CONCEPT CONCEPT. Stedenbouwkundig plan & Beeldkwaliteitplan. Honderdland fase 2. BDP.khandekar. mei Titel illustratie

CONCEPT

T P E C N O C

Stedenbouwkundig plan & Beeldkwaliteitplan Honderdland fase 2

mei 2009

Titel illustratie

B D P. k h a n d e k a r

T P E C N O C

BDP.khandekar bv

Secr. Runsinkbrink 1

2731 AG Benthuizen T 079-3426728

[email protected] www.BDPkhandekar.com

IN OPDRACHT VAN:

Honderdland Ontwikkelings Combinatie H.O.C. Postbus 218 3140 AE Maassluis T 0174 - 52 23 00 F 0174 - 52 23 10

Inhoud

Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 Masterplan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 Stedenbouwkundig plan - fase 1 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 Gewijzigde omgevingsfactoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 Aangepaste structuur Honderdland . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23

T P E C N O C Uitwerking en Beeldkwaliteitplan fase 2 Stedenbouwkundig ontwerp . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 Inrichting algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Rooilijnen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Reclame . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Expeditie, parkeren en opslag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Deelgebieden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Locatiespecifieke richtlijnen Deelgebied 1, A20 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Deelgebied 2, middenzone. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Deelgebied 3, langs de ontsluitingsweg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Deelgebied 4, maasdijkzone. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Deelgebied 5, noordelijke zichtlocatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Deelgebied 6, zone Oranjesluisweg. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3

T P E C N O C 4

Inleiding

Na de succesvolle realisatie van fase 1 van Bedrijventerrein Honderdland te Naaldwijk is besloten om aansluitend fase 2 te ontwikkelen. Hiertoe heeft de Honderdland Ontwikkel Combinatie (HOC) de opdracht gegeven aan Khandekar Stadsontwerp en Landschapsarchitectuur bv om ook voor fase 2 een stedenbouwkundige uitwerking van het Masterplan (2001) en een Beeldkwaliteitplan (BKP) te ontwikkelen. Het Masterplan en het BKP geven gezamenlijk een compleet beeld van de planontwikkeling Honderdland. Ten behoeve van de leesbaarheid is in dit rapport een korte omschrijving van het Masterplan en van de richtlijnen voor fase 1 opgenomen.

T P E C N O C In het voorliggende rapport worden uitspraken, doelstellingen en richtlijnen gegeven voor de beeldkwaliteit van de bebouwing en de openbare ruimte. Naast dit document zal een Bestemmingsplan worden opgesteld, met de belangrijkste doelstellingen en richtlijnen van het Masterplan en het BKP als basis. Het Beeldkwaliteitplan is het kader voor een hoogwaardige en duurzame ruimtelijke kwaliteit van de gebouwen en de openbare ruimte - mede in hun onderlinge samenhang. Het bevat de regels voor de kwalitatieve uitwerking. Daarom wordt dit ook aan de Welstandscommissie voorgelegd. Het Beeldkwaliteitplan dient tevens als basis voor de uitgiftevoorwaarden.

Bij dit project wordt gewerkt met een supervisor.

Door te werken met een supervisor, die verantwoordelijk is voor het overdragen van de uitgangspunten en richtlijnen, is het niet noodzakelijk om een uitputtende lijst van verplichtingen en verboden op te stellen. Deze werkwijze maakt een voortdurende en persoonlijke uitwisseling mogelijk tussen de supervisor en de ontwerpers. De supervisor begeleidt het ontwerpproces en toetst de bouwplannen voordat deze als bouwaanvraag worden ingediend. Daarbij beoordeeld de supervisor onder andere de hoofdlijnen van het ontwerp, de samenhang tussen de diverse bouwplannen, de relatie van de bouwplannen met de openbare ruimte, het kleuren materiaalgebruik en de uitwerking van de overige richtlijnen die zijn vastgelegd in dit beeldkwaliteitplan. De taak van de supervisor richt zich primair op ontwerpaspecten die van invloed zijn op de kwaliteit van de openbare en semi-openbare ruimte.

Honderdland stedenbouwkundig ontwerp en beeldkwaliteitplan fase 2

5

Toetsingskader Het toetsingskader voor de supervisor is in principe het BKP waarin stedenbouwkundige uitgangspunten zijn vastgelegd en waarin richtlijnen zijn opgesteld voor de verdere uitwerking van de bebouwing en de inrichting van de kavels. Aangezien het Bestemmingsplan mede op basis van het BKP wordt opgesteld, zal de supervisor gedurende het ontwerpproces tevens globaal toetsen aan het Bestemmingsplan. De gemeente toetst een bouwaanvraag vervolgens nauwkeurig op het Bestemmingsplan. Een akkoord van de supervisor is dus noodzakelijk voordat een bouwaanvraag kan worden ingediend, maar is geen garantie voor een gemeentelijk akkoord. Ook voor de Welstandscommissie is het Beeldkwaliteitplan een toetsingskader. De Welstandscommissie beoordeelt de plannen echter vanuit een ander perspectief dan de supervisor. De supervisor kijkt naar de hoofdlijnen van het ontwerp en naar de specifieke richtlijnen die zijn vastgelegd in het BKP. De Welstandscommissie beoordeelt vanuit de Welstandsnota op redelijke eisen van welstand en kijkt vanuit het BKP in vergelijking met de supervisor meer op gebouwen detailniveau. Daarbij kan opgemerkt worden dat de supervisor hoofdzakelijk betrokken is bij het voortraject tot de bouwaanvraag en dat het ontwerp daarna, als onderdeel van de beoordeling van de bouwaanvraag, wordt voorgelegd aan de Welstandscommissie.

T P E C N O C Flexibiliteit

Door de opzet van dit Beeldkwaliteitplan blijft de flexibiliteit van het stedenbouwkundig plan behouden en worden alleen voorschriften en richtlijnen omschreven voor de aspecten die noodzakelijk zijn voor de gewenste sfeer en kwaliteit. De voorschriften en richtlijnen zorgen voor continuïteit en samenhang, terwijl wel voldoende mogelijkheden voor variatie en interpretatie worden gewaarborgd. Enerzijds beschrijft het BKP de beoogde beeldkwaliteit voor het gebied, anderzijds is het een richtinggevende inspiratiebron voor de architecten en stedenbouwkundigen die werken aan ontwerpen voor de gebouwen en de inrichting van de openbare ruimte.

