Postbus 140 5360 AC Grave www.mooiland.nl Handelsregister KvK 31036365 NL0034.24.650B01
De heer W. Spenke Pachterwaard 60 6846 ET Arnhem
Onderwerp Contactpersoon Telefoonnummer
: adviesaanvraag huurverhoging 2015 : Annelieke Steenbergen : 0486 439 900
Grave, 30 januari 2015
Geachte heer Spenke, Met deze brief sturen wij u de adviesaanvraag toe met betrekking tot de voorgenomen huurverhoging per 1 juli 2015. Aanvullend het volgende. Vooraf Voorafgaand aan deze adviesaanvraag heb ik telefonisch gesproken met u. Hierbij zijn de afwegingen vanuit Mooiland voor het voorgenomen besluit toegelicht. Deze afwegingen staan met toelichting in de bijlage weergegeven. Belangrijke uitgangspunten zijn: het overheidsbeleid we voorkomen dat een huurder geen toeslag meer ontvangt huren hoeven niet overal maximaal te stijgen en we begrenzen de huurverhoging het verschil tussen de twee voormalige woonbedrijven in prijs-kwaliteitniveau van de sociale huurwoningen groeit geleidelijk naar elkaar toe we bevorderen uitstroom van hoge inkomens uit de sociale huurwoningen. Vervolgens heeft de KMAS, op hun verzoek, op 22 januari een gesprek gehad met mij over het voorgenomen besluit. In dit gesprek heeft KMAS verzocht te onderzoeken of de huurverhoging van 5% bij sociale huurwoningen voormalig Woonbedrijf Amersfoort voor hoge inkomens (hoger dan € 43.786), gematigd kan worden. In het gesprek heb ik aangegeven niet zomaar korting aan de hoge inkomensgroep te willen verlenen, mede omdat vanuit de Overheid ook druk wordt uitgeoefend op het bedienen van de primaire doelgroep. Echter wanneer er inhoudelijk sterke argumenten zijn om deze huurverhoging van 5 % te matigen wil Mooiland dit overwegen. Uit onze voorlopige gegevens blijkt dat in veel gevallen de huren van huurwoningen van voormalig Woonbedrijf Amersfoort dicht bij de markthuren liggen. Een huurverhoging van 5% zou in deze gevallen een stijging tot boven de markthuur veroorzaken. Alleen in die gevallen rechtvaardigt het naar onze mening om aan het verzoek van KMAS te voldoen en deze huren af te toppen op de markthuur. Daarmee ontvangt slechts 1% van de huurders van voormalig Woonbedrijf Amersfoort, een huurverhoging van effectief 5%. Bij de overige 99% wordt de huurverhoging dus minder dan 5%. Huurverhoging in relatie tot de betaalbaarheid van onze woningen Onderzoek toont aan dat zeer specifieke doelgroepen een te dure huurwoning van ons huren en betaalbaarheidsproblemen (kunnen) krijgen. Het overheidsbeleid geeft onvoldoende ruimte om met de huurverhoging heel gericht voor deze specifieke doelgroepen structureel iets te doen aan hun woonlasten. In het nieuwe huurbeleid willen we instrumenten ontwikkelen, waardoor de huur van een huurwoning beter past bij het inkomen en de gezinssituatie van de huurder. Dit beleid wordt dit jaar ontwikkeld en daar worden de Koepels uiteraard bij betrokken.
