LEEGSTAND IN DORDRECHT FEITEN EN CIJFERS INSTRUMENTARIUM ACTIEPROGRAMMA

LEEGSTAND IN DORDRECHT

FEITEN EN CIJFERS INSTRUMENTARIUM & ACTIEPROGRAMMA

Maart 2012

Datum

Maart 2012

Ons kenmerk Leegstand in Dordrecht – Feiten & cijfers, instrumentarium en actieprogramma

1. Leegstand in Dordrecht/Drechtsteden (eind 2011) 1.1 In cijfers Functie

Leegstand %

Kantoren

Detailhandel

Wonen

17% van regionale voorraad van

normale-frictie

Andere

leegstand

Steden

6-7%

Ede: 21%

ca. 450.000 m2 in aanbod

Breda e.o.: 15 %

21% in Schil-West

R’dam e.o.:13,5%

(al dan niet langdurig) *1

Capelle: 25%

binnenstad +aanloopstraten:

2-3% op A-locaties

zonder aanloopstraten:

14% *2

8- 10%

beperkt in wijkwinkelcentra

Leegstand kernwinkelgebied is

Sterrenburg, Crabbehof etc.

vergelijkbaar met andere steden.

’10: 4,9 % *3

2 - 3,5%

5,7% landelijk

(’08: 5,7% neemt af!) Bedrijven-

6% *4

terreinen

70 ha beschikbaar, jaarlijkse

n.v.t.

uitgifte ong. 6 ha

*1 Regionale kantorenvoorraad: 450.000 m, dit is exclusief bedrijfsondersteunende kantoren op bedrijventerreinen. Dordrecht: ongeveer 300.000 m bvo, excl. bedrijfsondersteunende kantoren en administratieve functies bij maatschappelijke voorzieningen. Huidig aanbod 78.000 (peildatum 1-1-2012, bron: Dynamis) Vraag/opname in 2011: 12.700 m (bron: Dynamis NB. Wanneer ook de bedrijfsondersteunende kantoren (op met name de bedrijventerreinen) worden meegerekend zal de leegstand in absolute zin toenemen, maar in relatieve zin –procentueel als onderdeel van de totale voorraad– afnemen. *2 Winkelaanbod binnenstad (dagelijks/ niet-dagelijks): 82.545 m wvo Leegstand 12.003 m wvo, waarbij de leegstand vooral in de aanloopstraten en het Drievriendenhof is terug te vinden. De leegstand in het kernwinkelgebied van de Dordtse binnenstad is in procentuele zin vergelijkbaar met die in andere middelgrote steden. Bron: OCD *3 Op ongeveer 53.000 woningen Hier is uitgegaan van woningen waar geen bewoners staan ingeschreven van de GBA. Een aantal van deze woningen staat niet leeg of is niet direct beschikbaar omdat ze als tweede woning fungeren, gebruikt worden voor recreatieve doeleinden, onbewoonbaar zijn verklaard of worden gesloopt of worden bewoond door personen die niet ingeschreven staan bij de GBA (zoals personen met een verblijfsduur korter dan vier maanden, diplomaten en asielzoekers). (bron: OCD) *4 In hectare: voorraad (55 werklocaties) aanbod

1.105,0 67,9

terstond

47,4

niet-terstond

20,5

uitgifte afgelopen jaar verouderd (14 werklocaties) (peildatum 1.1.2011, Bron: OCD) Pagina 1/20

5,6 457,0

Datum

Maart 2012


1.2 Conclusie * Overmatige leegstand vooral in kantoren en in mindere mate de detailhandel Overeenkomstig het landelijk beeld doet de leegstand in Dordrecht zich vooral voor bij kantoren en detailhandel. Anders dan bij de detailhandel, waar de mate van leegstand in Dordrecht overeenkomt met vergelijkbare gemeenten, lijkt de kantorenleegstand in Dordrecht procentueel vergelijkbaar te zijn met de regio Breda en, behoorlijk, minder dan in sommige andere gemeenten. De procentueel grotere leegstand in SchilWest kan worden verklaard door de aanwezigheid van veelal gedateerde single-tenant kantoren. De leegstand in de woningvoorraad en bedrijfshuisvesting is op dit moment nog niet zorgwekkend. Wel is voorzichtigheid geboden voor nieuwe ontwikkelingen in het licht van de stabilisatie van de bevolking. * Concentratie leegstand in kantoren in Schil-West, de detailhandel in de aanloopstraten van het kernwinkelgebied en Drievriendenhof Relevant voor eventueel toekomstig beleid is of de leegstand geconcentreerd is of juist verspreid. Consequenties voor de leefbaarheid en de aanpak kunnen daardoor verschillen. Wat betreft kantoren en detailhandel valt een duidelijke concentratie in een paar deelgebieden waar te nemen Schil-West en de aanloopstraten, Voorstraat-midden en het Drievriendenhof. Van de leegstaande 78.000 m kantoren bevindt zich namelijk rond de 30.000 m in Schil-West. In de door de gemeenteraad op 22 november 2011 vastgestelde Visie Schil is dit aspect om die reden één van de belangrijkste onderwerpen geweest. * Probleemlocaties voor de leefbaarheid/leefkwaliteit in de omgeving 1.

De genoemde concentratie in de aanloopstraten, in het bijzonder de Spuiweg.

2.

Staart

3.

Incidentele locaties zoals aan de Sluisweg, Kalkhaven, de Voorstraat en Papaeterpad.

Leegstaande panden kunnen een negatieve uitstraling naar de omgeving hebben door gesloten, donkere gevels. Ook de sociale controle op de omgeving ontbreekt, waardoor op straat soms minder gewenste activiteiten plaatsvinden. Een niet gebruikt pand wordt ook veelal minder tot niet onderhouden. In gebieden met hoge concentratie van leegstand kunnen deze verschijnselen zich versterkt voordoen. Om die reden zouden deze nadelige effecten van leegstand zich extra sterk moeten voordoen in de aanloopstraten en Schil-West. Voor wat betreft de aanloopstraten lijkt dit op te gaan, maar niet voor de kantoren in Schil-West. Een mogelijke verklaring is, dat een deel van de leegstand verdiepingen betreft en op straatniveau door andere aanwezige functies en de routering naar de binnenstad er sowieso veel ‘loop’ is. Bovendien detoneren de detailhandelpanden met onderhoudsintensieve, monumentale en houten elementen bij leegstand eerder met hun historische omgeving.

Pagina 2/20

Datum

Maart 2012


2. Oorzaken leegstand De huidige leegstand in Dordrecht komt niet alleen voort uit een aantal algemene ontwikkelingen, maar kennen ook functiespecifieke en/of Dordtse oorzaken. De basis is, dat vraag en aanbod niet in evenwicht zijn. In het kader van de huidige economische crisis is er sprake van fors vraaguitval. Tevens sluit het aanbod niet altijd goed aan bij de actuele vraag, vooral kwalitatief. De oorzaken zijn hieronder op een rij gezet.

2.1

Algemeen

- Economische laagconjunctuur - Het denken vanuit groei waardoor bij voortduring nieuwe plannen worden ontwikkeld - Landelijk en lokaal overcapaciteit bij verschillende functies in planvorming - Beperking uitgavenpatroon door economische ontwikkeling - Langere termijn verwachting voor Dordrecht: beperkte groei van de bevolking, waardoor de beroepsbevolking afneemt en op langere termijn het aantal huishoudens - Imago en vestigingsklimaat Dordrecht - De duur van de vergunningverlening op het moment dat een partij bereid is tot transformatie - Veel monumenten in Dordrecht kennen beperkende contractuele voorwaarden; de gebruiksmogelijkheden van deze panden zijn bovendien soms beperkt en herinvesteringen (voor commercieel gebruik) duurder.

2.2

Kantoren

- Fiscale mogelijkheden eigenaren kantoorpanden (verlies a.g.v. leegstand is aftrekbaar en het gebruikersdeel van de WOZ vervalt over ’t algemeen bij leegstand) - Opkomst van nieuwe trends als flexwerken, kantoortuinen (het benodigd oppervlak per werknemer is daardoor met 20% gedaald van 25 naar 20 m; overigens verschillen de opvattingen voor de lange termijn; zo hanteert de STEC-groep tot 2030 25 mper werknemer met het advies de ontwikkeling te monitoren) - Voorkeur van eigenaren om huurprijzen op niveau te houden en daarvoor, tijdelijke, leegstand op de koop toe te nemen; vooral in die gevallen waarin sprake is van het bezit van een brede, gemeenteoverstijgende portefeuille - Beperkt inspelen door eigenaren op de actuele marktvraag; zo is veel kantorenaanbod verouderd en is de vraagprijs soms te hoog voor de geboden kwaliteit - De fysieke uitgangspunten van een kantoorgebouw (verdiepingshoogte, daglicht, buitenruimte, stramienmaat) zijn vaak niet geschikt voor andere functies - In de huidige markt worden en kunnen bovendien bijzondere eisen gesteld t.b.v. het personeel en de uitstraling - Grootschalige aanwezigheid van Single-Tenants kantoren in Dordrecht. Kantoren die nu door één gebruiker worden gebruikt, zoals de Belastingsdienst. Verhuur van leegstaande verdiepingen betekent, dat men het pand toegankelijk moet maken voor andere organisaties. Niet iedere organisatie wil andere gebruikers/huurders in haar pand hebben.

