Wat zijn de argumenten voor de aanpassing van de hypotheekrenteaftrek in Nederland?
Justin Pols 0366498
Trimester 2, studiejaar 2006/2007
Datum voltooiing: Docent:
15-05-2007 W. Kanning
Afdeling: School/opleiding:
Faculteit Economie en Bedrijfskunde Universiteit van Amsterdam, Fiscale Economie
2 Wat zijn de argumenten voor de aanpassing van de hypotheekrenteaftrek in Nederland? •
Inleiding
3
•
Eigenwoningregeling o Doel en strekking van de hypotheekrenteaftrek o Bijleenregeling o Eigenwoningforfait
4 4 4 5
•
Argumenten voor en tegen de hypotheekrenteaftrek o Argumenten om de hypotheekrenteaftrek aan te passen o Argumenten om de hypotheekrenteaftrek niet af te schaffen
6 6 8
•
Hypotheekrenteaftrek in de politiek o Hypotheekrenteaftrek behouden of niet o Alternatieven geboden door de politiek o Stevens, Bovenberg en Teulings
10 10 12 13
•
Situatie in Europa o Welke landen hebben het succesvol aangepast o Welke landen hebben schade geleden na de afschaffing
14 14 15
•
Afweging van de voor- en tegenargumenten
16
•
Conclusie
19
•
Bibliografie
20
3 Inleiding
In dit werkstuk staat het eigenwoningregime en in het bijzonder de hypotheekrenteaftrek centraal. Er zal worden onderzocht wat de argumenten zijn om de hypotheekrenteaftrek in Nederland wel of niet aan te passen. De hypotheekrenteaftrek is de afgelopen jaren een veel besproken onderwerp geweest in de politiek. De linkse partijen willen de aftrek liever vandaag dan morgen nog aanpassen, terwijl de rechtse partijen de aftrek grootendeels willen laten staan. Voorlopig staat de hypotheekrenteaftrek er nog omdat Premier Balkenende de aftrek niet wil wijzigen. De vraag is natuurlijk in hoeverre de hypotheekrenteaftrek in de politiek overeind blijft. Naar aanleiding van de onzekerheid die de huizenbezitters ondervinden ben ik een onderzoek gestart naar de redenen om de aftrek wel of niet af te schaffen. Eerst wordt besproken uit welke aspecten het eigenwoningregime in Nederland bestaat en wat zij inhouden. Hierna zullen de diverse argumenten om het wel of niet aan te passen opgesomd worden. Ook zullen de meningen van de politiek over de hypotheekrente-aftrek worden besproken en welke alternatieven er zijn onderzocht. Vervolgens wordt gekeken naar Europa en de landen die ooit zijn begonnen met het afbouwen van het eigenwoningregime en welke gevolgen zij hierbij hebben ervaren. Ten slotte zullen de argumenten tegenover elkaar worden gezet waarna het werkstuk zal worden beëindigd met een conclusie.
4 Eigenwoning regeling
Doel en strekking van de hypotheekrenteaftrek
De hypotheekrenteaftrek bestaat in gewijzigde vorm sinds 1914 en is geregeld in artikel 3.120 wet Inkomstenbelasting (IB). Het doel van de hypotheekrenteaftrek is het stimuleren van het eigenwoningbezit. Dit vindt plaats door het aftrekbaar maken van de renten op schulden die behoren tot de eigenwoningschuld. Hieronder vallen ook de periodieke betalingen op grond van rechten van erfpacht, opstal en beklemming. De volgende kosten worden niet tot de aftrekbare kosten van artikel 3.120 lid 1 gerekend: •
Renten van schulden die zijn aangegaan ter betaling van de in lid 1 onderdeel a genoemde renten.
•
Kosten, voorzover in verband met de voldoening daarvan schulden ontstaan, waarvan de verplichting tot betaling direct of indirect is beperkt.
•
Renten van schulden die zijn aangegaan indien de woning is verkregen van de partner van de belastingplichtige of van degene met wie hij duurzaam een gezamenlijke huishouding voert.
Sinds de instelling van de hypotheekrenteaftrek heeft de wetgever al enkele aanpassingen gemaakt aan de eigenwoningregeling. Eén van deze aanpassingen is de beperking van de termijn waarover de rente kan worden afgetrokken. In artikel 3.120 lid 3 IB is geregeld dat de renten van schulden alleen afgetrokken mogen worden als de lening een looptijd heeft die niet langer dan dertig jaar is.
