DE BETAALBAARHEID VAN KOSTPRIJSHUREN IN DE SOCIALE HUURSECTOR

DE BETAALBAARHEID VAN KOSTPRIJSHUREN IN DE SOCIALE HUURSECTOR

DE BETAALBAARHEID VAN KOSTPRIJSHUREN IN DE SOCIALE HUURSECTOR

Masterscriptie MSRE Amsterdam School of Real Estate auteur: e-mail: datum:

Hans Beringen [email protected] 30 augustus 2015

begeleider: 2e beoordelaar:

Prof. dr. J.B.R. Conijn Dr. M.I. Dröes

VOORWOORD

Met deze masterscriptie komt een einde aan mijn MSRE opleiding. Het was een intensieve maar ook leuke periode. De opleiding kwam op een goed moment. Woningcorporaties liggen onder een vergrootglas en kunnen zowel maatschappelijk als financieel beter presteren dan ze nu doen. Hopelijk kan ik daar, met de tijdens de opleiding verkregen kennis en inzichten, een bijdrage aan leveren. Het onderwerp van deze scriptie, de betaalbaarheid van kostprijshuren, brengt het dilemma tussen maatschappelijk en financieel rendement bij uitstek in beeld. Graag wil ik mijn vorige werkgever WoonFriesland bedanken. Zij stelden mij in de gelegenheid om deze studie te volgen. In het bijzonder Jacoliene Maat gaf mij het laatste zetje om aan de studie te beginnen. Mijn huidige werkgever Woonconcept stelde mij in staat om het laatste deel van de opleiding af te maken. Ook bedank ik hierbij de vele collega's die steeds weer belangstellend informeerden hoe mijn onderzoek vorderde. Verder wil ik Johan Conijn bedanken voor zijn begeleiding. Alleen al door te wijzen op de relevantie van het onderwerp motiveerde hij me om te blijven 'spitten' in de voorhanden literatuur. Tenslotte gaat mijn dank vooral uit naar Vasanthi, Abel en Franca. Hun geduld met mij was (vrijwel) eindeloos.

Hans Beringen Eelderwolde, 30 augustus 2015

1

2

MANAGEMENTSAMENVATTING Instanties als het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV, 2014) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW, 2014) constateren dat de gemiddelde resterende levensduur van de portefeuille van woningcorporaties korter wordt. Zij zien dit als risico voor de duurzaamheid van het verdienmodel van corporaties. Tegelijkertijd zijn huurders een steeds groter deel van hun inkomen kwijt aan huur door huurstijgingen boven inflatie en door een stagnerende inkomensontwikkeling (Blijie e.a., 2013). De betaalbaarheid van het wonen is daardoor een steeds belangrijker maatschappelijk vraagstuk geworden. De vraag is echter of een duurzaam vol te houden verdienmodel wel is te verenigen met betaalbare huren. Dit onderzoek wil meer duidelijkheid in deze kwestie brengen. Daarom luidt de centrale vraag: "Is het huurniveau dat past bij een duurzaam vol te houden exploitatie van sociale huurwoningen betaalbaar voor huurders?" Het huurniveau dat een duurzaam vol te houden exploitatie mogelijk maakt wordt in dit onderzoek bepaald met behulp van de gebruikskostenbenadering. Deze benadering is afkomstig uit de neoklassieke investeringstheorie. Gebruikskosten ('user costs') zijn daarin de aan een kapitaalgoed (in dit geval de woning) toegerekende kosten. In dit onderzoek wordt een bruto en een netto benadering gevolgd; deze leveren een kostprijshuur op van achtereenvolgens 5,3% en 4,3% van de WOZ waarde. De bruto kostprijshuur maakt een marktconform rendement mogelijk. De netto kostprijshuur levert een rendement op dat een woningcorporatie in staat stelt om het eigen vermogen op peil te houden. Dit onderzoek operationaliseert het begrip betaalbaarheid op basis van het residueel inkomen. Het residueel inkomen is het deel van het inkomen dat, na aftrek van de woonuitgaven, overblijft voor andere uitgaven. Door confrontatie met het bedrag dat minimaal nodig is om in het levensonderhoud te voorzien kan een uitspraak over betaalbaarheid worden gedaan. Het bedrag dat nodig is voor levensonderhoud is gebaseerd op normbedragen van het Nibud. Er is zowel gekeken naar betaalrisico als naar armoede. Of een huishouden te maken heeft met een betaalrisico en/of armoede volgt uit de volgende rekensom:

-

netto besteedbaar inkomen

(exclusief huurtoeslag)

minimaal basisbudget x 12

(zonder sociale participatie = betaalrisico) (met sociale participatie = armoede)

-

basishuur x 12

(huidige huur of kostprijshuur)

+

huurtoeslag x 12

(herberekening bij kostprijshuur)

uitkomst < 0

betaalrisico en/of armoede

uitkomst ≥ 0

geen betaalrisico en/of armoede

In het WoON 2012 bestand is per huurder de huidige huur, de WOZ waarde, de samenstelling van het huishouden en het inkomen beschikbaar. Uit analyse van deze cijfers blijkt dat op basis van de huidige huur 13% van de huurders te maken heeft met een betaalrisico en 21% met armoede. Dit betreft achtereenvolgens 300.000 en 470.000 huishoudens. Zowel betaalrisico als armoede concentreren zich bij de laagste inkomensgroepen. Invoering van (netto) kostprijshuren leidt tot een gemiddelde maandelijkse huurverhoging van bijna €120,- (met herberekende huurtoeslag). Hierdoor neemt het aantal huurders met een betaalrisico toe met ongeveer 50% en het aantal huurders dat in armoede leeft met 35%. Daarom moet de centrale vraag ontkennend worden beantwoord. Kostprijshuren zijn niet zonder meer betaalbaar. Er is flankerend beleid nodig om kostprijshuren en betaalbaarheid met elkaar te kunnen verenigen.

3

4

INHOUDSOPGAVE

VOORWOORD

1

MANAGEMENTSAMENVATTING

3

INHOUDSOPGAVE

5

HOOFDSTUK 1: INLEIDING 1.1 Aanleiding 1.2 Doelstelling en centrale vraag 1.3 Subvragen en onderzoeksmethode 1.4 Leeswijzer

7 7 8 9

HOOFDSTUK 2: DE GEBRUIKSKOSTEN VAN HUURWOONDIENSTEN 2.1 Inleiding 2.2 Overheidsinterventie op de Nederlandse woningmarkt 2.3 Huurverlaging door woningcorporaties 2.4 Gebruikskosten – theorie 2.5 Gebruikskosten – toepassingen 2.6 Conclusie

10 10 11 11 12 13

HOOFDSTUK 3: OPERATIONALISATIE VAN DE KOSTPRIJSHUUR 3.1 Inleiding 3.2 Gebruikskosten en rendementseis 3.3 Vermogenskosten 3.4 Instandhoudingskosten 3.5 Prijsontwikkeling 3.6 Conclusie

14 14 15 16 19 20

HOOFDSTUK 4: OPERATIONALISATIE VAN HET BEGRIP BETAALBAARHEID 4.1 Inleiding 4.2 Betaalbaarheid en woonquote 4.3 Betaalbaarheid en residueel inkomen 4.4 Operationalisatie betaalbaarheid: betaalrisico en armoede 4.5 Conclusie

21 21 22 23 24

HOOFDSTUK 5: ONDERZOEKSRESULTATEN 5.1 Inleiding 5.2 Huidige huurprijzen en WOZ waarde 5.3 Huidige huurprijzen, betaalrisico en armoede 5.4 Kostprijshuren 5.5 Kostprijshuren, betaalrisico en armoede 5.6 De reactie van huurders op kostprijshuren 5.7 Conclusie

26 27 27 29 30 31 32

HOOFDSTUK 6: CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN 6.1 Conclusies 6.2 Reflectie 6.3 Aanbevelingen

33 34 35

BIBLIOGRAFIE

36

BIJLAGE I

38

5

6

HOOFDSTUK 1: INLEIDING

1.1

Aanleiding

Jaarlijks investeren woningcorporaties forse bedragen om de kwaliteit van hun portefeuille op een hoger plan te brengen. Ook verkoop, sloop en nieuwbouw zorgen voor een gestage toename van de kwaliteit van de voorraad sociale huurwoningen. Door alle maatregelen is het gemiddeld aantal punten volgens het woningwaarderingssysteem (WWS) gestegen van bijna 120 in 2002 naar 140 in 2012 (Aedes, 2014). Behalve de kwaliteit per woning is ook de kwaliteit per bewoner toegenomen. Woningen worden door steeds minder mensen bewoond. Het aandeel alleenstaanden in sociale huurwoningen neemt toe en het aandeel meerpersoonshuishoudens neemt af (Blijie e.a., 2013). Dit betekent meer kwaliteit (bijvoorbeeld gemeten in woonoppervlak) per persoon. Ondanks de toename in kwaliteit is de sociale huursector steeds meer het domein geworden van huishoudens met lage inkomens (Blijie e.a., 2013). De kwaliteitstoename heeft er mede toe geleid dat de huren (inclusief huurharmonisatie) structureel sneller toenemen dan de inflatie. In de periode 2000-2010 nam de gemiddelde huurprijs van woningen toe met bijna 4% per jaar (ministerie van BZK, 2013). De komende jaren zal deze ontwikkeling zich naar verwachting voortzetten. Het is echter de vraag of huurverhoging boven inflatie houdbaar is. Door een stagnerende inkomensontwikkeling zijn huurders een steeds groter deel van hun inkomen kwijt aan huur (Blijie e.a., 2013). Aedes (2014, p. 18) stelt: "De Woonbond, corporatiebestuurders en anderen bevestigen dit beeld van 'doorgeschoten' kwaliteit, waardoor woningen duurder in kostprijs en daardoor ook in huurprijs zijn geworden. Corporaties - zo stellen zij - hanteren te vaak hun eigen kwaliteitsnorm bij het realiseren of verbeteren van woningen". Volgens Aedes moet de kwaliteit van woningen worden afgestemd op de prijs die de bewoner kan betalen in plaats van andersom. Woningcorporaties moeten op zoek naar 'betaalbare kwaliteit'. Streven naar 'betaalbare kwaliteit' lijkt een simpele opdracht voor woningcorporaties. In werkelijkheid ligt dat ingewikkelder. Er zijn aanwijzingen dat het huidige verdienmodel van woningcorporaties onder druk staat. Zowel het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV, 2014) als het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW, 2014) constateren dat de gemiddelde resterende levensduur van het bezit van corporaties korter wordt. Zij zien dit als risico voor de duurzaamheid van het verdienmodel van corporaties. Ortec Finance (2014; p. 18) stelt in een toekomstverkenning: "Het investeringsniveau waarmee is gerekend is onvoldoende om de resterende levensduur en daarmee de kwaliteit van de woningvoorraad op peil te houden. Een hoger investeringsniveau, waarbij de kwaliteit op peil blijft en het aantal woningen niet verder daalt, past echter niet binnen de financiële mogelijkheden van de 'gemiddelde' corporatie". Dat enerzijds sprake is van 'doorgeschoten' kwaliteit en anderzijds onvoldoende investeringen plaatsvinden om de bestaande kwaliteit op peil te houden lijkt tegenstrijdig. Voor een goede discussie is het van belang om inzicht te krijgen in het huurniveau dat nodig is voor een duurzaam vol te houden verdienmodel. Dit verdienmodel houdt de huidige kwaliteit in stand en 'leunt' niet op de (in principe eindige) verkoop van huurwoningen. Tegelijkertijd moeten de bijbehorende huurprijzen nog betaalbaar zijn. Wanneer huurniveau en betaalbaarheid op gespannen voet staan maakt toevoegen van extra kwaliteit het verdienmodel minder duurzaam.

1.2

Doelstelling en centrale vraag

Het doel van dit onderzoek is het verschaffen van inzicht in het dilemma van een duurzaam verdienmodel versus betaalbare huren. Dit inzicht ontstaat enerzijds door het vaststellen van het huurniveau dat past bij een duurzaam vol te houden verdienmodel. Dat huurniveau wordt in het vervolg van dit onderzoek ook wel aangeduid met de term kostprijshuur. Anderzijds moet dit onderzoek antwoord geven op de vraag of de kostprijshuur door huurders op te brengen is. Wanneer

7

blijkt dat het gevonden huurniveau veel huurders in de problemen brengt is een duurzaam verdienmodel in de huidige omstandigheden wellicht niet haalbaar. Buiten dit onderzoek valt de vraag in hoeverre woningcorporaties momenteel de juiste investeringen doen om de kwaliteit van hun portefeuille in stand te houden (is inderdaad sprake van ‘doorgeschoten’ kwaliteit of gaat het om daadwerkelijk noodzakelijke investeringen). Verder betreft dit onderzoek het schaalniveau van de totale Nederlandse corporatiesector. Dit onderzoek gaat niet in op de situatie van individuele corporaties of van specifieke regio's. De centrale vraag van dit onderzoek luidt: Is het huurniveau dat past bij een duurzaam vol te houden exploitatie van sociale huurwoningen betaalbaar voor huurders? Beantwoording van de centrale vraag draagt bij aan:  objectivering van het huurniveau waarnaar woningcorporaties moeten streven;  objectivering van het betaalbaarheidsvraagstuk;  meer inzicht in de houdbaarheid van het verdienmodel van woningcorporaties;  professionalisering van het portefeuillemanagement van woningcorporaties; hierin wordt vaak nog onvoldoende gekeken naar de balans tussen een gezond verdienmodel, noodzakelijke investeringen en de betaalbaarheid van het wonen.

1.3

Subvragen en onderzoeksmethode

De centrale vraag wordt in dit onderzoek via de volgende subvragen beantwoord: 1. Welk huurniveau past bij een duurzaam vol te houden exploitatie van sociale huurwoningen? 2. Welke huurprijs kunnen huurders van sociale huurwoningen betalen zonder hun minimaal benodigde uitgaven voor normaal levensonderhoud in gevaar te brengen? 3. In hoeverre zijn het huurniveau dat past bij een duurzame exploitatie en het niveau dat huurders kunnen betalen met elkaar in overeenstemming? Dit onderzoek heeft vooral een verkennend karakter. Een huurniveau dat een duurzaam vol te houden exploitatie mogelijk maakt is geen werkelijkheid. Door de bestaande huurregulering in Nederland is een snelle verandering van huurprijzen niet mogelijk. Dit onderzoek kijkt daarom naar de betaalbaarheid van kostprijshuren in het hypothetische geval dat deze werkelijkheid zouden zijn. De subvragen worden op de volgende wijze beantwoord: Subvraag 1: Voor beantwoording van de eerste subvraag is het van belang om onderscheid te maken tussen de 'huizenmarkt' en de 'woondienstenmarkt' (Gruis, 2001). Op de huizenmarkt worden woningen in hun geheel verhandeld. Actoren op deze markt zijn eigenaar bewoners en verhuurders. Op de woondienstenmarkt worden woondiensten verhandeld. De actoren op deze markt zijn huurders en verhuurders. De huurders betalen op deze markt een huurprijs voor het gebruik van een woning. Hoewel ook koopwoningen woondiensten leveren is daarbij geen sprake van een markt; in feite leveren eigenaar bewoners de woondiensten aan zichzelf. Een essentieel onderscheid is dat woondiensten moeten worden gezien als consumptiegoederen en woningen als kapitaalgoederen. De woondiensten worden door woningen geproduceerd. Deze woningen zijn kapitaalgoederen die via een investering tot stand komen (Conijn, 1995). Met dit als uitgangspunt is de kostprijs van een woondienst (de kostprijshuur) te bepalen met behulp van de gebruikskostenbenadering (Conijn & Elsinga, 1998). Gebruikskosten zijn de kosten die de eigenaar van een woning maakt om woondiensten aan de bewoner te kunnen leveren. Deze benadering is afkomstig uit de neoklassieke investeringstheorie. Gebruikskosten ('user costs') zijn daarin de aan het kapitaalgoed toegerekende kosten die voor de levering van woondiensten nodig zijn. In basis gaat het bij een sociale huurwoning om de rentelasten over het in de woning geïnvesteerde vermogen (zowel eigen als vreemd vermogen) en de beheerkosten (zakelijke lasten,

8

onderhoud en afschrijving). De gebruikskosten worden in dit onderzoek gebaseerd op de leegwaarde van de woning (te benaderen via de WOZ waarde). Subvraag 2: Vaak worden huur-, koop- of woonquotes gebruikt om de betaalbaarheid van het wonen uit te drukken. Haffner & Heylen (2010) geven echter aan dat met quotes geen betekenisvolle betaalbaarheidsnorm valt te definiëren. Zij stellen een benadering voor op basis van het residuele inkomen. Hierbij moet na de consumptie van woondiensten nog voldoende inkomen overblijven voor de overige consumptie (het normaal levensonderhoud) van een huishouden. In navolging hiervan operationaliseert dit onderzoek het begrip betaalbaarheid met behulp van het residuele inkomen. Recente voorbeelden van onderzoeken die dat ook doen zijn van Kromhout (2013) en de Groot e.a. (2014). Subvraag 3: Voor beantwoording van de derde subvraag is het essentieel om te kunnen beschikken over zowel de WOZ waarden van sociale huurwoningen als over de inkomens van de huurders van deze woningen. Dit is mogelijk door gebruik te maken van het Woononderzoek Nederland (WoON 2012). Subvraag 3 betreft vooral een confrontatie van de antwoorden op subvragen 1 en 2. Wanneer kostprijshuren tot een significante afname van de betaalbaarheid leiden is sprake van een ontkennend antwoord op de centrale vraag. Bij een toenemende of gelijkblijvende betaalbaarheid is het antwoord bevestigend.

