Gebiedsantwikkeling en de woningcorporatie, Hoe blijf je bij de tijd?

4884

Gebiedsantwikkeling en de woningcorporatie, Hoe blijf je bij de tijd? Marcel Hartjes Technische Universiteit Eindhoven Construction Management & Engineering

2011

Colofon Titel:

Gebiedsantwikkeling en de woningcorporatie.

Subtitel:

Hoe blijf je bij de tijd?

Instelling:

Technische Universiteit Eindhoven, faculteit Bouwkunde, Masteropleiding Construction Management & Engineering.

Bedrijf:

Stichting WoonGoed 2-Duizend, Reuver.

Commissie:

TU e

I

Tl!!chnische Universiteit Eindhoven Unlverslty or Technology

Where innOVItlon shirts

prof.dr.ir. W.F. (Wim) Schaefer prof.dr. L.H.J. (Leo) Verhoef dr.ir. E.G.J. (Erik) Blokhuis

~

drs. K. (Karel) van Montfort

~oonGoed

Auteur:

Ing. M. W.H. (Marcel) Hartjes

Studentnummer: 053 7187 E-mail:

[email protected] I [email protected]

Rapport:

Bijlagen

Vakcode:

7CC30

Afstudeerdatum: 16 februari 2011 Contact:

Technische Universiteit Eindhoven Faculteit Bouwkunde Postbus 513 5600 MB Eindhoven

In houdsopgave A) Begrippenlijst. ......................................................................................................... 5 B) Onderzoeksmodel. ................................................................................................... 6 C) Verkennende interviews ......................................................................................... 7

D) Indicatoren in de Leefbaarometer....................................................................... 11 E) Beleid en wetgeving 2010...................................................................................... 13

Beleid en wetgeving op Rijksniveau ................................................................. 13 Beleid en wetgeving op Provinciaal niveau ...................................................... 17 Beleid en wetgeving op Gemeentelijk niveau .................................................. 20 F) Leefbaarheidsactiviteiten WoonGoed 2-Duizend .............................................. 24

G) Domein van Stichting WoonGoed 2-Duizend bij gebiedsontwikkeling in 2010 .••••.....•....•••••.....•••••....•.•.....•••••.•.......•..•....•••••...•..•.••••.•••••••••••••...•....••••••......••••.•.•.•...•..••.25

H) Woonvisie WoonGoed 2-Duizend ........................................................................ 27 Demografisch .................................................................................................... 27 Ecologisch ......................................................................................................... 27 Sociaal-maatschappelijk................................................................................... .28 Technologisch ................................................................................................... .28 Economisch ....................................................................................................... 28 Politieke ontwikkelingen.................................................................................. .28 I) Operationele doelen en strategie Stichting WoonGoed 2-Duizend ................... 29

De totale prestatie .............................................................................................. 29 Middelen........................................................................................................... .29 J) Organisatieanalyse.................................................................................................32

Businessmodel Canvas ..................................................................................... .32 Competeting Values framework. ...................................................................... .33 Value Disciplines Model. ................................................................................. .34

2

K) Businessmodel Canvas Stichting WoonGoed 2-Duizend 2010.........................36

L) Vier scenario's voor Europa .................................................................................37 Global Economy .............................................................................................. .37 Strong Europe ...................................................................................................3 7 Transatlant ie Market ....................................................................... ................. 3 7 Regional Communities .....................................................................................38 M) Ontwikkeling indicatoren voor omgevingsconditie 2030 in relatie tot

scenario's.....................................................................................................................39 Dimensie Fysiek................................................................................................39 Dimensie Sociaal. ............................................................................................. .46 Dimensie Veiligheid .......................................................................................... 51 N) Concept Business Canvas 2030............................................................................52 0) Gebruikte Literatuur........................................................................................... 53

3

A) Begrippenlijst In deze bijlage wordt een overzicht gegeven van enkele gebruikte begrippen. Businesscase: Een businesscase is een hulpmiddel om voor een kans verschillende alternatieven te identificeren en te vergelijken, om vervolgens een propositie te doen voor een alternatief met de meeste kans van slagen [Maul, 2011]. Continuüm: In het algemeen is een continuüm een verzameling van alle mogelijkheden of waarden zonder onderbrekingen. Dichotomie: indeling in twee klassen, bijvoorbeeld alle witte en alle niet-witte, alle nullen en alle niet-nullen. Hybriditeit woningcorporatie: Een woningcorporatie met een sociale poot en een commerciële poot. (Bevolkings)Krimp: Dalend inwoneraantal in een bepaald gebied. Leefbaarheid: Leefbaarheid is de mate waarin de leefomgeving aansluit bij de voorwaarden en behoeften die er door de mens aan worden gesteld [RIGO & Atlas, 2008]. Missie: Het overkoepelende doel van een organisatie, de bestaansreden. De missie wordt ook wel de officiële doelen genoemd [Daft, 2002]. Ontwikkelingsplanologie: Een gebiedsgerichte beleidspraktijk, die op de verwachte maatschappelijke dynamiek inspeelt, verschillende ruimtebehoeften op een nieuwe manier met elkaar verbindt, op een actieve inbreng van de belanghebbenden steunt en aandacht besteedt aan de daadwerkelijke uitvoering [Verwest, et al., 2004] . Operationele Doelen: Deze bakenen de doelstellingen af die van de operationele procedures worden nagestreefd en verklaren wat de organisatie in feite probeert te doen [Perrow, 1961]. Parkstad Limburg: Parkstad Limburg is een stadsregio in Zuidoost-Limburg, met in totaal 255.000 inwoners. De gemeenten Heerlen, Kerkrade, Landgraaf, Brunssum, Nuth, Voerendaal, Simpelveld en Onderbanken vormen samen Parkstad Limburg. Sectorale doelstellingen: Doelstellingen op het gebied van bijvoorbeeld: milieu, economie, cultuur, financiën, etc.

4

8) Onderzoeksmodel

5

C) Verkennende interviews Datum: 11 januari 2010

Aanwezig:

Onderwerp: Verkennend gesprek scriptie

prof. dr. Piet Eichholtz (Maastricht University)

Kennismaking met dhr. Eichholtz. Gesproken over aspecten die bij de rol van woningcorporaties bij gebiedsontwikkeling van belang zijn. Belangrijk thema is de waardeontwikkeling van het eigen vastgoedbezit in de directe omgeving. Door niet alleen een gebouw neer te zetten, maar ook te investeren in bijvoorbeeld: voorzieningenniveau, kwaliteit openbare ruimte, aanwezigheid park, etc. stijgt de waarde van het onroerend goed. Tip: lees literatuur over "hedonic pricing". Er zijn talloze studies te vinden die aantonen dat fysieke omgevingsfactoren van invloed zijn op de waarde van het vastgoed. Deze invloed is een belangrijk argument voor een woningcorporatie om te investeren in gebiedsontwikkeling. Volgend aspect wat bij de rol van woningcorporaties bij gebiedsontwikkeling van groot belang is, is de wijze van financieren en rapporteren van de bedrijfsvoering. Deze wijze is per december 2009 drastisch veranderd. Veel woningcorporaties hebben hier nog geen weet van. Dit heeft directe impact op woningcorporaties voor (naar verwachting) de komende 10 jaar. Het financieren van commerciële activiteiten gaat nu grote financiële risico's met zich meebrengen. Corporaties moeten zich gaan verdiepen in nieuwe financieringsconstructies om het totaalpakket van gebiedsontwikkeling waar te kunnen maken. Aanbevelingen voor literatuur:

6

•

Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, 12 juni 2009. Brief voorstellen woningcorporatiestelseL Den Haag: Wonen, wijken en integratie;

•

Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, 15 december 2009. Brief Staatssteundossier woningcorporaties. Den Haag: Wonen, wijken en integratie;

•

Hedonic pricing.

Datum: 11 januari 2010

Aanwezig:

Onderwerp: Verkennend gesprek scriptie

Ir. Bas Sievers (Directeur a.i. Wonen Heuvelsteden)

Gesproken over de algemene actualiteit en rollen woningcorporaties. Ook specifiek gevraagd naar de rol van de woningcorporatie bij gebiedsontwikkeling. Het verzorgingsgebied van Wonen Heuvelsteden bevindt zich met name in de Parkstad en rondom Sittard-Geleen. Meteen wordt duidelijk dat het meenemen van de hele provincie de scriptie uiterst gecompliceerd maakt. De problematiek in met name Parkstad is (nog) niet vergelijkbaar met Midden- en Noord-Limburg. Saillant detail hierbij is dat men in Parkstad spreekt van krimp, in Maastricht moet worden omgegaan met groeiscenario's. Deze locaties zijn 20 km van elkaar verwijderd. Volgens dhr. Sievers biedt Midden-Limburg zeker haar eigen dynamiek om een uitstekende scriptie te schrijven. Ook wijst hij op een grotere relevantie voor WoonGoed 2-Duizend. De uitdaging voor de woningcorporaties ligt, volgens dhr. Sievers, om goed na te gaan op welke wijze iedere corporatie voor zich een actieve rol kan spelen in een groter gezamenlijk doel. Als voorbeeld neemt hij de krimp in Parkstad. Als directeur heeft hij een Ambitieplan 2009-2013 opgesteld. In wijken waar Wonen Heuvelsteden het grootste bezit heeft wil men ook voorop lopen in herontwikkeling. Echter in wijken waar andere corporaties nadrukkelijker aanwezig zijn moeten de andere woningcorporaties nadrukkelijk deze rol op zich nemen. Ook gemeentes waar men in het verleden bezit had, en tegenwoordig niet meer, zal Wonen Heuvelsteden niet meer actief zijn en wordt verwacht dat de daar gevestigde corporaties een actieve rol op het gebied van Volkshuisvesting zullen oppakken. Aanbevelingen voor interview:

•

Mathea Severijns, Parkstad Limburg

Aanbevelingen voor literatuur:

•

Wonen Heuvelsteden, 2010. Ambitieplan 2009 - 2013. Heerlen: Wonen Heuvelsteden;

•

Peter van Os, 2007. Mensen, stenen, geld, het beleidsproces bij woningcorporaties. Amsterdam: RIGO 7

Datum: 29 april2010

Aanwezig:

Onderwerp: Verkennend gesprek scriptie

prof.dr. L.H.J. (Leo) Verhoef (Hoogleraar Innovation Technology, Entrepeneurship & Marketing)

Dhr. Verhoef vindt het thema en de opbouw van mijn onderzoek interessant en uitdagend. Voorafgaand aan de situatie in 2010 zou hij graag zien dat essentie van de woningcorporatie in begin 20e eeuw wordt geïllustreerd. Een belangrijke tip is om de koers van de organisatie niet alleen te laten bepalen door wat uit de scenario-analyse komt. (beleid, wetgeving, macro-economische effecten) De woningcorporatie is vooral ook een bedrijf, maar dan zonder aandeelhouders. Maar ook: wat wil je met je bedrijf(woningcorporatie). Om dit inzichtelijk te maken stelt de heer Verhoef voor om als volgt aan het werk te gaan. Maak een analyse van de huidige situatie door gebruikmaking van de volgende middelen: Value Disciplines Model (Treacy & Wiersema); •

Competeting Values framework (Quinn & Rohrbaugh);

•

Portfolio model (Kraljic);

•

Businessmodel Canvas (Osterwalder).

Deze modellen geven inzicht in hoe de huidige situatie uitziet. Vervolgens kan op basis van "gebiedsontwikkeling 2030" en daarbij een voorkeur van strategie uit het "Value Disciplines Model" bepalen welke kant op gewerkt moet worden. Hierbij kan dan uiteindelijk een nieuw businessmodel gemaakt worden. En dan is de basis voor het veranderplan voorhanden.

8

Het basismodel hierbij te hanteren ziet als volgt uit: Verandering

Supply Etwichmont

Product l.Hd..-.hlp (Tt•DC\' & Wlnem•l

tnogIn I• vulen Xe kwedr•nt Kr-'jc?)

Interne organisatie

> ap.rational Excellence

Customer lntimacy

(Treacy & \Mersema)

(Treac:y & Wersema)

Exteme

Organisatie (mar1ct)

V Slabilileil

9

D) Indicatoren in de Leefbaarometer Indicatoren van omgevingsconditie Fysiek

Omschrijving

wonjogvoorraad 2 3

dominantie vrijstaand dominantie tweekappers dominantie flats met meer dan 4 verdiepingen

Aandeel van de 6ppc-gebieden in een straal van 200 meter waarbinnen dit woningtype het meest voorl
4

dominantie etagewoningen

gebieden.