2.3

Detailhandel

- Opkomst nieuwe trends als internetwinkelen - Schaalvergroting in de supermarkt en themagericht aanbod (sport-, bruin- en witgoed), als ook in de horeca, zet onverminderd door. Dit zien we ook in de modische segmenten. Juist winkels (met beperkt vloeroppervlak) in aanloopstraten komen daardoor onder druk te staan. Dit vraag om een nieuw perspectief voor de aanloopstraten - De kwaliteit van het commercieel vastgoed is soms minder hoog en daarmee dus ook de courantheid (voor verhuur) - Gemeentelijk beleid tot ontwikkeling en vernieuwing van het stadshart rondom Statenplein en het Drievriendenhof, vanuit de noodzaak om een stuk van de schaalvergroting in de winkelbranche te kunnen accommoderen; hetgeen vervolgens heeft geleid tot verschuiving van passantenstromen en daarmee het k kernwinkelgebied.

Pagina 3/20

Datum

Maart 2012


2.4

Wonen

- Vastzittende woningmarkt; moeizame verkoopbaarheid achtergelaten woning - Kwaliteit van bestaande voorraad o.a. kleine woningen, mindere onderhoudskwaliteit, mindere locatie - Gebieden die op de nominatie staan voor herontwikkeling zoals te slopen woningen in Dordrecht-west en in Maasterras - Een concentratie van soms kleinschalige appartementencomplexen zoals de Staart.

2.5

Bedrijventerreinen

- Sinds 2007 is er een dalende trend in de totale uitgifte aan bedrijventerreinen - De verwachting is dat op langere termijn het groeitempo van de vraag naar bedrijventerreinen daalt als gevolg van een daling van de uitbreidingsvraag - De vervangingsvraag wordt een steeds belangrijker component van de totale vraag - Er is de laatste jaren meer aandacht voor herstructurering van bestaande, verouderde bedrijventerreinen - Omgekeerd: de schaalsprong door de oplevering van de Tweede Maasvlakte en de mogelijk daarmee samenhangende sterke groei van het inland-transport over water, zal voor de Drechtsteden ruimtelijke consequenties hebben; de kwantitatieve en kwalitatieve additionele ruimtevraag wordt momenteel onderzocht.

2.6

Gemeentelijk vastgoed

- Het gemeentelijk bezit verschilt sterk van dat van marktpartijen, omdat het ook scholen, buurthuizen en verenigingsgebouwen betreft. Bezuinigingen op gebruikers van dit soort panden zoals instellingen enz. beperken hun ruimtebehoefte en het gebruik van dit gemeentelijk bezit - De duur van de besluitvorming aan gemeentezijde over alternatieve gebruiksmogelijkheden werkt soms vertragend - Het soms specifieke karakter van het vastgoed betekent dat de mogelijkheden voor de markt beperkt zijn.

Pagina 4/20

Datum

Maart 2012


3. Instrumentarium De gemeente kan, afhankelijk van haar ambitie, uit een breed scala aan instrumenten kiezen, om iets aan leegstand te doen. In deze paragraaf worden ze op een rij gezet onderscheiden naar mogelijke maatregelen voor de kortere en langere termijn. Daarbij is met ‘*’ geduid of deze momenteel in Dordrecht al worden ingezet en kort toegelicht op welke wijze.

A. Instrumenten voor de kortere termijn 3.1

Gesprekken met eigenaren*

Voor de bestrijding van leegstand is betrokkenheid van de vastgoedeigenaren essentieel. Dit soort overleg bij projecten vindt continu plaats (zie o.a. de kaders). In een aantal gevallen is ook reeds meer structureel overleg met

Voordeel: Structureel overleg Kleinschalig te organiseren Nadeel: Vrijblijvendheid

een groep eigenaren als de problematiek een individueel gebouw overstijgt. Zo is bij de voorbereiding van de visievorming over Schil-West een rondetafelgesprek gehouden. Voor het commercieel vastgoed in de binnenstad is op instigatie van het Platform Binnenstadsmanagement Dordrecht (waarin alle binnenstadspartijen zijn vertegenwoordigd) een Vereniging van Commercieel Onroerend Goed Binnenstad Dordrecht (VCOD) op gericht. Deze Vereniging heeft o.a. tot doel de leegstand aan te pakken.

Aanpak leegstaande winkels in de binnenstad i.s.m. de Vereniging van Commercieel Vastgoedeigenaren Dordrecht Voor de winkels in de Dordtse binnenstad is vanuit het Platform Binnenstadsmanagement Dordrecht en de gemeente Dordrecht het initiatief genomen om te komen tot een Vereniging van Commercieel Vastgoedeigenaren Dordrecht. De statutaire oprichting van de Vereniging is eind 2011 voorzien. Met de Vereniging van Eigenaren kunnen vervolgens afspraken worden gemaakt over de brancheringsprofielen, herontwikkeling van winkelruimten en passende huurprijsniveaus. De betrokkenheid van vastgoedeigenaren in de Dordtse binnenstad is dus noodzakelijk om leegstand te kunnen bestrijden. Wel kunnen door middel van bijvoorbeeld gerichte acquisitie en bestemmingsplanverruiming nieuwe ontwikkelingen door de gemeente worden gefaciliteerd. De primaire verantwoordelijkheid voor de aanpak van leegstand en verloedering van commercieel vastgoed ligt bij de eigenaren zelf. Ook de makelaars spelen een belangrijke rol bij de acquisitie van winkels en winkelformules. Zie www.vcodordrecht.nl Het bestuur is gevormd en de vereniging is opgericht en er is een speerpuntnotitie opgesteld, met daarin eveneens de aanpak leegstand van winkelruimtes in relatie tot de voorgestelde branchering en de huurprijsniveaus (zie het Brancheringsadvies Binnenstad, BRO december 2010).

3.2

Voorbeeldproject transformatie/sloop-nieuwbouw*

Om als gemeente kennis op te doen over mogelijkheden en onmogelijkheden van transformatie van kantoren en een vastgoedeigenaar bereid te vinden over de drempel te stappen is tegelijk met de voorbereiding van de Visie Schil een pilot gestart. De gemeente wilde samen met een vastgoedeigenaar de transformatiemogelijkheden van een leegstaand kantoor doorrekenen. Door de gemeenteraad is bij de vaststelling van de startnotitie Visie Schil najaar 2009 voor deze pilot een budget beschikbaar gesteld. Uiteindelijk is het UWV-gebouw aan het Beverwijcksplein als meest kansrijke en wenselijke locatie

Voordeel: De mogelijkheden en onmogelijkheden van transformatie komen heel concreet op tafel. De gemeente is inhoudelijk gesprekspartner van de vastgoedeigenaar. Nadeel: Kosten Onzekerheden in het proces

geselecteerd. De berekeningen laten zien, dat transformatie binnen de bestaande bebouwing niet of nauwelijks mogelijk is. Alleen bij sloop- nieuwbouw en onder bepaalde voorwaarden is een sluitende exploitatie mogelijk. De kosten van dit onderzoek bedroegen rond de € 15.000,-.

Pagina 5/20

Datum

Maart 2012


3.3

Leegstandbeheer*

Eigenaren kunnen leegstaand vastgoed in beheer geven bij

Voordeel:

leegstandbeheerders (anti-kraak). Deze organisaties zorgen voor

De nadelige effecten van leegstand op

een snelle invulling van het gebruik van deze panden als dit

de kwaliteit van de woonen

juridisch en planologisch mogelijk is. En zodra het nodig is kan het

leefomgeving worden door het gebruik

pand ook weer snel worden opgeleverd. Leegstandbeheerders

van het pand tegen gegaan

sluiten zowel beheersovereenkomsten met eigenaren als

Mogelijkheid voor partijen die daarvan

overeenkomsten met (tijdelijke) gebruikers. Reguliere

afhankelijk zijn om tegen lage kosten te

huurbescherming is op deze overeenkomsten niet van toepassing.

huren (startende ondernemers,

Gebruikers betalen daarom geen normale huurprijs maar veelal

creatieve sector, bewoners)

een aanzienlijk lager bedrag aan het bemiddelingsbedrijf. Kosten van gebruik van elektra, water, gas e.d. komen voor rekening van de eigenaar van het pand. Bij grote, verouderde panden zijn de

Nadeel: Lagere opbrengsten

(verwarmings-/elektra)installaties vaak ontworpen op een heel gebouw. Als er één gebruiker in komt wordt toch het hele gebouw verwarmd waardoor de kosten voor de eigenaar dus hoog uit kunnen vallen. Leegstandbeheer heeft als voordeel, dat het pand minder gevoelig is voor vandalisme en illegale kraak, dat het eigenaren flexibiliteit biedt en gebruikers tijdelijk goedkoop gebruik van woonen/of werkruimte. Landelijk wonen momenteel zo’n 50.000 personen op verschillende manieren tijdelijk. Hoe de overeenkomsten worden ingevuld is vaak afhankelijk van de wensen van eigenaren. In een bepaald pand kunnen eventueel meer of minder gebruikers worden geplaatst. De gemeente kan hierin alleen sturen als de gewenste tijdelijke invulling in strijd is met het bestemmingsplan en de gemeente wordt verzocht om (om al dan niet tijdelijk) van het bestemmingsplan af te wijken. In andere gevallen kan de gemeente alleen door haar gewenste scenario’s bespreken.