6

Bouwplannen Wanneer een bedrijf zich wil vestigen op Honderdland neemt deze contact op met de HOC. Vervolgens worden de uitgiftevoorwaarden en het Beeldkwaliteitplan overhandigd. Wanneer een architect is geselecteerd heeft deze een eerste oriënterend gesprek met de supervisor en worden de wensen en eisen voor het kavel wederzijds toegelicht en besproken. De architect werkt een ontwerp in de gebruikelijke stappen (SO, VO, DO, BA) uit, in overleg met zijn opdrachtgever en de supervisor. Indien akkoord schrijft de supervisor een toelichting bij het Definitief Ontwerp aan de Welstandscommissie en kan een bouwaanvraag ingediend worden bij de gemeente. Het gemeentelijk apparaat toetst de bouwaanvraag aan wet- en regelgeving en legt het ingediende ontwerp voor aan de Welstandscommissie.

T P E C N O C Honderdland stedenbouwkundig ontwerp en beeldkwaliteitplan fase 2

7

T P E C N O C 8


9

375

300 350 1 350

600

uitg eefbaar

300

350

350

uitg eefbaar

2700

Centrale hoofdontsluiting kijkend in noordelijke richting

T P E C N O C Or

an

Maasdijk

E KL

IN

SC

H

I AL

Z

GE

I

D BE

C

H

JV RI

T

L

I

GH

O

EI

C

jes

D

A

T

I

lui

sw eg

E

A20

FASE 2

Nolweg

r

ate

ew uw

1. WEGENSTRUCTUUR + ZONERING

e Ni

Sm

ids wa

ter

je

FASE 1

2. WATERSTRUCTUUR + FASERING

10

Masterplan Honderdland 2001

De lineaire vorm van de polder is als aanleiding gebruikt voor een ladderstructuur over de polder heen, in noord-zuid richting.. Hierdoor wordt in deze richting fasering mogelijk. Tevens wordt de veranderende verkavelingsrichting van de polder opgepakt. De 'sporten' van de ladder dienen als doorzichten in oost-westelijke richting. In deze richting vindt een zonering plaats van soorten bedrijvigheid, zodat per fase alle soorten beschikbaar komen. De lichte kromming in de centrale ontsluitingsweg brengt sierlijkheid aan, en de begeleiding door talud en bomen in de buitenbocht zorgt voor beslotenheid in een grootschalig gebied.

T P E C N O C 1. Wegenstructuur + zonering Ten behoeve van fase 1 bevindt zich een ontsluiting op de Maasdijk. Bij realisering van fase 2 zal ook aan de Oranjesluisweg een ontsluiting gerealiseerd moeten worden. Hiertussen loopt de hoofdontsluitingsweg, evenwijdig aan de Maasdijk. Loodrecht op deze hoofdontsluiting staan de "sporten van de ladder", welke gekoppeld zijn aan het openbaar groen en het water. Door deze sporten weer met elkaar te verbinden ontstaan lussen, om velden heen, waarin op een zo flexibel mogelijke manier bedrijven geplaatst kunnen worden. Naast flexibiliteit biedt deze ontsluiting ook nog een faseringsvoordeel, er kan per veld ontwikkeld worden, zonder overbodige ontsluiting aan te leggen. De structuur brengt de volgende zonering aan: -representatieve bedrijven langs de A20, i.v.m. zichtlocatie; -grote bedrijven langs de hoofdontsluiting; -kleinschalige bedrijvigheid tussen de Maasdijk en de hoofdontsluiting, om de schaalsprong in te leiden en hinder te beperken. 2. Waterstructuur De waterstructuur volgt het Smidswatertje, dwars hierop wordt evenwijdig aan het Nieuwe Water, de structuur afgemaakt door langs de A20 een nieuwe sloot te leggen. Het Nieuwe Water hoeft niet meer verbreed te worden, terwijl de doorstroming door de polder Honderdland wel toeneemt. Er ontstaat een circulerend systeem, met een grote capaciteit. In totaal wordt het percentage water binnen de polder 7,5%. Aan de wensen van het Hoogheemraadschap wordt hiermee voldaan.


11

laanbeplanting met bomen van ca. 15 m. hoog.

gemengde bomenrij. ca. 8 m. hoog.

bomenrij met bomen van ca. 15 m. hoog.

T P E C N O C 3. GROENSTRUCTUUR

4. GROENE SCHERMEN OP DE ERFGRENZEN

12

3. Groenstructuur Gekoppeld aan de weg en het water begeleiden de bomen het zicht door het gebied heen. Langs de Maasdijk, tussen woningen en bedrijven worden bomen gebruikt ter afscherming, echter steeds ter plekke van de "sporten" onderbroken om doorkijken mogelijk te maken. Deze bomen zijn een inrichtingseis voor de betreffende kavels, en zijn dus uitgeefbaar. Tussen en onder de bomen kan bijvoorbeeld geparkeerd worden.

T P E C N O C 4. Inrichting openbare ruimte In het masterplan wordt veel aandacht besteed aan de openbare ruimte, hetgeen de kwaliteit van het bedrijventerrein ten goede komt. Ook de inrichting van de kavels verdient de nodige aandacht. Daarom zal bij elke bouwaanvraag een inrichtingsplan voor het eigen terrein geleverd moeten worden. In het masterplan zijn de profielen van de openbare ruimte aangegeven: een lange centrale ontsluitingsas met zij-sporten, die doorkijken geven vanaf de Maasdijk het plangebied in. Bovendien geven de sporten de richting van de kavels aan, met de staffeling aan de A20. Aansluitend op dit systeem wordt voorgesteld de kavelgrenzen haaks op de lange lijnen in de deelgebieden 1 en 3 te accentueren door middel van groene schermen, bestaande uit gemengde hagen. Tenslotte zal in de inrichtingsplannen rekening moeten worden gehouden met parkeren en expeditie, beide alleen op eigen terrein. In de meeste gevallen zal er alleen beperkt bezoekers-parkeren aan de voorzijde/zichtzijde kunnen komen, het overige parkeren komt aan de achter- en zijkanten, uit het zicht van de belangrijkste openbare wegen. Op eigen terrein zal moeten worden voldaan aan parkeerplaatsen volgens de normen: minimaal 1 p.p. per 35 m2 b.v.o. kantoorruimte, 1 p.p. per 62,5 m2 b.v.o. bedrijfsruimte, 1 p.p. per 143 m2 b.v.o. opslagruimte. Opslag van materialen zichtbaar vanaf de openbare weg is niet toegestaan.


