KOGGEkwartier plan voor realisatie van het KOGGEkwartier te Kampen
24 februari 2014 | concept
1
c colofon
Plan voor realisatie van het KOGGEkwartier te Kampen Project
KOGGEkwartier
Auteur
burowit
Datum
24-02-2014
Opdrachtgever
Stichting Kamper Kogge
Documentnaam
7682_KOGGEkwartier_informatierapport
Status
concept
Informatie
www.koggekwartier.nl
facebook
facebook.com/koggekwartier
twitter
#kogge
e-mail
[email protected]
Initiatief van
Stichting Kamper Kogge
In samenwerking met
burowit | ontwerp MetaDecor | gevel Ballast Nedam | bouwkundig
Copyright © 2014 burowit. Alle rechten zijn voorbehouden, zowel voor het gehele werk als delen ervan. Niets uit dit document mag in enige vorm of op enige wijze worden verveelvoudigd, openbaar gemaakt of opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, fotocopie en digitale vermenigvuldiging in begrepen. Voor iedere vorm van gebruik is schriftelijke toestemming vereist.
inhoud i
achtergronden
5
samenwerking
7
concept
9
ontwerp
11
haalbaarheid
13
KOGGEexpo
15
KOGGEparking
19
KOGGEwerf
23
KOGGEplein
29
bijlagen
32
• exploitatiemodel • programma • tekeningen
3
4
Vondst IJsselkogge 2011, bron: RWS
Koggewerf, bron: eigen foto
Huidige parkeerterrein Buitenhaven, bron: eigen foto
Hanzedagen Kampen 2017, bron: kampenonline.com
achtergronden a Het plan KOGGEkwartier heeft als doel het verbeteren van de stedelijke kwalitieit en verhoging van de aantrekkelijkheid rondom de Buitenhaven en Koggewerf te Kampen. Daartoe zijn verschillende achtergronden als uitgangspunt genomen. De belangrijkste aanleidingen zijn actuele ontwikkelingen in Kampen rondom de vondst van de IJsselkogge, de ambitie van de gemeente met betrekking tot de ontwikkeling van de Koggewerf, de verfraaiing van de entree’s van Kampen en de naderende Hanzedagen in 2017. Deze verschillende aanleidingen staan hieronder kort omschreven. Kampen en de handel In 1170 vond de Allerheiligenvloed plaats. Hierbij werden enorme veenpakketten ten Noorden en Westen van de IJsselmonding weggeslagen. De IJssel kreeg daardoor een verbeterde verbinding met open water. Op de zandruggen aan de riviermonding ontstond in relatief korte tijd, vanwege de handelsstrategische ligging, een overslag en uitruil van goederen. Het type handel was ‘een dienende handel’ veelal in opdracht van derden. Het betrof ook een zogenoemde “actieve handel” met uitsluitend eigen mensen (wat elders niet het geval was). Reeds in 1208 wordt gesproken over een Kogge. De bemanning van de Kamper schepen was 100% Kampens. In 1356 werd de Hanze een verbond van steden en dus niet meer alleen van de handelaren in die steden. De eerste vergadering van de Duitse Hanze vond plaats in Lubeck. Uit de verhouding in af te dragen bedragen over de maanden augustus en september 1368 blijkt bijvoorbeeld het belang van Kampen. Uit de handel op Schonen moesten de globaal 25 steden 779 lb / 354 kg zilvergeld afdragen waarvan Kampen 109 kg, Lubeck 82 kg, Stralsund 71 kg, en de overige 22 steden (slechts) 92 kg. In dat jaar waren in de vaart op Malmö van de 25 handelsschepen 15 van Kampen. In1416 had Kampen 120 schepen “by der see”. In de tweede helft van de 14e eeuw heeft de stad Kampen de beschikking gehad over zeker 60 tot 100 grotere zeeschepen Koggen, Hulken, Pleiten, Boeiers en Karvelen. Bronnen o.m.: J. Boerhof, Kamper archief, Maritieme Geschiedenis der Nederlanden IJsselkogge In 1983 werden in Flevoland tegenover Nijkerk de restanten opgegraven van een kogge die blijkens de jaarringen in de balken kort voor 1336 werd gebouwd. Naar deze tekening werd de huidige varende Kamper Kogge gebouwd. In 2011 is in de IJssel
bij Kampen tijdens bodemonderzoek het wrak gevonden van een drietal (vracht)schepen, Dit onderzoek vond plaats in het kader van de voorbereiding door RWS voor zomerbedverlaging en aanleg van de bypass. Het hout van deze kogge valt te dateren rond 1425. De IJsselkogge is 20 meter lang en 8 meter breed. Het schip is tot 4 meter bewaard gebleven aan stuurboord en tot circa 3 meter aan bakboord. Dwarsverbanden en langverbanden zijn aanwezig. Het voorschip is meer aangetast dan het achterschip. Onder en in de nabijheid van de IJsselkogge zijn twee kleinere rivierschepen gevonden, een aak en vermoedelijk een punter. Mogelijk zijn de schepen bewust op die plek afgezonken. Gebaseerd op: http:// www.cultureelerfgoed.nl/Lelystad_nb/dec2012/index.html#p2 Koggewerf De gemeente Kampen heeft besloten om de situatie die thans bestaat op en rond de Koggewerf op te pakken en ervoor te zorgen dat de Koggewerf in de komende jaren een aantrekkelijke plek wordt waar het maritieme, Hanze en visserijverleden van de stad en de streek aan de bezoekers en de bewoners van Kampen wordt getoond en kan worden beleefd. Het ontwikkelplan zoals in 2012 opgesteld door alle participanten op de werf, moet er toe leiden dat de stichtingen en organisaties samen een aantal ambities kunnen verwezenlijken. Hiertoe wordt ook gewerkt aan een parapluie in de vorm van een koepel stichting of coöperatie. De definitieve vorm vergt op het punt van de financiële en juridische implicaties nog onderzoek. Ambitie is van het gebied dé toeristische attractie op het gebied van maritiem erfgoed te maken, in relatie met de binnenstad van Kampen en in de context van het Nationaal Landschap IJsseldelta. Gebaseerd op: Werkgroep KoggewerfBuitenhaven in Ontwikkelplan Koggewerf-Buitenhaven, 2012 Entrees van Kampen Een andere belangrijke achtergrond voor het plan KOGGEkwartier is de ambitie van de gemeente Kampen om de drie belangrijkste entrees naar de binnenstad van Kampen te verbeteren. Gek genoeg zijn de drie belangrijkste entrees de laatste jaren onderbelicht gebleven. En dat is niet terecht. De kwaliteit en uitstraling van Bolwerk Buitenwacht en de omgeving van de Bovenen de Buitenhaven laten duidelijk te wensen over. Bovendien vergt de stapeling van complexe opgaven hier aandacht. Opgaven waarbij het verleden inspiratie biedt voor het heden en kansen liggen om het beeld van Kampen als unieke waterstad in de