3.4

Inventarisatie stedelijke plancapaciteit*

Het afgelopen jaar is in het kader van de Stedelijke programmering de stedelijke plancapaciteit voor wonen, kantoren,

Voordeel: Duidelijkheid richting ontwikkelaars Erkenning van te grote plancapaciteit

bedrijven en overige functies als kassen en depots geïnventariseerd. Op grond hiervan is een voorstel voor, soms forse, bijsturing van het totale programma voorbereid en dit voorstel is momenteel in een besluitvormend stadium. Concreet gaat het bijvoorbeeld als gevolg van structurele marktontwikkelingen om het verminderen (Maasterras) en faseren van het kantorenprogramma in Dordrecht (en de regio) en het schrappen van woningbouw in het Gezondheidspark.

3.5

Tijdelijk gebruik*

In een leegstaand pand kan ook tijdelijk een andere activiteit worden ondergebracht. Als deze activiteit in strijd is met het bestemmingsplan kan de gemeente voor maximaal vijf jaar van het bestemmingsplan afwijken. Voordat de gemeente een dergelijk afwijkingsbesluit (omgevingsvergunning) kan nemen, moet een uitgebreide procedure worden gevolgd bestaande uit ter inzage ligging gedurende zes weken van het ontwerp van de omgevingsvergunning en de aanvraag met de mogelijkheid voor iedereen om zienswijzen in te dienen.

Voordeel: Inspelen op de actualiteit Versnelde wet- en regelgeving Nadeel: Kan leiden tot ad hoc planologie, toepassing instrumentarium moet dan ook zorgvuldig plaatsvinden

Het Rijk wil vanwege de leegstand verspreid over het hele land deze termijn verruimen naar maximaal 10 jaar. Hiervoor is een wetswijziging nodig. Op 4 januari 20123 is het wetsvoorstel tot het permanent maken van de Crisis- en herstelwet bij de Tweede Kamer ingediend, waarin deze termijnverrruiming is opgenomen. In procedurele zin zal dan ook een vereenvoudiging optreden. Aandachtspunt is, dat na het verstrijken van de maximale termijn de tijdelijke functie moet worden beëindigd en het gebruik van het pand overeenkomstig de (oorspronkelijke) bestemming dient plaats te vinden. Tijdelijk gebruik kan dus interessant zijn, maar alleen als de investering om de tijdelijke functie mogelijk te maken niet te hoog is. Deze moet immers binnen vijf tot tien jaar worden afgeschreven. Bij de afweging is het daarom van belang, dat een tijdelijke gebruiker meestal niet de marktconforme huurprijs wil betalen aan de eigenaar, waardoor het voor de eigenaar minder snel interessant is (kosten versus opbrengsten). Pagina 6/20

Datum

Maart 2012


Voorts wordt samen met de eigenaren gekeken of etalages van leegstaande winkels in de couleur locale straten gebruikt kunnen worden voor kunstprojecten (van studenten). Dit draagt in ieder geval bij aan de verbetering van de uitstraling van deze panden/ straten. Overigens kan ook blijvend van een bestemmingsplan worden afgeweken. De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht biedt hiertoe mogelijkheden. Wij hebben u hierover schriftelijk geïnformeerd per brief d.d. 27 september 2011 (SO/658263). Van belang is verder te vermelden, dat na de inwerkingtreding van het Bouwbesluit op 1 april 2012 transformatie van kantoren naar wonen eenvoudiger wordt. Bij verbouw hoeft namelijk geen toestemming meer te worden aangevraagd om af te wijken van de nieuwbouwvoorschriften. In het Bouwbesluit 2012 zelf wordt in de meeste gevallen voor verbouw een landelijk uniform verbouwniveau aangegeven.

3.6

Tijdelijke verhuur woonruimte op basis van de Leegstandwet*

Voordeel: Voor huiseigenaren interessant

De gemeente Dordrecht verleent momenteel reeds vergunningen in het kader van deze regeling. De overeenkomst eindigt

Nadeel:

automatisch als de vergunning verloopt en kan worden verkregen

Onzekerheid over uitplaatsing van

voor een periode van maximaal twee jaar. Op verzoek kan deze

bewoners aan eind van de tijdelijke

termijn telkens met een jaar worden verlengd, maar de totale

verhuur

duur is nooit meer dan vijf jaar. Minister Spies heeft te kennen gegeven de regels voor tijdelijke verhuur te willen versoepelen. Het zal gemakkelijker worden gemaakt om een te koop staande woning tijdelijk te verhuren. Bij tijdelijke verhuur zijn de dwingend voorgeschreven huurbeschermingsregels niet van toepassing. Deze mogelijkheid geldt voor bestaande woningen, bijvoorbeeld woningen welke moeilijk verkocht worden en waarvan de eigenaar al verhuisd is. De Huisvestingswet (artikel 40) biedt gemeenten de mogelijkheid om leegstaande kantoren te vorderen voor gebruik als woonruimte gedurende maximaal tien jaar. Van dat instrument maken gemeenten zelden gebruik. De Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) en de vier grote gemeenten (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht) geven als reden aan, dat gemeenten het traject van vorderen te arbeidsintensief vinden en bovendien niet in de rol van eigenaar/verhuurder willen belanden. Voor eigenaren van leegstaande panden lijkt dit instrument interessant: de gemeente moet er voor zorgen dat de eigenaar de huur ontvangt, het pand goed wordt bewoond en het na tien jaar weer in goede staat wordt teruggegeven. Maar in de praktijk blijken veel kantoren fysiek vaak niet geschikt te maken als woonruimte door de lagere verdiepingshoogten, minder daglicht, geen of weinig buitenruimte, installaties die niet zijn te splitsen enz. Weinig leegstaande kantoren zullen daardoor zonder kostbare verbouwingen geschikt zijn voor bewoning. De betekenis van dit instrument voor de leegstandproblematiek is daarom zeer beperkt.

Pagina 7/20

Voordeel: Voor eigenaren interessant: gemeente verantwoordelijk Nadeel: Niet toepasbaar op kantoren Hoge verbouwingskosten Risico gemeente van hoge kosten Betekenis zeer beperkt

Datum

Maart 2012


B. Instrumenten voor de langere termijn 3.7

Leegstand erkennen in de structuurvisie*

Erkennen van leegstand in de Dordtse structuurvisie is van belang, om daar toekomstige beleidsbeslissingen op te kunnen baseren en ze te gebruiken als motivatie voor ruimtelijke keuzes en als sturingskader voor burgers, bedrijven en andere overheden. Gezien het lopende traject van de aanpassing van de eigen gemeentelijke structuurvisie zou dit instrument overigens op redelijke korte termijn kunnen worden ingezet. Vernieuwende initiatieven en voorstellen - Bij een eventueel op te stellen transformatiebeleid is het wellicht interessant de volgende werkwijze te betrekken die de gemeente Rotterdam dit voorjaar in een convenant met 20 marktpartijen heeft afgesproken: vanuit het principe “nieuw voor oud” halen ontwikkelaars in ruil voor nieuwbouw een bepaalde hoeveelheid incourante vierkante meters kantoorruimte uit de markt. - Variant op deze benadering van Dynamis Vastgoedconsultants: verwijderingsbijdrage indien kantoorruimte aan de voorraad wordt toegevoegd op een nieuw te ontwikkelen locatie. Geld wordt gebruikt als subsidie voor sloop en herontwikkeling. Bij ontwikkelaars bestaat hiervoor weinig draagvlak. Andere te overwegen elders ontwikkelde en toegepaste instrumenten zijn: - Een fonds dat binnen een bepaalde gemeente, regio of provincie oude, leegstaande kantoorgebouwen tegen marktwaarde opkoopt; dan vindt vervolgens sloop en (duurzame) herontwikkeling of transformatie plaats; het betreft uitdrukkelijk geen staatssteun maar een publiek fonds of PPS constructie (rapport van de adviescommissie Plabeka d.d. 21 april 2011); Ook deze variant betreft alleen nieuwe gebouwen en nieuwe gevallen en biedt geen oplossing voor bestaande leegstand. Juridisch is het mogelijk deze kwalitatieve verplichting in de levering- of erfpachtakte op te nemen. Een dergelijke verplichting kan echter niet als voorwaarde aan een bestemmingsplan, bestemmingsplan of exploitatieplan worden gekoppeld. - In Amsterdam is een experiment gaande met een “bestemmingsvrij” gebouw ‘Solid’. De gebruikers van een Solid-gebouw mogen binnen bepaalde randvoorwaarden de ruimtes gebruiken naar eigen inzicht voor wonen, ondernemen of een combinatie. De verhuur is zeer succesvol geweest. Intussen zijn twee solids verhuurd. Solids bieden dus ruimte aan wat mensen willen. Omdat huurders volledig vrij zij in het gebruik van de ruimte wordt een vrije mix van wisselende functies gecreëerd. Elk gebouw biedt in feite ruimte aan een hele stad: een ‘city in a building’. In Amsterdam wordt ook een deel in de sociale sector verhuurd. Solids bieden zo plaats aan een nieuwe ‘social communities’. Ze kiezen ook zelf hoeveel ruimte ze huren. Toepassing geeft meer flexibiliteit in het gebruik van gebouwen, nieuw of bestaand. Een probleem bij de ontwikkeling in Amsterdam was de vergunningverlening: omdat de functie niet vooraf vaststaat kon bouwtoezicht niet toetsen aan de eisen per functie.

