26-6-2013
Erkend Hypotheekadviseur
Cursusdag 2
Agenda § Bespreken oefenvragen § Recht § Fiscus
Oefenvraag 1 Aflossing = 3.600 Dus hoofdsom = 3.600 x 25 = 90.000 Rente = (6.300 : 90.000) x 100 = 7% Laatste termijn = 3.600 x 7% = 252 Gemiddelde rentelast = 252 + 6.300 (1e jaar) : 2 = 3.276 § Totale rentelast = 3.276 x 25 = 81.900 § § § § §
1
26-6-2013
Oefenvraag 2 § Toetsinkomen: loon + partneralimentatie (niet kind: norm 5.5) = 45.000 + 6.000 = 51.000 § Bijbehorende woonquote: 28,5% § Het maximaal te verwonen bedrag is dan 51.000 x 28,5% = 14.535 pj = 1.211,25 pm § Maximale financiering is 1.211,25 x 186,2816 = € 225.634
Oefenvraag 3 § § § §
6 2 1 1
x x x x
5,2% 4,9% 5,5% 6,5%
= = = =
31,2 9,8 5,5 6,5 53,0
53 : 10 = 5,30 %
Oefenvraag 4 § Toetsinkomen: (2.250 x 13,96) + 800 = 32.210 § Op basis hoogste inkomen plus 1/3 van het laagste inkomen en 5% rente is de woonquote: 27,5% § Maximaal te verwonen: (32.210 + 19.000) x 27,5% = 14.082,75 pj = 1.173,56 pm § Maximale lening: 1.173,56 x 186,2816 (factor 360/0,4167) = € 218.613
2
26-6-2013
Oefenvraag 5 § Er is sprake van een nieuwe lening mede ter aflossing van een bestaande lening § Lening mag hier niet meer bedragen dan de som van de restant schuld, de kosten van de kwaliteitsverbetering en de kosten van financiering. § Maximale verstrekking: 150.000 + 20.000 + 1.000 = € 171.000
Oefenvragen 6 € 120.000 x 4% x 3 = € 14.400 € 120.000 x 5% x 7 = € 42.000 € 80.000 x 5% x 10 = € 40.000 Totaal: € 96.400/10 = 9.640/200.000 = 0.0482 x 100 = 4,82%
Oefenvragen 7 - 10 Vraag Vraag Vraag Vraag
7: 8: 9: 10:
C B A A/D
3
26-6-2013
Kennismeting dag 2 § 10 vragen § 30 seconden bedenktijd per vraag § Gebruik het antwoordformulier § Het antwoordformulier na de kennismeting inleveren
10
Vraag 1 Wat wordt onder het ‘netto besteedbaar inkomen’ verstaan? a) Bruto-inkomen minus vaste lasten. b) Netto-inkomen minus netto-uitgaven. c) Het inkomen dat de belastingplichtige verdient volgens de belastingdienst. d) Het inkomen na aftrek van lasten voor eigenwoningschuld en belastingen. 11
Vraag 2 Wat is juist? a) Zaken zijn zowel stoffelijke voorwerpen als vermogensrechten. b) Een hypotheekrecht op een erfpachtsrecht is geen registergoed. c) Een hypotheekrecht kan alleen op onroerende zaken worden gevestigd. d) Een roerende zaak kan ook een registergoed zijn. 12
4
26-6-2013
Vraag 3 Wat wordt er belast conform de Successiewet? a) De verkrijging uit de nalatenschap b) De verkrijging uit een schenking c) De verkrijging uit de nalatenschap en schenking d) De verkrijging uit de nalatenschap, schenking en kansspelen 13
Vraag 4 Wat is in fiscale zin juist met betrekking tot de ontvangen huur voor een 2e woning? a) De huur wordt volledig belast in box 3 b) Een deel van de huur wordt opgeteld bij het eigenwoningforfait c) De huur kan gevolgen hebben voor de rendementsgrondslag in box 3 d) De huur blijft onbelast in box 1 14
Vraag 5 Voor welke handeling is toestemming van de huwelijkse partner nodig? a) De aankoop van een auto b) De aankoop van een woning c) Huurkoop d) De verkoop van de vakantiewoning
15
5
26-6-2013
Vraag 6 Heffingskortingen a) Verlagen het belastbaar inkomen b) Verlagen de persoongebonden aftrek c) Verlagen de te betalen belasting d) Verlagen de rendementsgrondslag
16
Vraag 7 De eigenwoningreserve vervalt na: a) 1 jaar b) 3 jaar c) 5 jaar d) 7 jaar
17
Vraag 8 Een recht van hypotheek kan niet worden gevestigd op: a) Een appartementsrecht b) Een recht van erfpacht c) Een niet duurzaam met de grond verenigde portacabin d) Een boomgaard. 18
6
26-6-2013
Vraag 9 Wat is geen voorwaarde voor het fiscaal partnerschap bij samenwonen? a) Meerderjarigheid b) Verzoek op de aangifte c) Notariële samenlevingsovereenkomst d) Dezelfde inschrijving bij de GBA
19
Vraag 10 Wie is handelingsonbevoegd? a) Een onder bewindgestelde b) Een onder curatele gestelde c) Een minderjarige d) Een in bewaringgestelde
20
Einde kennismeting
7
26-6-2013
Antwoorden 1
B
6
C
2
D
7
B
3
C
8
C
4
C
9
B
5
C
10
A
22
Recht § § § § §
Recht algemeen Relatievermogensrecht Zakelijke rechten Erfrecht Schenkingsrecht
Recht § Bronnen – wetten – jurisprudentie – gewoonten – internationale verdragen § Dwingend ↔ regelend recht § Publiekrecht ↔ privaatrecht
8
26-6-2013
Burgerlijk Wetboek § § § § § § § § § §
Personen- en familierecht (boek 1) Rechtspersonenrecht (boek 2) Vermogensrecht in het algemeen (boek 3) Erfrecht (boek 4) Zakelijke rechten (boek 5) Verbintenissenrecht (boek 6) Bijzondere overeenkomsten (boek 7) Bijzondere overeenkomsten; vervolg (7a) Verkeersmiddelen en vervoer (boek 8) Internationaal privaatrecht (boek 10)
Personen- en familierecht Samenlevingsvormen: § Huwelijk § Geregistreerd partnerschap § Samenwonen
Samenwoners § Niet in de wet omschreven § NB. met notarieel samenlevingscontract geen geregistreerde partners! § Samenlevingsovereenkomst:
9
26-6-2013
Samenlevingsovereenkomst § Afspraken eigendom/beheer goederen § Verdeling kosten huishouding § Gevolgen beëindiging ovk § Betaling premies levensverzekering § Verblijvingsbeding (gemeenschappelijke eigendommen naar langstlevende Mbt persoonlijke vermogensdelen is testament vereist.
Huwelijk § Wettelijke gemeenschap van goederen (= A.G.V.G) § Huwelijkse voorwaarden § Niets geregeld dan automatisch getrouwd in algehele gemeenschap van goederen
Wettelijke gemeenschap § Gevolgen: − Boedelmenging − Beiden 100% eigenaar van goederen § Niet in de gemeenschap: – Verkrijgingen onder uitsluiting – Verknochte goederen (waarmee je sterke binding hebt, bijv. geërfde sieraden) – Pensioenrechten
10
26-6-2013
Huwelijkse voorwaarden Reden § Eigen zaak § Groot verschil vermogen bij het huwelijk § Eerder gehuwd geweest (kinderen) § Ouders drongen hierop aan
Huwelijkse voorwaarden § Koude uitsluiting (iedere vorm van gemeenschappelijk inkomen of vermogen uitgesloten) § Periodiek verrekenbeding (= Amsterdams verrekenbeding) → actieplicht § Finaal verrekenbeding (bij ontbinding alle eigendommen verdeeld, zoals bij AGVG)
Rechten/plichten echtgenoten § Kosten van de huishouding § Toestemmingsvereiste
11
26-6-2013
Toestemmingsvereiste § Rechtshandelingen mbt echtelijke woning: − Vervreemding(verkoop) − Bezwaren (hypotheek) − In gebruik geven echtelijke woning − Beëindiging van het gebruik § Doen van bovenmatige giften § Stellen borg/hoofd.aansprakelijkheid § Koop op afbetaling
Gevolg geen toestemming § Rechtshandeling vernietigbaar § Inroepen door echtgenoot § Niet vernietigbaar als wederpartij te goeder trouw: − dacht: “toestemming niet nodig” − dacht: “toestemming gegeven” § Tenzij sprake van gift
Echtscheiding § Via de rechter −Verzoekschrift bij rechtbank −Beschikking/uitspraak door rechter −Inschrijving register Burg.Stand § Via mediator § In goed overleg zonder rechter § Flitsscheiding (tot 1/3/2009) −Huwelijk omgezet in geregistreerd partnerschap en dan ontbinding
12
26-6-2013
Echtscheidingsconvenant § § § § §
Alimentatie (kinder en partner) Bezittingen en schulden Pensioen Regelingen omtrent kinderen NB. Is niet verplicht (zie inschrijving)
Rechtshandelingen § Handelingsonbekwaam −Minderjarigen (handlichting bij >16) −Ondercuratelegestelden −Rechtshandelingen vernietigbaar § Handelingsonbevoegd −Vermogenrechtelijke handelingen −Onderbewindgestelden −Rechtshandelingen nietig
Ondernemers § § § § § §
Eenmanszaak Maatschap Vennootschap Onder Firma Commanditaire Vennootschap Besloten Vennootschap Naamloze Vennootschap − Oprichtingseisen − Aansprakelijkheid − Belastingen
Box 1 IB-ondernemer
Box 2
13
26-6-2013
Vraag Wat is juist ten aanzien van de maatschap? a) Deze heeft dezelfde structuur als een firma waarbij alle maten volledig aansprakelijk zijn met hun privévermogen. b) Dit is een samenwerkingsverband van natuurlijke personen die voor eigen rekening en risico een onderneming drijven. c) Dit is een samenwerkingsverband van natuurlijke personen, waarbij één maat risicodrager is. d) Dit is net als een besloten vennootschap een rechtspersoon en is als zodanig géén inkomstenbelasting verschuldigd.
Vraag Wat is juist ten aanzien van de maatschap? a) Deze heeft dezelfde structuur als een firma waarbij alle maten volledig aansprakelijk zijn met hun privévermogen. b) Dit is een samenwerkingsverband van natuurlijke personen die voor eigen rekening en risico een onderneming drijven. c) Dit is een samenwerkingsverband van natuurlijke personen, waarbij één maat risicodrager is. d) Dit is net als een besloten vennootschap een rechtspersoon en is als zodanig géén inkomstenbelasting verschuldigd.
Vermogensrecht
14
26-6-2013
Eigendomsrecht § Zakelijk recht § Overdracht − Levering − Erfopvolging − Verjaring − Toe-eigening − Natrekking (horizontaal/verticaal)
Vraag De heer Willems is eigenaar van een onroerende zaak maar is niet als zodanig ingeschreven in het register. Op welke manier kan hij de eigendom hebben verkregen? a) Door een schenking. b) Door toe-eigening. c) Als legaat. d) Als erfgenaam.
Vraag De heer Willems is eigenaar van een onroerende zaak maar is niet als zodanig ingeschreven in het register. Op welke manier kan hij de eigendom hebben verkregen? a) Door een schenking. b) Door toe-eigening. c) Als legaat. d) Als erfgenaam.
15
26-6-2013
Zak.genots/gebruiksrechten § § § § §
Recht van erfdienstbaarheid Recht van erfpacht Recht van opstal Appartementsrecht Lidmaatschapsrecht
Zakelijke zekerheidsrechten § Hypotheekrecht § Pandrecht − Vuistpand − Bezitloos pand − Stil pand
Hypotheekrecht § Zakelijk recht § Op een registergoed − Onroerend goed − Zakelijke genotsrechten − Geregistreerde schepen/vliegtuigen § Vordering met voorrang verhalen op opbrengst (recht van parate executie) § Hypotheekhouder is separatist § Vastleggen dmv hypotheekakte
16
26-6-2013
Vaste hypotheek § Hoogte lening en aflossingsschema staan vast. § Kenmerken in hypotheekakte: − Hoofdsom − Rentepercentage − Aflossingsschema − Einde rentevaste periode
Bankhypotheek § Geldt voor vorderingen die de kredietgever heeft of zal krijgen, ongeacht vermelding in hyp.akte § Specifieke leningvoorwaarden in onderhandse akte
Bankhypotheek(akte) § Inschrijfbedrag (“te vermeerderen met rente en kosten”) § “te vorderen heeft of mocht hebben uit hoofde van verstrekte en/of alsnog te verstrekken geldleningen, verleende en/of alsnog te verlenen kredieten in rekening courant, tegenwoordige en/of toekomstige borgstellingen, dan wel uit welken anderen hoofde ook”
17
26-6-2013
Krediethypotheek § Doorlopend krediet met hypothecaire zekerheid § Specifieke leningvoorwaarden in onderhandse akte § Kenmerken in hypotheekakte § Hypotheekbedrag (limiet) (“te vermeerderen met rente en kosten”)
Vraag Het recht van de hypotheekhouder om de verhuur van het onderpand afhankelijk te stellen van zijn toestemming, komt hem toe op grond van … a) een gerechtelijk vonnis. b) de algemene voorwaarden. c) de hypotheekakte. d) de wet.
Vraag Het recht van de hypotheekhouder om de verhuur van het onderpand afhankelijk te stellen van zijn toestemming, komt hem toe op grond van … a) een gerechtelijk vonnis. b) de algemene voorwaarden. c) de hypotheekakte. d) de wet.
18
26-6-2013
Einde hypotheekrecht § Tenietgaan hoofdverbintenis (royement/doorhalen) § Afstand doen van de hypotheek § Gedwongen verkoop
Pandrecht § Bezitloos pand: −onderpand blijft bij pandgever −op roerende zaken en vorderingen aan toonder (obligatie) −dmv notariële/gereg.onderh.akte § Stil pand (= bezitloos): −op toekomstige vorderingen −voortkomend uit reeds bestaande rechtsverhouding
Pers. zekerheidsrechten § Borgstelling: eerst hoofdschuldenaar dan borg aanspreken § Garantie: direct aanspreekbaar § Hoofdelijke aansprakelijkheid: volledig voor het gehele bedrag § Bijpandstelling: eigen onroerend goed meeverbinden § Mede-onderzetting: onroerend goed 3e meeverbinden
19
26-6-2013
Wettelijk erfrecht Versterf-erfrecht Verdelingswijze nalatenschap Geldend tenzij testament Gebaseerd op bloedverwantschap en verzorgingsgedachte § Erfgenamen zijn zowel bloedverwanten als echtgenoot en gereg.partner § Aanverwanten zijn geen bloedverwanten § § § §
Vier groepen § Groep 1: Kinderen, echtgenoot, geregistreerd partner § Groep 2: Ouders, broers en zusters (ouders beiden min ¼) § Groep 3: Grootouders § Groep 4: Overgrootouders
Positie langstlevende § Langstlevende echtgenoot krijgt alle goederen uit de nalatenschap § Kinderen krijgen niet-opeisbare vordering ter grootte van erfdeel. § Er ontstaat schuld van langstlevende aan kinderen
20
26-6-2013
Vordering van de kinderen § Is rentedragend § Rente is enkelvoudig en wordt bijgeschreven op hoofdsom § Rente is gelijk aan wettelijke rente verminderd met 6%
Vraag Weduwe De Vries is overleden. Zij laat 3 kinderen, Alex, Bert en Cor na. Daan, het 4e kind, is vorig jaar overleden. Daan liet destijds zijn vrouw Edith en zijn zoon Fred na. De Vries heeft GEEN testament. Hoe wordt de nalatenschap verdeeld? a) Alex, Bert en Cor ieder een 3e deel. b) Alex, Bert, Cor en Fred ieder een 4e deel. c) Alex, Bert, Cor en Edith ieder een 4e deel. d) Alex, Bert, Cor, Edith en Fred ieder een 5e deel.
Vraag Weduwe De Vries is overleden. Zij laat 3 kinderen, Alex, Bert en Cor na. Daan, het 4e kind, is vorig jaar overleden. Daan liet destijds zijn vrouw Edith en zijn zoon Fred na. De Vries heeft GEEN testament. Hoe wordt de nalatenschap verdeeld? a) Alex, Bert en Cor ieder een 3e deel. b) Alex, Bert, Cor en Fred ieder een 4e deel. c) Alex, Bert, Cor en Edith ieder een 4e deel. d) Alex, Bert, Cor, Edith en Fred ieder een 5e deel.
21
26-6-2013
Wilsrechten § Omzetten van vordering in eigendomsrecht op goederen § Komen toe aan kinderen van erflater § Mbt vordering van kinderen op langstlevende § Ter versterking positie van kinderen § Met name bij stiefouderschap mbt bepaalde (familie)goederen
Ongedaanmaking verdeling § § § § § § §
Recht van langstlevende Binnen 3 maanden na overlijden Notariële akte Aantekening in boedelregister Terugwerkende kracht tot overlijden Onverdeelde nalatenschap Nieuwe verdeling samen met kinderen mogelijk
Testament § § § § § §
Onterven kind/echtgenoot Vruchtgebruiktestament Uitsluitings(anti-schoonzoon)clausule Legaten/codicil Bewindvoerder Voogdij
22
26-6-2013
Legitieme portie Helft wettelijk kindsdeel Geldvordering op erfgenamen Opeisbaar tussen 0,5 en 5 jaar Plaatsvervulling overlijden/onwaardig Geen legitieme portie bij verwerping Geen legitieme voor stiefkinderen (tenzij testamentair bepaald) § Berekend over legitieme massa § § § § § §
Schenken § Schenking voor 1 januari 2003 dienen te worden verrekend in erfenis (inbreng) § Vanaf 1/1/2003 mogelijke inbreng testamentair vastleggen § Schenkingen gedaan binnen 180 dagen vóór overlijden, worden door Belastingdienst gezien als verkrijging uit nalatenschap (successie)
Begrippen § Legaat (bij testamentaire beschikking geld of goederen nalaten aan personen) § Legataris (is geen erfgenaam) § Legitieme portie § Legitimaris
23
26-6-2013
Vraag Man en vrouw zijn a.g.v.g. gehuwd. Ze hebben vier kinderen. Stel kind 1 komt te overlijden en die heeft een spaarrekening van € 50.000. Hoe hoog is de nalatenschap? Antwoord: € 50.000 Wie krijgt wat? Antwoord: Man en vrouw 1/4 pp. Kinderen 1/6 pp.
Vraag De heer Kuiper is vorige maand overleden. De drie kinderen van de heer Kuiper zijn allen nog in leven. De heer Kuiper heeft een legaat toegekend aan Bert. Dit legaat bestaat uit de vakantiewoning. Wat is juist? a) De woning dient middels een notariële akte door de erven te worden overgedragen aan Bert. Ook dient de akte te worden ingeschreven. b) De woning dient middels een notariële akte door de erven te worden overgedragen aan Bert. c) De erven dienen de woning te leveren aan Bert. d) De erven hoeven geen actie te ondernemen in verband met de overdracht van de woning.
Vraag De heer Kuiper is vorige maand overleden. De drie kinderen van de heer Kuiper zijn allen nog in leven. De heer Kuiper heeft een legaat toegekend aan Bert. Dit legaat bestaat uit de vakantiewoning. Wat is juist? a) De woning dient middels een notariële akte door de erven te worden overgedragen aan Bert. Ook dient de akte te worden ingeschreven. b) De woning dient middels een notariële akte door de erven te worden overgedragen aan Bert. c) De erven dienen de woning te leveren aan Bert. d) De erven hoeven geen actie te ondernemen in verband met de overdracht van de woning.
24
26-6-2013
Vraag De heer Schok komt te overlijden, hij laat een vrouw en 2 kinderen achter. Er is geen testament opgemaakt. De heer en mevrouw Schok waren in gemeenschap van goederen gehuwd en bezitten een banksaldo van € 100.000. Daarnaast heeft de heer Schok een tijdje geleden een schenking onder uitsluitingsclausule ontvangen. De hoogte van de schenking bedroeg € 50.000 en staat op een aparte spaarrekening. Wat verkrijgt mevrouw Schok?
Antwoord § Helft van vermogen is van mevrouw § Nalatenschap is andere helft § Gehele schenking onder uitsluiting valt in nalatenschap. § Erfdelen mevrouw en kinderen gelijk § Dus: 100.000 : 3 = €33.333 § Mevrouw ‘krijgt’ alles § Overbedelingsschuld aan kinderen
Vervolgvraag Stel dat de heer Schok wel een testament had laten opmaken. Uit het testament blijkt dat hij 1 kind het kleinst mogelijke deel uit de nalatenschap wenst te laten erven. Welk deel erft het betreffende kind? Antwoord: de helft van het originele erfdeel, dus € 16.667
25
26-6-2013
Schenken eigen woning § Grondslag (WOZ) § Voor echtgenoot, partner en bloedverwanten slechts 60% WEV (woning gold als EW voor schenker en voor begiftigde) § Er is overdrachtsbelasting verschuldigd en eventueel ook schenkbelasting
Schenken lening § Bij direct opeisbare renteloze lening van ouders aan kind § En bij laagrentende lening § Alles wat minder betaald wordt dan 6% belast met schenkbelasting § Bij niet direct opeisbare leningen (looptijd langer dan 1 jaar) geen schenking mits rente marktconform
Schenken via verzekering § Door afsluiten nieuwe kapitaalverzekering § Door wijziging begunstiging bestaande kapitaalverzekering
26
26-6-2013
Aanvaarding begunstiging kind § Door beiden getekend verzoek naar verzekeraar § Als verzekeraar tekent begunstiging onherroepelijk § Plaatsvervulling bij vooroverlijden § Hoogte verschuldigd schenkingsrecht bepaald op moment aanvaarding § Toekomstige premiebetalingen wellicht onder jaarvrijstelling
Aanvaarding begunstiging 3e § Geen plaatsvervulling (tenzij in polis opgenomen) § Begunstiging niet onherroepelijk § Schenkingsrecht verschuldigd over waarde op moment uitkering
Erf- en schenkbelasting 2013 § Geregeld in de Successiewet § Gewijzigd in 2010 § Tarieven in tabel Deel van de belaste verkrijging € 0 - 118.254 € 118.254 <
Tariefgroep 1
Tariefgroep 1A Tariefgroep 2
(partners en (kleinkinderen) kinderen) 10% 18% 20%
36%
(overige verkrijgers) 30% 40%
27
26-6-2013
Vrijstellingen erfbelasting § § § § §
Partner (Klein)kinderen Ziek/gehandicapt kind Ouders Anderen
€ € € € €
616.880 19.535 58.604 46.266 2.057
Artikel 13 Successiewet Na overlijden verkregen Uit levensverzekering Ook ongevallenverzekering Of krachtens beding tbv 3e Geacht door bevoordeelde krachtens erfrecht te zijn verkregen § Tenzij voor de verkrijging niets aan vermogen van erflater is onttrokken § § § § §
Hoogte verkrijging Slecht dat deel van de uitkering wordt belast dat kan worden toegerekend aan de onttrekking van de erflater
28
26-6-2013
Partnerclausule § Partner wordt als directe begunstigde van levensverzekering aangewezen § In plaats van verstrekker § Opbrengst van levensverzekering komt rechtstreeks aan hem/haar toe § Valt buiten nalatenschap § Erfdeel van overige erfgenamen wordt hierdoor dus kleiner § Langstlevende wordt bevoordeeld
Vrijstelling schenkbelasting § Kinderen § Kinderen 18-40: − eenmalig − ivm. eigenwoning/studie § Anderen
€ 5.141 € 24.676 € 51.407 € 2.057
Inkomstenbelasting § § § § § § §
Boxenstelsel Eigenwoningforfait Inkomsten Eigen Woning Fiscaal partnerschap Bouwdepot Wet Hillen Bijleenregeling
29
26-6-2013
Boxenstelsel box 1: inkomen uit werk en woning
box 2: inkomen uit aanmerkelijk belang
box 3: inkomen uit sparen en beleggen
Box 1 | inkomens § loon, pensioen, sociale uitkeringen § winst uit onderneming § resultaat uit overige werkzaamheden § periodieke uitkeringen/verstrekkingen § inkomsten eigen woning (EWF) § negatieve uitgaven inkomensvoorzien. § negatieve persoonsgeb.aftrekpost
Box 1 | aftrek § Aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld (Wet Hillen) § Uitgaven voor inkomensvoorzieningen (lijfrente) § Persoonsgebonden aftrek
30
26-6-2013
Eigenwoningregeling § § § §
Woning valt in box 1 Bijtelling inkomen eigenwoning (EWF) Kosten tbv eigenwoningschuld Rente EWS , per 1 januari 2013 enkel voor leningen die minimaal annuïtair worden afgelost in 30 jaar. Eerbiedigende werking voor bestaande leningen
Eigenwoningforfait 2013 § Fictieve belastbare (huur)inkomsten § Berekend over WOZ-waarde § Bij tijdelijk verhuur: bijtelling 70% huurinkomsten 0
-
12.500
0%
12.501
-
25.000
0,20%
25.001
-
50.000
0,35%
50.001
-
75.000
0,45%
75.000
-
1.040.000
0,60%
1.040.000
-
hoger
€ 6.240 + 1,55% WOZ over meerdere boven € 1.040.000
Kamerverhuur § Belastingvrij zolang opbrengst niet hoger dan € 4.536 (2013) § Huurder/verhuurder op zelfde adres ingeschreven § Kamer geen zelfstandige woning § Bij overschrijding vervalt vrijstelling § Kamer valt dan in box 3
31
26-6-2013
Persoonsgebonden aftrek § Uitgaven onderhoudsverplichtingen § Verliezen op geldleningen aan beginnende ondernemingen § Uitgaven levensonderhoud kids < 21 § Buitengewone uitgaven (ziektekosten) § Weekenduitgaven gehand.kids > 21 § Scholingsuitgaven § Uitgaven voor monumentenpanden § Aftrekbare giften
Eenmalig aftrekbare kosten § Notariskosten en kadastrale rechten voor hypotheekakte § Taxatiekosten (tbv verkrijging lening) § Advieskosten tbv hypotheek § Borgtochtprovisie § Boeterente § Oversluitkosten
Bouwdepot en fiscaliteit Start bouw
Koop/aann.ovk
Passeren
1 jan
1 mrt
1 nov
Bouwrente: niet aftrekbaar
Bouwrente: aftrekbaar
Oplevering 1 dec
Rente tijdens bouw: aftrekbaar
32
26-6-2013
Bouwdepot § Depot/lening 2 jaar volledig in box 1 § Saldering betaalde/ontvangen rente § Na 2 jaar restant (niet bestemd voor verbouwing) naar box 3 § Als lening niet in depot, maar direct beschikbaar: rente 6 maanden aftrekbaar. § Na 6 maanden werkelijke verbouwingssituatie leidend
Overdrachtsbelasting § Koopsom § Erfpacht (gekapitaliseerd, factor 17) −Hoe lang duurt erfpachtrecht? −Hoe hoog is de canon? § Bij koop binnen 6 maanden nadat de verkoper eigenaar werd: −Belastingdienst vermindert de waarde van de onroerende zaak met het bedrag dat de verkoper betaalde toen hij eigenaar werd.
Overdrachtsbelasting § Als een woning of bedrijfspand in de periode van 1 september 2012 tot 1 januari 2015 wordt verkregen, bij een opvolgende verkrijging van deze onroerende zaak binnen 36 maanden slechts over de meerwaarde overdrachtsbelasting is verschuldigd (tijdelijke maatregel).
33
26-6-2013
Vraag Evelien heeft een kleine woning op het oog in Amsterdam. Het gaat om een woning die is gebouwd op in erfpacht uitgegeven grond. De vraagprijs bedraagt €300.000 k.k. en de erfpachtcanon bedraagt jaarlijks €1.000. De gekapitaliseerde afkoopwaarde van de erfpacht bedraagt €35.000. Van de vraagprijs krijgt Evelien geen cent af. Zij besluit tot aanschaf van de woning maar de erfpacht (vooralsnog) niet af te kopen. Hoeveel bedraagt de door Evelien verschuldigde overdrachtsbelasting? Antwoord: (300.000 + 35.000) x 2% = 6.700
Vrijstelling overdr.belasting § Samenloop met omzetbelasting § Bedrijfsoverdracht aan familieleden (van ouders aan kinderen, van grootouders aan kleinkinderen en van broers of zusters aan elkaar) § Formele schenkingen onr.zaken § Verdeling van een gemeenschap tussen samenwoners
Schijventarief box 1 (2013) Inkomen
Tarief
Vanaf
Tot en met < 65 jaar > 65 jaar
€0
€ 19.645
37%
19,10%
€ 19.645
€ 33.363
42%
24,10%
€ 33.363
€ 55.991
42%
42,00%
52%
52,00%
€ 55.991
-
34
26-6-2013
Standaard Box 1 Partner 1 Bruto inkomen
Partner 2
€
€
Totaal €
Eigenwoningforfait (WOZ x 0,6%)
€
€
€
Aftrekbare rente
-€
-€
-€
Eenmalig aftrekbare kosten
-€
-€
-€
(Negatieve) inkomsten EW
-€
-€
-€
(Persoonsgebonden aftrek)
-€
-€
-€
Belastbaar inkomen
€
€
€
Toepassen schijven
%
%
%
Te betalen box 1 belasting
€
€
€
(Te betalen box 2&3 belasting)
€
€
€
Totaal boxen
€
€
€
Heffingskortingen
-€
-€
Te betalen belastingen Netto inkomen Bruto hypotheeklasten NBI
-€
-€
-€
€
€
-€
-€
€
€
-€ € -€ €
Vraag I. Rente op een spaarrekening behoort NIET tot de inkomsten in box 3. II. Wanneer de inkomsten uit sparen en beleggen onder het heffingvrije vermogen blijven is GEEN vermogensrendementsheffing verschuldigd. a) Alleen I is juist. b) Alleen II is juist. c) I en II zijn juist. d) Geen van beide is juist.
Vraag I. Rente op een spaarrekening behoort NIET tot de inkomsten in box 3. II. Wanneer de inkomsten uit sparen en beleggen onder het heffingvrije vermogen blijven is GEEN vermogensrendementsheffing verschuldigd. a) Alleen I is juist. b) Alleen II is juist. c) I en II zijn juist. d) Geen van beide is juist.
35
26-6-2013
Standaard Box 3 Vermogen 1/1
Bezittingen – (schulden -/- drempel)
Vermogensvrijstelling (2013: € 21.139)
-/-
Rendementsgrondslag
€
Fictief rendement (4%)
x
Belasting box 3 (30%)
2013
€ € €
Vermogensvrijstelling
Doelmatigheidsdrempel
€ 21.139
€ 2.900
NB. waardering 2e woning: WOZ
Vraag De heer van Lunteren (alleenstaand, 36 jaar) heeft in 2013 een vast bruto inkomen van €32.000. Hij wil een woning kopen met behulp van een hypothecaire lening, liefst met NHG. Hij besluit tot een lineaire hypotheek, 10 jaar rentevast, looptijd 25 jaar met rente van 6,3%. Hij koopt met behulp van deze hypotheek met NHG (hoofdsom €140.000) een appartementwoning, waarvoor hij €133.500 k.k. betaalt. De WOZ-waarde bedraagt €125.000. Hoeveel bedragen de inkomsten uit eigen woning over het jaar 2013, gesteld dat de heer van Lunteren de woning koopt en betrekt per 1 september 2013? Laat de eenmalige kosten buiten beschouwing.
Antwoord Rente 1e maand: (€ 140.000 x 6,3%)/12 = € 735 Rente 2e maand: (€ 139.533 x 6,3%)/12 = € 732 Rente 3e maand: (€ 139.066 x 6,3%)/12 = € 730 Rente 4e maand: (€ 138.599 x 6,3%)/12 = € 728 Totaal: € 2.925 EWF = WOZ (€ 125.000) x 0,6% = 750 x (4/12) = € 250 Inkomsten uit eigen woning= -€ 2.925 + € 250 = -€ 2.675
36
26-6-2013
Vraag Fiona en Patrick kopen een woning in 2013. Ze hebben naast de aankoopsom en de k.k. € 20.000 extra nodig voor een verbouwing. Patrick beschikt over een effectenportefeuille en leent, met de portefeuille en de woning als onderpand, op alleen zijn eigen naam € 220.000 bij een bank tegen 7,0% met een looptijd van 30 jaar. Het betreft hier een lineaire hypotheek. Patrick verkrijgt het volledige eigendom van de woning. Op 1 november wordt de woning verkregen en gaat direct als hoofdverblijf dienst doen. Bij aankoop heeft de woning een WOZ-waarde van € 195.000. De eenmalige financieringskosten waren € 3.500. Patrick’s inkomen was € 42.000. De waarde van de portefeuille op 1 januari bedroeg € 150.000. Patrick had geen andere inkomsten of vermogensbestanddelen. Fiona heeft geen vermogen, maar wel inkomen van € 22.000. Hoeveel inkomstenbelasting is Patrick verschuldigd indien Fiona en Patrick geen fiscale partners zijn? Je hoeft geen rekening te houden met heffingskortingen
Antwoord Inkomen: EWF: 195.000 x 0,6% x 2/12 = Rente: 220.000 x 7% x 1/12 + (220.000 – 611,11) x 7% x 1/12 Financieringskosten: Belastbaar inkomen
42.000 195 +
Box 1: 1e schijf: 37% x 19.645 = Box 1: 2e + 3e schijf: 42% x 16.487 Box 3: 150.000 – 21.139 x 1,2% = Totaal belasting box 1 en 3:
7.268 + 6.925 + 1.546 + 15.739
2.563 3.500 36.132
30-jaarstermijn § Gewijzigde werking 30-jaarstermijn § Voor 2013: uitgangspunt oorspronkelijke hoofdschuld § Vanaf 2013: uitgangspunt eindbedrag annuïteit voor resterende termijn
111
37
26-6-2013
Aflossingsstand (AFS) § Artikel 3.119d Wet IB 2001 § Bedrag en stand van resterende looptijd § Vast te stellen bij beschikking door de belastingdienst § Al dan niet op verzoek van de inspecteur § Met name toe te passen bij doorstromen
112
Voorbeeld 1 Aflossingsstand § Albert koopt op 1/1/2013 een woning: EWS € 200.000 § Verkoop op 1/2/2018 (geen EWR):
EWS € 180.000
§ Op 1/12/2018 koopt Albert een nieuwe woning voor € 180.000 § Albert gaat tijdelijk in een huurwoning § Nieuw aflossingsschema: 1) = 299 mnd
360 -/- ((5 x 12) +
§ In de periode 1/2/2018 - 1/12/2018 geldt géén aflossingseis 113
Vraag 1 Emile koopt op 1/1/2013 een woning (EWS € 200.000). Verkoop vindt plaats op 1/2/2018 (EWS € 180.000). De EWR bedraagt dus € 20.000. Op 1 december 2018 koopt Emile een nieuwe woning voor koopsom € 280.000. Wat is de aflossingsstand? a) Deel 1 € 180.000 voor 299 maanden, deel 2 € 80.000 voor 360 maanden b) Deel 1 € 160.000 voor 299 maanden, deel 2 € 100.000 voor 360 maanden 114
38
26-6-2013
Vraag 1 Emile koopt op 1/1/2013 een woning (EWS € 200.000). Verkoop vindt plaats op 1/2/2018 (EWS € 180.000). De EWR bedraagt dus € 20.000. Op 1 december 2018 koopt Emile een nieuwe woning voor koopsom € 280.000. Wat is de aflossingsstand? a) Deel 1 € 180.000 voor 299 maanden, deel 2 € 80.000 voor 360 maanden b) Deel 1 € 160.000 voor 299 maanden, deel 2 € 100.000 voor 360 maanden 115
Fiscaal partnerschap (2013) § Vrije verdeling aftrekbare kosten/rente/EWF § EWF naar rato verdeling aftrekbare kosten en rente § Gehuwden en geregistreerd partners § Ongehuwden onder voorwaarden (geen keuze meer)
Ongehuwden § Beiden meerderjarig § Gezamenlijke huishouding (GBA) § En 1 van de volgende voorwaarden: − samen een not.samenl.ovk − samen een kind (of erkend) − als partner bekend in pensioen − samen eigenaar eigenwoning − op adres staat minderjarig kind van 1 van beiden ingeschreven − partners vorig jaar fiscale partners
39
26-6-2013
Echtscheiding § Vertrekkende partner volledig eigenaar: 24 maanden volledige aftrek rente en erfpachtcanon § EWF optellen bij inkomen § EWF ook aftrekbaar als alimentatie (blijft na 24 maanden aftrekbaar) § Voor blijvende partner geldt (fictieve) alimentatie als belastbaar inkomen
Wet Hillen § Aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld § Bij positief saldo EWF en EW-rente § Effect: inkomsten eigenwoning altijd 0 of negatief
Definities § Eigenwoningschuld § Vervreemdingssaldo eigen woning § Eigenwoningreserve
40
26-6-2013
Bijleenregeling § § § § § § § §
Doorgroeien naar een duurdere woning Kopen van goedkopere woning Samenwonen Tussentijds aflossen Lening voor onderhoud/verbetering EW Verhuur voormalige eigen woning Verkoop met verlies Scheiding
Vraag Piet en Annie hebben vorig jaar hun woning verkocht en daarbij een EWR gerealiseerd van € 40.000. Zij gaan dit jaar een nieuwe woning kopen van € 300.000 k.k. Ze willen een financiering regelen van € 315.000 (inclusief aankoop – en financieringskosten van resp. € 10.000 en € 5.000) Wat is de nieuwe EWS? 122
Antwoord Koopprijs Bij:aankoopkosten Totaal Af: EWR Totaal Fin.kosten: 5.000 x 270/315 =
300.000 10.000 310.000 40.000 270.000 4.286 274.286 123
41
26-6-2013
Einde dag 2 Voor volgende week: § Herhalen dag 2 § Maken oefenvragen dag 2 § Voorbereiden dag 3
42
