Bedrijfsruimtemarkt NOORdwest-NEDERLAND Flevoland, Noord-Holland en Utrecht
juli 2013
Landelijke marktontwikkelingen ■■
■■
Na een korte opleving in 2011 viel de opname van bedrijfs ruimte in 2012 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds groter deel van het aanbod al meerdere jaren aangeboden. Daardoor neemt het perspectief op het vinden van een nieuwe gebruiker af. Een op de acht aangeboden panden staat inmiddels drie jaar of langer leeg. In bepaalde gevallen zijn hiervoor gelegenheidsgebruikers te vinden. Zij worden aangetrokken door de lage huurprijzen en de mogelijkheid om kortlopende contracten te sluiten. De laatste jaren is de uitgifte van nieuwe bedrijfskavels en ter reinen drastisch gedaald. De lage uitgifte hangt samen met de gevolgen van de economische crisis. Bedrijven hebben minder uitbreidingsbehoefte en richten zich meer op kosten efficiën tie. Door de opgelopen leegstand aan bestaande bedrijfs panden zijn gemeenten echter ook kritischer geworden in de uitgifte van nieuwe terreinen. Zij willen daarmee voorkomen dat op grote schaal nieuwe bedrijfsgrond wordt uitgegeven, terwijl de bestaande voorraad leeg komt en veroudert.
Regiorapportage Noordwest-Nederland 1
■■
■■
Het gemiddelde huurniveau van de gerealiseerde transacties is in 2012 gestabiliseerd op € 47,-/m². Veel transacties vol trekken zich buiten het directe zicht van de markt. Bovendien is het aantal transacties laag en is er vooral vraag naar kwali tatief betere objecten. Hierdoor wordt de gemiddelde huur prijs gebaseerd op relatief weinig transacties, waardoor het totaalbeeld enigszins vertekend kan zijn. Ondanks de stabi lisatie van de huurprijzen neemt de druk namelijk wel toe. Dat valt onder andere af te leiden in de toename van het aantal incentives. Onder invloed van de afnemende wereldhandel nam ook de vraag naar logistiek vastgoed in 2012 af. Naar moderne distributiecentra is desalniettemin nog altijd veel vraag. Door stroomlijning van logistieke processen veranderen de eisen die gebruikers stellen aan de locatie en de diverse gebouw aspecten van logistiek vastgoed. Desondanks is de nieuw bouwproductie in dit segment fors teruggevallen. De verwachting is wel dat de markt voor logistiek vastgoed op de bewezen toplocaties sterk blijft.
■■
Ondernemers uit het midden- en kleinbedrijf zijn de belang rijkste gebruikers van bedrijfsmatig vastgoed. In veel sectoren schreef het mkb in 2012 rode cijfers. Vooral de bouwsector heeft het zwaar te verduren. In 2013 is er voor het mkb geen krachtig herstel te verwachten. De behoefte aan nieuwe bedrijfsruimten zal daarom niet toenemen.
Bedrijfsruimtemarkt NOORdwest-NEDERLAND
juli 2013
Flevoland, Noord-Holland en Utrecht
Marktstructuur Voorraad bedrijventerrein in Noordwest-Nederland (in netto ha)
20 grootste gemeenten naar voorraad bedrijventerrein in Noordwest-Nederland naar uitgiftestatus (in netto ha)
2.604
2.500 Uitgegeven
8.344 2.000 2.620
Uitgeefbaar
1.500 1.000
■■
■■
Binnen de regio Noordwest-Nederland beschikt de provincie Noord-Holland met 8.344 ha (netto) over de grootste voor raad bedrijfsgrond. Flevoland en Utrecht hebben en vergelijk baar areaal aan bedrijventerreinen. Utrecht beschikt echter over meer gronden in gebruik dan Flevoland, waar nog een behoorlijke hoeveelheid bedrijfsgrond uitgeefbaar is. In de regio bestaat een grote verscheidenheid een bedrijfslocaties. Op lokaal niveau bestaan er verschillende – veelal gemengde – terreinen die voorzien in de ruimtevraag van het lokale bedrijfsleven. Daarnaast zijn er gebieden met een specifiekere vraag naar bedrijfsmatig vastgoed.
Regiorapportage Noordwest-Nederland 2
■■
■■
Purmerend
Woerden
Den Helder
Zeewolde
Hoorn
Hollands Kroon
Veenendaal
Nieuwegein
Dronten
Amersfoort
Alkmaar
Utrecht
Lelystad
Zaanstad
Velsen
Het logistiek cluster rondom luchthaven Schiphol is hiervan een sprekend voorbeeld. Daarnaast liggen in Amsterdam, Zaandam en het IJmond-gebied grote haventerreinen met aansluiting op het Noordzeekanaal. Op Schiphol en het havengebied vindt zowel overslag, opslag als de bewerking van stukgoed en massagoed plaats. Dit proces genereert direct en indirect een sterke vraag naar bedrijfspanden.
