FACTS EN FIGURES RONDOM H2O Definitief Concept. Stec Groep aan Bedrijvenpark H2O

FACTS EN FIGURES RONDOM H2O Definitief Concept Stec Groep aan Bedrijvenpark H2O

Stec Groep B.V. Esther Geuting, Harry Hendriks en Boudewijn Kuijl 27 februari 2013

INHOUDSOPGAVE MANAGEMENT SUMMARY

1

1.

INLEIDING 1.1 Uw vraag 1.2 Onze aanpak 1.3 Leeswijzer

3 3 4 5

2.

LOCATIEPROFIEL EN MARKTRUIMTE H2O 2.1 Locatieprofiel H2O 2.2 Economische en maatschappelijke betekenis H2O 2.3 Overaanbod in regio H2O tot en met 2020 2.4 Na 2020 slechts beperkte marktvraag 2.5 Vier potentiële scenario’s voor H2O

6 6 8 11 15 16

3.

ONZE ADVIEZEN 3.1 Zet bedrijvenpark H2O zo breed mogelijk in de markt 3.2 Treed in overleg met Zwolle (Hessenpoort), de Zuiderzeehaven (Kampen) en Harderwijk (Lorentz)

26 26 31

ONTWIKKELSTRATEGIE H2O 4.1 Algemene tips voor vergroten marktvraag H2O 4.2 Vergroot uw logistieke marktvraag door ruimere kavels en directe snelwegafslag 4.3 Verhoog milieucategorie voor accommoderen zware bedrijvigheid

33 33 37 39

4.

MANAGEMENT SUMMARY Hier leest u de belangrijkste adviezen.

Richt u met H2O op een zo breed mogelijke doelgroep Wanneer u bedrijvenpark H2O in de markt zet, raden we u aan op een zo breed mogelijke doelgroep in te zetten: lokale bedrijvigheid, logistiek en zware bedrijvigheid. Op deze manier boort u een marktvraag van circa 30 tot 40 hectare netto aan tot en met 2020. Na 2020 is er nog een marktvraag van circa 10 tot 15 hectare. Zet bij de doelgroep logistiek in op RDC’s Gezien de ligging en de kenmerken van H2O, concluderen we dat de doelgroep RDC’s (regionale distributiecentra) een aantrekkelijkere doelgroep is voor het Bedrijvenpark dan EDC’s. Voornaamste reden hiervoor is de nog steeds groeiende wens van producenten om dichter bij de klant te zitten (snelheid van leveren, flexibiliteit, kleinere eenheden) en zo beter maatwerk te kunnen leveren. RDC’s zijn hierdoor ook komende jaren nog een groeiende doelgroep binnen de bovenregionale locatiedynamiek van de logistiek en daarmee aantrekkelijk voor Bedrijvenpark H2O. Zet een deel van het plangebied (tijdelijk) in de koelkast Deze beperkte marktvraag (bedrijvenpark H2O is zo’n 75 hectare bruto) betekent dat u een deel van het plangebied (zo’n 10 tot 20 hectare) voorlopig in de koelkast dient te zetten en nog niet in exploitatie moet nemen. Wel raden we u aan dit deel op te nemen in het bestemmingsplan. Het bevriezen van de planontwikkeling rond het Hattemse deel van H2O met een oppervlak van circa 18 hectare biedt u de mogelijkheid om de grondexploitatierisico’s te beperken. Voorkom een ‘vlees noch vis aanbod’ door een goede zonering Inzetten op een brede doelgroep heeft een belangrijke keerzijde: het risico bestaat dat Bedrijvenpark H2O wordt ontwikkeld tot een terrein waarvan een duidelijk profiel ontbreekt en / of dat functies elkaar ‘bijten’. Facts en figures rondom H2O – definitief concept Stec Groep aan Bedrijvenpark H2O 12.109

1

Het beste middel om dit op te lossen is een duidelijke zonering van het terrein waarbij rekening moet worden gehouden dat logistiek en zwaar elkaar niet altijd bijten en dat lichtere milieucategorie bij voorkeur niet grenzen aan zwaardere milieucategorieën. Treed in overleg met omliggende gemeenten U dient onnodige onderlinge concurrentie tussen publieke partijen te voorkomen. Het is immers veel lucratiever samenwerking te zoeken dan elkaar tegen te werken. Hieronder geven we per locatie / gemeente aan wat de belangrijkste overlegpunten zijn:  Zwolle: doel van dit overleg is om H2O voornamelijk te laten focussen op de logistieke sector en Hessenpoort op productie. Daarnaast is het aan te bevelen in overleg te treden over gezamenlijke regionale profilering met betrekking tot de havenfaciliteiten die in Zwolle aanwezig zijn.  Zuiderzeehaven: 1) economische uitwisseling beide bedrijventerreinen en 2) gezamenlijke regionale profilering.  Harderwijk: afstemming over welk terrein zich richt op (welk marktaandeel van) milieucategorie 4 en hoger. Voor onderstaande tips en trucs uit om uw marktaandeel te vergroten  Voer gerichte marketing en acquisitie.  Maak een marktconform en compact ‘beeldkwaliteitplan’.  Werk met flexibele kavelmaten.  Houd uw rug recht (ook bij tegenvallende uitgifte!).  Werk met prijsbeleid op maat (o.a. erfpacht).  Neem verplichte realisatietermijn en terugkooprecht op in koopovereenkomsten/bouwvergunningen.  Verwerk de belangrijkste pand- en kaveleisen van de logistiek goed in de propositie van H2O.  Zorg voor goede kavelverhoudingen in de vorm van een rechthoek.  Een directe snelwegontsluiting (A28) is essentieel om uw logistieke doelgroep te bedienen.  Verhoog de milieucategorie als u zware bedrijvigheid wilt accommoderen.

Facts en figures rondom H2O – definitief concept Stec Groep aan Bedrijvenpark H2O 12.109

2

1. INLEIDING In dit eerste hoofdstuk leest u de achtergrond en aanleiding van dit advies. Daarna gaan we in op de aanpak en sluiten we af met een leeswijzer.

1.1

Uw vraag

U bent volop bezig met de ontwikkeling van bedrijvenpark H2O. U wilt nu weten op welke manier u de uitgifte van dit terrein zoveel mogelijk kunt bevorderen. Belangrijk hierbij is de economische prestaties van de regio scherp te krijgen. Het vermoeden bestaat namelijk (zowel bij Zwolle, Kampen als H2O) dat de economische feiten uit de regio aanknopingspunten bieden voor de profilering van het terrein en de regio, het vergroten van het onderscheidend vermogen tussen terreinen en vervolgens ook marketing en gerichte acquisitie-inspanningen. Daarnaast ziet u kansen om intensiever en complementair samen te werken rondom de profilering van bedrijventerreinen in Kampen, Zwolle en H2O. Er liggen dus ook volop kansen om het onderscheidend vermogen van de regio te vergroten en dit te gebruiken als basis voor een goede regiomarketing. Uw vragen samengevat:  U wilt weten hoe u de uitgifte van bedrijvenpark H2O zoveel mogelijk kunt bevorderen.  U wilt een helder regioprofiel gebaseerd op een reeks concrete en praktische cijfers, gebaseerd op gedegen marktgevoel en goede regionale kennis.


3

1.2

Onze aanpak

Onze aanpak bestond uit drie stappen: Stap 1. Markttechnische verkenning van de regio Zwolle – Kampen – H2O Allereerst kregen we een haarscherp beeld van het vestigingsklimaat van de regio, ook in relatie tot de geplande optimalisatie van de afslag van de A28. We brachten de relevante feiten van de belangrijkste terreinen in de regio in beeld en bepaalden vervolgens de economische en maatschappelijk betekenis van de diverse terreinen. Stap 2: gerichte analyse trends, doelgroepen en concurrentie Vervolgens keken we meer naar ‘buiten’. We analyseerden de belangrijkste trends op het gebied van werklocaties en we brachten de markt voor locatiebeslissingen in beeld. Ook zoomden we in op concrete doelgroepen waarbij we onder andere keken naar huidige en toekomstige marktvraag. Tenslotte brachten we de concurrentie in de regio scherp in beeld. Stap 3: uitwerking profilering van de regio Zwolle – Kampen en de regionale terreinen De resultaten uit de voorgaande stappen vertaalden we naar een globaal regionaal profiel. Op basis hiervan stelden we een aantal scenario’s op voor de profilering van H2O en de regio. De voorkeursvariant rekenden we door met de EER. Dit vormt de onderbouwing van het voorstel voor onderscheidende profielen voor H2O en de andere terreinen. Uw resultaat: Een actueel, solide en onderbouwd beeld van de uitgifte van H2O nu, en onder aangepaste profilering in relatie tot andere bedrijventerreinen in Zwolle-Kampen-H2O.


