BBRoW/RBDH – Federale beleidsverklaring en huisvesting 7 november 2006 – pg. 1/ 1
De federale beleidsverklaring van 17 oktober 2006 en de maatregelen inzake huisvesting Analyse van de Brusselse Bond voor het Recht op Wonen
Een aangename verassing ... Op 17 oktober 2006 heeft premier Verhofstadt ons aangenaam verrast. In de regeringsverklaring kondigde hij een reeks maatregelen aan op het vlak van wonen waarmee de federale regering onder meer de rechten van de huurder beter wil beschermen, de renovatie van woningen wil aanmoedigen en de stijging van de huurprijzen wil inperken. ...die veel reacties en vragen oproept. De verschillende voorstellen van de federale regering roepen nochtans veel reacties en vragen op. Het ‘huisvestingsplan’ in de federale beleidsverklaring omvat 3 belangrijke luiken. A. De omkadering van de huurprijzen De lopende pilootprojecten voor paritaire huurcommissies in Brussel, Charleroi en Gent inzake referentiehuurprijzen zullen worden verlengd en uitgebreid op vraag van de betrokken gewesten. In bepaalde wijken die door de gewesten werden aangeduid, zal een paritaire commissie de referentiehuurprijs kunnen bepalen alsook de klachten van huurders kunnen inwachten. Op basis van een samenwerkingsakkoord kan de federale regering een akkoord sluiten met de betrokken gewesten teneinde de middelen ter bestrijding van een abnormale huurstijging te verbeteren (bijvoorbeeld door middel van een huursubsidie toegekend door de gewesten en/of een aanpassing van het artikel 7, §1bis van de wet van 1991). Ieder jaar zal het NIS een verslag uitbrengen over de evolutie van de huurprijzen. Dit rapport zal ter beschikking worden gesteld van de paritaire commissies. De BBRoW pleit al jaren voor een huurprijsomkadering en heeft al verschillende keren concrete voorstellen gedaan aan de federale en gewestelijke ministers.1 We zijn dan ook tevreden dat de mogelijkheid van huurprijsomkadering in de federale beleidsverklaring is opgenomen. Voor de paritaire huurcommissies dringen we erop aan dat hun rol wordt uitgebreid en dat zij de wettelijke bevoegdheid krijgen om de huurprijs rechtstreeks vast te leggen voor individuele gevallen, en dat op basis van objectieve huurprijzen. We vragen aan de Brusselse regering dat zij effectief de uitbreiding van de paritaire huurcommissies aanvraagt en indien nodig financieel ondersteunt. 1
De BBRoW heeft in juni 2005 een nummer van haar tijdschrift, Art. 23, gewijd aan de huurprijsomkadering : Concrete pistes voor een huurprijsomkadering. Hierin bespreken we in detail de mogelijkheid om tot een huurprijsomkadering te komen. U vindt het nummer in bijlage. A.S.B.L. RBDH/BBRoW V.Z.W. rue du Grand-Serment 2/1 Grootsermentstraat – 1000 Bxl
tel : 02/502 84 63
[email protected]
www.rbdh-bbrow.be
BBRoW/RBDH – Federale beleidsverklaring en huisvesting 7 november 2006 – pg. 2/ 2
Tegelijkertijd stellen we ons veel vragen over de wil van de huidige federale regering om werkelijk maatregelen te nemen die bijdragen tot een algemene omkadering van de huurprijzen en die een abnormale huurprijsstijging kunnen tegengaan. Die abnormale huurprijsstijging manifesteert zich al een paar jaar in het Brusselse gewest en een aantal Vlaamse en Waalse steden. Verschillende recente studies en rapporten bevestigen dit. Het observatorium van de huurprijzen2 toont onder meer aan dat 53% van de Brusselse huurders minstens 41% van hun inkomen besteden aan de huur. Het 8e en 9e rapport over de armoede3 signaleert eveneens dat het voor veel Brussels onbetaalbaar wordt om een degelijke woning te huren. Daarom is het belangrijk dat de Brusselse regering een actieve houding aanneemt en niet wacht op het resultaat van de werkzaamheden van de enige bestaande paritaire huurcommissie in het Gewest (Brussel-Stad) of de oprichting van bijkomende huurcommissies. De BBRoW vraagt daarom dat het Brusselse gewest nu al een samenwerkingsakkoord afsluit met de federale regering om maatregelen te nemen tegen de stijgende huurprijzen. Die maatregelen houden – indien zij algemeen en duurzaam willen zijn – een hervorming in van de vastgoedfiscaliteit die aanzet tot matiging van de huurprijzen. Op federaal niveau veronderstelt dit ondermeer opname van de werkelijke huurinkomsten in de belastingsaangifte en belasting van de huurinkomsten, met aftrek van de renovatiekosten. Op gewestelijk niveau stellen we een nieuwe berekening voor van de onroerende voorheffing. Over dergelijke fundamentele maatregelen vinden we niets terug in de regeringsverklaring. Meer informatie hierover vindt u in het vermelde nummer van Art. 23. In afwachting van dergelijke huurprijsomkadering moet er worden overgegaan tot een huurprijsblokkering. Een huurprijsblokkering alleen – zonder een akkoord over huurprijsomkadering – zal niets fundamenteel oplossen.
