Wonen in een sterke stad

Wonen in een sterke stad

www.utrecht.nl/stadsontwikkeling

Najaar 2009

Woonvisie gemeente Utrecht 2009-2019 Versie B&W 6 oktober 2009

1

2

Wonen in een sterke stad

Woonvisie gemeente Utrecht 2009-2019 Versie B&W 6 oktober 2009

3

Voorwoord

4

Utrecht is een sterke stad. Aantrekkelijk gelegen tussen het Groene Hart, de Utrechtse Heuvelrug en het rivierengebied van de Linge, de Lek en de Kromme Rijn. Gelegen op een knooppunt van snelwegen en openbaar vervoer. Een prachtige locatie, goed bereikbaar en midden in Nederland. Een stad waar mensen met veel plezier werken, leren, recreëren en wonen. Omdat Utrecht zo’n aantrekkelijke stad is willen ook veel mensen hier wonen en blijven wonen. Dit legt een grote druk op de woningmarkt. In tegenstelling tot andere gemeenten is er in Utrecht geen sprake van leegstand. Voor iedere woning zijn genoeg kandidaten. Dit wil echter niet zeggen, dat er voldoende woningen zijn of dat ze voldoen aan alle wensen van bewoners. Naast verruiming van het aanbod door nieuwbouw in Leidsche Rijn en Rijnenburg willen we ook de kwaliteit woningen in de bestaande stad verbeteren. Binnenstedelijke vernieuwing biedt veel kansen voor een groter aanbod dat tegelijkertijd van een hogere kwaliteit is. En daarmee ook beter aansluit bij de wensen van (toekomstige) bewoners. Om de doorstroming naar een andere woning in de wooncarrière te versoepelen moeten we ook kritisch kijken naar de spelregels voor woningtoewijzing. Voor u ligt de Woonvisie van de gemeente Utrecht op het woonbeleid voor de komende tien jaar. Hierin vindt een verdere uitwerking plaats van bovengenoemde onderwerpen van beleid. De uitvoering zal worden opgenomen in een uitvoeringsprogramma. Ik wil iedereen, die bijdragen aan deze visie heeft geleverd, daarvoor hartelijk danken. En dan nu aan de slag! Harrie Bosch Wethouder Wonen, Ruimtelijke Ordening en Leidsche Rijn

5

6

1

Inleiding

16

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6

Huidig beleid: visie wonen naar wens 2000 Doel nieuwe woonvisie Economische crisis Betrokkenheid belanghebbenden Afbakening Uitgangspunten

18 19 19 19 19 20

2

Toekomstige opgaven: knelpunten én kansen

24

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

Stad in regio en land: draaischijf, aantrekkelijk voor wonen Functie van de stad Functie stad voor het wonen Knelpunten Utrecht: blijvende aandacht Kansen in Utrecht

26 26 26 28 30

3

Wat Utrecht wil: visie op wonen in de stad

36

3.1 3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.2.4 3.2.5

Zorgen voor doorstroming Speerpunten van het beleid Kwantiteit, zoveel mogelijk verminderen van de druk op de woningmarkt Binnenstedelijk bouwen met hoge kwaliteit Doorstroming en toegankelijkheid woningmarkt voor doelgroepen Kwaliteit woningvoorraad Stad van kennis en cultuur

38 38 38 38 39 39 39

4

Wat Utrecht doet

44

4.1 Kwantiteit: nv Utrecht leidend, accent binnenstedelijk bouwen 4.2 Binnenstedelijk bouwen met kwaliteit! 4.3 Doelgroepen 4.4 Woonruimteverdelingsbeleid 4.5 Woningkwaliteit 4.6 Regionale samenwerking 4.7 Waar doen we wat? 4.7.1 Utrecht vernieuwt: verdichten èn verdunnen 4.7.2 Leidsche Rijn en Rijnenburg 4.7.3 Overige binnenstedelijke locaties: verdichting met hoogwaardig stedelijk wonen

46 46 48 53 54 57 57 57 58 58

5

Hoe doet Utrecht het: sturing en organiserend vermogen

62

5.1 5.2 5.3

Rol gemeente: van uitvoerder naar regisseur Instrumentarium Financiën

64 65 66



Bijlagen

68

Inhoudsopgave

7

8

9

Woonvisie in ’t kort

10

Utrecht is een aantrekkelijke stad om te wonen en te werken. Daarom is de druk op de woningmarkt groot. Deze druk zal de komende jaren blijven waardoor veel doelgroepen niet de woning zullen kunnen vinden die ze zoeken. Door nieuwbouw, aanpassing van de bestaande woningvoorraad en een betere verdeling van de woningen over de verschillende groepen, willen we de grootste knelpunten oplossen. We willen echter ook de grootste kansen benutten. Deze kansen bestaan uit het realiseren van sociale stijging in de wijken en het faciliteren van een stad van kennis en cultuur met de daarbij passende woningbouw. Het woonbeleid staat in dienst van een stad met grote economische en sociale kracht en een hoge ruimtelijke kwaliteit, kortom aan het ‘Wonen in een sterke stad’.

11

De Woonvisie in het kort

”Bouwen in een stedelijk gebied biedt kansen voor een kwaliteitsimpuls”

Speerpunten van het beleid In deze visie komen we tot de volgende speerpunten van het woonbeleid:

productie wordt in de sociale huur en de sociale koop

gerealiseerd.

•

Middeninkomens: meer beschermde sociale koop en middeldure en dure huurwoningen (tot € 870,-,

1 Kwantiteit, zoveel mogelijk verminderen van de druk op de woningmarkt



prijspeil 2009) realiseren. Opvoeren verkoopprogramma woningcorporaties in de Krachtwijken.

2 Binnenstedelijk bouwen met hoge kwaliteit 3 Doorstroming/toegankelijkheid en doelgroepen 4 Kwaliteit van de woningvoorraad

Door middel van de doorstroming van de middeninko-

5 Stad van Kennis en Cultuur

mens vanuit de kernvoorraad naar de middeldure huur en de sociale (beschermde) koop, levert een grotere beschik-

Kwantiteit, zoveel mogelijk verminderen van de druk op de woningmarkt

baarheid van sociale huurwoningen voor de mensen met de laagste inkomens. Dit gebeurt tevens door aanpassingen in de woonruimteverdeling.

Binnen de mogelijkheden, zowel ruimtelijk, procedureel,

Daarnaast worden er nog drie specifieke doelgroepen ge-

milieutechnisch als uitvoeringstechnisch, levert

noemd die voor een deel de hiervoor genoemde groepen

Utrecht een maximale inspanning om de druk op de

overlappen, maar wel om een specifieke aanpak vragen:

woningmarkt te verkleinen. Uitgangspunten hierbij zijn de afspraken in het kader van de Ontwikkelingsvisie NVUtrecht.

•

Studenten: in toenemende mate realiseren van zelf-

•

Starters: realiseren van compacte betaalbare apparte-

standige appartementen. menten op centraal gelegen binnenstedelijke locaties

In de periode 2010-2019 worden er 26.300 woningen aan de voorraad toegevoegd (= 2.630 woningen per jaar).

Binnenstedelijk bouwen met hoge kwaliteit Binnenstedelijk bouwen biedt een kans om het bestaand stedelijk gebied een kwaliteitsimpuls te geven. Recente



en op zogenoemde hotspots (nabij voorzieningen en



stations openbaar vervoer) in de wijken.

•

Gezinnen: ruimte bieden in bestaande woningvoorraad, in transformatie van de Krachtwijken, in



Leidsche Rijn, in Rijnenburg, maar zeker ook op overige binnenstedelijke locaties.

projecten zoals Dichterswijk hebben laten zien dat her-

•

Senioren en mensen met een functiebeperking:

structurering een goede combinatie kan zijn van verdich-



Aanpasbare, rolstoelgeschikte woningen met vol-

ting en kwaliteitsverbetering.

doende ruimte toevoegen aan de woningvoorraad. - Tot 2015 900 (1/4 van 3.650) levensloopbesten

Doorstroming/toegankelijkheid en doelgroepen Optimaliseren van de doorstroming. De volgende doel-

gen aanpassen.

groepen hebben vooral baat bij een betere doorstroming

- Programma Welkome Wijken voortzetten en in

op de woningmarkt:

samenspraak met DMO monitoren op effecten.

•

12

dige woningen realiseren. - Labeling van de bestaande kleine nultredenwonin-

Mensen met lage inkomens: 35% van de nieuwbouw-

Om de doelgroepen beter te kunnen bedienen worden de volgende aanpassingen in het woonruimteverdelingsbeleid voorgesteld:

•

(Her)invoeren van maximale inkomensgrens voor



sociale huurwoningen.

•

(Her)invoeren van de bezettingsnorm voor eengezins-

•

Onderzoek naar de invoering van inkomensafhanke-

woningen. lijke huren.

Kwaliteit woningbouw en –voorraad Een belangrijk aspect in de komende periode betreft duurzaamheid. Daarom moet alle nieuwbouw, met uitzondering van starterswoningen, levensloopbestendig worden gerealiseerd. Daarnaast wordt ingezet op het energiezuiniger maken van de bestaande woningvoorraad. Hierbij wordt uitdrukkelijk gekeken naar de mogelijkheden die worden geboden door het stimuleringspakket dat het kabinet op 25 maart 2009 heeft gepresenteerd en waarbij voor 2009 en 2010 340 miljoen euro is gereserveerd voor energiebesparing woningen. Ook worden er nieuwe (regionale) afspraken met de bouwsector gemaakt over kwaliteit en zeggenschap in de nieuwbouw. In het verlengde daarvan streven wij naar een minimum percentage van 10 procent particulier opdrachtgeverschap op zowel binnen- als buitenstedelijke woningbouwlocaties.

Stad van Kennis en Cultuur Met de ruimere beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen kunnen starters op de woningmarkt in Utrecht sneller aan geschikte woningen komen. Daarmee ondersteunt de gemeente de doelstelling om jong talent vast te houden in de gemeente, en de bestaande voorraad onzelfstandige woonruimten beschikbaar te krijgen voor de jaarlijkse instroom van nieuwe studenten. Daarnaast worden in voldoende mate ook duurdere woningen toegevoegd voor het hoger kader, professoren en onderzoekers. In de wijken wordt ingezet op sociale stijging waarbij wonen naast leren, werken en recreëren kansen geeft aan alle bewoners van Utrecht om bij te dragen aan de stad van kennis en cultuur.

13

14

15

1 Inleiding

16

De gemeente Utrecht heeft het initiatief genomen om tot een nieuwe visie op het wonen te komen. De huidige Woonvisie ‘Wonen naar wens’ stamt uit 2000 en heeft een looptijd tot 2010. De gemeente heeft nieuwbouw en aanpak van de bestaande woningvoorraad en wijken in het afgelopen decennium op de rails én in gang gezet. Nu is het tijd om te bezien of die koers nog steeds een juiste is. Bovendien dienen zich nieuwe ontwikkelingen aan die vragen om aanpassingen. Daarom is het nodig om een nieuwe visie te formuleren.

17

Inleiding

”Utrecht is met Leidsche Rijn één van de snelst groeiende gemeenten van Nederland”

1.1 Huidig beleid: Visie Wonen naar Wens 2000

Er worden in de periode 2000 tot 2010 naar schatting

We beginnen niet vanuit het niets. Er gebeurt veel op het

22.700 woningen (zie tabel 1.1) aan de woningvoorraad

gebied van het wonen, en ook in de afgelopen jaren

toegevoegd. De doelstelling in 2000 was 27.400. De

is er al veel bedacht en tot stand gekomen. Voor een

huidige woningbouwtaakstelling volgens het Convenant

uitgebreidere terugblik verwijzen wij naar bijlage 2. Hier

Woningbouwafspraken 2005-2010 wordt waarschijnlijk

beperken we ons tot enkele hoofdpunten.

net niet gehaald. In Leidsche Rijn worden in deze periode meer dan 18.000 woningen gebouwd, dit is vrijwel vol-

Uitdagingen in 2000

ledig conform de doelstelling in 2000. Utrecht is daarmee

De stad Utrecht stond aan het begin van dit millennium

een van de snelst groeiende gemeentes van Nederland.

voor een aantal uitdagingen op het gebied van het wo-

Ongeveer 25% van de eerste inwoners van Leidsche Rijn

nen. In de woonvisie Wonen naar Wens uit 2000 werd het

komt uit de Krachtwijken.

volgende gesignaleerd:

• • • • • • •

Een snelle stijging van de prijzen op de koopwoning-

Ontwikkelingen in de bestaande voorraad

markt.

De praktijk is weerbarstig, en de mate van sturing en

Beperkte beschikbaarheid van passende woningen

maakbaarheid van de woningmarkt kent grenzen, zeker

voor huishoudens uit de primaire doelgroep.

als het gaat om de bestaande woningvoorraad voor

Een gat tussen sociale huursector en koopsector.

groepen die zijn aangewezen op sociale huur H2. In de

Een aanzienlijke wachtlijst voor sociale huurwonin-

periode 2000-2009 zullen er naar verwachting 5.817

gen.

woningen zijn geherstructureerd of gerenoveerd in het

Uitstroom van midden- en hoge inkomens uit de stad.

kader van Utrecht Vernieuwt!, 3.882 woningen minder

Een grote tegenstelling in de woningvoorraad tussen

dan was afgesproken. Het programma loopt daarmee

het oostelijk en het westelijk deel van de stad.

zo’n 40% achter (zie tabel 1.2.)

Een structurele grote behoefte aan woningen.

Daarnaast kunnen we het volgende constateren.

Aangepakt met doelstellingen

De goedkope scheefheid is iets opgelopen van 45% in

Om deze problemen aan te pakken is destijds gekozen

2000 naar 49% in 2007. Hierdoor is de benutting van

voor een aantal beleidsdoelstellingen, gericht op kwanti-

de bestaande voorraad, voor de groepen die zijn aan-

teit (uitbreiding woningvoorraad), kwaliteit, leefbaarheid, percentage sociale woningbouw en beschikbaarheid van

gewezen op sociale huur, minder optimaal geworden.

•

In de meeste Utrechtse wijken is het algemeen

de kernvoorraad voor de doelgroepen.

buurtoordeel sinds 2000 verbeterd. In Noordwest,

Gedurende de afgelopen jaren is er voortvarend gewerkt

Zuidwest en Zuid is dit licht afgenomen en in Over-

aan de uitvoering van deze doelstellingen. De productie van nieuwe woningen is sterk op gang gekomen, de aan-

18

•

vecht het sterkst afgenomen.

•

De omvang van de kernvoorraad, volgens de definitie

pak van bestaande wijken is voorbereid en ook daar komt

van 2000, is licht toegenomen van 33% naar 35% in te-

de productie op gang.

genstelling tot de doelstelling in 2000 (dalen tot 26%).

•

De beschikbaarheid van de kernvoorraad voor primai-

waarvan de omvang en de duur zich niet laten voorspel-

re doelgroephuishoudens is niet verbeterd en neemt

len.

zelfs wat af. De redenen hiervoor zijn:

Duidelijk is wel dat er ingrijpende gevolgen zijn

-

De stijging van de prijzen van koopwoningen,

voor de woningmarkt op korte termijn. Vooralsnog gaan

waardoor de doorstroming van huur naar koop

we er echter van uit dat de crisis de woningbehoefte

stagneert.

(kwantitatief en kwalitatief) op de middellange en lange

Het toenemende aandeel urgenten in de toewij-

termijn niet beïnvloedt. Vanzelfsprekend is het wel

zing.

mogelijk dat een aantal doelstellingen niet of niet geheel

De stijgende vraag van studenten en afgestudeer-

binnen de daarbij aangegeven termijnen gerealiseerd

den, die tijdens en na hun studie woonruimte

zullen kunnen worden. De productie zal in de komende

zoeken in Utrecht, waardoor meer jongeren actief

periode vertraging oplopen. Op de korte termijn neemt

op zoek zijn.

de vraag naar koopwoningen af, terwijl de vraag naar

Een verminderde beschikbaarheid van nieuwbouw

sociale huurwoningen lijkt toe te nemen. De gemeente

als gevolg van verruiming inkomenseisen.

investeert op korte termijn 60 miljoen euro om de wo-

Afschaffen woonduur per 1 januari 2006.

ningproductie te versnellen en te stimuleren.

- -

- - •

Een aantal regiogemeenten bouwt te weinig sociale huur. Het aantal gerealiseerde sociale huurwoningen

1.4 Betrokkenheid belanghebbenden

blijft daardoor achter bij de afspraken.

De gemeente Utrecht is zich bewust van het feit dat woonbeleid niet achter het beeldscherm gemaakt kan

1.2 Doel nieuwe Woonvisie

worden. Dan zou immers belangrijke inbreng van stakeholders in het veld worden gemist. Met name de inbreng

Actueel beleid op behoefte nu en op termijn

van de corporaties is van belang omdat zij een specifieke

Het doel van deze visie is te komen tot beleid op het ge-

van het beleid. Ook kan een grote betrokkenheid bijdra-

bied van het wonen, waarmee optimaal wordt voorzien in

gen aan een optimaal draagvlak voor de visie.

de Utrechtse woningbehoefte nu en in de toekomst.

De Woonvisie vormt daarbij een uitnodiging aan alle

Daarmee moet ook een bijdrage worden geleverd aan de

betrokken partijen om hun bijdrage te leveren om de

gewenste sociale, economische en ruimtelijke ontwikke-

doelstellingen te bereiken.

ling van de stad Utrecht. Immers, wonen is meer dan

De volgende partijen zijn betrokken geweest c.q. geraad-

alleen de woning en de woonomgeving. Er liggen directe

pleegd bij de totstandkoming van deze visie:

relaties met de zojuist genoemde ontwikkelingen. Daar

•

verantwoordelijkheid hebben voor een goede uitvoering

Utrechtse Woningcorporaties (STUW).

hebben we in deze visie oog voor.

Productie nieuw en bestaand in volle gang: met de juiste koers? Naast actualisering van het beleid is het ook van belang om de vraagkant in beeld te brengen. Pas dan kunnen we beoordelen of de lopende programma’s daar nog op aansluiten. Dit biedt immers de mogelijkheid om de nog te ontwikkelen programma’s nader te onderbouwen en van een koers te voorzien.

Inzetten instrumenten nieuwe Wro 2008

De woningcorporaties verenigd in de Stichting

• •

De Bundeling.

• • • • • • •

Utrechtse Studentenfederatie (USF).

•

Raadscommissie Stad en Ruimte.

Centraal Orgaan van de Samenwerkende Bonden van Ouderen (COSBO)-stad Utrecht. Bestuur Regio Utrecht (BRU). Ontwikkelaars. Makelaars. Particuliere Verhuurders. Provincie Utrecht. Ministerie van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieu (VROM).

Om op grond van de nieuwe wet op de ruimtelijke ordening (Wro) woningbouwcategoriën in bestemmingsplan-

1.5 Afbakening

nen op te kunnen nemen dient deze Woonvisie tevens

Op basis van de vorige Woonvisie zijn er voor wat betreft

als sectorale structuurvisie zoals bedoeld in deze wet en

de woningbouw drie grote programma’s in gang gezet

geldt zij als zodanig voor de periode 2009-2019.

die nog tot 2015/2020 doorlopen. Dit zijn: 1 Leidsche Rijn.

1.3 Economische crisis

2 Utrecht Vernieuwt.

Op dit moment ontvouwt zich een economische crisis

3 Stationsgebied.

19

Daarnaast is op dit moment het programma Rijnenburg in voorbereiding.

•

We hebben oog voor de huidige crisis: deze visie gaat uit van een korte, maar hevige crisis. Indien de crisis langer doorzet, is het mogelijk dat een aantal

De huidige koers van de programma’s Leidsche Rijn en

doelstellingen niet of niet geheel binnen de daarbij

Utrecht Vernieuwt! op hoofdlijnen is goed en biedt waar

aangegeven termijnen kunnen worden gerealiseerd.

nodig de ruimte om wat andere accenten te leggen. Gelet

We kiezen er in deze Woonvisie voor om uitgebreide

op het intensieve voorbereidingstraject en de voortgang

tabellen, cijferreeksen en analyses in de bijlage 2 op

die inmiddels geboekt is in voorbereiding en uitvoering,

te nemen. Vanzelfsprekend hebben we keuzes die we

is het vooral van belang dat de productie hier op stoom

maken wel geanalyseerd en onderbouwd. Daar waar

blijft. Intensieve herijking spoort niet met dit belang en

nuttig geven we dat kort weer.

kan ook snel maatschappelijk minder gewenste gevolgen hebben. Voor wat betreft de overige binnenstedelijke productie, Rijnenburg en Stationsgebied geldt dat bijstellingen binnen de programma’s niet per se tot planvertraging hoeft te leiden. Hier is dus nog tijd en ruimte om de programmering te sturen. In tabel 1.3 is een globale inschatting van de planvoorraad binnen deze programma’s gegeven Bij de genoemde aantallen in tabel 1.3 wordt op basis van ervaring in het verleden uitgegaan van een planuitval van ongeveer dertig procent. 1.6 Uitgangspunten Deze visie op de toekomst van het wonen heeft een aantal belangrijke uitgangspunten:

•

Centraal staat verbinden en draagvlak: - van thema’s: nieuwbouw én bestaande voorraad, kwetsbare én kansrijke doelgroepen, verknopen beleidsthema’s als wonen, welzijn/zorg, ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer, economie. - van sectoren binnen de gemeentelijke organisatie. - van partijen: we zoeken verbinding met de partners op het gebied van het wonen en dagen ze daarmee uit om een bijdrage te leveren.

•

We kijken vooruit. De Woonvisie geldt voor de periode 2009-2019; de concrete maatregelen concentreren zich echter met name op de periode 2009-2014.

•

We kijken ook terug: Uit bijlage 1 blijkt een globaal beeld van het vigerend woonbeleid en de voortgang van de realisatie daarvan. Elementen daaruit zijn input voor deze nieuwe visie.

•

We kiezen voor focus. We kunnen én willen niet allesomvattend zijn: - We focussen op hoofdzaken. Hiermee denken we de doelmatigheid en realisme van het beleid te vergroten. - We focussen op concretisering van de visie in een beperkt aantal programma’s. Deze programma’s zijn goed aan te sturen, te volgen en te monitoren, en helder te communiceren naar burgers en betrokken partners.

20

Woningbouwproductie Utrecht 2000-2010

Jaar

Leidsche Rijn

Bestaande stad

Totaal

Sloop

2000 t/m 2004

6.395

3.059

9.454

1.608

2005

1.587

1.189

2.776

166

2006

2.300

508

2.808

157

2007

1.900

1.330

3.230

188

2008

2.060

1.400

3.460

215

2009*

2.264

1.263

3.527

216

Totaal

16.506

8.749

25.255

2.550

Bron: Triode, BI, afdeling Wonen

Tabel 1.1

* = prognose

Tabel 1.2 Afspraken en realisatie Utrecht vernieuwt! Afspraak

Realisatie

(2009 prognose)

Herstructurering

4.816

3.870

Renovatie

2.818

1.947

Onbepaald

2.065

0

Totaal

9.699

5.817

Bron: Triode

Periode 2000-2009

Tabel 1.3 Globale inschatting planvoorraad tot 2020 2010-2014

2015-2019

Leidsche Rijn

9.800

3.400

Rijnenburg

2.000

5.000

600

500

Utrecht Vernieuwt

4.800

1.300

Overig binnenstedelijk

4.300

5.900

Totaal

21.500

16.100

Stationsgebied

Bron: Afdeling Wonen

Woningproductie

21

22

23

2 Toekomstige opgaven: knelpunten én kansen

24

We zien een aantal ontwikkelingen in de stad waarvan wij vinden dat zij aandacht vragen. En dat zijn niet alleen maar knelpunten en problemen, maar juist ook kansen! Kansen om knelpunten op te lossen, maar ook kansen om vernieuwing door te voeren en kleuren toe te voegen aan het toch al kleurrijke stedelijk palet. Een schets van kansen en knelpunten vormt de basis voor de visie. Maar dat is niet voldoende voor een goede visie. We hebben ook een scherp beeld nodig van de positie van de stad Utrecht op een groter geografisch schaalniveau: wat kenmerkt de regio, welke functie heeft de regio voor het land? Wat betekent dit voor de positionering van de stad Utrecht nu en in de toekomst? Antwoorden op onder andere deze vragen bieden een kader voor een heldere visie op het wonen in de stad.

