Goed wonen in een leefbaar Spijkenisse
Jaarplan 2014
Inhoudsopgave
Voorwoord
blz. 3
1. Bewoners en markt
blz. 4
2. Fysiek
blz. 10
3. Financieel
blz. 13
4. Intern
blz. 17
2 e
2013* = 3 kwartaal 2013
Voorwoord
Beste lezer, Kwaliteit leveren, samenwerken met belanghebbenden, zorgen dat samenleven makkelijker wordt, onze bijdrage leveren aan duurzaamheid, faciliteren in zorg voor ouderen en mensen met een beperking, klantgericht zijn, goed beleid ontwikkelen voor verhuur en financieel gezond blijven. Dat is waar wij ons voor inzetten. Zodat wij onze missie waarmaken. Onze missie hebben wij uitgewerkt in onze Meerjarenvisie 2013 - 2017. In deze visie laten wij onze plannen voor een periode van vijf jaar zien. Dit is gebaseerd op relevante ontwikkelingen die wij waarnemen en hoe wij daarmee om willen gaan. Vanuit de Meerjarenvisie maken wij jaarlijks een jaarplan en begroting. De indeling van het jaarplan 2014 is vanaf nu afgestemd op de indeling van de kwartaalrapportages. Daardoor kan er in de loop van het jaar beter worden bijgehouden hoe het staat met de verschillende doelstellingen zoals geformuleerd in het jaarplan. Enerzijds zijn er de primaire processen, anderzijds de projectmatige zaken. Wij kunnen onze kerntaken goed overeind houden. Zorg voor de huurders en ons bezit en de leefomgeving zijn gewaarborgd. Naast de reguliere taken die wij elk jaar uitvoeren, staan er in 2014 de volgende projecten op stapel. -
Wij geven invulling aan de plannen voor een veilige en leefbare woonomgeving. Wij maken gebruik van klantenpanels. Wij geven uitvoering aan het wijkontwikkelingsplan voor Spijkenisse Zuidwest. Wij gaan verder met het energiezuiniger maken van onze woningen. Wij verwijderen het aanwezige asbest in de betreffende woningen. Wij laten een nieuwe visitatie uitvoeren. Wij maken een klantportaal op de nieuwe website waar huurders kunnen inloggen.
Hoe realiseren wij al deze plannen? Door goed rond te kijken en te letten op de dingen die in de stad, in de wijken en in de woningen gebeuren. Dat doen wij niet alleen; wij betrekken onze huurders en professionele samenwerkingspartijen bij onze plannen. Want samen bereiken wij meer. Heeft u vragen of opmerkingen na het lezen van dit jaarplan? Neemt u dan gerust contact met ons op. U bereikt ons op telefoonnummer (0181) 60 13 33. Wij geven u graag een antwoord op al uw vragen en staan open voor discussie. Want goed wonen is een zaak van ons allemaal! Maarten de Booij directeur-bestuurder
3 e
2013* = 3 kwartaal 2013
1. Bewoners en markt 1.1 Kwaliteit van de dienstverlening Het verbeteren van onze dienstverlening is voor ons een blijvend aandachtspunt. De eisen die wij stellen, gelden niet alleen voor onze eigen medewerkers, maar ook voor derden die voor ons werken. Door steeds nieuwe impulsen te geven aan de kwaliteit van onze dienstverlening streven wij ernaar dat de waardering door onze klanten goed blijft. Wij meten voortdurend de kwaliteit van onze vier kernprocessen. Wij versturen daarvoor vier verschillende enquêtes naar verschillende groepen huurders: nieuwe bewoners vertrokken bewoners bewoners van woningen waar een reparatieverzoek is uitgevoerd bewoners van woningen waar groot onderhoud is uitgevoerd
Klantwaardering verschillende kernprocessen Nummer 1.1.1 1.1.2 1.1.3
Prestatie Indicator (rapportcijfer) Tevredenheid huurders over verhuurproces Klantwaardering voor de huuropzegging Klantwaardering voor de afhandeling reparatieverzoeken Klantwaardering voor het planmatig onderhoud
1.1.4
2012 7,4 7,9 7,9
2013* 7,7 7,8 7,6
2014 ≥ 7,5 ≥ 7,5 ≥ 7,5
7,4
7,7
≥ 7,5
Klantwaardering afhandeling reparatieverzoeken Bij het oordeel dat de klant hier geeft, speelt niet alleen de tevredenheid over het afspraken kunnen maken over reparatietijdstip, maar ook de technische kwaliteit en de wijze van werken door de aannemer. Waar op onderdelen een onvoldoende wordt gescoord, wordt dat besproken met de externe of interne partij die dat betreft. Belangrijker dan de afhandelingstermijn, vinden wij het feit dat de klant kan bepalen wanneer wij langskomen. Er wordt dus per reparatieverzoek een afspraak gepland. Soms vraagt de klant zelf om een afspraak verder in de tijd dan 10 werkdagen. Nummer 1.1.5 1.1.6
Prestatie Indicator Afhandelingsduur van reparatieverzoeken (in dagen) Gemiddeld aantal reparatieverzoeken per woning
2012 10 1,5
2013* 9 1,8
2014 10 1,5
Klantwaardering voor het planmatig onderhoud We constateren dat de waardering voor planmatig onderhoud niet alleen onze inzet betreft, maar dat ook het soort werkzaamheden van grote invloed is. Werkzaamheden waar bewoners voor thuis moeten blijven, worden vaak als belastend ervaren en scoren daardoor over het geheel genomen lager. Waar een specifiek werk of een specifieke aannemer onvoldoende scoort, hebben wij een gesprek daarover om verbeterpunten te vinden.
