De sterke stad Woonbehoeftenonderzoek Eindhoven 2014

De sterke stad Woonbehoeftenonderzoek Eindhoven 2014

In het najaar 2014 is in Zuidoost-Brabant een regionaal woonbehoeftenonderzoek uitgevoerd. De resultaten van dat onderzoek zijn beschreven in het SRE-rapport ‘Veranderingen op de woningmarkt ZuidoostBrabant’ en de bijbehorende ‘Achtergrondrapportage’. Het rapport dat voor u ligt presenteert de uitkomsten van dit woonbehoeftenonderzoek voor de gemeente Eindhoven.

De sterke stad Woonbehoeftenonderzoek Eindhoven 2014

Jan Vriens (Gemeente Eindhoven) Ctrl/BiO BiO Rapportnummer: 1205 juni 2015

2

Inhoudsopgave

I

II

Inleiding .................................................................................................................................. 1 I.1

Aanleiding .......................................................................................................................1

I.2

Aanpak ...........................................................................................................................1

I.3

Opbouw notitie ...............................................................................................................1

Huidige situatie....................................................................................................................... 3 II.1

III

II.1.1

inwoners .................................................................................................................... 3

II.1.2

Huishoudens.............................................................................................................. 4

II.1.3

Woningen .................................................................................................................. 5

Afgelopen vijf jaar verhuisd? .................................................................................................. 7 III.1

Dynamiek in de afgelopen vijf jaar .................................................................................7

III.2

Verhuisredenen ..............................................................................................................8

IV

V

Inwoners, huishoudens en woningen .............................................................................3

Woonwensen ................................................................................................................... 11 IV.1

Verhuisgeneigdheid......................................................................................................11

IV.3

Verhuisreden ................................................................................................................12

IV.4

Gewenste locatie ..........................................................................................................13

IV.5

Wensen woningzoekenden ..........................................................................................13

Vraag en aanbod geconfronteerd ........................................................................................ 15

Bijlagen: Thema’s

Woonbehoeftenonderzoek

I I.1

Inleiding Aanleiding

Het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven laat sinds de jaren ’80 met enige regelmaat voor de 21 gemeenten in Zuidoost-Brabant onderzoek uitvoeren naar de woningmarkt. Het laatst gebeurde dit in 2011. Toen werd duidelijk dat sinds 2007 de woningmarkt aan het veranderen was, onder andere onder invloed van de economische crisis, maar ook als gevolg van veranderende Europese en landelijke weten regelgeving. In 2014 werd besloten om opnieuw onderzoek te laten doen naar de ontwikkelingen op de woningmarkt. De onderzoeksafdelingen van de gemeente Helmond (Onderzoek en Statistiek) en Eindhoven (Beleidsinformatie en Onderzoek) voerden net als bij vorige edities samen het woningmarktonderzoek uit De resultaten van dat onderzoek zijn beschreven in het SRE-rapport ‘De woonconsument in een veranderde woningmarkt’ en de bijbehorende ‘Achtergrondrapportage’. Het rapport dat voor u ligt presenteert de uitkomsten van dit woonbehoeftenonderzoek op gemeenteniveau. Het onderzoek geeft inzicht in de huidige situatie op de lokale woningmarkt, in de ontwikkelingen naar 2030 en in mogelijke knelpunten. Tenzij anders aangegeven zijn de cijfers in deze notitie afkomstig van het woonbehoeftenonderzoek. I.2

Aanpak

Woonwensen van lokale woningzoekenden vormen een van de informatiebronnen voor het plaatselijke beleid op het gebied van volkshuisvesting. Er zijn in Eindhoven 4.751 brieven verspreid met een link naar een digitale enquête. Er zijn 1.498 enquêtes ingevuld. Dit betekent een respons van 31,5%. I.3

Opbouw notitie

In deze notitie komt in hoofdstuk II de huidige situatie op de lokale woningmarkt aan de orde. Hoe ziet de gemeente eruit wat betreft inwoners, huishoudens en woningen? Hoofdstuk II laat ook zien hoe het aantal inwoners, het aantal huishoudens en de woningbehoefte zich tot 2030 naar verwachting zullen ontwikkelen. Dit aan de hand van de provinciale bevolkingsprognose. Hoofdstuk III laat de dynamiek op de plaatselijke woningmarkt zien aan de hand van de in de afgelopen vijf jaar gerealiseerde verhuisstromen. Hoofdstuk IV geeft inzicht in de geplande/gewenste verhuisstromen. Er wordt ingegaan op de woonwensen van de huidige verhuisgeneigde inwoners. Verhuisgeneigde inwoners zijn inwoners (doorstromers of starters) die hebben aangegeven binnen nu en vijf jaar te willen verhuizen naar een andere woning. In hoofdstuk V vindt vervolgens een confrontatie plaats tussen vraag en aanbod. Hoofdstuk V geeft inzicht in mogelijke knelpunten; waar ontstaan mogelijke tekorten of overschotten, van welk type woningen en in welke prijsklassen?

1


Thema’s Naast de resultaten van het woningmarktonderzoek biedt dit rapport ruimte aan een aantal op het gebied van volkshuisvesting belangrijke thema’s. Het betreft de bevolkingsontwikkeling en – prognose, de sociale voorraad en doelgroep en de woonmilieus. Bevolkingsontwikkeling en bevolkingsprognose In het najaar van 2014 heeft de Provincie Noord-Brabant haar bevolkings- en woningbehoefteprognose geactualiseerd. Dit doet de Provincie gemiddeld eens in de 3 à 4 jaar. Zo bestaat steeds een actueel beeld van de veranderingen in de omvang en samenstelling van de Brabantse bevolking, evenals van de effecten hiervan op ‘het wonen’. In een thematische verhandeling wordt de bevolkingsontwikkeling van Eindhoven van de laatste decennia onder de loep genomen en afgezet tegen de verwachtte ontwikkeling zoals die in de Provinciale prognose naar voren komt. Kernvoorraad en doelgroep De woningen uit de kernvoorraad zijn primair bedoeld voor mensen met een inkomen tot 34.085 euro (doelgroep van het volkshuisvestingsbeleid). In een korte uiteenzetting wordt belicht hoeveel woningen in Eindhoven tot de kernvoorraad behoren en hoe groot de doelgroep is. Woonmilieus Geografisch gezien is Eindhoven onderverdeeld in stadsdelen, wijken en buurten, maar ook in woonmilieus. De grenzen van de woonmilieus lopen soms dwars door wijken of buurten heen. In het kort wordt weergegeven hoe die woonmilieus er uit zien, wie er wonen en wat sterke en zwakke punten van de onderscheiden woonmilieus zijn. Ook komt aan de orde welke woonmilieus groeipotentie hebben en wat voor soort woningen daar wordt gewenst.

2


II Huidige situatie In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de huidige situatie op de woningmarkt. Hoe ziet de gemeente eruit wat betreft het aantal en soort (leeftijd) inwoners, welke typen huishoudens komen veel voor, hoeveel woningen staan er en in welke kwaliteiten? Ook wordt er aandacht besteed aan te verwachten ontwikkelingen wat betreft aantal inwoners, huishoudens en woningbehoefte. In dit hoofdstuk wordt ook kort ingegaan op de Provinciale Prognose. Meer daarover in het thema ‘Prognose’. II.1

Inwoners, huishoudens en woningen

II.1.1 inwoners De gemeente Eindhoven heeft op 1 januari 2014 220.920 inwoners. 20% van hen is jonger dan 20 jaar, 17% is tussen de 60 en 80 jaar oud. In 2030 zal Eindhoven 236.980 inwoners hebben. Geïndiceerd is dat vanaf 2014 (2014 op 100 gezet) een groei naar 107. De groei-index van de jongeren (onder de 20 jaar) is 106, die van de 60 tot 80-jarigen 123. Tabel 1: inwoners naar leeftijd en geslacht, 1 januari 2014 en geïndiceerde groei tot 2030 Geïndiceerde groei tot 2030 Leeftijd Absoluut % (1014=100) < 20 45.164 20% 106 20-40 69.856 32% 104 40-60 58.205 26% 98 60-80 37.759 17% 123 80eo 9.936 4% 131 Totaal 220.920 100% 107 Bron: cbs statline en provinciale prognose

