Inhoud 1
Inleiding ......................................................................................................................................... 2
2
Situering ........................................................................................................................................ 3
3
Aanleiding tot opmaak van het gemeentelijk RUP ‘De Schepper’........................................... 4
4
Beleidskader .................................................................................................................................. 5 4.1 4.2 4.3
5
Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (23/09/1997)............................................................... 5 Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan (18/02/2004) ............................................................... 5 Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan (27/10/2005) ........................................................... 6
Feitelijke en juridische toestand .................................................................................................. 7 5.1 5.2 5.3
Ruimtelijke kenmerken van de omgeving ............................................................................. 7 Ruimtelijke kenmerken van het plangebied ........................................................................... 9 Juridisch kader ..................................................................................................................... 10
6
Gewenste ruimtelijke ontwikkeling........................................................................................... 13
7
Watertoets ................................................................................................................................... 17
8
Ruimtebalans .............................................................................................................................. 22
9
Op te heffen voorschriften ......................................................................................................... 22
1
1 Inleiding Het gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP) ‘De Schepper’ wordt opgemaakt in opvolging van het sectoraal BPA ‘zonevreemde bedrijven’, goedgekeurd bij Ministerieel Besluit van 8.11.2001, en ter uitvoering van het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan (GRS), goedgekeurd door de bestendige deputatie op 27.10.2005. Aanknopingspunt in het GRS Dit RUP is een uitvoering van actie 9 van het bindend gedeelte van het GRS: “De gemeente volgt de ontwikkelingsperspectieven op voor alle zonevreemde bedrijven, op basis van een gebiedsgerichte aanpak, zoals uitgewerkt in het sectoraal BPA ‘Zonevreemde bedrijven Sint-Laureins’. Indien noodzakelijk kunnen bijkomende deelplannen worden uitgewerkt. Wanneer de voorgestelde selecties betrekking hebben op gebieden waarvoor het Vlaams Gewest of de provincie Oost-Vlaanderen bevoegd is om binnen andere planningsprocessen uitspraken te doen, brengt de gemeente deze selecties in het overleg in.” Aanknopingspunt in het sectoraal BPA ‘zonevreemde bedrijven’ De voorschriften van het sectoraal BPA bevatten voor elk deel-BPA de volgende bepaling: “Vijf jaar na de goedkeuring van dit plan, zal een evaluatie plaatsvinden, waaruit zal moeten blijken of de voorstellen, te realiseren door middel van dit sectoraal BPA in afwijking van het gewestplan, gerealiseerd werden. Indien bij de evaluatie blijkt dat geen gebruik is gemaakt van de gecreëerde mogelijkheden in dit deelplan, zal door middel van een uitvoeringsplan uitspraak worden gedaan over de bestemming van het betrokken gebied. Criteria die ondermeer bij de evaluatie kunnen gebruikt worden zijn de volgende: is er een stedenbouwkundige vergunning aangevraagd voor het betrokken perceel; wordt daarbij ingespeeld op de mogelijkheden van het BPA; is de vooropgestelde uitbreiding in functie van het plan; beantwoordt de bedrijfsactiviteit aan deze voorop gesteld in het plan.”
2
2 Situering Het RUP ‘De Schepper’ situeert zich in de Goochelaarstraat +11, net ten oosten van het hoofddorp Sint-Laureins.
