Actualiteiten btw en overdrachtsbelasting Bouw- en vastgoedcursus Slot Zeist 11 juni 2015 Mr. Henk de Kat
Programma BTW: • Leegstand gebouw • Verbouwing / btw-aftrek • Overdracht gebouw aan derde/ in de plaats treding => artikel 37d Wet OB • Verduidelijking begrip ‘bouwterrein’ • Erfpacht en btw • 6%-tarief onderhoud
Programma Overdrachtsbelasting: • Heffingsgrondslag • 2%-tarief • Doorverkoopfaciliteit artikel 13 WBR • samenloopvrijstelling
Leegstand gebouw en btw-aftrek • Krimp = > leegstand => btw-aftrek?
• Leegstand vóór 1e ingebruikneming
• Leegstand ná 1e ingebruikneming
Leegstand vóór 1e ingebruikneming • Leegstand geeft als zodanig geen aanleiding tot herziening van de eerder in aftrek gebrachte aanschaf-btw.
• Leegstand is niet aan te merken als fictief belast of vrijgesteld gebruik.
Leegstand vóór 1e ingebruikneming • Aftrek instandhoudingskosten leegstandsperiode => pro rata
• Bij ingebruikneming => artikel 15 lid 4 Wet OB herziening aanschaf-btw voor volle bedrag, dus geen herziening btw instandhoudingskosten.
Leegstand ná 1e ingebruikneming • Ook nu : leegstand geeft als zodanig geen aanleiding tot herziening van de eerder in aftrek gebrachte aanschaf-btw, dus – Na belaste verhuur blijft aftrek tijdens leegstand in tact – Na vrijgestelde verhuur ontstaat voor leegstandsperiode geen aftrek.
• HR 13-6-2014: leegstand met voornemen tot belaste verhuur => toch aftrek dmv herziening!
Verbouwing en btw-aftrek HR 1 mei 2015: • Afnemer is degene met wie de ondernemer die de levering verricht dan wel de dienst verleent een rechtsbetrekking is aangegaan. • Daaraan doet niet af dat een of meer anderen dan de ondernemer belang hebben of gebaat zijn bij de desbetreffende levering of dienst.
Overdracht gebouw aan derde • “Anti kraak”-overeenkomst wel/géén ingebruikneming • Bij volledige leegstand: btw en vrijstelling ovb • Na 1e ingebruikneming: geen btw, wel ovb, tenzij……
• Termijn samenloopvrijstelling verhuurd pand: miv 2015 weer 6 maanden
Artikel 37d OB • Indeplaatstredingsregeling • hij aan wie de overdracht is geschied, wordt voor het berekenen van de door hem verschuldigde belasting wat de onderneming of het overgedragen gedeelte betreft, geacht in plaats te zijn getreden van degene die de onderneming of een gedeelte daarvan heeft overgedragen.
Artikel 37d OB Rb Zeeland-West-Brabant 9 april 2015: • Ten gevolge van art. 37d is koper gebonden aan de plichten van de verkoper betreffende diens fiscale positie voor de omzetbelasting en de daaruit voortvloeiende omzetbelastingtechnische verplichtingen betreffende de onroerende zaak
Artikel 37d OB Gevolg uitspraak rb: • Belastingdienst wenst koper te houden aan afspraken met verkoper. – Bijv. over toepassing van unit- of complextheorie – Belangrijk: afspraken kennen bij overname! • Hoger beroep ingesteld.
Artikel 37d OB en herziening • HR 8 aug 2014: wegens herziening met betrekking tot een bepaald boekjaar te betalen btw wordt in één keer, aan het einde van het boekjaar, verschuldigd. • Overname gebouw met art 37d => in laatste aangiftetijdvak moet koper herzien over volledige boekjaar.
Bouwterrein • Niet verkopen bouwterrein geen reden tot herziening btw kosten bouwrijp maken • Belangrijk voor aftrekrecht: bestemd voor bebouwing met gebouw => bouwwerk dat vast met de grond is verbonden.
Bouwterrein HR 12 dec 2014 Geen bouwterrein bij: • het bewerken van een terrein met natuurlijke materialen, zoals het met deze materialen (zoals zand, klei, veen, en dergelijke materialen) aanbrengen van glooiingen, • het verrichten van werkzaamheden met het oog op het inzaaien van gras of het planten van bomen en struiken
Bouwterrein HR 12 dec 2014 Geen bouwterrein bij: • het uitgraven van een terrein om een verdieping aan te brengen of een waterpartij aan te leggen.
• het oprichten van een bouwwerk dat dienstbaar is aan onbebouwde grond, bijvoorbeeld een drainagebuis in of een hekwerk rond een weiland
Bouwterrein HR 12 dec 2014 • Ongeacht de omvang van het bouwwerk/bouwwerken en ongeacht de verhouding tussen het bebouwde gedeelte en het onbebouwde gedeelte van het terrein: Kan het onbebouwde gedeelte 'erbij behorend terrein' zijn. In dat geval hebben beide gedeelten te gelden als bebouwde grond.
Erfpacht en btw Erfpacht voor onbepaalde tijd: • Was: 17 * de canon • Sinds 1-1-2015: WEV onroerende zaak
• Let op: voor ovb nog steeds 17 * de canon
Erfpacht en btw Gevolgen voor de praktijk: • Uitgifte bouwterrein in erfpacht altijd een levering, dus btw!
• Effect: hogere belastingdruk op bouwkavel woningbouw bij uitgifte in erfpacht.
6%-tarief onderhoud • Werkzaamheden afgerond vóór 1 juli 2015 • Correctie btw-tarief vooruitbetalingen bij afronding ná 30 juni 2015 • Splitsing bij onderhoudsabonnement
• 6%-tarief blijft voor schilderen en stukadoren en aanbrengen isolatiemateriaal
Heffingsgrondslag ovb • Waarde economisch verkeer • Waarde hogere tegenprestaties • Hof Den Bosch 20 mrt 2015: Nabetalingsclausule maakt deel uit van tegenprestatie
2%-tarief ovb • Bedoeld voor onroerende zaken die op het moment van de juridische overdracht naar hun aard zijn bestemd voor bewoning.
• Niet bestemd maar wel feitelijk bewoond: 6% • Bij twijfel: woonbestemming. Gedogen niet voldoende
2%-tarief ovb Rb Zld 5-3-2015: • een oude woning die van alle voorzieningen is gestript maar die nog wel naar zijn (bouwkundige) aard bestemd is voor bewoning, valt ook onder het begrip 'woning'. • De subjectieve bedoeling van de verkrijger is niet relevant voor de beoordeling of die onroerende zaak kwalificeert als woning gelet op het criterium 'naar zijn aard is bestemd'. •
Artikel 13 WBR • Termijn miv 2015 weer 6 maanden • (was tussen 1-8-2012 en 1-1-2015 36 maanden)
Samenloopvrijstelling ovb • het goed als bedrijfsmiddel is gebruikt en de verkrijger aftrekrecht heeft voor de btw; • de verkrijging binnen 6 (was 24) maanden na eerste ingebruikneming of de eerdere ingangsdatum van een verhuur van dat goed; en • de verkrijging wordt opgenomen in een notariële akte die wordt verleden binnen de termijn waarbinnen de verkrijging dient plaats te vinden.
Conclusies: • inspelen op krimpsituaties heeft fiscale gevolgen • planning blijft essentieel voor zo laag mogelijke fiscale gevolgen • verantwoordelijkheid voor bewaken van planning/afspraken verankeren in organisatie