4 e
2013* = 3 kwartaal 2013
Aantal klachten gemeld bij de klachtencommissie Nummer 1.1.7
Prestatie Indicator Aantal klachten bij de klachtencommissie
2012 2
2013* 1
2014 0
In 2013 is er één klacht gemeld. Deze is behandeld en ongegrond verklaard door de klachtencommissie. Verbeteren van de inrichting van de ontvangstruimte Wij willen graag dat de klant het prettig en zinvol vindt om ons kantoor te bezoeken. Om die reden wordt de ontvangstruimte (inclusief de etalage) in 2014 verbeterd. Hierbij wordt een link gelegd met de in 2013 ingevoerde nieuwe huisstijl .
1.2 Passende woningvoorraad Gemiddeld aantal reacties op advertenties Prestatie Indicator Gemiddeld aantal reacties op advertenties
Nummer 1.2.1
2012 128
2013* 48
2014 50
De gegevens van Woonnet geven aan dat het gemiddeld aantal reacties gedaald is naar 48. Dit zou een behoorlijke daling zijn ten opzicht van eerdere jaren. Gemiddelde derving leegstand Nummer 1.2.2
Prestatie Indicator Gemiddelde derving leegstand
2012 0,73%
2013* 0,7%
2014 0,8%
Wij sturen momenteel niet op de aftoppingsgrenzen. In 2014 onderzoeken wij of het wenselijk is om dat wel te doen. De enige grens waar wij nu rekening mee houden is de maximale huurgrens voor de huurtoeslag (sociale huurgrens). In 2013 is dat € 681,02. Daarmee hebben wij meer ruimte om geriefsverbeteringen door te voeren en in de huur door te berekenen. Strategisch voorraadbeheer. In 2013 is de laatste actualisatie uitgevoerd. Conclusie is dat er geen grote problemen zijn voor de marktpositie van ons bezit, maar wel enkele aandachtspunten. Dit betreft over het algemeen de productgroep meergezinswoningen zonder lift en de seniorencomplexen (meergezinswoningen met lift). Het lijkt er op dat onze seniorcomplexen steeds minder goed presteren in de huidige markt. Dit vraagt om een nadere analyse van de verschillende seniorencomplexen. Dit gaan wij in 2014 uitvoeren. In 2014 wordt er weer een nieuwe actualisatie uitgevoerd. 90% doelgroep toewijzing Nummer 1.2.3
Prestatie Indicator 90% doelgroep toewijzing
2012 98%
5 e
2013* = 3 kwartaal 2013
2013* 95%
2014 90%
De inkomensgrens voor 2013 is vastgesteld op € 34.229. Ook in 2013 sturen wij op volledige toewijzing aan de doelgroep. In de eerste twee kwartalen van 2013 hebben wij 95% van de voorraad sociale huurwoningen toegewezen aan de doelgroep. Alleen in geval van schrijnende gevallen maken wij een uitzondering. In 2014 sturen wij hier ook op en gaan de 10% overige ruimte maximaal benutten. Een nieuw huurbeleidsplan 2014 Doelstelling 2014: huurbeleidsplan 2014 vaststellen en uitvoeren. In 2013 kregen we voor het eerst te maken met een inkomensafhankelijke huurverhoging. De huurprijzen zijn daardoor met gemiddeld 4,3 procent verhoogd. In het eerste kwartaal van 2014 is het Huurbeleidsplan voor 2014 klaar. Het uitgangspunt daarin is om de huren in 2014 maximaal met het door de overheid toegestane percentage te verhogen. Dit zal afhankelijk zijn van de ontwikkeling van inflatie en de inkomensverdeling onder onze huurders. Wij houden de verdere uitwerking van de plannen van de nieuwe regering goed in de gaten. Wij zullen onze eigen weg kiezen als wij vinden dat dit maatschappelijk bijdraagt. Het huurbeleidsplan 2014 wordt besproken met de Huurdersvereniging. Regelmatig vragen huurders om verbeteringen, die dan kostendekkend in de huur worden gebracht. Het gaat dan bijvoorbeeld om dubbel glas of schuttingen. Deze huurverhogingen gaan echter ook ten koste van de huurruimte die we zelf nodig hebben bij mutaties (huurharmonisatie) en reguliere huurverhogingen. We willen deze individuele vragen bekijken in een algemeen beleid. Dat gaan we in 2014 vormgeven.
