LEEGSTAND IN DORDRECHT FEITEN EN CIJFERS INSTRUMENTARIUM ACTIEPROGRAMMA

LEEGSTAND IN DORDRECHT

FEITEN EN CIJFERS INSTRUMENTARIUM & ACTIEPROGRAMMA

Samenvatting juni 2012

Datum

Juni 2012

Ons kenmerk Samenvatting Leegstand in Dordrecht – Feiten & cijfers, instrumentarium en actieprogramma

1. Leegstand in Dordrecht/Drechtsteden (eind 2011) 1.1 In cijfers Functie

Kantoren

Detailhandel

Leegstand %

17% van regionale voorraad

normale-frictie

Andere

leegstand

Steden

6-7%

Ede: 21%

van ca. 450.000 m2 in aanbod

Breda e.o.: 15 %

21% in Schil-West

R’dam e.o.:13,5%

(al dan niet langdurig) *1

Capelle: 25%

binnenstad +aanloopstraten:

zonder aanloopstraten:

14% *2

8- 10% 2-3% op A-locaties

beperkt in wijkwinkelcentra

Leegstand kernwinkelgebied is

Sterrenburg, Crabbehof etc. Wonen

’10: 4,9 % *3

vergelijkbaar met andere steden. 2 - 3,5%

5,7% landelijk

(’08: 5,7% neemt af!) Bedrijven-

6% *4

terreinen

70 ha beschikbaar, jaarlijkse

n.v.t.

uitgifte ong. 6 ha

*1 Regionale kantorenvoorraad: 450.000 m, dit is exclusief bedrijfsondersteunende kantoren op bedrijventerreinen. Dordrecht: ong. 300.000 m bvo, excl. bedrijfsondersteunende kantoren en administratieve functies bij maatschappelijke voorzieningen. Huidig aanbod 78.000 (peildatum 1-1-2012, bron: Dynamis) Vraag/opname in 2011: 12.700 m (bron: Dynamis NB. Wanneer ook de bedrijfsondersteunende kantoren (op met name de bedrijventerreinen) worden meegerekend zal de leegstand in absolute zin toenemen, maar in relatieve zin - procentueel als onderdeel van de totale voorraad – afnemen. *2 Winkelaanbod binnenstad (dagelijks/ niet-dagelijks): 82.545 m wvo Leegstand 12.003 m wvo, waarbij de leegstand vooral in de aanloopstraten en het Drievriendenhof is terug te vinden. De leegstand in het kernwinkelgebied van de Dordtse binnenstad is in procentuele zin vergelijkbaar met die in andere middelgrote steden. Bron: OCD *3 Op ong. 53.000 woningen Hier is uitgegaan van woningen waar geen bewoners staan ingeschreven van de GBA. Een aantal van deze woningen staat niet leeg of is niet direct beschikbaar omdat ze als tweede woning fungeren, gebruikt worden voor recreatieve doeleinden, onbewoonbaar zijn verklaard of worden gesloopt of worden bewoond door personen die niet ingeschreven staan bij de GBA (zoals personen met een verblijfsduur korter dan vier maanden, diplomaten en asielzoekers). (bron: OCD)

Pagina 1/8 M M m Mooodddeeelll bbbrrriie ieefff aaaccctttiie ieevvveee iin innfffooorrrm maaatttiie iee

Datum

Juni 2012


*4 In hectare: voorraad (55 werklocaties) aanbod

1.105,0 67,9

terstond

47,4

niet-terstond

20,5

uitgifte afgelopen jaar verouderd (14 werklocaties)

5,6 457,0

(peildatum 1.1.2011, Bron: OCD)