1.4

Leeswijzer

Dit onderzoek beantwoordt subvraag 1 in de hoofdstukken 2 en 3. Hoofdstuk 2 gaat in op de theorie achter de gebruikskostenbenadering en behandelt de belangrijkste toepassingen ervan. Hoofdstuk 3 beschrijft de operationalisatie van de gebruikskosten in de sociale huursector. Op deze manier ontstaat een kostprijshuur die kan worden afgeleid uit de WOZ waarde van een woning. Subvraag 2 komt in hoofdstuk 4 aan bod. Dit hoofdstuk behandelt de theorie achter het residuele inkomen en operationaliseert het begrip betaalbaarheid met behulp van deze benadering. In hoofdstuk 5 vindt confrontatie tussen kostprijshuren en residuele inkomens plaats. Deze confrontatie gebeurt op woningniveau met behulp van het onderzoeksbestand van WoON 2012. Schematisch ziet dit onderzoek er als volgt uit:

9

HOOFDSTUK 2: DE GEBRUIKSKOSTEN VAN HUURWOONDIENSTEN

2.1

Inleiding

Door investeren neemt de kwaliteit van een woning toe. Hierdoor gaat de woning meer woondiensten leveren. Normaal gesproken leidt dit tot een hogere huurprijs. In de sociale huursector is dat echter niet vanzelfsprekend. Woningcorporaties vragen meestal geen markthuur voor hun woningen, maar verlagen de huur omwille van de betaalbaarheid. De mate waarin huren verlaagd worden verschilt echter per corporatie en per woning. Deze 'willekeur' beperkt het zicht op de relatie tussen de waarde van de woning en de daarbij passende huurprijs. Ook is hierdoor niet duidelijk of de huurprijs een duurzaam vol te houden verdienmodel mogelijk maakt. Vaak 'leunen' corporaties op de in principe eindige verkoop van huurwoningen. Een beter zicht ontstaat door toepassing van het begrip gebruikskosten. Met behulp van de gebruikskosten kan een 'subsidieloos' ijkpunt worden bepaald; een kostprijshuur die een duurzame exploitatie mogelijk maakt. Dit hoofdstuk gaat in op huurverlaging door woningcorporaties en op de theorie en toepassingen van de gebruikskostenbenadering.

2.2

Overheidsinterventie op de Nederlandse woningmarkt

De Nederlandse woningmarkt kent een lange traditie van overheidsinterventie. In de loop der jaren is een uitgebreid instrumentarium ontwikkeld met invloed op zowel de huizenmarkt als de woondienstenmarkt. Ook bestaan instrumenten die betrekking hebben op de grondmarkt en de kapitaalmarkt. Over de redenen voor overheidsinterventie, de instrumenten en de effectiviteit daarvan is al veel geschreven; zie bijvoorbeeld Hof e.a. (2006), Conijn (2008) en CSED (2010). In de huursector zijn subsidies aan huurders van grote invloed. Romijn & Besseling (2008) berekenen dat de gemiddelde huurder minder dan de helft van de marktconforme huur betaalt. De rest bestaat uit impliciete en expliciete subsidies. Deze subsidiëring bestaat uit drie elementen: huurregulering, huurverlaging door woningcorporaties en huurtoeslag. De huurregulering bestaat uit een door de overheid bepaalde maximale huur (gebaseerd op het woningwaarderingssysteem) en een maximale jaarlijkse huurverhoging. Huurverlaging door woningcorporaties bestaat uit het verschil tussen de maximale huur en de netto huur. De meeste woningcorporaties benutten niet alle ruimte die de huurregulering toelaat; de gemiddelde netto huur bedraagt ongeveer 67% van de maximale huur (CFV, 2013). Huurtoeslag is het derde element van de subsidiëring van huurders. De hoogte van de huurtoeslag is afhankelijk van het inkomen van de huurder en van de huurprijs van de woning. Overigens is alleen de huurtoeslag een echte overheidssubsidie. Huurregulering en huurverlaging komen voor rekening van de verhuurder. Volgens Donders e.a. (2010) heeft het beleid in de huursector het karakter van een prijsplafond. Dit plafond houdt de prijs van woondiensten kunstmatig laag en leidt tot meer vraag. Het aanbod blijft echter sterk achter; mede omdat het prijsplafond lage vastgoedrendementen oplevert. Hierdoor is rantsoenering van het aanbod nodig en ontstaat de perceptie dat in de huursector sprake is van een woningtekort. Donders e.a. geven aan dat afschaffing van het prijsplafond leidt tot hogere prijzen, meer vraag (door het wegvallen van de rantsoenering) en meer aanbod. Volgens Conijn & Schilder (2012) is een daling van de vraag echter waarschijnlijker omdat hogere huren voor veel huishoudens niet op te brengen zijn. Ook in de koopsector is sprake van subsidies. Volgens Koning e.a. (2006) bedraagt de subsidie op de prijs van woondiensten in de koopsector gemiddeld ongeveer 20%. De belangrijkste bijdrage hierin hebben de hypotheekrenteaftrek en gederfde vermogensrendementsheffing. Subsidiëring werkt in de koopsector niet als een prijsplafond maar als een subsidie op de prijs van woondiensten. Hierdoor zijn vragers bereid om meer te betalen. Deze bereidheid levert hogere woningprijzen op door een lage prijselasticiteit van het aanbod (hogere woningprijzen leiden nauwelijks tot meer

10

aanbod van nieuwe koopwoningen). Het verhoogde prijsniveau in de koopsector heeft invloed op de werking van de markt voor huurwoondiensten. De subsidie van 20% op de prijs van koopwoondiensten leidt tot ongeveer 20% hogere woningprijzen. Daardoor is de markthuur ook ongeveer 20% hoger (Conijn, 2008). Een breed gedeelde diagnose is dat de subsidiëring op de woningmarkt verstorend werkt en leidt tot welvaartsverlies (zie bijvoorbeeld CSED, 2010). Een beter functionerende woningmarkt is gebaat bij afbouw van de subsidiëring. Voorstellen voor hervorming van de woningmarkt, met Wonen 4.0 (2012) als bekend voorbeeld, gaan uit van een stelsel waarin objectsubsidies worden vervangen door eigendomsneutrale subjectsubsidies (een inkomensafhankelijke woontoeslag).

2.3

Huurverlaging door woningcorporaties

Het verschil tussen de leegwaarde en de feitelijke exploitatiewaarde van corporatiewoningen is groot. Conijn & Schilder (2011a) laten zien dat deze 'value gap' voor bijna de helft wordt verklaard door de huurverlaging die woningcorporaties toepassen. Huurverlaging is volgens hen ook de belangrijkste oorzaak van het lage direct rendement van woningcorporaties. Hoewel het direct rendement bij woningcorporaties toeneemt (CFV, 2014) bestaat nog altijd een verschil met commerciële verhuurders. In 2013 bedroeg het direct rendement op basis van marktwaarde in verhuurde staat bij woningcorporaties 3,6% en bij commerciële verhuurders 4,5% (IPD, 2014). Overigens wijst Conijn (2011) er op dat de huurverlaging door woningcorporaties het rendement van commerciële verhuurders negatief beïnvloedt omdat zij in belangrijke mate prijsvolger zijn. Donders e.a. (2010) noemen de volgende redenen waarom woningcorporaties zich een laag rendement kunnen veroorloven:  het vermogen van woningcorporaties is deels met overheidsgeld opgebouwd;  woningcorporaties kunnen tegen relatief gunstige tarieven lenen;  het bezit van corporaties is de afgelopen decennia sterk in waarde toegenomen;  woningcorporaties hebben geen aandeelhouders die een bepaald rendement eisen. De huurverlaging door woningcorporaties neemt toe naarmate de leegwaarde van de woning hoger is. Conijn (2011) wijt dit aan het woningwaarderingssysteem dat vooral uitgaat van fysieke woningkenmerken ongeacht de regio waarin de woning staat. De aantrekkelijkheid van een woning komt hierdoor onvoldoende tot uiting in de huurprijs. Los van dit verband is sprake van een grote spreiding van huurprijzen wanneer deze worden afgemeten aan de leegwaarde. Daarmee is in economische termen sprake van grote verschillen in de prijs van huurwoondiensten. Voor verdere analyse is het daarom noodzakelijk om een referentiehuur te bepalen op basis van de gebruikskosten van huurwoningen. De gebruikskosten zijn echter meer dan alleen een hulpmiddel bij analyse. Conijn (2011) geeft aan dat voor een goed werkende woningmarkt onder meer het volgende nodig is: "De prijs voor bestaande woningen, respectievelijk woondiensten weerspiegelt de kwaliteit zoals die door woonconsumenten wordt gezien; de verhouding van de prijs tot de kwaliteit is bij alle woningen, respectievelijk woondiensten in principe gelijk" (p. 14).

2.4

Gebruikskosten - theorie

Het begrip gebruikskosten ('user cost of capital') is een belangrijk onderdeel van de neoklassieke investeringstheorie van Jorgenson (1963 en 1967). Volgens Eklund (2013) bouwt Jorgenson voort op het werk van Fisher (1930). Deze was een van de grondleggers van de gedachte dat bedrijven investeren totdat de contante waarde van verwachte toekomstige opbrengsten gelijk is aan de 'opportunity cost of capital' (ofwel de disconteringsvoet). Dit principe is inmiddels gemeengoed bij het nemen van investeringsbeslissingen. Basisgedachte in de neoklassieke investeringstheorie van Jorgenson is dat een winstmaximaliserende onderneming kapitaalgoederen blijft toevoegen zolang de marginale opbrengst daarvan groter is dan de 'user cost of capital'. De kapitaalgoederen leveren

11

kapitaaldiensten waarvoor gebruikskosten in rekening worden gebracht. In de theorie van Jorgenson zijn gebruikskosten in feite de aan kapitaaldiensten toegerekende huurprijs. De waarde van een kapitaalgoed en de gebruikskosten hangen met elkaar samen. De waarde van het kapitaalgoed is gelijk aan de contante waarde van de toegerekende huurprijs over de resterende levensduur van het kapitaalgoed. Essentieel bij gebruikskosten is dat de toegerekende huurprijs van een kapitaaldienst gelijk is aan de rente en afschrijving over de waarde van het kapitaalgoed minus de prijsstijging van het kapitaalgoed (vergelijkbaar met direct en indirect rendement). Omdat Jorgenson de beheerkosten aan afzonderlijke productiefactoren toerekent maken die in zijn benadering geen deel uit van de gebruikskosten (Conijn, 1995). Woningen zijn kapitaalgoederen die kapitaaldiensten (in dit geval woondiensten) leveren. Door middel van gebruikskosten kan aan woondiensten dus een prijs worden toegerekend. In de literatuur zijn hiervan vele voorbeelden te vinden; toegepast op zowel huur- als koopwoningen. Volgens Conijn & Elsinga (1998) bestaan de gebruikskosten van een woning in basis uit: de (toegerekende) rentelasten over het in de woning geïnvesteerde vermogen plus de beheerkosten van de woning zoals zakelijke lasten, onderhoud en afschrijving minus de prijsstijging van de woning.

2.5

Gebruikskosten - toepassingen

Operationalisatie van de gebruikskosten hangt sterk af van het doel waarvoor het begrip ingezet wordt. Conijn & Elsinga (1998) noemen de volgende toepassingen van het begrip gebruikskosten:  

 

vaststellen van de mate waarin de prijs van de woonconsumptie wordt beïnvloed door de overheid en in hoeverre daarin verschillen bestaan tussen de huur- en de koopsector; vaststellen van de netto prijs van de woonconsumptie; daarmee kan de keuze tussen huren of kopen worden verklaard of kan de prijselasticiteit van de vraag naar woonconsumptie worden bepaald; bepalen van het prijsindexcijfer voor de woonconsumptie; bepalen van een referentiehuur wanneer de prijsvorming in de huursector sterk wordt beïnvloed door overheidsingrijpen; de gebruikskosten dienen dan als ijkpunt voor een (toegerekend) huurniveau in een evenwichtige marktsituatie zonder overheidsingrijpen.

Referentiehuur De laatst genoemde toepassing is bruikbaar voor het beantwoorden van de centrale vraag van dit onderzoek. Hills (1991) noemt de door middel van gebruikskosten bepaalde referentiehuur de 'economic rent'. Met deze toepassing van de gebruikskosten bepaalt hij de omvang van de subsidiëring in de koop- en de huursector. Hills (2007) omschrijft 'economic rent' als: "... the amount that would have to be charged to achieve an economic return on the capital tied up in the dwelling, as well as covering the costs of maintaining and repairing it to keep it in good condition in perpetuity ... part of this return can come by way of a real capital gain ..." (p. 62). Een bekende toepassing van een referentiehuur - hoewel daarbij geen relatie met het begrip gebruikskosten werd gelegd - is de dynamische kostprijshuur. Conijn (1995) toont aan dat deze een specifieke operationalisatie is van het begrip gebruikskosten. De dynamische kostprijshuur werd in de periode 1975 - 1992 door de overheid als ijkpunt gebruikt voor het vaststellen van objectsubsidies. Deze subsidies waren bedoeld om het verschil tussen de kostprijshuur en de vraaghuur te overbruggen. Bruto en netto gebruikskosten Conijn & Elsinga (1998) maken onderscheid tussen bruto en netto gebruikskosten. Ze omschrijven bruto gebruikskosten als de kostprijs van woondiensten. Hiermee wordt de eigenaar van de woning in voldoende mate gecompenseerd voor het leveren van woondiensten. De netto gebruikskosten is de netto prijs die de bewoner betaalt voor zijn woonconsumptie. Deze netto prijs is meestal niet gelijk aan de bruto gebruikskosten vanwege marktomstandigheden, subsidies en fiscaal beleid.

