Inhoud. Voorwoord Steenworp scoort met rake adviezen 5. Profiel The Greenz 19. De Partners Smeerolie voor vastgoeddeals 20

Jaaroverzicht 2014

Jaaroverzicht 2014

Inhoud Voorwoord Steenworp scoort met rake adviezen

5

Profiel The Greenz

19

Profiel Bakkerij Victor Driessen

7

De Partners Smeerolie voor vastgoeddeals

20

Steenworp voor behoud van werkgelegenheid

8

Profiel Heet strijken

23

Samenwerking in Haaglanden Haaglanden staat sterker door regionale acquisitie

24

De afslag naar de nieuwe Plaspoelpolder

26

BOG Cijfers Aanbod kantoor- en winkelruimte daalt in 2014

27

Profiel Kronenburgh MEAO-college

31

Resultaten en ontwikkelingen Steenworp, al vijftien jaar trefzeker

9

WFIA en Steenworp: ‘Cirkel is rond.’

10

Profiel Netherlands Airport Consultants (NACO)

13

Bedrijfsverzamelgebouwen Ondernemen in een hogere versnelling

14

Nieuwe eigenaar Binck36

16

2

De Compagnie

Steenworp Vestigingsadviseurs Haaglanden

Steenworp Jaaroverzicht 2014

3

Voorwoord

Steenworp scoort met rake adviezen Ruim baan maken voor ondernemerschap! Het staat centraal in ons coalitieakkoord Vertrouwen op Haagse kracht 2014-2018. De stad moet nog aantrekkelijker worden om een bedrijf te starten of te (her)vestigen. Dat bereiken we door ondernemers goed van dienst te zijn bij hun zoektocht naar bedrijfsruimte. Steenworp Vestigingsadviseurs vervult hierin al jaren een belangrijke rol. Als onafhankelijk adviseur met kennis van het regionale aanbod wijst Steenworp ondernemers de weg naar geschikte locaties. Slaagt een bedrijf niet in Den Haag, dan wel in een van onze buurgemeenten. En andersom geldt hetzelfde. Voorop staat dat bedrijven in onze regio landen (of blijven). In 2014 begeleidde Steenworp 66 bedrijven bij hun (her)vestiging. Van starters tot internationale partijen. Ondernemers blijken zeer te spreken over de dienstverlening. De geboden informatie was medebepalend voor hun locatiekeuze. Steenworp treft doel met rake adviezen. Nu het Stadsgewest Haaglanden is ontbonden, heeft Steenworp onderdak gevonden bij de gemeente Den Haag. Ik ben blij dat we hiermee het onafhankelijk vestigingsadvies kunnen behouden. Wat mij betreft, gaan we nog intensiever samenwerken. Gemeenten, makelaars, eigenaren, WFIA en Steenworp, ieder heeft een eigen rol, maar samen komen we tot de sterkste propositie: een aanbod dat een ondernemer eenvoudigweg niet kan afslaan. Karsten Klein, wethouder Stedelijke Economie, Zorg en Havens gemeente Den Haag

4

Dutch Innovation Factory



5

Bakkerij Victor Driessen ongewoon gezond dienst en/of product

c Brood & Banket.

ondernemer

Victor Driessen

medewerkers

54 (ruime verdubbeling sinds 2012).

Hoogtepunten 2014

c opening zesde winkel in Mariahoeve; c oriëntatie op nieuwe locatie voor de bakkerij; c keuze voor pand IJzerwerf op bedrijventerrein Zichtenburg.

vooruitzichten 2015

c nieuwe bakkerij volledig operationeel; c verdere uitbreiding winkels; c groei zakelijke klanten (hotels, restaurants e.d.).

Bakkerij Victor Driessen Mezenlaan 40 2566 ZJ Den Haag [email protected] www.bakkerijvictordriessen.nl

7 Steenworp Vestigingsadviseurs Haaglanden


Resultaten en ontwikkelingen

Het team van Steenworp. V.l.n.r.: Kim van Loon, Manon Lubbers, en Barco den Ouden.

Steenworp voor behoud van werkgelegenheid

Steenworp, al vijftien jaar trefzeker

Sinds 2000 adviseert Steenworp ondernemers die bedrijfshuisvesting zoeken in Haaglanden. Belangrijkste doel is bedrijven met verhuisplannen te behouden voor de regio. Ook starters en ondernemers van buiten de regio worden begeleid bij hun zoektocht naar een geschikt bedrijfspand in Haaglanden. Klanten kunnen rekenen op:

In 2014 stond Steenworp zelf voor een dubbele verhuizing: zowel van werkruimte als bestuurlijk

c kosteloze dienstverlening; c één database met alle beschikbare bedrijfsruimte; c compleet overzicht van kavels, kantoren, bedrijfs- en winkelpanden; c database verkennen op basis van individuele criteria; c selectie van locaties die aan programma van eisen voldoet; c een introductie bij gemeenten en makelaars; c persoonlijke begeleiding.

Succesvolle (her)vestigingen: 66 + 1

onderdak. Goede oplossingen werden gevonden, dankzij de gemeente Den Haag en de WFIA.

In 2014 heeft Steenworp 66 bedrijven met in totaal 746 werknemers begeleid naar nieuwe huisvesting in Haaglanden. Daarmee werden bestaande banen voor de regio behouden en nieuwe toegevoegd. De resultaten zijn vergelijkbaar met 2013, toen vonden 63 bedrijven met in totaal 690 arbeidsplaatsen een nieuwe locatie.

