Goed wonen in een bijzondere stad
Jaarplan 2016
Voorwoord Met enige trots presenteer ik het jaarplan 2016 van woningstichting De Leeuw Van Putten. In dit plan leest u dat wij in 2016 weer volop kansen zien om ons in te zetten voor onze huurders in de gemeente Nissewaard. 2016 is ook een jaar waarin de implementatie van de Woningwet centraal zal staan. De veronderstelling dat de nieuwe Woningwet woningcorporaties vooral veel beperkingen zal opleggen, delen wij echter niet. Voor ons is de nieuwe wetgeving een bevestiging van wat wij als corporatie al jarenlang zien als onze kernactiviteit: ons inzetten voor de primaire doelgroep en hun directe leefomgeving. We willen hen graag en goed van dienst zijn. We geloven oprecht dat we op deze manier onze missie als sociaal verhuurder kunnen volbrengen: bijdragen aan een samenleving waarin iedereen een plek heeft. Een samenleving zonder tweedeling op basis van maatschappelijke of economische achtergrond. We doen dat met een kleine groep collega’s en met zo min mogelijk bedrijfslasten. Zo eenvoudig is het, maar ook zo belangrijk. Spijkenisse, 9 november 2015 Maarten de Booij Directeur-bestuurder
1
Inhoudsopgave 1
Het kader waarbinnen wij werken................................................................. 4
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5
2
We zijn een sociale verhuurder bij uitstek ....................................................................... We zijn onderdeel van een sociaal netwerk ..................................................................... De veranderende buitenwereld en de financiële gevolgen.................................................. De wensen en wetten van de overheid ........................................................................... Wat gebeurt er in 2017 en verder ..................................................................................
De huurders .................................................................................................. 7
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9
3
We staan dicht bij onze huurders ................................................................................... 7 Huurdersvereniging De Leeuw van Putten ....................................................................... 8 Klachtencommissie ...................................................................................................... 8 Woningontruimingen .................................................................................................... 9 De doelgroep van de voorraad sociale huurwoningen ....................................................... 9 Betaalbaarheid ............................................................................................................ 9 Beschikbaarheid ......................................................................................................... 10 Bijzondere doelgroepen ............................................................................................... 10 Senioren .................................................................................................................... 11
De marktpositie en de verdeling van de voorraad ....................................... 12
3.1 3.2 3.3 3.4
4
Strategisch voorraadbeheer ......................................................................................... 12 Woonnet Rijnmond ..................................................................................................... 12 De WWS-punten waardering ........................................................................................ 12 Huurbeleidsplan 2016.................................................................................................. 13
Het fysieke beheer van de voorraad ............................................................ 14
4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6
5
Kwaliteit van het bezit: onderhoud en energiebesparing .................................................. 14 Grote onderhoudswerken 2016 ..................................................................................... 15 Niet planmatig onderhoud ............................................................................................ 15 Technische projecten in het kader van leefbaarheid ........................................................ 15 Asbestverwijdering...................................................................................................... 16 Meer jaren onderhoudsplanning (MJOP) ......................................................................... 16
Onze omgeving: de buurten en stakeholders .............................................. 17
5.1 5.2 5.3
6
Leefbaarheid en buurtpreventie .................................................................................... 17 Het stakeholdersoverleg wordt verbreed ........................................................................ 17 De gemeente Nissewaard en prestatie-afspraken ............................................................ 18
Financiën ..................................................................................................... 19
6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8 6.9 6.10 6.11 6.12
7 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6 7.7 7.8 7.9
4 4 4 5 5
Continuïteit ................................................................................................................ 19 Borgingsplafond WSW ................................................................................................. 20 Continuïteitsoordeel CFV .............................................................................................. 20 Beheersing renterisico ................................................................................................. 20 Actuele vermogenskostenvoet ...................................................................................... 20 Resultaat voor belasting .............................................................................................. 20 Solvabiliteit ................................................................................................................ 20 Liquiditeit .................................................................................................................. 20 De lange termijn ......................................................................................................... 21 Huurachterstanden ..................................................................................................... 21 Vennootschapsbelasting .............................................................................................. 22 Treasury .................................................................................................................... 22
De werkorganisatie ..................................................................................... 23 Hoe we extern werken, zie je terug in onze interne cultuur .............................................. 23 ICT Beheer (Informatisering & Automatisering) .............................................................. 23 Financieel beheer........................................................................................................ 23 Werkprocessen digitaliseren ......................................................................................... 23 Intranet ..................................................................................................................... 24 Digitale veiligheidscheck .............................................................................................. 24 Personeel & Organisatie ............................................................................................... 24 Ziekteverzuim ............................................................................................................ 24 Opleidingen................................................................................................................ 24
2
7.10 Bedrijfshulpverlening................................................................................................... 25 7.11 Governance ............................................................................................................... 25 7.12 Communicatie ............................................................................................................ 25
3
1 Het kader waarbinnen wij werken 1.1 We zijn een sociale verhuurder bij uitstek De Leeuw van Putten zet zich in voor het vervullen van de individuele woonwensen van de huidige en toekomstige bewoners aan de onderzijde van de markt. We leveren een wezenlijke bijdrage aan een ongedeelde samenleving zodat mensen prettig kunnen wonen en leven. We dragen bij aan gemengd wonen qua inkomen, afkomst of plek in de samenleving. Wij zijn bij uitstek een sociaal verhuurder. Dat is onze missie. Onze strategie staat in de meerjarenvisie 2013-2017 ‘Een goede toekomst in Spijkenisse – voor en met huurders. De strategie wordt verder geconcretiseerd in dit jaarplan voor 2016. Hoofdlijnen van onze strategie: •
Zorgen voor betaalbare huisvesting;
•
Bijdragen aan een ongedeelde samenleving;
•
Waarborgen woongenot met goede woningen in prettige buurten.
1.2 We zijn onderdeel van een sociaal netwerk Onze oorspronkelijke rol als vastgoedontwikkelaar en woningaanbieder is geëvolueerd naar beheerder van woningen en ondersteuner van bewoners. Deze rol gaan we steeds meer als sociale partij uitvoeren. We richten ons erop dat onze klanten prettig wonen en gebruiken daarvoor onze positie binnen Spijkenisse en onze rol als huiseigenaar. We doen dat door actief in netwerken te investeren, zodat de klant optimaal wordt geholpen. Met diverse zorgpartijen is de samenwerking gezocht om onze zeer kwetsbare huurders goed te ondersteunen. Met name klanten die minder goed in staat zijn om hun eigen leven ordelijk te leiden. Dit is een uitdaging omdat de zorgwetgeving hiervoor steeds minder ruimte biedt.
1.3 De veranderende buitenwereld en de financiële gevolgen Er zijn grote verschuivingen geweest in ons speelveld. Er wordt financieel en qua taakomschrijving stevig gesleuteld aan de kaders. De heffingen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) in verband met de sanering van Vestia zijn stevig. Maar de verhuurdersheffing komt het hardst aan. Deze heffing loopt op termijn op naar een bedrag dat 14% van onze bruto jaarhuur is. Dat is meer dan 1,5 maand huurinkomsten. Om dit te kunnen betalen moesten we ingrijpend bezuinigen, met name in het onderhoud. Het is voor ons belangrijk om ook op de lange termijn onze sociale taak te kunnen uitvoeren. Daarom hebben we een doorrekening gemaakt, gebaseerd op behoudende parameters. Daarbij zien wij de verhuurdersheffing en de saneringsheffing als een gegeven. Binnen die kaders geven we, dankzij de bezuinigingen, in 2016 een volwaardige invulling aan onze maatschappelijke verantwoordelijkheid. We kunnen onze kernwaarden op het gebied van woningkwaliteit en zorg voor de woonomgeving alleen blijven realiseren met een goede financiële continuïteit van de organisatie. Lang hebben we kunnen werken met een solvabiliteit van 10%. Door het vergroten van de externe bewegingen en de toenemende onzekerheid is dit percentage echter niet langer verantwoord. De verwachting is dat eind 2016 de noodzakelijk geachte solvabiliteit van 15% bereikt zal worden.