1.2 Conclusie * Overmatige leegstand vooral in kantoren en in mindere mate de detailhandel Overeenkomstig het landelijk beeld doet de leegstand in Dordrecht zich vooral voor bij kantoren en detailhandel. Anders dan bij de detailhandel, waar de mate van leegstand in Dordrecht overeenkomt met vergelijkbare gemeenten, lijkt de kantorenleegstand in Dordrecht procentueel vergelijkbaar te zijn met de regio Breda en, behoorlijk, minder dan in sommige andere gemeenten. De procentueel grotere leegstand in Schil-West kan worden verklaard door de aanwezigheid van veelal gedateerde single-tenant kantoren. De leegstand in de woningvoorraad en bedrijfshuisvesting is op dit moment nog niet zorgwekkend. Wel is voorzichtigheid geboden voor nieuwe ontwikkelingen in het licht van de stabilisatie van de bevolking. * Concentratie leegstand in kantoren in Schil-West, de detailhandel in de aanloopstraten van het kernwinkelgebied en Drievriendenhof Relevant voor eventueel toekomstig beleid is of de leegstand geconcentreerd is of juist verspreid. Consequenties voor de leefbaarheid en de aanpak kunnen daardoor verschillen. Wat betreft kantoren en detailhandel valt een duidelijke concentratie in een paar deelgebieden waar te nemen Schil-West en de aanloopstraten, Voorstraatmidden en het Drievriendenhof. Van de leegstaande 78.000 m kantoren bevindt zich namelijk rond de 30.000 m in Schil-West. In de door de gemeenteraad op 22 november 2011 vastgestelde Visie Schil is dit aspect om die reden één van de belangrijkste onderwerpen geweest. * Probleemlocaties voor de leefbaarheid/leefkwaliteit in de omgeving 1.

De genoemde concentratie in de aanloopstraten, in het bijzonder de Spuiweg.

2.

Staart

3.

Incidentele locaties zoals aan de Sluisweg, Kalkhaven, de Voorstraat en Papaeterpad.

Leegstaande panden kunnen een negatieve uitstraling naar de omgeving hebben door gesloten, donkere gevels. Ook de sociale controle op de omgeving ontbreekt, waardoor op straat soms minder gewenste activiteiten plaatsvinden. Een niet gebruikt pand wordt ook veelal minder tot niet onderhouden. In gebieden met hoge concentratie van leegstand kunnen deze verschijnselen zich versterkt voordoen. Om die reden zouden deze nadelige effecten van leegstand zich extra sterk moeten voordoen in de aanloopstraten en Schil-West. Voor wat betreft de aanloopstraten lijkt dit op te gaan, maar niet voor de kantoren in Schil-West. Een mogelijke verklaring is, dat een deel van de leegstand verdiepingen betreft en op straatniveau door andere aanwezige functies en de routering naar de binnenstad er sowieso veel ‘loop’ is. Bovendien detoneren de detailhandelpanden met onderhoudsintensieve, monumentale en houten elementen bij leegstand eerder met hun historische omgeving.

Pagina 2/8

Datum

Juni 2012


2. Oorzaken leegstand De huidige leegstand in Dordrecht komt niet alleen voort uit een aantal algemene ontwikkelingen, maar kennen ook functie-specifieke en/of Dordtse oorzaken. De basis is, dat vraag en aanbod niet in evenwicht zijn. In het kader van de huidige economische crisis is er sprake van fors vraaguitval. Tevens sluit het aanbod niet altijd goed aan bij de actuele vraag, vooral kwalitatief. De oorzaken zijn in de raadsnotitie uitgebreid op een rij gezet.

3. Instrumentarium De gemeente kan, afhankelijk van haar ambitie, uit een breed scala aan instrumenten kiezen, om iets aan leegstand te doen. In de raadsnotitie zijn deze op een rij gezet en uitgebreid toegelicht incl. voor- en nadelen. In onderstaand schema is e.e.a. samengevat incl. een duiding of het instrument momenteel reeds in Dordrecht wordt ingezet.

Overzicht beschikbaar instrumentarium ter bestrijding van leegstand en huidige inzet Instrument

Momenteel Opmerkingen toegepast?

