Aan de leden van de commissie Stad en Ruimte

Burgemeester en Wethouders Postadres Postbus 16200, 3500 CE Utrecht

Telefoon 030 - 286 10 00 Fax 030 - 286 12 24 www.utrecht.nl

Aan de leden van de commissie Stad en Ruimte

Behandeld door

Doorkiesnummer

E-mail

Bijlage(n)

Irene Willems

030-286 0233

[email protected]

1: Achterstallig onderhoud

Datum

Ons kenmerk Onderwerp

18 juli 2013

13.049906

2: Leidraad renovaties en onderhoud

3: Ontwikkeling sociale huurwoningvoorraad 4: Stand van zaken leefstijlenproject

5: Voortgangsrapportage Bouwen aan de Stad 6: Voortgangsrapportage Krachtwijken 7: Monitor Krachtwijken Uw kenmerk

Uw brief van

Verzonden

Bij antwoord datum, kenmerk en onderwerp

Geachte leden van de commissie Stad en Ruimte, Op 13 november 2012 ontving u een brief (kenmerk 12.094974) over de aanpassing van het productieprogramma van Bouwen aan de Stad. Deze brief is vervolgens toegelicht en besproken tijdens een Raadsinformatieavond (RIA) op 8 januari 2013. Tijdens deze RIA hebben wij aangegeven om u opnieuw te informeren over de voortgang van Bouwen aan de Stad zodra er meer duidelijkheid is over de maatregelen van het regeerakkoord. Inmiddels is in februari 2013 het woonakkoord gesloten met daarin belangrijke maatregelen voor de woningcorporaties. In deze brief vindt u dan ook eerst een stand van zaken van de ontwikkeling van rijksbeleid op dit thema en vervolgens een schets van de voortgang en actualisatie van Bouwen aan de Stad. De twee belangrijkste gevolgen van de actuele ontwikkelingen rondom de woningmarkt en de nieuwe (rijks)regelgeving zijn: - Een aantal projecten wordt opnieuw geprogrammeerd en gefaseerd - Gemeente en corporaties gaan gezamenlijk op zoek naar oplossingen om de woonlasten voor huishoudens met de laagste inkomens betaalbaar te houden. Dit wordt in deze brief toegelicht. In de bijlagen treft u informatie van corporaties aan in verband met een motie en met toezeggingen van het college uit de afgelopen commissie- en raadsvergaderingen. Het gaat om de volgende reacties: • Bijlage 1: Achterstallig onderhoud, n.a.v. de toezegging in de raadsvergadering van 14 maart 2013 • Bijlage 2: Leidraad renovaties en onderhoud, n.a.v motie 2012/M125 van 20 december 2012 • Bijlage 3: Beeld van ontwikkelingen van de sociale huurwoningvoorraad, n.a.v de toezegging in de commissievergadering van 4 juni 2013 • Bijlage 4: Stand van zaken van het leefstijlenproject in Overvecht, n.a.v toezegging in de commissievergadering van 11 juni 2013.