4

1.3

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 staat het locatieprofiel van H2O en berekenen we de economische en maatschappelijke betekenis van H2O, Zuiderzeehaven en Hessenpoort. In hoofdstuk 3 staan onze adviezen voor een optimale profilering van H2O en in hoofdstuk 4 geven we tenslotte een aantal tips en trucs op welke wijze u de uitgifte van H2O kunt stimuleren. Bij het rapport horen vijf bijlagen:     

bijlage bijlage bijlage bijlage bijlage

A: vraagraming B: aanbod en concurrentieanalyse C: vier scenario’s voor H2O D: uitwerking Economische Effect Rapportages (EER’s) E: begrippenlijst


5

2. LOCATIEPROFIEL EN MARKTRUIMTE H2O In dit hoofdstuk beschrijven we de huidige situatie van H2O, bepalen we de marktruimte en geven we een beschrijving van de vier scenario’s.

2.1

Locatieprofiel H2O


6

Kenmerk en toelichting Ligging

Bereikbaarheid

Doelgroepen

Omvang

Grondprijs

Zichtbaarheid Facts en figures rondom H2O – definitief concept Stec Groep aan Bedrijvenpark H2O 12.109

Bedrijvenpark H2O ligt ten noorden van Hattemerbroek, vlakbij Zwolle. Het bedrijvenpark ligt bij knooppunt Hattemerbroek en strekt zich uit langs de oostelijke rijbaan van de A28, aan beide zijden van de A50. De A50 doorsnijdt het bedrijvenpark en scheidt het in twee plandelen: een Hattems deel en een Oldebroeks deel. In het westen sluit het plangebied aan op het bedrijventerrein Voskuil/Wezep-Noord van de kern Wezep. Het terrein heeft een aansluiting op de A28 maar deze moet in de nabije toekomst wel flink geoptimaliseerd worden. Hierdoor wordt de bereikbaarheid aanzienlijk beter, wat de aantrekkelijkheid voor logistieke gebruikers van het terrein ten goede komt. Per fiets is het bedrijventerrein bereikbaar via de Zuiderzeestraatweg en de Rondweg Wezep/Voskuil. Langs beide wegen lopen fietspaden. Het bedrijventerrein is ook met het openbaar vervoer (bus) te bereiken. Het noordoostelijke gedeelte wordt begrensd door het tracé van de Hanzelijn. Bedrijvenpark H2O is een gemengd bedrijventerrein voor uiteenlopende typen bedrijven. Het is hoofdzakelijk bestemd voor bedrijven tot en met milieucategorie 3b. Uitzondering hierop vormt het Hattemse plandeel ten noordoosten van de A50. Hier kunnen zich onder voorwaarden bedrijven tot milieucategorie 4b vestigen.  Circa 75 hectare bruto. De A50 scheidt het plan in twee plandelen: een Hattems deel (± 23 hectare) en een Oldebroeks deel (± 52 hectare). Het terrein is circa 50 hectare netto groot.  Kavels hebben een maximale omvang van 7.500 m². In overleg is groter mogelijk.  voor de deelgebieden 1 en 5 (de zichtlocaties): € 190 per m²  voor de deelgebieden 2, 3, 4 en 6: € 130 – 170 per m² (prijzen exclusief btw, prijspeil 1 januari 2012). Het terrein ligt langs de A28 en de A50. Deelgebied 1 en 5 zijn

7

+

++

0

-

0 +

zichtlocaties. Eigenaren van bedrijfskavels worden automatisch lid van de Coöperatieve Vereniging Parkmanagement Bedrijvenpark H2O. Zaken als collectieve beveiliging, bewegwijzering en beheer van openbare groenvoorzieningen en de eerste vijf meter van ieder kavel, behoren tot het basispakket van CoVer. Daarnaast worden optionele diensten aangeboden, zoals collectieve inkoop. Inrichtingseisen Er is een beeldkwaliteitplan. Deelgebieden 1 en 2: modern, representatief; deelgebied 3: modern, eigentijds, representatief op locaties langs hoofdinfrastructuur en minder representatief binnengebied; deelgebied 4: modern representatief, met name op locaties langs hoofdinfrastructuur (Middeldijk, Rondweg); deelgebied 5: modern; deelgebied 6: nog te herzien. Bron: diverse, bewerking Stec Groep, 2012. Parkmanagement

+

+

Conclusie: aantrekkelijk gelegen terrein met aandachtspunten Bedrijvenpark H2O is aantrekkelijk gelegen door de ligging aan het knooppunt A28 / A50. Het terrein heeft hierdoor een goede autobereikbaarheid en de mogelijkheid bestaat tot het realiseren van zichtlocaties. Aandachtspunt is het feit dat kavels momenteel een maximale omvang van 7.500 m² hebben. Hierdoor vallen grootschalige logistieke vestigers af als potentiële doelgroep. Deze hebben veelal een ruimtebehoefte die start vanaf circa 1 hectare maar vaak nog groter is. Ook dient de ontsluiting op de A28 geoptimaliseerd te worden om deze doelgroep aan te spreken.

2.2

Economische en maatschappelijke betekenis H2O

Bedrijvenpark H2O is potentieel een goed functionerend bedrijventerrein dat ruimte kan bieden aan ruim 200 vestigingen en meer dan 3.700 arbeidsplaatsen (zie ook figuur 1)1. Nu zijn er 4 bedrijven gevestigd met circa 45 werknemers. Het terrein kan een belangrijke bijdrage leveren aan de regionale economische groei en 1

H2O zelf heeft altijd 80 tot 100 vestigingen en circa 1.750 arbeidsplaatsen gecommuniceerd, maar verwacht mag worden dat het aantal arbeidsplaatsen flink hoger kan zijn, conform de resultaten van de EER. Facts en figures rondom H2O – definitief concept Stec Groep aan Bedrijvenpark H2O 12.109

8

werkgelegenheid en absoluut gezien een sterke (boven)regionale spin-off met zich meebrengen. Met name de grotere kavels (hoewel beperkt tot 7.500 m²) en de ligging aan de snelweg zijn belangrijke vestigingsfactoren. Vooral de inzet op grootschalige logistieke (groothandels)bedrijven en meer productie en industrie zal belangrijk zijn voor de economische potentie (toegevoegde waarde en spin-off), meer nog dan het aantrekken van diensten. Een absolute voorwaarde voor het aantrekken van deze gebruikers is het aanbieden van zeer grootschalige kavels (vanaf 30.000 m²). Zie voor een nadere onderbouwing bijlage D. Figuur 1: ontwikkelpotentie Hattemerbroek in omvang, banen en vestigingen

Voor het hier gepresenteerde (huidige) ontwikkelscenario zijn de volgende uitgangspunten gebruikt:  Het bestemmings- en beeldkwaliteitsplan vormen de uitgangspunten voor het ontwikkelscenario: Bedrijvenpark H2O is een gemengd bedrijvenpark voor uiteenlopende typen bedrijven, waarbij kwaliteit en duurzaamheid hoog in het vaandel staan. Parkmanagement is aanwezig.  De maximale kavelgrootte bedraagt in principe 7.500 m². Op het Hattemse plandeel (ook wel de ‘Hattemse oksel’ genoemd) kunnen zich (onder voorwaarden) bedrijven tot milieucategorie 4b vestigen. Overige kavels zijn uitsluitend bestemd voor bedrijven tot maximaal milieucategorie 3.2 en een beperkt aantal kavels is bestemd voor alleen milieucategorie 1 en 2.  Het scenario gaat uit van een programma van circa 320.000 m² bedrijfsvloeroppervlak. Het aantal vierkante meters is berekend op basis van de gewenste doelgroepen, de bestaande bedrijfsvestigingen in


9

 



de omgeving en op andere lokale bedrijventerreinen, en de bebouwingsmogelijkheden (kavelomvang, bouwhoogtes), beeldkwaliteits- en uitgiftewensen zoals benoemd in o.a. het bestemmingsplan. De berekende maatschappelijke en economische betekenis geeft een eindbeeld bij volledige uitontwikkeling van Bedrijvenpark H2O (100% uitgegeven). Aan de hand van regionale kengetallen (locatiequotiënt, gemiddeld aantal arbeidsplaatsen per vestiging, ruimtegebruik naar doelgroep), getoetst aan bestaande bestemmingsplannen en uitgegeven vierkante meters bedrijventerrein, is het aantal vestigingen en aantal arbeidsplaatsen voor de toekomst bepaald op de locatie. Bij meer kwalitatieve indicatoren, zoals voorzieningen, bereikbaarheid en gebiedskwaliteit, zijn we uitgegaan van een verbeterslag op publieke en private ruimte ten opzichte van bestaande bedrijventerreinen, overeenkomstig met de gewenste ontwikkeling zoals omschreven in bestaande beleidsplannen.

