INLEIDING... 3 DEEL 1 TOELICHTINGSNOTA REDENEN TOT OPMAAK SITUERING FEITELIJKE EN JURIDISCHE TOESTAND... 5

Stad Gent

Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning

INHOUDSTAFEL

INLEIDING ............................................................................................................................................... 3 DEEL 1

TOELICHTINGSNOTA ...................................................................................................... 4

1.

REDENEN TOT OPMAAK ......................................................................................................... 4

2.

SITUERING ................................................................................................................................ 4

3.

FEITELIJKE EN JURIDISCHE TOESTAND .............................................................................. 5

4.

PLANNINGSCONTEXT............................................................................................................ 11

5.

DE RELATIE MET HET RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN GENT.......................................... 11

6.

VISIE EN KRACHTLIJNEN VOOR DE RUIMTELIJKE ONTWIKKELING ............................... 14

7.

INTEGRAAL WATERBELEID .................................................................................................. 15

8. OVERZICHT VAN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN STRIJDIG MET VOORLIGGEND GEMEENTELIJK RUIMTELIJK UITVOERINGSPLAN .......................................................................... 18 9. REGISTER PLANBATEN, PLANSCHADE, KAPITAAL-SCHADE- EN GEBRUIKERSCOMPENSATIE ............................................................................................................. 19 DEEL 2: STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN...................................................................... 20

gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan nr.162 Nekkersputstraat Inhoudstafel

2 / 28

Stad Gent


INLEIDING De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening bepaalt dat ruimtelijke uitvoeringsplannen worden opgemaakt ter uitvoering van een ruimtelijk structuurplan. Het Ruimtelijk Structuurplan Gent (goedgekeurd bij Ministerieel Besluit van 09/04/2003) vormt het ruimtelijke kader waarbinnen in Gent een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan tot stand komt.

Volgens de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening bevat een ruimtelijk uitvoeringsplan de volgende onderdelen:         

een grafisch plan dat aangeeft voor welk gebied of welke gebieden het plan van toepassing is; de bijbehorende stedenbouwkundige voorschriften inzake de bestemming, de inrichting en/of het beheer; een weergave van de feitelijke en juridische toestand; de relatie met het ruimtelijk structuurplan of de ruimtelijke structuurplannen waaraan het uitvoering geeft; in voorkomend geval, een zo mogelijk limitatieve opgave van de voorschriften die strijdig zijn met het ruimtelijk uitvoeringsplan en die opgeheven worden; in voorkomend geval een overzicht van de conclusies van het planmilieueffectenrapport, de passende beoordeling, het ruimtelijk veiligheidsrapport of andere verplicht voorgeschreven effectenrapporten; in voorkomend geval, een register, al dan niet grafisch, van de percelen waarop een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd die aanleiding kan geven tot een planschadevergoeding, een planbatenheffing of een kapitaalschadecompensatie, voortvloeiend uit het decreet gronden pandenbeleid; in voorkomend geval, een register, al dan niet grafisch, van de percelen waarop een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd of een overdruk wordt toegevoegd die aanleiding kan geven tot gebruikerscompensatie bij bestemmingswijzigingen. eventueel een onteigeningsplan.

Deze bundel bestaat uit:  

een toelichtingsnota (deel I), waarin onder meer de relatie met het Ruimtelijk Structuurplan Gent is opgenomen, de op te heffen voorschriften limitatief zijn opgesomd en de registers van de percelen waarop een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd zijn opgenomen; de stedenbouwkundige voorschriften (deel II).

Enkel het grafisch plan en de bijbehorende stedenbouwkundige voorschriften hebben verordenende kracht. De toelichtingsnota (deel I), met onder meer de visie en de krachtlijnen voor de ruimtelijke ontwikkeling hebben geen verordenende kracht. Deze toelichting en beschrijving vormen een belangrijk inhoudelijk onderdeel van het geheel van dit gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan. Het onderzoek van de milieueffecten is opgenomen in een aparte nota (zie ‘screeningsnota’).

gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan nr. 162 Nekkersputstraat Inleiding

3 / 28

Stad Gent


DEEL 1 TOELICHTINGSNOTA 1. REDENEN TOT OPMAAK Het plangebied ligt in een ruimer gebied tussen de oude spoorwegberm en de Nekkersputstraat. Tot een paar jaar geleden was het een vrij ongeordend gebied, met bedrijvigheid, recreatie en onbestemde ruimte. In 2003 koos het stadsbestuur ervoor om van gebied een overgangsgebied te creëren, een overgangsgebied van de stad naar natuur en open ruimte. Met de opmaak en de goedkeuring van het BPA 102A Bourgoyen is er structuur gebracht in dit gebied en zijn er zones voorzien voor sport, recreatie en groen voor de omliggende wijken. De verffabriek werd herbestemd als een zone voor wonen, tuinen, gegroepeerde autobergplaatsen en een zone voor ‘sociale’ natuurrecreatie. Op 2 juni 2009 vernietigde de Raad van State enerzijds het gemeenteraadsbesluit van 27 januari 2003, en anderzijds het goedkeuringsbesluit van de Vlaamse minister van Financiën en Begroting, Innovatie, Media en Ruimtelijke Ordening. Concreet betekent dit dat de bestemmingzone ‘2.16 Zone voor woningen, tuinen, gegroepeerde autobergplaatsen en voor ‘sociale’ natuurrecreatie met uitdovende bestemming KMO’ voor de percelen nrs. 885/a, 887/y en 887/z geschrapt wordt. Hierdoor gelden opnieuw de bestemmingsvoorschriften van het oude, in 1986 goedgekeurde BPA, die voor dit gebied een zone voor kleine en middelgrote ondernemingen voorzag. Deze toestand is ongewenst, en tegenstrijdig met de visie die de stad in het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan heeft ontwikkeld. De stad wil deze stadsrand afwerken met woningen en wil met een openbaar groengebied de overgang naar de Bourgoyen maken. Daarom wordt voor dit gebied (perceelnrs. 885/a, 887/y en 887/z) dit nieuw ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) opgemaakt. Een aangrenzend perceel, meer bepaald het 8 verdiepingen tellende blok sociale woningen aan de Nekkersputstraat met de bijbehorende parkeerplaatsen, wordt in het plangebied meegenomen in functie van een flexibele en toekomstgerichte ontwikkeling. Een tweede aangrenzend perceel in de Mahatma Ghandistraat wordt meegenomen met het oog op een aansluitingsweg op de Albert Schweitzerstaat.

2. SITUERING Het plangebied ligt in het bouwblok, omsloten door de Nekkersputstraat in het oosten, de Folke Bernadottestraat, de Albert Schweitzerstraat en de Mahatma Ghandistraat in het zuiden en de Papiermolenstraat in het noorden. Het plangebied maakt deel uit van de Rooigem-wijk. De Brugsesteenweg is zowat de ruggengraat van deze wijk met relatief veel handel. Verspreid over de wijk komen gemeenschapsvoorzieningen (school, zwembad) en verspreide handels- en bedrijfsruimtes voor. Ten westen van deze wijk ligt het stedelijk natuurreservaat Bourgoyen-Ossemeersen. Tussen de woonwijk en het natuurgebied is momenteel een wat ongeordende overgangszone gesitueerd. Deze omvat sportvelden, tuinen en spontane natuur. Bedoeling is om dit overgangsgebied op termijn toegankelijker te maken en functioneler in te richten. Het plangebied is ongeveer 3 hectare groot.

gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan nr. 162 Nekkersputstraat Deel 1 - Toelichtingsnota

4 / 28

Stad Gent


3. FEITELIJKE EN JURIDISCHE TOESTAND 3.1.

FEITELIJKE TOESTAND

Het plangebied omvat in hoofdzaak het bedrijfscomplex Libert-Oxyplast: een historisch gegroeide bedrijvenruimte bestaande uit kantoren, oudere bedrijfsruimtes en grootschaliger vrij recent gebouwde hallen. De hoofdingang (naar de kantoren) situeert zich in de Nekkersputstraat. Een andere toegang (vnl. voor vrachtverkeer) takt aan op de Albert Schweitzerstraat. De ruimte rondom de gebouwen is zo goed als volledig verhard. Een groot gedeelte van de bedrijfsruimtes wordt gebruikt door het bedrijf Libert Paints. Nadat het bedrijf Oxyplast enkele jaren geleden is verhuisd, zijn de gedeeltelijk vrijgekomen bedrijfsruimtes ingenomen door andere economische activiteiten (beschutte werkplaats, computerbedrijf, …). Tot op vandaag zijn deze bedrijven actief op de site. Op de perceelsgrenzen naar de naburige open ruimte staat een bomenrij. In het noordwesten vormt een waterloop de grens van het plangebied. Een sociaal woonblok met 8 bouwlagen behoort ook tot het plangebied. Achter het appartementsgebouw situeren zich overdekte autostandplaatsen. De onbebouwde ruimte rond het appartementsgebouw is minimaal groen ingericht als gazon. Foto’s


5 / 28

Stad Gent


Zie ook plan feitelijke toestand.


