Integriteit Bouw en Vastgoed
Voorwoord Aan het woord: de heer Bijdendijk
Aan het woord: de heer Blankert
Het belang van een integere en transparante bouwsector is zo groot dat pro-actief opereren een must is! Het vraagt om maatregelen uit de sector zelf in plaats van schuilhouden en hopen dat het vanzelf overgaat. Dit was de reden van de Regieraad Bouw, SBIB en BouwBeter/SBR om op 19 maart jl. de conferentie Integriteit Bouw & Vastgoed te organiseren. Daarnaast proberen we om met behulp van deze publicatie het onderwerp verder onder de aandacht te brengen. En u als geïnteresseerde handvatten te bieden zodat u zich met uw organisatie op dit terrein verder kunt ontwikkelen.
Open elkaars belangen delen is de basis voor een integere en transparante bouwsector. Risico’s en problemen over de schutting gooien is niet gewenst. Uit een recent onderzoek naar integriteit en transparantie blijkt dat het vertrouwen tussen opdrachtgever en -nemer beter is, maar we zijn er nog niet. In het belang van verdere verbeteringen in de gehele bouwprocesketen is integriteit en transparantie een belangrijke basis. In deze publicatie wordt u op weg geholpen om dit thema voor uzelf en uw organisatie verder uit te diepen. Een ieder die dit onderwerp actief oppakt levert een bijdrage aan een betere bouwsector. Verder blijkt dat integer en transparant werken loont!
F. Ph. Bijdendijk Voorzitter BouwBeter
J.C. Blankert Voorzitter Regieraad Bouw
Zelfdiscipline garandeert integriteit in bouwsector Tijdens een conferentie over integriteit in de bouw- en vastgoedsector van innovatieplatform BouwBeter in samenwerking met Regieraad Bouw, toonde de sector haar zelfreinigende vermogen. Steeds meer managers en ondernemers nemen praktische stappen om de integriteit van hun eigen bedrijf en dat van de sector te garanderen. Op 19 maart 2008 organiseerde innovatieplatform BouwBeter in samenwerking met Regieraad Bouw, in Slot Zeist een conferentie over integriteit in de bouw- en vastgoedsector. Vertegenwoordigers uit alle geledingen van de sector én opdrachtgevers spraken openhartig over manieren om integriteit in hun praktijk te waarborgen. Gestimuleerd door dagvoorzitter Steven Schuit, hoogleraar Internationaal Commercieel en Financieel Recht aan de Universiteit van Utrecht en kenner van de sector, gaven drie sprekers hun visie en discussieerden deelnemers over de dagelijkse managementpraktijk. De aftrap werd gegeven door René Craemer, als hoofdofficier van het Functioneel Parket, een onderdeel van het Openbaar Ministerie, verantwoordelijk voor de bestrijding van financiële fraude. Craemer wees de aanwezige leidinggevenden op de grondige manier waarop de sector door het OM wordt gevolgd. Hij leverde een belangrijke bijdrage aan de discussie door spontaan suggesties te geven voor integriteitbevorderende maatregelen, deels gebaseerd op de aanpak van zijn eigen werkgever. Volgens Guus Hoefsloot, voormalig topman van bouw- en vastgoedbedrijf Heijmans, heeft de sector in 2001 de regie onnodig uit handen gegeven, en hij pleitte er dan ook voor om het vernieuwingsproces actief te leiden – met het management voorop. Hoefsloot beschreef hoe Heijmans met praktische maatregelen het vertrouwen herstelt. Volgens CEO Huub Smeets van Vesteda Groep, met bijna 30.000 woningen Nederlands grootste woonbeleggingsfonds, moet de vereiste integriteit voor zelfbewuste ondernemingen aanleiding zijn om het beleid vergaand te professionaliseren, met als basis de voorzet van de vereniging van institutionele beleggers (IVBN), februari 2008. Financiële transparantie en onafhankelijkheid, strikte gedragscodes en managers die het goede voorbeeld geven, zijn volgens hem onmisbaar om risico’s uit te sluiten.
