2 Waar wij mee geconfronteerd worden Iedereen leefbaar laten wonen in een inspirerende, gebalanceerde woonomgeving

O n d e r n e m i n g s p l a n 2 Waar wij mee geconfronteerd worden

2012-2016

Iedereen leefbaar laten wonen in een inspirerende, gebalanceerde woonomgeving

Ondernemingsplan 2012-2016

2

1

Inhoudsopgave

1

Inleiding

5

2

Waar wij mee geconfronteerd worden

7

2.1

Inleiding

7

2.2

Sector

7

2.3

Werkgebied

11

2.4

Stakeholders

13

2.5

De Voorzorg

14

3

Waar wij voor staan

15

3.1

Missie

15

3.2

Leefbaarheid

15

3.3

Onze huurders als voornaamste belanghebbenden

17

3.4

Investeren in kwaliteit van bezit

20

3.5

Aandacht voor specifieke doelgroepen

23

3.6

Doelmatige en financieel gezonde organisatie

26

4

Wat wij over vier jaar bereikt hebben

29

4.1

Onze plannen omgezet in doelstellingen

29

4.2

Doelstellingen voor De Voorzorg tot en met 2016

29


4

1

Inleiding Woningstichting De Voorzorg is opgericht op 12 augustus 1919 als woningvereniging De Voorzorg. Het werkgebied bestrijkt de regio Parkstad Limburg, het bezit is vooral gevestigd in Heerlen, Hoensbroek en Brunssum. De Voorzorg bezit ultimo 2011 2897 woongelegenheden. De Voorzorg is een doelmatige en resultaatgerichte organisatie, die met een kleine bezetting haar opgaven en ambities realiseert. Dit ondernemingsplan geeft inzicht in wat De Voorzorg wil bereiken in de periode 2012-2016, waarom en op welke wijze. Dit document geeft de uitgangspunten en de doelstellingen van De Voorzorg weer voor de komende jaren en vormt daarmee een instrument om de ambities te communiceren naar medewerkers, huurders en andere belanghebbenden van onze woningstichting. Tevens dient het als leidraad voor het bestuur en het werkapparaat en kan het als een toetssteen fungeren wanneer het gevoerde beleid wordt besproken met de Raad van Commissarissen of gemeentelijke, provinciale of rijksoverheden. Wanneer de actualiteit daarom vraagt, kunnen koers en/of activiteiten snel worden aangepast. De krimpende woningmarkt binnen het werkgebied, de recente financiële crisis, de nieuwe ministeriële regeling en de veranderende woonwensen van huurders zijn voorbeelden van ontwikkelingen waarmee onze woningstichting wordt geconfronteerd. Het uitgangspunt is geen abstracte bespiegeling, maar een zo concreet mogelijke vertaling van de ambities van de corporatie. Wij zijn en blijven immers een organisatie die staat voor kwalitatieve huisvesting van juist die groepen, die kwetsbaar zijn in onze samenleving. Dat betekent dat wij kwalitatieve woningen en een prettige woonomgeving voor deze groepen bieden tegen een bereikbare huurprijs. Hiervoor is het nodig dat we ons duidelijk uitspreken over wat we willen en zichtbaar houden wat we presteren.

5


6

2

Waar wij mee geconfronteerd worden 2.1

in l e i d i n g

De Voorzorg wordt als corporatie met verschillende ontwikkelingen geconfronteerd en moet een antwoord kunnen geven op diverse opgaven. In dit hoofdstuk bespreken wij een aantal ontwikkelingen die van invloed zijn op ons functioneren, nu en in de toekomst.

2.2

SEC TO R

2.2.1 Europese beschikking staatssteun woningcorporaties In 2010 is de staatssteunregeling gepresenteerd. Kernpunt van deze regeling is dat woningcorporaties bij de verhuur van (nieuwe en bestaande) huurwoningen 90 procent moeten toewijzen aan huishoudens met een belastbaar inkomen tot € 33.614. Woonzorgcomplexen vallen ook onder de toewijzingsnorm van 90 procent, tenzij de woningen op basis van een medische indicatie (AWBZ) worden verhuurd. Ook moet de corporatie met het oog op (ongeoorloofde) staatssteun onderscheid maken tussen Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB activiteiten) en niet-DAEB activiteiten.

Visie van De Voorzorg op de inkomenstoets De visie van De Voorzorg op deze ontwikkeling is dat de huidige balans in wijken onder druk zal komen te staan. Mensen die net boven de gestelde inkomensgrens uitkomen, moeten noodzakelijkerwijs een woning kopen of op de particuliere markt huren, tenzij er sprake is van een uitzonderingssituatie (waarbij aan diverse randvoorwaarden moet worden voldaan). Ook ouderen met een gezamenlijk gezinsinkomen net boven de € 33.614,- (prijspeil 2011), kunnen niet meer terecht bij de woningcorporaties. Voor deze doelgroep van senioren wordt het moeilijker om dichtbij voorzieningen te wonen. Mogelijk zal het leiden tot onwenselijke situaties, waarin ouderen niet meer in staat zijn om in het onderhoud van hun huis en tuin te voorzien, zij geen beroep kunnen doen op zorgwoningen en door bezuinigingen op WMO-gebied tevens niet in aanmerking komen voor hulpmiddelen als trapliften. Ook zullen ouderen die nu nog woonachtig zijn in een koopwoning of bijvoorbeeld in het buitengebied, niet of in mindere mate de mogelijkheid hebben om vanuit de behoefte aan zorg en sociaal contact naar het centrumgebied te verhuizen. Dat betekent dat deze senioren niet meer de juiste woningen krijgen die passend is bij hun (zorg)vraag. De bezetting en de leefbaarheid in wijken zal door de gestelde inkomensgrens achteruitgaan. Eenzijdigheid van bewoning zal toenemen. De Voorzorg vreest dat segregatie in de hand wordt gespeeld door de staatssteunregeling. Vooral voor de middeninkomens die net boven de gestelde inkomensgrens uitkomen, zullen de mogelijkheden voor een passende woning beperkter zijn. De Voorzorg is benieuwd wat er met deze groep zal gebeuren. Bovendien is De Voorzorg van mening dat de invoering van deze regeling niet alleen druk zet op het eigen (toewijzings)beleid en op de sector, maar tevens de krimp in stadsdelen mogelijk zal versterken.

7


Onderscheid tussen DAEB1 en niet-DAEB activiteiten Per 1 januari 2013 moet een administratieve scheiding worden aangebracht tussen DAEB en nietDAEB activiteiten. Investeringen in kleinschalig commercieel onroerend goed, huurwoningen met een (voorgenomen) huurprijs boven de liberalisatiegrens (€ 652,52 prijspeil 2011) en investeringen in koopwoningen worden niet tot de DAEB activiteiten gerekend. De bijzondere projectsteun (onder andere Vogelaargelden) mag door deze bepaling niet ter beschikking komen van investeringen in geliberaliseerde huurwoningen, koopwoningen en commercieel onroerend goed. Ook investeringen met betrekking tot niet-DAEB-activiteiten worden niet geborgd door het WSW. Hiervoor zullen leningen op de markt moeten worden aangetrokken, met hogere rentes tot gevolg. Leningen met WSW borging die zijn afgesloten vóór het inwerkingtreding van de interimregeling (1 januari 2011) kunnen op basis van, de tot dat tijdstip van toepassing zijnde, borgstellingsregels van het WSW ongewijzigd blijven, ook al hebben deze leningen betrekking op niet-DAEB activiteiten. Wanneer leningen met betrekking tot niet-DAEB activiteiten aflopen en afgelost moeten worden, dan kan daarvoor geen nieuwe lening verkregen worden met WSW-borging. Een beperkt deel van de activiteiten van De Voorzorg betreft niet-DAEB activiteiten (zoals De Kruisberg en diverse parkeerplaatsen). Dat betekent dat er een administratieve scheiding moet worden aangebracht.

2.2.2 Nieuwe woningwet Op het moment van schrijven, werkt de Tweede Kamer aan een wijziging van de Woningwet. De nieuwe Woningwet zal per 1 januari 2013 in werking treden. Voor corporaties betekent dit dat er, in navolging van de Europese beschikking, onderscheid dient te worden gemaakt tussen activiteiten die met en die zonder staatssteun worden uitgevoerd. Ook zijn er plannen om een nieuwe autoriteit voor financieel toezicht in te stellen (de Woonautoriteit) en zullen governancebepalingen worden aangescherpt. De Voorzorg zal deze ontwikkelingen nauwlettend volgen en actie ondernemen wanneer dat gewenst is.

Jaarlijkse heffing huurtoeslag voor verhuurders Vanaf 2014 komt er een jaarlijkse heffing voor de huurtoeslag voor verhuurders met meer dan tien woningen. Deze heffing moet het Rijk € 760 miljoen opbrengen. Dit komt neer op een bedrag van circa € 250,- per woning per jaar. Het effect van deze heffing op de operationele kasstroom van De Voorzorg is groot. Deze zal dalen met een jaarlijks bedrag van circa € 830.000,-. Dit heeft direct gevolgen voor het faciliteringsvolume van het WSW, waardoor voorgenomen investeringen onder druk kunnen komen te staan. Daarnaast heeft deze heffing gevolgen voor de vermogenspositie van de corporaties. De Voorzorg vindt het zonde dat dit ten koste gaat van de investerings- en verdiencapaciteit van de corporaties. Mogelijk dat noodzakelijke investeringen uitgesteld of getemporiseerd worden. Juist in deze krimpregio is er meer behoefte aan investerende partijen en investeringsruimte. 1 DAEB: Diensten van Algemeen Economische Belang, welke de corporatie met staatssteun mag financieren. Corporaties komen alleen nog bij ‘zuiver maatschappelijke investeringen’ in aanmerking voor staatssteun. Het gaat hier om projecten zonder winstoogmerk en een lagere dan marktconforme huur, zoals buurthuizen, jongerencentra zonder horecavoorziening, schoolgebouwen, bibliotheken, zorgsteunpunten en wijksportvoorzieningen. Voorzieningen met een commercieel karakter en/of met een wijkoverstijgende functie behoren tot de niet-DAEB-activiteiten.

8

2 Waar wij mee geconfronteerd worden

Hogere maximale huurstijging en inkomensafhankelijke huurverhoging Voor huishoudens met een jaarinkomen tot € 43.000,- stijgen de huren bij gereguleerde woningen met niet meer dan de inflatie. De doorstroming op de huurmarkt wordt bevorderd door voor huurders van een gereguleerde woning met een huishoudinkomen van meer dan € 43.000,- een maximale huurstijging van inflatie plus vijf procent toe te staan. Deze regeling zou enige compensatie kunnen bieden voor de heffing van de huurtoeslag. Echter uitvoering van deze regeling leidt tot toepassing van inkomenspolitiek. De Voorzorg ziet dit niet als uitvoeringstaak van de woningcorporaties. Daarnaast hecht De Voorzorg grote waarde aan een vitale mix voor haar wijken. Het is zeer de vraag of met deze regeling een doorstroming naar vitale wijken bevorderd wordt of dat dit leidt tot stigmatisering van wijken. Toepassing van deze maatregel zal tevens een verhogend effect hebben op de bedrijfslasten van de corporaties. Overigens zal in de krimpregio Parkstad met daarnaast één van de laagste gemiddeld gezinsinkomens weinig tot geen gebruik worden gemaakt van deze regeling. De regio Parkstad kent naast de lage inkomens en krimp ook leegstandsproblematiek. De Voorzorg verwacht dat deze problematiek zal toenemen als huurders vertrekken omwille van een rechtsongelijkheid in huurverschil voor identieke woningen. De Voorzorg maakt zich bij deze maatregel ook zorgen over de concurrentiepositie van woningcorporaties in de regio Parkstad. Aangezien corporaties niet verplicht zijn om inkomensafhankelijke huurverhoging toe te passen, zal het voor de concurrentieposities van de onderlinge corporaties in de regio ernstig bezwaarlijk zijn als enkele corporaties deze maatregel wel doorvoeren en anderen niet. Tot slot vreest De Voorzorg dat de invoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging aanvullende administratieve werkzaamheden (zoals het opvragen en verifiëren van inkomens) met zich zal meebrengen.