4
1.4 De wensen en wetten van de overheid De gepresenteerde plannen in de nieuwe Woningwet (Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, afgekort BTIV) zijn erg beperkend en in onze ogen soms onnodig rigide. Toch gebiedt de eerlijkheid te zeggen dat wij ons werk nu al grotendeels uitvoeren op de manier waarop de overheid dit nu ziet: onze kerntaak is immers sociale huisvesting. Middeldure woningen horen daar in principe niet bij en dure woningen zeker niet. Ook de exploitatie van commerciële ruimtes valt niet binnen de doelstelling van corporaties. Als er kansen zijn om de resterende ruimtes op een financieel verantwoorde manier te verkopen, dan doen wij dat. De implementatie van de Woningwet staat centraal in 2016. Op basis van de strategische keuzes die we in het najaar 2015 maken en de financiële haalbaarheid van de voorgestelde splitsing van het vastgoed in sociaal (Diensten van Algemeen Economisch Belang, afgekort DAEB) en commercieel (niet-DAEB), stellen we in het voorjaar van 2016 het scheidingsvoorstel op. De zienswijzen van de gemeente en de huurdersvereniging zijn hierbij van groot belang. Wij betrekken deze belanghouders al in een vroeg stadium, zodat we hun input kunnen meenemen. In het najaar (uiterlijk 31 december 2016) wordt het scheidingsvoorstel ingediend bij de minister. De implementatie van de Woningwet met betrekking tot de organisatie en processen wordt uitgewerkt in 2017. Al met al zijn er geen grote wijzigingen in ons werkpakket. Wel zijn wij door de nieuwe wetgeving gedwongen om het beheer dat we voor de gemeente doen bij het complex Rokade af te stoten. Dit doen wij in goed overleg.
Actie • • • •
Opstellen scheidingsvoorstel; Waardering op marktwaarde van het bezit; Financiële analyses t.b.v. de gevolgen van overcompensatie; Afstoten beheercomplex Rokade.
1.5 Ontwikkelingen na 2016 Ontwikkelingen na 2016 vallen in principe buiten de scope van dit jaarplan, maar hebben desalniettemin invloed op de nabije toekomst. Het is onze morele plicht daarop te anticiperen. Uitgangspunt is dat we in staat zijn om onze uitdagingen en opdrachten, ook hele grote, zelf te realiseren. De veroudering van ons bezit is zo’n toekomstig vraagstuk dat aandacht behoeft. Vrijwel ons hele bezit is gebouwd in de periode 1980-1990. Deze woningen zijn nu nog relatief jong en goed verhuurbaar. De veroudering – technisch en markttechnisch – treedt bij alle woningen waarschijnlijk vrijwel tegelijkertijd op. Het risico is dat, als de vraag naar dit type woning daalt, dit bij ons tot een groot probleem kan leiden vanwege de redelijke eenvormigheid. Ons bezit wordt in de periode 2030-2040 vijftig jaar oud. Tekenen van problemen zijn mogelijk iets eerder zichtbaar. In 2025 zal duidelijk zijn waar verhuurproblemen ontstaan. Verder kunnen wij uit ons strategisch voorraadbeleid vroegtijdig marktproblemen signaleren. Nieuwbouw- of verwervingskansen die zich voor die tijd aandienen om meer differentiatie te krijgen, beoordelen we in 2016 dan ook vanuit die optiek. Naast de technische veroudering van het bezit, zullen de komende jaren ook de sociale gevolgen zichtbaar kunnen worden van het passend toewijzen.
5
Actie •
Scherpe bewaking op mogelijke vraaguitval;
•
Financiële meerjarenvisie afzetten tegen uitdagingen op de lange termijn.
6
2 De huurders 2.1 We staan dicht bij onze huurders We weten wie onze huurders zijn en kennen veel van hen bij naam of van gezicht. We krijgen daarmee snel en uit de eerste hand signalen door uit onze omgeving. Onze organisatie is zichtbaar en benaderbaar. Dat zie je terug in onze dienstverlening: we kiezen bewust voor een persoonlijke benadering, dicht bij de huurder staand. Dat betekent ruime openingstijden en voldoende spreekuren met opzichters. Veel corporaties kiezen juist voor versobering op dit gebied. Ook betrekken we onze huurders bij onze plannen. Zo weten we zeker of een plan aansluit bij hun wensen. We voeren hiervoor gesprekken in de wijk. In de toekomst gaan we bewoners via onze website om hun mening vragen. Bij een eerste proef in 2015 is dat zeer succesvol gebleken en hebben bewoners ook aangegeven dit bijzonder te waarderen. Verder houden we kwaliteitsenquêtes om de tevredenheid van onze huurders te meten. In ons communicatieplan en participatieplan hebben we omschreven hoe we verder willen investeren in de communicatie met de huurders. Het Klantportaal geeft huurders de gelegenheid om 24 uur per dag, 7 dagen per week zijn of haar zaken via internet af te wikkelen. Ook in 2016 gaan wij verder met het uitbouwen van de mogelijkheden binnen en rondom het Klantportaal. Dat past bij deze tijd van steeds verdergaande digitalisering. Om de deelname te vergroten wordt een speciale wervingsactie opgezet. Groot voordeel van het Klantportaal is dat wij van steeds meer bewoners het e-mailadres hebben. Hierdoor kunnen wij in de toekomst: 1. Onze kwaliteitsenquêtes digitaliseren; 2. Ons bewonersblad digitaal versturen; 3. De bewonersparticipatie verbreden. Door het huurdersoordeel over de dienstverlening te meten per proces, kunnen we nagaan of de kwaliteit op het gewenste niveau is. Dit biedt de mogelijkheid om processen te verbeteren en klantgerichter in te richten. De klanttevredenheidsmetingen worden nu nog door onszelf verricht. Om dit beter te laten aansluiten bij de eisen die door de Aedes Benchmark worden gesteld, bepalen we in 2016 op welke wijze we daar mee doorgaan. In ieder geval willen we de kwaliteitsenquêtes omzetten van papier naar digitale en/of telefonische enquêtes. Daarnaast gaan we uitzoeken of onze after-sales gesprekken en de sessies met een klantenpanel (Luisterpunt) beter met de enquêtes in één lijn kunnen worden gebracht. Via de enquêtes meten wij voortdurend de kwaliteit van onze vier kernprocessen. Daarvoor versturen wij vier verschillende enquêtes naar diverse klantgroepen: • • • •
nieuwe bewoners; vertrokken bewoners; bewoners van woningen waar een reparatieverzoek is uitgevoerd; bewoners van woningen waar groot onderhoud is uitgevoerd.
Als ondergrens hanteren wij de norm van een cijfer 7,5. Bovendien mag niet meer dan 10% van de reacties een onvoldoende zijn. Het betrekken van huurders binnen het kader van het participatieplan doen we onder andere door sessies met huurders te houden, waarbij huurders, onder leiding van een onafhankelijke derde, hun mening mogen geven over alle aspecten van onze dienstverlening. Ook gaan wij op zoek naar verschillende manieren waarop wij huurders
7
kunnen betrekken bij planning en beleid. De meningen zijn vaak verrassend positief, soms ook enigszins pijnlijk, maar altijd leerzaam en leidend tot verbeteracties. We zijn ervan overtuigd dat voor optimale dienstverlening en tevreden bewoners, dat persoonlijk contact altijd in ruime mate mogelijk moet zijn.