Zuidoost-Brabant

Bevolkingspiramide

Figuur 1: bevolkingspiramide (vergeleken met Zuidoost-Brabant) Eindhoven

Bron: cbs statline

3


II.1.2 Huishoudens De in de vorige paragraaf geschetste inwoners vormen huishoudens. Tabel 2 en Figuur 2 laten zien hoe de huishoudens zijn gevormd naar samenstelling en leeftijd. Er wordt een onderscheid gemaakt in eenpersoonshuishoudens (alleenstaanden), tweepersoonshuishoudens (samenwonend zonder kinderen), gezinnen (samenwonend of gehuwd, met kinderen), eenoudergezinnen en overige huishoudens. Op 1 januari 2014 woonden er in Eindhoven 111.791 huishoudens, er waren 52.181 eenpersoonshuishoudens en 21.955 gezinnen.. Volgens de provinciale prognose zal tot 2030 het aantal huishoudens toenemen tot 124.810. Geïndiceerd is dat vanaf 2014 (2014 op 100 gezet) een groei naar 111. Het aantal eenpersoonshuishoudens neemt toe met een groei-index van 119, het aantal gezinnen wordt bijgesteld met een index van 104. De gemiddelde huishoudengrootte is veranderd van 1,96 in 2014 naar 1,9 in 2030. Tabel 2: huishoudens naar samenstelling en naar leeftijd, 1 januari 2014 en geïndiceerde groei tot 2030 aantal % Geïndiceerde groei tot 2030 samenstelling (1014=100) eenpersoonshuishouden 52.181 46,7% 119 tweepersoonshuishouden 29.458 26,4% 102 gezin 21.955 19,6% 104 eenoudergezin 7.394 6,6% 106 anders 803 0,7% 92 Totaal Bron: cbs statline provinciale prognose

111.791

100%

111

gezin

2-phh

1-phh

Figuur 2: huishoudens naar samenstelling en naar leeftijd, 1 januari 2014 1-phh < 35 1-phh 35 -64 1-phh > 64 2-phh < 35 2-phh 35 - 54 2-phh 55 -64 2-phh > 64 gezin < 35 gezin 35 - 44 gezin 45 - 54 gezin 55 -64 gezin > 64 eog anders 0 Bron: cbs statline

4

5000

10000

15000

20000

25000


Figuur 3 geeft inzicht in de inkomenspositie van de huishoudens in Eindhoven. 50% heeft een huishoudinkomen tot € 34.085. 34% van de huishoudens heeft recht op huurtoeslag (niet in figuur). Meer hierover in het thema ‘Sociale voorraad en doelgroep’.

Inkomen

Figuur 3: huishoudens naar inkomen Eindhoven

Bron: woonbehoeftenonderzoek zob 2014

II.1.3 Woningen In Eindhoven staan op 1 januari 2014 ca. 103.570 woningen (49.766 koop [48%], en 53.804 huur [52%]). Het merendeel van de woningen is een eengezinskoopwoning (zie Figuur 4). Er zijn 22.945 middeldure koopwoningen en 37.923 middeldure huurwoningen. Goedkoop huur tot € 389,05 Middelduur huur van € 389,05 tot € 699,48 Duur huur vanaf € 699,48

Goedkoop koop tot € 194.000 Middelduur koop van € 194.000 tot € 330.000 Duur koop vanaf € 330.000

Volgens de gegevens uit dit woonbehoeftenonderzoek is 35% van de woningen een nultredenwoning (15% eengezins en 20% meergezins). Onder een nultredenwoning wordt verstaan een woning die extern en intern toegankelijk is. Dit betekent dat de woonkamer zonder trappen van buiten af bereikbaar is en dat de keuken, het sanitair en minimaal één slaapkamer vanuit de woonkamer eveneens zonder traplopen te bereiken zijn. Drempels in de woning zijn laag of ontbreken. Een nultredenwoning hoeft niet perse een appartement te zijn, mits er maar aan de bovenstaande definitie van interne en externe toegankelijkheid wordt voldaan.

5


Figuur 4: woningvoorraad naar eigendomsverhouding, type en prijs Eigendomsverhouding

Woningvoorraad

100%

75% 52% 48%

50%

25%

0% koop

huur

Eigendomsverhouding en type 100%

Eigendomsverhouding en prijs 100%

75%

50%

50%

37%

38% 27%

25%

22%

25%

15%

10% 0%

10%

6%

0% EG

MG Koop


6

11%

EG

MG Huur

gk

md Koop

dr

gk

md Huur

dr


III Afgelopen vijf jaar verhuisd? Binnen een gemeente vindt er door continue verhuisprocessen wisseling van bewoners plaats. Inzicht in die verhuisprocessen biedt achtergrondinformatie voor het volkshuisvestingsbeleid. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de verhuisbewegingen die zich in de afgelopen vijf jaar hebben voorgedaan in de gemeente Eindhoven. In het volgende hoofdstuk wordt naar de woonwensen voor de komende vijf jaar gekeken. III.1

Dynamiek in de afgelopen vijf jaar

Van de huidige bewoners van Eindhoven is 42% in de afgelopen 5 jaar verhuisd (op het huidige adres komen wonen). Van hen was 59% een doorstromend en 41% een startend huishouden. Veel verhuizers waren ‘gemeente-vast’; 17% van hen woonde voorheen al in dezelfde wijk/kern en 66% woonde voorheen weliswaar niet in dezelfde wijk/kern, maar al wel in Eindhoven.

Vorige gemeente

Figuur 5: Verhuisrichting (geografisch) Vorige gemeente

Buiten MRE; Andere 12% MRE gem.; 5%

Zelfde wijk; 17%

Zelfde gem.; 66%


Van de onzelfstandig wonenden (de starters van toen) is 36% in een koopwoning terecht gekomen en 29% in een eengezinswoning. Van degenen die voorheen huurden heeft 66% opnieuw een huurwoning betrokken, 34% heeft de overstap gemaakt naar de koopsector. Tabel 3: verhuisrichting (naar eigendomsvorm en naar type) koop Vorige woonsituatie

huur

totaal

eengezins

meergezins

totaal

onzelfstandig

36%

64%

100%

onzelfstandig

29%

71%

100%

koop

69%

32%

100%

eengezins

63%

37%

100%

huur

34%

66%

100%

meergezins

41%

60%

100%

totaal

41%

59%

100%

totaal

45%

55%

100%


7


III.2

Verhuisredenen

Waarom is men in Eindhoven komen wonen, en waarom juist in de woning waar men woont? Tabel 4 en Tabel 5 geven hierin inzicht. Het lukt niet alle woningzoekenden al hun wensen vervuld te krijgen. Soms moet men op een of meerdere wensen ‘inleveren’. Tabel 6 geeft daarvan een beeld.. Waarom is men in de huidige gemeente komen of blijven wonen? Er waren meerdere antwoorden mogelijk. 37% woont al (bijna) zijn of haar hele leven in deze Eindhoven (of de partner doet dat), voor 29% speelden sociale redenen (dichter bij familie en / of vrienden ) een rol, 21% kon in Eindhoven een geschikte woning vinden, en werk of studie was bij 39% een van de overwegingen., Tabel 4: Motieven om in de huidige gemeente te komen of blijven wonen Motieven

%

Ik woon al (bijna) mijn hele leven in deze gemeente (of mijn partner woont hier al (bijna) zijn hele leven).

37%

Ik kon in deze gemeente een geschikte woning vinden

21%

Sociale redenen (dichter bij familie en/of vrienden)

29%

Werk en/of studie

39%

De bereikbaarheid per openbaar vervoer

10%

Het voorzieningenniveau

10%

De groene omgeving

11%


En om welke reden is men dan naar de huidige woning verhuisd? Voor 32% speelden veranderingen in het huishouden (huwelijk of gaan samenwonen, scheiding, geboorte van kinderen, etc.) een rol en voor 46% iets wat daarmee vaak samengaat: de kwaliteit van de woning (groter of kleiner wonen, grotere of kleinere tuin etc.). 35% noemde de kwaliteit van de woonomgeving als reden van de woningkeuze. Tabel 5: Motieven om naar de huidige woning te verhuizen Motieven

%

Veranderingen in mijn huishouden [huwelijk of gaan samenwonen, scheiden etc.]

32%

Gezondheid en|of behoefte aan zorg

9%

Verbetering van het inkomen van mijn huishouden

11%

Verslechtering van het inkomen van mijn huishouden

6%

Omdat het een koopwoning is

18%

Omdat het een huurwoning is

9%

De kwaliteit van de woning [groter of kleiner wonen, grotere/kleinere tuin, etc.)

46%

De kwaliteit van de woonomgeving [meer rust minder overlast etc.]