Kooprecht voor huurders Het Kabinet wil dat huurders van corporatiewoningen het recht krijgen om hun woning tegen de marktprijs te kopen. Het kooprecht voor huurders is aangekondigd in het regeerakkoord en ligt op dit moment als wetsvoorstel bij de Raad van State. Conform het wetsvoorstel worden corporaties verplicht om minstens 75 procent van de woningen te koop aan te bieden. Het kooprecht geldt voor huurders die minstens een jaar een woning huren bij een corporatie. Woningen die bijvoorbeeld ingrijpend worden gerenoveerd of bestemd zijn voor huisvesting van doelgroepen zoals ouderen, studenten en gehandicapten mogen uitgezonderd worden van de aanbiedingsplicht van 75 procent. In bijzondere gevallen kan de minister van BZK verdere uitzonderingen op dit percentage toestaan. Het kabinet waarborgt dat corporaties mensen kunnen blijven huisvesten die bijvoorbeeld door hun inkomen of persoonlijke omstandigheden moeilijk aan een passende woning kunnen komen. De Voorzorg maakt zich zorgen om deze ontwikkeling. Het kooprecht kan ertoe leiden dat er ‘gaten’ in het bezit ontstaan en werkt daarmee versnippering van het corporatie bezit in de hand. Dit zal consequenties hebben voor de leefbaarheid in wijken, vreest De Voorzorg. De Voorzorg zal hierop beleid vormen zodra verdere details bekend zijn.

2.2.3 Krachtwijken Conform het regeerakkoord van de regering Rutte-Verhagen zal de Vogelaarheffing (de steun voor de achterstandwijken) verdwijnen. Inmiddels is bekend dat de door De Voorzorg ontvangen subsidie met betrekking

9


tot de krachtwijk MSP niet zal worden teruggehaald. Het betekent echter wel dat De Voorzorg voor de komende jaren geen subsidie meer zal ontvangen voor MSP. Toch blijft De Voorzorg zich inzetten binnen MSP en binnen het raamwerk van het Wijk Actieplan. De Voorzorg investeert samen met Woonpunt, Weller en de gemeente in de Vogelaarwijk MSP te Heerlen. Het wijkactieplan heeft een lange horizon waarbij afspraken gemaakt zijn over de additionele inzet van de corporaties. Partijen is er alles aan gelegen om het wijkactieplan uit te voeren. Het eenzijdig beëindigen van deze bijzondere projectsteun legt een extra druk op deze financiële inzet en de gemaakte afspraken hierover. Heroverweging van de activiteiten en de financiële middelen in het wijkactieplan zal in de nabije toekomst onderwerp van gesprek zijn.

2.2.4 Wijziging van de gouvernancecode Per 1 juli 2011 trad de gewijzigde Governancecode Woningcorporaties in werking. In de nieuwe Governancecode heeft een aantal onderwerpen bijzondere aandacht gekregen, zoals de zittingsduur van de leden van de Raad van Commissarissen, de honorering van bestuurder en leden van de Raad van Commissarissen, risicomanagement, maatschappelijke verantwoording en toezicht op verbindingen. De Voorzorg zal hier bij haar interne toezicht en verantwoording aandacht aan besteden.

2.2.5 Energie en duurzaamheid In het Convenant Energiebesparing Corporatiesector (energieconvenant) dat is bekrachtigd door Aedes, de Woonbond en de ministeries van VROM en WWI staat een aantal ambitieuze doelstellingen voor energiebesparing. De bij Aedes aangesloten woningcorporaties hebben energiebesparing dan ook opgenomen in hun ‘antwoord aan de samenleving’, waarin zij streven naar een besparing op het gasverbruik van 20 procent over de periode van 2008-2018.

10


De Voorzorg treft al jaren energiebesparende maatregelen. Niet alleen draagt dit bij aan het terugdringen van klimaatproblemen, ook heeft het een lastenverlaging voor haar huurders tot gevolg. De maatregelen die De Voorzorg treft kunnen worden ingedeeld naar nieuwbouw en bestaande bouw. In geval van nieuwe projecten wordt reeds in de ontwerpfase zorgvuldig aandacht besteed aan energiebesparende maatregelen. De Voorzorg doet dit conform de eisen uit het bouwbesluit. Daar waar mogelijk isoleert De Voorzorg ook haar bestaande bezit middels isolerende beglazing (HR++), isolerende panelen, na-isolatie van gevels, dakisolatie en vloerisolatie. Het aanbrengen van HR-combiketels ter vervanging van conventionele ketels en keukengeisers wordt als vanzelfsprekend gezien. In voorgaande jaren is een aantal onderzoeken uitgevoerd naar complexen van De Voorzorg, waarbij gekeken is naar de energiebesparingsmogelijkheden, de effecten hiervan op de EPA labeling en de kosten en investeringen van benodigde maatregelen. De resultaten van deze onderzoeken zullen worden meegenomen in het nieuwe, te ontwikkelen, Strategisch Voorraadbeleid en de strategische keuzes die dit met zich meebrengt.

2.3

W e rkg e b i e d

2.3.1 Krimp De regio Parkstad Limburg is een regio waar het bevolkingsaantal krimpt. Deze krimp komt voornamelijk door de vergrijzing en ontgroening. Jongeren studeren elders in het land en blijven daar ook na hun studie woonachtig. Daarnaast migreren veel inwoners uit de regio naar andere gebieden waar de economische omstandigheden beter zijn. In het regeerakkoord dat medio 2010 is gesloten is meer aandacht voor krimp en krimpregio’s dan voorheen. In samenwerking tussen het Rijk en de krimpregio’s wordt gezocht naar maatregelen om deze regio’s nieuwe impulsen en ontwikkelingsmogelijkheden te geven. Voor de vastgoedsector betekent dit dat de vraag naar woonruimte verder ontspant. Binnen Parkstad Limburg wordt een Regionale Woonvisie gehanteerd en hebben de stedelijke Parkstad-gemeenten en de corporaties die in het stedelijk gebied van Parkstad Limburg actief zijn in aanvulling op de Woonvisie een Herstructureringsvisie Woningvoorraad Parkstad Limburg geformuleerd. Deze herstructureringsvisie richt zich op de periode tot en met 2020 en bevat een visie op Parkstad, de gemeenten binnen Parkstad en de kernen binnen de verschillende gemeenten. Per kern geeft de herstructureringsvisie aan wat er dient te gebeuren om de krimp te kunnen opvangen. Ook is voor ieder stadsdeel aangegeven hoeveel woningen aan de voorraad onttrokken dienen te worden (veelal door sloop) om leegstand in de toekomst te voorkomen. Ter illustratie: in de gehele regio Parkstad dienen tot en met 2020 ruim 11.000 woningen onttrokken te worden . Daarnaast dient een groot aantal woningen ‘getransformeerd’ te worden2. Daarmee wordt bedoeld dat deze woningen bijvoorbeeld aangepast worden om ruimte te bieden aan zorgbehoevenden of andere ‘speciale doelgroepen’, ook kan het betekenen dat er van twee woningen een woning wordt gemaakt.

2 Conform de ‘Envelop Regio Parkstad’ (2010) bedraagt de maximale onttrekking aan woningen in Parktstad Limburg tot en met 2020 ruim 11.000 woningen (inclusief Nuth). Dit aantal is gebaseerd op de onttrekking door afname van huishoudens en terugbrengen van leegstand, de verwachte netto toevoegingen van ‘harde’ (ABC) plannen en de verwachte toevoegingen van zorgwoningen.

11


Indien de corporaties 50 procent van de totale sloopopgave voor hun rekening zouden nemen, komt de continuïteit van de corporaties mogelijk in het geding. Daar komt bij dat de overige 50 procent van de sloopopgave uit de particuliere markt zal moeten worden genomen. Het Rijk is bereid om budget (circa € 15 miljoen) voor de aankoop en sloop van wooneenheden (geen corporatiebezit) en de herinrichting van de openbare ruimte beschikbaar te stellen. Ook de Provincie en gemeenten stellen ieder 15 miljoen ter beschikking. Dit budget zal zeker niet toereikend zijn. Het is daarmee de vraag of de regio de opgave in financieel opzicht aankan. Voor De Voorzorg vormen deze ontwikkelingen niet alleen een bedreiging, ze vormen ook een kans. De focus zal niet liggen op het vergroten van het woningbezit, maar op het verhogen van de kwaliteit. Zodoende tracht De Voorzorg verdere krimp met betrekking tot haar eigen bezit te beperken. Het woningaanbod dat kwalitatief niet voldoet aan de wensen en eisen van huurders zal in grotere mate worden gesloopt. De Voorzorg vindt het van belang om met vernieuwende projecten bezig te zijn. Kwalitatieve levensloopbestendige woningen maakten en maken een groot deel uit van de geplande en de gerealiseerde projecten. Daarvoor zullen enerzijds kwalitatief goede woningen met een prettige woonomgeving in de plaats komen en anderzijds openbare ruimten zoals parken worden ingericht.

Visie van De Voorzorg op de krimp in de regio Wat betreft de sloopopgave blijft de visie van De Voorzorg woningen te slopen op het moment dat deze woningen niet meer voldoen aan de verwachtingen en woonwensen van onze doelgroep. Tevens kan het verhogen van de leefbaarheid binnen de woonwijk reden zijn om (partiële) sloop toe te passen. De Voorzorg heeft in het verleden reeds veel wooneenheden gesloopt. De resterende opgave voor De Voorzorg is beperkt. De Voorzorg is dan ook van mening dat voor verdere sloop het signaal uit de markt moet komen. De visie van De Voorzorg blijft: het bouwen van de juiste woning op de juiste plek. De juiste woningen worden, meer en meer, levensloopbestendige woningen waar senioren, zorgbehoevenden, maar ook gezinnen hun draai in kunnen vinden. Daarnaast ontstaan er in toenemende mate openbare ruimten waar omwonenden in een prettig woon- en leefklimaat kunnen genieten van mooie groenpartijen.