IJsseldelta te bevestigen. De gemeente geeft aan dit niet alleen te kunnen en te willen doen. Realisatie is mede afhankelijk van de bereidheid van andere partijen (private partijen als ontwikkelaars en ondernemers, maar ook publieke partners als de provincie Overijssel en het Waterschap) om mee te investeren of met initiatieven te komen om onderdelen uit te werken. Door innovatie, samenwerking en het bundelen van krachten hopen we tot een prachtig resultaat te komen en ons bezoek - in ieder geval bij de Internationale Hanzedagen in 2017 - gastvrij te kunnen ontvangen! Gebaseerd op: Gemeente Kampen in Samen werken aan een gastvrije binnenstad, 2014 Voorlopig is het de entree Buitenhaven waar onze focus op ligt. Buro Maan heeft in opdracht van de gemeente een parkeerstudie opgesteld. Er zijn meerdere varianten onderzocht. De voorkeur is uitgesproken voor de variant met een parkeerlaag half verdiept en één parkeerlaag daarboven. Belangrijk gegeven voor deze locatie is de restvervuiling die zich nog in de grond bevindt vanwege de voormalige gasfabriek op deze locatie. Royal Haskoning DHV geeft in haar onderzoek een aantal aandachtspunten aan. Te vinden in: Royal Haskoning DHV in Vooronderzoek parkeergarage Noordweg te Kampen, januari 2014 Hanzedagen 2017 De gemeente Kampen wil tijdens de internationale Hanzedagen een professioneel en modern programma bieden met respect voor traditie, cultuur en het rijke Hanzeverleden voor de deelnemers uit de Europese Hanzesteden en de bezoekers. Dit wil zij doen door een verfrissend concept te bieden zonder oubollig te worden. Naast een professionele insteek van het programma, is het ook een must dat plaatselijke organisaties een rol krijgen in het programma. Water en de verbinding via of met water vormt de leidraad voor de invulling van het evenement in de breedste zin van het woord. Het leven met ‘ons water’ in het algemeen inspireert, is kansrijk en symboliseert het (Hanze) verleden, het heden en de toekomst. Water kent bedreigingen, maar biedt ook kansen en is bepalend voor economische ontwikkeling. Gebaseerd op: Gemeente Kampen in Plan van Aanpak organisatie internationale Hanzedagen 2017, december 2013
5
6
samenwerking s Het plan KOGGEkwartier loopt door op de visies die neergelegd zijn in het Ontwikkelplan 2012 over de toekomst van de Koggewerf en het Haalbaarheidsonderzoek 2013 dat opgesteld is in opdracht van de Gemeente Kampen door ZKA Consultants & Planners uit Waalwijk. Het bestuur van de Stichting De Kamper Kogge heeft zich gebogen over de consequenties ingeval van conservering en/of realisatie van een museum op de huidige locatie en is tot de conclusie gekomen dat een dergelijk plan te veel ingrijpt in het huidig historisch aanzien en de sociale structuur. Door dit standpunt in te nemen wordt geen geweld gedaan aan het Ontwikkelplan 2012 dat tegelijkertijd in stappen verder ontwikkeld kan worden Ambitie Dit betekent dat het bestuur geen standpunt inneemt over de wijze en plaats van de conservering maar zich primair richt op het uiteindelijk doel t.w. realisatie van een museum dat recht doet aan het (inter)nationale belang van een geconserveerde kogge alsmede de 2 andere schepen met als tijdslijn de Internationale Hanzedagen 2017. Ook al zou de conservering in 2017 nog niet zijn afgerond dan kan een tijdelijke tentoonstelling worden ingericht samen met het Rijksmusuem, Stedelijk Museum Kampen en/of Nationaal Scheepsarcheologisch Depot in Lelystad. Samenwerking Stichting De Kamper Kogge en de Kamper bedrijven MetaDecor en burowit hebben de handen ineen geslagen om een plan te ontwikkelen ten behoud van de gevonden IJsselkogge voor de stad Kampen, waaraan een haalbaar exploitatiemodel ten grondslag ligt. De bedrijven MetaDecor en burowit voelen zich betrokken bij de stad en hebben aangeboden om in nauw overleg met het bestuur een plan uit te werken. Het bestuur heeft zich uitgesproken voor een combinatie van een museum met de heraanleg van het Parkeerterrein Buitenhaven. Dit terrein wordt reeds als één van de ‘schandvlekjes’ gekwalificeerd door burgemeester Bort Koelewijn. Het Kamper bedrijf MetaDecor biedt concepten voor beeldbepalende, spraakmakende architectuur. Iedere opdracht is uniek en krijgt een specifieke benadering en realisatie. Bij alle werkzaamheden – advies, ontwerp, engineering en montage – staan creativiteit, inventiviteit, kennis en nuchter financieel realisme centraal.
MetaDecor levert een verrassend hedendaagse kijk op gevels. Het materiaal dat gebruikt wordt heeft een open structuur, hetgeen een hoge mate van transparantie oplevert. Door accenten in de buitenschil van het gebouw te leggen wordt een nieuw of bestaand gebouw een eigen identiteit gegeven. Een kracht van MetaDecor is het samenbrengen van partijen die bij het gehele traject van ontwerp tot aan realisatie van de bouw betrokken zijn: opdrachtgevers, architecten en aannemers. Hierdoor worden samenwerkingsverbanden tussen betrokken partijen inzichtelijk gemaakt, werkprocessen op elkaar afgestemd en gestroomlijnd, een pakket dat een aanzienlijke kostenbesparing oplevert.
voor een zo breed mogelijk publiek f. Via de media de stichting meer bekendheid geven in Kampen en omstreken. g. Donateurs en niet donateurs interesseren voor de diverse wisseltentoonstellingen en het uitnodigen voor de openingen van die tentoonstellingen.
