Bijgevoegd doen wij u de beleidsnotitie betreffende de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2013 toekomen

WoningbouW.vereniging

Huurdersbelangenvereniging Wieringen p/a Lupinestraat 12 1777 XD Hippolytushoef

Postbus 40, 1777 ZG Hippolytushoef Kerkplein 29, 1777 CD Hippolytushoef Telefoon 0227 - 59 46 20 Telefax 0227 - 59 46 25 www.beterwonenhippo.nl [email protected] ING: 1756185 Rabobank: 37.03.06.007

Hippolytushoef, 13 maart 2013 Ons kenmerk: Onderwerp:

2013 B 0184 Verzoek om gekwalificeerd advies

Geacht bestuur, . Bijgevoegd doen wij u de beleidsnotitie betreffende de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2013 toekomen. Wij verzoeken u om als Huurdersbelangenvereniging een gekwalificeerd advies, zoals bedoeld in artikel 10 van de samenwerkingsovereenkomst, aan ons uit te brengen. Wij zouden het op prijsstellen om het schriftelijk advies voor 10 april 2013 van u te ontvangen. Indien u behoefte heeft aan overleg met het bestuur over dit onderwerp, dan kunt u via het secretariaat een afspraak hiervoor maken. Uw reactie zien wij graag

tegemoe~ /

Met vriendelijke

~

groej,./~~//---~ /'

~et bestuur va~/Wt5nirigb

wvereniging Beter Wonen

Bijlagen: beleidsnotitie jaarlijkse huurverhoging 2013 dd 13-3-2013 brief Ministerie van BZK dd 28-2-2013, betreft vormgeving en effecten huurbeleid en verhuurderheffing CBS persbericht PB13-001 inzake inflatie dd 10-1-2013

HBV Wieringen

www.hbvwieringen.nl

Secretariaat: Lupinestraat 12 17n XD Hippolytushoef

Telefoon: 0227-593275 [email protected]

Hippolytushoef, 28 maart 2013

Aan het bestuur van wbv. Beter Wonen Kerkplein 29 1777 CD Hippolytushoef betreft: Huurverhoging per 1 juli 2013. Geacht bestuur, Uw verzoek om uw bestuur van advies te dienen over de jaarlijkse huurverhoging hebben wij in onze bestuursvergadering van 27 maart 2013 besproken. Ons advies zal zijn om de huren per 1 juli 2012 NIET te verhogen. Mocht u desondanks toch over gaan tot verhogen dan echter met een zeer gematigde verhoging. Wij voeren daarvoor het navolgende aan. Het is ons zeker niet ontgaan dat dit, thans zittende kabinet, het voorzien heeft op de kas van de woningcorporaties in den lande. Vennootschapsbelasting, huurbelasting, extra huurverhogingen voorstellen, het kan niet op allemaal. Een reden om dit te doen is misschien wel gelegen in ons eigen falen aJs sociale woningverhuurder. Gelegen in de omstandigheid dat enkele wooncorporaties met hun inkomsten uit de huren de laatste jaren op een minder verstandige of fraaie manier mee zijn omgegaan.- Te denken valt aan de aankoop van het motorschip Rotterdam, de exorbitante vergoedingen aan bestuurders, de aan het licht gekomen zijnde fraude bij enkele corporaties en het financiële gedoe met derivaten. Dit alles heeft kennelijk "Den Haag" doen denken dat er bij woningcorporaties veel geld te halen valt. Dat is, naar ons idee, een niet te onderschatten motief geweest van het kabinet om op deze wijze in te grijpen. Als corporaties op ondeugdelijke wijze met de huurpenningen van hun huurders omgaan, wordt het hoog tijd om dat onderdeel maar eens onder de loep te nemen. Zoals het wel vaker gaat in een samenleving, moeten de goeden onder de kwaden lijden. En dat brengt ons meteen bij onze woningbouwvereniging Beter Wonen: hebben wij het zo slecht gedaan? Hebben wij, de vereniging Beter Wonen, geld over de balk gesmeten? Wij denken van niet. Trouw worden alle belastingen voldaan en trouw komen wij al onze verplichtingen na. En daarom zegt het bestuur van de huurdersbelangenvereniging namens onze leden: "Wij - als huurders van Beter Wonen - gaan de rekening niet betalen van anderen die het slecht doen". Solidariteit is prima, maar niet als het op deze manier moet gaan.

