Concept
Beeldkwaliteitplan
Beeldkwaliteitplan
De Zanding adviseurs ruimtelijke ordening
Projectnummer: 041802.16275.08 Projectleider: Ir R. J. van Leeuwen Datum: juni 2012 Opdrachtgever: DroomParken de Zanding
Inhoud
Inleiding
1. De Zanding in het landschap 2. De toekomst van De Zanding 3. Beleidskader 4. Regels en criteria
Inleiding DroomParken heeft per 1 april 2011 vakantiepark De Zanding in Otterlo overgenomen. Het vakantiepark wordt vernieuwd en herontwikkeld tot een multifunctioneel recreatiecentrum. Wat blijft zijn het bosbad, en de groene sfeer van bos, heide en water; wat verandert zijn de accommodaties. De toeristische plaatsen en stacaravans maken (deels) plaats voor recreatiewoningen en groepsaccommodaties, de centrale voorzieningen worden vernieuwd, een overdekt zwembad wordt toegevoegd, en het pannekoekenhuis wordt ontwikkeld tot een hotel met een wellnesscentrum . Ten behoeve van de realisering zijn een bestemmingsplan en dit beeldkwaliteitplan opgesteld - het bestemmingsplan als juridische borging van bouwmogelijkheden en gebruiksmogelijkheden en het beeldkwaliteitplan om vast te leggen welke ambities er zijn met betrekking tot inrichting van het terrein en architectuur van gebouwen. Het beeldkwaliteitplan dient ook als grondslag voor de welstandstoets bij vergunningverlening voor gebouwen.
Ligging De Zanding ligt op de Veluwe, aan de zuidelijke rand van Otterlo. Het terrein grenst aan het Otterlose (Buurt)bos en ligt op steenworp afstand van het Nationaal Park De Hoge Veluwe. Aan de westzijde grenst De Zanding aan de Arnhemseweg. Aan de zuidzijde ligt De Zanding tegen een uitloper van het oude Otterlose Bos aan. Meteen daarachter begint het Nationaal Park De Hoge Veluwe. Aan de oostzijde grenst De Zanding aan de dichtgroeiende hei van het Otterlose Zand. De noordkant van De Zanding ligt tegen een woonbos aan.
Leeswijzer Het beeldkwaliteitplan is als volgt ingedeeld. Hoofdstuk 1 gaat in op het landschap - zowel van de omgeving, als in De Zanding. In dit hoofdstuk wordt aangegeven welke ruimtelijke kenmerken van het landschap bepalend zijn voor de toekomstige beeldkwaliteit. Hoofdstuk 2 beschrijft de toekomst van De Zanding: het plan. In hoofdstuk 3 staat een samenvatting van het relevante beleid van de gemeente Ede - het kader waarin het beeldkwaliteitplan past. In hoofdstuk 4 tenslotte worden de regels en criteria weergegeven, die realisering van de kwalitatieve ambities van de toekomstige Zanding waarborgen.
topografie ca. 1850
topografie ca. 1906
topografie ca. 2004
1 1. De Zanding in het landschap Omgeving De ‘onderlaag’ van het landschap is gevormd in een lange ontwikkelingsgeschiedenis. Als gevolg daarvan heeft zich het landschap gevormd dat De Zanding omringt, en waarvan de kenmerken een rol spelen bij de landschappelijke inrichting van de randzones van De Zanding. De Zanding ligt naast het oude esdorp Otterlo op de overgang van de Veluwse dekzanden naar de Gelderse Vallei. In oeroude tijden (Saalien) lag hier een gletsjertong, aan de voorzijde waarvan de stuwwallen van de westelijke en oostelijke Veluwe lagen. Het gletsjerbed is opgevuld met door de wind aangevoerd zand (dekzand) en bebost geraakt. Na de menselijke ingebruikname van dit gebied veranderde het bos door veevraat in heide en stuifzand, en werden er akkers in aangelegd; in de vorige eeuw is een deel hiervan weer omgevormd tot bos. De omgeving van De Zanding bestaat in het zuiden en oosten voornamelijk uit dicht bos (Otterlosche Bos) en heide. De heide groeit langzaam dicht en heeft een coulissenlandschap met een diepte van ongeveer 500 m. Ten noorden van De Zanding is het bos in gebruik genomen door woningen, in een zeer lage dichtheid. Aan de overzijde van de Arnhemseweg, een oude Hanzeweg op de Veluwe die al rond 1500 bestond, ligt een voormalige akkerenclave, waarin nu een camping en een paardenrenbaan gevestigd zijn. Deze vormt een landschappelijke ‘kamer’ met een diepte van ongeveer 700 m. Vanuit de omgeving is De Zanding, door het bos, vrijwel niet waar te nemen - het bos loopt door in het vakantiepark. Aan de Arnhemseweg beneemt een begroeide grondwal het zicht op De Zanding. Uitzonderingen zijn het pannenkoekenhuis aan de Arhemseweg en het bosbad aan de Vijverlaan.
