Een besloten vennootschap welke opteert voor de status van een fiscale beleggingsinstelling. Halfjaarbericht 2012 Kadans Biopartner B.V

Een besloten vennootschap welke opteert voor de status van een fiscale beleggingsinstelling

Halfjaarbericht 2012 Kadans Biopartner B.V.

oktober 2012

Oktober 2012 Opgesteld door: Kadans Biofacilities B.V.

T: +31 (0)411 625 628

Postbus 143

F: +31 (0)411 625 620

5260 AC Vught

E: [email protected] W: www.biofacilities.nl

Een besloten vennootschap welke opteert voor de status van een fiscale beleggingsinstelling

Inhoudsopgave 1.

Kerncijfers

3

2.

Verslag van het management

4

2.1. Marktontwikkelingen

4

2.2. Investeringen

5

2.3. De portefeuille

5

2.4. Resultaat

6

2.5. Huursituatie Nieuwe Kanaal 7

7

3.

Financieel verslag

8

3.1. Winst- en verliesrekening

8

3.2. Kasstroomoverzicht

9

3.3. Rendementsprognose

9

3.4. Toelichting op het financieel verslag

10

4.

Fondsstructuur

11

5.

Actuele vastgoedobjectinformatie

12

H a l f j a a r b e r i c h t 2 0 1 2 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.

1

H a l f j a a r b e r i c h t 2 0 1 2 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.

2

1

Kerncijfers

Kerncijfers Kadans Biopartner B.V.

H1 2012

2011

Balans Investeringen in vastgoedobjecten

27.600.000

27.600.000

Eigen vermogen

15.344.776 *

14.895.690

Langlopende schuld

12.983.774

13.479.824

1.466.908

2.740.753

Winst- en verliesrekening Bruto huurinkomsten Rentebaten

0

100.442

Exploitatiekosten voor rekening verhuurder

137.011

320.090

Rentelasten

347.093

644.262

543.003

1.356.728

4%

10%

2

2

18.400

18.400

Rendement certificaathouders Contant dividend Contant dividend (% inleg) Kerncijfers portefeuille Aantal objecten in eigendom Omvang portefeuille (aantal m ) 2

* Vóór slotuitkering 2011 en interim dividend 2012.

H a l f j a a r b e r i c h t 2 0 1 2 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.

3

2

Verslag van het management

Met veel genoegen bieden wij u hierbij het halfjaarverslag 2012

Kadans en de Universiteit Utrecht te ontbinden.

aan van Kadans Biopartner B.V. Wij presenteren de resultaten van het fonds over de eerste zes maanden van 2012 en brengen

De ontwikkeling van het Novio Tech Center in Nijmegen verloopt

u op de hoogte van de actuele gebeurtenissen.

daarentegen volgens verwachting. Op de Novio Tech Campus zal een bestaand voormalig R&D-gebouw van NXP door Kadans

Het eerste halfjaar 2012 is voor Kadans Biopartner naar tevreden-

worden getransformeerd tot een uniek bedrijfsverzamelgebouw

heid verlopen. De twee locaties in Wageningen zijn op dit moment

voor startende, jonge en volwassen bedrijven actief in de High

volledig verhuurd, de op 1 januari aanwezige leegstand is

Tech en life sciences. Kadans is voornemens om dit object in

inmiddels ingevuld. De in Nieuwe Kanaal 7 aanwezige huurder

te brengen in het fonds en daarmee invulling te geven aan de

Micreos is meer ruimte gaan huren en wil in de toekomst verder

groeistrategie en –ambitie van Kadans Biopartner. Naar verwach-

uitbreiden op het moment dat FrieslandCampina het pand zal

ting zal tegen het eind van 2012 een derde emissie van Kadans

verlaten (tweede helft 2013). Aan Micreos is onder meer voor

Biopartner worden uitgeschreven. Uit onze inventarisatie in mei

deze uitbreiding een subsidie toegekend. In dit subsidietraject

2012, is gebleken dat er veel animo is bij bestaande beleggers

is Kadans als partner nauw betrokken. Een in 2012 nieuw

om bij een volgende emissie deel te nemen.

ingetrokken huurder, het bedrijf Foodcase, heeft eveneens aangegeven dat zij, naast de reeds door haar gehuurde ruimte,

In dit verslag treft u de belangrijkste kerngegevens van het

een deel van de vrijkomende ruimten van FrieslandCampina

fonds aan. Besproken worden achtereenvolgens de marktontwik-

wenst te gaan huren.

kelingen, de stand van zaken met betrekking tot de portefeuille, de resultaten over de eerste zes maanden van 2012 en de

Betreffende de verhuur van het gebouw Binnenhaven 5 te

totstandkoming van de interim dividend uitkering.