25

Toekomstige opgaven: knelpunten én kansen

”Stad Utrecht heeft centraal-stedelijke functie voor de regio”

2.1 Stad in regio en land:

markt waarbij de vraag veel groter is dan het aanbod. Dat

draaischijf, aantrekkelijk voor wonen

komt bijvoorbeeld tot uiting in de prijzen van woningen: Utrecht kent na Amsterdam de hoogste vierkante-meter-

Sterke regio, centraal in het land

prijs. En in de afgelopen 5 jaar was de prijsstijging van

De stad Utrecht heeft een centraal-stedelijke functie

woningen in de regio Utrecht het hoogst (Bron: NVM). In

voor een groter gebied. In de structuurvisie Randstad

de huursector zijn de wachttijden voor een sociale huur-

2040 (september 2008) wordt Utrecht getypeerd als een

woningen de laatste jaren verder opgelopen.

”nationale draaischijf van verkeer, vervoer en kennis.” De Ontwikkelingsvisie 2015-2030 voor de Noordvleugel

2.2 Functie van de stad

Utrecht (2007)1 betrekt de draaischijf op een breder palet

De stad Utrecht heeft in die regionale kracht en identiteit

aan kenmerken van de regio Utrecht:

een belangrijke en zelfs beeldbepalende functie. Overi-

• • • • •

Economisch sterk.

gens niet alleen voor de regio, maar soms ook voor het

Veel kennisintensieve en creatieve bedrijven.

hele land. De stad heeft belangrijke onderwijsinstellingen

Dè ontmoetingsplaats van Nederland.

(Universiteit, Hogeschool), hoogwaardige voorzieningen

Veel landschappelijke kwaliteit.

met een landelijke aantrekkingskracht (Jaarbeurs met het

Grote aantrekkingskracht op distributie en transport-

Beatrixtheater, Stadsschouwburg, Hoog Catharijne) en

sector.

het is een belangrijk en druk vervoersknooppunt.

•

Gewilde vestigingslocatie.

De Regionale woonvisie en de Structuurvisie Randstad

2.3 Functie van de stad voor het wonen

2040 vatten kwaliteit en kansen van de regio kernachtig samen (zie kader op pagina 27).

Aantrekkelijk voor jonge mensen

De regio Utrecht behoort qua economische groei tot de

De stad Utrecht is een stad voor iedereen. Toch wijken

top van Nederland (zie figuur 2.1). Zowel de provincie

ontwikkelingen in bevolking en migratiepatronen af van

Utrecht (samen met Flevoland) als de stad Utrecht voer-

meer landelijke gebieden. Op het gebied van het wonen

den in 2007 de lijstjes aan.

heeft Utrecht daarmee een specifieke functie. Die is in hoofdlijnen vergelijkbaar met de algemene functie van

26

Stad bepaalt mede kracht regio

grote steden in hun omgeving.

De stad Utrecht is daarin een sterk bepalende factor (zie

Zo hebben grote steden een belangrijke functie in de

figuur 2.2). Utrecht is vooral in de laatste jaren succesvol,

arbeids- en wooncarrière van inwoners: jonge huishou-

ook in vergelijking met de andere grote steden in

dens die nog onderaan de maatschappelijke ladder staan,

Nederland.

beginnen in de goedkopere woningen in de stad (kamers,

De regio en stad Utrecht hebben ook een grote aantrek-

sociale huurwoningen). Naar mate men wat ouder wordt,

kingskracht op het gebied van het wonen. Dit heeft

gaan mensen vaak meer verdienen, luxer wonen en ver-

echter ook een aantal nadelen. Zo is er hierdoor in de

laat men de stad, om in randgemeenten te gaan wonen.

regio Utrecht sprake van een onevenwichtige woning-

Maar er is ook een deel dat een plek zoekt in de stad

Toekomstige opgaven: knelpunten én kansen

zelf. Zij blijven als het ware stedelijk georiënteerd.Van-

Regionale Woonvisie Utrecht Regio Utrecht is één van de aantrekkelijkste regio’s van ons land. De combinatie van centrale ligging, snelgroeiende economie, onderwijscentra, gevarieerde woonmilieus, hoogwaardige voorzieningen en een dichte infrastructuur biedt een excellent pakket voor bewoners, studenten, werkzoekenden, bedrijven, instellingen en bezoekers. Juist door de grote aantrekkingskracht van de regio zijn er ook in de toekomst tal van kansen om de positie van de regio verder te versterken op een kwalitatief hoog peil. (..) Het gaat dan niet alleen om huisvesting van de inwoners, maar evenzeer om zaken als het aantrekken en behouden van bijvoorbeeld ‘kenniswerkers’ en werkers in de creatieve industrie.

Structuurvisie Randstad 2040 Versterking van de kenniseconomie door betere commerciële toepassing van kennis is een opgave die de regio zelf heeft opgepakt. Zo werken kennis- en onderwijsinstellingen, bedrijfsleven en regionale overheden binnen het Science Park Utrecht en de ‘Task Force Innovatie’ samen aan het benutten van de innovatieve kansen in de regio Utrecht. Daarnaast leveren ook het rijk en de Europese Unie via onder andere ‘Pieken in de Delta’ en het Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling concrete impulsen voor de versterking van de Utrechtse kenniseconomie, zoals op het gebied van de creatieve economie, ‘life sciences’ en de medische technologie.

27

zelfsprekend is dit een uitvergroting van één van de

grotere verband van de woningmarkt, een belangrijke

processen die zich in de stad afspelen. Er zijn ook andere

verantwoordelijkheid toedicht.

processen gaande. Zoals die van geboren en getogen Utrechters, waarvan een behoorlijk groot deel de stad

Blijvend hoge druk op de woningmarkt

niet verlaat. En die van nieuwe Nederlanders, die over het

Het succes van de regio Utrecht als plek om te wonen

algemeen hun plek vinden in de sociale huurvoorraad, in

en te werken heeft ook een keerzijde. De druk op de

sterke mate geconcentreerd in een aantal wijken.

Utrechtse woningmarkt is namelijk onverminderd groot. Dit was in 2000 reeds het hoofdthema van de Woonvisie

Stad en regio complementair

en is het nu nog. De druk op de woningmarkt is een

De analyses (zie bijlage 2) tonen aan dat Utrecht verjongt

direct gevolg van het succes van de woonstad Utrecht.

en dat er sprake is van gezinsverdichting in plaats van

Tegelijkertijd leidt dit tot problemen voor grote groepen

gezinsverdunning. Ook voor de migratie naar de stad toe

minder vermogende Utrechters.

geldt dit proces: de vraag van buiten Utrecht komt vooral

Volgens onderzoek van RIGO Research en Advies in

van jongeren en is met name gericht op betaalbare huur-

20082 blijft de woningbehoefte de komende jaren hoog.

appartementen.

Als deze druk in 2015 moet worden opgelost, dan

Op latere leeftijd zien we een accentverschuiving

moeten er bovenop de al geprogrammeerde productie

naar grondgebonden koopwoningen, zowel binnen als

nog eens 12.500 woningen extra aan de woningvoorraad

ook buiten de stad. Op groter schaalniveau kan worden

worden toegevoegd. Dit betekent een productie van zo’n

gesteld, dat de regio Utrecht voor mensen een ideale

5.500 woningen per jaar. Gezien het huidige productieni-

eenheid vormt. Een eenheid waarin stad en omliggende

veau is dit echter geen realistisch aantal. Procedureel en

gemeenten ieder hun eigen rol vervullen. De één kan

logistiek gezien zit de gemeente nu ongeveer aan haar

daarbij niet zonder de ander.

productieplafond. Bovendien zijn de ruimtelijke mogelijkheden beperkt. Een hogere jaarlijkse productie is daar-

Echter ook: concentratie van kansarmen

mee geen optie. De druk zal dus de komende tijd blijven

Overigens is er in de stad niet alleen sprake van mensen

bestaan, hoewel het naar verwachting in de toekomst wel

die werk- en wooncarrière maken. De stad heeft, meer

afneemt.

dan kleinere gemeenten, ook een opvang- en emancipatiefunctie voor meer kansarme groepen. Hier vinden

Vastgelopen woningmarkt:

kansarm én jong en creatief talent mogelijkheden tot

lage en middeninkomens in de knel

ontplooiing en een schuilplaats in de anonimiteit. Dat

Uit figuur 2.3 blijkt dat de voorraad sociale huurwonin-

brengt kansen èn knelpunten met zich mee! Immers,

gen met een huurprijs behorend tot de kernvoorraad

nergens zijn de potenties voor bijzondere woonmilieus

in theorie groot genoeg is om de primaire doelgroep

zo groot als in een stad als Utrecht, maar dat geldt ook

te huisvesten.

voor de concentratie van sociaaleconomische probleemgroepen.

In principe zouden alle doelgroepinkomens dus woon-

Een betere spreiding over de regio is daarom

ruimte moeten kunnen vinden die aansluit bij het inko-

noodzakelijk.

men. Dat de praktijk anders is, wordt ook duidelijk uit de

2.4 Knelpunten Utrecht: blijvende aandacht

figuur; het knelpunt in Utrecht ligt met name bij de groep huishoudens met een inkomen net boven de pri-

De knelpunten Blijvend hoge druk op de woningmarkt. Vastgelopen woningmarkt: lage en middeninkomens in de knel. Kwalitatieve fricties tussen vraag en aanbod. Matige kwaliteit en leefbaarheid in bepaalde wijken.

maire doelgroepinkomens. Dit zijn de zogenaamde lage middeninkomens met een inkomen tussen de inkomensgrenzen van de primaire doelgroep en modaal (2009: € 31.930,-). Meer dan een kwart van de inwoners van Utrecht behoort tot deze inkomensgroep, terwijl maar zo’n 10% van de woningvoorraad bij het inkomen past. Gevolg van deze mismatch tussen vraag en aanbod is dat veel huishoudens uit de lage middenkomensgroep in de kernvoorraad terecht komen. Hierdoor hebben de

28

Utrecht kampt met een aantal hardnekkige knelpunten

primaire doelgroephuishoudens grote problemen om een

waarvoor zij zich, gelet op haar specifieke functie in het

woning te bemachtigen.

figuur 2.1 Regionale economische groei 2005

6 5

2006 Bron: CBS 2008

4 3 2 1

2007

provincies

Groningen

Zeeland

Limburg

Gelderland

Drenthe

Noord-Brabant

Zuid-Holland

Noord-Holland

Overijssel

-3

Friesland

-2

Flevoland

-1

Utrecht

0 Nederland

Volumemutatie in procenten t.o.v. een jaar eerder

7

figuur 2.2 Economische groei in de grote steden

steden

5 2005

4 3,5

2006

3 2,5

2007

2

Bron: CBS 2008

Volumemutatie (%) t.o.v. het jaar ervoor

4,5

1,5 1 0,5 Utrecht

Rotterdam

Amsterdam

Den Haag

Bron: Rigo 2008

figuur 2.3 Inkomensgroepen (zelfstandig wonend) en woningmarktsegmeten vergeleken

Woningvoorraad Inkomens 10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

doelgroep inkomen/goedkope voorraad

hoog middeninkomen/middensegment

laag middeninkomen/betaalbare voorraad

hoog inkomen/dure voorraad

3

Tabel 2.4 Betaalbaarheid van het wonen (per 1 juli 2009)

Inkomen bruto per jaar

Koop maximaal (v.o.n.)

100%

Huur maximaal

BBSH-doelgroep

28.475

137.833

511

Modaal

31.930

166.218

559

1,5 * modaal

47.895

215.278

838

Bron: VROM, NHG, Nibud

0%

29

Figuur 2.5 laat zien dat maar liefst 50% van de lage

samenwonen en/of kinderen krijgen (startende gezinnen)

middeninkomens inderdaad in de kernvoorraad woont.

en anderzijds uit jongeren die willen starten op de

Dit zijn ongeveer 20.000 huishoudens. Het gaat hier om

woningmarkt.

zogenaamde goedkope scheefwoners (huishoudens met

Kijken we naar het saldo tussen vraag en aanbod, dan

een inkomen hoger dan het primaire doelgroepinkomen

zien we een blijvende grote behoefte in alle segmenten

dat in de kernvoorraad woont). Opmerkelijk is dat 33%

van de woningmarkt (zie figuur 2.7). De verwachting is

in een koopwoning woont die duurder is dan een sociale

dat er in 2015 nog steeds een grote woningbehoefte

koopwoning (2009: € 181.512). Dit kan een gevolg zijn

bestaat (zie figuur 2.8 en 2.9). Zowel aan eengezinswo-

van prijsstijgingen in het verleden, waardoor de woning

ningen als aan appartementen blijft de behoefte tot

in prijs is gestegen en/of er eigen vermogen is ontstaan.

2015 groot. De vraag naar eengezinswoningen is daarbij relatief het grootst. Overigens tekent zich op termijn een

In figuur 2.4 is voor verschillende inkomensgroepen aan-

klein relatief overschot af aan middeldure koop en dure

gegeven wat zij maximaal kunnen kopen of huren. Hier-

huur. Dit kan betekenen dat dit type woningen tegen

bij is bij koop uitgegaan van de eisen van de Nationale

die tijd moeilijker verkocht en verhuurd zal worden. Ook

hypotheekgarantie inclusief starterslening (NHG) en bij

in een gespannen woningmarkt als Utrecht moet dus in

huur van maximale huurquoten volgens het Nederlands

toenemende mate rekening worden gehouden met het

Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud). Bij koop wordt

bouwen van de juiste producten.

er van uitgegaan dat mensen het hele bedrag moeten Uit de tabel blijkt dat het voor huishoudens in de BBSH-

Verschillen in kwaliteit en leefbaarheid in wijken

doelgroep (er wordt hier uitgegaan van een 2 persoons-

Uit onderzoek blijkt, dat het algemene oordeel over de

huishouden jonger dan 65 jaar) bijna niet mogelijk is om

buurt in een aantal wijken in de afgelopen 10 jaar is

in de huidige woningmarkt een woning te kopen. Deze

verbeterd.

groep is dus echt aangewezen op de sociale huurvoor-

In figuur 2.10 is aangegeven hoe groot het verschil

raad. De doelgroep tot modaal zou wat kunnen kopen,

is tussen het buurtoordeel in 1998 en in 2007.

maar zonder korting waarschijnlijk niet de kwaliteit die

Wel lijken de problemen zich sterker te concentreren in

men zoekt. De groep met een inkomen van anderhalf

bepaalde buurten in vier wijken waarin het oordeel over

modaal heeft duidelijk meer mogelijkheden.

de leefbaarheid per saldo slechter uitvalt (Overvecht,

Sinds 2000 is de goedkope scheefheid, het percentage

Noordwest, Zuidwest en Zuid). Aan de andere kant is de

huishoudens met een inkomen hoger dan het primaire

leefbaarheid in vooral de Binnenstad bovengemiddeld

doelgroepinkomen dat in de kernvoorraad woont, opge-

toegenomen.

lenen.

lopen van 45% naar 49%. In Leidsche Rijn is dit percentage zelfs 65% (bron: Woon 2006, RIGO 2008). Mede

2.5 Kansen in Utrecht: aanknopingspunten voor

hierdoor is de kans voor mensen met een laag inkomen

nieuwe focus

om een sociale huurwoning te bemachtigen (slaagkans),

Naast knelpunten kent Utrecht een aantal unieke kansen.

de afgelopen tijd sterk afgenomen.

En wanneer deze in samenhang met elkaar worden bezien ontstaat er ook een meerwaarde.

Kwalitatieve fricties tussen vraag en aanbod Er is een grote behoefte aan woningen in alle sectoren, zeker als rekening wordt gehouden met de vraag van buiten Utrecht (zie figuur 2.6). De verhouding tussen koop en huur ligt ongeveer gelijk, wel worden er relatief meer appartementen gevraagd. Bij eengezinswoningen ligt de nadruk op koop, bij appartementen gaat de voorkeur meer uit naar huur. De vraag van binnen Utrecht richt zich met name op de

De kansen Utrecht verjongt. Utrecht: sterke positie met aantrekkelijk woonklimaat. Utrecht Vernieuwt! Utrecht stad van kennis en cultuur. Sterke economische potentie.

eengezinskoopwoningen en de meergezinshuurwoningen.

30

Bij de vraag van buiten Utrecht ligt het accent op de

Utrecht verjongt

meergezinshuurwoningen. De vraag binnen Utrecht

In de vorige paragraaf beschreven we al de specifieke

komt vooral voort uit enerzijds mensen die willen gaan

functie van steden in het algemeen, en Utrecht in het

figuur 2.5 Woonsituatie lage middeninkomens Bron: WoOn 2006, Rigo 2008

60% 50% 40% 30% 20% 10% <181.512

181.512-

>260.000

>535

535-631

koop

huur

>631

260.000

figuur 2.6 Woningbehoefte van Utrecht en buiten Utrecht

vraag van buiten Utrecht

Totaal

Meergezins huur

Eengezins huur

Meergezins koop

Eengezins koop

Huur

Koop

Utrechtse vraag

figuur 2.7 Kwalitatieve woningbehoefte, saldo vraag/aanbod Utrecht Bron: WoOn 2006, bewerking Rigo 2008

x1000

Meergezins

Eengezins

Bron: WoON2006,

45 40 35 30 25 20 15 10 5

bewerking Rigo 2008

x1000

50 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 een

meer

gezin

gezin

koop

huur

een

meer

een

meer

gezin

gezin

gezin

gezin

koop

koop

huur

huur

totaal Utrechtse vraag Vraag buiten Utrecht Tekort

31

bijzonder. Steden verjongen, het platteland vergrijst: het

vesteringen gedaan. Deze komen bovenop de investerin-

herkenbare patroon bij demografische ontwikkelingen

gen in het kader van Utrecht Vernieuwt! De voorgenomen

in verschillende gebieden. Vooral de stad Utrecht laat de

investeringen in onderwijs, werk en recreëren zijn daarbij

‘contramal’ van het platteland zien: vergroening en ge-

echter minstens zo belangrijk. Om namelijk een stad te

zinsverdichting!

worden van kennis en cultuur hebben we iedereen in de

Dit kan gezien worden als een kans voor Utrecht. Im-

stad hard nodig.

mers, het betekent steeds weer een vernieuwingsimpuls voor de stad, talent dat wordt opgeleid in de Utrechtse

Utrecht stad van kennis en cultuur

onderwijsinstellingen blijft zich aandienen.

Utrecht bezit de grootste universiteit van Nederland,

In combinatie met de sterke economische positie en de

een grote hogeschool en veel andere instellingen voor

gunstige geografische ligging binnen Nederland, zijn dit

hoger onderwijs. De stad is daarmee, en door de centrale

kanskaarten die elkaar kunnen versterken: goed arbeids-

ligging in het land, al jaren één van de populairste stu-

potentieel biedt kansen voor bedrijven, bedrijven bieden

dentensteden in Nederland. Op dit moment (2009) telt

mogelijkheden voor carrière voor afgestudeerden. En

Utrecht 62.000 studenten.4

hoewel de arbeidsmarkt bovenlokaal en bovenregionaal

De bedrijvigheid kenmerkt zich in toenemende mate

is, biedt dit de optimale mogelijkheid voor mensen om in

door een hoge mate van kennisintensiteit: o.m. op het

de buurt van de woonplaats werk te vinden (en daarmee

gebied van finance, IT en life science. Als gevolg hiervan

de pendel te beperken).

willen veel studenten en (afgestudeerde) starters op de arbeidsmarkt betaalbare woonruimte in de stad.

Utrecht: sterke positie met aantrekkelijk woonklimaat

Bij het ontwikkelen van een aantrekkelijk woonmilieu

De stad Utrecht heeft een sterke uitgangspositie in

aanbod. Daardoor zal Utrecht beter in staat om hoogop-

vergelijking met de andere grote steden in ons land.

geleiden vast te houden. Hierbij past ook het ontwikkelen

Zo is de verhouding tussen huur- en koopwoningen,

van creatieve broedplaatsen, en uitbreiding van het

eengezinswoningen en appartementen gedifferentieerder

aantal shortstay-faciliteiten voor buitenlandse studenten,

en daarmee gunstiger dan bijvoorbeeld in Amsterdam

professoren en onderzoekers.

voor deze groepen hoort ook een omvangrijk cultureel

en Rotterdam. De stad Utrecht is ook een relatief groene stad: ze profiteert daarin ook van de aantrekkelijkheid

Sterke economische potentie

van de directe omgeving (bossen richting oost, polders

Utrecht heeft een sterke economische positie in natio-

richting west, rivieren richting zuid, en meren richting

naal, maar ook in Europees opzicht (zie bijlage 2). Binnen

noord). Ook hier hebben stad en regio elkaar nodig, en

Nederland is het de tweede kantorenlocatie. Om deze

vormen ze een verbonden eenheid.

positie te behouden en verder uit te bouwen dient een passend woonmilieu aangeboden te worden. Hierbij is

Utrecht Vernieuwt!

een woningaanbod nodig dat brede lagen van de bevol-

De stad staat voor een kansrijke periode in haar

king kan huisvesten. Economische groei is namelijk niet

geschiedenis. Niet alleen vernieuwt ze haar Krachtwijken

alleen afhankelijk van hoger opgeleiden, maar zeker ook

in het programma Utrecht Vernieuwt, ze vernieuwt ook

van huisvestingsmogelijkheden voor werknemers in de

haar centrum (Stationsgebied). Beide ontwikkelingen

meer ondersteunende bedrijvigheid en in het onderwijs

bieden juist nu kansen om de functie van Utrecht voor

en de zorg.

arm en rijk én voor stedelijke functies en woonmilieus te versterken.

Aanpak Krachtwijken In het kader van het rijksbeleid rondom de 40 Nederlandse Krachtwijken, zijn ook in Utrecht wijkactieplannen gemaakt voor de wijken Kanaleneiland, Overvecht, Ondiep, Zuilen-Oost en Hoograven. Doel van de actieplannen is om de kwaliteit van de genoemde wijken duurzaam te verbeteren. Bij het bieden van kansen aan de bewoners van deze wijken speelt uiteraard een goede woning een belangrijke rol bij het vooruit komen in het leven, ook wel omschreven als sociale stijging. Hiertoe worden in-

32

x1000

figuur 2.8 Prognose vraag en aanbod 2015 Utrecht 20

Bron: Woon2006,

12 9 6 3 Eengezins koop

Meergezins koop

Eengezins huur

bewerking Rigo 2008

15

vraag

aanbod

Meergezins huur

figuur 2.9 Prognose vraag en aanbod 2015 Utrecht Aantal

vraag

20

woningen

Bron: Woon2006,

12 9 6 3 Koop goedkoop

Koop middelduur

Koop duur

Huur goedkoop

Huur middelduur

bewerking Rigo 2008

15 potentieel aanbod

Huur duur

Figuur 2.10 Buurtoordeel vergeleken 10 8

Bron: Bestuursinformatie

x1000

6 4 2

Overvecht Zuidwest Noordwest

Noordoost Zuid

Oost

Leidsche Rijn

West

1998

2007

Binnenstad Vleuten-de Meern

33

34

35

3 Wat Utrecht wil: visie op wonen in de stad

36

Woonwensen verschillen van mens tot mens. Dit hangt af van allerlei zaken zoals het inkomen, samenstelling van het huishouden, leeftijd en dergelijke. Om mensen naar tevredenheid te kunnen laten wonen is het van belang dat men die woning kan kiezen die past bij de persoonlijke voorkeur. Nu helder is wat de opgaven voor Utrecht op het gebied van het wonen zijn, formuleren we in dit hoofdstuk de visie die we hebben om deze op te pakken. Hierbij brengen we focus aan door een aantal speerpunten te benoemen.