Hans Blankert gaf als voorzitter van de Regieraad Bouw de plenaire discussie een vliegende start met een kritische noot over opdrachtgevers voor wie prijs nog steeds doorslaggevend is. Ton Nelissen, bestuurslid van de Stichting Beoordeling Integriteit in de Bouwnijverheid en vice-voorzitter van Bouwend Nederland pleitte ervoor om de broodnodige zelfdiscipline te combineren met een hernieuwde aandacht voor ondernemersschap. Dietmar Werner, directeur van Volker Wessels Vastgoed en tot mei 2008 voorzitter van de Vereniging van Nederlandse Projektontwikkeling Maatschappijen vertelde hoe zijn leden met een aangescherpte gedragscode, een intern transactieregister en andere maatregelen het goede voorbeeld proberen te geven. Ook Onno van Veldhuizen van de Regieraad Bouw en burgemeester van Hoorn pleitte met de aankondiging van een eigen wetenschappelijk onderzoek voor een actieve rol, om zo de komst van een ‘marktmeester’ te voorkomen. Tijdens de discussie werd duidelijk dat marktpartijen, opdrachtgevers en overheid nog steeds kritisch zijn over elkaars rol, maar evenzeer dat alle betrokkenen met praktische maatregelen actief werken aan een integere bedrijfsvoering en verdergaande maatregelen bestuderen.
Veel belangstelling BouwBeter-conferentie ‘Integriteit Bouw & Vastgoed’
3
De visie van René Craemer
‘Uw sector ligt onder een vergrootglas’ Na beelden op televisie van rechercheurs die sjouwden met de boekhouding van collega-bouwers, belden topmanagers wel eens met hoofdofficier van justitie René Craemer. Wat moesten zij doen om dit lot te voorkomen? Het antwoord moest hij hen schuldig blijven, maar Craemer wil wel vertellen wat ze kúnnen doen. Samen met 240 medewerkers, waaronder liefst 60 officieren van justitie, is René Craemer als hoofdofficier van het Functioneel Parket, een onderdeel van het Openbaar Ministerie, verantwoordelijk voor de bestrijding van financiële fraude in Nederland. Craemer windt er geen doekjes om: alle gebeurtenissen in de afgelopen jaren kleuren de sector: “Bedenk, uw sector lag en ligt onder een vergrootglas. En dan wordt er altijd iets gevonden.” Ontkennende reacties van sommige vertegenwoordigers in de sector – ‘Ja maar, anders had een ander het gedaan’ – deden het imago volgens hem ook geen goed. Niettemin is Craemer positief over de mogelijkheden van de sector om even integer als succesvol te zijn.
René Craemer
4
Volgens Craemer heeft zijn Parket in de loop van de jaren geleerd red flags te herkennen die kunnen wijzen op twijfelachtige handelingen. Zoals het ontbreken van integriteitsbeleid en functiescheiding, onwaarschijnlijke taxatieprijzen en twijfelachtige ABCtransacties. Het vergroten van de pakkans met behulp van dergelijke red flags is volgens hem echter niet de oplossing voor meer integriteit. “Veruit het belangrijkste middel om integriteit te garanderen in je eigen bedrijf is het introduceren van strikte interne normen.” Makkelijk is het niet om dergelijke normen in te voeren en te handhaven, maar evenmin onmogelijk, benadrukt Craemer: ‘Andere bedrijven werken toch ook volgens ISO-normen en keurmerken. Wij werken binnen het ministerie bijvoorbeeld volgens de normen van het INK-model.” Integriteit is volgens Craemer een kwestie van beleid: “Je moet als leidinggevende laten zien waar je voor staat. Hoe ziet je beloningsbeleid eruit? Onderzoek je naast de solvabiliteit ook de integriteit van zakenpartners? Hoe luidt je mission statement? Ik wil bouwmanagers de les niet lezen, maar integriteit begint aan de top met actief beleid.”