Bijleenregeling
De bijleenregeling is naast de dertigjaars termijn, de tweede aanpassing van het eigenwoningregime. De bijleenregeling is op 1 januari 2004 ingevoerd en is geregeld in artikel 3.119a IB. Het doel van de wetgever bij het maken van deze regeling was om gelijke behandeling te bewerkstelligen tussen diegenen die een eigen woning bezitten en diegenen die een eigen woning bezitten en gaan verhuizen en een nieuwe eigen woning
5 gaan verwerven. De bijleenregeling heeft alleen betrekking op diegenen die al onder het eigenwoningregime vallen. Bij het toepassen van de bijleenregeling zijn drie begrippen van belang: de eigenwoningschuld, de eigenwoningreserve en het vervreemdingssaldo. De eigenwoningschuld is het gezamenlijke bedrag aan schulden die zijn aangegaan ter verwerving van een eigen woning. Hierbij geldt een plafond gelijk aan de kosten ter verwerving van de woning, verminderd met het bedrag van de eigenwoningreserve. De eigenwoningreserve wordt gevoed op het moment dat de particulier de woning vervreemd en een nieuwe woning gaat betrekken. Het vervreemdingssaldo is het verschil tussen de waarde van de tegenprestatie bij vervreemding van de oude woning en de eigenwoningschuld van de oude woning. Dit saldo wordt opgeteld bij de eigenwoningreserve. Om te voorkomen dat er, door een tijdelijk vertrek naar een huurwoning, misbruik van deze regeling gemaakt zal worden, bepaald lid zes dat de particulier verplicht is binnen vijf jaar een nieuwe eigen woning aan te schaffen. Als dit niet gebeurt dan vervalt de eigenwoningreserve voorzover deze toe te rekenen is aan de verveemding van de eigen woning. Per 1 januari 2005 is de derde aanpassing van het eigenwoning regime ingevoerd. Het oorspronkelijke wetsvoorstel van Hillen is op dat moment in werking getreden. Het wetsvoorstel is vernoemd naar de initiatiefnemer van het voorstel Hans Hillen. Dit wetsvoorstel is op 16 december 2003 aangenomen door de Eerste kamer met als doel de bevorderding van de financiering van de eigen woning met eigen middelen. Deze wet maakt een fiscale aftrek mogelijk bij geen of geringe eigenwoningschuld. De aftrekpost wordt groter naarmate de eigenwoningschuld afneemt.
Eigenwoningforfait
Het eigenwoningforfait wordt besproken in afdeling 3.6 van de IB. In deze afdeling worden belastbare kosten uit eigen woning belastbaar gesteld. Het uitgangspunt van dit regime was dat de eigenaar of bewoner de economische huurwaarde van de woning tot
6 zijn inkomsten moest rekenen. Hij mocht de op deze inkomsten drukkende kosten in aftrek brengen. Er ontstonden echter twee problemen: •
Het werd moeilijker door de ruimer wordende huurliberalisatie een economische huurwaarde vast te stellen. (HR, BNB 1964/1)
•
Het patroon van onderhoudskosten veranderde. De kosten die normaliter voor de rekening van de verhuurder kwamen, werden steeds meer door de huurder uitgevoerd.
Als antwoord op bovenstaande problemen kwam de wetgever met de huurwaardeforfait, of zoals we het op de dag van vandaag herkennen, het eigenwoningforfait. Het eigenwoningforfait is geregeld in artikel 3.112 IB en wordt bepaald volgens een forfaitaire structuur. De wetgever heeft bij het bepalen van het eigenwoningforfait rekening gehouden met twee aspecten; het beleggingsaspect en het bestedingsaspect. Op grond van het belegginsaspect wordt de woning belast op basis van een forfitair rendement van vier procent zonder kostenaftrek. Op grond van het bestedingaspect zou de eigenaar buiten de heffing kunnen blijven, omdat het genot van consumptiegoederen van oudsher niet tot het inkomen wordt gerekend. De wetgever heeft in 1971 aan beide aspecten willen tegemoetkomen, op grond daarvan is niet de volle huur opgenomen in het eigenwoningforfait. In 1991 is besloten om het eigenwoningforfait in stappen te verhogen om gelijke trend te houden met de huurverhogingen. In 1990 en 1994 waren de huurstijgingen respectievelijk 2,3 en 3,1 procent. Hier stond in dezelfde jaren een toename van 1,8 en 3,3 procent van het eigenwoningforfait tegenover.
Argumenten voor en tegen de hypotheekrenteaftrek In het voorgaande hoofdstuk is de eigenwoningregeling nader toegelicht. In dit hoofdstuk worden de argumenten om al dan niet de hypotheekrenteaftrek aan te pakken, besproken.