5

dominantie boerderijen en tuinderijen

6

dominantie stedelijke statuswoningen

V\loningtype: grachtenpanden en herenhuizen binnen bestaand bebouwd gebied

7

dominantie suburbane statuswoningen

V\loningtype: vrijstaand en 2/1 kap; dominantie bimen straal van 200 meter

6

dichtheid

Aantal v.oningen binnen een straal van 200 meter, gedeeld door de som van de oppervlakken van de betreffende 6ppc-gebieden of de feitelijke cirl<el van 200 meter als het 6ppc gebied groter is dan de cirl<el.

9

percentage sociale huurwoningen

Aantal sociale huurwoningen als percentage van de totale woningvoorraad

10

dominantie 1940-1959-bouw

11

Dominantie 1970-1979-bouw

14

waarde verl
Gemiddelde verKoopwaarde van aan zittende bev.oners verl
15

aandeel sloop

Aantal in een periode aan de woningvoorraad binnen een straal van 200 meter ontrokken v.oningen al percentage van de woningvoorraad.

16

geluidsbelasting railverl<eer

Over alle woningen binnen 6ppc-gebied gemiddelde geluidsniveau (dB(A)), cumLAatief.

17

geluidsbelasting totaal

Over alle woningen binnen 6ppc-gebied gemiddelde geluidsniveau (dB(A)), cumulatief.

16

(Lilzicht op) binnenwater

Het oppervlak binnenwater (totaal meer dan 1 ha) als aandeel van oppervlak van de gesloten 6ppc polygonen.

19

interactie groen en vroeg naoorlogse bouw

Combinatie van aandeel vroeg naoorlogse woni ngen en oppervlak groen bi men de gesloten 6ppc polygonen in een straal van 200 meter als aandeel van het oppervlak van deze polygonen.

Aandeel van de 6ppc-gebieden in een straal van 200 meter waarbinnen dit bouwjaar hel meest voorl
voorzieningen

20

nabijheid supemnarl
Afstand tot de dichtstbijzijnde superrnarl
21

nabijheid bankfiliaal

Afstand tot het dichtstbijzijnde bankfiliaal.

22

nabijheid groot winkeicentrum

Afstand tot het dichtstbijzijnde winkelcentrum met meer dan 100 winkels.

23

nabijheid natuurgebied

Aantal ha natuurgebied binnen voor recreatieve doeleinden acceptabele reistijd.

24

nabijheid bos

Aantal ha bos binnen voor recreatieve doeieinden acceptabele reistijd.

25

nabijheid kust

Reistijd tot dichtstbijzijnde kust

26

nabijheid groot water

Afstand tussen 6ppc centroïde en grens van 'groot water' (Waddenzee, Eerns, Dollard, Oostersehelde Vliesterschelde Noordzee, 1Jsselmeer/Mar1<ermeer Afgesloten zeearm Rijn & Maas Randmeren Spaarbekkens) tussen 50 en 200 meter.

27

aandeel water Het oppervlak bi menwater (overig binnenwater(>1ha), nat natuurtijk terrein (vennen etc.) (>1ha), recreatief water (>1ha), grote rivieren) binnen de gesloten 6ppc polygonen in een straal van 200 meter als Aandeel van het oppervlak van deze polygonen.

10

Sociaal Sociaa/-f:COOomjsch 28 aandeel niet v.erkende-we!Kzoekende 29 30

dominantie inkomens tot 2x modaal dominantie minimum inkomens

31 dominantie inkomens meer dan Beyo!kjngssameastemng

2x modaal

32

aandeel niet-westerse allochtonen

33

hoogopgeleiden

Aantal bij het CIM ingeschreven niet-werkende v.erkzoekenden als percentage van de potentiële beroepsbevolking Aandeel van de 6ppc-gebieden in een straal van 200 meter waarbinnen deze inkomensgroep het meest voorkomend is, gewogen naar het aantal woningen in die 6ppc gebieden. Aantal inwoners van niet-westerse afkomst, als percentage van het totale aantal inwoners. aandeel hoogopgeleiden op een schaal van extreem weinig tot extreem veel.

Levensfase

34 35 36

dominantie levensfase middelbare paren zonder Aandeel van de 6ppc-gebieden in een straal van 200 meter kinderen waarbinnen huishoudens in deze levensfase het meest voorkomend zijn, gewogen naar het aantal woningen/huishoudens in die 6ppcdominantie levensfase jonge paren zonder gebieden. kinderen

37

dominantie levensfase oudere paren zonder kinderen dominantie levensfase jong alleenstaand

38

dominantie levensfase middelbaar alleenstaand

39

aandeel ouderen

40

aandeel (gezinnen met) kinderen

41

homogeniteit gezinnen met oudere kinderen

42

homogeniteit gezinnen met jonge kinderen

Aantal inwoners van 65 jaar of ouder als percentage van het totaal aantal inwoners. Aantal inwoners van 9 jaar of jonger als percentage van het totaal aantal inwoners. Het product van de dominantie van huishoudens in de betreffende levensfase in een straal van 50 meter met de dominantie van diezelfde huishoudens in een straal van 200 meter.

Socja!e samenbang

43

dominantie eigenaar-bewoners

44

verhuizingen (mutatiegraad)

Aandeel van de 6ppc-gebieden in een straal van 200 meter waarbinnen eigenaar-bewoners het meest voorkomend zijn, gewogen naar het aantal woningen/huishoudens in die 6ppcgebieden. Aantal mutaties in de voorraad als percentage van de v.oningvoorraad.

Veiligheid 45

vernieling

46

verstoring openbare orde

Het aantal bij de politie geregistreerde vernielingen binnen een straal van 300 meter van het 6ppc-gebied. Het aantal bij de politie geregistreerde gevallen van verstoring van

de openbare orde binnen een straal van 300 meter van het 6ppc47

geweldsmisdrijven

gebied. Het aantal bij de politie geregistreerde geweldsmisdrijven per irl\Mlller in de gemeente.

48

áefstal uit auto

Het aantal bij de politie geregistreerde auto-inbraken.

49

Overlast (samengestelde indicator

Het aantal mensen in de wijk dat signaleert dat de genoemde vormen van overlast zich in de wijk voordien, als percentage van de bevolking.

-overlast van drugsgebruik -overlast van jongeren -overlast van orrMIOI1enden -vernielingen aan openbare werken -rommel op straat - bekladding

11

E) Beleid en wetgeving 2010 Beleid en wetgeving op Rijksniveau

Het huidige rijksbeleid bij gebiedsontwikkeling vindt zijn oorsprong in de Rijksnota Stedelijke Vernieuwing uit 1997 dat een uitwerking is van de fYsieke pijler van het Grotestedenbeleid. Naast deze beleidsnota zijn er verschillende thema's en programma's in het Rijksbeleid van invloed op gebiedsontwikkeling, hieronder worden de meest belangrijkste beschreven. Nota Ruimte

Een van de beleidsdoelen in de Nota Ruimte is 'Krachtige steden en een vitaal platteland'. Naast aandacht voor sociaaleconomische en leefbaarheidproblemen in grote en middelgrote steden is ook aandacht voor het landelijk gebied. Leefbaarheid en economische ontwikkeling spelen hierbij een duidelijke rol. Stedelijke vernieuwing en herstructurering is nodig om in de steden de leefbaarheid te vergroten. Het omliggende landelijk gebied speelt een belangrijke rol om samen met het stedelijk gebied deze problematiek op te lossen. Voor beide gebieden wordt in gezet op het samenwerken tussen overheden, maatschappelijke organisaties, burgers en marktpartijen. In de Nota Ruimte kiest men een op ontwikkelingsgericht beleid (ontwikkelingsplanologie). Wet ruimtelijke ordening

Het publiekrechtelijk kader bij gebiedsontwikkeling wordt gevormd door Wet ruimtelijke ordening (Wro). Naast regels omvat deze wet ook een planstelseL Daarnaast bevat de Wro ook een regeling ten aanzien van grondexploitatie. Door middel van inpassingsplannen, structuurvisies, bestemmingsplannen, projectbesluiten en beheersverordeningen hebben de verschillende overheden de mogelijkheid om handen en voeten te geven aan gebiedsontwikkeling op landelijk, provinciaal en gemeentelijk niveau. Onder de Wro zijn alle overheden verplicht om voor hun totale grondgebied een structuurvisie op te stellen. In een structuurvisie wordt op hoofdlijnen de visie en de daarbij behorende randvoorwaarden bij toekomstige gebiedsontwikkelingen geschetst. Op rijksniveau is dit vooralsnog de Nota Ruimte, zoals hiervoor beschreven. Omdat de Provincie niet meer als taak heeft om vastgestelde 12

bestemmingsplannen goed te keuren, stellen provincies steeds vaker structuurvisies op. Regeling grondexploitatie

Uitgangspunt bij de regeling grondexploitatie in de Wro is dat als reeds in een vroeg stadium alle gronden binnen een gebiedsantwikkeling worden gesloten, het instrument niet wordt gebruikt. De gebiedsantwikkeling wordt dan middels een anterieure overeenkomst overeengekomen. Wanneer bij de vaststelling van een bestemmingsplan nog niet alle noodzakelijke gronden in bezit zijn stelt de gemeenteraad tegelijkertijd met het bestemmingsplan een exploitatieplan vast. De grondexploitatieopzet is hierbij het belangrijkste onderdeel. Wanneer een marktpartij geen overeenkomst sluit met de gemeente en de desbetreffende gronden toch in ontwikkeling brengt dient via de bouwvergunning een exploitatiebijdrage te doen Wet voorkeursrecht gemeenten en Onteigeningswet

De Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) biedt de mogelijkheid om voor gemeenten een voorkeursrecht te vestigen op gronden die de gemeente heeft aangewezen om te ontwikkelen. Hierdoor krijgt de gemeente voorrang bij het verwerven van deze percelen boven andere partijen. De aangewezen gronden dienen vervolgens opgenomen te worden in een structuurvisie, inpassingsplan, bestemmingsplan of projectbesluit waarbij een ingespeeld wordt op de voornoemde ontwikkeling. Indien het de gemeente niet lukt om door middel van de Wvg de gronden te verwerven kan de gemeente besluiten tot de desbetreffende gronden te onteigenen. Tussen de onteigening en voorkeursrecht · bestaat een nauwe relatie. Het voorkeursrecht is een passief instrument, de onteigening is·een actief instrument. De essentie van de combinatie van voorkeursrecht en onteigening zit in het feit dat door voorkeursrecht wordt voorkomen dat de gronden worden overgedragen aan marktpartijen welke zich vervolgens beroepen op het zelfrealisatiebeginseL Dit zelfrealisatiebeginsel heeft zijn wettelijke basis in artikel 79 van de Onteigeningswet. Door dit beginsel zouden betreffende gronden niet onteigend kunnen worden. 40 wijken

In achttien gemeenten zijn in totaal veertig wijken geselecteerd. In deze wijken worden door het Rijk extra middelen ingezet om in de komende acht tot tien jaar tot zogenaamde 'prachtwijken' te komen. Vijf thema's als wonen, werken, leren & opgroeien, veiligheid en integratie staan hierbij centraal. 13

De minister heeft met iedere gemeente afzonderlijk een convenant gesloten. Hierin staan afspraken over de inzet van gemeente en Rijk om de maatschappelijke doelen op de vijf thema's te behalen. De wijkactieplannen (WAP) bevatten de daadwerkelijke prestaties en activiteiten per wijk. lnvesteringsbudget stedelijke vernieuwing

Eens in de vijf jaar kunnen gemeenten geld voor stedelijke vernieuwing aanvragen uit het Investeringsbudget stedelijke vernieuwing (ISV). Dit budget vloeit voort uit de Wet stedelijke vernieuwing (Wsv). Het eerste tijdvak van het Investeringsbudget stedelijke vernieuwing (ISV1) liep van 2000 tot en met 2004. Op 1 januari 2005 is het tweede tijdvak (ISV2) ingegaan. Het ISV maakt onderdeel uit van het grotestedenbeleid, het beleid speciaal voor de 31 grote(re) steden. Deze gemeenten (G-31) krijgen het geld rechtstreeks van het Rijk. Het ISV geldt ook voor de overige gemeenten maar deze budgetten worden verdeeld door de provincies. Herziening woningcorporatiestelsel

Sinds de Bruteringsoperatie in de jaren negentig is de wens om helderheid te scheppen in de taken van en het toezicht op de sector, vanuit zowel de overheid als corporaties zelf. Omdat de woningcorporaties geen winstoogmerk en een groot eigen vermogen hebben, heeft de corporatiesector zich ontpopt tot een stabiele partner bij gebiedsontwikkeling. Tegelijkertijd heeft de toenemende hybriditeit van de woningcorporatie, tussen ondernemerschap en maatschappelijke taakstelling, en de toenemende druk vanuit de politiek en maatschappij het huidige stelsel verouderd. Het stelsel, waar het BBSH1 en de instrumenten voor het interne en externe toezicht deel van uitmaken, vergroten het wantrouwen tussen de partijen. Op 1 juli 2009 is de herziening in de Tweede Kamer besproken. Er was algemene instemming over de hoofdlijnen van de voorstellen. Verder heeft de Kamer gevraagd om verduidelijking van een aantal aspecten van de herziening: Wat mag een corporatie wel en wat niet? De Kamer wil duidelijkheid over de rolverdeling tussen de minister en de nieuw te vormen Autoriteit. Deze Autoriteit zou met name een adviserende rol moet krijgen, terwijl beslissingen en sancties bij de Minister liggen. Het lijkt dat voor het Centraal Fonds Volkshuisvesting een rol hierin is weggelegd.