1

Burgemeester en Wethouders

Datum: 18 juli 2013

Ons kenmerk: 13.049906

Ontwikkelingen rijksbeleid Op 13 februari is het woonakkoord gesloten waarin een aantal belangrijke maatregelen voor woningcorporaties is opgenomen, zoals de mogelijkheid voor inkomensafhankelijke huurverhoging, en waarin een extra verhuurdersheffing wordt voorgesteld. De reactie van de G4 en van de krimpregio's op de kabinetsplannen en de verhuurdersheffing heeft u van ons ontvangen (brief 13.004957 van 7 februari en brief 13.032696 van 29 april 2013). Op dit moment spelen er drie voor corporaties belangrijke thema's in het rijksbeleid: de verhuurdersheffing, de zogenaamde 'novelle' (een wetsvoorstel dat dient ter verbetering of aanvulling van een wetsvoorstel dat reeds bij de Eerste Kamer aanhangig is) en de aanpassing van het puntenstelsel. Op het moment van schrijven is de discussie over de vormgeving van de verhoogde verhuurdersheffing nog niet afgerond in de Tweede Kamer. Er is een aantal scenario's aan de kamer gepresenteerd. Afhankelijk van de keuze van het parlement kan de heffing voor de Utrechtse corporaties hoger of lager uitvallen. In de 'novelle' worden wijzigingen voorgesteld voor de in de Herzieningswet toegelaten instellingen voor volkshuisvesting. Dat is de wet waarin taken en verantwoordelijkheden van de corporaties zijn vastgelegd. Deze novelle zal binnenkort naar de Tweede Kamer gestuurd worden. Het conceptwetsvoorstel voorziet in een aanzienlijke beperking van de taken van corporaties. De sturingsmogelijkheden van gemeenten richting corporaties worden iets verbeterd. Dit najaar zal minister Blok een voorstel naar de Tweede Kamer sturen voor een alternatieve vormgeving van het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Dit is het puntensysteem waarop de maximaal redelijke huur wordt gebaseerd. Een aanpassing van het WWS kan gevolgen hebben voor zowel de hoogte van de huren in Utrecht, als voor de verdiencapaciteit van de corporaties. Voortgang Bouwen aan de Stad De huidige samenwerkingsafspraken tussen gemeente en woningcorporaties zijn in 2011 vastgelegd in Bouwen aan de Stad. Per oktober 2012 is het productieprogramma (nieuwbouw en renovatie) van de corporaties geactualiseerd vanwege de verslechterde woningmarkt en de verscherpte regels vanuit het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Naar aanleiding van het woonakkoord is nu opnieuw het gesprek met de corporaties gevoerd om alle afspraken uit Bouwen aan de Stad tegen het licht te houden. We hebben ervoor gekozen om op basis van de actuele ontwikkelingen en het rijksbeleid eerst gezamenlijk de prioriteiten voor de komende periode (tot het einde van Bouwen aan de Stad op 31-122015) met elkaar te bespreken en vervolgens gezamenlijk vast te stellen. Parallel daaraan is een integrale voortgangsrapportage opgesteld om de huidige stand van zaken mee te kunnen nemen als input voor een actualisatie van Bouwen aan de Stad. Prioriteiten komende periode Voor gemeente en STUW (Stichting Utrechtse Woningcorporaties) heeft het kwalitatief en kwantitatief op peil houden of brengen van de bestaande sociale huurwoningvoorraad de hoogste prioriteit. Wij vinden het van het grootste belang dat er voldoende sociale huurwoningen zijn, passend bij de beoogde doelgroep. Daarnaast moet de inzet er primair op gericht zijn de bestaande sociale huurwoningen van voldoende kwaliteit te laten zijn. Steeds vaker komen er signalen van bewoners die aangeven dat er sprake is van achterstallig onderhoud of dat de woningen niet aan de veronderstelde kwaliteitseisen voldoen (zie ook bijlage 1). Het heeft de hoogste prioriteit om de kwaliteit van de bestaande voorraad via onderhoud, renovatie en in uitzonderingsgevallen vervangende nieuwbouw op peil te houden of te brengen. Bij een sociale huurwoningvoorraad van voldoende kwaliteit horen volgens gemeente en corporaties ook sociale investeringen. De aanpak in de Krachtwijken heeft de afgelopen jaren laten zien hoe belangrijk samenwerking tussen gemeente en corporaties is om daadwerkelijk verbeteringen tot stand 2