7 Argumenten om de hypotheekrenteaftrek aan te passen
Het eerste veelgehoorde argument is de uitholling van de belastinggrondslag die de hypotheekrenteaftrek ten gevolg heeft. In 2006 werd voor 27 miljard euro aan kosten voor de eigen woning afgetrokken. Het eigenwoningforfait bedroeg in 2006 een kleine vijf miljard euro. Per saldo betekend dit dat er een grondslagversmalling is van 22 miljard euro op jaarbasis, aldus het rapport van het CPB (2006). De Rabobankgroep (2004) is het gedeeltelijk eens met dit argument. Volgens de Rabobankgroep is er macro-economisch gezien wel degelijk sprake van een uitholling van de belastinggrondslag. Ook De Raad van Economische Adviseurs (REA, 2005) waarschuwt in haar rapport voor een uitholling van het Nederlandse belastingstelsel. Door de vergrijzing zal bij een toenemend gebruik van de hypotheekrenteaftrekregeling de belastinggrondslag versmallen. Volgens de REA moet de overheid inactiviteit aanpakken om structureel de economische groei te versterken. Dit lukt niet als het belastingstelsel wordt ondergraven door bronnen die met de vergrijzing alleen maar groter zullen worden (2005, blz 1) Een tweede veelgehoorde argument is dat de hypotheekrenteaftrek de huizenprijzen omhoog drijft, waardoor toegang voor starters nagenoeg onmogelijk wordt gemaakt. Volgens het Nyferrapport (2005) zijn vanaf de jaren ’90 de huizenprijzen explosief gestegen, met als uitschieter 1999 waar de huizenprijzen met maar liefst 18 procent gestegen zijn. (Nyferraport, 2005, blz 27) Zolang de prijzen van de koopwoningen hoog zijn zullen meer mensen in een huurwoning trekken. Hiermee werkt de hypotheekrenteaftrek in feite zichzelf tegen, omdat het oorspronkelijke doel van de hypotheekrenteaftrek door de substitutie naar huurwoningen niet wordt bereikt. Ten derde hebben compenserende maatregelen een dempende werking op de negatieve gevolgen van een aanpassing van het fiscale regime. Volgens Ecorys (2005) zijn er 3 compensatiemaatregelen: generieke maatregelen, afschaffen van de overdrachtsbelasting en de aanpassing van het eigenwoningforfait.(Ecorys, 2005, blz 43) Met behulp van generieke maatregelen stelt Ecorys enerzijds voor om hogere inkomens te compenseren voor de versobering van het fiscale regime. Anderzijds stelt Ecorys dat lagere inkomens gecompenseerd kunnen worden om ervoor te zorgen dat het aandeel eigenwoningbezit in deze categorie stijgt. Met het afschaffen van de overdrachtsbelasting
8 wordt volgens Ecorys de doorstroming op de woningmarkt bevorderd. Door het aanpassen van het eigenwoningforfait of een verbreding van het heffingsvrije vermogen door te voeren kunnen vooral de lagere inkomensgroepen bespaard worden. (Ecorys, 2005, blz 43) Tenslotte is de hypotheekrenteaftrek volgens veel mensen een oneerlijk regime dat de hogere inkomensgroepen teveel bevoordeelt. De reden hiervoor is dat particulieren uit hogere inkomensgroepen in de hoogste schijf van Box 1 vallen. Dit betekent dat deze particulieren de rente over hun eigenwoningschuld kunnen aftrekken tegen het hoogste tarief. Het is de vraag of dit in overeenstemming is met de doelmatigheid van de hypotheekrenteaftrek. Door de hoge huizenprijzen zijn het niet de starters die profiteren van de aftrek, maar de particulieren met de hoogste inkomens. Volgens het Platform Woningmarkt (2006) zijn de effecten van de hypotheekrenteaftrek allerminst spectaculair. Volgens dit Platform wordt de aftrek onderhand niet gebruikt voor de reden waarvoor het in eerste instantie is ingesteld. De hypotheekrenteaftrek is, aldus de Platforum, een faciliteit geworden die enkel de huizenprijzen opdrijft. Waarbij starters in feite hun eigen aftrek bekostigen.
Argumenten om de hypotheekrenteaftrek niet af te schaffen Het afschaffen of beperken van de hypotheekrenteaftrek heeft een aantal nadelige gevolgen voor de woningmarkt en de onderliggende markten en sectoren.
Volgens een rapport van Ecorys (2005), in opdracht van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ), zal een beperking of afschaffing van de aftrek ertoe leiden dat de prijzen van de huizenmarkt zullen dalen.(Ecorys, 2005, blz 64) Ecorys stelt dat het effect het hoogst zal zijn bij volledige defiscalisering. Op basis van de modellen en veronderstellingen van Ecorys zullen de huizenprijzen dalen met maximaal dertig procent. (Ecorys, 2005 blz 63) Volgens het Nyferrapport (2005) zijn de ontwikkeling van het reëel besteedbaar inkomen en het verloop van de netto reëele rente de belangrijkste verklarende factoren voor de prijsontwikkeling.(blz25) Volgens een rapport van het Centraal Plan Bureau (CPB), is de ontwikkeling van de huizenprijzen al vanaf 1980 het spiegelbeeld van de