Figuur 1: Situering bedrijf De Schepper
3
3 Aanleiding tot opmaak van het gemeentelijk RUP ‘De Schepper’ Het sectoraal BPA ‘zonevreemde bedrijven’ bestaat uit 13 deelplannen die op 8.11.2001 bij ministerieel besluit werden goedgekeurd, met uitsluiting van de blauw omrande delen. Eén van de deelplannen was het deel-BPA 02 De Schepper. De Gebroeders De Schepper hadden ten tijde van de opmaak van het BPA een aannemersbedrijf voor loonwerken en grondwerken, dat gevestigd was in de Goochelaarstraat. Het sectoraal BPA bepaalt voor het bedrijf: “Aangezien het bedrijf in overeenstemming is met de draagkracht van het gebied en een bedrijfsbestemming logisch en verantwoord lijkt, is het aangewezen het bedrijf op te nemen in het sectoraal BPA ‘zonevreemde bedrijven’. Het bedrijf kan verder ontwikkelen en beperkt uitbreiden met niet meer dan 50%, waarbij ook nieuwe activiteiten kunnen opgestart worden.” Als enig bedrijf van de 13 die werden opgenomen in het sectoraal BPA, had het op het ogenblik van de opmaak van het BPA geen bedrijfswoning. Om die reden werd toen in de voorschriften opgenomen dat het oprichten van een bedrijfswoning er niet toegelaten is. De bestemmingsvoorschriften voor de zone voor lokale ambachtelijke bedrijven bevat als gevolg daarvan de volgende bepalingen voor de toegelaten nevenbestemmingen: 2.1.b Nevenbestemming Kantoren, beperkte toonzalen, één bedrijfswoning en sociale inrichtingen voor het personeel zijn enkel toegestaan indien ze complementair zijn aan de ambachtelijke bedrijvigheid en samen niet meer dan één derde van de bedrijfsruimte in beslag nemen. De opgesomde nevenactiviteiten kunnen niet tot de hoofdactiviteit van de onderneming worden omgevormd. Het oprichten van een bedrijfswoning is in deze zone niet toegelaten. Het inrichten van opritten, bedieningswegen, parkeerplaatsen, laad- en loskades en stapelplaatsen voor materiaal zijn tevens toegestaan. Bij het toevoegen van het verbod op een bedrijfswoning, werd over het hoofd gezien dat in de voorgaande alinea één bedrijfswoning wel wordt toegestaan. De voorschriften zijn bijgevolg intern tegenstrijdig. Het bedrijf van de Gebroeders De Schepper werd intussen in het jaar 2006 overgenomen door zoon Steven De Schepper. Deze runt er nu een tuinaannemersbedrijf. De loods en het bedrijfsperceel worden momenteel gebruikt voor de opslag van voertuigen en materiaal, een achterliggend perceel werd beplant met jonge aanplantingen. Als jonge ondernemer wenst Steven De Schepper zijn bedrijf uit te breiden en er een bedrijfswoning te voorzien, geïntegreerd in het bedrijfsgebouw. Wegens de tegenstrijdige voorschriften over de mogelijkheid van een bedrijfswoning in het deel-BPA, wilde de nieuwe eigenaar hierover een uitspraak afdwingen via een stedenbouwkundig attest. Op 29.11.2006 vroeg hij een stedenbouwkundig attest aan voor het bouwen van een open loods en een bedrijfsgebouw met bedrijfswoning, bureau, personeelsruimte, wasgelegenheid en kelder. Op 18.07.2007 werd, na een gunstig advies van het college, maar een gunstig advies met voorwaarden van de gemachtigd ambtenaar, een gunstig stedenbouwkundig attest afgeleverd, echter met uitsluiting van de bedrijfswoning. Een wijziging van het deel-BPA De Schepper dringt zich bijgevolg op, om de tegenstrijdigheid in de voorschriften recht te zetten, en om ook voor dit deel-BPA een bedrijfswoning toe te laten.
4
4 Beleidskader 4.1
Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (23/09/1997)
Sint-Laureins behoort tot het buitengebied. Bekeken op het niveau van Vlaanderen is het buitengebied dat gebied waarin de open (onbebouwde) ruimte overweegt. De ruimtelijke structuur van het buitengebied wordt bepaald door de natuurlijke en agrarische structuur, de nederzettingsstructuur en de infrastructuur (RSV, p. 379). In het buitengebied is het beleid gericht op het behoud, het herstel, de ontwikkeling en het verweven van de belangrijke structurerende elementen. Dit betekent niet dat het buitengebied wordt ‘bevroren’. De bestaande ruimtelijke structuur en het fysisch systeem bieden het raamwerk waarbinnen dynamische activiteiten en functies met steeds wijzigende omgevingsvereisten op flexibele manier moeten kunnen functioneren. Deze dynamiek moet natuurlijk op de schaal en het tempo van het buitengebied worden gehouden. Voor de functies wonen en werken is dit dus niet dezelfde dynamiek als diegene die in de stedelijke gebieden aanwezig is en er gestimuleerd wordt. De specifieke eigenheid van het wonen en werken in het buitengebied moet erkend en gerespecteerd worden, en in relatie gebracht worden met het duurzaam functioneren van de agrarische en de natuurlijke structuur (RSV, p.381). De ruimtelijke ontwikkelingen worden zoveel mogelijk geconcentreerd in de kernen van het buitengebied. Voor zonevreemde bedrijven worden de ontwikkelingsperspectieven vooral bepaald door de aard en het karakter van het bedrijf zelf, en door de ruimtelijke draagkracht van de omgeving. De volgende