Actie • • •
Kwaliteitsenquêtes digitaliseren; Mogelijkheden onderzoeken voor digitale verspreiding van ons bewonersblad, aanvullend op de fysieke verspreiding; Kwaliteitsenquêtes synchroniseren met Aedes Benchmark, after-sales gesprekken en luisterpuntsessies;
2.2 Huurdersvereniging De Leeuw van Putten Het overleg met de huurdersvereniging loopt goed. We bespreken de technische zaken in een apart overleg. Dat blijkt een goede beslissing. Ook zijn er duidelijke afspraken over de rolinvulling. Uit het visitatierapport kwam naar voren dat de inspraakmogelijkheid breder kan worden ingevuld. Dit pakken we op in 2016. Ook in het kader van de nieuwe Woningwet zijn we verplicht om de huurdersvereniging nauwer te betrekken bij onze beslissingen. Onder andere bij het opstellen van de prestatieafspraken is hun rol van groot belang. Voor 2016 hebben wij meerdere projecten benoemd waarvoor we participatie wenselijk vinden. Dit zijn onder andere: -
verkenning Kromme Dreef;
-
upgrading Kreek;
-
aanjagen verbeteren buitenruimte;
-
tuinrenovatie Noordeinde;
-
organiseren van een klankbord rond de keukenrenovatie in Akkers 3V, Centrum 1 en Hoek 1;
-
organiseren van een klantenpanel.
Ook binnen het planmatig onderhoud wordt bekeken waar participatie in de planvorming wenselijk en reëel is. Daarnaast staan wij open voor nieuwe ideeën van huurders. Zoals het opstarten van een wooncoöperatie of het zelf uitvoeren van onderhoud. Binnen het huurbeleid en het strategisch voorraadbeheer kijken wij ook naar deze opties.
Actie • • •
bredere inspraakmogelijkheden uitwerken; participatie inpassen in genoemde projecten; verkennen nieuwe participatievormen.
2.3 Klachtencommissie De klachtencommissie behandelt klachten over door ons genomen beslissingen of klachten over onze dienstverlening en bestaat uit de volgende leden: • • •
de heer B. van den Berg (benoemd op voordracht van het personeel) de heer T. de Groot (benoemd op voordracht van het bestuur) de heer H. van Gurp (benoemd op voordracht van de huurdersvereniging)
De commissie komt bij elkaar wanneer er klachten zijn gemeld door huurders. Waren we jaren gewend dat het aantal klachten varieerde tussen 0 en 2, in 2015 zijn tot nu toe 4 klachten ontvangen. Dit zijn technische klachten, klachten over de eindafrekening of over het ontbreken van woongenot. In 2016 gaan we van een aantal klachten onderzoeken wat de achterliggende oorzaken zijn en zoeken we naar mogelijkheden om het aantal omlaag te brengen.
8
Actie •
Analyse van achtergrond klachten en verbeteringen zoeken
2.4 Woningontruimingen We zien dat er meer aanzeggingen tot ontruiming zijn, dan dat er daadwerkelijk wordt ontruimd. In 2015 bijvoorbeeld eindigden 35 aanzeggingen tot nu toe in 9 ontruimingen. Dit geeft aan dat het ons vaak lukt om huurders te helpen ontruiming te voorkomen. Maar helaas geldt dat niet voor iedereen. Er is vanwege de economische omstandigheden een verdere stijging te verwachten van financiële problemen bij onze huurders. We zetten voor 2016 desalniettemin in op zo min mogelijk ontruimingen. Dat vergt een stevige inspanning, waarbij we ons vooral richten op het aanscherpen van de incassoprocedure en het voortraject, en vroegtijdige contacten met huurders met betalingsachterstand.
Actie •
aanscherpen huurincassoprocedure en voortraject.
2.5 De doelgroep van de voorraad sociale huurwoningen De taakinvulling van De Leeuw van Putten ligt in lijn met de nieuwe Woningwet. Wij zien het als onze kerntaak om passende en betaalbare woningen aan te bieden aan huishoudens met een laag inkomen. De Woningwet ziet hierop toe door de invoering van het passend toewijzen, waarbij betaalbare woningen aangeboden moeten worden aan huurders met recht op huurtoeslag. Daarnaast laat het eerste voorstel voor het nieuwe huurbeleid van de overheid een duidelijke kentering zien ten opzichte van voorgaande jaren. Een beperking van de huurstijging met het oog op betaalbaarheid en een sterkere koppeling tussen de huurprijs en de kwaliteit van de woning, vormen het uitgangspunt. In dat licht is in 2015 ook het WoningWaarderingsSysteem (WWS) aangepast. Naar verwachting wordt begin 2016 duidelijk met welke nieuwe voorstellen de politiek komt. In het licht van de Woningwet 2015 richten wij ons in 2016 op Betaalbaarheid, Beschikbaarheid en Kwaliteit.
2.6 Betaalbaarheid De Leeuw van Putten wil voldoende betaalbare woningen bieden aan de primaire doelgroep. Deze primaire doelgroep bestaat uit mensen met een inkomen tot €34.911,(prijspeil 2015). Eén van de onderdelen van de nieuwe Woningwet is het passend toewijzen. Dit houdt in dat 95% van de nieuw gehuisveste huurders met een primair inkomen (met recht op huurtoeslag) passend moet worden toegewezen. Dit gaat in per 1 januari 2016. Passend toewijzen heeft direct consequenties voor de toewijzing van vrijkomende huurwoningen vanaf 1 januari 2016. We onderzoeken of het huidige harmonisatiebeleid aangepast moet worden bij de vrijkomende voorraad tot de aftoppingsgrenzen van € 576,87 voor één- en tweepersoonshuishoudens, en € 618,24 voor drie- of meerpersoonshuishoudens (grenzen 2015), rekening houdend met het gebruik van huurtoeslag. Als we woningen aftoppen op de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag, of mogelijk verlagen om de voorraad voor de primaire doelgroep te laten toenemen, heeft dat gevolgen voor de totale huuropbrengst. Dat is nu al zichtbaar in de nieuwe meerjarenbegroting. Uit onderzoek van de gemeente Spijkenisse (CBS-gegevens) blijken er geen aanwijzingen te zijn dat de inkomens sterk gaan verbeteren. Gezien de ontwikkeling in de vraag, is zelfs ruimte voor groei in het sociale huursegment. Wel moeten we letten op mogelijke vraaguitval bij de woningen met huurprijzen vanaf de aftoppingsgrenzen tot aan de sociale huurgrens (liberalisatiegrens).
9
Vanaf 1 januari 2016 wordt de liberalisatiegrens voor de huurtoeslag voor 3 jaar bevroren op € 710,68. Inkomensgrenzen primaire doelgroep 1 januari 2015 t/m 31 december 2015: Grootte huishouden
Maximaal huishoudinkomen
Maximale netto huur
1 persoon
€ 21.950
€ 576,87
2 personen
€ 29.800
€ 576,87
2 personen senior
€ 29.825
€ 576,87
=> 3 personen
€ 29.800
€ 618,24
=> 3 personen senior
€ 29.825
€ 618,24
We richten ons op 100% passend toewijzen. Afhankelijk van de beschikbare voorraad onder de aftoppingsgrenzen, wordt bij delen van complexen de huurprijs afgetopt.
Actie •
onderzoeken consequenties passend toewijzen in relatie tot beschikbare woningen.
2.7 Beschikbaarheid Uit het regionaal woningmarktonderzoek (Stadsregio Rotterdam) en de CBS-cijfers blijkt dat in de periode 2015 – 2020 de omvang van de doelgroep voor de sociale sector waarschijnlijk zal toenemen. De ontwikkeling van de omvang van de doelgroep van de sociale sector hangt samen met de economische groeiverwachtingen. Bij economische stilstand tot en met 2020 neemt de primaire doelgroep toe. Bij een gemiddelde groei van 1,2 % per jaar neemt de primaire doelgroep af. De Leeuw van Putten heeft een aandeel van 30% in de sociale woningbouw in Spijkenisse. Om voldoende woningen te kunnen aanbieden, dient de huidige omvang van de portefeuille minimaal in stand te blijven. Er worden geen woningen gesloopt of verkocht.