3.8

Opstellen transformatiebeleid*

Bij structurele overcapaciteit van gebouwen kan de gemeente een transformatiebeleid opstellen die onder meer antwoord geeft op vragen zoals de voorwaarden waaronder de gemeente transformatie van gebouwen wil toestaan, stimuleren en faciliteren. Tot het transformatiebeleid behoort ook een inventarisatie van functies die kunnen worden benut en die behoefte aan ruimte hebben. Het beleid kan dus zowel een beperking van functies inhouden als een uitbreiding ervan. Met een gemeentelijk transformatiebeleid wordt het voor eigenaren en ontwikkelaars duidelijk wat de speelruimte is. Voor

Voordeel: Duidelijkheid over speelruimte Biedt relatieve zekerheid aan ontwikkelaars en eigenaren (een en ander afhankelijk is van het bestemmingsplan) Nadeel: Transformatie kost veel geld voor marktpartijen Veelal toevoeging bouwvolume noodzakelijk

het transformatiebeleid zijn de bouwregelgeving (m.n. het Bouwbesluit), milieuregelgeving (o.a. geluidhinder en externe veiligheid) en het juridisch/planologisch instrumentarium en het gemeentelijk ruimtelijk beleid van belang. Bij het transformatiebeleid dient ook rekening te worden gehouden en een antwoord te worden gegeven op mogelijkheden bij panden/complexen of elders voor volumetoevoeging. Transformatie kost immers Pagina 8/20

Datum

Maart 2012


veel geld, dat veelal alleen kan worden terugverdiend door bouwvolumes toe te voegen om de benodigde opbrengsten te genereren. Hierbij kunnen plannen worden ontwikkeld die in strijd zijn met het bestemmingsplan, zoals maximale bouwhoogtes. Een ruimtelijke afweging dient dan plaats te vinden.

3.9

Regionale afstemming van nieuwbouwlocaties

In de zogeheten Arrangementennotitie zijn voorstellen ontwikkeld voor de aanpassing van het planaanbod voor verschillende functies in de gemeente Dordrecht. Aangezien de markt voor deze functies zich overwegend op regionaal niveau afspeelt is afstemming op dit schaalniveau eveneens gewenst.

Voordeel: Duidelijke prioritering Nadeel: Fasering tot niet meer ontwikkelen van locaties

In de Drechtsteden is dit overwegend reeds het geval. Wel kan worden geconstateerd, dat de afweging momenteel bínnen de sectoren kantoren, detailhandel en wonen plaatsvindt. Hierdoor kan een waterbed-effect optreden, zoals het vervangen van kantoor- door woningbouwplannen, waarnaar de vraag ook is afgenomen. Kantoren Regionale afstemming van het planaanbod voor kantoren en in het bijzonder de beperking daarvan gebeurt momenteel reeds in regionaal verband. Recent is hierover een brief vanuit het Drechtstedenbestuur naar de provincie verstuurd, waarin op een eerder schriftelijk verzoek daartoe wordt aangegeven dat binnen de Drechtsteden het planaanbod voor kantoren inmiddels ongeveer is gehalveerd (zie Bijlage 2). De herijking / reductie van het regionaal planaanbod is ook vastgesteld door het Drechtstedenbestuur. Ook wordt vanuit de Drechtsteden het voorstel gedaan voor herijking van de regionale kantorenvisie uit 2007. Daarin zal de toepassing van de SER-ladder voor kantoren uitgewerkt moeten worden. Verder wordt, zoals eerder aangegeven, op projectniveau overleg gevoerd met vastgoedeigenaren en in voorkomende gevallen op gebieds- en regionaal niveau. Zo is binnen Dordrecht vanuit regulier vastgoedoverleg door marktpartijen voorgesteld om tot een gezamenlijk convenant te komen (naar voorbeeld van Rotterdam). In het convenant wordt met ontwikkelaars, eigenaren en makelaars e.a. vastgoedpartijen afspraken gemaakt voor de bestrijding van de leegstand van kantoren in Dordrecht. Het convenant zal naar verwachting nog eind dit jaar ondertekend worden. Het initiatief hiertoe ligt bij de markt en de gemeente zal vanuit de randvoorwaarden (met name vanuit het planologisch kader en stedelijke programmering) meetekenen. Een van de concrete voorstellen in het convenant is om te komen tot een transformatiepool. Op het moment dat eigenaren hun transformatievoornemen schriftelijk uiten, wordt het betreffende kantoor in de lijst van de transformatiepool opgenomen. Er wordt vervolgens op basis van een globale scan door leden van de Werkgroep Transformatie over de kansrijkheid geoordeeld. Detailhandel De Drechtststedengemeenten hebben in 2001 de Structuurvisie Detailhandel en Horeca vastgesteld. In 2009 is een evaluatie van dit beleid uitgevoerd. Op basis van deze evaluatie is geconcludeerd dat een actualisatie van het beleid gewenst is, onder meer vanwege verouderd cijfermateriaal, trends (economische crisis, overaanbod, krimp, toenemend internet verkoop, afnemende en stagnerende bestedingen) in de detailhandel en nieuw beleid en regelgeving. Centraal daarbij staat het behoud van de bestaande detailhandelsstructuur en de kernwinkelgebieden. Momenteel wordt op het niveau van Zuid-Holland Zuid gewerkt aan de actualisatie van de regionale structuurvisie detailhandel en het beleidsplan PDV. De planning is dat deze nog in de 2012 door de afzonderlijke gemeenten wordt vastgesteld. Doorvertaling van de beleidsmatige uitgangspunten vindt vervolgens plaats op lokaal niveau in de diverse projecten/ winkelgebieden. Bedrijventerreinen 7 Februari jongstleden heeft het PFO-fysiek van de Drechtsteden ingestemd met het 'Actieprogramma Bedrijventerreinen (UPB) Drechtsteden'. Dit UPB wordt ter vaststelling op 8 maart 2012 voorgelegd aan het Drechtstedenbestuur. Ook zal bekrachtiging in de afzonderlijke gemeenten moeten plaatsvinden. In dit UPB zijn met name voor de korte termijn een aantal (herstructurerings)projecten concreet uitgewerkt. Voor de middellange- en de lange termijn zijn in dit Programma veel maatregelen benoemd, die nog nader (ook financieel) zullen moeten worden uitgewerkt.

Pagina 9/20

Datum

Maart 2012


Bij deze uitwerking zal prioriteit worden gegeven aan projecten die samenhangen met de additionele ruimtebehoefte voor de maritieme bedrijvigheid (logistiek en industrieel). De aard en omvang van deze behoefte (kwantitatief en kwalitatief) zal met name worden bepaald door de resultaten van de lopende onderzoeken terzake in Deltri- en Zuidvleugel-verband. Het streven is om als Drechtstedenregio met de Provincie hieromtrent (meer zekerheid biedende) meerjarenafspraken over cofinaciering te maken.

Wonen Twee ontwikkelingen komen op dit moment samen: de economische crisis met een stagnatie van de woningbouw voor de korte en middellange termijn en de vooruitzichten van een kleinere bevolkingsgroei en mogelijk krimp op termijn. Belangrijkste conclusies binnen het thema Wonen zijn dat er substantieel geen ruimte is voor nieuw aanbod van projecten in het leefmilieu ‘levendig stedelijk’ (vnl. appartementen) en subregionaal afstemming moet plaatsvinden tussen gemeenten. Er is nog wel ruimte voor nieuwe projecten in het leefmilieu ‘rustig groen’. Zo zullen er binnen Dordrecht in principe geen nieuwe projecten worden opgestart op de korte en middellange termijn. Uitzonderingen zijn mogelijk als nieuwe projecten inspelen op een ontbrekende markt. De gemeente Dordrecht zal dan altijd het nieuwe aanbod moeten betrekken bij de afstemming van het al aanwezige planaanbod. Binnen Dordrecht wordt het motto voor nieuwe projecten: ‘Nee, tenzij…’ Dat betekent onder meer dat er vooralsnog weinig of geen ruimte is voor nieuwe projecten.

3.10 Basisregistratiesysteem, monitoring en bereikbaar loket* Goed en effectief leegstandsbeheer begint met inzicht in de panden die het betreft en het bijhouden daarvan (monitoring). Weliswaar beschikt Dordrecht op dit moment nog niet over een omvattend registratiesysteem, maar er zijn al wel onderdelen daarvan beschikbaar of worden voorbereid; zoals bij het

Voordeel: Makkelijk en snel op te zetten Nadeel: Kosten-arbeidsintensief Besluitvaardigheid

Vastgoedbedrijf voor gemeentelijk vastgoed, het ondernemersloket en in de toekomst een bewoners/VvE-loket. Het ondernemersloket kent door haar kennis van de markt wel gedeeltelijk de panden die leegstaan, maar dit betreft niet iets wat geregistreerd wordt. Daar is eerder een website als funda.nl voor. Mocht er voor worden gekozen dit instrument intensiever in te zetten dan verdient het aanbeveling een relatie te leggen met deze bestaande/toekomstige activiteiten.