MetaDecor heeft burowit gevraagd het ontwerp voor haar rekening te nemen. burowit is een jong en ambitieus ontwerpburo gevestigd in Kampen. Met een verfrissend nuchtere blik en een sterke technische onderbouwing werkt burowit aan dé hedendaagse opgaven: renovatie en transformatie van bestaande (leegstaande) panden, complexe multifunctionele opgaven en woonconcepten. Plan Het betreft een integraal plan uitgewerkt onder de naam KOGGEkwartier. De gedachte hierachter is dat een goed plan altijd een pakkende titel, een merk, moet hebben. Dit geeft herkenbaarheid, duidelijkheid en gemeenschappelijke waarde aan een plan. Het merk omvat vervolgens verschillende delen; KOGGEexpo, KOGGEparking, KOGGEwerf en KOGGEplein. Inmiddels is het naamsrecht vastgelegd evenals de domeinnamen. Vrienden van het KOGGEkwartier De stichting Vrienden van het KOGGEkwartier zal naast de Stichting Kamper Kogge worden opgericht. De volgende doelstellingen liggen aan deze stichting ten grondslag: a. Het wekken van belangstelling en een zo breed mogelijk draagvlak voor het KOGGEkwartier in Kampen. b. Het bijdragen aan het uitbreiden van de collectie van de KOGGEexpo. c. Het bijdragen aan het realiseren van projecten en activiteiten o.a. ter promotie van het museum. d. Al hetgeen met het vorenstaande rechtstreeks of zijdelings verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin van het woord. e. Het werven van donateurs door het organiseren van activiteiten
7
8
concept c Grote kracht van het concept van het KOGGEkwartier is het integreren van het parkeren met het exposeren. De gedachte hierachter is dat één plus één in het project meer dan twee is; 1 + 1 > 2. De combinatie maakt zowel het parkeren als de expositie interessanter en kansrijker. KOGGEkwartier Het KOGGEkwartier bestaat uit KOGGEexpo, KOGGEparking, KOGGEwerf en KOGGEplein. Hieronder kort uitgelegd waar deze onderdelen voor staan. In de volgende hoofdstukken wordt uigebreider ingegaan op de verschillende onderdelen. KOGGEexpo De KOGGEexpo is een expositie met internationale allure met de Kogge, naast de twee andere schepen, als middelpunt. De functies parkeren en exposeren bevinden zich samen in één gebouw. Aan de meest transparante Noordzijde van het gebouw bevindt zich de KOGGEexpo. De KOGGEexpo is een expositie rondom de Kogge. Vanaf verschillende niveau’s en gezichtspunten kan de Kogge door bezoekers bekeken worden. Hieraan gekoppelt zijn meerdere ruimten te gebruiken voor diverse doeleinden, zowel maatschappelijk als zakelijk. In samenwerking met het Stedelijk Museum zullen wisselende exposities worden ingericht waardoor een dynamisch gebruik van de locatie ontstaat. Gebruik van nieuwe multimediale toepassing zijn van groot belang. Het doel is
om de bezoekfrequentie te vergroten. Op de bovenste verdieping met een schitterend uitzicht over de Museumhaven en de IJssel bevindt zich de koffiebar. KOGGEparking De KOGGEparking bevindt zich in het zelfde bouwvolume als de KOGGEexpo. De KOGGEparking bevat een laag half onder het maaiveld met 127 parkeerplaatsen en een laag daarop met 89 parkeerplaatsen. Daarnaast zijn er voor bewoners nog 14 parkeerplaatsen voor de woningen. In totaal dus 230 parkeerplaatsen, aansluitend bij Variant B van de Parkeerstudie. Auto’s bereiken de KOGGEparking vanaf de Oranjesingel. Er zijn twee voetgangersuitgangen voor bezoekers van de KOGGEexpo en de binnenstad. Tevens een uitgang aan de Westzijde voor omwonenden. Op het parkeerdek is plaats voor het tentoonstellen van twee kleine scheepswrakken, zodat het parkeren in de KOGGEparking meer is dan alleen maar parkeren. Het is onderdeel van de beleving van het totale KOGGEkwartier. KOGGEwerf De KOGGEwerf ontwikkelt met behoud van haar kleinschaligheid en gezelligheid zich van onderaf (bottom-up) verder tot een familieactiviteitenterrein. De activiteiten die op de KOGGEwerf plaatsvinden worden gecontinueerd, maar vooral geprofessionaliseerd en meer op elkaar aangesloten zoals te
lezen is in het Ontwikkelplan 2012. Er opent een brasserie, te vestigen in de panden Havenweg 3 en 5 met een groot terras aan het water. Daarnaast wordt door een nieuwe klapbrug vanaf de IJsselkade naar het werfterrein de bereikbaarheid sterk verbeterd. Deze klapbrug kan een zelfbouw-project zijn door de KOGGEwerf. De gemeente zou aan beide zijden kunnen zorgen voor een fundament, de KOGGEwerf maakt vervolgens met haar vrijwilligers op ambachtelijke wijze de klapbrug. KOGGEplein De basis van het ruimtelijk ontwerp in het KOGGEkwartier is het KOGGEplein. Dit is de verbindende factor tussen de omliggende elementen. Een plein is van iedereen, van de gemeenschap. Een plein nodigt uit om naar buiten te komen. Daarnaast heeft het plein de grote kwaliteit dat het zich aan de passantenhaven bevindt, en er dus altijd iets is te doen en is te zien. De Noordweg, de belangrijke verbinding tussen Brunnepe en de binnenstad blijft bestaan, maar het profiel wordt aangepast. Door de hele openbare ruimte rondom de KOGGEexpo aan te pakken verbeterd de kwaliteit van de entree naar de binnenstad, voor zowel toeristen als voor bewoners enorm. Het KOGGEplein wordt samen met het Van Heutzplein een belangrijk onderdeel voor maritieme evenementen voor de Sail, Hanzedagen en de markt de Heugte die op de Tweede Paasdag wordt gehouden.
werf
KOGG
Ewer
f
woonw
ijk
KO
GG
Ep
GG
Ee
xp
o
lein
KO KO
GG
P+ 1 ark P-1 ing
Ep
bin
ne
ns
tad
?
parkeerterrein Buitenhaven
Bebouwing omgeving
Analyse omgeving
Concept plankaart
9
10
ontwerp o Het bestuur van de Stichting Kamper Kogge heeft de ambitie om een museum te stichten dat qua architectuur spraakmakend is en een internationale allure geeft aan Kampen. Dit doet recht aan haar historisch lidmaatschap maar ook aan de andere steden van het Hanzeverbond. Het is een bewuste keuze om niet historiserend te bouwen maar zeer eigentijds. Daarnaast is het zo dat het gebied tussen de Buitenkade en de Schapensteeg er verwaarloosd uitziet en een opwaardering kan gebruiken. De moderne architectuur van het KOGGEkwartier zal een trekker zijn en een decor bieden aan andere vormen van cultuur. Het spin-off effect hiervan zal de directe omgeving verbeteren en waardestijging opleveren. Dit effect is bijvoorbeeld ook te zien in het Oostenrijkse Graz, waar het in 2003 gebouwde Kunsthaus ‘The Friendly Alien’ internationaal hét symbool van de stad is geworden. Referenties Referenties voor het gebouw zijn internationaal aansprekende gebouwen als het Gateshead The Sage in New Castle en het Guggenheim Bilbao. Maar ook dichterbij, bijvoorbeeld de onlangs geopende Fundatie in Zwolle. Een voorbeeld waar modern en traditioneel prachtig samengaan en elkaar versterken. Belangrijke factor ook voor het vermarkten van het KOGGEkwartier is de beleving van het gebouw in haar omgeving.
The Sage Gateshead New Castle, bron: thenorthernecho.co.uk
Stedelijk vs. parkachtig De KOGGEexpo bevindt zich aan de Noordoostzijde van het gebouw. Dit is de stedelijke kant van het gebouw aansluitend op het plein. Hier is de gebouwhoogte drie ruime bouwlagen. Richting de woningen aan de Christinastraat en De Hagen zakt de bouwhoogte af tot de hoogte van de balustrade van het parkeerdek. Deze Zuidwestzijde waar bewoners op uitkijken is dus veel lager. Daarnaast is dit ook de groene parkachtige zijde. Ook op het parkeerdek zelf wordt aan de woningzijde begroeiing geplaatst, als buffer voor geluid en verlichting van auto’s en als filter voor fijnstof.
uit strekmetaal. Hierdoor kan de KOGGEparking natuurlijk geventileerd worden, zonder dat je in de parkeergarage kijkt.