14

Op 13 november 2009 heeft het Kabinet ingestemd met de wettelijke aanpassingen van het corporatiestelsel zoals voorgesteld door minister Van der Laan. De Europese Commissie heeft 15 december 2009 ingestemd met het akkoord dat minister Van der Laan sloot met Eurocommissaris Kroes. Kortweg bevat het akkoord en de wettelijke aanpassingen de volgende punten: 1.

De relatie tussen de corporaties, gemeentes en andere lokale belanghebbenden wordt verstevigd. Dit door middel van het opstellen prestatieafspraken en creëren van meer lokale inspraak;

2.

Het taakveld van woningcorporaties verdelen in deeldomeinen: zoals wat "MOET", wat "KAN" en "NEE, TENZIJ" en dit tevens verankeren in het BBSH;

3.

Vergroten van grip op financiële dochters van de corporaties. Dit kan doordat de minister eisen gaat stellen aan de relatie tussen de moeder en haar dochters: a)

(Deels) Commerciële dochterondernemingen;

activiteiten

uitvoeren

in

b) Commercieel deel meer dan 50%, dan verklaring van gemeente over algemeen belang; Voorwaarde: gemeente neemt deel aan project; c)

Maximum stellen aan commerciële deelname;

d) Winsten moeten terugvloeien naar moeder organisatie; e)

Voorgaande geldt niet voor: koopwoningen, dure huurwoningen enlofkleinschalig ander vastgoed in de plint;

f)

Moeder mag de dochters met deels commerciële projecten niet voorzien van leningen, schenkingen of garantstellingen. Alleen aandelenkapitaal van maximaal 33% van het balanstotaal van die dochter.

4.

BBSH verruimen met maatschappelijke organisaties. Hier zijn wel regels aan verbonden, dit wordt verder omschreven in de uitbreiding van het BBSH;

5.

De minister doelt op een cultuuromslag en wil het interne en externe toezicht verscherpen. Met name het externe toezicht zal vernieuwend moeten zijn. 15

Een nader op te richten Autoriteit (uitbreiding van het CFV) zal advies gaan uitbrengen aan de minister over de corporaties. Deze autoriteit zal met name oordelen op financiën, doelmatigheid, rechtmatigheid en integriteit. De minister wil dit alles per 1 januari 2010 in voeren door middel van een regeling. Beleid en wetgeving op Provinciaal niveau

De basis van het provinciaal beleid ten aanzien van gebiedsantwikkeling is vastgelegd in het Provinciale Woonvisie Limburg (Provincie Limburg, 2005). Regionale woonvisies gaan in op de regionale behoeften en beleidspunten van de provincie per regio. Daarnaast wordt het provinciale beleid verder uitgewerkt in specifieke programma's en onderzoeken die dieper ingaan op de diverse aspecten van het woonbeleid in de provincie Limburg. De meest relevante zijn onder andere, Demografische Voorsprong Limburg en Limburg transforMEERt. Een overlap ontstaat bij het programma "Platteland in Uitvoering". Door middel van het "Provinciaal Meerjarenprogramma Plattelandsontwikkeling" is het de bedoeling dat organisaties en ondernemers in de gebieden zelf deze projecten aandragen. De projecten kunnen betrekking hebben op de ontwikkeling van economische sectoren als landbouw en recreatie, de bescherming en ontwikkeling van natuur en landschap en het vergroten van de leefbaarheid van het platteland. (Provincie Limburg, 2006) POL

[onderzoeken] Provinciaal Woonbeleid Limburg

Voor Limburg wordt zowel een kwalitatieve en kwantitatieve opgave gezien. Speerpunten hierin zijn herstructurering, een goede inpassing van nieuwe woningbouwlocaties, variatie in woonmilieus, op doelgroepen gerichte nieuwbouwdifferentiatie en duurzaam bouwen. Herstructurering van de bestaande voorraad wordt steeds belangrijker. Inbreiding heeft daarom voorrang boven uitbreiding. Nieuwe woonmilieus moeten goed aansluiten op bestaande infrastructuren. Meer variatie in woonmilieus is belangrijk; Bijvoorbeeld in de vorm van bijzondere binnenstedelijke woonmilieus, intensief gemengde woon- en werkgebieden op kleine schaal, wooncomplexen met een hoog servicegehalte en luxe voorstedelijke 16

woonmilieus. Doelgroepen die niet op eigen kracht kunnen voorzien in hun woonbehoefte moeten adequaat worden gehuisvest. Het gaat hierbij om starters op de woningmarkt, asielzoekers, statushouders, verslaafden en mensen met een verstandelijke of lichamelijke handicap. Vraag en aanbod naar verschillende vormen van ouderenhuisvesting (o.a. nultredenwoningen en zorgwoningen) moet beter op elkaar aansluiten. Duurzaam bouwen en verbouwen heeft ook aandacht, zodat milieubelasting en energiegebruik worden teruggedrongen. Dit moet een integraal onderdeel worden van het denk-, plan- en besluitvormingsproces over de gebouwde omgeving (woningbouw, utiliteitsbouw en infrastructuur) (Provincie Limburg, 2005). Provinciaal Meerjarenprogramma Plattelandsontwikkeling (pMJP)

De doelen van het pMJP zijn in twee groepen te verdelen, namelijk: Rijksdoelen: deze bevinden zich met name op het gebied van: natuur, recreatie, landschap, landbouw, bodem, water, reconstructie van de zandgebieden en sociaaleconomische vitaliteit. Overige doelen: Het betreft hier met name doelen binnen de thema's Toerisme en recreatie, Wonen, werken, leefbaarheid en Stad/land relaties en bij de onderwerpen natuurontwikkeling buiten de EHS en buiten de robuuste verbindingen en waterberging. Een belangrijke rol voor de realisatie van deze doelen ligt dan ook bij de partners binnen de plattelandsontwikkeling. (Provincie Limburg, 2006) Demografische Voorsprong Limburg

Limburg loopt voorop in de combinatie van vergnJzmg, ontgroening en bevolkingsdaling. De kansen voor de toekomstige ruimtelijke, economische en sociale doelen worden sterk mee bepaald door de bevolkingsontwikkeling als het voor Limburg onderscheidende element. Krimp vraagt om een omslag van het traditionele groeidenken, naar een nieuwe vorm van groeidenken, gericht op welvaart en welzijn doordat er meer ruimte komt. Via het programma Demografische Voorsprong wil de provincie de weg banen naar dat nieuwe groeidenken. Door middel van een aantal studies heeft de Provincie Limburg deze ontwikkeling benoemd en verkent. Deze verkenningen hebben geresulteerd in een aantal strategische doelen, welke zich op drie gebieden bevinden: 17

Bevolkingsdaling: De provincie wil geen bevolkingspolitiek voeren om de krimp te keren; Wel acties oppakken die een bijdrage leveren aan beleidsdoelen en tevens een positief effect kunnen hebben op demografische ontwikkeling, bijvoorbeeld de versnellingsagenda: economisch doel, ook kans op binding jongeren aan regio; Omslag teweeg brengen van het groeidenken naar kwaliteitsdenken (planning for decline) Vergrijzing: Senioren moeten hun eigen plaats innemen en actief participeren. Zolang zij kunnen en willen maken ze deel uit van de samenleving en vervullen ze een maatschappelijke rol, wonen waar ze willen en zijn ze verzekerd van hulp die ze nodig hebben; Realiseren van adequaat aanbod van voorzieningen: woningen, dienstverlening, zorgarrangementen, toerisme en vrijde tijd. Daarbij van uitgaande dat senioren hier ook gebruik kunnen maken, zowel van binnen als buiten Limburg; Ontgroening: Limburg moet een provincie worden waar jongeren extra kansen hebben op de arbeidsmarkt, juist door de demografische ontwikkelingen. Impuls in opleiding aansluiten op een uitdagende woon- en leefomgeving; Ten aanzien van woningcorporaties wil de provincie deze doelen realiseren door het aangaan van partnersbips en het stimuleren van innovatieve projecten vanuit de woningcorporatiesector (non-profit), maar ook met de meer commerciële partijen (profit). (Provinciale Bestuurscommissie Onderzoek en Ontwikkeling Limburg, 2004) (Taskforce Demografische Voorsprong, 2006) Limburg transforMEERt

Limburg transforMEERt is een, in opdracht van de Provincie uitgevoerd, generiek en globaal onderzoek naar de maatschappelijke Limburgse opgave in het algemeen en die voor de gezamenlijke woningcorporaties in het bijzonder. (RO groep, 2007) Deze te inventariseren en te kwantificeren en die opgave afte zetten tegen de benodigde en beschikbare middelen. Conclusies en aanbevelingen van dit onderzoek zijn globaal:

18

1.

Limburg heeft een eigen problematiek ten aanzien van herontwikkeling;

2.

Hoge maatschappelijk investeringsopgave van circa € 20 tot € 25 miljard, hier bovenop nog eens 25% extra vanwege de specifieke Limburgse situatie;

3.

Woningcorporaties hebben een bijzondere taak bij het creëren van een duurzaam woon- en leefklimaat. De komende 10 jaar 10 miljard euro investeren;

4.

Wanneer woningcorporaties extra investeren op de voorziene 7 miljard euro zal het uiterste vergen van de vermogenspositie;

5.

Het door het rijk afromen van corporatiegelden brengt de Limburgse opgave emstig in gevaar;

6.

Slopen van woningen moet niet worden gezien als kwantitatieve opgave, maar als kwalitatieve opgave;

7.

Wijken en buurten waar wordt gesloopt zullen op den duur een waardestijging van het overgeblevene vastgoed laten zien, de hiervoor nodige onrendabele investering mogen niet alleen op het conto van woningcorporaties komen;

8.

Maatschappelijk investeringen door woningcorporaties blijven noodzakelijk in het kader van de Limburgse opgave;

9.

Samenwerking tussen overheden, woningcorporaties, zorgen onderwijsinstellingen en overige marktpartijen is noodzakelijk om de investeringsopgave te bewerkstelligen;

10. Niet alle Limburgse woningcorporaties kunnen de investeringsopgave, financieel gezien, niet aan, of zouden hierdoor in de problemen gaan komen. Men moet samen zorgen voor haar deel van de opgave. Oppakken van onderlinge solidariteit en fusies zijn hierbij noodzakelijk; 11. Om tot een afgewogen geheel van acties te komen is het van belang de investeringen van andere relevante partijen, zoals de overheden, de marktpartijen (particulieren, beleggers en ontwikkelaars), de zorg- en onderwijsinstellingen, in kaart te brengen en tot bindende arrangementen te komen. Beleid en wetgeving op Gemeentelijk niveau

Algemeen Via gemeentelijk beleid wordt invulling gegeven aan Rijks-en/ofProvinciaal beleid. Daar waar de gemeente gebruik kan maken van aan haar toekomende beleidsruimte c.q. beleidsvrijheid, dient dit altijd te geschieden met inachtneming van de door hogere overheden gestelde kaders. 19

Formalisering van de door de gemeente gewenste ruimtelijke invulling vindt doorgaans plaats via de vaststelling van een structuurvisie en nog meer concreet in bestemmingsplannen. Bij de opstelling daarvan wordt wederom rekening gehouden met het beleid ten aanzien van de diverse in het bestemmingsplan samenkomende en daarin tegen elkaar afgewogen deelterreinen, zoals onder meer wonen, werken, milieu, recreatie, waterbeheer, natuur & landschap enz. Zo zal bijvoorbeeld op basis van een volkshuisvestingsplan worden bezien of er binnen een bestemmingsplan meer ruimte gereserveerd moet worden voor woondoeleinden. Voor de realisatie van gewenste ontwikkelingen kan de gemeente kiezen uit verschillende mogelijkheden. Waar het gaat zal de gemeente het heft in eigen hand willen houden, soms is echter (bijvoorbeeld ten gevolge van grondposities) samenwerking met een projectontwikkelaar onvermijdelijk. Daar waar welwillende partijen elkaar tegemoetkomen, kan dit via een PPS-constructie, waar anders zal de gemeente gebruik maken van de daarvoor ter beschikking staande wettelijke instrumenten voor kostenverhaal of indien mogelijk zelfs van de onteigeningswet. Over het algemeen slaan echter private en publieke partners de handen ineen voor een in een ieders voordeel uitpakkende, doelgerichte gebiedsontwikkeling. Als private partners komen zowel marktpartijen als woningbouwcorporaties in aanmerking Regiovisie Midden-Limburg