37

Wat Utrecht wil: visie op wonen in de stad

”De vraag naar woningen is in Utrecht al jaren veel groter dan het aanbod”

3.1 Visie op Wonen

speerpunten van het beleid te noemen, die echter ook

Iemands keuzemogelijkheden zijn beperkter naarmate

een duidelijke relatie met elkaar hebben:

het inkomen lager is. Dit kan er toe leiden dat bepaalde

1. Kwantiteit, zoveel mogelijk verminderen druk op de

groepen alleen in bepaalde wijken en in bepaalde wonin-

woningmarkt.

gen terecht kunnen. Dit doorbreken we door een ingrij-

2. Binnenstedelijk bouwen met hoge kwaliteit.

pende aanpak van de wijken via het programma Utrecht

3. Doorstroming en toegankelijkheid woningmarkt voor

Vernieuwt. Zo bereiken we een meer gedifferentieerde

doelgroepen.

bevolkingsopbouw in de wijken. Hiermee wordt ook tege-

4. Kwaliteit woningvoorraad.

moet gekomen aan de diversiteit aan woonwensen van de

5. Stad van Kennis en Cultuur.

bevolking in die wijken. Dit sluit aan bij de ambities uit het Meerjarenkader en Uitvoeringsprogramma ‘Diversiteit

3.2.1 Kwantiteit, zoveel mogelijk verminderen van de

en Integratie’.

druk op de woningmarkt

Door de relatie tussen de bestaande stad en Leidsche Rijn

In paragraaf 2.4 meldden we het al. Een bijkomend effect

zorgvuldig te leggen wordt er een doorstroming bereikt

van de kracht van de stad Utrecht als woonstad is de gro-

vanuit de stadswijken naar het groenstedelijke woonmi-

te druk op de woningmarkt. Het geheel wegwerken van

lieu. Hiermee vergroten we de keuzemogelijkheden

deze druk is een illusie en feitelijk ook ongewenst. De in-

van Utrechters aanzienlijk. In Leidsche Rijn wordt ook

zet is om, gegeven de ruimtelijke mogelijkheden binnen

tegemoet gekomen aan de grote vraag naar eengezins-

de gemeente en in de regio, een maximale inspanning te

woningen in de stad.

leveren om de druk op de woningmarkt te verminderen.

Verder kiezen we voor Rijnenburg nadrukkelijk voor het

Nu de grenzen van de beschikbare ruimte in zicht komen

realiseren van een woonmilieu dat tot op heden vrijwel

is het noodzakelijk om scherpe keuzes te maken in de

nog niet voor handen is binnen de gemeentegrenzen,

samenstelling en allocatie van het nieuwbouwprogramma.

namelijk een groenstedelijk/landelijk woonmilieu.

In kwantitatieve zin streven we naar een, binnen de

De woningbehoefte in Utrecht is al vele jaren veel hoger

grenzen van de kwaliteit, optimaal bouwprogramma.

dan het aanbod en dit zal de komende jaren waarschijnlijk, ondanks de huidige dip, zeker zo blijven. Dit

3.2.2 Binnenstedelijk bouwen met hoge kwaliteit

betekent dat we goed na moeten denken over voor welke

Voor verdere groei van de woningvoorraad is een zwaar-

groepen we de woningen bouwen die we bouwen. Deze

der accent op binnenstedelijk bouwen nodig. Na Leidsche

keuze hangt samen met de visie op de gewenste toekom-

Rijn en Rijnenburg is er weinig ruimte in de gemeente om

stige ontwikkeling van de stad. Zoals genoemd in het

nog uitleglocaties te realiseren. De blijvend grote woning-

vorige hoofdstuk liggen deze onder andere op het vlak

vraag en de beperkte ruimte vragen daarom om intensi-

van kennis en cultuur.

vering van het binnenstedelijk programma. Dat betekent

Wat Utrecht wil: visie op wonen in de stad

kwalitatief hoogwaardige verdichting binnen bestaande woongebieden of functieverandering van niet-woongebie-

38

3.2 Speerpunten van het beleid

den. Hiermee sluit Utrecht aan op de specifieke kwalitei-

Op basis van het bovengenoemde zijn er een aantal

ten die de stad heeft, namelijk een centrum-stedelijk plus

milieu. De stad vormt daarmee in toenemende mate de

ging van de Vromraad uit 2006 wijst zij op maatregelen

functie van ”binnenstad” van de regio.

die bewoners van een wijk helpen om vooruit te komen.

Binnenstedelijk bouwen biedt een kans om het bestaand

Naast extra inzet op onderwijs, extra ruimte voor

stedelijk gebied een kwaliteitsimpuls te geven. Dit zijn

economie in de wijk en meer ruimte voor sport, spel en

echter, zowel in procedureel als in financieel opzicht, niet

cultuurvoorzieningen gaat het daarbij om de stappen op

de meest eenvoudige locaties. Recente projecten zoals

de stedelijke woonladder kleiner te maken.

Dichterswijk hebben laten zien dat herstructurering een goede combinatie kan zijn van verdichting en kwaliteits-

Voor elk van deze groepen geldt voor wat betreft het

verbetering.

stimuleren van de doorstroming een andere aanpak:

Bij het programmeren moet er veel aandacht zijn voor

•

Voor de mensen met een laag inkomen geldt dat

de doelgroep die met de woningbouwontwikkeling wordt

maatregelen gericht moeten zijn op het vergroten

bediend.

van de toegankelijkheid van sociale huurwoningen en het vergroten van de keuzevrijheid. De kernvoorraad-

3.2.3 Doorstroming en toegankelijkheid woningmarkt

afspraak met de corporaties van 38.000 woningen

voor doelgroepen

dient daarbij voorlopig als vangnet. Door het maken

Een derde speerpunt betreft het optimaliseren van de

van toewijzingsafspraken met de corporaties kan

doorstroming. De volgende doelgroepen hebben met

gerichter tegemoet worden gekomen aan de huisves-

name baat bij een betere doorstroming op de woningmarkt:

•



tingsbehoefte van de echte minima.

•

Voor middeninkomens geldt dat er meer mogelijk-

Mensen met lage inkomens: er is weinig keus voor

heden moeten komen om een stap te maken in de

deze groep en dit leidt tot concentratie in bepaalde

wooncarrière richting sociale koop of middeldure

delen van de stad. Voor deze groep moet het moge-

huur. Ook moet er een stimulans komen om een

lijk worden om ook buiten de huidige concentraties

”goedkope” woning te verlaten als het inkomen stijgt.

een woning te vinden. Deze keus wordt ook vergroot

Toepassing van het experiment Huur op Maat of vari-

door in de wijken zelf door te gaan met de ingrij-

anten daarop wordt in samenwerking met de corpo-

pende kwaliteitsverbetering van woning en woonom-

raties serieus onderzocht. Er zullen ook maatregelen

geving.

genomen worden om de scheve instroom, mensen

Een groot deel van deze groep bestaat uit starters.

met een hoog inkomen die instromen in de sociale

Voor een deel van de starters geldt dat zij bij toewij-

huurwoningvoorraad, te beperken.

zing nog over een laag inkomen beschikken, terwijl

•

na verloop van tijd dit inkomen (naar een midden-

3.2.4 Kwaliteit woningvoorraad

inkomen of hoger) stijgt en men dus scheef woont.

Gezien de grote vraag naar woningen in Utrecht is er

Voor de hoger opgeleide starters zal dit effect zich

vaak weinig sprake van concurrentie tussen aanbieders

sterker voor doen dan voor de lager opgeleide starter.

van woningen op basis van woningkwaliteit. Dit is de

Mensen met middeninkomens (tot ongeveer 1,5 maal

reden dat we hier we onze inzet op het gebied van

modaal): Deze raken in een overspannen woning-

kwaliteit

markt met hoge huizenprijzen in de knel (zie ook

willen vergroten. Hierbij hebben we aandacht voor

paragraaf 2.4). Hieronder bevinden zich naast afstu-

de volgende vier kwaliteitsaspecten:

deerders (jonge talenten) ook voor de stad en haar

1. Woonkwaliteit.

inwoners belangrijke beroepsgroepen als onderwij-

2. Toegankelijkheid.

zers, medewerkers van de politie, werknemers uit de

3. Duurzaamheid.

zorg- en welzijnssector, et cetera. Vooral de midden-

4. Zeggenschap.

inkomens zijn scheefwoners en houden de kernvoor-

In paragraaf 4.4 werken we dit nader uit. Daarnaast

raad van sociale huurwoningen (H2) bezet.

willen we blijvende aandacht voor de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad.

Huishoudens met een laag inkomen die zich in sociaaleconomisch opzicht verder ontwikkelen en waarvan het

3.2.5 Stad van Kennis en Cultuur

inkomen groeit, moeten ook de kans krijgen om in de

De kenniseconomie in Utrecht vraagt om goede woonmi-

eigen woonomgeving te blijven wonen. Sociale stijging

lieus voor de hoogopgeleide afgestudeerden die van

en wooncarrière op wijkniveau biedt kansen voor de

de grootse universiteit, de hogeschool en de vele ander

primaire doelgroep, én het zorgt voor differentiatie en

onderwijsstellingen komen. Door passende en goede

potentie van de wijken zelf. In haar advies Stad en Stij-

woningen op geschikte locaties aan de voorraad toe te

39

voegen geven we inhoud aan de ambitie ”Utrecht Stad van Kennis en Cultuur”. Deze groep is zeer stedelijk georiënteerd. De meeste verhuisgeneigde jonge starters in de regio willen in de stad Utrecht wonen en dan nog het liefst in en om het centrum (bron: Provincie Utrecht, 2007). Betaalbaarheid speelt voor deze groep daarbij een belangrijke rol. Het gaat hier dus vooral om het realiseren van kleine sociale huurappartementen op locaties nabij het centrum van de stad. Met nadruk stellen wij dat starters in Utrecht sterke voorkeur hebben voor huurwoningen (in tegenstelling tot starters in kleine gemeenten in Nederland, waar veelal een traditionele woonwens voor eengezinskoopwoningen de boventoon voert). Met het bieden van huisvesting voor deze doelgroep kunnen verschillende thema’s die van belang zijn voor de stad worden bediend:

•

Door de juiste woningen toe te voegen kan doorstroming uit de bestaande woningvoorraad (waaronder studentenkamers) op gang worden gebracht. Deze voorraad komt dan in grotere mate beschikbaar voor de primaire doelgroep, huishoudens met een laag inkomen, waaronder studenten. Door het verruimen van het aanbod sociale huurwoningen ontstaat er in de wijken met een eenzijdige wijkopbouw meer ruimte om huurwoningen te slopen en de noodzakelijke differentiatie aan te brengen. Stadsvernieuwing en herhuisvesting worden hiermee beter haalbaar.

•

Met de ruimere beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen kunnen starters op de woningmarkt in Utrecht sneller aan geschikte woningen komen. Daarmee ondersteunt de gemeente de doelstelling om jong talent vast te houden in de gemeente, en de bestaande voorraad onzelfstandige woonruimten beschikbaar te krijgen voor de jaarlijkse instroom van nieuwe studenten.

Daarnaast worden in voldoende mate ook duurdere woningen toegevoegd voor het hoger kader, professoren en onderzoekers. In de wijken wordt ingezet op sociale stijging waarbij wonen naast leren, werken en recreëren kansen geeft aan alle bewoners van Utrecht om bij te dragen aan de stad van kennis en cultuur.

40

41

42

43

4 Wat Utrecht doet

44

In het voorgaande hoofdstuk hebben we een visie op het wonen neergelegd. In dit hoofdstuk gaan we nader in op het realiseren van deze visie. Per onderdeel wordt er een doelstelling geformuleerd die als input zal dienen voor het op te stellen uitvoeringsprogramma.

45

Wat Utrecht doet

”Bouwen in de stad is een grotere uitdaging dan bouwen in een weiland”

4.1 Kwantiteit:

Binnen dezelfde woonmilieus kunnen mensen met

NV Utrecht leidend, accent binnenstedelijk bouwen

uiteenlopende leefstijlen wonen. Bij de invulling van

De kwantitatieve opgave is vastgelegd in het kader van

concrete woningbouwprojecten houden we rekening met

het Regionaal Structuurplan (tot 2015) en daarna (2015

die verschillende leefstijlen. Dit doen we op grond van de

tot 2030) in de Ontwikkelingsvisie Noordvleugel Utrecht

woonbelevingsgroepen die kunnen worden onderschei-

(de NV Utrecht). De ontwikkelingsvisie is er op gericht

den (zie: Profielen van woonbelevingsgroepen van

om de (internationale) groeistrategie van de Randstad te

STUW en Gemeente Utrecht, 10 april 2009).

faciliteren. De opgave in het kader van de NV Utrecht is voor de woonvisie leidend (zie tabel 4.1).

Keuze voor Utrechtse inzet: groenstedelijk en centrumstedelijk

Uit tabel 1.3 bleek dat de planvoorraad in totaal 37.600

Er is dus behoefte aan uitbreiding in centrum-stedelijke

woningen bedraagt. Uitgaande van een planvertraging

woonmilieus en groenstedelijke-, dorpse- en landelijke

van gemiddeld zo’n 30% kan er voor deze periode uitge-

woonmilieus. De realiteit gebiedt te zeggen dat het

gaan worden van een productie van zo’n 26.300 wonin-

bestaand stedelijk gebied nauwelijks ruimte biedt voor

gen. Dit komt overeen met de ongeveer 2.600 woningen

toevoeging van dergelijke groenere woonmilieus. De

die in het kader van het RSP en de NV-Utrecht zijn afge-

stad Utrecht biedt al een kleurrijk palet aan woonmilieus.

sproken en die een maximaal haalbare jaarlijkse produc-

Utrecht moet het wat dat betreft vooral hebben van een

tie voor de stad Utrecht zijn. Hiermee kan Utrecht zo’n

aantal wijken in de bestaande woningvoorraad (bijvoor-

63% van de regionale woningproductie op zich nemen.

beeld Tuindorp, Oog in Al, Voordorp en Lunetten). In de nieuwbouw is in de woningbouwprogrammering

Doelstelling kwantiteit 26.300 woningen toevoegen in de periode 2010-2019 (= gemiddeld 2.630 woningen per jaar).

in groenstedelijke woonmilieus al voorzien in Leidsche Rijn (buiten Leidsche Rijn Centrum). Rijnenburg biedt op langere termijn mogelijkheden voor toevoegingen van dit woonmilieu. Daarnaast verschieten de te herstructureren wijken in het kader van Utrecht Vernieuwt ook van kleur. Immers, door transformatie zal een deel van de voorraad veranderen in een groenstedelijk woonmilieu. Er zijn dus

46

4.2 Binnenstedelijk bouwen met kwaliteit!

verschillende mogelijkheden in de stad om te voorzien

In de Ontwikkelingsvisie NV-Utrecht 2015-2030 wordt de

in de grote vraag naar groen-suburbaan wonen: in be-

woonmilieu-opgave voor de lange termijn geformuleerd.

staande wijken, in Leidsche Rijn, in delen van de Kracht-

Deze visie sluit op dit punt aan bij de bevindingen van

wijken en in de toekomst in Rijnenburg. Daarnaast heeft

de ontwerp Regionale Woonvisie van het BRU. Daaruit

de regio in dit type woonmilieu vanzelfsprekend veel te

blijkt dat er de komende jaren een grote behoefte is aan

bieden. Zo zijn er veel groenstedelijke woonmilieus in de

stedelijke centrum-plus-, groenstedelijke woonmilieus

nabijheid van de stad (zie figuur 4.1).

(zie figuur 4.2).

In deze woonvisie hebben we eerder al verschillende

Tabel 4.1 Woningbouwtaakstelling stadsregio Utrecht Opgave RSP

2010-2014

2015-2019

25.632

NV-Utrecht

41.000*

* Voor de periode 2015-2019 wordt uitgegaan van een productie van 16.400 voor de hele stadsregio.

figuur 4.2 Toename behoefte aan woningen naar woonmilieutype in BRU-gebied 90

Bron: Woon2006,

60 45 30 15 2005-2015

2015-2030

Toename 2015 t.o.v 2005

Toename 2030 t.o.v. 2005

bewerking Rigo 2008

75

Stedelijk Centrum Plus

Groen stedelijk

Gemiddelde Overige woonmilieus

Figuur 4.1 Woonmilieukaart Regio Utrecht

Centrum stedelijk plus

Bron: Kaart: RSP 2005-2015, typologie: Ontwikkelingsvisie NV-Utrecht 2015-2030

Centrum stedelijk

Stedelijk (buiten) centrum

(Centrum) Dorps

Groen stedelijk

Landelijk

47

knelpunten in de woningmarkt gesignaleerd. Deze con-

sociale koop. Hierbij dient te worden opgemerkt dat de

stateringen vormen een belangrijke opmaat voor de ma-

10% sociale koop eerder bij de lage middeninkomens

nier waarop we in de woningmarkt willen interveniëren.

terechtkomt dan bij de lage inkomens. Om aan deze taakstelling te kunnen voldoen, wordt voor de periode 2010-2020 gesteld dat van elk woningbouwproject dat in deze periode wordt gerealiseerd in principe

Doelstelling binnenstedelijk bouwen

35% in de sociale sector wordt gerealiseerd. Hierbij wordt

Op geschikte binnenstedelijke locaties hoog-

uitgegaan van in principe 25% in de sociale huur en 10%

waardige stedelijke woonmilieus in hoge dicht-

in de sociale koop. Specifieke kenmerken van een wo-

heden creëren.

ningbouwlocatie kunnen echter leiden tot een afwijking van de genoemde percentages.

4.3 Doelgroepen

Lage inkomens Uit het meest recente woningmarktonderzoek5 blijkt dat 44% van de mensen die willen verhuizen een sociale huurwoning wenst, terwijl 47% van de voorraad uit soci-

Doelstelling lage inkomens Nieuwbouwproductie tot 2020 moet gemiddeld 35% sociaal (huur en koop) zijn (exclusief studenteneenheden).

ale huurwoningen bestaat. Uit de analyse (bijlage 2) blijkt dat getalsmatig de kernvoorraad van 53.280 (42.560 in bezit corporaties, 10.720 particulier bezit), meer dan

Studenten

groot genoeg is om de zelfstandig wonende primaire

Uit de Studentenmonitor 2007 blijkt dat er nog een

doelgroep van 36.450 huishoudens te huisvesten.

tekort is van zo´n 2.000 studenteneenheden. Sinds dit

De ervaring van de woningzoekende in deze stad sluit

onderzoek zijn er in totaal zo’n 500 eenheden opgele-

hier echter in het geheel niet op aan. Er blijft een groot

verd. Binnenkort komt daar nog een complex van 1.000

tekort aan sociale huurwoningen. Dit uit zich in lange

eenheden bij dat echter gedeeltelijk ook voor afgestu-

wachttijden en kleine slaagkansen. Eén van de belangrijk-

deerden bestemd is. Studenten blijken in de loop van

ste opgaven in deze Woonvisie is de beschikbaarheid

hun studie steeds meer de behoefte te hebben aan het

te verbeteren door de goede woningen te bouwen en

wonen in een zelfstandig appartement. De behoefte aan

deze goed te verdelen onder de woningzoekenden. Dit

appartementen komt voor een deel uit het feit dat men

is vooral nodig om acute vraagtekorten op te lossen en

voor een zelfstandige woning huurtoeslag kan ontvan-

om op de wat langere termijn de gewenste doorstroming

gen. Dit in tegenstelling tot een kamer. Voor een ander

te bereiken. Daarom blijft het noodzakelijk om een

deel komt het uit de toenemende vraag naar ruimte en

substantieel deel van de nieuwbouw in de sociale sector

comfort waarvoor men ook bereid is meer te betalen (tot

te laten plaatsvinden. De verwachting is dat de omvang

€ 375,-). In die zin gedragen studenten zich op de wo-

van de primaire doelgroep in de toekomst afneemt: van

ningmarkt steeds meer als starters. Zij het dat een stu-

36% nu, naar 31% in 2015 (Rigo, 2008). Ook kan er van

dent doorgaans aangewezen is op kleiner en goedkoper

uit worden gegaan, dat door doorstroming een groter

dan de afgestudeerde. Meer startershuisvesting komt

deel van de kernvoorraad voor de primaire doelgroep ter

dus ook ten goede aan studenten, terwijl het daarnaast

beschikking komt. Dit alles maakt het verdedigbaar om

de doorstroming vanuit de kamerverhuur bevordert. Dit

het percentage sociale sector (koop en huur) tot 2020

is dan weer voordelig voor de eerstejaars die in grote

terug te laten lopen van 54% nu naar 46%. Hiervoor is het

meerderheid wel een kamer wensen.

nodig om 35% van de nieuwbouw in de sociale sector te

Overigens worden er de komende tijd nog steeds studen-

realiseren, conform de Regionale Woonvisie. De nieuw-

tenkamers gerealiseerd, hoewel het aandeel in de totale

bouw van studentenwoningen zit echter niet in deze 35%

productie wel steeds meer afneemt. Studenteneenheden

en wordt dus in aanvulling daarop gerealiseerd.

komen bovenop de 35 procent sociale woningbouw die in deze nota als uitgangspositie geldt.

In tabel 4.2 wordt aangegeven tot welke samenstelling

48

van de woningvoorraad dit percentage van 35% leidt

Om Utrecht als internationaal kenniscentrum nog

rekening houdend met het huidige woningbouwprogram-

aantrekkelijker te maken wordt daarnaast het aantal

ma en de sloop- en verkoopprogramma´s. Wij gaan

shortstayfaciliteiten voor buitenlandse studenten en

uit van een percentage van 25% sociale huur en 10%

onderzoekers uitgebreid. Precisering van de benodigde

4.2: Woningvoorraad 2007, 2010 en 2020 Woningvoorraad

2007

2010

2020

Sociale sector

54%

52%

44%

Kern voorraad*

44%

42%

32%

Tabel 4.3 Tekort starterswoningen in 2008 Vraag

Aanbod

Tekort

Starters huur

4.600

1.800

-2.800

Starters koop

1.975

1.875

-100

Totaal

6.575

3.675

-2.900

Bron: Rigo 2008, Woningnet, Brecheisen woningmakelaars, Vastgoedbelang

*Het effect van de verkoop van sociale huurwoningen door particuliere verhuurders is hierin niet meegenomen.

2015

2030

1.200

4.800

Levensloopbestendig

900

3.650

Rolstoelgeschikt

200

825

Nultreden (=gelijkvloers)

Bron: Rigo, 2008

Tabel 4.4 Opgave gemeente Utrecht tot 2030

49

aantallen zal in overleg met SSH Utrecht en de Universi-

veel meer middeldure huurwoningen en sociale koopwo-

teit van Utrecht plaatsvinden.

ningen (al dan niet in de vorm van een beschermde sociale koopwoning) worden gebouwd. Het gaat hierbij

Bouwen voor starters

vooral om middeldure en dure huurwoningen tot € 870,(prijspeil 2009), en koopwoningen tot € 260.000,-6.

In 2008 was er een tekort aan zo’n 3.000 starterswonin-

In combinatie hiermee moeten ook de inkomenseisen

gen, waarvan het overgrote deel huurwoningen (zie tabel

worden aangepast. Hierdoor hebben minder mensen met

4.3). Meer dan 60% (bron: Woningnet) van de sociale

een hoog inkomen, in ieder geval voor wat betreft de

huurwoningen wordt momenteel aan starters toegewe-

nieuwbouw, toegang tot de voorraad betaalbare wonin-

zen.

gen.

Deze groep wenst ook voor het overgrote deel (70%)

Met het toevoegen van deze categorie woningen

een huurwoning. Door het vergroten van het aanbod met

wordt voorzien in de behoefte aan betaalbare, kwalitatief

specifieke starterswoningen in de huursector kan deze

goede woningen onder een brede doelgroep: doorstar-

voor de stad interessante groep (doorgaans hoogopge-

ters, koopstarters, huishoudens in het voor de stad

leid en veel potentie) voor de stad worden behouden. En

belangrijke middenkader, en senioren.

dit zonder dat de druk op de rest van de voorraad toe-

Uit een landelijk onderzoek van Rigo7 blijkt, dat sociale

neemt.

huurwoningen die verkocht worden vooral naar de mid-

Ook vermindert hierdoor de scheefheid en druk

deninkomens gaan (tot € 47.895,-). Dit betekent dat een

op de kernvoorraad wat vervolgens ook weer ten goede

opgevoerd verkoopprogramma met name deze groep ten

komt aan de overige groepen lage inkomens. Verder

goede zal komen.

leidt doorstroming in de voorraad als geheel ook tot het

Voor wat betreft de nieuwbouw is het de vraag of er nog

vergroten van het aanbod voor deze groep.

sociale koopwoningen van voldoende kwaliteit gereali-

Uit provinciaal onderzoek naar de woonwensen van

seerd kunnen worden. Aan de andere kant heeft 69% van

starters in de regio Utrecht blijkt dat starters het liefst

de Utrechtse huishoudens een lager inkomen dan modaal

in Utrecht willen wonen en dan het liefst in en om het

en kan dus feitelijk geen woning van € 181.512,- betalen,

centrum van de stad.

tenzij men beschikt over een behoorlijk eigen vermogen.