Materialisatie Witte aluminium lamellen die rondom het hele gebouw opgetrokken zijn geven het gebouw eenheid en daarnaast een moderne, misschien zelfs een futuristische uitstraling. Ook geven ze het gebouw ook iets zachts, iets aaibaars. Of de gevel open of dicht is wordt bepaald door de verschillende hoeken van inkijk op het gebouw. Een zonnestudie moet nog uitwijzen wat voor type lamel en dichtheid van de lamellen het meest optimaal is voor de verschillende gevels.
Het dak van het KOGGEexpo zal uitgevoerd worden als een sedumdak, wat als voordeel heeft dat regenwater vertraagd in het systeem komt tijdens regenvalpieken. Daarnaast zal regenwater dat op het parkeerdek valt opgevangen worden en gebruikt worden om de toiletten in de KOGGEexpo mee te spoelen.
Duurzaamheid De duurzaamheideisen voor het KOGGEkwartier zijn hoog. Belangrijk uitgangspunt voor de energiehuishouding is een hoge isolatie samen met een optimale oriëntatie op de zon. Doordat er alleen glasvlakken op de Noord- en Oostgevel van het gebouw zijn, wordt koelen van het gebouw - wat veel energie vraagt geminimaliseerd. Ook zal er dus geen direct zonlicht (UV) op de schepen en overige kunst vallen.
Uitgangspunt is dus een optimaal ‘passief’ gebouw, in plaats van te werken met allerlei ‘actieve’ installaties, die naast een hoge investering veel onderhoudskosten met zich meebrengen.
De gevel aan het KOGGEplein bestaat grotendeels uit een zeer transparante glasvliesgevel met zwart geanodiseerde aluminium kozijnen. De gevelstrook onderlangs op maaiveldniveau bestaat
Guggenheim museum Bilbao, bron: upload.wikimedia.org
Museum De Fundatie Zwolle, bron: abt.eu
11
12
haalbaarheid h De investeringskosten van het KOGGEkwartier zijn onderverdeeld in drie verschillende delen. Dit omdat mogelijk ook meerdere partijen verschillende delen zullen gaan exploiteren. We komen op de volgende stichtingskosten: • KOGGEexpo: € 1.750.000,- (excl. BTW) • KOGGEparking: € 3.350.000,- (excl. BTW) • KOGGEplein: € 540.000,- (excl. BTW) Daarnaast moet er rekening gehouden worden met kosten voor het eventueel verleggen van nutsleidingen. In verband met een hogedruk gasleiding zouden deze kunnen oplopen tot € 400.000,-. Wat betreft de sanering van de vervuiling is de verwachting dat dit ca. € 1.000.000,- kost. Er is een mogelijkheid voor subsidie van de Provincie Overijssel van maximaal 30%, indien voor 1 januari a.s. kan worden aangetoond dat de vervuiling te maken heeft met de oorspronkelijke gasfabriek. PPS Voor wat betreft de financiering wordt een onderzoek naar de mogelijkheden van een PPS gedaan in samenwerking met Ballast Nedam. Bij een PPS-aanbesteding worden private partijen gevraagd een integrale oplossing te bedenken. Het integrale karakter blijkt ook uit de DBFMO omschrijving wat staat voor Design, Build, Finance, Maintain en Operate. Private partijen realiseren dus niet alleen het object. In plaats van een bouwsom ontvangt men gedurende stel 15 tot 25 jaar een beschikbaarheidsvergoeding. Dit leidt tot diverse aantoonbare voordelen; • Focus ligt op levensduurkosten i.p.v. éénmalige realisatiekosten • Extra investering in kwaliteit is mogelijk • Opdrachtgever heeft 1 contractpartij met integrale oplossing • Opdrachtgevers kunnen zich focussen op kerntaken • Duidelijkheid over de kosten, betalen op basis van prestaties • PPS projecten in NL alle binnen tijd en budget opgeleverd • Gemiddelde PPS meerwaarde ligt tussen 10 en 20% Samenwerking Stedelijk Museum Een gesprek heeft plaatsgevonden met Stan Petrusa directeur van het Gemeentelijk Museum. Hij ondersteunt het project van harte en heeft zijn maximale support toegezegd voor samenwerking. Een goede mogelijkheid is het beheer over de KOGGEexpo onder te brengen bij dit Stedelijk Museum. Belangrijk in het kader van
de personeelskosten is dat daar een bestaande structuur is van 100 goed opgeleide vrijwilligers. De begrote personeelskosten in het Haalbaarheidsonderzoek 2013 zijn naar onze mening niet realistisch. Wij gaan maximaal uit van 3 parttime medewerkers. Vandaar dat de rol van deze vrijwilligers cruciaal is. Dit staat buiten het huidige vrijwilligersbestand van de Koggewerf. Primair doel is dat gebruik wordt gemaakt van de reeds bestaande expertise van het museum. Daarnaast kan geput worden uit het depot en kunnen exposities worden samengesteld waarbij ook gedacht moet worden aan de schilder- en beeldhouwkunst. De entourage leidt tot een duidelijke meerwaarde.
de parkeerdruk ontstaat. In het centrum worden vergunningen verleend aan bewoners. Daarnaast is er betaald parkeren. Vooral op de drukke winkeldagen is de parkeerdruk hoog. Dit is te merken in het centrum, maar nog meer op de gratis parkeerplaatsen buiten het centrum, te weten station, gemeentehuis en buitenhaven. Deze staan dan bijna vol. De parkeerlocatie op de Buitenhaven wordt naast het winkelend publiek vooral gebruikt door werknemers van bedrijven in de omgeving. Er zijn binnen de gemeente plannen om de parkeercapaciteit op de buitenhaven te vergroten. Hiervoor is ook budget vrijgemaakt uit het parkeerfonds. Er is nog geen besluit genomen of hier betaald parkeren wordt ingevoerd.
Exploitatie KOGGEexpo De als bijlage bijgevoegde prognose van de exploitatie laat de bouw en eventuele exploitatie van de parkeergarage buiten beschouwing en betreft puur de stichtingskosten van het museum die op dit moment begroot worden op € 1.750.000,- (excl. BTW), waarvan € 200.000,- voor de inrichting. De opzet van de stichtingskosten is gemaakt door Ballast Nedam.
Het voorstel wat nu is uitgewerkt voor de KOGGEparking voorziet in de uitbreiding van de parkeercapaciteit naar 215 plaatsen in de garage. Daarnaast is er ruimte om in de garage voor de bewoners parkeerplaatsen te realiseren. Er is hierbij uitgegaan van 14 plaatsen, maar dat kunnen er meer worden.