Per I januari 2007 vond in Midden-Limburg een gemeentelijke herindeling plaats, waarbij het aantal gemeenten is teruggebracht tot zeven: Echt-Susteren, Maasgouw, Roerdalen, Roermond, Leudal, Weert en Nederweert. De gemeenten en de provincie Limburg zijn in 2008 van start gegaan met een regionale gebiedsontwikkeling. Met als doel om samen met private partijen de gewenste ontwikkelingen in MiddenLimburg vorm te geven. De uitkomst van deze gebiedsontwikkeling is een regiovisie met een aantal onderliggende programmalijnen. De voor dit onderzoek relevante programmalijn is Wonen. Hierin wordt gesteld dat de krimp zich vanuit het zuiden naar het noorden zal uitbreiden. Als eerste zal het oosten hiermee te maken hebben, vervolgens het westen. De regio verkeert in een proces van omschakeling van productie naar verbetering en behoud van kwaliteit. Het voorzieningenniveau is hierbij sturend. De belangrijkste conclusies zijn: Wonen en voorzieningen: • 20

Omslag van kwantiteit naar kwaliteit gericht beleid;

•

Voorzieningen op verschillende schaalniveaus organiseren;

•

Afspraken maken desinvesteringen.

met

elkaar

(gemeenten)

en

voorkomen

van

Inzet maatschappelijk kapitaal:

•

Het kapitaal van overheden, woningcorporaties en maatschappelijke instellingen inzetten om te sturen op de kwaliteit van de regio;

•

Gezonde marktverhoudingen: een regionaal belang:

•

Bouwen bij bevolkingskrimp kan leiden tot leegstand op plaatsen waar niet wordt gebouwd;

•

Als gevolg tussen concurrentie tussen nieuwbouw en bestaande bouw zal leegstand in het zwakste marktgebied toenemen;

Het maken van regionale productie- en sloopafspraken, gebaseerd op een sterke woonvisie, is voorwaarde om tot waardebehoud en waardecreatie in de regio te komen. Hierbij worden aandachtspunten geformuleerd voor de samenwerking tussen de diverse partijen:

•

Regionaal woonbeleid en sturing op gezonde marktverhoudingen;

•

Duidelijke spelregels en afspraken;

•

Instellen herstructureringsfonds, sturen op de bouw en sloop opgave, zowel kwantitatief als kwalitatief;

•

Fonds gericht op de gehele regio;

•

Herstructurering wijken Roermond;

•

Nabije toekomst forse investeringsopgave;

•

Verdunningsoperatie, uit de markt terugbouwen goedkope koopwoningen;

•

Financiële ondersteuning vanuit de provincie;

•

Taak weggelegd voor herstructureringsfonds;

nemen

sociale

huurwoningen,

Stadshart Weert: •

Transformeren en upgraden stadshart;

Sociale woningbouw:

21

•

Afspraken tussen gemeenten over sociale woningbouw;

•

Ontlasten sociale woningdruk Roermond;

Voorzieningen niveau kleine kernen:

•

Inventariseren huidige voorzieningen niveau;

•

Keuze voor levensvatbaarheid toekomstige voorzieningen;

•

Rol weggelegd voor herstructureringsfonds;

Samenwerking gemeenten en partners: •

22

Convenant afsluiten tussen gemeenten, woningcorporaties en overige partijen voor de totale investeringen in het gebied;

F) Leefbaarheidsactiviteiten WoonGoed 2-Duizend Bijzondere aebouwen Verwerving gebouwen i.k.v. Leefbaarheid

Realisatie, exploitatie gebouwen

Instandhouding beeldbepalende gebouwen d.m.v. herontwikkeling Overnemen en beheren woonwagencentra van gemeenten Investeren in Brede Maatschappelijk Voorzieningen (gebouwelijk) Investeren in eerste- en tweedelijns voorzieningen Nieuwbouw huur Nieuwbouw koop Nieuwbouw commerciêle huur Nieuwbouw zorg Het realiseren van betaalbare kwalitatief goede woningen Eigenschappen van woningen (nieuw+ bestaand) afstemmen op actuele woonbehoeften Huurprijs afstemmen op draagkracht klant Stimuleren eigen woningbezit (positief t.a.v. Leefbaarheid) Huisvesten bijzondere doelgroepen Investeren in duurzaamheid woningen Verkoop woningen erfpachtmodel

LeefbaarfJeiqagenda bepalen Buurtgericht personeel (huismeesters, e.d.) Onderzoek naar leefbaarheid

Dorpsontwikkelingsplannen opzetten en uitvoeren

Samenwerking met gemeenten en instellingen

Dorpsontwikkelingsplannen opzetten en uitvoeren

Bewonersparticipatie

Samenwerken met volkshuisvestelijke instanties t.b.v. Leefbaarheid Vitalisering dorpskernen Doneren aan gemeentelijk leefbaarheidsfonds Actief overleg met huurdersbelangenvereniging

Sociale cohesie en befrokkenbeid Activering bewoners (bijv. schoonmaakacties) Initiatieven van bewoners ondersteunen Buurtactiviteiten en -verenigingen ondersteunen

Sponsorbijdrage aan maatschappelijke organisaties

Integratie bevorderen (welkomstbijeenkomsten)

VVoonoverlasttegengaan Begeleiding (bijv. uitstroom maatsch. Opvang)

Participatie in wijksteunpunten

Bestrijding (lawaai, hennepteelt, overbewoning)

Investeren in buurtbemiddelingsprojecten Voorkomen van woonfraude

Scboon heel en veUig Schoon (vervuiling opruimen, schoonmaakacties) Heel (vandalisme bestrijden, graffiti verwijderen) Veilig (achterpadver1ichting, inbraakbeveiliging)

Inrichting (speeltoestellen, straatmeubilair, groen)

Optimaliseren achterpad verlichting Woningen aanpassen aan het Politie Keurmerk Veilig Wonen (PKVW) Investeren in kwaliteit openbare ruimte

23

G) Domein van Stichting WoonGoed 2-Duizend bij gebiedsentwikkeling in 2010 Indicatoren van omgevingsconditie F siek

Omschrijving

wonjnqyoqraad 1 2 3 7

dominantie vrijstaand dominantie tweekappers dominantie flats met meer dan 4 verdiepingen dominantie etagewoningen dominantie suburbane status~M>ningen

8

dichtheid

9

percentage sociale huurwoningen

4

Aandeel van de 6ppc-gebieden in een straal van 200 meter waarbinnen dit ~M>ningtype het meest voor1ningtype is, gewogen naar het aantal woningen in de afzonderlijke 6ppcgebieden. Woningtype: vrijstaand en 2/1 kap; dominantie binnen straal van 200meter Aantal ~M>ningen binnen een straal van 200 meter, gedeeld door de som van de oppervlakken van de betreffende 6ppc.gebieden of de feitelijke cir1<el van 200 meter als het 6ppc gebied groter is dan de cir1<el. Aantal sociale huur~M>ningen als percentage van de totale ~M>ningvoorraad

10 dominantie 1940-1959-bouw 11 Dominantie 1970-1979-bouw 12 dominantie vroeg naoorlogse bouw (1945-1960) 13 dominantie vooroorlogse bouw (tot 1940) Pub!jef<e rujmte 14 waarde ver1
aandeel sloop

19

interactie groen en vroeg naoorlogse bouw

Aandeel van de 6ppc.gebieden in een straal van 200 meter waarbinnen dit bouwjaar het meest voor1gen naar het aantal woningen in die 6ppc-gebieden. Gemiddelde ver1ningvoorraad binnen een straal van 200 meter ontrokken ~M>ningen al percentage van de ~M>ningvoorraad.

Combinatie van aandeel vroeg naoorlogse ~M>ningen en oppervlak groen binnen de gesloten 6ppc polygonen in een straal van 200 meter als aandeel van het oppervlak van deze polygonen.

voorzieningen 20 nabijheid superrnar1
39

aandeelouderen

40

aandeel (gezinnen met) kinderen

41

homogeniteit gezinnen met oudere kinderen

42

homogeniteit gezinnen met jonge kinderen

Sociale samenhang 43 dominantie eigenaar-bewoners

44

24

verhuizingen (mutatiegraad)

Afstand tot de dichtstbijzijnde superrnar1
Aantal inwoners van niet-westerse afkomst, als percentage van het totale aantal inwoners. Aandeel van de 6ppc.gebieden in een straal van 200 meter waarbinnen huishoudens in deze levensfase het meest voor1
Aantal inwoners van 65 jaar of ouder als percentage van het totaal aantal inwoners. Aantal inwoners van 9 jaar of jonger als percentage van het totaal aantal inwoners. Het product van de dominantie van huishoudens in de betreffende levensfase in een straal van 50 meter met de dominantie van diezelfde huishoudens in een straal van 200 meter.

Aandeel van de 6ppc.gebieden in een straal van 200 meter waarbinnen eigenaar-beiNoners het meest voor1ningen/huishoudens in die 6ppcgebieden. Aantal mutaties in de voorraad als percentage van de IM>ningvoorraad.

Veiligheid 45 vernieling 46

verstoring openbare orde

49

Overlast (samengestelde indicator -overlast van drugsgebruik -overlast van jongeren -overlast van omwonenden -vernielingen aan openbare werken -rommel op straat - bekladding

Het aantal bij de politie geregistreerde vernielingen binnen een straal van 300 meter van het 6ppc-gebied. Het aantal bij de politie geregistreerde gevallen van verstoring van de openbare orde binnen een straal van 300 meter van het 6ppcgebied. Het aantal mensen in de wijk dat signaleert dat de genoemde vormen van overlast zich in de wijk voordien, als percentage van de bevolking.

25

H) Woonvisie WoonGoed 2-Duizend Bij Stichting WoonGoed 2-Duizend zijn de organisatiedoelen vastgelegd in haar "Woonvisie" [WoonGoed 2-Duizend, 2009]. Deze woonvisie is volgens de DESTEP methode opgesteld. DESTEP staat voor: •

Demografisch;

•

Ecologisch;

•

Sociaal-maatschappelijk;

•

Technologisch; Economisch;

•

Politiek/juridisch.

Hieronder is de woonvisie puntsgewijs samengevat. Demografisch

•

Mensen moeten niet vroegtijdig gedwongen worden om te vertrekken uit hun woning;

•

De woningvoorraad moet worden aangepast om zo lang mogelijk thuis te kunnen blijven wonen;

•

Realiseren van zorggerelateerde en levensloopbestendige woningen;

•

Samenwerken met zorginstellingen en de concurrentie aangaan met andere aanbieders van woningen op het gebied van de kwaliteit van woningen;

•

Leefbaarheid in kernen vergroten door een adequaat voorzieningenniveau in leefomgeving van iedere burger te realiseren door middel van Dorps Ontwikkelings Plannen te initiëren;

Ecologisch

26

•

Energieverbruik in bestaande woningvoorraad reduceren;

•

Op lange termijn is het ideaalbeeld om een energieneutraal woningbezit te realiseren;

Sociaal-maatschappelijk

•

Faciliteren in het proces om vereenzaming van bewoners te verminderen;

•

Klantvriendelijkheid ten aanzien van huurders;

•

Actief zijn op het platteland, niet in de stad;

•

Geen wens aanwezig om te fuseren met een andere corporatie;

•

Door middel van matching van financiële middelen bijdragen aan de grootstedelijke problematiek;

Technologisch

•

Vooroplopen met het toepassen van nieuwe technieken in de woningbouw op het gebied van energie, duurzaamheid en communicatie;

•

Beperken tot kerntaken: geen ambities om energieleverancier te zijn;

Economisch

•

Inspelen op ontwikkelingen in de regio om zodoende, met name onder laagopgeleiden, de werkeloosheid te verminderen;

•

Toepassen van huurdifferentiatie: huren naar draagkracht;

•

Klanten ondersteunen met sociale hulpverleners, daar waar nodig is;

Politieke ontwikkelingen

•

Goed contact met gemeenten in het werkgebied van belang;

•

Samen optrekken met gemeenten in het leefbaar houden van kleine kernen wordt als uitermate effectief en belangrijk gezien;

•

De samenwerking op tal van gebieden met de gemeenten formaliseren door middel van prestatiecontracten.