Kortere termijn 1. Gesprekken met eigenaren

ja

o.a. Resulterend in de instelling van de Vereniging van Commercieel Vastgoedeigenaren Dordrecht in de binnenstad en het convenant Transformatie Leegstand

2. Voorbeeldproject transformatie

ja

Als pilot is de mogelijkheid van transformatie en sloopnieuwbouw doorgerekend van een kantoorgebouw in SchilWest

3. Leegstandbeheer

ja

4. Inventarisatie stedelijke plancapaciteit

ja

Traject Stedelijke Herprogrammering

5. Tijdelijk gebruik

ja

Zowel bij de gemeente als particulier

6. Tijdelijk verhuur woonruimte op ja basis van de Leegstandwet en de Huisvestingwet Langere termijn 7. Leegstand erkennen in de structuurvisie

nee

8. Opstellen transformatiebeleid

nee

9. Regionale afstemming van nieuwbouwlocaties

ja

Voor wat betreft kantoren zie ook bijlage brief Drechtstedenbestuur aan provincie Zuid-Holland

deels 10.Basisregistratiesysteem, monitoring en bereikbaar loket (verplicht bij leegstandverordening)

Aansluiten bij bestaande systemen en loketten als het ondernemersloket en vastgoedregistratie

11. Marketing en imagoverbetering Dordrecht Drechtsteden

Momenteel gericht op binnenstad

Pagina 3/8

deels

Datum

Juni 2012


Instrument 12. Herziening bestemmingsplan - bestaand - nieuw

Momenteel Opmerkingen toegepast? nee ja deels

- Risico planschade - Reeds in Schil en Amstelwijck en uit te breiden naar Staart, Dubbeldam en Sterrenburg

13. Aanschrijving op grond van Woningwet

deels

Momenteel onderdeel van de ´zoet-zuur´aanpak bij Particuliere Woningverbetering in combinatie met ondersteunende maatregelen voor bewoners

14. Onteigening

nee

Financiële consequenties

15. Leegstandverordening

nee

Financiële en juridische consequenties en van gemeentezijde zijn alternatieve gebruikers noodzakelijk

16. Opkopen panden

nee

Duur: eventueel in overleg met derden als corporaties Rotterdam: grootschalig Millinxbuurt en kleinschalig Rotte Tanden-project

17. Kluspanden

nee

Duur: sterke relatie met 16. Opkopen panden

18. Grondbeleid

ja

Door inzet van instrumenten (erfpacht, kostenverhaal) en door deelname aan grotere gebiedsontwikkelingen (Gezondheidspark, Leerpark, Stadswerven)

19. Makelaars tussen eigenaren, gemeente en potentiële gebruikers

deels

In Amsterdam zijn specifiek ter bestrijding van leegstand zgn. ‘loodsen’ aangesteld. Het huidige ondernemersloket en de Vastgoedbedrijf vervullen al in zekere zin een vergelijkbare rol.

20. Aangepaste huurstelling

onbekend

De huurprijs wordt gerelateerd aan de omzet; ter stimulering van innovatie en aantrekken inspirerende, startende middenstanders

21. Herwaardering WOZ-waarde

nee

Langdurige leegstand vormt een prijsverlagende wegingsfactor in de waardebepaling van vastgoed

22. Zoet zuur aanpak

deels

Momenteel toegepast bij particuliere Woningverbetering

23. Voorbeeldfunctie eigen gemeentelijk vastgoed

beperkt

Zie notitie van de Vastgoedbedrijf, vastgesteld per 22-12012

24. Lobby naar rijk i.v.m. fiscaal en ruimtelijk instrumentarium

beperkt

25. Extra beheer buitenruimte en inzet overlastbestrijding

ja

Als onderdeel van een integrale aanpak in Dordt-West, het herstructureringsplan Bedrijventerreinen West, Schoon-Heel en Veilig, Oud-Krispijn/Dichterskwartier

26. Project Wonen boven Winkels in de binnenstad en/of aanloopstraten

Verleden, stopgezet

Voorstraat. Subsidieverordening 2001 t/m 2008voor ontsluiting naar leegstaande bovenwoningen. Heeft ong. 250 extra woningen in de binnenstad opgeleverd.