Wageningen zijn er geen bijzonderheden te melden. Inmiddels is Blgg AgroXpertus volledig operationeel op deze locatie en

2.1

worden de huurverplichtingen correct nagekomen.

In het jaarverslag van 2011 hebben wij u een beeld geschetst

Marktontwikkelingen

van de problemen waar de vastgoedsector mee worstelt. De Eerder hebben wij u geïnformeerd over interessante ontwikkelingen

lopende schuldencrisis in Europa en de daaruit voortvloeiende

omtrent mogelijke toekomstige uitbreidingen van het fonds. In

ingrijpende economische hervormingen, staan een goed functio-

dit kader is onder meer gesproken over de voorgenomen aankoop

nerende vastgoedmarkt in de weg. De financiële instellingen,

en ontwikkeling van een tweetal bedrijfsverzamelgebouwen op

die tot voor kort in belangrijke mate vastgoed financierden,

het Utrecht Science Park ten behoeve van bedrijven actief in

onthouden zich in het huidige klimaat van de noodzakelijke

de life sciences sector. Echter, als gevolg van de kredietcrisis

kredietverlening. Ook Kadans Biopartner ondervindt hiervan de

en het daarmee verband houdende wegvallen van belangrijke

gevolgen. Een voorbeeld daarvan is, zoals eerder gememoreerd,

financieringsbronnen, is besloten de raamovereenkomst tussen

het noodgedwongen afblazen van de voorgenomen aankoop en

H a l f j a a r b e r i c h t 2 0 1 2 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.

4

ontwikkeling van de projecten op het Utrecht Science park. Gelet

Verder blijven we de ontwikkelingen van campussen en science

op het rendement/risicoprofiel van R&D-vastgoed in vergelijking

parks in andere universiteitssteden nauwlettend in de gaten

tot de andere vastgoedcategorieën, is die terughoudendheid van

houden. Waar mogelijk neemt Kadans Biopartner actief deel aan

de financiële instellingen onterecht en schadelijk voor het maat-

de ontwikkelingen.

schappelijk belang, waarbij tevens het slagen van het innovatiebeleid van de overheid geblokkeerd wordt.

Kadans Biopartner blijft de ontwikkelingen op de markt nauwgezet volgen en zal waar kansen liggen, deze ook benutten.

Het nieuwe innovatiebeleid van de overheid heeft vorm gekregen door extra stimulering en financiële ondersteuning van negen

2.2

geselecteerde top-technologieën. Hiervoor is op de Rijksbegroting

In de verslagperiode zijn er investeringen verricht in het object

circa € 1,5 miljard per jaar opgevoerd. Dit beleid is van groot

Nieuwe Kanaal 7 om de opnieuw verhuurde ruimten geschikt te

maatschappelijk belang: het legt de basis voor de dragers onder

maken voor de huurders Micreos en Foodcase. Ook in de tweede

de economie voor Nederland gedurende minimaal de komende

helft van 2012 zullen (vervangings)investeringen worden gedaan

decennia. Het domein waarbinnen Kadans Biopartner haar

voor deze twee bedrijven en de huurder Dyadic. Het totaal

beleggingen selecteert, maakt onderdeel uit van deze negen

bedrag aan investeringen ten behoeve van deze huurders zal

topsectoren. Hoewel de financiers deze positieve ontwikkelingen

naar verwachting circa € 105.000 bedragen.

Investeringen

nog onvoldoende op waarde weten te schatten, ziet de directie van Kadans Biopartner voldoende mogelijkheden om een aantrek-

2.3

De portefeuille

kelijk rendement op vastgoedinvesteringen te kunnen blijven genereren. Daarbij is het wel van belang dat we vastgoed als

Huursituatie

een langetermijninvestering blijven zien.