2.8 Bijzondere doelgroepen Wij zijn voorstander van een integrale en ongescheiden woningmarkt; bijzondere doelgroepen worden gehuisvest tussen de andere doelgroepen. We zien dat de instroom van nieuwe huurders meer en meer bestaat uit kwetsbare mensen. Wij kiezen voor fijnmazige en kleinschalige integratie. Dat betekent: geen concentratie in grote complexen, maar kleinschalige verhuur tussen ons overige bezit. Zo hebben de bewoners het gevoel dat ze ook echt meedoen. Wanneer in de toekomst meer capaciteit nodig is, stellen we meer woningen beschikbaar. Wij zien hierin onze rol verbreding van alleen verhuurder naar ketenpartner in een team. Op dit moment verhuren wij woningen aan Flexus, Pameijer, Humanitas, vergunninghouders en cliënten uit de maatschappelijke opvang. Vanuit de markt zijn er vragen naar bijzondere vormen van huisvesting zoals de ‘kangoeroewoning’ (tandemwoning) en huisvesting voor tienermoeders. De Leeuw van Putten wil onderzoeken of dergelijk vastgoed ontwikkeld kan en moet worden.
10
Actie • •
versterken relatie met ketenpartners; onderzoeken consequenties bijzonder vastgoed.
2.9 Senioren De eerder genoemde wijzigingen in de zorg hebben ook consequenties voor de corporaties. De Leeuw van Putten wil (en mag) zich niet bezighouden met zorgtaken, maar wil er toch voor zorgen dat bewoners met een zorgbehoefte (zorgzwaartepakket 1 t/m 3) in onze woningen kunnen blijven wonen. Dat betekent mogelijk ‘opplussen’ van woningen en/of complexen. Onderzocht wordt of het Seniorenlabel hiervoor noodzakelijk blijft. Het is van belang dat we meer duidelijkheid krijgen over onze taak vanuit de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo). Door onze verantwoordelijkheid te nemen, geven wij samen met de gemeente en partners invulling aan het prestatieveld van de Wmo. De toekomstbestendigheid van ons bezit wordt bepaald door de vraag en dus door de doelgroep. Uit onderzoek van de gemeente Spijkenisse blijkt dat deze vraag toeneemt. We bezitten weinig seniorencomplexen met zorgaanbod, maar het aantal senioren neemt de komende jaren dus flink toe. Daarnaast komen er steeds meer kleine huishoudens. We houden daarom de vinger aan de pols voor wat betreft ons strategisch voorraadbeheer. Zodat we op tijd zien wat de vergrijzing betekent voor de vraag naar bepaalde woningtypen. Nu al is duidelijk dat het om een groep met zeer uiteenlopende woonwensen gaat. We letten ook op of seniorenwoningen in de toekomst een rol kunnen spelen bij de huisvesting van kwetsbare huurders. Zij zullen, door de scheiding van wonen en zorg, niet meer intramuraal mogen wonen en daardoor huurders van een sociale huurwoning worden.
Actie • • •
inzicht verkrijgen in de Wmo-taak in de samenwerking met ketenpartners; verkennen mogelijkheden opplussen van woningen en de rol van het Seniorenlabel; onderzoeken alternatieve mogelijkheden voor seniorenwoningen.
11
3 De marktpositie en de verdeling van de voorraad 3.1 Strategisch Voorraadbeheer Wij vullen in ons Strategisch Voorraadbeheer (SVB) onze vastgoedstrategie verder in. De strategie en veranderopgave van ons vastgoed moet daarin worden vastgelegd. Dit vertaalt zich uiteindelijk in keuzes op complex- en woningniveau. De strategieën zijn: door-exploiteren, investeren of desinvesteren. Deze zijn verder uit te splitsen naar consolideren, renderen, renoveren, bouwen, slopen en verkopen. Samen vormen zij het richtinggevend kader voor onze uitvoeringsprogramma’s. Strategisch voorraadbeheer willen we met behulp van een externe adviseur uitbouwen om een totaalbeeld te maken. In 2015 hebben we de laatste actualisatie uitgevoerd. Conclusie is dat er geen grote problemen zijn voor de marktpositie van ons bezit. Wel zijn er enkele aandachtspunten voor met name de meergezinswoningen zonder lift en de seniorencomplexen. Het lijkt erop dat onze seniorencomplexen steeds minder goed presteren in de huidige markt. Dit vraagt om een nadere analyse. Naast het registreren van de populariteit en verhuisbewegingen om zo de marktpositie te volgen, willen we nu vooruit kijken. Wat zijn de ontwikkelingen en kunnen we op basis daarvan nu al anticiperen in ons beheer? Dit heeft geleid tot de volgende projecten: • • •
Onderzoek Kromme Dreef: doelgroepen, uitstraling, omgeving en voorzieningen; Onderzoek renovatie De Kreek: doelgroepen, uitstraling, omgeving. Hierbij gaan wij ook gesprekken aan met andere stakeholders zoals gemeente, twee scholen en de wijkvereniging; Portieken Appelgaard, Frambozengaard, Kersengaard en Sinaasappelgaard opknappen, ook met oog voor de directe woonomgeving.
Betrokkenheid van bewoners bij een dergelijk project nemen we vanzelfsprekend mee. We zien nu geen nieuwbouwkansen en hebben geen verkoopplannen van woningen. Wel staan we open voor de verkoop van niet-DAEB bezit. Wij willen scenario’s maken van minimaal twee complexen. Dit zijn het seniorencomplex de Kromme Dreef en complex de Kreek. In 2016 wordt weer een nieuwe actualisatie uitgevoerd.
Actie • •
uitbouwen strategisch voorraadbeheer met externe adviseur; uitwerken scenario’s minimaal 2 complexen.
3.2 Woonnet Rijnmond We willen het woonruimteverdelingssysteem WNR 3.0 verder optimaliseren. De verantwoordelijkheid hiervoor ligt bij stichting Woonnet Rijnmond. Een actie die we zelf daarvoor gaan doen in 2016 is het maken van nieuwe foto’s van ons bezit. Dit is gereed in het 2e kwartaal.
Actie • •
optimaliseren WNR 3.0; fotograferen woningbezit.
3.3 De WWS-punten waardering Per 1 oktober 2015 is een nieuw WoningWaarderingsSysteem (WWS) ingevoerd. Daarbij speelt de WOZ-waarde een grote rol. Verder zijn de punten voor woonvorm en woonomgeving vervallen en is de puntprijs per WWS verlaagd met 3,8%. Tot slot zijn de energielabels van invloed. 12
Van elke woning moet de actuele WOZ-waarde in het WWS-systeem worden opgenomen. Voor ons is van belang wat op termijn de effecten zijn van schommelende WOZwaarderingen op de maximale huurprijs. Dat beïnvloedt de ruimte voor huurverhoging, zowel in de jaarlijkse huurronde als bij mutatie. We gaan tweejaarlijks kijken of bijstellen van het huurbeleid of het harmonisatiebeleid nodig is.
Actie • •
2-jaarlijkse analyse van effecten van WOZ op huurruimte; WWS-punten aanpassen.
3.4 Huurbeleidsplan 2016 Minister Blok heeft een voorstel gepresenteerd voor een nieuw huurbeleid in 2016. De minister neemt daarbij de kern van het sociaal huurakkoord van Aedes en de Woonbond over: een beperking van de huurstijging met het oog op de betaalbaarheid en een sterkere koppeling van de huurprijs aan de kwaliteit van de woning. Het voorstel is: -
De minister dient een wetsvoorstel in voor een huursombenadering langs de lijnen van het akkoord van Aedes en de Woonbond. De maximale huursomstijging voor corporaties, inclusief harmonisatie bij nieuwe verhuringen, stelt hij vast op inflatie plus 1%.
-
Als de huur onder de 80% van de maximaal toegestane huur ligt, mag de huurverhoging maximaal inflatie plus 2,5% zijn. Op lokaal niveau kunnen corporaties met huurdersorganisaties en gemeenten afwijken van deze grens van 80%.
-
De minister komt zelf met een voorstel naar goedkoop scheef-wonen (huishoudens met een lage huur ten opzichte van het inkomen) en duur scheefwonen (een te hoge huur in relatie met het inkomen). Dat zal hij afwegen tegen de uitkomst van het gezamenlijke onderzoek van Aedes en de Woonbond.