2.3.2 Samenwerking tussen woningcoörperaties in de regio Parkstad In het kader van de krimp hebben de gezamenlijke corporaties in de regio Parkstad een enorme opgave. De individuele corporaties in de krimpregio zijn niet in staat om de regie te voeren over de volkshuisvestelijke opgave. Binnen het Regionaal Overleg Woningcorporaties (ROW) Parkstad zijn 11 woningcorporaties met elkaar in overleg. Als sparringpartners heeft het ROW te maken met het regiobestuur Parkstad Limburg, de provincie en het ministerie van VROM/WWI. De markt dicteert een verregaande vorm van samenwerking tussen corporaties waarin plannen op elkaar afgestemd dienen en moeten worden. Het vormgeven van een vastgoedbeleid verlangt een intensievere samenwerking op planning en uitvoering op regionaal niveau dan tot voorheen het geval was. Een professionele vorm van samenwerking is vereist. Hier is in 2010 een start mee gemaakt, door te onderzoeken wat de doelen, verwachtingen en voorwaarden van de afzonderlijke corporaties ten aanzien van het ROW zijn. In 2011 worden de plannen (sloop en nieuwbouw tot en met 2020) van de corporaties voor elk stadsdeel verzameld en in kaart gebracht. Dit leidt tot een gezamenlijk Strategisch Voorraadbeleid voor de regio. Hieruit

12


zullen fricties naar voren komen, waar in gezamenlijk overleg afspraken over gemaakt worden. De Voorzorg is bij haar beleidsvorming mede afhankelijk van de besluiten van andere corporaties en de effecten die deze besluiten hebben op de samenstelling van de wijken. De provincie Limburg heeft samen met de Parkstad-gemeenten binnen de wijkenaanpak onder meer het stadsdeel Hoensbroek aangewezen om, in het kader van de krimpopgave, een stadsdeelvisie te ontwikkelen. Deze visie wordt door de provincie, de gemeente Heerlen, de stadsregio Parkstad Limburg, De Voorzorg en collega-corporatie Woonpunt ontwikkeld. In maart 2010 hebben de betrokken partijen een intentieovereenkomst (initiatief- en haalbaarheidsfase businesscase gebiedsontwikkeling Hoenbroek) ondertekend. Middels de getekende intentieovereenkomst gaan de genoemde partijen een strategische samenwerking aan om het hoofd te kunnen bieden aan de krimp.

2.3.3 Prestatieafspraken gemeente Brunssum en Heerlen De Voorzorg heeft prestatieafspraken gemaakt met de gemeente Heerlen en met de gemeente Brunssum. In 2012 stellen we nieuwe prestatieafspraken vast. In het kader van de Wet gemeenschappelijke regeling zijn bevoegdheden op het gebied van het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente overgedragen aan de regio Parkstad. Bij het maken van de prestatieafspraken borduren wij voort op eerdere prestatieafspraken, houden wij rekening met de opgaven die in regionaal verband worden vastgesteld en baseren wij ons op onze eigen doelstellingen en ambities, zoals die in dit ondernemingsplan staan beschreven.

2.4

Sta k e hol d e rs

De belangrijkste stakeholders (belanghebbenden) vormen de huurders. Via het huurdersoverlegorgaan heeft De Voorzorg regelmatig overleg met de huurders. Hierbij worden belangrijke besluiten besproken en de behoeften van huurders getoetst. Dit overleg vormt voor De Voorzorg een middel om nieuwe inspiratie op te doen, eigen visies en plannen te toetsen aan de verwachtingen en concrete plannen verder toe te lichten. Deze aanpak leidt tot een beter wederzijds begrip. Gemeenten en zorgen welzijnsinstellingen worden door ons ondernemingsplan en onze jaarverslagen geïnformeerd over ons beleid en de realisatie van onze plannen. Samen met de gemeente kijken wij naar plannen, waarbij we aangeven wat we willen. We spreken elkaar aan op gemaakte afspraken en gaan met respect met elkaar om. Dit is een continu proces, waarbij de ontwikkelingen in de regio voor een groot deel bepalen welke opgave wij voor onze rekening moeten nemen. Wij werken samen met diverse zorgen welzijnsinstellingen en hebben een groot deel van ons bezit voor deze instellingen beschikbaar. Het maatschappelijke middenveld, waar wij met deze instellingen deel van uitmaken, zal door de veranderende weten regelgeving en de afnemende financiële mogelijkheden in brede zin een uitdaging hebben om de toekomstige opgaven te kunnen (blijven) realiseren. Het betekent dat wij hier continu aan werken en ons bezit up-to-date houden. Het betekent echter niet dat wij zomaar zullen voldoen aan een uitbreidingsvraag.

13


2.5

D e Voorzo rg

Woningcorporaties worden in het Besluit Beheer Sociale Huursector opgeroepen een sobere en doelmatige bedrijfsvoering te hanteren. Binnen de sector zien wij een toenemende wil en noodzaak om de eigen bedrijfsvoering efficiënter en effectiever te organiseren. De Voorzorg is een doelmatige en resultaatgerichte corporatie en wij zijn ervan overtuigd dat wij met ons huidige team de toekomstige uitdagingen aan kunnen. Wij zullen onze organisatie en bedrijfsvoering blijven analyseren en optimaliseren om onze financiële continuïteit te bewaken, lage bedrijfskosten te behouden en zodoende onze huurders optimaal te kunnen bedienen. Vanwege de krimp in de regio zullen wij nieuwbouw beperken en kwaliteit toevoegen, zij het op een verantwoorde schaal. Daar waar wij niet over de benodigde kennis, kunde of capaciteit beschikken, maken wij gebruik van tijdelijke krachten of huren wij deze in. Al vanaf het moment dat een nieuwe medewerker solliciteert, starten wij met het overdragen van onze kernwaarden en het stimuleren van deskundigheidsbevordering. Het integriteitsbeleid is erop gericht de juiste dingen goed te doen. Wij voelen een sterke betrokkenheid richting onze huurders, maar vinden onafhankelijkheid een van de belangrijkste waarden. Dit houden we scherp door middel van het toezicht door onze Raad van Commissarissen, maar ook in ons onderlinge overleg. Integriteit is een vast agendapunt. Wij vinden het belangrijk dat medewerkers zich blijven ontwikkelen en investeren daarom in opleiding en training. De interne overleggen organiseren wij zo effectief mogelijk: wel met regelmaat, maar to-the-point. Extern zorgen wij ervoor dat wij zo goed als mogelijk vertegenwoordigd zijn bij die overleggen die in onze ogen meerwaarde vormen voor onze huurders, de ontwikkeling van de wijken waarin wij vertegenwoordigd zijn en de stadsregio Parkstad en de sector in het algemeen.

14

3

Waar wij voor staan 3.1 . MISSIE Woningstichting De Voorzorg is actief in de regio Parkstad Limburg en heeft bezit in Heerlen, Hoensbroek en Brunssum. De Voorzorg heeft als missie:

“Het huisvesten van de sociale doelgroepen binnen Parkstad en in het bijzonder de ouderen en bijzondere doelgroepen met een smalle beurs in een leefbare en inspirerende omgeving”

De Voorzorg ziet het toewijzingsbeleid als belangrijkste voorwaarde voor het creëren van een leefbare woonomgeving. Wij plaatsen de juiste huurder in de juiste woning, straat en wijk. Het in stand houden en het verbeteren van de leefbaarheid van wijken en buurten zodat bewoners zich prettig voelen in de woning en de wijk, vindt De Voorzorg daarom erg belangrijk. Wij realiseren wijken met een goede mix van verschillende doelgroepen en samenlevingsvormen en hanteren daarvoor het toewijzingsbeleid als instrument. Door een individuele en persoonlijke aanpak van woningtoewijzing beperkt onze woningstichting sociale problemen en zorgt De Voorzorg voor woningen in prettige en leefbare buurten waar mensen graag willen wonen. Om aan haar missie uitvoer te geven, zorgt de woningstichting er voor dat de huurprijs geen belemmering vormt voor huurders met een beperkt inkomen. Alle nieuwbouwprojecten voldoen al jaren aan de betaalbaarheidcriteria en ook voor toekomstige nieuwbouw is dit criterium leidend. De Voorzorg biedt kwalitatief hoogstaande woningen aan doelgroepen die voor het merendeel op de sociale woningbouw aangewezen zijn. In het bijzonder ouderen en zorgbehoevenden zijn speerpunten van het beleid. Gezien de ontwikkelingen in de regio ligt de focus op kwaliteit. De grootste opgave waarmee De Voorzorg wordt geconfronteerd, is de krimp in de regio. Om hier het hoofd aan te bieden, investeren wij in de leefbaarheid van woningen en wijken beginnend bij de toewijzing, investeren wij in onze woningvoorraad en levensloopbestendige nieuwbouw en investeren wij beperkt in sloop. Onze sloopplannen zijn beperkt, omdat wij in het verleden al veel bezit hebben gesloopt dat niet meer voldeed aan de woonwensen en –behoeften en om ruimte te maken voor nieuwbouw. In de toekomst zullen de markt ontwikkelingen nog nadrukkelijker van invloed zijn op het tempo waarin en het type woningen dat wij zullen slopen.

3.2 LEE F BAAR H EID 3.2.1 Toewijzingsbeleid als basis voor een leefbare woonomgeving De Voorzorg is trots op het feit dat zich geen structurele sociale problemen voordoen in de wijken en buurten waar zij bezit heeft. Wij vinden het in stand houden en het verbeteren van de leefbaarheid van wijken en buurten erg belangrijk. Wij vinden het van belang dat bewoners zich prettig voelen in de woningen en wijken van De Voorzorg.

15


De Voorzorg realiseert wijken met een goede mix van verschillende doelgroepen en samenlevingsvormen. Door een individuele en persoonlijke aanpak van woningtoewijzing beperkt onze woningstichting sociale problemen en zorgen wij voor woningen in prettige en leefbare buurten waar mensen graag willen wonen.

“De Voorzorg zorgt voor een leefbare woonomgeving door, middels een passend toewijzingsbeleid, balans te brengen in wijken”

Leefbaarheid begint volgens De Voorzorg bij de toewijzing van de woning. Ons toewijzingsbeleid is er dan ook op gericht om ‘de juiste huurder in de juiste woning in de juiste straat, buurt en wijk’ te plaatsen. Die insteek vraagt om een intensieve intake en goede matching. Als de juiste match niet direct gemaakt kan worden, nemen wij tijdelijke leegstand soms voor lief. Onder een ‘juiste match’ verstaan wij dat wij onder meer qua leeftijd en qua achtergrond voor een gezonde sociale balans binnen de wijk zorgen om eenzijdigheid qua bewoning te voorkomen.

3.2.2 Wooninformatiesysteem om optimale toewijzing te vergemakkelijken Tot op heden hebben wij voor het aanbieden van woningen gebruik gemaakt van een aanbodsysteem. Dit aanbodsysteem houdt in dat beschikbare woningen worden geadverteerd en dat woningzoekenden kunnen reageren op de woning van hun keuze. Iedere veertien dagen worden - bij voldoende aanbod - de leegkomende woningen geadverteerd in meerdere edities van een huis-aan-huis verspreid weekblad. Op de website worden permanent woningen aangeboden. Woningzoekenden kunnen dan via de internetsite van De Voorzorg hun interesse aangeven voor de woning van hun keuze of door middel van het invullen en insturen van de woonkeuzebon uit het weekblad. Anno 2011 reageerde 82 procent van de woningzoekenden via het internet. Wij zien dat steeds meer woningzoekenden via internet reageren. Het adverteren van woningen in de lokale krant heeft in onze ogen niet de toekomst. Daartoe ontwikkelen wij naast ons aanbodsysteem tevens een inschrijfsysteem, waarbij woningzoekenden zich kunnen inschrijven en hun woonwensen kenbaar kunnen maken. Door het aanbod- en inschrijfsysteem aan elkaar te koppelen, kunnen wij actief bemiddelen en tegemoet komen aan ons doel om de juiste mix aan bewoners in onze wijken te realiseren.