Tenslotte, de maatregelen die de federale regering heeft aangekondigd voor wonen bevinden zich in het hoodfstuk van de beleidsverklaring over de koopkracht van de Belgen. Hierover moeten we opmerken dat bij de berekening van de gezondheidsindex - die wordt gehanteerd voor de aanpassing van de lonen - onvoldoende rekening wordt gehouden met de woonkosten. De huurprijs wordt slechts voor 5.5% in de indexkorf meegeteld, terwijl de meeste huurgezinnen ondertussen minstens 25% van hun inkomen besteden aan huur. Hier zou de federale overheid moeten onderzoeken op welke manier dit kan worden aangepast aan de realiteit, zonder een inflatie te veroorzaken.
2
BGHM, Observatiecentrum van de huurprijzen 2005, De Brusselse huurmarkt, een gesegmenteerde markt, onder de directie van Marie Laurence De Keersmaecker, Brussel, februari 2006 3 Observatorium voor Gezondheid en Welzijn, 8ste en 9de rapport over de staat van de armoede in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, Brussel 2002 en 2004. A.S.B.L. RBDH/BBRoW V.Z.W. rue du Grand-Serment 2/1 Grootsermentstraat – 1000 Bxl
tel : 02/502 84 63
[email protected]
www.rbdh-bbrow.be
BBRoW/RBDH – Federale beleidsverklaring en huisvesting 7 november 2006 – pg. 3/ 3
B. Meer woningen van betere kwaliteit De federale regering stelt hier verschillende fiscale maatregelen voor : a. een vermindering op de BTW van 12 naar 6% op de nieuwbouw van sociale woningen b. een BTW van 6% bij vervangende nieuwbouw in achtergestelde wijken van grote steden c. een belastingvermindering voor bescheiden huurwoningen waarvan de prijs na renovatie gematigd is (verhuur via sociaal verhuurkantoor) d. De gemeenten krijgen de mogelijkheid om gedifferentieerde opcentiemen per wijk in te voeren.
BBRoW : De verlaging van de BTW naar 6% laat toe om de gestegen kostprijs voor de bouw van woningen (materiaal, loonkost) te compenseren en de bouw van woningen goedkoper te maken. We begrijpen echter niet waarom de vermindering van de BTW langs de ene kant wordt beperkt tot de sociale woningen en langs de andere kant blijkbaar zonder voorwaarden zou worden toegestaan aan iedereen die renovatiewerken uitvoert in achtergestelde wijken. De BBRoW is van mening dat de BTW van 6% zou moeten worden toegepast voor iedere fysieke of rechtspersoon (publiek, semi-publiek of privé-persoon of een vereniging) die woningen bouwt of renoveert om ze te verhuren of te verkopen tegen sociale voorwaarden. Met andere woorden : niet alleen de sociale huisvestingsmaatschappijen, maar ook het Woningfonds, de erkende sociale verhuurkantoren en rechtspersonen of privé-personen die sociale clausules willen aanvaarden. De belastingsvermindering voor renovatiewerken zal slechts een sociale impact hebben wanneer hij voldoende groot is en wanneer de gerenoveerde huurwoningen worden verhuurd aan maximumhuurprijzen. Ook hier pleiten we ervoor om dit voordeel niet te beperken tot de verhuur via sociale verhuurkantoren, maar uit te breiden naar iedere eigenaar/verhuurder die bereid is om na uitvoering van de werken een matige huurprijs te vragen. De verplichte registratie van de huurovereenkomsten kan hiervoor een controleinstrument zijn. De federale overheid heeft volgens ons bij deze laatste maatregel een kans laten liggen voor een veel fundamenteler maatregel. Op dit ogenblik wordt voor de berekening van het kadastraal inkomen automatisch 40% afgetrokken van de theoretische huurwaarde voor kosten van onderhoud en beheer. Ook wanneer de eigenaar(-verhuurder) die onderhoudswerken of beheer niet uitvoert. De BBRoW blijft ervoor pleiten om die aftrek enkel toe te passen voor werkelijk uitgevoerde renovatiewerken. We stellen ons ook de vraag of de federale overheid deze plannen ook effectief zal kunnen realiseren. In het verleden werd telkens geantwoord dat Europa akkoord moet gaan met een vermindering van de BTW. Heeft de Europese Commissie over de voorgestelde maatregelen reeds een principeakkoord gegeven ?