principes staan voorop bij de beoordeling van de ontwikkelings- en uitbreidingsmogelijkheden van bestaande zonevreemde bedrijven: - Een maximale verweving van economische activiteiten met de activiteiten in haar omgeving wordt nagestreefd, met als uitgangspunt goed nabuurschap. - Alle mogelijkheden en voorzieningen voor ontwikkeling op de bestaande locatie worden uitputtend aangewend. - De ruimtelijke implicaties voor herlocalisatie worden afgewogen tegenover de ruimtelijke implicaties van een ontwikkeling op de bestaande locatie. - De ruimtelijke draagkracht van de omgeving mag niet worden overschreden. - Er wordt ten aanzien van de ontwikkeling van de economische activiteit een maximale beleidszekerheid en beleidscontinuïteit nagestreefd zowel in ruimte als in tijd. Om de bovenvermelde principes operationeel te maken is het noodzakelijk dat op gemeentelijk niveau ofwel in een gemeentelijk ruimtelijk structuurplan ofwel in afwachting daarvan een samenhangende visie op de lokale economie. Deze visie op lokale bedrijven kan effectief gemaakt worden in gemeentelijke uitvoeringsplannen, die de uitbreidingsmogelijkheden van de bedrijven vastleggen met specifieke verordenende voorschriften (RSV, p. 453-455).
4.2
Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan (18/02/2004)
Sint-Laureins ligt in het Westelijk Openruimtegebied. In dit gebied worden de volgende ruimtelijke principes gehanteerd (PRS, p. 254): - Gebiedsgerichte afstemming tussen landbouw, bos, natuur en recreatie op basis van de landschappelijke integratie - Bundeling van wonen en woonondersteunende functies in een beperkt aantal kernen - Evenwichtige geografische spreiding van de economie gekoppeld aan centrale plaatsen met de geschikte ontsluitingspotenties - Een gebiedsontsluiting gericht op de belangrijkste centrale kernen
5
De ontwikkelingsperspectieven van bestaande zonevreemde bedrijven worden bedrijf per bedrijf afgewogen ten opzichte van de principes van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen en/of de geschetste ontwikkelingsmogelijkheden in het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan. Door deze afweging wordt bepaald of het bedrijf op de huidige locatie kan blijven, kan uitbreiden of van aard kan veranderen (PRS, p. 426).
4.3
Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan (27/10/2005)
Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan geeft de ontwikkelingsperspectieven voor zonevreemde bedrijven weer (GRS, p. 48 richtinggevend deel). Uit onderzoek blijkt dat een 35-tal bedrijven geheel of gedeeltelijk gelegen zijn in een zone die niet overeenstemt met de bestemming op het gewestplan. Deze bedrijven werden ondergebracht in 6 categorieën, op basis van de toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden. Dertien bedrijven werden intussen opgenomen in het sectoraal BPA ‘zonevreemde bedrijven’. Voor de zonevreemde bedrijven werd een gebiedsgerichte visie uitgewerkt. Bedrijven gelegen in aansluiting met de kernen, woonlinten en de bestaande ambachtelijke zones krijgen uitbreidingsmogelijkheden mits zij zich goed integreren in de omgeving. Bedrijven gelegen in het landbouwgebied krijgen beperkte uitbreidingsmogelijkheden als zij een goede integratie in de omgeving kunnen realiseren. Een beperkt aantal bedrijven gelegen in het open ruimtegebied met een hoge natuurwaarde of in gebieden waar verweving tussen landbouw en natuur vooropgesteld wordt, krijgen geen ontwikkelingskansen. In dit laatste geval moet gedacht worden aan herlocalisatie naar de lokale KMO-zone. De volgende categorisering werd uitgewerkt: - categorie 1: Het beschouwde bedrijf mag niet uitbreiden. Er kan verder gewerkt worden binnen de bestaande installaties. Herlocalisatie is op korte of middellange termijn aangewezen. Bij stopzetting worden geen nieuwe activiteiten toegestaan. - Categorie 2: Het beschouwde bedrijf krijgt beperkte uitbreidingsmogelijkheden (25% - 50%). Een echte schaalvergroting is niet toegestaan. De toegelaten activiteit is beperkt. Eventuele nieuwe activiteiten moeten minder storend zijn, ook naar dynamiek en aard van de activiteit. - Categorie 3: Het bedrijf heeft beperkte uitbreidingsmogelijkheden (25% - 50%). Een echte schaalvergroting is niet toegestaan. Er zijn geen beperkingen voor de aard van de activiteiten. - Categorie 4: Het bedrijf kan ontwikkelen mits randvoorwaarden voor uitbreiding in acht te nemen. De toegelaten activiteiten worden beperkt. Eventuele nieuwe activiteiten moeten minder storend zijn, ook naar dynamiek en aard van het bedrijf. - Categorie 5: Het bedrijf kan zich verder ontwikkelen. De randvoorwaarden hiervoor worden vastgelegd. Er worden geen beperkingen opgelegd voor de aard van de activiteiten. - Categorie 6: Het beschouwde bedrijf kan verder ontwikkelen zonder beperkingen van activiteiten. Het bedrijf kan meermaals uitbreiden. Het bedrijf De Schepper werd opgenomen in categorie 3, en opgenomen in het sectoraal BPA ‘zonevreemde bedrijven’.