9 reëele rente. (CPB, 2006, blz 25) Het Nyferrapport stelt dat doordat de economie een sterke groei onderging, eind jaren ‘90, het besteedbare inkomen ook steeg. Deze stijging in besteedbaar inkomen leidde tot een vergroting van de vraag naar woningen. Tegelijkertijd pastte het aanbod van woningen zich traag aan de vraag naar woningen en nam de productie van nieuwbouwwoningen af. (Nyferrapport, 2005, blz 25) Het rapport van het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid bevestigt het laatste. De groei van de woningvoorraad is volgens het rapport met 33 procent afgenomen in vergelijking met de jaren 1995-1998. (Nyferrapport, 2005, blz31) Heeringa, Kaakens en Swank (2003) bevestigen dat het voornaamste probleem schuilt bij de flexabiliteit van het woningaanbod, dat al lange tijd nauwelijks reageert op prijsimpulsen. Heeringa, Kaakens en Swank noemen de complexe regelgeving en trage procedures, bij zowel de overheid als de bouwsector, de oorzaken van de aanbodstarheid. Daarnaast stelt het Nyferrapport (2005) dat ook de huurprijzen van invloed zijn op de kooprijzen. Als huurwoningen duurder worden zal er een subsitutie-effect optreden, waardoor er meer vraag zal komen naar koopwoningen. Deze toegenomen vraag heeft een opwaarste druk op de prijzen van de woningen. (Nyferrapport, 2005, blz 20) Bovendien zijn er gevolgen voor huiseigenaren. Ecorys (2005) heeft onderzoek gedaan naar de betaalbaarheid en maakt onderscheid tussen huidige en potentiele woningbezitters. Volgens Ecorys leidt een fiscale herziening in vrijwel alle gevallen tot een stijging van de woonlasten voor de huidige woningbezitters. Vooral bij volledige defiscalisering kan dit hoog oplopen. Bezitters met een twee tot drie maal modale inkomen, zullen een verdubbeling van de woonlasten ervaren. (Ecorys, 2005, blz 63) Ook voor de potentiele kopers geldt dat een fiscale herziening tot stijging van de woonlasten leidt. Alleen wordt deze groep, aldus Ecorys, hiervoor gedeeltelijk gecompenseerd in verband met de daling van de prijzen op de huizenmarkt. Ook zal de toegankelijkheid van de koopsector voor de lagere inkomens naar verwachting verslechteren. (Ecorys, 2005, blz 63) Daarnaast heeft een fiscale herziening ook gevolgen voor onderliggende markten en sectoren, aldus het rapport van het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid. (2006, blz 76) De gevolgen zijn onder te verdelen in 2 categorien:
10 •
De effecten van verandering in bouwvolume op de werkgelegenheid in de bouwnijverheid
•
De doorwerking van prijsmutaties van woningen op de grondmarkt
Volgens dit rapport zal volledige defiscalisering leiden tot een verlies aan bouwproductie van 115 miljard euro.(Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid, 2006, blz 70) Dit verlies hangt samen met het investeringskarakter van de bouwproductie. Gemiddeld zullen de investeringen en de woningbouwproductie met zes miljard euro per jaar afnemen. Fiscale herziening heeft volgens het rapport ook effect op de grondmarkt. Gemiddeld bedraagt de grondprijs dertig procent van een middeldure koopwoning en zal een prijsdaling van 13,5 procent leiden tot een daling van de grondprijs met 45 procent. (Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid, 2006, blz 76) Dit betekent een financiele aderlating voor gemeentes. Tenslotte noemt het CPB (2006) de positieve externe effecten die de hypotheekrenteaftrek heeft. Het CPB noemt de baten die de buurt heeft van voorzieningen die aan woningen worden getroffen. Als namelijk de particuliere eigenaren geen rekening houden met deze positieve effecten, dan zou er vanuit maatschappelijk oogpunt te weinig worden geinvesteerd in onderhoud. (CPB Economische effecten van aanpassing fiscale behandeling eigen woning, 2006, blz 36) Volgens het CPB kan de hypotheekrenteaftrek een motief zijn voor het stimuleren van het eigenwoningbezit, aangezien dit mensen aanzet tot beter onderhoud. Glaeser en Shapiro (CPB, Economische effecten van aanpassing fiscale behandeling eigen woning,2006) stellen dat door het eigenwoningbezit te stimuleren de externe effecten van onderhoud voor een deel geinternaliseerd worden en de allocatie wordt verbeterd. Daarentegen stellen Glaeser en Shapiro(2002) dat de externe effecten klein zijn, terwijl de hypotheekrenteaftrek een kostbare manier is om de externe effecten van onderhoud te internaliseren.
Hypotheekrenteaftrek in de politiek Minister-president Balkenende heeft in het regeerakkoord van 2007 vastgelegd dat aan de hypotheekrenteaftrek niet gesleuteld gaat worden. Voorlopig lijkt het er dus op dat de
11 Nederlandse bevolking vooralsnog zeker 4 jaar gebruik kan gaan maken van het eigenwoningregime in zijn huidige vorm.
Hypotheekrenteaftrek, behouden of niet?