Bijgaand exploitatiemodel is gebaseerd op het Exploitatiemodel 2013 dat uitgaat van realisatie van een thematisch museumpark. Dit lijkt op dit moment een “KoggeBrug” te ver. Het is daarom dat de bezoekersaantallen zijn verminderd waardoor deze (meer) in lijn liggen met het Stedelijk Museum dat nu jaarlijks 20.000 bezoekers ontvangt en gebaseerd is op de gehanteerde kengetallen. De gedachte is dat met een goede samenwerking wederzijds bezoekers zijn te verwerven. Wij zijn voorstander van een conservatieve begroting teneinde het risico van exploitatietekorten te vermijden. Hierbij is geen rekening gehouden met de te verwachten (aanzienlijke) meeropbrengsten ingeval bijzondere evenementen zoals de Sail, de Internationale Hanzedagen 2017, en niet te vergeten de Heugte de Paasmarkt op Tweede Paasdag. Het lijkt ons goed dat de Gemeente ZKA opdracht geeft dit KOGGEkwartier plan aanvullend te laten doorrekenen. Aanbeveling KOGGEparking Het parkeervraagstuk bestaat uit verschillende onderdelen. Kampen wil de aantrekkelijkheid van het centrum vergroten door minder auto’s in het centrum te laten parkeren. Daarvoor zijn verschillende onderzoeken gedaan, gericht om te bepalen wat de parkeerdruk in het centrum is en door welke gebruikersgroepen
Wij geven in overweging in de parkeergarage betaald parkeren in te voeren. Voor de plaatsen rondom de garage worden vergunningen aan de bewoners verleend. Dit houdt in dat er door de gemeente flankerend beleid wordt ingevoerd in de omgeving van de garage. De beslissing om hier betaald parkeren in te voeren moet politiek draagvlak krijgen. Naast het feit dat betaald parkeren inkomsten oplevert, wordt de garage ook efficiënter gebruikt. De garage wordt dan alleen gebruikt door actieve gebruikers en de garage wordt niet gebruikt als stallingsplaats. Door de garage kan tevens de parkeerdruk in het centrum worden verminderd. De conclusie van ons rekenmodel is : Totale opbrengst per jaar € 165.000,Exploitatiekosten parkeren per jaar € 80.000,Exploitatieresultaat per jaar € 85.000,- Door geen slagbomen aan te brengen worden parkeertarieven gezien als belasting en hoeft er geen BTW te worden afgedragen. Het moet nog uitgezocht worden wat de beste financiële constructie is. Dit heeft mede te maken met het eigendom van de garage.
13
14
KOGGEexpo e
15
16
KOGGEexpo e De KOGGEexpo is een expositie met internationale allure met de Kogge, naast de gevonden Aak en de Punter, als middelpunt. Kogge De Kogge kan vanaf verschillende niveaus en gezichtspunten door bezoekers bekeken worden. Er is de mogelijkheid om van bovenaf in de schepen te kijken en omheen te lopen. Hoe de Kogge exact tentoongesteld kan worden is nog niet bekend. De Kogge zou droog tentoongesteld kunnen worden, of in een ruimte met speciale klimatologische eigenschappen, of eventueel in een bak water. Dit is aan specialisten. Uitgangspunt voor de KOGGEexpo is dat alle drie de manieren van exposeren van de Kogge in het gebouw mogelijk zijn. Wel lijkt droog exposeren het meest aannemelijk, met daarbij eisen aan luchtvochtigheid en het vermijden van direct zonlicht. De Kogge kan via een groot te openen geveldeel aan de Noordzijde van het gebouw naar binnen gereden worden. Mocht de conservering van de Kogge voor de Hanzedagen van 2017 nog niet gereed zijn, dan zou tijdelijk - voor bijvoorbeeld één jaar - een ander schip tentoongesteld kunnen worden vanuit het depot in Lelystad. Wisselende exposities De KOGGEexpo is een expositie rondom de Kogge, maar het draait niet alleen om de Kogge. Om de bezoekfrequentie van bezoekers te vergroten en bezoekers te binden aan de
Expositie Roskilde, bron: Trudy van Es
KOGGEexpo zijn er wisselende tentoonstellingen in samenwerking met het Stedelijk Museum. Dit kan variëren van grootse internationale kunst, tot kleine regionale werken. Hierdoor ontstaat een dynamisch gebruik van de ruimte. De wisselende exposities bevinden zich altijd in het schitterende decor van de Kogge. Dit geeft zowel aan de wisselende expositie als aan de Kogge meerwaarde. Beleving Gebruik van nieuwe multimediale toepassingen zijn van groot belang. Bezoek van de KOGGEexpo is een grote belevenis. Bezoekers worden meegenomen in een reis door het verleden op een uiterst moderne manier. Licht, geluid en verschillende visuele effecten maken de expositie boeiend voor jong en oud.
beschikbaar voor verschillende maatschappelijke en commerciële doeleinden. Het Kamper bedrijfsleven zou hier bijeenkomsten kunnen houden, waar zij zich maximaal kan profileren als Hanzestad rondom het maritieme verleden, maar tegelijk gecombineerd met een moderne hedendaagse handelsgeest. Ook maatschappelijke functies kunnen van de ruimten en faciliteiten gebruik maken. Zo hebben bijvoorbeeld de Kamper Koggezangers al aangegeven interesse te hebben in gebruik van een ruimte in de avonduren. Ruimtegebruik voor maatschappelijke en commerciële doeleinden maakt de exploitatie van het gebouw een stuk interessanter dan als er alleen een Kogge geëxposeerd zou worden.
Koffiebar Een zeer belangrijk onderdeel van het gebouw is de Koffiebar. Deze bevindt zich op de bovenste verdieping met een schitterend uitzicht over de Museumhaven, de KOGGEwerf en de IJssel. De Koffiebar is verweven in het expositie van de Kogge. Op het uitzichtpunt wordt het verhaal van de Kamper Kogge spectaculair visueel gemaakt.
‘Na het zien van de expositie blijft er echt een gevoel over van trots op een rijk cultureel verleden van Kampen!’
Multifunctioneel gebruik Naast deze wisselende tentoonstellingen zijn er ook ruimten
Expositie Utrecht, bron: http://centraalmuseum.nl/bezoeken/tentoonstellingen/licht-op-hout/
17
18
KOGGEparking p
19
20
KOGGEparking p Leuker de auto parkeren kan haast niet! Het noodzakelijke van het parkeren van de auto wordt een belevenis in de KOGGEparking. In een maritieme omgeving, in een decor van archeologische vondsten, kan voortaan de auto geparkeerd worden bij bezoek aan de binnenstad van Kampen. De KOGGEparking bevindt zich in hetzelfde bouwvolume als de KOGGEexpo. De KOGGEparking bevat een laag half onder het maaiveld en een laag daar bovenop. Beleving Op het parkeerdek is plaats voor het tentoonstellen van twee kleine scheepswrakken, zodat het parkeren in de KOGGEparking meer is dan alleen maar parkeren. Het is onderdeel van de beleving van het totale KOGGEkwartier. Aantal vakken Om tot de bepaling van het juiste aantal parkeervakken te komen, is de huidige situatie en de toekomstige situatie van belang. In de huidige situatie zijn er op papier 170 vakken, echter worden er dan allerlei plaatsen meegerekend die officieel geen parkeervak genoemd kunnen worden. Er zijn ca. 150 officiële vakken. De bezettingsgraad is hoog, alleen moet hierin wel genoemd worden dat er ook allerlei voertuigen langdurig staan, zonder gebruikt te worden. Al met al zou gesteld kunnen worden dat er momenteel structureel ca. 130 vakken worden gebruikt.