6
5 Feitelijke en juridische toestand 5.1
Ruimtelijke kenmerken van de omgeving
Het RUP ‘De Schepper’ is gelegen net buiten de kern van Sint-Laureins, op de rand van een open landbouwgebied. De belangrijkste elementen in de onmiddellijke omgeving zijn: - de kern van Sint-Laureins - het te ontwikkelen lokaal bedrijventerrein - het aanpalend deel-BPA Garage Leopold - het achterliggend landbouwgebied De kern van Sint-Laureins is de grootste in de gemeente, en werd in het provinciaal ruimtelijk structuurplan geselecteerd als hoofddorp. Het concentreert de meeste voorzieningen van de gemeente. De kern kent een dambordvormige ontsluitingsstructuur, opgebouwd rondom de hoofdassen Dorpsstraat (west-oost gericht) en de Leemweg/Vlamingstraat (noord-zuid gericht). De overige woonstraten in de kern lopen evenwijdig aan één van beide assen (zie figuur 1). In de zone tussen de Dorpsstraat, Vlamingstraat en Goochelaarstraat is de ontwikkeling van een lokaal bedrijventerrein gepland. Het RUP ‘lokaal bedrijventerrein en recreatiegebied’ werd voorlopig vastgesteld door de gemeenteraad op 20.12.2007. Het lokaal bedrijventerrein wordt in een eerste fase 3ha groot, uitbreidbaar tot 5ha, en zal worden ontsloten langs de Goochelaarstraat, Caatsweg en Vaakweg naar de Leemweg toe. Het bedrijf De Schepper bevindt zich op amper 70m van de toegang tot het bedrijventerrein.
Figuur 2: ontwerp RUP
7
Grenzend aan het deel-BPA 02 De Schepper bevindt zich het deel-BPA 04 Garage Leopold. Het betreft een garage en carrosseriebedrijf, intussen overgenomen door de vennootschap Bouchier-De Zutter. Net als het bedrijf De Schepper, kreeg de Garage Leopold uitbreidingsmogelijkheden tot 50%. Beide bedrijven vormen samen een bedrijfscluster, die omgeven wordt door één gezamenlijke buffer.
Figuur 3: Deel-BPA 02 De Schepper en deel-BPA 04 Garage Leopold
Ten zuidoosten van het RUP ‘De Schepper’ bevindt zich een groot open landbouwgebied dat als gaaf landschap kan omschreven worden, door de aanwezigheid van elementen zoals een langgerekte percelering, afwateringsgrachten, bomenrijen en planmatig aangelegde ontsluitingswegen. Langs de wegen (Goochelaarstraat, Kruiskenstraat, Eerstestraat) vormde zich echter een lintbebouwing van zowel landbouwbedrijven als zonevreemde woningen.