Datum: 18 juli 2013


te brengen. Door de aanhoudende economische crisis en toenemende werkloosheid is de kans groot dat juist in de krachtwijken de problemen toenemen. Daarom zullen ook de komende jaren voor een aantal gebieden in de stad en voor de mensen die daar wonen meer inzet, aandacht en investeringen nodig zijn dan voor andere delen van de stad. Ook al is er minder geld beschikbaar, sociale investeringen die horen bij een goed verhuurderschap blijven nodig. De uitbreidingsnieuwbouw door de corporaties (zoals bijvoorbeeld gepland in Leidsche Rijn en Veemarkt) krijgt op korte termijn noodgedwongen minder prioriteit. Voortgangsrapportages Bouwen aan de Stad en Krachtwijken In de bijlagen vindt u de tweede voortgangsrapportage Bouwen aan de Stad en de zevende voortgangsrapportage Krachtwijken met de 5-meting van de monitor Krachtwijken. Bij de vaststelling van de samenwerkingsafspraken is de toezegging gedaan dat de Raad over ieder jaar een voortgangsrapportage zal ontvangen met daarin de stand van zaken van de verschillende afspraken op hoofdlijnen (zie bijlage 5). De belangrijkste conclusies uit deze rapportage: - De planvoorraad nieuwbouwwoningen is fors afgenomen. Dit komt doordat na Mitros, nu ook Portaal en Bo-Ex hebben aangegeven voorlopig geen nieuwe projecten in Leidsche Rijn meer op te starten, vanwege de beperkte investeringsmogelijkheden en de afgesproken prioriteit voor het bestaande bezit. - De planvoorraad renovaties in de BAS-periode is afgenomen met name doordat een groot aantal renovaties van Mitros, maar ook een aantal van Portaal uitgesteld zijn tot na 2016. - Er worden meer studentenwoningen gerealiseerd dan voorzien bij de start van Bouwen aan de Stad. - De afspraken voor de beleidsmatige thema's lopen conform of vaak zelfs boven prognose: zo zijn er bijvoorbeeld bijna twee keer zoveel labelstappen gerealiseerd in het kader van duurzaamheid dan de afgesproken 3000 per jaar. Het actuele voorgenomen productieprogramma is opgenomen in deze rapportage. De afspraken over Krachtwijken worden gemonitord via een aparte voortgangsrapportage en via de monitor zoals u dat sinds de start van het programma gewend bent (zie bijlage 6 en 7). De voortgangsrapportage heeft dit jaar voor het eerst een andere opzet gekregen. In plaats van de wat droge, puntsgewijze opsomming van alle projecten uit de vijf wijkactieprogramma's, is per wijk gekozen voor drie projecten waarbij uitgebreider wordt stilgestaan. We hopen dat zo een levendiger beeld ontstaat van wat er in de wijken speelt en van de aanpak daarvan. Een beschrijving van de voortgang op hoofdlijnen in de verschillende wijken is wel gehandhaafd: per wijk wordt geschetst wat er afgelopen jaar is gerealiseerd en welke opgaven er nog liggen. De voortgangsrapportage en de monitor laten zien dat de effecten van de economische crisis afgelopen jaar ook in de krachtwijken merkbaar waren. Zo steeg het aantal werkzoekenden en het aantal gezinnen in de bijstand in alle krachtwijken. Woningbouwprojecten werden uitgesteld. Zowel uit ervaringen en reacties van bewoners en professionals als uit de cijfers blijkt echter dat er daarnaast duidelijk sprake is van positieve ontwikkelingen: het rapportcijfer voor sociale samenhang is in bijna alle krachtwijken gestegen, evenals het percentage bewoners dat actief is in de buurt. Opvallend is ook de daling van het aantal mensen dat jongerenoverlast ervaart. Tegelijkertijd is duidelijk dat we er nog niet zijn: er is nog geen sprake van duurzame, stabiele verbeteringen, bereikte resultaten zijn vaak kwetsbaar en de verschillen met andere wijken in de stad zijn op tal van terreinen nog aanzienlijk. Actualisatie Bouwen aan de Stad Op basis van de actualiteit, de gezamenlijk gestelde prioriteiten en de voortgangsrapportages is met de corporaties besproken of en zo ja op welke terreinen de samenwerkingsafspraken Bouwen aan de Stad geactualiseerd moeten worden.