Ontsluiting Auto’s bereiken de KOGGEparking vanaf de Oranjesingel. Dit wordt één duidelijke entree, zodat bezoekers niet gaan zoeken in de omgeving. Een ander voordeel van één entree is dat eventueel betaald parkeren (in combinatie met vergunningspasjes omwonenden) voor minimale kosten ingevoerd kan worden. Ook kan toezicht en monitoring van de parkeergarage efficiënt geregeld worden. Er zijn twee hoofduitgangen voor voetgangers. Aan de Noordwegzijde en Oranjesingelzijde. Daarnaast een uitgang aan de Westzijde voor omwonenden. In de hoofduitgangen is een hellingbaan opgenomen zodat rolstoelgebruikers de uitgang ook kunnen gebruiken, zonder dat hiervoor een lift benodigd is, die onderhoud en service vraagt. Omwonenden In het ontwerp van de KOGGEparking is rekening gehouden met directe omwonenden door het parkeerdek zo laag mogelijk te houden aan deze zijde. Ook worden er boompjes geplant aan De Hagen en Christinastraat en wordt begroeiing aangebracht op en rondom de lamellengevel, zodat het parkeerdek zoveel mogelijk uit het zicht is. Dit om inschijning van autolampen in de woningen te voorkomen en daarnaast geluid te dempen.
‘Het is heerlijk dat alles met de rollator goed toegankelijk is. Eventjes de binnenstad in lopen gaat nu veel gemakkelijker.’
Met de nieuwe KOGGEexpo ontstaat extra vraag naar vakken. Uitgaande van 30.000 bezoekers per jaar, waarvan er 16.500 (55%) op 90 piekdagen komen, betekend dit dat er 183 bezoekers per piekdag komen. Verspreid over gemiddeld 3 personen per auto, betekend dit dat er op de piekdagen 62 parkeervakken nodig zijn voor de KOGGEexpo. Ervaringen wijzen uit dat piekdagen en winkeldagen met hoge bezetting zelden op dezelfde dagen vallen. De capaciteit van de parkeergarage is 215 parkeervakken in de garage en 14 parkeervakken voor omwonenden voor de deur. Hiermee is de capaciteit van de garage voldoende toekomstbestendig. Ook in het perspectief van de ontwikkelingen rond de KOGGEexpo omdat de capaciteit wordt uitgebreid en de gebruikersgroepen elkaar aanvullen en weinig overlappen. Het aantal van ca. 230 parkeervakken sluit aan op de gedane parkeerstudie, Variant B, zoals al besproken op de meedenkavond van 14 oktober 2013.
21
22
KOGGEwerf w
23
24
KOGGEwerf w De KOGGEwerf is het authentieke en nostalgische onderdeel van het KOGGEkwartier dat zich door de jaren heen al bewezen heeft in Kampen. De activiteiten zoals die nu plaats vinden zullen gecontinueerd worden, maar vooral ook geprofessionaliseerd. De uitwerking hiervan is uitputtend behandeld in het Ontwikkelplan 2012 over de toekomst van de KOGGEwerf en het Haalbaarheidsonderzoek 2013. Wij onderschrijven de inhoud en verwijzen daarnaar, teneinde niet in herhaling te vallen. Hieronder een opsomming van de activiteiten zoals genoemd in het plan Herinrichting Koggewerf januari 2013. Werken aan schepen Onderhoud en restauratie van historische schepen zowel buiten als binnen; dat gebeurt in opdracht van de eigen stichtingen of van derden. De historische schepen waar de werf bij voorkeur aan werkt zijn ingezet geweest bij de visserij en vrachtvaart. De organisaties op de KOGGEwerf-Buitenhaven zetten er zich voor in de Kogge en de andere schepen te behouden. Voor de Kogge wordt een ligplaats ingericht die het schip optimaal tot zijn recht laat komen als het icoon van Kampens Hanzeverleden. Dat betekent een plek aan de rivierzijde, wat manoeuvreren makkelijker maakt. Dat zou in ieder geval in de zomerperiode het geval moeten zijn. In de winter is een ligplaats in de haven zelf (op de huidige plek) te verkiezen in verband met de ijsgang, golfslag, enzovoorts. Door te werken aan oude schepen is extra maatschappelijke en recreatieve aandacht en vaak ook financiering succesvoller. Indien er ruimte is op de werf en in de tijd, dan kunnen schepen van particulieren en bedrijven en die niet in exploitatie bij een van de stichtingen, gebruik maken van de faciliteiten van de KOGGEwerf-Buitenhaven. Voor het gebruik van de ruimte en de faciliteiten wordt een vergoeding afgesproken. Het ligt voor de hand dat een dergelijke verhuur vooral in de zomerperiode plaats heeft. Een goed voorbeeld is het Museum Werf ‘t Kromhout in Amsterdam. Varen met schepen De schepen van de stichtingen die op de KOGGEwerf-Buitenhaven zijn gehuisvest worden zoveel mogelijk ingezet voor tochten. Daarbij hanteren we een aantal uitgangspunten: • In alle gevallen is het vereiste aantal vakmensen vanuit de
stichtingen betrokken en verantwoordelijk • Goed overleg is nodig met de andere aanbieders van vaartochten en kan de vorm krijgen van een arrangement in samenwerking met andere (markt-)partijen in de stad of de IJsseldelta. De tochten betreffen: • Tochten voor eigen leden/vrijwilligers/donateurs/gasten van bv zusterstichtingen of - steden; in het kader van opleiding, voor het vergroten van betrokkenheid en voor promotiedoeleinden; • In het kader van eigen of andermans evenementen zoals de bedrijfsevenementen: • In het kader van verhuur aan groepen, afzonderlijk of als onderdeel van arrangementen • In het kader van een vast toeristisch aanbod: bijvoorbeeld iedere dinsdagmiddag in de zomerperiode om 2 uur een tocht van 2 uur • Thematochten zoals bijvoorbeeld natuur- en vogelexcursies in de IJsselmonding. Maritiem erfgoed activiteiten Het is wenselijk dat de Oude Buitenhaven wordt ingericht als een museumhaven voor oude schepen. Dat is de ambitie die in dit plan neergelegd en die alle partijen onderschrijven.
De KOGGEwerf-Buitenhaven heeft een eigen horecavoorziening. Als het mogelijk is wordt die voorziening ondergebracht op Havenweg 5. Zolang en indien dat niet gebeurt, zal de Taveerne als zodanig dienst doen.