27

I)

Operationele doelen WoonGoed 2-Duizend

en

strategie

Stichting

In het beleidsplan 2007 e.v. [WoonGoed 2-Duizend, 2006] heeft Stichting WoonGoed 2-Duizend haar operationele doelen gefonnaliseerd. In deze bijlage volgt een beknopt overzicht van de operationele doelen. Deze operationele doelen worden beperkt tot de doelen die een relatie hebben met gebiedsontwikkeling. Aan de doelen is een strategie gekoppeld om deze doelen te behalen. De totale prestatie

Het beleid bij de totale prestatie van Stichting WoonGoed 2-Duizend is: 1. Financiële middelen generen om de volkshuisvestelijke taken te kunnen financieren; 2.

De financiële middelen zodanig beheren dat de continuïteit van WoonGoed 2-Duizend gegarandeerd blijft.

Hierbij hoort de volgende strategie: Binnen de kaders van het BBSH is het mogelijk om meer product-markt-combinaties te exploiteren, en daardoor financiële middelen te genereren. Specifiek door gebruik te maken van onze expertise op het gebied van bouwen en beheren, bijvoorbeeld door bouwprojecten te ontwikkelen en geheel of gedeeltelijk te verkopen. Eventueel gerealiseerde winsten worden vervolgens ingezet bij de invulling van de taak. Het beheren van financiële middelen komt met name tot uiting in het verlangen van heldere calculaties, begrotingen en treasurybeleid. Specifiek, in het kader van gebiedsontwikkeling, wordt van alle lopende projecten een actuele liquiditeitsprognose verlangt. Deze vonnt voor een groot deel de basis van het treasurybeleid. Middelen Financiéle middelen

Nadat de verzelfstandiging van de woningcorporaties is ingezet zijn de gemeenten steeds minder bereid om nog verder garant te staan voor leningen voor de sociale woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft deze taak van de gemeenten over genomen. Om toegang tot de vennogensmarkt te behouden en dus tegen acceptabele voorwaarden gelden op te nemen heeft ook WoonGoed 2-

28

Duizend een garantstelling van het WSW nodig. WoonGoed 2-Duizend heeft alle geldmiddelen middels onderhandse geldleningen opgenomen. In de toekomst zal ook gekeken worden naar alternatieve mogelijkheden. Deze strategie komt voort uit het treasurybeleid. Uitgangspunten bij dit beleid zijn: 1.

Het beperken van de renterisico's;

2.

Toegang tot de vermogensmarkt door een goede vermogenspositie en de contacten met de geldverstrekkers onderhouden, zodanig dat de benodigde geldmiddelen ook daadwerkelijk aangetrokken kunnen worden;

3.

Het optimaliseren van de financiële logistiek.

Inkoop

Bij de inkopen van WoonGoed 2-Duizend staat de te verkrijgen kwaliteit centraal. Het gaat er om de eigenschappen van het product of de dienst af te stemmen op het gebruik. Daarbij spelen aspecten als functionaliteit, levensduur, esthetica, duurzaamheid en milieu een rol. Maar ook ervaringen op het gebied van service, garantie en redelijkheid bij geschillen wegen mee. Verder is de prijs belangrijk. Natuurlijk is het doel de laagste prijs te bedingen bij de gewenste kwaliteit. Een andere doelstelling is binnen de beschikbare budgetten te blijven, wat meteen impliceert dat er ook de mogelijkheid is, dat er verantwoorde concessies moeten worden gedaan aan het programma van eisen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen aanbesteding en overige inkopen. Personeelsbeleid

WoonGoed 2-Duizend is niet louter volgend, maar wil nieuwe wegen inslaan om de volkshuisvestelijke taak beter in te vullen. Om de dienstverlening te verbeteren en het (financiële) draagvlak voor de corporatie te vergroten is het wenselijk dat WoonGoed 2-Duizend in meer product-markt-combinaties actief wordt. Impliciet wordt aangegeven dat WoonGoed 2-Duizend continu moet investeren in de ontwikkeling van haar medewerkers, waarbij de belangrijkste aandacht uitgaat naar: Voorlichting en training ; •

Gedragsregels ;

•

Coaching van leidinggevenden ;

•

Dat wat van de medewerk(st)ers verwacht mag worden en dat wat de voordelen zijn van competentiemanagement

29

Strategie hierbij is dat niet wordt ingezet op het continue 'inwisselen' van personeel voor personeel dat wel is gekwalificeerd de taak, maar het stimuleren van persoonlijke ontwikkeltrajecten zodat het huidige personeel de uit te voeren taken aan kan. Markt

Op hoofdlijnen toont Stichting WoonGoed 2-Duizend initiatief door actief de discussie aan te gaan met de gemeenten waarin zij actief is op het gebied van volkshuisvesting. Prestatieafspraken met deze gemeenten zijn afgestemd op de strategische en operationele planning van deze gemeenten. Verder staat Leefbaarheid hoog in het vaandel. WoonGoed 2-Duizend streeft rond haar bezit naar leefbare woonwijken, waarin mensen zich welbevinden. Dat geldt zowel voor bestaande, als voor nieuwbouwwijken. Met name is er aandacht voor het sociaal beheer. Dat wil zeggen dat niet alleen een slechter leefklimaat op het gewenste niveau wordt gebracht, maar vooral dat een goed leefklimaat wordt gehandhaafd. Er is dan sprake van een preventieve aanpak. De volgende items staan hierbij centraal: Differentiatie van woonwijken; Veiligheid in en toegankelijkheid van de wijken;

30

•

Bevorderen van het besef van de verantwoordelijkheid voor de eigen leefomgeving;

•

Overlastbestrijding.

J) Organisatieanalyse Deze bijlage bevat een verdieping m de gebruikte middelen om organisaties te kunnen analyseren. Businessmodel Canvas In het business model canvas [Osterwalder, 2009] wordt niet alleen het verdienmodel toegelicht. De klant, de infrastructuur en wat de organisatie te bieden heeft zijn net zo belangrijk. Door te kijken welke rol de negen bouwstenen voor een organisatie spelen, wordt een goed beeld gevormd van het business model.

•

Customer segments (klantsegmenten): Een beschrijving van de klant of klantengroep waar het bedrijf zich met de value propositions op richt. Hier worden karakteristieken beschreven van een (potentiële) klant.

•

Value propositions (waardevoorstellen): Het aanbod van het bedrijf, zowel product als service, vertaald naar waarde voor de klant.

•

Channels (kanalen): De manier waarop een bedrijf in contact komt met haar klanten. Hier worden de marketing en distributie strategie beschreven.

•

Customer relationships (klantenrelaties): Het managen van de relatie tussen het bedrijf en klanten (of klantsegmenten). Wat voor een soort relatie bestaat tussen bedrijf en klant;

•

Key resources (sleutelhulpmiddelen): Zorgen voor het bereiken van de markt, het onderhouden van relaties en het verdienen van inkomsten;

•

Key activities (sleutelactiviteiten): Dit beschrijft de belangrijkste activiteiten die een bedrijf moet uitvoeren om het businessmodel te laten functioneren: productie, probleem oplossend of platform I netwerk;

•

Key partnersbips (sleutelpartnerships) : Het netwerk van leveranciers en partners die het businessmodel laten functioneren;

•

Cost structure (kostenstructuur): Dit beschrijft de meest belangrijke kosten van de componenten bij het businessmodel;

•

Revenue streams (inkomstenstroom): Elk klantsegment heeft zijn stroom van opbrengsten. Waar betaalt de klant nu eigenlijk voor, elk klantsegment heeft zijn eigen prijs mechanisme, elke klant betaalt één keer wie zijn je terugkerende klanten. 31

Bij het uitwerken van deze blokken moeten vragen worden gesteld als, met wie moet ik samenwerken, wie is de doelgroep, is mijn product/dienst uniek en wie is bereid om te betalen voor welke waarde? Competeting Values framework

De organisatiecultuur kan worden onderscheiden in vier modellen. Het Competeting Values framework [Quinn & Rohrbaugh, 1983]is gebouwd op twee assen, horizontaal en verticaal. De horizontale as brengt laat zien in welke mate de organisatie zich intern of extern richt. De verticale as laat zien of de organisatie gericht is op flexibiliteit of controle. Zodoende ontstaan vier kwadranten. Het "human relations" model is gebaseerd op interne focus en flexibele structuur. De aandacht gaat hierbij uit naar de persoonlijke ontwikkeling van de werknemers. De organisatiestructuur is meer intern gericht dan op de omgeving. Het "open systems" model staan externe focus en een flexibele structuur centraal. Primaire doelen zijn groei en middelenverwerving. Deze worden bereikt door flexibiliteit, aanpassing en een positieve externe beoordeling. Het opbouwen van goed externe relaties en zo doende middelen te betrekken en daardoor te groeien zijn de meest dominante waarden in dit model. In het "internal process" model zijn interne focus en structurele controle gecombineerd. Het doel is het creëren van een organisatie die stabiel is en zichzelf weet te handhaven. Dit model past bij gevestigde organisaties die hun positie willen handhaven. Om dit te bereiken zijn efficiënte communicatie, informatiemanagement en besluitvorming belangrijk. Het laatste model is het "rational goal" model. De managementwaarden structurele controle en externe focus worden hier gecombineerd. Outputdoelen moeten op gestructureerde wijze worden bereikt. Waarbij interne planning en doelformulering de subdoelen zijn. In het volgende figuur is het model grafisch weergegeven.

32

INSTRUMENTAL CONCERNS ( DIFFERENTlATION OF PART S)

Figuur 1: Competeting Values framework [Quinn & Rohrbaugh, 1983]

Op basis van het Competeting Values Framework is een gevalideerd instrument ontwikkeld [Cameron & Quinn, 1999]. Dit instrument- The Organizational Culture Assessment Instrument (OCAI)- beschrijft een algemeen proftel van de organisatiecultuur. Zes dimensies van de organisatiecultuur worden beoordeeld, gebaseerd op een theoretisch kader van hoe organisaties werken en op welke normen en waarden organisatieculturen gefundeerd zijn. OCAI identificeert wat de huidige organisatorische cultuur, evenals wat de aangewezen, toekomstige cultuur van de organisatie zou moeten zijn. Value Disciplines Model

Bij het Value Disciplines Model [Treacy & Wiersema, 1993] zijn de drie generieke strategieën [Porter, 1980] aangepast tot het beschrijven van drie basis "Value Disciplines" die klantwaarde (customer value) realiseren en zorgen voor een strategisch voordeel ( competitive advantage). Treacy en Wiersema beweren dat bedrijven leidende posities bereiken door het versmallen van hun business focus, niet door te verbreden. Ze identificeren drie 'Value Disciplines' (waarde disciplines) die als basis voor de bedrijfsstrategie dienen: 33

•

Operational Excellence: De strategie moet zich op de productie en de levering van producten en diensten concentreren. De doelstelling is marktleider te zijn in termen van beste totale kosten en klantvriendelijkheid;

•

Product Leadership: De strategie concentreert zich bij het produceren van een ononderbroken stroom van nieuwe innovatieve producten en diensten;

•

Customer lntimacy: De strategie is het maken van en het gestalte geven aan producten en diensten om zodoende maatwerk te leveren aan klanten. De relatie moet steeds meer klantgericht worden. Het doel hierbij is om lange termijn klantenloyaliteit en klantenrentabiliteit te realiseren.

Uitgangspunt is om op één discipline te focussen, maar de andere twee niet uit het oog te verliezen. Echter in het Competeting Values framework [Quinn & Rohrbaugh, 1983] worden vier kwadranten beschreven die de basis principes leveren voor unieke bedrijfsstrategieën. Enrichment is voor het eerst beschreven als vierde strategie [Gerstberger, 2007]. In dit vierde model gaat het met name om klantengroei en het realiseren van hogere waarden. Dit wordt bereikt door zo veel mogelijk relaties en partners op te bouwen. Deze aanpak is met name bij startende ondernemingen te vinden. Ze hebben vaak niet de middelen of de capaciteit om zelf het product naar de markt te brengen.

34

I

N

~LEUTEL PARTNERSHJPS ~rategls.:be allianties Gemeente: he! delen van kennis ~kunde; ldden planologische l>rocedunes; spreiden financiële !risico's. lr-oöpetitle partnership aangaan met ·onnnerciële ontwikkelaar om cgen gunstig toriefbouwvolume e leveren;

~olnt ' 'entnns ~ijdclijkc samenwerking dmv het ·luiten vcm xploitatieovereenkomsten met

SLEUTELACTIVITEITEN

\\:.\ARDE VOORSTEL

KLANTEN RELATIES

KLAl'IIT SEGMENTEN

Prod11ttk

Ln-tren presllllk

PerseDnlijke anistentie

De leefomgeving laten aansluitt:n bij de beh<Jeften die door haar bewoners aan deze lecfumgcving worden gesteld.