Met de eis van behoud van de hypotheekrenteaftrek maakte minister-president Balkenende een einde aan de voorlopige onzekerheid omtrent de eigenwoningregime. Als enige partij in de huidige coalitie is het CDA een voorstander van het behoud van de hypotheekrenteaftrek in zijn huidige vorm. De hypotheekrenteaftrek is een lange termijn instrument, waarbij het vertrouwen van het volk geschaadt wordt als deze wordt afgeschaft of drastisch inbeperkt, aldus het CDA. Het CDA wilt een kleine aanpassing van de eigenwoningregime. Door geen eigenwoningforfait te belasten van mensen die hun eigenwoningschuld hebben afgelost wil het CDA mensen gaan stimuleren om zo snel mogelijk van hun eigenwoningschuld af te komen. Deze maatregel moet mensen ernaar toe bewegen sneller en eerder hun hypotheek af te lossen. (www.cda.nl) Volgens de VVD leidt een afschaffing van de aftrek tot grote negatieve gedragsen vermogenseffecten op de woningmarkt en is het eigenwoningregime een economische draagmuur. De VVD wil om deze redenen dan ook geen enkele grote wijziging in de hypotheekrenteaftrek aanbrengen. (www.vvd.nl) De SP wil in principe de hypotheekrenteaftrek behouden, alleen niet in de huidige vorm. De SP onderkent de oneerlijke bevooroordeling van de hogere inkomensgroepen ten opzichte van de lagere inkomensgroepen. De SP wil dat de aftrek gebonden wordt aan een maximum van 350.000 euro, belast tegen maximaal tarief van 42%. Volgens de partij zal dit plafond niets veranderen voor de kleine- en midden inkomens, maar zullen de hogere inkomens een beperking van de aftrek ondervinden omdat zij hun hypotheek niet langer tegen 52% kunnen aftrekken. (www.sp.nl) Groen Links wil de hypotheekrenteaftrek vervangen door een hypotheekrentesubsidie van 30%. De woning verhuist naar box 3 en er komt een vrijstelling van 224.000 euro voor gehuwden en 160.000 euro voor alleenstaanden. De subsidie wordt verstrekt over de noodzakelijke schuld, de noodzakelijke schuld is de hypotheekschuld die
12 overblijft na aftrek van het overige vermogen. Daarnaast is er een maximum van 500.000 euro waarover subsidie aangevraagd kan worden. Ook wil Groen Links de aftrek bij geringe eigenwoningschuld afschaffen. (www.groenlinks.nl)
Alternatieven geboden door de politiek Op 20 april 2006 heeft de Tweede Kamer vergaderd over de notitie van staatssecretaris Wijn ‘Actualisatie varianten fiscale behandeling van eigenwoningbezit’. De volgende varianten zijn onderzocht: •
Verplaatsing van de eigen woning naar box 3
•
Eigenwoningschuld salderen met box 3 vermogen
•
Aftoppen aftrek hypotheekrente
•
Saldo aftrek eigen woning vergelden tegen het tarief van de eerste schijf
•
Normering van de aflossing van de eigenwoningschuld
Bij de eerste variant wordt de eigen woning verplaatst naar box 3, waarbij de werkelijke betaalde hypotheekrente niet meer aftrekbaar is. Er zal een vrijstelling voor de waarde van de eigen woning gelden, waarbij de hoogte van de vrijstelling afhangt van de woonsituatie van de belastingplichtige. Gehuwden en samenwonenden krijgen een vrijstelling van 270.000 euro, terwijl alleenstaanden een vrijstelling krijgen van 190.000 euro. De werkelijke betaalde hypotheekrente is niet meer aftrekbaar. In plaats hiervan wordt een netto hypotheekrentesubsidie verstreken van dertig procent van de betaalde hypotheekrente. De waarde van de woning wordt verplaatst naar box 3. Ook wordt het eigenwoningforfait afgeschaft. Deze variant zal volgens berekeningen voor de overheid een kostenbesparing opleveren van 3,2 miljard euro. Bij de tweede variant wordt het belaste vermogen in box 3 gesaldeerd met de eigenwoningschuld van box 1. Zodra dan een eigenwoningschuld resteert, is de rente aftrekbaar in box 1. Deze variant gaat gepaard met een 10-jarige overgangstermijn van de belastingplan 2004. Dit alternatief zal naar schatting een kostenbesparing van 1,1 miljard euro opleveren voor de overheid.
13 De derde variant is afkomstig van de SP. Hier wordt aftrek van de hypotheekrente aangeboden tot een maximum van 237.000 euro. Het deel dat de aftopping te boven gaat komt niet voor aftrek in box 1 in aanmerking. Dat deel van de schuld wordt verplaatst naar box 3. Dit alternatief leidt tot een kostenbesparing van 0,6 miljard euro voor de overheid. Bij de vierde variant wordt voor alle belastingplichtigen de per saldo optredende aftrek voor de eigen woning verrekend tegen het tarief in de eerste schijf. Deze variant zal volgens het rapport leiden tot een kostenbesparing van 2,7 miljard euro voor de overheid. Kamerlid Vendrik heeft in 2003 bij amandement een voorstel voor een op dit alternatief lijkende plan gedaan. In plaats van aftrek in de eerste schijf deed Vendrik een voorstel voor aftrek in de derde schijf. Bij de vijfde variant wordt de rente over het deel van de oorspronkelijke schuld dat binnen het aflossingsschema past, aftrekbaar gesteld in box 1. Er zijn meerdere normeringen mogelijk, waaronder een lineaire en enkele annuiteitten normeringen. Een lineaire aflossing over de maximale aftrektermijn van dertig jaar zou betekenen dat elk jaar 3,33 % van de hoofdsom afgelost wordt. Bij het annuiteitenschema is de hypotheekrenteaftrek in de eerste jaren relatief hoog in tegenstelling tot de laatste jaren waar de aftrek weer lager ligt dan bij de lineaire aflossing. Uitgaande van een looptijd van dertig jaar zal de kostenbesparing voor de overheid tussen de 1,2 en de 4,2 miljard euro liggen. (Ministerie van Financiën, 2006)