Een andere· reden om geen verhoging door te voeren is deze: wij hebben ons de vraag gesteld hoeveel woningen er de afgelopen 10 jaar op Wieringen zijn bijgebouwd in de doelgroep sociale woningen? Niets erbij, wel zijn een kleine 50 nog zeer goede woningen gesloopt. En in de prognose voor de komende jaren ziet het er niet rooskleurig uit voor Wieringen. tnmiddels zijn wij al aangemerkt als Krimpgebied en is ons dat al pijnlijk duidelijk geworden omdat het langer duurt om vrijkomende woningen weer bezet te krijgen. Leegstand dreigt. Wij zijn het met u eens dat er aan de kwaliteit van de woningen nogal wat verbeterd kan worden en dan bedoelen wij niet het reguliere onderhoud maar het opplussen van een groot deel van ons woningbezit naar de behoefte. Het hoeft verder geen betoog dat Wieringen behoorlijk aan het vergrijzen is en daar is tot op heden nog niet in voorzien om de huisvesting voor die doelgroep te realiseren. Met ander woorden meer kwaliteit dan kwantiteit De veiligheid binnen de woning dient te worden aangepakt nu ouderen gedwongen worden om langer zelfstandig te blijven omdat een zorgcentrurn een uitstervende voorziening wordt. Indertijd heeft "Companen" in 2008 in opdracht van het gemeentebestuur van Wieringen onderzoek gedaan naar de woon behoefte op Wieringen en op 6 november 2008 is de lokale Woonvisie door de raad van Wieringen 2008 vastgesteld. Bij gebrek aan een vernieuwde vIsie zijn de resultaten van dit onderzoek de nog steeds geldende. De uitkomst van dat onderzoek (globaal gesteld) leverde toen op dat er in de toekomst op Wieringen de behoefte is aan 135 nultreden en 105 aanleunwoningen. Op dit moment hebben wij 115 nultreden en 40 aanleunwoningen. Dat betekend dat er nog circa 85 woningen bijgebouwd ( zouden ) moeten worden voor de doelgroep 55+ of 85 bestaande woningen dienen te worden aangepast. Dit beeld past precies in de behoefte. In 2005 zijn er 46 nog goede seniorenwoningen afgebroken om plaats te kunnen maken voor een groter geheel in die omgeving. Als de plannen aldaar gerealiseerd hadden kunnen worden, dan was grotendeels in de behoefte voorzien. Hieruit blijkt dat je het opplussen op twee manieren kunt doen: een aantal woningen slopen en daarvoor nieuwe in de plaats zetten. Of de bestaande woning aanpassen aan de doelgroep 55+. Nu de nieuwbouw stagneert omdat woningbouwcorporaties uit haar reserves de onrendabel top (onrendabele investering) van een nieuwbouwwoning niet meer kunnen financieren, is nieuwbouw ( afbreken en herbouwen ) de eerst komende tijd geen optie meer. De vraag naar seniorenwoningen zal wel blijven. Je kunt allerlei middeltjes gaan gebruiken, maar de vergrijzing gaat aan Wieringen niet voorbij. Om in die behoefte enigszins te voorzien heeft het kabinet iets anders bedacht om sociale huurwoningen in de toekomst vrij te maken voor die mensen die er echt een behoefte aan hebben, woningen voor huurders met echt een laag inkomen. Men denkt dit doel te bereiken door een extra huurverhoging op te leggen voor de beter gesitueerden onder ons, die feitelijk wel in staat geacht moeten worden zelf in woonruimte te kunnen voorzien ( het zogenaamde scheef wonen).