Heerhugowaard
63.071
Noordoostpolder
Overig Nederland (82,3%)
Almere
Utrecht (3,4%)
0 Amsterdam
Noord-Holland (10,9)
500
Haarlemmermeer
Flevoland (3,4%)
Vanwege de centrale ligging in het land is de regio Utrecht een aantrekkelijke vestigingsplaats voor bedrijven. Ook Almere profileert zich steeds sterker al centrale locatie voor distributiecentra.
Bedrijfsruimtemarkt NOORdwest-NEDERLAND
juli 2013
Flevoland, Noord-Holland en Utrecht
Vraag naar bedrijfsruimte Ontwikkeling vraag en aanbod bedrijfsruimte in Noordwest-Nederland (in m²)
Opname naar grootteklasse 2000-2012 (cumulatief in m²)
16%
27% 3.000.000 Opname
2.500.000
Aanbod
2.000.000
< 1.000
1.500.000
1.000-2.500
1.000.000
2.500-5.000 24%
500.000
15%
0
> 10.000
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
■■
Kenmerkend voor de bedrijfsruimtemarkt is dat het overgrote deel van de panden in eigendom is van de gebruiker. Landelijk ligt dit aandeel rond 80%. Daardoor is de de verhuurmarkt in verhouding tot de totale marktomvang relatief klein. Dat geldt ook voor regio Noordwest-Nederland.
Regiorapportage Noordwest-Nederland 3
■■
Ten opzichte van voorgaande jaren noteerde 2012 een lager opnameniveau. In totaal werd circa 441.000 m² bedrijfs ruimte opgenomen. Een belangrijke verklaring hiervoor is dat er minder grootschalige transacties zijn geregistreerd. In de markt voor kleinschaligere ruimten is de vraag niet noemenswaardig gedaald.
5.000-10.000
18%
■■
Marktdynamiek wordt vooral bepaald door transacties in het kleine tot middelgrote segment in de markt. Van alle transacties in de afgelopen tien jaar had ruim 80% een omvang van minder dan 2.500 m². Het aantal grote transacties (> 10.000 m²) bedroeg ‘slechts’ 3%. In volume gemeten ligt het aandeel echter fors hoger, namelijk 27%.
Bedrijfsruimtemarkt NOORdwest-NEDERLAND
juli 2013
Flevoland, Noord-Holland en Utrecht
Aanbod van bedrijfsruimte Ontwikkeling aanbod bedrijfsruimte in Noordwest-Nederland naar provincie (in m²)
1.600.000
600.000 Flevoland
1.400.000
Noord-Holland
1.200.000
Utrecht
1.000.000
500.000 400.000
Ondanks de daling van de vraag naar bedrijfsruimte, is het aanbod aan voor de markt beschikbare bedrijfsruimten vorig jaar ongeveer gelijk gebleven. In de verschillende provincies geldt een ander beeld. In zowel Flevoland en Noord-Holland steeg het aanbod in 2012. Utrecht onderscheidde zich juist met een afname.
Regiorapportage Noordwest-Nederland 4
■■
In Noord-Holland is het totale aanbod veruit het hoogst. Hierbij moet aangemerkt worden dat de omvang van de totale markt in Noord-Holland ook aanmerkelijk groter is dan in de andere twee provincies.
■■
Purmerend
Den Helder
Zeewolde
Dronten
Hollands Kroon
Heerhugowaard
Hoorn
Velsen
Woerden
Noordoostpolder
Veenendaal
Lelystad
Nieuwegein
Almere
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Alkmaar
0
0
Amersfoort
100.000
200.000
Haarlemmermeer
400.000
Utrecht
200.000
Zaanstad
600.000
Amsterdam
300.000
800.000
■■
Aanbod per gemeente in m²
Vooral de gemeenten Amsterdam, Zaanstad en Amersfoort beschikken over absoluut en relatief veel (verouderd) bedrijfs matig vastgoed. Opvallend is verder dat elders in regio het aanbod aan grootschalige panden relatief gering is; het meeste aanbod is terug te vinden in panden tussen 1.500 en 4.000 m². Aanbod is ook geconcentreerd in bedrijfsunits onder 750 m². Dit segment is echter niet meegenomen in de aanbodcijfers.