Binnen de groep starters bestaat een groot verschil in

Met andere woorden, hier is sprake van een spannings-

inkomensperspectief tussen starters met een hoge- en

veld. Door woningen in de vorm van beschermde sociale

starters met een minder hoge opleiding. Van de jonge

koop aan te bieden kan er een kwalitatief betere woning

starters op zoek naar een huurwoning is 46% hoogop-

worden gebouwd die na aftrek van een korting toch on-

geleid (BI, 2009). Voor deze groep is de verwachting dat

der de genoemde prijsgrens kan worden aangeboden.

men binnen 5 jaar doorstroomt naar een grotere woning. Deze groep is bij uitstek de doelgroep voor kleine appartementen nabij het centrum. Voor de overige jonge starters zal ook in de wijken voldoende aanbod moeten zijn.

Doelstellingen middeninkomens

•Meer (beschermde) sociale koopwoningen realiseren.

•Middeldure huurwoningen en dure huurwoningen tot € 850,- realiseren. Doelstelling starters Bouwen van startersappartementen op binnen-

•Opvoeren verkoopprogramma sociale huurwoningen.

stedelijke locaties rondom het centrum en op ”hotspots” in de wijken.

Senioren Middeninkomens

50

In tegenstelling tot de meeste gemeenten in Nederland vergrijst Utrecht niet. Het aandeel senioren in de

Uit figuur 2.3 bleek dat ook middeninkomens het moei-

Utrechtse bevolking is de afgelopen jaren afgenomen van

lijk hebben om een geschikte woning te vinden. Dit geldt

20% in 2000 naar 18% in 2009. Absoluut gezien stijgt het

met name voor de lage middeninkomens. Als gevolg

aantal 55-plussers van 55.000 nu naar 66.000 in 2020,

hiervan woont een omvangrijk deel van deze groep in de

het aandeel blijft echter 18%.

kernvoorraad, waar men dus de woningen voor de echt

Veel senioren zullen na verloop van tijd willen verhuizen

lage inkomens bezet houdt. Voor deze groep moeten er

naar een meer passende en meer comfortabele woning.

Immers, de grootte van de woning bij de zogenaamde

De gemeente ondersteunt op verschillende manieren

”empty nesters” was afgestemd op een gezin met kinde-

actief het groepsgewijs wonen van 55+ers. Bij Woning-

ren. In meerderheid wensen zij dan een ruim apparte-

Net kan men aangeven geïnteresseerd te zijn voor

ment. Dit moet echter wel een goed toegankelijk ap-

een dergelijke vorm van groepswonen. De Vereniging

partement zijn, minimaal 2 slaapkamers tellen en in een

Groepswonen Ouderen Utrecht heeft contact met de

prettige woonomgeving in de buurt van voorzieningen

bestaande groepen in huurwoningen en geeft informatie

staan.

aan individuele geïnteresseerden. Zo kan men bijvoorbeeld de woongroepen bezoeken en ervaren welke groep

De woning die de senior achterlaat kan interessant zijn

goed past. Daarnaast bekijken corporaties actief welke

voor een andere doorstromer. Hierdoor kan er uiteindelijk

bestaande en nieuwe locaties geschikt (te maken) zijn

aan het einde van de verhuisketen ook een woning voor

voor een nieuwe woongroep. In Leidsche Rijn, maar ook

een starter vrijkomen.

in de herstructureringswijken. Woonwensen ten aanzien

Een aantal, net name de meer welgestelde, senioren vindt

van bijvoorbeeld de gezamenlijke ruimte of woningplat-

echter in Utrecht helaas niet het aanbod dat zij zoekt.

tegronden worden bij de ontwikkeling van nieuwbouw

Een deel vertrekt dan ook uit de stad. Dit betekent dat

en bij renovatie zoveel mogelijk meegenomen. Nieuwe

Utrecht een belangrijke opgave heeft om het aanbod voor

woongroepen worden bovendien ondersteund bij de

senioren te vergroten. Veel woningen in de bestaande

groepsvorming, zodat ze een hechte en actieve groep

voorraad zijn niet geschikt om er als senior op een

gaan vormen, al voordat ze in het gebouw samen wonen.

comfortabele manier in te kunnen wonen. Het is daarom belangrijk, dat de nieuwbouw die wordt toegevoegd voor het merendeel levensloopbestendig wordt uitgevoerd. Dit betekent dat senioren er tot op hoge leeftijd in kunnen

Doelstelling woningbouw voor senioren

wonen. Maar tegelijkertijd bieden dergelijke woningen

• Labeling van de bestaande 1 en 2-kamer seniorenwoningen aanpassen.

ook meer comfort voor andere leeftijdsgroepen. De toekomstwaarde en daarmee de duurzaamheid van de

• Alle nieuwbouw voldoet aan de eisen van levensloopbestendigheid, met uitzondering van

woningvoorraad wordt hier ook mee vergroot.

starterswoningen. Een aantal sociale huurwoningen voor senioren met het label seniorenwoning zijn te klein en bij de doelgroep dus ook niet gewild. Deze labeling wordt aangepast.

Mensen met een functiebeperking

Veel senioren zouden best naar een meer geschikte

Mensen met een (lichamelijke, psychische en verstande-

woning willen verhuizen, maar beschikken soms niet

lijke) functiebeperking willen zo lang mogelijk zelfstan-

over de kennis van het aanbod of zien er tegenop zich

dig blijven wonen. Hiervoor zijn levensloopgeschikte

te oriënteren op de woningmarkt. Om senioren hierbij

woningen en een goed toegankelijke woonomgeving

te ondersteunen is de Verhuisadviseur 60+ in het leven

nodig met voldoende voorzieningen voor welzijn en

geroepen. De gemeente wil dit initiatief doorzetten en

zorg.

kijken of het principe kan worden uitgebreid naar andere

De gemeente realiseert samen met woningcorporaties,

leeftijdsgroepen.

welzijnsorganisaties, zorgaanbieders én de bewoners

Sommige mensen willen als ze ouder worden graag

overal in Utrecht zogenaamde woonservicezones in de

zelfstandig blijven wonen in groepsverband. Men kan dan

wijken. Deze bieden een integraal aanbod van levens-

in een complex gaan wonen waar meer ouderen wonen.

loopgeschikte woningen, een toegankelijke en veilige

Er zijn ook ouderen die graag met bekenden willen

woonomgeving, vraaggerichte service en dienstverle-

samenleven. Ze ondernemen als groepsbewoners samen

ning, ontmoetingsplekken voor jong en oud, zorg en

activiteiten zowel binnen de groep zelf als met anderen.

ondersteuning dichtbij huis of in woonzorgcentra. De

De gemeente staat positief tegenover deze manier van

woonservicezones zijn bedoeld voor iedereen in alle

wonen. Momenteel zijn er 16 woongroepen van 55+-ers

levensfasen, in het bijzonder senioren en mensen met

in Utrecht. Regelmatig komen er groepen en woongebou-

een functiebeperking.

wen bij, zowel in Leidsche Rijn als in de andere wijken.

De gemeente voert de regie in het ontwikkelen van

Sinds enige jaren zijn er ook woongroepen van mensen

woonservicezones, maar doet dat samen met betrokken

die bij elkaar wonen vanuit een gedeelde culturele achter-

partners in de wijken. Tot nu toe zijn zeven woonservice-

grond.

zones gerealiseerd, terwijl er 10 in ontwikkeling zijn. De

51

ambitie voor de komende jaren is om in iedere wijk een of meerdere woonservicezones te realiseren. Dit doel is concreet uitgewerkt in de nota ‘Welkome Wijken’ (2009) in de vorm van een actieprogramma. Specifiek voor mensen met een functiebeperking hanteren we ‘Agenda 22’, gebaseerd op de 22 standaardregels voor gelijke kansen van de VN. Het is een methode om in alle beleid, onder meer huisvesting, rekening te houden

Doelstellingen mensen met functiebeperking • Aanpasbare, rolstoelgeschikte woningen met voldoende ruimte toevoegen aan de woningvoorraad. • Programma Welkome Wijken voortzetten en in samenspraak met DMO monitoren op effecten.

met mensen met een beperking. Om te bepalen hoe groot de behoefte aan geschikte woningen voor mensen met een functiebeperking is, is er in 2008 een onderzoek uitgevoerd Rigo (Regionale monitor

Niche: gezinnen binden aan de stad

Welzijn Wonen en Zorg). De resultaten uit dit onderzoek

Een andere doelgroep die specifieke aandacht vraagt,

staan in tabel 4.4.

zijn de gezinnen. In stedelijke gebieden speelt vaak de discussie of er per definitie wel voor iedere doelgroep

Een bijzondere groep binnen de groep met een functie-

moet worden gebouwd, of dat er moet worden inge-

beperking is de OGGZ-doelgroep. Het gaat hier om bewo-

speeld

ners met een psychische of verstandelijke beperking en

op stedelijk georiënteerde huishoudens. Een

om bewoners die (dreigend) dakloos zijn. Deze bewoners

dergelijke discussie is niet altijd even realistisch. In het

kunnen in een instelling wonen of in een beschermde

geval van Utrecht kiest de gemeente niet voor uitsluiting

woonvorm dan wel zelfstandig en al dan niet met

van doelgroepen. Ieder type huishouden moet in Utrecht

begeleiding. Ook voor deze groep, moeten er in de stad

een woning en woonmilieu naar zijn gading kunnen

voldoende woningen en instellingswoningen zijn. Daarbij

vinden. Dus ook gezinnen. En gelet op de samenstelling

gaat het naast voldoende aantallen om variatie (van eigen

van de woningvoorraad heeft Utrecht hiervoor feitelijk

appartement tot groepswoningen) en spreiding over

een goede uitgangspositie. In verhouding tot andere

de stad. Maar bijzondere projecten waar bijvoorbeeld

grote steden is het aandeel koopwoningen en eengezins

wonen en werken wordt gecombineerd, behoren daar

woningen namelijk relatief groot.

ook bij. Verder is het belangrijk om de doorstroming (zg.

De woningmarkt is niet eendimensionaal. Het is ook

werkhotels) uit de instellingen te bevorderen. Wanneer

niet per definitie zo, dat gezinnen kiezen voor groene

mensen toe zijn aan (een vorm van) zelfstandig wonen,

wijken en dorpen. Net zo min als dat de creatieve sector

willen wij dit faciliteren vanuit het project Woningtoewij-

alleen het centrumstedelijke milieu opzoekt. Zeker in een

zing met Zorg.

universiteitsstad als Utrecht zijn er huishoudens in de gezinsfase die een voorkeur voor stedelijke woonmilieus

Bij het huisvesten van bijzondere doelgroepen stuurt de

hebben. De gemeente Utrecht beschouwt dit als een be-

gemeente op de spreiding in de stad. De ene wijk heeft

langrijke groep in de stedelijke woningmarkt, waarop bij

namelijk meer draagkracht dan de andere. Zowel voor de

de invulling van de binnenstedelijke locaties kan worden

zorgbehoevende klant als voor de wijkbewoners is het

ingespeeld.

belangrijk om rekening te houden met de leefbaarheid

Daarnaast biedt de bestaande voorraad voor gezinnen

van de buurt. In dit kader wordt onder meer ook gezocht

natuurlijk mogelijkheden (voor een deel door vrijkomend

naar locaties voor de Skaeve Huse. Een vorm van beperkt

aanbod als gevolg van doorstroming van empty-nesters

begeleid wonen op maat voor personen die (nog) niet

naar seniorgeschikte woningen), en zal transformatie

kunnen wonen in een reguliere woning of opvangvoor-

van de Krachtwijken ook voor een deel voorzien in de

ziening.

behoefte aan eengezinswoningen. Bouwen voor gezinnen op binnenstedelijke locaties biedt ook extra kansen om de middeninkomens voor de stad te behouden. Dit is erg belangrijk voor een goede sociaaleconomische ontwikkeling van het bestaand stedelijk gebied.

52

Doelstelling gezinnen in de stad

Doelstelling broedplaatsen creatieve economie

Gezinnen huisvesting bieden in bestaande wo-

• Vergroten aanbod goedkope bedrijfsruimte

ningvoorraad, in transformatie van de Kracht-

(tot € 150,- per m2) in combinatie met be-

wijken, in Leidsche Rijn, Rijnenburg, maar zeker

taalbare woningbouw ten behoeve van onder

ook op overige binnenstedelijke locaties.

andere de creatieve sector. • Wegnemen van belemmeringen om onderneming in de eigen wijk te beginnen.

Hogere inkomens Naast de bovengenoemde doelgroepen moet er in Utrecht ook ruimte zijn voor de hogere inkomensgroepen. Deze

4.4 Woonruimteverdelingsbeleid

groepen, waaronder ook steeds meer senioren, leveren

Doorstroming op de woningmarkt kan los van de

een belangrijke bijdrage aan de kracht van de stad. Er

nieuwbouw worden bevorderd door aanpassingen in de

moet dus ook een goed aanbod zijn voor deze groep dat

wijze van woonruimteverdeling.

aansluit op hun veelal hoge kwaliteitseisen. Verder heeft

Uit de analyse van de huidige praktijk bij de toewijzing

het toevoegen van duurdere huur- en koopwoningen ook

van woningen is gebleken dat de instroom van hoge

een positief effect op de doorstroming. Dit is de reden

inkomens is toegenomen als gevolg van het loslaten

dat het grootste deel (65%) van het woningbouwprogram-

van inkomenseisen per 1 januari 2006.

ma de komende jaren bestaat uit vrije sector woningen

Het is noodzakelijk om op korte termijn de instroom

zowel in de huur als in de koopsector. Hierbij wordt ook

van mensen met en hoog inkomen in de voorraad soci-

aangesloten op de doelstellingen van Utrecht als stad

ale huurwoningen af te remmen door het (her)invoeren

van kennis en cultuur aangezien er ook ruimte moet zijn

van een maximum inkomen in ieder geval voor de

voor hoger kader in de Utrechtse kennisindustrie en voor

nieuwbouw.

professoren en docenten van de talrijke hoogwaardige

Door het loslaten van de bezettingsnorm per 1 januari

onderwijsinstellingen.

2006 is het aantal 1-persoonshuishoudens dat in een grote huurwoning woont toegenomen. Dit is moeilijk

Niche: kiezen voor broedplaatsen creatieve economie

te accepteren aangezien (grote) gezinnen vaak erg lang

Op overige bijzondere locaties in en nabij het centrum

reden dat ook de bezettingsnorm op korte termijn weer

ligt er een zoekopgave voor het ontwikkelen van c.q.

moet worden ingevoerd in ieder geval voor wat betreft

ruimte geven aan broedplaatsen voor de creatieve econo-

de eengezinswoningen.

mie. Gedacht kan worden aan een stedelijk gemengd

Door het invoeren van inkomensafhankelijke huren

milieu, met ruimte voor wonen, werken en combinaties

(b.v. Huur op Maat) worden de keuzemogelijkheden

daarvan.

voor huurders met een laag inkomen aanzienlijk

Vooral vanuit de creatieve sector is er veel vraag naar

verruimd, terwijl er voor huishoudens met een hoog

kleinschalige kantoor- en bedrijfsruimte getuigen de

inkomen prikkels ontstaan om de sociale huurwoning-

wachtlijsten die er hiervoor zijn. Met name het aanbod

voorraad te verlaten.

aan bedrijfsruimte met een huurprijs tot € 150,- per m2

Ten behoeve van deze groep moet dit wel gepaard gaan

per jaar blijkt te ontbreken. De gemeente wil er op inzet-

met een vergroting van het aanbod aan middeldure

ten dat dergelijke bedrijfsruimten in combinatie met wo-

huurwoningen, het aanbod aan sociale- en middeldure

ningbouw op de genoemde locaties worden gerealiseerd.

koopwoningen (al dan niet in de vorm van beschermde

Met het aanbieden van dergelijke betaalbare bedrijfsruim-

koop) en een actieve opstelling van de corporatie als

te kunnen er ook in de krachtwijken kansen worden

‘bevorderaar van de doorstroming’.

moeten wachten op passende huisvesting. Dit is de

benut om naast het wonen ook het werken in de wijken te stimuleren. Ook bij het realiseren van woningen moet meer ruimte worden geboden aan ondernemers om in de wijk een eigen bedrijfje te beginnen. Zo mogelijk kan dit worden gecombineerd met de zoekopgave voor onderwijsinstellingen: daarmee kan op concrete locaties geïnvesteerd worden in kennis en cultuur.

53

Huur op Maat is een nieuwe manier om de huur-

Doelstellingen huur- inkomensbeleid

prijzen van woningen te berekenen. Woning-

en woonruimteverdeling

corporaties houden van oudsher de huren van

• Afspraken met corporaties over de beschik-

vrijwel al hun woningen kunstmatig laag met

baarheid van goedkope woningen voor de

kortingen op de huurprijs, om daarmee te vol-

doelgroep

doen aan hun sociale doelstelling. In de praktijk

• Na overleg in BRU-verband:

komen deze huurkortingen vaak niet terecht bij

- (Her)invoeren van maximale inkomensgrens

de mensen die het echt nodig hebben. Met Huur op Maat passen woningcorporaties daarom niet

voor sociale huurwoningen - (Her)invoeren van de bezettingsnorm voor

langer een algemene, aan de woningen gebonden (onzichtbare) huurkorting toe.

eengezinswoningen • Overleg met onder andere woningcorporaties

Ze verlenen de korting alleen aan de mensen die

over invoeren van Huur op maat

daar gezien hun inkomen recht op hebben. Hier-

• Actualiseren van de nota beleid en Uitvoering

door is het mogelijk de huren van alle woningen

Woonruimteverdelingsbeleid in de gemeente

meer in overeenstemming te brengen met de

Utrecht.

kwaliteit en marktwaarde ervan. Het geld dat corporaties daarmee verdienen, gebruiken ze om meer woningen betaalbaar te maken voor mensen met een smalle beurs. Omdat de korting alleen terecht komt bij de mensen die het nodig

4.5 Woningkwaliteit

hebben, hoeven de corporaties geen eisen meer

We streven naar een optimale woningkwaliteit in zowel

te stellen aan inkomen en huishoudensgrootte.

de bestaande voorraad als in de nieuwbouw. In de afgelo-

Van: www.huuropmaat.nl

pen jaren gold dat Utrecht gezien de hoge woningbehoefte en het beperkte aanbod vooral een verkopersmarkt was. Dit betekende dat vrijwel alles wat in de gemeente werd aangeboden (nieuw en bestaand) ook

In combinatie met het invoeren van een stelsel van inko-

werd verkocht of verhuurd. De kwaliteit van de woning

mensafhankelijke huren dienen er met de corporaties

was bij aankoop in veel gevallen nauwelijks een overwe-

afspraken worden gemaakt die garanties bieden voor de

ging.

bereikbaarheid van sociale huurwoningen voor mensen

Echter ook in een gespannen woningmarkt ziet

met lage inkomens.

de gemeente het belang van kwalitatief hoogwaardige

Verder moet er in de komende periode gezocht worden

woningbouw. In 2006 is daarom de notitie Integrale

naar meer doorstroombevorderende aanpassingen van

kwaliteitseisen vastgesteld. Hierin wordt een 6-tal

het woonruimtverdelingssysteem.

kwaliteitseisen voor de nieuwbouw in aanvulling op

In het najaar van 2009/voorjaar van 2010 wordt de Nota

de bepalingen uit het Bouwbesluit genoemd. Ook zijn

Beleid en Uitvoering Woonruimteverdelingsbeleid geactu-

er eisen met betrekking tot bijvoorbeeld het plaatsen

aliseerd. Op korte termijn worden de concrete maatrege-

van liften, bergingen en buitenruimtes geformuleerd.

len zoals hierboven genoemd echter al opgepakt.

Tevens is de eis gesteld, dat al het gebruikte hardhout voorzien is van een keurmerk en dat bouwmaterialen niet schadelijk mogen zijn voor de kwaliteit van het grondwater. Voor wat betreft de kwaliteit van de woning onderscheiden we de volgende thema’s.

Woonkwaliteit Naast de locatie van de woning is de grootte van de woning een belangrijke kwaliteit. Door te veel kleine woningen te blijven bouwen kan Utrecht op termijn haar aantrekkelijkheid als woonstad verliezen. Voor starters is een beperkte woonoppervlak minder een probleem omdat hun eisen minder hoog zijn gezien hun, al dan

54

niet terechte, verwachting dat dit slechts een tijdelijke

namelijk ook haar bijdrage leveren aan de doelstelling

stap in hun wooncarrière is. Voor alle andere groepen

uit het Programma ”Utrecht creëert Nieuwe Energie”.

neemt de ruimtebehoefte alleen maar toe. Dit geldt niet

In dit programma is tevens opgenomen dat Wonen tot

alleen voor de ruimte binnen de woning, maar ook voor

2012 30 kton van de totale doelstelling van 75 kton

wat betreft de buitenruimte zoals een balkon of een tuin.

CO2-reductie voor haar rekening neemt. Op dit moment

Ook senioren wensen in toenemende mate ruimte voor

wordt gewerkt aan afspraken met de corporaties hierom-

hobby’s en logés.

trent.

In Utrecht is op dit gebied de stichting Woonster actief. tenorganisatie die aan aspirant kopers en huurders in

Verbinding met ‘Utrecht creëert Nieuwe Energie’

Utrecht inzicht wil geven in de woonkwaliteit van een

In het Actieprogramma van ”Utrecht creëert Nieuwe Ener-

nieuwbouwwoning. Hiervoor is een systeem ontwikkeld

gie” staan diverse acties op het gebied van het wonen

waarmee makkelijk de kwaliteit van woningen te

geformuleerd. Deze ‘agenderen’ we in deze woonvisie

vergelijken is. Hierdoor wordt kwaliteit een explicieter

als een belangrijk kwaliteitsaspect van het wonen in

onderdeel om te beslissen welke woning te kopen.

Utrecht.

Dit is een door de gemeente gesubsidieerde consumen-

Hiervan gaat tevens een stimulans uit voor bouwers en verhuurders om meer rekening te houden met de wensen

Rijnenburg

van de woonconsument.

Het idee van Rijnenburg ‘Duurzaam’ is om toe te

De inspanning van Woonster om tot een dergelijk sys-

werken naar een klimaatvriendelijke wijk. Met

teem te komen, worden eind 2009 beoordeeld. Hierbij

klimaatvriendelijk wordt hier ten minste verstaan:

zijn vooral draagvlak en bereik belangrijke criteria. Ter

energieneutraal en ‘state of the art’ op het gebied van

voorkoming van woninginbraak werkt de gemeente ook

adaptatie. Rijenburg: een wijk van Utrecht die geen

hard aan ”Veilig Wonen”. Hierbij ziet de gemeente toe op

energie meer verbruikt. Sterker nog, misschien zelfs

de toepassing van het Politiekeurmerk Veilig Wonen.

wel energie opwekt. En, Rijnenburg een wijk die zo

De kwaliteit van het wonen wordt ook voor een belangrijk

goed mogelijk is ingericht en toegerust op de onvermij-

deel bepaald door de kwaliteit van de woonomgeving.

delijke gevolgen van de klimaatverandering. Deze

Deze moet ook heel, veilig, toegankelijk en aantrekkelijk

duurzaamheidgedachte is in lijn met het ‘cradle tot

zijn voor de bewoners.

cradle’ principe. Niet meer ontwerpen van ‘wieg naar graf’, met grote afvalstromen tot gevolg, maar van

Toegankelijkheid

‘wieg tot wieg’. Tot restproducten die men weer kan

Om mensen zo lang mogelijk zelfstandig te kunnen laten

gebruiken in een volgende levensfase van het product.

wonen moet de (nieuwbouw) woning goed aanpasbaar

In samenwerking met Provincie Utrecht wordt

zijn waardoor er ook met een functiebeperking goed in

een projectaanpak gedefinieerd. Doel is om samen

kan worden gewoond. Het tekort aan 3.650 (tot 2030)

met de betrokken partijen Rijnenburg duurzaam vorm

levensloopbestendige woningen kan worden aangepakt

te geven werken. Het beoogde einddoel is om naar

door (zie paragraaf 4.9):

een duurzaam, klimaatbestendig Rijnenburg toe te

• • • •

Nieuwbouw en renovatie.

werken. Duurzaam is daarbij breder gedefinieerd dan

Opplussen van bestaande woningen.

sec energie.