De Zanding In dit landschap is de huidige Zanding ontstaan. In 1850 was het westelijk deel van De Zanding nog een akker, het zuidelijk en oostelijk deel was heide. De Zanding heeft zich ontwikkeld tot een halfopen bos, aansluitend op het omringende bos. Inheemse soorten en exoten wisselen elkaar af. In het noordelijk deel bepalen het bosbad en de grote vijver de ruimtelijke structuur. In het zuidelijk deel is de Vijverlaan, met een laanprofiel met Amerikaanse eiken, een belangrijk structurerend element. De Zanding wordt van de Arnhemseweg gescheiden door een twee meter hoge, begroeide grondwal. Deze landschappelijke kenmerken zijn uitgangspunt bij de herinrichting, die gericht is op uitbreiden en versterken van de bestaande kwaliteiten: bos, water en een lanenstructuur.
Huidige situatie
2 2. De toekomst van De Zanding
Plattegrond DroomPark De Zanding
Nu Het huidige vakantiepark De Zanding heeft een kleine 1.000 standplaatsen voor kampeermiddelen. Op het park liggen twee grote vijvers en een rondlopende 'bosgracht'. Deze bestaan al lang. De vijvers zijn in de crisisjaren '30 in het kader van de werkvoorziening gegraven. Het theehuis op het park vierde in 2011 zijn 75-jarig bestaan.
Concept Dit is niet het eerste plan - aan de toekomst is een verleden voorafgegaan. De voorlopers grepen diep in. Het bestaande vakantiepark werd daarin verregaand verbouwd, met grote gevolgen voor de ecologie - met name bomen en water. Het voorliggende plan gaat uit van een toekomst voor De Zanding die de voortzetting is van de bestaande kwaliteiten. DroomParken heeft ten behoeve van de herontwikkeling een zgn. product-marktcombinatie ontwikkeld, waarmee de doelgroep (markt) die DroomParken wil bedienen is ‘vertaald’ naar het soort product - de recreatieve ontwikkeling - die wordt beoogd op De Zanding. De basis ligt in drie concepten, die gezamenlijk het plan en de ruimtelijke kwaliteit bepalen. Het zijn: het type vakantiepark dat hier past: authentiek, natuurlijk, veilig en geborgen;
Stapvoets rijden!
Voorlopers (eerdere plannen)
-
de drie beoogde landschappelijke sferen op De Zanding: bos, heide en water;
-
eenheid in verscheidenheid: ruimte voor verschillen, architectonische verwantschappen per cluster, aansluitend bij het natuurlijke karakter van omgeving en terrein.
Sfeer van de Veluwe Beleving is een belangrijk onderdeel van het recreatieconcept van DroomParken. Het inrichtingsconcept is erop gericht dat het recreatieterrein de sfeer van de Veluwe uitademt. De natuurlijke omgeving dient als basis voor de ontwikkeling en zal nadrukkelijk onderdeel zijn van de beleving die De Zanding zal oproepen bij haar gasten. De unieke en sterke punten van De Zanding zijn - in de huidige situatie - de combinatie van bos en water op het terrein en de goede uitvalsbasis voor de beleving van de Veluwe. Bij de herontwikkeling wordt de recreatief hooggewaardeerde combinatie van bos en water versterkt door aanleg van meer bosgrachten.