35%

Betere | andere voorzieningen in mijn directe woonomgeving

17%

Omdat deze woning beschikbaar was

26%


8


Een grote groep (46%) vond wat men zocht (al of niet na een poosje wachten), 23% is terecht gekomen in een koopwoning in plaats van een huurwoning, 18% juist andersom. In ZuidoostBrabant als geheel zijn deze percentages beide 19%. Tabel 6: Ingeleverd op wensen Ingeleverd op Ik heb gewacht tot ik de woning vond die aan al mijn wensen voldeed

% 46%

Ik kon minder lenen dan gewenst en heb uiteindelijk gekozen voor een goedkopere woning

3%

De woning was uiteindelijk duurder dan ik aanvankelijk wilde

9%

Ik kon de woning kopen dankzij een starterslening

2%

Ik kon de woning kopen dankzij een eigenwoningschenking van (bijvoorbeeld) mijn ouders

3%

Ik kon de woning kopen dankzij een lening bij een familielid (familiebank-lening)

1%

Ik heb gekozen voor een koopwoning in plaats van een huurwoning

23%

Ik heb gekozen voor een huurwoning in plaats van een koopwoning

18%

Ik ben terecht gekomen in een andere buurt dan ik had gewild

10%

Ik ben terecht gekomen in een andere kern/dorp dan ik had gewild

0%

Ik ben terecht gekomen in een andere gemeente dan ik wilde

1%


9


IV Woonwensen In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de woonwensen van de huidige verhuisgeneigde inwoners. Verhuisgeneigde inwoners zijn inwoners (doorstromers of starters) die hebben aangegeven binnen nu en vijf jaar te willen verhuizen naar een andere of eerste woning. Doorstromers zijn huishoudens die willen verhuizen en zowel vóór als na de verhuizing de hoofdbewoner van een zelfstandige woning zijn. De vorige woning komt na de verhuizing beschikbaar voor nieuwe bewoners. Een startend huishouden is een huishouden dat vóór de verhuizing inwonend was. IV.1

Verhuisgeneigdheid

In Eindhoven is 37% van de doorstromers van plan binnen nu en vijf jaar te verhuizen, bij de potentiële starters (thuiswonende kinderen) is dat 66% (van hen zoekt 47% binnen twee jaar een woning). Hoewel de verhuisgeneigdheid onder potentiële starters dus hoger is dan onder potentiële doorstromers zijn er onder de woningzoekenden toch meer doorstromers (77%) dan starters. Figuur 6: Verhuisplannen Vorige gemeente

Verhuisplannen

70% 60%

19% starter; 23%

50% 40% 30%

14% 47%

20%

doorstromer ; 77%

23%

10% 0%

Doostromers < 2 jr

Starters 2-5 jr%


Van de woningzoekenden in Eindhoven vormt 42% een eenpersoonshuishouden (of gaat dat vormen), is 40% jonger dan 30 jaar en heeft 59% een inkomen tot € 34.085. Tabel 7: kenmerken woningzoekenden Samenstelling huishouden

%

Leeftijd

%

Inkomen

%

eenpersoonshuishouden

42%

tot 30 jaar

40%

tot 34.085 euro

59%

tweepersoonshuishouden

32%

30 tot 56 jaar

51%

34.085-43.602 euro

11%

gezin

14%

65 jaar en ouder

10%

43.602 euro of meer

31%

eenoudergezin

12%


11


IV.3

Verhuisreden

De wens om te verhuizen kan uit allerlei motieven voortkomen. Zoals al gezien bij de verhuisredenen van degenen die de afgelopen vijf jaar zijn verhuisd betreft het vaak motieven die te maken hebben met de levensfase waarin de woningzoekende zich bevindt. Soms ook heeft het te maken met de eisen die aan de kwaliteiten van de gewenste woning of woonomgeving worden gesteld. Tabel 8: Belangrijkste verhuisreden Motieven

%

Vanwege werk / studie

8%

Zelfstandig gaan wonen

14%

Verandering in de privésituatie (samenwonen / trouwen / geboorte / scheiding etc.)

20%

Financiële omstandigheden

4%

(verwachte) Lichamelijke beperkingen / behoefte aan zorg door ouder worden of door ziekte

8%

Terug naar mijn oorspronkelijke woonplaats / dorp / kern

2%

Kwaliteit van mijn huidige woning voldoet niet meer

16%

Kwaliteit van mijn huidige woonomgeving voldoet niet meer

9%

Betere / andere voorzieningen in mij directe woonomgeving

6%

Andere reden

13%

Totaal

100%


Bij (een deel van de) ouderen spelen bij de vraag of zij al of niet gaan verhuizen, factoren een rol die bij jongere huishoudens minder spelen. Denk hierbij aan het feit dat de woning waarin men woont te groot begint te worden als de kinderen het huis uit zijn, of dat het onderhoud van de woning en/of de tuin te veel dreigt te worden. Tabel 9 geeft een overzicht van die factoren, voor 55-plussers. De percentages tellen niet op tot 100% omdat men meerdere antwoorden kon aankruisen. Tabel 9: Motieven Motieven

%

Als mijn gezondheid of die van mijn partner (verder) achteruitgaat, ga ik verhuizen

23%

Ik ga mijn woning binnen een aantal jaren verkopen, zodat ik het geld aan andere dingen kan besteden

6%

Als het onderhouden van de tuin mij teveel wordt, wil ik geen tuin meer

10%

Als het onderhouden van de tuin mij teveel wordt, wil ik een kleinere tuin

6%

De woning is voor mijn gevoel te groot

9%

Ik ga binnen een aantal jaar verhuizen uit voorzorg, voor het geval mijn gezondheid (partner) achteruitgaat

11%

Ik ga ‘nooit’ verhuizen, indien nodig pas ik het huis aan

31%

Geen van bovenstaande situaties

39%


12


IV.4

Gewenste locatie

Vaak willen verhuisgeneigden in de eigen woonplaats blijven wonen, zelfs in de eigen wijk, buurt of kern; in Eindhoven gaat het respectievelijk om 42% en 21% . Een deel van de mensen met verhuiswensen heeft zich nog geen beeld gevormd van de toekomstige gemeente (weet niet; 26%). 11% zoekt iets in een andere gemeente, vaak nog wel in Zuidoost-Brabant.

Gewenste gemeente

Figuur 7: gewenste verhuisrichting (geografisch) Gewenste gemeente

huidige wijk; 21%

weet niet; 26%

andere gem.; 11%

huidige gem.; 42%


IV.5

Wensen woningzoekenden

Figuur 8 laat zien wat voor soort woningen (huur of koop, een- of meergezins, goedkoop of duur) vooral gezocht worden in Eindhoven. Maar eerst laten we in Tabel 10 zien (op hoofdlijnen) wat de onderscheiden doelgroepen (starters, doorstromers die nu een koopwoning hebben en doorstromers die nu (nog) huren) zoeken. Van degenen die nu huren zoekt 67% opnieuw een huurwoning, 33% wil de stap maken naar de koopsector. Starters zoeken voor 21% een koopwoning en voor 37% een eengezinswoning. Tabel 10: gewenste woningen naar huidige woonsituatie koop Huidige woonsituatie

huur

totaal

eengezins

meergezins

totaal

onzelfstandig

21%

79%

100%

onzelfstandig

37%

63%

100%

koop

72%

28%

100%

eengezins

67%

33%

100%

huur

33%

67%

100%

meergezins

64%

36%

100%

totaal

41%

59%

100%

totaal

58%

42%

100%


13


De woningzoekenden in Eindhoven zoeken vooral koopwoningen (41%, waarvan 2% een bouwkavel) en eengezinswoningen (58%; 33% koop en 25% huur). Wat prijsklassen betreft gaat de grootste voorkeur uit naar middeldure woningen. 39% van de gezochte woningen is een nultredenwoning. Figuur 8: Gewenste woningen Eigendomsverhouding

