WAARDERINGSKAMER
WOZ, WAW, BTW, en andere actualiteiten
mr. J.G.E.Gieskes
WAARDERINGSKAMER
Programma • • • • • •
Feiten over de WOZ Uitgangspunten WOZ-waardering Werken aan winst Omzetbelasting Informeel contact Randvoorwaarden van de toezichthouder • Openbaarheid woningwaarden
WAARDERINGSKAMER
Feiten over de WOZ • • • • • •
Landelijk beeld: 8,5 mln beschikkingen 3,4% bezwaren Aandeel ncnp stijgt (4, 12, 20%) 45% krijgt (gedeeltelijk) gelijk Ncnp niet beter dan belastingplichtige zelf
WAARDERINGSKAMER
Resultaten
WAARDERINGSKAMER
Feiten over de WOZ • • • •
Opbrengst: nadert 10 miljard Kosten dalen tot 150 mln Per object opbrengst € 1250 kost € 17 Na bezwaar en beroep blijft 99,8% van de oorspronkelijke waarde in stand
WAARDERINGSKAMER
Aandacht en vertrouwen • • • •
Transparantie werkt, black box niet Goede gegevens zijn nodig Vooral door huidige markt Het blijft een zo goed mogelijke schatting van de marktwaarde op een bepaalde datum • Vakbekwame mensen • Communicatieve vaardigheden
WAARDERINGSKAMER
Uitgangspunten WOZ-waarde • • • • •
Waarderingsvoorschriften/ficties Waarderen van woningen (model) Niet-woningen: WEV Gecorrigeerde vervangingswaarde Taxatiewijzers
WAARDERINGSKAMER
Waarderingsvoorschriften • De WOZ-waarde is de waarde: • indien de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen; • de verkrijger de zaak onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan nemen. • Fictie: alle rechten in één hand • De zaak, niet de rechten
WAARDERINGSKAMER
Waarderingsvoorschriften (2) • De prijs • die een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper na zorgvuldige voorbereiding overeen zouden komen bij een veronderstelde verkoop • Vraagteken bij veiling, familie etc.
WAARDERINGSKAMER
Modelmatige waardebepaling • Vergelijkingsmethode • Modelmatige waardebepaling • Methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn • Diverse typen taxatiesystemen • meer statistisch • meer gericht op groepen
WAARDERINGSKAMER
Woningen • • • • • •
Taxatieverslag Marktgegevens van de woning zelf Verkopen van vergelijkbare woningen met kenmerken om te vergelijken Geen optelsom:grond plus woning Geen vermenigvuldiging: kubieke meters maal eenheidsprijs
WAARDERINGSKAMER
Taxatieverslag • • • • • • •
Eisen aan taxatieverslag vergelijken met woningen: zelfde buurt; zelfde type zelfde prijsklasse (35% marge) maar die zijn niet altijd verkocht door systematische vergelijking meer verkopen beschikbaar
WAARDERINGSKAMER
Taxatierapport • • • • •
Verklaring (handtekening) Rapport van opname Waardebegrip rechten Taxatieverslag Vergelijking zichtbaar gemaakt
WAARDERINGSKAMER
Bijzondere aspecten • • • • • • • •
Nieuwbouwwoning VON-prijs plus Vergelijking met "doorverkopen" Toestandspeildatum Woning in aanbouw Stichtingskosten (wel optelsom) Appartementen wat is gemeenschappelijk
WAARDERINGSKAMER
Bijzondere aspecten (2) • • • • • • •
Bodemverontreiniging Saneringskosten versus overlast Invloed op verkoopbaarheid Asbest, betonschade, palenpest Overlast door omgeving Objectief versus subjectief Makelaar versus belastingadviseur
WAARDERINGSKAMER
Niet-woningen • • • • • • •
Waarde in het economische verkeer Huurmarkt kantoren winkels bedrijfsruimten Vergelijking (agrarisch) Discounted cash flow berekeningT
WAARDERINGSKAMER
Niet-woningen (2) • • • • • • • •
Actuele huurwaarde dus niet huurprijs, maar markthuurprijs op waardepeildatum geen landelijke registratie (vgl Kadaster) getaxeerd met vergelijkingsmethode Kapitalisatiefactor afgeleid uit verkopen afgeleid uit gewenst rendement
WAARDERINGSKAMER
Beleggingswaarde vs WOZ • • • • • •
kapitalisatie van huidige huurprijs minus risico dat huurder vertrekt plus kans dat ik nieuwe huurder vind WOZ-waarde kapitalisatie van objectieve huurwaarde rekening houdend met gemiddelde leegstand op locatie
WAARDERINGSKAMER
Objectieve WOZ-waarde • • • • • •
verschillen kunnen groot zijn huurprijs hoger (lager) dan marktprijs stabiele huurder subjectief leegstandsrisico zeker bij huurwoningen gereguleerde huurprijs
WAARDERINGSKAMER
Gecorrigeerde vervangingswaarde • • • • • •
De vervangingswaarde rekening houdend met: aard en bestemming technische veroudering functionele veroudering Wanneer? geen andere gegadigde (geen koper)T
WAARDERINGSKAMER
GVW > WEV • • • • • • •
GVW = WEV, tenzij niemand mag of kan gebruiken geen of zeer beperkte marktactiviteit bijzondere installaties Ter voorkoming van waarde nihil Wel subjectieve elementen Omzetbelasting
WAARDERINGSKAMER
Vervangingswaarde • • • • • • •
kengetallen voor bouwkosten analyse nieuwbouw (WOZ-datacenter) landelijke kengetallen (taxatiewijzers) driedelige opbouw ruwbouw afbouw/inrichting installaties