3.2.3 Intensief beheer ten behoeve van veiligheid en leefbaarheid De leefbaarheid wordt in hoofdzaak bepaald door de sociale structuur en de mensen in een wijk. Fysieke en technische maatregelen kunnen dan ook niet zonder sociale maatregelen en voorzieningen. De Voorzorg in vesteert in leefbaarheid door het aanstellen van huismeesters c.q. wijkbeheerders. De Voorzorg treedt op tegen agressie, verwaarlozing en ontsiering. Wij spreken mensen aan op overtredingen en onrechtmatigheden in het belang van onze huurders, hun woongenot en hun woonomgeving. Door de complete set van maatregelen die De Voorzorg decennia lang heeft uitgevoerd, en het intensieve contact met bewoners, heeft De Voorzorg tot nu toe in geen enkel complex (structurele) sociale problemen en dat willen we graag zo houden! Wij investeren in camerabewaking, inbraakbeveiliging, achterpadverlichting, deurvideofooninstallaties en alge-

16

3 Waar wij voor staan

mene ontmoetingsruimtes. Goede verlichting van achterpaden en binnenterreinen draagt volgens ons bij aan het gevoel van veiligheid. Goed wijkbeheer draagt bij aan het woongenot en de persoonlijke betrokkenheid. De huismeester is vaak het eerste aanspreekpunt in een complex (m.n. gestapelde appartementen) en houdt de buurtveiligheid in de gaten. Daarbuiten kent De Voorzorg een interne welstandscommissie om huurders met advies bij te staan bij een keuze voor zelf aangebrachte voorzieningen. De Voorzorg brengt door de aanleg van de groenvoorzieningen de natuur tot bij de complexen en vergroot ook door deze toevoeging van groen de leefbaarheid in de buurt. Het onderhoud wordt uitgevoerd door deskundige hoveniersbedrijven.

3.2.4 Tegengaan van overlast en woonfraude Daar waar overlast of onrechtmatigheden plaatsvinden, ondernemen wij actie in het belang van onze huurders. Onder woonfraude kan worden verstaan: alle vormen van onrechtmatige bewoning, onrechtmatige doorverhuur, onrechtmatig gebruik en overbewoning van de woning, als wel de huisvesting van illegalen. Woonfraude wordt in de regel geconstateerd door eigen medewerkers en/of meldingen van bewoners uit de buurt. Bij activiteiten die bij wet zijn verboden, zoals hennepteelt, gaan wij onmiddellijk over tot beëindiging van de huurovereenkomst. Dit kan door vrijwillige huuropzegging door de huurder of door een gerechtelijke procedure. Met betrekking tot activiteiten die door het huurcontract niet zijn toegestaan (bijvoorbeeld bedrijfsuitoefening zoals een kapsalon of schoonheidssalon aan huis) wordt bij meldingen van overlast de huurders gevraagd onmiddellijk de activiteiten te staken, anders wordt er door de corporatie een procedure gestart. Indien door de woningstichting aan de hand van een gewezen vonnis een uithuiszetting is bewerkstelligd, zal geen herhuisvesting plaatsvinden middels een beroep op de zorgplicht van de gemeente. Wij zijn van mening dat een streng beleid en de handhaving hiervan noodzakelijk is.

3 .3. O n z e h u u rd e rs a l s voorna am ste bel anghebbend en 3.3.1 Primair gericht zijn op mensen met een ‘smalle beurs’ De primaire doelgroep van De Voorzorg bestaat uit mensen met een beperkt inkomen en een afhankelijkheid van sociale huisvesting, waarbij wij ons op dit moment met name richten op senioren en bijzondere doelgroepen. De levensloopbestendigheid van ons bezit heeft daarom ook onze aandacht. Omdat het aantal eenpersoonshuishoudens en onvolledige gezinnen steeds verder zal toenemen, zullen wij ons daar meer op moeten richten. Vanuit overheidswege zijn inkomensgrenzen gesteld, waarbinnen wij woningen kunnen toewijzen. De inkomensgrens is momenteel vastgesteld op € 33.614,- (prijspeil 2011). Wij mogen maximaal tien procent van ons bezit toewijzen aan mensen met een hoger verzamelinkomen. Vanuit het oogpunt van balans in wijken ten behoeve van de leefbaarheid, zullen wij maximaal gebruikmaken van deze regeling. Een te eenzijdige toewijzing zal in de toekomst leiden tot probleemwijken. Wij kiezen er daarom bewust voor om gebruik te maken van de mogelijkheid om woningzoekenden te plaatsen met een verzamelinkomen dat de grens van € 33.614 overschrijdt.

17


“De Voorzorg maakt maximaal gebruik van de ‘tien procentsregeling’ om een gedifferentieerde toewijzing te bewerkstelligen” Een groot deel van onze doelgroep, anno 2011 bijna de helft, bestaat uit senioren die zo lang mogelijk in hun huidige woning willen blijven wonen, maar er is ook een groep senioren die vraagt naar zorgwoningen of zorgsteunpunten in de directe omgeving. Wij spelen hier op in door steeds meer woningen geschikt te maken voor senioren en door levensloopbestendige woningen te bouwen.

3.3.2 Betaalbaar houden van woningen voor de primaire doelgroep Door ons huurbeleid ligt 85 procent van onze woningen in het goedkope en betaalbare huursegment (onder € 550). De overige woningen liggen daar boven, maar wel onder de maximale huurtoeslaggrens. Al onze woningen zijn daarmee met huurtoeslag bereikbaar en dat wensen wij te behouden. We blijven ons richten op het in de markt houden van een voorraad die aansluit bij de behoeften van de verschillende doelgroepen. Daarbij kijken wij vooral naar aspecten als veiligheid, duurzaamheid en kwaliteit. De visie van De Voorzorg is dat investeren in de kwaliteit van wonen, woonomgeving en leefklimaat en het bieden van “extra’s” om tegemoet te komen aan de veranderende woonwensen van huurders, nodig is om de “eigen” krimp tegen te gaan. Een uitzondering op ons beleid vormt het project aan De Kruisberg te Brunssum, waar gezien de locatie en de aangebrachte voorzieningen een hogere huurprijs wordt gevraagd. De Kruisberg is niet bestemd voor onze primaire doelgroep, maar door middel van dit project kunnen wij als woningcorporatie andere doelgroepen bedienen om zodoende de doorstroming op gang te brengen. Een dergelijk project pakken wij alleen op als dit niet tot een onrendabele top leidt; het is een niet-DAEB-activiteit waarin huurders niet gesubsidieerd worden. Het behoort niet tot de concrete plannen voor de ondernemingsplanperiode om een vergelijkbaar project te realiseren.

Huurprijs en woonlasten beheersbaar houden Het bieden van betaalbare huurwoningen aan onze doelgroep is het belangrijkste doel van ons huurbeleid. Bij het bepalen van de huurprijs van de woningen staat de kwaliteit van onze woningen centraal. De kwaliteit van een woning wordt uitgedrukt in punten volgens het woningwaarderingssysteem van VROM. Daarnaast speelt de verhuurbaarheid een belangrijk rol; deze wordt bepaald door marktfactoren als vraag vanuit de doelgroep en de locatie. Ook de bedrijfswaarde speelt hierin een rol. Kwaliteit en verhuurbaarheid bepalen hiermee in belangrijke mate het huurprijsbeleid. Hierbij dienen de gemiddelde netto huurprijs en de gemiddelde woningwaardering gezamenlijk als indicatoren. In 2010 lag de gemiddelde netto huurprijs gekoppeld aan de gemiddelde woningwaardering (in 2010: 138 punten) van onze woningvoorraad op 65,5 procent van de maximaal toegestane huur volgens het woningwaarderingssysteem. Dit is lager dan het landelijk gemiddelde van 72 procent. Blijkens de regiorapportage van het CFV is De Voorzorg hiermee de een na laagste voor de regio Oostelijk ZuidLimburg3. Hierbij variëren de gemiddelden van 64 tot en met 89 procent. Het landelijk gemiddelde voor de 3 Bron: Regiorapportage 43, CFV, december 2011.

18


woningwaardering bedraagt 131 punten. Hiermee heeft De Voorzorg dus een gunstige prijs-kwaliteitsverhouding en draagt zij met haar huurprijsbeleid bij aan beheersbare woonlasten. Om de doelgroep te kunnen voorzien van woonruimte houden wij rekening met de aftoppingsgrens huurtoeslag bij het vaststellen van de huur. Op deze manier bedienen wij woningzoekenden die recht hebben op huurtoeslag. Deze groep woningzoekenden is in de Parkstad Regio relatief groot. Maar ook voor gezinnen, kleine huishoudens alsmede jongeren hebben we een passend aanbod. Wij volgen een inflatievolgend huurbeleid en passen in beperkte mate huurharmonisatie toe, wat ertoe zal leiden dat de gemiddelde huurprijs in de loop der tijd slechts beperkt zal toenemen. Wij zien geen soelaas in de inkomensafhankelijke huurprijs verhoging (voorgestelde invoering door het Rijk per 1 juli 2012). Inkomensafhankelijke huurprijsverhoging zal in onze regio met krimpende woningmarkt huurders mogelijk motiveren om daar te huren waar zij niet worden belast met een inkomensafhankelijk huur. De potentiële huurder heeft namelijk een ruime keuze. Voor onze woningstichting zal een dergelijk systeem leiden tot extra registratie en controle. Dit heeft als consequentie dat de bedrijfslasten zullen toenemen, zonder dat daar voldoende dekking tegenover staat.

19


3 .4 . I n v e st e re n i n kwa l i teit van bezit 3.4.1 Ontwikkelen van kwaliteit Wij zien investeren in kwaliteit ten aanzien van wonen, woonomgeving en leefklimaat als een voorwaarde om het hoofd te kunnen bieden aan het krimpscenario in de regio. Dit houdt in dat wij kwalitatief hoogstaande woningen bieden aan onze huurders. Het realiseren van deze kwaliteit gebeurt zowel door het renoveren c.q. onderhouden van de bestaande woningvoorraad als door het slopen van woningen en het bouwen van kwalitatief hoogwaardige4 complexen. De Voorzorg onderkent dat haar huurders veranderende woonwensen hebben en wil daar zoveel mogelijk aan tegemoetkomen.

“De Voorzorg levert kwaliteit ten aanzien van wonen, woonomgeving en leefklimaat”

Ons uitgangspunt is dat nieuwe woningen conform het geldende bouwbesluit, energiezuinig en inbraakveilig worden gerealiseerd met toepassing van duurzame milieuvriendelijke materialen. Voor het bestaande bezit betekent ‘investeren in kwaliteit’ dat wij ervoor zorgen dat de basiskwaliteit van woningen op orde is. Het gaat dan vooral om de ‘buitenkant’ en de ‘installaties’. Dat betekent dat wij continu aan de fysieke conditie van ons bezit moeten blijven werken. De technische staat van de woningen is goed te noemen en dat wensen wij te behouden. Pieken in het onderhoud voorkomen we door te zorgen voor een goede spreiding. De ‘binnenkant’ van woningen (toiletten, badkamers, keukens et cetera) pakken wij over het algemeen niet projectmatig aan. Wij doen geen algemene renovatie van het interieur, maar vernieuwen individueel (onder andere bij mutatie en op verzoek). Door dit beleid wordt onder andere vrijwel geen grootonderhoud uitgevoerd aan woningen in bewoonde staat, wat leidt tot minder overlast voor onze huurders en tot minder ‘kapitaalvernietiging’ omdat er niet hoeft te worden geïnvesteerd in zaken die van goede kwaliteit zijn en behouden kunnen worden.

