ZNALECKÝ POSUDEK č. 2264-3/2015 spoluvlastnického podílu 1/4 na pozemcích st.p.č.659, p.č.162/2 s rekreační chatou ev.č.2 a příslušenstvím v k.ú. a obci Davle (část: Sloup), okres: Praha-západ.
Objednavatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Kladno - č.j.088EX 2651/11 Petra Bezruče 1416 27201 Kladno
Účel znaleckého posudku:
nařízení exekuce
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 22.2.2015 znalecký posudek vypracoval:
Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje předává v 1 vyhotovení.
Ve Velké Dobré 24.2.2015
12
stran textu včetně titulního listu a 13 stran příloh. Objednavateli se
-2-
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit cenu spoluvlastnického podílu:1/4 na pozemcích st.p.č.659, p.č.162/2 s rekreační chatou ev.č.2 a příslušenstvím v kat.území a obci Davle (část: Sloup); okres: Praha - západ; dále ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rekreační chata - spol.podíl: 1/4 Sloup ev.č.2 252 06 Davle Kraj: Středočeský Okres: Praha-západ Obec: Davle Katastrální území: Davle Počet obyvatel: 1 504 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 710,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola)
č. III III
Pi 0,75 0,85
III
1,02
II
0,85
I
1,00
III
0,95
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 1 422,96 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 26.2.2015 za přítomnosti p.Kacovského Karla.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka a zaměření nemovitosti dne 22.2.2015 - fotodokumentace pořízená znalcem dne 22.2.2015 při prohlídce - informace sdělené p.Karlem Kacovským při prohlídce dne 22.2.2015 - usnesení o ustanovení znalce ze dne 14.2.2014 (č.j.088EX 2651/11) - exekuční příkaz ze dne 2.10.2012 od Exekutorského úřadu Kladno - žádost o vypracování znaleckého posudku ze dne 15.1.2015 - výpis z KN ze dne 15.1.2015 - snímek katastrální mapy ze dne 25.1.2015 - údaje zjištěné na OÚ Davle :
-3-
a/ doklady ohledně rekreační chaty z r.1938 (původní plán atd...) b/ v r.1961 přestavba rekreační chaty c/ rekreační chata dodatečně zkolaudována dne 2.6.1978
5. Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.4 znaleckého posudku.
6. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění jsou 2 pozemky s rekreační chatou ev.č.2 jihozápadně od sídelní části obce Davle, v lokalitě rekreačních chat (část obce: Sloup). Příslušenství rekreační chaty tvoří 1 dřevěná vedlejší stavba(kolna), zemní sklep, venkovní úpravy a trvalé porosty.
7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky st.p.č.659, p.č.162/2 - spol.podíl:1/4
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Jedná se o spoluvlastnický podíl: 1/4, jenž je velmi obtížně prodejný..., a proto bylo použito srážky 30%...! 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,640 i=1
č. I
Pi -0,06
V
0,00
II II I
0,00 0,00 -0,30
IV
1,00
-4-
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd pouze jednostopým II vozidlem 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - K rekreační chatě I je obtížný přístup, autem to není možné, pouze pěšky...!
Pi 0,85 0,05 0,07 -0,05 0,00 -0,04 -0,01 0,00 0,00 0,00 -0,10
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,782 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,500
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky st.p.č.659, p.č.162/2 - spol.podíl:1/4 Jedná se o svažité pozemky k jihovýchodu, přístupné pouze pěšky nezpevněnou cestou; s možností napojení na elektroinstalaci a užitkový vodovod (v létě); bez možnosti napojení na kanalizaci, plynovod; tvar pozemku je trojúhelníkový. Pozemek p.č.162/2 (lesní pozemek) je částečně zastavěn rekr.chatou a vedlejší stavbou a je užíván v jednotném funkčním celku s rekreační chatou ev.č.2 a stavebním pozemkem st.p.č.659; vyskytují se na něm trvalé porosty. Ocenění
-5-
Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo velikost - omezující jeho využití - Pozemek má trojúhelníkový tvar s rekr.chatou na hranici pozemku...! 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. I
Pi -0,03
II
-0,02
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,950 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,640 Index polohy pozemku IP = 0,782 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,640 * 0,950 * 0,782 = 0,475 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 422,96 Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo st.659
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 skutečně zast.plocha 162/2 § 4 odst. 1 lesní pozemek 162/2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Index
Koef.