Overig algemeen

Pagina 4/8

Datum

Juni 2012


4. Intensivering bestrijding ongewenste leegstand en de nadelige gevolgen voor de kwaliteit van de leefomgeving Ondanks dat de gemeente momenteel al het nodige doet om leegstand tegen te gaan wil het college uit economisch en leefbaarheidsoptiek het geschetste bestaande beleid intensiveren en daartoe het in de notitie genoemde instrumentarium verder benutten. De omvang en het blijvende karakter van de leegstand in het bijzonder bij kantoren en in mindere mate de detailhandel vragen daar om. Het voorstel is weergegeven in onderstaand actieprogramma. In lijn met de gemeentelijke koers van Vertrouwen en Verantwoordelijkheid in de omgang met haar partners blijft het uitgangspunt, dat de primaire verantwoordelijkheid bij de vastgoedeigenaar en gebruiker ligt. Passend in deze lijn is daarom gekozen voor het voortzetten en intensiveren van de bestaande aanpak van informeren, overleggen, motiveren, ondersteunen in combinatie met beperken en omzetten van de ruimtelijke mogelijkheden en bestrijden van overlast. De gemeente heeft tot nu toe bij de particuliere woningverbetering positieve ervaringen opgedaan met een gecombineerde "zoet"-"zuur" aanpak van informatie, ondersteuning enz. en regels/handhaving als "stok achter de deur". Reden waarom in de binnenkort in de gemeenteraad te behandelen nieuwe nota Particuliere Woningvoorraad "Casco op orde" wordt voorgesteld deze werkwijze voort te zetten. Gezien deze positieve ervaringen wordt het genoemde maatregelenpakket ter bestrijding van de leegstand versterkt met juridisch instrumentarium in het bijzonder het aanschrijvingsinstrument. Het daartoe in geval van actieve aanschrijving noodzakelijk te formuleren beleid kan onderdeel vormen van het nader te formuleren transformatiebeleid. In aansluiting op een tweede belangrijke succesfactor bij de particuliere woningverbetering, een persoonlijke aanpak/begeleiding van de eigenaar, ligt het verder in de bedoeling deze benadering ook toe te gaan passen door de instelling van een "loods" à la Amsterdam. De komende maanden zal dit concept nader worden uitgewerkt en bij de begrotingsbehandeling 2013 ter besluitvorming worden voorgelegd. Verder wordt voorgesteld in de binnenstad het in het verleden succesvol gebleken project Wonen boven Winkels te herintroduceren. Hiermee zijn in het verleden zo'n 250 extra bovenwoningen gerealiseerd in de binnenstad en het heeft een positieve bijdrage geleverd aan de leefbaarheid: vooral 's avonds. Het komend jaar zal dit voorstel nader worden uitgewerkt ten behoeve van de kadernota 2014. Beleid maken kost tijd. Het college wil daarom ook op korte termijn in een aantal concrete gevallen aan de slag of verder gaan met wat in gang is gezet; zoals het onderzoek naar de transformatiemogelijkheden van het UWV-complex, een pand aan het Kromhout en aanschrijving van een pand aan de Lang IJzerenbrugstraat. Een verdergaande stap is als gemeente een voorbeeldfunctie te geven met het eigen vastgoedbezit en maatregelen te nemen op fiscaal vlak gericht op een dalende boekwaarde van lang leegstaande panden. Hieraan zijn echter meer financiële consequenties verbonden. Ten behoeve van de volledigheid van alle inspanningen zijn in het actieprogramma ook de belangrijkste voorziene afspraken en acties uit het binnenkort vast te stellen landelijke Convenant aanpak kantoren Leegstand opgenomen. Aan dit convenant nemen deel het rijk, IPO, VNG en koepelorganisaties van marktpartijen.