3


Datum: 18 juli 2013


De conclusie uit die gesprekken is dat uiteraard het productieprogramma geactualiseerd moet worden zoals hierboven geschetst. Minder uitbreidingsnieuwbouw door de corporaties vormt echter een belemmering voor de voortgang van de nieuwbouwlocaties op gemeentelijke grond zoals bijvoorbeeld Leidsche Rijn of Veemarkt. De gemeente zoekt daarom naar alternatieven voor een deel van de geplande productie van de corporaties, zoals we ook hebben aangegeven in de Voorjaarsnota 2013. Uitgangspunt is dat alternatieven zoveel mogelijk moeten bijdragen aan het verlichten van de druk op de kernvoorraad. Gedacht wordt bijvoorbeeld aan (goedkope) beleggershuurwoningen en studenteneenheden, juist ook omdat hier op dit moment een grote behoefte aan is in Utrecht. Voor locaties waar corporaties voor hun eigen bezit vervangende nieuwbouw hadden gepland, zijn zij nu zelf aan de slag met herprogrammering vanwege de verminderde afzetmogelijkheden voor koopwoningen. Ook op die locaties wordt gekeken of beleggershuurwoningen kunnen worden gerealiseerd, maar op een aantal locaties is ook herprogrammering naar kluswoningen aan de orde (bijvoorbeeld Anton Geesinkstraat of de Lauwerechtbuurt). De overige afspraken uit Bouwen aan de Stad kunnen overeind blijven, maar op een aantal thema's zijn (wellicht) aanvullende afspraken gewenst. Gemeente en corporaties zullen met name gezamenlijk nader inzoomen op het thema betaalbaarheid. Om de verhuurdersheffing te kunnen betalen verhogen de corporaties hun huren. Dit is in lijn met het ingezette rijksbeleid om de woningmarkt beter te laten functioneren door met marktconforme huren huur en koop dichter bij elkaar te brengen. Een beeld van de ontwikkeling van de sociale huurwoningvoorraad van de STUW voor de periode van Bouwen aan de Stad is toegevoegd in de bijlage 3. Hieruit blijkt dat met name het aandeel woningen onder de aftoppingsgrens (tot € 574,-, H2woningen) afneemt. Deze groep woningen wordt ook wel aangeduid als de 'oude kernvoorraad'. Het aandeel H3 woningen (tot € 681,-) is, conform de woonvisie, toegenomen. Gemeente en corporaties zien beide een betaalbaarheidsprobleem voor de huishoudens met lage inkomens die in een woning tot € 681,- (een H3-woning) wonen. De huur legt voor deze huishoudens een te groot beslag op het huishoudbudget, ook als rekening wordt gehouden met de huidige huurtoeslag. Als deze huishoudens niet meer terecht kunnen in woningen met een lagere huur en zij niet aanvullend gecompenseerd worden met huurtoeslag, kunnen er dus voor deze gezinnen betaalbaarheidsproblemen ontstaan. In BAS is afgesproken dat gemeente en corporaties de omvang van de 'oude kernvoorraad' blijven volgen in verhouding tot de doelgroep (afspraak 2 uit hoofdstuk 2). Nu de doelgroep in omvang toeneemt en de omvang van deze voorraad afneemt, is er aanleiding voor gemeente en corporaties om de situatie gezamenlijk nader te analyseren om te bezien of en zo ja welke aanvullende afspraken noodzakelijk zijn als oplossing voor dit betaalbaarheidsprobleem. Gemeente en corporaties erkennen beide dat er spanning zit in de verhouding tussen betaalbaarheid van huren en investeringen: als er bijvoorbeeld meer woningen onder de aftoppingsgrens worden gehouden, dan betekent dat een beperking voor investeringen in diezelfde woningen. Corporaties hebben aangegeven dat zij betaalbaarheid primair als een kwestie van het Rijk zien en dat zij aanvullend beleid voeren. Ze geven aan dat dit bij het ingezette rijksbeleid nu voor een deel onmogelijk wordt gemaakt. Wij hebben aangegeven dat het college betaalbaarheid voor de huishoudens met de laagste inkomens in Utrecht van dermate groot belang vindt, dat we toch moeten gaan zoeken naar lokale oplossingen. Afgesproken is om de komende periode per corporatie mogelijkheden voor oplossingen van het betaalbaarheidsprobleem te verkennen. We willen breed naar allerlei mogelijkheden zoeken en denken daarbij ook aan maatregelen voor doorstroming of woonlasten. Daarbij zullen we gebruik maken van het onderzoek waar op dit moment aan gewerkt wordt over de betaalbaarheid van het wonen in Utrecht op basis van het meest recente woningmarktonderzoek WoON2012. 4