Tijdspad De aanzegging tot huurverhoging-2015 moet uiterlijk vóór 1 mei 2015 door de huurders ontvangen zijn. Uw formele reactietermijn is zes weken na ontvangst van onderhavig voorgenomen besluit, dus uiterlijk 13 maart 2015. De tijd en capaciteit die nodig is binnen onze organisatie om de huurverhoging administratief voor te bereiden, heeft een aanzienlijke impact. Daarom doen wij, gezien de eerdere overleggen, een klemmend beroep op u om zoveel eerder als mogelijk te reageren op onze adviesaanvraag. Advies Mooiland stelt door deze brief de Koepel Grave evenals de Koepel Mooiland Allen Samen graag in de gelegenheid om over het voorgenomen besluit tot uitvoering van de huurverhoging per 1 juli 2015 advies uit te brengen. Deze adviesaanvraag wordt tegelijkertijd uitgezonden aan beide Koepels. Het staat u uiteraard vrij om een gezamenlijk advies uit te brengen. Bij voorbaat dank voor uw reactie. Met vriendelijke groet, Mooiland
Anne Wilbers Bestuurder
Bijlage: Toelichting adviesaanvraag huurverhoging 2015
31 januari 2015 Bijlage:
Toelichting adviesaanvraag huurverhoging 2015
Met dit document informeert Mooiland de Koepels van voormalig Woonbedrijf Grave en Woonbedrijf Amersfoort over de huurverhoging per 1 juli 2015. We vragen aan de Koepels om over dit voornemen een advies te verstrekken. Het overheidsbeleid Mooiland mag de huren verhogen binnen de ruimte die het ministerie van Binnenlandse zaken biedt in de circulaire ‘Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2015 t/m 30 juni 2016’. Deze circulaire geeft evenals vorig jaar de mogelijkheid de huren van sociale huurwoningen inkomensafhankelijk te verhogen (de sociale huurprijsgrens in 2015 is € 710,68). De percentages, waarmee woningcorporaties de huren maximaal mogen verhogen, zijn 1,5% lager dan van vorig jaar. In onderstaand kader ziet u de maximumpercentages die het ministerie toestaat. De maximale huren stijgen met 1,0%, conform inflatie. Inkomen van huishouden t/m € 34.229 hoger dan € 34.229 t/m € 43.786 hoger dan € 43.786
Maximale verhoging per 1-7-2015 2,5% (inflatie 1,0% plus 1,5%) 3,0% (inflatie 1,0% plus 2,0%) 5,0% (inflatie 1,0% plus 4,0%)
Voorgenomen besluit Mooiland over huurverhoging 2015 Voor wat betreft de huurverhoging 2015 is Mooiland voornemens het volgende besluit door te voeren: 1. De huurverhoging voor alle huurders van sociale huurwoningen met een huishoudensinkomen t/m €43.786 a. 1% voor voormalig Woonbedrijf Amersfoort; b. 2,5% voor voormalig Woonbedrijf Grave; 2. De huurverhoging voor alle huurders met een huishoudensinkomen hoger dan €43.786 van sociale huurwoningen is 5,0% (bij voormalig Woonbedrijf Amersfoort en bij voormalig Woonbedrijf Grave), dit voor zover de Belastingdienst de inkomensgegevens aan Mooiland verstrekt. Huurders van deze inkomensgroep waarvan géén inkomensgegevens -tijdigbeschikbaar komen, krijgen de huurverhoging van een huishouden met een inkomen t/m € 43.786 (zie punt 1). 3. De huren van geliberaliseerde huurwoningen worden verhoogd met 2,5%, behalve in die gevallen waar in de Algemene Voorwaarden de huurverhoging beperkt wordt tot het inflatie percentage (1,0%). Geliberaliseerde huurwoningen zijn niet onderhevig aan de methodiek van inkomensafhankelijke huurverhoging. 4. De huren van onzelfstandige woonruimten, woonwagens en standplaatsen verhogen we met 2,5%. Ook deze verhuurbare eenheden zijn niet onderhevig aan de methodiek van inkomensafhankelijke huurverhoging. De maximale huurgrens zoals bepaald door het WWS-puntensysteem geldt als bovengrens bij de sociale huurwoningen. De huurverhoging mag er niet voor zorgen dat de huur van sociale huurwoningen boven deze grens komt te liggen. Het huurverhogingspercentage wordt hierop afgestemd.
Aangezien de huren van woningen van voormalig Woonbedrijf Amersfoort een hoog prijskwaliteitniveau hebben, letten we er ook op dat de huur van deze woningen niet boven de markthuur ligt. Ook hierop stemmen we het huurverhogingspercentage af. Het minimumpercentage van de huurverhoging is 1,0%, conform inflatie en stijging van maximale huren.
In onderstaand schema ziet u het voorgenomen besluit samengevat. Voormalig Woonbedrijf
Sociale huurwoningen Inkomen < € 43.786
vm. Woonbedrijf Amersfoort
1,0%
Inkomen > €43.786 5,0%*
Geliberaliseerde huurwoningen 2,5%
vm. Woonbedrijf Grave** 2,5% 5,0%* 1,0%** / 2,5% * mits inkomensgegevens beschikbaar van Belastingdienst; indien géén gegevens beschikbaar van Belastingdienst: 1,0% (voormalig Woonbedrijf Amersfoort) of 2,5% (voormalig Woonbedrijf Grave) ** in geval van Algemene vooraarden 2005 of 2012; anders 2,5% Ten slotte; op situaties géén 1. Woningen 2. Woningen
bovengenoemd huurverhogingsvoorstel geldt een tweetal uitzonderingen in welke verhoging wordt doorgevoerd: binnen een herstructureringsproject waarvoor een sociaal plan is vastgesteld. waarop een uitspraak van de Huurcommissie van toepassing is.