De visie van Guus Hoefsloot
‘We moeten het initiatief houden’ Vergeleken met bedrijven in andere landen opereren Nederlandse bouw- en vastgoedbedrijven volgens voormalig Heijmans topman Guus Hoefsloot qua integriteit en professionaliteit op een hoog niveau. Wat niet wegneemt dat er volgens hem ruimte is voor verbetering: “Het vertrouwen van de markt is nog broos.” Voormalig voorzitter raad van bestuur Guus Hoefsloot van bouwen vastgoedonderneming Heijmans maakt geen geheim van alle affaires die zijn sector de afgelopen jaren hebben geplaagd. “Laten we lering trekken uit wat er met de branche is gebeurd gedurende de afgelopen jaren. We moeten het initiatief niet uit handen laten nemen! We hebben de afgelopen zes jaar al genoeg tijd verspild aan juridische en financiële steekspellen. We moeten als management het voortouw nemen, open communiceren, leiderschap tonen en inzetten op blijvende cultuurverandering. Als branche moeten we openlijk afstand nemen van onoorbare praktijken. Ook als het in eerste instantie incidenten lijken. De maatschappij is immers snel geneigd om te generaliseren. Ook al is dat ten onrechte”. Naast sancties zijn volgens Hoefsloot interne controlemaatregelen essentieel: “Wij hebben zelf inmiddels tal van maatregelen genomen. Er gaat bij ons geen offerte de deur uit zonder een verklaring dat deze offerte aan alle mededingingsregels voldoet. We hebben regelmatig audits door externe partijen. We hebben een compliance officer, een vertrouwenspersoon en een integriteitscommissie waarin alledaagse dilemma’s worden besproken en beoordeeld. Met een aantal grote bouwers onderzoeken we op dit moment hoe we via onze bouwplaatsen kunnen werken aan onze reputatie. Wat is er per slot van rekening meer zichtbaar van onze bedrijfstak dan de bouwplaats. Nog meer dan voorheen willen we ervoor zorgen dat er op bouwplaatsen rekening wordt gehouden met medewerkers, milieu en omwonenden”. Deze en andere maatregelen bieden geen garanties voor de toekomst, maar ze verkleinen de kans dat het misgaat. En nieuwe affaires moeten te allen tijden worden voorkomen, vindt Hoefsloot: “Laten we het initiatief houden en ons niet in de verdediging laten drukken.”
Guus Hoefsloot
5
De visie van Huub Smeets
‘Verdenkingen raken het hart van de sector’ Dé vastgoedsector bestaat niet, evenmin als een kant- en klare oplossing voor de problemen die bestaan, betoogt topman Huub Smeets van Vesteda. Factoren als de invloedrijke rol van de overheid, hypotheekrenteaftrek en subsidieregelingen zorgen bijvoorbeeld voor een even omvangrijke als complexe woningmarkt. Integriteit vereist dan ook maatwerk.
Fotograaf: Etienne van Sloun, Maastricht.
Een geoliede en integere woningmarkt vereist volgens CEO Huub Smeets van Vesteda, gespecialiseerd in het ontwikkelen en exploiteren van woningen en woonconcepten in het midden- en hogere huursegment, inzet van alle betrokken partijen. Zeker in de markt waarin Smeets actief is, speelt de overheid een cruciale rol. De overheid moet zijn invloed en capaciteiten kritisch tegen het licht houden en waar nodig maatregelen nemen. “Door de decentralisatie ligt er bijvoorbeeld plotseling veel op het bordje van gemeenten, en door de politiek is het openbaar bestuur onzeker gemaakt.”
6
Huub Smeets
Voor alle ondernemingen in de sector geldt volgens Smeets dat er veel mogelijkheden zijn om integer te opereren. Het ontwikkelen van corporate governancebeleid in combinatie met het nemen van eigen verantwoordelijkheid, het bevorderen van een gezonde balans tussen eigen en vreemd vermogen en het promoten van professionalisering en specialisatie – “niet iedereen heeft per definitie verstand van vastgoed” – zijn zaken die belangrijke bijdragen kunnen leveren. Smeets waarschuwt zijn collega-managers in de sector om de roep om integriteit serieus te nemen: “De verdenkingen raken het hart van de institutionele vastgoedsector. Het doet er niet eens toe wat er wel en niet waar is; de verdenkingen alleen zorgen al voor voldoende imagoschade om te kiezen voor een harde aanpak.” De vraag of er sprake is van incidenten of een weeffout in het systeem is volgens Smeets irrelevant: “Zelfs als het slechts incidenten zijn, moeten we er bovenop zitten om zo te voorkomen dat het een systeemfout wordt.” De voorzet van de Vereniging van Institutionele Beleggers (IVBN), februari 2008, is een eerste stap in de juiste richting. Vervolgstappen in overleg met o.a. makelaars, notarissen en de Raad voor Onroerende Zaken, zijn in voorbereiding.