Stevens, Bovenberg en Teulings
Bij de variant Stevens wordt de eigenwoning en hypotheekschuld in box 3 geplaatst. Hiermee wordt de hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait afgeschaft en behoort de overwaarde tot de grondslag van box 3. Daarnaast wordt een vrijstelling voor de eigenwoning geplaatst in box 3 ter waarde van 300.000 euro. Ook wordt een belastingsubsidie ingevoerd die gelijk is aan het forfaitaire rendement van box 3 vermenigvuldigd met de WOZ-waarde van de woning. Als deze subsidie tegenover het rendement van de overwaarde in box 3 wordt gezet, komt een uitkeerbare
14 belastingsubsidie ter waarde van de rendementsgrondslag van box 3 op de schuld van de woning. In overeenstemming met de 15-jarige overgangstermijn zal er een lastenverlichting zijn van 4,5 miljard euro. Als compensatiemaatregelen stelt Stevens voor om de overdrachtsbelasting af te schaffen, de algemene heffingskorting te verhogen en het toptarief te verlagen met vier procent. Bovenberg en Teulings hebben een variant onworpen voor een vlaktaks systeem. Vlaktaks is een belastingsysteem waarbij elke bron van inkomsten eenmaal tegen hetzelfde tarief wordt belast. Het voordeel van de vlaktaks is dat het in de praktijk vaak leidt tot belastingverlagingen, omdat het systeem eenvoudiger en beter te controleren wordt. De aftrekbaarheid van de hypotheekrenteaftrek en de bijtelling van het eigenwoningforfait worden afgerekend tegen dertig procent in plaats van de tarieven in box 1. Deze variant is wat betreft bijna gelijk aan de vierde variant die is besproken in de vorige paragraaf. Het verschil zit in de vaststelling van het tarief voor de ouderen. In deze variant is het tarief dertig procent. De variant van Bovenberg en Teulings leidt tot een kostenbesparing van 3,5 miljard euro voor de overheid. (Ministerie van Financien, 2006)
Situatie in Europa Nederland is het enige land in Europa waar volledige aftrekbaarheid van de hypotheekrenteaftrek wordt aangeboden. De Europese commissie raadde Nederland in 2006 aan om de hypotheekrenteaftrek te schrappen. Premier Balkenende legde het advies naast zich neer. In deze paragraaf wordt bekeken hoe de afschaffing dan wel beperking van de hypotheekrenteaftrek in andere landen is verlopen.
Welke landen hebben het succesvol aangepast?
Groot-Brittanie is in 1974 begonnen met het beperken van de hypotheekrenteaftrek. Alleen bij woningen met een waarde van 25.000 pond of lager kon de hypotheekrenteaftrek worden toegepast. Deze maatregel is in overeenstemming met met de gedachtengang van de SP. Ook de SP wil een maximum bedrag waartegen
15 afgetrokken kan worden. In 1983 werd deze limiet eenmalig met 30.000 pond verhoogt. Door een stijging van de huizenprijzen verminderde het aantal mensen dat gebruik kon maken van de hypotheekrenteaftrek. De conservatieven kwamen in 1992 met een antwoord; de aftrekbaarheid voor alle inkomens zal met hooguit 25% van de hypotheekrente worden beperkt. Het gevolg was een daling van de prijzen van de woningmarkt en veel huiseigenaren konden niet meer aan hun verplichtingen voldoen. Groot-Brittanie is niet geheel afgestapt van de hypotheekrenteaftrek. Voor mensen met lage inkomens en starters bestaat de mogelijkheid van inkomenssteun ten behoeve van de aflossing van de rente op hypotheekschulden. Voor renten van hypotheekschulden onder 100.000 pond wordt steun verleend. Samenvattend heeft de ingreep volgens Britse deskundigen goed uitgepakt voor de economie. De Britse woningmarkt heeft geen blijvende schade ondervonden en ook de bouwsector was na enkele jaren weer winstgevend. Maar de belangrijkste oorzaak voor de goede invoering van de beperking is de lange overgangstermijn die de Britten hebben gehandhaafd. In totaal is de hypotheekrenteaftrek in Groot-Brittanie gedurende een periode van 25 jaar aangepast.
Welke landen hebben schade geleden na de aanpassing?
In 1985 besloot Zweden de hypotheekrenteaftrek te beperken van maximaal tachtig procent naar vijftig procent. Waar Groot-Brittanie de aftrek geleidelijk over 15 jaar beperkte, werd in Zweden de aftrek in 6 jaar tijd met vijftig procent verlaagd naar het tarief van dertig procent in 1991. Deze snelle beperking in de aftrek had grote gevolgen voor het land. Zweden belandde in de grootste economische crisis sinds de jaren dertig. Het Bruto Nationaal Product (BNP) neemt in de periode 1991-1993 af met vier procent, terwijl ook de reëele consumptie daalt met vijf procent. De economische malaise had ook zijn effect op de werkgelegenheid, die met elf procent afnam. Een eigen woning werd, ondanks de afschaffing van het eigenwoningforfait, te duur voor de meeste mensen.