12

Vooral vanwege de overheidsinterventie op de Nederlandse woningmarkt kan het verschil tussen de bruto en de netto gebruikskosten flink oplopen. Redelijk recente voorbeelden van het toepassen van de bruto gebruikskosten zijn van Romijn & Besseling (2008) en Donders e.a. (2010). Hun benadering gaat ervan uit dat een verhuurder een marktconform rendement moet realiseren over de leegwaarde van de woning (benaderd door middel van de WOZ-waarde). Wanneer een dergelijk rendement niet behaald kan worden dan zal de verhuurder besluiten om de woning te verkopen. Romijn & Besseling gaan uit van een rendementseis van nominaal 7% (reëel 5%). Deze rendementseis bestaat uit 4% lange rente vermeerderd met een risicopremie van 3%. De instandhoudingskosten (beheerkosten) becijferen ze op 1,4%. De prijsstijging van woningen schatten ze op 3% (inflatie 2% vermeerderd met 1% vanwege toenemende locatieschaarste). Deze aannamen leveren bruto gebruikskosten op van 5,4% (rendementseis van 7% plus instandhoudingskosten van 1,4% minus prijsstijging woningen van 3%). In deze benadering is het direct rendement 4% (bruto gebruikskosten ofwel markthuur van 5,4% minus instandhoudingskosten van 1,4%). Donders e.a. komen uit op bruto gebruikskosten van 5,7% van de leegwaarde van de woning. Zij gebruiken grotendeels dezelfde aannamen als Romijn & Besseling. Voorbeelden van het toepassen van de netto gebruikskosten zijn afkomstig van Francke (2010) en Conijn & Schilder (2011a). Beide benaderingen gaan uit van het perspectief van de huurder. Deze vergelijkt de netto prijs van een huurwoondienst met die in de koopsector. Wanneer de huurwoondienst duurder uitpakt zal hij voor een koopwoning kiezen (de mogelijkheid om financiering voor de koopwoning te krijgen daargelaten). Beide studies komen uit op netto gebruikskosten van 4,5% van de leegwaarde. Conijn & Schilder (2011b) geven aan dat het verschil tussen de bruto en de netto gebruikskosten wordt veroorzaakt door de fiscale behandeling van koopwoningen. Volgens hen geven de netto gebruikskosten de markthuur weer: "Als de verhuurder een markthuur van 5,7% behoeft voor een marktconform rendement en een huurder mede vanwege het alternatief van de koopwoning, over het algemeen niet meer dan 4,5% wenst te betalen, is de laagste van de twee percentages de 'echte' markthuur" (p. 7). Door dit uitgangspunt is de impliciete subsidie van de gereguleerde sector volgens Conijn & Schilder (2011a) beduidend lager dan volgens Romijn & Besseling (2008).

2.6

Conclusie

Door middel van gebruikskosten ontstaat beter zicht op de relatie tussen de waarde van een woning en het huurniveau dat nodig is voor een duurzaam vol te houden verdienmodel. Een belangrijk onderscheid is dat tussen bruto en netto gebruikskosten. In een evenwichtige woningmarkt zonder overheidssubsidies zijn de bruto en netto gebruikskosten aan elkaar gelijk. Bovendien zijn de gebruikskosten in dat geval gelijk aan de markthuur. Dit hoofdstuk laat echter zien dat het verschil tussen de bruto en de netto gebruikskosten in de praktijk substantieel kan zijn. Subsidiëring van zowel de huur- als de koopsector is hiervoor de belangrijkste verklaring. Ook wordt duidelijk dat aannamen sterk bepalend zijn voor de hoogte van de gebruikskosten. Verder geldt dat de berekening van gebruikskosten sterk tijdsgebonden is. In het volgende hoofdstuk staat operationalisatie van het begrip gebruikskosten centraal. Deze is gericht op het vinden van een kostprijshuur die duurzame exploitatie van sociale huurwoningen mogelijk maakt. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in een bruto en netto kostprijshuur. In afwijking van Conijn & Elsinga (1998) en Conijn & Schilder (2011a) gaat de operationalisatie in hoofdstuk 3 niet uit van het perspectief van de huurder maar van dat van de verhuurder. Daarbij bepaalt alleen de huurverlaging die woningcorporaties toepassen het verschil tussen bruto en netto.

13

HOOFDSTUK 3: OPERATIONALISATIE VAN DE KOSTPRIJSHUUR

3.1

Inleiding

Hoofdstuk 2 maakt duidelijk dat gebruikskosten op verschillende manieren kunnen worden bepaald. Daarom is het van belang dat de operationalisatie van dit begrip aansluit op het doel van het onderzoek. Passend bij de omschrijving van 'economic rent' moet een woning - in de woorden van Hills (1991): "to keep it in good condition in perpetuity" - duurzaam verhuurd kunnen worden. De operationalisatie in dit hoofdstuk is daarom gericht op het vinden van een huurprijs die op de lange termijn kostendekkend is en niet zo zeer op het bepalen van de huidige markthuur. Het gaat in dit onderzoek met andere woorden om de kostprijshuur van sociale huurwoningen. Daarbij is het onderscheid tussen de bruto en de netto kostprijshuur een belangrijk onderdeel van de operationalisatie. Het verschil tussen bruto en netto betreft in dit onderzoek de huurverlaging door woningcorporaties. Daarnaast gaat dit hoofdstuk in op de drie hoofdcomponenten van een op gebruikskosten gebaseerde kostprijshuur: vermogenskosten, instandhoudingskosten en prijsontwikkeling.

3.2

Gebruikskosten en rendementseis

Een belangrijk verschil tussen woningcorporaties en commerciële verhuurders is de rendementseis die ze stellen. Commerciële partijen gaan uit van een marktconform rendement. Onderdeel daarvan is dat zij hun huurinkomsten maximaliseren op basis van de actuele marktsituatie. Woningcorporaties hebben geen aandeelhouders die een bepaald rendement eisen; ze zijn min of meer vrij om zelf een rendementseis te bepalen. Veel woningcorporaties nemen genoegen met een laag rendement en zijn daardoor in staat om de huren van hun woningen te verlagen. In dit onderzoek is het verschil in rendementseis tussen commerciële verhuurders en woningcorporaties belangrijk voor operationalisatie van de kostprijshuur. Het verschil in rendementseis bepaalt in dit onderzoek het onderscheid tussen de bruto en de netto kostprijshuur. De bruto kostprijshuur is gebaseerd op een marktconforme rendementseis en de netto kostprijshuur op een verlaagde rendementseis. De bruto kostprijshuur is dus hoger dan de netto kostprijshuur. De netto kostprijshuur (c.q. gebruikskosten) wijkt in dit onderzoek af van de definitie van Conijn & Elsinga (1998). Bij hen maken zowel object- (huurverlaging) als subjectsubsidies (huurtoeslag) deel uit van de netto gebruikskosten. In dit onderzoek zijn alleen objectsubsidies daarvan onderdeel; de subjectsubsidies worden meegenomen in de bestedingsruimte van huurders (zie hoofdstuk 4). Conijn & Elsinga omschrijven de netto gebruikskosten vanuit het perspectief van de huurder; dit onderzoek definieert de netto gebruikskosten vanuit het perspectief van de verhuurder. Hoofdstuk 2 laat zien dat woningcorporaties hun huurprijzen vrij willekeurig verlagen. Dit kan het gevolg zijn van onderling verschillende rendementseisen. In de praktijk is het verband tussen huurprijs en rendementseis waarschijnlijk diffuus; alleen al omdat veel woningcorporaties niet met expliciete rendementseisen werken. In dit onderzoek is het van belang om de lagere rendementseis, en daarmee de netto kostprijshuur, te standaardiseren. Dit is mogelijk wanneer de lagere rendementseis aan de volgende voorwaarden voldoet: 

De rendementseis moet een duurzaam vol te houden verdienmodel mogelijk maken. Er zijn aanwijzingen dat het huidige businessmodel van woningcorporaties onder druk staat. Zowel het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV, 2014) als het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW, 2014) constateren dat de gemiddelde resterende levensduur van het bezit van corporaties korter wordt. Zij zien dit als risico voor de duurzaamheid van het verdienmodel van corporaties. Ortec Finance (2014; p. 18) stelt in een verkenning van de toekomst: "Het investeringsniveau waarmee is gerekend is onvoldoende om de resterende levensduur en daarmee de kwaliteit van de woningvoorraad op peil te houden. Een hoger investeringsniveau, waarbij de kwaliteit op peil

14





3.3

blijft en het aantal woningen niet verder daalt, past echter niet binnen de financiële mogelijkheden van de 'gemiddelde' corporatie". In dit onderzoek is een lagere rendementseis het enige belangrijke verschil tussen woningcorporaties en commerciële verhuurders. Tegelijkertijd gaat dit onderzoek er vanuit dat de maatschappelijke bijdrage van woningcorporaties uitsluitend bestaat uit huurverlaging gebaseerd op een (gestandaardiseerde) lagere rendementseis (corporaties doen geen andere onrendabele activiteiten). Door deze aannamen verschillen woningcorporaties en commerciële verhuurders alleen van elkaar als het gaat om de netto vermogenskosten. De andere componenten van een op gebruikskosten gebaseerde kostprijshuur (instandhoudingskosten en prijsontwikkeling) zijn bij woningcorporaties en commerciële verhuurders in principe vergelijkbaar. Deze aannamen betreffen een vereenvoudiging van de werkelijkheid. De financiële situatie van corporaties varieert sterk. Verschillen in solvabiliteit leveren verschillen in netto gebruikskosten op. Meer solvabiliteit leidt in de netto benadering normaal gesproken tot lagere vermogenskosten. Dit onderzoek gaat uit van een gemiddelde corporatie met een gemiddelde solvabiliteit. Ook hierbij is sprake van een vereenvoudiging van de werkelijkheid.

Vermogenskosten

De vermogenskosten zijn één van de drie hoofdcomponenten van een op gebruikskosten gebaseerde kostprijshuur en bepalen in dit onderzoek het verschil tussen de bruto en de netto kostprijshuur. De vermogenskosten zijn afhankelijk van de waarde van de woning en van de gestelde rendementseis. De bruto benadering (bruto kostprijshuur) gaat uit van een marktconforme rendementseis; de netto benadering (netto kostprijshuur) van een verlaagde rendementseis. De waarde van de woning Dit onderzoek baseert de vermogenskosten op de leegwaarde van woningen. De leegwaarde komt ongeveer overeen met de WOZ waarde. Ook de in hoofdstuk 2 vermelde onderzoeken nemen de WOZ waarde als basis voor het bepalen van de gebruikskosten. Bij (commerciële) huurwoningen is het echter gebruikelijk om te waarderen op marktwaarde in verhuurde staat. Deze waarde houdt rekening met de huurbescherming die zittende huurders genieten. Dit beperkt de handelingsvrijheid van de verhuurder en leidt tot een waarde die normaal gesproken lager is dan de leegwaarde. In het verlengde daarvan is het bij commerciële verhuurders gebruikelijk om de rendementseis te baseren op de marktwaarde en niet op de leegwaarde van de portefeuille. In dit onderzoek is de marktwaarde in verhuurde staat echter minder bruikbaar voor het bepalen van de vermogenskosten. In een duurzaam vol te houden verdienmodel moeten woningen op den duur worden vervangen. In een evenwichtige woningmarkt zullen de stichtingskosten van een nieuwe woning ongeveer overeen komen met de leegwaarde. Een rendementseis gebaseerd op de leegwaarde zorgt ervoor dat voldoende middelen aanwezig zijn om de bestaande woning op termijn te vervangen. Bij een rendementseis gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat is dat niet het geval; volledige vervanging is dan niet mogelijk. Bruto benadering Een gebruikelijke manier om een marktconforme rendementseis te bepalen is het verhogen van de risicovrije rentevoet met een risico opslag. Hoewel hiervoor geavanceerde methoden bestaan wordt de risico opslag in de praktijk vaak met 'de natte vinger' bepaald (van Gool e.a., 2007). Dit levert rendementseisen op die niet altijd even goed onderbouwd zijn. De in hoofdstuk 2 vermelde onderzoeken passen uiteenlopende risico opslagen toe. Romijn & Besseling (2008) gaan uit van 3%, Conijn & Schilder (2011a) van 2% en Francke (2010) van 1%. Dit onderzoek baseert zich op het gemiddelde van genoemde publicaties; de risico opslag in de bruto benadering bedraagt daarmee 2%. Daarnaast baseert dit onderzoek de risicovrije rentevoet op het gemiddelde rendement van 10jaars staatsleningen (Eurozone) in 2014. Die komt uit op 2,3% (website DNB). Daarmee bedragen de vermogenskosten in de bruto benadering 4,3% van de WOZ waarde. Een kanttekening hierbij is dat het genoemde rendement op staatsleningen sterk fluctueert.

15

Netto benadering In de netto benadering is de vermogenscomponent gebaseerd op een rendementseis die lager is dan marktconform. De rendementseis mag een duurzaam vol te houden verdienmodel echter niet in de weg staan. Bovendien moet de lagere rendementseis op een gestandaardiseerde wijze vastgesteld worden. Een willekeurig bepaalde lagere rendementseis biedt onvoldoende inzicht in de betaalbaarheid van (netto) kostprijshuren. Aan deze randvoorwaarden wordt voldaan door uit te gaan van de 'weighted average cost of capital' (WACC) met een inflatievolgend rendement (met risico opslag) over het eigen vermogen en het gemiddeld door woningcorporaties te betalen rentepercentage over het vreemd vermogen. Dit levert een WACC op die een woningcorporatie minimaal nodig heeft om het eigen vermogen op peil te houden. Hierbij geldt als aanname dat de gemiddelde corporatie niet streeft naar wijziging van de vermogensstructuur. Gruis (2001) vindt een reële rendementseis over het eigen vermogen passen bij de maatschappelijke taak van woningcorporaties: "Vanuit het oogpunt van een gelijke behandeling van huidige en toekomstige huurders is een reële rendementseis over eigen geld van nul aan te bevelen" (p. 155). Een rendement op inflatieniveau (plus risico opslag) wordt in de praktijk door een aantal corporaties toegepast. Een voorbeeld daarvan is De Key (Bobbe, 2014). Overigens is een inflatievolgend rendement vooral zinvol op bedrijfsniveau. Op het niveau van deelportefeuilles en projecten liggen afwijkingen van deze rendementseis voor de hand; afhankelijk van het maatschappelijk nut van het betreffende vastgoed. Dit onderzoek gaat uit van een verwachte inflatie (voor de langere termijn) van 2%. Deze sluit aan bij de doelstelling van de Europese Centrale Bank. Als risico opslag wordt in dit onderzoek gekozen voor 1%. De bruto benadering gaat uit van 2%; het ligt echter voor de hand om in de netto benadering (met een in principe lagere rendementseis) een lagere risico opslag te kiezen. Een lagere rendementseis is in de praktijk makkelijker te realiseren en rechtvaardigt daarmee een lagere opslag. De rente die woningcorporaties over hun leningen betalen bedroeg in 2013 gemiddeld 4,1% (CFV, 2014). Het CFV gaat voor nieuwe leningen in de periode 2014-2018 uit van lagere rentes. Afhankelijk van de opbouw van hun leningenportefeuille zal hierdoor het gemiddelde percentage dat corporaties betalen naar verwachting afnemen. Dit onderzoek gaat daarom uit van een rente op de bestaande leningenportefeuille van 4%. Bij een loan-to-value van de corporatiesector (nominale waarde langlopende schulden/leegwaarde) in 2013 van 27,2% (CFV, 2014) bedragen de netto vermogenskosten op basis van de WACC: (0,728 x (2%+1%)) + (0,272 x 4%) = 3,3%.