-
Als oplossing voor het goedkoop scheef-wonen en ter bevordering van de doorstroming denkt de minister daarbij nu al aan een vijfjaarlijkse inkomenstoets. Huishoudens met een inkomen boven € 38.950 krijgen dan een extra huurverhoging van 4%.
-
Het is de bedoeling dat het wetsvoorstel uiterlijk op 1 februari 2016 in werking treedt. De inkomensafhankelijke huurverhoging wordt dan per 1 juli 2016 vervangen door deze huursombenadering. Dit is een krappe termijn. Mocht dit niet haalbaar zijn, wordt verwacht dat de corporaties de huurontwikkeling zullen matigen in de lijn van het akkoord van Aedes en de Woonbond. Deze lijn willen wij ook volgen.
Actie • •
voorbereiden doorrekening huursombenadering 2016; huurbeleidsplan 2016 opstellen.
13
4 Het fysieke beheer van de voorraad 4.1 Kwaliteit van het bezit: onderhoud en energiebesparing We accepteren tot 2025 geen technische achteruitgang van ons bezit. Dat zou ongewild kunnen leiden tot een vervalspiraal, die ongewenste vervolgproblemen veroorzaakt. Aangezien we over 10 tot 15 jaar mogelijk ingrijpende besluiten over ons bezit moeten nemen, wegen we verbeteringrepen met een langere afschrijving en dus levensduur goed af. Gerenoveerde woningen die qua isolatie en techniek worden gemoderniseerd, blijven onverhuurbaar als het woningtype niet meer geliefd is. Verbeteringrepen moeten dus ook markttechnisch toekomstbestendig zijn. Het nieuwe SVB geeft hiervoor de kaders. De plannen om woningen energiezuiniger te maken moeten dan ook hierbinnen worden gerealiseerd. De Leeuw van Putten onderschrijft het Energieconvenant van Aedes. Dit doen wij samen met de andere corporaties en de gemeente. In het convenant staat dat we een energiebesparing van 2% per jaar moeten halen. Het blijkt moeilijk om daaraan te voldoen. Reden hiervoor is dat het huidige bezit reeds van een hoge kwaliteit is en daardoor een goede energieprestatie heeft. Dit maakt investeringen op het gebied van energiebesparing relatief kostbaar voor ons, maar wij continueren onze inspanningen op dat gebied. De gemeente is bezig met het opstellen van een Duurzaamheidsagenda 2015-2020. Dit is een bredere visie op verduurzaming binnen de gemeente Nissewaard. Dit wordt onderdeel van de nieuw te maken prestatieafspraken. Doelstellingen 2016: -
Opstellen van een visie op energiebeheer voor ons hele bezit.
-
Bij planmatig onderhoud kiezen wij voor energiezuinige systemen en materialen. Wij willen hiermee een verdere energiebesparing leveren.
-
Voor de lange termijn (2020) hadden wij met de gemeente afgesproken om het hele bezit op gemiddeld energielabel C te brengen. Dit doel hebben wij al gerealiseerd. Ook in de nieuwe methodiek is dit zo. Aangezien wij voor alle woningen reeds een energielabel hebben, gaan wij de nieuwe energielabels gefaseerd invoeren tot aan 2019.
-
Onderzoek doen naar de mogelijke toepassing van zonnepanelen via een derde partij. Op die manier kunnen zonnepanelen wellicht apart worden aangeboden, zonder dat de kosten hiervoor belemmerd worden door de huurgrenzen.
De systematiek van de energielabels is veranderd. Sinds 1 januari 2015 hebben we het over een Energie-Index en een bijbehorend energielabel. Bovendien is de rekenmethode achter de Energie-Index veranderd. Dit heeft invloed op het puntentotaal. De resultaten zijn al bekend, maar nog niet ingevoerd. Zodra deze zijn doorgevoerd zijn er alleen positieve effecten op ons huurbeleid, omdat alle nieuwe energielabels beter zijn en meer punten opleveren. Dit heeft een direct verband met de maximale toegestane huurprijs en daarmee ook met onze streefhuurpercentages. Omdat de huidige energielabels tot 2019 geldig zijn en er op dit moment al veel wijzigingen zijn in het huurbeleid, kiezen wij ervoor om de nieuwe labels gefaseerd in te voeren tot 10 jaar na invoering van de laatste huidige energielabels. Wij bepalen in 2016 hoe en wanneer we de nieuwe energielabels gaan invoeren.
Actie •
uitvoeren project zonnepanelen;
•
opstellen van een visie op energiebeheer voor ons hele bezit;
•
opstellen werkwijze aanpassing energielabels.
14
4.2 Grote onderhoudswerken 2016 Vanuit de meerjaren-onderhoudsbegroting staan voor 2016 de volgende projecten op het programma: • • • • • • •
Hoek 1: Centrum 1: Akkers 1: Akkers 2: Akkers 3v: Akkers 4: Akkers 9:
• • • • • • • •
Kreek: Akkers 11: Rozemarijndonk: Schenkel 15: Vogelenzang 6: Molenwei: Noordeinde 1: Noordeinde 2:
vervanging keukens vervanging keukens vervanging mechanische ventilatie buitenschilderwerk vervanging keukens buitenschilderwerk vervanging c.v. installatie naar HR & vervanging mechanische ventilatie vervanging mechanische ventilatie buitenschilderwerk vervanging c.v. installatie naar HR vervanging sanitair & buitenschilderwerk vervanging c.v. installatie naar HR vervanging c.v. installatie naar HR buitenschilderwerk & vervanging c.v. installatie naar HR vervanging c.v. installatie naar HR
Bij de vervanging van de cv-installatie wordt altijd een HR-ketel geplaatst. Bij de vervanging van de mechanische ventilatie wordt daar waar mogelijk een CO2 vraaggestuurde ventilator geplaatst. Ons planmatig onderhoud koppelen wij op die manier direct aan de kansen om de energieprestaties van ons bezit te verbeteren. De algemene lijn van ons fysieke beheer is dat al onze complexen worden doorgeëxploiteerd. Dat betekent dat ons onderhoud geen afbouw kent. Op basis van de geplande complexscenario’s uit het SVB is het mogelijk dat we voor delen van ons bezit gaan differentiëren in het onderhoud dat we uitvoeren.
4.3 Niet-planmatig onderhoud De Leeuw van Putten blijft het niet-planmatig onderhoud ‘sober en doelmatig’ uitvoeren. Extra aandacht gaat uit naar energiebesparende maatregelen en de laatste woningen waar bij mutatie nog asbest moet worden verwijderd. De dagelijkse samenwerking met de door ons geselecteerde aannemers is goed. We hebben goede en duidelijke afspraken met hen gemaakt over de kwaliteit van werken. Voor 2016 is de doelstelling dat de waardering voor het niet planmatig onderhoud minimaal een 7,5 is.
4.4 Technische projecten in het kader van leefbaarheid Wij hebben een begroting Leefbaarheid gemaakt met daarbinnen meerdere plannen. Doel is om kleine ongemakken op het terrein van leefbaarheid te verhelpen. Wij zorgen daarom ook voor een duidelijke koppeling met planmatig onderhoud. Al deze plannen moeten worden uitgevoerd aan de hand van het participatieplan. Ook moeten deze investeringen voldoen aan de eisen van de nieuwe Woningwet. De projecten voor 2016 zijn het renoveren en afsluiten van verschillende trappenhuizen aan de Pruimengaard, Druivengaard, Kersengaard en Sinaasappelgaard. In het kader van participatie hebben we al eerder verbeteringen doorgevoerd in overleg met bewoners. Samen met de bewoners van de eerder genoemde trappenhuizen gaan we in 2016 kijken hoe hun portiek verbeterd kan worden. Om ideeën op te doen en te kijken wat haalbaar is en wat niet, betrekken we de bewoners op verschillende manieren.
15
Hiertoe werken wij met verschillende communicatiemiddelen zoals social media en een projectwebsite.