Interview
‘Integriteit begint met bewustzijn: we hebben een probleem’ Organisatieadviseur Alex Straathof helpt bedrijven bij het versterken van een integere bedrijfsvoering. De sleutel tot een succesvol integer beleid is volgens hem het bewustzijn dat het functioneel is. “Zonder het bewustzijn van goed en fout, hebben codes of sancties geen zin.” Organisatieadviseur Alex Straathof van adviesbureau Bouwen aan Integriteit begeleidt samen met zakenpartner Pim van der Pol bedrijven en (semi-)overheidsorganisaties die hun integriteit willen versterken. Straathof heeft zich gespecialiseerd in de bouw- en vastgoedsector en is intensief betrokken bij PSIBouw. In 2005 verscheen hun boek Bouwen aan integriteit (zie ook kader). Integriteit moet volgens Straathof veel meer zijn dan een project, het moet deel uitmaken van alles wat je als bedrijf en sector doet. Een aannemer moet bijvoorbeeld voldoende staal in zijn beton verwerken en een ingenieursbureau moet tijdig passende tekeningen leveren. Om dat in de praktijk te realiseren moet de directie van een bedrijf een dialoog aangaan met alle medewerkers en belangrijke partners. “Mensen moeten met elkaar in gesprek komen en duidelijk maken waar men voor staat; wat men van elkaar verwacht. In de bouw- en vastgoedsector ben je erg afhankelijk van elkaar, je moet op elkaar kunnen vertrouwen. Pas als er openheid en vertrouwen is, ontstaat er ruimte voor het versterken van de integriteit.” In samenwerking met bedrijven uit de sector heeft Straathof instrumenten ontwikkeld waarmee ondernemingen actie kunnen ondernemen. De basis van een actieplan is een kernwaardendiscussie: elk bedrijf moet zich afvragen waar het voor staat en de eigen identiteit kritisch omschrijven. Hierop volgt het opstellen van een corporate governancecode, waarin wordt omschreven welk gedrag wel en
Alex Straathof
niet past bij het toezichthouden op en besturen van de organisatie. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om onderwerpen als nevenfuncties, bezoldiging, transparantie en verantwoording. Om kernwaarden en code te laten bezinken in de organisatie organiseert Straathof vervolgens dilemmatrainingen. Tijdens deze maatwerktrainingen worden medewerkers geconfronteerd met reële dilemma’s.
Leestip
>
!
Bouwen aan integriteit De boodschap van het boek is dat de mentaliteit van bouwers en van opdrachtgevers moet veranderen. Dat kan door een kopgroep van bouwbedrijven te vormen die succesrecepten voor integriteitontwikkeling toepassen die voor de gehele sector bruikbaar zijn. Op die manier kan het ontstane wantrouwen tussen bouwers en opdrachtgevers worden gekeerd. Bouwen aan integriteit is vooral een praktisch boek. Het biedt bouwbedrijven een concreet instrumentarium om integriteit in hun organisatie te versterken. De auteurs Alex Straathof en Pim van der Pol hebben hun ervaringen met integriteitontwikkeling en cultuurverandering in andere sectoren vertaald naar de bouwwereld. Meer informatie op www.bouwenaanintegriteit.nl
7
Daarnaast kunnen ook luistersessies worden georganiseerd met klanten, eindgebruikers en andere zakenrelaties om duidelijk te krijgen welke problemen in de praktijk van alledag onbelicht blijven. Met de maatlatmethode wordt een gezamenlijke risicoanalyse opgesteld; binnen het management of afdeling wordt nagegaan welke integriteitsrisico’s het bedrijf loopt. Op basis van alle bevindingen helpt Straathof vervolgens met het kiezen of opstellen van een passende gedragscode, die concrete do’s en dont’s voorschrijft. Volgens Straathof is het voor een integere bedrijfsvoering essentieel dat management en personeel zich bewust zijn van het belang ervan. Straathof: “Zonder het bewustzijn dat je volgens de kernwaar-
den van het bedrijf iets goed hebt gedaan of fout kunt doen, hebben codes of sancties geen zin. Integriteit begint met bewustzijn: dat integer handelen niet voor iedereen vanzelfsprekend is.” Straathof is hoopvol gestemd over de bouwsector, die zich sinds de bouwenquête bewust is geworden van de gevolgen van onvoldoende integriteit. Hij constateert echter dat de vastgoedsector minder ver is gevorderd: “De vastgoedsector staat aan het begin van dit proces. Ik heb de indruk dat er veel mensen in deze sector zijn voor wie integriteit nog niet hoog genoeg op de agenda staat.” Al met al denkt Straathof dat beide sectoren erin zullen slagen om de problemen te overwinnen, al dan niet met de overheid in een regiefunctie.