13

T P E C N O C Plangrens fase 1

14

Beeldkwaliteitplan Honderdland fase 1 2002 / 2004

In het Beeldkwaliteitplan voor fase 1 is deze fase stedenbouwkundig uitgewerkt op basis van het Masterplan. Het BKP is op enkele details herzien in 2004 vanwege de vraag naar kleinere kavels. Hiervoor is in het plan de ruimte gevonden in het deelgebied langs de Maasdijk, dat al een kleinere korrelgrootte had.

T P E C N O C Deelgebieden. Naast de Maasdijkzone werden nog drie andere deelgebieden onderscheiden, waarbij het karakter van de deelgebieden loopt uiteen van het kleinschalige karakter langs de Maasdijk tot het grootschalige gebied langs de A20. Hieronder is een algemene beschrijving (identiteit) van de 4 deelgebieden gegeven die de basis vormden voor de specifieke beeldkwaliteitseisen: Strook langs de A20 (1): De bebouwing langs de snelweg heeft door hoogwaardige architectuur een representatieve uitstraling, passend bij deze zichtlocatie. Zoals in het Masterplan is omschreven is de bebouwing gestaffeld geplaatst, wat de verschillende gebouwen goed zichtbaar en herkenbaar maakt - ook vanuit een auto met hogere snelheid. Dit wordt versterkt door een bijzondere vormgeving van de afzonderlijke gebouwen en door hoogteaccenten op de hoeken t.p.v. de staffeling.

Middenstrook (2): Dit deelgebied wordt gekenmerkt door grotere kavels met de mogelijkheid voor grote bouwvolumes. De representativiteit en de uitstraling van de gebouwen moet vooral gezocht worden in een zuivere vormgeving van de grote massa's met extra aandacht voor de detaillering van bijvoorbeeld expeditietoegangen. Uitstraling primair richting de centrale ontsluitingsweg. Langs de Maasdijk (3): Dit deelgebied is het meest zichtbaar vanaf de 3,5 meter hoger liggende Maasdijk. (Ooghoogte vanaf personenauto 4,5-5 meter, vanaf vrachtwagen en bus ca. 6 meter.) De bedrijfsbebouwing langs de Maasdijk mag het karakter van kleinschalige bebouwing aan de dijk niet verstoren. Een bomenscherm tussen deze bebouwing en het bedrijventerrein, zoals opgenomen in het


15

T P E C N O C DEELGEBIEDEN

16

Bestemmingsplan, scheidt deze twee werelden en verzelfstandigt de bestaande strook langs de Maasdijk. Ondanks dit groene scherm zijn de gebouwen van het bedrijventerrein zichtbaar, er is daarom extra aandacht besteed aan de massaopbouw, materiaal- en kleurkeuze en reclamevoering. Naar de centrale ontsluitingsweg kunnen de gebouwen een meer uitgesproken vormgeving krijgen. Dit deelgebied is niet geheel homogeen, voor de kavels langs de randen gelden extra voorwaarden (3a).

T P E C N O C Zijstrook langs de Nolweg (4): Dit deelgebied grenst aan het bedrijventerrein Coldenhove en is een overgangsgebied tussen de twee bedrijventerreinen. Een aantal bestaande gebouwen (woningen, boerderij, schuren) in het gebied blijven behouden. Kenmerkend is losse bebouwing in het groen, de gebouwen hebben niet allen dezelfde functie, het bindend element is het groen. Aan het einde van de centrale ontsluitingsweg is een kunstwerk gesitueerd ter versterking van de oriëntatie en beëindiging van de as.

Rooilijnen. Er is ruime mogelijkheid voor de plaatsing van de bebouwing op de kavels. Om de hoofdstructuur van het gebied herkenbaar te houden en de kwaliteit langs de ontsluitingsstructuren te kunnen garanderen, zijn er specifieke richtlijnen opgesteld voor bepaalde zones. Strook langs de A20: Voor de bebouwing aan de A20 is een gestaffelde verkaveling toegepast. De exacte plek van de verspringingen is niet bepaald, maar is gekoppeld aan de gevraagde breedte van de kavels. Daarbij is als maximale kavelbreedte een maat van 125 meter opgenomen. De lijn waarop de hoekaccenten staan loopt parallel aan de A20 en is opgenomen in het bestemmingsplan. Op de verspringende hoeken zijn accentvolumes geplaatst zodat er een duidelijk ritme ontstaat.

Middenstrook: Voor de bebouwing in de deelgebieden 2 en 3 geldt dat er een minimale en een maximale afstand


17

T P E C N O C

A20: Verplicht bebouwde hoeken, de exacte plaats volgt uit de verkaveling.

Centrale ontsluitingsweg: Tussen de uiterste bouwgrenzen is 2/3 van de kavelbreedte bebouwd. (min. 9 m. en max. 18 m. vanaf erfgrens)

Nolweg: Plaatsing bebouwing vrij op de kavels, min. 5 meter afstand van de erfgrenzen.

ROOILIJNEN

18

is vastgelegd vanaf de erfgrens waarop gebouwd moet worden, naast de minimale afstand die in het bestemmingsplan is opgenomen. Tussen deze grenzen moet 2/3 deel van de kavelbreedte bebouwd zijn. Dit is vooral gedaan om het profiel van de centrale hoofdontsluiting continuïteit te geven en om te voorkomen dat grote parkeerterreinen aan de voorkant ontstaan.

T P E C N O C Langs de Maasdijk: In deelgebied 3, de Maasdijkzone, zijn kleinere kavels gesitueerd. De representatieve kant van de bebouwing ligt duidelijk aan de centrale hoofdontsluiting. Omdat hier een continue profiel wordt nagestreefd is hier een verplichtte rooilijn vastgesteld tussen de 9 en 18 meter vanaf de erfgrens. In deze voorgevelzone moet 2/3 deel van de kavelbreedte bebouwd zijn. Voor de overige kavels geldt in principe een minimale afstand van 3 meter tot de erfgrens. Kavels kleiner dan 4000 m2 mogen 1 zijde op de erfgrens situeren.

Zijstrook langs de Nolweg: De bebouwing in deelgebied 4, grenzend aan de Nolweg, kan meer willekeurig op de kavels geplaatst worden, waardoor het karakter van losse bebouwing in het groen wordt versterkt. Hier geldt dat rondom een afstand van 5 meter vanaf de erfgrens vrij moet blijven. Deze kavels zijn maximaal 50 meter breed.