3.11 Marketing en imago-verbetering Dordrecht-Drechtsteden* Op dit moment wordt door de gemeente samen met o.a. de Stichting Dordrecht Marketing fors geïnvesteerd in campagnes en marketing van de Dordtse binnenstad, gericht op het vergroten van de aantrekkingskracht van de binnenstad op bezoekers. Wat betreft kantoren is de economische promotie nog beperkt in een situatie dat Dordrecht niet te boek staat als kantorenstad. Mogelijkerwijs zou daarom meer bekendheid en profilering naar buiten kunnen bijdragen aan de bestrijding van de kantorenleegstand. Van belang is daarbij het eigen profiel te kiezen. Momenteel heeft Dordrecht vooral een regionale kantorenfunctie (voor lokale en regionale dienstverleners) in combinatie met de vestiging van overheidsinstellingen en bedrijven vooral in de single-tenant gebouwen in Schil-West. Met twee nabij gelegen meer omvangrijke en bovenregionaal/internationaal georiënteerde kantoorcentra in Rotterdam en Breda lijkt het raadzaam het profiel vooral op de regionale positie te blijven richten.

3.12 Herziening van bestemmingsplannen* Op grond van een inventarisatie van de ruimte in nu geldende bestemmingsplannen in combinatie met vastgesteld transformatiebeleid kan het bestemmingsplan ook een instrument zijn om de leegstand te beperken. In de Nota’s van Uitgangspunten, die voor de grotere bestemmingsplannen worden opgesteld, wordt aan dit aspect overigens nu al aandacht geschonken. Onderscheid kan worden gemaakt tussen bestaande en nieuwe bestemmingsplannen.

Pagina 10/20

Datum

Maart 2012


Per te herzien bestemmingsplan zal een zorgvuldige afweging moeten worden gemaakt, waarbij alle relevante aspecten in ogenschouw dienen te worden genomen, zoals ruimtelijke gevolgen voor de langere termijn en planschadeclaims. Bestaande bestemmingsplannen Hiervoor is bij de korte termijnmaatregelen reeds de mogelijkheid van tijdelijk, afwijkend, gebruik van het bestemmingsplan genoemd als het bestemmingsplan de desbetreffende functie niet toestaat. Als een ontwikkeling niet binnen de looptijd van een bestemmingsplan van 10 jaar wordt gerealiseerd is herbestemming mogelijk. Hiervoor is dan wel een herziening van het bestemmingsplan nodig. Daarvoor moet dan wel met de ontwikkelaar worden overlegd. Dit kan tot een schadeloosstelling/afkoop planschadeclaim leiden. Ook kunnen verleende en nog niet benutte bouwvergunningen-omgevingsvergunningen na een belangenafweging worden ingetrokken. Dit moet worden geïnventariseerd en inzichtelijk gemaakt. Het bestemmingsplan wordt daarna herzien en de bouwtitel weg bestemd. Net als bij herbestemming is overleg met de ontwikkelaar noodzakelijk en is sprake van planschade. Ook moet een planologische onderbouwing worden gegeven. Tot slot kan de gemeente op grond van het voorgestelde transformatiebeleid mee willen werken aan initiatieven die niet in het bestemmingsplan passen. Als aan de beleidsregels voor het afwijken van bestemmingsplannen (m.n. noodzaak en urgentie) en het transformatiebeleid wordt voldaan kan een omgevingsvergunning worden verleend. Hiervoor moet afhankelijk van de aard van de afwijking de uitgebreide of reguliere procedure worden gevoerd. Schil In het ontwerp van het bestemmingsplan Schil zijn flexibele bestemmingsregelingen opgenomen. Dit bestemmingsplan is gebaseerd op de Visie Schil, waarin is geadviseerd om binnen een bandbreedte van 20-40.000 m kantoorruimte een andere bestemming te kunnen geven (op een leegstand van ongeveer 20.000 m en bij een 1/3e deel van het totale regionale aanbod). In dezelfde visie is bovendien wijziging en inperking van de detailhandelsfunctie in de aanloopstraat Spuiweg opgenomen. Binnenstad De straten waar op dit moment de leegstand het grootst is, zijn de Voorstraat West, Voorstraat Augustijn en delen van de Vriesestraat. Deze straten zijn nu bestemd tot “Centrum”. De begane grond is primair bestemd voor detailhandel. De vestiging van bijvoorbeeld dienstverlening is mogelijk na het toepassen van een (binnenplanse) afwijkingsbevoegdheid. Het bestemmingsplan kent dus enige flexibiliteit.

Nieuwe bestemmingsplannen Als eerste kunnen in nieuwe bestemmingsplannen ongebruikte bouwtitels worden wegbestemd (zie hiervoor). Dan moeten potentiële planschadeclaims wel eerst worden onderzocht. Passieve risicoaanvaarding kan hierbij aan de orde zijn. Nieuwe bestemmingsplannen kunnen ook worden benut, om ruimte te bieden voor andere of nieuwe functies in leegstaande gebouwen door middel van o.a. gemengde bestemmingen die de eigenaar/verhuurder (nog meer) ontwikkelingsruimte geeft. Nadelen van een flexibele bestemmingsregeling zijn echter dat omwonenden minder rechtszekerheid kan worden geboden en dat ongewenste ontwikkelingen niet altijd voorzien en voorkomen kunnen worden. Het gebrek aan rechtszekerheid kan worden ondervangen door in een bestemmingsplan minder directe bouwrechten en meer flexibiliteitsbepalingen op te nemen, zoals een wijzigingsbevoegdheid voor andere functies. Dan bestaat de mogelijkheid voor inspraak en zienswijzen en beroep bij de Raad van State. Daarnaast is het van belang eventuele ongewenste ontwikkelingen vóóraf in beeld te brengen en dat gebruik uitdrukkelijk uit te sluiten. Tussen het belang van rechtszekerheid en de gewenste flexibiliteit/dynamiek dient een balans te worden gevonden.

Pagina 11/20

Datum

Maart 2012


3.13 Aanschrijving op grond van de Woningwet Op grond van de Woningwet moeten bestaande bouwwerken minimaal voldoen aan de eisen die voor bestaande bouwwerken zijn opgenomen in het Bouwbesluit. Het niet voldoen aan deze eisen is volgens de Woningwet een overtreding. De gemeente kan dan op grond van de Woningwet eigenaren van panden aanschrijven. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om het treffen van voorzieningen, waardoor de bouwtechnische staat van het pand verbetert. Een ander voorbeeld is een aanschrijving vanwege

Voordeel: Afdwingbaar Nadeel: Intensief, langdurig traject Financiële gevolgen voor gemeente als aanschrijving niet wordt uitgevoerd, de gemeente het moet doen en de kosten niet zijn te verhalen.

ernstige strijd met redelijke eisen van welstand. Een andere bevoegdheid is zelfs de sluiting van een pand als niet aan bouwtechnische eisen wordt voldaan en dit gepaard gaat met een bedreiging van de leefbaarheid of een gevaar voor de veiligheid of de gezondheid en er een klaarblijkelijk gevaar is op herhaling van de overtreding. Het toepassen van deze bevoegdheid vindt in Dordrecht plaats naar aanleiding van: a. een klacht van een bewoner en/of gebruiker over het onderhoud (passieve aanschrijving) en b. actieve aanschrijving door de gemeente, dat moet zijn onderbouwd met eerst daartoe geformuleerd beleid en aangewezen gebieden waar het regime gaat gelden. Over de uitvoering van dit beleid moet verslag worden gedaan aan de gemeenteraad. Dit beleid zou onderdeel kunnen vormen van het voorgestelde te formuleren transformatiebeleid. In het aanschrijvingsbeleid moet naast de aangewezen gebieden worden ingegaan op het kwaliteitsniveau dat wordt gewenst, een redelijkheidstoets d.w.z. de relatie tussen geëiste voorzieningen en de te verwachten opbrengsten, de manier van handhaven, de kosten en de organisatie.

3.14 Onteigening Leegstand op zich is geen grondslag voor onteigening. Alleen wanneer niet meer in gebruik zijnde kantoorpanden dermate in verval zijn geraakt of verminkt dat zij de omgeving in ernstige mate ontsieren, kan de eigenaar (in geval van erfpacht: van de opstallen) door de gemeente worden onteigend. Van deze mogelijkheid wordt in de praktijk zelden gebruik gemaakt. Deze bevoegdheid is gebaseerd op artikel 77 sub 5 Onteigeningswet. De inzet van dit instrument kent een zware bewijslast.

Voordeel: Afdwingbaar Nadeel: Zware bewijslast Lang en kostbaar traject Financiële risico voor gemeente als panden niet kunnen verkocht/verhuurd

Onteigening op basis van een bestemmingsplan kan ook. Dan moet aangetoond worden dat de eigenaar zelf het bestemmingsplan niet kan uitvoeren. Dit is moeilijk aan te tonen. De procedure van een onteigening is lang en kostbaar. De onteigening vindt plaats op basis van marktwaarde. Voordat dit instrument wordt ingezet, dient de gemeente zich de vraag te stellen of zij panden in bezit wil krijgen. De financiële risico’s voor de gemeente zijn groot, als panden niet verhuurd of verkocht kunnen worden. De marktsector is hiertoe beter uitgerust.