Steenworp werkt samen met gemeenten, makelaars, eigenaren, leegstandbeheerders en anderen die zich bezighouden met bedrijfsonroerend goed. Gemeenten vragen advies over het beleid voor herstructurering van gebouwen en bedrijventerreinen. Door de contacten met ondernemers is Steenworp op de hoogte van de actuele behoefte. Ook vastgoedeigenaren benaderen hen om een oplossing te vinden voor moeilijk te verhuren panden.

Enkele van onze klanten in 2014: c Bakkerij Victor Driesen (Zichtenburg); c NACO (Haagse Zwaan); c The Greenz (Lange Poten); c Heet Strijken (Westeinde/ Boekhorststraat); c Kronenburgh MEAO College (Berlage-gebouw).

24x7 online zoeken

In dit jaaroverzicht portretteren we deze vijf klanten met een locatiefoto en een korte factsheet.

Steenworp heeft al het beschikbare bedrijfsonroerend in Haaglanden opgenomen in het Bedrijfspanden Informatie Systeem (BIS). Deze database is online vrij toegankelijk (24x7). De bezoeker kan een zoekprofiel aanmaken op basis van eisen en wensen en krijgt dan automatisch overzichten aangeboden van objecten die daarbij passen. Het aanbod wordt dagelijks geactualiseerd.

NSS

Steenworp Vestigingsadviseurs werkt in opdracht van 9 gemeenten in de regio Haaglanden: Delft, Den Haag, Leidschendam-Voorburg, Midden-Delfland, Pijnacker-Nootdorp, Rijswijk, Wassenaar, Westland en Zoetermeer.

Als gevolg van de Nuclear Security Summit (NSS) in maart 2014 was een aantal kantoren in de directe omgeving van het World Forum in Den Haag onbereikbaar. De gemeente Den Haag heeft de betrokken bedrijven hulp aangeboden om alternatieven te vinden. Steenworp bracht de mogelijkheden in kaart en regelde bezichtigingen. In totaal werd tijdelijk gebruik gemaakt van circa 100 werkplekken bij Regus Centraal Station.

Opmars bedrijfsverzamelgebouw Een trend die zich in 2014 voortzette, is de opmars van het bedrijfsverzamelgebouw. De teller staat in Haaglanden inmiddels op ruim 60. Het aanbod varieert van antikraak tot kantoorunits in het topsegment. In Zoetermeer ging de Dutch Innovation Factory van start. Het landelijk concept HNK (Het Nieuwe Kantoor) kreeg een vestiging op het Forepark en in Rijswijk opende De Compagnie een tweede pand. Hoofdstuk 2 schetst een beeld van deze en andere nieuwe bedrijfsverzamelgebouwen in de regio.

8

De Compagnie



9

WFIA en Steenworp: ‘Cirkel is rond.’ Steenworp Vestigingsadviseurs was sinds de start in 2000 onderdeel van het Stadsgewest Haaglanden. Op 1 januari 2015 werd het Stadsgewest echter beëindigd. Steenworp vond onderdak bij de gemeente Den Haag. De werkwijze en regionale scope blijven hetzelfde. We werken nog steeds voor alle gemeenten in Haaglanden. Steenworp is nu gevestigd in het WTC in het Haagse Beatrixkwartier samen met de West-Holland Foreign Investment Agency (WFIA). Zo was het ook bij de start in 2000. Beide organisaties begonnen in hetzelfde jaar in hetzelfde pand aan de Koninginnegracht.

Steenworp constateert dat veel bedrijven bij hun locatiekeuze steeds kritischer worden op de prijs. Ze nemen soms genoegen met mindere kwaliteit voor een lagere prijs. Starters, zzp’ers en bedrijven in de culturele sector hebben vaak belangstelling voor leegstandbeheer. Tegenover relatief geringe kosten staan een korte opzegtermijn en een basic ambiance. Maar dat kan ook een pluspunt zijn. Flexibiliteit is een kenmerk van het huidig ondernemen.

Pop-up In de detailhandel is bij jonge ondernemers een groeiende belangstelling voor het concept popup store. Door de structurele problemen in de detailhandel ontstaat er meer ruimte voor tijdelijke winkelconcepten. Vastgoedeigenaren nemen echter vaak nog een afwachtende houding aan. Toch valt een tijdelijke winkel te verkiezen boven een langdurig lege winkel. Leegstand in een winkelgebied versterkt de negatieve spiraal van minder publiek en lagere omzetten.

‘Inderdaad, na vijftien jaar is de cirkel rond,’ zegt Arthur Steenmeijer, manager general affairs WFIA. ‘Het is een logische keuze. Onze taken raken elkaar. Het verschil is dat wij actief bedrijven acquireren en ook internationaal opereren. Geschikte huisvesting is een cruciale factor voor een succesvolle acquisitie. Als wij een pand zoeken voor een internationale partij overleggen we met de collega’s van Steenworp. Welke mogelijkheden zien jullie? Wat zegt het Bedrijfspanden Informatie Systeem (BIS)?’

Kwartiermakers op missie Arthur Steenmeijer, manager general affairs WFIA

‘Fysieke nabijheid blijft het verschil maken, ondanks alle nieuwe media.’

‘De samenwerking kan ook nog een stap verder gaan. Regelmatig komen kwartiermakers van buitenlandse bedrijven naar Den Haag voor een ‘fact-finding missie’. Steenworp organiseert bezichtigingen van panden en leidt klanten rond. Nu we samen op een werkvloer zitten, zijn de lijnen kort. Dat merk je in de slagvaardigheid. Fysieke nabijheid blijft het verschil maken, ondanks alle nieuwe media.’ Volgens Steenmeijer zijn er meer voordelen, zoals gezamenlijke kantoorfaciliteiten en uitwisseling van actuele kennis over de vastgoedmarkt. ‘Vanaf dag 1 zag je onze accountmanagers en de adviseurs van Steenworp elkaar opzoeken. Na zoveel jaar weer onder één dak bevalt goed.’