6 / 28

Stad Gent

3.2.


JURIDISCHE TOESTAND

Gewestplan ‘Gentse en kanaalzone’ (KB 14 september 1977 en latere wijzigingen)

Binnen de afbakeningslijn van dit Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan werd in het Gewestplan een gedeelte bestemd als woongebied en een gedeelte als recreatiegebied.

Gewestelijk Ruimtelijk Uitvoeringplan ‘Afbakening grootstedelijk gebied Gent’ (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16/12/2005) Het plangebied ligt volledig binnen de afbakeningslijn van het Gewestelijk Ruimtelijk Uitvoeringplan ‘Afbakening grootstedelijk gebied Gent’. In uitvoering van de bindende bepalingen van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen worden de stedelijke gebieden afgebakend om er ruimte te voorzien voor wonen, werken, groen, recreatie en andere stedelijke activiteiten. Het plangebied valt wel niet binnen één van de 32 gerichte deelprojecten.


7 / 28

Stad Gent


Bijzonder Plan van Aanleg nr. 102A Bourgoyen (M.B. 23/05/2003) Dit BPA werd door de Raad van State gedeeltelijk vernietigd. Volgende delen blijven rechtsgeldig. Volgende overblijvende relevante delen van het bestaande Bijzonder Plan van Aanleg liggen binnen de afbakeningslijn van dit gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan: - zone voor hoofdgebouwen (gesloten bebouwing) - zone voor hoofdgebouwen (halfopen en gesloten bebouwing) - zone voor bijgebouwen - zone voor tuinen - bouwvrije zone - zone voor gegroepeerde autobergplaatsen

Bijzonder Plan van Aanleg nr. 102A Bourgoyen (M.B. 25/04/1986) Doordat een gedeelte van het BPA vernietigd is door de Raad van State, gelden opnieuw de voorschriften van het oude BPA 102A Bourgoyen, goedgekeurd in 1986. Volgende relevante delen van het bestaande Bijzonder Plan van Aanleg zijn opnieuw geldig. Deze liggen binnen de afbakeningslijn van dit gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (decretaal is bepaald dat dit plan geldt totdat het door een ander plan(nen) wordt vervangen): - zone voor kleine en middelgrote ondernemingen - zone voor buffergroen - tuinstrook met bouwverbod - zone voor koeren en hovingen


8 / 28

Stad Gent


Bijzonder Plan van Aanleg nr. 7 Koningsdal (M.B. 28/11/1991) Volgende delen van het bestaande Bijzonder Plan van Aanleg liggen binnen de afbakeningslijn van dit gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan: Perceel nr. 887 c2. dat in een zone voor gekoppelde bebouwing, zone voor koeren en tuinen en een zone voor tuinstroken met bouwverbod ligt. Ook een gedeelte van perceel nr. 887a2, grenzend aan de Mahatma Ghandistraat ligt in de zone voor koeren en tuinen en in de zone voor tuinstroken met bouwverbod.

Verkavelingsplannen In het plangebied, meer bepaald voor het perceel nr. 887c2, komt een gedeelte van volgende verkaveling voor:  verkaveling nr. 1964 GE 012/00 van 21/02/1966. Deze verkaveling is volgebouwd. Voor het perceel nr. 887c2 is de verkaveling vervallen.

Rooilijnen In het plangebied bestaan geen goedgekeurde rooilijnplannen

Beschermde monumenten en/of stadsgezichten In het plangebied zijn er geen beschermde monumenten of beschermde stadsgezichten. Ook zijn geen gebouwen aanwezig die opgenomen zijn op de Inventaris Bouwkundig Erfgoed (Bouwen door de eeuwen heen).

Vervuilde terreinen In het plangebied is een gedeelte van de bodem vervuild. Hierbij moet er een onderscheid worden gemaakt tussen enerzijds de verontreiniging met solventen en anderzijds de verontreiniging met PAK’s en zware metalen. De eerste verontreiniging kan gelinkt worden aan de activiteiten van LIBERT PAINTS (verffabriek) en werd intussen volledig gesaneerd. Er werd een oriënterend bodemonderzoek, een beschrijvend bodemonderzoek en een bodemsaneringsproject opgesteld en de bodemsaneringswerken werden uitgevoerd. Het eindevaluatieverslag werd op 30 september 2010 door de OVAM conform verklaard. Er is geen ernstige bodemverontreiniging meer aanwezig en de bodemsaneringswerken voor de verontreinigingskern met minerale olie en BTEX in het vaste deel van de aarde en het grondwater kunnen beëindigd worden. De tweede verontreiniging is gelinkt aan stortactiviteiten die in het verleden op het terrein werden uitgevoerd, onder meer met het oog op het dempen van het meersengebied. Deze verontreiniging wordt ook op naburige percelen aangetroffen. Aangezien deze verontreiniging niet door LIBERT PAINTS werd veroorzaakt en deze verontreiniging is ontstaan vóór IMMOPLAST eigenaar werd van de grond, werd hiervoor het statuut ‘onschuldig bezit’ aangevraagd bij de OVAM. Deze aanvraag is goedgekeurd door de OVAM, waardoor IMMOPLAST kan genieten van het onschuldige bezit betreffende deze vervuiling. In het kader van de overdracht wordt er momenteel een oriënterend bodemonderzoek (OBO) uitgevoerd. In het OBO wordt er reeds rekening gehouden met de toekomstige bestemming als woongebied. Indien verdere sanering (bij historische verontreiniging enkel nodig wanneer er een gezondheidsrisico bestaat) nodig zou zijn, dan wordt de saneringsplichtige gezocht door de OVAM, indien deze niet wordt gevonden, dan voert de OVAM ambtshalve de sanering uit.

Toegekende milieuvergunningen Volgende relevante milieu- en exploitatievergunning is in het plangebied goedgekeurd. Deze heeft betrekking op de verffabriek Libert Paints & co nv. Milieuvergunning 2579/E/7 (het verder exploiteren en veranderen (door uitbreiding en wijziging) van het bedrijf dat verven en vernissen produceert en lozen van huishoudelijk afvalwater in de openbare riolering (diverse; geldig tot 31/12/2015).


9 / 28

Stad Gent


Externe veiligheid In het plangebied zijn geen Seveso-inrichtingen aanwezig of gepland. Binnen het plangebied wordt wel een aandachtsgebied (woongebied) voorzien. Volgens de ons beschikbare gegevens zijn er binnen een perimeter van 2km rond het plangebied geen Seveso-inrichtingen aanwezig, zodat er dan ook geen aanzienlijk negatieve effecten op de veiligheid van de mens binnen het plangebied verwacht worden.

Biologische waarderingskaart De biologische waarderingskaart levert voor het plangebied zelf geen informatie. De naburige graslanden zijn als biologisch waardevol gecatalogeerd. Ook is de naburige zone getypeerd als een gebied met belangrijke fauna.


10 / 28

Stad Gent


4. PLANNINGSCONTEXT 4.1.

Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV)

Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen is bij besluit van de Vlaamse regering definitief vastgesteld op 23/09/1997. De bindende bepalingen zijn bij decreet van 17/12/1997 bekrachtigd. Het legt de structuurbepalende elementen vast op Vlaams niveau en formuleert een ruimtelijk beleid voor deze elementen. De elementen van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen die relevant zijn voor deze site, worden hieronder weergegeven. Het gebied ‘Nekkersputstraat’ maakt deel uit van het grootstedelijke gebied Gent. Binnen grootstedelijke gebieden wordt een belangrijk aandeel van de groei in Vlaanderen inzake bijkomende woongelegenheden, stedelijke voorzieningen en ruimte voor economische activiteiten opgevangen. Daarbij wordt onder meer gestreefd naar het versterken van de multifunctionaliteit. Het voorzien van een stedelijk woongebied met bijbehorend parkgebied behoort hiertoe. Het Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan ’Nekkersputstraat’ gaat aldus niet in tegen het beleid van het Vlaams Gewest.

4.2.

Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan (PRS)

Het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Oost-Vlaanderen is op 10/12/2003 definitief vastgesteld door de provincieraad, en door de Vlaamse regering goedgekeurd op 18/02/2004. Het legt de structuurbepalende elementen vast op provinciaal niveau en formuleert een ruimtelijk beleid voor deze elementen. Het Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘Nekkersputstraat’ moet rekening houden met deze selecties en het vooropgestelde beleid. Het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan stelt dat in het Oost-Vlaams Kerngebied het stedelijk gebied kwantitatief en kwalitatief dient versterkt te worden. Het Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan ‘Nekkersputstraat’ gaat aldus niet in tegen het beleid van de Provincie.