In het jaarverslag 2011 hebben we u gemeld dat de grootste huurder in Nieuwe Kanaal 7, FrieslandCampina, het besluit heeft

Binnen de niche waarin Kadans Biopartner opereert, is derhalve

genomen haar onderzoeksgroepen in 2013 samen te brengen in

nog immer sprake van positieve ontwikkelingen. Binnen de ken-

een nieuwbouwlocatie op de Campus van Wageningen Universiteit.

nisintensieve bedrijven in de life sciences, food en agribusiness

Dit betekent dat de ruimten in Nieuwe Kanaal die men thans

is de vraag naar specifieke huisvesting onverminderd hoog en is

huurt in de tweede helft van 2013 beschikbaar komen voor

leegstand beperkt. Kadans Biofacilities is samen met Wageningen

andere huurders. Twee van de bestaande huurders, Micreos en

UR actief bezig om nieuwe ontwikkelingen mogelijk te maken op

Dyadic, en de nieuwe huurder Foodcase hebben aangegeven

het terrein De Born Oost, grenzend aan Wageningen Campus,

een deel van de vrijkomende ruimten, waaronder de proefhal,

waar de nieuwe R&D faciliteiten van FrieslandCampina verrijzen.

te willen huren. Daarnaast worden ook andere partijen benaderd

Dit laatste gebouw is nog steeds een mogelijke kandidaat om

om de resterende ruimten in te vullen.

opgenomen te worden in het fonds.

H a l f j a a r b e r i c h t 2 0 1 2 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.

5

De aan het begin van 2012 bestaande leegstaande ruimten in

Het hiervoor vermelde contante dividend is exclusief het reeds

het pand Nieuwe Kanaal 7 zijn in de eerste helft van 2012 in

aan de certificaathouders uitgekeerde slotdividend van 2011.

gebruik genomen door Micreos, die ruimte nodig had om de groei

Zoals in het Jaarverslag 2011 is aangegeven, geldt er een

van het bedrijf te kunnen faciliteren. Daarnaast is een nieuwe

verplichting voor Kadans Biopartner om het volledige fiscale

huurder gevonden in het bedrijf Foodcase. Vanaf 1 september

resultaat uit te keren aan de certificaathouders. In tegenstelling

2012 zijn alle ruimten verhuurd en is de leegstand binnen de

echter tot hetgeen in het jaarverslag is vermeld, is dit slot-

portefeuille volledig ingevuld.

dividend niet uitgekeerd in de vorm van stocks (extra certificaten) maar is er voor gekozen om de uitkering te verrichten in contanten.

De situatie in het pand Binnenhaven 5 te Wageningen is in het

De reden hiervoor is dat de liquiditeitspositie voldoende ruimte

jaar 2012 tot nu toe niet gewijzigd en zal naar verwachting ook

bood. Uiteindelijk kwam het uitkeerbare rendement over 2011

niet wijzigen.

daarmee uit op 10,0%.

2.4

Resultaat

Het resultaat over de eerste zes maanden 2012 bedraagt € 936.839 tegenover € 913.485 in dezelfde periode van het voorgaande boekjaar. Dit is licht hoger dan was begroot. De positieve afwijking is het gevolg van licht hogere huurinkomsten in combinatie met lagere exploitatiekosten. Met name vielen de onderhoudskosten lager uit, die we voor het tweede halfjaar echter wel verwachten. De financieringslasten zijn licht hoger dan begroot, hetgeen het gevolg is van het in rekening brengen van een liquiditeitstoeslag door SNS Bank. Ook de kosten van fiscale advisering zijn hoger uitgevallen dan voorzien, hetgeen met name veroorzaakt is door advisering omtrent de eventuele uitkering van stockdividend. Na aftrek van de aflossingen, die in het eerste halfjaar € 393.836 bedroegen, resteert er een uitkeerbaar resultaat van € 543.003 hetgeen inmiddels als dividend aan de certificaathouders is uitgekeerd. Dit komt neer op een uitkeerbaar rendement van 4,0% (halfjaar) over het oorspronkelijk geïnvesteerd vermogen.

H a l f j a a r b e r i c h t 2 0 1 2 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.

6

Huursituatie Nieuwe Kanaal 7 Naam huurder

NR

Ingangsdatum

Expiratie

Index

Huur

Huurderspec.vergoeding

FrieslandCampina Ingredients B.V.

7R

01-11-2005

31-09-2013

01 jan

€

457.865

€

-

FrieslandCampina Consumer Products Europe B.V.

7C

01-11-2005

31-09-2013

01 jan

€

374.113

€

135.000

Expressive Research B.V. (vh Genetwister Techn.)