De zes instrumenten van Bouwen aan integriteit Kernwaardendiscussie Waar staat het bedrijf voor in goede en slechte tijden?
Corporate governancecode Welk gedrag past wel en welk gedrag past niet bij het toezichthouden op en besturen van de organisatie?
Dilemmatrainingen Welke standpunten en afwegingen zijn er mogelijk om te beoordelen wat het juiste gedrag is in risicovolle situaties?
Luistersessies Hoe denken de stakeholders, zoals klanten en toeleveranciers over de organisatie, wat verwachten zij van de samenwerking en waar zijn er mogelijke integriteitrisico’s?
Maatlatmethode Waar loopt de organisatie de grootste integriteitrisico’s en wat is het integriteitprofiel?
Gedragscode Welk gedrag past wel en welk gedrag past niet bij (de kernwaarden van) de organisatie?
8
Interview
‘Het gaat goed met de koplopers, nu het peloton nog’ Volgens Margriet Drijver, lid van de Regieraad Bouw, heeft de bouwsector sinds de bouwfraude grondig schoon schip gemaakt. “Uit recent onderzoek blijkt dat het gros van alle bedrijven in de sector integer opereert. We zijn er nog niet, maar er is alle reden om optimistisch te zijn.” Margriet Drijver is bestuurder van de Rotterdamse woningcorporatie Com·wonen en lid van de Regieraad Bouw. De Regieraad heeft onderzoek laten uitvoeren naar de integriteit in de bouw en de resultaten vallen Drijver mee: “Maar liefst 2.500 opdrachtgevers en opdrachtnemers hebben verteld wat ze van elkaar vonden, en men was positiever over elkaars integriteit dan verwacht. ” Ze noemt het ook opvallend dat men het bedrijfseconomisch nuttig vindt om te investeren in integriteit; het betaalt zich dubbel en dwars terug, bijvoorbeeld door lagere faalkosten en een eerlijke risicoverdeling tussen partijen. Drijver is optimistisch gestemd: “Het gaat goed met de koplopers, nu het peloton nog.” Met name kleinere organisaties, waaronder bijvoorbeeld kleine bedrijven en kleine gemeenten, vinden het nog moeilijk om zelfstandig integriteitveranderingen door te voeren. Volgens haar zouden brancheorganisaties en andere overkoepelende partijen hierbij een belangrijke rol kunnen spelen. In de visie van Drijver is integriteit bovenal een kwestie van de juiste houding. Integer gedrag is volgens haar daarvan uiteindelijk het gevolg. Drijver: “Transparantie is hierbij essentieel en dat is in onze sector nog niet het sterkste punt. In andere sectoren is men al veel langer gewend om open te communiceren; niet in de laatste plaats omdat men vaak intensief in ketenverband samenwerkt. Transparantie moet een belangrijk onderdeel van onze bedrijfscultuur worden.”
Margriet Drijver
Hoe moeilijk is het om je financiële processen op orde te hebben en een gedragscode op te stellen?” Drijver wil maar zeggen; integriteit is in bepaalde opzichten een nieuw verschijnsel, maar tegelijkertijd is het zo oud als de weg naar Rome: “Ik vind het ook een gebrek aan professionaliteit als je je zaken wat dat betreft niet op orde hebt.”