Wat komt er? De herontwikkeling van het recreatiepark vindt geheel plaats binnen de bestaande terreingrenzen ter plaatse van de verblijfsrecreatieve bestemmingen. Er is dus geen sprake van uitbreiding van het terrein. Het programma - wat er komt - van de toekomstige Zanding omvat vier elementen: recreatiewoningen, geschikt voor verhuurdoeleinden; -
een kampeergedeelte met toeristische en vaste plaatsen;
-
een hotel met wellnessvoorzieningen en zelfstandige groepsaccommodaties (12 tot 20 personen);
dagrecreatie (in de huidige vorm). Daarnaast worden de voorzieningen centraal ondergebracht. Recreatiewoningen Maximaal worden 450 recreatiewoningen gerealiseerd. Zij worden ‘state of the art’ ontworpen en uitgevoerd, met het oog op duurzaamheid, comfort en beleving van de natuur. Daarbij kan gedacht worden aan koude/warmteopslag en individuele voorzieningen zoals sauna. Ook wordt ingespeeld op de vraag om een ruime opzet van de woning met voldoende manoeuvreerruimte voor hulpbehoevenden en gezamenlijk verblijf met voldoende privacy zoals een eigen badkamer. De recreatiewoningen worden gesitueerd in een natuurlijke bosrijke omgeving, al dan niet aan water. De omgeving van de woning refereert direct aan de vegetatie en dus aan de natuurlijke omgeving van de Veluwe. De terreininrichting zet maximaal in op de beleving van het Veluwegevoel. De recreatiewoningen beslaan een belangrijk deel van het terrein. De woningen worden ondergebracht in clusters die elk een eigen identiteit krijgen. Deze komt tot uiting in de architectuur en de terreininrichting waarin bomen en beplanting een belangrijke rol spelen. De clusters rond de vijver en de bosgrachten hebben als thema 'water'. Andere thema's zijn 'bos' en ‘heide’. De thema’s worden tot uitdrukking gebracht in de opstelling van de woningen, in de beplanting, in de behandeling van het grondvlak (materiaal en reliëf) en in de architectuur van de recreatiewoningen (vorm, kleur, materialisatie). Kampeergedeelte Het kampeergedeelte biedt ruimte aan (de huidige) jaargasten en toeristische standplaatsen, en omvat in de eindsituatie 150 jaarplaatsen en 100 toeristische plaatsen.
Hotel en groepsaccommodaties Zichtbaar en bereikbaar vanaf de Arnhemseweg is op de locatie van het huidige pannenkoekenhuis een viersterrenhotel voorzien met 72 kamers. Een wellnesscentrum maakt onderdeel uit van het hotel. Rondom het hotel zijn 18 zelfstandige groepsaccommodaties voor 12 tot 20 personen voorzien. Hotel en de groepsaccommodaties functioneren samen als zelfstandige eenheid los van de verblijfrecreatie. De architectuur van het hotel zal traditioneel zijn en geïnspireerd op het Jachtslot Hubertus op De Hoge Veluwe. Voorzieningen Centraal in het gebied zal het huidige horecabedrijf worden geïntegreerd in de nieuw te vormen geclusterde centrale voorzieningen. De bestaande architectuur wordt daarbij gerespecteerd. De huidige parksupermarkt wordt vervangen. Het geheel wordt aangevuld met een overdekt zwembad en een klein natuur-educatief informatiecentrum annex orangerie. Dagrecreatie Het bosbad en de natuurbelevingsactiviteiten op De Zanding blijven openstaan voor de bewoners en gasten van Otterlo, evenals het nieuwe overdekte zwembad. Ook blijven de vijvers in de winter beschikbaar voor de ijsvereniging.
Stedenbouwkundig plan en landschappelijke inrichting Hoofdstructuur De Zanding is vanaf de Arnhemseweg bereikbaar over de Vijverlaan (noord), die samen met de Weversteeg een fraaie allee vormt. De entree ligt op een brug, van waaruit zicht is over de grote vijver, het bosbad en de daaraan gelegen speelweide. De eerste indruk - bij binnenkomst - bepaalt de identiteit van De Zanding: een waterrijke plek in het bos. De grote ruimten, die aan de noordzijde worden gevormd door de vijvers en de relatief brede bosgracht, en worden geaccentueerd door de grotere gebouwen die in dit deel staan, gaan via de archipel in het grachtendeel over naar de boszoom die grenst aan het bos rondom. Wegen en water liggen ‘verschoven’ ten opzichte van elkaar, waardoor verbijzondering ontstaat op plekken waar beide stelsels elkaar snijden: de bruggen en dammen. Wegen Twee elementen bepalen de hoofdstructuur binnen De Zanding: de wegenstructuur en het water. De wegenstructuur heeft als kern De Lus en de Vijverlaan. Vanaf de rotonde bij de receptie voert De Lus als een boulevard langs het theehuis en de zwemvijver naar het decor van de centrale bomenlaan. Achter de bomenlaan maakt de weg een grote lus. Nadat de bomenlaan opnieuw gekruist is voert de weg over het water dat het hotel omzoomt en keert terug bij de receptie. Het cluster, dat wordt gevormd door het hotel en de groepsaccommodaties, wordt daarbij niet doorsneden. De Lus verzorgt de hoofdontsluiting op het terrein. Gaande over De Lus worden alle sferen van De Zanding geproefd. De Vijverlaan is een van de grotere ruimtelijke structuuronderdelen: een stevig beplante laan, die met een flauwe boog het gehele gebied omspant, en door zijn vormgeving een van de dragers is van de identiteit van De Zanding. Vanuit De Lus en de Vijverlaan worden secundaire wegen ontsloten, die de clusters ontsluiten. Op een aantal plaatsen geven voetpaden toegang tot het omringende bos. Water Het water komt voor in twee gedaanten: grachten en vijvers. De grachten liggen in het recreatiebos, en omzomen de ruimtelijke clusters, waaruit De Zanding is opgebouwd. De grachten liggen zodanig dat zij zichtlijnen in het bos creëren. Het waterpeil is relatief hoog voor een optimale beleving vanuit de recreatieaccommodaties. De vijvers omvatten het bosbad (dat onveranderd blijft; een attractie die generaties omspant) en de grote vijver, die de grote open ruimte in De Zanding vormt. Het waterpeil is lager dan dat van de grachten. Aan de westzijde creëert het water een eiland waarop het hotel-restaurant is gesitueerd.