3.4

Instandhoudingskosten

De instandhoudingskosten van corporatiewoningen bestaan uit bedrijfslasten, onderhoud, heffingen en afschrijvingen. Bedrijfslasten, onderhoud en heffingen zijn relatief eenvoudig vast te stellen; hiervoor bestaan de nodige kengetallen en richtlijnen. Vanwege het ontbreken van empirische gegevens zijn de afschrijvingen moeilijker te bepalen. Bedrijfslasten Algemeen wordt gesteld dat woningcorporaties hogere bedrijfslasten hebben dan commerciële verhuurders (van den Hoogen, 2010; Dreimüller e.a., 2013). Deze hogere lasten, met personeelskosten en zakelijke lasten als belangrijke posten, worden vaak verklaard door te wijzen op de maatschappelijke taakstelling van woningcorporaties. Zo is bij corporaties slechts in beperkte mate sprake van selectie van huurders, terwijl commerciële partijen vaak inkomenseisen aan huurders stellen die het risico op betalingsproblemen beperken. Ook hebben corporaties relatief veel medewerkers in dienst die zich bezighouden met de leefbaarheid van wijken en buurten. Omdat woningcorporaties niet in een concurrerende omgeving werken is het echter waarschijnlijk dat de hogere bedrijfslasten tenminste voor een deel worden veroorzaakt door minder efficiënt werken. Een aanwijzing hiervoor is dat woningcorporaties de afgelopen jaren in staat zijn gebleken om hun bedrijfslasten te verlagen. In deze periode stond het terugbrengen van de exploitatielasten meer in de belangstelling dan voorheen. Cijfers van het CFV (2014) laten zien dat de gemiddelde netto

16

bedrijfslasten per verhuureenheid afnemen van €1.390,- in 2012 tot naar verwachting €1.330,- in 2015. Dreimüller e.a. (2013) pleiten voor lagere exploitatielasten door het verbeteren van de efficiëntie en reductie van het takenpakket van woningcorporaties. Volgens hen is dit mogelijk door de vermogensverschaffings- en beleggingsfunctie onder te brengen in een regiecorporatie en de overige werkzaamheden uit te besteden aan marktpartijen. Volgens Veenstra e.a. (2013) kunnen corporaties hun bedrijfslasten met ongeveer 20% terugbrengen. Rohde (2015) sluit zich hierbij aan. Een reductie van 20% ten opzichte van de bedrijfslasten in 2012 leidt tot een bedrag van ongeveer €1.110,- per woning. Dit komt neer op ongeveer 0,8% van de WOZ waarde. Onderhoud Ook voor onderhoud wordt algemeen aangenomen dat woningcorporaties daaraan meer uitgeven dan commerciële verhuurders. Een verklaring hiervoor kan zijn dat corporaties gemiddeld een oudere woningportefeuille hebben dan institutionele beleggers. Deze partijen streven in het algemeen actief naar verjonging van hun bezit. Woningcorporaties hebben minder mogelijkheden om hun bezit te verjongen; bijvoorbeeld vanwege afspraken met gemeenten over de verkoop van woningen. Luijkx (2015) komt tot de conclusie dat de onderhoudsuitgaven van corporaties maar ten dele zijn te vergelijken met die van commerciële verhuurders. Rekening houdend met de leeftijd van de portefeuille en het aandeel bezit in lastige wijken zijn de verschillen beperkt. Rohde (2015) komt tot een vergelijkbare conclusie. De onderhoudsuitgaven van corporaties zijn volgens de cijfers van het CFV (2014) afgenomen van €1.440,- in 2009 tot €1.280,- in 2013. Na 2013 nemen de onderhoudsuitgaven naar verwachting weer toe. Overigens lopen de exploitatielasten per corporatie in werkelijkheid sterk uiteen; een duidelijk verband met bijvoorbeeld de schaalgrootte van de organisatie lijkt niet aanwezig. Dit onderzoek gaat uit van de genoemde onderhoudsuitgaven in 2013. Het bedrag van €1.280,- per woning komt neer op ongeveer 0,9% van de WOZ waarde. Heffingen Woningcorporaties hebben te maken met de verhuurderheffing, de saneringsheffing en vennootschapsbelasting. Deze heffingen horen in de benadering van het CFV niet tot de bedrijfslasten en vormen daarom een afzonderlijke component in de instandhoudingskosten. Partijen die meer dan 10 woningen in het gereguleerde segment verhuren, betalen sinds kort een verhuurderheffing. Deze heffing loopt op van 0,014% van de WOZ waarde in 2013 tot 0,536% van de WOZ waarde in 2017. Zowel het CFV (2014) als het WSW (2014) geven aan dat de verhuurderheffing een forse impact op de financiële huishouding van woningcorporaties krijgt. Het is niet bekend welk tarief na 2017 zal gelden; er zijn vooralsnog geen aanwijzingen dat het heffingspercentage gaat veranderen. In dit onderzoek wordt aangenomen dat de verhuurderheffing een structureel karakter heeft en dat het in 2017 geldende percentage daarna niet zal wijzigen (afgerond 0,5% van de WOZ waarde). Naast de verhuurderheffing hebben woningcorporaties de afgelopen jaren een saneringsheffing ('Vestia heffing') betaald. De saneringsheffing is geen belastingmaatregel maar onderdeel van het zekerheidsstelsel waardoor corporaties goedkoper kunnen lenen. Wanneer zich geen grote saneringen aandienen is de heffing de komende jaren verwaarloosbaar klein. Daar komt bij dat het effect van de saneringsheffing voor de sector als geheel neutraal is; het gaat in feite om een herverdeling van middelen. In dit onderzoek maakt de saneringsheffing daarom geen deel uit van de gebruikskosten. Uit de cijfers van het CFV (2014) blijkt dat de invloed van de vennootschapsbelasting de afgelopen jaren gering was. Wel verwacht het CFV dat woningcorporaties de komende jaren netto betaler gaan worden. De precieze omvang daarvan is echter niet bekend. Dit onderzoek gaat uit van 0,1% van de WOZ waarde.

17

Afschrijvingen Conijn (1995) maakt onderscheid tussen veroudering en afschrijving. Veroudering houdt in dat een woning door het ouder worden minder woondiensten gaat leveren. Daarbij geldt overigens dat veroudering niet vanzelfsprekend hoeft op te treden. Zo kan veroudering worden gecompenseerd door investeren in woningverbetering. Ook is het mogelijk dat consumenten oudere woningen aantrekkelijk vinden (het 'vintage effect'). Afschrijving hangt samen met veroudering maar is niet hetzelfde. Afschrijving houdt in dat een woning door het ouder worden in waarde daalt (gecorrigeerd voor inflatoire prijsstijging). In de gebruikskosten van een woning is afschrijving een belangrijke component. De eigenaar van de woning berekent het waardeverlies door in de huurprijs. Op die manier compenseert deze het waardeverlies. Volgens Conijn (1995) is afschrijving aan de orde wanneer tenminste één van de volgende factoren optreedt:  de woning heeft een eindige levensduur;  de bijkomende kosten die noodzakelijk zijn voor levering van woondiensten nemen toe; zo stijgen de onderhoudskosten van oudere woningen;  de efficiency van de woning neemt af (er is sprake van veroudering). Hills (1991) noemt drie manieren om te reserveren voor afschrijvingen:  een reservering van voldoende omvang om de woning op termijn te vervangen;  een reservering van voldoende omvang om de woning met periodiek groot onderhoud voor onbepaalde tijd in goede conditie te houden;  een reservering van voldoende omvang om op termijn leningen af te lossen, zodat met nieuwe leningen nieuwe woningen kunnen worden gebouwd. Hills benadrukt dat maar één van deze voorzieningen nodig is: "If the rent charged covered, say, both major repairs and principal repayment (paying off the debt), the landlord would end up with a net increase in assets: the rent would have paid for the purchase of the property, even though the tenant did not, at the end of the process, actually own it" (p. 52). In de praktijk zijn de afzonderlijke reserveringen vaak niet van voldoende omvang. In dat geval kan een verhuurder bijvoorbeeld kiezen voor een combinatie van (niet toereikend) groot onderhoud en een onvolledige aflossing van leningen. Volgens Conijn (1995) is afschrijving op basis van historische kosten of op basis van vervangingswaarde theoretisch niet juist. Alleen afschrijving gebaseerd op de actuele waarde van de woning is in overeenstemming met de economische theorie. Om via de actuele waarde het afschrijvingspercentage te bepalen is empirisch onderzoek nodig. Op dit vlak zijn in Nederland echter weinig studies voorhanden. Conijn komt bij koopwoningen op een gemiddeld afschrijvingspercentage van 0,85% (over een periode van 25 jaar). Hij geeft echter aan dat waarschijnlijk sprake is van een onderschatting omdat eigenaren van oudere woningen mogelijk veel onderhoud en verbeteringen uitvoeren. Dat een verband bestaat tussen afschrijving en onderhoud blijkt bijvoorbeeld uit onderzoek van Wilhelmsson (2004). Hij vindt (in Stockholm) een afschrijvingspercentage van 0,77% per jaar bij goed onderhouden woningen en 1,10% bij slecht onderhouden woningen. Wat dit onderzoek, maar ook bijvoorbeeld dat van Bokhari & Geltner (2014) verder laat zien is dat het afschrijvingspercentage niet lineair verloopt. Het percentage neemt af met de leeftijd van de woning. Volgens beide onderzoeken komt dit door de toenemende invloed van de grondwaarde op de totale waarde van het vastgoed (op grond wordt niet afgeschreven; op de opstallen wel). Bokhari & Geltner geven ook aan dat het afschrijvingspercentage sterk kan variëren van woningmarkt tot woningmarkt. Zij komen bij huurappartementen in de Verenigde Staten tot een afschrijving van gemiddeld 1,63% per jaar; daarbij is sprake van aanzienlijke regionale verschillen. Een recent Nederlands onderzoek van Francke & van de Minne (2015) naar koopwoningen in de regio 's Hertogenbosch toont ook een verband aan tussen afschrijving en onderhoud. Een goed onderhouden woning is na 50 jaar 28% minder waard (dit betreft waardedaling van de opstal). Een slecht onderhouden woning verliest 43% waarde. Van de beschikbare onderzoeken is dat van Francke & van de Minne het best bruikbaar voor een schatting van de afschrijvingscomponent in de

18

gebruikskosten van sociale huurwoningen. Kanttekening daarbij is dat de waardedaling van sociale huurwoningen kan afwijken. Het is denkbaar dat sociale huurwoningen sneller in waarde dalen dan koopwoningen. Los van deze kanttekening is het aannemelijk dat een corporatiewoning met de eerder in deze paragraaf genoemde onderhoudsuitgaven in goede staat blijft. De waardedaling van de opstal bedraagt dan 28%. Uitgaande van een verdeling opstalwaarde/grondwaarde van 70%/30% komt de waardedaling van een gemiddelde corporatiewoning dan uit op ongeveer 20% in 50 jaar; ofwel 0,4% van de WOZ waarde per jaar. Hoewel afschrijvingen in werkelijkheid niet lineair verlopen en de woningportefeuille van corporaties uiteenlopende bouwjaren omvat, gaat dit onderzoek uit van een gemiddeld percentage. Uiteindelijk is van belang dat het percentage compensatie biedt voor het waardeverlies op de lange termijn van de totale corporatieportefeuille. Bij het gevonden percentage past nog een kanttekening. Het is waarschijnlijk dat de woningen in het onderzoek van Francke & van de Minne in de loop der jaren verbeterd zijn. Investeringen in de kwaliteit van de woning beperken de veroudering ('functional obsolescence') en staan los van de onderhoudsuitgaven die vooral de 'slijtage' tegengaan ('physical deterioration'). De omvang van de investeringen in kwaliteitsverbetering is niet bekend. Desondanks moeten ze deel uitmaken van de kostprijshuur. Als schatting gaat dit onderzoek uit van het bedrag dat corporaties investeren in woningverbetering (exclusief energiemaatregelen). In 2012 en 2013 was dat gemiddeld ongeveer €500,- per woning. Dat komt neer op 0,3% van de WOZ waarde per jaar. Daarmee komt de totale afschrijvingscomponent in de gebruikskosten van sociale huurwoningen op 0,4% (waardeverlies) + 0,3% (woningverbetering) = 0,7% van de WOZ waarde. Al met al zijn de afschrijvingen van sociale huurwoningen lastig te bepalen. Het is denkbaar dat deze in werkelijkheid meer zullen bedragen dan de gevonden 0,7% per jaar, bijvoorbeeld wanneer sociale huurwoningen een minder lange levensduur hebben dan koopwoningen. Door een gebrek aan empirisch onderzoek op dit terrein is dat echter niet goed te onderbouwen.

3.5

Prijsontwikkeling

Prijsontwikkeling is een afzonderlijke component van de gebruikskosten. Het is bovendien een component die in mindering op de gebruikskosten wordt gebracht. Prijsstijging levert indirect rendement en draagt daarmee bij aan het totale rendement. Een prijsstijging van woningen boven inflatie leidt dus tot een lagere kostprijshuur. De in hoofdstuk 2 vermelde onderzoeken gaan bij bepaling van de gebruikskosten uit van een prijsstijging van woningen boven inflatie. Het cijfer in deze onderzoeken bedraagt 0,5% of 1% boven inflatie. Het belangrijkste argument hiervoor is dat de bouwkosten en de kosten van onderhoud ook met meer dan inflatie toenemen. Daarnaast wijst men op de invloed van locatieschaarste. In de praktijk is de prijsontwikkeling van woningen echter onzeker. De Prijsindex Bestaande Koopwoningen (CBS Statline) laat zien dat de woningprijzen van 2000 tot 2008 sterk zijn gestegen; daarna heeft zich een forse prijsdaling voorgedaan. Van Dam & Eskinasi (2013) geven een overzicht van de factoren die de woningprijzen in Nederland bepalen. Zij wijzen op de complexiteit van de woningmarkt waarin de prijs van woningen tot stand komt in drie deelmarkten: de woonruimtemarkt, de financierings- en beleggingsmarkt en de bouwen grondmarkt (zie ook DiPasquale & Wheaton, 1996). Deze complexiteit maakt prijzen moeilijk te voorspellen. Desondanks vindt ING (2015) een langdurige prijsstijging boven inflatie minder vanzelfsprekend dan in vorige decennia. Zij wijzen bijvoorbeeld op de toenemende vergrijzing, de afname van het maximale leenbedrag en de inperking van de hypotheekrenteaftrek. Tot 2025 gaan ze uit van een gemiddelde prijsstijging van 2% per jaar. Daarnaast verwacht ING dat de verschillen tussen de steden en de randen van Nederland zullen toenemen. Vooral aan de randen staan de woningprijzen structureel onder druk. Dit onderzoek sluit aan bij de verwachting van ING dat de woningprijzen met gemiddeld 2% per jaar (inflatievolgend) zullen toenemen. Kostprijshuren moeten een duurzaam vol te houden verdienmodel mogelijk maken. Daarbij staat de exploitatie en het bijbehorende direct rendement voorop. Deze zijn

19

voor een verhuurder beter stuurbaar dan een onzeker indirect rendement door prijsontwikkeling boven inflatie.