5. DE RELATIE MET HET RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN GENT Het plangebied ligt aan de rand van de Brugsepoort en maakt de overgang tussen de kernstad en de deelruimte kouteren Leieland. Met dit RUP worden volgende bindende bepalingen uit het RSG uitgevoerd: - met betrekking tot de nederzettingsstructuur: * Het door het Vlaamse niveau af te bakenen grootstedelijk gebied is geselecteerd als de zone waarbinnen de kwalitatieve en kwantitatieve grootstedelijke taakstellingen inzake wonen hun plaats vinden * De Brugse Poort is geselecteerd als prioritair te herwaarderen gordelwijk. De Stad Gent zal binnen haar mogelijkheden de woonomgeving verbeteren. (p.323) Met dit RUP worden volgende richtinggevende bepalingen verwezenlijkt: Het plangebied ligt op de rand van de deelruimte kouteren Leieland en van de deelruimte kernstad. Beleidsdoelstellingen voor de deelruimte kouteren Leieland (zie ook RSG, kaart 101) binnen het kader van het RSG zijn: - het behouden van een duidelijke, scherpe grens in de ruimte tussen stedelijk gebied en open buitengebied met een duidelijk onderscheid in het beleid; - het realiseren van een kwaliteitsvol open ruimtegebied door het herstructureren en herstellen van een versnipperd en beschadigd open landschap; - het realiseren van degelijke afgewerkte randen met de stedelijke structuur. Een duidelijk silhouet van de stad en een markante terreinovergang wordt nagestreefd. Tussen beide gebieden ligt echter een zone waar voor beide gebieden voor een kwalitatieve input wordt gezorgd. (p. 314)


11 / 28

Stad Gent


Beleidsdoelstellingen van de deelruimte kernstad (zie ook RSG, kaart 95) zijn o.m.: - het intensief nastreven van structurele vernieuwing, verluchting en vergroening van de gordel. - het geven van ruimtelijke samenhang aan de veelheid van fragmenten. (p.291) - Het kwalitatieve wonen in de kernstad zit, zij het in mindere mate dan in de binnenstad, in de verdrukking. Verdringing door meer rendabele woontypes en overlast van verkeer en parkeerdruk wegen op de bewoning in meerdere wijken van de kernstad. Daarom moet de diversiteit van het woningaanbod er behouden blijven. (p. 295) - Stedelijke bouwdichtheden in het grootstedelijk gebied. Om van stedelijkheid te kunnen spreken moet er een voldoende hoge dichtheid zijn van functies en woningen. Het RSV voorziet een streefcijfer van 25 woningen per hectare. (p. 215) - Omdat de nog bebouwbare terreinen moeten verdicht worden op een stedelijke manier, zal er bij de ontwikkeling van grotere gebieden bijzondere aandacht moeten uitgaan naar een aantal kwalitatieve randvoorwaarden. Tegenover een hoge densiteit moet een kwalitatieve inrichting van de woonomgeving staan. Deze nieuwe woonwijken moeten kwalitatieve openbare ruimten bevatten, bij voorkeur groene ruimten die tegelijk ook kunnen functioneren als speelruimte. Het ontwerp van openbaar domein neemt een wezenlijke plaats in in het totaalconcept. Bij het ontwerp van nieuwe woonstraten is een verkeersluwe inrichting met straatbomen de regel en wordt de ruimte voor parkeren beperkt gehouden. Bij grotere ontwikkelingen wordt ook de architectonische diversiteit van de woningen belangrijk. Om monotonie te vermijden worden grote projecten in onderdelen ingedeeld en gedifferentieerd door verschillende architectuur, woontypologie, materiaalkeuze, enz. De kwaliteitsdoelstellingen zijn voor projecten in het stedelijk gebied (aantrekkelijke woontypes, interessante stallingmogelijkheden voor auto’s en fietsen van bewoners, voldoende groene en autoluwe woonomgevingen) minstens even belangrijk als de dichtheidsnormen om de stad als een echt alternatief voor de ‘groene verkavelingen’ uit te bouwen. (p. 216) De inpassing van handelsfuncties en dienstverlening op geschikte plaatsen in het stedelijk weefsel gebeurt het best volgens een hiërarchische spreiding, waarbij de bereikbaarheid en de aard en draagkracht van de omgeving een rol speelt. Verweven in kuip en kernstad (het plangebied ligt aan de rand van de kernstad) zijn ook enkel handelsfuncties op lokaal niveau gewenst. Richtinggevend maximum per handelsruimte bedraagt 500 m² ( p. 267-268) Aangezien deze cijfers slechts oriënterend zijn en er nog bijkomend onderzoek dient te gebeuren om de categorieën en richtwaarden te verfijnen, worden deze in dit RUP nog aangepast. Aangezien het hier om een woonwijk gaat die de uiterste grens vormt met een naburig groengebied, de bereikbaarheid van het plangebied voor handel e.d. niet optimaal is, wordt de maximale oppervlakte beperkt tot 250 m² per entiteit. Versterken van de groenstructuur Gent heeft in vergelijking met de andere Vlaamse steden een groot tekort aan groenvoorzieningen op stedelijk en grootstedelijk niveau. Omwille van de leefbaarheid van de grootstad moet er aan deze behoefte tegemoet gekomen worden. Op wijkniveau (aangrenzend aan de wijk Brugse Poort) is er een grote nood aan bijkomend buurtgroen en parken, bij voorkeur ingebed in een samenhangende groenstructuur. Een groen netwerk verhoogt de leefbaarheid van de stad, en ook biedt het recreatieve mogelijkheden in de openlucht. In en rond de kernstad is er behoefte aan bijkomende openbare parken. Die moeten niet enkel kwalitatief worden ingericht maar ook maximaal bereikbaar zijn. De groennorm uit het bestuursakkoord 2001 en het Ruimtelijk Structuurplan Gent van minstens 10 m² per inwoner geeft een realistische grootteorde aan de noodzakelijke openbare ruimte die een woonwijk nodig heeft. Dit bijkomend groen zal voor iedereen zichtbaar en bereikbaar moeten zijn. (p. 296) De realisatie van nieuwe parken is allernoodzakelijkst. Een voldoende gebruikswaarde wordt door een aanzienlijke oppervlakte en kwalitatieve inrichting (gebruiksgroen, geen kijkgroen) gerealiseerd. Ruimte voor spel, sport en ontmoeting. Omdat kinderen en jongeren specifieke ruimte nodig hebben om buiten te kunnen spelen en sporten, is voldoende aandacht voor een goede spreiding van voldoende kwalitatieve speelplekken, afgestemd op bestaande plaatselijke noden, essentieel. Vooral in de dichtbebouwde woonwijken van de stad zijn speciaal voorbehouden plekken voor kinderen nodig. (p. 278) Kinderen spelen ook op straat; tieners en jongeren ontmoeten er elkaar. Daarom wordt een verbindend netwerk van veilige routes doorheen de kinderrijke buurten voorzien dat allerlei (formele en informele) plekken - zoals bv. scholen, speelpleinen, parken, jeugd(werk)initiatieven en andere meervoudig bruikbare en onbestemde plekken met elkaar verbindt tot een weefsel, een speelweefsel. (p. 278) Op stadslandschappelijk niveau zijn randen belangrijk. De grens tussen stedelijk gebied en buitengebied is aan de westen oostkant van de stad uitzonderlijk scherp en duidelijk waarneembaar (Bourgoyen - Ossemeersen en Watersportbaan in het westen, …) Deze bestaande kwaliteit wordt verder behouden en waar mogelijk versterkt. (p. 283)


12 / 28

Stad Gent



13 / 28

Stad Gent


6. VISIE EN KRACHTLIJNEN VOOR DE RUIMTELIJKE ONTWIKKELING Een nieuwe stedelijke woonwijk. Rekening houdend met de omliggende woonfunctie en het aangrenzende natuurreservaat, is het aangewezen om op deze locatie een stedelijke woonwijk te voorzien. Wonen sluit nl. het best aan op de bestaande woonfunctie ten oosten van het plangebied. Deze bestaat, net zoals de omliggende rijbebouwing, uit laagbouw. Een variatie aan woontypes (eengezinswoningen, appartementen) wordt voorzien. Ook functies die het wonen ondersteunen, zijn toegelaten. Op lange termijn is in de plaats van het appartementenblok enkel een laagbouwproject gewenst. Over het gehele plangebied zijn naar schatting 150 woonentiteiten mogelijk.