1.3 Bewonersparticipatie en communicatie Klantportaal op de nieuwe website Doelstelling 2014: klantportaal opleveren. In 2013 is een plan van aanpak voor het klantportaal opgesteld. Dit klantportaal wordt gemaakt door het bedrijf Ipsis. Vanwege de beschikbaarheid van de klantgegevens is nauwe samenwerking met het NCCW vereist. De nieuwe huisstijl wordt ook meegenomen bij het inrichten van het klantportaal. Vanuit de menustructuur van de nieuwe website kan men gemakkelijk naar het klantportaal. We gaan de pagina reparatieverzoeken doorgeven verplaatsen van de algemene website naar het klantportaal. Doordat de huurder eerst moet inloggen, hebben we direct zichtbaar over wie het gaat. Ook willen we het afnemen van de kwaliteitsenquêtes gaan digitaliseren. Dat kan doordat bij het inloggen het emailadres een verplicht invulveld is. Ook willen we het bewonersblad digitaal gaan versturen. En het klantportaal biedt kansen voor het verbreden van de bewonersparticipatie. De start van dit traject is gemaakt in oktober 2013. De verwachte oplevering van het klantportaal is in het eerste kwartaal van 2014. Huurdersvereniging De Leeuw van Putten Wij hebben een actieve huurdersvereniging die de belangen van onze huurders behartigt. Wij bieden de vereniging mogelijkheden om invloed uit te oefenen op ons beleid en wij hebben een samenwerkingsovereenkomst waarin duidelijke afspraken staan. Verder bieden wij de vereniging onderdak in onze kantoorruimte aan de Schrijnwerker. Hier
6 e
2013* = 3 kwartaal 2013
vergadert het bestuur en werkt de redactie van de huurderskrant. Ook wordt er spreekuur gehouden voor huurders die vragen hebben. Wij steunen de Huurdersvereniging met een jaarlijkse financiële bijdrage. Het overleg met de huurdersvereniging loopt goed. Het splitsen van de meer technische zaken naar een separaat overleg werkt goed. Er zijn afspraken over de rolinvulling. Gemeente en collega-corporaties De prestatieafspraken 2010-2020 zijn op 21 april 2011 door de gemeente en de woningcorporaties ondertekend. Er is akkoord over het geactualiseerde uitvoeringsprogramma 2011-2015. Thema voor de komende jaren blijft leefbaarheid in de wijken. Alle voornemens worden gebundeld in wijkgerichte Wijkontwikkelingsplannen. Een gezamenlijk ondertekend convenant aanpak tuinen biedt voldoende ruimte aan ons om het eigen tuinbeleid uit te kunnen voeren. De ondertekening heeft plaatsgevonden onder toeziend oog van de pers in buurthuis de Akkers, gevolgd door een rondwandeling langs ons eerste voltooide complex. Met Welplaat is een overeenkomst getekend, waarbij we tuinonderhoud voor € 15,- per uur afnemen. De huurders betalen ons € 7,50 per uur voor deze diensten. Op deze manier willen we in moeilijke gevallen huurders tegemoet komen met het tuinonderhoud. Woonnet Rijnmond De Federatieraad heeft 27 juni 2013 de Maaskoepelvisie Woonruimtebemiddeling, perspectief tot en met 2016 vastgesteld. De visie geeft voor de komende jaren de richting aan voor woonruimtebemiddeling binnen Maaskoepel. In de visie zijn de doelen en randvoorwaarden bepaald en is een eerste vertaling gemaakt naar de praktijk van Woonnet Rijnmond. Met deze concretisering van de opgave voor Woonnet Rijnmond is de visie eveneens een leidraad voor de ontwikkeling van Woonnet Rijnmond in de komende jaren. Belangrijke aspecten zijn doelgroep differentiatie (reguliere zoekers, spoedzoekers, oriënterenden) en een betere segmentering van het aanbod. Overigens zijn er twee effecten waarneembaar sinds de aansluiting bij Woonnet. De instroom vanuit Rotterdam is groter geworden. En we signaleren juist bij de Rotterdamse woningzoekenden een hoger percentage van “no-show” bij woningaanbiedingen. Binnen Maaskoepelverband zijn nu sancties afgesproken bij “no-show”. In 2014 gaan we kijken of deze maatregelen effect hebben. Maaskoepel Momenteel werken stadsregio Rotterdam en Maaskoepel aan een aanpassing van de regionale huisvestingsverordening. Halverwege 2014 zou de nieuwe verordening in werking moeten treden. De inzet van Maaskoepel is een verordening die ruimte biedt voor de ontwikkeling zoals geschetst in de visie. Het uitgangspunt daarbij is een smalle verordening over wat bereikt moet worden en hoe dat bereikt moet worden meer aan corporaties te laten. Aedes Aedes heeft in 2013 een woonakkoord met minister Blok gesloten. De meerderheid van de corporaties heeft zich hierbij neergelegd. De hoofdpunten hieruit zijn de volgende:
7 e
2013* = 3 kwartaal 2013
-
-
-
De verhuurdersheffing voor woningcorporaties wordt niet 2 miljard, maar 1,7 miljard; De jaarlijkse huurverhoging voor huishoudinkomens tot 33.614 euro wordt 1,5 procent boven inflatie. Voor huishoudinkomens tot 43.000 euro geldt een huurverhoging van 2 procent boven inflatie en voor huishoudinkomens boven 43.000 euro een huurverhoging van 4 procent boven inflatie; Ook voor inkomens boven de 43.000 euro gaat een maximale huur gelden, anders dan het regeerakkoord voorschreef; Wie in inkomen daalt, kan ook weer in huur zakken; De maximale huurhoogte wordt niet gekoppeld aan 4,5 procent van de WOZwaarde. Vooralsnog blijft het woningwaarderingsstelsel van kracht. Minister Blok komt met een voorstel voor een puntenstelsel dat uitgaat van een combinatie van WOZ en WWS; De minister komt uiterlijk eind 2014 met een voorstel voor toepassing van de huursombenadering; BTW op renovatie en verbouwing ging per 1 maart 2013 één jaar lang omlaag van 21 naar 6 procent. Deze periode is verlengd tot eind 2014; Versoepeling van de hypotheekmaatregelen voor starters.
1.4 Leefbare woonomgeving Waardering leefbaarheid (Leefbaarheidsmonitor) Doelstelling 2014: meting leefbaarheid uitvoeren Nummer 1.4.1
Prestatie Indicator (rapportcijfer) Waardering leefbaarheid
2010 7
2012 7,1
2014 ≥7
De leefbaarheidsmonitor beslaat vele gebieden en geeft een algemeen beeld over de ervaring die bewoners hebben bij hun leefomgeving. De waardering voor de woning is slechts één van de punten. Toch is te zien, dat het erg moeilijk is om de cijfers te verbeteren. Zelfs na zeer intensieve wijkingreep zien we dat na een aanvankelijke stijging, de cijfers toch weer teruglopen. In het laatste kwartaal van 2012 is het onderzoek naar de leefbaarheid in Spijkenisse weer uitgevoerd. Dit hebben wij samen met de gemeente Spijkenisse en de andere corporaties gedaan. In 2012 werd de leefbaarheid in Spijkenisse gewaardeerd met een 7,1. De volgende meting wordt uitgevoerd eind 2014. Verwachting is dat de cijfers daarvan bekend zijn in het begin van 2015. Plan van aanpak leefbaarheid Doelstelling 2014: plan van aanpak leefbaarheid opstellen. Wij hebben een begroting leefbaarheid met daarbinnen meerdere plannen gemaakt. Doel is daarbij om kleine ongemakken op het terrein van de leefbaarheid te verhelpen. Daarom maken wij ook een duidelijke koppeling met planmatig onderhoud.
8 e
2013* = 3 kwartaal 2013
We hebben nu al overleg met onze huurders en de huurdersvereniging. Wat we willen is een gestructureerde werkwijze om de klantenwens in beeld brengen. Bewoners zijn makkelijker te mobiliseren om mee te praten wanneer er concrete plannen spelen. Buurtpreventie In verschillende wijken werken wij met buurtpreventieteams. De teams lopen met ondersteuning van de politie regelmatig door de wijk. Zij geven hun bevindingen door aan een buurtcoördinator. Deze zorgt ervoor dat de gemeente, de politie of de woningcorporatie ermee aan de slag gaat. Het doel is vooral om het veiligheidsgevoel te verhogen en de sociale cohesie in de buurt te bevorderen. Vrijwilligers krijgen vooraf een intensieve training en ze worden uitgerust met het benodigde materiaal zoals kleding, telefoon, wijkkaarten en dergelijke. Nieuwe huurders krijgen per brief en via de site www.buurtpreventie.nu de nodige informatie. Als zich genoeg vrijwilligers melden, worden er samen met de gemeente ook in andere wijken buurtpreventieteams opgericht. Doelstelling 2014: een extra buurtpreventieteam oprichten. Lenteakker Er is gestart met het project Lenteakker. Wij gaan met de andere gebruikers van dit complex het gebouw integraal aanpakken. Er is een ontwerp en een bijbehorende kostenraming, waarover overeenstemming is met alle eigenaren. Hierdoor zal er een upgrading van het gehele complex plaatsvinden. De uitvoering wordt in de eerste helft van 2014 gerealiseerd. Spijkenisse Zuidwest Momenteel hebben we met alle partijen het eerste WOP (Wijkontwikkelingsplan) voor Spijkenisse Zuidwest opgesteld. De overeenkomst is ondertekend. We zijn nu op weg naar uitvoering van plannen, waarvan het kader in het wijkuitvoeringsplan moet komen. De stuurgroep en uitvoeringsteams zijn gevormd. Doelstelling 2014: Wijkuitvoeringsplan Zuidwest vaststellen en uitvoeren.