Pagina 5/8

Datum

Juni 2012


Het college verwacht met het voorstelde actieprogramma, vooralsnog, van de ontwikkeling en instelling van een nieuw juridisch instrument als een leegstandsverordening af te kunnen zien. In den lande is nog erg weinig ervaring opgedaan met dit instrument, zodat geen goed beeld kan worden verkregen van de effectiviteit ervan. Uit navraag blijkt, dat alleen de gemeente Amsterdam deze verordening toepast voor een tweetal deelgebieden in de stad en deze nog niet of nauwelijks te hebben ingezet. Recent heeft naast Amsterdam overigens recent Tilburg besloten het onderdeel meldingsplicht op grond van de Leegstandswet en bestuurlijke boetes te gaan invoeren. Bij deze afweging van het college speelt eveneens de naar verwachting niet geringe kosten van dit nieuwe instrument een rol. Zo raamt de gemeente Nijmegen de arbeidskosten van het ambtelijk apparaat op ongeveer € 200.000,--/jaar. Uitvoering van een leegstandverordening vereist bovendien de beschikbaarheid bij de gemeente van andere gebruikers en er bestaat het risico van financiële bijdragen aan de investeringskosten in geval van door de gemeente aangedragen gebruikers. Het college stelt tot slot voor de leegstand jaarlijks in beeld te brengen en op grond daarvan te bezien of wijziging van het instrumentarium gewenst/noodzakelijk is.

5. ACTIEPROGRAMMA Instrument

Wanneer

Wie

Kosten

2012

Basis huidige

Capaciteit

NIEUW EN INTENSIVEREN 1. Instellen makelaar/‘loods-funcie’ tussen eigenaren, gemeente en potentiële gebruikers

ondernemersloket,

incl. werving potentiële partijen en interne afstemming

Vastgoedbedrijf,

(vgl. Amsterdam, 2.13 raadsnotitie) 2. a. Nieuwe transformatiescans voor m.n. kantoren

gebiedsmanagers Eigenaar, makelaar,

Capaciteit Kosten

(à la pilot met UWV-gebouw, zie 3.2) als onderdeel van

2012 e.v.

ontwikkelaar en

voor marktpartij

uitvoering gemeentelijk convenant Transformatie Leegstand

gemeente

Betrekken Landelijk Expertteam Idem 2b. Verkenning uitwerking transformatiescan UWV-gebouw 3. Basisregistratie leegstand en monitoring (zie 3.10)

Eigenaar en 2012 e.v.

gemeente

2012

Gemeente

Capaciteit

Op basis van de bestaande gem. systemen/loketten als ondernemersloket, vastgoedregistratie en bij MO gemeentelijk bezit 4. Aanschrijven op grond van Woningwet (zie 3.13)

Capaciteit

a. Korte termijn op basis van klachten (passieve aanschrijving) - Lange IJzerenbrugstraat

start maart

- Spuiweg 72 t/m 78

‘12

b. Op iets langere termijn op grond van aanschrijvings-

loopt,

beleid in transformatiebeleid (en soms als onderdeel van planontwikkeling en een actieprogramma) - Kalkhaven-Teerlink - Voorstraat-midden - Spuiweg e.o. (incl. Papaeter) - Weeshuisplein

Pagina 6/8

Gemeente

Financieel risico voor gemeente

hersteld Idem

Datum

Juni 2012


5. Marketing en imagoverbetering Dordrecht -

2012 e.v.

Drechtsteden verbreden met de kantorenmarkt 6. Erkennen leegstand in geactualiseerde structuurvisie

2012

Gemeente. Bureau

Binnen bestaand

Binnenstad

budget

Gemeente Afd.

Geen

Beleid 7. Opstellen transformatiebeleid (zie 3.8) en daarbij te

2012

betrekken:

Gemeente, Afd.

Capaciteit

Beleid

- waar welke functiewijziging toestaan en onder welke voorwaarden - innovaties uit de raadsnotitie (zoals Solids, ‘nieuw voor oud’) - intensiveren tijdelijk gebruik - beleid t.b.v. actieve aanschrijvingsaanpak (incl. ter bestrijding van verloedering in zijn algemeenheid) - ontwikkelingen beperking planschade bij tijdelijkeblijvende functiewijziging - opkopen panden en kluspanden - grondbeleid - evt. ondersteuning eigenaar bij aanschrijving à la zoetzuur benadering bij particuliere woningverbetering - afwaardering via aanpassing WOZ-waarde - voorbeeldfunctie gemeentelijk vastgoed - uitbreiding integrale aanpak overlast door beheer buitenruimte, handhaving (zie 9) 8. Lobby naar Rijk aanpassen m.n. fiscaal en juridisch