19

T P E C N O C STRUCTUREN

20

VOLGENS

MASTERPLAN

GEWIJZIGDE

ONTSLUITINGSSTRUCTUUR

Gewijzigde omgevingsfactoren

Een belangrijke wijziging ten opzichte van de uitgangspunten van het Masterplan is de wijze waarop de ontsluiting van het gebied aan de noordzijde opgelost zal worden. In het Masterplan werd ervan uitgegaan dat de hoofdontsluitingsweg van Honderdland in een vloeiende lijn doorgetrokken zou worden tot aan de Oranjesluisweg. Inmiddels is de planvorming rond het 3-in-1 project in een vergevorderd stadium, met als consequentie voor Honderdland dat de hoofdontsluitingsweg niet zal aansluiten op de Oranjesluisweg maar op de (iets zuidelijker gelegen) nieuwe weg. Bovendien is ook de plaats van aansluiting verschoven in westelijke richting. De hoofdontsluitingsweg van Honderdland (de “ruggengraat”) zal aan de noordkant worden aangesloten op de nog te ontwikkelen rotonde. Dit is in het aangepaste ontwerp uitgewerkt door de lichte bocht naar links over te laten gaan in een lichte bocht naar rechts. Zo behoudt de weg zijn karakter en wordt het gebied in een vloeiende beweging ontsloten.

T P E C N O C Bestaande woningen langs de Maasdijk die binnen het plangebied vallen, vallen buiten de ontwikkeling van Honderdland en zullen in principe behouden blijven. Om deze woningen te kunnen ontsluiten zal ook de bestaande infrastructuur worden gehandhaafd, en zonodig worden aangevuld. Binnen de bestaande structuur zal bekeken worden of woningen / kleinschalige bedrijven kunnen worden toegevoegd, mits dit geen (nieuwe) beperkingen geeft voor de bedrijfsfuncties.

Op bepaalde punten zal de ervaring die is opgedaan bij de ontwikkeling van fase 1 worden benut bij het bepalen van de richtlijnen voor fase 2. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan de richtlijnen voor reclame, de opdeling van kavels en de richtlijnen voor de bebouwing langs de 'zijsporten', haaks op de hoofdontsluitingsweg.


21

T P E C N O C 22

Aangepaste structuur Honderdland


23

T P E C N O C

T P E H o n d e r dC land fase N O C

Uitwerking 2

T P E C N O C 26

Stedenbouwkundig ontwerp 2008

De structuur van fase 1 wordt doorgezet in fase 2 van Honderdland. De hoofdontsluitingsweg (de “ruggengraat” van het gebied) zal aan de noordkant worden aangesloten op de nog te ontwikkelen rotonde. Dit is een wijziging ten opzichte van het Masterplan, die in dit ontwerp is uitgewerkt door de lichte bocht naar links over te laten gaan in een lichte bocht naar rechts. Zo behoudt de weg zijn karakter en wordt het gebied in een vloeiende beweging ontsloten. De centrale ontsluitingsweg houdt een breed profiel met bomen en aan de westzijde een groen talud als overgang naar de kavels. De dwarsverbindingen met water vormen doorkijken tussen de Maasdijk en de snelweg. Langs de A20 wordt de staffeling van de rooilijnen doorgezet, evenals de bijhorende accenten. De bebouwing langs de snelweg zal door hoogwaardige architectuur een representatieve uitstraling hebben, passend bij deze zichtlocatie.

T P E C N O C De noordzijde van het gebied vraagt eveneens om passende, representatieve bebouwing, echter met een andere korrelgrootte dan langs de A20. In deze zone is ruimte voor losse panden die zich kunnen presenteren in een groenere setting met veel water. Bij de rotonde Westerlee kan een groter pand gerealiseerd worden en richting de Maasdijk wordt de bebouwing kleiner van omvang.

Langs de Maasdijk zal door toepassing van kleinschalige bedrijven en losse woonbebouwing het kleinschalige karakter langs de dijk behouden blijven. Bestaande woningen langs de Maasdijk die binnen het plangebied vallen, vallen buiten de ontwikkeling van Honderdland en zullen in principe behouden blijven. Om deze woningen te kunnen ontsluiten zal ook de bestaande infrastructuur worden gehandhaafd, en zonodig worden aangevuld. Binnen de bestaande structuur zal bekeken worden of woningen / woon-werk combinaties / kleinschalige bedrijven kunnen worden toegevoegd, mits dit geen (nieuwe) beperkingen geeft voor de bedrijfsfuncties.


27

T P E C N O C 28

Inrichting algemeen

In het masterplan wordt veel aandacht besteed aan de openbare ruimte, hetgeen de kwaliteit van het bedrijventerrein ten goede komt.

T P E C N O C In het masterplan zijn de profielen van de openbare ruimte opgenomen: een lange centrale ontsluitingsas met zij-sporten, die doorkijken geven vanaf de Maasdijk het plangebied in. Bovendien geven de sporten de richting van de kavels aan, met de staffeling aan de A20. Aansluitend op dit systeem worden de kavelgrenzen haaks op de lange lijnen (langs de A20 en in de Maasdijkzone) te accentueren door middel van groene schermen, bestaande uit gemengde hagen.

De groen- en waterstructuur van fase 1 zal worden doorgezet in fase 2, echter met een verbijzondering aan de noordkant. Hier zal het water verbreed worden. Hierdoor krijgt deze rand een eigen, representatieve uitstraling en kunnen gebouwen aan het water ontworpen worden. Het gebied wordt hiermee op een passende en herkenbare wijze beëindigd / aangekondigd. Ten behoeve van de eenduidigheid van het terrein is vastgesteld dat wanneer een erfafscheiding wenselijk is, gebruik gemaakt dient te worden van een antracietkleurig, stalen spijlenhek. Niet hoger dan 2 meter en zonder naamsaanduiding.

Ook de inrichting van de kavels verdient de nodige aandacht. Daarom zal bij elke bouwaanvraag een inrichtingsplan voor het eigen terrein geleverd moeten worden. Bij de inrichtingsplannen zal rekening moeten worden gehouden met parkeren en expeditie, beide alleen op eigen terrein. In de meeste gevallen zal er alleen beperkt bezoekers-parkeren aan de voorzijde/zichtzijde kunnen komen, het overige parkeren komt aan de achter- en zijkanten, uit het zicht van de belangrijkste openbare wegen. Op eigen terrein zal moeten worden voldaan aan parkeerplaatsen volgens de normen: - minimaal 1 p.p. per 35 m2 b.v.o. kantoorruimte, - 1 p.p. per 62,5 m2 b.v.o. bedrijfsruimte, - 1 p.p. per 143 m2 b.v.o. opslagruimte. Opslag van materialen zichtbaar vanaf de openbare weg is niet toegestaan.