Verbeteren van woningtoewijzing. Wijkakkoorden wonen-welzijn-zorg.

Leidsche Rijn Centrum

Naast het oplossen van dit tekort dient alle nieuwbouw in

Het beoogde einddoel voor Leidsche Rijn Centrum is

principe levensloopbestendig te zijn. Dit biedt ook voor

om, analoog aan het stationsgebied, een duurzaam

mensen zonder functiebeperking extra wooncomfort en

energiesysteem toe te passen. In Leidsche Rijn levert

maakt de woningvoorraad flexibeler inzetbaar. uitzonde-

Eneco stadsverwarming. Dit is een CO2-vriendelijke

ring hierop vormen de starterswoningen, dit vanwege hun

manier van warmtelevering, die verder kan worden

geringe grootte.

versterkt door gebruik van bodemwarmte.

Duurzaamheid

Woningcorporaties

In het licht van de discussie rondom de klimaatverande-

De vijf Utrechtse woningcorporaties hebben zelf

ring moet ook binnen de woningbouw, zowel in de

een aantal Nieuwe Energie activiteiten geïnitieerd of

bestaande voorraad als in de nieuwbouw, naar CO2-

voeren die al langer uit. Bijvoorbeeld in het herstructure-

reductie worden gestreefd. Hiermee kan het wonen

ringsprogramma

55

Utrecht Vernieuwt. Enkele corporaties denken na over de

presenteerd8 en waarbij voor 2009 en 2010 340 miljoen

oprichting van een eigen energiebedrijf. Met zo’n ener-

euro is gereserveerd voor energiebesparing woningen.

giebedrijf kan op een innovatieve manier gebruik worden gemaakt van Nieuwe Energie, bijvoorbeeld door de

Flexibel bouwen

warmte in de bodem slim te gebruiken. Door de oprich-

Een andere aspect van duurzaamheid is het op een

ting van een eigen energiebedrijf kunnen corporaties de

flexibele wijze vormgeven van woningbouw volgens de

energiekosten in eigen hand houden en zo hun woningen

principes van het Industrieel, Flexibel en Demontabel

voorzien van lage energiekosten en daarmee lagere

Bouwen (IFD). Dit maakt het mogelijk om bijvoorbeeld

woonlasten voor de huurder. Zo worden aantrekkelijke

kleine appartementen eenvoudig samen te voegen tot

woningen gerealiseerd, nu en in de toekomst. Dit

grotere eenheden als de markt hier om vraagt. Dit maakt

is volledig in het eigenbelang van de corporaties, in

de noodzaak om te slopen en te herbouwen in de toe-

belang van de huurders en van het milieu.

komst minder.

Energielabel en energieneutraliteit

Zeggenschap

Sinds de invoering van het energielabel is er een onaf-

Woonwensen zijn heel divers en worden bepaald door

hankelijk instrument waarmee consumenten de energie-

onder andere smaak, inkomen, opleidingsniveau of cultu-

zuinigheid van woningen kunnen vergelijken. Waardoor

rele achtergrond. Een van de aspecten van woonkwaliteit

aanbieders van woonruimte gedwongen worden dit as-

is het optimaliseren van de zeggenschap van huurders

pect veel aandacht te geven. In aanvulling hierop streeft

en kopers over het ontwerp van hun woning (en woon-

de gemeente Utrecht er naar dat alle nieuwbouwwonin-

omgeving). Dit kan in de vorm van een consumentgerich-

gen in principe energieneutraal zijn. Dit houdt in dat de

te ontwikkeling van woningbouwprojecten. Hierbij

woning geen gasaansluiting of stadsverwarming nodig

kunnen (potentiële) kopers en/of huurders aangeven hoe

heeft dankzij een systeem met warmte-koude-opslag.

bijvoorbeeld de woning moet worden ingedeeld zonder

Vooralsnog lijkt dit echter alleen haalbaar in Rijnenburg.

dat zij dit in de vorm van meerwerk of als huurverhoging

In het kader van ‘Utrecht creëert Nieuwe Energie’ is de

in rekening gebracht krijgen. Hiermee kan beter worden

gemeente bezig om van Wijk West een energieneutrale

aangesloten op de diversiteit aan woonwensen, en wordt

wijk te maken. Hierbij is ook veel aandacht voor het

ook invulling gegeven aan het Utrechtse diversiteitsbe-

informeren en stimuleren van eigenaar bewoners om te

leid9.

investeren in energiebesparende maatregelen. Daarnaast

De meest vergaande vorm van zeggenschap in de

wordt onderzocht wat de mogelijkheden zijn van decen-

nieuwbouw is (collectief) particulier opdrachtgeverschap.

trale duurzame energieopwekking in deze wijk.

Hierbij wordt de toekomstige bewoner eigenaar van de grond en geeft zelf, al dan niet in groepsverband, de

56

Energiebesparing en woonlasten

opdracht voor de bouw. Hiermee zijn de laatste jaren

Door de stijging van energieprijzen nemen voor veel

ervaringen opgedaan in Utrecht. Vaak was een obstakel

mensen de woonlasten flink toe. Energiekosten maken

dat de eigenaar van de grond niet geneigd was om de

daarmee een steeds groter deel uit van de totale woon-

grond hiervoor te bestemmen. De nieuwe Wro biedt de

lasten die bewoners van woningen moeten dragen.

gemeente echter de mogelijkheid om via locatie-eisen

Knelpunt bij investeringen in duurzame woningbouw is

particulier opdrachtgeverschap op te leggen via het

dat de besparingen zich pas op langere termijn voor-

bestemmingsplan.

doen.

Uit het WoON 2006 blijkt dat zo´n 20% van de inwoners

In feite moet er worden voorgefinancierd. Ook is

van deze regio interesse hebben in de een of andere

het zo dat de partij die de investering doet niet degene is

vorm van particulier opdrachtgeverschap. Op woning-

die profiteert van de lage energielasten. Creatieve oplos-

bouwlocaties die zich daarvoor lenen, wil de gemeente

singen zijn nodig om energiebesparing te koppelen aan

streven naar een percentage van 10% woningen in indivi-

woonlastenreductie, in nieuwbouw en in de bestaande

dueel of collectief particulier opdrachtgeverschap.

bouw. Betaalbaarheid en kwaliteit (wooncomfort!) verbe-

De gemeente maakt op het gebied van kwaliteit liever

tert hierdoor. En er wordt een bijdrage geleverd aan

afspraken met partijen dan dat zij regels voorschrijft.

de doelstelling van de ambitie in het kader van ”Utrecht

Daarom ondersteunt de gemeente Utrecht de totstandko-

Creëert Nieuwe Energie”. Bij het bereiken van de hierin

ming van een, liefst regionaal, convenant over woning-

genoemde doelstelling worden uitdrukkelijk de moge-

bouwkwaliteit. De ondertekenaars van dit convenant

lijkheden verkend die worden geboden door het stimu-

verklaren daarmee een bepaald minimum aan kwaliteit te

leringspakket dat het kabinet op 25 maart 2009 heeft ge-

leveren in hun nieuwbouw.

Doelstellingen woningkwaliteit

Doelstelling

• Alle nieuwbouw levensloopbestendig, met

Actie in BRU-verband om te komen tot niet-vrij-

uitzondering van starterswoningen. • Reductie woonlasten door investeringen in energiebesparende maatregelen in de bestaan-

blijvende afspraken rondom de nakoming van de taakstelling op het gebied van het realiseren van sociale huur.

de woningvoorraad. • Op woningbouwlocaties (binnen- èn buitenstedelijk) die zich daarvoor lenen geldt een minimumpercentage van 10% particulier opdrachtgeverschap. • Nieuwe (regionale) afspraken met de bouwsector maken over kwaliteit en zeggenschap in de nieuwbouw.

4.7 Waar doen we wat? Aantallen woningen, goede woonmilieus toevoegen, binnenstedelijke verdichting, bouwen voor doorstroming en dynamiek: belangrijke voornemens om te werken aan goed wonen in Utrecht. Maar waar kunnen we daadwerkelijk wát doen? Waar leggen we focus? Aan het al kleurrijke palet aan woonmilieus in Utrecht

4.6 Regionale samenwerking

kunnen nog meer smaken en kleuren worden toege-

De woningmarkt van de stad Utrecht is niet los te zien

voegd.

van de regionale woningmarkt als geheel. Als woningzoe-

Daarbij moet gedacht worden aan verdichting/

kenden in de stad niet vinden wat ze zoeken kijken

verdunning, centrum-stedelijk/suburbaan en bijzondere

ze in de regio en vice versa. De stad en de regio vullen

ontwikkelingen op unieke locaties die zich kunnen aan-

elkaar voor wat het woningaanbod betreft op onderdelen

dienen.

goed aan. Zo biedt de regio in ruime mate eengezinswo-

Ook in de Regionale Woonvisie wordt melding

ningen en biedt de stad aantrekkelijke centrumstedelijke

gemaakt van een bipolaire kwalitatieve vraag: enerzijds

woonmilieus.

suburbaan en landelijk, anderzijds stedelijk. Aan

Daar waar de regionale woningmarkt echter niet optimaal

‘reguliere woonwijken’ is meer dan voldoende aanbod.

functioneert, dienen er op regionale schaal afspraken te

Een aantal ontwikkelingen in Utrecht is kansrijk om te

worden gemaakt. Dit is wat de gemeente Utrecht betreft

voorzien in die bipolaire vraag.

de grote meerwaarde van regionale samenwerking. Het belangrijkste aspect van deze regionale samenwer-

4.7.1 Utrecht Vernieuwt: verdichten èn verdunnen

king is de spreiding van de regionale productie van soci-

Kwaliteit van wijken en transformatie van de herstructu-

ale woningbouw over de regio. Utrecht investeert fors in

reringswijken blijft van groot belang. Utrecht wil het

haar wijken teneinde de leefbaarheid en het perspectief

mogelijk maken voor sociale stijgers in deze wijken om

van de inwoners te verbeteren. Dit proces wordt bemoei-

daar te blijven door een aantrekkelijke woning in een

lijkt als er een toestroom van kansarmen vanuit de regio

aantrekkelijke woonomgeving aan te bieden. Daarnaast

blijft bestaan vanwege te weinig geschikt aanbod.

blijven deze wijken mogelijkheden bieden voor huishou-

De afspraken over de regionale woningproductie moeten

dens met een laag inkomen. Dit zorgt voor differentiatie

zowel kwantitatief als ook kwalitatief (percentage sociaal)

in woningvoorraad én bevolkingssamenstelling. Ook

worden nagekomen. Op dit moment is duidelijk dat een

wordt hiermee een bijdrage geleverd aan meer diversi-

aantal gemeenten zich aan deze afspraken onttrekt. De

teit in de wijk. Dit zijn nu al de uitgangspunten van het

gemeente Utrecht doet daarom een dringend beroep op

lopende programma.

die gemeenten die een achterstand op dit punt hebben.

Lopende processen in het kader van ‘Utrecht Vernieuwt’

Indien blijkt dat afspraken niet leiden tot de gewenste

moeten daarom voortgezet worden en niet geblokkeerd.

resultaten is het wellicht noodzakelijk om een verband

Omdat per saldo sociale huurwoningen uit deze wijken

aan te brengen tussen de woningbouwtaakstelling en

verdwijnen, moeten die op ander locaties verrijzen. Dit

regionale subsidiestromen. In BRU-verband moet hierover

wordt bewerkstelligd door 35% van alle nieuwbouwpro-

discussie gevoerd worden.

ductie in de sociale sector te realiseren. Zo wordt er in Leidsche Rijn, maar ook in de overige binnenstedelijke locatie ingezet op de productie van voldoende sociale woningbouw. Wel is het mogelijk om sterkere accenten te plaatsen in

57

het kader van Utrecht Vernieuwt, in het licht van deze

lage dichtheden t.b.v. de lokale en regionale vraag naar

Woonvisie:

groene en landelijke woonmilieus. Utrecht beschikt al

•

Op specifieke locaties in de herstructureringswijken

over diverse wijken waar de meer gesettelde kenniswer-

kan een ontwikkeling ingezet worden richting een

kers in luxere omgevingen gehuisvest zijn (Rijnsweerd,

meer centrumstedelijk woonmilieu. Dit moeten dan

Wilhelminaparkbuurt, de oostzijde van de stad Utrecht).

wel geschikte locaties zijn: zogenaamde knoop-

Rijnenburg kan een strategische toevoeging hiervoor

punten van infrastructuur (met name openbaar

zijn. Met een kwalitatief hoogwaardige invulling is tevens

vervoersknooppunten, centra met voorzieningen en

sprake van een passende aanvulling op bestaande woon-

economische functies). Hier kan sprake zijn van een

milieus

intensieve verdichting.

in IJsselstein en Nieuwegein. Er wordt niet ”meer van

Met deze ontwikkeling kan het centrum-stedelijke

hetzelfde” gebouwd, maar verschil gemaakt, waarbij ook

milieu worden uitgebreid. Het stadscentrum breidt

een belangrijk accent op duurzaamheid wordt gelegd.

zich dan uit op de ”koppen” van de stadswijken.

Overigens zal ook Rijnenburg een bijdrage leveren aan

Op deze locaties moet de marketing zich richten op

de te realiseren sociale woningbouw in de regio.





stedelijkheid, jong en dynamisch en creatieve economie.

Dit biedt ook kansen voor starters en senioren (in te

Doelstelling Leidsche Rijn en Rijnenburg

ontwikkelen woonservicegebieden).

•

Programmering in Leidsche Rijn en Rijnenburg

Elders in de wijken zal juist een tegengestelde be-

voortzetten conform huidige plannen.

weging gemaakt moeten worden: verdunning door vervangende nieuwbouw van betaalbare eengezinswoningen in huur en koop ten behoeve van groenstedelijk georiënteerde gezinnen, en meer gesettelde alleenstaanden.

4.7.3 Overige binnenstedelijke locaties: verdichting met hoogwaardig stedelijk wonen Op overige binnenstedelijke locaties zal met name de verdichtingsoperatie moeten plaatsvinden. We noemen

Doelstelling Utrecht Vernieuwt • Doorzetten van de Utrecht Vernieuwt!-opgave als essentieel onderdeel van een integrale wijkaanpak gericht op sociale stijging en het bevorderen van de diversiteit in de wijk. • Zoekopgave voor verdichtingslocaties op knooppunten van voorzieningen, openbaar vervoer en infrastructuur.

hier enkele grote locaties:

• • • • •

Merwedekanaalzone. Cartesiusdriehoek/Daalsedijk. Rioolwaterzuivering. Veemarkt. En op termijn: de A12-zone.

Op binnenstedelijke locaties kunnen belangrijke stappen worden gezet bij het realiseren van de verschillende doelstellingen in deze Woonvisie:

4.7.2 Leidsche Rijn en Rijnenburg

• •

Versterking van het centrum-stedelijk woonmilieu.

•

Accent op huisvesting van starters, en andere stede-

•

Incidenteel: Huisvesting van stedelijk georiënteerde

• •

Nabij voorzieningen: aanpasbare woningen.

Het resterend programma van Leidsche Rijn en de ontwikkeling van Rijnenburg hebben ieder hun eigen functie

kwantitatief hoog bouwprogramma.

voor de stad. Met Leidsche Rijn worden al alternatieve keuzemogelijkheden geboden voor sociale stijgers in de

lijk georiënteerde 1- en 2-persoonshuishoudens.

stad én wordt voorzien in de behoefte aan eengezinswoningen in een suburbane setting. Daarnaast vinden ook jongeren hun weg naar Leidsche Rijn. In 2008 was een derde van de nieuwe bewoners jonger dan 30 jaar. Het

Binnenstedelijke verdichting ten behoeve van een

gezinnen in vernieuwende woonmilieus. Zoeklocatie voor ontwikkeling van een creatieve broedplaats.

aandeel appartementen neemt in het resterende pro-

58

gramma toe in verband met de realisatie van het cen-

Bouwen op binnenstedelijke locaties biedt vaak een

trumstedelijke Leidsche Rijn Centrum.

grotere uitdaging dan bouwen in een weiland. Omdat er

Rijnenburg kan in de voorgestane plannen voorzien in de

vaak al bestaande functies zijn en er vaker sprake is van

behoefte aan aantrekkelijke, meer landelijke milieus in

bodemvervuiling kunnen de kosten relatief hoog zijn.

Daarnaast is binnenstedelijke ontwikkeling eigenlijk niet mogelijk zonder een parkeergarage te bouwen (vaak ondergronds). Dit is veel kostbaarder dan parkeerplaatsen op straatniveau. In het kader van de Ontwikkelingsvisie NV-Utrecht is becijferd dat het tekort zich beweegt tussen € 10.000,- en € 65.000,- per woning. Het creëren van hoogwaardige stedelijke woonmilieus wordt ook bevorderd middels het project ’Wonen boven Winkels’. Hiermee wordt actief gewerkt aan het versterken van de woonfunctie in bestaande winkelgebieden.

Doelstelling • Op overige binnenstedelijke locaties bouwen in hogere dichtheden. • Op die locaties de accenten van deze woonvisie realiseren: - Accent: Starters, en andere stedelijk georiënteerde 1- en 2-persoonshuishoudens. - Incidenteel: Vernieuwende concepten voor stedelijke georiënteerde gezinnen. - Nabij voorzieningen: aanpasbare woningen. - Ontwikkelen van broedplaatsen voor de creatieve sector.

59

60

61

5 Hoe doet Utrecht het: sturing en organiserend vermogen

62

Nu we de koers hebben herijkt en bepaald, is het zaak om verder met elkaar aan de slag te gaan. Maar hoe zorgen we ervoor dat de woorden in daden worden omgezet? Hoe spelen we in op steeds veranderende omstandigheden en hoe zorgen we dat de Woonvisie actueel blijft? Via prestatieafspraken met partijen en monitoring en evaluatie is borging van de uitvoering mogelijk. Voor een goede borging is een actieve en consistente lokale overheid een randvoorwaarde.

63

Hoe doet Utrecht het: sturing en organiserend vermogen

”Werken aan nieuwbouw en aan een goede bestaande woningvoorraad”

5.1 Rol gemeente: van uitvoerder naar regisseur

gemeente en corporatie in goede samenwerking tot

Het instrumentarium van de gemeente voor de vaststel-

resultaten komen. Daarbij is wordt enerzijds ingezet op

ling en uitvoering van het woonbeleid is de laatste

een goede vertrouwensrelatie en anderzijds op zakelijke

decennia nogal veranderd. Gemeenten en andere partijen

afspraken waarop we elkaar afrekenen. De gemeente wil

hebben steeds meer hun eigen verantwoordelijkheid. De

naast afspraken met corporaties ook streven naar afspra-

uitvoering is een taak van corporaties en (markt)partijen

ken met institutionele beleggers.

geworden. De gemeente komt daarmee steeds meer in de regierol: voorwaardenscheppend, initiërend en motive-

Evaluatie en monitoren van beleid

rend.

Wij vinden het belangrijk om de maatregelen in deze

En stelt uiteindelijk het beleid vast. Daarbij gaat het

Woonvisie en de prestatieafspraken op hun effectiviteit

niet over uitsluitend het woonbeleid in enge zin, maar

te volgen. Deels kan dat door gegevens over bevolkings-

over de brede zorg voor het wonen. In den lande bestaat

samenstelling, woningvoorraad, het functioneren van de

er voorts consensus over dat gemeenten vanuit hun pu-

woningmarkt en voortgang van de projecten te verzame-

blieke rol niet alleen verantwoordelijk zijn voor dit brede

len en te monitoren op de belangrijkste doelstellingen

woonbeleid, maar ook de corporaties mogen aanspreken

uit deze Woonvisie. Wij stellen daartoe periodiek een be-

op hun maatschappelijk presteren op het terrein van de

knopte notitie op, met puntsgewijs een weergave van de

brede zorg voor het wonen. In dat licht moet op zijn

belangrijkste ontwikkelingen. Specifieke aandacht moet

minst ook de opmerking van de minister worden gezien

daarbij uitgaan naar de inventarisatie van de woningvoor-

in zijn brief van 12 juni 2009 aan de Tweede Kamer waar-

raad en ontwikkelingen daarin op aspecten als totale

in hij stelt dat ”[…] corporaties naar redelijkheid moeten

aantallen, huur-/koopverhouding, nultredenkwaliteit,

bijdragen aan de uitvoering van het volkshuisvestings-

beschermde sociale koopwoningen, en dergelijke.

beleid dat geldt in de gemeente waar zij werkzaam zijn.”

Niet alle maatregelen laten zich echter in cijfermatige

De Woonvisie is daarmee leidend. Toetsbare prestatieaf-

gegevens uitdrukken. Daarom willen wij de voortgang

spraken vormen daarbij een essentiële voorwaarde..

van de uitvoering ook met partijen bespreken in een

Belangrijk daarbij is dat constructief en vruchtbaar wordt

periodieke bijeenkomst. De volgende vragen kunnen dan

samengewerkt met de corporaties en de (markt)partijen.

centraal staan:

In het bijzonder de Utrechtse corporaties en de gemeente hebben elkaar nodig bij het realiseren van het woonbeleid en het oplossen van woonproblemen in de stad.

•

Wat is de voortgang van de diverse projecten en pro-

•

Bereiken we met de specifieke koers die is ingezet

•

Welke effecten heeft de uitvoering en zijn dit de

•

Is bijstellen en bijsturen van maatregelen nodig?

gramma’s? ook de gewenste resultaten?

Prestatieafspraken en beleidsvoortgang Wij willen de uitvoering van de Woonvisie borgen door de lopende prestatieafspraken met de corporaties te herijken. Bij de uitvoering van het beleid geldt dat de Woonvisie leidend is, De gemeente gaat er van uit dat

64

beoogde effecten? Waarom en hoe dan?

Deze evaluatie verschaft duidelijkheid over nieuwe ont-

meenten geen instrumenten meer in handen hebben om

wikkelingen of inzichten die bijstelling van beleid nodig

macht uit te oefenen op het gebied van volkshuisvesting.

maken.

Dat is sterk aan de orde rond grondpolitiek. Veel grond voor woningbouw wordt vroegtijdig gekocht door markt-

Evaluatie en aanpassing van beleid

partijen.

Door een jaarlijkse monitoring kijken we of de gekozen

Tot voor kort leidde dit tot de reactie: nu kunnen

beleidsuitgangspunten nog altijd actueel zijn of dat aan-

we niets meer. Toch is dit niet geheel waar. De gemeente

passing van beleid gewenst is. Na vier jaar is de bestuur

heeft sinds kort een nieuw instrument in handen dat

lijke context en de situatie op de woningmarkt dusdanig

mogelijkheden biedt om een steviger regie te voeren.

gewijzigd, dat een actualisering van de Woonvisie voor de hand ligt.

Nieuwe wet RO (Wro) Zo is per 1 juli 2008 is de nieuwe Wet Ruimtelijke Orde-

5.2 Instrumentarium

ning (Wro) van kracht. Onderdeel daarvan is de Grondex-

Van sterke sturing door middel van subsidies is sinds een

ploitatiewet.

aantal jaren geen sprake meer om beleid gerealiseerd te

Gemeenten hebben de mogelijkheid locatie-eisen te

krijgen. Daarom moet meer worden vertrouwd op gezag

stellen met betrekking tot de kwaliteit van de openbare

en overtuiging en het maken van afspraken met uitvoe-

ruimte en woningbouwcategorieën (sociale woningbouw

rende partijen, zoals de Stuw-corporaties. Aanvullend

en particulier opdrachtgeverschap).

hierop is er wel een aantal specifieke instrumenten die

Dit biedt gemeenten meer mogelijkheden om kwalita-

onder meer door gewijzigde regelgeving relevant zijn

tieve eisen te stellen: in het bestemmingsplan kan de

voor het woonbeleid.

gemeente kwalitatieve locatie-eisen opnemen, waarin zij aangeeft wat het aandeel sociale woningbouw en vrije

Woonruimteverdelingsbeleid

kavels moet zijn.