Een robuuste groenzone. Er is één aaneengesloten functionele parkzone voorzien. Deze is ongeveer 5300 m² groot. Ze sluit aan op een aangrenzend toekomstig groot parkgebied, onderdeel van een robuuste groenstructuur ten westen van het plangebied. Het gebied vormt een overgangszone tussen open ruimte en stad en komt tegemoet aan de groenbehoefte van de ruimere buurt. In deze zone is er ruimte voor (avontuurlijk) spel, voor rust, voor groen. Ze wordt volgens ecologische principes aangelegd en beheerd. Een duidelijke rand markeert de grens tussen stad en open ruimtegebied. De grens tussen bebouwde en open ruimte wordt zichtbaar gemaakt door middel van een duidelijk voelbare randbebouwing. Markante koppen aan de bebouwing visualiseren de stadsrand. Door het voorzien van openbare wegenis tussen bebouwing en open ruimte wordt de toegankelijkheid en openbaarheid van dit parkgebied groter en wordt de stadsrand sterk visueel herkenbaar.

Zichtlijnen tussen open ruimte en Nekkersputstraat. Minimaal 2 zichtrelaties worden voorzien tussen de Nekkersputstraat en de open ruimte. Deze maken de onbebouwde ruimte zichtbaarder en voelbaarder vanuit de woonwijk. Op deze manier wordt de nieuwe woonwijk ook duidelijk gestructureerd.

Een symmetrisch straatprofiel voor de Nekkersputstraat. In de Nekkersputstraat wordt de kroonlijsthoogte beperkt tot 3 bouwlagen. Onder een hoek van 45 graden is echter een vierde bouwlaag mogelijk.


14 / 28

Stad Gent


7. INTEGRAAL WATERBELEID In uitvoering van het decreet betreffende het Integraal Waterbeleid (d.d. 18/07/2003) heeft de Vlaamse regering op 20 juli 2006 het besluit over de watertoets definitief goedgekeurd. Dit besluit geeft de lokale, provinciale en gewestelijke overheden, die een vergunning moeten afleveren, richtlijnen voor de toepassing van de watertoets. De ‘watertoets’ kan worden opgevat als het proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de mogelijke effecten van plannen voor het watersysteem. Het doel van de watertoets is in hoofdzaak het ontstaan van schadelijke effecten te voorkomen of zoveel mogelijk te beperken en als dat niet kan, om de schadelijke effecten te herstellen of te compenseren. Bij het uitvoeringsbesluit horen een aantal kaarten die moeten geconsulteerd worden in het kader van de toepassing van de Watertoets: - Overstromingsgevoelige gebieden - VHA - Waterbeheerders - Infiltratiegevoelige gebieden - Grondwaterstromingsgevoelige gebieden - Erosiegevoelige gebieden - Hellingenkaart - Winterbedkaart

Relevante doelstellingen voor dit RUP van het Decreet Integraal Waterbeleid Art. 5.3° het duurzaam beheer van de voorraden aan oppervlakte- en grondwater door: b) een duurzaam watergebruik Art. 5 6° het beheer van hemelwater en oppervlaktewater zo organiseren dat: a) het hemelwater zoveel mogelijk verdampt of nuttig wordt aangewend of geïnfiltreerd, en dat het overtollige hemelwater en effluentwater gescheiden van het afvalwater en bij voorkeur op een vertraagde wijze via het oppervlaktewaternet wordt afgevoerd; b) verdroging wordt voorkomen, beperkt of ongedaan gemaakt; c) zoveel mogelijk ruimte wordt geboden aan water, met behoud en herstel van de watergebonden functies van de oeverzones en overstromingsgebieden; d) de risico’s op overstromingen die de veiligheid aantasten van de vergunde of vergund geachte woningen en bedrijfsgebouwen, gelegen buiten overstromingsgebieden, worden teruggedrongen.

Referentietoestand plangebied en omgeving Bodemkenmerken De bodemkaart geeft voor deze zone weinig informatie. Aangezien het RUP in bebouwd gebied ligt, worden op de bodemkaart aangevulde gronden aangegeven. Context en hydrografische ligging van het plangebied Het plangebied van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan ligt in het bekken ‘Gentse Kanalen’. Op 30 januari 2009 stelde de Vlaamse regering het bekkenbeheerplan voor het bekken van de Gentse Kanalen (met inbegrip van de deelbekkenbeheerplannen Krekenland, Burggravenstroom, Poekebeek, Oude Kale, Gentse Binnenwateren, Moervaart en Kanaal van Stekene) vast. Binnen het plangebied zijn geen waterlopen gelegen. Het plangebied paalt ten westen wel aan het natuurreservaat Bourgoyen-Ossemeersen. Dit natuurreservaat is een relict van het meersencomplex van de Drongense meersen als onderdeel van de alluviale Leievlakte. Het gebied vormt één van de belangrijkste overwinteringsplaatsen voor watervogels in Vlaanderen. Als uitgangspunt voor het gebied geldt het behoud, herstel en ontwikkeling van de landschappelijke structuur met haar karakteristieke landschapselementen. Voor de waterlopen binnen het gebied gelden de volgende streefdoelen: zorgen voor een hoge structuurkwaliteit, een hoog zelfreinigend vermogen en een natuurlijke biodiversiteit. Zoneringsplan Op het zoneringsplan ligt het plangebied in centraal gebied, d.w.z. dat aansluiting op een zuiveringsstation voorzien is. Nieuwe bebouwing met afvalwatervoorziening binnen het plangebied zal dan ook op het openbare rioleringssysteem aangesloten worden.


15 / 28

Stad Gent


Overstromingsgevoeligheid Deze kaart geeft de van nature overstroombare gebieden (NOG) aan. Het plangebied ligt in van nature overstroombaar gebied en is aldus een mogelijk overstromingsgevoelig gebied in uitzonderlijke omstandigheden.

Deze kaart geeft de effectief en mogelijk overstromingsgevoelige gebieden aan. Het plangebied ligt in niet-overstromingsgevoelig gebied. Aan de rand van het plangebied is een mogelijk overstromingsgevoelig gebied gelegen.

Infiltratiegevoeligheid Het plangebied ligt in niet-infiltratiegevoelig gebied. Deze kaart geeft aan in welke gebieden er relatief gemakkelijk hemelwater kan infiltreren naar de ondergrond. Infiltratie van hemelwater naar het grondwater is belangrijk omdat daardoor de oppervlakteafstroming en dus ook de kans op wateroverlast afneemt.

(Hydro)geologische toestand Binnen het plangebied zijn er 2 boorbeschrijvingen (boringen kb22d55e-B1242 en GEO-76/330-B6) beschikbaar. Beiden geven verschillende informatie omtrent de textuur. Uit de meest gedetailleerde boorbeschrijving waarvan de betrouwbaarheid als goed wordt aangeduid volgt dat het Quartair er een dikte heeft van ca. 19 meter. Volgende samenstelling wordt beschreven: de bovenste 1,5 m: aangevulde grond; van 1,5 tot 3,5 m: plastische klei met veel fijn grind; van 3,5 tot 5,5 m: zeer slappe leem met afwisselend grindfragmenten en veenbrokken of –kleilenzen; vanaf 5,5 m: hoofdzakelijk fijn zand met afwisselend over de diepte weinig leemhoudend, sterk kalkhoudend, voorkomen van schelpfragmenten, plaatselijk veenresten, … Het Quartair vormt de bovenste watervoerende laag waarbij uit bovenstaande boorbeschrijving kan afgeleid worden dat haar goed doorlatende karakter vooral begint vanaf een diepte van 5,5 meter.


16 / 28

Stad Gent


Grondwaterstromingsgevoeligheid Deze kaart geeft weer in welke gebieden er minder of meer aandacht moet uitgaan naar de effecten van ingrepen op de grondwaterstroming. Deze stroming kan worden beïnvloed of verstoord door ondergrondse constructies: kelders, ondergrondse garages, damwanden, kwelschermen, e.d. Het plangebied ligt in een gebied zeer gevoelig voor grondwaterstroming (type 1). Dit houdt in dat indien er een ondergrondse constructie gebouwd wordt met een diepte van meer dan 3 m of een horizontale lengte van meer dan 50 m advies dient aangevraagd te worden bij de bevoegde adviesinstantie.