3.6

Conclusie

Met de gevonden waarden voor de vermogenskosten (4,3% volgens de bruto benadering), de instandhoudingskosten (3,0%) en de prijsontwikkeling (2,0% algemene inflatie) komt de bruto kostprijshuur uit op 5,3% van de WOZ waarde. De vermogenskosten volgens de netto benadering bedragen 3,3%; dit levert een netto kostprijshuur op van 4,3% van de WOZ waarde. De onderstaande tabel vat de opbouw van de op gebruikskosten gebaseerde kostprijshuur samen. componenten kostprijshuur

deelcomponenten

bruto

netto

4,3%

3,3%

bedrijfslasten

0,8%

0,8%

onderhoud

0,9%

0,9%

heffingen - verhuurderheffing

0,5%

0,5%

heffingen - saneringsheffing

0,0%

0,0%

heffingen - vpb

0,1%

0,1%

afschrijvingen - waardeverlies

0,4%

0,4%

afschrijvingen - verbetering

0,3%

0,3%

prijsontwikkeling

-2,0%

-2,0%

totale kostprijshuur

5,3%

4,3%

vermogenskosten instandhoudingskosten

Tabel 3.1: Opbouw van de kostprijshuur als percentage van de WOZ waarde

Zoals eerder vermeld zijn de vermogenskosten (met name de risico opslag) en de afschrijvingen minder goed te onderbouwen. Een risico opslag van 1, 2 of 3% maakt veel uit voor de uiteindelijke hoogte van de kostprijshuur. Daarnaast zijn hogere afschrijvingen dan de gevonden 0,7% denkbaar. Los van deze beperkingen vormt de op de gebruikskosten gebaseerde kostprijshuur een momentopname. Verschillende (deel)componenten kunnen in de tijd fluctueren. Ook veranderen de WOZ waarden momenteel sterk waardoor de gevonden percentages de komende jaren niet stabiel zullen blijven. Uit cijfers van het CFV (2014) blijkt dat de huurinkomsten van woningcorporaties in 2012 uitkwamen op 3,7% van de WOZ waarde en in 2013 op 4,1% (de toename is vooral een gevolg van afnemende WOZ waarden). Daarmee zijn de huren die woningcorporaties vragen lager dan de netto gebruikskosten en is dus geen sprake van een duurzaam vol te houden verdienmodel. Francke e.a. (2014) passen een empirische benadering toe (geen gebruikskostenbenadering) om inzicht te krijgen in de hoogte van de markthuur. Zij komen op een markthuurpercentage dat eind 2012 bij geliberaliseerde woningen 5,7% bedroeg. Door een correctie voor kenmerken van de woning en locatie schatten zij het markthuurpercentage van gereguleerde huurwoningen eind 2012 op 6,4%. De markthuur is dus beduidend hoger dan de in deze paragraaf gevonden kostprijshuur. Dit suggereert dat commerciële verhuurders in de huidige markt in staat moeten zijn om hun rendementseisen te halen. Dat de markthuur verschilt van de (bruto) kostprijshuur is mogelijk omdat momenteel (kennelijk) geen evenwichtige marktsituatie bestaat.

20

HOOFDSTUK 4: OPERATIONALISATIE VAN HET BEGRIP BETAALBAARHEID

4.1

Inleiding

In dit onderzoek staat de betaalbaarheid van kostprijshuren centraal. Het is echter niet makkelijk om objectief vast te stellen of een woning al dan niet betaalbaar is. Dat hangt bijvoorbeeld af van het inkomen en de samenstelling van het huishouden dat de betreffende woning bewoont of wil gaan bewonen. Maar zelfs twee vergelijkbare huishoudens met dezelfde inkomens kunnen de betaalbaarheid van een woning verschillend beoordelen. Zonder goede definitie en operationalisatie is betaalbaarheid een subjectief begrip. Een complicerende factor is dat sprake kan zijn van over- of onderconsumptie van het wonen. Zo is het bijvoorbeeld mogelijk dat een huishouden betaalbaar woont in een kleine of slechte woning (onderconsumptie). Andersom kan een huishouden een grote of luxe woning huren (overconsumptie) en daardoor een betaalbaarheidsprobleem hebben. Dit hoofdstuk betreft de operationalisatie van het begrip betaalbaarheid. In de praktijk worden twee methoden toegepast om de betaalbaarheid van het wonen te beoordelen: op basis van de woonquote en op basis van het residueel inkomen. Beide methoden worden kort beschouwd. Dit onderzoek operationaliseert het begrip betaalbaarheid vervolgens op basis van het residueel inkomen. Dit leidt tot twee definities van betaalbaarheid: betaalrisico en armoede.

4.2

Betaalbaarheid en woonquote

De betaalbaarheid van het wonen wordt vaak in beeld gebracht door middel van een quote. Deze quote geeft weer welk deel van het besteedbaar inkomen nodig is voor het wonen (Haffner & Heylen, 2010). Veel gebruikt zijn de woonquote, de huurquote en de koopquote. Blijie e.a. (2013) definiëren de netto huurquote als volgt: "de netto huur uitgedrukt als een percentage van het netto besteedbaar huishoudinkomen" (p. 72). De definitie van de netto koopquote is vergelijkbaar, alleen gaat het dan om de netto hypotheeklasten als percentage van het netto huishoudinkomen. De woonquote omschrijven ze als: "het percentage van het netto besteedbaar huishoudinkomen dat besteed wordt aan de netto woonuitgaven vermeerderd met OPL-heffingen en uitgaven aan nutsbedrijven" (p. 74). Tabel 4.1 laat zien dat huurders minder uitgeven aan wonen dan eigenaren. Omdat huurders lagere inkomens hebben is hun woonquote echter hoger. Zowel in de huur- als in de koopsector geldt dat lagere inkomensgroepen in het algemeen een hogere woonquote hebben. Daarnaast is de gemiddelde woonquote van huurders en eigenaren in de afgelopen 10 jaar toegenomen. Dit komt door stijgende woonlasten in combinatie met een stagnerende inkomensontwikkeling (Blijie e.a., 2013). huursector

koopsector

netto woonuitgaven

€ 421

€ 539

bijkomende woonuitgaven

€ 176

€ 253

totale woonuitgaven

€ 597

€ 792

netto besteedbaar inkomen

€ 23.020

€ 43.870

netto huur c.q. koopquote

26%

17%

woonquote

36%

25%

Tabel 4.1: Gemiddelde woonlasten van huishoudens in de huur- en koopsector (Blijie e.a., 2013)

Om te kunnen bepalen of het wonen al dan niet betaalbaar is wordt vaak uitgegaan van een huurof koopquote van 30%. Verondersteld wordt dat een huishouden bij meer dan 30% te veel van het inkomen aan het wonen moet besteden. Volgens de Groot e.a. (2014) had in 2012 ongeveer 15% van alle huishoudens een netto woonquote van tenminste 30%. Onder huurders was het aandeel

21

23%; onder eigenaren 10%. Volgens Haffner & Heylen (2010) heeft het percentage van 30% echter geen theoretische basis en is een quote niet geschikt om te bepalen of een woning al dan niet betaalbaar is. Zo houdt de quote geen rekening met de schaalvoordelen van grotere huishoudens. Ook zegt een woonquote niets over de hoogte van het bedrag dat een huishouden overhoudt voor noodzakelijk levensonderhoud. Dat is wel mogelijk met een benadering op basis van het residueel inkomen. Haffner & Heylen vinden het residueel inkomen daarom beter geschikt om uitspraken te doen over betaalbaarheid. Ook bijvoorbeeld Kromhout (2013) en de Groot e.a. (2014) geven de voorkeur aan een benadering op basis van het residueel inkomen.

4.3

Betaalbaarheid en residueel inkomen

Het residueel inkomen is het deel van het inkomen dat, na aftrek van de woonuitgaven, overblijft voor andere uitgaven. Door het residueel inkomen te confronteren met het bedrag dat minimaal nodig is om in het levensonderhoud te voorzien kan een uitspraak over betaalbaarheid worden gedaan. Strikt genomen wordt het probleem van de subjectiviteit van het begrip betaalbaarheid daarmee verplaatst naar de uitgaven die niet met wonen te maken hebben. De Groot e.a. (2014) gebruiken mede daarom het begrip betaalrisico in plaats van betaalbaarheid. Ze gaan er van uit dat vroeg of laat betalingsproblemen ontstaan wanneer het residueel inkomen lager is dan het benodigde bedrag om in het levensonderhoud te voorzien. Daarnaast bestaan voor deze niet aan wonen gerelateerde uitgaven goed onderbouwde normen. Het bedrag dat minimaal nodig is om in het levensonderhoud te voorzien wordt door Haffner & Heylen (2010), Kromhout (2013) en De Groot e.a. (2014) gebaseerd op de minimale normbedragen die het Nibud jaarlijks vaststelt voor uitgaven aan bijvoorbeeld voedsel, kleding, verzekeringen en persoonlijke verzorging. Hoewel hierbij sprake is van subjectiviteit, bestaat redelijke consensus over de noodzakelijkheid en omvang van de bedragen. Een bekende toepassing van de normbedragen van het Nibud is in de financieringslastpercentages die hypotheekverstrekkers moeten gebruiken om de maximale hypotheeksom te bepalen. Een andere toepassing is het Armoedesignalement van SCP/CBS (2012). Kromhout en De Groot e.a. gaan beide uit van een benadering op basis van het residueel inkomen, de normbedragen van het Nibud en data uit WoON 2012. Door verschillen in operationalisatie komen ze echter niet tot dezelfde resultaten. Kromhout vindt dat 28% van de huishoudens in de huursector na aftrek van woonlasten onvoldoende overhoudt om de overige kosten van het levensonderhoud te betalen. De Groot e.a. komen met 13% veel lager uit. Beide studies laten wel zien dat (potentiële) betaalbaarheidsproblemen vooral voorkomen bij huurders met lage inkomens. In de benadering op basis van het residueel inkomen is bij hogere inkomensgroepen minder snel sprake van een betaalrisico dan bij de benadering op basis van een woonquote. Figuur 4.2 laat zien waarom dit het geval is.

Figuur 4.2: Gevolgen van een hoge woonquote bij een laag en een hoog inkomen (de Groot e.a., 2014)

22

Volgens de Groot e.a. komen betaalrisico's relatief veel voor onder jongere huishoudens en alleenstaanden. Zij vinden geen verband met de regio waarin het huishouden woont. Regionale verschillen zijn vooral het resultaat van 'samenstellingseffecten'. Daarnaast is sprake van een toename van het betaalrisico onder huurders in de afgelopen 10 jaar. De Groot e.a. geven aan: "De toenemende betaalrisico's in de huursector kunnen niet automatisch worden toegeschreven aan ontwikkelingen binnen het huurbeleid. Sterker nog: de resultaten van deze studie suggereren bovenal dat de toegenomen betaalrisico's samenhangen met ontwikkelingen in de inkomens- en koopkrachtsfeer. En juist deze ontwikkelingen waren in de afgelopen jaren negatief" (p. 86).

4.4

Operationalisatie betaalbaarheid: betaalrisico en armoede

Dit onderzoek operationaliseert betaalbaarheid met de begrippen betaalrisico en armoede. De methodiek sluit aan op die van De Groot e.a. (2014). In deze methode spelen de normbedragen van het Nibud een belangrijke rol. Tabel 4.3 laat het minimaal maandelijks basisbudget voor een alleenstaande in een huurwoning zien. In het basisbudget is een bedrag voor sociale participatie opgenomen. Dit bedrag is bepalend voor het onderscheid tussen betaalrisico en armoede. De Groot e.a. (2014) kiezen ervoor om sociale participatie niet mee te nemen en komen zo tot het begrip betaalrisico. Volgens hen gaan huishoudens in de praktijk het eerst op uitgaven voor sociale participatie bezuinigen. Pas als op de andere posten uit het basisbudget bezuinigd moet worden ontstaat in hun ogen een betaalrisico. Kromhout neemt sociale participatie wel mee. Ook SCP/CBS (2012) vindt het tot de minimale kosten behoren om normaal mee te kunnen doen in de samenleving. Bij SCP/CBS maakt sociale participatie deel uit van het 'niet-veel-maar-toereikend' budget. Bij een lager besteedbaar inkomen dan dit budget is volgens hen sprake van armoede. Dit onderzoek kijkt zowel naar betaalrisico als naar armoede. Omdat het basisbudget inclusief sociale participatie hoger is (en dus een lager residueel inkomen oplevert) zijn er meer huishoudens die te maken hebben met armoede dan met een betaalrisico. Een huishoudens met een betaalrisico leeft altijd in armoede. Andersom hoeft dat niet het geval te zijn. gas

63

elektra

28

heffingen

41

water

8

inventaris en onderhoud huis/tuin

91

telefoon, kabel en internet

52

verzekeringen

47

niet-vergoede ziektekosten

29

voeding

191

kleding e.d.

50

overige huishoudelijke uitgaven

47

vervoer

13

(sociale participatie)

(87)

basisbudget - betaalrisico

660

basisbudget - armoede

747

Tabel 4.3: Minimaal maandelijks basisbudget exclusief netto woonlasten voor een alleenstaande in 2012 (de Groot e.a., 2014)

23

Om het basisbudget van een alleenstaande om te rekenen naar meerpersoonshuishoudens passen De Groot e.a. equivalentiefactoren van het CBS toe. De formule hiervoor is (V = aantal volwassenen en K = aantal minderjarige kinderen):

(1) Omdat de CBS equivalentiefactoren zijn gebaseerd op een basisbudget inclusief woonlasten passen De Groot e.a. een correctie toe. Het argument hiervoor is dat de kosten van het wonen andere schaalvoordelen kennen dan de overige uitgaven. Zo is het tot op zekere hoogte mogelijk om met meer personen in een woning te wonen en de huurprijs te 'delen'. Bij voeding en kleding zijn de schaalvoordelen echter veel kleiner. De formule van de gecorrigeerde equivalentiefactoren is zodanig dat de correctie afneemt naarmate het huishouden groter is. De formule luidt (n = aantal gezinsleden):

(2) Met behulp van bovenstaande formules is het basisbudget van een alleenstaande om te rekenen naar acht typen huishoudens (zie tabel 4.4). betaalrisico

armoede

alleenstaande

660

747

paar zonder kind

825

934

paar - 1 kind

1038

1175

paar - 2 kinderen

1202

1360

paar - 3 kinderen

1342

1519

eenoudergezin - 1 kind

783

886

eenoudergezin - 2 kinderen

1001

1132

eenoudergezin - 3 kinderen

1168

1322

Tabel 4.4: Minimaal maandelijks basisbudget exclusief netto woonlasten voor acht typen huishoudens in 2012 (de Groot e.a., 2014)

4.5

Conclusie

Toepassing van het residueel inkomen leidt tot objectievere betaalbaarheidsnormen dan uitgaan van een huur- of woonquote. Over de normbedragen die het Nibud jaarlijks vaststelt bestaat consensus waardoor deze goed bruikbaar zijn voor operationalisatie van het begrip betaalbaarheid. In dit onderzoek worden twee definities van betaalbaarheid toegepast: betaalrisico en armoede. Van betaalrisico is sprake wanneer het inkomen van een huishouden onvoldoende is om zowel het minimaal maandelijks basisbudget exclusief sociale participatie als de huur te betalen. Een huishouden leeft in armoede wanneer het inkomen ontoereikend is voor het basisbudget inclusief sociale participatie en de huur van de woning. Of een huurder te maken heeft met een betaalrisico en/of armoede hangt naast het bovenstaande ook nog af van eventuele huurtoeslag. Tabel 4.5 geeft schematisch weer hoe de berekening van betaalrisico en armoede er uit zien. In het volgende hoofdstuk worden de bijbehorende bedragen op woningniveau ingevuld. Hierdoor ontstaat een beeld van het aantal huishoudens met een betaalrisico en het aantal huishoudens dat in armoede leeft.