Figuur 4: Het landbouwgebied ten zuidoosten van het bedrijf De Schepper
8
5.2
Ruimtelijke kenmerken van het plangebied
Het plangebied is een bedrijfsperceel gelegen tussen een woning en een ander bedrijf, namelijk Garage Bouchier-De Zutter. Aan de straatzijde is het perceel 22,00m breed. Op een diepte van 37m verbreedt het perceel tot 37,00m, en vanaf een diepte van 53m wordt het perceel 66,5m breed. Het perceel is ontstaan uit een afsplitsing van het perceel van de garage. Op het perceel bevindt zich maar één gebouw: een langwerpige bedrijfsloods van 12,25 op 48,05m, en ongeveer 7,50m hoog. Aan de voorzijde van de loods bevindt zich een grote schuifpoort en een kleine bureelruimte. De rest van het perceel dient als parkeerplaats of opslagruimte, of blijft onbenut. Rondom het perceel werden bomen aangeplant ter realisatie van de groenbuffer die voorzien werd in het deel-BPA.
Voorzijde loods
Zijkant loods vanaf achteraan
Zijkant loods vanaf vooraan
Achterkant perceel
9
Bedrijf gezien vanuit de Goochelaarstraat
5.3
Juridisch kader
Opsomming van de plannen en vergunningen geldig binnen het plangebied: - gewestplan Aalter-Eeklo (KB 24.03.1978): agrarisch gebied - BPA/RUP: sectoraal BPA ‘zonevreemde bedrijven’ – deel-BPA 02 De Schepper - Beschermd monument: / - Beschermd landschap: / - Beschermd dorpsgezicht: / - Vogelrichtlijngebied: / - Habitatrichtlijngebied: / - VEN-gebied: / - Ruilverkaveling: / - Rooilijn: / - Waterwingebied: / - Waterlopen: / - Verkavelingsvergunning: / - Stedenbouwkundige vergunning: o dd. 29.07.1982: PVBA De Schepper, herbouwen loods voor landbouwmachines, Goochelaarstraat, afd. 1 Sectie B nr. 971e (dossiernr. 324) o dd. 2.07.2008: Steven De Schepper, vernieuwen gevels loods, Goochelaarstraat 11, afd. 1 Sectie B nr. 971e (dossiernr. 4260) - Stedenbouwkundig attest: dd. 18.07.2007: gunstig met uitsluiting van de bedrijfswoning
10
Figuur 5: gewestplan
11
Figuur 6: deel-BPA 02 De Schepper
12
6 Gewenste ruimtelijke ontwikkeling Het bedrijf De Schepper vroeg op 29.11.2006 een stedenbouwkundig attest aan voor het bouwen van een open loods en een bedrijfsgebouw met bedrijfswoning, bureau, personeelsruimte, wasgelegenheid en kelder. Beide gebouwen zouden worden aangebouwd aan de bestaande langwerpige loods, achteraan het perceel. Op 18.07.2007 werd een gunstig stedenbouwkundig attest afgeleverd, echter met uitsluiting van de bedrijfswoning. Zoals eerder vermeld is de uitsluiting van de bedrijfswoning te wijten aan een interne tegenstrijdigheid in de stedenbouwkundige voorschriften van het deel-BPA 02 De Schepper. Een wijziging van het deel-BPA 02 De Schepper dringt zich bijgevolg op. In alle andere deel-BPA’s van het sectoraal BPA ‘zonevreemde bedrijven Sint-Laureins’ (waaronder het deel-BPA dat onmiddellijk paalt aan het deel-BPA 02 De Schepper), is een bedrijfswoning mogelijk als nevenbestemming. Bovendien is het bedrijf De Schepper gelegen vlakbij de locatie waar binnenkort een lokaal bedrijventerrein zal worden ontwikkeld. Op dit bedrijventerrein zullen bedrijfswoningen kunnen gebouwd worden, voorzover ze geïntegreerd worden in het bedrijfsgebouw. Daarom kan worden verantwoord dat ook het bedrijf De Schepper, dat sinds de opmaak en goedkeuring van het sectoraal BPA ‘zonevreemde bedrijven Sint-Laureins’ overgenomen werd door een jongere generatie, ook een bedrijfswoning zou kunnen voorzien. Terwijl de gebroeders De Schepper een aannemersbedrijf hadden voor loonwerken en grondwerken, heeft zoon Steven De Schepper de activiteiten omgebogen naar tuinaanneming. Als jonge ondernemer met een jong gezin wenst hij bij zijn bedrijf te wonen. Het is zijn intentie om een woning te integreren in een bedrijfsgebouw, dat ook plaats biedt voor bureaus, personeelsruimte en wasgelegenheid voor het personeel. Met uitzondering van de bedrijfswoning, biedt het deel-BPA 02 De Schepper voldoende mogelijkheden voor een verdere uitbouw en ontwikkeling van het bedrijf. Dit RUP neemt daarom de bestemmingszones en de stedenbouwkundige voorschriften van het deel-BPA 02 De Schepper bijna volledig over. De