kantorenmarkt NOORdwest-NEDERLAND Flevoland, Noord-Holland en Utrecht
juli 2013
Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette zich echter in de loop van het jaar niet door. Vanaf het tweede kwartaal daalde de opname sterk waardoor de totaalopname in geheel 2012 uitkwam op iets meer dan een miljoen m², het laagste niveau in de laatste 25 jaar. De hoeveelheid aangeboden kantoormeters blijft onverminderd hoog. Hier staat tegenover dat er minder nieuwe kantoren bijkomen en het aantal kantoren dat aan de voorraad wordt onttrokken juist stijgt. Deze ontwikkeling voorkomt het verder oplopen van de leegstand. De huurprijzen voor kantoorruimten zijn in 2012 opnieuw gedaald. Kantooreigenaren realiseren zich steeds meer dat het noodzakelijk is de vraaghuren te verlagen en dat waarde verlies daarbij onvermijdelijk is. In 2012 is een aantal kantoor gebouwen en -portefeuilles verkocht tegen zeer lage prijzen. Hierdoor ontstaat mogelijk prijsconcurrentie, omdat de
Regiorapportage Noordwest-Nederland 1
nieuwe eigenaren met fors lagere huurprijzen toch nog een acceptabel rendement kunnen behalen. Of deze ontwikke ling zich doorzet valt te betwijfelen. Maar het lijkt wel aan nemelijk dat de huurprijzen verder zullen dalen. Tegelijkertijd is de verwachting dat huurkortingen een minder dominante rol gaan spelen. Ondanks de hoge leegstand en de lage opname liggen er op de langere termijn wel degelijk kansen voor investeringen in de kantorenmarkt. Bij veel partijen is het realisme toegeno men. En de stappen om tot herstel te komen, worden nu langzaam maar zeker gezet. Kantooreigenaren en banken waarderen af, gemeenten en regio’s stellen plannen bij en ontwikkelaars verleggen de koers naar herontwikkeling en transformatie. Het zijn, net als het inruimen van voldoende tijd, noodzakelijke ingrediënten om de markt te keren. De afgelopen 5 jaar is meer dan een miljoen m² kantoorruimte aan de voorraad onttrokken. Een belangrijk deel hiervan is getransformeerd naar een andere functie.
De grootste kansen voor vastgoedpartijen doen zich voor op het snijvlak van herontwikkeling en gebruikersgericht bouwen. Deze twee trends zullen de komende jaren de markt gaan domineren. Om oude gebouwen met succes nieuw leven in te kunnen blazen is het noodzakelijk om ook de gebruiker van die gebouwen een veel grotere belevings waarde te bieden. Dat kan door de ontwikkeling van innovatieve concepten, maar ook door te investeren in de marketing van gebouwen en gebieden. In een krimpende markt ontstaan hierdoor weldegelijk mogelijkheden om te groeien.
kantorenmarkt NOORdwest-NEDERLAND
juli 2013
Flevoland, Noord-Holland en Utrecht
Marktstructuur 20 grootste kantoorgemeenten Noordwest-Nederland (in m²)
De regio Noordwest heeft in absolute zin de grootste kan torenvoorraad van het land. Ruim 37% van de Nederlandse kantorenvoorraad, circa 18,5 miljoen m², ligt in de regio. De economische structuur wordt in grote delen van de regio bepaald door zakelijke- en financiële diensten, waardoor er veel behoefte is aan kantoorruimten. Bovendien is er een groot aantal internationale hoofdkantoren en neven vestigingen gevestigd in de regio Amsterdam-Schiphol.
Regiorapportage Noordwest-Nederland 2
Veruit de meeste kantoormeters in Noordwest-Nederland zijn terug te vinden in een select aantal steden, met Amsterdam voorop. De hoofdstad heeft met 6,1 miljoen m² de grootste kantorenmarkt in Nederland. Ook Utrecht en de gemeente Haarlemmermeer (Hoofddorp, Schiphol) hebben een omvangrijke kantorenmarkt.
De Bilt
Leusden
Stichtse vecht
Veenendaal
Diemen
Woerden
Lelystad
Houten
Zeist
Zaanstad
Alkmaar
Almere
Nieuwegein
Overig Nederland (62,6%)
Haarlem
Utrecht (12,3%) 30.908.875
Hilversum
Noord-Holland (23,2%)
Amersfoort
6.092.870
Amstelveen
Flevoland (1,8%)
Haarlemmermeer
11.475.929
Utrecht
913.400
6.500.000 6.000.000 5.500.000 5.000.000 4.500.000 4.000.000 3.500.000 3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 Amsterdam
Voorraad kantoorruimte in Noordwest-Nederland (in m²)
In de regio liggen een aantal satellietsteden die door krapte in Amsterdam en Utrecht in de jaren tachtig en negentig, een explosieve groei mee maakten. Dit zijn de kantoorlocaties in Diemen en Amstelveen bij Amsterdam en Nieuwegein, Houten en Maarssen bij Utrecht. In verhouding tot de bevolking beschikken deze plaatsen over veel kantoren. De overige steden in de regio hebben vooral een lokaal of regionaal verzorgende functie.