24

netto besteedbaar inkomen (exclusief huurtoeslag)

-

minimaal basisbudget x 12 (zonder sociale participatie = betaalrisico) (met sociale participatie = armoede)

-

basishuur x 12

(huidige huur of kostprijshuur)

+

huurtoeslag x 12

(herberekening bij kostprijshuur)

uitkomst < 0

betaalrisico en/of armoede

uitkomst ≥ 0

geen betaalrisico en/of armoede

Tabel 4.5: Berekeningswijze betaalrisico en armoede

25

HOOFDSTUK 5: ONDERZOEKSRESULTATEN

5.1

Inleiding

Om vast te kunnen stellen of een woning betaalbaar is wanneer de bewoner de kostprijshuur moet betalen, zijn gegevens nodig. De kostprijshuur wordt, zoals beschreven in hoofdstuk 3, afgeleid van de WOZ waarde van de betreffende woning. In hoeverre deze kostprijshuur een betaalrisico oplevert of tot armoede leidt hangt vervolgens af van het inkomen van de huurder en van de samenstelling van het huishouden. Met de combinatie van inkomen en samenstelling van het huishouden wordt het basisbudget voor normaal levensonderhoud bepaald (hoofdstuk 4) en kan eventuele huurtoeslag worden berekend. Er is sprake van een betaalrisico en/of armoede wanneer het inkomen minus basisbudget kleiner is dan de kostprijshuur minus eventuele huurtoeslag. Bovenstaande gegevens zijn beschikbaar in het Woononderzoek Nederland (WoON). Het WoON is het grootste landelijke onderzoek op het gebied van wonen en woonomgeving. Het wordt sinds 2006 elke drie jaar uitgevoerd. Voorloper van WoON was het WBO (Woningbehoefte onderzoek) dat al in 1964 voor het eerst werd gehouden. De huidige opdrachtgever van het onderzoek is het Ministerie van BZK, daarvoor was dat het ministerie van VROM. WoON betreft een enquête waarbij een deel van de gegevens wordt verkregen door koppeling met registratiebestanden van het CBS, het kadaster en de belastingdienst. De enquête wordt zowel telefonisch, face-to-face als via internet afgenomen. De vragen betreffen de woonsituatie en eventuele verhuiswensen van de respondenten. Dit onderzoek maakt gebruik van WoON 2012 (WoON 2015 is nog niet beschikbaar). Het bestand telt ruim 69.000 respondenten en bijna 800 variabelen. De steekproefeenheid betreft personen (zelfstandig wonenden van 18 jaar en ouder). Weging van het bestand is mogelijk met behulp van een weegfactor voor huishoudens en woningen (HWEEGWON). Verder beperkt dit onderzoek zich tot de huishoudens in zelfstandige sociale huurwoningen (volgens definitie WoON). Het gaat daarbij om ruim 17.000 respondenten. Gewogen betreft het ruim 2,2 miljoen huishoudens ofwel ruim 30% van het totaal aantal zelfstandig wonende huishoudens in Nederland. Belangrijke begrippen in dit onderzoek zijn (naar Blijie e.a., 2013): Kale huur:

de betaalde huur verminderd met de eventueel in de huur opgenomen kosten voor water, verwarming, garage en andere diensten voor privé gebruik.

Basishuur:

de kale huur inclusief eventuele subsidiabele servicekosten.

Netto huur:

de basishuur verminderd met eventuele huurtoeslag.

Besteedbaar inkomen: volgens de CBS definitie het inkomen uit arbeid, winst uit onderneming, inkomen uit uitkeringen, sociale verzekeringen en toeslagen (voor een meer gespecificeerde definitie zie Blijie, 2013); van toepassing is het gezamenlijke netto besteedbaar inkomen van alle leden van het huishouden. volgens de WoON definitie conform de definitie van het CBS maar, in het geval van huurders, exclusief ontvangen huurtoeslag. Netto huurquote:

de netto huur als percentage van het netto besteedbaar huishoudens inkomen volgens de WoON definitie.

Sociale huurwoning:

woning verhuurd door een woningcorporatie of gemeentelijk woningbedrijf.

26

5.2

Huidige huurprijzen en WOZ waarde

De gemiddelde WOZ waarde van een sociale huurwoning bedraagt volgens WoON 2012 circa €159.000,- (mediaan €153.000,-). Ongeveer 80% van de sociale huurwoningen heeft een WOZ waarde van minder dan €200.000,-. Sociale huurwoningen hebben lagere WOZ waarden dan particuliere huurwoningen en koopwoningen (achtereenvolgens (gemiddeld €215.000,- en €288.000,-). Peildatum van de WOZ waarde is 1/1/2011; deze is in het WoON bestand op basis van de prijsindex van CBS en Kadaster gecorrigeerd naar 2012. In hoofdstuk 3 is de kostprijshuur bepaald op basis van een gemiddelde WOZ waarde van €148.000. Dit gemiddelde is afkomstig van het CFV. De afwijking ten opzichte van WoON 2012 heeft te maken met verschillende definities. WoON 2012 rekent meer (niet gereguleerde) woningen tot de sociale voorraad dan het CFV. Het meenemen van deze woningen levert een hoger gemiddelde op. Omdat 'willekeurige' huurverlaging door woningcorporaties (zie hoofdstuk 2) voor een groot deel bepaalt of een woning in het gereguleerde segment valt, is beperking tot de smallere CFV definitie in dit onderzoek minder gewenst. De bredere definitie van een sociale huurwoning volgens WoON is wel goed bruikbaar. In dit onderzoek is het uiteindelijk de kostprijshuur die bepaalt of een woning in het gereguleerde segment valt. De gemiddelde kale huur van een sociale huurwoning bedraagt ruim € 450,- per maand. Dat komt neer op 3,4% van de WOZ waarde en is dus lager dan de kostprijshuur van 4,3%. Tabel 5.1 laat zien dat woningen met een lagere WOZ waarde in het algemeen een huurniveau hebben die de kostprijshuur nadert. De woningen met een hogere waarde hebben juist een relatief lage huur. Gemiddeld geldt: hoe hoger de WOZ waarde hoe lager de huurprijs ten opzichte van de kostprijshuur. De huidige relatie tussen het huurniveau en de waarde van een woning leidt tot aanzienlijke regionale verschillen (tabel 1; bijlage I). In de perifeer gelegen woningmarktgebieden bedragen de huurprijzen in het algemeen meer dan 4% van de WOZ waarde; in delen van de Randstad en Noord-Brabant is dit rond 3% van de WOZ-waarde. De gemiddelde woningwaarde verschilt sterk van regio tot regio; qua huurniveau zijn de verschillen veel kleiner. Tussen de regio met de laagste en de regio met de hoogste gemiddelde WOZ-waarde zit een factor 1,7; bij de huurprijzen bedraagt deze 1,2. Volgens meerdere onderzoeken (zie hoofdstuk 3) is huurprijsregulering de belangrijkste reden dat huurprijzen beperkt 'meebewegen' met de waarde van de woning. WOZ waarde

huur/WOZ

tot €150.000

4,2%

€150 - 200.000

3,3%

vanaf €200.000

2,7%

totaal

3,4%

Tabel 5.1: Huidige kale huur als percentage van de WOZ waarde (WoON 2012)

5.3

Huidige huurprijzen, betaalrisico en armoede

Het gemiddeld besteedbaar inkomen (definitie CBS) van huishoudens in sociale huurwoningen bedraagt ongeveer €23.000,- per jaar (mediaan €20.000,-). Huishoudens in de particuliere huursector en in koopwoningen hebben hogere gemiddelde inkomens (achtereenvolgens €27.000,en €42.000,-). Figuur 5.2 laat zien dat in de sociale huursector veel eenpersoonshuishoudens wonen. Deze huishoudens behoren relatief vaak tot de lage inkomensklassen. Van alle huurders heeft ongeveer de helft een besteedbaar inkomen tot €20.000,-. Daarvan is ruim 80% alleenstaand.

27

1400000

aantal huishoudens

1200000 1000000 ≥ €20.000

800000

€15-20.000

600000

€10-15.000

400000

< €10.000

200000 0 eenpersoons

meerpersoons

Figuur 5.2: Huishoudens in sociale huurwoningen naar besteedbaar inkomen (WoON 2012)

Het aantal huishoudens dat te maken heeft met een betaalrisico is in dit onderzoek bepaald met behulp van de 'methode PBL' zoals beschreven in hoofdstuk 4. Hiertoe is van ieder huishouden het besteedbaar inkomen (definitie WoON) verminderd met het basisbudget exclusief netto woonlasten (zie tabel 4.3) en de netto jaarhuur. Wanneer hieruit een negatief bedrag volgt is sprake van een betaalrisico. Door uit te gaan van het besteedbaar inkomen volgens de WoON definitie is dubbeltelling van de huurtoeslag voorkomen (deze is immers al verwerkt in de netto huur). Daarnaast is ook gekeken naar het aantal huishoudens dat volgens de definitie van SCP/CBS in armoede leeft (basisbudget inclusief sociale participatie). Tabel 5.3 laat zien dat 13% van de huurders van een sociale huurwoning een betaalrisico heeft en dat bij 21% sprake is van armoede. In totaal gaat het om 300.000 respectievelijk 470.000 huishoudens. Ook de Groot e.a. (2014) komen op 13% betaalrisico bij huurders. Betaalrisico en armoede concentreren zich bij de laagste inkomensgroepen. Alle huishoudens in een sociale huurwoning met een inkomen tot €10.000,- hebben een betaalrisico en leven in armoede. Ook in de groep €10.000 - €15.000,- komen betaalrisico en armoede veel voor. Bij inkomens vanaf €15.000,komen betaalrisico en armoede relatief weinig voor. Door het grote aantal eenpersoonshuishoudens met een laag inkomen is deze groep sterk vertegenwoordigd als het gaat om betaalrisico en armoede. inkomen (CBS)

% betaalrisico

% armoede

tot €10.000

100%

100%

€10 - 15.000

44%

69%

€15 - 20.000

7%

15%

vanaf €20.000

1%

3%

totaal

13%

21%

Tabel 5.3: Aandeel huishoudens met betaalrisico en armoede naar inkomensklasse (WoON 2012)

Figuur 5.4 laat het aantal huishoudens met betaalrisico en armoede zien. Een meerderheid van de huishoudens met betaalrisico en/of armoede heeft een inkomen tussen €10.000 en €15.000,-.

28

500000 450000

aantal huishoudens

400000 350000 300000

≥ €20.000

250000

€15-20.000

200000

€10-15.000

150000

< €10.000

100000 50000 0 betaalrisico

armoede

Figuur 5.4: Huishoudens met betaalrisico en armoede naar inkomensklasse (WoON 2012)

Uit tabel 2 (bijlage I) blijken behoorlijke regionale verschillen. Koplopers zijn Amsterdam, Flevoland en Rijnmond; in deze woningmarktgebieden heeft 19% van de huishoudens in een sociale huurwoning een betaalrisico. Relatief laag scoren de gebieden Drechtsteden/Hoekse Waard/Goeree Overflakkee en de Veluwe (achtereenvolgens 6% en 7% met betaalrisico). Huishoudens met een betaalrisico zijn licht oververtegenwoordigd in woningen met een lagere WOZ waarde (47% van de woningen heeft een waarde < €150.000,-; 59% van de huishoudens met een betaalrisico woont in een woning < €150.000,-). Doordat deze huishoudens gemiddeld een wat hogere huur hebben is ook hun huidige kale huur als percentage van de WOZ waarde hoger (gemiddeld 3,7% vs. 3,4%). Een groot deel van de huishoudens met een betaalrisico krijgt huurtoeslag. De 300.000 huishoudens met betaalrisico ontvangen gemiddeld ongeveer €120,- per maand aan huurtoeslag. De huishoudens zonder betaalrisico krijgen gemiddeld bijna €70,- per maand. Omdat deze laatste groep veel omvangrijker is doen ze ook een groter beroep op het totale huurtoeslagbudget (ruim driekwart van het budget gaat naar huishoudens zonder betaalrisico).

5.4

Kostprijshuren

In hoofdstuk 3 is de kostprijshuur (netto benadering) van corporatiewoningen in 2012 bepaald op 4,3% van de WOZ-waarde. De gemiddelde kale huur die daarbij hoort bedraagt nadert €570,- per maand. Dat is bijna €120,- per maand meer dan de huur die huishoudens in 2012 daadwerkelijk betaalden. Omdat woningen met een hoge WOZ waarde een relatief laag huurniveau kennen is vooral in dat segment sprake van forse huurstijgingen wanneer de kostprijs zou worden berekend. Regionaal vertaalt zich dat in een grote toename van huurprijzen in gebieden met een gespannen woningmarkt en een beperkte toename (of zelfs afname) in de perifeer gelegen regio's. Bij veel woningen (meestal appartementen) is de basishuur hoger dan de kale huur vanwege subsidiabele servicekosten. Volgens WoON 2012 bedragen deze gemiddeld €10,- per maand. Om de basiskostprijshuren te bepalen zijn de kale kostprijshuren in dit onderzoek vermeerderd met de huidige subsidiabele servicekosten. De gemiddelde basiskostprijshuur komt daarmee op € 580,-. Figuur 5.5 brengt de verschuiving in huurprijsklassen in beeld die optreedt wanneer kostprijshuren in rekening zouden worden gebracht. Het aandeel woningen tot de liberalisatiegrens (€664,66 in 2012) neemt sterk af en het aandeel boven deze grens neemt sterk toe. Bij het bepalen van de kostprijshuren is in dit onderzoek overigens geen rekening gehouden met aftopping op de maximale huur op grond van de in Nederland geldende huurprijsregulering. Hiervoor is gekozen om het effect

29

van kostprijshuren zo goed mogelijk in beeld te krijgen. Aftoppen op de maximale huur introduceert een 'verstorende' variabele in de analyse. huurprijs

huidige basishuur

basiskostprijshuur

tot en met €366,37

20%

10%

€366,38 - €524,37

54%

32%

€524,38 - €664,66

21%

30%

vanaf €664,67

5%

28%

totaal

100%

100%

Tabel 5.5: Verdeling sociale huurwoningen naar prijsklasse (2012) o.b.v. huidige en kostprijshuur (WoON 2012)

De kostprijshuur op grond van de bruto benadering (5,3%) is uiteraard hoger dan volgens de netto benadering. De bruto kostprijshuur komt op gemiddeld €700,-. In de bruto benadering komt meer dan de helft van de huurwoningen boven de liberalisatiegrens.

5.5

Kostprijshuren, betaalrisico en armoede

Het ligt voor de hand dat meer huishoudens te maken krijgen met een betaalrisico en/of armoede wanneer ze de kostprijshuur moeten betalen. De gemiddelde huurprijs neemt hierdoor immers met bijna €120,- toe. Een complicerende factor is dat veel huishoudens bij een hogere huur ook meer huurtoeslag krijgen. Normaal gesproken heeft dit een dempend effect op de toename van het betaalrisico. Om dit effect mee te nemen in de analyse is de huurtoeslag herberekend. Door deze herberekening zijn de cijfers in deze paragraaf niet goed vergelijkbaar met die in paragraaf 5.3. Dit komt omdat de herberekening (ook bij de huidige huren) tot meer ontvangers van huurtoeslag leidt (het bedrag per ontvanger is wel redelijk vergelijkbaar). Ook Kromhout (2013) constateert verschillen tussen de huurtoeslag in het WoON bestand en een herberekening op basis van inkomen, leeftijd, samenstelling van het huishouden en huurprijs. Door de herberekening heeft een kleiner aandeel huurders (op basis van hun huidige huurprijs) te maken met een betaalrisico (10% in plaats van 13%); hetzelfde geldt voor armoede (19% in plaats van 21%). Door de afwijking ten opzichte van werkelijk uitgekeerde huurtoeslag geven de cijfers in deze paragraaf vooral inzicht in de relatieve toename van betaalrisico en armoede als gevolg van kostprijshuren. De absolute omvang van het aantal huishoudens met betaalrisico en/of armoede zal in werkelijkheid waarschijnlijk groter zijn. Enerzijds doordat het aantal ontvangers van huurtoeslag in de praktijk lager uitpakt; anderzijds omdat een toename van de uitgaven aan huurtoeslag op politieke bezwaren zal stuiten. Kostprijshuren leiden op jaarbasis tot een toename van de uitgaven aan huurtoeslag met ongeveer €300 miljoen. Wanneer huurders de kostprijshuur moeten gaan betalen neemt het aandeel huishoudens met een betaalrisico desondanks met ongeveer 50% toe. De toename van het aantal huishoudens met een betaalrisico doet zich in absolute zin vooral voor bij de huishoudens met een inkomen tussen €10.000,- en €20.000,- (zie tabel 5.6). De toename van het betaalrisico neemt vrijwel uitsluitend toe bij huishoudens in woningen met een WOZ waarde van meer dan €150.000,-. Dat ligt voor de hand omdat in paragraaf 5.2 al werd geconstateerd dat de huidige huur van woningen met een lage WOZ waarde gemiddeld al dicht bij de kostprijshuur ligt. Introductie van kostprijshuren heeft dus vooral invloed op het huurniveau van woningen met een hogere WOZ waarde. Veel van deze woningen liggen in regio's met een relatief grote druk op de woningmarkt. Tabel 3 (bijlage I) laat zien dat kostprijshuren ervoor zorgen dat het aandeel huishoudens met een betaalrisico in sommige regio's rond de 20% uitkomt. Koploper is Amsterdam waar zelfs meer dan 30% van de huishoudens te maken krijgt met een betaalrisico. In