Bedrijfsruimtemarkt NOORdwest-NEDERLAND
juli 2013
Flevoland, Noord-Holland en Utrecht
Prijzen en rendementen Bandbreedte huurprijzen bedrijfsruimte per gemeente in €/m² Bandbreedte netto-aanvangsrendementen in Nederland (in procenten)
Haarlemmermeer
Beste locaties
Overige locaties
Noord-Nederland
8,00 – 9,00
8,50 – 10,00
Oost-Nederland
7,25 – 9,00
7,75 – 10,00
Noordwest-Nederland
7,50 – 9,00
8,00 – 10,00
Zuidwest-Nederland
7,25 – 8,75
7,75 – 10,00
Zuid-Nederland
7,25 – 8,75
7,50 – 10,00
Amsterdam Haarlem Almere Nieuwegein Utrecht Alkmaar Amersfoort Woerden Zaanstad Heerhugowaard Hoorn Velsen Veenendaal Vianen Lelystad Noordoostpolder Zeewolde €0
■■
€10
€20
€30
€40
€50
€60
€70
De huurprijzen in Noordwest-Nederland staan redelijk onder druk, mede door het ruime aanbod aan beschikbare objecten. Daarbij geldt dat de huurprijzen voor verouderde, incourante panden aanzienlijk scherper zijn gedaald dan voor moderne objecten. Voor nieuwe logistieke ruimten, waar in de regio ook op dit moment nog enige schaarste aan bestaat, zijn de prijzen zelfs stabiel gebleven.
Regiorapportage Noordwest-Nederland 5
€80
■■
€90
De hoogste huurprijzen voor bedrijfsmatig vastgoed in Nederland worden behaald bij Schiphol (Haarlemmermeer). Hier kunnen de huren oplopen tot circa € 85,-/m² voor hoog waardig logistiek vastgoed. In de rest van de regio liggen de huurniveaus lager, met een top van € 75,-/m² voor Amsterdam en € 70,-/m² in de stad Utrecht.
■■
De vraag naar beleggingsobjecten is gering en concentreert zich enerzijds tot kleinschalige, courante bedrijfspanden en anderzijds tot enkele beleggingen in grootschalige distributie ruimten. Op de beste locaties in Noordwest-Nederland liggen de netto aanvangsrendementen momenteel op 7,5 tot 9%.
Bedrijfsruimtemarkt NOORdwest-NEDERLAND
juli 2013
Flevoland, Noord-Holland en Utrecht
Factsheet bedrijfsruimte Noordwest-Nederland Provincie
Gemeente
Flevoland
Almere
Aanbod in m²
Opname in m²
Bandbreedte in €/m²
2012
Totaal
Beschikbaar
2011
2012
2011
2012
2011
2012
195.000
900
306
194.500
83.300
13.600
37.300
35-65
35-65
Lelystad
75.800
660
315
42.100
55.200
-
200
25-50
25-50
46.300
400
61
14.300
26.000
-
-
25-45
25-45 25-45
Zeewolde
21.300
216
69
3.000
5.200
2.400
-
25-45
Overig
59.800
428
135
15.100
118.300
-
-
-
-
398.200
2.604
886
269.000
290.000
16.000
37.500
-
-
Alkmaar Amsterdam
94.600
343
89
89.100
60.700
11.700
12.800
35-60
35-60
799.000
2.273
439
494.800
531.200
121.900
120.400
40-70
40-70
Haarlem
153.200
144
20
66.100
61.500
27.600
4.900
35-70
35-70
Haarlemmermeer
144.200
964
295
127.900
153.500
67.500
19.800
35-85
35-85
Heerhugowaard
52.800
246
69
26.900
15.200
4.300
13.200
30-55
30-55
Hoorn
71.400
243
63
21.000
16.000
8.600
2.900
30-55
30-55
Velsen
67.200
961
55
13.800
23.100
2.900
6.700
30-55
30-55 35-55
Zaanstad Overig Totaal Noord-Holland Utrecht
Voorraad in ha (netto)
Noordoostpolder
Totaal Flevoland Noord-Holland
Inwoners
149.500
614
123
158.900
160.000
14.600
8.600
35-55
1.192.500
2.556
358
998.500
990.100
101.600
67.900
-
-
2.724.400
8.344
1.511
1.382.500
1.419.500
360.700
257.200
-
-
Amersfoort
149.700
291
42
159.700
139.100
23.700
21.200
25-60
25-60
Nieuwegein
60.900
268
68
64.600
47.800
20.800
15.600
25-65
25-65
321.700
412
30
225.500
231.000
80.700
62.900
25-65
25-65
Veenendaal
Utrecht
63.000
258
6
49.500
45.100
18.100
6.900
30-55
30-55
Vianen
19.700
138
8
36.500
29.300
14.300
4.800
30-55
30-55
Woerden Overig
50.300
184
8
27.500
26.000
3.400
7.800
30-60
30-60
579.600
1.069
70
172.200
141.200
49.600
27.600
-
-
Totaal Utrecht
1.244.900
2.620
232
735.500
659.500
210.600
146.800
-
-
Totaal Noordwest-Nederland
4.367.500
13.568
2.629
2.387.000
2.369.000
587.300
441.500
-
-
Disclaimer Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research. Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen. Regiorapportage Noordwest-Nederland 6