Waarschijnlijk zal in 2010 een nieuwe Huisvestingswet van kracht zijn. Het woonruimteverdelingsbeleid van de

Grondexploitatiewet

gemeente en regio zal rekening moeten houden met en

Met de Grondexploitatiewet kunnen via een bij een

anticiperen op de nieuwe wet. Een aantal aspecten is

bestemmingsplan behorend exploitatieplan alle kosten

daarin van belang (kort samengevat):

worden verhaald die in de kostensoortlijst van de nieuwe

•

Schaarste: gemeenten c.q. regio’s krijgen zelf moge-

wet zijn opgenomen. Hierdoor kunnen de zogeheten

lijkheden om huur- en koopprijsgrenzen vast te stel-

‘free riders’ de dans niet meer ontspringen.

len waaronder regulering via de verordening mogelijk

Ook kunnen hier, net als bij het bestemmingsplan, eisen

is. Ze moeten dan wel op basis van goede analyses

aan het aandeel sociale woningbouw en vrije kavels

aantonen dat daadwerkelijk sprake is van schaarste.

worden gesteld. Bij voorkeur worden deze eisen gesteld

Die onderbouwing moeten ze zelf regelen.

in een bestemmingsplan, maar als deze al is vastgesteld

Leefbaarheid: gemeenten c.q. regio’s krijgen meer

neemt het grondexploitatieplan deze rol over. Hierin

mogelijkheden om de Huisvestingswet als instrument

wordt verder de uitwerking en detaillering van woning-

te gebruiken als leefbaarheid in buurten en com-

bouwplannen, naar bijvoorbeeld typen woningen, verde-

plexen in het geding is. Ook hier zullen gemeenten

ling naar prijsklassen, kavelgroottes en oppervlakte van

dit zelf goed moeten onderbouwen.

de woningen geregeld. Als het bouwplan niet overeen-

In dit kader zal de Regionale Huisvestingsverordening

komt met het exploitatieplan, dan wordt een bouwver-

ook moeten worden aangepast. Wijzigingen in deze

gunning geweigerd.

•



verordening moeten regionaal worden besloten. Dit geldt ook voor het invoeren van een inkomensnorm

Relatie met de Woonvisie

en – in mindere mate - voor een bezettingsnorm.

De Woonvisie is een belangrijke onderlegger voor het

Invoering van een nieuw woonruimteverdelingsysteem

stellen van locatie-eisen. Immers, op basis van de uit-

op basis van inkomensafhankelijk huren vraagt buiten

gangspunten van de visie doet de gemeente per project

aanpassing van de verordening ook om medewerking van

een differentiatievoorstel en ze verankert dit in het

het Rijk.

grondexploitatieplan en het bestemmingsplan. De differentiatie die hiermee ‘afgedwongen’ kan worden bij ont-

Nieuwe wet RO (Wro) en Grondexploitatiewet

wikkelaars, betreft woningcategorieën die de gemeente

Een veel gehoorde klacht in de laatste decennia, dat ge-

sociale koop (en particulier opdrachtgeverschap).

in deze Woonvisie ook van belang vindt: sociale huur,

65

De verwachting is dat woonfraude effectiever en efficiën-

Kwaliteit bestaande voorraad

ter kan worden aangepakt. Hiervoor zullen nog

Naast de nieuwbouwopgave is het belangrijk dat de

in 2009 concrete voorstellen worden gedaan.

bestaande woningvoorraad niet alleen in stand wordt gehouden maar dat ze ook van een goede kwaliteit

De kansen voor verbetering zijn:

blijft. Ook moeten er woningen beschikbaar zijn en

•

Samenwerking: afspraken maken tussen gemeente en

blijven voor die groepen die deze woningen het hardst

corporaties over samenwerking in het opsporen en

nodig hebben. Hiervoor zijn verschillende instrumenten

bestrijden van woonfraude.

beschikbaar:

•

Eén gemeentelijk meldpunt: het is niet helder voor bewoners waar zij een melding van woonfraude kun-

Splitsingsvergunning

nen doen. Eén frontoffice hiervoor kan ervoor zorgen

Binnen de gemeente bestaat aandacht voor de eventuele

dat het melden laagdrempeliger wordt.

voor- (kansen voor starters) en nadelen (veranderingen in het karakter van een buurt) van splitsen en wordt uit-

•

Communicatie: de aanpak van woonfraude moet beter zichtbaar worden gemaakt.

gezocht of er beleid moet worden ontwikkeld. Voorlopig beperken wij ons bij een aanvraag voor een splitsingsver-

5.3 Financiën

gunning voornamelijk tot het zorgvuldig toetsen aan

Voor alle functies, behoudens bijzondere doeleinden

bouwkundige eisen uit het Bouwbesluit (o.a. brandveilig-

en sociale woningbouw, wordt van een marktconforme

heid).

grondprijs uitgegaan. Dat wil zeggen dat bij de betreffende functie en voor de betreffende locatie onder de

Omzettingsvergunning

gegeven marktomstandigheden wordt uitgegaan van de

Via het systeem van de omzettingsvergunning kan de

maximaal haalbare, veelal residueel bepaalde, grondprijs.

zelfstandige woningvoorraad worden beschermd tegen

Voor sociale woningbouw gelden momenteel vastgestel-

omzetten in onzelfstandige woonruimten (kamerbewo-

de, jaarlijks te indexeren, grondprijzen.

ning). Vergunningaanvragen worden onder andere getoetst

De kosten die zijn gemoeid met het realiseren van de

aan het volkshuisvestelijk belang dat is gediend bij het

binnenstedelijke productie zijn hoger dan die in de

behoud van de woning. Woningen behorend tot

uitleg.

de categorie die bereikbaar is voor doorstromers (tot

En omdat de relatief gemakkelijke locatie inmiddels

€ 360.000,- prijspeil 2009), wil de gemeente in ieder ge-

gerealiseerd zijn komen er steeds complexere locaties

val behouden voor deze groep en dus beschermen tegen

in beeld. In de Ontwikkelingsvisie Noord Vleugel-Utrecht

omzetten in onzelfstandige woonruimte.

wordt geschat dat de tekorten bij binnenstedelijk bouwen voor de periode 2015-2030 zullen variëren tussen

Aanpak huisjesmelkers

de € 10.000,- en € 65.000,- per woning.

Op grond van de Woningwet kunnen gemeenten optreden tegen huisjesmelkers of verhuurders die handelen

Wanneer welke instrumenten?

in strijd met de regels uit de Bouwverordening. Het kan

De instrumenten die we op dit moment inzetten op het

dan gaan om bijvoorbeeld slecht onderhoud, overbewo-

gebied van het wonen zijn in tabel 5.1 samengevat.

ning of (brand)onveilige situaties. Er vinden op basis van

Hoewel de gemeente van mening is en blijft dat regisse-

meldingen controles plaats. Naast passief beleid, worden

ren en samenwerken de beste manier is om tot resultaten

slechte panden ook projectmatig aangepakt via actiepro-

te komen blijkt uit de bovenstaande samenvatting dat de

gramma’s zoals ‘Aanpak slechte panden Binnenstad’,

juridische en economische instrumenten verreweg het

‘Aanpak Huisjesmelkers’, en ‘Gebiedsgerichte aanpak-

meeste effect sorteren. De gemeente zal in de komende

ken’.

periode daar waar de mogelijkheid zich voordoet zich bedienen van economische instrumenten in het kader van

66

Aanpak Woonfraude

onder meer een actief grondbeleid en de mogelijkheden

Woonfraude betreft alle vormen van onrechtmatige bewo-

geboden door de nieuwe Wro om de doelstellingen uit

ning, onrechtmatige doorverhuur, onrechtmatig gebruik

deze visie te verwezenlijken. Hoe dit concreet gebeurt,

en overbewoning van de woning. Ook de huisvesting van

wordt uitgewerkt in het uitvoeringsprogramma behorend

illegalen valt hieronder. In Utrecht gebeurt al veel op het

bij deze visie. Dit uitvoeringsprogramma wordt in nauw

terugdringen van woonfraude, maar de aanpak is ver-

overleg met de woningcorporaties in het najaar van 2009

snipperd.

opgesteld.

Tabel 5.1 Instrumentenlijst Instrument

Regisseren

Juridisch

Resultaat Prestatieafspraken

Nuttig afsprakenkader, aantal afspraken zoals verhogen slaagkans, verkopen huurwoningen blijft achter. Er moet echter meer sturing van uitgaan.

DUO/UV-

Sterk kader voor programmering,

afspraken

uitvoering loopt wel vertraging op

Huisvestings-

Toewijzing verloopt conform verordening:

verordening

krachtig instrument

Bestemmings-

Vanuit wonen tot nu toe weinig sturing mogelijk:

plan/RO

nieuwe WRO biedt meer mogelijkheden

Bouwgrond-

Economisch

exploitatie/

Krachtig instrument,

Projectovereen-

met name bij actieve grondpolitiek

komst

Samenwerken

Regionale afspra-

Bepaalde regiogemeenten produceren te weinig sociale

ken (RSP)

huurwoningen: moet effectiever

PPS

Krachtig instrument, gemeente loopt echter risico’s

67

Bijlage 1 Begrippenlijst

•

Aanbodsysteem: Het systeem waarbij woningzoeken-

mee in de waardestijging c.q. -daling. Deze woningen

den kunnen reageren op het beschikbare woningaan-

hebben een ‘vrij op naam prijs’ van maximaal de koop-

bod, waarna via een geautomatiseerd systeem selec-

prijsgrens zoals vermeld in de regionale huisvestings-

tie plaatsvindt op basis van bestuurlijk vastgestelde

verordening van BRU (artikel 2.6.2. lid 1).

selectiecriteria.

•

van negen gemeenten in de regio Utrecht bestaande uit de gemeenten Bunnik, De Bilt, Houten, IJsselstein,

kan gaan om een nultredenwoning of om een eenge-

Maarssen, Nieuwegein, Utrecht, Vianen en Zeist.

•

Collectief particulier opdrachtgeverschap: Ontwik-

te worden aangebracht).

kelingsvorm waarbij een groep individuele wooncon-

Beschermde sociale koopwoning: Sociale koopwoning

sumenten samen bouwgrond verwerft en daarop zelf

die ten dele onder het beheer valt van een toegelaten

woningen ontwikkelt en laat bouwen.

instelling, wat tenminste beperkingen inhoudt met

•

nieuw op zoek is naar zelfstandige woonruimte.

tenminste het recht op eerste aankoop door de toegelaten instelling, zodat deze weer op vergelijkbare

•

huurwoning bewoont en na verhuizing leeg achterlaat.

boden. percentage van de korting deelt de woningcorporatie

Doorstromer: Een woningzoekende die als hoofdhuurder rechtmatig in de gemeente een zelfstandige

wijze aan een volgende bewoner kan worden aangeDe woning wordt met een korting verkocht. Over het

Doorstarter: Iemand die bijvoorbeeld na een periode van samenwonen, na een scheiding of anderszins op-

betrekking tot de vrije verkoop hiervan. Daarbij hoort



Bestuur Regio Utrecht (BRU): Samenwerkingsverband

kosten (€ 10.000,-) rolstoelgeschikt te maken is. Het zinswoning (in dat geval dient tenminste een traplift

•

•

Aanpasbare woning: Een woning die tegen geringe



De maandhuur mag bij inschrijving niet meer bedragen dan de maximale huurprijsgrens (bron: artikel 1.1 lid 16, regionale huisvestingsverordening BRU).

68

• •

Dure koop: Koopwoning met een verkoopprijs van

•

inkomen niet (meer) past bij de woning. Zo is er

Huurinkomentabel: Tabel uit de regionale huisves-

sprake van goedkope scheefheid als iemand in de

tingsverordening van BRU waarin huurprijzen zijn

kernvoorraad woont, maar niet tot de primaire doel-

gekoppeld aan het inkomen per huishouden, en die wordt gebruikt bij de toewijzing van sociale huurwo-

•

Scheefwonen: Iemand woont scheef als zijn of haar

meer dan € 260.000,- (peildatum 1 januari 2009).

groep behoort.

•

Sociale huurwoning: Huurwoning met een aanvangs-

ningen.

huurprijs onder de grens als bedoeld in artikel 13,

Kernvoorraad: De voorraad zelfstandige huurwonin-

eerste lid, onder a, van Wet op de huurtoeslag, (per

gen met een huurprijs lager dan € 546,00 (per 1 juli

1 juli 2009 bedroeg dit € 647,53 per maand) waarbij

2009). De voorraad onzelfstandige huurwoningen

de instandhouding voor de in de regionale huis-

bedraagt 20.000 woningen in Utrecht in 2007 (Rigo,

vestingsverordening genoemde doelgroep voor ten

2008).

minste tien jaar na ingebruikname is verzekerd.

•

Koopprijsgrens: € 181.512 nieuwbouw en € 158.850 voor bestaande bouw - peildatum 1 januari 2009.

een aanvangshuurprijs van maximaal € 546,00 per

•

Koopstarter: Iemand die voor het eerst een woning

maand.

•

Levensloopbestendige woning: Een woning die van-

koopt, en daar zelf gaat wonen.

•

•

Sociale huur H3: Per 1 juli 2009: Huurwoning met een aanvangshuurprijs tussen € 546,- en € 647,53,-

wege haar toegankelijkheid (zowel intern als extern) geschikt is voor bewoning in alle leeftijdsfasen, dus

Sociale huur H2: Per 1 juli 2009: Huurwoning met

per maand.

•

Sociale koopwoning : Koopwoning met een ‘vrij op

ook voor senioren en mensen met een functiebeper-

naam prijs’ van maximaal de koopprijsgrens zoals

king.

omschreven in de regionale huisvestingsverordening

Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE): Tussen-

van BRU (artikel 2.6.2. lid 1) (€ 181.512,- peildatum 1

vorm tussen huren en kopen.

januari 2009). Voor wat betreft woningbouwcategorie

Middeldure koop: Koopwoning met een verkoopprijs

in het kader van de Wro geldt de wettelijke definitie:

tussen € 181.512,- en € 260.000,- (peildatum

koopwoning met een koopprijs vrij op naam van ten



1 januari 2009).

hoogste het bedrag genoemd in artikel 26, tweede

•

Nultredenwoning: Een woning die traploos te bereiken

lid, onder g, van het Besluit beheer sociale huur-

is en waar alle primaire voorzieningen gelijkvloers lig-

sector (per 1 januari 2009 bedroeg dit € 200.000,-)

gen.

waarbij de instandhouding voor de in de regionale

Ontwikkelingsvisie NV-Utrecht: Visie op de ontwik-

huisvestingsverordening genoemde doelgroep voor

keling van het gebied van de NV-Utrecht tot 2030.

ten minste tien jaar na ingebruikname is verzekerd.

• •

•

Dit gebied bestaat uit het stadsgewest Utrecht en de

•

Starter: Een woningzoekende die geen zelfstandige

•

Vrije sector huur: Huurwoning met een subsidiabele

gewesten Eemland en Gooi- en Vechtstreek.

•

•

Particulier opdrachtgeverschap: Ontwikkelingsvorm

woonruimte bewoont.

waarbij individuele woonconsumenten zelf een bouw-

huurprijs van meer dan € 647,53,- per maand, per 1

kavel verwerven en daarop een woning laten bouwen.

juli 2009.

Primaire doelgroep: Deel van de bevolking met inkomen lager dan de inkomensgrenzen waaronder men, volgens de Wet op de Huurtoeslag, nog recht heeft op huurtoeslag: Alleenstaanden € 19.800/€ 20.975; 2- en meerpersoonshuishoudens € 27.075 / € 28.475 per 1 januari 2009.

•

Regionaal Structuurplan 2005 - 2015 (RSP): Het door het AB van 21 december 2005 vastgestelde plan, waarin in grote lijnen de voorgenomen ontwikkeling van de regio Utrecht in de periode 2005 - 2015 op het gebied van wonen, werken, groen en bereikbaarheid is vastgelegd.

•

Rolstoelgeschikte woning: Een woning die met een rolstoel toegankelijk, zonder belemmeringen te bereiken is en waarvan de primaire ruimtes rolstoeldoorgankelijk zijn.

69

Bijlage 2 Evaluatie Wonen naar Wens

De stad Utrecht is in het begin van dit millennium geconfronteerd met een aantal knelpunten op het gebied van het wonen. In de woonvisie Wonen naar Wens uit 2000

• • •

Uitbreiden van de woningvoorraad.

•

Het in stand houden van een voorraad bereikbare so-

•

Toename beschikbaarheid van de kernvoorraad voor

•

Een evenwichtige regionale woningmarkt met een

•

Aanvullend is in het collegeprogramma van 2006 af-

werd het volgende gesignaleerd:

• •

Een structureel grote druk op de woningmarkt.

• •

• •

de primaire doelgroep.

Een gat tussen de sociale huursector en de koopsector.

•

ciale huurwoningen zowel kwantitatief als kwalitatief.

Beperkte beschikbaarheid van passende woningen voor huishoudens uit de primaire doelgroep.

Het verbeteren van de leefbaarheid in buurten en wijken.

Een snelle stijging van de prijzen op de koopwoningmarkt.

Optimaal benutten van de bestaande voorraad.

bijzondere positie voor de stad.

Een aanzienlijke wachtlijst voor sociale huurwonin-

gesproken dat 40% van de woningbouw in de sociale

gen.

sector gerealiseerd wordt.

Uitstroom van midden- en hoge inkomens uit de stad. Een grote tegenstelling in de woningvoorraad tussen

Gedurende de afgelopen jaren is er voortvarend gewerkt

het oostelijk en het westelijk deel van de stad.

aan de uitvoering van deze doelstellingen. Daarin is een, gelet op de complexiteit van de opgave, goede prestatie

Om deze problemen aan te pakken is destijds gekozen

neergezet. De productie van nieuwe woningen is sterk

voor een aantal beleidsdoelstellingen (zie kader).

op gang gekomen, de aanpak van bestaande wijken is

•

voorbereid en ook daar komt de productie op gang.

Verbeteren van de woonkwaliteit van de bestaande voorraad.

70

Toch moet geconstateerd worden dat daarmee niet alle

buurtoordeel sinds 2000 verbeterd, in Noordwest,

doelstellingen behaald worden. De praktijk is weerbar-

Zuidwest en Zuid is dit licht afgenomen en in Over-

stig, en de mate van sturing en maakbaarheid van de

vecht het sterkst afgenomen.

woningmarkt kent grenzen. Enkele belangrijke constate-

•

ringen:

De omvang van de kernvoorraad, volgens de definitie van 2000, is licht toegenomen van 33% naar 35%. De doelstelling in 2000 was om de kernvoorraad te laten

•

Er worden in de periode 2000 tot 2010 naar schatting 22.700 aan de woningvoorraad toegevoegd. De doel-

dalen tot 26%.

•

stelling in 2000 was 27.400. De huidige woningbouw-

primaire doelgroephuishoudens is niet verbeterd en

taakstelling volgens het Convenant Woningbouwaf-

neemt zelfs wat af. De redenen hiervoor zijn:

spraken 2005-2010 wordt waarschijnlijk wel gehaald.

- De stijging van de prijzen van koopwoningen,

In Leidsche Rijn worden in deze periode meer dan

waardoor de doorstroming van huur naar koop

18.000 woningen gebouwd, dit is vrijwel volledig

•

De beschikbaarheid van de kernvoorraad voor

stagneert.

conform de doelstelling in 2000. Utrecht is een van

- Het toenemende aandeel urgenten in de toewijzing

de snelst groeiende gemeentes van Nederland.

- De stijgende vraag van afgestudeerden, die tijdens

In de periode 2000-2009 zullen er zo’n 2.300 wonin-

en na hun studie woonruimte zoeken in Utrecht,

gen zijn gesloopt in het kader van Utrecht Vernieuwt!,

waardoor meer jongeren actief op zoek zijn.

zo’n 2.500 woningen minder dan was afgesproken. Er

- Verminderde beschikbaarheid nieuwbouw als ge-

zijn in dezelfde periode worden zo’n 4.300 woningen

volg van verruiming inkomenseisen.

•

teruggebouwd.

Een aantal regiogemeenten lijkt zich weinig aan te trekken van de afspraken om meer sociale huur te

Er is destijds een duidelijke relatie gelegd tussen de aan-

bouwen. Het aantal gerealiseerde sociale huurwonin-

pak in de aandachtswijken en de nieuwbouw in Leidsche

gen blijft sterk achter bij de afspraken.

Rijn. Een resultaat daarvan is dat ongeveer 25% van de eerste inwoners van Leidsche Rijn uit de aandachtswijken komt.

•

De goedkope scheefheid is iets opgelopen van 45% in 2000 naar 49% in 2007. Hierdoor is de benutting van de bestaande voorraad minder optimaal geworden. In de meeste Utrechtse wijken is het algemeen

Figuur 1

Woningbouwproductie Utrecht 2000-2010

Jaar

Leidsche Rijn

Bestaande stad

Totaal

Sloop

2000 t/m 2004

6.395

3.059

9.454

1.608

2005

1.587

1.189

2.776

1.166

2006

2.300

508

2.808

157

2007

1.900

1.330

3.230

188

2008

2.060

1.400

3.460

215

2009*

2.264

1.263

3.527

216

Totaal

16.506

8.749

25.255

2.550

Bron: Triode, BI, afdeling Wonen

•

* prognose

71

Bijlage 3: Analyse

1. Groei van de bevolking:

van de relatieve groei van het aantal eengezinswoningen

grote aantrekkingskracht op jongeren

in de stad.

Utrecht heeft als woonstad een grote aantrekkingskracht

Uit tabel 2 blijkt dat er in de komende jaren een lichte

op woningzoekenden uit de rest van het land. De bevol-

wijziging optreedt in de verhoudingen tussen de verschil-

kingsgroei van de regio Utrecht werd in de afgelopen

lende typen huishoudens in Utrecht.

jaren (2002-2006) voor 44% bepaald door instroom van

Het percentage alleenstaanden neemt de komende jaren

buiten die regio10.

niet meer toe.

Voor de stad Utrecht ligt dat percentage nog een stuk 11

Dat het aantal paren (met en zonder kinderen) iets af-

hoger (55%), voor het merendeel jonger dan 30 jaar .

neemt en het aantal eenoudergezinnen toeneemt is terug

In de leeftijdscategorie boven de 30 vertrokken er meer

te voeren op een toenemend aantal scheidingsgevallen.

mensen dan er zich in de stad vestigden. Eind 2001 woonden er in Utrecht 260.000 mensen, en dit

3. Druk op de woningmarkt: onverminderd groot

groeit gestaag naar 370.000 rond 2020. De Utrechtse be-

De druk op de Utrechtse woningmarkt is onverminderd

volking groeit veel sneller dan gemiddeld in Nederland.

groot. Dit was in 2000 reeds het hoofdthema van de Woonvisie en is het nu nog. De druk op de woningmarkt

2. Huishoudensontwikkeling: gezinsverdichting

is een direct gevolg van het succes van de woonstad

Het aantal personen per huishouden neemt toe in

Utrecht, maar leidt tegelijkertijd tot problemen voor

Utrecht. Er is dus geen sprake van gezinsverdunning,

grote groepen Utrechters.

maar van verdichting. Naar verwachting neemt de gemid-

72

delde woningbezetting toe van 2,32 in 2007 naar 2,35 in

Hieronder worden de specifieke problemen op zowel de

2022 (Bron: Utrecht Monitor). Dit is met name het gevolg

koop- als de huurmarkt beschreven:

Tabel 1 Kwalitatieve woningvraag Totaal

Verhouding koop/ huur

Differentiatie huur

Differentiatie koop

Aandeel sociaal

Bouwwijze

Particulier opdrachtgeverschap (regionaal)

Utrecht: 68%

Buiten Utrecht: 32%

100%

48% huur

52% koop

100%

41% sociaal

3% sociaal

3% vrije

H2

H3

sector

12%

14%

26%

sociaal

middelduur

duur

44% huur

Appartementen: 47%

Tekort i.h.k.v. wonen en zorg tot 2030

56%

Eengezinswoningen: 53%

100%

Collectief:

Geen belang-

13%

6%

stelling: 81%

Tekort ca. 2.000 eenheden

Levensloop-

Nultreden:

schikt 825

3.650

100%

2.000

Rolstoelge-

bestendig:

4.800

52%

12% koop

Individueel:

Studentenkamers

48%

9.725

Bron: Rigo 2008, Studentenmonitor 2007

Herkomst vraag

Tabel 2 Ontwikkeling aantal huishoudens Utrecht 2000-2007-2015

Alleenstaanden

2000

2007

Prognose 2015

52,6%

52,5%

52%

5,1%

4,9%

7%

Samenwonend met kinderen

17,6%

19%

40%

Samenwonend zonder kinderen

24,6%

23,6%

Totaal

100%

100%

Een-oudergezinnen

99%

Bron: Triode, BI, afdeling Wonen

Huishoudens

* prognose

73

Druk koopmarkt:

lager dan H3 bewoond door huishoudens die niet

Op basis van NVM-cijfers is de prijs van een gemiddelde

tot de primaire doelgroep behoren. In Leidsche Rijn is

koopwoning in Utrecht sinds 2001 gestegen met 39%.

dit zelfs 65%: dat is dus bijna tweederde. Als al deze wo-

In de NVM-regio waar Utrecht binnen valt was de prijsstij-

ningen ter beschikking zouden komen voor mensen met

ging in diezelfde periode 37% en landelijk stegen de

een laag inkomen dan zouden de wachtlijsten voor een

prijzen met 31%. Uit deze cijfers blijkt dat de prijsontwik-

sociale huurwoning aanzienlijk korter zijn.

keling in Utrecht de laatste jaren bovengemiddeld was.