drie belangrijkste wijzigingen aan het deel-BPA 02 De Schepper betreffen: 1. Het toelaten van een bedrijfswoning, geïntegreerd in de bedrijfsgebouwen: Zie motivering hierboven en onder punt 3 2. Het wijzigen van de westelijke buffer van 1,5m in een lijnbuffer: Op het bestemmingsplan staat een westelijke buffer van 1,5m ingetekend ten opzichte van de aanpalende woning. Uit een plaatsbezoek blijkt dat, wanneer er een buffer van die breedte wordt gerealiseerd, de doorgangsweg langs het bestaand bedrijfsgebouw naar de achterliggende gronden te smal wordt voor voertuigen. Toch is het belangrijk dat er een degelijke buffering wordt gerealiseerd langs deze perceelsgrens, om vooral het visueel effect van het bedrijfsgebouw vanuit de dorpskern te verminderen. Bij het buitenrijden van het dorp valt het hoge bedrijfsgebouw namelijk onmiddellijk op. Het is dus belangrijker dat er een hoge, efficiënte buffer wordt gerealiseerd, dan dat er een brede buffer zou komen. Daarom wordt de bufferzone van 1,5m in het RUP vervangen door een lijnbuffer van minstens 3m hoog. 3. het schrappen van de realisatietermijn: Dit voorschrift was eigen aan het sectoraal BPA zonevreemde bedrijven, en hoeft niet te worden overgenomen in dit RUP. Het loonwerkersbedrijf heeft na de goedkeuring van het sectoraal BPA zonevreemde bedrijven geen gebruik gemaakt van de nieuwe uitbreidingsmogelijkheden. Na de overname van het bedrijf door een jonge ondernemer, worden de bedrijfsgebouwen weer in gebruik genomen en doet de nood aan uitbreiding zich opnieuw voor. Het behoud van de bestemming van het deel-BPA is dus noodzakelijk.
13
De volgende tabel geeft alle wijzigingen van de stedenbouwkundige voorschriften weer tussen het deel-BPA 02 De Schepper en dit RUP De Schepper: deel-BPA 02 De Schepper 1.1 Hiërarchie in voorschriften De grafische gegevens van het plan en onderhavige voorschriften vullen elkaar aan. Bij eventuele niet overeenstemming, hebben voorrang in hiërarchische volgorde: 1° het grafisch plan 2° de maatvoering bij het plan 3° de strengste bepalingen 1.3 Realisatietermijn Vijf jaar na de goedkeuring van dit plan, zal een evaluatie plaatsvinden, waaruit zal moeten blijken of de voorstellen, te realiseren door middel van dit sectoraal B.P.A. in afwijking van het gewestplan, gerealiseerd werden. Indien bij de evaluatie blijkt dat geen gebruik is gemaakt van de gecreëerde mogelijkheden in dit deelplan, zal door middel van een uitvoeringsplan uitspraak worden gedaan over de bestemming van het betrokken gebied. Criteria die ondermeer bij de evaluatie kunnen gebruikt worden zijn de volgende: is er een stedenbouwkundige vergunning aangevraagd voor het betrokken perceel; wordt daarbij ingespeeld op de mogelijkheden van het B.P.A.; is de vooropgestelde uitbreiding in functie van het plan; beantwoordt de bedrijfsactiviteit aan deze voorop gesteld in het plan. 1.4: Het gebruik van halfdoorlatende materialen geniet de voorkeur, voor zover dit mogelijk is binnen de milieuwetgeving. De term ‘bouwaanvraag’ (4x)
RUP De Schepper (geschrapt)
(geschrapt)
1.3: Indien mogelijk binnen de milieuwetgeving, moeten halfdoorlatende materialen gebruikt worden. ‘aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning’ 2.1.a: ambachtelijke bedrijvigheid, zoals bedoeld 2.1.a: ambachtelijke bedrijvigheid, … in de bestaande wetgeving hieromtrent,… 2.1.a: … in die zin dat de bestaande 2.1.a: … in die zin dat de op het ogenblik van bedrijfsactiviteiten van het aldaar gevestigde inwerkingtreding van dit RUP bestaande loonwerkersbedrijf kunnen gehandhaafd blijven bedrijfsactiviteiten van het aldaar gevestigde naar de toekomst toe. bedrijf kunnen gehandhaafd blijven naar de toekomst toe. 2.1.a: Ook de inplanting van inrichtingen als bedoeld in artikel 3§1 1ste lid van het Samenwerkingsakkoord van 21 juni 1999 tussen de Federale Staat, het Vlaams Gewest, het Waals Gewest en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest betreffende de beheersing van de gevaren van zware ongevallen waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken, wordt niet toegelaten. 2.1.b: en samen niet meer dan één derde van de 2.1.b: Het gezamenlijk volume van de bedrijfsruimte in beslag nemen. nevenbestemmingen kan niet meer dan één derde