10

11

HNK



Netherlands Airport Consultants (NACO) onderdeel van Royal HaskoningDHV dienst en/of product

c Planning, ontwerp en bouw van luchthavens.

medewerkers

Netherlands Airport Consultants (NACO)

150 in Den Haag (totaal 250).

Hoogtepunten 2014

c 65 jarig bestaan NACO; c opdracht: ontwerp en realisatie nieuwe luchthaven Mexico-Stad; c opdracht: ontwerp en realisatie International Airport Turkmenistan; c verhuizing naar De Haagsche Zwaan (3.000 m²) in het Beatrixkwartier.

Schenkkade 49 2595 AR Den Haag [email protected] www.naco.nl

vooruitzichten 2015

c opdracht infrastructuur luchthaven Mexico-Stad; c focus op leading developments in de luchtvaartsector.



Dutch Innovation Factory [email protected] www.dutchinnovationfactory.nl

Bedrijfsverzamelgebouwen

Ondernemen in een hogere versnelling Haaglanden telt ruim zestig bedrijfsverzamel gebouwen met fantasievolle namen als Spaces, MartiniMix, Seats2Meet en De Verlichting. Zo veelzijdig als de namen, zo divers zijn ook de gebouwen en de gebruikers.

Steenworp houdt een actueel overzicht bij van bedrijfsverzamelgebouwen in de regio. Het aanbod nam verder toe. We schetsen op deze pagina’s vier nieuwe initiatieven. Werken in een pand met collegaondernemers heeft een grote meerwaarde boven de zolderkamer of een standalone kantoor. Je deelt met elkaar faciliteiten als wifi, repro en horeca. Maar belangrijker nog is de feedback van collega’s en de inspirerende ambiance. Zien ondernemen doet ondernemen. De kans op synergie is groter in gebouwen die zich op één specifieke sector richten als hightech, cultuur, zorg of agribusiness. Ondernemers wisselen kennis uit, ontwikkelen samen producten of schrijven gezamenlijk in op aanbestedingen.

YES!Delft bouwt 2e incubator ‘YES!Delft is one of the best business incubators in the world. They add an exceptional amount of value for entrepreneurs in the program and have a great impact on the regional economy.’ Met deze kwalificatie stond YES!Delft in 2014 op de UBI Index van beste tech-broedplaatsen in de wereld. En dat als enige uit Nederland. In 2015 viert YES!Delft het tienjarig bestaan. Sinds de start volgden 140 start-ups het programma en kregen begeleiding bij productontwikkeling, financiering en marketing. Yes!Delft werkt als een groeiversneller op het traject van kennis naar kunde naar kassa. Veel bedrijven zijn technostarters in onder meer nanotechnologie, laser, ruimtevaart, verlichting en alternatieve energie.

Epyon Power en Eternal Sun Een van de successen is Epyon Power, dat een nieuwe techniek ontwikkelde voor het supersnel laden van elektrische voertuigen. Het bedrijf is overgenomen door multinational ABB. Eternal Sun heeft een systeem op de markt gebracht om met kunstmatig ‘zonlicht’ de opbrengst van zonnepanelen te testen en de invloed van zonlicht op materialen vast te stellen.

YES!Delft

14

[email protected] www.yesdelft.nl

Nieuwbouw Technopolis YES!Delft heeft in 2014 de bouw aangekondigd van een tweede vestiging (5.500 m²) direct naast het huidige pand op Science Park Technopolis. De focus zal liggen op jonge bedrijven die willen door groeien naar een middelgrote onderneming. Behalve flexibele kantoor- en werkruimte komt er ook een laboratorium voor bedrijven in de medische en biotechnologie. Zomer 2016 gaat Yes!Delft2 open.

Primeur voor Zoetermeer met Dutch Innovation Factory Op 22 september 2014 opende minister Kamp (EZ) de Dutch Innovation Factory. Zoetermeer heeft de primeur van een verzamelgebouw voor zowel onderwijs, onderzoek als ondernemerschap. ‘Het kabinet wil onderwijs en arbeidsmarkt dichter bij elkaar brengen,’ zei de minister. ‘Zoetermeer geeft het voorbeeld.’ De Haagse Hogeschool heeft een kwart van het gebouw in gebruik voor de opleidingen Informatica, Business IT & Management en Information Security Management met in totaal 500 studenten. Daarnaast zijn er werkunits met faciliteiten voor innovatieve bedrijven. Inmiddels hebben zich 15 ondernemingen in het gebouw gevestigd. De derde pijler is Crosspring Lab. Het is een incubator of in de fase na de start een accelerator voor ambitieuze ondernemers uit het cluster internet, mobile applicaties, software en games. Ze worden in 18 maanden klaargestoomd voor de markt. Het programma bestaat uit coaching en advies bij het ontwikkelen van de business case, hulp bij het aantrekken van financiers en eerste klanten.

Dutch Innovation Park De innovatiefabriek is het hart van Dutch Innovation Park, gelegen aan de A12. Het moet uitgroeien tot een hotspot van vernieuwende bedrijvigheid in de regio. Naast Siemens Nederland zijn hier bedrijven gevestigd als Teleplan, Nokia, Atos, Gigaset en VIBA. Ze kunnen het grand café en andere faciliteiten van de Factory gebruiken om te flexwerken, voor onderzoek of om bijeenkomsten te organiseren.