4.5 Asbestverwijdering In 2016 verwijderen we, ter afronding van alle complexmatige werkzaamheden die we in 2014 en 2015 hebben uitgevoerd, bij mutatie het zichtbare asbest in de resterende woningen.
4.6 Meerjaren-onderhoudsplanning (MJOP) Het op niveau houden van het bezit gebeurt door het uitvoeren van regulier onderhoud (contractonderhoud, planmatig en dagelijks onderhoud). De Leeuw van Putten heeft haar MJOP de afgelopen jaren geactualiseerd. Vanuit de discussie rond de betaalbaarheid dient de kwaliteitsperceptie tegen het licht gehouden te worden, door kritisch te kijken naar het kwaliteitsniveau. Vanuit de resultaten van het SVB worden hiervoor mogelijk handvatten aangereikt. Om voorafgaand aan de vaststelling van de MJOP na te kunnen gaan of de mate van urgentie voldoende is geborgd bij het bepalen van het moment van een onderhoudsingreep, worden altijd opnames uitgevoerd voorafgaand aan het geplande uitvoeringsjaar.
16
5 Onze omgeving: de buurten en stakeholders 5.1 Leefbaarheid en buurtpreventie Binnen de nieuwe Woningwet is leefbaarheid opnieuw gedefinieerd. De huidige initiatieven op het gebied van leefbaarheid sluiten aan bij de nieuwe wet- en regelgeving. De Leeuw van Putten geeft alleen geld uit aan leefbaarheid in haar eigen complexen. Omdat de complexen in de afgelopen jaren goed beheerd zijn, zijn grote aanpassingen niet nodig. In de nieuwe Woningwet worden de mogelijkheden van corporaties om zich met leefbaarheidsinitiatieven bezig te houden binnen de volgende kaders beperkt: • • • •
Samenhang met DAEB-bezit en maatschappelijke vastgoed; Niet als het de rol is van een andere partij of economisch onverantwoord; Maximaal € 126,25 per woning (incl. de loonkosten van huismeesters); Moet passen binnen prestatieafspraken met de gemeente.
Diensten die primair door andere maatschappelijke organisaties worden aangeboden of waarbij sprake zou zijn van oneigenlijke concurrentie met marktpartijen, zijn voor corporaties niet langer toegestaan. Het is daarbij van belang dat concrete leefbaarheidsactiviteiten worden uitgewerkt, die de gekozen bedrijfsdoelstellingen en de wensen en behoeften van de bewoners direct ondersteunen en versterken. Daarmee worden de resultaten en effecten ook beter meetbaar. We gaan uit van een heldere taakverdeling tussen particulieren, woningcorporaties, bedrijven en gemeente. Wij geloven in onze eigen kracht en in die van onze partners. Als iedereen doet waar hij goed in is, dan is het resultaat het beste. Zo willen we een positieve impuls geven met als doel dat er prettig gewoond kan worden. We denken mee en dragen graag bij aan zaken die zonder onze hulp niet van de grond zouden komen. Binnen het wijkontwikkelingsplan Zuid-West werken de gemeente en de collega corporaties op een dergelijke manier samen. In 2016 richten we daarvoor ten minste één extra buurtpreventieteam op en voeren we samen met de gemeente de Leefbaarheidsmonitor uit. We streven daarbij naar een cijfer van minimaal 7,2.
Actie • • • •
begroting leefbaarheid uitvoeren; uitwerken samenwerking andere partijen rondom leefbaarheid; oprichten één extra buurtpreventieteam; uitvoeren Leefbaarheidsmonitor samen met de gemeente.
5.2 Het stakeholdersoverleg wordt verbreed De relaties met stakeholders staan onder druk. We zien bij alle partijen een sterke interne focus door bezuinigingen en beleidswijzigingen. Ook bij onszelf. Toch hebben wij veel gerealiseerd. Wij hebben de afgelopen jaren met name het overleg verbreed op het sociale domein. Dat is ook in de toekomst nodig. Denk aan de ingrijpende gevolgen van de nieuwe WMO. Ondanks de onzekerheden binnen de nieuwe WMO, moeten we elkaar als sociale partners aanspreken. Dan kunnen we de sociale taak integraal oppakken. Vanzelfsprekend willen wij hierin een actieve rol spelen. Een overleg tussen corporatie en gemeente is al gestart. Daarnaast gaan we de integrale aanpak met de zorgpartners verder invullen. Daar ligt een kans voor de sociale partners, waarbij wij ook onze rol van harte vervullen.
Actie •
uitwerken samenwerking stakeholders.
17
5.3 De gemeente Nissewaard en prestatieafspraken In de regio Rotterdam neemt de vraagdruk op de huurmarkt nog steeds toe. Binnen de regio is het eiland Voorne-Putten een uitzondering. Daar wordt een afnemende bevolking voorspeld op basis van bevolkingsprognoses. Daarmee is Nissewaard onderdeel van een ‘anticipeerregio’. Dat betekent dat er wel krimp wordt verwacht, maar dat dit nu nog niet heel manifest is. Er worden op dit moment nog enkele nieuwbouwlocaties ontwikkeld, met als belangrijkste de zone langs de Oude Maas. We voelen dat de druk op de woningmarkt al afneemt. Ook de prijsvorming in de koopsector is nog instabiel. Dat is een klimaat waarbinnen weinig mogelijkheden zijn om op een verantwoorde manier nieuwbouw te realiseren. We gaan prestatieafspraken maken op basis van de woonvisie. Dat doen we met de huurdersvereniging, de gemeente en collega-corporaties. Onze woningvoorraad en de directe leefomgeving goed van kwaliteit houden is daarbij een belangrijke inbreng. Het thema voor de komende jaren blijft leefbaarheid in de wijken. Alle plannen worden gebundeld in wijkontwikkelingsplannen (WOP’s). Het eerste WOP voor Spijkenisse Zuidwest is in uitvoering. Het WOP Zuidwest biedt, naast de fysieke ingrepen, ook een uitgelezen kans om de sociale structuur van de wijk te verbeteren. Dat doen we door bij het vormgeven van fysieke projecten veel wijkbewoners te betrekken.
Actie •
Prestatieafspraken realiseren met gemeente en huurdersvereniging;
•
Continueren samenwerking in wijkontwikkelingsplan Zuid-West.