Ook hebben we de maatschappelijke en economische betekenis van Hessenpoort en Zuiderzeehaven berekend. Tabel 1 geeft een kort overzicht van de resultaten. Hierbij hebben we alleen berekeningen uitgevoerd voor de nog uit te geven kavels. Hiervoor is gekozen omdat we op deze manier het beste kunnen berekenen wat het economisch en maatschappelijk effect is van een andere profilering van het terrein. Wanneer we het al uitgegeven areaal in de berekening meenemen, drukt deze een zware stempel op de resultaten waardoor het effect van een andere profilering minder of zelfs niet zichtbaar meer is. Zie bijlage D voor een verdere uitwerking en nadere onderbouwing en toelichting van de EERs. Tabel 1: maatschappelijk en economische betekenis van drie bedrijventerreinen Hessenpoort

aantal m² aantal banen aantal vestigingen

Zuiderzeehaven

omvang

hectare

860.00 0 9.500 440

143

aantal per ha 6.000

143 143

66 3,1


H2O

omvang

hectare

60.000

10

aantal per ha 6.000

200 10

10 10

20 1

10

omvang

hectare

319.00 0 3.780 200

50

aantal per ha 6.400

50 50

75 4,1

2.3

Overaanbod in regio H2O tot en met 2020

16-18 hectare lokale vraag in de periode 2013-2020 (exclusief grootschalige logistiek) Uit onze vraagraming blijkt een totale marktvraag naar nieuw bedrijventerrein in de gemeenten Hattem, Heerde en Oldebroek van 16 tot 18 ha netto voor de periode 2013 tot en met 2020 op basis van het huidige profiel en kavelgrootten. De vraag is een optelsom van:  Autonome uitbreidingsvraag (op basis van de BLM); uitgangspunt hierbij zijn de provinciale ramingen bedrijventerreinen van de provincie Gelderland (2012). Op basis van het TM-scenario is de totale uitbreidingsvraag voor de gemeenten Hattem, Heerde en Oldebroek voor de periode 2013 – 2020 9,5 hectare netto.  Vervangingsvraag: de vervangingsvraag bestaat uit vervanging van verouderd en incourant vastgoed en uit vervanging door actieve onttrekking van bedrijventerreinen of losse kavels door verandering van bedrijfsbestemming in een andere bestemming. Deze is voor de gemeenten Hattem, Heerde en Oldebroek voor de periode 2013 – 2020 zo’n 7 à 8 hectare.  Bovenregionale vraag: dit is de vraag van die buiten de regio komt (minimaal 25 kilometer). Voor de gemeenten Hattem, Heerde en Oldebroek is dat in de periode 2013 – 2020 nihil. Dit is gebaseerd op: - normaliter komt zo’n 90 tot 95% van de vraag naar bedrijventerreinen uit de regio; - de drie gemeenten kenden tussen 2000 en 2012 geen bovenregionale vestigers in de categorie modern gemengd. Onderstaande figuur geeft de vraag voor nieuwe bedrijventerreinen schematisch weer. Wanneer we deze getallen bij elkaar optellen, zien we een marktvraag van zo’n 16 tot 18 hectare. Tabel 2 geeft de verdeling van de vraag weer naar verschijningsvorm.


11

uitbreidings- en vervangingsvraag uitbreidingsvraag 9 - 10 ha.

vervangingsvraag 7 tot 8 ha.

bovenregionale vraag 0 ha.

totale vraag Hattem-Heerde-Oldebroek: 16 tot 18 ha 2013 t/m 2020

Tabel 2: kenmerken typologie naar verschijningsvorm bedrijventerreinen 1e klas bedrijvenpark/hoogwaardig

Modern-gemengd terrein

Vraag voor  Circa 5 – 10% van de vraag, dus  H2O zo’n 1 ha Bron: Stec Groep, 2012

Werk-/functioneel terrein

Circa 60 – 70% van de vraag, dus  circa 10 tot 12 hectare

Circa 15 – 20% van de vraag: zo’n 3 tot 8 hectare2

Marktruimte grootschalige logistiek in Hattem-Heerde-Oldebroek in de periode 2013 – 2020 is 15-30 hectare Omdat we grootschalige logistiek zien als een belangrijke doelgroep voor H2O, hebben we ook specifiek voor deze doelgroep de marktruimte berekend. Op basis van een aangepast terreinprofiel en aangepaste kavelgroottes verwachten we een substantiële vraag van logistieke gebruikers voor H2O die zich nu nog niet op het terrein vestigt. Hier is een belangrijke optimalisatieslag te maken. Zie hoofdstuk 4 voor een uitwerking hoe u deze doelgroep aan H2O kunt binden. Gezien de economische structuur van de provincie Gelderland schatten we het aandeel grootschalige logistiek in de totale ruimtevraag op zo’n 35 tot 45%3. Wanneer we dit doorvertalen naar de COROP regio

2

Vanwege flink lokale uitplaatsers is bovenkant van bandbreedte omhoog bijgesteld.


12

Veluwe en daarbij de gemeenten Kampen en Zwolle meenemen (de coropgrens is immers een administratieve grens en we verwachten zeker vraag vanuit deze gemeenten), komen we op een potentiële markt voor logistiek voor H2O van 15 – 30 hectare. We gaan bij deze berekening er vanuit dat de logistieke sector in Gelderland goed is voor zo’n 35 tot 45% van de ruimtevraag en dat het marktaandeel van H2O in de regionale logistieke markt zo’n 15 tot 25%4 is. Zie tabel 3 en bijlage A voor een nadere toelichting. Tabel 3: potentiële marktruimte logistiek voor H2O Totale ruimtevraag Corop Veluwe Totale ruimtevraag Kampen en Zwolle Aandeel logistiek Aandeel H2O Potentiële markt logistiek H2O (netto)

Hectares 150 115 – 120 265 – 270 35 – 45% 90 – 120 15 tot 25% 15 – 30

We concluderen:  dat de totale ruimtevraag voor H2O 31 tot 48 hectare is. Deze bestaat uit: o 16 – 18 hectare lokale vraag; o 15 – 30 hectare grootschalige logistiek.

3

Dit is een inschatting die we maken op basis van onze advieservaring. Hierbij hebben we gebruik gemaakt van cijfers uit het verleden (o.a. Gelderland in vier bedrijven) en ontwikkelingen richting de toekomst (gemiddelde ruimtegebruik per werknemer in de logistieke sector is hoog en stijgende). 4 Uit de concurrentieanalyse blijkt dat voor wat betreft logistiek voornamelijk concurrentie te verwachten is van XL Businesspark en Ecofactorij. Beide terreinen zijn aantrekkelijk gelegen (nabij snelweg en/of havenfaciliteiten) en richten zich voornamelijk op logistiek. Andere terreinen kunnen in beperkte mate concurrerend zijn; deze terreinen richten zich op logistiek maar ook op andere doelgroepen als productie en dienstverlening. Daarnaast blijkt dat H2O geen prominente positie inneemt op de logistieke kaart van Nederland. Wel kan de regio profiteren van de regio Zwolle-Kampen-Meppel die immers op de twintigste plaats staat. Facts en figures rondom H2O – definitief concept Stec Groep aan Bedrijvenpark H2O 12.109

13

Zeer beperkt lokaal aanbod aan bedrijventerreinen naast H2O Naast H2O is er binnen de gemeenten Hattem, Heerde en Oldebroek nog zo’n 7 tot 8 hectare uitgeefbaar. Dit is grotendeels geconcentreerd op Rondweg 2006 in Wezep. H2O heeft in totaal zo’n 50 hectare netto uitgeefbaar terrein. Daarmee komt het totale aanbod op zo’n 57-58 hectare. Door H2O overaanbod aan bedrijventerrein We zien dat het totale aanbod aan bedrijventerreinen in de gemeenten Hattem – Heerde en Oldebroek zo’n 57-58 hectare is. Dit is beduidend meer dan de vraag. Het totale overaanbod tot en met 2020 is zo’n 10 – 26 hectare, zelfs wanneer u het terrein voor een substantieel deel invult met logistieke gebruikers. Zie voor nadere toelichting tabel 4. Tabel 4: vraag aanbod confrontatie Hattem-Heerde-Oldebroek Netto hectares lokale vraag vraag grootschalige logistiek totale vraag huidig aanbod Rondweg 2006 Wezep huidig en toekomstig aanbod H2O totaal aanbod saldo

16 – 18 15 – 30 31 – 48 7 – 85 50 57 – 58 10 – 26 hectare overaanbod

We concluderen:  dat in de gemeenten Hattem, Heerde en Oldebroek tot en met 2020 sprake is van een overaanbod van 10 tot 26 hectare.

5

Mogelijk is er ook nog sprake van concurrentie van vrij gekomen kavels op het BPF-terrein. Deze kavels hebben een omvang van circa 5 hectare. Facts en figures rondom H2O – definitief concept Stec Groep aan Bedrijvenpark H2O 12.109

14

2.4

Na 2020 slechts beperkte marktvraag

In tabel 5 maken we een berekening van de marktvraag naar bedrijventerrein na 2020. Hieruit blijkt dat er nog een bovenregionale marktvraag van zo’n 10 tot 15 hectare is. We hebben hierbij dezelfde uitgangspunten gehanteerd als in bovenstaande berekening. In de bijlage constateerden we al eerder dat de lokale uitbreidingsvraag (dus van de drie gemeenten) voor de periode na 2020 nihil is. Tabel 5: marktvraag H2O na 2020 2021 – 2025

2026 – 2030

Netto behoefte Veluwe Netto behoefte Zwolle

32

0

40

40

Netto behoefte Kampen Totale netto behoefte

0

0

72

40

Aandeel logistiek

40 – 50%

40 – 50%

Aandeel H2O

20 – 30%

20 - 30%

5 tot 10 hectare

3 tot 6 hectare

Totale vraag naar logistiek

Toelichting

Geen cijfers na 2022 bekend. We hebben daarom netto behoefte geëxtrapoleerd t/m 2030. Negatieve vraag dus op 0 gesteld.