Datum: 18 juli 2013


Ook de mogelijkheden van besparing op de bedrijfslasten vormt onderdeel van deze gesprekken. Bij de te onderzoeken oplossingen zullen ook de gevolgen van de maatregelen voor bijvoorbeeld de investeringen van de corporaties inzichtelijk gemaakt worden. Als corporaties bijvoorbeeld meer woningen onder de aftoppingsgrens zouden verhuren, betekent dat een beperking voor de mogelijkheden om te investeren in de woningen. Op basis van deze informatie kan gezamenlijk een afweging gemaakt worden of en zo ja welke aanvullende afspraken op het gebied van betaalbaarheid wenselijk zijn. Naast betaalbaarheid zijn de volgende onderwerpen benoemd voor aanvullende afspraken: Duurzaamheid: Mitros en Portaal gaan meewerken aan de haalbaarheidsverkenning voor 'Hoogspringer Utrecht'. Dit sluit aan bij de landelijke 'Green Deal' die ontwikkeld wordt om schaalvergroting mogelijk te maken in de verduurzaming van de bestaande voorraad. Hierover bent u geïnformeerd door middel van de brief van 28 mei 2013 over het Programma Utrechtse Energie. Bijzondere doelgroepen: de inmiddels overeengekomen afspraak dat 10% van de vrijgekomen huurwoningen wordt verhuurd via Beter Wonen en de Vrouwenopvang kan worden toegevoegd. Doorstroming: de inmiddels overeengekomen afspraken over woonruimteverdeling kunnen worden toegevoegd. Krachtwijken: er is minder geld beschikbaar, maar de komende jaren blijft inzet noodzakelijk. Er worden aanvullende afspraken gemaakt voor de inzet in 2014 en 2015 Algemeen Sociaal Plan: de leidraad voor begeleiding en vergoeding bij verschillende typen renovaties en onderhoud (zie bijlage 2) wordt toegevoegd. Daarnaast wordt ook de inmiddels overeengekomen mogelijkheid om met 100% woonduur te verhuizen (als het begindocument is vastgesteld tussen corporatie en bewonersvertegenwoordiging) opgenomen in het ASP. De aanvullende afspraken zullen worden opgenomen in een bijlage bij Bouwen aan de Stad. Vervolgproces Na de eerste gesprekken met de corporaties is ook Bewonersplatform De Bundeling betrokken bij de actualisatie van Bouwen aan de Stad. De Bundeling heeft aangegeven de zorg over betaalbaarheid te delen en juicht toe dat afspraken die aanvullend zijn gemaakt, zoals hierboven opgesomd, aan de BAS afspraken worden toegevoegd. De Bundeling vraagt extra aandacht voor de uitwerking van het rijksbeleid voor wat betreft wonen en zorg (oa extra aandacht voor seniorenhuisvesting). Na de zomervakantie zal een start worden gemaakt met het uitdiepen van de betaalbaarheidsdiscussie. Hiervoor vinden per corporatie bestuurlijke besprekingen plaats. De Bundeling heeft aangegeven hier een debat over te willen organiseren. Dit kan als input dienen voor de besprekingen. Parallel aan de besprekingen over betaalbaarheid wordt vorm gegeven aan nieuwe afspraken voor de Krachtwijken en worden de wijkactieprogramma's voor 2014 opgesteld. In het najaar kunt u van ons weer de stand van zaken van het uitvoeringsprogramma van de Woonvisie verwachten. In het najaar zal er naar verwachting meer duidelijkheid zijn over de grondslag van de verhuurdersheffing en het faciliteringsvolume van het WSW. Mogelijk geeft dit nog aanleiding om de productieprogramma's opnieuw te actualiseren. Het actuele productieprogramma wordt opgenomen in de uitgave 'Stadsontwikkeling in Utrecht' die wij u weer tegen het einde van het jaar zullen aanbieden. De planning is om u dan ook te informeren over eventuele aanvullende afspraken voor Bouwen aan de Stad. Samenvatting Voor de helderheid zetten wij de belangrijkste conclusies uit deze brief voor u op een rij: • Voor gemeente en STUW heeft het kwalitatief en kwantitatief op peil houden of brengen van de bestaande voorraad sociale huurwoningen de hoogste prioriteit. 5


Datum: 18 juli 2013


• • • • •

• • • •

•

Corporaties hebben minder investeringsmogelijkheden door het ingezette Rijksbeleid, de verscherpte regels van het WSW en door de situatie op de woningmarkt. Hierdoor is een aantal renovaties uitgesteld en worden voorlopig geen nieuwe projecten in Leidsche Rijn opgestart. Er worden meer studentenwoningen gerealiseerd dan voorzien bij de start van Bouwen aan de Stad. De afspraken voor de beleidsmatige thema's (duurzaamheid, omvang sociale voorraad) lopen conform of vaak zelfs boven prognose. De voortgangsrapportage Krachtwijken laat een aantal positieve ontwikkelingen zien, bijvoorbeeld op het gebied van sociale samenhang en jongerenoverlast, maar laat ook zien dat we er nog niet zijn: bereikte resultaten zijn vaak kwetsbaar en de verschillen met andere wijken in de stad zijn op tal van terreinen nog aanzienlijk. Voor nieuwbouwontwikkelingen op gemeentelijke grond gaat de gemeente op zoek naar alternatieven voor een deel van de geplande productie van de corporaties. De huren stijgen de komende tijd. Hierdoor is de huur met name voor huishoudens met de laagste inkomens die in een woning wonen met een huur boven de € 574,- niet of moeilijk betaalbaar. Gemeente gaat met de corporaties zoeken naar mogelijkheden voor oplossingen van dit betaalbaarheidsprobleem. De inmiddels overeengekomen nieuwe afspraken op het gebied van duurzaamheid, bijzondere doelgroepen, doorstroming en algemeen sociaal plan en de nog te maken afspraken over Krachtwijken en mogelijk over betaalbaarheid worden opgenomen in een bijlage bij Bouwen aan de Stad Aan het eind van dit jaar wordt u geïnformeerd over het actuele productieprogramma en aanvullende afspraken voor Bouwen aan de Stad.