Gewenste woning

70% 60% 50% 40% 30%

59%

20%

40%

10% 0% KP

2% bouwkavel Koop

Huur Eigendomsverhouding en prijs

Eigendomsverhouding en type 40%

45%

35%

40%

30%

35% 30%

25%

25%

20% 15%

34%

33%

15%

25%

10%

10%

5%

5%

8%

19% 12%

10%

0%

0% EG

MG Koop


14

41%

20%

EG

MG Huur

gk

md Koop

dr

13% 5% gk

md Huur

dr


V Vraag en aanbod geconfronteerd In dit hoofdstuk worden modelmatig vraag en aanbod van verhuisgeneigde huishoudens tegenover elkaar gezet. In die modelmatige benadering maken we een paar aannames. De voornaamste is misschien wel dat we aannemen dat mensen gaan verhuizen zoals ze in de woningmarkt-enquête hebben aangegeven, dus naar de gemeente van hun voorkeur, de woning van hun voorkeur en binnen de termijn van hun voorkeur. Van een aantal verhuisgeneigden weten we de (geografische) voorkeur niet, met name niet van de mensen die geen voorkeursgemeente hebben aangegeven (‘weten het nog niet’; in Eindhoven was dat 26%). Van hen nemen we aan dat ze in Eindhoven blijven. Wat we verder ook niet weten is het aantal mensen dat van zich van buiten Zuidoost-Brabant in Eindhoven wil vestigen. We weten het aantal niet, noch hun woningvoorkeuren. In deze modelmatige benadering gaan we ervan uit dat er net zoveel mensen uit Eindhoven naar een gemeente buiten Zuidoost-Brabant vertrekken als er van buiten Zuidoost-Brabant naar Eindhoven komen. Voor de kwalitatieve woonwensen van die instromers van buiten ZuidoostBrabant, gaan we uit van de wensen van de vertrekkers uit Zuidoost-Brabant. Dat deze aanname te verdedigen valt, laat Tabel 11 zien: getalsmatig is de groep inkomenden klein ten opzichte van de groep internen (mensen uit Eindhoven die een woning zoeken). En voor zover de inkomenden uit een andere Zuidoost-Brabantse gemeente komen, kennen we hun aantal en hun voorkeuren. De aantallen in Tabel 11 zijn afgerond op 10-tallen. Daardoor kan het voorkomen dat de opgetelde aantallen niet exact kloppen. Doorstromers die in Eindhoven willen blijven wonen vragen 30.780 woningen, bij die woningvraag komen er 2.400 bij van doorstromende huishoudens van elders. Starters uit Eindhoven vragen 10.190 woningen. De vraag van starters kan worden aangevuld met 920 van buiten Eindhoven. Dit levert voor de komende vijf jaar (theoretisch) een woningvraag op van 44.290 woningen. Daar staat aanbod tegenover. In deze berekening alleen van doorstromers (met aanbod van nieuwbouw wordt in deze berekening geen rekening gehouden). De interne doorstromers maken 24.780 woningen vrij (niet elke doorstromer laat een woning vrij, in een behoorlijk aandeel van de gevallen blijft er iemand op het oude adres wonen). Doorstromers die naar een andere gemeenten vertrekken laten 2.190 woningen vrij achter. In totaal zorgt dit voor een woningaanbod van 26.970 woningen. Het theoretische tekort komt hiermee op -17.320. Tabel 11: vraag en aanbod van woningen (kwantitatief) doorstromers

vraag aantal

aantal aanbod

intern 30.780

24.780 intern

inkomend 2.400 starters

2.190 uitgaand

intern 10.190 inkomend 920

totaal Theoretisch tekort

44.290

26.970 -17.320


15


Het kan niet genoeg worden benadrukt dat het hier gaat om een modelmatige benadering van de werkelijkheid op basis van een enquête. In die enquête hebben mensen hun voorkeuren aangegeven, wat betreft verhuiswens, gewenste woning en gewenste woongemeente. Duidelijk is dat veel respondenten in Zuidoost-Brabant een voorkeur hebben aangegeven voor wonen in de centrumgemeente Eindhoven. De stad trekt. In de praktijk zal dat niet altijd te realiseren. Een aantal van hen zal mogelijk terecht komen in een woning in een van de gemeenten in de stadsregio. Hoewel tweede keus, kan dat -gezien de schaal van de stad en de stadsregio - de eerste wens toch redelijk dicht benaderen. De vraag naar centrumstedelijk wonen is echter onmiskenbaar. Die wens is overigens niet nieuw en ook niet exclusief voorbehouden aan Eindhoven. Nadat steden zich jarenlang zorgen maakten over bevolkingsdaling als gevolg van de massale uitstroom uit de stad, zijn de grotere gemeenten van Nederland nu druk bezig met bevolkingsgroei. Het bijzondere aan de huidige ontwikkelingen is dat waar de stad vroeger alleen door buitenlandse migratie en door de natuurlijke aanwas groeide, nu ook de binnenlandse migratie een motor van de bevolkingsgroei van de steden is geworden. Wat minstens zo interessant is, is hoe de theoretische tekorten er uitzien als we de verschillende woningmarksegmenten in ogenschouw nemen. Dan blijkt de behoefte voor twee derde deel te liggen in de huursector. Figuur 9: theoretische tekorten naar eigendomsverhouding, type en prijs Eigendomsverhouding

Theoretisch tekort

75% 65%

50% 35% 25%

0% koop

huur Eigendomsverhouding en type

Eigendomsverhouding en prijs 75%

75%

50% 50%

50% 35% 20%

25%

10% 5%

0%

0% GK

MD

DR

koop Bron: woonbehoeftenonderzoek zob 2014

16

30%

25% 10%

5%

35%

GK

MD huur

DR

EG

MG koop

EG

MG huur

Thema bevolkingsontwikkeling en -prognose

Prognose In het najaar van 2014 heeft de Provincie Noord-Brabant haar bevolkings- en woningbehoefteprognose geactualiseerd. Dit doet de Provincie gemiddeld eens in de 3 à 4 jaar. Zo bestaat steeds een actueel beeld van de veranderingen in de omvang en samenstelling van de Brabantse bevolking, evenals van de effecten hiervan op ‘het wonen’. Een prognose is niet meer en niet minder dan een voorspelling van toekomstige ontwikkelingen, een voorspelling gebaseerd op trends en ontwikkelingen en op aannames over het verdere verloop van die trends en ontwikkelingen. Een prognose geeft een beeld van wat we kunnen verwachten en waar we dan rekening mee moeten houden. In deze thematische verhandeling wordt de Provinciale Prognose voor Eindhoven gepresenteerd . Daarnaast wordt aandacht besteed aan die onderliggende trends en aannames. We hebben daarbij ook oog voor mogelijke alternatieve ontwikkelingen, de ‘wat als …?’ vragen. Dit oog hebben voor alternatieven is ingegeven door recente ontwikkelingen. De afgelopen jaren bleek de Eindhovense bevolking namelijk steeds sterker te groeien dan de Provincie had voorzien. Zo zou volgens de Provinciale Prognose de Eindhovense bevolking over het jaar 2014 groeien met ruim 1.000 personen. Ten tijde van het uitkomen van de prognose (najaar 2014) was de bevolking al gegroeid met zo’n 2.000 personen; op 31 december stopte de teller uiteindelijk op een toename van zo’n 2.300 inwoners. In deze verhandeling wordt eerst de Provinciale Prognose in beeld gebracht (tot 2030). Die prognose wordt vergeleken met eerdere Provinciale Prognoses en met prognoses van het CBS en van Primos. Vervolgens besteden we aandacht aan bevolkingsontwikkelingen in het afgelopen decennium. Hierbij worden vergelijkingen gemaakt met andere Brabantse steden als Tilburg en Breda. Ook wordt daarbij aandacht besteed aan de drie componenten van bevolkingsgroei: natuurlijke groei, binnenlands migratiesaldo en buitenlands migratiesaldo. Tot slot worden – onder verschillende aannames- enkele alternatieven doorberekend.

Provinciale Prognose Het aantal inwoners in Eindhoven zal volgens de provinciale bevolkingsprognose toenemen tot bijna 237.000 in 2030. Geïndexeerd (2014=100) is dat een groei naar 107.

0- 4 5- 9 10-14 15-19 20-24 25-29 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59 60-64 65-69 70-74 75-79 80-84 85-89 90-94 95+ Totaal

abs 12.065 10.795 10.865 11.265 17.800 19.450 16.895 15.625 15.685 15.250 14.590 12.755 11.580 10.945 8.155 7.060 5.455 3.090 1.290 285 220.895

2014 %↓ 5,5% 4,9% 4,9% 5,1% 8,1% 8,8% 7,6% 7,1% 7,1% 6,9% 6,6% 5,8% 5,2% 5,0% 3,7% 3,2% 2,5% 1,4% 0,6% 0,1% 100,0%

abs 12.940 12.125 11.320 11.300 16.630 21.315 18.080 16.840 14.920 14.020 13.780 14.105 13.995 13.080 10.805 8.460 6.885 3.805 1.825 760 236.980

2030 %↓ 5,5% 5,1% 4,8% 4,8% 7,0% 9,0% 7,6% 7,1% 6,3% 5,9% 5,8% 6,0% 5,9% 5,5% 4,6% 3,6% 2,9% 1,6% 0,8% 0,3% 100,0%

Tabel 1: inwoners naar leeftijd, 2014 - 2030

Bevolkingsontwikkeling en –prognose - 1 -

abs 875 1.330 455 35 -1.170 1.865 1.185 1.215 -765 -1.230 -810 1.350 2.415 2.135 2.650 1.400 1.430 715 535 475 16.085

groei Index 107 112 104 100 93 110 107 108 95 92 94 111 121 120 132 120 126 123 141 267 107


Naar verhouding groeit het aantal ouderen het hardst. Met uitzondering van de leeftijdsgroepen 40 t/m 55 jaar en 20-24 jaar groeien alle 5-jaarsgroepen nog tot 2030.

Figuur 1: inwoners naar leeftijd, 2014 en 2030

Het aantal huishoudens groeit naar bijna 125.000, een geïndexeerde groei naar 111.

eenpersoonshuishouden tweepersoonshuishouden gezin eenoudergezin anders Totaal

abs 53.690 28.185 22.655 7.340 920 112.790

2014 %↓ 47,6% 25,0% 20,1% 6,5% 0,8% 100,0%

abs 63.850 28.855 23.455 7.800 850 124.810

2030 %↓ 51,2% 23,1% 18,8% 6,2% 0,7% 100,0%

abs 10.160 670 800 460 -70 12.020

groei Index 119 102 104 106 92 111

Tabel 2: huishoudens naar samenstelling, 2014 - 2030

Vooral het aantal eenpersoonshuishoudens neemt toe.