A.S.B.L. RBDH/BBRoW V.Z.W. rue du Grand-Serment 2/1 Grootsermentstraat – 1000 Bxl
tel : 02/502 84 63
[email protected]
www.rbdh-bbrow.be
BBRoW/RBDH – Federale beleidsverklaring en huisvesting 7 november 2006 – pg. 4/ 4
Een verlaging van de gemeentelijke opcentiemen is op zich misschien een positieve maatregel, maar veel Brusselse gemeenten hebben budgettaire problemen en zullen weinig geneigd zijn om hun opcentiemen in bepaalde wijken te verlagen, indien hier geen financiële compensatie wordt voorzien door de federale of gewestelijke overheid. Bovendien vragen we dat de verlaging van de opcentiemen wordt gekoppeld aan een sociaal doel : bijvoorbeeld voor de eigenaars die hun woning in beheer geven aan een erkend sociaal verhuurkantoor, of de eigenaars die hun woning renoveren en verhuren tegen een geplafonneerde huurprijs. Om meer woningen van betere kwaliteit te hebben, stelt de federale regering nog twee maatregelen voor : - De regionaal vastgelegde voorwaarden inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid zullen in de woninghuurwet van 1991 worden opgenomen. - het opeisingrecht van woningen door de burgemeester om redenen van veiligheid wordt versoepeld Over deze maatregelen hebben we geen opmerkingen.
C. Meer rechten voor de huurder Tenslotte stelt de federale regering nog verschillende initiatieven voor om de rechten van de huurder beter te beschermen. 1. De huurwaarborg via een geblokkeerde bankrekening zal worden verminderd tot 2 maand huur. De huurwaarborg zal via de bank ook zonder kosten in schijven kunnen worden betaald (max 3 jaar) en bedraagt dan 3 maand huur. Het OCMW zal huurders met een laag inkomen kunnen bijstaan. De BBRoW meent dat het idee van 2 maand huurwaarborg op een geblokkeerde rekening en de mogelijkheid om in schijven te betalen, maar dan 3 maand huurwaarborg, weinig garanties inhoudt. Hoe zullen de verhuurders hierop reageren. Zullen zij automatisch de kandidaat-huurder kiezen die 2 maand huurwaarborg op een geblokkeerde rekening kan storten of toch de huurder ‘3 maand huurwaarborg’ omdat zij zo over iets meer waarborg beschikken ? Met andere woorden : deze maatregel houdt een bijkomend risico van discriminatie in. Wij vragen daarom dat de huurwaarborg gelijk blijft voor iedereen. Wij pleiten bovendien voor een fundamenteel ander systeem : een gecentraliseerd huurwaarborgfonds waar alle huurders hun huurwaarborg moeten storten. Dergelijk fonds zou – door de omvang ervan en de rente-opbrengsten – gemakkelijker huurders met beperkte middelen kunnen bijstaan en de verhuurder een betere waarborg bieden bij huurschade of niet-betaling van de huur.4 4
De BbroW heeft over het centrale huurwaarborgfonds een analyse geschreven (in het Frans). U vindt die in bijlage. A.S.B.L. RBDH/BBRoW V.Z.W. rue du Grand-Serment 2/1 Grootsermentstraat – 1000 Bxl
tel : 02/502 84 63
[email protected]
www.rbdh-bbrow.be
BBRoW/RBDH – Federale beleidsverklaring en huisvesting 7 november 2006 – pg. 5/ 5
In plaats hiervan stelt de regering een systeem voor dat zowel huurders als verhuurders niet bevalt. Sommige huurders worden erdoor gediscrimineerd en de verhuurders riskeren hun huurprijs te verhogen om zo de verlaagde huurwaarborg te compenseren. 2. Verplichte gratis registratie van de geschreven huurovereenkomst en de plaatsbeschrijving RBDH : De verplichte schriftelijke huurovereenkomst kan eventueel een verbetering zijn, op voorwaarde dat er in gans België dezelfde verplichte standaard huurovereenkomst wordt gebruikt met bescherming van de rechten van de huurder. Dit was trouwens een van de opdrachten van de bestaande paritaire huurcommissies. De gratis registratie van de huurovereenkomst is een stap vooruit. We pleiten er trouwens voor om van de verplichte registratie gebruik te maken om na te gaan of andere maatregelen gerespecteerd worden. Wij stellen voor om bij de registratie een bewijs te voegen dat de huurwaarborg op een geblokkeerde rekening werd gestort en dat de verhuurder over het verplichte conformiteitsattest, opgelegd door de Brusselse huisvestingscode, beschikt. Uiteraard moeten hieraan sancties worden verbonden, bij het niet respecteren van deze verplichtingen. De BBRoW gaat niet akkoord met de verplichte plaatsbeschrijving. Een intredende plaatsbeschrijving die slordig of verkeerd is opgesteld, is veel nadeliger voor de huurder dan het feit dat er geen beschrijving wordt opgesteld. We zouden deze maatregel enkel kunnen aanvaarden wanneer de regering ervoor zorgt dat de plaatsbeschrijving systematisch wordt opgesteld zonder veel bijkomende kosten voor de huurder en via een neutraal deskundige.
