55% 10% 20% 15% 25%

40

totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Voorkeur koopprijs Tabel 10: Voorkeur koopprijs van verhuisgeneigden (gemeenten kleiner dan 20.000 inwoners) tot € 150.000 eenpersoonshh t/m 34 10% tweepersoonshh. t/m 34 10% gezinnen (incl. eenouderhh) 5% een- en tweepersoonshh 35 t/m 54 15% een- en tweepersoonshh 55 t/m 74 10% een-en tweepersoonshh. vanaf 75 0% Bron: WoON 2009, bewerking Stec Groep (2011)

€ 150.000 t/m € 200.000 50% 20% 10% 15% 10% 15%

€ 200.001 t/m € 300.000 30% 55% 35% 40% 40% 50%

€ 300.001 t/m € 500.000 10% 10% 40% 25% 30% 30%

vanaf € 500.000 0% 5% 10% 5% 10% 5%

totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Gewenste voorraad en huidige voorraad  Het aantal woningen is in 2011 groter dan het aantal huishoudens. Het gaat om bijna 200 woningen of 3,1%. Op een woningmarkt is circa 1,5% tot 2,0% frictieleegstand nodig om verhuizingen mogelijk te maken. Woningen worden tussen twee verhuizingen immers even niet bewoond; 

Dat er meer woningen leeg komen dan nodig zijn voor verhuizingen werd in de klankbordgroep bevestigd;



We gaan uit van 1,8% frictieleegstand bij de gewenste voorraad in 2020 in plaats van de 3,1% van nu. Dat wil zeggen dat er in 2020 88 woningen minder nodig zijn;



Door de daling van het aantal huishoudens tot 2020 zijn nog eens ruim 50 woningen minder nodig;



In totaal betekent dat dat er in 2020 ruim 140 woningen meer staan in de voorraad dan strikt noodzakelijk. Overigens staan deze woningen niet altijd leeg en worden verhuurd voor tijdelijke bewoning



De confrontatie van de gewenste opbouw van de woningvoorraad volgens de verhuiswensen van tabel 8 tot en met 10 met de huidige samenstelling van de woningvoorraad levert overschotten en tekorten op; o

Dreigend overschot aan huurwoningen vooral tot de aftoppingsgrens van €555;

o

Tekort aan goedkopere koopwoningen onder de € 300.000;


41

o

Overschot aan dure koopwoningen vooral boven de € 500.000;

o

We verwachten een beperkte vraag naar appartementen.

Tabel 11: Beoordeling woningvoorraad 2011 Huidige Gewenste woningvoorraad voorraad 2020 1-1-2011 eigen behoefte huur koop tot kwal. kort. grens (€349) tot aftoppingsgrens (€ 555) tot max. huurgrens (€ 653) vanaf max. huurgrens (vanaf € 653)

1.461 4.833 285 851 221 105

1250 4900 150 550 300 250

tot € 150.000 84 250 € 150.000 t/m € 200.000 370 650 € 200.001 t/m € 300.000 1.572 1950 € 300.001 t/m € 500.000 1.679 1650 vanaf € 500.000 1.128 400 5.550 grondgebonden woning 5.728 600 appartementen met lift 566 Aantal huishoudens 6.102 6.046 Frictieleegstand/gewenste frictieleegstand 192 (=3,1%) 104(=1,8%) aantal woningen 6.294 6.150 Bron: gemeente, WoON2009 en input klankbordgroep, bewerkt door Stec Groep


42

Overschotten (-) / tekorten (+) -211 +67 -135 -301 +79 +145 +166 +280 +378 -29 -728

-178 34 -56 -88 -144

Overschotten en tekorten en de voorraad in Oostvoorne en Rockanje  Rockanje is iets kleiner dan Oostvoorne; 

Er staan relatief meer dure huurwoningen (> 653) in Rockanje en meer dure kopwoningen (> 300.000) in Oostvoorne;



Uitgangspunt bij nieuwbouw en sloop/vervanging moet zijn: toevoegen waarvan je te weinig hebt en onttrekken waarvan je teveel hebt.

Tabel 24:beoordeling woningvoorraad Oostvoorne en Rockanje Huidige woningvoorraad 1-1-2011

huur koop

Overschotten (-)/ tekorten (+)

Gemeente Westvoorn Gemeente e Oostvoorne Rockanje Westvoorne 1.461 826 635 4.833 2.645 2.188

-211 +67

tot kwal. kort. grens (€349)

285

150

135

-135

tot aftoppingsgrens (€ 555)

851

523

328

-301

tot max. huurgrens (€ 653) vanaf max. huurgrens (vanaf € 653)