Leestip
>
!
Zuiver op de graat Drijver begrijpt dat het tijd kost voordat integriteit bij iedereen op de agenda staat, maar ze benadrukt de noodzaak ervan. En de haalbaarheid: “Hoe moeilijk is het eigenlijk om standaard een kickoff sessie te organiseren voordat je aan een project begint? Hoe moeilijk is het om na afloop een project te evalueren?
Ons imago van een volstrekt onkreukbaar landje zonder een spoor van corruptie of handjeklap begon een paar jaar geleden vervelende barstjes te vertonen. Sinds een aantal jaren lag het accent op no-nonsense, op doelmatigheid en bedrijfsmatig werken. En minder op integriteit. De affaire rond Bram Peper en - in het bedrijfsleven - de toenemende ‘graaicultuur’ en de ‘exhibitionistische zelfverrijking’ zoals oud-premier Wim Kok het noemde, zetten dit thema op de maatschappelijke agenda. Dit boek bevat een aantal bijdragen van deskundige en bijzonder goed ingevoerde auteurs op verschillende terreinen. Hoe komt het dat de integriteitsvraag plotseling zo actueel is geworden? Wie zijn de voortrekkers in de discussie? Hoe wordt aan misbruik paal en perk gesteld? En lukt dat wel, of is het in deze materialistische tijd vechten tegen de bierkaai? Meer informatie op www.sdu.nl
9
Drijver constateert dat woningcorporaties, zoals ook uit het onderzoek van de Regieraad Bouw blijkt, voorlopen wat betreft integriteit. Wat niet vreemd is, vindt Drijver, omdat kwaliteit en lange termijnoplossingen voorop staan bij corporaties. Ook Com·wonen opereert volgens Drijver integer, wat niet wil zeggen dat er nooit iets misgaat. ‘Woningen toewijzen is voor Com·wonen een belangrijke en gevoelige taak en daarom hanteren we hiervoor strakke regels. Toch hebben we recent afscheid moeten nemen van een manager die de regels had overtreden. Met andere woorden: je kunt nog zo’n integere bedrijfscultuur hebben, maar je hebt ook regels en controle nodig.”
Van probleem naar kans De Regieraad Bouw heeft onderzoek laten uitvoeren naar de integriteit in de bouw. Binnen de bouwsector is volgens de Regieraad sprake van een degelijke vertrouwensrelatie tussen opdrachtgevers en opdrachtnemers. Integriteit wordt niet langer als een probleemgebied ervaren. Wel zijn de verwachtingen op dit gebied over het algemeen wat hoger gespannen dan de feitelijke ervaringen. Er is dus nog wel ruimte voor verdere verbetering.
Conclusies n Integriteit en transparantie lonen. n
Doorgaans wordt er integer gehandeld in de sector. Transparantie kan worden verbeterd. Vertrouwen tussen opdrachtgevers en opdrachtnemers is groot. n Verwachtingen zijn wel hoger dan ervaringen. n Uitleg bij afwijzing van een aanbieding/offerte behoeven aandacht opdrachtgevers. n Wijzen op fouten in opdracht of bestek behoeft aandacht opdrachtnemers. n
Aanbevelingen n Gebruik Bouw Informatie Model (BIM) voor het gehele bouwproces om transparantie te bevorderen. n
Hanteer bedrijfs- en gedragscode (inclusief klokkenluidersregeling). Aanpassen kwaliteitssystemen aan integrale samenwerking. n Voortdurend aandacht voor integriteit in opleidingen en op de werkplek. n
Het complete onderzoek is te downloaden op www.regieraadbouw.nl
10
Interview
“Het heeft geen zin om de schijn op te houden met mooie woorden” De bouw- en vastgoedsector moet volgens advocaat en hoogleraar Steven Schuit integer gedrag afdwingen door collectief actie te ondernemen. Alleen zo kan de sector de kostbare en tijdrovende gevolgen van wetgeving voorkomen. Voor advocaat prof. mr. Steven Schuit is integriteit een vertrouwd begrip. Schuit is na een actieve internationale carrière in de advocatuur nu ook actief als hoogleraar Internationaal en Commercieel Recht op de Universiteit Utrecht en als hoogleraar Corporate Governance op de Nyenrode Business Universiteit. Hij is daarnaast commissaris bij vastgoedontwikkelaar Breevast. Schuit’s kennis en ervaring op het gebied van corporate governance was de reden dat BouwBeter hem uitnodigde als dagvoorzitter tijdens de Conferentie Integriteit Bouw & Vastgoed’; een initiatief waarvan het belang volgens Schuit niet mag worden onderschat: ‘Het is erg belangrijk dat de hele sector samen aan tafel zit om actie te ondernemen. Een conferentie als deze is een belangrijke schakel in het hele proces.”