- Tijdens informatieavonden ""nlen de b..'woners geïnfonneerd over de ont"ikkclingen - Baliefunctie voor huunlers - Pmoonlijke vcrkooplraj
Bewoners van oen gebied die ten bcpaolde mate 1•an lc~fbaarhcid stellen aan hun leel(m~geving.

Ontwikkcl~n

en vcrkopen/exploiteren van

"astgoed en in\'esten.,l in

openbare noimte; Investeren in dnurlaornheid en veiligbeid besta..Jd vastgoed: Prohlet'mepiMJend wijkstcunpunten, buurtbemiddeling Platform I netwerk Samenwerken met gemeenten, buurtporticipatie: lccfba.-..heidsagenda bepalen

SLEUTEL HULPMIDDELEN Fyoiek Eigendom (toekomstig) VDStgoed ~emeente tbv exploitatie gebouw in gebied; Jntellenn tus.o;en klant en verkoper. •'Ina neltel Voorfinancieren, subsidies ~emccntcn; ~ngdurige sam,"'lwerking rn,,

tn

ca

> c

ca 0

~OSTENSTRUCTUUR IJ.' ixed
~

Nieuwe bewoners die in hel gebied willen wonen.

KANALEN - Het houden '"'" een leefbaarheidsenqU<.'te in htt gebied; - overleg mei klankbordgroepen: - infonnatiC'dvondcn; - Interne informotie over huurders;

INKOMSTEN STROOM - Leefb8:l!hcid (is niet meteen te kwantificeren in termen van fineicel resultaat. wel moatschappclijk rendement) - Vostgoed in gebied mJrdt meer waanl; -Verkoop van nieuw gebouwd vastgoed; - Verbuur van nieuw gebouwd vastgoed; - Minder mutaties, en lagere mutatiekosten; - lagere huurachterstand; - Minder tegen bocven gaon van woonovcrlast; - Minder bestrijden van vandalisme.

L) Vier scenario's voor Europa Onderstaand worden de vier scenario's beknopt geciteerd [Huizinga & Smid, 2004]: Global Economy

In het scenario Global Economy breidt de EU zich nog verder naar het oosten uit. Naast Turkije worden ook landen als Oekraïne lid. De WTO-onderhandelingen zijn succesvol, en de internationale handel vaart er wel bij. Politieke integratie komt echter niet van de grond. Internationale samenwerking op andere gebieden dan handelsvraagstukken mislukt. Net als in Transatlantic Market is in dit scenario sprake van een overheid die de eigen verantwoordelijkheid van burgers benadrukt. Vergeleken met Transatlantic Market krijgt de groei van de arbeidsproductiviteit nog een extra stimulans door de sterke wèreldwijde economische integratie. De groei van de materiële welvaart is dan ook het hoogst in dit scenario. Net als in Transatlantic Market komt er geen overeenkomst voor de aanpak van grensoverschrijdende milieuvraagstukken. Dit en de wereldwijde hoge economische groei leiden tot forse milieuvervuiling. Welleidt de hogere welvaart ook hier tot lokale milieu-initiatieven. Streng Europe

In Strong Europe is er veel aandacht voor internationale samenwerking. De Europese instituties worden succesvol hervormd en landen geven een deel van hun soevereiniteit op. Daarmee wordt Europa een invloedrijke speler op het economische en politieke wereldtoneel. Dit maakt het mogelijk internationale milieuvraagstukken gecoördineerd aan te pakken. Europa doet enige concessies aan de VS die daarna het Kyoto-verdrag ratificeren. Turkije treedt toe tot de Europese Unie. Het sociaaleconomisch beleid is net als in Regional Communities gericht op solidariteit en een gelijkmatige inkomensverdeling, al vinden er wel enige hervormingen plaats. Door deze hervormingen, door hogere investeringen in onderwijs en onderzoek, en door de grotere markt komt de groei van de arbeidsproductiviteit hoger uit dan in Regional Communities. Ook de economische groei is in dit scenario hoger. Transatlantic Market

In het scenario Transatlantic Market wordt de uitbreiding van de Europese Unie geen politiek succes. Daarvoor hechten landen te veel aan hun soevereiniteit en lossen problemen op nationaal niveau op. Wel vindt er een vérgaande handelsliberalisatie plaats tussen de Verenigde Staten en Europa, waardoor op termijn een nieuwe interne 36

markt ontstaat. Het scenario kenmerkt zich door een overheid die de eigen verantwoordelijkheid van burgers benadrukt. De verzorgingsstaat wordt ingeperkt en publieke voorzieningen worden versoberd. Hierdoor neemt de inkomensongelijkheid toe. Door het afnemen van de macht van vakbonden wordt de arbeidsmarkt flexibeler. De versobering van de sociale zekerheid verhoogt de arbeidsparticipatie, de internationale concurrentie verhoogt de prikkel om te innoveren, en de grotere inkomensverschillen maken studeren aantrekkelijk. De groei van de arbeidsproductiviteit en de economische groei zijn hoog. Grensoverschrijdende milieuvraagstukken worden niet opgepakt, maar de hogere welvaart leidt wel tot lokale milieu-investeringen gericht op bijvoorbeeld geluids- en stankoverlast en onderhoud van natuur. Regional Communities

In het scenario Regional Communities hechten landen sterk aan hun eigen soevereiniteit waardoor de Europese Unie er niet in slaagt om institutionele hervormingen door te voeren. Ook internationale handelsliberalisatie komt niet van de grond, waardoor de wereld uiteenvalt in een aantal handelsblokken. Internationale milieuvraagstukken worden niet aangepakt. Toch is de milieudruk relatief laag vanwege de lage economische groei. Er zijn nauwelijks hervormingen van de collectieve sector in dit scenario. Collectieve regelingen blijven in stand, waarbij de nadruk ligt op een gelijkmatige inkomensverdeling en solidariteit. Door het gebrek aan prikkels in de sociale zekerheid en de hoge belasting- en premietarieven is de arbeidsparticipatie relatief laag en de werkloosheid hoog. Gebrek aan concurrentie remt de noodzaak voor bedrijven om te innoveren. De verbrokkelde markten belemmeren de snelle verspreiding van kennis en de kleine inkomensverschillen leiden tot een matige stimulans voor het opbouwen van menselijk kapitaal. De jaarlijkse arbeidsproductiviteitstijging en economische groei zijn gering.

37

M) Ontwikkeling indicatoren voor omgevingsconditie 2030 in relatie tot scenario's In deze bijlage zal gebruik worden gemaakt van de publicatie - Welvaart en Leefomgeving - [CPB, MNP en RP, 2006] om aan te geven welke en hoe de verschillende indicatoren zullen veranderen, verdwijnen en toetreden. Dimensie Fysiek

De fysieke verschijningsvorm van de woonomgeving: hoe ziet het eruit en wat is er wel en niet aanwezig aan woningen, gebouwen, ruimte en voorzieningen [RIGO & Atlas, 2008]. Ruimte en groen

In 1900 bestond ongeveer 30 procent van Nederland uit bos en natuurgebied. Het areaal natuur is door ontginning en de landbouw sterk teruggelopen naar 14 procent in 1980. En de kwaliteit van de natuur die overbleef ging achteruit door een toenemende milieudruk. Buiten de natuurgebieden had het landelijk gebied nog een hoge natuurwaarde, maar door intensivering en schaalvergroting van de landbouw is de biodiversiteit van het landelijk gebied sterk afgenomen. Door aanleg van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) is de achteruitgang van het areaal natuur tot stilstand gekomen en neemt zelfs weer toe. Het doel is om een samenhangend stelsel van 728.500 hectare natuur in 2018 te realiseren. De behoefte aan openbare recreatieterreinen is toegenomen als gevolg van het toenemen van de bevolking, welvaart en vrije tijd. Natuur, cultuur en regionale identiteit spelen een belangrijke rol in de keuze voor recreatie. Uit inventarisaties blijkt dat in de Randstad een tekort is aan openbaar groen. Het huidige beleid is gericht op het aanleggen van recreatiebos op korte afstand van woningen. Ook is een groei zichtbaar van sport- en golfterreinen.

38

Strong Europe

Global Economy

Extra ruimte voor EHS, optimaliseer samenhang

Huidige ambities voor EHS, geringe slUiing rn locatie

Accent op publiek groen

Accent op privaat grom

tmvoners 20110

18,9 mil;oen

Ontvv'lkke/ing 2002-2040 (x dutzend hectare)

Natuur (hoofdfuncl1e)

Inwoners 2040 Ontwikkeling 2002-2041) (x duizend fl{ècta re)

+1 40

Natuur (hoofdlunctre)

+ 115

Recreill;f'groen

•21

RecreatK'groen

•29

Spomerrein

+·1o

sportterrein

+20

Areaai lage stik> lofdepositie (%-punt)

+53

Areaallage slibtofdepositie (Oto-punt)

Regional Communities

Transatlantic Market

Exlid ruirntedairn voor EHS tn nationaallandschdp

Beperkte ambities vom EHS

Ver~chu:v111g

vdn particulier naar agrarisch

VerschulVing van particulier naar agrarisch

natuurbeheer

natuurbeheer

Accent op pubhek grc.:n

Acéent op privaat groen

Inwoners 2040

0

15.8 milJoen

!nwc11ers 2040

17,1 milJoen

ontwikkclin!J 2002·2040 (x duir.el1d he
Ontwikkeling 2002-2040 (x du•lend l~cta re)

Natuur (lloofdlunctie)

+98

Reueatiegrrx:n

Recreattegroen

+ 12

sport!errelfl

+ 10

Sportterrein Areaallage slikstofdepositie (%-punt)

+ 10

•2 • 51

.A.reaai iage s\lkstofdeposrtie ('l'o-puflt}

•3

Figuur 2: Scenario's natuur, natuurkwaliteit en recreatie {CPB, MNP en RP, 2006}

In de volgende grafieken wordt de toename groen per regio en type inzichtelijk gemaakt.

39

Randstad

Overgangszoile

f,a (x Hlll'JJ

Overig Nederland

lid (< 100•))

L< (, 1000)

öC

:,lr1b:d )I ru KJ E:•Jnt'flr, ruros, ~

Tr .ur.o,

~{'IJrl f1ll

,1 I ~HI I If. l,cn~mu ·

.\':•." Ld

livt,:JI 'iltpr\IJ FH,rvm~v f~PJ('

w.tc~

1 _,r,o:.- Rt!ui"' '(~ ::•l,,ntu (OrÎlrorr· M--'' ~~.:

\-1!u' r,

)IHII'·J

;.;:mH IJI'f' !urtojl('

~~Lt.·~

11 l lrtn't.·

Rt';rrllJ.l l

•1l.tnlli. ro+ïilllr

.\~J,~t.'l

:r1li1.

. . G.~•.i(llll·>flt.l ll ltll'.') '.. !(/

-

EHS

Figuur 3: Toename groen 2002- 2040 [CPB, MNP en RP, 2006]

Samenstelling woningvoorraad

De woningvoorraad in Nederland is de afgelopen decennia met gemiddeld meer dan 2 procent per jaar gegroeid. De huizenprijs nam toe en van overaanbod was (bijna) geen sprake. De ont\vikkeling van de woningvoorraad wordt met name bepaald door de ontwikkeling van het aantal huishoudens. Er zijn meer huishoudens bijgekomen die uit minder personen bestaan. Dit is vooral te wijten aan de voortdurende individualisering als gevolg van economische en sociaal-culturele invloeden. De groei van de woningvoorraad laat een grote bandbreedte zien. Deze weerspiegelt de demografische ontwikkeling maar nog meer de ontwikkeling van de huishoudens.

40

Bevolking

Huishoudens .·\an\{1[ huishouden:>()· nli!jtV:t') ~i

g!

~

4 ~

1

-i

ü ·•

0

2G10

:!iJt:IJ

2U21J

1960

-

His!Oiil?

-

G!ot;<.it tcuno:ny S:run<J EUiï!-tJF

_,_",.

T! .} fi~-clfan \ic .~.·\arkE't

R~giona1

tommumt:es

Figuur 4: Bevolking en huishoudens [CPB, MNP en RP, 2006]

Echter de meest recente onderzoeken laten voor Midden-Limburg een lichte stijging in het aantal huishoudens zien, maat het omslagpunt van bevolkingsgroei naar bevolkingsdaling is reeds nu bereikt [Provincie Limburg, 2009]. Hier heeft de Provincie Limburg speerpunten op geformuleerd: •

een kwaliteitsslag maken in de herstructurering en transformatie;

bestaande

woningvoorraad,

door

•

minder 'gemiddeld' en meer 'bijzonder' en consumentgestuurd aanbod bij nieuwbouwproductie;

•

bieden van mogelijkheden voor starters, door doorstroming creëren van gevarieerd aanbod voor ouderen;

•

duurzaamheid; bundeling woningvoorraad binnen stadsregio's en plattelandskernen;

•

koop en huur als gelijkwaardige alternatieven, meer prijsklassen en meer verschillende kwaliteiten;

•

inter- en euregionale ontwikkelingen actiefvolgen en hierop inspelen.