Wettelijk kader Naast de principes van het decreet Integraal Waterbeheer en bijkomend de stedenbouwkundige voorschriften uit het RUP dienen de bepalingen van het ‘Algemeen Bouwreglement’ van de Stad Gent gerespecteerd te worden. Daarin zijn er verschillende relevante maatregelen opgenomen in het kader van een duurzaam waterbeleid. Daarnaast verplicht ook de ‘Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater’ tot het toepassen van het principe van integraal waterbeheer. Als doelstelling wordt ‘maximale retentie (infiltratie, berging en vertraagde afvoer) van hemelwater aan de bron’ vooropgesteld. Dit betekent dat hemelwater zo min mogelijk versneld wordt afgevoerd naar de waterloop. Het hemelwater wordt zoveel mogelijk aan de bron opgevangen en gebruikt, geïnfiltreerd en zo nodig vertraagd afgevoerd, gescheiden van het rioleringsstelsel. Dit wordt voornamelijk met de stedenbouwkundige vergunning bepaald.

Mogelijke effecten van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan: Rekening houdend met bovengenoemde relevante doelstellingen van het DIW, het wettelijk kader en de karakteristieken van het watersysteem binnen en in de omgeving van het plangebied, kan besloten worden dat de realisatie van dit gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan: -

Overeenkomstig de bodemgesteldheid in de bovenste meters beperkte mogelijkheden heeft voor infiltratie. Hierbij kan opgemerkt worden dat de site vandaag de dag reeds grotendeels verhard is waardoor de mogelijkheden voor infiltratie, onafgezien van de bodemtoestand, reeds beperkt zijn. Op projectniveau dient dan ook de nodige aandacht besteed te worden aan de principes van het integraal waterbeheer (hergebruik, infiltratie en waar onmogelijk buffering met vertraagde afvoer). Onder de stedenbouwkundige voorschriften voor zone Z1 wordt waterrobuustheid dan ook als voorwaarde meegegeven. Waterrobuustheid omvat in volgorde van belangrijkheid: - maximale opvang en nuttig hergebruik van hemelwater; - buffering via groendaken; - maximaal inzetten op infiltratie (op deze site zijn de mogelijkheden hiertoe beperkt); - buffering met vertraagde afvoer en een noodoverloop met een terugkeerperiode van 20 jaar; - waar mogelijk ook zuivering en hergebruik van grijs water (voor toiletspoeling en/of proceswater)

-

Zich situeert in niet overstromingsgevoelig gebied, wel in van nature overstroombaar gebied. De stedenbouwkundige voorschriften geen verbod leggen op ondergrondse constructies; maar gezien de aard en de omvang van het project er toch een beperking opgelegd wordt zodat eventuele ondergrondse constructies zich zullen beperken tot 1 ondergrondse laag. Indien er een ondergrondse constructie gebouwd wordt met een diepte van meer dan 3 m of een horizontale lengte van meer dan 50 m zal advies aangevraagd worden bij de bevoegde adviesinstantie. Het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan kan leiden tot werkzaamheden met effecten op de grondwaterkwaliteit. Op de site is er immers bodem- en grondwaterverontreiniging vastgesteld (reeds gesaneerd voor de solventverontreiniging. Uit het lopende OBO zal blijken of nog verdere sanering voor de woonbestemming noodzakelijk is. Op projectniveau dient bij eventuele bemaling dan ook de nodige aandacht besteed te worden aan het vermijden van de verspreiding van verontreinigd grondwater en dient de fasering afgestemd te worden op een eventuele verdere sanering.

-

Conclusies Uit bovenstaande kan besloten worden dat het ruimtelijk uitvoeringsplan geen aanleiding geeft tot permanente aanzienlijke effecten op het watersysteem die op planniveau dienen ondervangen te worden. Verder moeten de stedenbouwkundige vergunningsaanvragen op projectniveau de nodige informatie bevatten om aan te tonen hoe eventuele betekenisvolle tijdelijke en permanente effecten concreet zullen vermeden worden. gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan nr. 162 Nekkersputstraat Deel 1 - Toelichtingsnota

17 / 28

Stad Gent


8. OVERZICHT VAN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN STRIJDIG MET VOORLIGGEND GEMEENTELIJK RUIMTELIJK UITVOERINGSPLAN Volgende stedenbouwkundige voorschriften van de delen van het Gewestplan ‘Gentse en Kanaalzone’ (KB van 14 september 1977 en latere wijzigingen) zijn strijdig met het voorliggend gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan en worden opgeheven:  woongebied  recreatiegebied Volgende stedenbouwkundige voorschriften van het BPA nr. 7. Koningsdal (goedgekeurd op 28/11/1991) zijn strijdig met het voorliggend gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan en worden opgeheven:  Z3, zone voor gekoppelde bebouwing,  Z7, zone voor tuinstroken met bouwverbod  Z8, zone voor koeren en tuinen Volgende stedenbouwkundige voorschriften van het BPA nr.102A Bourgoyen (goedgekeurd bij M.B. van 23/05/2003) zijn strijdig met het voorliggend gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan en worden opgeheven:  zone voor hoofdgebouwen (gesloten bebouwing)  zone voor hoofdgebouwen (halfopen en gesloten bebouwing)  zone voor bijgebouwen  zone voor gegroepeerde autobergplaatsen  zone voor tuinen  bouwvrije zone Volgende stedenbouwkundige voorschriften van het BPA nr. 102A Bourgoyen (goedgekeurd bij M.B. van 25/04/1986) zijn strijdig met het voorliggend gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan en worden opgeheven:  Z7, zone voor kleine en middelgrote ondernemingen  Z9, zone voor buffergroen  Z10, tuinstrook met bouwverbod  Z11, zone voor koeren en hovingen


18 / 28

Stad Gent


9. REGISTER PLANBATEN, PLANSCHADE, KAPITAALSCHADE- EN GEBRUIKERSCOMPENSATIE In uitvoering van artikel 2.2.2, §1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening bevat dit gemeentelijk RUP een register van de percelen waarop een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd die aanleiding kan geven tot een planschadevergoeding, een planbatenheffing, een kapitaalschadecompensatie betreffende het decreet gronden pandenbeleid of een gebruikerscompensatie uit het decreet van 27 maart 2009 houdende vaststelling van een kader voor de gebruikerscompensatie bij bestemmingswijzigingen, overdrukken en erfdienstbaarheden tot openbaar nut. In het kader van deze planopmaak moet er geen onderzoek verricht worden naar de eigendomsstructuur van de betreffende percelen, noch naar de aanwezigheid van mogelijke vrijstellingen of uitzonderingsgronden inzake de bovengenoemde vergoedingsregelingen of heffing. Dit register moet enkel de kadastrale percelen aanwijzen en de bestemmingswijzigingen visualiseren die mogelijks aanleiding kunnen geven tot een bepaalde vergoedingsregeling (planschade, kapitaalschade- of gebruikerscompensatie) of heffing (planbaten). Planbaten ontstaan wanneer een in werking getreden RUP op een perceel één of meer van de bestemmingswijzigingen doorvoert. Concreet voor dit RUP is er de bestemmingswijzing van een zone die onder de categorie ‘bedrijvigheid’ valt, naar een zone die onder de categorie van gebiedsaanduiding ‘wonen’ valt. Deze zone omvat volgende percelen: - nr. 885/a (gedeeltelijk) - nr. 887/y (gedeeltelijk) - nr. 887/z Planschade ontstaat wanneer, op basis van een in werking getreden RUP, een perceel niet meer in aanmerking komt voor een vergunning om te bouwen of te verkavelen, terwijl het de dag voorafgaand aan de inwerkingtreding van dat definitieve plan wel in aanmerking kwam voor een vergunning om te bouwen of te verkavelen. Bovendien moet aan volgende criteria samen worden voldaan op de dag voorafgaand aan de inwerkingtreding van het definitieve plan: 1° het perceel moet gelegen zijn aan een voldoende uitgeruste weg; 2° het perceel moet stedenbouwkundig en bouwtechnisch voor bebouwing in aanmerking komen; 3° het perceel moet gelegen zijn binnen een bebouwbare zone, zoals bepaald in een plan van aanleg of een RUP; 4° enkel de eerste 50 meter vanaf de rooilijn komt in aanmerking voor planschade. Concreet voor dit RUP is er de bestemmingswijziging van een zone die onder de categorie ‘bedrijvigheid’ valt, naar een zone voor park waardoor een gedeelte van een perceel niet meer in aanmerking komt voor een vergunning om te bouwen. Dit geldt voor een gedeelte van het perceel 887/y (gedeeltelijk) Kapitaalschadecompensatie ontstaat wanneer een (gemeentelijk) RUP dat een zone die onder de categorie van gebiedsaanduiding ‘landbouw’ valt, omzet naar een zone die onder de categorie van gebiedsaanduiding ‘reservaat en natuur’, ‘bos’ of ‘overig groen’ valt. Gebruikerscompensatie ontstaat wanneer er gebruikersschade ontstaat door een bestemmingswijziging of overdruk ingevolge de inwerkingtreding van een RUP. Deze bestemmingswijziging betreft een omzetting van een zone die onder de categorie van gebiedsaanduiding ‘landbouw’ naar een zone die onder de categorie van gebiedsaanduiding ‘natuur’, ‘bos’ of ‘overig groen’ valt. Concreet voor dit RUP zijn er geen bestemmingswijzigingen die aanleiding geven tot kapitaalschadecompensatie, noch tot gebruikerscompensatie.