9 e
2013* = 3 kwartaal 2013
2. Fysiek 2.1 Stedelijke vernieuwing Aantal nieuwbouwprojecten Wij hebben geen concrete nieuwbouwprojecten. Binnen Spijkenisse is er momenteel al een overschot aan nieuwbouwaanbod en de bevolking krimpt. Daarnaast zijn door de recente overheidsplannen en de verschillende heffingen de kasstromen zwaar onder druk gekomen. Dat beperkt de mogelijkheden voor nieuwbouw ook aanzienlijk.
2.2 Levensloopbestendige stad Aantal parkeerplaatsen scootmobielen Gezien de sterke vergrijzing van Spijkenisse zijn er steeds meer scootmobielen. Er moet natuurlijk ook ruimte zijn om deze te parkeren. Daar zorgen wij voor. Bij seniorcomplexen maken wij daar waar mogelijk overdekte en afgesloten parkeerplaatsen voor scootmobielen. Maar ook bij reguliere woningen zorgen wij voor parkeermogelijkheden. Verder zijn wij met de gemeente in overleg om de toename van scootmobielen, en dus de behoefte aan parkeerplaatsen, samen goed te regelen. Mogelijk dat het aantal scootmobielen afneemt door de eigen bijdrage die de gemeente hier sinds kort voor vraagt. Verkoop en aankoop bezit De gemeente heeft Wijkcentrum de Kreek in bezit, wil daar van af en heeft gevraagd of wij belangstelling hiervoor hebben. Deze bedrijfsruimte is gesitueerd op de begane grond van een complex woningen dat verder geheel in ons bezit is. Vanuit een blik op de verre toekomst is het wenselijk dat we eigenaar van het gehele complex worden. Vanuit die optiek hebben we de gemeente gemeld geïnteresseerd te zijn in aankoop. Maar dat we wel zoeken naar mogelijkheden om de huidige gebruiker, buurtvereniging Akkers, meerjarig te binden als huurder. Het bestuur van het wijkcentrum De Kreek is bereid om een huurcontract met ons af te sluiten. Als dat gedaan is dan kunnen wij het pand kopen. Er is een soort afbouwsubsidie van de gemeente om het financieel wat te ondersteunen. Wij verkopen geen woningen. Wij zijn bereid om onze bedrijfsruimten te verkopen. Dit vanwege het risico in deze krimpende markt.
2.3 Planmatig onderhoud Grote werken 2014 Wij voeren de volgende grote werken uit: Hoek 1: vervanging mechanische ventilatie Hoek 2: vervanging keukens en vervanging mechanische ventilatie (laagbouw) Hoek 3: vervanging mechanische ventilatie Gildenwijk 2: vervanging keukens, wijziging keukenraam en vervanging cvinstallaties. Akkers 5: vervanging mechanische ventilatie
10 e
2013* = 3 kwartaal 2013
In 2014 wordt er aanzienlijk minder groot onderhoud uitgevoerd dan voorgaande jaren. Wij hebben werken moeten opschuiven in de meerjaren onderhoudsbegroting. Reden hiervoor is het moeten en kunnen betalen van de verhuurdersheffing. Wel zijn er overlopende werken van 2013 die in 2014 worden afgerond. Projecten in het kader van leefbaarheid: Lenteakker upgrading van het totale gevelbeeld. Dit project start in januari 2014 en loopt door tot en met juli 2014. Renoveren en afsluiten trappenhuizen Frambozengaard (eerste helft 2014). Afsluiten trapopgangen Rigolettostraat door middel van aanbouwen trappenhuis (eerste helft 2014). Facelift toegang Aidastraat met verplaatsing fietsenstalling (tweede helft 2014) Asbestverwijdering Doelstelling 2014: eind 2014 is in alle woningen het bij de inventarisatie geconstateerde zichtbare asbest verwijderd. De Leeuw van Putten heeft een overzicht van de asbesthoudende toepassingen in de verschillende complexen. Dit is voortgekomen uit een scan van het bezit. Op basis hiervan hebben wij besloten om het bij de inventarisatie geconstateerde zichtbare asbest in alle woningen te verwijderen via een planmatige aanpak in 2013 en 2014. De Leeuw van Putten informeert de bewoners over het aanwezig zijn van asbest in de woning. In alle woningen is een meterkastkaart aanwezig met daarop de gegevens over de eventuele aanwezigheid van asbest. Dit is alleen van toepassing voor woningen gebouwd voor 1994. Ook maken wij duidelijk welke stappen wij zetten om het zichtbare asbest in de woning te verwijderen. Energiebesparing We zijn nog midden in de periode die was afgesproken om in 10 jaar tijd de CO² uitstoot met 20% te reduceren, als blijkt dat Aedes een nieuw convenant heeft afgesproken om alle woningen naar energielabel B te brengen. Dat is zonder overleg met de achterban gedaan. Jammer omdat dit soort afspraken het draagvlak bij de vereniging uitholt. We hebben Aedes gevraagd hoe de sector aan die afspraak kan voldoen. Een doorrekening op kengetallen laat zien dat het voldoen aan deze afspraak voor De Leeuw van Putten een investering betekent van 35 miljoen euro. In het woonakkoord wordt de energieprestatieverbetering als een inspanningsverplichting gezien. Daarmee zal dit minder versnelling krijgen als wordt gehoopt. Wij gaan verder met onze geplande maatregelen, die besparing geven. Niet de oorspronkelijk door Aedes benoemde 20%, maar naar verwachting tussen de 10 en 15%, wat gezien de leeftijd van ons bezit meevalt. Daarnaast hebben we gepland om bij één complex een labelverbetering door te voeren, waarbij een huurverhoging wordt doorgevoerd. Het wordt voor ons een proef om te kijken in hoeverre energiebesparing rendabel te krijgen is.