Figuur 2: huishoudens naar samenstelling, 2014 en 2030

De woningbehoefte neemt volgens de Provinciale Prognose toe van 101.330 in 2014 naar 114.545 in 2030, een absolute toename van 13.215 en een geïndexeerde groei naar 113. Vergeleken met andere Brabantse gemeenten zijn de steden wat bevolkingstoename betreft behoorlijke groeiers. De steden staan wat geïndexeerde bevolkingsgroei betreft allemaal in de top-10 van Brabant. Als we naar de geïndexeerde toename van het aantal huishoudens kijken (en naar de geïndexeerde groei naar de woningbehoefte) dalen die steden echter op de ranglijst. Eindhoven zakt daarbij het hardst, naar een positie in de middenmoot. De achterliggende oorzaak is de gezinsverdunning, het verschijnsel dat huishoudens gemiddeld steeds kleiner worden. Die gezinsverdunning is in Eindhoven al eerder begonnen en al langer aan de gang dan in andere Brabantse gemeenten. In Eindhoven nadert



die gezinsverdunning zijn top (of beter gezegd zijn laagste punt), veel kleiner kunnen de huishoudens niet meer worden. In veel andere gemeenten kan die gezinsverdunning nog wel doorzetten en zal dat ook doen. In Eindhoven wordt een toename van het aantal inwoners berekend van circa 16.000 (tot 2030, dus circa 1.000 per jaar) en een toename van de benodigde woningvoorraad van ca. 13.000. In Brabant wordt de bevolkingstoename geschat op bijna 100.000 personen en de toename van de benodigde woningvoorraad op circa 140.000. Er komen in Brabant dus meer woningen bij dan inwoners.

Figuur 3 Bevolkings- en woningbehoefteprognose voor Eindhoven en Brabant

Figuur 3 laat zien dat Eindhoven wat inwonersaantallen betreft (groene lijnen) harder groeit dan de provincie maar dat dat niet geldt voor de benodigde woningvoorraad (blauwe lijnen). Tot 2030 is de geïndexeerde groei naar de woningvoorraad voor Eindhoven zelfs lager dan die voor de provincie. Daarna zal de woningvoorraad van Eindhoven sterker gaan groeien dan die van de Brabant in zijn geheel. De krimp slaat immers eerder toe op het platteland dan in de stad.

Prognoses vergeleken Figuur 4 laat de Provinciale Bevolkingsprognoses zien zoals die zijn gemaakt in 2008, 2011 en 2014. Daarnaast laat de grafiek de werkelijke bevolkingsontwikkeling van 2008 tot 2015 zien. Duidelijk is te zien dat de prognoses telkens naar boven toe zijn bijgesteld. Het verschil tussen de prognoses van 2014 en die van 2008 is zo’n 9.000 personen op de ‘einddatum’ 2030. Achteraf gezien bleken de prognoses van 2008 en 2011 dus aan de voorzichtige kant.

Figuur 4: Provinciale Bevolkingsprognose 2008, 2011, 2014 en werkelijke ontwikkeling 2008-2015

Duidelijk is ook te zien dat de bijgestelde prognose van 2014 meer in overeenstemming is met de werkelijke ontwikkeling dan de eerdere prognoses. Maar toch nog aan de lage kant.



Bij de indicatieve woningbehoeftenprognose van de provincie is het al niet veel anders. De prognose voor de woningbehoefte in 2015 is in de huidige geactualiseerde prognose 102.420. In 2008 was die prognose nog 102.020 (zo’n 400 lager dus). De prognosecijfers voor 2030 zijn respectievelijk: 114.545 (prognose 2014) en 108.875 (prognose 2008). Na zes jaar is de woningbehoeftenprognose voor Eindhoven dus met zo’n vijfeneenhalfduizend woningen naar boven bijgesteld. Betekent dit nu dat later de bevolkingsprognose en de indicatieve woningbehoeftenprognose van 2014 ook te laag zullen blijken te zijn? De toekomst zal het leren. Het feit dat de stad op 1 januari 2015 al ver boven de prognose voor die datum zat en de wetenschap dat voorgaande prognoses later naar boven toe zijn bijgesteld lijken geven wel aanwijzingen in die richting. Aan de andere kant zien we dat de Provinciale bevolkingsprognose voor Eindhoven al hoger uitkomt dan twee andere veel gebruikte prognoses, namelijk de PBL/CBS regionale prognose (PEARL) en de Primosprognose (ABF). Zie Figuur 5. Figuur 5 laat ook zien hoe de feitelijke bevolkingsontwikkeling was van 2000 tot 2015 (De rode lijn), en hoe de bevolkingsontwikkeling eruit gaat zien als we deze trend doortrekken tot 2030 (zwart). Dan lijkt van de drie gepresenteerde prognoses de Provinciale Prognose het dichtst bij die doorgetrokken trend te komen maar, met wel degelijk een verschil. 250.000 240.000 230.000 220.000 210.000 200.000 190.000 180.000 2000

2003

ontwikkeling

2006

2009

Pearl 2013

2012

2015

Prov 2014

2018

2021

Primos 2013

2024

2027

2030

Lineair (ontwikkeling)

Figuur 5 Drie bevolkingsprognoses

Ontwikkeling Belangrijk elementen van elke prognose zijn trends en ontwikkelingen. We nemen daarom de trends en ontwikkelingen van Eindhoven eens onder de loep. We doen dit vanaf 2002. Waarom 2002? Simpelweg omdat vanaf die periode de data beschikbaar is op CBS-Statline. Voor we overgaan tot de Eindhovense ontwikkeling besteden we aandacht aan een landelijke trend zoals beschreven in het rapport ‘De stad: magneet, roltrap en spons’, Bevolkingsontwikkelingen in stad en stadsgewest van het Planbureau van de Leefomgeving (ISBN: 978-94-91506-93-2, PBLpublicatienummer: 1610; Den Haag 2015). In het rapport wordt aandacht besteed aan de theorie van de Britse geograaf Fielding. Deze gebruikte in de jaren negentig de metafoor van de ‘roltrap’ bij zijn beschrijving van de migratiestromen naar en vanuit Zuidoost-Engeland (vooral Londen). Hij omschreef deze stedelijke regio als een (sociaaleconomische) roltrap: jongeren vestigen zich in de stad en stappen hiermee op de roltrap. Met het afronden van hun opleiding en/of het beginnen met werken, stijgen ze op de maatschappelijke ladder en vergroten zo hun sociaal en economisch kapitaal. Ze maken carrière op de stedelijke arbeids- en woningmarkt. Wanneer ze iets ouder en welvarender zijn, een partner en kinderen willen of al hebben, vertrekken ze uit de stad



(stappen ze van de roltrap af). Ze verhuizen naar het suburbane ommeland en verlaten de rumoerige, drukke, onveilige en ‘kind onvriendelijke’ stad. Ook in Nederland kan de migratie naar en van de stad goed in termen van deze metafoor worden geduid. De meeste jonge gezinnen hebben zich daarbij na het verlaten van de stad in de voormalige groeikernen gevestigd. In de afgelopen jaren lijkt de roltrap evenwel van karakter te zijn veranderd: door de toegenomen mogelijkheden voor gezinnen om in de stad te (blijven) wonen, is de uitstroom van gezinnen uit de stad sterk teruggelopen. Ondanks de vanwege de crisis stagnerende nieuwbouw, neemt het aantal inwoners en huishoudens van de grote steden toe. De woningvoorraad in de grote steden lijkt als spons te fungeren, waardoor de gemiddelde woningbezetting toeneemt. De oorzaken hiervoor zijn divers en werken door in zowel de teller (het aantal inwoners) als de noemer (het aantal wooneenheden) van de breuk (de gemiddelde woningbezetting). Wat betreft de teller: recent is er een versnelling van de bevolkingsgroei. Het aantal gezinnen in de stad is toegenomen, vooral doordat jongeren minder vaak de stad verlaten. Wat betreft de noemer: er wonen meer huishoudens samen op één adres; dit lijkt vooral voor jongeren en buitenlandse migranten te gelden. Daarnaast is de woningleegstand afgenomen. En ten slotte is de woningvoorraad in de laatste decennia geleidelijk aan groter geworden door het herbestemmen van voormalig ander vastgoed (bijvoorbeeld kantoren) tot woningen en het toevoegen van (al dan niet tijdelijke) woonruimte voor studenten. Terug naar Eindhoven. Eindhoven is in de periode 2002 – 2015 gegroeid met circa 18.500 inwoners, dat is ruim 1.400 per jaar. Bevolkingsgroei kent drie componenten: natuurlijke groei (geboorten – sterfte), het saldo van de binnenlandse migratie en het saldo van de buitenlandse migratie. In Eindhoven was vanaf 2002 de natuurlijke groei gemiddeld ruim 500 per jaar. Die groei is over die jaren, hoewel iets aflopend, redelijk constant geweest. De binnenlandse migratie was gemiddeld zo’n 300. In tegenstelling tot de natuurlijke groei is de binnenlandse migratie wel aan grote schommelingen onderhevig geweest. Na een viertal jaren met een behoorlijk positief binnenlands migratiesaldo volgden enkele jaren met een negatief sado. Pas de laatste twee à drie jaar zien we weer een positief binnenlands migratiesaldo. Ondanks die magere jaren rond 2010 is er over de laatste zeven jaren toch nog een gemiddeld binnenlands migratiesaldo van circa 240 personen. Het gemiddelde buitenlandse migratiesaldo over de periode 2002 – 2014 is ruim 500. Over de laatste zeven jaar is dit gemiddelde buitenlands migratiesaldo zelfs meer dan 1.000.