29

T P E C N O C 30

Rooilijnen

Er is ruime mogelijkheid voor de plaatsing van de bebouwing op de kavels. De vastgestelde voorschriften en richtlijnen zorgen voor continuïteit en samenhang, terwijl wel voldoende mogelijkheden voor variatie en interpretatie worden gewaarborgd.

T P E C N O C Voor de bebouwing aan de A20 wordt een gestaffelde verkaveling toegepast. De exacte plek van de verspringingen is niet bepaald, dit hangt af van de breedte van de kavels. De lijn waarop de hoekaccenten zullen komen loopt parallel aan de A20 en wordt opgenomen in het bestemmingsplan. De verspringende hoeken moeten verplicht bebouwd worden zodat er een duidelijk ritme ontstaat.

Voor de bebouwing langs de centrale ontsluitingsweg geldt dat er een minimale (9 meter) en een maximale (18 meter) afstand vanaf de erfgrens is vastgelegd waarbinnen de bebouwing geplaatst moet worden. Tussen deze grenzen moet 2/3 deel van de kavelbreedte bebouwd zijn. Dit is vooral gedaan om het profiel van de centrale hoofdontsluiting continuïteit te geven en om te voorkomen dat grote parkeerterreinen aan de voorkant ontstaan. De zijwegen (sporten van de ladder) worden begeleid door bebouwing. De rooilijn hiervan ligt niet vast. Het is echter niet wenselijk dat 'gaten' in de bebouwing ontstaan. Parkeer- en/of expeditieterreinen zijn zonder aanvullende maatregelen niet mogelijk langs de ontsluitingswegen. Als richtlijn voor de mate van bebouwing langs de zijwegen kan de verhouding van 2/3 (bebouwd) : 1/3 (onbebouwd) gehanteerd worden.

In de Maasdijkzone zijn kleinere kavels gesitueerd. Hier kunnen kleinschaliger bedrijfsfuncties een plaats krijgen. Tevens bestaat de mogelijkheid om te onderzoeken of het wenselijk en mogelijk is om werken aan huis mogelijk te maken, dit in aanvulling op de reeds aanwezige woonbebouwing langs de Maasdijk. Onder bepaalde voorwaarden mag de bebouwing bij kleinere kavels met een gevel op de erfgrens gesitueerd worden.


31

T P E C N O C 32

Reclame

Bij het voeren van reclame zal rekening moeten worden gehouden met de verschillende schaalniveaus van de omgeving. Vanaf sommige kanten is het niet wenselijk grote lichtreclames te zien terwijl vanaf de A20 de bedrijven wel goed zichtbaar moeten zijn. Daarom is de nodige aandacht besteed aan de plaatsing, verschijningsvorm en omvang van reclame.

T P E C N O C • De reclameborden / namen / logo's van bedrijven of gebouwen dienen in samenhang met de gevelindeling te worden ontworpen. Het is niet toegestaan om reclames en naamsaanduidingen boven de gevels of aan/op een hek te plaatsten. • Het is niet wenselijk dat reclame gericht wordt naar de Maasdijk; de algemene richtlijn hiervoor is dat reclame niet opvallend zichtbaar is (aandacht vraagt) vanaf de dijk. Bebouwing direct grenzend aan de groenzone langs de Maasdijk mag geen reclame aan de achterkant plaatsen. • Richting de A20 en aan de zijstraten zijn wel grotere reclame-uitingen toegestaan, mits geïntegreerd in de gevel. • Reclame-uitingen voor diensten of producten die niet in het pand plaatsvinden resp. worden verkocht zijn niet toegestaan. • Maximaal twee reclame-uitingen per gebouw. • Geen reclame boven de daklijn / op het dak. • Vrijstaande reclame-uitingen of reclamezuilen zijn niet toegestaan langs, of zichtbaar vanaf de primaire ontsluitingswegen. • Reclame dient altijd vorm te krijgen in samenhang met het gebouwontwerp. • Bij voorkeur losse tekens en letters. Lichtbakken zijn niet wenselijk. • Geen mechanisch bewegende delen. • Voor (aanvullende) aanduiding van de adressering (straat / nummer) kan in specifieke gevallen (en in overleg) gebruik worden gemaakt van een informatiezuil. Deze dient in principe bij de entree naar het kavel geplaatst te worden.

Aanvullende richtlijnen langs de zijwegen. • Reclame-uitingen dienen in samenhang met het gebouw ontworpen te worden. Haaks op de gevel: maximaal 1 m2. Overig: geïntegreerd in de massa en max 10% van het geveloppervlak.


33

T P E C N O C 34

Aanvullende richtlijnen langs de A20. • Reclame als onderdeel van het gebouwontwerp en in principe gekoppeld aan het hoekaccent. • Het is mogelijk om terugliggend ten opzichte van de voorgevellijn een tweede reclame-uiting te plaatsen met een maximale omvang van 10% van het geveloppervlak waarop de reclame wordt bevestigd.

T P E C N O C Aanvullende richtlijnen langs de centrale ontsluitingsweg. • Reclame / naamsaanduiding als markering van de entree. Vormgeving in samenhang met het gebouwontwerp. • Het is mogelijk om terugliggend ten opzichte van de voorgevellijn een tweede reclame-uiting te plaatsen op het bedrijfsvolume, met een maximale omvang van 10% van het geveloppervlak waarop de reclame wordt bevestigd. Deze reclame ligt in het gevelvlak van het en is ondergeschikt aan het hoofdvolume.

Aanvullende richtlijnen voor bedrijfsverzamelgebouwen. • Bedrijfsverzamelgebouwen mogen per gebruiker een reclame-uiting realiseren, mits dit is opgenomen als onderdeel van de bouwaanvraag voor het gehele gebouw, met als uitgangspunt dat de reclame past bij het gebouwontwerp en er gekozen wordt voor een eenduidige benadering van de reclame-uitingen voor de diverse gebruikers. Een schreeuwerig totaalbeeld dient voorkomen te worden. De omvang van de individuele reclame-uitingen is maximaal 10% van het betreffende geveldeel. • Voor (aanvullende) aanduiding van de adressering (nummer & bedrijfsnaam) kan bij de entree naar het kavel gebruik worden gemaakt van een informatiezuil, met een maximale hoogte van 1,5 meter gemeten vanaf maaiveld.