0,475
Upr. cena [Kč/m2] 675,91
Výměra [m2] 26,00
Jedn. cena [Kč/m2] 675,91
Cena [Kč] 17 573,66
21,00 227,00
675,91 675,91
14 194,11 153 431,57 185 199,34
Ocenění staveb na pozemcích Rekreační chata ev.č.2 Jedná se o dřevěnou rekreační chatu s vyzdívaným, částečným suterenem v jihovýchodním svahu, jenž byla postavena cca v r.1950. Obvodové zdivo suterenu je smíšené a konstrukce přízemí je dřevěná, oboustraně
-6-
obíjená ; střecha je nad verandou je sedlová s plechovou krytinou a nad obytnou místností je pultová o malém sklonu (také s plechovou krytinou); podlaha je prkenná; okna jsou dřevěná, jednoduchá. Celkově má rekreační chata dobrou údržbu, pouze venkovní omítka u suterenu částečně opadává. Přízemí je dispozičně členěno na chodbu, verandu a obytnou místnost; v suterenu je skladový úložný prostor. Rekreační chata je napojena na veřejnou elektroinstalaci(220V) a vodovod užitkový (v letní sezoně); vytápění je lokální (1 kamna na pevné palivo). V ceně rekreační chaty jsou již zahrnuty venkovní úpravy: přípojka elektro, plotová vrátka, oplocení, zemní sklep(obest.prostor...6,3m3), venkovní schody a dále 1 dřevěná vedlejší stavba (kolna a suchý WC) o půdorysných rozměrech 1,60m*4,80m.. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 25):
Rekreační chata § 36 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 77 let 3 580,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.nadz.podl.: 6,80*5,40 1.podz.podl.: 5,40*2,80 Název podlaží 1.nadz.podl.: 1.podz.podl.:
Zastavěná plocha 36,72 m2 15,12 m2
= =
36,72 m2 15,12 m2
Konstrukční výška 2,50 m 2,10 m
Obestavěný prostor 1.nadz.podl.: 2,40*5,40*2,50+4,40*5,40*(2,10+2,50)/2 1.podz.podl.: 5,40*2,80*2,10 zastřešení: 2,40*5,40*1,10/2 Obestavěný prostor - celkem:
= = = =
87,05 m3 31,75 m3 7,13 m3 125,93 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny zastavěné plochy 1. NP - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata 2. Svislé konstrukce - Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm včetně 3. Střešní konstrukce - Krov neumožňující zřízení podkroví 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda , žumpa (septik) 5. Vybavení - Pouze WC suché nebo i mino stavbu 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění
č. I
Vi typ F
II II
0,00 -0,03
I II II II
-0,01 0,00 -0,06 0,00
-7-
7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 III vč.) - Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Do 400 m2 II 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 10. Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou II údržbou Koeficient pro stáří 77 let: s = 1 - 0,005 * 77 = 0,615
0,00 0,00 0,00 1,00
9
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,615 = 0,554
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,640 Index polohy pozemku IP = 0,782 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 3 580,- Kč/m3 * 0,554 = 1 983,32 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 125,93 m3 * 1 983,32 Kč/m3 * 0,640 * 0,782= 125 000,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
125 000,- Kč
Cena staveb celkem
=
125 000,- Kč
Ocenění porostů na pozemcích Trvalé porosty Jedná se o 6 smrků, 4 břízy, 2 duby (vše v plném zápoji) ; oceněno zjednodušeným způsobem. Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných rostlin:
Kč m2 m2 Kč * =
Trvalé porosty - zjištěná cena
9 543,- Kč
Cena porostů celkem Pozemky st.p.č.659, p.č.162/2 - spol.podíl:1/4 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
= =
Pozemky st.p.č.659, p.č.162/2 - spol.podíl:1/4 - zjištěná cena
=
C. REKAPITULACE
185 623,00 248,00 150,00 112 271,98 0,085 9 543,00
*
9 543,- Kč 319 742,34 Kč 1/4 79 936,- Kč
-8-
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky st.p.č.659, p.č.162/2 - spol.podíl:1/4
79 936,- Kč
1. Ocenění pozemků celkem
79 936,- Kč
Celkem
79 936,- Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
79 936,- Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
79 940,- Kč
Závěr - stanovení ceny (hodnoty) nemovitosti: Uskutečněné prodeje porovnatelných nemovitostí v této lokalitě jsem neměl žádné k dispozici, a proto nemohu stanovit tzv. obvyklou cenu. Na základě všech výše uvedených údajů a skutečností, po porovnání s nabízenými prodeji rekreačních chat v této lokalitě (viz. Příloha č.5 znaleckého posudku) , jenž jsou nabízeny v cenovém rozpětí cca 249-560 tisíc Kč (u těchto nabízených prodejů uvažuji s budoucí prodejní cenou nižší tj cca 85-90% z nabízených cen...). Dále jsem vyhodnotil také aktuální situaci na trhu s nemovitostmi, a odhaduji, že dle mého názoru je tržní hodnota celé nemovitosti cca 300-320 tisíc Kč.
Tržní hodnota spol.podílu 1/4.....................................75 000,-Kč (slovy:sedmdesátpěttisícKč) Jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené (např. nájemní smlouvy, věcná břemena) nebyla zjištěna.
Ve Velké Dobré 24.2.2015
Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá
-9-
telefon: 603146448 e-mail:
[email protected]
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26.6.1991 pod č.j.Spr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne 7.7.1992 rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2264-3/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2264-3/2015.
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti ze dne 22.2.2015 2 Situace - poloha obce 1 Snímek katastrální mapy ze dne 25.1.2015 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.738 ze dne 15.1.2015 4 Porovnatelné nabídky rekreačních chat k prodeji v této lokalitě ze dne 23.2.2015 5
- 10 -
Rekreační chata ev.č.2, k.ú. a obec:Davle (část: Sloup), okres: Praha-západ; pohled severní
Pohled jižní
- 11 -
Pohled severozápadní
Vedlejší stavba (dřevěná kolna)
- 12 -
Obytná veranda
Obytná místnost