19 / 28

Stad Gent


DEEL 2: STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN De stedenbouwkundige voorschriften zijn de verordenende vertaling van de inhoudelijke opties die uit de visie en de krachtlijnen zijn geselecteerd voor de ontwikkeling van het plangebied. De inhoudelijke invulling steunt op de visie en de krachtlijnen die voor de ruimtelijke ontwikkeling zijn uitgewerkt. De stedenbouwkundige voorschriften met een grijze achtergrond evenals het grafisch plan hebben verordenende en bijgevolg ook bindende kracht. Zij vormen de basis voor het vergunningenbeleid.

1. Wijze van meten en gehanteerde begrippen 1.1. Gehanteerde begrippen Bouwhoogte

De maximale hoogte van het gebouw, meer bepaald het hoogste punt van het gebouw.

Diensten

Publiciteitsdragers

Diensten worden aangeduid als activiteiten gericht op een frequente dienstverlening naar de bevolking (loketfuncties). Het betreft onder meer vrije beroepen, wasserijen, kapsalons, banken en verzekeringen, reisbureaus en bemiddelingsadvies en andere… Elk gebouw bestaande uit één woonentiteit, waarbij de woonentiteit samenvalt met het volledige gebouw. Wordt ook beschouwd als een eengezinswoning: een gebouw met een nevenfunctie die minder dan de helft van de totale vloeroppervlakte van het gebouw beslaat, en waarbij de rest van het gebouw volledig gebruikt wordt als één woonentiteit. De woning heeft een voordeur die rechtstreeks op of via de eigen kavel aansluit op het openbaar of het collectief privaat domein. Publiciteitsdragers zijn dragers van merknamen van producten die te koop worden aangeboden.

Uithangborden

Uithangborden verwijzen naar de ter plekke uitgeoefende activiteit.

Eengezinswoning

1.2. Wijze van meten Bouwhoogte

De hoogte van een gebouw wordt gemeten vanaf het gemiddelde peil van het maaiveld tot het hoogste punt van de constructie.

Bruto vloeroppervlakte van een gebouw (bvo)

De bruto-vloeroppervlakte van een gebouw is de totale som van de horizontale vloeroppervlaktes van alle vloerniveaus van het gebouw, waarbij de oppervlakte gemeten wordt langs de buitenkant van de buitenmuren of de vergelijkbare bouwdelen (zoals daken), die het gebouw begrenzen. Oppervlakten van trappen, liften en dergelijke moeten op elk vloerniveau meegerekend worden. Ook inpandige en uitpandige terrassen moeten worden meegerekend. Deze bepalen mee het volume van de gebouwen. Niet mee te rekenen zijn: volledig ondergrondse ruimten evenals ruimten die niet voor functioneel gebruik in overeenstemming met de bestemming kunnen worden aangewend. Ondergrondse en halfondergrondse parkings komen niet in aanmerking voor deze berekening.

gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan nr. 162 Nekkersputstraat Deel 2 – stedenbouwkundige voorschriften

20/28

Stad Gent


1.3. Algemene verordenende stedenbouwkundige voorschriften Technische installaties

Algemene technische installaties ten behoeve van de woonwijk, zoals bv. elektriciteitscabines, collectieve verwarmingssystemen, collectieve ondergrondse afvalrecipiënten zijn in iedere zone toegelaten, behalve in de zone voor park en de zone voor tuinen. Ruimte voor hemelwaterbuffering is in iedere zone toegelaten voor zover ze optimaal kan geïntegreerd worden in de betreffende zone en ze de voorziene functie niet hindert.

Publiciteitsdragers

zijn niet toegelaten tenzij als straatmeubilair (informatieborden en –zuilen, wachthuisjes bij de haltes van het openbaar vervoer, …)

Uithangborden

zijn toegelaten onder volgende voorwaarden: Uithangborden bevinden zich minimum 2, 2 meter boven het maaiveld, hebben een maximale oppervlakte van 0,5 m² per bedrijf of instelling en mogen niet meer dan 60 cm uit het gevelvlak steken en nooit aangebracht worden op vooruitspringende delen van de gevel (balkon, erker). Uithangborden mogen nooit tot een daling van de leef- en woonkwaliteit leiden. Dit houdt in dat de plaatsing van dergelijke constructies nabij ramen van woningen zeer nauwkeurig moet worden afgewogen. Ze moeten zich op een kwaliteitsvolle wijze inpassen in het architecturale geheel van de gevel, en moeten een duidelijk herkenbare relatie hebben met het gebouw of de plaats waar ze zijn aangebracht

Algemeen voorschrift m.b.t. de bouwhoogte:

Tenzij anders bepaald mag de nokhoogte niet hoger zijn dan 6 meter boven de kroonlijsthoogte. De hellingsgraad van de dakvorm bedraagt maximaal 45 graden. Het dakvolume bevat maximaal 1 functionele bouwlaag. Technische ruimtes worden geïntegreerd binnen de toegestane op te richten dakvorm.

2. Categorieën van gebiedsaanduidingen Artikel 2.2.3, §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening bepaalt dat een stedenbouwkundig voorschrift in een ruimtelijk uitvoeringsplan te allen tijde onder een categorie (of een subcategorie) van gebiedsaanduiding valt. Hieronder vindt u een samenvattend overzicht: Categorieën van gebiedsaanduidingen 1° wonen a) wonen

b) gebied voor wonen en landbouw 2° bedrijvigheid 3° recreatie 4° landbouw 5° bos 6° reservaat en natuur 7° overig groen 8° lijninfrastructuur 9° gemeenschapsvoorzieningen en nutsvoorzieningen 10° ontginning en waterwinning


Bestemmingszones RUP nr. 162 Nekkersputstraat Z1 - stedelijk woongebied Z2 - zone voor wonen in halfopen bebouwing Z4 - zone voor tuinen Z5 – zone voor wegen Wegenis (indicatieve aanduiding) Voetgangersverbinding (indicatieve aanduiding) Z3 - zone voor park -

21/28

Stad Gent


3. Stedenbouwkundige voorschriften per zone Z.1. Stedelijk woongebied

Bestemming

(categorie 1, a ‘wonen’ van artikel 2.2.3, §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) Niet verordenend Verordenend Ruimtelijke opties Stedenbouwkundige voorschriften Om de Rooigemwijk te versterken met kwaliteitsvolle woningen, wordt op Toegelaten bestemmingen zijn: wonen, kleinhandel, deze site een nieuwe stedelijke woonwijk voorzien. Alhoewel hoofdzakelijk dienstverlening, gemeenschapsvoorzieningen, kleinschalige bedoeld als woonwijk, worden een beperkt aantal voorzieningen die het logies, lokale openbare wegen, (groene en verharde) openbare wonen ondersteunen, toegelaten. Deze voorzieningen moeten zich volledig ruimten. kunnen inpassen in de woonbuurt.

Een mix van woningtypes is gewenst. Langs de Nekkersputstraat (in een 25m. brede strook) en aan het verlengde van de Albert Schweitzerstraat (in een 20 m. brede strook) zijn meergezinswoningen mogelijk. Handelszaken, kleinschalige logies (genre ‘bed & breakfast’) en dienstverlening op lokaal niveau zijn toegelaten voor zover deze ondergeschikt zijn aan de (woon)bestemming van het gebouw waarin ze gevestigd zijn.

De volgende bestemmingen zijn maar toegelaten onder de volgende voorwaarden: wonen: Dit gebeurt in principe onder de vorm van een eengezinswoning met tuin. Meergezinswoningen zijn slechts toegelaten in een 25 m. diepe strook langs de Nekkersputstraat (over de volledige lengte) en aan het verlengde van de Albert Schweitzerstraat (over een lengte van max. 90 m. en met een breedte van max. 20 m.). kleinhandel, en diensten: dit is beperkt tot 250 m² per entiteit, is buurtgebonden en neemt steeds minder dan 50% van de bruto vloeroppervlakte in van het gebouw. kleinschalige logies zijn beperkt tot minder dan 50% van de BVO van een woning. De niet-woonbestemmingen mogen maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke woonomgeving.

Bebouwingsvoorschriften

De nieuwe gebouwen kunnen variëren, en dienen zich in te passen in de omgeving. Afwegingselementen hierbij zijn o.a. optimale bezonning en lichtinval, voldoende privacygaranties.