221 105

113 52

108 53

+79 +145

tot € 150.000 84 29 55 € 150.000 t/m € 200.000 370 118 252 € 200.001 t/m € 300.000 1.572 755 817 € 300.001 t/m € 500.000 1.679 1.061 618 vanaf € 500.000 1.128 682 446 grondgebonden woning 5.605 3.069 2.536 appartementen met lift 689 402 287 aantal woningen 6294 3471 2823 Bron: gemeente, WoON2009 en input klankbordgroep, bewerkt door Stec Groep

+166 +280 +378 -29 -728 -178 +34 -144


43

Inschatting effect Tweede Maasvlakte op de woningvraag in Westvoorne 

Het aantal directe banen tot 2020 als gevolg van bedrijven die zich vestigen op Maasvlakte 2 schatten we op 3.300. Dat is circa 50% van het totaal van 6.200 arbeidsplaatsen tot 2030(9);

directe werkgelegenheid indirecte werkgelegenheid Totaal Bron: zie (7)

tot 2020 3.300 3.300-5.000 6.600-8.300

2020-2030 2.900 2.900-4.400 5.800-7.300



Voor indirecte effecten rekent men meestal met 1 a 1,5 maal het aantal directe banen. Dit betekent 3.300 – 5.000 extra banen tot 2020 (10);



We verwachten dat met name hoogopgeleiden interesse tonen in een woning in Oostvoorne. Vooral omdat de prijzen van woningen in Westvoorne een stuk hoger liggen dan in Rotterdam en mensen met een lager inkomen daardoor minder mogelijkheden hebben op de Westvoornse woningmarkt. Hoogopgeleiden zijn echter wel bereid om langere reistijden te maken dan lager opgeleiden blijkt onderzoek. In 2020 is circa 30% van de werkgelegenheid voor hoog opgeleiden. Dat betekent circa 2.000 tot 2.500 banen verbonden aan Maasvlakte 2(11).



We gaan er vanuit dat 40% van deze hoger opgeleide werknemers niet in de buurt woont van de Maasvlakte (bron: ervaringscijfer vanuit de Klankbordgroep: 20% van de werknemers komt uit de Stadsregio Rotterdam en 40% uit Voorne-Putten);



En we gaan er vanuit dat 40 tot 65% van de hoogopgeleiden bereid is voor een nieuwe baan te verhuizen. Dat betekent dat 300 tot 650 mensen een nieuwe woning zoeken nabij de Maasvlakte. De overige hoogopgeleiden accepteren een langere reistijd (bron: Intelligence Group, ‘vijf jaar Kennis van de Arbeidsmarkt: bereiken en bewegen’, 2008);



Een deel van deze 300 tot 650 mensen kan in Westvoorne terecht komen. We schatten dat aandeel in op 50%. Dat aandeel is enerzijds gebaseerd op een maximale netto rijafstand van 30 minuten. We houden

bron: Gemeente Westvoorne, Westvoorne en Maasvlakte 2; hoofdlijnen van de gevolgen in beeld, 2007) bron: Gemeente Westvoorne, Westvoorne en Maasvlakte 2; hoofdlijnen van de gevolgen in beeld, 2007) 11 bron: Bedrijvenregister Zuid-Holland, CPB, CBS, bewerking Tympaan Instituut 9

10


44

rekening met filevorming op de A-15. Dat betekent dat Spijkenisse en Hoogvliet afvallen. Daarnaast kijken we naar het aanbod aan woonmilieus, dat voor het hoger en middenkader het meest interessant is. Dat exclusieve woonmilieu vinden we binnen de netto reisafstand van 30 minuten vooral in Rockanje en Oostvoorne, maar ook in Hellevoetsluis en Bernisse (Rosetta Methode, een gezamenlijke taal voor woonmilieus in de regio, Stadsregio Rotterdam en Maaskoepel, 2010).

Tabel 25: inschatting effect Tweede Maasvlakte voor extra woningbouw in Westvoorne beschrijving aantal directe en indirecte banen Tweede Maasvlakte tot 2020 aandeel hoogopgeleiden aandeel hoogopgeleiden Tweede Maasvlakte die niet in de buurt wonen aandeel hoogopgeleiden dat bereid is om te verhuizen scenario

aandeel

tot 2020 3.300 3.300-5.000 6.600-8.300 30% van totaal aantal banen 2.000-2.500 directe indirecte banen