18
6 Financiën 6.1 Continuïteit Het waarborgen van de financiële continuïteit is een randvoorwaarde voor het bereiken van onze strategische doelen. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) bewaakt financiële risico’s bij corporaties met behulp van vijf ratio’s, die ieder een norm hebben waaraan moet worden voldaan. Wij hanteren voor de komende jaren als minimum de door het WSW gestelde normen. De introductie van marktwaarde in verhuurde staat leidt ertoe dat we onze normen in 2016 gaan herzien. Dit in combinatie met rendementseisen als kader voor vastgoedsturing. De doelstellingen van De Leeuw van Putten op het gebied van betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit, zoals benoemd in dit jaarplan passen binnen de huidige financiële kaders. Bij het bepalen van de financiële koers speelt sturing op rendement geen rol. We sturen op onze huidige taak, onze toekomstplannen en op kasstroom. Dat biedt een gezond en helder kader waarbinnen wij onze taken kunnen blijven uitvoeren en we op de lange termijn gezond blijven. Daarbinnen is het dus mogelijk dat er schommelingen zijn op basis van het rendement op het eigen vermogen. Dat is voor ons een geaccepteerd neveneffect. Vanuit de implementatie van de nieuwe Woningwet gaan we een financiële doorrekening maken. De doorrekening moet een beeld geven van de geldstromen en de mogelijkheden die we de komende jaren hebben. We denken dat het in ieder geval van belang is om te voorkomen dat we geconfronteerd worden met heffingen in verband met overcompensatie. Het ministerie stuurt aan alle gemeenten een brief waarin ze de zogenoemde investeringscapaciteit per corporatie meedeelt. Dat is een kale berekening van wat, met de blik van heden, aan reserves aanwezig is. Een dergelijke berekening is volgens ons te beperkt en zou onze langetermijnstrategie geweld aandoen. Het is dan ook van belang dat de berekende investeringscapaciteit van onze corporatie geplaatst wordt binnen het kader van een langetermijnvisie op de stad Spijkenisse en onze rol daarbinnen, om onduidelijkheid hierover te voorkomen. Vanuit de nieuwe Woningwet wordt gevraagd om het bezit op marktwaarde te waarderen. Dit doen we met de hulp van een externe partij. Voor de waardering van het vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat, is de kwaliteit en volledigheid van onze basisgegevens van het vastgoed essentieel. Daarnaast is kennis van de beoordeling van vastgoed op basis van rendementen nodig om deze vertaalslag te maken. Het financiële kader van rendementseisen wordt in 2016 geïntroduceerd. Uit de Woningwet 2015 komen een paar vraagstukken naar voren die direct of indirect betrekking hebben op het financieel beheer. Zo wordt de doorlooptijd voor het opleveren van verantwoordingsstukken vervroegd naar 1 mei (was 1 juli), dient het vastgoed vanaf de jaarrekening 2016 gewaardeerd te worden tegen marktwaarde in verhuurde staat, en wordt er verwacht dat wij ‘control’ steviger borgen in onze organisatie. Voor ons brengt dit met zich mee dat, naast de registrerende taak, ook de controlerende taak zwaarder wordt. Het waarborgen van de financiële continuïteit is een randvoorwaarde voor het bereiken van onze strategische doelen. Het WSW bewaakt financiële risico’s bij corporaties met behulp van vijf ratio’s, die elk een norm hebben waaraan moet worden voldaan. Wij hanteren als minimum de door het WSW gestelde normen voor de bewaking van onze financiële continuïteit. Dit geldt voor de komende jaren. De introductie van marktwaarde in verhuurde staat kan ertoe leiden dat we onze normen in 2016 gaan herzien of uitbreiden.
19
De door het WSW gehanteerde (nieuwe) financieringskengetallen zijn in de begroting voor 2016 opgenomen.
6.2 Borgingsplafond WSW Doelstelling 2016: € 111.267.000. Realisatie 2015: € 119.956.000. De herbeoordeling 2015 heeft medio 2015 plaatsgevonden. Het borgingsplafond sluit aan bij datgene wat nodig is voor onze leningen. Wij hebben voor 2015 en 2016 geen financieringsmiddelen voor nieuwe activiteiten of herfinanciering nodig.
6.3 Continuïteitsoordeel Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) Doelstelling 2016: ‘Voldoende solvabiliteit’ Realisatie 2015: ‘Voldoende solvabiliteit’ Het oordeel van het CFV laat zien dat we ruim boven het door hen nodig geachte minimum staan.
6.4 Beheersing renterisico Dit is het percentage van de totale leningenportefeuille dat in één kalenderjaar vrijvalt. Het dient er vooral voor om het risico te beperken dat er in een tijd waarin mogelijk de rente hoog is, veel leningen moeten worden afgesloten. Dat zou immers een aanzienlijke verzwaring van de rentelasten betekenen. Doelstelling 2016: < 15%. Realisatie 2015: <15%.
6.5 Actuele vermogenskostenvoet Doelstelling 2016: 3,31%. Realisatie ultimo 2015: 3,31%. Historie 2014: 3,31%. De vele herfinancieringen van de afgelopen jaren hebben ervoor gezorgd dat de betaalde rente behoorlijk is gedaald. Daarnaast streven we naar maximale aflossing, om het totale leningsbedrag eveneens terug te brengen.
6.6 Resultaat voor belasting Doelstelling 2016: € 3.119.000,-. Realisatie 2015 (3e kwartaal geschat): € 3.513.000,-.
6.7 Solvabiliteit Doelstelling 2016: 16,0%. Realisatie 2015 (geschat): 14,6%. Historie 2014: 14,7%.
6.8 Liquiditeit Doelstelling 2016: < 1%. Realisatie 2015: positief saldo, minimaal € 5,5 miljoen. Door de positieve kasstroom beschikken we over een grotere liquiditeit dan afgesproken. Aangezien het in de praktijk zeer moeizaam kan zijn om aanvullende financiering en 20
borging te realiseren, kiezen we ervoor om de liquiditeit te laten oplopen. Vanaf 2017 bekijken we in hoeverre deze gebruikt wordt om extra af te lossen.
6.9 De lange termijn We zijn op weg naar het verregaand aflossen van onze leningenportefeuille. Gedachte daarachter is dat het aflossen van de leningen samenvalt met het einde van de levensduur van de complexen. Het is niet zo, dat we denken dat al onze woningen aan het eind van hun levensduur van 50 jaar (meergezinswoningen) en 60 jaar (eengezinswoningen) gesloopt gaan worden. Wel willen we waar dat volkshuisvestelijk kansen biedt, financieel de ruimte hebben om herstructurering door te voeren. De speelruimte om in te grijpen is veel groter als er weinig of geen leningen meer rusten op een complex. Of een dergelijk financieel beleid haalbaar is, in het kader van alle heffingen, belastingen en overcompensatieregeling rekenen we in 2016 door. Wellicht dat deze strategie bijsturing behoeft.
6.10 Huurachterstanden Huurachterstand zittende huurders Prestatie Indicator (%)
2014
2015*
2016
Huurachterstand zittende huurders
1,17%
1,26%
≤ 1,4%
Prestatie Indicator (bedrag)
2014
2015*
2016
Huurachterstand zittende huurders
299.633
332.833
350.000
Het is absoluut onwenselijk dat de huurachterstand onnodig oploopt. We zien echter onmiskenbaar de trend van oplopende schulden en achterstanden. We houden goed contact met onze huurders en de gemeentelijke schuldhulpverlening. Maar dat blijkt in de praktijk onvoldoende om deze trend te stoppen. Daarom hebben we gerekend op deze huurachterstand in 2016. Huurachterstand vertrokken huurders Prestatie Indicator (bedrag)
2014
2015*
2016
Huurachterstand vertrokken huurders
200.091
228.587
200.000
Prestatie Indicator (bedrag)
2014
2015*
2016
Huurachterstand bij schadenota’s (herstelkosten)
374.486
373.326
400.000
Huurachterstand bij schadenota’s (herstelkosten)
Huurders die vertrekken blijken vaak nauwelijks rekening te houden met het feit dat ze nog werkzaamheden aan de woning moeten doen, zowel qua tijd als qua geld. Bij een deel van de huurders die we door ons gemaakte kosten in rekening brengen, is letterlijk niets meer te halen. Dat zien we terug in oplopende achterstand bij herstelkosten. (* = 3e kwartaal 2015)
21
6.11 Vennootschapsbelasting De komende jaren verwachten wij een lichte stijging van de WOZ-waarde van ons bezit. Dit kan, evenals door positieve jaarresultaten, op termijn leiden tot een aanslag vennootschapsbelasting. Over de stijging van de WOZ-waarde is dan 25% vennootschapsbelasting verschuldigd. In de meerjarenbegroting 2016 is deze belasting vanaf 2018 opgenomen. Voor een goede inschatting stelt een externe belastingadviseur voor ons een tax-planning op. Op basis hiervan verwachten we de komende jaren nog gebruik te kunnen maken van compensatie voor in het verleden gemaakte verliezen.