16 Huizenprijzen daalden gedurende 1991-1995 met 26 procent, terwijl de nieuwbouwproductie nagenoeg stil valt. De keuze van een lange overgangstermijn was de sleutel van het succes van Groot-Brittanie. Dit in tegenstelling tot Zweden dat een relatief korte overgangstermijn hanteerde. Maar in Zweden speelde de timing van de beperking van de aftrek ook een grote rol in het ontstaan van de economische problemen. Begin jaren negentig bevond Zweden zich in een haperende internationale conjunctuur, die gepaard ging met een hoge rente. De zwakke concurrentiepositie en de hoge inflatie zijn voornamelijk de veroorzakers van de economische malaise in het land. Echter door Ivo Arnold (ESB, 2006) wordt gesteld dat het anti-inflatiebeleid de belangrijkste oorzaak is van de financiële crisis. In 1991 wilde Zweden toetreden tot de Europese Unie, waarvoor een laag inflatiebeleid noodzakelijk was. Dit inflatiebeleid had een sterk stijgend effect op de hoogte van de reële rente. De verhoogde reële rente leidde ertoe dat huiseigenaren een hoger bedrag aan rente moesten betalen over hun hypotheek. Dit betekende dat de koopkracht van de huizenbezitters daalde. Ze konden niet meer aan de toegenomen maandlasten voldoen, waarna vele huizenbezitters hun woning werden uitgezet. Ook voor de dalende huizenprijzen valt een andere oorzaak aan te wijzen, namelijk de belasting op spaarrente. Tot die tijd werd over rente forse belasting geheven zodat sparen onaantrekkelijk was. Toen de spaarrente werd gewijzigd stopten veel Zweden hun spaargeld in de eigen woning. Toen andere investeringen ook aantrekkelijk werden, ontstond er een vlucht van kapitaal van de woningmarkt naar de beleggingsmarkt. Dit had tot gevolg dat de huizenprijzen gingen dalen. (ESB, 2006)
Afweging van de voor- en tegenargumenten In de voorgaande paragrafen zijn argumenten besproken over het wel of niet afschaffen of aanpassen van het eigenwoningregime. Er is ook gekeken hoe de afschaffing en aanpassing in het buitenland is gefaciliteerd. In deze paragraaf zullen de voor- en
17 tegenargumenten voor afschaffing of aanpassing van het eigenwoningregime tegenover elkaar worden gezet.
Het eigenwoningregime brengt een grondslagversmalling van 22 miljard euro met zich mee. Met het oog op de toekomstige vergrijzing zullen bronnen die de belastinggrondslag verminderen, beperkt moeten worden. Nederland moet zich structureel richten op groei van het BBP en dat zal niet lukken als de belastinggrondslag wordt ondergraven door het eigenwoningregime, waarvan de kosten met de vergrijzing alleen maar zullen toenemen. De Rabobankgroep vindt deze stelling niet overtuigend, als het gaat om de druk op de begroting is de stelling juist. Maar zodra andere belastingen betreffende de eigen woning en de groei van nieuwe koopwoningen in de vergelijking worden meegenomen, neemt het budgettaire beslag per huishouden juist af. Een ander argument is dat het eigenwoningregime de huizenprijzen doet stijgen. Vanaf de jaren ’90 zijn de huizenprijzen explosief gestegen, waardoor minder mensen een eigen woning gingen betrekken. Dit werkt het oorspronkelijke doel van de hypotheekrenteaftrek tegen, omdat meer mensen door de hoge huizenprijzen een huurwoning gingen betrekken. Het Nyfferraport bestrijdt dit argument. Het verloop van het reëel besteedbaar inkomen en de reële rente zijn de grootste factoren die de prijzen beïnvloeden. De economische groei in de jaren ’90 zorgde ervoor dat het reëel besteedbare inkomen ook steeg, waardoor meer mensen een eigen woning gingen betrekken. Tegenover deze toegenomen vraag stond een afname van productie van nieuwbouw woningen. De oorzaak van deze aanbodverstarring lag aan de complexe regelgeving en trage procedures, zowel bij de overheid als bij de bouwsector. De groei van het reële besteedbare inkomen, de reële rente en het verschil tussen de vraag en aanbod naar woningen zorgde voor een prijsexplosie en niet de hypotheekrenteaftrek op zich. Bovendien zal de afschaffing of beperking van het eigenwoningregime zorgen voor hogere woonlasten voor de huizenbezitters tot wel verdubbeling van de woonlasten bij modale inkomens. Ook potentiële kopers zullen een stijging van de woonlasten ondervinden. Alleen zullen de woonlasten voor potentiële kopers meevallen door de daling van de huizenprijzen indien de hypotheekrenteaftrek afgeschaft wordt. Echter kan
18 aan het argument van hoge woonlasten ontkomen worden door compensatiemaatregelen te treffen in de vorm van generieke maatregels, het aanpassen van het eigenwoningforfait of het afschaffen van de overdrachtsbelasting. Daarnaast geldt dat een aanpassing of afschaffing niet alleen gevolgen heeft op de woningmarkt of op de woonlasten van de huizenbezitters. Beperking van het eigenwoningregime heeft ook gevolgen voor de onderliggende sectoren. Volledige defiscalisering zal leiden tot een verlies van 115 miljard euro aan bouwproductie en werkgelegenheid. Als gevolg van de defiscalisering van de hypotheekrenteaftrek zullen de huizen- en grondprijzen dalen. De daling in grondprijzen leidt tot een financiële aderlating voor gemeentes. Echter wordt het eigenwoningregime gezien als een regime dat de hogere inkomensgroepen ten onrechte bevoordeeld, omdat huizenbezitters met hoge inkomens de rente kunnen aftrekken tegen het hoogste tarief. Terwijl huizenbezitters met lage inkomens niet een dergelijke hoge aftrek kunnen toepassen. Deze ongelijkheid staat haaks op het principe van heffing naar daadkracht. Een systeem waarbij een maximum op de hoogte van de waarde van de woning wordt gesteld in plaats van op de hoogte van de tariefschijf zou meer overeenkomen met een systeem van heffing naar daadkracht. Hierbij kan gedacht worden aan een systeem zoals besproken in alternatief drie, waarbij de woning aftrekbaar is tot een bepaald bedrag. Tenslotte heeft het eigenwoningregime positieve externe effecten. Volgens het CPB kan de hypotheekrenteaftrek tot gevolg hebben dat eigenwoning bezitters meer zorg besteden aan het onderhoud van de woningen, in tegenstelling tot mensen die woningen huren. De waardestijging van de woning na een onderhoud of uitbreiding zal geheel toekomen aan de eigenwoning bezitter, terwijl iemand die een woning huurt geen ‘incentive’ zal hebben om onderhoud te plegen aan de woning.