Inplanting, bouwhoogtes en bouwdieptes zullen steeds beoordeeld worden vanuit de woonkwaliteit voor de omgeving.

Weliswaar worden een aantal minimale vormvereisten vastgelegd. Om het vrij monotone deel van de Nekkersputstraat wat aangenamer te maken en een groener straatbeeld te realiseren, wordt een beperkte voortuinstrook verplicht gemaakt. Om wat variatie mogelijk te maken en eventuele waardevolle bomen te behouden, wordt met een “gemiddelde” diepte gewerkt. Op deze manier kan men een bredere bouwvrije strook bekomen door op andere locaties een smallere bouwvrije strook te


Langsheen de Nekkersputstraat is de bouwlijn, per perceel bekeken, gemiddeld minstens 5 meter dieper gelegen dan de zonegrens. Met een gemiddelde diepte wordt bedoeld dat men eventueel dichter bij de straat kan bouwen als dit in verhouding gecompenseerd wordt door op een andere locatie verder van de straat te blijven.

22 / 28

Stad Gent


realiseren. Deze voortuinstrook biedt de straat een groener beeld. Om voldoende groen te kunnen realiseren wordt verharding tot een minimum beperkt.

De zone tussen zonegrens en bouwlijn wordt ingericht als een groene en onbebouwbare voortuinstrook. Verharding is toegestaan voor maximum 30 % van de oppervlakte.

Om bij te dragen tot de woonkwaliteit van de eengezinswoningen en appartementen wordt het voorzien van een kwaliteitsvolle buitenruime verplicht

Elke woning moet beschikken over een buitenruimte. Bij eengezinswoningen is de minimale oppervlakte van de buitenruimte 50 m². Bij de andere woningtypes is de buitenruimte minstens 10% van de bvo, met een minimum van: 6 m² voor woningen met 0 of 1 slaapkamer; 8 m² voor woningen met 2 slaapkamers; 10 m² voor woningen met 3 of meer slaapkamers.

Aangezien de gemiddelde bouwhoogte in de omgeving ongeveer 9 meter bedraagt, wordt dit op deze locatie de algemene regel. Op een aantal locaties wordt hier van afgeweken. Deze zijn: - langs de Nekkersputstraat

De maximale bouwhoogte over het plangebied bedraagt, tenzij anders bepaald, 9 meter.

- aan het verlengde van de Albert Schweitzerstraat. In functie van een duidelijke stadsrand en aangrenzend aan de open ruimte is hier hogere bebouwing toegestaan.

- Op de bouwlijn aan de Nekkersputstraat bedraagt de maximale bouwhoogte 9 meter. Vanaf deze hoogte kan de bouwhoogte opklimmen onder een hoek van 45 graden tot maximaal 12 m en dit in een strook van 25 m diep, te meten vanaf de Nekkersputstraat. - Aan het verlengde van de Albert Schweitzerstraat is aan de oostelijke zijde, over een lengte van max. 90 m en in een strook van 20 m diep de maximale bouwhoogte 12 m.

Om de stadsrand duidelijk te begrenzen dienen de zijgevels gericht naar de zone voor park als volwaardige gevel uitgewerkt worden. Het materiaalgebruik en volumewerking moeten duidelijk maken dat dit de stadsrand is. Dit mogen geen verwaarloosde, gesloten zijgevels worden.

Alle zichtbare gevels moeten als volwaardige gevel uitgewerkt worden. De gevels aan de parkrand worden hoogwaardig uitgewerkt, rekening houdend met de unieke locatie aan de rand van de open ruimte.

Om negatieve effecten op de grondwaterstroming te beperken, worden voorwaarden opgelegd met betrekking tot ondergrondse constructies.

Ondergrondse constructies worden beperkt tot maximum 1 bouwlaag (of 4 meter) diep.

Om de open ruimte aan de westelijke zijde van de nieuwe woonwijk ook voelbaar te maken vanuit de Nekkersputstraat, worden een aantal doorzichten voorzien. Logischerwijs vallen deze samen met het openbaar domein.

Minstens 2 zichtrelaties worden voorzien tussen Nekkersputstraat en de zone voor park. Deze vallen samen met het openbaar domein in deze wijk en zijn minstens 9 meter breed.

Een mogelijkheid wordt voorzien om verbouwingswerken uit te voeren aan gebouwen die afwijken van de bebouwingsvoorschriften bv. het

Bestaande vergunde gebouwen die afwijken van de bebouwingsvoorschriften mogen verbouwd worden met behoud


23 / 28

Stad Gent


appartementsblok. Het voorzien van bijkomende isolatie (aan gevels en daken) wordt niet aanzien als een volume-uitbreiding.

Bijkomende afwegingscriteria

van inplanting, hoogte, volume en de aanwezige vergunde functies. Het voorzien van bijkomende isolatie (aan gevels en daken) wordt niet aanzien als een volume-uitbreiding.

Aangezien dit gebied in verschillende fases wordt ontwikkeld en nog niet gekend is hoelang dit zal duren, wordt gekozen voor flexibele voorschriften. Die voorschriften maken, binnen het streven naar kwaliteit, toch een aantal kwaliteitsvolle varianten mogelijk. Daarom zal iedere vergunningsaanvraag die in deze zone een wezenlijke bijdrage levert aan de invulling van de projectzone getoetst worden aan bijkomende afwegingscriteria. Vrijgesteld hiervan zijn o.a.: tijdelijke vergunningen, werken van kleine omvang, kleine werken die niet relevant zijn voor de globale ontwikkeling. Hiertoe kan het nuttig zijn om de vergunningverlenende overheid bijkomende informatie te bezorgen, bijvoorbeeld onder de vorm van een inrichtingsplan voor de volledige zone. Dit plan kan bijkomende informatie bevatten over onder meer de schaal, de morfologie en inpassing in de omgeving, de ligging t.o.v. andere functies, de ontsluiting, parkeeroplossing, inrichting openbaar domein, de eventuele fasering, de waterhuishouding, enz.

Zo kan er gewerkt worden met gemeenschappelijke parkeerhavens aan de rand van de woonwijk (aan bv. de Nekkersputstraat) om de wagens zo veel mogelijk uit de nieuwe wijk te houden.


Iedere stedenbouwkundige of verkavelingsaanvraag die een belangrijke invulling geeft aan de zone, moet beoordeeld worden. Daarbij moet rekening gehouden worden met een kwalitatieve ontwikkeling van de totaliteit van de zone. Elke aanvraag zal getoetst worden aan volgende afwegingscriteria: de mogelijkheid tot ruimtelijke en functionele samenhang waarbij de schaal, de morfologie, de ligging t.o.v. andere functies, de groenstructuur (met aandacht voor de bestaande beeldbepalende groenstructuur), het materiaalgebruik, de structuur van de bebouwing en openbaar domein en de eventuele fasering bepalend zijn; de mogelijkheid tot een voldoende mix van woningtypes waarbij het basisweefsel in deze zone bestaat uit eengezinswoningen met tuin. de mogelijkheid tot voldoende evenwicht tussen bebouwde en onbebouwde ruimte, waarbij de buitenruimtes voldoende woonkwaliteit hebben; het mogelijk maken van een duurzame mobiliteit over de volledige zone: op vlak van bereikbaarheid, autoluw karakter, parkeergelegenheid en verkeersopwekking; -

een hoge graad van duurzaam bouwen;

-

streven naar een waterrobuuste wijk. Waterrobuust omvat, in volgorde van belangrijkheid: - maximale opvang en nuttig hergebruik van hemelwater, - buffering via groendaken, - maximaal inzetten op infiltratie, - buffering met vertraagde afvoer en een noodoverloop met een terugkeerperiode van 20 jaar, - waar mogelijk ook zuivering en hergebruik van grijs water (voor toiletspoeling en/of proceswater).

24 / 28

Stad Gent


Vrijgesteld van deze beoordeling zijn: tijdelijke vergunningen, werken van kleine omvang en kleine werken die niet relevant zijn voor de globale ontwikkeling.

Z.2. Zone voor wonen in halfopen bebouwing (categorie 1, a ‘wonen’ van artikel 2.2.3, §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) Niet verordenend Verordenend Ruimtelijke opties Stedenbouwkundige voorschriften Bestemming Aansluitend op de bestaande woonwijk, wordt de laatste bouwmogelijkheid De hoofdbestemming van de zone is wonen onder de vorm van ingevuld met een woonfunctie. een eengezinswoning. Een beperkt aantal nevenbestemmingen is toegelaten. Handel en diensten zijn slechts toegelaten op minder dan de helft van de bruto vloeroppervlakte van een gebouw. Handel en diensten maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke woonomgeving. Bebouwingsvoorschriften

Aansluitend op een bestaande woning in halfopen bebouwing dient eenzelfde morfologie aangehouden te worden.