3.15 Leegstandverordening Naast alle hiervoor genoemde overwegend al langer bestaande instrumenten om leegstand te bestrijden, is het meest nieuwe en ingrijpende instrument de Leegstandverordening. Deze vindt haar basis in de Wet kraken en leegstand uit 2010. De enige tot nu toe bekende gemeente waar deze verordening is ingevoerd is Amsterdam; bovendien is deze niet geldig in de gehele stad, maar in twee deelgebieden Amstel III en Teleport (resp. ZuidOost en Noord-West). Recent heeft overigens naast Amsterdam de gemeente Tilburg besloten het onderdeel meldingsplicht uit de Leegstandswet en bestuurlijke boetes te gaan invoeren. De gemeenteraad kan in een leegstandverordening aangeven van welke soort gebouwen (niet zijnde woningen) in welke delen van de gemeente de leegstand gemeld moet worden. De gemeente moet hiervoor een leegstandsregister, zoals hiervoor onder B7 genoemd, ontwikkelen en bij gaan houden.

Pagina 12/20

Voordeel: Stok achter de deur voor vastgoedeigenaren Afdwingbaar Overzicht bij gemeente van leegstand Nadeel: Arbeidsintensief (o.a. informatieverzameling, registreren, boetes, overleg) Nog weinig bekend over effecten en resultaten Vereist beschikbaarheid bij gemeente van nieuwe gebruikers Financiële risico’s voor gemeente bij verplicht aandragen gebruikers

Datum

Maart 2012


Wie nalaat leegstand te melden, kan door de gemeente een eenmalige bestuurlijke boete van € 7500,- euro boete opgelegd krijgen. Binnen drie maanden na de melding vindt vervolgens overleg plaats tussen de gemeente en de eigenaar. In een leegstandbeschikking kan de gemeente vaststellen of het pand (of een gedeelte daarvan) geschikt is voor gebruik. De leegstand moet dan wel langer duren dan 12 maanden. Tegelijkertijd met de voordracht kan de eigenaar verplicht worden om binnen een door de gemeente te bepalen termijn de door hen aan te geven voorzieningen te treffen. Binnen drie maanden na de voordracht moet de eigenaar de voorgedragen gebruiker een huur- of gebruiksovereenkomst voorleggen. Inzet van de Leegstandverordening stelt dus primair eisen aan de beschikbaarheid in Dordrecht van nieuwe gebruikers voor leegstaande panden. Verder lijken de uitvoeringskosten hoog vanwege de benodigde beschikbare informatie en inzet op handhaving, zoals het bijhouden van leegstaande panden, de administratie, bestuurlijke boetes opleggen en de handhaving. De VNG adviseert om die reden voor de uitvoering van de Leegstandverordening een aparte coördinator aan te stellen. De gemeente Nijmegen raamt een totaal kostenplaatje aan apparaatskosten van € 200.000,- per jaar. Aandachtspunt is bovendien het risico volgens de VNG, dat de gemeente bij moet dragen aan de herinrichtingskosten van een pand om die geschikt te maken voor de door de gemeente aangedragen nieuwe gebruiker.

3.16 Opkopen en opknappen panden In Rotterdam is enkele jaren een geheel blok in de Millincxbuurt opgekocht door het gemeentelijk grondbedrijf. Deze panden zijn vervolgens om niet aan nieuwe eigenaren doorverkocht met daaraan gekoppeld een budgetverplichting tot opknappen van hun woning (van rond twee ton). Het project heeft een zeer

Voordeel: Directe en snelle sturing met in voorkomende gevallen een grote uitstraling op de leefbaarheid in de woonen leefomgeving.

positieve uitstraling gehad op de leefbaarheid in het gebied. De kosten waren echter dusdanig hoog (€ 60 – 100 miljoen), dat deze grootschaliger aanpak daarna niet meer is herhaald. Wel is in het daarop volgende ‘Rotte Tanden’-project het opkopen van panden als instrument ingezet als een chirurgische ingreep met een grote uitstraling voor de woonen leefomgeving. In deze beide projecten is de gemeente de opkopende partij geweest en werden de panden door de gemeente of nieuwe bewoners opgeknapt. Het lijkt echter de moeite waard, om wanneer het de wens is deze aanpak ook voor Dordrecht te verkennen andere partijen als corporaties, banken en ontwikkelaars te betrekken.

3.17 Kluspanden Het concept kluswoningen was in de Millincxbuurt voor de gemeente een kostbare zaak, doordat de panden door haar werden opgekocht en vervolgens om niet- doorverkocht. Het laat echter onverlet, dat dit soort type woningen gewild kunnen zijn voor startende en/of ondernemende kopers en huurders. De woning kan immers door de bewoners relatief goedkoop

Voordeel: Voorziet in behoefte van een groep woningzoekenden Nadeel: Kostbaar (maar minder dan bij 2.10)

worden gekocht of gehuurd en later stapsgewijs met eigen investeringen geheel naar eigen wens worden ingericht. In de binnenkort aan uw raad aan te bieden Nota Particuliere Woningvoorraad zijn dit soort woningen dan ook als mogelijkheid opgenomen. In geval van huurwoningen valt een parallel te trekken met de Solids, zoals die in Amsterdam zijn gerealiseerd (zie blokje Nieuwe Initiatieven). Deze variant kan zowel in het eigenlijk gemeentelijk bezit worden bezien als in overleg met vastgoedeigenaren. Een andere variant is beschreven onder 2.14 ‘aangepaste huurstelling’.

3.18 Grondbeleid Het gemeentelijk grondbeleid kan worden ingezet om bij de herontwikkeling van bestaande locaties actief te sturen en daardoor toekomstige leegstand te beperken. Voorkomen kan worden dat het areaal kantoren op de lange termijn verder toeneemt, door terughoudend te zijn met particuliere initiatieven voor de bouw van nieuwe kantoren. Herontwikkeling van bestaand vastgoed en de ontwikkeling van planologisch bestemde gronden voor kantoren heeft hierbij de voorkeur boven nieuwbouw buiten de bestaande planvoorraad.

Pagina 13/20

Voordeel: Grote invloed op gebruik en ontwikkelingsmogelijkheden van gronden Bij erfpacht: hogere inkomsten, meer handhavingsinstrumenten Nadeel: Grote investeringsbereidheid, grote risico’s Strak handhavingsbeleid (tegen hoge kosten)

Datum

Maart 2012


Als de gemeente eigenaar is van grond, kan zij invloed hebben op de realisatie van bouwplannen door te faciliteren in de herontwikkeling, enerzijds door publiekrechtelijke instrumenten als het bestemmingsplan, anderzijds door ondersteuning bij planvorming (bouwbegeleiding) of de aanpassing van de openbare ruimte. Ook kan de gemeente een samenwerkingsovereenkomst of het grondexploitatieplan uit de Wet ruimtelijke ordening inzetten. De voorkeur gaat uit naar een overeenkomst. De werkelijke ontwikkeling en de grondexploitatie laat de gemeente dan over aan andere partijen met minder kosten en risico voor de gemeente. Een onderdeel van het gemeentelijk grondbeleid is overigens, dat uitgifte van gronden niet plaatsvindt zonder dat eerst een omgevingsvergunning is verstrekt. Hierdoor wordt voorkomen dat gronden eigendom worden van speculanten en er een situatie ontstaat dat percelen lang braak liggen. Een bijzondere vorm van gemeentelijk grondbeleid dat wordt toegepast wordt gevormd door het uitgiftebeleid. Naast verkoop van de grond, bestaat immers ook de mogelijkheid tot tijdelijke uitgifte over te gaan. Dit kan in de vorm van huur zijn, maar veelal betreft het dan erfpacht. Door gronden in erfpacht uit te geven, houdt de gemeente als blote eigenaar de vinger aan de pols. Bovendien heeft erfpacht als voordeel, dat op de langere termijn meer inkomsten worden gegenereerd. Het grote voordeel van erfpacht ten opzichte van verkoop is, dat handhavingsinstrumenten beter kunnen worden ingezet. Door het opnemen van privaatrechtelijke bestemmingen, onderhouds- en instandhoudingsverplichtingen en toestemmingsvereisten blijft de gemeente – naast het bestemmingsplan - in staat te sturen op gebruik van het perceel. Dit vergt overigens wel een strak handhavingsbeleid. Door niet direct op ongewenste situaties te reageren, neemt de redelijkheid en billijkheid van een handhavingsactie af. Dit is bijvoorbeeld het geval geweest bij het voormalig laboratorium naast winkelcentrum Sterrenburg. Dit pand staat al geruime tijd leeg (en wordt sindsdien niet meer onderhouden). Er is door de gemeente in eerste instantie niet daadkrachtig gehandhaafd, aangezien met de erfpachter langdurig is gesproken over herontwikkeling van de locatie, helaas tot op heden zonder het gewenste resultaat. Tot slot biedt uitgifte in erfpacht de mogelijkheid om –na expiratie van het erfpachtrecht– ongewenst gebruik van het perceel te beëindigen door geen nieuw erfpachtrecht te verstrekken of andere voorwaarden op te leggen.