11 e
2013* = 3 kwartaal 2013
Doelstellingen 2014: Wij hebben een volledige inventarisatie gemaakt van mogelijke energiebesparende maatregelen en hebben verschillende scenario’s doorberekend. In 2012 zijn maatregelen hiertoe ingang gezet. Resultaat hiervan is dat onze woningen in 2014 allen minimaal een D label hebben. Wij gaan onderzoeken of wij de energieprestatie van complex Akkers 5 kunnen verbeteren door van 92 woningen in dit complex het energielabel op B te krijgen. Voor de lange termijn (2020) hebben wij met de gemeente afgesproken om het hele bezit op gemiddeld energielabel C te brengen. Zonnepanelen Zonnepanelen mogen worden aangebracht, maar we verstrekken geen ZAV (zelf aangebrachte veranderingen) vergoeding daarvoor.
12 e
2013* = 3 kwartaal 2013
3. Financieel 3.1 Goede financiële positie Resultaat voor belasting Doelstelling 2014: € 1,7 miljoen Realisatie 2013 (3e kwartaal geschat): € 538.000,-. Solvabiliteit Doelstelling 2014: 14,7% Realisatie 2013 (3e kwartaal geschat): 12,6% Historie 2012: 12,8% Historie 2011: 18,1% Liquiditeit Doelstelling 2014: < 1% Realisatie 2013 (3e kwartaal): positief saldo, circa € 0,5 miljoen. Continuïteitsoordeel CFV Doelstelling 2014: ‘Voldoende solvabiliteit’ Realisatie 2013 (3e kwartaal): ‘Voldoende solvabiliteit’ Heffing Centraal Fonds Volkshuisvesting Verwachting 2014: € 795.396 Realisatie 2013: € 877.275 Verhuurderheffing Verwachting 2014: € 1.931.000 Realisatie 2013: € 70.968
3.2 Financiering op maat Faciliteringsvolume WSW Doelstelling 2014: € 30,2 miljoen Realisatie 2013: € 11,8 miljoen De herbeoordeling 2013 heeft ultimo september 2013 nog niet plaatsgevonden. Wij hebben ons volume voor 2014 reeds gebruikt (herfinanciering). Mogelijk kan deze verruimd worden ten behoeve van aflossing van gemeenteleningen. WSW toekomstige beoordelingssystematiek Het WSW stapt per 2014 over op een nieuwe systematiek om de borgbaarheid van een corporatie te toetsen. Op dit moment is nog niet bekend hoe die systematiek exact is en hoe wij daarbinnen beoordeeld zullen worden. Wij zullen ons beleid aanpassen als blijkt dat dit nodig is om borging door het WSW te blijven waarborgen.
13 e
2013* = 3 kwartaal 2013
Beheersing renterisico Dit is het percentage van de totale leningportefeuille dat in één kalenderjaar vrijvalt. Doelstelling 2014: < 15% Realisatie 2013 (3e kwartaal): <15% Actuele vermogenskostenvoet Doelstelling 2014: <4,1% Realisatie ultimo 2013: 4,3% Historie 2012: 4,6% Aantal bijeenkomsten treasury-commissie We hebben twee maal per jaar een bijeenkomst met de externe treasury-adviseur. Als er op die momenten kansen zijn, dan spelen we daar op in (herfinanciering gemeenteleningen. Dit kan na akkoord van het WSW). Mogelijk zijn er dan eind 2013 / begin 2014 activiteiten voor herfinanciering van leningen die nu nog een looptijd hebben tot 2020.