Steven Schuit
Schuit vindt het niet vreemd dat de hele sector nog niet collectief afspraken heeft gemaakt over vergaand integriteitsbeleid. Een belangrijke reden hiervoor is het feit dat de sector nu eenmaal groot en divers is. “Er zijn talloze bouwers, ontwikkelaars, beleggers, handelaren en gebruikers en dan ook nog eens in allerlei combinaties. Al deze bedrijven zijn zeer verschillend georganiseerd, áls ze al zijn georganiseerd. Er zijn grote institutionele partijen die intensief samenwerken, maar ook vrijbuiters die hun eigen weg gaan. Dit zorgt er al met al voor dat het niet eenvoudig is om overleg en samenwerking te bewerkstelligen.” Volgens Schuit kost het veel inzet en tijd voordat de hele bouwen vastgoedsector definitief als ‘integer’ kan worden bestempeld. Gelukkig zijn er nu al veel initiatieven van brancheverenigingen en organisaties, als BouwBeter, die hem hoopvol stemmen. “We zitten nu in het stadium van verkenning en analyse. Dat is prima, maar dat moet natuurlijk niet jarenlang duren. Op een dag moeten er knopen worden doorgehakt en praktische initiatieven worden ontwikkeld. Geloofwaardige initiatieven. Het heeft geen zin om de schijn op te houden met mooie woorden.
>
11
Er moeten functionele afspraken komen, bijvoorbeeld in de vorm van keurmerken, inclusief sancties voor het geval het misgaat. En als opdrachtgevers eenmaal kunnen kiezen voor gecertificeerde bedrijven zullen ze dat zeker doen en ontstaat er vanzelf een sneeuwbaleffect. Integriteitsbeleid ontwikkelen en handhaven kost veel tijd en geld, maar het is de enige manier om een integere sector te realiseren.” Het alternatief is niet aantrekkelijk, zegt Schuit nuchter: “De financiële sector heeft het op wetgeving aan laten komen en wordt nu geconfronteerd met veel bureaucratie en bijzonder hoge kosten. Dat kan de vastgoedsector voorkomen door zelf op korte termijn actie te ondernemen.”
Goede initiatieven: Na de bouwaffaire (2003) namen diverse brancheorganisaties in de bouwnijverheid het initiatief om de Stichting Beoordeling Integriteit Bouwnijverheid (SBIB) op te richten. De SBIB zorgt voor het opstellen, beheren en bewaken van zelfreinigende regelingen met betrekking tot de integriteit in de bouwnijverheid. Inmiddels hebben meer dan 1200 organisaties zich bij de SBIB aangesloten. De brancheorganisatie AEDES heeft in 2006 een Governancecode Woningcorporaties opgesteld. De aangesloten woningbouwcorporaties zagen het grote belang van deze code in het kader van hun maatschappelijk functioneren en namen unaniem de beslissing om deze code te omarmen. De IVBN publiceerde begin 2007 hun kader met beheersmaatregelen tegen fraude. Ook de Neprom is druk bezig met het ontwikkelen van gedragsregels op het terrein van integriteit.