Clusters Het recreatiepark is opgebouwd uit ruimtelijke 'clusters', waarbinnen een rijke variatie wordt bereikt met de thema’s bos, water, en heide (zand) en bebouwing, om de clusters een eigen identiteit te geven. De drie landschapstypen worden hierbij getransformeerd ingezet: in de vorm van beplanting, opstelling van de woningen in het cluster (ruimte), behandeling van het grondvlak (reliëf), beplanting (bomen, struiken, bodembedekking), erfscheidingen (aan- of afwezig; hagen, struiken, wallen), en de overgang van publieke, collectieve en private ruimte. In beginsel wordt de ruimte als een eenheid ingericht; afscheidingen worden alleen geplaatst waar dat vanuit privacy-overwegingen nodig is. De architectuur van de bebouwing verschilt per cluster, maar heeft binnen elk cluster verwantschap: de clusters zijn de architectonische en landschappelijke eenheden. Natuur In de 200 m lange en 15 à 20 m brede landstrook tussen beide vijvers wordt een steile wand voor ijsvogels en oeverzwaluwen aangelegd: 3 m hoog en 30 m lang, met de voet in het water en licht naar voren hellend (5°). Tussen de grote vijver en de heide buiten het recreatiepark wordt een paddentraverse aangelegd: een laagte in het terrein met een paddenpoel die dient als extra voortplantingsbiotoop en tevens als corridor tussen de vijvers en het buiten De Zanding gelegen heideterrein, waar de padden overwinteren. Landschappelijk gezien accentueert dit mini-natuurgebiedje de scheiding tussen twee ruimtelijke clusters in De Zanding, en biedt het, vanuit de openbare ruimte buiten het terrein, zicht op de grote vijver. De hier aanwezige bomen zullen daarom deels worden verwijderd. De verlichting wordt waar dat nodig is aangepast aan de eisen en behoeften van de aanwezige vleermuizen, zodat zij van de veranderingen weinig hinder zullen ondervinden. Zo wordt groene straatverlichting toegepast en wordt terrasverlichting afgeschermd.
clusters Bos Zand Water
De afrastering van het park wordt zo vormgegeven dat grofwild wordt geweerd, maar kleiner wild makkelijk het park kan betreden. Bestaande en nieuwe gebouwen worden geschikt gemaakt als broedlocaties voor vleermuizen en vogels (huismus, zwaluw). In het park worden nestkasten opgehangen. Randzone Een breedte van 11 m langs de terreingrens wordt vrijgehouden van bebouwing. Verdere landschappelijke inpassing lijkt niet nodig. De Zanding ligt voor het overgrote deel in een bebost gebied; het bos loopt door in De Zanding. Het merendeel van de bestaande bomen blijft in de omvorming van het vakantiepark bestaan; het Veluwse karakter is een van de unique selling points van De Zanding. Het landschappelijke karakter ter weerszijden van de grens is en blijft in het bosgebied op hoofdlijn hetzelfde. De westelijke grondwal langs de Arnhemseweg blijft in stand. Aan de heide grenst een nieuwe paddentraverse, en de toegang in het noorden via de allee van de Vijverlaan blijft in stand.