Figuur 6: natuurlijk groei en binnenlands en buitenlands migratiesaldo 2002 – 2014



Vanaf 2002 bekeken wordt de groei van Eindhoven (1.400 personen) voor circa twee vijfde deel bepaald door natuurlijke groei, voor een vijfde deel door binnenlandse migratie en weer voor twee vijfde deel door buitenlandse migratie. Sinds 2008 vormt de buitenlandse migratie zelfs ongeveer drie vijfde deel van de bevolkingsgroei. Het Holland Expatcenter South in Eindhoven heeft een onderzoek laten uitvoeren naar de ontwikkeling van het aantal internationals in Eindhoven. De analyse is gedaan op basis van gegevens van de belastingdienst. Er wordt een onderscheid gemaakt in kenniswerkers en arbeidsmigranten. Kenniswerkers zijn economisch actieve internationals die in Nederland arbeid in loondienst verrichten. Zij verdienen €35.000 of meer en de duur van hun arbeidscontract betreft minimaal 4 maanden. Arbeidsmigranten zijn economisch actieve internationals die niet behoren tot de groep van kenniswerkers, die in Nederland arbeid in loondienst verrichten. 2007 2008 2009 Aantal internationals 3.966 4.829 5.497 Waarvan kenniswerker 6.94 981 1.290 Waarvan arbeidsmigrant 3.272 3.848 4.207 Bron: gegevens Belastingdienst. Bewerking en analyse: Decisio

2010 6.431 1.450 4.981

2011 7.842 1.963 5.879

2012 8.478 2.420 6.058

Tabel 3: groei van het aantal internationals, 2007-2012

Het aantal kenniswerkers in Eindhoven bedroeg in 2012 circa 2.400. Het aantal kenniswerkers groeide in vijf jaar tijd met een factor 3,5. Als we de ontwikkelingen van de afgelopen 5 jaren doortrekken met een bandbreedte van plus of min 20% komen we in 2020 uit op 4.380-5.290 kenniswerkers in Eindhoven. De kenniswerkers concentreren zich overigens in en rondom het centrum van Eindhoven. Met de sterke groei van het buitenlands migratiesaldo wijkt Eindhoven af van andere Brabantse gemeenten. Gekeken over dezelfde periode (2002 t/m 2014) groeiden Tilburg, Breda en ‘s Hertogenbosch respectievelijk met ongeveer 1.100, 1.400 en 1.000 per jaar.

Figuur 7: Bevolkingsontwikkeling en componenten; Eindhoven, Tilburg en Breda (2002-2014)

In Tilburg en Den Bosch was de natuurlijke groei de grootste component in de bevolkingstoename (meer dan de helft) . Het buitenlands migratiesaldo was in die steden nagenoeg gelijk aan nul (overigens ook vooral in de periode tot en met 2007 negatief en daarna positief). In Breda was de binnenlandse migratie verantwoordelijk voor ongeveer de helft van de groei. Breda kent evenals Tilburg nauwelijks een buitenlands migratieoverschot (ook in Breda was het buitenlands migratiesaldo overigens tot en met 2007 negatief en daarna positief). De cijfers van het Expatcenter hebben al een beeld gegeven van de buitenlanders die zich in Eindhoven vestigen. Een tweede bron wordt gevormd door de Basisregistratie Personen (BRP) van de gemeente Eindhoven, het systeem waarin alle Eindhovenaren staan geregistreerd.



In Eindhoven vestigden zich in 2014 ruim 4.800 personen. Van hen kwamen er ruim 1.600 uit de landen van de Europese Unie, (exclusief Midden- en Oost-Europa, de Moe-landen). Het waren vooral mensen uit Duitsland, Italië, Spanje, België, Frankrijk en Groot-Brittannië. Er vestigden zich ruim 850 mensen uit de Moe-landen, vooral uit Polen (meer dan 350), Bulgarije, Hongarije en Roemenië. Er vestigden zich ruim 1.150 mensen uit Zuidoost-Azië: bijna 500 uit India en bijna 300 uit China, maar ook ruim 100 uit Taiwan en meer dan 50 uit Zuid-Korea. Voor een deel schreven deze mensen zich in, in het derde kwartaal. Dat kan duiden op studenten. Naast studenten duidt dit ook op een toename van het aantal kenniswerkers / expats, die afkomen op de Brainport bedrijven. De VS leverden ook nog eens 200 personen. Natuurlijk waren dat alleen maar de vestigers. Er vertrokken ook mensen naar het buitenland (terug). We hebben achter al gezien dat het buitenlands migratiesaldo behoorlijk positief was. Het buitenlands migratiesaldo was enkel negatief met België, het Verenigd Koninkrijk en met Brazilië. Het procentueel hoogste positieve migratiesaldo werd heel begrijpelijk geleverd door Syrië: 61 vestigers, 0 vertrekkers.

Alternatief op prognose De Provinciale Prognose laat Eindhoven in de jaren tot 2030 groeien met gemiddeld zo’n 1.000 personen. Vanaf 2002 groeide Eindhoven met gemiddeld 1.400 personen. Als die ontwikkeling zich zou doorzetten zou dat tot 2030 een extra groei (bovenop de Provinciale Prognose) betekenen van zo’n 5.100 personen. Eindhoven zou dan in 2030 uitkomen op ruim 240.000 inwoners. Als we de ontwikkeling vanaf 2008 zouden doortrekken, zou Eindhoven zelfs groeien met zo’n 12.000 extra inwoners (een gemiddelde groei van ruim 1.800 per jaar). Eindhoven zou dan in 2030 uitkomen op bijna 250.000 inwoners.

Binnenlands migratiesaldo Buitenlands migratiesaldo Natuurlijke groei groei tot

ontwikkeling 2002 - 2014 304 539 575 1.418

Gemiddelde groei per jaar ontwikkeling prognose 2014-2029 2008-2014 237 85 1.055 357 549 564 1.840 1.006

Tabel 4: Ontwikkeling 2002-2014, prognose 2014 - 2030

Van de drie componenten die de groei bepalen is de natuurlijk groei het best te voorspellen en de buitenlandse migratie het moeilijkst. Hoe gaat de Provinciale Prognose om met die buitenlandse migratie? Vergeleken met de vorige prognose en in lijn ook met de saldi die het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) de komende jaren voor geheel Nederland verwacht, is bij de Provinciale Prognose uitgegaan van hogere buitenlandse migratiesaldi dan bij de vorige prognoses. Wel stelt de Provincie dat er met name rondom de verwachte migratieontwikkelingen relatief grote onzekerheidsmarges bestaan. Het is een van de redenen de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose regelmatig te actualiseren, om zo de (soms grote) effecten hiervan op de bevolkingsgroei en de woningbehoefte te kunnen inschatten. De verhoogde buitenlandse migratiesaldi in de geactualiseerde prognose komen echter nog lang niet in de buurt van de gerealiseerde buitenlandse migratiesaldi van de afgelopen jaren. Als we Breda en Tilburg er weer bijhalen, valt verder op dat de Provinciale Prognose voor deze gemeenten de verhoudingen in verwachtte groei wat betreft de drie groeicomponenten hetzelfde inschat. Dus zowel in Eindhoven, Breda als in Tilburg bestaat volgens de Provinciale Prognose de verwachtte groei voor circa