De technische staat van het woningbezit van De Voorzorg De Voorzorg heeft zich ten doel gesteld kwalitatief hoogstaande woningen te ontwikkelen en op te leveren voor de doelgroep die op de sociale woningbouw is aangewezen. Binnen de bestaande woningvoorraad zullen per wooncomplex de afwegingen ten aanzien van de verhuurbaarheid versus de technische staat en de hiermee gepaard gaande investeringen beoordeeld worden om zodoende een evenwichtige woningvoorraad te waarborgen voor de toekomst. Daarbij zal jaarlijks het vastgestelde strategisch voorraadbeleid op hoofdlijnen beoordeeld en gewogen worden. Door middel van de meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB), die maximaal de komende 50 jaar beslaat, zijn alle onderhoudstechnische ingrepen per wooncomplex zoveel mogelijk in beeld gebracht. Om de technische 4 Onder kwalitatief hoogwaardige complexen verstaan wij: complexen met een moderne uitstraling, met zowel binnen als buiten een royale leefruimte, een hoge mate van veiligheid, voldoende parkeerruimte en een goede (en groene) leefomgeving.

20


woonkwaliteit continu te bewaken wordt daarbij jaarlijks een derde van het woningbezit geïnspecteerd en worden de technische ingrepen van dit woningbezit opgenomen in de MJOB en eventueel bijgesteld. Dit houdt in dat het gehele technisch onderhoud van het gehele woningbezit eens per drie jaar kritisch wordt beoordeeld.

3.4.2 Voldoen aan veranderende woonwensen Op plekken waar we in de toekomst woonvraag verwachten, bouwen we nieuwe woningen en werken we aan vernieuwing van het bestaande bezit. In onze ogen leidt het niet voldoen aan de veranderende woonwensen van huurders namelijk tot verschraling van het woonaanbod. Op die manier zouden we onze eigen krimp versterken. Omdat de woonwensen en –behoeften van huurders veranderen, moet De Voorzorg daar op inspelen. Dat betekent dat wij investeren in levensloopbestendigheid, ruimte, parkeerfaciliteiten en de woonomgeving (parken en veiligheid). Uit het concept woonbehoefteonderzoek (2011) is gebleken dat er met name in Hoensbroek een tekort is aan seniorenwoningen met een zorgvraag in de sociale huurklasse en aan seniorenwoningen in duurdere huur- en koopklasse. Wij willen hier aan tegemoet komen.

“De Voorzorg komt tegemoet aan de veranderende woonwensen van huurders”

In het kader van de leefbaarheid en de veranderende woonwensen van onze huurders investeren wij ook in ontmoetingsruimten. Een ontmoetingsruimte biedt bewoners (veelal senioren) de gelegenheid anderen te ontmoeten en recreatief bezig te zijn. Ook worden er in de ruimtes diverse activiteiten aangeboden op het gebied van zorg (bloedprikken) en welzijn (kapper, yoga, cursussen). Sommige van onze ontmoetingsruimtes hebben een wijkfunctie en zijn toegankelijk voor complexbewoners en mensen uit de wijk. Wij hebben al diverse ontmoetingsruimtes in ons bezit en houden bij nieuwbouw rekening met een behoefte aan een dergelijke ruimte. De Voorzorg realiseert bij nieuwbouw zoveel mogelijk levensloopbestendige woningen. Dit zijn woningen die gedurende alle fases van een mensenleven geschikt zijn voor een diversiteit aan bewoners. Daarvoor wordt in deze woningen op één woonlaag zowel de grootste slaapkamer als ook de badkamer gerealiseerd, zodat in een latere fase, indien de mensen moeilijk of geen trappen meer kunnen lopen, de woning toch bewoonbaar blijft voor deze huurders. Bij de bouw van deze woningen wordt rekening gehouden met de grootte van de ruimtes; op het moment dat de bewoners ouder worden en extramurale zorgbehoefte hebben of minder mobiel zijn, waardoor zij bijvoorbeeld afhankelijk zijn van een rolstoel, moeten zij voldoende manoeuvreerruimte hebben in hun woning. Verder moet er ook voldoende opstelruimte aanwezig zijn voor een scootmobiel. Ook dient de hoofdslaapkamer voldoende ruimte te bieden voor het verlenen van zorg rondom het bed. Daarnaast dient het toilet op de badkamer zodanig gesitueerd te zijn dat aan beide zijden zorg kan worden geboden. Woningstichting De Voorzorg wil bij levensloopbestendige woningen ook altijd dat een vanaf de buitenzijde bereikbare berging aanwezig is, die vervolgens direct toegang geeft tot de woning. Deze berging kan worden gebruikt als scootmobielruimte.

21


22


3.4.3 Investeren in energiebesparing In het kader van duurzaamheid en energiebesparing hebben we laten onderzoeken in welke complexen nog mogelijkheden voor verdere energiebesparing bestaan, welke effecten dit heeft op de EPA-labeling en welke kosten en investeringen de benodigde maatregelen met zich meebrengen. Op basis van dit advies neemt De Voorzorg maatregelen, waarbij bijzondere aandacht uitgaat naar dak- en vloerisolatie en thermische beglazing. Bij nieuwbouw wordt in de ontwerpfase reeds opdracht gegeven om alle energetische maatregelen te treffen welke voorgeschreven zijn in het Bouwbesluit en eventueel aanvullend in de Gemeentelijke Bouwverordening. Bij herstructurering en het ‘opplussen’ van de bestaande voorraad worden energiebesparende maatregelen zoveel mogelijk meegenomen. Op complexniveau bekijken wij welke maatregelen technisch tot de mogelijkheden behoren (zoals isolerende beglazing (HR++), isolerende kozijnpanelen, na-isolatie van gevels, dakisolatie en vloerisolatie) waarbij ook wordt gekeken naar esthetica en naar de opbrengsten, met name voor de huurder in de vorm van een lager energieverbruik. Ook het wooncomfort is een belangrijk element. Installatietechnisch valt te denken aan: het vervangen van conventionele ketels en geisers voor HR combiketels en WTW-installaties.

3.4.4 Voldoen aan de sloopopgave via de weg van de geleidelijkheid Het volumebeleid van De Voorzorg is erop gericht zoveel mogelijk passende woongelegenheden te creëren binnen de ruimtelijke en financiële mogelijkheden. Dit volume dient echter niet risico-verhogend te werken; aankoop of bouw van woongelegenheden met een laag risico in de exploitatie verdient de voorkeur boven risicovolle exploitaties. Met “passende” wordt bedoeld; het creëren van woonvoorzieningen passend binnen de Regionale Woonvisie Parkstad, waarbij rekening wordt gehouden met demografische ontwikkelingen binnen het eigen werkgebied en ons doelgroepenbeleid.

“De Voorzorg realiseert de sloopopgave via de weg van de geleidelijkheid”

Het invullen van de sloopopgave dient volgens De Voorzorg te verlopen via de weg van de geleidelijkheid. Dat betekent dat de markt bepaalt wanneer wij invulling kunnen geven aan sloopplannen; namelijk pas dan wanneer er geen behoefte meer is aan het type woningen en/of de wijk. Wij laten ons in de regio niet teveel leiden door de cijfermatige opgave die volgt uit de ‘envelop’5. Wij versterken de krimp in de regio en het effect daarvan op ons bezit niet door bewoners ‘weg te jagen’. Concreet betekent dit dat wij binnen het wijkactieplan invulling geven aan de sloop in Meezenbroek ten behoe ve van de MSP Allee. Tot 2020 is er een opgave om circa 270 woningen te slopen in Heerlen en Hoensbroek, maar hiervoor zijn nog geen sloopbesluiten vastgesteld behoudens 28 woningen ten behoeve van de MSP Allee. In onze meerjarenbegroting hebben wij weliswaar sloop ingepland op basis van verwachte marktontwikkelingen, maar

5

23

Zie voetnoot 2 met betrekking tot ‘Envelop Regio Parkstad’ (2010).


wij ondernemen pas actie op dit vlak indien de markt ons dit aangeeft en wij definitieve afstemming hebben met de gemeenten en eventuele andere betrokken corporaties. Wij ontwikkelen gedurende de looptijd van dit ondernemingsplan in ieder geval een visie met betrekking tot ons bezit aan Kasteellaan, Oud-Meezenbroek, Kasteel Hoensbroeklaan en De Dem.

3 .5. A a ndacht voo r s p ecifieke d oelgroepen 3.5.1. Specifieke doelgroepen krijgen specifieke aandacht Een belangrijk aandeel van de woningen van De Voorzorg is bestemd voor bijzondere doelgroepen. Dit varieert van studentenwoningen tot aan opvang voor dak- en thuislozen. De Voorzorg ziet het ook als een belangrijke taak om mensen met een beperking van betaalbare huisvesting te voorzien.

“De Voorzorg hanteert een beleid voor bijzondere doelgroepen” Tot de bijzondere doelgroepen rekenen wij naast senioren onder meer starters, studenten, lichamelijk en verstandelijk beperkten, dak- en thuislozen, drank- en drugsverslaafden, psychiatrische patiënten. Voor elk van deze doelgroepen hebben wij passende verhuureenheden. Vooral de impact van het aantal zorgeenheden op ons totale bezit is groot. De Voorzorg heeft momenteel 501 woningen (17,5 procent van het woningbezit) bestemd voor de verhuur aan specifieke doelgroepen. In totaal zijn 566 woningen (19,5 procent van het bezit) bestemd voor ouderen. Omdat met deze circa zevenendertig procent een onevenredig groot deel van ons bezit als ‘bijzonder’ is geoormerkt, werkt dat belemmerend. Wij krijgen op basis van ons aantal verhuureenheden bijvoorbeeld een opgave op het gebied van statushouders en Zeer Moeilijk Plaatsbaren (ZMP-ers) toegewezen, die wij moeilijk kunnen plaatsen. Deze moeilijkheid van plaatsing bestaat uit het feit dat De Voorzorg als organisatie zich in haar woningbezit reeds specifiek richt op bijzondere doelgroepen. Op dit moment wordt nog maar een op de drie van onze huurwoningen bewoond door het “klassieke” gezinshuishouden. Wanneer gekeken wordt naar het aantal verhuureenheden, zonder rekening te houden met de reeds inhoudelijke invulling van deze verhuureenheden, wordt het woningbestand van De Voorzorg onevenredig zwaar belast als deze verdeelsleutel (voor statushouders of ZMP-ers) puur op cijfermatige basis wordt gemaakt. Bij een evenwichtige samenstelling van de wijk is het onverantwoord naast huisvesting aan studenten, psychiatrische patiënten, lichamelijk beperkten, verstandelijk beperkten en dak- en thuislozen eenzelfde verdeelsleutel toe te passen op het woningbezit van De Voorzorg als bij corporaties die zich in hun woningbezit in veel mindere mate richten op bijzondere doelgroepen. In het verleden hebben wij veel gebouwd voor (met name) zorginstellingen, waarbij een specifiek programma van eisen is gevolgd. Het specifieke karakter van dergelijke projecten brengt een risico met zich mee (mogelijke incourantheid of noodzakelijke verbouwingsinvesteringen op termijn). Dit leidt ertoe dat wij onze inzet ten aanzien van nieuwbouw voor zorginstellingen heroverwegen. Het bouwen van verhuureenheden en complexen voor bijzondere doelgroepen (exclusief senioren) zullen we in deze beleidsperiode beperken.