14
van het totale volume van de bedrijfsruimte in beslag nemen. 2.1.b: Het oprichten van een bedrijfswoning is in (geschrapt) deze zone niet toegelaten. 2.2: Nieuwe constructies en gebouwen kunnen 2.2: De bedrijfswoning, kantoren, toonzalen en opgetrokken worden voor zover zij aansluiten bij sociale inrichtingen voor het personeel moeten het ambachtelijke karakter van de zone, waarbij integraal deel uitmaken van het bedrijfsgebouw. kantoren en toonzalen dienen geïntegreerd te zijn in het bedrijfsgebouw. 2.2: De uitbreiding kan maximaal 50% van de 2.2: De bebouwde grondoppervlakte kan nuttige vloeroppervlakte van de bestaande maximaal met 50% uitgebreid worden ten vergunde bedrijfsgebouwen bedragen. opzichte van de op het ogenblik van de inwerkingtreding van dit RUP bestaande vergunde bebouwde grondoppervlakte. 2.3: Het betreft bedrijfsgebouwen, loodsen, 2.3: Het betreft bedrijfsgebouwen, loodsen, stapelplaatsen, kantoor, toonzaal e.d. in functie stapelplaatsen, één bedrijfswoning, kantoor, van de bestaande bedrijvigheid. toonzaal e.d. in functie van de bestaande bedrijvigheid. 2.3.2°: Alle uitbreidingen samen kunnen (geschrapt) maximaal 50% van de bestaande vergunde bedrijfsgebouwen bedragen. 2.3.2°: een grotere kroonlijsthoogte is 2.3.2°: een grotere kroonlijsthoogte is aanvaardbaar indien de constructies begrepen aanvaardbaar met een maximum van 9m en met zijn binnen een hoek van 45° vanaf de max. toepassing van de gabarietregel die stelt dat ‘de kroonlijsthoogte en dit met een max. van 9 m minimale afstand tot de perceelsgrens gelijk is kroonlijsthoogte. aan de hoogte tot de kroonlijst’. 2.3.3°: dakbedekking is in pannen, leien, 2.3.3°: dakbedekking is in pannen, leien, golfplaten, gelakte metalen profielplaten e.d. golfplaten, of gelakte metalen profielplaten 3.2: uitgezonderd brievenbus, hekwerk, 3.2: uitgezonderd een brievenbus, hekwerk, en publiciteitsbord, e.d. een publiciteitsbord. Gebruik (geschrapt) Het is verboden de gronden in te richten of te gebruiken op een wijze die strijdig is met de bestemming. 4.1: Er wordt een groenstrook van respectievelijk 4.1: Er wordt een groenstrook van 6m voorzien 1,50m en 6m voorzien t.o.v. de aangrenzende t.o.v. de aangrenzende bestemmingszones en het bestemmingszones en het openbaar domein. openbaar domein. 4.3: Het is verboden de gronden in te richten of te (geschrapt) gebruiken op een wijze die strijdig is met de bestemming. 5.1: in die zin dat de bestaande bedrijfs- 5.1: in die zin dat de op het ogenblik van de activiteiten van het aldaar gevestigde bedrijf inwerkingtreding van dit RUP bestaande kunnen gehandhaafd blijven. bedrijfsactiviteiten van het aldaar gevestigde bedrijf kunnen gehandhaafd blijven. 5.2: Na het stopzetten van de bestaande 5.2: Na het stopzetten van de op het ogenblik van activiteiten… de inwerkingtreding van dit RUP bestaande activiteiten… 5.3: Bestaande constructies en gebouwen kunnen 5.3: De op het ogenblik van de inwerkingtreding behouden worden… van dit RUP bestaande constructies en gebouwen kunnen behouden worden… 5.3: Het niet-bebouwde of verharde deel van het (geschrapt) terrein dient als groene ruimte te worden aangelegd en als dusdanig gehandhaafd. 6. Art. 6 lijnbuffer
15
6.1 Bestemming De lijnbuffer dient als een smal, maar dicht groenscherm om het visueel effect van het bedrijfsgebouw vanuit de dorpskern te verminderen. 6.2 Inrichting De lijnbuffer wordt ingericht en gehandhaafd als een dicht groenscherm van minstens 3m hoog en bestaat uit streekeigen soorten in lijnbeplanting, eventueel in combinatie met een groen geplastificeerde draadafsluiting of hekwerk, met een maximale hoogte van 2m. Draadafsluiting of hekwerk worden geplaatst op de perceelsgrens. De realisatie van de lijnbuffer moet gebeuren gelijktijdig met de oprichting van de gebouwen en constructies. 6.3 Gebruik De lijnbuffer is enkel toegankelijk voor onderhoud en instandhoudingswerken.