In deze zone moet een woning in halfopen bebouwing worden gebouwd die qua voorbouwlijn, bouwhoogte en dakvorm moet aansluiten op het aangrenzende bouwvolume. De onbebouwde delen worden als tuin ingericht.

Z.3. Zone voor park

Bestemming

Bebouwingsvoorschriften

(categorie 7 ‘overig groen’ van artikel 2.2.3, §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) Niet verordenend Verordenend Ruimtelijke opties Stedenbouwkundige voorschriften Deze zone functioneert als een belangrijke groene ruimte voor de De hoofdbestemming is openbaar park, met inbegrip van omgevende woonbuurt. openluchtrecreatie. Bij het concipiëren en aanleggen dient de klemtoon te liggen op het creëren van een multifunctioneel recreatief openbaar park. Er zal hierbij gestreefd worden naar een duurzame uitbouw van het park waarbij mensgerichte, natuurgerichte en milieugerichte aspecten op harmonische wijze samengaan. Enkel constructies die de parkfunctie ondersteunen, zijn toegelaten (bv. speeltoestellen, schuilconstructies, …).

In de zone geldt een bouwverbod, met uitzondering van constructies die noodzakelijk zijn ter ondersteuning van de parkfunctie of rechtstreeks verband houden met openluchtrecreatie. Dergelijke gesloten constructies zijn toegelaten voor zover de bruto vloeroppervlakte niet meer bedraagt dan 100 m² voor de totale zone. De maximale bouwhoogte van gesloten constructies bedraagt 3,6 meter. Gesloten constructies mogen slechts 1 functionele bouwlaag bevatten.

Deze zone dient zo weinig mogelijk verhard te worden.

Max. 20% van de zoneoppervlakte mag verhard worden. Verharding is enkel mogelijk in functie van de parkbestemming.


25 / 28

Stad Gent

Z.4. Zone voor tuinen

Bestemming Bebouwingsvoorschriften


(categorie 1, a ‘wonen’ van artikel 2.2.3, §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) Niet verordenend Verordenend Ruimtelijke opties Stedenbouwkundige voorschriften Een tuin zorgt voor een grote leefkwaliteit bij een stadswoning. Deze zone is bestemd voor tuin. Om een zo groen mogelijke inrichting van de tuinen te realiseren, dient minstens 50% van de tuinzone onverhard en groen te worden ingericht.

Het minimale begroeningspercentage in deze zone bedraagt 50%.

In functie van de noden van hedendaagse eengezinswoningen kan een minimale bebouwing van de tuinzone gerealiseerd worden.

10% van de tuinzone mag bebouwd worden, met een maximum van 10 m². Bebouwing wordt wel op minstens 5 meter van de rooilijn voorzien.

Om het groene karakter van de wijk te bestendigen worden hagen als tuinafsluiting verplicht gemaakt.

Tuinafsluitingen gebeuren in hagen, eventueel aangevuld met draadafsluitingen

(categorie 1, a ‘wonen’ van artikel 2.2.3, §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) Niet verordenend Verordenend Ruimtelijke opties Stedenbouwkundige voorschriften Bestemming Om het openbare karakter van de aangrenzende parkzone te vergroten In deze zone zijn alle werken toegestaan die betrekking hebben wordt tussen deze parkzone en de woonzone een openbare weg voorzien. op de aanleg, het beheer en het onderhoud van wegenis. Bebouwingsvoorschriften Een sobere kwaliteitsvolle aanleg wordt nagestreefd. Bijzondere aandacht De inrichting van de zone is afgestemd op zijn functie als weg. gaat naar groenvoorzieningen langsheen de openbare weg. De inrichting gebeurt zo dat zacht verkeer zich steeds veilig, direct en comfortabel kan verplaatsen. Deze ruimten worden qua materiaal en kleur sober, maar kwaliteitsvol ingericht. Z.5. Zone voor wegen

Wegenis (indicatieve aanduiding) (categorie 1, a ‘wonen’ van artikel 2.2.3, §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) Niet verordenend Verordenend Ruimtelijke opties Stedenbouwkundige voorschriften Bestemming De minimale wegenisstructuur is op het grafisch plan indicatief aangeduid. De ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer gebeurt via openbare Met de aanduiding worden volgende stedenbouwkundige concepten wegenis, zoals indicatief aangeduid op het grafisch plan. vastgelegd: - het openbaar houden van de rand tussen bebouwing en parkgebied. Evenwel is nog enige flexibiliteit mogelijk. - Van de 2 gewenste zichtrelaties tussen de Nekkersputstraat en de zone Na aanleg wordt de wegenis opgenomen bij het openbaar voor park, die samenvallen met de wegenis wordt één ongeveer bepaald in domein. het noordelijke deel. Bebouwingsvoorschriften

De wegenis hangt samen met het stedelijk woongebied en is daarom volledig in Z1, stedelijk woongebied gelegen.


De grafische aanduiding van de wegenis is indicatief. De maximale afwijkingsmarge bedraagt 25 meter t.o.v. de

26 / 28

Stad Gent


aanduiding op het grafisch plan. De wegenis is volledig in Z1, stedelijk woongebied, gelegen. Bij het ontwerp van nieuwe woonstraten is een verkeersluwe inrichting met straatbomen de regel en wordt de ruimte voor parkeren beperkt gehouden. Straten met een dubbele rijrichting hebben bij voorkeur een minimale breedte van 13 meter. Straten met een enkele rijrichting zijn bij voorkeur minstens 11 meter breed. Doodlopende pijpenkoppen zijn min. 9 meter breed. Om het publieke karakter van de wegenis te benadrukken is deze niet overbouwbaar. De minimale breedte van de wegenis is 9 m om op die manier ook hoogstammig groen mogelijk te maken;

In de wegenis wordt groen voorzien onder de vorm van bomen in lijnbeplanting. De wegenis heeft een gabariet, afgestemd op zijn functie en waarbinnen het voorzien van hoogstammig groen mogelijk is. De minimale breedte van de wegenis is 9 meter breed. De wegenis is niet overbouwbaar.

Een sobere, kwaliteitsvolle aanleg van de openbare ruimte wordt nagestreefd.

De inrichting is afgestemd op zijn functie als lokale weg. De inrichting gebeurt zo dat zacht verkeer zich steeds veilig, direct en comfortabel kan verplaatsen. Deze ruimten worden qua materiaal en kleur sober, maar kwaliteitsvol ingericht.


27 / 28

Stad Gent


Voetgangersverbinding (indicatieve aanduiding) (categorie 1, a ‘wonen’ van artikel 2.2.3, §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) Niet verordenend Verordenend Ruimtelijke opties Stedenbouwkundige voorschriften Bestemming Een bijkomende voetgangersrelatie dwarst de zone z1 en zorgt voor een Een essentiële voetgangersverbinding is op het grafisch plan vlotte verbinding tussen het Rooigemzwembad aan de overkant van de ingetekend met een indicatieve aanduiding. Nekkersputstraat en de zone voor park. Deze kan samenvallen met wegenis. In functie van een optimale bruikbaarheid is deze voetgangersverbinding publiek toegankelijk. Bebouwingsvoorschriften

Deze voetgangersverbinding is publiek toegankelijk. De grafische aanduiding van de voetgangersverbinding is indicatief. De maximale afwijkingsmarge bedraagt 25 meter t.o.v. de aanduiding op het grafisch plan.

Bij de inrichting van deze infrastructuur worden specifieke aspecten (tracé, dwarsprofiel, lengteprofiel, materiaalgebruik, …) bepaald door de bestemming en de inrichtingseigenschappen van de zone waarin de infrastructuur wordt aangelegd.

De verbinding voor voetgangersverkeer wordt zo ingericht dat voetgangers zich steeds veilig, direct en comfortabel kunnen verplaatsen. De hiervoor noodzakelijke infrastructuur, zoals nutsvoorzieningen, groenaanleg en straatmeubilair, kunnen langs deze verbinding worden opgericht.

Om het gebruiksgemak en de sociale veiligheid langs deze verbindingen voor voetgangersverkeer te optimaliseren, een minimale breedte opgelegd.

De voetgangersverbinding ligt op maaiveldniveau en heeft een vrij gabariet van minstens 3 meter breed. De voetgangersverbinding is niet overbouwbaar.


28 / 28

INLEIDING... 3 DEEL 1 TOELICHTINGSNOTA REDENEN TOT OPMAAK SITUERING FEITELIJKE EN JURIDISCHE TOESTAND... 5

Recommend Documents