Toelichting Aan de huurverhoging liggen de volgende uitgangspunten ten grondslag. Overheidsbeleid: geen huursombenadering, maar inkomensafhankelijke huurverhoging Er komt dit jaar nog geen huursombenadering, maar een inkomensafhankelijke huurverhoging zoals in 2014. De overheid bepaalt het maximum voor de huurverhoging afhankelijk van of een huurder een laag, midden of hoog huishoudensinkomen heeft. Huurder met recht op huurtoeslag moet huurtoeslag houden We voorkomen dat door een huurverhoging een huurder per 1 juli 2015 geen huurtoeslag meer ontvangt. Huren hoeven niet overal maximaal te stijgen De huren bij Mooiland hoeven niet overal maximaal te stijgen. Mooiland neemt flinke stappen om kosten te verlagen. We doen dingen anders, zodat we met minder personeel toch een goede dienstverlening aan onze huidige en nieuwe huurders bieden. Prijskwaliteitniveau van Woonbedrijf Amersfoort en Woonbedrijf Grave groeien naar elkaar toe Het prijskwaliteitniveau van de huurwoningen van voormalig Woonbedrijf Amersfoort loopt niet synchroon met het niveau van de woningen van voormalig Woonbedrijf Grave. Per saldo betaalt een huurder bij voormalig Woonbedrijf Amersfoort meer, dan een huurder bij voormalig Woonbedrijf Grave voor een vergelijkbare woning. We willen dat dat verschil geleidelijk naar elkaar toegroeit. Daarom vragen we aan huurders van sociale huurwoningen van voormalig Woonbedrijf Grave met een inkomen tot en met € 43.786 een huurverhoging van 2,5% en aan huurders van sociale huurwoningen van voormalig Woonbedrijf Amersfoort met een inkomen tot en met € 43.786 een huurverhoging die inflatievolgend is (1%).
Meer uitstroom van hoge inkomens uit sociale huurwoningen Net als vorig jaar, kiezen we ervoor om aan huurders van een sociale huurwoning met een hoog huishoudensinkomen (meer dan € 43.786) de maximale huurverhoging te vragen. Daarmee willen we de doorstroming in de sociale huurwoningvoorraad bevorderen. Meer doorstroming leidt ertoe dat we meer sociale huurwoningen kunnen aanbieden aan de doelgroep (huishoudens met een inkomen tot en met € 38.000 per 1 juli 2015). In een enkel geval geeft de Belastingdienst niet aan of de huurder van een sociale huurwoning een laag, midden of hoog huishoudensinkomen heeft. In dat geval gaan we er van uit dat de huurder een laag huishoudensinkomen heeft. Bovengrenzen aan de huurverhoging Uiteraard komen de huren van de sociale huurwoningen niet te liggen boven de maximale huur die het woningwaarderingsstelsel toestaat. Vanwege het hoge prijs-kwaliteitniveau van de huurwoningen bij voormalig Woonbedrijf Amersfoort, letten we erop dat de huren bij deze woningen ook niet boven de markthuur komen. Als nodig, stellen we de huurverhoging hiervoor naar beneden bij. Ondergrens aan de huurverhoging De ondergrens van de huurverhoging is gekoppeld aan de inflatie, te weten 1,0%. Ook de maximale huren stijgen met de inflatie mee. De inflatie en de stijging van de maximale huren heeft de minister vastgesteld in de MG-circulaire ‘Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2015 t/m 30 juni 2016’. Bij de geliberaliseerde huurwoningen volgen we de lijn van vorig jaar De huurverhoging bij de geliberaliseerde huurwoningen lag vorig jaar op 4%. Aangezien de inflatie 1,5% lager ligt ten opzichte van vorig jaar, vragen we dit jaar een huurverhoging van 2,5% bij de geliberaliseerde huurwoningen. Bij de geliberaliseerde huurwoningen van voormalig Woonbedrijf Grave, waar de Algemene voorwaarden van 2005 of 2012 van toepassing zijn, staat in de voorwaarden dat de huur stijgt met de inflatie. In het nieuwe huurbeleid komen methodes voor betaalbare woonlasten voor specifieke doelgroepen Voor het nieuwe Mooiland huurbeleid willen we instrumenten ontwikkelen, waarmee de huur van een huurwoning beter past bij het inkomen en de gezinssituatie van de huurder. De betaalbaarheid van onze huurwoningen en de beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen staat bij enkele specifieke doelgroepen onder druk, bijvoorbeeld gezinnen die tot de primaire doelgroep (huurtoeslagontvangers) horen. Dat blijkt uit onderzoek van Atrivé, maar ook uit landelijke onderzoeken. Een deel van hen woont te duur. Diezelfde onderzoeken laten ook zien dat andere specifieke doelgroepen juist weer te goedkoop wonen in een sociale huurwoning. Bij de huurverhoging kunnen we echter geen onderscheid maken naar zulke specifieke doelgroepen. Bij mutatie van een huurwoning kan dit wel. We willen in het nieuwe huurbeleid instrumenten hiervoor ontwikkelen. Dit beleid wordt dit jaar ontwikkeld en daar worden de Koepels bij betrokken.