3.3 Leegstand en achterstand Mutatiegraad Nummer 3.3.1
Prestatie Indicator Mutatiegraad
2012 8,1%
2013* 8,2%
2014 8%
De verwachting is dat, mede door de Europese regelgeving en de economische situatie, de mutatiegraad nog verder zal afnemen. Huurders met een inkomen boven de € 34.229 (2013) die nu in een sociale huurwoning wonen, komen daar nooit meer voor in aanmerking bij verhuizing. Financieel betekent dat overigens ook dat we minder snel onze huren bij mutaties kunnen harmoniseren. Aantal leegstaande woningen Nummer 3.3.2
Prestatie Indicator Aantal leegstaande woningen op 31/12
2012 19
2013* 38
2014 20
Huurachterstand zittende huurders Nummer 3.3.3
Prestatie Indicator Huurachterstand zittende huurders
2012 0,97%
2013* 1,20%
2014 ≤ 1,4%
Wij kunnen het betaalgedrag van huurders moeilijk beïnvloeden. Het registreren van de achterstanden houden wij goed bij. Belangrijk is dat we zeer kort op de bewaking zitten. Mensen krijgen snel drie aanmaningen bij achterblijvende betalingen, we gaan op huisbezoek als mensen met schulden er niet meer uitkomen of niets van zich laten horen. En we zorgen ervoor dat vorderingen na circa 35 dagen bij de deurwaarder terecht komen. De achterstanden lopen nu toch langzaam maar zeker op door de huidige financiële situatie van veel huurders. Veel huurders met achterstand zoeken gelukkig
14 e
2013* = 3 kwartaal 2013
contact met ons voor het maken van betalingsafspraken. Ook neemt het aantal schuldsaneringzaken via de gemeente toe. Een verdere risicofactor is het feit dat de huurmatiging via ons gaat verdwijnen. Huurachterstand zittende huurders De achterstand blijft punt van aandacht, maar blijft klimmen in deze financieel moeilijke tijden voor vele huurders. Wij willen in 2014 onderzoeken bij welke huurders de problemen toenemen en wat wij daar in kunnen betekenen. Nummer 3.3.4
Prestatie Indicator (bedrag) Huurachterstand zittende huurders
2012 228.183
2013* 288.614
2014 350.000
2012 174.068
2013* 165.674
2014 180.000
2012 341.704
2013* 374.634
2014 400.000
Huurachterstand vertrokken huurders Nummer 3.3.5
Prestatie Indicator (bedrag) Huurachterstand vertrokken huurders
Huurachterstand bij schadenota’s (herstelkosten) Nummer 3.3.6
Prestatie Indicator (bedrag) Huurachterstand bij schadenota’s (herstelkosten)
Woningontruimingen Nummer 3.3.7
Prestatie Indicator (aantal) Woningontruimingen
2012 20
2013* 13
2014 20
We proberen bij nieuwe verhuringen zo veel mogelijk te sturen op automatische betalingen. Ook worden cadeaubonnen verloot onder trouwe betalers. Toch geven veel huurders er de voorkeur aan om zelf over te schrijven in plaats van een incassomachtiging af te geven. Overeenkomst belastingdienst. De belastingdienst heeft met Belastingadviseurs als BDO een nauwere samenwerking, zodat het toezicht op de corporaties beperkt kan worden. Dit wordt samengevat onder de noemer “metatoezicht”. De belasting beperkt zich dan tot steekproeven, omdat BDO verklaart dat alles compleet en correct is verwerkt in de aangiftes. Wij zijn akkoord gegaan dat BDO dit op een dergelijke manier voor ons behandeld. Voordelen zijn: minder tijdsbeslag door ons en een snellere afwikkeling. Gezien de dalende WOZ-waarden zal naar verwachting geen vennootschapsbelasting verschuldigd zijn over 2011 t/m 2014. Bij de berekening van de over 2008, 2009, 2010 en 2011 te betalen vennootschapsbelasting is uitgegaan van de herbestedingsreserve of lagere waardering op basis van de WOZ-waarde. Deze waardering leidt tot nihil aanslagen voor vennootschapsbelasting tot en met in ieder geval 2012. De herbestedingsreserve in 2011 bedroeg € 10,1 miljoen.