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Utrecht,

De secretaris,

De burgemeester,

6



Bijlage 1: Achterstallig onderhoud

(toezegging raadsvergadering 14 maart 2013)

Naar aanleiding van de vragen over complex 507 van Bo-Ex en de woningen aan de Halve Maan van Mitros is door het college toegezegd om samen met de corporaties vast te stellen welk achterstallig onderhoud aanvaardbaar is. Daarnaast is toegezegd dat wethouder Isabella in het eerstvolgende bestuurlijk overleg met de corporaties zou benadrukken dat ten aanzien van onveilige en ongezonde plekken sneller moet worden gehandeld. Dit onderwerp is geagendeerd in de bestuurlijke overleggen met de corporaties. Daar hebben corporaties aangegeven dat achterstallig onderhoud niet aanvaardbaar is. Het uitgangspunt voor het duiden van achterstallig onderhoud is de gebrekenlijst zoals die gehanteerd wordt door de huurcommissie (A,B,C-lijst). Als een woning een of meerdere gebreken vertoond (variërend in ernst) kan de huurcommissie besluiten huurkorting toe te passen als dit leidt tot een verstoring van het woongenot. Gebreken in de woningen zijn geen aanleiding voor de huurcommissie geweest om bij een van de Utrechtse corporaties tot huurverlaging over te gaan. Dit neemt niet weg dat er gebreken zijn in een aantal complexen in Utrecht. Per corporatie hebben wij deze complexen doorgesproken, met name om te kijken hoe en wanneer problemen kunnen worden aangepakt. De gebreken die in de complexen bestaan, komen met name voort uit bouwkundige gebreken van het complex (bijvoorbeeld doorslaand vocht). De (structureel bouwkundige) gebreken kunnen alleen worden opgelost door de woningen intensief en in samenhang met elkaar aan te pakken; dat is ook de reden dat ze op de lijst te renoveren en/of te slopen complexen staan. Door de beperkte financieringsruimte moet een deel van deze renovaties en sloopplannen worden uitgesteld. Per complex is gekeken of er vooruitlopend op de renovatie al een aantal maatregelen uitgevoerd kan worden om de woningen technisch te verbeteren. In een aantal gevallen worden hier ook woningverbeteringsmaatregelen aan gekoppeld. Voor de woningen aan de Halve Maan van Mitros geldt dat er nog in 2013 een aanpak start. Bij deze woningen wordt dubbelglas, centrale verwarming en mechanische ventilatie aangebracht waar dat nog niet aanwezig is. Daarnaast worden diverse casco werkzaamheden zoals schilderwerk en voegwerk uitgevoerd. De woningen in complex 507 hebben nog open verbrandingstoestellen en verouderde elektrische installaties. Bo-Ex is in gesprek met de bewonersvertegenwoordiging om tot een plan te komen dat kan rekenen op het draagvlak van bewoners. Ook voor een groot aantal woningen in Kanaleneiland staat onderhoud en/of renovatie gepland om problemen te verhelpen. In de woningen aan de Adenauerlaan worden dit jaar de open verbrandingstoestellen vervangen en het metsel- en voegwerk hersteld. De aanpak van renovatie in Kanaleneiland Zuid wordt voortgezet. Overigens wordt in alle complexen het dagelijks onderhoud normaal uitgevoerd: zaken die kapot zijn worden gerepareerd. In uitzonderlijke situaties worden in sommige complexen bepaalde woningen niet meer verhuurd.