Het is echter de vraag wat het alternatief is voor mensen

Dit leidt er toe dat het voor lage, maar zeker ook voor

die nu met een iets hoger inkomen in een sociale huur-

middeninkomens steeds moeilijker wordt om een koop-

woning wonen. Iets duurdere huurwoningen (H3) worden

woning in Utrecht te bemachtigen. De betaalbaarheid is

slechts in beperkte mate aangeboden en de goedkoopste

voor deze groepen nog slechter geworden door de stij-

koopwoningen liggen rond de € 150.000,- voor een klein

ging van de hypotheekrente en kan verder verslechteren

appartement. Als we de grens bij modaal leggen, omdat

door de voorspelde oplopende inflatie.

met een dergelijk inkomen iemand nog net een apparte-

Op dit moment is het, onder meer vanwege de actuele

mentje in de koop kan krijgen, dan ontstaat het volgende

kredietcrisis, een groot vraagteken hoe de woningmarkt

beeld: In Utrecht wordt 20% van de woningen met een

zich landelijk zal gaan ontwikkelen. Vanwege de grote

huurprijs lager dan € 526,89 bewoond door mensen met

vraag naar woonruimte in Utrecht wordt er voorlopig

een inkomen hoger dan € 33.000,-. In Leidsche Rijn is

vanuit gegaan dat de prijzen in Utrecht voorlopig niet

dat 30% (Rigo 2008). Van deze groep kan gesteld worden

spectaculair zullen dalen.

dat deze goede alternatieven zouden hebben indien er

Als we kijken naar bepaalde woningtypes dan is over de

meer duurdere huurwoningen en sociale koopwoningen

druk het volgende op te merken (uit: Woningbouwpro-

op de markt zouden zijn. Hierdoor zou er aanzienlijk

gramma vanuit marktperspectief, Rigo 2008):

meer lucht ontstaan voor de groep die echt aangewezen

•

De vraagdruk in Utrecht (de vraag gedeeld door

is op de sociale huurwoningen.

het aanbod) is voor wat betreft koopwoningen het

Ook van buiten Utrecht wordt er een grote vraag uitgeoe-

•

grootst voor eengezinswoningen.

fend op huurwoningen in Utrecht (Rigo 2008). Deze

De vraag naar koopwoningen van vestigers van bui-

groep is met name (70%) geïnteresseerd in een apparte-

ten Utrecht spitst zich met name toe op meergezins-

ment.

woningen.

•

Binnen Utrecht bestaat er een grote vraagdruk bij

Opgave:

(half) vrijstaande koopwoningen. Hier is de vraag

De woningbehoefte blijft de komende jaren erg hoog.

2 keer groter dan het aanbod.

Indien deze druk op de woningmarkt in 2015 moet zijn opgelost dan moeten er 12.500 woningen extra aan

74

Druk huurmarkt:

de woningvoorraad worden toegevoegd. Dit betekent

De wachttijd voor een sociale huurwoning is de laatste ja-

een productie van zo’n 5.500 woningen per jaar. Dit

ren aan het oplopen. Het aanbod aan sociale huurwonin-

is gezien de huidige productie geen realistisch aantal.

gen neemt onder meer af omdat de verhuisgeneigdheid

Procedureel en logistiek gezien zit de gemeente nu onge-

afneemt. Dit is een gevolg van het feit dat er vrijwel geen

veer aan haar productieplafond, een hogere jaarlijkse

aanbod is in de iets duurdere huur en de afstand tot de

productie is daarmee geen optie.

koopmarkt te groot is. Dat laatste heeft te maken met de

Van 2010 tot 2015 bouwt Utrecht nog zo’n 10.000

prijsontwikkeling op de koopwoningmarkt en de matige

woningen in Leidsche Rijn en zo’n 6.000 woningen in de

huurontwikkeling de afgelopen jaren.

bestaande stad. Verder is de planning dat er ook nog een

Om de actuele druk op de huurwoningmarkt nog nader

deel van Rijnenburg kan worden gerealiseerd in die peri

te illustreren worden in tabel 3 de slaagkansen naar

ode. In totaal zal de woningproductie daarmee uitkomen

woningtype aangegeven. De slaagkans verschilt enorm

op zo’n 18.000 woningen. In deze periode worden er

naarmate men een langere inschrijftijd heeft. Zonder

nog zo’n 2.500 woningen gesloopt. De woningvoorraad

inschrijftijd zijn de kansen nihil op welk woningtype dan

bedraagt dan 147.168 woningen bij een woningbehoefte

ook.

van 158.650.

Een belangrijke oorzaak én gevolg van de grote druk op

Ook regionaal is de druk op de woningmarkt erg groot,

de voorraad sociale huurwoningen is het grote aantal

al zijn er verschillende interpretaties van de zwaarte van

huishoudens dat niet tot de primaire doelgroep behoort,

die druk. Op dit moment wordt er in het kader van de

maar wel een sociale huurwoning bewoont.

Ontwikkelingsvisie voor de Noordvleugel Utrecht gewerkt

In Utrecht wordt 49% van de woningen met een huurprijs

aan een concretisering van de regionale en lokale opgave

Tabel 3: Slaagkans voor een woning in Utrecht naar inschrijftijd en gewenst woningtype juni 2008 Inschrijftijd 8 jaar

4 jaar

1 maand

Bovenwoning

86%

33%

5%

Benedenwoning

77%

7%

5%

Maisonette

78%

15%

5%

Eengezinswoning

39%

5%

5%

Bron: Woningnet

Woningtype

Tabel 4: Kwalitatieve woningbehoefte (I)

Utrechtse vraag

vraag van buiten Utrecht

totale vraag

aanbod

verschil

a

b

a+b

c

(a+b)-c

percentage

Eengezinswoning

17.250

3.050

20.350

7.650

-12.700

57%

Meergezins

15.450

6.950

22.400

12.750

-9.650

43%

17.000

4.250

21.250

9.250

-12.000

54%

Huur

15.700

5.750

21.450

11.200

-10.250

46%

Eengezins koop

12.350

1.950

14.300

5.200

-9.100

41%

Meergezins koop

4.650

2.300

6.950

4.050

-2.900

16%

Eengezins huur

4.900

1.100

6.050

2.500

-3.350

16%

Meergezins huur

10.800

4.650

15.450

8.700

-6.750

30%

Totaal

32.700

10.050

42.750

20.450

-22.300

100%

Koop

Bron: WoON2006, bewerking Rigo 2008

woningtype en eigendom

75

Leidsche Rijn

Overig Utrecht

Utrecht totaal

2003-

2006-

2003-

2006-

2003-

2006-

2005

2008

2005

2008

2005

2008

Primaire doelgroep

60%

47%

72%

62%

72%

62%

<25.000

58%

48%

77%

71%

77%

69%

25.000-40.000

33%

39%

18%

22%

19%

23%

8%

13%

4%

7%

5%

7%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

>40.000

Totaal

Tabel 6: Woonwensen van starters (exclusief reeds zelfstandig wonende ’koopstarters’)

eg

Koop mg

<181

4%

181-260

3%

>260

9%

<181

12%

181-260

2%

>260

-

Totaal koop

30%

eg

Huur mg

<526

11%

526-621

1%

>621

1%

<526

51%

526-621

2%

>621

5%

Totaal huur

Bron: Woningmarktsimulatie RIGO.

Starters

70%

Totaal

100%

2015

2030

1.200

4.800

Levensloopbestendig

900

3.650

Rolstoelgeschikt

200

825

Nultreden (=gelijkvloers)

76

Bron: Rigo, 2008

Tabel 7: Opgave gemeente Utrecht tot 2030

bewerking afdeling Wonen

Inkomensverdeling nieuwe huurders sociale huur Leidsche Rijn

Bron: Woningnet,

Tabel 5

voor Utrecht. Aangezien het aantal beschikbare uitleglo-

In tegenstelling tot de koopsector blijft het segment tus-

caties steeds schaarser wordt in de regio komt het

sen H2 en H3 in de huursector zeer populair. Dure huur

accent in toenemende mate te liggen op binnenstedelijk

(2009: boven de € 870,-) is veel minder in trek: directe

bouwen. Ook in de structuurvisie Randstad 2040 wordt

concurrentie met de koopsector.

aangegeven dat de 500.000 extra woningen tot 2040 (voor de geheel randstad) met name door verdichting,

Vraagdruk naar stadsdeel:

herstructurering en transformatie in het bestaand stede-

Eengezinswoningen in de koopsector zijn minder popu-

lijk gebied tot stand moeten komen.

lair in de herstructureringsgebieden, maar meer in Leidsche Rijn en de rest van de bestaande stad.

4. Kwalitatieve woningbehoefte: koopwoningen, ap-

Minder vraag dan aanbod ontstaat er in alle wijken aan

partementen en (half)vrijstaand

vrije sector huur. In de herstructureringswijken

Naast de kwantitiatieve woningbehoefte is er in toene-

is er ook minder vraag dan aanbod aan meergezins

mende mate een kwalitatieve woningbehoefte. Om dit in

koopwoningen en aan middeldure koopwoningen.

beeld te brengen moet per woningcategorie de behoefte

Vraag is het grootst naar sociale koopwoningen in

worden bepaald. Dit is gebeurd aan de hand van het

Leidsche Rijn: een sociale koopwoning in de nieuwbouw

recente woningbehoeftenonderzoek: ”Nieuwbouwpro-

biedt namelijk veel woning voor weinig geld.

gramma vanuit woningmarktperspectief”, Rigo 2008.

Aan koop meergezins is de vraagdruk relatief nog het

Uit tabel 4 blijkt dat er een groot verschil tussen vraag en

grootst in de centrale stad.

aanbod aan woningen in alle sectoren is, zeker als rekening wordt gehouden met de vraag van buiten Utrecht.

Conclusies:

Zonder de vraag van buiten is het verschil tussen vraag

Op basis van het bovenstaande zijn op basis van de

en aanbod 10%, inclusief de vraag van buiten is het 18%.

vraag met betrekking tot het huidige woningbouwprogramma voor de periode 2010-2015 de volgende conclu-

De vraag van binnen Utrecht richt zich met name op de

sies te trekken:

eengezinskoopwoningen en de meergezinshuurwonin-

1 Meer eengezinswoningen bouwen.

gen. Bij de vraag van buiten Utrecht ligt het accent op de

2 Minder koopwoningen bouwen in het middenseg-

appartementen in de huursector. De vraag binnen Utrecht

ment en meer in het goedkope (met name in de

komt vooral voort uit enerzijds mensen die willen gaan

herstructureringswijken) en het dure segment.

samenwonen of kinderen krijgen en anderzijds uit jongeren die willen starten op de woningmarkt. De vraag van

3 Duurdere koopappartementen (met name in het centrum van de stad).

buiten Utrecht wordt voor een belangrijk deel bepaald

4 Sociale koopappartementen in alle delen van de stad.

door jonge mensen die naar Utrecht toe willen verhuizen.

5 Sociale en middeldure eengezins huurwoningen

Het tekort aan eengezinswoningen in de koopsector is

vooral in de herstructureringswijken.

het grootst, gevolgd door appartementen in de huursector.

5. Primaire doelgroep en kernvoorraad

Verschuivingen op de woningmarkt 2007-2015:

Op 1 januari 2007 was de kernvoorraad in bezit van de

In een situatie waarin de vraag zoveel hoger dan het aan-

woningcorporaties: 42.560 woningen. Volgens de presta-

bod is het lang vol te houden dat het niet veel uitmaakt

tieafspraak moet hij minimaal 38.000 woningen zijn. De

wat er gebouwd wordt zolang er maar gebouwd wordt.

kernvoorraad in particulier bezit bedroeg: 10.720 wonin-

Hierbij zal alles afgezet kunnen worden. Als echter het

gen.

huidige woningbouwprogramma wordt doorgerekend

In totaal bedraagt de kernvoorraad hiermee 53.280

blijkt dat dit beeld voor 2015 toch wat genuanceerder

woningen. Dit is 44% van de woningvoorraad. Ondanks

ligt.

de grote kernvoorraad is er nog steeds een grote span-

In de koopsector blijkt de verhouding tussen vraag en

ning op de sociale huurwoningmarkt.

aanbod (de vraagdruk) het sterkst af te nemen voor

De primaire doelgroep (de groep huishoudens met een

koopappartementen. Voor eengezinswoningen in de

inkomen waarmee men huurtoeslag kan ontvangen) is

koop blijft de vraagdruk hoog.

op 1 januari 2007 36% (56.450 huishoudens12) en in

De vraagdruk voor sociale koopwoningen (onder de

2015 naar verwachting 31% (55.350 huishoudens) deze

€181.000,-) neemt af als gevolg van hoge productie,

groep neemt dus zowel relatief als absoluut af (bron:

maar blijft naar verhouding hoog. Ook in de hoogste

Nieuwbouwprogramma vanuit marktperspectief, Rigo

prijsklasse (boven € 260.000,-) blijft de vraag hoog. De

2008).

middencategorie raakt steeds meer uit de gratie.

Om de kernvoorraad te vergelijken met de primaire

77

doelgroep gaan we uit van dat deel van de primaire doel-

het gemiddelde totale aanbod per jaar aan sociale huur-

groep dat zelfstandig woont. Dit omdat we de onzelf-

woningen (circa 2.500 woningen).

standige woningvoorraad ook niet tot de kernvoorraad

Zoals gezegd is het echter de vraag wat het alternatief is

rekenen. De zelfstandig wonende primaire doelgroep

voor mensen die nu met een iets hoger inkomen in een

bedraagt 34.450 huishoudens. Dit is een stuk minder

sociale huurwoning wonen. Iets duurdere huurwoningen

dan de kernvoorraad van 53.280 woningen.

worden slechts in beperkte mate aangeboden en de

Het blijkt echter dat de primaire doelgroep slechts voor

goedkoopste koopwoningen hebben prijzen vanaf rond

72% in de kernvoorraad woont. Aan de andere kant blijkt

de € 150.000,- voor een klein appartement15. In Utrecht

28% van de hogere inkomensgroepen in de kernvoorraad

wordt 20% van de woningen met een huurprijs lager dan

te wonen. In totaal bedraagt de goedkope scheefheid

H2 (2009: € 546,00) bewoond door mensen met een

49% (percentage huishoudens dat met een hoger, niet

inkomen hoger dan modaal. In Leidsche Rijn is dat 30%.

primaire doelgroep-, inkomen in de kernvoorraad woont).

Van deze groep kan gesteld worden dat deze goede

In 2000 was dit nog 45%. Hierdoor ontstaan er voor

alternatieven zouden hebben indien er meer duurdere

primaire doelgroephuishoudens toch grote problemen

huurwoningen en sociale koopwoningen op de markt

bij het vinden van een passende woning getuige de lange

zouden zijn (evt. in de vorm van maatschappelijk gebon-

wachttijden.

den eigendom) Hierdoor zou er aanzienlijk meer lucht ontstaan voor de groep die echt aangewezen is op de

In Utrecht wordt bijvoorbeeld 20% van de kernvoorraad-

sociale huurwoningen.

bewoond door mensen met een bovenmodaal inkomen. Volgens een recent landelijk onderzoek13 zou 48% van

6. Studenten: meer comfort

deze groep de eigen huurwoning willen kopen.Dit zou-

De hardst groeiende bevolkingsgroep in Utrecht zijn de

den in Utrecht meer dan 5.000 woningen zijn.

studenten van 18 t/m 22 jaar. Op dit moment wonen er

Volgens de afspraken in DUOII bedraagt het verkooppro-

35.000 studenten in de stad, in 2002 waren dit er nog

gramma momenteel maximaal 1.520 woningen (2005-

25.000. De vele uitstekende onderwijsvoorzieningen

2009). In de prestatieafspraken is afgesproken 600 extra

in de stad leveren een constante stroom studenten op

woningen te verkopen (2007-2010) in de aandachtswij-

die zich in de stad willen vestigen. Lange tijd waren er

ken.

grote problemen met de beschikbaarheid van voldoende

Per jaar worden er zo’n 300 woningen door corporaties

studentenkamers. De afgelopen jaren is het aantal stu-

verkocht. Verder zijn een aantal particulier verhuurders

denten dat woonachtig is in de stad flink toegenomen als

ook bij mutatie aan het verkopen.

gevolg van een groter aanbod van kamers. De groei van

Met behulp van onrendabele investeringen en verlaagde

dit aanbod zit hem met name in de particuliere sector.

grondprijzen worden in Leidsche Rijn sociale huurwonin-

In 2002 huurde 24% van de op kamers wonende studen-

gen neergezet die maar in 35% van de gevallen door

ten van de SSHU en 42% van een particulier. De overige

de primaire doelgroep worden bewoond (voor Utrecht:

34% woonde bij een hospita, bij een andere Utrechtse

51%)14. De huurwoningen in Leidsche Rijn zijn vaak net

corporatie, antikraak of anderszins. In 2007 woonde 30%

onder de maximumprijsgrens geprijsd en het huurbe-

op een kamer van de SSHU en maar liefst 57% huurde van

stand daar is dus relatief gezien duurder dan in andere

particulier. (Bron: Studentenmonitor 2002 en 2007).

wijken. Verder blijken met name jongeren in de nieuw-

Uit de Studentenmonitor 2007 is gebleken dat studenten

bouw te trekken waarvan het inkomen in korte tijd flink

in toenemende mate een appartement wensen. Dit

kan stijgen. Uit de bestanden van Woningnet blijkt dat de

komt voort uit de wens naar meer wooncomfort. Verder

afgelopen jaren minder dan 50% van de sociale huurwo-

kan men voor een appartement huurtoeslag verkrijgen

ningen in Leidsche Rijn aan huishoudens met een inko-

wat voor een kamer niet mogelijk is. SSH bouwt in de

men onder de € 25.000,- wordt toegewezen (zie tabel 5).

komende jaren in toenemende mate appartementen. Hoewel het ergste kwantitatieve woningtekort lijkt te zijn

78

Per 1 januari 2006 is de huur- inkomentabel verruimd en

opgelost, laat de kwaliteit van studentenhuisvesting nog

komen huishoudens met hoge inkomens ook in aanmer-

zeer te wensen over. In de particuliere sector worden

king voor sociale huurwoningen. In Tabel 5 is te zien hoe

nogal wat kamers verhuurd die van een slechte kwaliteit

deze verruiming uitwerkt op de toewijzing van sociale

zijn volgens de Utrechtse Studenten Federatie (USF).

huurwoningen. Er wordt 10% minder toegewezen aan de

Om de doorstroming te bevorderen past SSH steeds

primaire doelgroep. In absolute cijfers zijn dat zo’n 400

vaker het zogenaamde campuscontract toe. Studenten

woningen die per jaar minder voor de primaire doelgroep

moeten dan na hun afstuderen de studentenwoning

ter beschikking komen. Dit is ongeveer een zesde van

verlaten.

Tabel 8: Regionale economische groei Regio

2005

2006

2007

volumemutatie in % t.o.v. een jaar eerder Nederland

2

3.4

3,5

1

Flevoland

4,1

6,3

4,3

2

Utrecht

2,2

4

4,3

3

Friesland

2,2

1,7

3,9

4

Overijssel

2,2

4

3,9

5

Noord-Holland

2,8

3,5

3,7

6

Zuid-Holland

2,8

3,4

3,7

7

Noord-Brabant

3,1

4

3,7

8

Drenthe

2,8

0,3

3,5

9

Gelderland

1,9

3,5

3,3

10

Limburg

0,2

3,3

2,7

11

Zeeland

2

2,6

2,4

12

Groningen

-2

1,3

-1,4

1

Utrecht

4,6

3,3

4,6

2

Rotterdam

4,6

3,2

4.2

3

Amsterdam

3,3

4,1

3,9

4

Den Haag

2,2

2,1

3,7

Provincies:

Bron: CBS, 2008

Grote steden:

Woon-werkrelatie

2001

2006

% woont en werkt in Utrecht

29%

29%

% pendel vanuit randgemeenten

18%

14%

% pendel vanuit rest prov. Utrecht

10%

9%

% pendel vanuit overig Nederland

22%

22%

% woonforensen (woont in Utrecht, werkt elders)

21%

26%

100%

100%

Totaal

Bron: BI

Tabel 9, Pendelbeweging Utrecht

79

Hierdoor komt er natuurlijk wel meer druk op de

nu al zelfstandig wonen in bijvoorbeeld een huurwoning)

markt voor starterswoningen.

blijkt de vraag voor veruit het grootste gedeelte te bestaan uit een huurappartement. Uit de cijfers van

7. Starters

Woningnet blijkt dat meer dan 60% van alle sociale

Een groep die binnen de huidige Utrechtse woningmarkt

huurwoningen naar starters gaan. Op een aantal verhu-

een probleem heeft met betrekking tot het vinden van

ringen per jaar van zo’n 2.500 betekent dat ongeveer

een geschikte woning zijn de starters. Een starter is

1.500 woningen per jaar. Hiermee kan echter slechts

iemand die vanuit onzelfstandige woonsituatie voor het

een beperkt deel van de vraag (4.500 woningen per jaar)

eerst zelfstandige woonruimte wil betrekken. Uit het

worden bediend.

Woon 2006 blijkt dat starters een vraag uitoefenen van

Daarnaast is er wat startershuisvesting betreft ook nog

13.150 woningen (ongeveer 6.500 per jaar). Ongeveer

een grote vraag van buiten Utrecht.