We gaan er vanuit dat aandeel logistiek is toegenomen ten opzichte van periode 2013 – 2020. We gaan er vanuit dat aandeel H2O toeneemt door aantrekkelijkere propositie van H2O (meer massa dus meer vraag).

We concluderen:  dat in de gemeenten Hattem, Heerde en Oldebroek na 2020 sprake is van een overaanbod van 0 tot 10 hectare. Als we er van uit gaan dat het aanbod gelijk blijft en de vraag met circa 10 tot 15 hectare toeneemt, is het overaanbod na 2020 geslonken tot 0 tot 10 hectare. Facts en figures rondom H2O – definitief concept Stec Groep aan Bedrijvenpark H2O 12.109

15

2.5

Vier potentiële scenario’s voor H2O

In deze paragraaf beschrijven we kort mogelijke ontwikkelscenario’s voor H2O. In tabelvorm geven we het profiel van het scenario weer en de voor- en nadelen. Zie bijlage C voor een verdere uitwerking van de scenario’s. We onderscheiden de volgende scenario’s: 1. 2. 3. 4.

modern gemengd (voorzetting huidig profiel); logistiek; zware bedrijvigheid; combinatie van deze scenario’s.

We concluderen:  dat scenario 4 de meeste potentiële marktruimte oplevert (31 – 48 hectare). Wanneer we deze marktvraag afzetten tegen het aanbod is er sprake van een overaanbod van zo’n 10 à 26 hectare. Dit betekent dat een deel van H2O naar verwachting niet kan worden uitgegeven.  dat voor de uitgifteperiode 2013 – 2030 sprake is van een overaanbod van 0 tot 10 hectare. De ruimtebehoefte tussen 2020 en 2030 bedraagt namelijk circa 10 tot 15 hectare. Bij een gelijk blijvend aanbod slinkt het overaanbod tot circa 0 tot 10 hectare.


16

Scenario 1: modern gemengd (voorzetting huidig profiel) Inhoud scenario

Type bedrijven

    

Doelgroepen Ruimtegebruik

Marktpotentie

     

Randvoorwaarden



Risico’s

 

regulier bedrijventerrein met een normale (gemiddelde) uitstraling; traditionele bedrijvigheid (tot milieucategorie 3b en 4b in zuidoostelijke deel); zes deelgebieden met ieder hun eigen uitstraling. belangrijkste doelgroep is modern gemengde bedrijvigheid. Hierbij moet gedacht worden aan: productie, industrie, groothandel, transport en distributie; twee deelgebieden (zone 1 en 5) worden gekenmerkt door een hoogwaardigere uitstraling. Dit zijn de zichtzones van de locatie. reguliere bedrijfsruimtegebruikers uit Hattem, Heerde en Oldebroek. gemiddelde dichtheid van circa 60%; fsi rond de 0,6 – 0,7 (fsi voor standaard bedrijventerrein in Nederland); netto – bruto verhouding 0,7. beperkte marktvraag (circa 12 tot 14 hectare); want hoogwaardig en modern gemengd zijn samen goed voor circa 80 tot 90% van de totale marktvraag (16 tot 18 hectare). parkeergelegenheid en voldoende ruimte om te manoeuvreren voor, met name, vrachtauto’s van groot belang. beperkte marktvraag -> uitgifte komt niet op gang -> tegenvallende grondexploitatie; geen helder profiel richting de markt (vlees noch vis).


17

Voordelen  geen aanpassingen huidig plan noodzakelijk.

Nadelen  beperkte marktvraag;  potentieel verlies op Grex;  geen optimaal gebruik van zichtlocaties;  geen aansluiting op profielen van terreinen in Kampen en Zwolle.

Ruimtelijke en financiële gevolgen Uitgeven hectares (netto) 12 – 14 Niet uitgegeven hectares (bruto) circa 50 Grondopbrengsten in miljoen euro’s 18 – 22 Profilering irt Zuiderzeehaven en Hessenpoort In dit scenario richt H2O zich voornamelijk op de lokale markt. Afstemming met bedrijventerrein Zuiderzeehaven (Kampen) en Hessenpoort (Zwolle) is niet direct noodzakelijk.


18

Scenario 2: logistiek Inhoud scenario Type bedrijven Doelgroepen

    

Ruimtegebruik



Marktpotentie Randvoorwaarden

 

     Risico’s





bedrijventerrein met accent op logistiek. VAL; transport en distributie; logistieke bedrijfsruimtegebruikers die nu al zijn gevestigd in de regio, maar ook nieuwe vestigers van buitenaf (bovenregionale vestigers); met focus op RDC’s. We verwachten weinig tot geen marktvraag van de EDC’s. Deze landen voornamelijk op de belangrijkste transportassen richting het achterland. circa 60% zoekt een kavel tot 1 ha. Circa 40% zoekt kavels groter dan 1 ha, oplopend tot kavels van meer dan 10 ha. De gemiddelde bovenregionale logistieke vestiger heeft een omvang van zo’n 4 ha, zo blijkt uit onze Database Bovenregionale Locatiebeslissingen Nederland (Stec Groep, 2000 – 2013). er is een marktpotentie van zo’n 15 tot 30 hectare tot en met 2020. multimodale ontsluiting is belangrijk voor circa 20 à 30% van de logistieke bedrijven. Het belang hiervan neemt bovendien toe. H2O kan beschikken over (container)havenfaciliteiten in Kampen, waardoor de aantrekkelijkheid voor logistiek hoog is; ligging nabij belangrijke vervoersassen; goede bereikbaarheid per (vracht)auto; centrale ligging ten opzichte van klanten en industriële toeleveranciers; aanwezigheid van concentraties lager en middelbaar opgeleiden, met een goed arbeidsmarktimago. Dit is belangrijk voor logistieke vestigers; parkeergelegenheid en voldoende ruimte om te manoeuvreren voor, met name, vrachtauto’s van groot belang. door focus op slechts één doelgroep is propositie minder solide dan wanneer voor meerdere doelgroepen wordt gekozen. Daar staat tegenover dat het lange termijn groeiperspectief van transport en distributie bovengemiddeld is; de logistieke sector kent sterkere fluctuaties in het uitgiftetempo dan andere sectoren. Dit komt omdat logistieke bedrijven grotere kavels afnemen. Het is dus van belang de rug recht te houden mocht de uitgifte in eerste instantie tegen vallen.


19

Voordelen Nadelen  het moet mogelijk zijn om zeer grote kavels te  er wordt optimaal gebruik gemaakt van de maken; ligging aan de A28 en A50 en de nieuwe afslag;  1 ha logistiek terrein draagt minder bij aan lokale werkgelegenheid dan 1 ha regulier bedrijventerrein;  logistiek is een kansrijke sector met  Het risico bestaat dat na uitgifte van de grote kavels groeipotentie; 6 relatief veel incourante kleinere kavels overblijven.  grondopbrengsten zijn bovengemiddeld . Ruimtelijke en financiële gevolgen Uitgeven hectares (netto) 15 – 30 Niet uitgegeven hectares (bruto) 30 – 50 Grondopbrengsten in miljoen euro’s 25 – 50 Profilering irt Zuiderzeehaven en Hessenpoort In dit scenario richt H2O zich voornamelijk op de logistieke sector. Afstemming qua profilering met Hessenpoort (Zwolle) die ook logistiek als doelgroep heeft en daarnaast het uitnutten van een multimodale ontsluiting in relatie tot de Zuiderzeehaven (Kampen) is absoluut gewenst.

6

Uit het locatieprofiel in hoofdstuk twee blijkt dat de grondprijzen tussen de € 130 en 190 per m² liggen. In de scenario’s rekenen we met deze grondprijzen om een indicatief beeld te krijgen van de grondopbrengsten. Vuistregel daarbij is dat kavels voor zwaardere industrie het minst oplevert, gevolgd door modern gemengd, logistiek en zicht het meest. Indicatief hebben we gerekend met € 130 voor zwaar, € 150 voor modern gemengd, € 170 voor logistiek en € 190 voor zichtlocaties. Facts en figures rondom H2O – definitief concept Stec Groep aan Bedrijvenpark H2O 12.109

20

Scenario 3: zware bedrijvigheid (milieucategorie 4 en 5) Inhoud scenario

 

bedrijventerrein met modern gemengde doelgroep; de zware industrie is een extra doelgroep. Hieronder vallen bijvoorbeeld staalindustrie, machine-industrie en de (petro)chemische industrie. Ook foodbedrijvigheid kan hierin een plek krijgen.