kantorenmarkt NOORdwest-NEDERLAND
juli 2013
Flevoland, Noord-Holland en Utrecht
Vraag naar kantoorruimte Ontwikkeling vraag en aanbod kantoorruimte in Noordwest-Nederland (in m²)
Opname naar grootteklasse 2001 – 2012 (cumulatief in m²)
350.000
2.500.000 Utrecht
Aanbod
300.000
Opname
2.000.000
Noord-Holland
250.000 Flevoland
1.500.000
200.000 150.000
1.000.000
100.000 500.000
50.000 -
2001 2002 2002 2003 2004
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
In Noordwest-Nederland is circa 71% van de kantoren in eigendom bij beleggers en 29% bij eigenaar-gebruikers. Daarmee is de verhuurmarkt groter dan het landelijk gemiddelde (62%). De verhouding tussen vraag en aanbod is de laatste jaren sterk uit elkaar gegroeid. Dit beeld is sinds 2008 verscherpt zichtbaar geworden, doordat enerzijds de directe vraag naar kantoorruimte – mede als gevolg van de crisis – afnam, en tegelijkertijd het aanbod aan verhuurbare meters toenam.
Regiorapportage Noordwest-Nederland 3
<1.000 m2
1.000 2.499 m2
De regio Noordwest is in het voorgaande decennium goed voor 40 tot 50% van de jaarlijkse kantooropname in Nederland. We zien dat hierbij verreweg de meeste meters worden opgenomen in de grotere steden. Binnen steden zien we wel een verschuiving naar de vraag naar soorten locaties. Er vindt een verschuiving plaats naar meer binnenstedelijke locaties in een multifunctionele omgeving.
2.500 4.999 m2
5.000 9.999 m2
>10.000 m2
Kleinschalige kantooropnames onder 1.000 m² zijn naar aantallen gemeten de meest voorkomende transacties. Dit beeld zijn we in alle delen van Nederland. Gemeten naar totaalvolume valt op dat in de regio Noordwest-Nederland grotere transacties ook een belangrijke rol spelen. Dit laatste jaren is echter zichtbaar dat grootschalige transacties in aantallen afnemen.
kantorenmarkt NOORdwest-NEDERLAND
juli 2013
Flevoland, Noord-Holland en Utrecht
Aanbod van kantoorruimte Aanbod kantoorruimte t.o.v. de kantorenvoorraad (in %)
Aanbodpercentage per gemeente
25% Nederland Flevoland
20%
Noord-Holland Utrecht
15%
10%
5%
0% 2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Nieuwegein Almere Stichtse vecht Leusden Amstelveen Veenendaal Haarlemmermeer Woerden Amersfoort Houten Hilversum Amsterdam Diemen Nederland Zaanstad Utrecht Alkmaar Lelystad Haarlem Zeist De Bilt 0%
In Noordwest-Nederland is momenteel 3,3 miljoen m² kantoorruimte onverhuurd. Dit aanbod is de laatste jaren gestegen. Vergeleken met 2000 is het aanbod meer dan verdrievoudigd. Veel aanbod kenmerkt zich door een matige verhuurbaarheid. Bijvoorbeeld omdat leegstaande gebouwen vaak (te) groot zijn, het onderhoud onvoldoende is of de locatie niet meer voldoet aan de huidige eisen van kantoorgebruikers.
Regiorapportage Noordwest-Nederland 4
5%
Het kantorenaanbod in de provincie Flevoland ligt op een zorgwekkend hoog niveau van bijna 25%. Dit komt hoofd zakelijk doordat er in Almere enkele grote kantoormeters worden aangebonden. In de provincies Utrecht en NoordHolland is het aanbod weliswaar hoog, maar is tevens sprake van een afvlakking. De reden hiervan ligt in de combinatie van een dalend nieuwbouwvolume en een toename van het aantal kantoortransformaties en renovaties. Vooral in de regio
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
Amsterdam is de laatste paar jaar een flinke hoeveelheid kantoren aan de voorraad onttrokken. Vaak in de vorm van ombouw tot woningen en hotels. Maar ook in de andere kantoorsteden is een groeiend aantal initiatieven zichtbaar. Naar verwachting ontstaat hierdoor op termijn een gezondere verhouding tussen de vraag en het aanbod. Dat neemt niet weg dat lang niet alle objecten en locaties geschikt zijn voor transformatie. De grootste mogelijkheden liggen voorlopig in de stedelijke gebieden.
kantorenmarkt NOORdwest-NEDERLAND
juli 2013
Flevoland, Noord-Holland en Utrecht
Prijzen en rendementen Bandbreedte huurprijzen kantoorruimte per gemeente in €/m² Bandbreedte netto-aanvangsrendementen in Nederland (in procenten)
Amsterdam
Beste locaties
Overige locaties
Noord-Nederland
7,50 – 8,25
8,25 – 10,00
Oost-Nederland
6,75 – 7,75
7,50 – 9,50
Haarlemmermeer Utrecht Amstelveen Zeist Almere Haarlem Hilversum
Noordwest-Nederland
6,00 – 7,50
7,00 – 10,00
Zuidwest-Nederland
6,25 – 7,50
7,00 – 8,75
Zuid-Nederland
6,50 – 7,75
7,50 – 10,00
Amersfoort De Bilt Alkmaar Nieuwegein Leusden Veenendaal Stichtse Vecht Velsen Zaanstad Diemen Houten Lelystad Woerden €0
€50
€100
€150
€200
€250
De laatste jaren zijn er behoorlijke aanpassingen geweest in de huurniveaus aan de bovenkant, maar vooral aan de onderkant van de markt. Het huurprijsniveau van minder courant kantorenvastgoed kan in bepaalde gevallen zelfs rond € 60,-/m² liggen.