24


3.5.2 Samenwerking De Voorzorg is een organisatie met een maatschappelijk doel. Wij bereiken dit doel bereiken door samen te werken met gemeenten, zorginstellingen, collega-woningcorporaties en andere instanties. Op wijkniveau zijn de problemen het meest zichtbaar; daar moeten ze ook worden opgelost. Zonder de wijk als een ‘container’ te willen beschouwen, pleit De Voorzorg voor een wijkgerichte aanpak in de beleidsvorming en -uitvoering. Maatwerk per buurt moet het uitgangspunt zijn. Door de samenwerking tussen woningcorporaties, bewoners, politie, en instellingen krijgt het integraal werken vorm in de wijk. Om te komen tot evenwichtige wijken moeten deze actoren in hun samenwerking de mensen centraal stellen: mensen die in de wijk(willen) wonen, maar ook mensen die er werken en ondernemen. Voor De Voorzorg is van belang dat zij concreet invulling geeft aan haar sociale verantwoordelijkheid. Dit door in samenwerking met andere actoren fysieke vernieuwing te gebruiken om sociale problemen voor te zijn c.q. aan te pakken en te investeren in het beheer van woningen na oplevering. De Voorzorg zal noodzakelijke investeringen in woningen en maatschappelijk vastgoed in de wijken in dat opzicht niet uit de weg gaan. Wij raadplegen bijvoorbeeld ons huurdersoverlegorgaan over het te voeren beleid. In de nieuwe Overlegwet is het aantal onderwerpen uitgebreid waarbij het huurdersoverlegorgaan in elk geval recht heeft op informatie, overleg en advies. Het huurdersoverlegorgaan heeft gekwalificeerd adviesrecht op het gebied van leefbaarheid, wonen, zorg, herstructurering en fusering. In principe is het zo dat over alle onderwerpen die rechtstreeks van belang zijn voor de huurders overleg plaatsvindt. Ook als De Voorzorg van plan is om een complex te slopen, te renoveren of te verkopen of het servicekostenpakket te veranderen, dan wordt hierover in overleg getreden met het huurdersoverlegorgaan.

25


Samenwerking met gemeenten en corporaties in de regio De individuele corporaties in de krimpregio zijn niet in staat om de regie te voeren over de volkshuisvestelijke opgave. Een professionele vorm van (intensieve) samenwerking op planning en uitvoering op regionaal niveau is vereist. Hier is in 2011 ten aanzien van het vastgoedbeleid een start mee gemaakt en dit zullen wij in de komende beleidsperiode voortzetten. Binnen de gemeenten Heerlen en Brunssum werken wij samen met deze gemeenten, zoals bij het schuldsaneringsloket in Heerlen. Ook werken wij met de gemeenten en andere betrokken woningcorporaties samen, zoals bij de herstructurering van MSP. De wijk MSP is in 2007 door toenmalig Minister Vogelaar op de lijst van 40 aandachtswijken opgenomen. Er is een Masterplan voor herstructurering opgesteld door de gemeente Heerlen en de drie aldaar samenwerkende woningcorporaties (Weller, Woonpunt en De Voorzorg). Gezamenlijk wordt door deze corporaties uitvoering gegeven aan het masterplan. De vitaliteit van een wijk wordt mede bepaald door de economische bedrijvigheid en door de voorzieningen (zoals winkels) en werkgelegenheid die daarmee verbonden zijn. Aan lokaal ondernemerschap moet voldoende ruimte worden gegeven. Nieuwe bedrijvigheid van binnen en buiten de wijk, kan een belangrijke impuls geven aan verbetering van de wijk. Het is daarom verstandig goed gebruik te maken van de kennis en ervaring van lokale ondernemersverenigingen en te leren van succesvolle ervaringen elders.

Samenwerking op het gebied van wonen, welzijn en zorg Een groot deel van onze huurders behoort tot de categorie “senioren” (vanaf 55 jaar) en dit aandeel zal als gevolg van de vergrijzing in de regio Parkstad de komende jaren sterker gaan toenemen. Wij spelen in op de vergrijzing en de daarmee gepaard gaande vraag naar zorgwoningen of zorgsteunpunten in de directe omgeving door steeds meer woningen geschikt te maken voor senioren en door levensloopbestendige woningen te bouwen. Ook hebben we complexen met zorgwoningen en met een zorgsteunpunt in de directe omgeving gerealiseerd. Samenwerkingsverbanden met instellingen als dokterspraktijken, fysiotherapiepraktijken, zorginstellingen (Sevagram, MeanderGroep en Cicero Zorggroep) zijn hierbij een must, evenals de samenwerking met welzijnsinstanties als Alcander en de beheercommissies van onze ontmoetingsruimtes. Thuiszorginstanties en zorginstellingen doen steeds meer een beroep op woningcorporaties om zodoende goed functionerende samenwerkings¬verbanden te kunnen bewerkstelligen. In dat kader vinden we het belangrijk dat er regelmatig overleg plaatsvindt. Een goed voorbeeld van samenwerking met zorginstellingen is de samenwerking met MeanderGroep en de praktijk voor fysiotherapie bij onze zorgwoningen in Parc Buirette in Heerlen. Andere samenwerkingsverbanden op het gebied van wonen, zorg en welzijn betreft onder meer de samenwerking met de Mondriaan Zorggroep (kamers voor psychiatrische patiënten in onze studentenflat) die door de Mondriaan Zorggroep permanent worden begeleid, wooneenheden met voorzieningen voor verstandelijk beperkten voor de Stichting Philadelphia Zorg waaronder Villa Dol-fijn, Zuiderhaven en andere complexen (waar cliënten 24-uurs zorg ontvangen) en maatschappelijke opvang in de Hoeve Passart samen met de Regionale Instelling Maatschappelijke Opvang (RIMO) onderdak aan mensen die tussen wal en schip dreigen te raken. Daarnaast is er samenwerking met Cicero op het gebied van het zorgcomplex Emmastaete en met Cicero en Meander op het gebied van zorgsteunpunten in de Dem en de Kasteellaan/Henri Jonasstraat.

26


Samenwerking in het kader van veiligheid Door de goede samenwerking tussen de verschillende instanties als gemeente, politie, wijkbewoners en woningcorporaties kunnen problemen in de wijk sneller worden aangepakt. Door als woningcorporatie deel te nemen aan wijkoverleggen en buurtteams met bewoners en instanties en andere overlegvormen (denk hierbij aan klankbordgroepen, veiligheidsoverleg, participantenoverleg) is overleg en inspraak over zaken als buurtveiligheid, buurtontwikkelingsplannen, leefbaarheid en jeugdopvang mogelijk. Om het welbevinden en het gevoel van veiligheid in de wijk te bevorderen zijn door de Gemeente Heerlen buurtteams ingesteld en vindt er periodiek voortgangsoverleg plaats per wijk. Elk buurtteam heeft een coördinatiepunt bij de dienst openbare werken van de gemeente Heerlen. In de buurtteams werken verschillende partners aan een snelle en daadkrachtige aanpak van problemen en knelpunten in de openbare ruimte: politie, Bureau Handhaving, woningcorporaties, buurtorganisaties en de gemeente Heerlen. De teams pakken met name zaken op waarbij samenwerking met verschillende partijen nodig is, zoals een onveilige verkeerssituatie rondom een school, overlast in de openbare ruimte of terugkerende vernielingen. Wij nemen deel aan de buurtteambijeenkomsten en het voortgangsoverleg in buurten waar we ook woningbezit hebben. De medewerkers van onze afdeling Bewonerszaken vertegenwoordigen onze woningstichting dan.

3 .6

Do e l mat i g e e n f i n ancieel gezond e organisatie

3.6.1 Resultaatgericht, doelmatig en financieel gezond Een gezonde bedrijfsvoering is van belang om aan onze maatschappelijke opgave te kunnen blijven voldoen. Hoewel De Voorzorg vooralsnog over voldoende liquide middelen beschikt om haar bedrijfsvoering te kunnen blijven uitvoeren, zal dit in de toekomst steeds nadrukkelijker de aandacht krijgen. Door zo snel mogelijk alle woningen te verhuren en dus leegstand te voorkomen en zorg te dragen voor een strak incassobeleid, kunnen de inkomsten op peil blijven. Het strakke incassobeleid is mede ingegeven door ons sociale beleid: wanneer mensen dreigen een betalingsachterstand op te lopen, worden zij zo gemotiveerd om te betalen. Eventuele problemen worden zodoende tijdig gesignaleerd. Daarnaast wordt aandacht besteed aan een goede financiële huishouding waar de uitgaven in balans blijven met de inkomsten. Wij zijn een no-nonsense corporatie met een beperkt personeelsbestand dat kritisch kijkt naar noodzakelijke investeringen en vooral dichtbij haar huurders en de wijken wil staan.

“De Voorzorg is een doelmatige, resultaatgerichte en financieel gezonde corporatie”

Onze resultaatgerichtheid blijkt onder meer uit de wijze waarop wij onderhandelen met aannemers. Elke investering die wij doen moet de sociale huisvesting ten goede komen; wij overwegen onze investeringen en uitgaven daarom heel bewust. Door vooraf stevig te onderhandelen, realiseren we een scherpe prijs. Dat is

27


noodzakelijk omdat wij niet bereid zijn voor overmaat te betalen. Wij staan niet met onze beurs open en geven niet meer uit dan strikt noodzakelijk is om onze doelstellingen te realiseren. Wij zijn een financieel sterke organisatie en houden onze kasstromen positief, ondanks de opgaven die wij moeten realiseren. Wij kennen daarbij een hoge prioriteit toe aan de beschikbaarheid van vermogen. Om voldoende liquiditeit te waarborgen, beschikken wij over voldoende financieringsruimte en faciliteringsvolume bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Hiermee waarborgen wij een blijvende toegang tot de kapitaalmarkt, die noodzakelijk is voor de opgaven van de komende jaren. Wij verwachten wel een toenemende druk op onze kasstroom richting toekomst, ingegeven door onder meer de huurtoeslag voor verhuurders (vanaf 2014). In onze krimpregio en de daarbij gepaard gaande waardedaling van het vastgoed kunnen wij momenteel fors vennootschapsbelasting terugvorderen, wat ons brengt tot de vraag welke maatregelen de overheid in reactie daarop gaat treffen. De ontwikkelingen waar de sector mee geconfronteerd wordt, maakt dat wij resultaatgericht, doelmatig en efficiënt moeten blijven werken om financieel gezond te kunnen blijven. Momenteel is 60 procent van de materiële vaste activa in exploitatie gefinancierd met lang vreemd vermogen. Deze vermogens- en financieringsstructuur draagt zorg voor een hoge rentedekkingsgraad van 2,14 in de operationele kasstroom. De Voorzorg streeft naar een minimalisering van de externe financiering. Voor onze financiële continuïteit hanteren wij daarnaast een minimale solvabiliteit van vijftien procent. We streven naar een minimalisering van externe financiering en een evenwichtige opbouw van de leningenportefeuille. Daarbij hebben wij aandacht voor het beheersen van renterisico’s voortvloeiend uit de opbouw van de leningenportefeuille en (indien noodzakelijk) het beleggen van tijdelijke overtollige gelden. We streven een beleggingsbeleid na met een laag risico. Het debiteurenrisico wordt geminimaliseerd door uitsluitend te lenen aan debiteuren met een hoge kredietwaardigheid.