35

T P E C N O C 36

Expeditie, parkeren en opslag

Expeditie Expeditie is met uitzondering van de zone langs de A20 zowel aan de straatzijde (mits zorgvuldig vormgegeven) als aan de zij- en achterkant mogelijk. Wanneer de expeditie gesitueerd is in het zicht vanaf de openbare ruimte moet dit op een zorgvuldige wijze vormgegeven worden en een onderdeel vormen van de architectuur en de terreininrichting. Dit kan bijvoorbeeld door middel van expressieve luifels, hoogwaardige expeditiedeuren en een zorgvuldige terreininrichting.

T P E C N O C Parkeren Parkeren en manoeuvreren vindt plaats op eigen terrein en is verboden op het openbare terrein. Dit geldt ook voor trucks en opleggers. Op eigen terrein zal moeten worden voldaan aan parkeerplaatsen volgens de normen: - 1 p.p. per 35 m2 b.v.o. kantoorruimte, - 1 p.p. per 62,5 m2 b.v.o. bedrijfsruimte, - 1 p.p. per 143 m2 b.v.o. opslagruimte. Opslag Opslag van materialen zichtbaar vanaf de openbare weg is niet toegestaan.


37

T P E C N O C 38

Deelgebieden

Het karakter van het gebied loopt uiteen van het kleinschalige karakter langs de Maasdijk tot het grootschalige gebied langs de A-20. Hieronder is een algemene beschrijving (identiteit) van de deelgebieden gegeven die de basis vormen voor de specifieke beeldkwaliteitseisen die in het volgende hoofdstuk nader zijn beschreven.

T P E C N O C Strook langs de A20 (1): De bebouwing langs de snelweg zal door hoogwaardige architectuur een representatieve uitstraling hebben, passend bij deze zichtlocatie. Zoals in het masterplan is omschreven zal de bebouwing gestaffeld worden geplaatst, wat de verschillende gebouwen goed zichtbaar en herkenbaar maakt, ook vanuit een auto met hogere snelheid. Dit wordt versterkt door een bijzondere vormgeving van de afzonderlijke gebouwen en door hoogteaccenten op de hoeken t.p.v. de staffeling.

Middenzone (2): Deze zone kan (gedeeltelijk) betrokken worden bij kavels langs de A20 of kavels langs de centrale ontsluitingsweg. Het is ook mogelijk dat hier kavels gesitueerd worden die ontsloten worden vanaf de 'zijsporten'. In principe ligt het niet voor de hand om kavels kleiner dan 4000 m2 uit te geven in deze zone. Wanneer dit vanwege de vraag uit de markt toch wenselijk wordt geacht, dient dit in overleg met de supervisor uitgewerkt te worden. Speciale aandacht dient daarbij uit te gaan naar de ontsluiting en de presentatie naar de ontsluitingslussen. De beeldkwaliteit in deze zone kan neutraler zijn dan de zichtlocaties, maar dient wel te passen in de gewenste uitstraling van het gehele gebied. Langs de ontsluitingsweg (3): De bebouwing langs de centrale hoofdontsluitingweg ligt op minimaal 9 meter en maximaal 18 meter afstand vanaf de erfgrens (voorgevelzone). Binnen deze voorgevelzone geldt bovendien een minimale bouwhoogte van 7 meter en moet 2/3 deel van de kavelbreedte bebouwd zijn. Dit is vooral gedaan om het profiel van de centrale hoofdontsluiting continuïteit te geven en om te voorkomen dat grote parkeerterreinen aan de voorkant ontstaan.


39

T P E C N O C 40

Langs de Maasdijk (4): Dit deelgebied is het meest zichtbaar vanaf de 3,5 meter hoger liggende Maasdijk. De bebouwing langs de Maasdijk zal het karakter van kleinschalige bebouwing aan de dijk moeten behouden. Een bomenscherm tussen deze bebouwing en het bedrijventerrein scheidt deze twee werelden en verzelfstandigd de bestaande strook langs de Maasdijk. Ondanks dit scherm zullen de gebouwen van het bedrijventerrein zichtbaar zijn, er zal daarom extra aandacht moeten worden besteed aan de daken en reclamevoering. Naar de centrale ontsluitingsas kunnen de gebouwen een meer uitgesproken vormgeving krijgen.

T P E C N O C Noordelijke zichtlocatie (5): De noordzijde van het gebied vraagt om passende, representatieve bebouwing, echter met een andere korrelgrootte dan langs de A20. In deze zone is ruimte voor losse panden die zich kunnen presenteren in een groenere setting met veel water. Bij de rotonde Westerlee kan een groter pand gerealiseerd worden (ca 4000 m2 bvo). Richting de Maasdijk wordt de bebouwing kleiner van omvang (aflopend naar ca 1500 m2 bvo). In deze zone zijn, mede vanwege de gewenste representatieve uitstraling, naast bedrijfsfuncties ook kantoorfuncties mogelijk en showroomachtige gebouwen niet zijnde publieksverkoop maar passend op een dergelijk bedrijventerrein. Zone Oranjesluisweg (6): ...


41

T P E C N O C 42

T P L o c a t i e -C s pE ecifieke N O r i c h t l i j n e n C NB Naast de hiervoor beschreven richtlijnen gelden tevens specifieke richtlijnen die per deelgebied verschillend zijn. Deze locatie-specifieke richtlijnen staan hierna beschreven en zijn aanvullend Honderdland stedenbouwkundig ontwerp en beeldkwaliteitplan fase 2 43 ten opzichte van de algemene beeldkwaliteitsrichtlijnen.

ma

T P E C N O C x

12

5

m

44

Deelgebied 1 Langs de A20

Bouwhoogtes

De staffeling van de bebouwing die volgt uit het masterplan zal versterkt worden door ter plaatse van de verspringende hoeken een extra accent te realiseren. Ter plaatse van de hoeken moet een hoogteaccent komen, met een breedte van max 1/4 deel van de gevellengte, tot max. 25 meter hoogte. Het overige deel van de bebouwing kan variëren tussen de 7 en 16 m hoogte. De verhouding tussen de lagere bebouwing en het hoogteaccent op de hoek is bij voorkeur minimaal 1:1,5 waardoor de hoek prominent aanwezig en goed zichtbaar is vanaf de snelweg. T.p.v. de overgang tussen lage bebouwing en het hogere accent mag de lagere bebouwing tot 5m terugspringen t.o.v. de rooilijn. Aan weerszijden van de erfgrens moet in ieder geval 3m onbebouwd blijven, zodat er genoeg ruimte blijft voor een voetgangersdoorgang en de haag.