‘Ik lig jaarlijks een paar dagen in de passantenhaven. Kampen heeft nu een waardige entree naar haar schitterende binnenstad’
Dat laat onverlet dat we oog hebben voor het feit dat de toekomstige museumhaven thans is ingericht als passantenhaven (2/3) en als museumhaven (1/3). Ondertussen moet het streven zijn om voor het passantendeel een goed alternatief te vinden zodat het mogelijk is de museumhaven zonder teveel verlies aan recreatie-inkomsten en betrokkenheid in haar geheel te realiseren. De haven wordt geëxploiteerd als onderdeel van de nieuwe inrichting van de KOGGEwerf-Buitenhaven. Voor de KOGGEwerf als onderdeel van het KOGGEkwartier wordt een website gemaakt waarop de belangrijkste onderdelen worden beschreven en het aanbod van de KOGGEwerf-Buitenhaven wordt gepromoot. Het gebied KOGGEwerf is verder een levendig en aantrekkelijk (maar niet perse aangeharkt) werk- en verblijfsgebied voor iedereen die iets heeft met oude schepen. Daarop wordt de inrichting zoveel mogelijk aangepast.
25
26
Informatie, educatie en cultuur Aanbieden van arrangementen aan (groepen) toeristen in samenwerking met alle partijen in en om de KOGGEwerfBuitenhaven en in afstemming met andere exploitanten en de WSV: • Rondleidingen op de werf (ook voor stichtingen onderling) over bouw schepen, maritieme verleden, demonstraties van oude ambachten, smederij, houtbewerking, netten boeten, roken van vis, touw slaan enzovoorts • Educatieve activiteiten die gebruik maken van de faciliteiten op de werf, zoals het museum en de loodsen. Educatie kan ook op scholen plaatshebben. Bij dit alles speelt het museum op de KOGGEwerf een belangrijke rol. Dit in samenwerking met de KOGGEexpo en overige musea in Kampen. Ook is promotie van en verbinding met kunstenaars in het Keizerskwartier een mogelijkheid. Het terugplaatsen van het Schokkermonument past ook in deze ambitie.Daarnaast moet de KOGGEwerf-Buitenhaven een plaats zijn voor erfgoedliefhebbende watersporters die Kampen en de KOGGEwerf met hun eigen schip willen bezoeken. Uniek is dat de Oude Buitenhaven geschikt is voor minder validen, waardoor ook zij als doelgroep beschouwd kunnen worden.
Terrein en gebouwen Cruciaal voor de exploitatie van het totale plan zijn de bouw van een historische klapbrug t.b.v. een goede ontsluiting en looproute vanaf de IJsselkade en de verbouwing en exploitatie van de tot brasserie en museumshop te verbouwen panden van Havenweg 3 en 5.
maximale zelfredzaamheid. Dat betekent een sterke nadruk op het vergroten van de gezamenlijke verdiencapaciteit.
Havenweg 5 zal de functie krijgen van brasserie en theehuis en vormt het centrum van de werf en de Buitenhaven. Dit kan ook een receptiefunctie zijn en de opvang van toeristen. Het geheel wordt geëxploiteerd door de participanten op de werf zelf of via een goede pachter bij voorkeur uit Kampen. In de nieuwe bestemming is sprake van bedrijfsondersteunende horeca. Het is nog niet duidelijk of dit van invloed is op de wijze van exploitatie. Havenweg 3 zal ook een functie krijgen. Te denken valt aan receptie of kantoor t.b.v. de administraties van het gehele complex maar ook zouden dit de meer technische ruimtes zoals een keuken en opslagruimte kunnen zijn. Een nieuwe organisatie Belangrijk punt, kijkend naar de toekomst is dat de organisaties op de KOGGEwerf elk afzonderlijk samen professioneler aan de slag moeten willen ze de doelstelling voor 2017 halen onder een gezamenlijke entiteit. Uitgangspunten zijn zelfstandigheid en
Ter referentie: verbinding met IJsselkade, bron: klapbrug Enkhuizen, inekevangale.nl
Ter referentie: sfeerbeeld brasserie Havenweg 5, bron: d´Ouwe Werf Veere
27
28
KOGGEplein p
29
30
KOGGEplein p De basis van het ruimtelijk ontwerp in het KOGGEkwartier is het KOGGEplein. Dit is de verbindende factor tussen de omliggende elementen. Een plein is van iedereen, van de gemeenschap. Een plein nodigt uit om naar buiten te komen. Daarnaast heeft het plein de grote kwaliteit dat het zich aan de passantenhaven bevindt, en er dus altijd iets is te doen en is te zien. Een plein aan het water verveeld mensen nooit. Water blijft boeien. Kwaliteitsimpuls Door de totale openbare ruimte rondom de KOGGEexpo aan te pakken verbeterd de kwaliteit van de entree naar de binnenstad, voor zowel toeristen als voor bewoners enorm. Ook geeft het een grote opwaardering van de omgevingskwaliteit voor bezoekers van de passantenhaven. Door het KOGGEkwartier verbeterd de kwaliteit van de directe omliggende openbare ruimte, maar het heeft ook uitstraling op de omliggende omgeving. Zo zal het Keizerskwartier door het KOGGEkwartier een impuls krijgen omdat het aantrekkelijker wordt vanaf hier de binnenstad in te gaan. Er gaan bezoekersstromen ontstaan richting door het Keizerskwartier. Deze hoek van de binnenstad zal meer tot leven komen. Zo zal het voor bijvoorbeeld de detailhandel aantrekkelijker worden om zich in het Keizerskwartier te gaan vestigen. Dit geeft een grote waardestijging aan dit prachtige deel van de binnenstad.
passantenhaven. Dit biedt aan bezoekers een prettige entourage. Geen kaal en kil plein, maar een plein vol beleving waar altijd iets te doen en te zien is. Door de nieuwe klapbrug van de IJsselkade naar de KOGGEwerf kan een rondje gelopen worden via het KOGGEplein. Op het KOGGEplein kunnen allerlei kleinschalige shows, ambachten en kunsttentoonstellingen plaatsvinden die doorlopen de KOGGEexpo in. Buiten en binnen kunnen zo in elkaar overvloeien. Ook zou het plein goed kunnen functioneren als voorportaal of opstartpunt voor de vele bezoekers van de traditionele zeilschepen vertrekkend vanaf de IJsselkade. Zo gaat het KOGGEplein een plein worden met dagelijks veel ‘roering’. Een levendig plein, met een sterk nautisch karakter. ‘Ik kan mijn klanten nu goed ontvangen met een goed bereikbare parkeergarage in een mooie entourage.’