3. In iedere huuraankondiging moet de huurprijs verplicht worden vermeld. Boetes van 50 tot 250 Euro zijn voorzien. De gemeenten moeten dit controleren. BBRoW : De verplichte affichering van de huurprijs is positief en kan meer transparantie brengen. Deze maatregel dreigt wel de huidige onderhandelingsmarge die soms nog bestaat, uit te hollen. Daarom stellen we de volgende formulering voor : ‘gevraagde huurprijs : xxx euro/maand + kosten : xxxx euro/maand) We vragen ons ook af of de gemeenten deze maatregel werkelijk zullen kunnen of willen controleren.
4. De bepalingen inzake uitvoering van (onderhouds)werken (verdeling tussen huurder en verhuurder) worden van dwingend recht.
BBRoW : goede maatregel.
A.S.B.L. RBDH/BBRoW V.Z.W. rue du Grand-Serment 2/1 Grootsermentstraat – 1000 Bxl
tel : 02/502 84 63
[email protected]
www.rbdh-bbrow.be
BBRoW/RBDH – Federale beleidsverklaring en huisvesting 7 november 2006 – pg. 6/ 6
Algemene conclusie van de BBRoW De federale regeringsverklaring bevat verschillende positieve maatregelen op het vlak van fiscaliteit of om de rechten van de huurder beter te beschermen : vermindering van de BTW, gratis registratie van de huurovereenkomst, ... Jammer genoeg vinden we in het geheel té weinig een globale visie. Sommige maatregelen dreigen zelfs een negatief effect te hebben op andere maatregelen. Bijvoorbeeld de verlaging van de huurwaarborg tot 2 maand houdt het risico in dat de verhuurder meer huur gaat vragen om grote huurschade op te vangen. Fundamenteler vinden we het teleurstellend dat de federale regering geen knopen heeft doorgehakt op het vlak van de huurprijsomkadering. De deur is weliswaar op een kier gezet via de Gewesten, maar een akkoord met de federale regering blijft noodzakelijk. Een aantal randvoorwaarden om een huurprijscontrole te begeleiden werden weliswaar voorzien (huurprijscommissies, objectief huurrooster, registratie van de huurovereenkomsten, jaarljikse rapporten van het NIS, ...) maar de principiële beslissing om een huurprijscontrole in te voeren werd niet genomen. We stellen nu al onze hoop op de Brusselse regering opdat zij met de federale regering een samenwerkingsakkoord zou tekenen. Het voorstel rond de huurwaarborg gaat niet ver genoeg. Mensen met een laag inkomen zullen het nog altijd moeilijk hebben om snel genoeg de huurwaarborg te kunnen betalen of een lening te kunnen afsluiten. Daarom dringen we nog altijd aan op de invoering van 1 centraal huurwaarborgfonds. Tenslotte willen we nog meegeven dat al deze maatregelen niet nieuw zijn. Reeds in mei 2004 heeft de federale regering in Oostende haar Plan voor de Huisvesting bekendgemaakt. Sommige voorstellen gingen toen trouwens veel verder, ondermeer inzake woonfiscaliteit De BBRoW hoopt dat de aankondigde maatregelen nog voor de federale verkiezingen van mei 2006 in wetteksten worden gegoten en goedgekeurd en dat het niet alleen bij goede intenties blijft. We zullen de federale en gewestelijke overheden dan ook op de voet blijven volgen bij de uitvoering van de aangekondigde maatregelen.
A.S.B.L. RBDH/BBRoW V.Z.W. rue du Grand-Serment 2/1 Grootsermentstraat – 1000 Bxl
tel : 02/502 84 63
[email protected]
www.rbdh-bbrow.be