i


Datum: 18 juli 2013


Bijlage 2: Leidraad renovaties en onderhoud 2012 )

(motie 2012/M125, raadsvergadering 20 december

Naar aanleiding van het debat over de asbestkwestie in Kanaleneiland is een motie aangenomen om tot specifieke afspraken te komen tot verbetering van de kwaliteit van de dienstverlening en communicatie tijdens renovatie en groot onderhoud. Specifiek is genoemd om afspraken te maken over criteria om te bepalen of bewoners tijdens genoemde werkzaamheden in hun woning mogen blijven wonen. Deze laatste kwestie kwam ook aan de orde tijdens de commissievergadering over de Bomenbuurt op 7 mei 2013. Daar heeft wethouder Isabella aangegeven dat hij met de corporaties een leidraad opstelt zodat vooraf duidelijkheid kan worden gegeven of een renovatie in bewoonde of in onbewoonde staat plaatsvindt en welke faciliteiten en vergoedingen daar dan bij horen. Op de volgende bladzijde vindt u de leidraad die in samenwerking met de Utrechtse corporaties is opgesteld. Uitgangspunten bij deze leidraad is dat de doorlooptijd van het project en de impact van de ingreep bepalen of een renovatie in bewoonde of in onbewoonde staat kan plaatsvinden en of het aanbieden van een logeerwoning noodzakelijk is. Als bijvoorbeeld de keuken, badkamer en toilet voor langere tijd niet gebruikt kan worden en/of als er veel hak- en breekwerk moet gebeuren, zal een logeerwoning aan iedereen worden aangeboden om de overlast te verminderen. Er is dan nog steeds sprake van een renovatie in bewoonde staat. Als het echter gaat om de volledige vervanging van interieur en leidingwerk en ook de plattegrond van de woning ingrijpend wordt aangepast, wordt er gekozen van een renovatie in onbewoonde staat. Het criterium dat daarbij hoort is dat bewoners dan voor meerdere maanden hun woning uit moeten. Dit is ook zo vastgelegd in het Algemeen Sociaal Plan dat als bijlage is toegevoegd aan Bouwen aan de Stad. Wat betreft communicatie is afgesproken dat de afspraken uit Bouwen aan de Stad (hoofdstuk 7, participatie en ASP) de basis zijn. Vooraf goede en duidelijke voorlichting waarbij een realistisch beeld wordt geschetst van de zwaarte van de ingreep is van groot belang. Daar waar nodig worden bewoners persoonlijk geïnformeerd, bewonersbegeleiding wordt bij ieder renovatieproject ingezet. De leidraad geeft meer duidelijkheid naar bewoners die vragen hebben over wanneer zij wel of niet hun woning mogen of moeten verlaten en welke vergoeding van toepassing is bij de betreffende ingreep.

ii



Leidraad renovaties en onderhoud: afwegingskader

Type project

Type Ingreep

ASP

Logeer -/ Wisselwoning

Tijdelijke voorzieningen

Vergoeding

Communicatie met bewoners

A

Renovatie in onbewoonde staat (bewoners moeten voor meerdere maanden woning uit)

Ingrijpende renovatie aan casco en binnenzijde. Volledige vervanging interieur incl leidingwerk, vloer en plafond, ingrijpende wijziging plattegrond

Ja

Urgentie/ Wisselwoning

nvt

Ja, wettelijk, zie BaS , blz 100, artikel 3

Overlegtraject met bewoners en draagvlakmeting

B

Renovatie in bewoonde staat met tijdelijke uitplaatsing

Casco en binnenzijde . Vervanging van interieur incl ventilatie &leidingwerk

deels

Logeerwoning voor iedereen aanbieden

Opslagruimte voor spullen

project - en situatie specifiek

Overlegtraject met bewoners, in geval van huurverhoging met draagvlakmeting

C

Groot onderhoud met woningverbetering, in bewoonde staat

Casco en/of binnenzijde. Gedeeltelijke vervanging van interieur

deels

Logeerwoning op sociale of medische gronden

Rustwoning, opslagruimte, tijdelijke toilet/ douche, voorkomen stof en geluid


Overleg met bewoners, in geval van huurverhoging met draagvlakmeting

D

Planmatig onderhoud in bewoonde staat

Regulier onderhoudswerk aan casco en interieur

Nee

Bij hoge uitzondering logeerwoning op sociale of medische gronden

Zie C (indien nodig)