De Compagnie rukt op langs de Vliet Ook in een woonwijk kan een bedrijfsverzamelgebouw floreren, zo bewijst De Compagnie in Rijswijk. Het idee werd geboren tijdens een bijeenkomst van zzp’ers uit de wijk Leeuwendaal. Zomer 2013 ging De Compagnie open in een voormalig kantoorgebouw aan de Geestbrugkade 32 met uitzicht op de Vliet. In het U-vormige gebouw werken ondernemers voornamelijk uit de zakelijke dienstverlening. Ze kunnen flexplekken huren per dagdeel, maar ook een vast bureau in een kantoortuin of een zelfstandige unit. Een aantal ruimtes leent zich voor andersoortige bedrijvigheid zoals een fotostudio en een kleine bakkerij annex cursusruimte. Het pand is eigendom van Lucas Beheer bv. In deze tijd is het moeilijk een nieuwe huurder voor het gehele pand te vinden. Daarom heeft de eigenaar samen met de initiatiefnemers uit de wijk gekozen voor de transformatie naar een bedrijfsverzamelgebouw.

15

YES!Delft is een initiatief van TU Delft, gemeente Delft en TNO. Steenworp Vestigingsadviseurs Haaglanden


HNK Den Haag/Forepark

De Compagnie

[email protected] www.hnk.nl

[email protected] www.bvgdecompagnie.nl

Nieuwe eigenaar Binck36 In september 2014 zette Vestia het complex Binck36 op de Binckhorst te koop. De woningcorporatie was sinds 2006 eigenaar van deze vroegere werkplaatsen en magazijnen van PTT. Na een succesvolle transformatie bieden ze nu onderdak aan 250 ondernemers uit uiteenlopende branches (ict, cultuur, zakelijke dienstverlening, horeca). Het robuuste, industriële karakter van de gebouwen geeft Bick36 een eigen gezicht. Twee Haagse vastgoedondernemers - Rob Brinkel en Edward de Kroes - hebben het complex gekocht. Ze werken voor deze gelegenheid samen onder naam Vastgoedmaatschappij BINK. De nieuwe eigenaren gaan de functie van innovatieve en creatieve broedplaats verder versterken. Zo willen ze onder meer de onderlinge contacten en samenwerking tussen ondernemers stimuleren.

Werk- en welzijnsgang Gezien het succes van De Compagnie werd in 2014 besloten nog een tweede pand aan de Geestbrugkade om te zetten in een verzamelgebouw. De begane grond is gereserveerd voor de clusters ‘werk en welzijn’. Ondernemers in vergelijkbare branches vullen elkaar aan. In de werkgang ontmoeten re-integratiepartners, budgetcoaches en bewindvoerders elkaar. In de welzijnsgang zijn ondernemers actief in onder meer acupunctuur, coaching en shiatsumassage. In de ruime hal is een sfeervolle wachtruimte gecreëerd in de stijl van het eerste pand. Verder komen er spreekkamers, vergader- en trainingsruimten en flexplekken. De bovenverdieping is bestemd voor onder meer ict, marketing en financiële dienstverlening.

HNK: van starter tot multinational onder één dak Den Haag was eind 2014 de zesde stad in Nederland met een HNK-vestiging (Het Nieuwe Kantoor). Vastgoedfonds NSI heeft een gedurfd concept ontwikkeld om aan de toenemende vraag naar flexibele werkruimte te voldoen. Je kunt er een uur op een laptop werken, maar ook 6.000 m² huren voor 10 jaar. En alles ertussenin. Op een zichtlocatie aan de A4 bij de entree van het Forepark ligt HNK Den Haag. Het ‘sociale hart’ van het gebouw is een open ontmoetingsruimte met een grand café. Een aangename omgeving om te werken, af te spreken of te lunchen. De inrichting is eigentijds: basic, transparant maar met veel warme en speelse accenten. Elke HNK-vestiging biedt drie varianten in werkruimte: een kantoor op maat, managed offices (volledig ingericht) en flexplekken. Daarnaast zijn er uitgebreide faciliteiten zoals een receptie, vergaderruimtes en supersnel internet. Met een knipoog naar de politiek dragen de vergaderruimtes namen als Eerste en Tweede Kamer en ook zijn er de nodige achterkamertjes.

Ultieme flexibiliteit HNK-community organiseert borrels, bijeenkomsten, seminars en presentaties. Onderling contact tussen ondernemers wordt gestimuleerd en gefaciliteerd, onder meer met een eigen app.

16

Met HNK biest vastgoedfonds NSI maatwerk aan bedrijven. Groei of krimp kunnen soepel worden opgevangen. Er zijn nu vestigingen in Rotterdam, Den Haag, Amsterdam, Utrecht, Groningen, Hoofddorp en Apeldoorn. Het streven is 20 vestigingen in 2016. HNK: je kunt er een uur op een laptop werken, maar ook 6.000 m² huren voor 10 jaar. En alles ertussenin. HNK

De Compagnie



17

The Greenz choose me, add me, dress me dienst en/of product

c Salads, soups & sandwiches.

ondernemer

Gelareb Nabori

The Greenz Lange Poten 19a 2511 CM Den Haag [email protected] www.the-greenz.com

Hoogtepunten 2014

vooruitzichten 2015

c businessplan andersoortige saladbar; c oriëntatie op locaties in binnenstad Den Haag; c keuze voor pand Lange Poten 19a. c opening en flitsende start The Greenz; c oriëntatie op mogelijk 2e vestiging.