Deze onderzoeksresultaten tonen een relatie met het scenario 'Regional Communities', zie onderstaande figuur. Een lichte stijging van het aantal woningen tot 2020, en daarna een afuame. 41

Z002 - zozo

Z020 - 2040

..· ~ 'U

15 10

'.,l.!L 'lll

.. hlf1),1'J.tntl(

f!t .jiL.I .11

t.lcl .I

\ln.~st4

tu. Llfn.:

~·~··d1, l:!

L.intnlll'lltlt!S

fc a,,lm!

( IJIUI"\.

t ~tt,,tl

,.trt·:

'.' 11:;•1

1:•· 11 n.d Ct.r'nr uJII :It'~

'-.\JOII~1rl

-

OvelqiiW}'ll'

t~

Ow
Figuur 5: nieuwe ruimtevraag voor woningen [CPB, MNP en RP, 2006}

In de scenario's wordt de gewenste woningvoorraad sterk bepaald door het Europese migratiebeleid. In krimpgebieden -zoals Limburg- zullen woningen die niet aan een bepaalde behoefte of kwaliteit voldoen snel in waarde gaan dalen en leeg komen te staan. In elk scenario moeten bewuste keuzes gemaakt worden tussen verdichting versus verstening en eengezinswoningen versus meergezinswoningen.

42

Strong Europe

Global Economy

Inwoners in 2040

18,9 mrljoen

Aantalt·uishoudcns in 2040 BBP jiloold 2040 (2001

8,6 rniiJoen

100)

Inwoners in 2040

19,7 rni!jO?n

Aantal huishoudens in 2()..10

10,1 miljO?n

156

BBP/hoofd 2040 (200 1 = 100)

Eenpersoonshuishoudms (Cïc}

41%

Eenpersoonshuishoudens (Oio)

vergr iJLmg (à andeel 65 •)

23Cfu

vergriJLiflg (aandeel65+)

=

Ontwikkeling 2002-2040

221

Ontwikkeling 2002-2040

Nieuwbouw (excl. sloop)

Nieuwbouw (exd.sloop)

Eengezinsworungen

•1, 1 rniljoen

Eengezinswoningen

•1, 9 miltoen

Meergezinswomngen

+0, 6 1Tlllj0CI1

Meergez;nsworungen

+ 1,2 JTHijOCJl

Aaooeel koop in 111euwbouw

65%

Regional Communities Inwoners in 2040 Aantal hurshoudens in 20·40

Aandeel koop ul nieuwbouw

72~'0

Transatlantic Markets 15,8 miljoen

7,o miljoen

Inwoners rn 2040 Aanlal hurshoudens rn 2040

17,1 millOCO 8,5 milJoen

B8Pjhoold 2040 (2001 = 100)

133

Eenpersoonshuishoudens (Wo)

35%

Eenpersoonshuishoudens (% )

48!l'o

Vergrijzing (aandecl65+)

25 Cfu

VergrijLing (aande-el 65+)

25~b

Ontwikkeling 2002-2040 Nieuwbouw (excl. sloop)

BBP/hoofd 2040 (2001

=

100)

195

Ontwikkeling 2002-2040 Nieuwbouw (extL skJOp)

EengeLrnswonmgen

+0, 3 rn1ljoen

Eengezinswonmgen

• 1,o rniljO?n

Meergeltnswoningen

•0,1 miljoen

Meergezinswoningen

+0,5 miljoen

Aandeel koop rn nieuwbouw

65C~b

Aandeel koop in nrc-mvbouw

70Wn

Figuur 6: Scenario's wonen[CPB, MNP en RP, 2006} Kwaliteit van de publieke ruimte

Fysieke en sociale hangen over het algemeen samen waardoor een buurt die op enkele van deze kenmerken verslechtert, het risico loopt in een neerwaartse spiraal terecht te komen. Bevolkingsgroepen die daar de middelen voor hebben, verlaten de buurt, er komt minder geld beschikbaar om de woningen en openbare ruimte te onderhouden, het voorzieningenniveau gaat achteruit, de sociale cohesie vermindert en het risico op criminaliteit wordt groter [Knol, 1998] De publieke scenario's (Strong Europe en Regional Communities) lijken gunstig, omdat de overheid zich inspant voor de kwaliteit van de openbare ruimte. In de scenario's Global Economy en Transatlantic Market lijken andere aspecten weer beter te ontwikkelen, doordat de economie sterker groeit Echter, deze groei moet dan 43

overal gelijk zijn. Hoge bevolkingsgroei veroorzaakt druk op de ruimte in de fYsieke omgeving. Deze druk is met name waarneembaar in de stedelijke gebieden. In het landelijk gebied zal deze druk nauwelijks aanwezig zijn. In het algemeen kan gezegd worden dat de scenario's met de laagste bevolkingsgroei de beste kansen bieden voor een verbetering van de fYsieke leefomgeving. Dit heeft met name met de hoeveelheid infrastructuur en woningbouw te maken. Ook de inspanningen van de overheid op de kwaliteit van de publieke ruimte hebben hierop een positief effect. Voorzieningen

Door schaalvergroting krijgt ontwikkeling van gemengde winkel- en leisurecentra meer ruimte nabij het stadscentrum en in de periferie. Een goed voorbeeld hiervan in Midden-Limburg is te vinden in Roermond. Nabij het stadscentrum is een outletcentrum (designer kleding) gerealiseerd. En in de periferie is een tuinboulevard en retailpark (met name op audio en media gericht) gerealiseerd. Dit gaat ten koste van het marktaandeel van de bestaande binnenstad, maar deze sector groeit zo hard, dat het areaal niet hoeft te krimpen. Het voorzieningenniveau in woongebieden is al geruime tijd aan erosie onderhevig. Eerst verdween de 'winkel om de hoek' en al gauw ook het buurtwinkelcentrum. Bovenstaande punten zijn van belang voor de Midden-Limburgse situatie. De Provincie heeft inmiddels al uitvoerig beleid gemaakt om het voorzieningenniveau in kleine kernen op peil te houden en waar nodig te vergroten [Provincie Limburg, 2006]. Bevolkingsdaling zal het voorzieningenniveau in woongebieden verder onder druk zetten. Echter de vergrijzende bevolking zal juist gebruik willen maken van lokale voorzieningen. Dynamiek

De indicator dynamiek wordt gekoppeld aan de indicator woningvoorraad. Dit omdat als er in een wijk veel woningen zijn (of worden) vernieuwd, kan dit een positief effect hebben op de leefbaarheid. Dit niet alleen in directe zin - er staan woningen van een betere kwaliteit - maar ook in indirecte zin: het gevoel van verbetering van het woonklimaat [RIGO & Atlas, 2008].

44

Dimensie Sociaal Verhuis(mobiliteit) en binding

Regionale ontwikkelingen in Nederland laten de afgelopen decennia zien dat de bevolking geleidelijk 'uitschuift' vanuit de de grote steden naar de omliggende regio's. Dit proces wordt gezien als typisch Europees en Noord-Amerikaans. Bevolking en werkgelegenheid spreidt langzaam vanuit de stad en stadskern naar de buitenwijken en verder [Anas et al., 1998]. Door toenemend autobezit en verbeterde infrastructuur kunnen mensen op grotere afstand van hun werk wonen. Op den duur worden de woonsteden zelf kernen van werkgelegenheidsgroei. Bevolkings- en werkgelegenheidsgroei zijn doorgaans samen opgegaan, maar dat zegt niets over oorzaak en gevolg. Is de bevolking de werkgelegenheid gevolgd of is de werkgelegenheid juist met de bevolking meegegroeid? Econometrisch onderzoek [Vermeulen en Van Ommeren, 2006] wijst uit dat in Nederland meer sprake is geweest van 'werken volgt wonen' dan andersom. Deze beweging is vooral gedreven door het aanbod op de woningmarkt. Nieuwbouw van woningen is hierbij een belangrijk sturingsvariabele. Het gaat hierbij om een beperkte uitbreiding van de bestaande regionale woningvoorraad. Indien de economische groei lager is verloopt de uitschuifuit de Randstad langzamer. Bevolkingsopbouw: demografisch

De nationale bevolking groeit door natuurlijke aanwas en (netto) buitenlandse migratie. In het verleden was de eerste factor veel belangrijker dan de tweede, maar vanaf de jaren negentig is dit omgeslagen. Deze trend zet zich in de komende decennia naar verwachting in alle scenario's door.

45

2002

Global

St rong

Economy

Europe

2020

Transatlanti< Market

Regiona I Communities

2040

2020

2040

2020

2040

2020

2040

Mi/joer1 personen

Nederland

16,2

18, 0

19.7

17)

18, 9

17,0

17,1

16,5

15,8

Randstad

7,2

7,9

8,5

7,9

8, 5

7,4

7,4

7,3

6,9

overgangszone

4,7

5,4

6,1

5,2

5.5

5,1

5,2

4,9

•1,7

Overig Nederldnd

4,3

4)

5,1

4,6

4, 9

4,5

4,5

4,3

4,2

Figuur 7: Bevolkingsomvang naar landsdeel in de vier scenario 's[CPB, MNP en RP, 2006].

Zie ook figuur S voor de bevolkingsomvang. In de overgangszone wonen verhoudingsgewijs de meeste jonge gezinnen terwijl de Randstad en Overig Nederland sneller vergrijzen. In alle scenario's ligt de natuurlijke aanwas in de Overgangszone boven het nationale gemiddelde en in de Randstad eronder. Recenter onderzoek [Companen, 2009] laat voor Midden-Limburg een trend richting het scenario Regionat Communities zien. In 2030 telt de Midden-Limburgse 6% minder inwoners. Het aantal huishoudens groeit nog tot 202S, daarna wordt waarschijnlijk een daling ingezet. De SS-plus huishoudens blijven lange tijd de groeiende doelgroep. In 2030 is minder dan 40% van de huishoudens jonger dan SS jaar en circa 20% is 7S-plus. Dit wijst duidelijk op vergrijzing voor alle scenario's. Bevolkingsopbouw: sociaal economisch

De sociaal economische bevolkingsopbouw hangt samen met de samenstelling van de bevolking naar bevolkingsgroepen [RIGO & Atlas, 2008]. De spreiding van buitenlandse migranten is hierbij van belang. En de marktgerichte scenario's (Global Economy en Transatlantic Market) gaat het in belangrijke mate om (relatief hoog opgeleide) arbeidsmigranten en lijkt het aannemelijk dat deze zich over het hele land verspreiden. Ze zullen zich echter meer dan gemiddeld vestigen in dynamische gebieden met hoge banengroei (Overgangszone). In het scenario Strong Europe zijn de buitenlandse migranten overwegend gezins-migranten waarvan aangenomen wordt dat zij zich vooral vestigen in de grote steden. Asielmigranten zullen zich over het hele land verspreiden.

46

Voor Midden-Limburg betekent dit dat het grootste deel van de buitenlandse migranten uit asielmigranten bestaat en in mindere mate hoog opgeleide arbeidsmigranten. Werkloosheid (niet-werkende werkzoekenden)

Het areaal bedrijventerreinen is de afgelopen decennia flink toegenomen. De redenen voor bedrijven om zich op bedrijventerreinen te vestigen zijn uiteenlopend. De belangrijkste zijn: voorkomen van milieuhinder, behoefte aan uitbreidingsruimte, uitstraling en verbetering van de bereikbaarheid. Verdere uitbreiding van deze bedrijventerreinen is het gevolg van verschillende factoren: productiegroei en werkgelegenheidsgroei als gevolg van economische groei. Daarnaast vond een verschuiving plaats van productie naar diensten. Door deze verdienstelijking is minder ruimte per werknemer nodig. Echter door de economische groei is de trek naar bedrijventerreinen niet gestopt, het ruimtebeslag nam per saldo toe.