60% wenst een kleine, goedkope woning, en 70% wil een huurwoning (zie tabel 6). Uit deze tabel blijkt tevens dat

8. Senioren

12% van de vraag gericht is op een goedkoop koopappar-

In tegenstelling tot de meeste gemeenten in Nederland

tement, dit is dus een vraag van zo’n 800 woningen

vergrijst Utrecht niet. Het aandeel van ouderen in de

per jaar. Volgens de Studentenmonitor is er een actueel

Utrechtse bevolking is de afgelopen jaren afgenomen van

tekort aan startershuisvesting van iets meer dan 3.000

12% in 2001 naar 10% in 2008. De voorspelling is dat

woningen.

het aantal 65-plussers van nu 30.000 de komende jaren

Naast het begrip starter zoals hierboven beschreven

constant blijft en na 2012 licht stijgt. In 2022 ligt het

wordt ook het begrip koopstarter onderscheiden. Onder

percentage dan op 9% van de bevolking.

het begrip ”koopstarter” vallen ook die huishoudens die

De woonvoorkeuren van ouderen zijn zo divers dat het

vanuit een huurwoning wil doorstromen naar een koop-

moeilijk is om ze onder een noemer te brengen. Wel is

woning.

het zo dat ouderen in toenemende mate belang hechten

De problematiek van de koopstarter is erg actueel. De

aan een veilige woonomgeving met voorzieningen

koopprijzen van de goedkoopste koopwoningen liggen

dichtbij. Ook is het zo dat de ouderdom gebreken met

behoorlijk hoog in relatie tot het inkomen, met name als

zich mee kan brengen en dat mensen op een gegeven

men ten opzichte van de huidige sociale huurwoning een

moment op basis van die beperkingen behoefte krijgen

kwaliteitssprong wil maken. Deze groep houdt een deel

aan een beter geschikte woning teneinde langer zelfstan-

van de voorraad sociale huurwoningen bezet, terwijl ze

dig te kunnen blijven wonen.

met wat hulp wel naar de koopsector door zouden willen en kunnen stromen. Bij minder gunstige economische

9. Mensen met een functiebeperking

vooruitzichten en hoge woningprijzen nemen de kansen

Om te bepalen hoe groot de behoefte aan levensloopbe-

voor koopstarters nog verder af.

stendige woningen voor mensen met een functiebeper-

In Utrecht staan naar verhouding veel kleine woningen.

king is er in 2008 een onderzoek uitgevoerd Rigo

Potentieel bestaat het aanbod kleine woningen in Utrecht

(Regionale monitor Welzijn Wonen en Zorg). De resulta-

uit zo’n 47.000 woningen kleiner dan 75 vierkante

ten van dit onderzoek staan in tabel 7.

meter (36% van de voorraad). Op basis van het ”Actiepro-

80

gramma voor koopstarters” zijn voor de periode

Voor wat betreft nultreden-woningen zijn er meer dan

2005-2009 jaarlijks 400 sociale koopwoningen . Ver-

genoeg woningen om aan de vraag te voldoen. Het blijkt

der is er de gemeentelijke starterslening: de gemeente

echter in veel gevallen zo te zijn dat deze woningen

verstrekt

bewoond worden door mensen zonder een functiebeper-

aanvullende leningen bovenop een regulier lening om de

king.

aankoop van het eerste huis mogelijk te maken.

Het aantal aanpasbare woningen is in Utrecht kleiner dan

Uit signalen van de makelaardij blijkt dat er op zich een

de vraag. Indien de opgave met behulp van nieuwbouw

voldoende aanbod is van kleine woningen, met een so-

wordt opgelost zou ongeveer een vijfde

ciale koopprijs (2009: onder de €181.512,-). Het actuele

van het te bouwen programma tot 2030 in de v rm van

aanbod (alleen via NVM-makelaars) op 15 oktober 2008

aanpasbare/rolstoelgeschikte woningen moeten plaats-

is 500 appartementen in deze prijsklasse. Er blijft echter

vinden.

de kwalitatieve vraag om nabij het centrum te wonen

Om mensen met een functiebeperking zo veel en zo lang

en liever niet op een meer perifere locatie. Dit blijkt uit

mogelijk zelfstandig te laten wonen is het nodig

tegenvallende verkopen op die locaties.

dat naast de woning ook de woonomgeving hiervoor

Onder de ”echte” starters (dus exclusief degenen die

volledig geschikt is. De gemeente heeft hiervoor beleid

ontwikkeld in het kader van de zgn. Woonservicezones.

12. Betaalbaarheid: stijgende prijzen koopsector en energie!

10. Wonen en Werken: focus op talent,

De betaalbaarheid van koopwoningen is al langere tijd

creatieve industrie belangrijke groeisector

een probleem, en dit probleem neemt toe als de prijzen

Utrecht behoort qua economische groei tot de top van

van koopwoningen boven de loonstijging uit blijven

Nederland. Zowel de provincie Utrecht als de stad Utrecht

stijgen. Voor de huursector geldt de laatste jaren, op

voerde in 2007 de lijstjes aan (zie tabel 8).

last van het Rijk, een zeer gematigde huurstijging. Dit

Op de schaal van de Europese Unie behoort de regio

betekent dat voor mensen met een sociale huurwoning

Utrecht tot de economische top 10 van Europa. Dit is een

dat de betaalbaarheid niet verslechtert. Door de stijging

positie die Utrecht wil behouden en verder uitbouwen.

van energieprijzen nemen voor veel mensen de woonlas-

Er zijn daarvoor goede kansen, waarbij de centrale lig-

ten flink toe. Dit zal, ondanks wat schommelingen in

ging en de structuur van de werkgelegenheid bepalende

de olieprijs, zich de komende jaren niet verbeteren is de

factoren zijn.

verwachting.

De beroepsbevolking zal in toenemende mate bestaan uit werknemers in de creatieve en kennisintensieve be-

13. Woonmilieus: vooral centrum-stedelijk…

drijvigheid. Utrecht wil zich dan ook profileren als stad

Uit diverse woonmilieuonderzoeken komt naar voren dat

van ”Kennis en Cultuur” De aanwezigheid van dit talent

er met name een grote behoefte is aan centrumstedelijke

wordt in toenemende mate een belangrijke vestigings-

woonmilieus. De zgn. woonbelevingsgroepen die zo’n

plaatsfactor voor bedrijven. Utrecht moet daarmee vanuit

milieu wensen zijn in Utrecht sterk vertegenwoordigd:

het woonbeleid zorgen voor een aantrekkelijk woonmilieu

met name degenen met een op het stadsleven georiën-

voor deze groep en ook een voldoende aanbod

teerde levensstijl. De vraag naar centrumstedelijke woon-

daarvoor creëren.

milieus is 39% en het aanbod 28%. De binnenstad van

De creatieve industrie is een belangrijke groeisector in

Utrecht zoals dat wordt begrensd door de singels biedt

de stad en vormt 11% van de bedrijvigheid. Hiermee

nog maar weinig ruimte voor uitbreiding van dit woonmi-

staat Utrecht op de tweede plaats na Amsterdam.

lieu. Op dit moment is er reeds een proces gaande waarbij

11. Bereikbaarheid

het centrum van de stad zich min of meer over de sin-

Een belangrijk aspect van de aantrekkelijkheid van

gels heen aan het uitbreiden is. Daardoor komen nieuwe

Utrecht als woonplaats en als vestigingsplaats voor

locaties in beeld voor het toevoegen van centrumstede-

bedrijven is de bereikbaarheid. Utrecht blijkt nog steeds

lijke woonmilieus. Voorbeelden zijn: Overvecht-Zuid,

een van de best bereikbare plekken in Nederland, al

Zijdebalen, Cartesiusdriehoek, de Merwedekanaalzone

staat deze onder grote druk. Uit tabel 9 blijkt dat het

en Leidsche Rijn Centrum. Deze gebieden kunnen alleen

aantal personen dat zowel in Utrecht woont als werkt de

een centrumstedelijk karakter krijgen als ook bijbeho-

afgelopen jaren vrij stabiel blijft, terwijl het aantal perso-

rende stedelijke functies en voorzieningen in of nabij

nen dat in Utrecht woont en buiten de stad werkt aan het

deze gebieden aanwezig zijn. In deze milieus kan die

toenemen is. Verder is te zien dat de inkomende pendel

kwaliteit aangeboden worden die het stedelijk georiën-

minder vanuit de randgemeenten en de provincie en dus

teerd talent naar de stad trekt en aan de stad bindt.

van steeds verder komt.

De vraag naar groenstedelijke-, dorpse- en landelijke

Volgens de Regionale Economische Ontwikkelingstrategie

woonmilieus is ook groter dan het aanbod, maar deze

(REOS) van het BRU groeit de beroepsbevolking van

kunnen in de bestaande stad nauwelijks worden aange-

de regio Utrecht de komende tijd nauwelijks meer. De

boden.

banengroei wordt echter ingeschat op gemiddeld 6%.

Hiervoor ontbreekt de ruimte en dit sluit niet aan

Hierdoor zou het aantal pendelbewegingen alleen nog

bij de specifieke kwaliteiten van de bestaande stad. Deze

maar toenemen.

suburbane milieus krijgen hun plaats in Leidsche Rijn,

Uit het bovenstaande blijkt dat de relatie tussen woning-

Rijnenburg en in de regiogemeenten.

bouw en pendelbewegingen niet eenduidig is. Meer woningbouw in Utrecht kan mensen doen besluiten om

14. Ruimtelijke mogelijkheden

zich in Utrecht te vestigen zodat er minder pendelbewe-

Om het goede woonklimaat van de stad te behouden en

gingen ontstaan. Het kan er echter ook toe leiden

verder te versterken zijn de mogelijkheden voor verdere

dat meer mensen Utrecht kiezen als woonplaats om van

verstedelijking binnen de gemeentegrenzen ruimtelijk

daaruit elders te gaan werken.

gezien beperkt. In de periode 2010-2014 worden er nog zo’n kleine

81

10.000 woningen in Leidsche Rijn opgeleverd, waarmee het totale aantal woningen in deze wijk op 31.000 wonin-

woningen voor mensen met een functiebeperking.

•

gen komt.

weinig in de sociale huur. Hiermee komt een even-

Tegelijkertijd levert de bestaande stad volgens de

wichtige regionale woningmarkt niet dichterbij.

huidige inzichten nog ruimte voor zo’n 6.000-7.000

•

Afnemende leefbaarheid in de wijken Noordwest,

•

Achterblijvende transformatie in de herstructurerings-

woningen. Een belangrijke locatie in dit verband is het stationsgebied. Hier komen zo’n 2.300 nieuwe wonin-

Overvecht en Zuidwest.

gen, waarvan 1.000 woningen in de periode tot 2015. Ander belangrijke binnenstedelijke locaties zijn de Merwedekanaalzone, de Uithof, de Cartesiusdiehoek en de herstructureringswijken. Rijnenburg is de laatste grote woningbouwlocatie binnen de gemeente. Als hier de geplande 5.000-7.000 woningen gerealiseerd zijn (waarvan ongeveer 2.000 voor 2015) dan zijn wat de gemeente Utrecht betreft de bestaande mogelijkheden voor een uitleggebied uitgeput. Voor verdere groei van de woningvoorraad zijn nieuwe uitleglocaties buiten Utrecht en/óf binnenstedelijke locaties nodig. Dat betekent verdichting binnen bestaande woongebieden of functieverandering van niet-woongebieden. Dit volgt ook uit de structuurvisie Randstad 2040. In zgn. NV-Utrecht verband wordt gezocht naar de mogelijkheden en wat ervoor nodig is om dit ook waar te maken. Knelpunten op de woningmarkt

•

Woningmarkt zit muurvast: lange wachttijden, afnemende slaagkans, en hoge, snelstijgende, huizenprijzen.

•

Een groot deel van de lokale vraag is gericht op eengezinswoningen, de vraag van buiten de stad vooral op appartementen. Er worden in de bestaande stad hoofdzakelijk appartementen gebouwd.

•

Vraag naar koopwoningen in het middensegment raakt in de komende jaren verzadigd. Vraag naar middeldure huur is groot, aanbod is klein.

•

Goedkope scheefheid is groot: 49% van de kernvoorraad wordt bewoond door mensen met een hoger inkomen in Leidsche Rijn is dat 65%.

•

Woonlasten lopen snel op, met name door stijgende energiekosten als gevolg van de hoge olieprijzen op de wereldmarkt.

•

Te weinig woningen in een centrumstedelijk woonmilieu.

•

Weinig ruimtelijke mogelijkheden voor woningbouw

•

Banengroei neemt toe in de komende jaren, beroeps-

in de toekomst. bevolking blijft constant. Dit leidt tot extra pendelbewegingen.

•

Er is te weinig aanbod van starterswoningen, met

•

Er is een groot tekort in deze regio aan geschikte

name in de huursector.

82

Een aantal regiogemeenten realiseert vooralsnog te

wijken.

•

Gemeente heeft weinig invloed op de kwaliteit van nieuwbouwwoningen.

83

Bijlage 4. Wijzigingen Woonvisie n.a.v. inspraakreacties

84

Op 12 mei 2009 heeft het college van burgemeester en

partement. Dit moet echter wel een goed toegankelijk

wethouders de concept Woonvisie 2009-2019 vastge-

appartement zijn, minimaal 2 slaapkamers tellen en in

steld. Vervolgens is er een inspraakperiode gehouden die

een prettige woonomgeving in de buurt van voorzienin-

duurde van 2 juni tot 13 juli 2009. De Woonvisie is ver-

gen staan.

stuurd naar alle mogelijke belanghebbenden in de stad en daarbuiten. Ook is er een exemplaar van de Woonvisie

De woning die de senior achterlaat kan interessant zijn

ter inzage gelegd met een aankondiging in de krant, en

voor een andere doorstromer. Hierdoor kan er uiteinde-

was de Woonvisie op de gemeentelijke internetpagina te

lijk aan het einde van de verhuisketen ook een woning

raadplegen met een oproep om te reageren.

voor een starter vrijkomen. Een aantal, net name de meer welgestelde, senioren vindt

Tijdens de inspraakperiode zijn er drie aparte partici-

echter in Utrecht helaas niet het aanbod dat zij zoeken.

patiebijeenkomsten gehouden, met achtereenvolgens

Een deel vertrekt dan ook uit de stad. Dit betekent dat

marktpartijen, belangengroepen en woningcorporaties.

Utrecht een belangrijke opgave heeft om het aanbod voor

De opmerkingen hebben in een aantal gevallen geleid

senioren te vergroten. Veel woningen in de bestaande

tot inhoudelijke aanpassing van de Woonvisie. Hieronder

voorraad zijn niet geschikt om er als senior op een

staan de inhoudelijke aanpassingen genoemd.

comfortabele manier in te kunnen wonen. Van belang is daarom dat de nieuwbouw die wordt toegevoegd voor

Paragraaf 2.4

het merendeel levensloopbestendig wordt uitgevoerd. Dit

In figuur 2.4 is voor verschillende inkomensgroepen aan-

betekent dat senioren er tot op hoge leeftijd in kunnen

gegeven wat zij maximaal kunnen kopen of huren. Hier-

wonen, maar tegelijkertijd ook meer comfort voor andere

bij is bij koop uitgegaan van de eisen van de Nationale

leeftijdsgroepen biedt. De toekomstwaarde en daarmee

hypotheekgarantie inclusief starterslening (NHG) en bij

de duurzaamheid van de woningvoorraad wordt hier ook

huur van maximale huurquoten volgens het Nederlands

mee vergroot.

Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud). Bij koop wordt er van uit gegaan dat mensen het hele bedrag moeten

Een aantal sociale huurwoningen voor senioren met het

lenen.

label seniorenwoning is te klein en bij de doelgroep dus ook niet gewild. Deze labeling wordt aangepast.

Uit de tabel blijkt dat het voor huishoudens in de BBSHdoelgroep (er wordt hier uitgegaan van een 2 persoons-

Veel senioren zouden best naar een meer geschikte

huishouden jonger dan 65 jaar) bijna niet mogelijk is om

woning willen verhuizen, maar beschikken soms niet over

in de huidige woningmarkt een woning te kopen. Deze

de kennis omtrent het aanbod of zien er tegenop zich

groep is dus echt aangewezen op de sociale huurvoor-

te oriënteren op de woningmarkt. Om senioren hierbij

raad. De doelgroep tot modaal zou wat kunnen kopen,

te ondersteunen is de Verhuisadviseur 60+ in het leven

maar zonder korting waarschijnlijk niet de kwaliteit die

geroepen. De gemeente wil dit initiatief doorzetten en

men zoekt. De groep met een inkomen van anderhalf

kijken of het principe kan worden uitgebreid naar andere

modaal heeft duidelijk meer mogelijkheden.

leeftijdsgroepen.

Paragraaf 4.3

Voor sommige senioren is het wonen in een woongroep

Senioren

een aantrekkelijke gedachte. Er zijn 16 bestaande woongroepen voor senioren in de stad. Daarnaast ondersteunt

In tegenstelling tot de meeste gemeenten in Nederland

de gemeente initiatieven van nieuwe groepen. Waar dit

vergrijst Utrecht niet. Het aandeel senioren in de

sociale huurwoningen betreft gebeurt dit in overleg met

Utrechtse bevolking is de afgelopen jaren afgenomen van

woningcorporaties.

20% in 2000 naar 18% in 2009. Absoluut gezien stijgt het aantal 55-plussers van 55.000 nu naar 66.000 in 2020, het aandeel blijft echter 18%.

Doelstelling woningbouw voor senioren Labeling van de bestaande 1 en 2-kamer senio-

Veel senioren zullen na verloop van tijd willen verhuizen

renwoningen. aanpassen.

naar een meer passende en meer comfortabele woning.

• Alle nieuwbouw voldoet aan de eisen van le-

Immers, de grootte van de woning bij de zogenaamde

vensloopbestendigheid, met uitzondering van

”empty nesters” was afgestemd op een gezin met

starterswoningen.

kinderen. In meerderheid wensen zij dan een ruim ap-

85

Hogere inkomens

op zijn minst ook de opmerking van de minister worden

Naast de bovengenoemde doelgroepen moet er in

gezien in zijn brief van 12 juni 2009 aan de Tweede Kamer

Utrecht ook ruimte zijn voor de hogere inkomensgroe-

waarin hij stelt dat ”[…] corporaties naar redelijkheid moe-

pen. Deze groep heeft binnen het woonbeleid geen

ten bijdragen aan de uitvoering van het volkshuisvestings-

prioriteit aangezien deze groep op eigen kracht in de

beleid dat geldt in de gemeente waar zij werkzaam zijn.”

gewenste woonruimte kan voorzien. Deze groepen,

De Woonvisie is daarmee leidend. Toetsbare prestatieaf-

waaronder ook steeds meer senioren, leveren echter wel

spraken vormen daarbij een essentiële voorwaarde..

een belangrijke bijdrage aan de kracht van de stad. Er

Belangrijk daarbij is dat constructief en vruchtbaar wordt

moet dus ook een goed aanbod zijn voor deze groep dat

samengewerkt met de corporaties en de (markt)partijen.

aansluit op hun veelal hoge kwaliteitseisen. Verder heeft

In het bijzonder de Utrechtse corporaties en de gemeente

het toevoegen van duurdere huur- en koopwoningen ook

hebben elkaar nodig bij het realiseren van het woonbeleid

een positief effect op de doorstroming. Dit is de reden

en het oplossen van woonproblemen in de stad.

dat het grootste deel (65%) van het woningbouwprogramzowel in de huur als in de koopsector. Hierbij wordt ook

Prestatieafspraken en beleidsvoortgang

aangesloten op de doelstellingen van Utrecht als stad

Wij willen de uitvoering van de Woonvisie borgen door

van kennis en cultuur aangezien er ook ruimte moet zijn

de lopende prestatieafspraken met de corporaties te

voor hoger kader in de Utrechtse kennisindustrie en voor

herijken.De huidige prestatie-afspraken lopen echter

professoren en docenten van de talrijke hoogwaardige

tot eind 2010. Bij de uitvoering van het beleid geldt dat

onderwijsinstellingen.

de Woonvisie leidend is, De gemeente gaat er van uit

ma de komende jaren bestaat uit vrije sector woningen

dat gemeente en corporatie in goede samenwerking tot Paragraaf 4.7.1

resultaten komen. Daarbij is wordt enerzijds ingezet op een goede vertrouwensrelatie en anderzijds op zakelijke

Doelstelling Utrecht Vernieuwt • Doorzetten van de Utrecht Vernieuwt!-opgave als essentieel onderdeel van een integrale wijkaanpak gericht op sociale stijging en het bevorderen van de diversiteit in de wijk. • Zoekopgave voor verdichtingslocaties op knooppunten van voorzieningen, openbaar vervoer en infrastructuur.

Paragraaf 5.1

5.1 Rol gemeente: van uitvoerder naar regisseur Het instrumentarium van de gemeente voor de vaststelling en uitvoering van het woonbeleid is de laatste decennia nogal veranderd. Gemeenten en andere partijen hebben steeds meer hun eigen verantwoordelijkheid. De uitvoering is een taak van corporaties en (markt)partijen geworden. De gemeente komt daarmee steeds meer in de regierol: voorwaardenscheppend, initiërend en motiverend. En stelt uiteindelijk het beleid vast. Daarbij gaat het niet over uitsluitend het woonbeleid in enge zin, maar over de brede zorg voor het wonen. In den lande bestaat er voorts consensus over dat gemeenten vanuit hun publieke rol niet alleen verantwoordelijk zijn voor dit brede woonbeleid, maar ook de corporaties mogen aanspreken op hun maatschappelijk presteren op het terrein van de brede zorg voor het wonen. In dat licht moet

86

afspraken waarop we elkaar afrekenen. Het naleven van de afspraken is onderdeel van het publieke domein. De gemeente wil naast afspraken met corporaties ook streven naar afspraken met institutionele beleggers.

Tabel 2.4 Betaalbaarheid van het wonen (per 1 juli 2009) Inkomen bruto per jaar

Koop maximaal (v.o.n.)

Huur maximaal

BBSH-doelgroep

28.475

137.833

511

Modaal

31.930

166.218

559

1,5 * modaal

47.895

215.278

838

Bron: VROM, NHG, Nibud

87

Voetnoten

88

1 Op 17 december 2008 is de Concept-Ontwikkelingsvisie Noordvleugel Utrecht 2015-2030 (Eindbalans)

bestrijden van de gevolgen van de economische crisis.

vastgesteld. 9 Meerjarenkader Diversiteit en Integratie 2007-2010, 2 Behoefteontwikkeling 2007-2015/2022, Rigo 2008 3 Middeninkomens: huishoudens met een inkomen tus-

Gemeente Utrecht. 10 Bron: Regionale Woonvisie, BRU 2009.

sen doelgroepinkomen en 1,5 keer modaal (2009:

€ 45.000,-)



”Hoge” inkomens: 2009: inkomen boven de



€ 47.895,-



Sociale voorraad: huurwoningen met een huurprijs

houdens die voor het grootste gedeelte uit studenten

lager dan € 535,-

bestaat.



Betaalbare voorraad: huurwoningen tussen 2009:



€ 546,- en € 647,53,- en koopwoningen tot 2009:



€ 181.512,-



Middensegment: huurwoningen tussen 2009:



11 Bron: BI: Bevolking van Utrecht per 1-1-2007. 12 Dit is inclusief 20.000 onzelfstandig wonende huis-

13 Bewonersscan USP Marketing Consultancy 2008. 14 Rigo 2008.

€ 647,53,- en € 870,- en koopwoningen tussen 2009: € 181.512,- en € 260.000,-



Dure voorraad: huurwoningen boven de 2009:



€ 870,- en koopwoningen duurder dan 2009:



€ 260.000,-



De categorieën wijken iets af van de regulieren gren-

15 Funda.nl juli 2008

zen in bijlage 1. Dit om inkomen en woningwoorraad beter met elkaar in verband te brengen. 4 Studentenmonitor 2007, Bos en De Bruijn 2007. 5 WoonOnderzoek Nederland (WoON) Ministerie van VROM, 2006. 6 Voor mensen tot modaal (2009: € 31.930,-) is

€ 166.218,- maximaal financierbaar, voor mensen met 1,5 keer modaal (2009: € 47.895,-) is



€ 215.278,- maximaal financierbaar (zie tabel 2.3II). Dit is inclusief starterslening (prijspeil 2009).

7 Rigo Research en Advies BV, Van huur- naar koopwoning. Effecten van verkoop van huurwoningen, april 2008. 8 Werken aan toekomst, een aanvullend beleidsakkoord bij ’Samen werken, samen leven’: hierin worden door het kabinet maatregelen voorgesteld gericht op het

89

90

91

030 - 286 00 00 Hét gemeentelijk telefoonnummer voor alle vragen, meldingen en klachten Bereikbaar op maandag tot en met vrijdag van 8.30 tot 17.30 uur en op donderdag tot 21.00 uur

Colofon

92

Uitgave

Redactie

Vormgeving

Datum

Gemeente Utrecht, Stadsontwikkeling

Ouwerkerk Tekst&Advies, Zoetermeer

byMack, Berkel en Rodenrijs

Najaar 2009

Teksten

Fotografie

Drukwerk

Gemeente Utrecht, Afdeling Wonen

Gemeente Utrecht, Stijlweb

De Resolutie, Capelle aan den IJssel