7B

01-01-2012

31-12-2016

01 jan

€

116.000

€

16.000

Micreos B.V.

7P

01-19-2009

31-12-2019

01 jan

€

130.682

€

-

Nuplex Resins B.V.

7N

01-01-2012

31-09-2021

01 jan

€

109.000

€

-

Cleanlight B.V.

7I

01-06-2007

31-05-2013

01 jan

€

3.994

€

-

Kikkiman Europe R&D Laboratory B.V.

7G

01-09-2007

31-08-2013

01 jan

€

25.917

€

16.380

Dyadic B.V.

7S

01-03-2007

31-10-2017

01 jan

€

110.280

€

-

Innosieve Foodcase *

7A

01-11-2011

31-10-2016

01 jan

€

32.387

€

-

7 J/K/F

31-05-2012

31-05-2022

01 jan

€

60.000

€

-

Totaal

€ 1.420.239

€ 167.380

* Huurbetaling start 31-05-2013, derhalve huurdersincentive van één jaar huurvrij.

H a l f j a a r b e r i c h t 2 0 1 2 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.

7

3

Financieel verslag

3.1 Winst- en verliesrekening

1/1/2012 - 30/6/2012

%

Prognose 2012

1.466.908

50,2%

2.920.000

1.466.908

50,2%

2.920.000

Erfpachtkosten

- 33.000

49,8%

- 66.200

Beheerskosten

- 58.676

50,2%

- 116.800

Onderhoud, WOZ, Verzekeringen

- 42.239

24,1%

- 175.200

Opbrengsten Huurinkomsten onroerend goed Rentebaten

0

0

Exploitatiekosten

Overige exploitatiekosten

- 3.096

31,0%

- 10.000

- 137.011

37,2%

- 368.200

- 347.093

50,9%

- 682.500

- 347.093

50,9%

- 682.500

Rentelasten Vreemd vermogen Algemene kosten Juridisch advies Fiscaal advies Overige algemene kosten

Resultaat verslagperiode

H a l f j a a r b e r i c h t 2 0 1 2 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.

- 1.502

0

- 21.704

- 15.000

- 22.759

- 38.500

- 45.965

85,9%

- 53.500

936.839

51,6%

1.815.800

8

3.2 Kasstroomoverzicht

1/1/2012 - 30/6/2012

Kasstroom uit operationele activiteiten Resultaat normale bedrijfsuitoefening

0

936.839 936.839

Aflossingen financieringen SNS Property Finance 50126/1

- 107.896

SNS Property Finance 50126/2

- 42.218

SNS Property Finance 50126/3 (annuïteit)

- 43.712

FGH 200.086.509

- 200.010

Gem. Wageningen

0

Gem. Wageningen

0 - 393.836

Netto kasstroom

3.3 Rendement

543.003

1/1/2012 - 30/6/2012

Prognose 2012

936.839

1.815.800

Prognose 2011 Resultaat verslagperiode Oprichtingskosten Netto resultaat Enkelvoudig rendement Uitkeerbaar dividend (genormaliseerd) Uitkeerbaar rendement

H a l f j a a r b e r i c h t 2 0 1 2 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.

0

0

936.839

1.815.800

6,9%

13,3%

543.003

991.800

4,0%

7,3%

9

3.4

Toelichting op het financieel verslag

Algemeen

Materiële vaste activa

De besloten vennootschap Biopartner Center Wageningen is

Het onroerend goed wordt in het jaar van acquisitie gewaardeerd

opgericht op 23 augustus 2000 waarna de naam per 1 januari 2010

tegen de verkrijgingprijs en eventueel toe te rekenen over-

statutair is gewijzigd in Kadans Biopartner B.V. Alle aandelen

drachtsbelasting. Na het jaar van acquisitie wordt het onroerend

worden gehouden door Stichting Administratiekantoor Kadans

goed gewaardeerd tegen actuele waarde, zoals bepaald door de

Biopartner B.V. (SAK) dat ook het stemrecht op de aandelen

Manager.

uitoefent. De Stichting heeft certificaten van aandelen uitgegeven waardoor de certificaathouder onder meer de rechten

Overige activa en passiva

als beschreven in de statuten van het SAK heeft verkregen.