Bewoners worden op de hoogte gesteld over regulier onderhoud

iii



Bijlage 3: Ontwikkeling sociale huurwoningvoorraad (toezegging commissie 4 juni 2013) In de commissie Stad en Ruimte is de vraag gesteld of de Utrechtse corporaties gebruik maken van de mogelijkheden van inkomensafhankelijke hoorverhoging zoals is vastgelegd in het woonakkoord. Per 1 juli kunnen verhuurders de huren verhogen met een percentage dat hoger ligt dan de inflatie. In de afgelopen jaren was dit niet mogelijk en stegen de huren met maximaal het inflatiepercentage. Het huurverhogingspercentage bedraagt voor de laagste inkomens (tot 33.229 euro) maximaal 4%. Daar

bovenop mogen corporaties de huren, afhankelijk van het inkomen, nog extra verhogen. Portaal heeft daar voor 2013 vanaf gezien. Portaal verwachtte vele bezwaren van huurders bij het invoeren ervan.

Mitros heeft voor 90% van de gevallen de inkomensafhankelijke huurverhoging ingevoerd, omdat zij voor de overige adressen geen informatie van de Belastingdienst heeft ontvangen. Bo-Ex, SSH en Groenwest vragen wel de volledige inkomensafhankelijke huurverhoging.

Inkomensafhankelijke huurverhoging Mitros Portaal Bo-Ex SSH Groenwest

<34.229: +4% ja ja ja ja ja

34.229-43.000: <43.000: +4,5% +6,5% ja ja nee nee ja ja ja ja ja ja

Onderstaande tabel geeft een overzicht van de ontwikkeling van de sociale huurwoningvoorraad, zoals ingeschat door de Utrechtse woningcorporaties. Hierin is naast de effecten voor de

inkomensafhankelijke huurstijging ook de gevolgen van het op het woonakkoord aangepast huurbeleid van de corporaties meegenomen.

Corporatie Mitros Portaal Bo-Ex SSH GroenWest Totaal

31-12-2012 H2 H3 totaal 19.116 2.319 21.435 974 12.222 11.248 6.513 1.303 7.816 94 2.498 2.404 214 1.826 1.612 40.893 4.904 45.797

31-12-2015 H2 H3 17.900 2.740 9.724 2.275 6.329 1.723 1.851 119 1.357 322 37.161 7.179

totaal 20.640 11.999 8.052 1.970 1.679 44.340

De voorraad huurwoning H2, de "oude kernvoorraad", zijn woningen met een huurprijs onder de €574,- (bovenste aftoppingsgrens i.h.k.v. de wet op de huurtoeslag). Deze voorraad neemt de

komende jaren fors af. Tegelijkertijd neemt de voorraad woningen met een huurprijs tussen de €574,-

en de €681,- toe. De totale voorraad sociale huurwoningen (H2+H3) blijft voorlopig redelijk constant.

Zo blijft het aantal sociale huurwoningen tot 31 december 2015 (einde BAS-periode) hoger dan het afgesproken aantal van 44.000.

iv


Datum: 18 juli 2013


Bijlage 4 Stand van zaken leefstijlenproject Overvecht

(toezegging commissie 11 juni 2013)

De leefstijltoewijzing in Overvecht loopt sinds 2004. Bij de toewijzing van zo'n 2.000 woningen gelegen in een aantal 10-hoogflats in Overvecht wordt voorrang gegeven aan zogenaamde leefstijlkandidaten. Per jaar gaat het om zo'n 130 woningen, waarvan ongeveer 90% aan leefstijlers worden toegewezen. Het doel is om met deze leefstijlkandidaten de sociale balans in complexen waar de leefbaarheid onder druk, enigszins te herstellen. Leefstijlkandidaten verklaren zich vooraf akkoord met een aantal leefregels. Verder geldt een minimuminkomen en het hebben van inkomen uit arbeid als voorwaarde voor de voorrang. De ervaringen vanuit bewoners, gemeente en corporaties zijn positief. Om te beoordelen of en hoe dit experiment kan worden voortgezet wordt eerst een evaluatie uitgevoerd. Dat zal dit najaar gebeuren. Op grond van deze evaluatie worden eventueel verbetervoorstellen besproken met de corporaties en het bewonersplatform Overvecht.

v

Aan de leden van de commissie Stad en Ruimte

Recommend Documents