Type bedrijven



Doelgroepen Ruimte gebruik Marktpotentie

   

Randvoorwaarden



denk aan: afvalverwerking/recycling, petrochemische industrie, elektriciteitsproductie, metaal- en staalindustrie, foodindustrie (voedings- en genotsmiddelen); bedrijven met een milieucategorie van 4 of hoger. regionaal en bovenregionaal. grote kavels. Circa 40% tot 1 ha, circa 60% groter dan 1 ha. 15 tot 20% van de vraag uit de Corop Veluwe (circa 130 ha). Zowel binnen als buiten de regio zijn er voldoende terreinen waar de zware industrie kan landen (o.a. Zuiderzeehaven, Hessenpoort, Lorentz en Ecofactorij). Bovendien is het terrein niet per spoor of water te bereiken. We verwachten dus dat slechts zo’n 15 tot 20% van de vraag zal landen op H2O. Dit betekent dat er een marktpotentie van zo’n 3 tot 6 hectare tot en met 2020. goede bereikbaarheid: via water, spoor, weg en voor sommige typen industrie (denk aan petrochemie) bij voorkeur ook via pijpleiding; functionele uitstraling: de functionaliteit van pand en kavel is voor dit type bedrijven essentieel en gaat boven investeringen in uitstraling en beeldkwaliteit; geen woningen op het terrein: deze vormen een belemmering voor de milieuruimte voor deze bedrijven (hinder door geur, stof, geluid, maar ook externe veiligheid). uitstraling, imago; relatief beperkte marktvraag.

  Risico’s

 


21

Voordelen  kan als aanvulling worden gezien op andere doelgroepen.

Nadelen  beperkte marktvraag;  geen optimaal gebruik van snelwegontsluiting;  spoor- en waterverbinding ontbreken;  beperkt imago en kan de uitstraling beperken;  kan functionaliteit van bedrijven in lichte hindercategorieën beperken.

Ruimtelijke en financiële gevolgen Uitgeven hectares (netto) 3–8 Niet uitgegeven hectares (bruto) 60 – 65 Grondopbrengsten in miljoen euro’s 4 – 10 Profilering irt Zuiderzeehaven en Hessenpoort In dit scenario richt H2O zich voornamelijk op zwaardere industrie. Afstemming qua profilering met bedrijventerrein Zuiderzeehaven (Kampen) die zich op havengerelateerde bedrijvigheid en in mindere mate met Hessenpoort (Zwolle) is aan te bevelen.


22

Scenario 4: combinatie van voorgaande scenario’s Inhoud scenario

Type bedrijven Doelgroepen Ruimte gebruik

Marktpotentie Randvoorwaarden

Risico’s

             

bedrijventerrein met breed scala aan doelgroepen. Denk daarbij aan modern gemengd, zicht, logistiek en functionele kavels; hierbij worden vlekken aangewezen waar welke doelgroep kan en mag landen. bedrijven met een milieucategorie 2 tot en met 5. lokaal, regionaal en bovenregionaal. van kleinere kavels voor modern gemengd tot grote kavels voor de logistieke sector; standaard fsi; standaard bruto netto verhouding. uit voorgaande blijkt dat een bedrijventerrein met deze doelgroepen een marktpotentie heeft van zo’n 30 tot 40 hectare tot en met 2020. goede bereikbaarheid; elke functie dient te landen op een locatie die het beste past bij zijn kenmerken en vestigingseisen; mogelijkheden tot synergie benutten; goede landschappelijke inpassing (geen overlast richting Hattemerbroek). imago: door brede insteek is niet duidelijk voor welke doelgroep het terrein is. als geen duidelijke zonering wordt gemaakt bestaat risico dat functies elkaar bijten.


23

Voordelen Nadelen  maximaal gebruik marktpotentie ;  gevaar voor vlees noch vis;  hogere grondopbrengsten;  bij ontbreken van duidelijk zonering bestaat mogelijkheid dat functies elkaar bijten.  positiever resultaat Grex;  er wordt optimaal gebruik gemaakt van de ligging aan de A28 en A50;  logistiek is een kansrijke sector met groeipotentie. Ruimtelijke en financiële gevolgen Uitgeven hectares (netto) 30 – 40 Niet uitgegeven hectares (bruto) 0 – 25 Grondopbrengsten in miljoen euro’s 50 – 80 Profilering irt Zuiderzeehaven en Hessenpoort In dit scenario richt H2O zich op een zeer brede doelgroep. Afstemming over profilering met Kampen (Zuiderzeehaven) en Zwolle (Hessenpoort) is wenselijk omdat de drie terreinen in elkaars water vissen (doelgroepen).


24


25

3. ONZE ADVIEZEN In dit hoofdstuk leest u onze adviezen.

3.1

Zet bedrijvenpark H2O zo breed mogelijk in de markt

Wanneer u bedrijvenpark H2O in de markt zet, raden we u aan op een zo breed mogelijke doelgroep in te zetten. We vinden daarom scenario 4 het meest geschikt voor bedrijvenpark H2O, zoals ook al bleek uit hoofdstuk 3. Op deze manier boort u de meeste marktvraag aan, hetgeen zich uiteindelijk vertaalt in een gezondere grex. Ook leidt dit scenario tot de meeste maatschappelijke en economische waarde van het terrein voor de deelnemende gemeenten en de regio als geheel. Daarnaast is het belangrijk om samenwerking te zoeken met andere bedrijventerreinen in de regio waardoor een regionale profilering ontstaat die het vestigingsmilieu van de regio verbetert en leidt tot een hogere uitgifte. Tenslotte leidt de aangepaste profilering tot een gezonder bedrijventerrein met een beter financieel resultaat en minder uitgifterisico’s. Het terrein is zo beter ‘af te maken’ , waardoor ook de ruimtelijke verschijningsvorm aantrekkelijker is (wat weer een positief effect op de uitgifte van H2O heeft). Het bedienen van meerdere potentiële doelgroepen leidt tot grootste marktvraag Uit de analyse in hoofdstuk 2 en bijlage C blijkt dat wanneer alle doelgroepen (lokaal, logistiek en zwaar) worden bediend, in potentie de meeste marktvraag op bedrijvenpark H2O kan landen. Zo blijkt dat scenario 1 (lokale doelgroep) slechts leidt tot een marktvraag van 12 tot 14 hectare netto; terwijl scenario 4 met drie potentiële doelgroepen (lokaal, logistiek en zwaar) leidt tot een marktvraag van circa 30 tot 50 hectare netto tot en met 2020. Meer marktvraag leidt gemiddeld genomen tot een kortere uitgifteperiode, snellere inkomsten, lagere rentelasten en dus een gezondere Grex. Zeker in deze economische tijden is dit een wenselijk resultaat. Minder doelgroepen leidt logischerwijs tot een kleinere marktvraag en een minder positieve grex.


26

Zet circa 10 tot 20 hectare in de koelkast In het voorgaande hoofdstuk werd duidelijk dat er te weinig marktvraag is om het gehele bedrijvenpark H2O uit te geven. Zelfs als alle marktvraag op H2O landt, is nog steeds sprake van een overschot aan bedrijfskavels van minimaal circa 10 tot maximaal circa 20 hectare tot en met 2020. We raden u daarom aan een deel van de plannen (zo’n 10 tot 20 hectare) in de koelkast te zetten en dit voorlopig nog niet in exploitatie te nemen als actieve grondexploitatie. Wel raden we u aan het op te nemen in het bestemmingsplan. Het bevriezen van de planontwikkeling rond het Hattemse deel van H2O met een oppervlak van circa 18 hectare biedt u de mogelijkheid om de grondexploitatierisico’s te beperken. H2O is met de geoptimaliseerde snelwegafslag geschikt om deze potentiële doelgroepen te accommoderen Bedrijvenpark H2O heeft met een paar aanpassingen in het stedenbouwkundige plan goede kenmerken om alle potentiële doelgroepen te accommoderen. Hieronder een korte toelichting van de belangrijkste vestigingseisen per doelgroep en op welke manier H2O deze accommodeert. Door meerdere doelgroepen te accommoderen worden de kwaliteiten van het terrein optimaler benut dan wanneer enkel lokale bedrijvigheid op het terrein kan landen. Lokale bedrijvigheid heeft immers minder baat bij een snelwegontsluiting dan bedrijven in de logistieke sector. Op den duur leidt dit ook tot een hogere maatschappelijke en economische waarde van H2O.  Lokale bedrijvigheid Lokale bedrijvigheid bestaat voor het merendeel uit bouw-, reparatie, productie-, handels- en vervoersbedrijven (o.a. logistiek). Het merendeel van deze bedrijven is gebaat bij een snelwegontsluiting maar dit is zeker geen must. Ook de nabijheid van leveranciers, personeel en klanten is van belang voor deze doelgroep. Eisen die H2O gemakkelijk accommodeert. En ook het feit dat H2O zich al lange tijd profileert als lokaal bedrijventerrein illustreert het feit dat H2O deze doelgroep eenvoudig kan bedienen.  Logistieke bedrijvigheid De logistieke sector is het segment dat bij uitstek gebaat is bij een goede snelwegontsluiting en de beschikbaarheid van grootschalige kavels. H2O is Facts en figures rondom H2O – definitief concept Stec Groep aan Bedrijvenpark H2O 12.109