Alle overige activa en passiva worden gewaardeerd tegen nominale

De besloten vennootschap kent de status van fiscale beleggings-

waarde, tenzij anders aangegeven.

instelling (fbi) waardoor zij recht heeft op toepassing van een vennootschapsbelastingtarief van 0%. De directie van Kadans

Resultaatverantwoording

Biopartner B.V. wordt gevormd door Kadans Biofacilities B.V.

(Huur-)opbrengsten en kosten worden verantwoord in het jaar waarop ze betrekking hebben.

Doel van de vennootschap Het beleggen van vermogen in effecten en andere vermogens-

Vennootschapsbelasting

waarden (waaronder mede wordt verstaan de rechten op de

De vennootschap kwalificeert als een fiscale beleggingsinstelling

objecten), met toepassing van het beginsel van risicospreiding,

waardoor een vennootschapsbelastingtarief van 0% van

teneinde de aandeelhouders van de vennootschap in opbrengst

toepassing is.

te doen delen. Omzetbelasting De vennootschap is opgericht voor onbepaalde tijd.

De vennootschap is omzetbelastingplichtig.

Presentatie

Vergelijkende cijfers

Het halfjaarbericht is opgesteld overeenkomstig waarderings-

De in dit verslag opgenomen vergelijkende cijfers hebben

grondslagen zoals deze gelden in Nederland. De belangrijkste

betrekking op de periode 1 januari tot en met 30 juni 2012.

worden hieronder weergegeven:

H a l f j a a r b e r i c h t 2 0 1 2 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.

10

4

Fondsstructuur

Certificaathouders

Stichting Administratiekantoor Kadans Biopartner

directie

Kadans Biofacilities B.V. directie managementovereenkomst

Raad van Commissarissen Kadans Biopartner B.V.

toezicht

fbi status

ontwikkelingsovereenkomst

Kadans Biopartner Projecten B.V.

Biopartner Center Wageningen

Ten Houtengebouw Wageningen

H a l f j a a r b e r i c h t 2 0 1 2 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.

11

5

Actuele vastgoedobjectinformatie

Biopartner Center Wageningen

Nieuwe Kanaal 7, Wageningen

Erfpacht/eigen grond:

Erfpacht t/m 18 oktober 2040

Canon:

€ 65.000 per jaar, jaarlijks geïndexeerd

Oppervlakte perceel:

10.000 m2

Verhuurbaar vloeroppervlak:

7.400 m2

Huurders:

9 huurders

Jaarhuur:

€ 1.569.321 (2012) incl. vergoeding huurder specifieke investeringen

Resterende looptijd huurcontracten:

3,2 jaar

Indexering:

Jaarlijks

Garanties:

Individuele huurgaranties. Tevens garantie van Kadans Vastgoed B.V. voor een gemiddelde jaarlijkse huuropbrengst tot 75% van de huur per 1 januari 2010 gedurende vijf jaar, gemaximeerd op een cumulatief bedrag van € 1,4 mln

Parkeren:

Circa 127 parkeerplaatsen op eigen terrein

Aankoopprijs:

€ 12.200.000 v.o.n.

Taxatiewaarde:

€ 12.250.000 k.k. (1 juli 2011)

Erfpacht/eigen grond:

Erfpacht t/m 18 oktober 2040

Ten Houtengebouw

Binnenhaven 5, Wageningen

Erfpacht/eigen grond:

Eigen grond

Oppervlakte perceel:

23.145 m2

Verhuurbaar vloeroppervlak:

11.000 m2

Huurders:

Blgg Groep B.V. met ingang van 1 maart 2011

Jaarhuur:

€ 1.392.639

Resterende looptijd huurcontract:

13,5 jaar, tot 28 februari 2026

Indexering:

Jaarlijks, voor het eerst op 1 januari 2011

Parkeren:

118 parkeerplaatsen op eigen terrein

Aankoopprijs:

€ 15.400.000 v.o.n.

Taxatiewaarde:

€ 16.000.000 k.k. (1 juli 2011)

Erfpacht/eigen grond:

Eigen grond

H a l f j a a r b e r i c h t 2 0 1 2 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.

12

Een besloten vennootschap welke opteert voor de status van een fiscale beleggingsinstelling

Kadans Biofacilities B.V.

T: +31 (0)411 625 628

Postbus 143

F: +31 (0)411 625 620

5260 AC Vught

E: [email protected]

© DesignMatter.nl

W: www.biofacilities.nl