30

absolute zin zijn vijf regio's: Amsterdam, Helmond/Eindhoven, 's Hertogenbosch/Noordoost-Brabant, West-Utrecht en Zuid- en Midden-Kennemerland goed voor meer dan de helft van de toename van het aantal huishoudens met een betaalrisico. inkomen (CBS)

betaalrisico (kphuur)

toename t.o.v. huidig

tot €10.000

75.300

+ 100

€10 - 15.000

182.000

+ 52.700

€15 - 20.000

86.800

+ 57.100

vanaf €20.000

19.200

+ 14.000

totaal

363.200

+ 123.900

Tabel 5.6: Aantal huishoudens met betaalrisico (kostprijshuur) naar inkomensklasse (WoON 2012)

Bij invoering van kostprijshuren neemt het aandeel huishoudens dat in armoede leeft met ongeveer 35% toe. Deze toename doet zich in absolute zin vooral voor bij de huishoudens met een inkomen tussen €10.000,- en €20.000,- (zie tabel 5.7). Tabel 4 (bijlage I) laat de regionale verschillen in armoede zien die ontstaan door invoering van kostprijshuren. Ook als het gaat om armoede is Amsterdam koploper; meer dan 40% van de huishoudens krijgt hier te maken met armoede. Vergelijkbaar met het betaalrisico zijn in absolute zin vijf regio's verantwoordelijk voor meer dan de helft van de toename van het aantal huishoudens met armoede: Amsterdam, Zaanstreek/Waterland/Amstelland/Meerland, West-Utrecht, Helmond/Eindhoven, en 's Hertogenbosch/Noordoost-Brabant (de top vijf is niet exact hetzelfde als bij het betaalrisico). inkomen (CBS)

armoede (kphuur)

toename t.o.v. huidig

tot €10.000

75.300

+0

€10 - 15.000

284.100

+ 47.600

€15 - 20.000

148.700

+ 73.900

vanaf €20.000

50.400

+ 22.700

totaal

558.400

+ 144.200

Tabel 5.7: Aantal huishoudens met armoede (kostprijshuur) naar inkomensklasse (WoON 2012)

5.6

De reactie van huurders op kostprijshuren

Het aantal huishoudens met een betaalrisico neemt ruwweg met de helft toe wanneer ze de kostprijshuur moeten betalen. Deze toename valt mee vergeleken met het aantal huishoudens dat door kostprijshuren te maken krijgt met een netto huurquote van meer dan 30%. Er is namelijk sprake van een toename van 321.000 naar 765.000 huishoudens; ofwel meer dan een verdubbeling. De toename van het aantal huishoudens met een hoge huurquote doet zich, meer dan betaalrisico en armoede, ook voor bij de hogere inkomensgroepen (zie tabel 5.8). De verklaring hiervoor is beschreven in hoofdstuk 4 (zie figuur 4.2).

31

inkomen (CBS)

quote >30% (kphuur)

toename t.o.v. huidig

tot €10.000

70.800

+ 7.000

€10 - 15.000

162.300

+ 90.600

€15 - 20.000

266.900

+ 140.000

vanaf €20.000

264.900

+ 206.600

totaal

764.800

+ 444.200

Tabel 5.8: Aantal huishoudens met netto huurquote >30% (kostprijshuur) naar inkomensklasse (WoON 2012)

Omdat kostprijshuren tot hogere maandlasten leiden is het denkbaar dat huurders op zoek gaan naar een goedkopere woning. In WoON 2012 beantwoorden respondenten de vraag met welk bedrag de netto maandlasten moeten toenemen voordat ze zich gaan oriënteren op een andere woning. Ongeveer 20% accepteert een toename van maximaal €50,-, nog eens 20% maximaal €100,- en 10% maximaal €200,-. De resterende 40% is nauwelijks gevoelig voor een toename van de maandlasten (gaat niet verhuizen ongeacht de toename van maandlasten). Dat is niet in alle gevallen realistisch. Daarom is deze groep in dit onderzoek op een maximale toename van €200,- gezet. Dat levert voor alle huurders een gemiddelde 'acceptabele' toename van de maandlasten op van ongeveer €140,-. De introductie van kostprijshuren leidt tot een gemiddelde toename van de netto huur van ruim €120,-. Dit suggereert dat kostprijshuren voor veel huurders nog acceptabel zijn en dat substitutie (op zoek gaan naar een goedkopere woning) mee zal vallen. Overigens geven ook veel huishoudens met een betaalrisico en/of armoede aan dat hogere huurprijzen geen aanleiding vormen om te gaan verhuizen. Bij het realiteitsgehalte daarvan kunnen vraagtekens worden gezet.

5.7

Conclusie

Uit analyse van WoON 2012 blijkt dat 13% van de huurders van een sociale huurwoning een betaalrisico heeft en dat bij 21% sprake is van armoede. In totaal gaat het om 300.000 respectievelijk 470.000 huishoudens. Betaalrisico en armoede concentreren zich bij de laagste inkomensgroepen. Alle huishoudens in een sociale huurwoning met een inkomen tot €10.000,hebben een betaalrisico en leven in armoede. Ook in de groep €10.000 - €15.000,- komen betaalrisico en armoede veel voor. Bij inkomens vanaf €15.000,- komen betaalrisico en armoede relatief weinig voor. De introductie van kostprijshuren leidt tot een gemiddelde huurstijging van ruim €120,- per maand. Dit zorgt (met herberekening van huurtoeslag) voor een toename van het aantal huishoudens met een betaalrisico van ongeveer 50%. De toename van het aantal huishoudens dat in armoede leeft bedraagt ongeveer 35%. Vooral in woningen met een hogere WOZ waarde is sprake van huurstijgingen. Regionaal vertaalt zich dat in een forse toename van betaalrisico en armoede in gebieden waar de druk op de woningmarkt groot is. Naast betaalrisico en armoede krijgen veel huishoudens door kostprijshuren te maken met een netto huurquote van meer dan 30%. Hierbij is sprake van meer dan een verdubbeling. De toename van het aantal huishoudens met een hoge huurquote doet zich, meer dan betaalrisico en armoede, ook voor bij de hogere inkomensgroepen.

32

HOOFDSTUK 6: CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN

6.1

Conclusies

De centrale vraag van dit onderzoek luidt: "Is het huurniveau dat past bij een duurzaam vol te houden exploitatie van sociale huurwoningen betaalbaar voor huurders?" Om deze vraag te beantwoorden zijn de volgende drie subvragen geformuleerd:  Welk huurniveau past bij een duurzaam vol te houden exploitatie van sociale huurwoningen?  Welke huurprijs kunnen huurders van sociale huurwoningen betalen zonder hun minimaal benodigde uitgaven voor normaal levensonderhoud in gevaar te brengen?  In hoeverre zijn het huurniveau dat past bij een duurzame exploitatie en het niveau dat huurders kunnen betalen met elkaar in overeenstemming? Voor beantwoording van de eerste subvraag is met behulp van de gebruikskostenbenadering het ‘kostprijsdekkende’ huurniveau bepaald. Deze huurprijs maakt een duurzame exploitatie in principe mogelijk. Daarbij is zowel een bruto als een netto benadering gevolgd. De bruto kostprijshuur gaat uit van een marktconform rendement. De netto kostprijshuur is gebaseerd op een rendement dat woningcorporaties in staat stelt om het eigen vermogen op peil te houden. Deze benaderingen leveren een huurniveau op van achtereenvolgens 5,3% en 4,3% van de WOZ waarde. Voor het beantwoorden van de centrale vraag is vervolgens van de netto kostprijshuur uitgegaan; dit is het laagste huurniveau dat een duurzaam verdienmodel mogelijk maakt. Om aan te kunnen sluiten bij de cijfers uit WoON 2012 zijn de gevonden percentages van toepassing op het jaar 2012. Volgens het CFV (2014) kwamen de huurinkomsten van woningcorporaties in 2012 uit op 3,7% van de WOZ waarde. Daarmee zijn de huren die woningcorporaties vragen lager dan de netto kostprijshuur en is dus geen sprake van een duurzaam vol te houden verdienmodel. De tweede subvraag is beantwoord door middel van het residueel inkomen van huurders. Toepassing van het residueel inkomen leidt tot objectievere betaalbaarheidsnormen dan uitgaan van een huurof woonquote. Het begrip betaalbaarheid is in dit onderzoek geoperationaliseerd met behulp van de normbedragen die het Nibud jaarlijks vaststelt. In dit onderzoek zijn vervolgens twee definities van betaalbaarheid toegepast: betaalrisico en armoede. Van betaalrisico is sprake wanneer het inkomen van een huishouden onvoldoende is om zowel het minimaal maandelijks basisbudget exclusief sociale participatie als de huur te betalen. Een huishouden leeft in armoede wanneer het inkomen ontoereikend is voor het basisbudget inclusief sociale participatie en de huur van de woning. Beantwoording van de derde subvraag is gebaseerd op een analyse van cijfers uit WoON 2012. Uniek aan dit bestand is dat het zowel gegevens over inkomen, huurtoeslag en samenstelling van het huishouden bevat als de WOZ waarde en huurprijs van de huidige woning. Uit de analyse blijkt dat 13% van de huurders van een sociale huurwoning een betaalrisico heeft en dat bij 21% sprake is van armoede. Betaalrisico en armoede concentreren zich bij de laagste inkomensgroepen. Bij inkomens vanaf €15.000,- komen betaalrisico en armoede relatief weinig voor. De introductie van kostprijshuren leidt tot een gemiddelde huurstijging van ruim €120,- per maand. Dit zorgt (met herberekening van huurtoeslag) voor een toename van het aantal huishoudens met een betaalrisico van ongeveer 50%. De toename van het aantal huishoudens dat in armoede leeft bedraagt ongeveer 35%. Vooral in woningen met een hogere WOZ waarde is sprake van huurstijgingen. Regionaal vertaalt zich dat in een forse toename van betaalrisico en armoede in gebieden waar de druk op de woningmarkt groot is. Gezien de forse toename van betaalrisico en armoede is het antwoord op de centrale vraag ontkennend. Het huurniveau dat past bij een duurzaam vol te houden exploitatie van sociale huurwoningen is voor veel huurders niet betaalbaar. Daarmee is echter niet direct sprake van een onoplosbaar maatschappelijk probleem. Er is 'flankerend beleid' nodig dat maakt dat kostprijshuren en betaalbaarheid beter met elkaar te verenigen zijn. Het op grote schaal invoeren van kostprijshuren is dusdanig ingrijpend dat het niet op zichzelf kan staan. Kostprijshuren moeten onderdeel uitmaken

33

van een bredere hervorming van de woningmarkt (vergelijk Wonen 4.0). Flankerende maatregelen zijn: 













6.2

Het is denkbaar dat een kleinere corporatiesector wel in staat is om een duurzaam verdienmodel te verenigen met betaalbaarheid. Dit is mogelijk wanneer woningen met een hogere WOZ waarde worden overgebracht naar het middensegment van de woningmarkt. De woningen die deel blijven uitmaken van de corporatiesector hebben een lagere waarde met een bijbehorende lagere kostprijshuur. Daarnaast biedt het overbrengen van woningen naar het middensegment de mogelijkheid om de vermogensstructuur van corporaties te verbeteren (meer eigen vermogen en minder vreemd vermogen). Dit leidt tot lagere rentelasten en via de WACC tot een lagere netto vermogenscomponent in de kostprijshuur. Door het tegengaan van scheefwonen komen meer goedkope woningen beschikbaar voor huishoudens met lage inkomens. Hierdoor is het mogelijk om (onvrijwillige) overconsumptie van woondiensten tegen te gaan en daarmee betaalrisico en armoede te voorkomen. Met de inkomensafhankelijke huurverhoging en het passend toewijzen zijn hierin door het rijk al stappen gezet. Daarnaast kunnen corporaties zelf de nodige maatregelen nemen. Desondanks worden nog veel goedkope woningen bewoond door huurders met een hoger inkomen. Dit komt vooral voor in gebieden waar sprake is van een grotere druk op de woningmarkt. In deze regio’s is tegelijkertijd een sterke toename van betaalrisico en armoede te verwachten wanneer kostprijshuren worden ingevoerd. Vooral in deze regio’s kan het tegengaan van scheefwonen dus ‘winst’ opleveren. De fiscale behandeling van koopwoningen stuwt de woningprijzen en daarmee ook de WOZ waarden op (zie ook hoofdstuk 2). Dit leidt tot hogere vermogenskosten en dus ook tot een hogere kostprijshuur. Recent zijn al ingrepen gedaan in de fiscale behandeling van koopwoningen. Een verdere aanpak zou onderdeel moeten zijn van een brede hervorming van de woningmarkt. In regio’s met een grote druk op de woningmarkt zijn de WOZ waarden in het algemeen hoog. Omdat het verschil tussen de huidige en de kostprijshuur in deze gebieden groot is nemen betaalrisico en armoede hier fors toe. Het is van belang dat in deze regio’s voldoende gebouwd wordt om aan de vraag naar (koop)woningen te voldoen. Tegelijkertijd zijn er gebieden met weinig druk op de woningmarkt; hier moet vooral niet worden gebouwd. Het is denkbaar dat in krimpregio’s sprake moet zijn van een verhoogde afschrijvingscomponent in de kostprijshuur. De huurtoeslag zou meer gericht kunnen worden op de laagste inkomens. Tegelijkertijd kan de huurtoeslag, in lijn met bijvoorbeeld Wonen 4.0, worden omgezet in een inkomensgebonden toeslag die los staat van de hoogte van de huur. Waarschijnlijk leidt dit tot vermindering van de (vrijwillige) overconsumptie van woondiensten en daarmee tot minder betaalrisico en armoede. Corporaties verbeteren en slopen woningen met een lage kwaliteit. In de praktijk blijken deze woningen echter goed verhuurbaar en hebben ze een functie voor huurders met een laag inkomen. Deze woningen doorexploiteren zonder investeren is geen duurzame oplossing; de woningen zullen waarschijnlijk versneld hun waarde verliezen. Toch moeten corporaties in hun portefeuillebeleid en asset management een oplossing vinden voor het dilemma van kwaliteit en betaalbaarheid. De afgelopen jaren hebben corporaties meer nadruk gelegd op beheersing van hun bedrijfslasten. Aandacht daarvoor blijft ook de komende jaren nodig. Lagere bedrijfslasten verlagen de kostprijshuur.

Reflectie

Een aantal componenten van de gebruikskosten van sociale huurwoningen blijkt in de praktijk lastig te bepalen. Dat zijn in de eerste plaats de vermogenskosten, in de tweede plaats de afschrijvingen (onderdeel van de instandhoudingskosten) en in de derde plaats de prijsontwikkeling. Binnen de vermogenskosten is vooral de met de ‘natte vinger’ te bepalen risico opslag onbevredigend. In feite is het verschil tussen de bruto en de netto benadering de keuze voor een risico opslag van 2% (bruto benadering) versus een opslag van 1% (netto benadering). Voor het bepalen van de afschrijvingen

34

is betrekkelijk weinig empirisch onderzoek beschikbaar. Bovendien houdt het beschikbare onderzoek geen rekening met de impact van investeringen in kwaliteitsverbetering (los van onderhoud). Door hiervoor in de afschrijvingen een bedrag op te nemen is in dit onderzoek getracht om een zo goed mogelijk beeld te schetsen. Tenslotte is de prijsontwikkeling van woningen een lastig punt in de gebruikskostenbenadering. Door aansluiting bij het algemene inflatiecijfer blijft de impact hiervan in dit onderzoek echter beperkt. Daarnaast vormt de gevonden kostprijshuur een momentopname. Alleen al door veranderende WOZ waarden zullen de gevonden percentages de komende jaren fluctueren. Bij herberekening van de huurtoeslag valt op dat de gevonden bedragen niet overeenkomen met het WoON bestand. Ook andere onderzoeken vinden deze afwijking. Hierdoor is het lastig om een goede vergelijking te maken tussen betaalrisico en armoede op basis van de huidige huren en op basis van kostprijshuren. Ook de te verwachten toename van de uitgaven aan huurtoeslag zijn hierdoor minder exact aan te geven. Verder zijn de kostprijshuren in dit onderzoek niet afgetopt op de maximale huren volgens het woningwaarderingssysteem. Dit geeft een beter beeld van de impact van kostprijshuren maar komt niet overeen met de geldende regels.