Thema Bos
oriëntatie
besloten cluster
routing
Thema Zand
oriëntatie
open cluster
routing
Thema Water
oriëntatie
open cluster
routing
10
11 12
12
Stamdiameter in cm 13
0,00 - 0,20 0,21 - 0,30
9
0,31 - 0,40 0,41 - 0,55 0,56 - 1,30
Boomsoorten
8 2
Abies
Bomen Het bomenbestand op het terrein is zeer gevarieerd en veelal 50 tot 100 jaar oud. Beeldbepalend zijn grove dennen (Pinus sylvestris) en ruwe berken (Betula pendula) en de lanen, bestaande uit Amerikaanse eik (Quercus rubra). Het merendeel daarvan wordt in de herontwikkeling gespaard. De bomen die moeten worden verwijderd, worden vervangen door inheemse soorten als lindes, beuken, esdoorns, eiken en berken en in de ondergroei hazelaar, sleedoorn, lijsterbes en gewone vogelkers. De beplantingskeuze sluit aan bij de thema's van de recreatieclusters: bos, heide en water. De laanbomen (Amerikaanse eik) langs de Vijverlaan worden gespaard, mede vanwege de potentiële betekenis voor holenbroeders en vleermuizen.
Acer Acer campestre Aesculus 4
Alnus
3
Amelanchier Betula Castanea 1
1
Cedrus 1
Conifeer
7
Cornus
1
Corylus
1
Fagus 6
Fraxinus Larix
6
Picea Picea haag
5
Pinus Platanus Populus Prunus Quercus robur Quercus rubra Robinia Salix Sambucus Sorbus Tilia
Boomgroepen 1 - Oeverbegroeing Alnus Ø 10 - 25cm 2 - Schermwal met bosplantsoen 3 - Houtopstand Prunus Ø 5 - 20cm 4 - Houtopstand Quercus robur + Betula 5 - Houtopstand Prunus, Betula, Quercus robur, Quercus rubra Ø 5 - 25cm
2
6 - Bos op eiland, overwegend Pinus 7 - Houtopstand Quercus Ø 10 - 50cm 8
8 - Houtopstand Pinus, Quercus robur, Ø 15- 25cm 9 - Houtopstand Salix
10
10 - Pinusbos Ø 10 - 30cm
11
11 - Gemengd bos, overwegend Pinus Ø 25cm
12
12 - Gemengd bos, Pinus, Betula, Quercus robur Ø25cm
13
13 - Houtwal op talud Salix, Quercus robur, Betula, Alnus
Het ruimtelijk plan, dat ten grondslag ligt aan het beeldkwaliteitplan, is gemaakt op de onderlegger van de inventarisatie van soorten en stamdikten van bestaande bomen (Kragten, 2008). Alleen zeer jonge bomen en exoten (met uitzondering van de fraaie Amerikaanse Eiken langs de Vijverlaan) zijn daarin niet als waardevol aangemerkt. Vrijwel alle waardevolle bomen kunnen in dat plan in stand worden gehouden. De kavels en wegen kunnen, zo blijkt uit dit plan, zo worden gesitueerd dat de grotere in- en uitheemse bomen blijven bestaan. Dit is ook voor De Zanding belangrijk: de grote bomen bepalen immers de sfeer. Met behoud van de grotere bomen en toevoeging van louter inheems plantmateriaal wordt ook beter aangesloten op de ecologie van het omringende bos en heide. Ook bij de realisatie van de recreatiewoningen vormt het sparen van bestaande bomen uitgangspunt.