55% uit natuurlijke groei, voor circa 10% uit binnenlandse migratie en voor de rest (ongeveer een derde deel) uit buitenlandse migratie. En eerder hebben we gezien dat vanaf 2002 het buitenlands migratiesaldo verantwoordelijk was voor twee vijfde deel van de groei van Eindhoven, vanaf 2008 zelfs voor drie vijfde deel. Hoe reëel zou het zijn om voor Eindhoven uit te gaan van hogere buitenlandse migratiesaldi dan de Provinciale Prognose voorziet? Op grond van het recente verleden zou je inderdaad kunnen zeggen dat de Provinciale Prognose aan de voorzichtige kant is. Laten we –los van de aantallen- het verschijnsel buitenlandse migratie eens onder de loep nemen en dan wel speciaal de veronderstellingen die doorgaans worden meegenomen bij prognoses. De veronderstellingen voor de migratie worden opgesteld aan de hand van migratiemotieven. Daarbij wordt een indeling van migranten naar vijf motieven gebruikt: arbeid, asiel, gezin, studie, en een kleine groep met overige motieven (waaronder au pairs en adoptiekinderen). De omvang van de arbeidsmigratie hangt samen met de vraag naar arbeid in ons land en dus met de economische conjunctuur. Daarnaast is van belang hoeveel buitenlanders toegang tot de Nederlandse arbeidsmarkt hebben en hoe aantrekkelijk Nederland voor ze is, wat onder meer afhangt van de loonverschillen met het thuisland. De omvang van de asielmigratie hangt er sterk vanaf of en waar in de wereld er conflicten zijn. Daarnaast spelen verschillen in het asielbeleid tussen Europese landen een rol. Landen die, vaak tijdelijk, een strenger beleid hebben ontvangen relatief minder instroom, wat leidt tot meer instroom bij de overige landen. Bij studiemigratie is het beleid van universiteiten en hogescholen om buitenlandse studenten aan te trekken een belangrijke factor. Gezinsmigratie hangt samen met de instroom van met name arbeid- en asielmigranten, die soms familieleden meenemen, en met het aantal inwoners dat een partner uit het buitenland laat overkomen. In het begin van deze eeuw kende Nederland naar verhouding weinig arbeidsmigranten. Dit veranderde na de EU-uitbreiding in 2004 en het openstellen van de Nederlandse arbeidsmarkt voor burgers van nieuwe lidstaten in 2007. Verondersteld wordt dat de huidige stijgende trend nog een aantal jaren doorzet, nog versterkt door de toenemende vraag naar arbeid. Op termijn zal –zo wordt verondersteldde immigratie vanuit de nieuwe lidstaten naar Nederland wel afnemen, onder andere doordat de lonen daar stijgen en de bevolking vergrijst, waardoor er minder potentiële immigranten zijn. Asielmigratie is moeilijk te voorspellen. Het aantal asielmigranten vanuit Syrië (naar Nederland) is de afgelopen twee jaar sterk gestegen. Verondersteld wordt dat deze stijging in 2015 doorzet en dat zich de komende paar jaar duizenden asielimmigranten per jaar in Nederland zullen vestigen. De veronderstellingen voor de emigratie zijn voor een belangrijk deel gebaseerd op de waargenomen vertrekpercentages van immigranten. Veel van de immigranten zijn slechts tijdelijk in Nederland. De afgelopen twintig jaar is het percentage dat al na een kort verblijf vertrekt toegenomen. Dit hing voor een deel samen met de veranderende migratiemotieven. Er kwamen steeds meer arbeid- en studiemigranten, die vaak van plan zijn kort te blijven. Onder niet-westerse immigranten wordt er echter naar de nieuwste inzichten steeds vaker van uitgegaan dat zij minder zullen remigreren. Dat drukt de verwachte vertrekpercentages.

Resume De Provinciale Prognose lijkt al na een jaar aan de lage kant. Ook in het verleden is de Provinciale Prognose voor Eindhoven diverse keren naar boven toe bijgesteld. In de ontwikkelingen van de afgelopen jaren speelt voor Eindhoven de buitenlandse migratie een grote rol. Hoewel in vergelijking met voorgaande jaren naar boven toe bijgesteld (Brabant breed), lijkt het buitenlandsmigratiesaldo door de Provincie te worden onderschat. Bovendien doet de Provinciale



Prognose onvoldoende recht aan de bijzondere positie die Eindhoven het laatste decennium heeft ingenomen op het gebied van buitenlandse migratie: naast een groei van buitenlandse migratie uit de Moe-landen ook een groei vanuit Zuidoost-Aziatische landen (India, China). De buitenlandse migratie is vooral hoger door de groeiende aantrekkingskracht van Brainport op buitenlandse kenniswerkers. Verwacht wordt dat deze groei zich zal doorzetten. Eindhoven onderscheidt zich hiermee van de andere Brabantse steden als Breda en Tilburg. Als we simpelweg de trends en ontwikkelingen van de afgelopen jaren (vanaf 2002 en/of vanaf 2008) doortrekken groeit Eindhoven harder dan volgens de Provinciale Prognose. De groei kan oplopen tot circa 250.000 in 2030. De Provinciale Prognose komt uit op circa 237.000. Het is dan ook zeer wel mogelijk dat Eindhoven harder zal groeien dan de Provincie in haar prognose van 2014 voorziet.


Thema sociale voorraad en doelgroep

Sociale voorraad en doelgroep In deze thematische verhandeling wordt de doelgroep van het volkshuisvestingsbeleid en de sociale voorraad die primair voor deze groep bestemd is, in beeld gebracht. Er wordt gebruik gemaakt van gegevens uit het rapport ‘sociale woningvoorraad en doelgroep in het stedelijk gebied Zuidoost1

Brabant’ . Voornoemd rapport gaat uit van 100.900 huishoudens in Eindhoven. Het betreft dan huishoudens die zelfstandig wonen. Dit betekent dat onzelfstandig gehuisveste huishoudens, zoals een groot deel van de studenten in Eindhoven of ouderen in zorginstellingen, buiten deze verkenning zijn gehouden . Het rapport gaat voor Eindhoven uit van 103.500 woningen waarvan 54% (56.310) een huurwoning is. In deze thematische verkenning blijven we bij de aantallen in dit rapport genoemd. Er zijn daardoor kleine verschillen met de rest van het hoofdrapport mogelijk.

De doelgroep Voor de definiëring van de doelgroepen is aangehaakt bij de Europese regelgeving. De volgende grenzen worden gehanteerd: • huishouden met een inkomen tot 34.085 euro, deze groep is gerelateerd aan de huidige vertaling van het Europese beleid (prijspeil 2010 € 33.618) en het huurverhogingsbeleid; • huishoudens met een inkomen tussen 34.085 euro en 38.000 euro; • huishoudens met inkomen tussen 38.000-43.602 euro; • Huishoudens met inkomen boven 43.602 euro.

Tabel 1 laat zien dat 34% van hen (34.320) een inkomen heeft onder € 34.085 met recht op huurtoeslag. Van die groep woont weer 79% (27.200) in een huurwoning. Totaal Aantal

In huurwoning Aantal %→

In koopwoning

%↓

< € 34.085 met recht op huurtoeslag

34.320

34%

27.200

79%

7.120

21%

< € 34.085 zonder recht op huurtoeslag

16.550

16%

10.330

62%

6.220

38%

€ 34.085 - € 38.000

6.770

7%

3.400

50%

3.370

50%

€ 38.000 - € 43.602

6.790

7%

2.990

44%

3.800

56%

36.470

36%

8.840

24%

27.630

76%

100.900

100%

52.760

52%

48.140

48%

> € 43.602 Totaal

%→

Tabel 1: huishoudens naar inkomen en naar woonsituatie

1

sociale woningvoorraad en doelgroep in het stedelijk gebied Zuidoost-Brabant, Afdeling O&S Helmond, oktober 2014

Sociale voorraad en doelgroep - 1 -


Figuur 1 geeft dit ook nog eens grafisch weer.

Figuur 1: huishoudens naar inkomen en naar woonsituatie

Om het aantal huishoudens in beeld te brengen dat op basis van hun inkomen en vermogen recht zouden hebben op huurtoeslag worden de volgende inkomensgrenzen gehanteerd: alleenstaand jonger dan 65 jaar € 21.600 65 jaar of ouder € 21.600 meerpersoons-huishouden jonger dan 65 jaar € 29.325 65 jaar of ouder € 29.400

De sociale woningvoorraad Bij de sociale woningvoorraad worden de volgende categorieën onderscheiden: • • •

sociale huurvoorraad corporaties (< € 669,48); sociale huurvoorraad particuliere verhuurders (< € 669,48); sociale koopvoorraad (< € 194.000)

De sociale voorraad betreft zowel huur- als koopwoningen. Voor de afbakening van de sociale huurvoorraad wordt aansluiting gezocht bij de prijsgrenzen uit de Wet op de huurtoeslag. De grens voor de kernvoorraad ligt bij de maximale huurgrens huurtoeslag. Op 1-1-2014 bedroeg deze €699,48. Meer dan de helft van de Eindhovense woningen is een huurwoning, het grootste deel daarvan is in het bezit van een corporatie. Er zijn 1.640 corporatiewoningen met een huurprijs boven € 700,-. De rest van de corporatiewoningen heeft een huurprijs onder < € 700,-.