18



De Partners

Smeerolie voor vastgoeddeals Bij een succesvolle match op de vastgoedmarkt is altijd sprake van een samenspel van partijen. Steenworp heeft veel contact met eigenaren, makelaars en gemeenten. Hoe verloopt de samenwerking? Een vraag aan de vastgoedpartijen CBRE en Nadorp Bedrijfsmakelaars. ‘We komen elkaar inderdaad regelmatig tegen,’ zegt Stephan Brenninkmeijer van Nadorp Bedrijfs makelaars. ‘Steenworp is vooral actief aan het begin van een zoektraject. Bedrijven willen zich soms oriënteren op de markt, maar blijven om bepaalde redenen nog even onder de radar. Steenworp maakt dan een overzicht van geschikte locaties en organiseert bezichtigingen. Als de selectie zich toespitst, komen wij in beeld. Door eerst Steenworp in te schakelen, heeft de klant een beeld van de mogelijkheden. Zo kan in het vervolg vaak efficiënter aan een transactie worden gewerkt.’

De juiste vraag Eenzelfde analyse maakt ook directeur Roel Lamb van de Haagse vestiging van CBRE. ‘Dat gevestigde ondernemingen als NACO een beroep doen op Steenworp toont het bestaansrecht aan. Wat mij betreft, zouden de adviseurs soms iets meer een eigen mening mogen inbrengen bij de begeleiding van klanten. Je kunt een perfect antwoord geven op de vraag van de klant, maar soms is de vraag niet de juiste vraag. Daar zit een zekere spanning.’

Stephan Brenninkmeijer, Partner/Bedrijfsmakelaar Nadorp Makelaars

‘De voornaamste trend is een beweging van de periferie naar centraal gelegen stationslocaties.’

Door de zoekcriteria strak in te perken, lopen partijen het risico dat goede oplossingen buiten beeld blijven. Als adviseur probeer je de klant te overtuigen dat een bepaalde optie wel degelijk het overwegen waard is. Om de onafhankelijkheid te bewaren is Steenworp daar misschien iets te terughoudend in. Uiteindelijk komt het in de praktijk meestal wel goed. Het is een proces waarbij de klant naar de juiste keuze toe groeit.’

Ambtelijke wegen Stephan Brenninkmeijer wijst op nog een andere rol van Steenworp: ‘Voordat een transactie zijn beslag krijgt, moet meestal het nodige worden geregeld bij de betrokken gemeente rond vergunningen, parkeren en dergelijke zaken. Organisaties willen 100% zekerheid dat ze de geplande activiteiten op de gekozen locatie kunnen uitvoeren. Steenworp kent de ambtelijke wegen en weet wie je waarvoor kunt aanspreken. Dat brengt tempo in het proces. Soms is het nodig dat een wethouder even contact heeft met een klant. Steenworp is dan de smeerolie voor vastgoeddeals.’

Vastgoedjaar 2014: van periferie naar centrum Hoe kijken de bedrijfsmakelaars terug op het vastgoedjaar 2014? Wat verwachten ze van 2015? Zijn er trends te onderscheiden? ‘Langzaam ontstaat er wat meer reuring in de markt,’ constateert Stephan Brenninkmeijer. ‘De voornaamste trend is een beweging van de periferie naar centraal gelegen stationslocaties. De afgelopen jaren is het gebruik en de bezetting van kantoorgebouwen enorm veranderd. Het kantoor anno 2015 is een dynamische en open werkomgeving annex ontmoetingsplek. De nadruk ligt op verbinding, flexibiliteit en generiek gebruik. Dat stelt hoge eisen aan een gebouw en de voorzieningen in de directe omgeving. Denk aan fitness, een crèche, winkels en horeca. Kantoren in de periferie missen die ambiance. Transformatie is erg kostbaar en verandert bovendien niets aan de locatie. Op de lijst met beste vastgoedlocaties in Nederland nemen Den Haag Beatrixkwartier en Den Haag Nieuw Centrum de 2e en 3e plek in. Dat zegt genoeg.’

Minder m² meer kwaliteit Roel Lamb: ‘Een bedrijf kan nu relatief goedkoop m² afnemen in de periferie. Maar is dat verstandig? Kijk eens om je heen, het wordt steeds leger. Ga ook eens goed na hoe je al die m² gebruikt. Het Nieuwe Werken maakt dat een bedrijf vaak met 20% minder ook prima uit de voeten kan. Dan wordt ineens een betere locatie voor dezelfde prijs haalbaar. Je betaalt meer per m², maar neemt minder af. Daar staan grote voordelen tegenover. Het bedrijf is zichtbaarder voor klanten en personeel. Denk alleen maar aan het aantrekken van hoogopgeleid personeel. Om de juiste mensen te kunnen binden, telt de uitstraling van de werkplek steeds zwaarder mee. De trend van gedateerd vastgoed in de perifere naar centrumlocaties zal zich in 2015 verder doorzetten.’ [email protected] [email protected]

Roel Lamb, Director Agency The Hague at CBRE

‘Het Nieuwe Werken maakt dat een bedrijf vaak met 20% minder m² ook prima uit de voeten kan. Dan komt een betere locatie voor dezelfde prijs binnen bereik.’

20



Heet Strijken dienst en/of product

c Eigenwijs design en unieke vintage-kleding (jaren ’50 tot ’90).

ondernemer

Lisanne Ackermann

Hoogtepunten 2014

c opening 1e pop-up store aan het Westeinde; c groeiende bekendheid en vaste klantenkring; c bruikleenovereenkomst opgezegd i.v.m. nieuwe huurder.

vooruitzichten 2015

Heet Strijken Boekhorststraat 17 2512 CL Den Haag [email protected] www.heetstrijken.nl

c met Steenworp nieuwe locatie gevonden: Boekhorststraat; c grote winkelruimte, mooie etalages en veel passanten; c samenwerking met andere ondernemers in de straat.