15 e
2013* = 3 kwartaal 2013
De huidige stand van zaken is per 1 maart 2013 als volgt: Jaar
Aanslag ontvangen
Status
Opmerkingen
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Ja Ja Ja Ja -
Afgerond Afgerond Afgerond Voorlopig Aangifte Aangifte (mei 2013) Aangifte (najaar 2013) -
Teruggaaf Teruggaaf -
Betaald/ ontvangen Ja Ja Ja Ja N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. -
De komende jaren verwachten wij geen stijging van de WOZ-waarde van ons bezit. Mocht dat in de toekomst gaan gebeuren, dan kan dit leiden tot een aanslag vennootschapsbelasting. Over de WOZ-waarde stijging is 25% vennootschapsbelasting verschuldigd. In de begroting 2014 is deze belasting vanaf 2017 opgenomen. Treasuryzaken Al gedurende geruime tijd is gekozen voor gedeeltelijke financiering op korte termijn, dat wil zeggen financiering met een roll-over lening (flexibel, maximaal € 5 miljoen) en met rekening-courant krediet (2014: maximaal € 6 miljoen). Deze keuze wordt bewust gemaakt gezien de zeer lage rente die over deze vormen van krediet is verschuldigd (oktober 2013 respectievelijk Euribor 1maand: 0,128% en Euribor 3maanden: 2,227%). Voor geheel 2014 verwachten wij incidenteel gebruik te maken van dit krediet. De gemeente heeft aangegeven dat hun voorkeur uitgaat naar aflossing van leningen in de periode 2015 -2020 door De Leeuw van Putten in plaats van renteconversie. Overleg met het WSW vindt plaats om het benodigde faciliteringsvolume voor herfinanciering eind 2013 of begin 2014 te krijgen. Mocht dit faciliteringsvolume niet worden afgegeven dan gaan wij voor herfinanciering van leningen die 2015 converteren. In de eerstvolgende Treasurycommissie eind november 2013 zal een en ander weer geëvalueerd worden. Voor de volgende Treasurycommissie is afgesproken dat Thésor met een concept voor een nieuw actueel Treasurystatuut zal komen. De beweeglijkheid van de geld- en kapitaalmarkt is echter zodanig dat een halfjaarlijkse vergaderfrequentie te laag leek. Thésor heeft inmiddels opdracht gekregen voor het uitvoeren van de treasurybewaking.
16 e
2013* = 3 kwartaal 2013
4. Intern 4.1 Goede bedrijfsvoering Visitatie In 2014 laten wij ons weer visiteren. In de Aedescode staat dat dit eens in de vier jaar moet gebeuren. Wij doen dat om er zelf van te leren en meer inzicht te krijgen in de manier waarop wij ons werk doen en verbeterpunten op te pakken. Werkprocessen digitaliseren Wij blijven onze interne processen verbeteren en actualiseren. Daarom gaan wij door met het digitaliseren van delen van ons bedrijf. Momenteel worden de facturenstroom en ook relevante delen van het technisch archief gedigitaliseerd. Daar is al een start mee gemaakt. Verder gaan wij door met het digitaliseren van diverse werkprocessen. Om deze procedures en processen goed en helder beschikbaar te hebben voor alle medewerkers maken wij een intranet. Bij digitalisering kan de website uiteraard niet achterblijven. Op onze nieuwe website maken wij daarom een klantportaal, zodat onze huurders kunnen inloggen en hun eigen gegevens kunnen inzien, controleren en wijzigen. Vervanging meubilair Vanuit de RI&E (Risico Inventarisatie en Evaluatie) kwam naar voren dat onze bureaus niet meer voldoen aan de Arbo richtlijnen. Daarnaast zijn de bureaus nu 20 jaar oud en afgeschreven. Er is een projectgroep gevormd die momenteel bezig is met de vervanging van het meubilair. Er is overeenstemming over de nieuw opstelling per afdeling. Het meubilair zal begin 2014 geleverd worden.
4.2 Personeel Percentage ziekteverzuim Nummer 4.2.1
Prestatie Indicator Ziekteverzuim
2012 4,18%
2013* 7,21%
2014 ≤ 5%
Er is één medewerker langdurig ziek. Na arbeidsdeskundig onderzoek is geconstateerd dat deze medewerker haar werk niet meer kan hervatten. Er is ter vervanging een medewerker die al een jaar de functie op tijdelijke basis naar tevredenheid had ingevuld. De verwachting is dat het ziekteverzuim in de loop van 2014 weer zal afnemen. Kantoor We hebben met de gemeente gepraat over bouwontwikkelingen aan de Oostkade. Er is door ons opdracht gegeven voor een eerste schets van een woongebouw naast ons kantoor. De architect is daarmee klaar en heeft tevens een kostenopstelling gemaakt. De gemeente is gestart met onderhandelingen over aankoop van het bestaande pand. Zodra alles een definitiever karakter krijgt en we zekerheid hebben omtrent onze kosten en onrendabele top, wordt dit project verder besproken. Tot op heden is er niets meer vernomen van gemeentezijde over dit onderwerp.
17 e
2013* = 3 kwartaal 2013
Wij gaan er vanuit dat we ons kantoor de komende jaren blijven gebruiken en gaan dan ook investeren in een aantal punten om het binnenklimaat te verbeteren. Opleidingen Wij hebben ons aangesloten bij de Stichting Woonwijs. Dit is een servicebureau in opleidingen voor de corporatiesector. Hiermee kunnen medewerkers op een makkelijke manier zoeken naar opleidingen. Ook kunnen we goed volgen welke opleidingen de medewerkers gevolgd hebben.
18 e
2013* = 3 kwartaal 2013