19
Conclusie
De vraag stond centraal welke argumenten zwaarder wegen met betrekking tot het wel of niet aanpassen van het eigenwoningregime. Bekend is dat de afschaffing of aanpassing van het eigenwoningregime negatieve gevolgen heeft voor huizenbezitters, onderliggende markten en huizenprijzen. Echter kan gesteld worden dat het eigenwoningregime de hoge inkomensgroepen onevenredig bevoordeeld en dat de kosten van het regime met de jaren alleen maar zullen toenemen in verband met de vergrijzing. Dat een beperking of afschaffing voor een financiële ramp zoals in Zweden zorgt, hoeft niet te gebeuren. In combinatie met generieke maatregelingen, beperkingen in het eigenwoningforfait of het afschaffen van de overdrachtsbelasting kan een beperking van het eigenwoningregime uitstekend gefaciliteerd worden. Engeland is een goed voorbeeld van hoe een beperking geleidelijk ingevoerd dient te worden. Vooropstaat dat een ruime overgangstermijn en regeling ingesteld moet worden voor een goede aanpassing. Ik ben van mening dat de hypotheekrenteaftrek niet moet worden afgeschaft. De hypotheekrenteaftrek is een uitstekend instrument om vermogensopbouw te stimuleren en het schept veel zekerheid bij de huizenbezitters en starters. Een beperking van de hypotheekrenteaftrek behoort naar mijn mening wel tot de mogelijkheden. In combinatie met de rijzende kosten en het beginsel van de draagkracht zou het naar mijn mening redelijk zijn om de hypotheekrenteaftrek te beperken. Dit kan bereikt worden door de woning tot een maximum aftrekbaar te maken, zoals de SP beschreven heeft. Hierdoor zullen de kosten afnemen, terwijl de hypotheekrenteaftrek ook meer aansluit aan het beginsel van de draagkracht.
20
Bibliografie Arnold, I. (2006) Ben jij ook zo bang? Economisch Statistische Berichten. nr. 4455 CDA (2007) Homepage (www.cda.nl), 5 april Centraal Planbureau (2006). Economische effecten van aanpassing fiscale behandeling eigen woning. Den Haag: Staatsuitgeverij. Centraal Planbureau (2006). Woningmarkteffecten van aanpassing fiscale behandeling eigen woning. Den Haag: Staatsuitgeverij. Centraal Planbureau (2006). Rapport Hervorming fiscale behandeling eigen woning. Den Haag: Staatsuitgeverij Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid (2006). Beperking hypotheekrenteaftrek; gevolgen voor bouwproductie en woningmarkt. Ecorys (2005). Effecten beperking fiscale aftrek hypotheekrente. GroenLinks (2007) Homepage (www.groenlinks.nl), 5 april Heeringa, W., Kakes, J., Swank, J. (2003) Effect van hypotheekrenteaftrek wordt overdreven. Ministerie van Financien (2006). Actualisatie varianten fiscale behandeling eigenwoningbezit. Den Haag: staatsuitgeverij NVB (2004) NVB integrale visie woningmarkt Nyfer (2005). Risico’s op de Nederlandse huizen- en hypotheekmarkt in 2005-2010. Platform woningmarkt (2006). Homepage (http://www.platformwoningmarkt.nl/), 20 maart Rabobankgroep (2004). Woningmarkt en hypotheekrenteaftrek REA (2005) De noodzaak van grondslagverbreding in het Nederlandse belastingstelsel. SEO (2006) Een nieuw fundament. Borging van publieke belangen op de woningmarkt. Sociaal Cultureel Planbureau (2006). Uitgerekend wonen. Den Haag: Staatsuitgeverij. SP (2007) Homepage (www.sp.nl), 5 april
21
VVD (2007) Homepage (www.vvd.nl), 5 april