2020-2030 2.900 2.900-4.400 5.800-7.300 1.700-2.200

circa 40%

800-1.000

700-900

40 tot 65%

300 tot 650

300-600

150-300

150-300

50% kiest voor Westvoorne

Bron: diversen; zie tekst boven tabel

Tabel 26: reisafstand en reistijd vanaf de Tweede Maasvlakte Westvoorne

km 12 – 14

(gem) reistijd 11 – 19


inwoners 14.000

45

woonmilieus aanwezig - landelijk - dorps - suburbaan exclusief

woonmilieus gepland - landelijk - dorps - suburbaan grondgebonden

Brielle

16 – 18

15 – 17

16.000

- suburbaan grondgebonden

Hellevoetsluis

25 – 27

24 – 26

39.700

Bernisse

31 – 33

27 – 29

12.400

- suburbaan grondgebonden - suburbaan exclusief - dorps - landelijk - dorps

Spijkenisse

32 – 34

25 – 27

Hoogvliet

34 – 36

25 - 27

Schiedam

30 – 32

43 - 45

Vlaardingen

32 – 34

45 – 47

Bron: google-maps, CBS en Stadsregio/Maaskoepel

Voorbeelden suburbane exclusieve woonmilieus in de Stadsregio Rotterdam


46

- suburbaan exclusief - suburbaan grondgebonden - suburbaan compact - landelijk - suburbaan grondgebonden - suburbaan compact - dorps - suburbaan grondgebonden - suburbaan exclusief

Bron: Rosetta Methode, een gezamenlijke taal voor woonmilieus in de regio, Stadsregio Rotterdam en Maaskoepel, 2010


47

Tabel 27: woonwensenprofiel potentiële vestigers Maasvlakte 2 en gewenste voorraad in Westvoorne wensprofiel huur koop tot kwal. kort. grens (€349) tot aftoppingsgrens (€ 555) tot max. huurgrens (€ 653) vanaf max. huurgrens (vanaf € 653)

potentiële vestigers Maasvlakte 2 20% 80% 0 0 0 20%

extra effect Tweede Maasvlakte 30-60 120-240 0 0 0 30-60

tot € 150.000 0 0 € 150.000 t/m € 200.000 0 0 € 200.001 t/m € 300.000 20% 30-60 € 300.001 t/m € 500.000 50% 75-150 vanaf € 500.000 10% 15-30 grondgebonden woning 100% 150-300 appartementen met lift 0 0 Bron: WoON2009 en input klankbordgroep, bewerkt door Stec Groep


48


49

BIJLAGE C: CONCURRENTEN DE DRENKELING

2 5 4

3

6

*

1

*=locatie De Drenkeling


50

Tabel 12: overzicht van concurrerende bouwprojecten in de omgeving #

project

ligging

programma

planning

1

Nieuwe Achterweg

circa 135 woningen

na 2015

2

Ruy (project Centrumontwikkeling Oostvoorne)

uitbreiding aan rand van Rockanje inbreiding in centrum van Oostvoorne

1e fase gerealiseerd Fase 2:  49 app

circa 2014 & 2015

-

bijna in aanbouw

-/+

3

Voorweg (De vijf bladeren)

inbreiding aan rand van Oostvoorne




6 woningen



mogelijk omvormen programma

108 woningen:  29 rijwoning (va € 219.000)



29 middeldure woningen (va € 259.000)



8 patio’s (va € 429.000)



15 bungalows (va € 457.500



24 tweekappers (va € 369.000)



3 vrijstaande woningen (vanaf

51

inschatting concurrentiekracht -

toelichting concurrentiekracht ontwikkeling is later gepland ander woonmilieu: Ruy is centrum dorps en De Drenkeling is een woonwijk



ook een wijk met meerdere woningtypen



waarschijnlijk is deze wijk al grotendeels gerealiseerd als met De Drenkeling wordt gestart

€ 585.000) 4

Fazantenlaan

in breiding in Oostvoorne

196 woningen:  30 app sociale huur  

5

6

Hoofdweg

Olaetsduyn

uitbreiding aan rand van Oostvoorne

in duinen van Oostvoorne


circa 2014 & 2015

+/-

18 MGE woningen 29 app sociale huur



67 app overige huur



52 vrijstaande en tweekappers koop



(sloop 26 woningen)

58 woningen

omvorming voormalig congrescentrum naar 60 app waar zorg zal worden aangeboden

52

circa 2015

2012 2015

+/-

-



circa zelfde periode van ontwikkeling



meer ingesloten in bestaande bebouwing



veel appartementen



wel nabij de aantrekkelijke Fazantenlaan



circa dezelfde periode van ontwikkeling



aan minder aantrekkelijke zijde van Oostvoorne (terwijl De Drenkeling tussen Rockanje en de duinen ligt.



richt zich met product op andere doelgroep (met name ouderen met zorgvraag)

Bron: Gemeente Westvoorne (2011) & www.woneninoostvoorne.nl & www.de5bladeren.nl (2011) & www.bloklandhuizen.nl (2011)


53

Tabel 12: overzicht van concurrerende bouwprojecten in de omliggende gemeenten (vanaf 50 woningen) project

ligging

programma

planning

Waterfront Brielle

gelegen aan een eigen jachthaven direct aan het Brielse Meer

77 woningen  Watervilla: 215 m² € 537.000 - € 554.000

Bouwfase

NieuwlandOost Groote Dok Oost Nieuw Vesting



woning 230 m² € 485.500 - € 496.500



appartementen: 140-163 m² € 435.000 - € 518.000



appartementen: 83-130 m² € 228.7000 -€ 366.100

Wijk in Brielle

56 rijwoningen en tweekappers

In Hellevoetsluis met uizicht over de haven Tegenover de oude kern van Hellevoetsluis Transformatielocatie Dirksland