6.12 Treasury Wij kiezen al geruime tijd voor gedeeltelijke financiering op korte termijn, met een rollover lening (flexibel, maximaal € 5 miljoen) en met rekening-courantkrediet (2016: maximaal € 6 miljoen). Deze keuze maken wij bewust gezien de zeer lage rente die over deze vormen van krediet is verschuldigd (oktober 2015 respectievelijk Euribor éénmaands: -/-0,113% en Euribor driemaands: -/-0,046%). Voor 2016 verwachten wij overigens geen gebruik te maken van dit krediet. We organiseerden tot nu toe twee keer per jaar een bijeenkomst met de externe treasury-adviseur. De beweeglijkheid van de geld- en kapitaalmarkt is echter zodanig dat een halfjaarlijkse vergaderfrequentie te laag bleek. Adviesbureau Thésor heeft opdracht voor het doorlopend uitvoeren van de treasury-bewaking. Als er zich kansen aandienen voor een optimalisering van de financieringsbehoefte, dan spelen we daar op in. Mogelijk komen er financieel aantrekkelijke kansen voor herfinanciering van leningen die nu nog een looptijd hebben tot 2020. Als we die kansen willen verzilveren, moeten we in ieder geval een risicobeoordeling van het WSW krijgen. Bij een doorkijk naar de financiën op lange termijn spelen twee zaken die mogelijk een grote impact zullen hebben op onze financiële positie. Ten eerste de waardering van ons vastgoed op marktwaarde. Ten tweede de stijging van de WOZ-waarde van ons bezit, die in de fiscale jaarrekening kan leiden tot een aanslag van de vennootschapsbelasting.
22
7 De werkorganisatie 7.1 Hoe we extern werken, zie je terug in onze interne cultuur Onze mensen staan dicht bij elkaar, helpen elkaar en laten zich leiden door het werk dat gedaan moet worden. De grenzen van een taakomschrijving vormen hiervoor nooit een belemmering. We letten op elkaar en op onze klanten. We zijn een organisatie die uitmunt in efficiënt en effectief beheer. De omvang van de organisatie blijft onder het gemiddelde van corporaties van een vergelijkbare grootte. De formatie bedraagt 29 medewerkers (24,8 FTE) en er is geen aanleiding hier in 2016 verandering in aan te brengen.
7.2 ICT-Beheer (Informatisering & Automatisering) Automatisering speelt een belangrijke rol bij de optimalisering van onze bedrijfsprocessen. ICT-beheer faciliteert bij het oplossen van bedrijfsbrede vraagstukken en zorgt voor beschikbaarheid en ondersteuning van de digitale ondersteuning op de juiste plaats en tijd. We realiseren ons dat een verdere informatisering en automatisering kansen biedt op het gebied van managementinformatie, archivering, interne beheersing en verdere digitalisering van processen. In 2016 wordt op bovenstaande punten een verbeterslag gemaakt, waarbij de randvoorwaarde is dat de informatievoorziening op orde moet zijn, en dat van alle belangrijke gegevens een externe back-up aanwezig is. We gaan de laatste aanbevelingen, zoals die door Hoffman bedrijfsrecherche zijn gedaan, doorvoeren. Tevens komt de focus te liggen op het vormen van een richtinggevende architectuur van het applicatielandschap en het professionaliseren van de vraag- en aanbodzijde binnen de ICT-processen. In gecontroleerde stappen wordt geanticipeerd op de toekomstige organisatorische en technologische ontwikkelingen.
Actie •
verbeterslag ICT voorbereiden.
7.3 Financieel beheer Uit de Woningwet 2015 komen een paar vraagstukken naar voren die direct of indirect betrekking hebben op het financieel beheer. Zo wordt de doorlooptijd voor het opleveren van verantwoordingsstukken vervroegd naar 1 mei (was 1 juli), dient het vastgoed vanaf de jaarrekening 2016 gewaardeerd te worden tegen marktwaarde in verhuurde staat en wordt er verwacht, dat wij ‘control’ steviger borgen in onze organisatie. Voor ons brengt dit met zich mee dat er een verschuiving plaatsvindt van een veelal registrerende taak naar een meer controlerende taak. Voor de waardering van het vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat is de kwaliteit en volledigheid van onze basisgegevens van het vastgoed essentieel. Daarnaast is kennis en ervaring over de beoordeling van vastgoed op basis van rendementen nodig om deze vertaalslag te maken. Het financiële kader van rendementseisen wordt in 2016 geïntroduceerd.
7.4 Werkprocessen digitaliseren In 2016 gaan wij verder met de digitalisering van onze processen en complexgegevens. De digitalisering van het technisch archief zal in 2016 voltooid worden. Daarmee hebben we, na inkomende en uitgaande post en facturen, een belangrijke slag gemaakt in de digitalisering. De personeelsarchieven worden ook in 2016 gedigitaliseerd.
23
Actie • •
digitalisering technisch archief afronden; digitaliseren personeelsarchieven.
7.5 Intranet In 2016 bouwen we verder aan ons intranet en willen we dat compleet opleveren.
Actie •
opleveren integraal intranet.
7.6 Digitale veiligheidscheck In 2015 zijn we gestart met het actualiseren van ons ICT-calamiteitenplan. Dit plan zal gereed zijn aan het begin van 2016.
7.7 Personeel & Organisatie Aangezien personeel steeds meer als strategische factor wordt gezien, gaan we met een strategische personeelsplanning werken aan een (kwalitatief en kwantitatief) optimale duurzame personeelsbezetting in een dynamische organisatie. Daarbij wordt ook de opleidingsbehoefte per medewerker meegenomen. Daar waar zich mogelijkheden voordoen om op onderdelen samen te werken met andere partijen, wordt dit nader verkend. Voor de lange termijn willen we in 2016 een visie op ons personeelsbestand ontwikkelen. Als in 2025 een nieuwe fase in beeld komt, zullen het huidige managementteam en een deel van het personeel zeker bemenst zijn door nieuwe medewerkers. Dat is een kans om de organisatie goed te laten aansluiten op een hernieuwde opgave voor Spijkenisse. Wellicht dat met een grote fysieke opgave ook nagedacht kan worden over het meer intern organiseren van de projectleiding.
Actie •
Opstellen visie op personeel.
7.8 Ziekteverzuim Prestatie Indicator
2014
2015*
2016
Ziekteverzuim
3,0%
2,1%
≤ 3%
(* = 3e kwartaal 2015) De verwachting is dat het ziekteverzuim in 2016 ook weer ruim onder de 3% ligt.
7.9 Opleidingen Wij zijn aangesloten bij de Corporatie Academie. Dit is een servicebureau in opleidingen voor de corporatiesector. Hier kunnen medewerkers op een makkelijke manier zoeken naar opleidingen. Ook kunnen we hier zien welke opleidingen de medewerkers gevolgd hebben. Daarnaast starten we met een project ‘Duurzame Inzetbaarheid’. Doel is om de medewerkers bewust te maken van hun kansen op de huidige arbeidsmarkt. Collega’s krijgen de kans om bij te scholen en na te denken of zij wel op de plek zitten die zij ambiëren. Doel is enerzijds om collega’s beter toe te rusten voor hun huidige taken en anderzijds om collega’s te laten na denken over hun eigen loopbaan.
24
7.10 Bedrijfshulpverlening Wij hebben besloten dat het team bedrijfshulpverleners uitgebreid wordt. In plaats van een maximaal aantal te benoemen, geven we iedere werknemer die bedrijfshulpverlener wil worden de mogelijkheid tot het volgen van een cursus hiervoor.
7.11 Governance Het is van belang om de Raad van Commissarissen weer op volle sterkte te krijgen. Door vroegtijdig vertrek zijn er vacatures ontstaan. Taken uit de Herzieningswet en nieuwe governance code zijn talrijk. Die implementeren we waar nodig in 2016.
7.12 Communicatie De Leeuw van Putten vindt een goede communicatie met klanten van groot belang. In 2016 continueren we de richting die we bij het invoeren van onze nieuwe huisstijl zijn ingeslagen en die in het participatieplan verder is uitgewerkt. Onderwerpen die nader uitgewerkt moeten worden: • •
•
Externe communicatie richting stakeholders Interne communicatie: o Uitdragen van effecten nieuwe woningwet o Traject duurzame inzetbaarheid van medewerkers met alle medewerkers delen Nieuwe media: o Intranet binnen de eigen organisatie o Website en klantportaal o Social Media
De mogelijkheden voor huurders en woningzoekenden om via nieuwe media te communiceren met De Leeuw van Putten, worden in 2016 uitgebouwd. Daarnaast geven we onze medewerkers een training “klantgerichte telefoongesprekken voeren”.
25