De reden voor Den Haag om ook dit te doen was ingegeven door de omstandigheid dat corporaties sociale woningen verhuurden aan een doelgroep die eigenlijk niet in een sociale woning thuishoren, maar eerder in een serviceflat of iets dergelijks. Ook op dit punt heeft het kabinet doorzien hoe het feitelijk werkte. De familie op leeftijd vind het hoog tijd dat zij hun koophuis op een 'veilige' wijze van de hand doen. Men zet het koophuis in de verkoop, een koophuis waar men jarenlang fiscaal voordeel uit heeft vanwege de hypotheekrente aftrek. Bij verkoop wordt de opbrengst onder de kinderen verdeeld en de ouders gaan uit "armoede" aankloppen bij de sociale verhuurder. De sociale verhuurder die altijd trouwe huurders heeft gehad, die met hun huurpenning het altijd mogelijk hebben gemaakt om 'e sparen" en zo in

het verleden de onrendabele investering voor hun rekening hebben genomen, door 50 jaar lang trouw de steeds hogere huur te gaan betalen. Wij gaan op dit onderwerp nu niet verder in, maar vragen u wel even stil te staan bij dit onderwerp. "Wat heeft dit alles te maken met ons verzoek om een gekwalificeerd advies te geven over de aanstaande huurverhoging?", zult u zeggen. Mogen wij het omdraaien? Waarom vindt het bestuur het noodzakelijk om de huurverhoging per 1 juli 2013 door te voeren? Dat lezen wij niet uit de aan ons gezonden documentatie. Goed, er komen door het Rijk opgelegde heffingen op ons af als Verhuurders- en Saneringsheffingen. Dient zulks gecompenseerd te worden met een huurverhoging? Wij menen dat dergelijke heffingen voortkomen uit de normale bedrijfsvoering. Uw bestuur is voornemens inflatievolgend de huur per 1 juli 2013 met 2.5 % te verhogen. Daarenboven nog 1.5% extra verhoging door te voeren voor toekomstige verplichtingen als investering voor nieuwbouw. En u laat de extra huurverhoging voor de meerverdienende, veelal beter gesitueerde huurder, buiten beschouwing. Om met het laatst te beginnen, zijn wij van mening dat onze regering woningcorporaties al voldoende duidelijk heeft gemaakt dat sociale huurwoningen niet bedoeld zijn voor huurders die een dermate hoog inkomen hebben en daarom op een andere wijze in hun woonbehoeftes dienen te voorzien. Deze redenering heeft alles te maken met de omstandigheid dat sociale woningen met overheidssteun gefinancierd worden en alleen bedoeld zijn voor de minder draagkrachtigen. En nu stelt u voor om juist die groep WEL de 4% huurverhoging te laten betalen en de groep die feitelijk geen recht heeft op een sociale huurwoning (volgens de meerderheid van de Tweede Kamer) legt u de extra huurverhoging NIET op! U stelt immers ".... dat gedoe met die extra huurverhoging voor inkomens boven de € 33.614 levert ons meer kosten dan baten op en daarom zien wij daar vanaf..... " Wat let u dat op andere wijze te doen, bijvoorbeeld door verhoging van een percentage van de maximale huurprijs voor de meest draagkrachtige. Afzien van huurverhoging juist voor die groep die het best wel kan betalen en de 'echte' sociale huurder weer het gelag te laten betalen ons geen optie. Het is allen of niemand. Derhalve stellen wij voor, nu uw bestuur afziet van huurverhoging voor de groep van boven de gestelde norm van inkomen, dat dan ook maar afgezien moet worden van huurverhoging van alle andere huurders. H