3.19 Makelaars tussen eigenaren, gemeente en potentiële gebruikers* De gemeente Amsterdam kent reeds sinds 1994 het verschijnsel van de ‘gemeentelijke loods’ die als aanspreekpunt dient voor organisaties en bedrijven die hulp nodig hebben bij het vinden van passende huisvesting in de stad; zo ook voor kantoren. Een loods beschikt over informatie waar ruimte vrij komt of

Voordeel: De persoonlijke benadering van betrokken partijen lijkt positieve effecten te hebben in de aanpak van leegstaande panden Nadeel: Intensief en kostbaar

beschikbaar is en begeleidt ruimtezoekers met specifieke wensen langs de gemeentelijke instellingen en regels. De loods wordt intern bijgestaan door een team en heeft in Amsterdam een eigen werkbudget en functioneert en rapporteert direct onder en aan het bestuur. Deze directe en persoonlijke aanpak als schakel tussen de betrokken partijen is een intensieve en daarmee relatief kostbare werkwijze, maar de signalen over de resultaten zijn tot nu toe positief. Ook in andere gemeenten, zoals Rotterdam, wordt om die reden steeds vaker een vergelijkbare, persoonlijke bemiddelingsaanpak gehanteerd. In Dordrecht we in zekere zin momenteel ook al een vergelijke persoonlijke benadering met o.a. het Ondernemersloket. Deze heeft weliswaar een bredere focus, maar het valt te overwegen een vergelijkbare functie in het kader van de leegstandsbestrijding in het leven te roepen.

3.20 Aangepaste huurstelling ter stimulering van innovatieve, startende ondernemers Net als voor starters op de woningmarkt zijn voor startende ondernemers de prijzen van bedrijfspanden veelal (te) hoog. Recent ontwikkelen zich daarom steeds meer initiatieven, om voor deze categorie goedkopere bedrijfsruimte te realiseren. Minder courante, langer leegstaande panden lijken zich daar voor te lenen, zoals onder meer blijkt uit het recente verzoek van st. De Werkplaats. Pagina 14/20

Voordeel: Versterkt de mogelijkheden voor startende ondememers Nadeel: Minder inkomsten voor verhuurder dan bij ‘gewone’ ondernemers Risico van interpretatie van ‘verkapte’ subsidie bij andere ondernemers en EU

Datum

Maart 2012


3.21 Geleidelijke neerwaartse bijstelling WOZ-waarde bij langdurige leegstand Bij de oorzaken is het al genoemd, één van de belangrijkste redenen waarom vastgoedeigenaren panden leeg laten staan is financieel. Bij een omvangrijke, gemeentegrensoverstijgende portefeuille wordt de pijn beperkt gevoeld: het verlies is aftrekbaar, het gebruikersdeel van de OZB-bijdrage vervalt en lagere huren resulteren in een lagere boekwaarde en

Voordeel: Neerwaarts effect op de boekwaarde van vastgoed en daardoor meer opties tot transformatie en/of sloop-nieuwbouw. Nadeel: Minder OZB inkomsten voor gemeente bij gelijkblijvende OZB-tarieven.

waardevermindering van de vastgoedportefeuille. Verhuurders geven daarom de voorkeur aan tijdelijke korting op de huur, huurvrije perioden enz. In de praktijk blijkt juist de boekwaarden van panden één van de grootste struikelblokken voor transformatie. Tot nu toe heeft het Rijk afgezien van elke vorm van aanpassing van het landelijk fiscaal en financieel instrumentarium ter ondersteuning van de bestrijding van de kantorenleegstand (zie hierna onder 3.3). Wel adviseert zij in een recent rapport over een onderzoek naar onorthodoxe maatregelen om transformatie van kantoren te bevorderen positief over de tot nu toe voor zover bekend alleen nog in Amsterdam toegepaste mogelijkheid van de neerwaartse aanpassing van de WOZ-waarde. Het principe is dat bij langdurige leegstand kan worden geconcludeerd, dat de huurwaarde van een pand minder is geworden en daarmee de bedrijfswaarde. Amsterdam hanteert hierbij een periode van rond de drie jaar. Aanhoudende leegstand na deze periode kan vervolgens jaarlijks tot een verdergaande neerwaartse bijstelling van de WOZ-waarde leiden. De gemeente krijgt in dit geval wel minder OZB-inkomsten binnen. Maar dat zou in het daarop volgende jaar via de tariefstelling kunnen worden bijgesteld. Afschrijven mag voortaan alleen als de fiscale boekwaarde van een pand hoger is dan de zogenaamde ‘bodemwaarde’. Deze bodemwaarde is gekoppeld aan de WOZ-waarde (waarde volgens de Wet waardering onroerende zaken). Voor een ‘eigen pand’ is de bodemwaarde dan de helft van de WOZ-waarde. Voor een beleggingspand is de bodemwaarde gelijk aan de volledige WOZ-waarde. Dus afschrijven moet boven de WOZ-waarde blijven. Verlagen van de WOZ waarden geeft kansen voor hogere afschrijvingen en zodoende meer kansen op herontwikkeling. Echter de belastingdienst wenst weer geen lagere WOZ waarden te accepteren vanwege lagere inkomsten en dit cirkeltje zou doorbroken moetene worden.

Pagina 15/20

Datum

Maart 2012


C. Overig, algemeen instrumentarium 3.22 Zoet-zuur aanpak: combinatie van informatie-communicatie en regels én handhaving Het in de vorige paragraaf geschetste maatregelenpakket is sterk gebaseerd op regels en handhaving. Op grond van het uitgangspunt dat de primaire verantwoordelijkheid bij de eigenaar ligt heeft tot op heden in het gemeentelijk leegstandbeleid het accent gelegen op informeren en communiceren.De gemeente heeft echter bij de particuliere

Voordeel: Heeft als ‘stok achter de deur’ een stimulerend effect op eigen initiatieven en medewerking Afdwingbaar Nadeel: Intensief en kan kostbaar zijn

woningverbetering positieve ervaringen opgedaan met de combinatie van ‘zoet’ én ‘zuur’ (regels/handhaving) als ‘stok achter de deur’. In dit geval vooral door de toepassing van het aanschrijvingsinstrument. Reden waarom in de binnenkort in uw raad te behandelen nieuwe nota Particuliere Woningvoorraad ‘Casco op orde’ wordt voorgesteld deze werkwijze voort te zetten. De positieve ervaringen met de gecombineerde inzet van zoet én zuur zijn voor het college reden de huidige aanpak van de leegstand in Dordrecht te versterken met het juridisch instrumentarium.

3.23 Voorbeeldfunctie gemeente: eigen vastgoed

Voordeel:

Over leegstand in het eigen gemeentelijk vastgoed is een

leegstandbestrijding

afzonderlijke notitie door de afd. Vastgoed opgesteld en 31

Steun in de rug voor de gemeentelijke

januari jongstleden vastgesteld door uw gemeenteraad. De wijze waarop de gemeente met haar eigen vastgoedbezit om gaat speelt een belangrijke rol bij de geloofwaardigheid die door vastgoedeigenaren wordt toegedicht aan de wens van de gemeente tot het bestrijden van leegstand (bijv. De Holland, st. De Werkplaats).

3.24 Lobby naar Rijk gericht op aanpassing landelijke fiscale en ruimtelijke wetgeving Hiervoor is reeds gesteld, dat aanpassing door het Rijk van het landelijk fiscaal regime een belangrijke steun in de rug voor gemeenten zou kunnen zijn bij de bestrijding van leegstand. Hierbij valt te denken aan meer ruimte voor extra afschrijvingen bij leegstand, aanpassing van de BTW-tarieven bij transformatie en het beperken van de termijn waarin verlies over leegstaande m´s kantoren aftrekbaar blijft te beperken tot een maximum van drie jaar. Ook aanpassing van de regelgeving kan gemeenten helpen. Hiervoor is reeds het oprekken van de duur van tijdelijke functies van 5 naar 10 jaar genoemd. Verder wordt momenteel in G32-verband gepleit voor het beperken van de planschademogelijkheden bij functieaanpassingen in bestemmingsplannen om transformatie mogelijk te maken (bijvoorbeeld van kantoor- naar woonfunctie). ieHiervoor Hiervo

3.25 Extra beheer buitenruimte en inzet overlastbestrijding

Voordeel: Bestrijdt nadelige effecten leegstand voor de omgeving direct

In het voorgaande is vooral ingegaan op het instrumentarium

Geeft eigenaren het vertrouwen dat de

om ongewenste leegstand te bestrijden. De aanleiding voor de

overheid ook haar rol neemt en kan

wens daartoe is echter de overlast die daarvan wordt onder-

daarmee een stimulerend effect op eigen

vonden. Tot het moment dat de bestrijding van leegstand

initiatieven hebben

resultaten oplevert en afneemt of verdwijnt blijven veelal de ongewenste gevolgen voor de omgeving bestaan. Inmiddels zijn