6.3

Aanbevelingen

Om de discussie over kostprijshuren en betaalbaarheid verder te brengen is aanvullend onderzoek nodig. Voor een betere onderbouwing van de kostprijshuur is onderzoek gewenst naar de bij corporatiewoningen te hanteren risico opslag. Ook de afschrijving op corporatiewoningen vormt een onderwerp waar meer aandacht voor nodig is. Afschrijvingen zijn niet alleen interessant op het niveau van de hele sector, maar ook op het niveau van woningtype en regio. Verder is herhaling van dit onderzoek bij individuele corporaties aan te bevelen. Het helpt corporaties om hun huurbeleid beter te onderbouwen en draagvlak richting huurders en stakeholders te realiseren. Tenslotte is naast de onderbouwing van genoemde componenten van de kostprijshuur ook onderzoek naar het flankerend beleid nodig. Zonder dergelijk beleid is een duurzaam vol te houden verdienmodel in principe niet mogelijk.

35

BIBLIOGRAFIE

Aedes (2014). Advies Bestuursadviescommissie discussie betaalbaarheid. Den Haag: Aedes. Blijie, B., van Hulle, R., Poulus, C. & Hooimeijer, P. (2010). Het wonen overwogen. De resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2009. Den Haag: Ministerie van VROM/WWI en CBS. Blijie, B., Groenemeijer, L., Gopal, K. & van Hulle, R. (2013). Wonen in ongewone tijden. De resultaten van het Woononderzoek Nederland 2012. Den Haag: Ministerie van BZK. Bobbe, L. (2014). Het verdienmodel van De Key. Gespreksnotitie. Amsterdam: De Key. Bokhari, S. & Geltner, D. (2014). Characteristics of depreciation in commercial and multi-family property: an investment perspective. Cambridge: Massachusetts Institute of Technology. Conijn, J. (1995). Enkele financieel-economische grondslagen van de volkshuisvesting. Delft: OTB. Conijn, J. & Elsinga, M. (1998). Kopen of huren: hoe financieel te vergelijken? Den Haag: Ministerie van VROM. Conijn, J. (2008). Subsidiëring van de woonconsumptie: een zinloos schip van bijleg. In: Don, H. (red): Agenda voor de woningmarkt. Amsterdam: Koninklijke Vereniging voor Staatshuishoudkunde. Conijn, J. (2011). De vastgoedlezing 2011. Woningcorporaties op een kruispunt. Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate. Conijn, J. & Schilder, F. (2011a). How housing associations lose their value: the value gap in The Netherlands. Property Management vol. 29, no. 1, 103-119. Conijn, J. & Schilder, F. (2011b). De haalbaarheid van markthuren. Real Estate Research Quarterly; april (5-12). Conijn, J. & Schilder, F. (2012). De vraag naar woondiensten en de betaalbaarheid in de huursector. Amsterdam: ASRE paper 2012-21. CFV - Centraal Fonds Volkshuisvesting (2014). Sectorbeeld 2014. Baarn: CFV. CSED - Commissie Sociaal Economische Deskundigen (2010). Naar een integrale hervorming van de woningmarkt. Den Haag: SER. Dam, F. van & Eskinasi, M. (2013). Woningprijzen: bepalende factoren en actoren. Een overzicht van bevindingen uit studies van het PBL. Den Haag: PBL. DiPasquale, D. & Wheaton, W. (1996). Urban economics and real estate markets. New Jersey: Prentice-Hall. Donders, J., van Dijk, M. & Romijn, G. (2010). Hervorming van het Nederlandse woonbeleid. Den Haag: CPB document 84. Dreimüller, A., Gruis, V. & Snoeijs, C. (2013). Regiecorporatie: naar een doelmatige maatschappelijke verhuurder - versie 2.0. Website www.regiecorporatie.nu. Eklund, J.E. (2013). Theories of investment: a theoretical review with empirical applications. Stockholm: Swedish Entrepreneurship Forum - Working Paper 2013-22. Fisher, I. (1930). The theory of interest. New York: Macmillan. Francke, M.K. (2010). Comparing market rents from a user cost and reaction model. Rotterdam: Ortec Finance - Applied Working Paper 2010-3. Francke, M.K., Schilder, F., Teuben, B., Conijn, J. & Buffing, S. (2014). Markthuren. Rotterdam: Ortec Finance - Applied Working Paper 2014-4.

36

Francke, M.K. & Minne, A. van de (2015). Land, structure & depreciation. Real Estate Economics; nog te publiceren. Groot, C. de, Schilder, F., Daalhuizen F. & Verwest, F. (2014). Kwetsbaarheid van regionale woningmarkten. Financiële risico's van huishoudens en hun toegang tot de woningmarkt. Den Haag: PBL. Gruis, V. (2001). Financieel-economische grondslagen voor woningcorporaties. Delft: OTB. Haffner, M. & Heylen, K. (2010). Wat is betaalbaar wonen? Tijdschrift voor de volkshuisvesting; 5 (48-52). Hills, J. (1991). Unravelling housing finance. Oxford: Clarendon Press. Hof e.a. (2006). Een nieuw fundament: borging van publieke belangen op de woningmarkt. Amsterdam: SEO Economisch Onderzoek. Hoogen, C. van den (2010). Exploitatiekosten van corporatiewoningen en beleggershuurwoningen. Vergelijking van de aeDex woningen met de ROZ/IPD over 2008. Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate. ING Economisch Bureau (2015). Eigen huis verliest gouden glans. Visie op de Nederlandse huizenmarkt 2015-2025. Amsterdam: ING. Jorgenson, D. (1963). Capital theory and investment behavior. American Economic Review, vol. 53, no. 2, 247-259. Jorgenson, D. (1967). The theory of investment behavior. In: Determinants of investment behavior Ed.: Ferber, R. New York: Columbia University Press Koning, M., Nistal, R.S. & Ebregt, J. (2006). Woningmarkteffecten van aanpassing fiscale behandeling eigen woning. Den Haag: CPB document 128. Kromhout, S. (2013). Woonlasten van huurders. Huur- en energielasten in de gereguleerde huursector. Amsterdam: RIGO Research en Advies BV. Luijkx, T. (2015). De onderhoudslasten van corporaties en commerciële verhuurders vergeleken. Amsterdam: Boer & Croon. Ministerie van BZK (2013). Cijfers over Wonen en Bouwen 2013. Den Haag: Ministerie van BZK Ortec Finance (2014). Een financiële analyse van mogelijke gevolgen van de DAEB-splitsing. Rotterdam: Ortec Finance. Rohde, W. (2015). Goed besteed? Bestedingscategorieën maatschappelijke kamer. Den Haag: website Platform31. Romijn, G. & Besseling, P. (2008). Economische effecten van regulering en subsidiëring van de huurwoningmarkt. Den Haag: CPB document 165. SCP/CBS (2012). Armoedesignalement 2012. Den Haag: SCP/CBS. Veenstra, J., Koolma, R. & Allers, M. (2013). De doelmatigheid van woningcorporaties in kaart gebracht. Groningen: COELO. Wilhelmsson, M. (2004). House price depreciation rates and level of maintenance. Stockholm: Royal Institute of Technology - working paper 48. Wonen 4.0 (2012). Plan voor integrale hervorming van de woningmarkt. Akkoord Vereniging Eigen Huis, Woonbond, Aedes en NVM. WSW - Waarborgfonds Sociale Woningbouw (2014). WSW Trendanalyse woningcorporaties 20142018. Hilversum: WSW.

37

Bijlage I: Resultaten per woningmarktregio

WOZ (gem.)

kale huur (gem.)

jaarhuur/WOZ

Ommelanden

112.300

432

4,6%

Stad Groningen

130.900

398

3,6%

Noord-Friesland/Waddeneilanden

115.200

410

4,3%

Oost-Friesland/Zuidwest Friesland

131.500

413

3,8%

Noord- en Midden-Drenthe

129.100

409

3,8%

Zuidoost- en Zuidwest-Drenthe

126.700

430

4,1%

Twente

136.900

438

3,8%

IJsselvallei

152.600

449

3,5%

Veluwe

185.000

472

3,1%

Arnhem e.o.

153.400

452

3,5%

Achterhoek

151.200

451

3,6%

Nijmegen e.o. en Betuwe

167.500

457

3,3%

Oost-Utrecht

178.400

471

3,2%

West-Utrecht

184.800

460

3,0%

Amsterdam

194.800

435

2,7%

Zaanstreek/Waterland/Amstelland/Meerland

191.700

481

3,0%

Zuid- en Midden-Kennemerland

176.300

450

3,1%

Kop Noord-Holland/West-Friesland

153.400

440

3,4%

Bollenstreek/Leiden

189.300

459

2,9%

's Gravenhage/Westland

149.800

464

3,7%

Rijnstreek/Midden-Holland/Alblasserwaard

171.300

458

3,2%

Drechtsteden/Hoekse Waard/Goeree Overflakkee

154.700

449

3,5%

Rijnmond

137.400

469

4,1%

Zeeland

123.700

446

4,3%

Roosendaal/Breda

163.600

452

3,3%

Midden-Brabant/Waalwijk

164.200

466

3,4%

's-Hertogenbosch/Noordoost-Brabant

183.100

461

3,0%

Helmond/Eindhoven

176.700

454

3,1%

Noord-Limburg

136.600

466

4,1%

Zuid-Limburg

116.700

454

4,7%

Flevoland

142.100

492

4,2%

158.900

454

3,4%

woningmarktregio

totaal

Tabel 1: Gemiddelde WOZ waarde, gemiddelde kale huur en kale huur (huidig) als percentage van de WOZ waarde naar woningmarktregio (WoON 2012)

38

woningmarktregio

betaalrisico

armoede

Ommelanden

16%

23%

Stad Groningen

17%

28%

Noord-Friesland/Waddeneilanden

16%

22%

Oost-Friesland/Zuidwest Friesland

11%

18%

Noord- en Midden-Drenthe

12%

24%

Zuidoost- en Zuidwest-Drenthe

12%

20%

Twente

16%

26%

IJsselvallei

11%

18%

7%

13%

Arnhem e.o.

14%

21%

Achterhoek

10%

23%

Nijmegen e.o. en Betuwe

13%

20%

Oost-Utrecht

11%

19%

West-Utrecht

15%

20%

Amsterdam

19%

29%

Zaanstreek/Waterland/Amstelland/Meerland

10%

18%

9%

16%

Kop Noord-Holland/West-Friesland

11%

16%

Bollenstreek/Leiden

11%

20%

's Gravenhage/Westland

17%

24%

Rijnstreek/Midden-Holland/Alblasserwaard

11%

17%

6%

13%

Rijnmond

19%

28%

Zeeland

12%

18%

Roosendaal/Breda

11%

16%

Midden-Brabant/Waalwijk

16%

22%

's-Hertogenbosch/Noordoost-Brabant

10%

18%

Helmond/Eindhoven

10%

17%

9%

18%

Zuid-Limburg

12%

19%

Flevoland

19%

31%

13%

21%

Veluwe

Zuid- en Midden-Kennemerland

Drechtsteden/Hoekse Waard/Goeree Overflakkee

Noord-Limburg

totaal

Tabel 2: Aandeel huishoudens met betaalrisico en armoede (huidige huur) naar woningmarktregio (WoON 2012)

39

woningmarktregio

betaalrisico

toename

6%

- 300

Stad Groningen

17%

+ 1.000

Noord-Friesland/Waddeneilanden

13%

+ 200

9%

+ 700

14%

+ 400

7%

- 600

Twente

16%

+ 2.100

IJsselvallei

10%

+ 500

Veluwe

14%

+ 6.100

Arnhem e.o.

17%

+ 2.500

Achterhoek

12%

+ 2.100

Nijmegen e.o. en Betuwe

18%

+ 5.100

Oost-Utrecht

15%

+ 3.300

West-Utrecht

20%

+ 8.400

Amsterdam

33%

+ 33.600

Zaanstreek/Waterland/Amstelland/Meerland

19%

+ 13.600

Zuid- en Midden-Kennemerland

20%

+ 6.900

Kop Noord-Holland/West-Friesland

11%

+ 2.000

Bollenstreek/Leiden

22%

+ 6.300

's Gravenhage/Westland

16%

+ 3.300

Rijnstreek/Midden-Holland/Alblasserwaard

11%

+ 2.400

8%

+ 2.300

16%

- 400

8%

- 400

Roosendaal/Breda

12%

+ 2.300

Midden-Brabant/Waalwijk

21%

+ 4.300

's-Hertogenbosch/Noordoost-Brabant

20%

+ 8.600

Helmond/Eindhoven

17%

+ 9.100

Noord-Limburg

5%

- 300

Zuid-Limburg

8%

- 900

15%

- 200

16%

+ 123.900

Ommelanden

Oost-Friesland/Zuidwest Friesland Noord- en Midden-Drenthe Zuidoost- en Zuidwest-Drenthe

Drechtsteden/Hoekse Waard/Goeree Overflakkee Rijnmond Zeeland

Flevoland

totaal

Tabel 3: Aandeel huishoudens met betaalrisico (kostprijshuur) en absolute toename t.o.v. huidige huur naar woningmarktregio (WoON 2012)

40

woningmarktregio

armoede

toename

Ommelanden

18%

+ 300

Stad Groningen

28%

+ 1.800

Noord-Friesland/Waddeneilanden

19%

+0

Oost-Friesland/Zuidwest Friesland

17%

+ 800

Noord- en Midden-Drenthe

20%

+ 600

Zuidoost- en Zuidwest-Drenthe

17%

- 800

Twente

25%

+ 600

IJsselvallei

18%

+ 2.100

Veluwe

22%

+ 7.800

Arnhem e.o.

24%

+ 3.500

Achterhoek

22%

+ 4.000

Nijmegen e.o. en Betuwe

27%

+ 5.800

Oost-Utrecht

22%

+ 2.200

West-Utrecht

29%

+ 11.500

Amsterdam

42%

+ 30.700

Zaanstreek/Waterland/Amstelland/Meerland

27%

+ 13.700

Zuid- en Midden-Kennemerland

28%

+ 8.600

Kop Noord-Holland/West-Friesland

19%

+ 2.900

Bollenstreek/Leiden

29%

+ 6.700

's Gravenhage/Westland

25%

+ 5.900

Rijnstreek/Midden-Holland/Alblasserwaard

17%

+ 1.900

Drechtsteden/Hoekse Waard/Goeree Overflakkee

16%

+ 3.100

Rijnmond

26%

+ 700

Zeeland

16%

- 200

Roosendaal/Breda

21%

+ 5.200

Midden-Brabant/Waalwijk

32%

+ 6.100

's-Hertogenbosch/Noordoost-Brabant

28%

+ 8.900

Helmond/Eindhoven

26%

+ 10.700

Noord-Limburg

14%

+ 1.600

Zuid-Limburg

17%

- 2.400

Flevoland

29%

- 300

25%

+ 144.200

totaal

Tabel 4: Aandeel huishoudens met armoede (kostprijshuur) en absolute toename t.o.v. huidige huur naar woningmarktregio (WoON 2012)

41