Op de kaart van het stedenbouwkundig plan zijn de beoogde 450 kavels aangegeven. Het terreindeel waar seizoensplaatsen worden gerealiseerd is daarbij niet betrokken: niet verkaveld. Op de kaart is zichtbaar welke bomen verdwijnen, welke behouden blijven en welke worden bijgeplant
Het grootste deel van de waardevolle bomen (alle grote, en alle inheemse) kan in het ruimtelijk plan in stand worden gehouden. Daarnaast kan ook een aanzienlijk deel van de kleine exoten behouden blijven. Op de bosclusters worden nieuwe bomen bijgeplant. Het boskarakter van De Zanding blijft behouden
3 3. Beleid gemeente Beeldkwaliteitplan Buitengebied Ede (vastgesteld 23 juni 2011)1
beeldkwaliteitsplan buitengebied
EDE
Het is de ambitie van het Beeldkwaliteitplan Buitengebied Ede om bij te dragen aan de leesbaarheid van het landschap en de landschappelijke kwaliteit te respecteren, te behouden en/of te versterken. De gemeente Ede ziet de veranderingen in het buitengebied als ontwerpopgaven, waarbij historie, ecologie, landschap en milieu worden betrokken. Vanuit een analyse van de landschappelijke context moet een nieuwe situatie worden ontworpen, die goed aansluit op de specifieke kenmerken van het ter plaatse karakteristieke landschap. De kenmerkende kwaliteiten van de bestaande landschappen in de gemeente Ede zijn het uitgangspunt voor dit beeldkwaliteitplan. Dat is ook de reden waarom in dit plan wordt uitgegaan van een indeling in landschappelijke deelgebieden. De Zanding ligt in het landschappelijk deelgebied Bos en Heide, dat het grootse deel van het buitengebied beslaat. Het bos- en heidelandschap is het kerngebied van het Groen-Blauwe casco, dat dient als netwerk van natuurgebieden en ecologische verbindingen op verschillende schaalniveaus. Een structuur met een belangrijke landschappelijke, ecologische en recreatieve meerwaarde. Het boslandschap herbergt diverse functies door zijn robuuste structuur. Door de plaatsing van nieuwe ontwikkelingen in het bos hebben de functies een stevige landschappelijke inpassing. Er ontstaat zodoende een aangename samenhang tussen bebouwing en landschap. Aandachtspunt is echter, dat de bebouwing het boslandschap niet moet gaan overheersen. Dit geldt met name voor de randen van dit landschapstype. De uitspraken in het Beeldkwaliteitplan die relevant zijn voor de ontwerpopgave op De Zanding zijn af te leiden uit de suggesties die voor opbouw en inrichting van erven gegeven worden. Dit geldt met name voor de centrale voorzieningen en het hotel aan de Arnhemseweg. Er dient samenhang te zijn tussen de gebouwen op het erf (situering, massa, vorm, kleur en materiaalgebruik). Het dakvlak van het gebouw dient beeldbepalend te zijn. De goede standaard, een dakgevelverhouding van 2:1, heeft de voorkeur. Het dakvlak dient een rustige vormgeving te krijgen, zonder teveel detaillering. Het gebouw heeft hierdoor een rustige uitstraling. Bijgebouwen dienen een ensemble te vormen met het hoofdgebouw. Gedekte tinten voor gevels en daken en mogelijkheden voor een traditionele bedekking, en natuurlijke materialen, zoals hout en/of bakstenen voor de gevels hebben de voorkeur. Het gebruik van witte en grijze bakstenen is niet toegestaan.
1
De tekst in deze paragraaf bestaat vrijwel uitsluitend uit citaten uit het Beeldkwaliteitplan Buitengebied Ede.
Recreatieterreinen Recreatieve bebouwing komt op vele plaatsen voor in de gemeente. Een concentratie treft men vanwege de aantrekkelijkheid van de omgeving onder andere aan in de rand van de Veluwe nabij de kleine kernen. Onder recreatieve bebouwing worden campings en bungalowparken verstaan. De vrijstaande bouwwerken staan alle in een landelijke omgeving met veel bos. De bebouwing is veelal kleinschalig en introvert ten opzichte van de omgeving. Bij het bouwen op recreatieterreinen gelden als basis de criteria voor het betreffende landschappelijke deelgebied. Daarnaast gelden aanvullende randvoorwaarden, die recht moeten doen aan het specifieke karakter van het betreffende recreatieterrein: Het karakter van het recreatieterrein dient behouden en versterkt te worden Het kleinschalige, introverte karakter dient behouden te blijven. Dat betekent onder andere dat de gebouwen een sobere uitstraling moeten hebben met weinig detaillering De nieuwe gebouwen dienen zich goed te voegen in de landelijke omgeving. Dat betekent het gebruik van natuurlijke materialen (bij voorkeur hout) en een ingetogen kleurgebruik. Voor het bouwen op recreatieterreinen geldt een regulier welstandsregime. Welstand Het Beeldkwaliteitplan Buitengebied Ede heeft de status van welstandsnota voor het buitengebied. Oftewel, het komt in de plaats van tabblad 4 van de bestaande welstandsnota, waarin de object- en gebiedscriteria voor het buitengebied zijn geformuleerd. De welstandstoetsing voor bouwplannen in het buitengebied zal dus plaatsvinden aan de hand van het door de gemeenteraad vastgestelde Beeldkwaliteitplan Buitengebied Ede. In het buitengebied van Ede worden twee welstandsniveaus gehanteerd: regulier en bijzonder. Voor de welstandsniveaus op de Veluwe wordt uitgegaan van de Welstandsnota 2004. Daar geldt een regulier welstandsniveau (alle gebieden, op enkel gebieden na). In principe wordt ervan uitgegaan dat voor alle gebieden een basiskwaliteit moet gelden.