3.6.2 Zelfstandig opererend Hoewel wij met diverse partijen samenwerken om onze ambities waar te maken en opgaven te realiseren, hechten wij veel waarde aan het zelfstandig opereren. Dat betekent dat wij niet aan een fusie denken en ondanks onze beperkte omvang uitgaan van onze eigen kracht. Alleen op die wijze zijn wij in staat om zonder concessies onze eigen visie, zoals in dit document is neergelegd, te realiseren.

3.6.3 Herkenbaar voor onze belanghebbenden Wij vinden het belangrijk om voor onze belanghebbenden herkenbaar te zijn als een corporatie die prestaties levert en kwaliteit realiseert. We leveren deze maatschappelijke prestaties op een doelmatige wijze. Vier onder delen geven vorm aan onze herkenbaarheid voor huurders, collega-corporaties, gemeenten, zorgverleners en andere belanghebbenden: een prettige sfeer, een klantgerichte aanpak, duidelijke, eenduidige communicatie en zichtbaarheid.

“De Voorzorg is herkenbaar voor haar belanghebbenden” Wij zorgen als collega’s onderling, maar vooral ook in het contact met belanghebbenden voor een prettige sfeer, waarin wij constructief overleg kunnen voeren. Huurders staan bij ons centraal: zij zijn onze belangrijkste belanghebbenden en wij handelen in hun belang. Ons toewijzingsbeleid is daar een goed voorbeeld van.

28


Onze communicatie is duidelijk en eenduidig. We zorgen voor goede informatievoorziening via de website, periodieke bewonersbladen en goede mondelinge communicatie. We zijn bereikbaar voor onze huurders, bijvoorbeeld via aanspreekpunten in de vorm van huismeesters, en staan hen graag te woord. We doen en zeggen meer dan alleen dat wat wettelijk verplicht is en staan ook open voor vragen en verbetersuggesties van onze belanghebbenden. Onze zichtbaarheid uit zich zowel in fysieke, als sociale zin. Ons bezit is gemarkeerd met bijvoorbeeld onze vlaggen en ons logo op de nummeraanduiding bij complexen. Wij leveren redactionele bijdragen aan regionale bladen en verspreiden met regelmaat ons informatieblad. Daarnaast draagt de aanwezigheid van onze medewerkers bij belangrijke bijeenkomsten natuurlijk bij aan onze zichtbaarheid voor belanghebbenden.

3.6.4 Continu verbeteren van onze dienstverlening Wij dragen zorg voor de kwaliteit van ons bezit en de woonomgeving, en vinden wij de kwaliteit van onze dienstverlening voor onze huurders van groot belang. We werken daarom continu aan verbetering van de wijze waarop wij met onze klanten omgaan. We zorgen voor persoonlijk contact, wat wij door de schaal van onze organisatie goed kunnen realiseren. Intern maken wij afspraken hoe wij mensen te woord staan. Het is gebleken dat de tevredenheid met betrekking tot de dienstverlening voor een groot deel wordt bepaald door de snelheid waarmee wij klachten kunnen oplossen. Wij maken goede afspraken met onze belanghebben den en doen wat wij beloven. Afspraak is afspraak. In deze beleidsperiode werken we hier blijvend aan om onze dienstverlening te verbeteren. Wij doen meer dan enkel dat wat (wettelijk) verplicht is. De Overlegwet verplicht ons minimaal eenmaal per jaar met huurders te overleggen; wij overleggen vaker dan enkel dat wij verplicht zijn met ons huurdersorgaan en wij vragen hen om feedback op belangrijke onderwerpen. In de komende jaren gaan wij onze informatievoorziening verder versterken. Hierbij zullen wij meer en meer gebruikmaken van moderne, eigentijdse communicatiemiddelen, zoals internet en ons Woon Informatie Systeem (WIS) .

29


30

4

Wat wij over vier jaar bereikt hebben 4 .1

O n z e p l a n n e n omg ezet in d oelstellingen

De richting die wij in dit ondernemingsplan hebben geschetst en de uitgangspunten die wij hebben neergezet vertalen wij naar doelstellingen. In dit hoofdstuk geven wij aan wat onze belanghebbenden van ons mogen verwachten. Dit hoofdstuk beantwoordt de vraag waar wij over vier jaar staan.

4 .2

Do e l st e l l i n g e n voor De Voorzorg tot en m et 2 016

De doelstellingen zijn onderverdeeld naar de onderwerpen waar wij voor staan.

4.2.1 Leefbaarheid Doelstellingen op het gebied van sociale leefbaarheid zijn Toewijzing • Op het terrein van woningtoewijzing ontwikkelen we een inschrijfsysteem naast het bestaande systeem van aanbod; • Illegale onderhuur pakken wij hard aan, omdat het leidt tot anonimiteit en buurtnetwerken kunnen zich minder goed ontwikkelen. Illegale onderhuur is bij wet verboden en kan andere vormen van overlast en criminaliteit aantrekken; Processen versnellen • Via korte communicatielijnen, zowel intern als extern, wordt bureaucratie zoveel mogelijk vermeden; • Interne en externe flexibiliteit is een doelstelling, evenals oplossingsgericht werken; • Bij klachten en informatie van bewoners zorgen wij voor een goede terugkoppeling. Bewoners kunnen er begrip voor opbrengen dat iets niet direct kan worden opgelost, maar willen wel weten wat er met hun melding gebeurt; Overleg behouden en/of intensiveren • Wij zijn vertegenwoordigd in elk buurtteam en voortgangsoverleg waar onze woningstichting woningbezit heeft; • Voor beleidsontwikkeling, waar nauwe aansluiting wordt gezocht bij de wensen van de bewoners, voeren wij intensief contact met en betrekken wij onze bewoners; • Wij zijn present in de wijk; • De interne communicatie over sociale veiligheid en verwante onderwerpen is optimaal; de kennis van de uitvoerende medewerkers die in direct verband staan met bewoners is beschikbaar binnen de organisatie; • De inzet van huismeesters blijft gewaarborgd. Huismeesters zijn in onze ogen noodzakelijk voor interventies van onderhoud van collectieve ruimten (zoals het trappenhuis, de gemeenschappelijke tuin, het portiek) tot de poortwachtersfunctie bij sociale kwesties; • De afdeling Verhuur en Bewonerszaken organiseert op meer structurele basis contact en overleg met de huismeesters; • In woonblokken spreken huismeesters meerdere bewoners aan.

31


Doelstellingen op het gebied van fysieke leefbaarheid zijn: • Goed onderhoud van het woningbezit dient het gevoel van ordeloosheid en onverschilligheid, wat ook kan overslaan op andere terreinen, tegen te gaan; • Deurvideosystemen en andere vormen van camerabeveiliging worden zowel bij nieuwbouwcomplexen als bij bestaand woningbezit, op indicatie, geplaatst. Bij het realiseren van nieuwbouwwoningen worden de wooncomplexen, met uitzondering van eengezinswoningen, standaard voorzien van camera beveiligingssystemen om het veiligheidsgevoel bij bewoners te vergroten. Dit veiligheidsgevoel wordt ver sterkt doordat wij huismeesters aanstellen die toezicht houden op de algemene gang van zaken; • Wij zorgen voor goede verlichting in zowel interieur (collectieve ruimten) als exterieur (toegangspaden, parkeerplekken); • Wij besteden veel aandacht aan groenonderhoud: hiervoor sluiten wij een contract met een professioneel hoveniersbedrijf. Slecht onderhouden groenvoorzieningen (tuinen, hagen, coniferen) geven onveilig heidsgevoelens enerzijds en kunnen anderzijds fysieke onveilige situaties opleveren. Door bij nieuwbouw reeds op de aanleg van deze groenvoorzieningen toe te zien op een evenwichtige inrichting en aanplant, zorgen wij ervoor dat de onderhoudskosten voor huurders in de toekomst betaalbaar blijven; • Wij plaatsen goed functionerende hekwerken en omheiningen, daar waar nodig en esthetisch verantwoord. Hekken en omheiningen voorkomen overlast gevende jongeren en andere ongewenste groepen tot niet openbare ruimtes behorende bij het woningbezit; • Wij voorkomen langdurig leegstaande woningen. Langdurige leegstaande woningen lokken vandalisme uit en geven de buurt een desolate sfeer; • Alle woningen in woongebouwen hebben naambordjes. Het ontbreken van naambordjes op de deuren duidt op een gebrek aan binding van de bewoner met de woning en de woonomgeving en op anonimiteit en heeft een negatieve invloed op het veiligheidsgevoel; • Wij gaan afgeschermde ramen en balkonballustrades (afgeplakt, planken, lappen stof) tegen. Afgeschermde ramen en balkons geven het signaal af dat bewoners iets te verbergen hebben. Dit zou kunnen duiden op illegale praktijken, armoede, verslonzing, of verwaarlozing; • Wij grijpen actief in op overlast; • Wij besteden continue aandacht aan de individuele en persoonlijke benadering onze medewerkers aan onze huurders. Dit wordt onder meer gerealiseerd door het afstemmen van de handelswijze van de individuele medewerker in overleg met de diverse teams, zoals met de huismeesters en de Technische Dienst. Op deze wijze vindt afstemming plaats en worden medewerkers scherp gehouden ten aanzien van hun dienstverlening naar de ‘klant’; • Wij gebruiken vaste routines gericht op ‘schoon en heel’, wat inhoudt dat wij veel aandacht besteden aan de technische kwaliteit van nieuwe en bestaande woningen. Dit komt tot uiting via het vastgestelde Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV) beleid, gedegen onderzoek bij mutatie, de interne welstandscommissie en de inzet van huismeesters/wijkbeheerder op locatie; • Wij investeren in camerabewaking, inbraakbeveiliging, achterpadverlichting en videofooninstallaties ten behoeve van de fysieke veiligheid; • Wij dragen bij aan gemeentelijke projecten voor zover die volgen uit het Wijkactieplan.

32

4 Wat wij over vier jaar bereikt hebben

33


4.2.2 Onze huurders als voornaamste belanghebbenden Doelstellingen met betrekking tot onze huurders zijn • Door het bezit van kwalitatief goede, duurzame, gevarieerde en gedifferentieerde woningvoorraad moeten huurders kunnen vertrouwen op De Voorzorg als belangrijke partner voor een sociaal en veilig leefklimaat; • We hebben frequent overleg met onze huurders, in ieder geval vaker dan strikt voorgeschreven; • Daar waar ontwikkelingen plaatsvinden, klankborden wij met bewoners, buurtteams en belanghebbenden en voeren wij onze informatieverstrekking op; • Wij communiceren belangrijke besluiten op het moment dat deze definitief zijn vastgesteld; • Voor 2016 zal een klanttevredenheidsonderzoek onder huurders van De Voorzorg worden uitgevoerd.