Hier volgen nog een paar redenen die u wellicht over de streep kunnen trekken: 1. Het werkgebied van onze vereniging Beter Wonen ligt in een krimpgebied. Veel jongeren trekken uit onze gemeente weg. Om toch jonge mensen enigszins aan onze gemeenschap blijvend te kunnen binden, hebben wij als woningbouwvereniging toch wel een belangrijke sociale taak te vervullen om het hier een klein beetje leefbaar te houden. Dat doel kan bereikt worden door de huren zo laag mogelijk te houden. Onze naaste woningbouwvereniging, die uit Anna Paulowna, streeft al jaren deze doelstelling na en het schijnt haar uitwerking niet te missen. Kortom: ons doel moet ook gericht zijn om jongeren aan ons gebied te binden met goede een betaalbare sociale huurwoningen. Daarbij hoort een voor die groep een passende huuraanbieding. 2. Wij als huurdersbelangenvereniging hebben de meer-jaren onderhoud begroting doorgenomen en gezien dat er voor het komende jaar voldoende middelen voorhanden zijn; een huurverhoging alleen om die reden is NIET nodig. Het eerste punt is van groot gewicht. Kijken wij naar het gevoerde beleid van WBV Anna Paulowna en het stempel wat de voormalige directeur de heer J. Koelemey daarop heeft

gezet, namelijk er voor zorg te dragen dat de huren betaalbaar blijven door deze laag te houden, heeft dat in de voormalige gemeente Anna Paulowna wel haar vruchten afgedragen. Het bewust laag houden, misschien wel verlagen van de huur is een instrument om de krimp op Wieringen enigszins tegen te gaan. Dat heeft gewerkt in Anna Paulowna. Wij op Wieringen kunnen nu eenmaal niet profiteren van een schaarste aanbod maar eerder last hebben van een leegstand. En het is nog altijd zo in de economie: als men die er weer bovenop wil krijgen -> vraag en aanbod bepalen de prijs ! Vandaar dat wij als bestuur van Huurdersbelangenvereniging "Wieringen" er voor pleiten om ingaande 1 juli 2013 geen enkele huurverhoging door te voeren, of althans een zeer gematigde, ten einde het huren van een sociale woning op Wieringen, ook voor de jongeren onder ons, aantrekkelijk te maken én te houden.

Met vriendelijke groet, Het bestuur van de HBV

W. Bakker, voorzitter

M. Haaksma, secretaris

H. Huizenga, bestuurder

Woningbouwvereniging Postbus 40, 1777 ZG Hippolytushoef Kerkplein 29, 1777 CD Hippolytushoef

Huurdersbelangenvereniging Wieringen pla Lupinestraat 12 1777 XD Hippolytushoef

HiPPolytushoef, 8 april 2013 Ons kenmerk: Onderwerp:

Telefoon 0227 - 59 46 20

Telefax

0227 - 59 46 25

www.beterwonenhippo.nl [email protected] ING: 1756185

Rabobank:

37.03.06.007

2013-8-0253

Reactie op gekwalificeerd advies

Geachte bestuur,

Na kennis te hebben genomen van uw advies om de huurprijzen niet of zeer gematigd te verhogen,

berichten wij u het volgende;

Beter Wonen kan de heffingen niet met een inflatievolgende huurverhoging opbrengen. Een

huurverhoging boven de inflatie Is noodzakelijk om de continuïteit van Beter Wonen te waarborgen. In

de vijfjaarsprognose (richting het CFV en WSW) is dan ook rekening gehouden met een huurstijging

van 4%.

Het bestuur heeft besloten om uw advies gedeeltelijk op te volgen en voor 2013 een gematigde

huurverhoging van 3% voor alle huurders door te voeren.

Op dit moment hebben we nog onvoldoende zicht op de inkomensverdeling van onze huurders. Mede

vanuit praktische overwegingen heeft het bestuur er dan ook voor gekozen om de

inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2013 niet toe te passen. Naar verwachting is benodigde

informatie volgend jaar wel tijdig bekend zodat opnieuw een afgewogen besluit kan worden genomen.

Wij willen u er wel alvast op attenderen dat de komende jaren een huurverhoging van een hoger

percentage dan de inflatie noodzakelijk is om de heffingen te kunnen te voldoen én te kunnen blijven

investeren in ons wonin9bezi~ zoals toegelicht in de beleidsnotitie huurverh0!iling 2013.

Wij vertrouwen erop u voldoende te hebben geïnformeerd.

Met vriendelijke groet, ,./

Het bestuur van Woningbou\wereniging Beter Wonen