Samenwerking in Haaglanden

Haaglanden staat sterker door regionale acquisitie Of het gemeente A of B wordt, is vaak van ondergeschikt belang. Het gaat ondernemers om de meest geschikte locatie. Gemeenten realiseren zich dit. Daarom wordt intensief samengewerkt om bedrijven aan de regio te binden. 4-7-1 is de formule: vier gemeenten met zeven bedrijventerreinen hebben één loket voor de uitgifte van bouwrijpe kavels. Businesspark Haaglanden (BPH) is een samenwerking van Den Haag, Rijswijk, Midden-Delfland en Pijnacker-Nootdorp. Bedrijven die in deze gemeenten een kavel zoeken, worden in contact gebracht met de accountmanagers van BPH. ‘Zo’n collectieve entree voor een reeks locaties is uniek,’ zegt directeur Paul van Joolingen van BPH. ‘Vroeger trad een gemeente naar buiten met het eigen aanbod: Kijk eens dames en heren ondernemers wat voor mooie kavels wij te bieden hebben. Nu starten we bij de ondernemer: ‘Wat is uw vraag? Wat heeft u nodig? In welke fase verkeert uw bedrijf? De klant hoeft zijn verhaal maar een keer te vertellen en blijft het hele traject met de dezelfde accountmanager contact houden. We gaan samen op zoek naar de beste oplossing in de regio. ’

Snel to the point Paul van Joolingen, Directeur Business Park Haaglanden

‘De klant hoeft maar één keer zijn verhaal te vertellen en blijft het hele traject met de dezelfde accountmanager contact houden.’

24

De nieuwe aanpak leidt tot succesvolle en vaak ook relatief snelle transacties. De ondernemer krijgt professionele ondersteuning in het hele zoekproces. Paul van Joolingen: ‘Ondernemers hebben talloze vragen. Als je groot investeert wil je zeker weten overal rekening mee te hebben gehouden. Hoe zit het met parkeren, de kwaliteit van de openbare ruimte, bereikbaarheid, beschikbaarheid van personeel, uitbreiding in de toekomst enzovoort? Maar ook: Wie zijn straks mijn buren? Wat zijn toekomstige ontwikkelingen in de omgeving? Wij kunnen al die vragen beantwoorden in nauw overleg met de gemeenten.’ Soms is de conclusie dat bestaand vastgoed ook een interessante of wellicht betere optie is. In dat geval brengt Steenworp de mogelijkheden in kaart en legt contact met gemeenten om belemmeringen weg te nemen. ‘Klanten waarderen het dat we een breed spectrum aan mogelijkheden laten zien voor zowel nieuwbouw als bestaand vastgoed. Het gaat er ons niet primair om zoveel mogelijk m² af te zetten, maar de beste oplossing te vinden voor het bedrijf.’

Pijnacker-Nootdorp: zij aan zij met lokale ondernemers Pijnacker-Nootdorp is een voorbeeld van een gemeente met één loket voor ondernemers. ‘Je bent bij ons altijd aan het juiste adres,’ zegt accountmanager Tjalle Dijkstra. ‘Of het nu gaat om vergunningen, parkeren, woz of de organisatie van een evenement. We beantwoorden vragen en denken mee over oplossingen. Ook spelen we lastige problemen of suggesties voor verbeteringen door aan het bestuur, bijvoorbeeld rondom regeldruk.’ Het accountteam wacht niet af tot ondernemers contact opnemen, maar organiseert ook regelmatig informatieve bijeenkomsten zoals over het inkoopbeleid. Pijnacker-Nootdorp wil zoveel mogelijk werken met lokale bedrijven en leveranciers. Verder was er in 2014 een Startersmarkt. Veel standhouders waren ondernemers uit de gemeente. De bijeenkomst was mede bedoeld om de samenwerking tussen gevestigde en nieuwe bedrijven te stimuleren. Wat heeft de gemeente te bieden aan bedrijfsruimte? Tjalle Dijkstra: ‘We hebben een gevarieerd aanbod op bestaande en nieuwe terreinen. Boezem Oost en Heron zijn nog volop in ontwikkeling. Het worden moderne, duurzame en goed bereikbare bedrijvenparken. Voor ondernemers die maar een beperkt aantal m² nodig hebben, kunnen we kijken of het mogelijk is twee of meer bedrijven in één bedrijfsgebouw onder te brengen.

Tjalle Dijkstra, accountmanager gemeente Pijnacker-Nootdorp

Als het binnen onze gemeente niet lukt, dan brengen we de ondernemer in contact met Steenworp om het zoekgebied uit te breiden naar heel Haaglanden. Voorop staat dat bedrijven en werkgelegenheid voor onze regio behouden blijven.’

Gemeente Pijnacker-Nootdorp [email protected] www.pijnacker-nootdorp.nl

Businesspark Haaglanden (BPH)

25

[email protected] www.businessparkhaaglanden.nl



BOG Cijfers

De afslag naar de nieuwe Plaspoelpolder

Aanbod kantoor- en winkelruimte in 2014

‘Als Steenworp niet bestond, dan zouden we zo’n club meteen moeten oprichten,’ zegt de Rijswijkse wethouder René van Hemert van Economie, Verkeer en Citymarketing. ‘Een onafhankelijk adviseur met de focus op de hele regio heeft grote meerwaarde. Ondernemers waarderen het dat ze op een centraal punt informatie kunnen krijgen over het totale aanbod. Dat versnelt het zoeken beslistraject. Natuurlijk willen wij bedrijven het liefst in Rijswijk verwelkomen. Maar als ze bij ons niet kunnen slagen, dan is het fantastisch als dat elders in de regio wel lukt. Een bedrijf vestigt zich wellicht in Delft, terwijl de werknemers kiezen voor een woning in onze nieuwe wijk Rijswijk Buiten. Zo versterken we elkaar. Als het hier goed gaat, profiteren onze buurgemeenten daar ook van, en vice versa.’