Doelstellingen ten aanzien van de betaalbaarheid zijn • Wij willen marktconform verhuren; hetgeen wil zeggen dat de huren stijgen conform inflatieniveau; • Wij streven naar een maximale huurachterstand in actieve contracten van 0,5 procent ten opzichte van de jaarhuur; • Energiebesparende maatregelen die wij in onze woningen aanbrengen, resulteren niet of slechts zeer beperkt in huurverhogingen. Isolatievoorzieningen worden bijvoorbeeld zonder of tegen beperkte ver hoging doorgevoerd, afhankelijk van de omvang van de investering en de te behalen voordelen (minder kosten als gevolg van besparing) van de maatregelen. De energie- en kostenbesparing kunnen echter per woningtype verschillen. Ook het woongedrag van de huurder is van invloed op de mate van besparing. Toch is de inschatting dat de energetische maatregelen de ‘gemiddelde huurder’ voordeel opleveren; • Huurharmonisatie passen wij in beperkte mate toe; • Alle woningen zijn in principe met huurtoeslag bereikbaar voor diegenen die recht hebben op huurtoeslag. De Voorzorg zal nieuwbouw realiseren onder de huurtoeslaggrens. Wij blijven ons inspannen om huis houdens met een laag inkomen zo min mogelijk in relatief dure woningen te huisvesten, mede gelet op de vastgestelde weten regelgeving rondom aftoppingsgrenzen; • Inkomensafhankelijke huurverhoging zien wij niet als een passende maatregel, omdat de huurprijs in onze ogen afhankelijk is van de kwaliteit van de woning in plaats van de hoogte van het inkomen. Ten aanzien van dit onderwerp wordt beleid geformuleerd.

4.2.3 Investeren in kwaliteit van bezit Doelstellingen ten aanzien van de kwaliteit van ons bezit zijn • In 2012 werken wij ons Strategisch Vastgoedbeleid uit; • De voornemens die volgen uit het Strategisch Voorraadbeleid pakken wij op en zetten wij om in resultaten; • Daar waar mogelijk en noodzakelijk worden woningen levensloopbestendig gemaakt; • Jaarlijks wordt een derde van het totale vastgoedbezit technisch geïnspecteerd door opzichters van De Voorzorg; • In de periode 2012-2016 verkopen wij jaarlijks 1 tot 2 woningen van de voor de verkoop aangewezen complexen. Het aantal is bepaald op basis van de mutatiegraad en een verkoopkans van 75 procent; • In de periode 2012-2016 slopen we, mede ingegeven door de marktontwikkelingen en de afstemming met de gemeenten en andere corporaties in het werkgebied in het kader van het Strategisch Voorraadbeleid, in totaal 58 woningen verdeeld over meerdere (delen van) complexen;

34


• Bij het invullen van onze sloopopgave houden wij rekening met de afspraken die in het kader van het wijkactieplan MSP zijn gemaakt, zoals het slopen van de 28 woningen waarvoor reeds een sloopbesluit is genomen; • De komende jaren investeren we gemiddeld vier tot vijf miljoen euro per jaar in de verbetering van het bestaande bezit. In onze onderhoudsbegroting nemen we de uit te voeren maatregelen en de bijbehorende kosten per jaar en per complex op. Wij investeren onder meer in dakverbetering, glasisolatie, vloerisolatie, energiebesparing, gevelrenovatie, entreeverbetering en infrastructuur; • Wij richten ons op het ontwikkelen van levensloopbestendige woningen, met name in het herstructurerings gebied In ’t Wieer en Aldenhof. De woningen zullen wij realiseren in de periode tot en met 2016; • Samen met de gemeente ontwikkelen we een visie met daaraan gekoppelde ontwikkelingsplannen met betrekking tot onze woonwijk De Dem; • Om het complex aan de Kasteel Hoensbroeklaan te Hoensbroek aantrekkelijker te maken en het gevelbeeld te moderniseren, zullen wij in deze periode naar een ontwerp van een architect de gevelrenovatie uitvoeren en beleid ontwikkelen omtrend onze portiek-etegawoningen; • Wij ontwikkelen in deze periode een duidelijke visie met betrekking tot onze woningvoorraad in OudMeezenbroek; • Bij aangevraagde aanpassingen die bewoners aan hun woningen willen uitvoeren (Zelf Aangebrachte Voorzieningen), worden bewoners begeleid door een medewerker Technische Dienst, soms ondersteund door de interne Welstandscommissie. De medewerkers stelt bewoners op de hoogte van onze regels. Een schriftelijke vergunning tussen de bewoner en De Voorzorg wordt vastgelegd. Zodoende kunnen wij een hoog afwerkingsniveau bewerkstellingen, dat veilig, volgens de regels en vakkundig is aangebracht. Op deze manier kunnen wij de kwaliteit van de woning en de woonomgeving garanderen en kunnen wij meehelpen aan het realiseren van de wensen van onze huurders.

4.2.4 Aandacht voor specifieke doelgroepen Doelstellingen met betrekking tot specifieke doelgroepen zijn • Wij zullen de samenwerking met onze huidige samenwerkingspartners voortzetten voor wat betreft het bestaande bezit. Wij faciliteren het lokale zorgaanbod en werken intensief met deze partijen samen; • Verdere uitbreiding van ons bezit ten behoeve van bijzondere doelgroepen zullen wij in beperkte mate aanpakken. Nieuwe aanvragen van zorgen welzijnsinstellingen zullen wij nadrukkelijker dan voorheen afwegen; • Wij zullen rekening houden met de consequenties die volgen uit de door de regio Parkstad uitgevoerde quickscan naar zorgwoningen. Deze quickscan moet nog aangeven wat de behoefte aan zorgwoningen is en waar zorginstellingen deze willen realiseren. Vervolgens zullen we kijken welke bestaande complexen omgebouwd kunnen worden en of we daartoe bereid zijn; • Op basis van een onderzoek uitgevoerd op verzoek van Stichting Philadelphia Zorg is het mogelijk gebleken de huidige, kleinschalige woonlocatie Villa Dol-fijn, bestaande uit negen wooneenheden voor verstandelijk beperkten, uit te breiden met een tweetal woonvoorzieningen voor deze doelgroep. De opdracht tot het in uitvoering nemen van dit project is reeds verstrekt en zal gedurende de beleidsperiode worden gerealiseerd; • Senioren en gehandicapten mogen van ons verwachten dat zij geholpen worden met kleine woningaanpassin- gen die het woongemak vergroten in de huidige woningen.

35


36


Doelstelling met betrekking tot samenwerking is: • Door samenwerking met gemeenten, zorginstellingen, collega-corporaties en overige instanties dragen wij het maatschappelijk doel van onze organisatie uit. Dit vindt plaats door middel van gezamenlijk overleg met de instanties en de bewoners op locatie in de wijk.

4.2.5 Doelmatige en financieel gezonde organisatie6 Doelstellingen met betrekking tot onze financiën zijn: • Vanaf 2012 ontwikkelen wij een nieuw model voor bedrijfsvoering, waarbij wij zullen sturen op bedrijfswaarde; • We beschikken over een stabiele organisatie, een organisatie die staat als een huis, waar de reguliere processen ‘automatisch’ verlopen en er ruimte is voor zaken die we als extra ‘service’ richting onze huurders kunnen oppakken; • Ter waarborging van de financiële continuïteit hebben wij in ons treasurystatuut op basis van de huidige waarderingsgrondslag, historische kostprijs, een minimale solvabiliteit van 15 procent vastgesteld voor de langere termijn; • Wij streven naar een minimalisatie van liquide middelen. Als randvoorwaarde hanteren wij een minimum van 4 miljoen euro aan eigen middelen, welke door het WSW niet in mindering wordt gebracht op het faciliteringsvolume; • Onze financiële continuïteit is gewaarborgd door het waarborgen van een blijvende toegang tot de kapitaalmarkt, het beheersen van renterisico’s voortvloeiend uit de opbouw van de leningenportefeuille en (indien noodzakelijk) het beleggen van tijdelijke overtollige gelden; • We streven naar een minimalisering van externe financiering en een evenwichtige opbouw van de leningenportefeuille. In de opbouw van de leningenportefeuille wordt ernaar gestreefd over maximaal vijftien procent hiervan renterisico te lopen; • Er wordt geen extern vermogen aangetrokken uitsluitend met het doel het beleggen van deze aangetrokken gelden (speculeren). We streven een beleggingsbeleid na met een laag risico. Het debiteurenrisico wordt geminimaliseerd door uitsluitend te lenen aan debiteuren met een hoge kredietwaardigheid. De nominale waarde per debiteur is niet meer dan 5 procent van het balanstotaal, met uitzondering van het Rijk; • Rekening houdende met een maximale rente van 5,25 procent ten behoeve van nieuwe financieringen voor de opgaven en toekomstige renteconversies streven wij ernaar de omvang van de leningenportefeuille maximaal 80 procent van de materiële vaste activa en de rentedekkingsgraad minimaal 1,5 te laten bedragen; • Bij beleggingen wordt naast debiteuren met een hoge kredietwaardigheid niet meer dan 5 procent van het balanstotaal belegd per debiteur. Hierop vormt het Rijk de enige uitzondering.

Doelstellingen met betrekking tot onze herkenbaarheid zijn: • Wij zorgen voor een klantgerichte aanpak; • Wij zorgen voor duidelijke en transparantie communicatie; • Wij zijn zichtbaar in de vorm van vlaggen, borden en naamsaanduidingen en in de vorm van fysieke aanwezigheid bij belangrijke bijeenkomsten. 6

De financiële begrippen worden nader toegelicht en de doelstellingen worden nader uitgewerkt in ons treasurystatuut, treasuryjaarplan en

financiële meerjarenbegroting.

37


Doelstellingen met betrekking tot onze dienstverlening zijn: • Wij richten ons op klantgerichte dienstverlening. Hierbij staan de volgende kernwoorden centraal: maatwerk, keuzevrijheid, transparantie, proactief, duidelijkheid en betrouwbaarheid. Om dit te bereiken zullen waar nodig trainingen en opleidingsmogelijkheden aan de medewerkers worden aangeboden; • Wij implementeren een wooninformatiesysteem ter verbetering van onze dienstverlening; • Wij versterken onze informatievoorziening richting onze belangrijkste belanghebbenden. Daartoe ontwikkelen wij onder meer een, meer dan in de huidige opzet, interactieve website, waarbij geïnteresseerde potentiële huurders het gehele woningaanbod op detailniveau (plattegrond woning, plattegrond buurt/ straat, foto’s) kunnen bekijken.

Doelstellingen met betrekking tot onze eigen organisatie zijn: • Wij denken niet aan een fusie en blijven ondanks onze beperkte omvang uitgaan van onze eigen kracht; • De Voorzorg wil zelfstandig blijven waar dat kan en samenwerken met anderen waar dat vanuit slagvaardig heid gewenst is; • De omvang van het personeel blijft in aantal beperkt. Gemotiveerd, betrokken en flexibel personeel met een hoog opleidingsniveau dienen een efficiënte bedrijfsvoering met dito werkprocessen als doelstelling te realiseren.

38

39

Woningstichting De Voorzorg Tel. (045) 522 32 55 Heisterberg 70, 6431 JC Hoensbroek Postbus 40, 6430 AA Hoensbroek. www.wsdevoorzorg.nl

2 Waar wij mee geconfronteerd worden Iedereen leefbaar laten wonen in een inspirerende, gebalanceerde woonomgeving

Recommend Documents