Netto uitgifte l1edrijve terre1nen en zeehëwenterremen ' "'"'iddeldc ..ohJil!t· pe1 o<>.~r rhc>) "ólO

12l1U -------------------------------f.!!\._:,.!!,•J~Z,-!_Uf~

-

Glob ~ ! (uno•IIY

-

S!1u11y

-

lr ,,. lofllir f.',,,,l;vl

[ UIOjl~

f:c'J'"'"'' ConiiiiU I!Iti ~ ;

.. lll:

!' ::'1

Figuur 8: De gemiddelde jaarlijkse netto uitgifte op bedrijventerreinen en zeehaventerreinen in vier scenario s [CPB. MNP en RP. 2006]. In de toekomst zal de economische groei en verdienstelijking het ruimtegebruik van bedrijventerreinen bepalen. In drie scenario's wordt de nieuwe vraag naar bedrijventerreinen uiteindelijk negatief. Dit heeft weer gevolgen voor de grondprijzen, maar ook leegstand en verpaupering zijn denkbaar. De ontwikkeling van kantoorruimte volgt dezelfde trend als de uitgifte van bedrijventerreinen. De regionale werkgelegenheid wordt met name bepaald door de toename van de

47

beroepsbevolking. Als de beroepsbevolking groeit, wordt de lokale arbeidsmarkt ruimer, wat de regio aantrekkelijk maakt als vestigingsplaats voor nieuwe bedrijven. Daarnaast zal in regio's waar de bevolking snel toeneemt de vraag naar consumentendiensten, zoals banken, detailhandel en zorg, eveneens meer toenemen. In de dienstensector groeit de werkgelegenheid in alle scenario's, een groei die doorgaans het grootst is in de Overgangszone. De werkgelegenheid in landbouw en industrie neemt daarentegen in alle scenario's fors af. Die daling treedt voor beide sectoren in alle landsdelen op, maar is het sterkst in de Randstad.

Strong Europe

Global Economy

Mondiale handel met restricties op milieugebied

Mondiale vrijhandel

18,9 miljoen

BBP/hoofd (2001 " 100)

156

ln,Noner s 20~0

19,7 miljoen

221

BBP/hoofd (2001 ·• 100)

Ontwikkeling 2002-2040

Ontwikkeling 2002-2040

Areaal bedrijventerrein

Areaal bedrijventerrein

Kantmen

+19%

Kantoren

+34 %

Informele locaties

+27 %

lnlormele locaties

+46%

Zeehaventerrein

+30%

Zeehaventerrein

+7%

Regional Communities

Transatlantic Market

Handel m.n. binnen Europa met milieurestricties

Marktwerking en vrijhandel tu»en de [U en Noord-Amerika

Inwoners 20-10 BBP/hoofd (2001

15,8 miljoen ~

100)

133

Ontwikkeling 2002-2040

Inwoners 2040 BBP /hoold (200 1 ~ 100)

195

Ontwikkeling 2002-20,10

Areaal bcdrijvmterrein

-3t:.a

Areaal bedrijventerrein

Kantoren

+1(;ln

Kantoren

Informele locaties

+]ql'J

lnlorrnele locaties

+25 0fo;,

Zeehaventerrein

-9tfo

Zeehaventerrein

+J2 Cif,

Figuur 9: Scenario's werken [CPB, MNP en RP, 2006]

48

17,1 miljoen

Werkgelegenheid

Global Economy

st rong Europe

02-20 21-40

02-20

21-40

transadantic Market

Communities

Region al

02-20 21-40

02-20 21-40

Gemiddelde groei per jadf (%)

Nederland

0,7

0,2

0,1

0,0

0,3

-0,3

-O:V

-0,6

Rand!ólad

0,5

0,2

0,0

0,1

0,0

-0,3

-0,5

-0,6

Overgangszone

0,9

0,1

0.3

-0,1

0,5

-0.3

-0,1

-0,7

Overig Nederl
0,7

0,1

0,2

-0)

0..3

-0,-1

-0,2

-0,7

Nederland

0,7

0,2

0,3

-0,1

0.3

-0,3

-0,1

-0,6

Randstad

0,6

0,1

0.3

-0,1

0,2

-0,4

-0,2

-0.7

Overgangszone

1,0

0,3

0,4

-0,1

0,6

-0.3

0,0

-0,6

0,8

0.2

0.)

-0,1

0,4

-0)

0,0

-0,6

2020

2040

2010

2040

2020

1040

2020

2040

Beroepsbe-.ulking

overig Nede~
2002

Pa-tidpatiegraad (15-64 jaar)

% Vil/I de beroepsbeY()Iking in hel eindjaar

Nede~and

69,0

74

74

70

69

72

72

69

68

Randsiad

71,1

75

75

71

70

74

74

70

69

overgangszone

69.7

74

74

70

69

73

73

69

68

Overig Nederland

65,4

71

72

68

67

70

70

66

66

Nedef1and

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

Randstad

3,9

4,1

6,0

2.3

2.7

3.3

4)

2,5

3,5

overg
~4, 5

-4,1

-5,7

-2. 1

-2,1

-3,3

-4)

-2,1

-2.7

OVerig Nederland

-1,8

-2,3

-3,5

-1,8

-2,6

-1,9

-3,1

-2,0

-3, 1

Netto pendel over ldeelgrens

Wer1doosheid Nederland

4,0

4,2

4,3

6,4

5,5

5,0

4,7

7,2

7,7

Randstild

3, 9

5,1

4,3

7,6

5,4

5,8

4,6

7,6

7,0

Overgangszone

3,4

3,3

4,0

5.3

5,4

4,0

4,5

6,6

8,0

Overig Nederl
-1.7

3,8

4,5

5,7

518

4,5

5,2

7,0

8,4

Figuur JO: Regionale arbeidsmarktontwikkelingen naar landsdeel in de vier scenario's [CPB, MNP en RP, 2006}

49

Dimensie Veiligheid

Het meten van de indicatoren die tezamen de dimensie veiligheid vormen is relatief eenvoudig. Interessanter is om te weten hoe deze dimensie zich zal ontwikkelen aan de hand van de vier scenario's. Criminaliteit en dus ook veiligheid wordt aangenomen samen te hangen met langdurige werkloosheid. Naar dit thema is in het verleden veel onderzoek gedaan. Een eenduidige relatie tussen werkeloosheid en criminaliteit kan niet worden aangetoond, echter verschillende levensstijlen spelen hier wel een belangrijke rol in [Miedema, 1997]. Voor deze scriptie wordt aangenomen dat de dimensie veiligheid zich ontwikkelt conform de indicator werkeloosheid.

50

I

SLEUTEL PARTNERSRIPS

SLEUTEl, ACTIVITEITEN

WAARDE VOORSTEL

.1\."'.Al'
KLAlVf SEGMEI\'TEN

Strntegisrbc allianties - Gemeente: het delen van kennis en kunde; leiden planologische pn>cedurcs; spreiden financiële

Productie Ontwikkelen en verkopen/exploiteren van valitgoed en investeren in

l.everet1 KI..ANTGERICln'E pn-statie

.Pe....,onlijke assistentie

Bewoners van een gebied die een bepaalde mate van leefbaarheid stellen aan hun leefomgeving,

risico's.

openbare ruimte; Jnvesteren in

Coöpelitie - partnership aangaan met commerciële ontwikkelaar, vanwege projectdelen buiten kaders BBSH;

0 M

0

N U)

ca > s:: ca

Joint ventures Joint Vt.~tu.rcs mmgaan echter door ingeving vanuit kerntaken woningcorporatie, Koper /l.e\·eranrier relatie Dusdanige samenwerking dat leverancier op de hoogte is van wat hij exact moet leveren.

u

U) U)

G>

s:: U)

duurzaamheid en veiligheid bestaand vastgoed; Probleemoplossend wijkstcunpunten, buurtbcmiddeling Platfonn I netwerk Samenwerken met gemeenten, buurtparticipatie; leefbaarheidsagenda bepalen

De leefomgeving laten mmsluiten bij de behoeften die door haar (potentiële nieuwe) bewoners aan deze leefnmge,•ing worden gesteld.

Per segment onderzoeken op welke manier de relaties onderhouden dienen te worden. Hierin ontstaan naar de toekomst toe grote verschillen,

Aandacht: ook hier de prestatic segmenteren

SLEUTEL HULPMIDDELEN Fysiek Eigendom (toekomstig) vru.igoed in gebied; Intellectueel Partnership met gemeente en intentie metstakebolders in gebied (extra aandacht); Human Resourres Gekwalificeerd personeel om proces te runnen (extm aandacht); Financled Voorfinancieren, su bsidics

(Mogelijk) Nieuwe bewoners die in het gebied willen wonen, die ook een bepaalde mate van leefbaarheid aan hun leefomgt'Ving stellen, Aandacht: klantsegmenten nogmaals segmenteren á priori. Het is niet alleen de huurder, maar hierin zijn tal van segmenten in te onderscheiden.

KANALEN Bestaande kanalen evalueren op basis van de verschillende segmenten die zijn aangebracht in de klantsegrnentL"Il,

::::::1

m .... c. G>

(.)

s::

0

u

-z

KOSTENSTRUCTUUR Value driven Wie onvoorwaardelijke aandacht voor de klant heeft kiest voor een op waarde gcstuurde kostenstructuur Economies of Sl'Ope Kosten reduceren door voor vcrschillende diensten/producten dezelfde levernnciers/productieproccssc'll te gebruiken;

INKOMSTEN STROOM - Leefbaarheid (is niet meteen te kwantificeren in termen van financieel resultaat, wel maatschappelijk rendement) - Vastgoed in gebied wordt meer waard: - Verknor van nieuw gebouwd vastgoed; - Verhuur van nieuw gebouwd vastgoed; - Minder mutaties, en lagere mutatie- en frictickosten; ··· Lagere huurachterstand; -- Minder tegen hoeven gaan van woonoverlast; - Minder besttijden van vandalisme.

0) Gebruikte Literatuur [Anas et al., 1998] Anas, A. Amott, R & Small, K., 1998. Urban Spatial Structure: Joumal of economie literature, 36, pp 1426-1464 [Cameron & Quinn, 1999] Cameron, K. S., & Quinn, R.E., 1999. Diagnosing and changing organizational culture: Basedon the competing values framework. Reading, MA: Addison-Wesley [Companen, 2009] Companen, 2009, Trendanalyse woningmarkt Limburg en schets van de opgave; Inspelen op een verdeeld evenwicht. Maastricht: Provincie Limburg [CPB, MNP en RP, 2006] Centraal Planbureau, Milieu- en Natuurplanbureau en Ruimtelijk Planbureau, 2006. Welvaart en Leefomgeving. Den Haag: Centraal Planbureau, Milieu- en Natuurplanbureau en Ruimtelijk Planbureau [Daft, 2002] Daft, R. L., 2002. Organisatietheorie en ontwerp. Den Haag: Sdu Uitgevers [Gerstberger, 2007] Gerstberger, R., 2007. Research Provides Important Insights info Leadership Development . Proceedings of the Water Environment Federation, 83108319. [Huizinga & Smid, 2004] Huizinga, F. Dmid, B., 2004. Vier vergezichten op Nederland. Den Haag: CPB [Knol, 1998] Knol, F., 1998. Van hoog naar laag, van laag naar hoog; de socialeruimtelijke ontwikkeling van wijken tussen 1971-1995. Den Haag: Cahier I Sociaal en Cultureel Planbureau [Maul, 2011] Maul, J.P., 2011. Developing a businesscase. Boston: Harvard Business Press

52

[Osterwalder, 2009] Osterwalder, A. Pigneur, Y., 2009. Business Model Generation. Toronto: OSF [Perrow, 1961] Perrow, C., The analysis of goals in complex organisations. American Sociological Review, 26, pp854-866 [Porter, 1980] Porter, M.E., 1980. Competitive Strategy: Techniques for Analysing Industries and Competitors. New York: The Free Press [Provincie Limburg, 2006) Provincie Limburg, 2006. provinciaal Meerjarenprogramma Plattelandsontwikkeling 2007-2013. Maastricht: Provincie Limburg [Quinn & Rohrbaugh, 1983] Quinn, R.E. Rohrbaugh, J., 1983. A spatial model of effectiveness criteria:

Towards a competing values approach to organizational analysis. Management Science, 3, 363-377. [RIGO & Atlas, 2008] Liedelmeijer, K., Marlet, G., lersel, van J., Woerkens, van C., Reijden, van der H., 2008 Leefbaarheid in Nederlandse wijken en buurten; gemeten en vergeleken. Den Haag: VROM [Treacy & Wiersema, 1993] Treacy, M. Wiersema, F., 1993. "Customer intimacy and other value disciplines. Harvard Business Review, jan/feb 1993, 84-93 . [Vermeulen en Van Ommeren, 2006) Vermeulen, W., Ommeren, van J., 2006. Housing supply and the interaction of regional popu/ation and employment. Den Haag: Centraal Planbureau [Verwest, et al., 2008] Verwest, F., Sore1, N . & Buitelaar, E., 2008. Regionale krimp en woningbouw; Omgaan met een transformatieopgave. Rotterdam: NAi Uitgevers [WoonGoed 2-Duizend, 2006) Stichting WoonGoed 2-Duizend, 2006. Beleidsplan 2007 e.v. . Reuver: Stichting WoonGoed 2-Duizend 53

[WoonGoed 2-Duizend, 2009] Stichting WoonGoed 2-Duizend, 2009. Jaarverslag 2008. Reuver: Stichting WoonGoed 2-Duizend

54