Het Bedrijfspanden Informatie Systeem (BIS) bevat gegevens over het totale aanbod aan

Wat de markt vraagt Rijswijk heeft met de Plaspoelpolder de grootste bedrijvenlocatie van Haaglanden binnen de grenzen. Het terrein ligt centraal in de regio dichtbij drukke verkeersassen. Dat biedt kansen op een succesvolle transformatie naar een modern en gevarieerd gebied voor werken, wonen en recreëren. Zo krijgen steeds meer panden een tweede leven als ‘ondernemershuis’. In 2014 openden De Stuart en MartiniMix hun deuren. Al eerder gingen Monfor Offices en Feeel! van start. Ze hebben alle vier een heel eigen ambiance en doelgroep, maar weten binnen hun segment goed te scoren. ‘Alle hulde voor deze initiatieven,’ zegt René van Hemert. ‘Eigenaren nemen een risico door hun gebouwen met een nieuw concept in de markt te zetten en daarin flink te investeren. Maar kennelijk sluit het ‘ondernemershuis’ perfect aan bij wat de markt vraagt. De gemeente denkt actief mee en regelt vergunningen en planologische randvoorwaarden. Verder zorgen we voor een openbare ruimte die er schoon, heel en veilig bijligt. Met nieuwe geasfalteerde fietspaden en voorzieningen als een wifi-netwerk wordt het gebied extra aantrekkelijk.’

Zien en overtuigen René van Hemert, wethouder Economie, Verkeer en Citymarketing

‘Als het in Rijswijk goed gaat, profiteren onze buurgemeenten daar ook van, en vice versa.’

26

De leegstand in de Plaspoelpolder loopt langzaam maar gestaag terug, vorig jaar met 30.000 m². Zo besloot DSM 2.000 m² te huren in het verzamelgebouw Monfor Offices. Ook startte de grootscheepse sloop- en nieuwbouw van het European Patent Office (80.000 m²). In 2015 wordt de eerste fase opgeleverd van de herontwikkeling van de Rijswijkse haven (Harbour Village I). René van Hemert: ‘De beste ambassadeurs voor de Plaspoelpolder zijn ondernemers die zich hier recent hebben gevestigd. Ze vertellen binnen hun netwerken en op sociale media hoe het hen bevalt. Zo ontstaat een zeker sneeuwbaleffect. Als je hier actief bent, krijg je een heel ander beeld dan van buitenaf. Alle reden voor de gemeente om de transformatie met kracht door te zetten, samen met de ondernemers, vastgoedeigenaren en partners als Steenworp.’

bedrijfsonroerend goed in Haaglanden. Een analyse van de cijfers over 2014 laat een opmerkelijke trendbreuk zien. Van 2008 tot en met 2013 nam het aanbod bedrijfsonroerend goed (BOG) in Haaglanden ieder jaar toe. In 2014 was dit niet meer voor alle categorieën het geval, zo blijkt uit de jaarcijfers. Bij de kantoorruimten bleef het aanbod op ongeveer gelijk niveau, bij winkelpanden nam het aanbod af, terwijl bij de bedrijfsruimten nog altijd sprake was van een toename.

Beschikbaar bedrijfsonroerend goed, aanbod in m2

01-01-2014

Aanbod 31-12-2014

%

Verschil m2

1.277.500 480.000 115.500

1.284.000 505.000 100.500

0,5 5,2 12,9

6.500 25.000 15.000

Kantoren Bedrijfsruimte Winkelpanden

De doorstroomsnelheid bleef zowel bij kantoren als bij bedrijfsruimten en winkelpanden op ongeveer hetzelfde niveau als in 2013. Wel was er een versnelling bij de kleinere eenheden: bij kantoren en bedrijfsruimten tot 500 m² en bij winkelpanden tot 200 m². Het aanbod horecazaken daalde in 2014 van 177 naar 158 objecten, een afname van 19 tegenover een toename van 8 in 2013. De daling van het aanbod agrarische objecten (onder meer glastuinbouw) zette door: in 2014 van 38 naar 29, terwijl in 2013 al sprake was van een daling van 43 naar 38 objecten.

Slecht zittend maatpak Bij de bedrijfsruimten is het beeld wisselend. Het aanbod nam toe in de categorie objecten groter dan 5.000 m² (+ 37.000 m²). In de categorie kleiner dan 5.000 m² deed zich een afname voor (- 12.000 m²). Grotere bedrijfspanden zijn vaak op maat gebouwd en ingericht voor de eerste gebruiker. Als deze vertrekt, is het zeer moeilijk om een andere gebruiker te vinden die dit maatpak past. Bovendien zijn de eisen die anno 2015 aan bedrijfsruimte worden gesteld sowieso anders dan tien of vijftien jaar terug.