Welstandsnota Het Beeldkwaliteitplan Buitengebied Ede vervangt in het buitengebied de Welstandsnota 2004, en verwijst er op een aantal punten naar. Met betrekking tot het reguliere welstandsniveau - dat geldt voor De Zanding - stelt de welstandsnota dat het gaat om gebieden, die vanuit het perspectief van de gehele gemeente geen zware toetsing nodig hebben, maar waar wel aanleiding is om alert te blijven op de ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit. De welstandsbeoordeling richt zich op het handhaven van de basiskwaliteit van het gebied. Voor recreatiewoningen bevat de welstandsnota de zogenaamde objectcriteria, die op hoofdlijn overgenomen zijn in het Beeldkwaliteitplan Buitengebied Ede.
Gemeentelijk beleid recreatieterreinen In het vigerende bestemmingsplan ‘Natuurgebied Veluwe’ geldt voor alle recreatieterreinen een zone langs de terreingrens van 11 m breedte, waarin de landschappelijke inpassing gestalte krijgt, en waarin geen bebouwing mag worden opgericht.
4
4. Regels en criteria Het toetsingskader voor de ontwikkeling van beeldkwaliteit op De Zanding is in dit hoofdstuk beschreven als een reeks expliciete uitgangspunten, die formuleren welke kwaliteitsambities met de transformatie van De Zanding beoogd worden, c.q. waarop de daarmee samenhangende ontwikkelingsplannen (zowel voor bouwwerken als voor het terrein) getoetst kunnen worden. Waar beschrijvingen te kort schieten, geven beelden de ambities weer. Dit beeldkwaliteitplan dient ook bruikbaar te zijn bij de welstandstoets bij bouwaanvragen; daarom is bij de uitgangspunten voor bouwwerken de systematiek van gebiedsgerichte criteria van de welstandsnota toegepast, en, voor de recreatiewoningen, van het Beeldkwaliteitplan Buitengebied Ede. Om toetsing door de welstandscommissie mogelijk te maken wordt dit beeldkwaliteitplan vastgesteld als uitbreiding van de welstandsnota.
Park - inrichting Randen Drie randen van De Zanding grenzen aan bos; de westelijke rand ligt aan de Arnhemseweg. Aan alle randen wordt een zone van 11 m. vrijgehouden van bebouwing (geregeld in het bestemmingsplan). In de bosranden bepaalt het thema bos de clusterinrichting, zodat twee verwante sferen in elkaar overgaan. De open paddentraverse aan de grote vijver biedt een inkijk in De Zanding. Langs de Arnhemseweg zoomt een begroeide grondwal het vakantiepark af van het wegdomein; deze blijft in stand. Een opening geeft zicht op hotel en groepsaccommodaties. Lanen De Vijverlaan vormt de ruggengraat van het vakantiepark. Hij heeft de vorm van een beplante laan (Amerikaanse eiken, met fraaie herfstkleur), geeft door zijn lichte kromming een beeld van de grootte van het park, en markeert de overgang van het entreegedeelte (bosbad, theehuis, vijver) en het ‘woongedeelte’ (recreatiewoningen, staanplaatsen). Water Het bosbad en de grote vijver blijven onveranderd; aan de noordoostzijde van de vijver vormt een nieuwe paddenpoel de overgang naar de buiten het park gelegen heide. In de bosgrachten wordt de waterstand omhoog gebracht (stuwen, bodemafdichting) opdat vanuit de recreatiewoningen en de wegen het effect van water (spiegeling, rimpeling, beweging) deel kan uitmaken van de beleving. De grachten worden zo getraceerd dat vanuit de wegen, bij oversteken, lange zichtlijnen mogelijk zijn. Bomen Grote en inheemse bomen blijven gespaard in de transformatie - zij bepalen in belangrijke mate de omgevingskwaliteit. Nieuwe aanplant vindt plaats met inheemse loofhoutsoorten. Dat geldt ook voor de struiklaag - in beginsel wordt het gemengd exotische bossortiment van De Zanding op termijn omgevormd tot een inheems loofhoutsortiment.