16
7 Watertoets Het plangebied maakt deel uit van het Bekken van de Brugse Polders. Op de watertoetskaarten (zie figuren 7 tot en met 10) bevindt het plangebied zich in de volgende zones: - overstromingsgevoeligheid: niet overstromingsgevoelig - infiltratiegevoeligheid: infiltratiegevoelige bodems - grondwaterstromingsgevoeligheid: matig gevoelig voor grondwaterstroming - winterbedkaart: geen winterbedding - hellingenkaart: het plangebied bezit een helling van 0,5 % - erosiegevoeligheid: niet erosiegevoelig De wetgeving inzake retentie aan de bron en hergebruik van hemelwater moet worden toegepast. Het algemeen uitgangsprincipe hierbij is dat hemelwater in eerste instantie zoveel mogelijk gebruikt wordt. In tweede instantie moet het resterend gedeelte van het hemelwater worden geïnfiltreerd of gebufferd, zodat in laatste instantie slechts een beperkt debiet vertraagd afgevoerd wordt.
17
Figuur 7: Overstromingsgevoeligheid: niet overstromingsgevoelig
18
Figuur 8: Infiltratiegevoeligheid van de bodem: infiltratiegevoelig
19
Figuur 9: Gevoeligheid voor grondwaterstromingen: matig gevoelig
20
Figuur 10: Hellingenkaart: donkergroen 0,5% - lichtgroen 0,5 – 5% - oranje 5-10%
21
8 Ruimtebalans De totale oppervlakte van het plangebied is 3565m². De oppervlaktes van de bestemmingszones blijven ongewijzigd ten opzichte van het BPA ‘zonevreemde bedrijven’ – deel-BPA 02 De Schepper. Dit RUP wijzigt enkel de stedenbouwkundige voorschriften.
9 Op te heffen voorschriften De voorschriften van de volgende plannen worden binnen het plangebied opgeheven vanaf de inwerkingtreding van dit RUP: a) het gewestplan - agrarisch gebied b) het sectoraal BPA ‘zonevreemde bedrijven’ deel-BPA 02 De Schepper - art. 1 algemene bepalingen - art. 2 zone voor lokale ambachtelijke bedrijven - art. 3 zone voor toegangen en wegen - art. 4 bufferzone - art. 6 bedrijfszone met nabestemming buffer
22
Gezien en voorlopig vastgesteld door de gemeenteraad van Sint-Laureins in zitting van:
De gemeentesecretaris
De burgemeester
Mevr. Linda Lippens
Mevr. Annick Willems
__________________________________________________________________________________
Het college van burgemeester en schepenen van de gemeente Sint-Laureins bevestigt dat onderhavig plan ter inzage van het publiek op het gemeentehuis werd neergelegd van tot
De gemeentesecretaris
De burgemeester
Mevr. Linda Lippens
Mevr. Annick Willems
__________________________________________________________________________________
Gezien en definitief vastgesteld door de gemeenteraad van Sint-Laureins in zitting van:
De gemeentesecretaris
De burgemeester
Mevr. Linda Lippens
Mevr. Annick Willems
__________________________________________________________________________________
Opgemaakt:
de ruimtelijk planner
Griet Dejonghe Gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar
23