De 38 appartementen en 7 riante stadswoningen Fase 1: 22 woningen va € 249.500 Fase 2 en 3 onbekend

inschatting concurrentiekr acht -/0

Eind 2011 start verkoop Verkoop is gestart

-

Start fase 1 in 2012

-

Heeren 120 woningen Bestemmingsplan van is in 2009 Dircksland vastgesteld De Tuinen Uitbreiding 316 woningen, waaronder 234 grondgebonden van Middelharnis woningen en 82 appartementen Hernesse Hart van In Middelharnis 90 woningen (app en woningen (vanaf € Start bouw januari West 169.00 tot € 252.000) 2012 Bron: verschillende websites Opmerking: Hellevoetsluis heeft naast de bovenstaande plannen veel plannen waarvan nog weinig duidelijk is, zoals ParnassiaBoomgaard met 900 tot 1.100 woningen


54

-

0

0/-

-

BIJLAGE D: PRIJSREFERENTIES Tabel 28: gemiddelde aanbodprijs koopwoningen Funda (november 2011) naar dorp, segment en oppervlakte appartementen bestaand € 378.818 € 299.500 € 325.000 € 377.125 € 522.500

appartementen nieuw € 539.700

Oostvoorne 80 en kleiner € 336.000 81 tot 100 m² € 395.000 101 tot 120 m² € 464.500 121 tot 140 m² € 533.850 141 tot 160 m² € 390.000 161 tot 180 m² 181 tot 200 m² € 975.000 201 tot 300 m² 301 tot 400 m² 401 tot 500 m² 501 tot 600 m² € 443.900 € 542.731 Rockanje € 179.000 80 en kleiner m² € 287.500 € 328.833 81 tot 100 m² € 399.000 € 382.000 101 tot 120 m² € 545.000 121 tot 140 m² € 665.500 141 tot 160 m² € 595.000 € 619.000 161 tot 180 m² 181 tot 200 m² € 759.000 € 823.000 201 tot 300 m² 301 tot 400 m² groter dan 600 m² Bron: Funda (november 2011), bewerking Stec Groep (2011)


55

Grondgebonden woningen bestaand € 618.006 € 235.000 € 297.421 € 356.643 € 412.196 € 487.126 € 579.000 € 692.233 € 775.381 € 2.117.500 € 2.774.667 € 3.995.000 € 479.282 € 252.000 € 313.563 € 289.106 € 379.554 € 484.893 € 619.654 € 724.950 € 788.688 € 963.500 € 535.000

Grondgebonden woningen nieuw € 453.056

€ 259.000 € 406.125 € 490.000 € 955.000

€ 1.295.000

€ 1.295.000

Eindtotaal € 590.712 € 283.375 € 300.571 € 353.964 € 419.300 € 491.439 € 563.250 € 708.656 € 784.455 € 2.117.500 € 2.774.667 € 3.995.000 € 494.377 € 237.400 € 315.208 € 297.319 € 390.583 € 507.469 € 618.031 € 724.950 € 838.762 € 963.500 € 535.000

Tabel 29: aanbod Funda (november 2011) naar dorp, segment en oppervlakte appartementen bestaand 11 3 1 4 2

appartementen nieuw

Oostvoorne 6 80 en kleiner 81 tot 100 m² 1 101 tot 120 m² 1 121 tot 140 m² 1 141 tot 160 m² 2 161 tot 180 m² 1 181 tot 200 m² 201 tot 300 m² 1 301 tot 400 m² 401 tot 500 m² 501 tot 600 m² Rockanje 5 13 80 en kleiner m² 1 81 tot 100 m² 1 3 101 tot 120 m² 1 2 121 tot 140 m² 2 141 tot 160 m² 2 161 tot 180 m² 1 2 181 tot 200 m² 201 tot 300 m² 1 2 301 tot 400 m² groter dan 600 m² Bron: Funda (november 2011), bewerking Stec Groep (2011)


56

Grondgebonden woningen bestaand 142 1 19 21 28 19 11 15 21 2 3 2 131 4 8 33 28 14 13 10 16 4 1

Grondgebonden woningen nieuw 9

2 4 2 1

2

2

Eindtotaal 168 4 21 28 35 23 12 16 22 2 3 2 151 5 12 36 30 16 16 10 21 4 1

MARKTKANSEN WONINGBOUW DE DRENKELING -CONCEPT Stec Groep aan gemeente Westvoorne

Recommend Documents