Aantal

%

Huur

56.310

53%

Huur corporatie < € 389,05

8.600

8%

Huur corporatie € 389,05 - € 556,82

23.780

22%

Huur corporatie € 556,82 - € 596,75

3.270

3%

Huur corporatie € 596,75- € 699,48

5.920

6%

Huur corporatie > € 699,48

1.640

2%

Huur particulier < € 699,48

10.880

10%

Huur particulier > € 699,48

2.230

2%

Koop

49.770

47%

< € 194.000

19.810

19%

> € 194.000

29.960

28%

Totaal

106.080

100%

Totaal sociaal

72.250

68%

Totaal niet sociaal 33.830 Tabel 2: woningvoorraad naar sector en naar prijs

32%

Het rapport ‘sociale woningvoorraad en doelgroep in het stedelijk gebied Zuidoost-Brabant’ geeft aan dat Eindhoven zo’n 13.110 particuliere huurwoningen telt. Een deel daarvan heeft een huurprijs onder € 699,48. 47% van de woningvoorraad is en koopwoning; 19% van de totale voorraad (19.810 woningen) betreft een sociale koopwoning, een woning met een WOZ-waarde onder de €194.000. Figuur 2 laat zien dat de Eindhovense sociale voorraad getalsmatig groet genoeg is om de huishoudens met een inkomen tot € 34.085 te huisvesten. Dit blijft zo als de inkomensgrens wordt opgetrokken tot € 38.000. 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 Sociale voorraad

huur corporatie < 596

Recht op huurtoeslag

Huishoudens tot € 34.085

huur corporatie < 699

Huishoudens tot € 38.000

huur particulier < 699

Huishoudens tot € 43.602 koop < 194.000

Figuur 2: woningvoorraad naar sector en naar prijs

In totaal wonen in Eindhoven circa 9.500 huishoudens scheef. De term scheefwonen wordt gebruikt voor huurders met een relatief hoog inkomen die in een sociale huurwoning wonen. Sociale huurwoningen hebben meestal een huurprijs die onder de marktprijs ligt en zijn vooral bedoeld voor mensen met een lager inkomen, zodat ook zij betaalbaar kunnen wonen. Ook


Thema sociale voorraad en doelgroep scheefwoners profiteren van een relatief lagere huur, terwijl daar op basis van hun inkomen geen noodzaak (meer) voor zou bestaan. Er is geen vastgestelde definitie van scheefwonen. Sommigen meten het af aan de inkomensgrens voor de toewijzingen van sociale huurwoningen (34.085 euro). Gezinnen met een huishoudinkomen boven die grens die in een sociale huurwoning wonen, worden dan als scheefwoners bestempeld. Gezien de krapte op de woningmarkt hanteren anderen een hoger inkomen, bijvoorbeeld 43.602 euro. Gezinnen met een inkomen tot dit bedrag hebben in grote delen van Nederland immers weinig alternatieven op de woningmarkt (huur of koop). In Eindhoven betreft het circa 3.000 huishoudens met een inkomen boven € 43.602 en 6.500 huishoudens met een inkomen tussen € 34.085 en € 43.602.


Thema woonmilieus

Woonmilieus Geografisch gezien is Eindhoven onderverdeeld in stadsdelen, wijken en buurten, maar ook in woonmilieus. De grenzen van de woonmilieus lopen soms dwars door wijken of buurten heen. Het begrip woonmilieu wordt inmiddels veel gebruikt. Met een woonmilieu kan preciezer worden omschreven wat een bepaalde woning op een bepaalde plek nu onderscheidt. Behalve het type woning wordt bij woonmilieus vaak ook ingegaan op de eigenschappen van de woonomgeving. Het woonmilieu is de opeenstapeling van factoren die de woningkeuze beïnvloedt zoals de dichtheid van de bebouwing, de woningtypen en de menging daarvan, de (sociale) samenhang in de buurt, de ligging in de stad en de nabijheid van voorzieningen, de parkeergelegenheid in de buurt en het groen rond de woning. Wanneer de behoefte aan bepaalde milieus in kaart kan worden gebracht, komt ook in beeld wat er in een wijk, stad of regio ontbreekt.

Bijgaand kaartje geeft globaal weer waar de in Eindhoven voorkomende woonmilieus ‘liggen’ Vooral aan de randen van de stad liggen de buurten uit het groenstedelijk woonmilieu. Hier staan vooral eengezinskoopwoningen in de middeldure en dure prijsklasse. Er wonen vooral gezinnen met kinderen. 2

Vaak hebben de woningen vijf of meer kamers, een relatief grote woonkamer (minstens 40 m , maar vaak ook meer) en een tuin. In de buurt zijn veel groenvoorzieningen. Het woonmilieu de nieuwe radialen is, de naam zegt het al, te vinden langs de nieuwe radialen; dat wil zeggen, langs de grote in- en uitvalswegen van Eindhoven. In het milieu staan veel appartementen. Het zijn vooral kleine (drie of minder kamers) woningen met een beperkte buitenruimte (klein balkon). Er wonen naar verhouding veel eenpersoonshuishoudens. Binnen en tegen de Ringweg liggen vooral de vooroorlogse buurten. Dit woonmilieu wordt getypeerd door 4-kamer rijtjeswoningen. Vaak is er nog een tuintje. De huishoudensamenstelling wijkt nauwelijks af van die van Eindhoven, er wonen dus een- en tweepersoonshuishoudens als ook (eenouder-)gezinnen.

Woonmilieus - 1 -

Thema woonmilieus Het centrum en de nieuw te ontwikkelen locatie Strijp S krijgen het predicaat centrumstedelijk(-plus) We vinden er veel appartementen met een menging van winkels, kantoren en cultuur/recreatie. Er wonen relatief veel eenpersoonshuishoudens. In Woensel overheerst het naoorlogse woonmilieu. Het betreft veelal laagbouwwoningen, zoals de naam al zegt, van na de oorlog (huur en koop). Hier is het grootste aandeel van de Eindhovense woningvoorraad te vinden. Vooral na de tweede wereldoorlog is Eindhoven (Woensel) immers sterk gegroeid. In het naoorlogse woonmilieu staat ongeveer de helft van de Eindhovense woningvoorraad. Twintig procent van de voorraad staat in het vooroorlogse woonmilieu. De woonmilieus groenstedelijk en nieuwe radialen zijn ongeveer even groot (tussen de 10 en 15%) van de voorraad. Het centrumstedelijkplus woonmilieu komt nu nog maar in beperkte mate voor. Volgens de woningbouwplanning zal in het komende decennium het aantal woningen in dit woonmilieu beduidend toenemen. Van de woningzoekenden in Eindhoven wil een substantieel aandeel een woning in het centrumstedelijk, het vooroorlogse of het groenstedelijk woonmilieu. We moeten hier wel een slag om de arm houden. Meer dan de helft van de woningzoekenden heeft aangegeven in welk woonmilieu men het liefst wil gaan wonen, de rest heeft aangegeven daar nog geen idee van te hebben. In de navolgende simulatie zijn we er van uitgegaan dat hun wens uiteindelijk overeen zal komen met die van degenen die al wel een voorkeur hebben. Centrumstedelijk

Vooroorlogs

Naoorlogs laagbouw

60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% Figuur 1: theoretische tekorten per woonmilieu

Woonmilieus - 2 -

Groenstedelijk

Nieuwe radialen

Thema woonmilieus In het navolgende wordt het theoretisch tekort gespecificeerd voor de drie ’favoriete’ woonmilieus. Tabel 1: theoretische tekorten naar woonmilieu en naar eigendomsverhouding Centrum stedelijk

Vooroorlogs

Groenstedelijk

huur koop

= ongeveer 10%,

= ongeveer 5%,

= ongeveer 2,5% (van het stedelijk totaal)

In het centrumstedelijk woonmilieu is het theoretische tekort groter in de huur- dan in de koopsector. In het vooroorlogse woonmilieu liggen die verhoudingen ongeveer gelijk, in het groenstedelijk woonmilieu ook. Tabel 2: theoretische tekorten naar woonmilieu en naar type Centrum stedelijk

Vooroorlogs

Groenstedelijk

MG EG

= ongeveer 10%,

= ongeveer 5%,


De tekorten in het vooroorlogse en in het groenstedelijk woonmilieu liggen bij de eengezinswoningen Tabel 3: theoretische tekorten naar woonmilieu en naar prijs Centrum stedelijk

Vooroorlogs

Groenstedelijk

DR MD GK

= ongeveer 10%,

= ongeveer 5%,


In alle drie de woonmilieus betreft het als we naar de prijs kijken in meerderheid woningen in de middeldure prijsklasse. In het centrumstedelijk woonmilieu komt daar nog een deel dure woningen bij, in het groenstedelijk woonmilieu ook goedkope woningen.

Woonmilieus - 3 -

De sterke stad Woonbehoeftenonderzoek Eindhoven 2014

Recommend Documents