Clusters De clusters van recreatiewoningen worden uitgevoerd met referentie aan drie sferen, die vertegenwoordigd zijn in het omringende landschap. Deze sferen komen tot uitdrukking in de inrichting van de clusters, de opstelling van de recreatiewoningen en de architectuur van de recreatiewoningen. Het thema bos wordt gekenmerkt door: - toepassing van bomen - oriëntatie ‘intern’’ - beslotenheid; tuinen als ‘kamers’ Het thema heide/zand wordt gekenmerkt door: - een ‘schil’ van bomen rond het cluster - oriëntatie op een open (collectief) middendeel - erfafscheidingen met lage, beplante grondwallen Het thema ‘water’ wordt gekenmerkt door: - verlaging van het grondvlak aan de waterzijde - oriëntatie op de bosgrachten - beslotenheid ‘in het midden’, openheid aan de rand Bijzondere plek Achter het hotel komt een aantal bijzondere elementen bijeen: het water, een van de wegen in De Zanding, een steil heuveltje en de Vijverlaan. Dit deel wordt als een geheel ontworpen, met het oog op: - enscenering van weg, Vijverlaan en heuvel vanaf het achterterras van het hotel - creëren van lange zichtlijnen over de bosgracht
Gebouwen - welstand Recreatiewoningen Het bestemmingsplan limiteert de volumina door middel van maxima: inhoud 300 m3, grondvlak 75 m2, goothoogte 3 m, bouwhoogte 6 m. Per cluster wordt de architectuur van de recreatiewoningen op elkaar afgestemd, zodat elk cluster een architectonisch ensemble gaat vormen. Dit leidt tot diversiteit aan de wegen, waar clusters van verschillend karakter het beeld bepalen. Uitgangspunt is een kleinschalig karakter. Dat betekent onder andere dat de gebouwen een sobere uitstraling moeten hebben met weinig detaillering, het gebruik van natuurlijke materialen (bij voorkeur hout) en een ingetogen kleurgebruik. Voor de recreatiewoningen geldt een regulier welstandsregime. Centrale voorzieningen Het bestemmingsplan limiteert de maximale goothoogte tot 3,5 m tot 6 m, en de bouwhoogte tot 8 m. De centrale voorzieningen omvatten een theehuis en een binnenzwembad. De architectuur is geïnspireerd op die van het bestaande theehuis. Hier gelden de volgende welstandscriteria (regulier regime): Massa en vorm - bijgebouwen vormen een ensemble met het hoofdgebouw - de gebouwen worden gedekt met kappen - het dakvlak krijgt een rustige vormgeving, zonder teveel detaillering Detaillering, kleur- en materiaalgebruik - gevels en daken worden in gedekte tinten uitgevoerd - gebouwen worden uitgevoerd met natuurlijke materialen, zoals hout en/of bakstenen voor de gevels
Hotel en groepsaccommodaties Het hotel vormt met de groepsaccommodaties een eigen cluster, dat zich toont aan de openbare ruimte van de Arnhemseweg. Het hotel ligt in het water; een voorplein richt zich naar de weg. Het bestemmingsplan limiteert de maximale bouwhoogte van het hotel tot 16 m, en het grondvlak tot 2.000 m2. Hierbij is een hoogteaccent van 24 m met een oppervlakte van ten hoogste 150 m2 toegestaan. Voor de groepsaccommodaties is de maximale goothoogte 3,5 m, de bouwhoogte 8 m, en het grondvlak 150 m2, inclusief aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen. De architectuur van dit ensemble refereert aan die van een landgoed, bijvoorbeeld het Jachtslot Sint Hubertus. Hier gelden de volgende welstandscriteria (regulier regime), ontleend aan de objectcriteria voor landgoederen: Massa en vorm - bijgebouwen vormen een ensemble met het hoofdgebouw - de gebouwen worden gedekt met kappen - het dakvlak krijgt een rustige vormgeving, zonder teveel detaillering Detaillering, kleur- en materiaalgebruik - gevels en daken worden in gedekte tinten uitgevoerd - gebouwen worden uitgevoerd met natuurlijke materialen, zoals hout en/of bakstenen voor de gevels Landmark Aan de zuidzijde van het bosbad is, waar de toegangsweg (De Lus) het bos in gaat, plaats voor een bijzonder bouwwerk, dat de entree van het bosgebied markeert. In het bestemmingsplan is een wijzigingsmogelijkheid opgenomen voor een ‘uitkijktoren’, met een maximale bouwhoogte tot 25 m. Aan de architectuur hiervan worden, gezien het karakter als landmark, geen nadere eisen gesteld.