27

aantrekkelijk gelegen voor de logistieke sector door de directe ontsluiting aan de A28 en de A50. Hiermee voldoet u aan de primaire vestigingseisen voor de logistiek. Het is wel zo dat dit voordeel pas geldt wanneer de afrit richting de A28 is geoptimaliseerd (momenteel wordt gestuurd op 2015/2016) of wanneer hier zeer concreet zicht op is. Daarnaast ligt bedrijvenpark H2O aan de goede kant van Zwolle waardoor het aantrekkelijker ligt dan bijvoorbeeld Hessenpoort. Tenslotte is het erg aantrekkelijk dat de logistieke sector de komende jaren gekenmerkt wordt door een bovengemiddelde groei. De verwachting voor 2013 en de jaren daarna is dat de omzet licht gaat stijgen: zo tussen de 1 en 2%7. Daarnaast is de verwachting dat de ruimtevraag naar logistieke terreinen de komende jaren blijft toenemen dit in tegenstelling tot andere sectoren als bijvoorbeeld de bouw en productie die harde klappen van de crisis heeft te verduren gehad. H2O: focus op EDC’s of RDC’s? De bovenregionale markt voor logistiek bestaat grofweg uit EDC’s (Europese distributiecentra) en RDC’s (regionale distributiecentra). EDC’s vestigen zich voornamelijk in economisch sterke regio’s (Amsterdam/Schiphol) en – vanwege hun oriëntatie op het Europese achterland – in de belangrijkste logistieke corridors (figuur hiernaast). RDC’s zijn gericht op kleinere marktgebieden binnen Nederland en vestigen zich primair op rond landsdelige knooppunten met een zeer goede auto-ontsluiting zoals H2O. Gezien de ligging en de kenmerken van H2O, concluderen we dat de doelgroep RDC’s een aantrekkelijkere doelgroep is voor het Bedrijvenpark dan EDC’s. Denk aan RDC’s van supermarkten, retailketens en brouwerijen die zijn georiënteerd op de Veluwe en regio Zwolle-Kampen-Meppel. Voornaamste reden hiervoor is de nog steeds groeiende wens van producenten om dichter bij de klant te zitten (snelheid van leveren, flexibiliteit, kleinere eenheden) en zo beter maatwerk te kunnen leveren. RDC’s zijn hierdoor ook komende 7

ABN AMRO sectormonitor transport en logistiek (november 2012)


28

jaren nog een groeiende doelgroep binnen de bovenregionale locatiedynamiek van de logistiek en daarmee aantrekkelijk voor Bedrijvenpark H2O. Pluspunt is verder dat RDC’s arbeidsintensiever en kleinschaliger zijn dan EDC’s. Zo zijn de meeste RDC’s zo’n 10.000 tot 30.000 m² bvo groot, ofwel 3 tot 5 ha netto kavel. Ter vergelijking: EDC’s zijn gemiddeld zo’n 8 ha groot, zo blijkt uit onze Database Bovenregionale Locatiebeslissingen Nederland. Daarmee passen RDC’s beter bij Bedrijvenpark H2O dan EDC’s. EDC’s zijn eigenlijk een ‘maatje te groot’. Daarmee is het voor EDC’s niet mogelijk om voldoende ‘economies of scale’ te realiseren op H2O, waarmee H2O relatief onaantrekkelijk is voor dit type grote distributiecentra.  Zware bedrijvigheid Bedrijven met een hogere milieucategorie zijn voornamelijk te vinden in reparatie, onderhoud, productie en handel. Belangrijkste vestigingseis van deze bedrijven is logischerwijs een hogere milieucategorie, aan een directe snelwegontsluiting wordt minder waarde gehecht. Momenteel is H2O hoofdzakelijk bestemd voor bedrijven tot en met milieucategorie 3b. Uitzondering hierop vormt het Hattemse plandeel ten noordoosten van de A50. Hier kunnen zich onder voorwaarden bedrijven tot milieucategorie 4b vestigen. Momenteel zijn er plannen om een deel van de lokale bedrijvigheid in Hattem, Heerde en Oldebroek ‘uit te plaatsen’ richting H2O. Het is daardoor mogelijk H2O regionaal te profileren Door Bedrijvenpark H2O zo breed mogelijk in de markt te zetten is het aan te bevelen samenwerking te zoeken met omliggende gemeenten. Er moeten immers afspraken gemaakt worden over profilering van de terreinen en potentiële doelgroepen. Tegelijkertijd is het – door het bedienen van een bredere doelgroep – mogelijk om Bedrijvenpark H2O in een regionale context te profileren. Door regionale profilering met omliggende gemeenten kan H2O bijvoorbeeld profiteren van de havenfaciliteiten van Kampen en Zwolle wat uiteindelijk de aantrekkelijkheid van bedrijvenpark H2O vergroot. Wanneer enkel wordt gekozen voor het accommoderen van lokale bedrijvigheid (scenario 1) is het niet mogelijk H2O regionaal te profileren; hetgeen de aantrekkelijkheid van het terrein niet ten goede komt.


29

Het leidt tot de meeste maatschappelijke en economische waarde van H2O Inzetten op scenario 4 en dus een zo breed mogelijke doelgroep aanspreken (lokaal, zwaar en logistiek) leidt tot de meeste maatschappelijke en economische waarde. Hieronder lichten we toe waarom. Zoals in bijlage D weergegeven, wordt de economische en maatschappelijke waarde van een bedrijventerrein in de EER bepaald door de score van het terrein op een set van drie hoofdindicatoren: 1. Banen: deze indicator zegt iets over het belang van het terrein op het gebied van de directe en indirecte werkgelegenheid en de ontwikkeling ervan. Bovendien wordt de sociaal maatschappelijke kant van de werkgelegenheid meegenomen. 2. Geld: de indicator geld geeft inzicht in de economische waarde van een locatie. Hoe hoger een terrein scoort, des te groter het belang is in de lokale en regionale economie. 3. Gebiedkwaliteit: bereikbaarheid met de auto, OV en fiets/ te voet, extra voorzieningen, de kwetsbaarheid en de broedplaatsfuncties van een bedrijventerrein zijn belangrijke indicatoren voor het presteren van een locatie. Als deze factoren voldoende zijn wordt een bedrijventerrein door bedrijven gewaardeerd. Investeringen in de randvoorwaarden zorgen ervoor dat een terrein minder snel verouderd. In hoofdstuk 2 staat de potentiële marktvraag die elk scenario aanboort. Hieruit blijkt dat scenario 4 zeer duidelijk leidt tot de grootste uitgifte op H2O. De uitgegeven oppervlakte heeft uiteraard een zeer nauwe samenhang met het aantal banen en vestigingen die zich op het Bedrijvenpark vestigen (hoofdindicator 1), hetgeen zich vervolgens weer vertaald in een groter lokaal en regionaal economisch belang. Er wordt immers meer geproduceerd op het terrein (hoofdindicator 2). Als we naar de derde hoofdindicator kijken, is een deel hiervan een gegeven (en dus niet beïnvloedbaar: o.a. ligging nabij snelweg en intercity station); daarnaast is een deel al vastgelegd in plannen (onderhoud, verlichting en parkeerplaatsen). We verwachten daarom dat de derde hoofdindicator los van het gekozen scenario redelijk stabiel blijkt scoren. Op basis van bovenstaande kunnen we dus concluderen dat scenario 4 zeer duidelijk leidt tot een hogere economische en maatschappelijke waarde dan de andere scenario’s. Inzetten op scenario 4 is dus gunstig voor Hattem, Heerde, Oldebroek en omliggende gemeenten.


30

Voorkom een ‘vlees noch vis aanbod’ door een goede zonering Inzetten op scenario 4 heeft een belangrijke keerzijde: het risico bestaat dat Bedrijvenpark H2O wordt ontwikkeld tot een terrein waarvan een duidelijk profiel ontbreekt. Hier is een plukje logistiek gevestigd, daar een lokale ondernemer die beide grenzen aan een bedrijf met een zware milieucategorie. Door op een brede doelgroep in te zetten landen functies die elkaar bijten op het zelfde terrein. Er moet dus voorkomen worden dat functie overlast voor elkaar veroorzaken. Het beste middel om dit op te lossen is een duidelijke zonering van het terrein waarbij rekening moet worden gehouden dat logistiek en zwaar elkaar niet altijd bijten en dat lichtere milieucategorie bij voorkeur niet grenzen aan zwaardere milieucategorieën.