Noordweg De Noordweg, de belangrijke verbinding tussen Brunnepe en de binnenstad blijft bestaan, maar het profiel wordt aangepast. Met verkeerskundigen zou gekeken moeten worden wat het beste profiel en materialisatie voor de Noordweg ter plaatse van het KOGGEplein is. Uitgangspunten zijn dat auto’s te gast zijn en dus langzaam rijden, vrachtwagens er niet mogen rijden en het zowel voor voetgangers als automobilisten overzichtelijk is. Evenementen Door tijdelijke afsluiting van de Noordweg door middel van paaltjes wordt het KOGGEplein een fantastische plek voor evenementen. Samen met het Van Heutzplein vormt het een belangrijk onderdeel voor maritieme evenementen, zoals voor de Sail, Hanzedagen en de Heugte. Het KOGGEplein is niet heel groot, ingebed tussen de transparante gevelwand van de KOGGEexpo en de
31
b bijlage | exploitatiemodel KOGGEexpo Exploitatiemodel obv Eindrapport 2013 Entree: Horeca: Detailhandel:
€ 6,50 € 4,€ 2,-
Ontwikkeling bezoekersaantal KOGGEexpo (inschatting) Jaar na opening Aantal bezoekers 1 25.000 2 27.500 3 30.000 4 27.500 5 27.500 Totale omzet (jaar 1 tot en met jaar 5) Omzet Jaar 1 Entree € 162.500 Horeca € 100.000 Winkel € 50.000 Totale omzet € 312.500
Jaar 2 € 178.750 € 110.000 € 55.000 € 343.750
Jaar 3 € 195.000 € 120.000 € 60.000 € 375.000
Jaar 4 € 178.750 € 110.000 € 55.000 € 343.750
Jaar 5 € 178.750 € 110.000 € 55.000 € 343.750
Totale exploitatiekosten (jaar 1 tot en met jaar 5) Kosten Jaar 1 Jaar 2 Inkoop € 31.500 € 36.000 Personeel € 75.000 € 75.000 Verkoopkosten € 31.100 € 18.400 Huisvestingskosten € 16.100 € 18.400 Algemene kosten € 12.075 € 13.800 Kosten voor beheer € 12.500 € 12.500 Overige € 50.000 € 50.000 Totale kosten € 228.275 € 224.100
Jaar 3 € 40.500 € 75.000 € 20.700 € 20.700 € 15.525 € 12.500 € 50.000 € 234.925
Jaar 4 € 36.000 € 75.000 € 18.400 € 18.400 € 13.800 € 12.500 € 50.000 € 224.100
Jaar 5 € 36.000 € 75.000 € 18.400 € 18.400 € 13.800 € 12.500 € 50.000 € 224.100
EBITDA (jaar 1 t/m jaar 5)
32
Totale omzet Totale kosten EBITDA Operationeel resultaat
Jaar 1 € 312.500 € 228.275 € 84.225
Jaar 2 € 343.750 € 224.100 € 119.650
Jaar 3 € 375.000 € 234.925 € 140.075
Jaar 4 € 343.750 € 224.100 € 119.650
Jaar 5 € 343.750 € 224.100 € 119.650
EBITDA Rente Afschrijving/Aflossing Netto Resultaat
€ 84.225 - € 105.000 - € 105.000 - € 125.775
€ 119.650 - € 98.700 - € 105.000 - € 84.050
€ 140.075 - € 92.400 - € 105.000 - € 86.075
€ 119.650 - € 84.900 - € 105.000 - € 96.500
€ 119.650 € 78.600 € 105.000 - € 90.200
Cashflow
- € 20.775
€ 20.950
€ 18.925
€ 8.500
€ 14.800
Investering Rekenrente Rente + Aflossing Rente + Aflossing Verschil in
Kogge Expo 6% obv 17 jaar obv 17 jaar jaar 1
€ 1.750.000
excl. BTW
incl. € 200.000 inrichting
€ 210.000 € 165.000 € 45.000
liniair 1e jaar annuïteit
jaarl. dalend jaarlijks. gelijkblijvend
bijlage | programma b Programma KOGGEkwartier KOGGEparking bouwlaag laag -1 laag 0 op maaiveld
omschrijving 127 pp 89 pp 14 pp
totaal
230 pp totaal
KOGGEexpo
bouwlaag laag 0
laag +1
laag +2
opp (m2) 3030 2265 200
5495
omschrijving entree/ontvangst expositie presentatieruimte toilleten technische ruimten (lift)
opp (m2) 120 531 76 28 10
expositie technische ruimten (lift)
235 10
expositie (incl. koffiebar) technische ruimten (lift)
217 10
totaal
KOGGEplein
bouwlaag op maaiveld
765
245
‘Op koopavond ga ik graag even de stad in. In de nieuwe parkeergarge voel ik met een stuk veiliger dan op het vroegere parkeerterrein.’
227 1237
omschrijving plein inrichting (incl. opp. Noordweg) inrichting rondom gebouw (incl. groen)
opp (m2) 2575 845
totaal bouwlaag bouwlagen maaiveld inrichting
5495
2575 2575
omschrijving KOGGEparking + KOGGEexpo KOGGEplein + omliggende stoepen/groen
opp (m2) 6732 2575
33
A
160
00
B
160
00
C 57
50
0
255
00
D
160
00
5
1700+
3000+
Parkeren laag 1700+NAP 127 pp
16 00 0
4
+
00
17
640
00
30 00 +
160
00
3
160
00
2
KOGGEexpo Laag -1 1700+NAP 34
1
bijlage | tekeningen b
A
B
No
Parkeren 6 pp
De Hagen
ord
we
g
C
te
op
en
en
de
el 9
00
0m
m
D
ex 42 posi 14 0m2 tie K 00 og +p ge eil
uitg ex ang po sitie
en 12 tree14 0m2 /ont 00 va ng +p stru eil
im
Kog 20 ge x8 (lx x4 bx ,5m h)
te
5 inga ex ng po sitie
he
ren
toile
t
4800+
3000+
Parkeren laag 4800+NAP 89 pp
miv
a
da
mes
toile
t
4
pres 76 en 14 m2 tatie 00 ruim +p te eil
48 00 +
O
e
nj
ra
el
g sin
30 00 +
3
2
ast
in rist
Ch t
raa
1
KOGGEexpo Laag 0 4800+NAP 35
C
D
C
D
25500
D 25500
5
KoggePlein 3000+NAP
5
5
16000
entree-/ontvangstruimte 120m2 4800+NAP
16000
uitgang expositie
16000
expositie Kogge 420m2 4800+NAP
C
25500
expositie Aak / koffiebar 175m2 11800+NAP Aak (lxb) 10x4m
koffiebar ingang expositie
4
Kogge (lxbxh) 20x8x4,5m
4
4
heren toilet
loopbruggen op verschillende niveau's rondom kogge
presentatieruimte 76m2 4800+NAP
16000
16000
expositie 58m2 8300+NAP
16000
miva
dames toilet
expositie Punter 76m2 8300+NAP
Punter (lxb) 5x2m
3
36
KOGGEexpo Laag 0 4800+NAP
KoggeExpo laag 0 4800+NAP
3
KOGGEexpo Laag +1 8300+NAP
KoggeExpo laag +1 8300+NAP
3
KOGGEexpo Laag +2 11800+NAP
KoggeExpo laag +2 11800+NAP
bijlage | tekeningen b
16000+
11800+
8300+
6000+
4800+
4800+
3000+
Ecker 8293 038 3 info@ www.b
2400+
Christinastraat
Noordweg
1700+
Eigendo aan der van de
Opdra
Doorsnede
Kogge S Van He 8261 CM Kampen
lengte-richting gebouw
Doorsnede
37
76
Kogge
initiatief:
ontwerp:
gevel:
bouwkundig:
