Erkend Hypotheekadviseur (SEH)

OPLEIDING

Erkend Hypotheekadviseur (SEH)

OPLEIDING ERKEND HYPOTHEEKADVISEUR DEEL 1 HYPOTHECAIR KREDIET ALGEMEEN

INHOUDSOPGAVE 1 1.1 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.2 1.3 1.3.1 1.3.2 1.3.3 1.3.4 1.3.5 1.3.6 1.4 1.5 1.5.1 1.5.2

DE HYPOTHEEKMARKT Woonuitgaven Huursector Koopsector De markt voor woningen Overwegingen bij het aankopen of huren van een woning De hypotheekmarkt De vraagkant van de hypotheekmarkt De keuze van de hypotheekverstrekker De aanbodkant van de hypotheekmarkt Distributie van hypotheken Productontwikkeling Funding en matching Zelftoets Antwoorden Zelftoets Opgaven

1 1 1 2 2 3 4 4 5 5 6 7 7 9 10 10 11

2 2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.2 2.3 2.4 2.4.1 2.4.2 2.4.3 2.4.4 2.4.5 2.5 2.5.1 2.5.2 2.5.3 2.5.4 2.5.5 2.6 2.7 2.7.1 2.7.2

EIGENDOMSRECHT Het begrip eigendom Eigendom, bezit en houderschap Relatief en absoluut recht Beperkingen Wijze van eigendomsverkrijging Private en publiekrechtelijke gebruiksbeperkingen op eigendom Gedeeld eigendom Timesharing Cascohuur Verkoop economisch eigendom Lease Huurkoop Goederenrecht Vruchtgebruik Het recht van erfpacht Het recht van opstal Appartementsrechten Coöperaties Zelftoets Antwoorden Zelftoets Opgaven

13 13 13 14 15 15 17 19 20 20 20 21 21 22 22 23 23 24 25 26 27 27 27

3 3.1

HYPOTHEEKRECHT EN HYPOTHEEKAKTE Inleiding pand en hypotheek

29 29

Lindenhaeghe, februari 2012 s3149-005

i

Inhoudsopgave

3.1.1 3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.3 3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.3.4 3.3.5 3.4 3.4.1 3.4.2 3.4.3 3.5 3.5.1 3.5.2 3.5.3 3.5.4 3.6 3.6.1 3.6.2 3.6.3 3.6.4 3.6.5 3.6.6 3.6.7 3.6.8 3.7 3.8 3.8.1 3.8.2

Kenmerken van pand en hypotheek Pandrecht Vormen van pandrecht Verpanding van toekomstige zaken Bevoegdheden van de pandhouder Recht van hypotheek Hypotheek Zuivering Rangorde Bevoegdheden van de hypotheekhouder Verhaal door de hypotheekhouder Hypotheekstellingen Vaste hypotheek De krediethypotheek De bankhypotheek De hypotheekakte Gebruikelijke bedingen in de hypotheekakte Passeren akte Inschrijving akte Uittreksels naar notaris, geldverstrekker en klant Aanvullende zekerheden Hoofdelijke medeaansprakelijkheid Borgstelling Garantie Bijpandstelling Medeonderzetting Verpanden polis Hypothecairbelangverzekering Zekerheden bij overbrugging Zelftoets Antwoorden Zelftoets Opgaven

29 31 31 33 33 33 34 35 35 36 36 36 37 37 38 39 40 42 43 43 43 44 44 44 45 45 45 45 46 48 49 49 50

4 4.1 4.1.1 4.1.2 4.1.3 4.2 4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.2.4 4.2.5 4.2.6

KOOP VAN DE EIGEN WONING Koop en verkoop onroerende zaken De makelaar Onderzoek makelaar Verkoop woning De koopovereenkomst Juridische bepalingen De inhoud van de koopovereenkomst De gegevens van de koper en de verkoper De gegevens van de onroerende zaak Garanties in de koopovereenkomst Ontbindende voorwaarden

51 51 51 52 53 54 55 58 58 58 59 60


ii

Inhoudsopgave

4.2.7 4.3 4.3.1 4.4 4.4.1 4.5 4.6 4.6.1 4.6.2

Overige aspecten De notaris De transportakte Taxatierapport Waarden taxatierapport Zelftoets Antwoorden Zelftoets Opgaven

62 62 63 65 65 68 69 69 70

5 5.1 5.2

WET INKOMSTENBELASTING 2001 Boxenstelsel Overzicht heffingsgrondslag en verschuldigde inkomstenbelasting heffingsgrondslag Individuele belastingheffing Box 1: werk en woning Belastbare winst uit onderneming De werknemer in de loon- en inkomstenbelasting Belastbaar resultaat uit overige werkzaamheden Belastbare inkomsten uit periodieke uitkeringen en verstrekkingen Belastbare inkomsten uit eigen woning Uitgaven voor inkomensvoorzieningen Tarief Box 2: aanmerkelijk belang Box 3: sparen en beleggen De vermogensrendementsheffing Bezittingen Schulden Waardering Persoonsgebonden aftrek Heffingskorting Algemene heffingskorting Arbeidskorting Inkomensafhankelijke combinatiekorting Levensloopverlofkorting Ouderschapsverlofkorting Doorwerkbonus Ouderenkorting Korting voor maatschappelijke beleggingen, directe beleggingen in durfkapitaal en culturele beleggingen Bijzondere onderwerpen Berekening belastbaar inkomen Voorlopige teruggave Zelftoets Antwoorden Zelftoets

71 71

5.3 5.4 5.4.1 5.4.2 5.4.3 5.4.4 5.4.5 5.4.6 5.4.7 5.5 5.6 5.6.1 5.6.2 5.6.3 5.6.4 5.7 5.8 5.8.1 5.8.2 5.8.3 5.8.4 5.8.5 5.8.6 5.8.7 5.8.8 5.9 5.9.1 5.9.2 5.10 5.11 5.11.1


iii

73 74 76 77 77 78 79 79 79 80 81 81 82 83 83 84 84 85 86 87 87 88 88 88 89 89 89 89 92 93 94 94 Inhoudsopgave

5.11.2

Opgaven

6 6.1 6.1.1 6.1.2 6.1.3 6.2 6.2.1 6.2.2 6.2.3 6.2.4 6.2.5 6.3 6.3.1 6.3.2 6.3.3 6.3.4 6.4 6.4.1 6.4.2 6.5 6.5.1 6.6 6.6.1 6.6.2 6.7 6.7.1 6.7.2 6.8 6.8.1 6.8.2 6.9 6.9.1 6.9.2 6.10 6.10.1 6.10.2 6.10.3 6.10.4 6.10.5 6.11 6.12 6.12.1 6.12.2 6.13

INKOMSTENBELASTING EN DE EIGEN WONING Het eigenwoningbegrip De aard van de woning Het gebruik De juridische en economische verhouding Inkomsten uit de eigen woning Inleiding Eigenwoningforfait Eigenwoningforfait bij woning in aanbouw en woning in de verkoop Gezamenlijk eigendom van de woning Huuropbrengst van de eigen woning Uitbreiding begrip eigen woning Verhuizing Echtscheiding Opname in AWBZ-inrichting Uitzending Overige bepalingen met betrekking tot de eigen woning als hoofdverblijf Niet meer dan één hoofdverblijf Partners De aftrekbare kosten Algemeen Renteaftrek voor een verbouwing Verbouwing: financiering vooraf Verbouwing: financiering achteraf Renteaftrek bij een nieuwbouwwoning Tweejaarsperiode Meefinancieren renteverlies tijdens de bouw Gemengde leningen Wat is een gemengde lening? Het aflossen van een gemengde lening Inperkingen van de in de Wet IB 2001 genoemde aftrekbare kosten Rente van schulden nadat 30 jaar lang voor die schuld rente is betaald Leegstaande woning als gevolg van aankoop of verkoop Bijleenregeling Vervreemdingssaldo Eigenwoningreserve Partners Twee eigen woningen Beschikking Inkortingsregeling Vooruitbetaalde rente Afsluitprovisie Boeterente Overzicht aftrekbare kosten


96

iv

97 97 98 98 101 103 103 103 103 103 104 105 105 107 108 108 109 109 109 109 109 111 112 113 114 114 115 117 117 117 118 118 118 119 119 120 123 125 127 127 128 129 129 131

Inhoudsopgave

6.14 6.15 6.16 6.17 6.17.1 6.17.2 6.17.3 6.18 6.19 6.19.1 6.19.2 6.20 6.20.1

Aftrek bij geen of geringe eigenwoningschuld Monumentenpanden Voorlopige teruggave Overige belastingen ter zake van de eigen woning Overdrachtsbelasting Onroerendezaakbelasting Milieuheffingen Zelftoets Antwoorden Zelftoets Opgaven Aanvullende opgaven Uitwerking van de aanvullende opgaven

132 133 133 134 134 136 138 139 140 140 142 143 144

7 7.1 7.2 7.2.1 7.2.2 7.2.3 7.2.4 7.2.5 7.2.6 7.2.7 7.2.8 7.2.9 7.2.10 7.2.11 7.3 7.4 7.4.1 7.4.2 7.4.3 7.4.4 7.4.5 7.5 7.6 7.6.1 7.6.2

AFLOSSINGSVORMEN Inleiding De verschillende aflossingsvormen Lineaire hypotheek Annuïteitenhypotheek Vergelijking lineaire en annuïtaire aflossing Levenhypotheek Spaarhypotheek Beleggingshypotheek Hybride hypotheek Bankspaarhypotheek Effectenhypotheek (zuivere beleggingshypotheek) De aflossingsvrije hypotheek Groene hypotheek De keuze van de aflossingsvorm op basis van het klantprofiel Bijzonderheden bij hypothecaire leningen Uitgestelde aflossing Tophypotheken Tweede hypothecaire leningen Depotconstructies Overbruggingskredieten Zelftoets Antwoorden Zelftoets Opgaven

147 147 149 149 153 157 158 161 162 163 163 164 166 166 167 168 168 168 169 170 171 173 174 174 176

8 8.1 8.2 8.3 8.3.1 8.3.2 8.3.3

HYPOTHEEKRENTE Inleiding Nominale en effectieve rente De rentevaste periode Beschikbaar budget en het carrièrepatroon Hoogte van de rentestand Verwachtingen over de ontwikkeling van de rente

177 177 177 179 179 179 179


v

Inhoudsopgave

8.4 8.4.1 8.4.2 8.4.3 8.4.4 8.4.5 8.4.6 8.4.7 8.5 8.6 8.6.1 8.6.2

Renteconstructies Rentebedenktijd Rentemiddelingsconstructie Rentemiddeling bij verhoging hypotheek Rentedrempelconstructie Overstapconstructie Meeneemconstructie Loonvastconstructie Zelftoets Antwoorden Zelftoets Opgaven

179 180 181 183 183 184 185 185 186 187 187 188

9 9.1 9.1.1 9.1.2 9.1.3 9.1.4 9.1.5 9.2 9.2.1 9.2.2 9.2.3 9.2.4 9.2.5 9.2.6 9.3 9.3.1 9.3.2 9.3.3 9.3.4 9.3.5 9.3.6 9.3.7 9.3.8 9.3.9 9.4 9.5 9.6 9.6.1 9.6.2 9.6.3 9.6.4 9.6.5 9.6.6

NATIONALE HYPOTHEEK GARANTIE Wat is NHG? Geschiedenis Stichting Waarborgfonds Eigen Woning (WEW) De borgtocht Standaardovereenkomst van borgtocht Geldlener en NHG Toetsing aan NHG-normen Kosten voor eigen woning Inkomsten van de lener Toepassing NHG Buitenlands belastingplichtigen Rente van een deel van de lening niet fiscaal aftrekbaar Extra premiestorting Overige normen van de NHG Woning moet hoofdverblijf zijn Identiteitsbewijs/verblijfsvergunning Toetsing BKR Aflossingsvrij deel van de lening Taxatierapport Bouwkundig rapport bij aankoop Erfpachtovereenkomst Betalingstermijnen Overlijdensrisicoverzekering Woonlastenfaciliteit Tijdelijke verhuur Aflossingsproblemen Melding van achterstand Gedwongen onderhandse verkoop Executoriale verkoop Indiening van het verzoek tot betaling van een verlies Bepaling van het verlies Het dossier

189 190 191 191 191 192 193 193 194 202 205 210 210 211 211 212 212 212 213 214 215 216 216 216 217 218 218 218 219 219 220 221 222


vi

Inhoudsopgave

9.7 9.8 9.8.1 9.8.2

Zelftoetsvragen Antwoorden Zelftoets Opgaven

223 224 224 225

10 10.1 10.2 10.2.1 10.3 10.3.1 10.3.2 10.4 10.4.1 10.4.2 10.4.3 10.4.4 10.5 10.6 10.6.1 10.6.2 10.7 10.7.1

PERSONEN- EN FAMILIERECHT Inleiding Ongehuwd samenwonen Het einde van de samenleving Huwelijk Tijdens het huwelijk Het einde van het huwelijk Huwelijksvermogensrecht Inleiding Gemeenschap van goederen Huwelijkse voorwaarden De wettelijke stelsels Zelftoets Antwoorden Zelftoets Opgaven Aanvullende opgaven Uitwerking van de aanvullende opgaven

227 228 228 229 230 230 231 232 232 232 235 237 240 241 241 242 243 244

11 11.1 11.2 11.2.1 11.2.2 11.3 11.3.1 11.3.2 11.3.3 11.3.4 11.4 11.4.1 11.4.2 11.4.3 11.4.4 11.4.5 11.5 11.5.1 11.6 11.6.1 11.6.2 11.6.3 11.6.4

ERFRECHT EN SUCCESSIEWET Begrippen Wettelijk erfrecht Bloedverwantschap Aanverwantschap De wettelijke verdeling De geldvordering van de kinderen De omvang van de vordering Vormen van acceptatie van een nalatenschap Schulden van de nalatenschap Groepen erfgenamen Groep 1 Groep 2 Groep 3 en 4 Wilsrechten Legitieme portie Het testament Testamentvormen Successiewet Tarieven Vrijstellingen Partnerbegrip Levensverzekeringen bij overlijden

247 248 248 248 249 249 250 251 251 252 252 253 255 255 257 257 258 259 262 262 263 264 266


vii

Inhoudsopgave

11.6.5 11.6.6 11.7 11.7.1 11.7.2 11.7.3 11.8 11.9 11.9.1 11.9.2

Antimisbruikbepalingen Aangifte Erven De verkrijging Levensverzekeringen Aangifte Zelftoets Antwoorden Zelftoets Opgaven

267 267 268 268 268 273 274 276 276 279

12 12.1 12.1.1 12.1.2 12.2 12.2.1 12.2.2 12.3 12.4 12.4.1 12.4.2 12.4.3 12.5 12.5.1 12.5.2 12.5.3 12.5.4 12.6 12.6.1 12.6.2 12.6.3 12.6.4 12.7 12.7.1 12.7.2 12.7.3 12.8 12.8.1 12.9 12.9.1 12.9.2 12.9.3 12.9.4 12.10 12.10.1

LEVENSVERZEKERINGEN Definitie van de levensverzekering 10%-vereiste Indeling levensverzekeringen Garantie- en beleggingsverzekeringen Garantieverzekeringen Beleggingsverzekeringen Redenen om een levensverzekering te sluiten De kapitaalverzekering Vormen Verzekerd kapitaal De kapitaalverzekering eigen woning (KEW) De levensverzekeringsovereenkomst Wilsovereenstemming Handelingsbekwaamheid De bepaalbaarheid De geoorloofde afspraak Partijen Verzekeraar Verzekeringnemer Verzekerde Begunstigde Totstandkoming van de overeenkomst Aanbod en acceptatie Medische acceptatie Beperkingen van de dekking De polis De ingang en de omvang van de dekking De rechtspositie van de verzekeringnemer Afkoop Premievrijmaking; niet meer betalen van de premie Belening Verzwijging en mededelingsplicht van de verzekeringnemer Levensverzekering en erfbelasting Erfrechtelijke verkrijging

281 282 282 283 283 284 284 285 285 286 287 287 288 288 288 288 289 289 289 290 290 290 291 291 293 293 293 294 294 294 295 299 300 302 302


viii

Inhoudsopgave

12.10.2 12.10.3 12.10.4 12.11 12.12 12.12.1 12.12.2

Kruislings afsluiten van risicoverzekeringen Huwelijkse voorwaarden en samenlevingscontract Finaal verrekenbeding Zelftoets Antwoorden Zelftoets Opgaven

302 303 303 304 305 305 306

13 13.1 13.1.1 13.1.2 13.1.3 13.1.4 13.1.5 13.1.6 13.1.7 13.1.8 13.1.9 13.2 13.2.1 13.3 13.3.1 13.3.2 13.3.3 13.3.4 13.3.5 13.3.6 13.3.7 13.3.8 13.3.9 13.3.10 13.4 13.5 13.5.1 13.5.2 13.6 13.6.1

KAPITAALVERZEKERINGEN EN BANKSPAREN Kapitaalverzekering eigen woning Algemene vereisten Fictieve uitkering De omvang van het voordeel De vrijstelling bij de berekening van het voordeel uit de KEW Berekening rente-element bij toepassing vrijstelling Omzetting van kapitaalverzekeringen eigen woning KEW en verhuizing KEW en echtscheiding Het premiedepot Op 31 december 2000 bestaande kapitaalverzekeringen Overgang van box 3 naar box 1 Banksparen Waarom invoering van banksparen? Wat is banksparen voor de eigen woning? Voorwaarden SEW en BEW Vrijstellingen Fictieve uitkering Uitruil en inbreng SEW/BEW en KEW Inbreng van een gewone spaarrekening of gewoon beleggingrecht SEW/BEW en erfbelasting Spaarhypotheek Verschillen en overeenkomsten tussen KEW en SEW/BEW Zelftoets Antwoorden Zelftoets Opgaven Aanvullende opgaven Uitwerking van de aanvullende opgaven

309 309 310 311 313 314 316 316 317 319 319 321 322 323 323 323 325 328 331 331 332 333 333 334 335 336 336 338 339 340

14 14.1 14.1.1 14.1.2 14.2 14.2.1 14.2.2 14.2.3

WIA EN WW Wet op de Arbeidsongeschiktheidsverzekering (WAO) Nog recht op een WAO-uitkering Hoogte van de WAO-uitkering in het kort Wet werk en inkomen naar arbeidsvermogen (WIA) Wanneer is er recht op een WIA-uitkering Vaststellen mate van arbeidsongeschiktheid De hoogte van de WIA-uitkering

343 343 344 344 346 346 346 347


ix

Inhoudsopgave

14.2.4 14.2.5 14.3 14.3.1 14.3.2 14.3.3 14.3.4 14.3.5 14.4 14.5 14.5.1 14.5.2

Aanvullende arbeidsongeschiktheidsverzekeringen Overlijdensuitkering Werkloosheidswet Wanneer recht op WW-uitkering? De duur en hoogte van de WW-uitkering Herleving van de uitkering Voortzetting pensioenopbouw tijdens WW Opstarten eigen onderneming tijdens WW Zelftoets Antwoorden Zelftoets Opgaven

357 358 358 358 360 363 364 364 366 367 367 368

15 15.1 15.1.1 15.1.2 15.1.3 15.1.4 15.1.5 15.1.6 15.2 15.3 15.4 15.4.1 15.5 15.5.1 15.5.2 15.5.3 15.5.4 15.6 15.6.1 15.6.2 15.6.3 15.6.4 15.6.5 15.6.6 15.6.7 15.7 15.7.1 15.7.2 15.8 15.9 15.9.1 15.9.2

BELEGGEN Inventarisatie en analyse Beleggingsdoelen van de klant Beleggingshorizon van de klant De financiële positie van de klant De fiscale positie van de klant De kennis en ervaring van de klant Risicoprofiel van de klant Assetallocatie Risicoreductie Rendementsinformatie Het gemiddelde; het meten van rendement Assets Liquiditeiten Obligaties Aandelen Vastgoed Beleggingsinstellingen Beleggingsinstellingen in aandelen Beleggingsinstellingen in obligaties Vastgoedfondsen Mixfondsen Open-end- en closed-end-beleggingsinstellingen Kosten van beleggingsinstellingen Modelportefeuilles Wijzigen portefeuille Situatieverandering Scheefgroei Zelftoets Antwoorden Zelftoets Opgaven

369 369 370 372 373 373 374 374 376 377 378 378 382 382 384 385 386 388 389 390 391 391 392 393 395 396 396 397 398 399 399 400


x

Inhoudsopgave

16 16.1 16.1.1 16.1.2 16.2 16.2.1 16.2.2 16.3 16.3.1 16.3.2 16.3.3 16.3.4 16.3.5 16.4 16.4.1 16.4.2 16.5 16.5.1 16.5.2 16.5.3 16.5.4 16.5.5 16.6 16.7 16.7.1 16.7.2

INFORMATIEVERSTREKKING EN INVENTARISATIE Advisering Execution only Advies Informatiefases Precontractuele fase Postcontractuele fase Commissie-De Ruiter De woekerpolis Modellen commissie-De Ruiter Kostenstructuur Extra informatie Financiële bijsluiter Provisieregels en beloningstransparantie Nieuwe regels door invoering Wft Nieuwe regels met betrekking tot provisie Klantprofielen De persoonsgegevens De inkomens- (en uitgaven)positie van de klant De vermogenspositie van de klant Kennis en ervaring van de klant Wensen van de klant Zelftoets Antwoorden Zelftoets Opgaven

401 401 402 403 403 403 407 407 408 414 416 418 419 422 422 423 426 428 429 431 432 434 435 436 436 438

17 17.1 17.1.1 17.1.2 17.1.3 17.1.4 17.1.5 17.1.6 17.1.7 17.1.8 17.1.9 17.1.10 17.1.11 17.1.12 17.2 17.2.1 17.2.2 17.2.3 17.3

DE AANVRAAG, BEOORDELING EN VERSTREKKING Aanvraagformulier hypothecaire lening Persoonsgegevens Inkomensgegevens Gegevens met betrekking tot de partner Gegevens met betrekking tot het onderpand Verstrekkingsnormen Andere zekerheidsvormen De rentestand Hypotheekgegevens Overige gegevens Ondertekening Gegevens adviseur Aanvraag levensverzekering Beoordeling Beoordeling op basis van inkomen Beoordeling op basis van onderpand Beoordeling op basis van moraliteit en integriteit De offerte

439 439 440 441 441 441 442 443 444 444 444 444 445 445 445 445 446 447 450


xi

Inhoudsopgave

17.3.1 17.3.2 17.3.3 17.3.4 17.3.5 17.3.6 17.4 17.4.1 17.4.2 17.4.3 17.4.4 17.4.5 17.4.6 17.5 17.6 17.6.1 17.6.2 17.6.3 17.6.4 17.6.5 17.6.6 17.7 17.8 17.8.1 17.8.2

Gedragscode Hypothecaire Financieringen Regelgeving Europa Inhoud offerte Geldigheidsduur offerte Algemene voorwaarden Ondertekening Benodigde stukken Onderpand Inkomen Legitimatie Betaling Overige financiële verplichtingen Echtscheiding Informatieverstrekking vooraf Voortgang tot passeren en inschrijving Bankgarantie Keuze notaris door de klant Stukken van geldverstrekker naar notaris Voorbereiding door de notaris Geld naar de notaris Passeren akte en uitbetaling gelden Zelftoets Antwoorden Zelftoets Opgaven

451 452 453 453 454 454 454 455 455 455 456 456 456 457 457 457 458 458 458 459 459 460 461 461 462

18 18.1 18.1.1 18.1.2 18.2 18.2.1 18.2.2 18.2.3 18.2.4 18.2.5 18.2.6 18.2.7 18.2.8 18.3 18.3.1 18.3.2 18.3.3 18.3.4 18.3.5 18.4

MUTATIES EN BEHEER Dossiervorming en informatieverstrekking Beheer van het dossier Informatieverstrekking aan de klant Mutatiemomenten Herziening rentevaste periode Verhuur onderpand Aflossingsvrij maken lening of verlagen aflossing/premie Gedeeltelijk aflossen van de lening Gehele aflossing lening Verhuizing Overlijden Echtscheiding Bijzonder beheer Betalingsregelingen Inhoudingen op het loon Opeising van de lening Beslag Gedwongen verkoop Surseance van betaling en faillissement

463 463 464 464 465 465 466 467 468 469 471 471 471 472 473 473 474 474 476 480


xii

Inhoudsopgave

18.4.1 18.4.2 18.4.3 18.5 18.6 18.6.1 18.6.2

Surseance van betaling Schuldsanering Faillissement Zelftoets Antwoorden Zelftoets Opgaven

480 480 481 486 487 487 488

19 19.1 19.1.1 19.1.2 19.1.3 19.2 19.2.1 19.2.2 19.2.3 19.2.4 19.3 19.3.1 19.3.2 19.3.3 19.3.4 19.4 19.5 19.5.1 19.5.2 19.5.3 19.5.4 19.6 19.7 19.8 19.8.1 19.8.2

VERZEKEREN EN WONEN Opstalverzekering Extra uitgebreide opstalverzekering Meest uitgebreide opstalverzekering Indexering Inboedel Gewone inboedelverzekering De extra uitgebreide inboedelverzekering De meest uitgebreide inboedelverzekering Beperkingen Vaststellen van de verzekerde som Oververzekering Onderverzekering Dubbelverzekering Samenloop De verzekeringspolis Inkomensverzekering Particuliere arbeidsongeschiktheidsverzekering Premievrijstelling bij arbeidsongeschiktheid Arbeidsongeschiktheidsrente Woonlastenbeschermer Assurantiebelasting Zelftoets Antwoorden Zelftoets Opgaven

489 489 489 490 490 491 491 491 492 492 493 494 494 495 496 496 497 497 499 499 500 500 502 503 503 505

20 20.1 20.2 20.3 20.3.1 20.4 20.5 20.6 20.6.1 20.6.2

GEDRAGSCODE HYPOTHECAIRE FINANCIERINGEN Inleiding Redenen aanpassen Gedragscode AFM en de Gedragscode Belangrijkste wijzigingen Invoering regels Zelftoets Antwoorden Zelftoets Opgaven

507 507 507 510 510 518 519 520 520 521


xiii

Inhoudsopgave

21

21.8 21.8.1 21.9 21.10 21.10.1 21.10.2

PUBLICATIE RAPPORT VERVOLGONDERZOEK HYPOTHEKEN VAN AFM Inleiding Leidraad 1: Een goed hypotheekadvies Kennismaken Beeldvorming Oplossing (advies) Nazorg Leidraad 2: Verantwoorde woonlasten Leidraad 3: Opbouw van het vermogen Inkomenssituatie en fiscale gevolgen bij pensionering Leidraad 4: De rentevastperiode Leidraad 5: Oversluiten Leidraad 6: Risicoverzekeringen Inleiding Bestaande voorzieningen Advies omtrent overlijdensrisico Inkomenssituatie en fiscale gevolgen bij arbeidsongeschiktheid en werkloosheid Leidraad 7: Fiscaliteiten Inkomenssituatie en fiscale gevolgen bij echtscheiding Zelftoets Antwoorden Zelftoets Opgaven

22 22.1 22.1.1 22.1.2 22.1.3 22.2 22.2.1 22.2.2 22.3 22.4 22.4.1

CAPITA SELECTA Kostentransparantie Kostenverklaring Nominale kostentransparantie Kostentransparantie bij vermogensopbouw De kredietcrisis en funding Oorzaken kredietcrisis Funding Zelftoets Antwoorden Zelftoets

21.1 21.2 21.2.1 21.2.2 21.2.3 21.2.4 21.3 21.4 21.4.1 21.5 21.6 21.7 21.7.1 21.7.2 21.7.3 21.7.4


xiv

523 523 525 526 526 527 528 528 530 532 534 535 537 537 542 543 543 549 551 558 559 559 560 561 561 561 562 562 563 563 563 566 567 567

Inhoudsopgave

1

DE HYPOTHEEKMARKT

In dit hoofdstuk komt de Nederlandse woningen hypotheekmarkt aan de orde. De Nederlandse woningmarkt wordt kort beschreven. Bovendien worden de verschillende overwegingen bij het kopen of huren van een woning onder de loep genomen. Vervolgens bespreken we een aantal algemene aspecten met betrekking tot de Nederlandse hypotheekmarkt. De vraag- en aanbodzijde van de hypotheekmarkt en de ontwikkeling van hypotheekproducten in de afgelopen jaren komen aan bod. Het algemene doel van dit hoofdstuk is het verstrekken van een algemene introductie in de wereld van de hypotheek en het eigen huis. Een introductie die in latere hoofdstukken verder wordt uitgediept en uitgewerkt. Na bestudering van dit hoofdstuk bent u in staat om: • invulling te geven aan het begrip woonlasten; • de overwegingen te benoemen bij het beantwoorden van de vraag kopen of huren; • onderscheid te maken tussen de verschillende categorieën vragers op de hypotheekmarkt; • onderscheid te maken tussen de verschillende categorieën aanbieders op de hypotheekmarkt wat betreft de rol, werkwijze en marktbenadering en de gangbare distributiekanalen; • aan te geven welke aspecten een rol spelen bij de keuze voor een hypotheekverstrekker; • een uiteenzetting te geven over de wijze waarop het product woninghypotheken zich in de laatste jaren heeft ontwikkeld; • de theoretische samenhang tussen vraag en aanbod en prijsvorming uit te leggen. 1.1

WOONUITGAVEN

1.1.1

Huursector

De woonconsumptie bij mensen die een woning huren, wordt uitgedrukt in het bedrag van de basishuur. De basishuur bestaat uit de kale huur en de servicekosten (zoals verwarming, verlichting en schoonmaken van gemeenschappelijke ruimten of kosten van de huismeester). Wat niet binnen het begrip basishuur valt, zijn de uitgaven die het gebruik van de woning met zich meebrengen (bijkomende woonuitgaven), zoals de nutsvoorzieningen (gas, water en licht). Wanneer er recht is op huurtoeslag en dit wordt afgetrokken van de basishuur, resteert de netto huur. De laatste tien jaar is het gemiddeld aan de huurwoning besteed bedrag aanzienlijk gestegen.


1

Hypothecair Krediet Algemeen

1.1.2

Koopsector

De bruto woonuitgaven worden voor kopers grotendeels bepaald door de hypotheeklasten. Om en nabij de 85% van de woningeigenaren heeft een hypotheek. Tot de bruto woonuitgaven behoren verder de opstalverzekering en eventueel verschuldigde erfpacht. Het verschil tussen de netto woonuitgaven en de bruto woonuitgaven ontstaat door de fiscale effecten. Onder de bijkomende woonuitgaven vallen bijvoorbeeld de rioolrechten, onroerendezaakbelasting en de nutsvoorzieningen. Net als bij de huursector is de laatste tien jaar het gemiddeld aan de koopwoning besteed bedrag flink toegenomen. 1.1.3

De markt voor woningen

De markt voor woningen is gedefinieerd als de markt voor koop- en huurwoningen. We richten ons voornamelijk op de markt voor koopwoningen, omdat deze sector voor dit hoofdstuk het meest relevant is. Op de markt voor koopwoningen is er sprake van een markt van vraag en aanbod. De totstandkoming van de prijs van koopwoningen is hier voornamelijk van afhankelijk. Daarnaast wordt er een aanzienlijke invloed toegekend aan de hypotheekrente. De hypotheekrente is zo belangrijk, omdat het grootste gedeelte van de kopers van huizen een hypotheek nodig heeft om het huis te kunnen kopen. Als de hypotheekrente laag is, zorgt dit ervoor dat lenen goedkoper wordt. Hierdoor zijn mensen eerder geneigd te lenen dan wanneer de hypotheekrente hoog zou zijn, omdat de hypotheeklasten in het laatste geval hoger zijn. Een lagere hypotheekrente kan de vraag naar hypotheken, en dus naar woningen, stimuleren waardoor er waardestijgingen optreden op de koopmarkt. Het economische klimaat is een andere waardebepalende factor. Ook kan er gedacht worden aan beslissingen van de politiek als nevenfactor. Zo zou bijvoorbeeld het (gedeeltelijk) afschaffen van de hypotheekrenteaftrek op zich een waardedrukkend effect hebben. Ook is voor te stellen dat als huren als alternatief voor kopen aantrekkelijker gemaakt wordt (bijvoorbeeld de huurtoeslag verhogen), dit de gemiddelde prijs op de markt voor koopwoningen drukt. De stand van de woningmarkt kan getypeerd worden als een kopersmarkt of een verkopersmarkt. Wanneer er sprake is van een kopersmarkt is er een relatief groot aanbod van woningen en een relatief kleine vraag. In een kopersmarkt kan het verstandig zijn om, bij verhuizing, de bestaande woning eerst te verkopen, alvorens een nieuwe woning te kopen. De kopers hebben het als het ware voor het zeggen. Van de omgekeerde situatie spreken we bij een verkopersmarkt. In een dergelijke situatie is het verstandig om, bij verhuizing, eerst een nieuwe woning te kopen, alvorens een bestaande woning te verkopen. Een verkopersmarkt heeft over het algemeen een stuwende werking op de prijs van woningen. De verkopers hebben het als het ware voor het zeggen.


2


1.2

OVERWEGINGEN BIJ HET AANKOPEN OF HUREN VAN EEN WONING

Bij de beslissing een woning te kopen of te huren is een groot aantal factoren van belang. Uiteraard is bij veel mensen de emotie die ze bij een bepaalde woning voelen doorslaggevend. Er kan nog een aantal andere (rationele) overwegingen aan de koop ten grondslag liggen. De factoren die hierbij een rol spelen zijn: • lastenrisico: de lasten van een koper zijn over het algemeen grilliger dan de lasten van een huurder (heeft te maken met een periodieke huurverhoging). De wijzigingen van de lasten van een koper kunnen te maken hebben met een rentewijziging (renterisico), een wijziging in het fiscale regime, overige te betalen belastingen in verband met de woning, onderhoud, wijzigingen van premies voor opstal of levensverzekeringen, enzovoort; • kosten bij verhuizing: de kosten bij verhuizing liggen voor een koper aanzienlijk hoger dan voor een huurder, omdat de koper onder meer te maken heeft met de kosten koper (overdrachtsbelasting en transportaktekosten) en eventueel financieringskosten (hypotheekaktekosten, afsluitprovisie en taxatiekosten); • vermogensrisico: de koper loopt een vermogensrisico, dat wil zeggen dat hij het risico loopt dat wanneer hij zijn woning op enig moment verkoopt, de opbrengst van de woning lager is dan de hoogte van zijn hypotheekschuld en dus met een restantschuld blijft zitten; • volgorderisico: een koper loopt een volgorderisico, wat inhoudt dat hij tijdelijk extra lasten kan hebben rondom een verhuizing. Dit kan voorkomen wanneer hij een nieuwe woning heeft gekocht, maar zijn oude woning nog niet heeft verkocht en derhalve de lasten van twee woningen draagt. Andersom kan ook een volgorderisico gelopen worden doordat de oude woning al verkocht is, maar de nieuwe woning nog niet geleverd of aangekocht is. In dat geval moeten er kosten gemaakt worden voor tijdelijke woonruimte en/of opslag; • bezitsvorming: een koper bouwt door middel van zijn eigen woning over het algemeen bezit op (aflossing lening en toename waarde woning), een huurder niet; • woongenot: de gemiddelde koper heeft meer woongenot dan de gemiddelde huurder. Dit heeft ermee te maken dat een koper eerder geneigd is zijn woning volledig aan te passen aan zijn woonwensen en hiervoor bereid is te investeren. Het is immers zijn eigendom. Een huurder moet in bepaalde gevallen aangebrachte verbeteringen zelfs weer verwijderen, omdat hij zijn woning in dezelfde staat moet opleveren als toen hij de woning betrok. Dat veroorzaakt een remmend effect op veranderingen die een bewoner zal aanbrengen en dus ten laste gaat van het woongenot.


3


OPGAVE 1 Wat is een positieve factor die een rol speelt bij de aankoop van een woning? a. b. c.

Kosten bij verhuizing. Verkooprisico. Woongenot.

1.3

DE HYPOTHEEKMARKT

Een goede manier om de hypotheekmarkt te analyseren is deze onder te verdelen in de vraag- en de aanbodkant. In paragraaf 1.3.1 „De vraagkant van de hypotheekmarkt‟ worden de verschillende typen vragers van hypotheken behandeld. Dit gebeurt in paragraaf 1.3.3 „De aanbodkant van de hypotheekmarkt‟ met de aanbieders. 1.3.1

De vraagkant van de hypotheekmarkt

Voor de vragers is het essentieel een hypotheek te verkrijgen om een woning te kopen. Aan de vraagkant zijn de volgende typen vragers te onderscheiden: • starters. Deze mensen kopen voor het eerst in hun leven een eigen woning en sluiten een hypothecaire lening af. • doorstromers. Deze groep personen is al in het bezit van een eigen woning, maar wil deze vervangen door een andere woning te kopen. • „omzetters‟. Uitgangspunt van de omzetting is dat de huidige eigen woning het onderpand blijft. Een omzetting is het afsluiten van een nieuwe hypothecaire lening of het wijzigen van de huidige hypothecaire lening. Voorbeelden hiervan zijn: veranderen van geldgever (oversluiten), tussentijds of aan het einde van de rentevaste periode verlengen van hypothecaire lening (vernieuwen), verhoging van hypothecaire lening, een tweede hypotheek willen voor bijvoorbeeld woningverbetering, enzovoort. OPGAVE 2 Joris Kats verkoopt zijn woning niet. Hij verandert wel van geldverstrekker. Wat voor type vrager is Joris op de hypothekenmarkt? a. b. c.

Doorstromer. Omzetter. Starter.

Deze segmentering van de vraagkant van de markt voor hypothecaire leningen is een eerste indeling. Er is segmentering op meerdere terreinen mogelijk (gezinsgrootte, inkomen, leeftijd). Voor de aanbieders van hypotheken is deze Lindenhaeghe, februari 2012 s3149-005

4


segmentering nuttig. Ze kunnen hun producten hierop afstemmen evenals hun reclamecampagnes. 1.3.2

De keuze van de hypotheekverstrekker

Wat het belangrijkste is voor de keuze van de hypotheekverstrekker is de hoogte van het rentepercentage. Toch is dit zeker niet de enige factor die van invloed is op de keuze bij welke hypotheekverstrekker de hypothecaire lening wordt afgesloten. Een kleine greep uit de andere bepalende factoren: • mogelijke hoogte van de financiering, gelet op inkomen en onderpand; • hoogte van de afsluitkosten; • de mogelijkheid om een lopende kapitaalverzekering in te brengen; • de verscheidenheid aan producten; • de keuzemogelijkheden voor rentevaste perioden. 1.3.3

De aanbodkant van de hypotheekmarkt

Net als bij de vraagkant van de hypotheekmarkt kunnen we ook bij de aanbodkant verschillende typen onderscheiden: • hypotheekbanken en bouwfondsen; • verzekeraars, pensioenfondsen en spaarkassen; • algemene banken en spaarbanken; • andere rechtspersonen; • particulieren. Deze indeling is ontleend aan die van het Centraal Bureau voor Statistiek (CBS). 1.3.3.1

Hypotheekbanken en bouwfondsen

Hypotheekbanken trekken hun gelden aan door het plaatsen van pandbrieven en het aantrekken van onderhandse leningen. De uitgezette hypothecaire leningen sluiten wat betreft renteniveau en rentelooptijd zo precies mogelijk aan bij de hiervoor aangetrokken gelden. Het kenmerk van bouwfondsen is dat zij zelf woningen ontwikkelen en bouwen. Bouwfondsen trekken geld aan door middel van onderhandse leningen op de kapitaalmarkt. Een grote financier van de bouwfondsen is de Bank voor Nederlandse Gemeenten (BNG). De kopers doen een beroep op de bouwfondsen voor het aangaan van een hypothecaire lening. Doordat bouwfondsen vooral op de kapitaalmarkt gelden aantrekken, kunnen ze hypothecaire leningen verstrekken met een langere rentefixatietermijn. 1.3.3.2

Verzekeraars, pensioenfondsen en spaarkassen

Verzekeringsmaatschappijen slaan met het verstrekken van hypothecaire leningen twee vliegen in één klap. De verzekeringen worden aan de hypothecaire leningen gekoppeld. Daarbij wordt de overtollige premiereserve belegd. Toch hoeft een Lindenhaeghe, februari 2012 s3149-005

5


verstrekking van een hypotheek niet samen te gaan met het verkopen van een verzekeringspolis. Wel zal een verzekeraar in zijn beleid hypotheken met een verzekering aantrekkelijker tariferen dan hypotheken zonder verzekering. Pensioenfondsen verwezenlijken met het verstrekken van hypothecaire leningen alleen hun beleggingsdoel. Bij pensioenfondsen kenmerkt het verstrekkingsbeleid zich door zeer strikte acceptatieregels en aantrekkelijke tarieven op langer rentevaste perioden. Een pensioenfonds wil immers graag voor langere perioden zijn gelden beleggen. 1.3.3.3

Algemene banken en spaarbanken

Volgens de cijfers van eind 2010 zijn banken met ongeveer 70% van alle verstrekte hypothecaire leningen de grootste marktpartij op de woninghypotheekmarkt. De rentepercentages die de banken gebruiken, wijken onderling niet sterk af. Het doel is enerzijds het behalen van een rentemarge en anderzijds het aantrekken van nieuwe bankklanten. 1.3.3.4

Andere rechtspersonen

Andere rechtspersonen zijn maatschappelijke organisaties die aan hun leden of werknemers zonder winstoogmerk hypothecaire leningen verstrekken. Aangezien de doelstelling hiervan een sociale of ideële achtergrond heeft, gelden er vrijwel altijd gunstige condities. 1.3.3.5

Particulieren

Dit zijn particulieren met dezelfde doelstellingen als de andere rechtspersonen uit de vorige alinea. 1.3.4

Distributie van hypotheken

De distributie van hypotheken van geldverstrekker naar klanten kan op twee manieren geschieden: • direct; • indirect. Wanneer de distributie van een hypotheek rechtstreeks van geldverstrekker naar klant plaatsvindt, is er sprake van directe distributie. Dit geschiedt van oudsher bijvoorbeeld door middel van bankkantoren. Banken bieden op die manier rechtstreeks hun hypotheken aan de klant aan. Een andere manier van directe distributie is de direct writing en de verkoop via internet. Geldverstrekkers bieden hun hypotheken ook indirect aan. Er wordt gewerkt met een schakel tussen de geldverstrekker en de consumenten. Voorbeelden hiervan zijn (onafhankelijke) tussenpersonen, makelaars die ook hypotheken aanbieden of assurantiekantoren. De tussenschakel wordt beloond voor het verstrekken van de hypotheek. Voor de klant kan een tussenpersoon, makelaar of assurantiekantoor


6


een voordeel hebben in de zin dat ze de persoon al kennen (vertrouwen) en van diens deskundigheid (advies) gebruik kunnen maken. 1.3.5

Productontwikkeling

Het product „woninghypotheek‟ is de afgelopen jaren ontwikkeld en vernieuwd. De redenen hiervoor waren: • grotere concurrentie. Steeds meer financiële instellingen zijn overtuigd geraakt van de voordelen van het verstrekken van woninghypotheken. Om een zo groot mogelijk marktaandeel te verwerven, is steeds meer aan de wensen van de consument tegemoetgekomen; • toegenomen consumentisme. De consument is zich steeds bewuster geworden van de voor- en nadelen van producten, mede gevoed door organisaties als de Consumentenbond. Ook zijn consumenten mondiger geworden en ze zijn hoger opgeleid dan vroeger. De ontwikkeling van de woninghypotheken heeft vorm gekregen in een consumentvriendelijker product en een uitgebreid assortiment. Voorbeelden van gunstigere voorwaarden voor de consument als gevolg van productontwikkeling zijn extra (boetevrij) aflossen, mogelijkheden voor tussentijdse aanpassingen zoals verhoging restanthoofdsom of wijziging van de aflossingsvorm, of de keuze in veel rentevarianten en rentevaste perioden. De voorwaarden voor hypotheken zijn steeds belangrijker geworden voor de consument. Daarom publiceert de Consumentenbond, maar ook de Vereniging Eigen Huis (VEH), geregeld vergelijkende overzichten van voorwaarden van geldgevers. De VEH behartigt de belangen van (aspirant-)eigenaren van woningen. De hoogte van de hypotheekrente blijft echter voor veel klanten het belangrijkste vergelijkende criterium. Naast de gunstigere voorwaarden voor de consument is het assortiment ook verbreed. Voorbeelden van verbreding in de laatste 10 jaar zijn: • veel meer mogelijkheden met betrekking tot rentevaste perioden; • verruiming van mogelijke aflossingsvormen; • de hypotheekconstructies kunnen meer geënt worden op de fiscale mogelijkheden van de consument. 1.3.6

Funding en matching

De aanbieder van woninghypotheken kan op verschillende manieren zijn geld verkrijgen. Voorbeelden van hoe een hypotheekverstrekker zijn gelden fundt zijn pandbrieven, onderhandse leningen en contractuele besparingen (bijvoorbeeld premies van levensverzekeringen). De wijze van verkrijging (de funding) is


7


medebepalend voor de ontwikkeling van hypotheekproducten. Door middel van onderstaande balans kan dit verduidelijkt worden: Voorbeeldbalans geldgever

Dagelijks aanpasbare rente Rente aanpasbaar na 1-4 jaar Rente aanpasbaar na 5 jaar of langer

Uitgezet bedrag (debet) 50 30 20 100

Aangetrokken middelen (credit) 10 40 50 100

Deze balans is willekeurig opgesteld en dient alleen ter illustratie. Aan deze balansstructuur zitten verschillende consequenties bij renteveranderingen. Zo zal bij een rentestijging van de dagelijks aanpasbare rente de helft van de uitgezette hypotheken een hogere rente krijgen. Dit terwijl het grootste gedeelte van de aangetrokken middelen een lagere rente houdt. Hierdoor zal de winst van de geldgever tijdelijk hoger uitvallen. Wanneer de rente daalt, is het effect omgekeerd. Om redenen van stabiliteit en ter voorkoming van onaangename winstontwikkelingen is het doel van de meeste geldgevers om de rentelooptijd van aangetrokken middelen en uitgezette hypotheken zoveel mogelijk overeen te laten komen. Dit is matching. In het gegeven voorbeeld zou dit kunnen door meer middelen aan te trekken met een korte looptijd. Ook zou geprobeerd kunnen worden om meer langlopende hypotheken uit te zetten. Een combinatie van oplossingen behoort ook tot de mogelijkheden. Er zijn geldgevers die niet geconfronteerd worden met het probleem van matching. Dit zijn de geldgevers die hun hypothecaire leningen funden uit contractuele besparingen (veelal levensverzekeringsmaatschappijen en pensioenfondsen). Hun contractuele besparingen, waarvoor een vaste lage rekenrente van 3% geldt, worden voor zeer lange perioden (vaak voor 30 jaar of langer) vastgelegd. Hierdoor zijn ze verzekerd van een langdurig en vrij nauwkeurig te voorspellen geldaanbod, waardoor ze in staat zijn om producten te ontwikkelen met een lange rentelooptijd. OPGAVE 3 Een geldgever heeft een bepaald bedrag aan hypothecaire kredieten uitgezet met een rentefixatietermijn van vijf jaar. Ter financiering hiervan is de helft van het bedrag aangetrokken in de vorm van spaargeld met een rente die voor vijf jaar vaststaat, de andere helft in de vorm van spaargeld met een variabele rentevergoeding. De rente op de gelden kapitaalmarkt loopt in het tweede jaar op. Welke van de volgende beweringen is op deze situatie van toepassing? a. b. c.

De mismatch wordt groter. De winst wordt groter. De marge wordt kleiner.


8


1.4

ZELFTOETS

1.

Uit welke onderdelen zijn de totale woonuitgaven van een huurder opgebouwd?

2.

Welke overwegingen komen aan de orde bij het aankopen van een woning?

3.

Welke typen vragers kunnen onderscheiden worden op de hypotheekmarkt?

4.

Welke factoren kunnen de keuze voor een hypotheekverstrekker bepalen?

5.

Hoe wordt de aanbodzijde van de hypotheekmarkt onderscheiden?

6.

Op welke wijze worden hypotheken aan klanten gedistribueerd?


9


1.5

ANTWOORDEN

1.5.1

Zelftoets

1. De woonuitgaven voor mensen die in een huurwoning leven bestaan hoofdzakelijk uit de kale huur en de servicekosten. De bijkomende woonuitgaven zoals bijvoorbeeld de nutsvoorzieningen completeren de woonuitgaven van de huurder. De woonlasten van een huurder zijn niet of nauwelijks afhankelijk van het fiscale regime dat gevoerd wordt. De woonuitgaven kunnen verminderen als een huurder in aanmerking komt voor de huurtoeslag. 2. Bij de beslissing om een woning te kopen komt een groot aantal algemene factoren om de hoek kijken. Minimaal komen daarbij de volgende zaken aan de orde: • het hebben van een „eigen woning‟, inclusief alle emotionele en rationele overwegingen; • het woongenot; • het lastenrisico; • het vermogensrisico; • de verhuiskosten; • het volgorderisico; • bezitsvorming. 3. Aan de vraagkant van de hypotheekmarkt zijn de volgende typen vragers te onderscheiden: • starters; • doorstromers; • „omzetters‟. 4. De keuze van de hypotheekverstrekker wordt voor een groot deel bepaald door de hoogte van het rentepercentage op de leningen. Andere factoren zijn: • de mogelijke hoogte van de financiering gelet op inkomen en onderpand; • de hoogte van de afsluitkosten; • de mogelijkheid om een lopende kapitaalverzekering in te brengen; • de manier van renteberekening; • de keuzemogelijkheid voor rentevaste perioden.


10


Erkend Hypotheekadviseur (SEH)

Recommend Documents