Regiorapportage Noordwest-Nederland 5
€300
€350
De hoogste huren in Noordwest-Nederland worden gevraagd in de Amsterdamse regio. In delen van de hoofdstad en Schiphol, worden huren betaald van € 300,-/m² en hoger. Het huurniveau in Utrecht is lager, maar de Domstad behoort wel tot de duurdere locaties in Nederland. In de middelgrote kantoormarkten worden huurniveaus behaald van grofweg € 150,- tot € 160,-/m².
Het aanvangsrendement op kantoren in NoordwestNederland behoort tot de top in Nederland. Daarbij is wel een duidelijk verschil tussen de toplocaties in Amsterdam en de rest van de regio. Voor de beste locaties in Amsterdam gelden aanvangsrendementen van 6%, oplopend tot 7,5% in de rest van Noordwest-Nederland.
kantorenmarkt NOORdwest-NEDERLAND
juli 2013
Flevoland, Noord-Holland en Utrecht
Factsheet kantoren Noordwest-Nederland Provincie
Flevoland
Gemeente
Aanbod in m²
Opname in m²
Bandbreedte in €/m²
2011
2012
2011
2012
2011
2012
2011
2012
Almere
195.000
587.600
591.600
172.100
181.400
11.800
9.600
70-160
70-160
Lelystad
75.800
243.200
241.900
35.000
32.700
1.000
200
60-115
60-110
127.400
79.200
79.900
600
3.200
-
800
-
-
398.200
910.000
913.400
207.700
217.200
12.800
10.600
-
-
94.600
377.600
377.700
49.400
52.300
7.500
7.600
100-135
90-135
Totaal Flevoland Alkmaar Amstelveen
84.400
647.600
647.900
157.200
171.000
6.100
14.900
130-185
100-165
Amsterdam
799.000
6.101.500
6.076.700
1.033.700
1.034.500
226.000
291.000
80-325
80-325
Diemen
25.200
286.300
231.600
65.100
38.800
4.300
700
70-130
70-115
Haarlem
153.200
532.800
536.800
57.800
67.400
7.300
4.800
80-175
75-160
Haarlemmermeer
144.200
1.406.800
1.409.800
281.400
315.300
42.700
52.500
75-300
75-300
86.100
613.800
625.300
110.800
110.200
17.800
18.500
95-160
90-155
Hilversum Velsen
67.200
115.100
121.300
10.000
10.600
7.600
5.700
80-125
75-120
149.500
265.700
254.400
28.100
38.400
6.100
2.900
80-125
80-120
1.121.000
1.184.400
1.194.500
132.900
159.600
12.300
27.300
-
-
2.724.400
11.531.600
11.475.900
1.926.400
1.998.200
337.700
425.900
-
-
149.700
845.600
851.300
149.900
167.600
40.100
38.100
85-160
80-155
De Bilt
42.100
129.400
127.200
14.300
14.100
5.000
3.900
115-155
100-145
Houten
48.400
245.600
245.600
45.800
45.300
6.800
1.000
90-120
90-115
Leusden
29.000
181.200
168.300
42.300
48.100
11.200
1.700
110-140
90-120
Stichtse Vecht
63.500
164.600
167.100
49.800
49.600
4.900
-
90-125
85-120
Nieuwegein
60.900
522.100
515.000
176.200
174.400
13.700
9.700
80-140
75-130
Zaanstad Overig Totaal Noord-Holland Utrecht
Voorraad in m²
2012
Overig Noord-Holland
Inwoners
Amersfoort
Utrecht
321.700
2.703.600
2.715.000
332.100
397.700
94.000
154.300
80-240
70-225
Veenendaal
63.000
173.000
178.200
46.600
42.700
6.100
9.200
90-130
85-125
Woerden
50.300
219.300
220.300
35.000
45.900
3.100
1.900
75-110
75-105
Zeist
61.400
316.600
306.100
34.600
35.900
9.700
10.300
120-165
110-165
354.900
579.600
598.700
58.400
68.800
17.400
8.400
-
-
Totaal Utrecht
Overig
1.244.900
6.080.600
6.092.900
985.000
1.090.100
212.000
238.600
-
-
Totaal Noordwest-Nederland
4.367.500
18.522.200
18.482.200
3.119.100
3.305.500
562.500
675.000
-
-
Disclaimer Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research. Regiorapportage Noordwest-Nederland 6
Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen.