3.2

Treed in overleg met Zwolle (Hessenpoort), de Zuiderzeehaven (Kampen) en Harderwijk (Lorentz)

Wanneer u scenario 4 in uitvoering brengt, raden we u aan in overleg te treden met omliggende gemeenten. Een aantal van deze omliggende gemeenten heeft namelijk bedrijventerreinen binnen de gemeentegrenzen die een soortgelijke doelgroep bedient. Hierbij moet onnodige onderlinge concurrentie tussen publieke partijen voorkomen worden. Het is immers veel lucratiever samenwerking te zoeken dan elkaar tegen te werken. Op uw shortlist van partijen waarmee u in overleg treedt, moet u minimaal denken aan Zwolle (Hessenpoort), Zuiderzeehaven (Kampen) en Harderwijk (Lorentz). Hieronder geven we per locatie / gemeente aan wat de belangrijkste overlegpunten zijn. 

Zwolle: Hessenpoort Bedrijventerrein Hessenpoort richt zich met name op logistiek en productie. Wanneer we H2O vergelijken met Hessenpoort vinden wij dat H2O meer geschikt is voor de logistieke sector. Bedrijvenpark H2O ligt immers op het knooppunt van twee snelwegen (A28 en A50) terwijl Hessenpoort enkel aan de A28 ligt. Daarnaast ligt H2O aan de goede kant van Zwolle. Bovendien ligt H2O dichter bij de havengebieden van


31

bedrijventerrein Voorst dan Hessenpoort. Hessenpoort dient zich daarom meer te richten op de productiesector.  Treed in overleg met Zwolle. Doel van dit overleg is om H2O voornamelijk te laten focussen op de logistieke sector en Hessenpoort op productie. Daarnaast is het aan te bevelen in overleg te treden over gezamenlijke regionale profilering met betrekking tot de havenfaciliteiten die in Zwolle aanwezig zijn (bedrijventerrein Voorst). 

Kampen: Zuiderzeehaven De Zuiderzeehaven in Kampen heeft water- en niet-watergebonden kavels. Alle watergebonden kavels zijn inmiddels uitgegeven. Belangrijk vestigingscriterium voor de niet-watergebonden kavels is dat deze affiniteit met water hebben. De Zuiderzeehaven vormt door deze doelgroep dus geen concurrentie voor H2O. Wel adviseren we om samenwerking tussen beide terreinen te stimuleren. Dit leidt immers tot economische uitwisseling tussen beide bedrijventerreinen. Bovendien is het mogelijk beide terreinen samen regionaal te profileren.  Treed in overleg met de Zuiderzeehaven om een samenwerking op te starten met een tweeledig doel: 1) economische uitwisseling beide bedrijventerreinen en 2) gezamenlijke regionale profilering.



Harderwijk: Lorentz Binnen het plangebied van Lorentz III (uitbreiding van bedrijventerrein na fase Lorentz I en II) is ruimte voor een grote verscheidenheid aan bedrijven: van bouw- en installatiebedrijven, groothandel, transport tot en met productiebedrijven tot en met milieucategorie 5. Daarnaast zijn er havenfaciliteiten op het terrein. Hiermee vormt Lorentz III een potentiële concurrent op het gebied van zware bedrijvigheid en in mindere mate transport.  Treed in overleg met de gemeente Harderwijk om nader af te stemmen welk terrein zich richt op (welk marktaandeel van) milieucategorie 4 en hoger.


32

4. ONTWIKKELSTRATEGIE H2O In dit hoofdstuk geven we een aantal tips en trucs hoe u de uitgifte van H2O kunt stimuleren (toevoegen satisfiers) en op welke manier u eventuele blokkades kunt opheffen (opheffen dissatisfiers). Allereerst een aantal tips die generiek gelden; vervolgens een aantal toegepast op twee belangrijke doelgroepen: logistiek en zware bedrijvigheid.

4.1

Algemene tips voor vergroten marktvraag H2O

Voer gerichte marketing en acquisitie Werk op basis van een heldere strategie, met focus en een concreet werkplan; maak echt tijd vrij. Zaken om op te pakken zijn:  zorg voor veel reuring en naamsbekendheid binnen de regio Hattem-Heerde-Oldebroek en omgeving rondom bedrijvenpark H2O;  doe een roadshow in de regio langs ondernemerskringen, raden e.d.;  wees duidelijk zichtbaar in de markt als ‘verkooppunt’ (front-office) en leg de rode loper uit (versoepeling vergunningentraject bijvoorbeeld);  benader lokale en regionale bedrijven waarvan bekend is dat er iets speelt. Bedrijven die in beweging zijn kunnen dienen als launching customer(s);  maak gebruik van lokale en regionale ambassadeurs. De ene visser is beter dan de andere Bovenstaand advies illustreert dat de vraagraming uit bijlage A behoorlijk beïnvloedbaar is. Dus door goede marketing en acquisitie en accountmanagement is het mogelijk een nog groter deel van de marktvraag binnen te halen. Dat is dan ook de reden dat de vraagraming in een bandbreedte is weergegeven.


33

Maak een marktconform en compact ‘beeldkwaliteitplan’ U beschikt al over een beeldkwaliteitsplan. Dit omvat ruim 40 pagina’s. Probeer uw beeldregie vast te leggen in één compact en communicatief A4 voor ondernemers. Beeldregie roept namelijk altijd vragen op bij ondernemers. Ook kan men het gevoel krijgen dat zaken ‘opgelegd’ worden. Uit onze advieservaring weten we dat u uw wensen en eisen ten aanzien van stedenbouw en beeldkwaliteit kort en basic uit moet kunnen leggen (bouwhoogte, parkeren, uitstraling). Bedrijven weten dan waar ze aan toe zijn en kunnen hiermee rekening houden bij het aanpassen van hun ontwerpen voor nieuwe huisvesting. De praktijkervaring met zo'n eenduidig beleid leert dat bedrijven hierdoor makkelijker aan uw wensen en eisen kunnen voldoen. Werk met flexibele kavelmaten Een mix van (flexibele) kavelgroottes en de mogelijkheid om kavels samen te voegen en te splitsen maakt het Bedrijvenpark H2O extra aantrekkelijk en biedt de beste garantie om bedrijven optimaal te kunnen bedienen. Naast de kavelomvang is ook de breedtelengteverhouding en kavelvorm een belangrijk aandachtspunt. Veel bedrijven hebben het liefst een kavel die rechthoekig is. Rare, ongebruikelijke kavelvormen met ronde zijden of uitstulpingen zijn moeilijk afzetbaar en leiden bijna altijd tot onnodige restkavels. Houd uw rug recht Van belang is verder dat het wensen- en eisenpakket gedurende de onderhandelingen tussen u en een geïnteresseerd bedrijf niet veranderen (niet afkalven, maar ook niet opschroeven!). Bij een paar jaren met terugvallende uitgifte is elk geïnteresseerd bedrijf dat zich aanmeldt natuurlijk aantrekkelijk. Op langere termijn is dit echter niet gunstig voor het profiel en de uitgifte van uw locatie. Prijsbeleid op maat (o.a. erfpacht) In de huidige tijd is financiering van een bedrijfsuitbreiding of verplaatsing voor ondernemers lastig. De bank stelt hoge eisen en de verplichte inbreng van eigen vermogen loopt op. Bedrijven stellen als gevolg van veranderende marktomstandigheden grote investeringsbeslissingen uit. U kunt een prijsbeleid op maat overwegen om bedrijven tegemoet te komen, maar – ook in crisistijd – geen concessies te doen aan de grondprijs voor het Bedrijvenpark H2O. Enkele suggesties: Facts en figures rondom H2O – definitief concept Stec Groep aan Bedrijvenpark H2O 12.109

34

  

erfpacht met recht op koop (tijdelijke erfpacht); garantstelling (via een gemeentelijk of regionaal garantiefonds met gunstige leenomstandigheden of laagrentende lening) of uitgestelde betaling; grondprijskorting gekoppeld aan duurzaamheidambitie, zuinig ruimtegebruik of SER-ladder.