Nu doorpakken: Tijdens de conferentie en uit het onderzoek van de Regieraad Bouw is geconstateerd dat dit soort codes een basis vormen voor integer en transparant opereren. Externe controle op naleving wordt sterk aanbevolen. De codes inpassen in de bedrijfseigen kwaliteitssystemen is de volgende stap in het professionaliseren van integriteit en transparantie. De nadruk komt dan te liggen op de beheersing van de interne processen. Websites voor meer informatie over de integriteitcodes: www.sbib.nl www.aedesnet.nl www.ivbn.nl www.neprom.nl
12
Risico’s op het spoor …
Hoofdofficier van justitie René Craemer noemde in zijn presentatie een aantal “red flags”, signalen die er op kunnen duiden dat er integriteitskwesties in het spel kunnen zijn. Als er sprake is van dergelijke signalen, dan kan dat aanleiding zijn voor nader onderzoek. Signalen die kunnen wijzen op integriteitsrisico’s:
1 Er ontbreekt een expliciet integriteitsbeleid of gedragscode. Het ontbreken hiervan kan er op duiden dat het management niet al te veel prioriteit geeft aan het borgen van integriteit in de onderneming en het aan het toeval overlaat hoe medewerkers hiermee omgaan.
2 Er is sprake van risicovolle situaties, zoals sleutelfunctionarissen die dubbelrollen bekleden. Een belangrijk aspect in het borgen van integriteit is controle. In geval van dubbelrollen kan het voorkomen dat iemand zichzelf zou moeten controleren.
3 De vermogensbeheerder is bij koop en verkoop volledig handelingsvrij en hoeft niemand te betrekken of toestemming te vragen bij transacties. In deze situatie ontbreekt controle door een tweede persoon.
5 Er worden verschillende kort op elkaar volgende taxatierapporten opgemaakt. Voor het opmaken van verschillende taxatierapporten kunnen goede redenen zijn, maar het kan er ook op duiden dat er niet zuivere motieven in het spel zijn.
6 Er is een onwaarschijnlijk groot verschil tussen de afgesproken prijs en de daarop volgende taxatie. Voor dergelijke verschillen kunnen goede redenen zijn, maar het kan ook een aanwijzing zijn op niet gewenste bedoelingen.
7 Er vinden ABC-transacties plaats met ongeloofwaardige schakels of onbegrijpelijke uitkomsten. Een ABC-constructie komt er op neer dat onroerend goed in een kort tijdsbestek meerdere keren wordt verkocht en daarbij aanmerkelijk in waarde stijgt.
4 Er is een exclusieve relatie tussen bijvoorbeeld de financiële onderneming en de taxateur. Bij exclusieve relaties kan een gedragspatroon ontstaan dat betrokkenen elkaar voordelen gunnen. Exclusieve relaties bemoeilijken controle, mede door het ontbreken van referenties en concurrentie.
13
Colofon Raporteur: Geerhard Bolte, Haystack, Zaltbommel Vormgeving: Ep Verhagen Communicatie, Den Haag Druk: Thieme Mediaservices, Delft Cartoon: Joop Mommers, Barendrecht Artikelnummer: 594.08
Regieraad Bouw De Regieraad Bouw is in 2004 in het leven geroepen door de ministers van EZ, VROM en V&W met als opdracht de vernieuwing van de bouw op gang te brengen. De rol van de Regieraad is de bouw in beweging te krijgen, de mensen in de sector bewust te maken van de vernieuwingsthema’s en veelbelovende initiatieven te stimuleren of met elkaar te verbinden. Met een bouwbrede aanpak richt de Regieraad Bouw zich op alle partijen in de bouwketen. De Regieraad wil welgekozen en onomkeerbare processen op gang brengen die over enkele jaren door markpartijen kunnen worden voortgezet. BouwBeter BouwBeter is een samenwerkingsverband van innovatieve bedrijven in de bouw. Door kennis bijeen te brengen en te delen, stimuleert BouwBeter innovatie van processen en bedrijfsvoering. De kracht van BouwBeter is dat het een brug slaat van innovatieve kennis naar de praktijk. BouwBeter stelt bouwbreed nieuwe en actuele kennis beschikbaar zodat bedrijven van elkaar kunnen leren. De gedachte achter BouwBeter is dat het zichtbaar maken van innovatieve projecten als een katalysator werkt op nieuwe initiatieven. BouwBeter richt zich op alle ondernemingen in de sector, van aannemer tot projectontwikkelaar en van mkb’er tot multinational.
14