Continu

o.a. G-32 en VNG

Geen

Continu

Gemeente

Binnen de

instrumentarium ter ondersteuning gemeentelijk leegstandsbeleid (zie 3.24) 9. Uitbreiden pilots extra beheer buitenruimte in een integrale aanpak van leegstand- en

bestaande

overlastbestrijding, handhaving, opknappen panden

middelen

(zie 3.25) 10. Stimuleren aangepaste huurstelling t.b.v. innovatie

Continu

marktpartijen

marktpartij

Continu

Gemeente en instel-

Capaciteit

en aantrekken inspirerende, startende middenstanders (zie 3.20) 11. Uitbreiden etalageproject (zie 3.5)

lingen/organisaties zoals scholen 12.Symposium/bijeenkomst Leegstand, i.h.b. gericht op kantoren en in combinatie met ondertekening van het convenant (zie 14) en ontwikkelen voorbeeldmateriaal Doel: informeren, motiveren, draagvlak creëeren Onder relevante doelgroepen uit de markt en de overheid NB voorbeeldmateriaal is o.a. te verkrijgen op landelijke sites als: Algemeen over leegstand http://www.vng.nl/smartsite.dws?id=113180 omzetten kantoren naar studentenhuisvesting: http://www.sev.nl/rapporten/rapport.asp?code_pblc=1113

Pagina 7/8

2012

Gemeente

Capaciteit € 10.000,-

Datum

Juni 2012


13. Bestrijden leegstand bovenwoningen binnenstad

2012

Gemeente

- Binnen bestaand

2013 en

Gemeente

- Capaciteit en

a. Lidmaatschap landelijke vereniging Wonen boven Winkels Nederland b. Inventariseren projecten en her-introductie

budget 2014

subsidieverordening Wonen boven Winkels c. Stimuleren herstel watergevels Voorstraatshaven

afweging Gemeente

2012

kadernota ‘14 - Capaciteit

Diverse van deze panden/verdiepingen staan leeg CONTINUEREN 14. Gesprekken met eigenaren o.a. in Vereniging van

Continu

Commercieel Vastgoedeigenaren Dordrecht in de binnen-

Gemeente afd.

Capaciteit

Beleid

stad en het convenant Transformatie Leegstand (zie 3.1) 15. Leegstandbeheer (zie 3.3)

idem

Gemeente en markt

Geen

16. Monitoren leegstand en stedelijke plancapaciteit

idem

Afd. Beleid en

Capaciteit

Traject Stedelijke Herprogrammering 17. Tijdelijk verhuur woonruimte op basis van de

idem

Leegstandwet en de Huisvestingwet (zie 3.6)

Gemeente

Geen

Particulier

Reguliere capaciteit

18. Regionale afstemming van nieuwbouwlocaties

idem

(zie 3.9) 19. Bestemmingsplannen

Gemeente/Drechtste

Capaciteit

den 2012-2013

Gemeente

Leegstand en bestrijding betrekken bij de nieuwe

Reguliere capaciteit

bestemmingsplannen voor Staart, Dubbeldam en Sterrenburg (zie 3.12) UIT LANDELIJK CONVENANT kantorenleegstand (vermoedelijk maart 2012) In Drechtstedenverband al grotendeels uitgevoerd:

2012

Visie op de binnen de kantorenregio gewenste en haalbare

Provincie en

Geen

gemeente

mix aan kantoren en –locaties i.g.v. Uit de markt halen van plancapaciteit per locatie

2012 e.v.

afspraken marktpartijen en gemeente/regio over:

Provincie, gemeente

Geen

en marktpartijen

- verdeling eventuele planschadekosten - inspanningsverplichting ontwikkelaar te komen tot een alternatieve bestemming of ontwikkellocatie ter voorkoming van planschade Instelling regionaal compensatiefonds

Onbekend,

Onbekend

Onbekend

Marktpartijen

Geen

binnen vijf jaar Transparantie van huurstelling Eventuele incentives als huurvrije perioden, huurkorting enz. komen in de huurovereenkomst en niet meer in ‘side letters’.

Pagina 8/8

idem

LEEGSTAND IN DORDRECHT FEITEN EN CIJFERS INSTRUMENTARIUM ACTIEPROGRAMMA

Recommend Documents