WAARDERINGSKAMER
Technische veroudering • • • •
Afschrijving over verwachte levensduur tot restwaarde per onderdeel (ruwbouw, etc.) Herziening van verwachte levensduur
WAARDERINGSKAMER
Functionele veroudering • Economische veroudering = Verandering van behoefte • Verandering van bouwwijze • Correctie voor doelmatigheid • Correctie voor excessieve gebruikskosten
WAARDERINGSKAMER
Bedrijfswaarde • Waarde voor onroerende zaak uitgaande van huidige bedrijfsvoering • DCF berekening • In WOZ: geobjectveerd: • GVW rekening houdend met de economische situatie in de bedrijfstak • geen beloning voor slecht ondernemerschap • Nooit lager dan WEV
WAARDERINGSKAMER
Benuttingswaarde • Waarde voor onroerende zaak uitgaande van mogelijke benutting • dus niet van cultuurhistorische betekenis • Verkleining verschil met rijksmonumenten • DCF berekening • Nooit lager dan WEV • Relatief klein aantal objecten
WAARDERINGSKAMER
Werktuigenvrijstelling • • • • • •
roerend/onroerend werktuig = dienstbaar aan productie dus niet dienstbaar aan gebouw op zich een gebouwd eigendom bahco theorie en uiterlijke herkenbaarheid Verwijderbaar (zonder beschadiging van betekenis)T
WAARDERINGSKAMER
Tariefverlaging Vpb • • • • • • •
Tarief van 29,6 naar 25,5% (2007) Thans 20% tot en met € 200.000, erboven 25% Wie betaalt dat? Vastgoed voor € 1,7 mrd Hoe? Beperken afschrijvingsmogelijkheden WOZ waarde
WAARDERINGSKAMER
IB/Vpb • • • •
Berekening winst uit onderneming WOZ gebruikt bij afschrijving op gebouwen Gebouw is opstal, ondergrond en aanhorigheden Niet meer afschrijven op onderdelen
WAARDERINGSKAMER
Werken aan winst (2) • • • • •
Afschrijven op onroerende zaak tot 100% WOZ-waarde (verhuurd) 50% WOZ-waarde (eigen gebruik) tenzij de boekwaarde al lager is groot belang vermindering
WAARDERINGSKAMER
Werken aan winst (3) • Niet als meer dan 70% wordt verhuurd • Leegstand in afwachting van verhuur telt als bestemd voor verhuur
WAARDERINGSKAMER
Werken aan winst (4) • Duidelijkheid op welke onderdelen nog onbegrensd kan worden afgeschreven: • Onderdelen buiten WOZ-waarde • Werktuigenvrijstelling • Onderdelen die niet behoren tot gebouw met ondergrond en aanhorigheden
WAARDERINGSKAMER
Omzetbelasting • • • • •
alleen GVW, want subjectief Bodemverontreiniging aftrek saneringskosten Werktuigenvrijstelling wegnemen verschil roerende en onroerende werktuigen
WAARDERINGSKAMER
Omzetbelasting (2) • BTW positie (juridische) eigenaar maatgevend • Welke activiteiten verricht hij • Belast • Vrijgesteld (o.a. onderwijs, sport, ziekenhuizen, banken en verzekeraars) • Overheid, tenzij btw-compensatiefonds • Mengvorm: toerekenen naar rato
WAARDERINGSKAMER
Omzetbelasting (3) • Volg de toerekening van de inspecteur • Meer onderzoek nodig • Vraag: waarom niet altijd ex BTW?
WAARDERINGSKAMER
Doorbraak in dienstverlening • • • • • •
Prima initiatief voor de WOZ Vertrouwen: wie kent zijn pand het best? Goed om te laten zien wat je weet Onbezoldigd gemeenteambtenaar Helpt bij 20% per jaar controleren Doelmatig
WAARDERINGSKAMER
Informeel contact • Informeel contact geeft spectaculaire resultaten • Met gebruik van basisregistraties en overige digitaal beschikbare informatie kun je veel bereiken • Sneller antwoord dan via bezwaar of ncnp • Zelfde kansen eigen actie of ncnp
WAARDERINGSKAMER
Randvoorwaarden bij toezicht • Objectieve waardebepaling • Als iemand gelijk heeft moet hij dat ook krijgen • Als iemand geen gelijk heeft MAG hij dat ook niet krijgen! • Bewaak: • Marktconform • Correcte onderlinge waardeverhoudingen • Domino
WAARDERINGSKAMER
Randvoorwaarden bij toezicht (2) • De burger mag wel zelf aan de knoppen zitten • MAAR • Uiteindelijk beslist de gemeenteambtenaar • Rechtsgelijkheid • Rechtszekerheid
• DUS • Controle op mutaties is nodig
WAARDERINGSKAMER
Randvoorwaarden bij toezicht (3) • Mondige burger niet beter behandelen dan andere • Twee-onder-een-kap en verschillende belangen • Appartementen en consistentie • Wat mag wel en wat kan niet?
WAARDERINGSKAMER
Randvoorwaarden bij toezicht (4) • Kwaliteitseisen Waarderingskamer • Instemmen beschikkingen kan aan voorwaarden gebonden zijn • Aanpassingen in het bestand • WOZ-paradox
WAARDERINGSKAMER
Openbaarheid woningwaarden • • • •
Iedereen mag vergelijken Straatwand en overkant In de loop van 2014 Belang bij te lage waarde!
WAARDERINGSKAMER
Belang bij te lage WOZ-waarde • Aanpassing artikel 29 • Informeel contact kan, bezwaar kan ook • Gevolgen breder gebruik WOZ-waarde
WAARDERINGSKAMER
Dank voor de aandacht!
• • • • •
Contact: 070-311 05 55
[email protected] www.waarderingskamer.nl www.wozinformatie.nl