T P E C N O C

Architectuur en massa-opbouw

Kleur en materiaal

De gebouwen hebben een duidelijke expressie en zijn makkelijk herkenbaar, ook met een hogere snelheid vanaf de A20. (Als één gebaar.) Door de staffeling steken telkens de zuidelijke hoeken uit, deze kunnen extra benadrukt worden door bijzonder kleur- of materiaalgebruik en het hierboven voorgeschreven hoogteaccent. Het ligt voor de hand om t.p.v. de hoekaccenten de entrees van de kantoren te situeren en grotere gevelopeningen te maken. Passend bij de snelheid en expressiviteit high-tech materialen toepassen zoals staal en glas, evt. gecombineerd met hout, en beperkt metselwerk. Kleuren ondersteunen de architectuur, in samenhang met de architectuur en massa-opbouw. Felle of sterk contrasterende kleuren zijn niet wenselijk, ter voorkoming van een schreeuwerig totaalbeeld.

Parkeren

Er mogen maximaal 2 inritten vanaf de weg komen, waarvan slechts één voor vrachtverkeer. Alleen voor bezoekers parkeren aan de A20-kant, (tevens representatieve entreezijde). Al het overige parkeren en laden en lossen uit het zicht van de A20. Daarnaast is parkeren ondergronds of op het dak (uit het zicht van de snelweg) mogelijk.

Inrichting

De groene schermen op de erfgrenzen tussen de kavels zijn laag (1,5 meter) zodat de staffeling goed zichtbaar blijft vanaf de snelweg, ze begeleiden de route naar het achtergebied doordat ze een lengte hebben van minimaal 25 meter. Eventuele beplanting op eigen terrein aan de A20-zijde laag en transparant houden. Bestratingsmaterialen wijken af van de openbare weg.


45

T P E C N O C 46

Deelgebied 2 Middenzone

Presentatie naar de openbare ruimte

Deze zone kan (gedeeltelijk) betrokken worden bij kavels langs de A20 of kavels langs de centrale ontsluitingsweg. Het is ook mogelijk dat hier kavels gesitueerd worden die ontsloten worden vanaf de 'zijsporten'. Vanwege de gewenste begeleiding van de weg is het niet wenselijk dat er grote ‘gaten’ tussen de gebouwen ontstaan. Het is daarom noodzakelijk om de weg op een passende wijze begeleiden; door bebouwing met de voor- of zijkant langs de weg te situeren, zonodig aangevuld met gebouwde voorzieningen die parkeer- of expeditieterreinen aan het zicht onttrekken. Blinde gevels of muren zijn niet toegestaan als begeleiding van de weg. Als richtlijn voor de mate van bebouwing langs de zijwegen kan de verhouding van 2/3 (bebouwd) : 1/3 (onbebouwd) gehanteerd worden.

T P E C N O C

Bouwhoogtes

De maximale bouwhoogte is 20 meter.


De vormgeving van de hoofdmassa’s is rustig en neutraal met platte daken. Kantooronderdelen mogen geaccentueerd worden, bijvoorbeeld door grote gevelopeningen, maar dienen wel te vallen in de totaalmassa of geïntegreerd te zijn in het totaal, ter voorkoming van kleine “aangeplakte” doosjes.

Kleur en materiaal

Neutrale kleuren toepassen (zilverkleurig en antraciet, donker blauw e.d.). Grote gebouwen/ bedrijfshallen zijn van staal en/of metselwerk, in de kantoorgedeeltes zijn ook afwijkende materialen toegestaan.

Expeditie en Parkeren

Parkeer- en/of expeditieterreinen zijn zonder aanvullende maatregelen niet mogelijk langs de ontsluitingswegen. Expeditiedeuren zijn zowel aan de straatzijde (mits zorgvuldig vormgegeven) als de achter- en zijkant mogelijk. De entrees van de eventuele kantoren richten zich op de straatzijde. Parkeren en manoeuvreren vindt plaats op eigen terrein.

Inrichting

Opslag van losse materialen is alleen toegestaan uit het zicht van de openbare weg. Bestratingsmaterialen wijken af van de openbare weg.


47

Binnen de voorgevelzone moet op of tussen de twee uiterste bouwgrenzen moet 2/3 deel van de totale kavelbreedte bebouwd zijn. max 18m

min 9m

T P E C N O C centrale ontsluitingsweg

48

ruimte voor expeditie erfgrens

Deelgebied 3 Langs de ontsluitingsweg

Rooilijnen

De rooilijnen aan de centrale hoofdontsluitingweg liggen op minimaal 9 meter en maximaal 18 meter afstand vanaf de erfgrens (voorgevelzone). 2/3 Deel van de totale kavelbreedte moet bebouwd zijn. De onderlinge afstand van de gebouwen zal bepaald worden door de brandweer-en milieueisen, maar de bebouwing staat altijd op mimimaal 3 meter afstand van de erfgrens.

T P E C N O C

Bouwhoogtes

Bouwhoogtes: De maximale bouwhoogte is 20 meter. Er is bovendien een zone waarin gebouwd moét worden, de voorgevelzone, hier geldt een minimale hoogte van 7 meter.


Ter voorkoming van te grote bouwvolumes moeten grote massa’s gesplitst (gesegmenteerd) worden tot herkenbare deelmassa’s. De vormgeving van de hoofdmassa’s is rustig en neutraal met platte daken. Kantooronderdelen mogen geaccentueerd worden, bijvoorbeeld door grote gevelopeningen, maar dienen wel te vallen in de totaalmassa of geïntegreerd te zijn in het totaal, ter voorkoming van kleine “aangeplakte” doosjes. De expeditie mag zichtbaar zijn, mits op een zorgvuldige manier vormgegeven, bijvoorbeeld door middel van expressieve luifels en kwalitatief hoogwaardige expeditiedeuren.

Kleur en materiaal

Neutrale kleuren toepassen (zilverkleurig en antraciet, donker blauw e.d.). Grote gebouwen/ bedrijfshallen zijn van staal en/of metselwerk, in de kantoorgedeeltes zijn ook afwijkende materialen toegestaan.


Zoals in het masterplan is opgenomen is de afstand tussen de inritten 200 m, de minimaal toegestane afstand vanuit ‘duurzaam veilig’. Expeditie is zowel aan de straatzijde (mits zorgvuldig vormgegeven) als de achter- en zijkant mogelijk. De entrees van de eventuele kantoren richten zich op de straatzijde. Parkeren en manoeuvreren vindt plaats op eigen terrein.