Overigens zijn, zo blijkt in de praktijk, partijen terughoudend geïnteresseerd in erfpacht. Erfpacht vergroot in belangrijke mate de financierbaarheid van investeringen door bedrijven (dit loopt op tot circa 30 tot 40% van de financieringskosten voor de grond!). Echter, veel ondernemers (vooral in regio’s waar eigendom belangrijk is) staan huiverig tegenover erfpacht. Zij zijn eigenaar-gebruiker en zien eigendom als een belangrijke verworvenheid die het meest volledige bevoegdheden over de eigen kavel geven. Een eigen pand is belangrijk voor toekomstig kapitaal, bijvoorbeeld als pensioenvoorziening. Vooral internationale ondernemers vinden erfpacht interessant; vastgoed is ballast en door erfpacht kunnen zij zich meer richten op hun ‘core business’. Wat gebeurt er met uw uitgifte als u uw grondprijzen drastisch laat zakken? De afgelopen jaren is de uitgifte van bedrijfskavels flink teruggelopen. Zo is in enkele regio’s de uitgifte gehalveerd of nog minder. Daarnaast heeft een toenemend aantal ondernemers moeite om de financiering van nieuwe investeringen rond te krijgen. Het is immers moeilijker om geld bij banken te lenen en een groot deel van de ondernemers heeft flinke klappen gekregen door de huidige crisis. Het is daarom verleidelijk om de grondprijzen van bedrijfskavels naar beneden bij te stellen. Bovendien heeft u te maken met het feit dat een directe concurrent een veel lagere grondprijs hanteert dan dat u doet. De gemeente Kampen hanteert immers prijzen van rond de € 100 per m² terwijl u uw kavels voor € 130 tot 190 per m² uitgeeft. Grondprijs vormt beperkt deel van totale investeringlasten Uit onze adviespraktijk blijkt dat het laten zakken van grondprijzen een zeer beperkte invloed heeft op de uitgifte van uw gronden. Dit omdat gemiddeld genomen de grondkosten slechts zo’n 0,5 tot 4% van de totale investeringskosten van een bedrijf vormen. Het gewicht van de prijs in de totale kosten neemt echter wel toe naarmate het aandeel van opslag bij bedrijven toeneemt, bij bedrijventerreinen met een zelfde autobereikbaarheid en snelwegligging binnen de gewenste regio. Hieronder een rekenvoorbeeld om dit te illustreren: Facts en figures rondom H2O – definitief concept Stec Groep aan Bedrijvenpark H2O 12.109

35

Grondprijsdaling van 25% betekent een totale daling in de investeringslasten van 0,2% Uitgangssituatie (op basis van gemiddelde getallen uit onze adviespraktijk):  De totale investeringslasten voor een onderneming zijn € 10.000 tot € 15.000 per m², gemiddeld € 12.500 per m².  De huisvestingslasten bedragen circa 8 % van de totale investeringslasten, circa € 1.000 per m².  De grondprijs bedraagt € 100 per m². Het aandeel van de grond in de huisvestingslasten is daarmee zo’n 10%, ofwel een aandeel van 0,80 % in de investeringslasten. Stel:  Grondprijs gaat 25% omlaag en daalt dus van € 100 naar € 75 per m². Resultaat:  Het aandeel van de grond in de investeringslasten daalt van 0,80% naar 0,60%. Conclusie:  Een grondprijsdaling van 25% betekent een totale daling in investeringslasten van slechts 0,2%!

Figuur: doorslaggevende wensen en eisen bedrijven Locatie-eisen van groter belang voor ondernemers Per saldo moet dit effect echter niet worden overdreven. Telkens weer blijkt dat het toch vooral gaat om de locatiekwaliteiten die worden aangeboden, zoals ook uit blijkt uit de figuur hiernaast. Hebben die toegevoegde en toegekende (meer)waarde voor de doelgroepen die u beoogd? Zo ja, dan is dat belangrijker dan de prijs, sterker nog: deze kwaliteiten mogen dan ook in de prijs tot uitdrukking komen. Bovendien geldt specifiek voor de logistiek: de eventuele Bron: Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld; Stec Groep. 2012 ‘snelle’ besparing op de grondkosten, weegt vaak niet op tegen de extra transportkosten


36

die gepaard gaan met een suboptimale locatiekeuze op basis van een lagere grondprijs. Conclusie: effect van dalende grondprijzen op vraag naar bedrijfsgrond is laag Al met al is het effect van een lagere grondprijs op de vraag naar bedrijfsgrond dan ook laag. Neem verplichte realisatietermijn en terugkooprecht op in koopovereenkomsten/bouwvergunningen. Regelmatig wordt door bedrijven veel meer grond afgenomen dan daadwerkelijk nodig is. De grond blijft vervolgens lange tijd braak liggen of wordt weer doorverkocht, waardoor u de regie kwijt bent en het terrein een verminderde uitstraling krijgt. We raden u dan ook aan om in de koopovereenkomsten/ bouwvergunningen voor H2O een termijn op te nemen waarbinnen het bedrijf de grond moet bebouwen. Regel daarbij tevens een recht op eerste terugkoop van de grond voor u, voor het geval dat het bedrijf zich niet aan deze realisatietermijn houdt. Vanwege de laagconjunctuur en de verscherping van het verkrijgen van krediet raden wij u aan om een clausule in de koopovereenkomsten/bouwvergunningen op te nemen die de ondernemer enkele maanden of kwartalen ‘respijt’ kan geven. Voorwaarde is wel dat de kavel in de tussentijd door de ondernemer wordt onderhouden, zodat de kwaliteit van het Bedrijvenpark op peil blijft.

4.2

Vergroot uw logistieke marktvraag door ruimere kavels en directe snelwegafslag

Verwerk de belangrijkste pand- en kaveleisen van de logistiek goed in de propositie van H2O De logistieke sector vormt een belangrijke doelgroep voor Bedrijvenpark H2O, zo bleek uit de adviezen hiervoor. Het is dus zaak dat u vooral voor deze bedrijven alle pand- en kaveleisen optimaal op orde hebt in o.a. uw bestemmingsplan, beeldkwaliteitsplan en inrichtingsplan. De belangrijkste sommen we hier kort op:  laag aandeel kantoorvloer (5 -10% van het totale oppervlak van de logistieke bedrijfshal);  toegangswegen van minimaal 3,5 meter breed;  gebouw met een diepte van minimaal 35 meter;  voldoende parkeergelegenheid bij pand en op terrein;  voldoende laaddokken. Minimaal 1 laaddok per 1.000 m² vloeroppervlak;  bouwhoogte van minimaal 13 meter;  bebouwingspercentage van minimaal 50%;  gemiddeld vragen de potentiële RDC’s kavels van 3 tot 4 ha met uitloop tot meer dan 6 hectare. Facts en figures rondom H2O – definitief concept Stec Groep aan Bedrijvenpark H2O 12.109

37

Zorg voor goede kavelverhoudingen in de vorm van een rechthoek Naast de kavelomvang is ook de breedte-diepteverhouding c.q. vorm van de kavels die u aanbiedt doorslaggevend voor de aantrekkingskracht van H2O. Veel bedrijven, maar vooral logistieke bedrijven hebben het liefst een kavel die rechthoekig is. Dit biedt de beste mogelijkheden om het pand en kavel zo efficiënt mogelijk in te delen. Rare, ongebruikelijke kavelvormen zijn moeilijk afzetbaar. Onze adviespraktijk bevestigt dit: de ‘makkelijke’, rechthoekige en vierkante kavels worden gemakkelijker uitgegeven, de kavels met afwijkende vormen vertragen de uitgifte! Uit onze advieservaring blijkt dat er bij incourante kavels sprake is van een afslag die kan oplopen tot circa 25% van de grondprijs. Een directe snelwegontsluiting (A28) is essentieel om uw logistieke doelgroep te bedienen Het is essentieel dat de locatiekwaliteiten op orde zijn voordat u met de uitgifte van het terrein begint. Daarbij is de snelwegaansluiting de meest kritieke factor; zeker voor uw logistieke doelgroep. Biedt u geen geoptimaliseerde snelwegaansluiting aan op bedrijvenpark H2O, dan kunt u er zeker van zijn dat de logistieke markt (eindgebruikers, beleggers, ontwikkelaars in logistiek) uw locatie links laat liggen. De exacte ligging van die snelwegontsluiting – nabij de Voskuilerdijk of juist een optimalisatie van de huidige aansluiting – doet daarbij minder ter zake; de daadwerkelijke aanwezigheid is van veel groter belang. Een directe snelwegafslag leidt tot hogere grondprijzen en vastgoedwaardes In een studie naar de waarde van een verbeterde bereikbaarheid van de A12 - A15 zone kwam naar voren dat de waardestijging die toegerekend kan worden aan deze investeringen, circa 15% bonus bovenop de grondexploitatie bedragen. Per hectare netto uitgeefbaar bedrijventerrein gaat het om circa € 200.000 tot € 300.000 per hectare, in totaal werd voor 200 hectare bedrijventerrein in de A12-A15-zone een bedrage aan de infrastructuur geraamd van circa € 32 miljoen (prijspeil 2007) (Transumo, 2007).


38

4.3

Verhoog milieucategorie voor accommoderen zware bedrijvigheid

Verhoog milieucategorie als u zware bedrijvigheid wilt accommoderen In voorgaande adviezen adviseerden we u – gezien de marktomstandigheden – de ontwikkeling van het Hattemse plandeel in de koelkast te zetten. Er is de komende jaren immers sprake van meer aanbod dan vraag. Maar juist op dit deel van het terrein was het vestigen van bedrijven milieucategorie 4b mogelijk. Om dit type bedrijvigheid (en denk dan met name aan lokale ‘uitplaatsers) te faciliteren, dient u de grens van de toelaatbare milieucategorieën op het Oldebroekse deel te verhogen tot milieucategorie 5.


39

FACTS EN FIGURES RONDOM H2O Definitief Concept. Stec Groep aan Bedrijvenpark H2O

Recommend Documents