27

HNK



Den Haag loodst kantoren naar een nieuwe toekomst Hotel, appartement, studentenhuisvesting, bedrijvencomplex of zelfs gestapelde stadslandbouw. Steeds meer incourante kantoren in Den Haag krijgen een tweede leven. De kantorenloods van de gemeente zoekt actief naar ontwikkelaars, beleggers en andere partijen die transformaties in gang willen zetten. En met succes. Sinds 2011 werd al voor 350.000 m² kantoorruimte een vergunning aangevraagd om de bestemming te veranderen. Hilton The Hague, Easy Hotel en Holiday Inn zijn drie voorbeelden van nieuwe hotels in voormalige kantoren. In het Statenkwartier transformeert een kantoorgebouw van 6.000 m² naar het appartementengebouw The Presidents. In Laakhaven verandert een kantoorcomplex in studentenhuisvesting De Pionier. Een uitzonderlijk project zijn de Kluskavels van het Junoblok aan de Trekvliet op De Binckhorst. Het gaat hier om een bedrijfspand met acht verdiepingen van ruim 9.000 m². Voorjaar 2014 startte de verkoop van 67 kluskavels. De belangstelling was groot. Veel zelfstandige ondernemers schreven zich in om een woning/werkruimte te kunnen bouwen. De begane grond biedt ruimte voor bedrijven met een publieksfunctie.

Gestapelde stadslandbouw Nog uitzonderlijker is de transformatie van een oud Philips-kantoor naar een locatie voor gestapelde stadslandbouw (De Schilde). Op het dak komt een kas te staan van 1200 m². Den Haag heeft met het Rijk afspraken gemaakt over de herbestemming van de vroegere ministeries van Sociale Zaken en Werkgelegenheid (SZW) en van Buitenlandse Zaken. Voor het pand van SZW worden gebruikers gezocht binnen het cluster Safety & Security. De Kantorenloodsen stimuleren en faciliteren het omzetten van leegstaande kantoorpanden en denken mee over oplossingen. Ze loodsen partijen zo soepel mogelijk langs ingewikkelde procedures en lastige regelgeving om zo tot een succesvolle transformatie te komen.

Kantoren van de markt De gemeenten in Haaglanden stimuleren de transformatie van leegstaande en incourante kantoren naar andere functies. Een flink deel is sterk verouderd en gevestigd op minder aantrekkelijke locaties. Ook als de economie aantrekt zullen deze panden niet snel een nieuwe huurder vinden. Bovendien neemt de behoefte aan kantoorruimte af onder meer door het Nieuwe Werken.

Woningen op locatie CBS-gebouw In Leidschendam-Voorburg nam het aanbod kantoorruimte spectaculair af met 60% als gevolg van sloopplannen voor twee grote objecten. Het vroegere gebouw van het CBS maakt plaats voor woningbouw. Ook het kantorencomplex boven winkelcentrum Leidsenhage wordt gesloopt als onderdeel van de renovatie van het winkelcentrum. Zonder deze grote afname in Leidschendam-Voorburg in 2014 zou er in Haaglanden als geheel een toename van het aanbod kantoorruimte zijn geweest. In Zoetermeer en Rijswijk bleef het aanbod kantoren ongeveer gelijk, terwijl Delft en Den Haag een toename lieten zien met respectievelijk 8.000 m² en 77.000 m². Voor een groeiend aantal panden zijn plannen voor transformatie in ontwikkeling. Het is een ingewikkeld proces dat veel onderzoek en marktverkenning vraagt en aanpassing van het bestemmingsplan. Het kan dan ook jaren duren voordat alle vergunningen, de financiering en aanbesteding rond zijn. Zolang dat nog niet het geval is, blijven deze panden opgenomen in de BOG-cijfers.

Monitor bedrijfsonroerend goed Haaglanden 2014 Meer details over het aanbod van bedrijfsonroerend goed in 2014 en alle daarmee samenhangende ontwikkelingen in de regio Haaglanden worden verwerkt in de Monitor aanbod bedrijfsonroerend goed 2014 van Steenworp. De monitor geeft een overzicht van de belangrijkste veranderingen op de markt voor commercieel vastgoed. Het rapport zal vanaf april 2015 beschikbaar zijn en te vinden op www.steenworp.nl.

Haagse kantorenloods [email protected] www.de-kantorenloods.nl

28

De Compagnie



29

Kronenburgh MEAO College Activity Bases Learning/Think - Act - Grow Kronenburgh MEAO College

Particuliere mbo-4 opleidingen: financieel, commercieel, juridisch, secretarieel, bank- en verzekeringswezen, personeel en arbeid, makelaardij en international business.

dienst en/of product

c mbo-4 in twee jaar; c klassikaal onderwijs op niveau; c gemotiveerde medestudenten; c docenten uit de praktijk.

directeur

drs PSC Janssen MBA

Hoogtepunten 2014

c ingebruikname nieuwe huisvesting in Berlage-gebouw; c presentatie nieuwe locatie en opleidingsaanbod; c een lichting afgestudeerden met uitstekende diploma’s.

vooruitzichten 2015


Kerkplein 3 2513 AZ Den Haag [email protected] www.meao-college.nl

c introductie nieuwe studierichtingen; c verdere groei als zakelijke opleider voor ondernemend Haaglanden.

31 Steenworp Jaaroverzicht 2014

Colofon Uitgave Steenworp Vestigingsadviseurs Haaglanden maart 2015

Vormgeving Zwart op Wit, Delft

Fotografie Sicco van Grieken (Bedrijfsprofielen en team Steenworp) Hugo de Wolf - Worcflow (De Compagnie) Thiemi Higashi (HNK) P. Remmelts (Dutch Innovation Factory) Omslagbeeld Hugo de Wolf - Worcflow (De Compagnie)

Druk Nivo, Delfgauw

Oplage 250


32

Prinses Margrietplantsoen 25 25 95 AM Den Haag 070 314 15 16 [email protected] www.steenworp.nl


www.steenworp.nl

Inhoud. Voorwoord Steenworp scoort met rake adviezen 5. Profiel The Greenz 19. De Partners Smeerolie voor vastgoeddeals 20

Recommend Documents