Inrichting

Opslag van losse materialen is alleen toegestaan uit het zicht van de openbare weg. Bestratingsmaterialen wijken af van de openbare weg. In dit deelgebied zullen eventuele hekken parallel aan de openbare weg op de erfgrens moeten worden geplaatst waardoor er met name aan de centrale hoofdontsluiting een continu profiel ontstaat.


49

T P E C N O C min 3m

min 25 m

max 18m

min 9m

Binnen de voorgevelzone moet op of tussen de twee uiterste bouwgrenzen moet 2/3 deel van de totale kavelbreedte bebouwd zijn.

max 50% P

Bebouwing minimaal 3 meter uit de erfgrens. Haag op de erfgrens min 1 meter breed

parkeren

min 10m

Maasdijk

50

10 m

9-18 m

max 9m

min 7m

centrale ontsluitingsweg

Deelgebied 4 Langs de Maasdijk - bedrijfsfuncties

Functiemenging

In de Maasdijkzone zijn kleinere kavels gesitueerd. Hier kunnen kleinschaliger bedrijfsfuncties een plaats krijgen. Tevens bestaat de mogelijkheid om te onderzoeken of het wenselijk en mogelijk is om werken aan huis mogelijk te maken, dit in aanvulling op de reeds aanwezige woonbebouwing langs de Maasdijk.

T P E C N O C

Rooilijnen

Bouwhoogtes

Architectuur en massa-opbouw Kleur en materiaal


Inrichting

De representatieve kant van de bebouwing ligt duidelijk aan de centrale hoofdontsluiting. Omdat hier een continu profiel wordt nagestreefd is hier een verplichtte rooilijn vastgesteld tussen de 9 en 18 meter vanaf de erfgrens. In deze voorgevelzone moet 2/3 deel van de kavelbreedte bebouwd zijn. Onder bepaalde voorwaarden mag de bebouwing bij kleinere kavels met een gevel op de erfgrens gesitueerd worden. Langs de centrale hoofdontsluiting geldt een minimale hoogte van 7 meter (= 2 kantoorlagen) De gevels van de individuele bedrijven bestaan uit één geheel; alles valt onder één dak.

Overeenkomstig de functies en oriëntatie is er verschil in kleur en materiaalgebruik tussen de voor- en achterbouw. De bebouwing kan langs de ontsluitingsweg bestaan uit een combinatie van materialen zoals staal, hout, metselwerk en glas. De achterbouw is neutraal en zal niet mogen concurreren met de kleinschalige bebouwing onderaan de Maasdijk. Net als in het hele gebied moet het materiaalgebruik volgen uit de gekozen vormen; kleuren zijn daaraan ondergeschikt.

Langs de centrale hoofdontsluiting komt een talud waar plaatselijk (maximaal 50 % van het talud) bezoekersparkeren kan worden opgelost. Het overige parkeren en expeditie zal aan de zij- en achterkant plaats vinden, uit het zicht van de openbare weg. Parkeren op het dak is in dit gedeelte niet toegestaan. Alle benodigde parkeerplaatsen dienen op eigen terrein gerealiseerd te worden. De kavelgrenzen haaks op de ontsluitingsweg worden geaccentueerd door middel van groene schermen, bestaande uit gemengde hagen. De lengte van de hagen is minimaal 25 meter. Bestratingsmaterialen wijken af van de openbare weg. Opslag van losse materialen in het zicht is niet toegestaan.


51

T P E C N O C 52

Deelgebied 4a Langs de Maasdijk - woonfunctie

Functiemenging

In de Maasdijkzone zijn kleinere kavels gesitueerd. Hier kunnen kleinschaliger bedrijfsfuncties een plaats krijgen. Tevens bestaat de mogelijkheid om te onderzoeken of het wenselijk en mogelijk is om werken aan huis mogelijk te maken, dit in aanvulling op de reeds aanwezige woonbebouwing langs de Maasdijk.

T P E C N O C

Rooilijnen

.

Bouwhoogtes

Architectuur en massa-opbouw Kleur en materiaal


Inrichting


53

T P E C N O C 54

Deelgebied 5 Noordelijke zichtlocatie

Representatieve uitstraling

De noordzijde van het gebied vraagt om passende, representatieve bebouwing, in aansluiting met de uitstraling langs de A20 echter met een andere korrelgrootte dan dit deelgebied. In deze zone zijn, mede vanwege de gewenste representatieve uitstraling, naast bedrijfsfuncties ook kantoorfuncties mogelijk en showroomachtige gebouwen niet zijnde publieksverkoop maar passend op een dergelijk bedrijventerrein.

T P E C N O C

Bouwhoogtes


De maximale bouwhoogte loopt in dit deelgebied af van 18 meter aan de kant van de A20 tot 9 meter aan de kant van de Maasdijk. In deze zone is ruimte voor losse panden die zich kunnen presenteren in een groenere setting met veel water. Bij de rotonde Westerlee – waar dit deelgebied en deelgebied 1 (A20) samenkomen - kan een groter pand gerealiseerd worden (ca 4000 m2 bvo). Richting de Maasdijk wordt de bebouwing kleiner van omvang (aflopend naar ca 1500 m2 bvo).

Kleur en materiaal

Passend bij de gewenste expressiviteit en in aansluiting met deelgebied 1 high-tech materialen toepassen zoals staal en glas, evt. gecombineerd met hout, beton en beperkt metselwerk. Kleuren ondersteunen de architectuur, in samenhang met de architectuur en massa-opbouw. Felle of sterk contrasterende kleuren zijn niet wenselijk, ter voorkoming van een schreeuwerig totaalbeeld.


Er mag maximaal 1 inrit vanaf de weg komen. Parkeren dient zorgvuldig ingepast te worden en mag het beeld niet verstoren. Dit is bijvoorbeeld mogelijk door parkeren aan het zicht te onttrekken door toepassing van groenblijvende hagen of door het maaiveld te 'plooien'.

Inrichting

De inrichting van de kavels in dit deelgebied is groener dan bij de andere deelgebieden waarbij aansluiting wordt gezocht met het water.


55

T P E C N O C 56

Deelgebied 6 Zone Oranjesluisweg

Representatieve uitstraling

...

T P E C N O C

Bouwhoogtes


Kleur en materiaal


Inrichting


57

T P E C N O C B D P. K h a n d e k a r b v Benthuizen - Zwolle

CONCEPT CONCEPT. Stedenbouwkundig plan & Beeldkwaliteitplan. Honderdland fase 2. BDP.khandekar. mei Titel illustratie

Recommend Documents