Nadeel:

in Dordt-West en Oud-Krispijn positieve ervaringen opgedaan

kosten

met een gecombineerde aanpak van, extra, beheer van de buitenruimte, handhaving ter bestrijding van de overlast en het opknappen van panden. Ook in het herstructureringsplan Bedrijventerreinen West wordt ingezet op een vergelijkbaar gecombineerd pakket van maatregelen gericht op het vastgoed in relatie tot de openbare ruimte, samenwerking, tegengaan van verloedering enz. Een project als 'Schoon-Heel en Veilig' in de binnenstad en de afspraken over de panden/woningen aan de Weeskinderendijk en de relatie tot beheermaatregelen in de openbare ruimte liggen in dezelfde lijn. Gezien de positieve ervaringen wordt aanbevolen deze meer integrale aanpak ook in andere gebieden in de stad waar leegstand een negatieve uitstraling op de leefomgeving heeft in te gaan zetten. Pagina 16/20

Datum

Maart 2012


3.26 Bestrijden leegstand woningen boven winkels i.h.b. in de binnenstad Leegstaande woningen boven winkels in het bijzonder in de binnenstad kunnen een negatief effect hebben op de ervaren leefbaarheid op straat; vooral ’s avonds. Deze bovenwoningen staan om verschillende redenen leeg. Eén daarvan vormde en vormt het ontbreken van een directe opgang vanaf de straat. De gemeente heeft in het verleden een subsidieverordening gehad, om eigenaren financieel te ondersteunen bij het realiseren van zo’n extra toegang tot de bovenwoning. Deze verordening was vooral voor de Voorstraat bedoeld en heeft in zijn totaliteit zo’n 250 extra woningen in de binnenstad opgeleverd.

Pagina 17/20

Datum

Maart 2012


D. ACTIEPROGRAMMA Instrument

Wanneer

Wie

Kosten

2012

Basis huidig

Capaciteit

NIEUW EN INTENSIVEREN 1. Instellen makelaar/‘loodsfunctie’ tussen eigenaren, gemeente en potentiële gebruikers inclusief

ondernemersloket,

werving potentiële partijen en interne afstemming

Vastgoedbedrijf,

(vgl. Amsterdam, 2.13 raadsnotitie)

gebiedsmanagers

2a. Nieuwe transformatiescans voor m.n. kantoren

Eigenaar, makelaar,

Capaciteit

(à la pilot met UWV-gebouw, zie 3.2) als

2012 e.v.

ontwikkelaar en

Kosten voor

onderdeel van uitvoering gemeentelijk convenant

gemeente

marktpartij

Eigenaar en

Idem

Transformatie Leegstand Betrekken Landelijk Expertteam 2b. Verkenning uitwerking transformatiescan UWV-

2012 e.v.

gemeente

2012

Gemeente

gebouw 3. Basisregistratie leegstand en monitoring (zie 3.10)

Capaciteit

Op basis van de bestaande gem. systemen/loketten als ondernemersloket, vastgoedregistratie en bij MO gemeentelijk bezit 4. Aanschrijven op grond van Woningwet (zie 3.13)

Capaciteit

a. Korte termijn op basis van klachten (passieve aanschrijving) - Lange IJzerenbrugstraat

start maart ‘12

- Spuiweg 72 t/m 78

loopt, hersteld

Gemeente

Financieel risico voor gemeente

b. Op iets langere termijn op grond van aanschrijvingsbeleid in transformatiebeleid (en soms als onderdeel

Idem

van planontwikkeling en een actieprogramma) - Kalkhaven-Teerlink - Voorstraat-midden - Spuiweg en omgeving (inclusief Papaeter) - Weeshuisplein 5. Marketing en imago-verbetering Dordrecht -

2012 e.v.

Drechtsteden verbreden met de kantorenmarkt

Gemeente. Bureau

Binnen

Binnenstad

bestaand budget

6. Erkennen leegstand in geactualiseerde

2012

structuurvisie 7. Opstellen transformatiebeleid (zie 3.8) en daarbij te betrekken: - waar welke functiewijziging toestaan en onder welke voorwaarden - innovaties uit de raadsnotitie (zoals Solids, ‘nieuw voor oud’) - intensiveren tijdelijk gebruik - beleid t.b.v. actieve aanschrijvingsaanpak (inclusief ter bestrijding van verloedering in zijn algemeenheid) - ontwikkelingen beperking planschade bij tijdelijke-blijvende functiewijziging - opkopen panden en kluspanden - grondbeleid

Pagina 18/20

Gemeente Afd.

Geen

Beleid 2012

Gemeente, Afd. Beleid

Capaciteit

Datum

Maart 2012

Ons kenmerk Leegstand in Dordrecht – Feiten & cijfers, instrumentarium en actieprogramma - evt. ondersteuning eigenaar bij aanschrijving à la zoet-zuur benadering bij particuliere woningverbetering - afwaardering via aanpassing WOZ-waarde - voorbeeldfunctie gemeentelijk vastgoed - uitbreiding integrale aanpak overlast door beheer buitenruimte, handhaving (zie 9) 8. Lobby naar Rijk aanpassen m.n. fiscaal en juridisch

Continu

o.a. G-32 en VNG

Geen

Continu

Gemeente

Binnen de

instrumentarium ter ondersteuning gemeentelijk l leegstandsbeleid (zie 3.24) 9. Uitbreiden pilots extra beheer buitenruimte in een integrale aanpak van leegstand- en overlast-

bestaande

bestrijding, handhaving, opknappen panden

middelen

(zie 3.25) 10. Stimuleren aangepaste huurstelling

Continu

marktpartijen

marktpartij

Continu

Gemeente en

Capaciteit

t.b.v. innovatie en aantrekken inspirerende, startende middenstanders (zie 3.20)

11. Uitbreiden etalageproject (zie 3.5)

instellingen/organisa ties zoals scholen 12. Symposium/bijeenkomst Leegstand, i.h.b. gericht

2012

Gemeente

op kantoren en in combinatie met ondertekening

Capaciteit € 10.000,-

van het convenant (zie 14) en ontwikkelen voorbeeldmateriaal Doel: informeren, motiveren, draagvlak creëren onder relevante doelgroepen uit de markt en de overheid NB voorbeeldmateriaal is o.a. te verkrijgen op landelijke sites als: Algemeen over leegstand http://www.vng.nl/smartsite.dws?id=113180: : omzetten kantoren naar studentenhuisvesting http://www.sev.nl/rapporten/rapport.asp?code_pblc= 1113 13. Bestrijden leegstand bovenwoningen binnenstad a. Lidmaatschap landelijke vereniging Wonen boven Winkels Nederland

2012

Gemeente

2013 en 2014

Gemeente

2012

Gemeente

b. Inventariseren projecten en her-introductie subsidieverordening Wonen boven Winkels

bestaand

c. Stimuleren herstel watergevels Voorstraatshaven Diverse van deze panden/verdiepingen staan leeg

- Binnen budget - Capaciteit en afweging kadernota ‘14 - Capaciteit

CONTINUEREN 14. Gesprekken met eigenaren o.a. in Vereniging van

Continu

Commercieel Vastgoedeigenaren Dordrecht in de

Gemeente afd.

Capaciteit

Beleid

binnenstad en het convenant Transformatie Leegstand (zie 3.1) 15. Leegstandbeheer (zie 3.3)

idem

Gemeente en markt

Geen

16. Monitoren leegstand en stedelijke plancapaciteit

idem

Afd. Beleid en

Capaciteit

Traject Stedelijke Herprogrammering Pagina 19/20

Datum

Maart 2012

Ons kenmerk Leegstand in Dordrecht – Feiten & cijfers, instrumentarium en actieprogramma 17. Tijdelijk verhuur woonruimte op basis van de

idem

Leegstandwet en de Huisvestingwet (zie 3.6)

Gemeente

Geen

Particulier

Reguliere capaciteit

18. Regionale afstemming van nieuwbouwlocaties

idem

(zie 3.9) 19. Bestemmingsplannen

Gemeente/Drechtste

Capaciteit

den 2012-2013

Gemeente

Leegstand en bestrijding betrekken bij de nieuwe

Reguliere capaciteit

bestemmingsplannen voor Staart, Dubbeldam en Sterrenburg (zie 3.12) UIT LANDELIJK CONVENANT kantorenleegstand (vermoedelijk maart 2012) In Drechtstedenverband al grotendeels uitgevoerd:

2012

Visie op de binnen de kantorenregio gewenste en

Provincie en

Geen

gemeente

haalbare mix aan kantoren en –locaties i.g.v. Uit de markt halen van plancapaciteit per

2012 e.v.

locatie afspraken marktpartijen en gemeente/regio

Provincie, gemeente

Geen

en marktpartijen

over: - verdeling eventuele planschadekosten - inspanningsverplichting ontwikkelaar te komen tot een alternatieve bestemming of ontwikkellocatie ter voorkoming van planschade Instelling regionaal compensatiefonds

Onbekend,

Onbekend

Onbekend

Marktpartijen

Geen

binnen vijf jaar Transparantie van huurstelling Eventuele incentives als huurvrije perioden, huurkorting enzovooort komen in de huurovereenkomst en niet meer in ‘side letters’.

Pagina 20/20

idem

LEEGSTAND IN DORDRECHT FEITEN EN CIJFERS INSTRUMENTARIUM ACTIEPROGRAMMA

Recommend Documents